Tribunal: TJMT
Processo: 0036838-11.2015.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-07
Data de publicação: 2021-04-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0036838-11.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Liminar]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELENITA FATIMA DA SILVA - CPF: 206.317.311-72 (APELADO), GEANY OLIVEIRA FITTIPALDI - CPF: 862.360.081-91 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), SAMUEL ALVES DA SILVA (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0036838-11.2015.8.11.0041

APELANTE
:
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. E RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO
:
ELENITA FATIMA DA SILVA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE IMOBILIÁRIA
– CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO –
DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E JUROS DE MORA – APLICABILIDADE – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – RESTITUIÇÃO DEVIDA
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA – ADEQUAÇÃO DO CRITÉRIO DE FIXAÇÃO
– SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Configurada a responsabilidade da parte requerida, aqui apelante, não há falar em afastar a cláusula penal e os juros de mora estabelecidos no contrato, porquanto não restaram configuradas excludentes a afastar a sua aplicação.

No caso concreto em houve a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra, não pode ser imputado aos promitentes compradores, máxime porque não concorreram para o referido atraso, o que enseja a restituição do valor pago.

Na hipótese em que há condenação, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados com base naquela, o que comporta alteração o critério estabelecido na sentença.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.
0036838-11.2015.8.11.0041

APELANTE
:
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. E RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO
:
ELENITA FATIMA DA SILVA

Proc. referência:
Ação de Indenização com pedido liminar e repetição de indébito n. 0036838-11.2015.8.11.0041, cód. 1030139 - 3ª Vara Cível da comarca de Cuiabá

RELATÓRIO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por
Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE LTDA e por RNI Negócios Imobiliários S.A.

AÇÃO:
Indenização (cód. 1030139), ajuizada por
Elenita Fátima da Silva

em face de
Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE LTDA, Rodobens Negócios Imobiliários (atual RNI Negócios Imobiliários S.A.).

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 3
ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá
):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
para condenar a parte requerida:
a)
ao pagamento da multa compensatória no importe de 2% (dois por cento), incidente sobre os valores pagos pela autora até o dia 01/03/2015, acrescidos de juros legais de 1% ao mês e de correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir do prejuízo, em 01/03/2015;
b)
ao pagamento de juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês (pró-rata), incidente sobre os valores pagos pela autora até o dia 01/03/2015, desde 01/03/2015 até 22/05/2015, acrescidos de juros legais de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir do vencimento;
c)
à restituição das quantias pagas após 01/03/2015, relativas à taxa de evolução de obra, devidamente corrigidas pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

Condenou ainda as partes em sucumbência recíproca, pagamento pro-rata, das custas processuais, e quanto aos honorários advocatícios determinou que cada uma arquem com os honorários do patrono da parte adversa, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

APELAÇÃO
: as requeridas sustentam que cumpriu integralmente com o compromisso de entregar a unidade imobiliária dentro do prazo pactuado, em 29 de dezembro/2014, antes do término do prazo de tolerância, porquanto não pode ser responsabilizada pela da mora da Prefeitura do Município em expedir o “habite-se”, expedido em 02 de abril de 2015, cujo documento é de sua competência exclusiva.

Alegam ainda que mesmo que o habite-se fosse expedido no prazo, o imóvel não poderia ter sido entregue à apelada, ante a inadimplência, que não cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, pois deveria ter quitado o saldo devedor no mês de agosto de 2014, porém somente correu em 13 de outubro de 2014, dois meses depois do pactuado.

Afirmam a impossibilidade da cumulação de multa contratual de 2% com os juros de mora de 0,5%, cuja verba se confunde com lucros cessantes, pois possui o objeto de compensar a parte por suposto inadimplemento na entrega da unidade imobiliária, bem assim que quanto aos referidos juros a decisão é
extra petita
.

Defendem ainda que não há provas dos pagamentos dos juros de fases obra e a impossibilidade de revisão do contrato, por se tratar ato jurídico perfeito e válido e de ausência de abusividade das cláusulas, e necessidade de aplicação do
pacta sunt servanda
.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida e julgar totalmente improcedentes os pedidos, subsidiariamente, que seja fixado o percentual dos honorários sobre o valor da condenação.

CONTRARRAZÕES:
pelo desprovimento do recurso (Id.
79506020 - pág.
1-
18).

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0036838-11.2015.8.11.0041

APELANTE
:
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. E RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO
:
ELENITA FATIMA DA SILVA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por
Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE LTDA e por RNI Negócios Imobiliários S.A.

AÇÃO:
Indenização (cód. 1030139), ajuizada por
Elenita Fátima da Silva

em face de
Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE LTDA, Rodobens Negócios Imobiliários (atual RNI Negócios Imobiliários S.A.).

