Tribunal: TJMT
Processo: 0037652-86.2016.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-18
Data de publicação: 2021-08-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0037652-86.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ALESSANDRO ALEX NEVES - CPF: 673.327.651-87 (APELADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELANTE), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), ROSANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.709.081-04 (ADVOGADO), RODRIGO PALOMARES MAIOLINO DE MENDONCA - CPF: 013.946.171-00 (ADVOGADO), MONIKY APIO CARON - CPF: 035.339.751-26 (ADVOGADO), PRISCILA DE PAULA VIEIRA FREITAS - CPF: 045.527.731-19 (ADVOGADO), AYESKA BIFON - CPF: 047.357.041-67 (ADVOGADO), UBIRAJARA GALVAO DE OLIVEIRA - CPF: 760.336.198-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA/RÉ – INDEMONSTRADA – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR/AUTOR – DEMONSTRADO – RETENÇÃO LIMITADA NA SENTENÇA RECORRIDA EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR/AUTOR – PERCENTUAL QUE DEVE SER MANTIDO - MULTA ESTABELECIDA EM CLÁUSULA PENAL – INAPLICABILIDADE
– LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO AUTOR – OCORRÊNCIA -
SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DO AUTOR E DA RÉ NÃO PROVIDOS.

I -
Da análise dos documentos carreados aos autos, notadamente através das conversas realizadas via e-mail entre a esposa do autor, ora segundo apelante, e a ré, ora apelada, extrai-se claramente que não foi a ré, ora apelada, quem deu causa ao desfazimento do contrato como apontado na inicial (atraso na entrega do empreendimento), mas, sim o autor, ora segundo apelante, que, diante de dificuldades financeiras, ficou inadimplente com as parcelas do pagamento firmado contratualmente.

II -

Da mesma forma, não há de se falar que os honorários sucumbenciais fixados na ação principal devem ser imputados à ré, ora apelada, e que a reconvenção seja julgada improcedente, haja vista que, como mencionado em linhas acima, a rescisão contratual ocorreu por culpa do autor, ora segundo apelante.

III -
Ainda, não assiste razão ao autor, ora segundo apelante, para que a multa aplicada por litigância de má-fé seja afastada, uma vez que restou demonstrado nos autos que, ao ajuizar a presente demanda, alterou a verdade dos fatos, imputando à ré, ora apelada, o atraso na entrega do empreendimento, quando, à toda evidência, a rescisão contratual foi motivada por sua inadimplência quanto às parcelas do pagamento firmado contratualmente.

IV -
Embora a ré, ora primeira apelante, insista que, ao invés do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos (R$ 43.585,85), faça jus à multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato (R$ 117.795,00), conforme penalidade estabelecida na Cláusula Quinta do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes, observa-se que a referida cláusula penal não pode ser aplicada, haja vista que, como foi estabelecida somente em favor do vendedor/ré, ora primeira apelante, revela-se manifestamente desproporcional e violadora do equilíbrio contratual, o que, à toda evidência, a torna nula de pleno direito.

V -
Não fosse suficiente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é lícita a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% a 25% dos valores pagos e não da integralidade do valor do contrato.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de dois Recursos de Apelação Cível, o primeiro interposto por
VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e o segundo por
ALESSANDRO ALEX NEVES,
objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Sexta Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação Declaratória cumulada com Indenização por Danos Patrimoniais e Extrapatrimoniais com Pedido de Tutela Provisória de nº 37652-86.2016.8.11.0041, ajuizada pelo segundo apelante em face da primeira, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i) declarar rescindido o negócio jurídico, denominado de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote do Loteamento denominado “Vila Rica”, contrato de nº 270/2014;

ii) condenar a ré à restituição dos valores pagos, deduzidos 25% (vinte e cinco por cento) em seu favor, conforme decidido, corrigidos monetariamente pelo INPC/IBGE, desde cada desembolso, e, acrescidos de juros de mora, a partir da citação válida, com fundamento no artigo 405 do Código Civil; e

iii) condenar o autor ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, este último fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento nos artigos 85, §2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Ainda, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na reconvenção para:

i) declarar a rescisão contratual por culpa do autor/reconvindo, em virtude de sua inadimplência, ante a incoerência entre o pedido de pagamento do saldo devedor e o de rescisão contratual e o descabimento do pedido alternativo de incidência da multa contratual; e

ii) condenar o autor/reconvindo, com fundamento no artigo 81,
caput
, do Código de Processo Civil, por litigância de má-fé, ao pagamento da multa de 1% (um por cento) sobre o valor da causa e a arcar com o pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios alusivos à lide principal e à lide secundária, fixando, para tanto, a verba honorária, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da reconvenção, por representar o proveito econômico, considerando o trabalho profissional executado e a importância da demanda (artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil).

Em suas razões recursais (