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 3
ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá
):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
para condenar a parte requerida:
a)
ao pagamento da multa compensatória no importe de 2% (dois por cento), incidente sobre os valores pagos pela autora até o dia 01/03/2015, acrescidos de juros legais de 1% ao mês e de correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir do prejuízo, em 01/03/2015;
b)
ao pagamento de juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês (pró-rata), incidente sobre os valores pagos pela autora até o dia 01/03/2015, desde 01/03/2015 até 22/05/2015, acrescidos de juros legais de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir do vencimento;
c)
à restituição das quantias pagas após 01/03/2015, relativas à taxa de evolução de obra, devidamente corrigidas pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

Condenou ainda as partes em sucumbência recíproca, pagamento pro-rata, das custas processuais, e quanto aos honorários advocatícios determinou que cada uma arquem com os honorários do patrono da parte adversa, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Trata-se de Ação Indenizatória c/c Pedido Liminar e Repetição de Indébito ajuizada por Elenita Fátima da Silva em face de Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE LTDA, Rodobens Negócios Imobiliários (atualmente denominada RNI Negócios Imobiliários S.A.), ao argumento de que adquiriu um imóvel da parte requerida, qual seja, a Casa n.09 da quadra A, condomínio denominado Rio São Lourenço, bairro Jardim Universitário, desta cidade, por meio do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em 24/07/2012, com data de entrega prevista para o dia 31/08/2014.

Narra a inicial que a autora realizou todos os pagamentos na forma pactuada, mas a requerida não cumpriu a sua obrigação de entregar a obra no dia estabelecido e que, além do atraso, está sendo cobrada indevidamente pelo denominado taxa de evolução da obra.

Assim, a requerente busca a condenação da requerida à devolução dos valores pagos a título de juros da obra; pagamento de multa contratual mensal durante o período de atraso; e a indenização por danos morais em razão de todo o transtorno suportado.

Ao analisar o feito, o Magistrado
a quo
julgou parcialmente os pedidos da demanda por entender que restou incontroverso o atraso na entrega do imóvel, todavia, afastou o dano moral.

Contra esta decisão recorrem as requeridas.

O cerne deste Apelo está em saber se é caso de reformar a sentença impugnada e julgar improcedentes os pedidos da demanda, e por via de consequência, afastar as condenações impostas à parte requerida, aqui Apelante.
Subsidiariamente, saber se cabe fixar o percentual dos honorários advocatícios de sucumbência sobre o valor da condenação.

Pois bem.

Do conjunto fático-probatório, tem-se que restou incontroverso o atraso na entrega do imóvel adquirido pela autora, conforme consignado na sentença recorrida, considerado que as chaves só foram entregues em 22/05/2015 e o prazo limite, já computado o período de tolerância de 180 dias, era a data de 01/03/2015, porquanto configurada a ocorrência de atraso de quase três meses.

Da mesma forma, escorreita a sentença no fundamento de que não cabe imputar a culpa pelo atraso à Prefeitura Municipal de Cuiabá que teria demorado em expedir o Habite-se, porquanto o alegado caso fortuito e/ou força maior não ilide a responsabilidade da construtora, por ser tratar de risco inerente ao negócio.

Registra-se, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade as situações de riscos próprios do empreendimento.

Sobre o tema:

“
APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES –
ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO

- RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO
– DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Não cabe arguir ausência de dialeticidade das razões recursais se é possível identificar que a causa de pedir e o pedido estão relacionados com o conteúdo da sentença. O CDC (arts. 7º, 25, §1º, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderempor cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
A CONSTRUTORA É OBJETIVAMENTE RESPONSÁVEL PELO CUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, NÃO CONFIGURANDO EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE SITUAÇÕES DE RISCOS PRÓPRIOS DO EMPREENDIMENTO E QUE DEVEM SER CALCULADAS, SOBRETUDO QUANDO SE TRATA DE RES INTER ALIOS ACTA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR.
No período de normalidade contratual, os juros de obra são pagos pelo comprador, e só passa a ser obrigação da construtora se ela ficar inadimplente. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e gera dano moral e também o dever de indenizar pelos danos emergentes, correspondentes aos aluguéis gastos no respectivo período, os quais são presumíveis. O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora.”
(N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020) (destaquei)

Dessa forma, sem razão a Construtora apelante quanto à alegada inexistência dos fatos constitutivos do direito da parte autora, aqui apelada, porquanto, não há falar em afastamento do direito a indenização, ante a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior.

Com efeito, como registrado pelo juízo de piso, “
resta evidenciado o descumprimento contratual por parte da requerida e, por conseguinte, sua responsabilidade em indenizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, máxime se levar em conta que não houve qualquer justificativa plausível para o atraso.
” (Id. 79505980 - pág. 8).

Como se vê, no que tange à responsabilidade das requeridas, aqui apelante, pelo atraso na entrega do imóvel, escorreita a sentença e não merece reforma.

Dessa forma, configurada a responsabilidade da parte requerida, aqui apelante, não há falar em afastar a cláusula penal estabelecido no contrato, porquanto não restaram configuradas excludentes a afastar a sua aplicação.

Quanto às penalidades aplicadas, a sentença assim consignou:

“(...) as cláusulas do contrato de compra e venda que preveem a multas estipulam, ipsis litteris:

6 – DO INADIMPLEMENTO E RESOLUÇÃO
: a mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas neste contrato acarretar-lhe-á a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades:

a) Reajuste monetário, de acordo com a aplicação da variação dos índices contratados até a data do efetivo pagamento;

b) Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor da parcela inadimplida ou débito vencido;

c) Multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela inadimplida ou débito vencido (a multa moratória será imediatamente elevada ao maior limite que venha a ser admitido por lei, na data da sua entrada em vigor; e

d) Honorários de advogado, bem como despesas de cobranças judiciais e extrajudiciais, a teor dos arts. 389 e seguintes do Código Civil.

Cláusula 7.1
– Havendo atraso
injustificável
na conclusão das obras, ocasionado por culpa exclusiva da VENDEDORA, e decorrido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o COMPRADOR fará jus a uma multa compensatória no importe de 2% (dois por cento), mesmo momento em que passará a ser computado juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês (pró-rata), ambos incidentes sobre o valor já pago do preço pelo comprador

Entendo que não há que se falar em equilíbrio contratual no caso, pois, em que pese os percentuais sejam diferentes, também incidem sobre montantes diferentes; ou seja, em que pese os juros moratórios em prol da construtora seja de 0,5% (meio por cento), incidirá sobre o valor pago no imóvel, enquanto que a autora pagará 1% (um por cento) apenas sobre a parcela em atraso.

Desta forma, a penalidade deverá ser aplicada nos termos contratuais, respeitando o pacta sunt servanda
.

No caso, verifica-se que a autora faz jus ao recebimento de uma multa compensatória no importe de 2% (dois por cento) e juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês (pró-rata), ambos incidentes sobre os valores pagos pela autora até o dia 01/03/2015.”
(destaquei)

Veja-se que o contrato dispõe a penalidade de multa contratual e de juros de mora de 0,5% (meio por cento), para o caso de inadimplemento da vendedora, conforme a Cláusula 7.1, que foram considerados pelo juízo de piso, portanto não há falar em violação ao princípio do
pacta sunt servanda
ou de cumulação indevida, diante da previsão contratual.

Realça-se, a multa moratória e os juros de mora foram aplicados em consonância com a previsão contratual, pela própria aplicação da regra de equidade no contrato, observada pelo sentenciante.

De outro giro, não há falar em inadimplemento contratual por parte da autora, aqui apelada, porquanto o saldo devedor pago por meio de financiamento ocorreu antes da entrega do imóvel.

No que tange à restituição dos valores cobrados a título de taxa de evolução da obra, ao contrário do que pretende crer as apelantes, não há falar em decisão
extra petita
, pois o tema faz parte do pedido inicial, notadamente o item “e” dos pedidos (Id. 79505962 - pág. 22).

Como se sabe, a taxa de evolução da obra é uma tarifa paga pelo adquirente durante a construção do imóvel. No caso concreto, em que houve a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra, não pode ser imputado aos promitentes compradores, máxime porque não concorreram para o referido atraso, o que enseja a restituição do valor pago, como estabelecido na sentença.

Por derradeiro, no que tange ao pleito para que os honorários advocatícios de sucumbência sejam fixados sobre o valor da condenação, com razão as apelantes.

Veja-se que a sentença fixou os honorários advocatícios de sucumbência em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Ocorre que a Segunda Seção do STJ se firmou no sentido de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos limites percentuais e de acordo com a "
seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º)
" (REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Min. RAUL ARAÚJO, DJe de 29/3/2019).

Nesse contexto, considerado que, na hipótese, há condenação, com base nesta é que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, portanto comporta alteração o critério estabelecido na sentença.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
interposto por Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE LTDA e por RNI Negócios Imobiliários S.A., tão somente para determinar que os honorários advocatícios sucumbenciais sejam fixados com base no valor da condenação.

Considerado o provimento parcial do recurso da parte requerida, deixa-se de majorar os honorários advocatícios com espeque no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2021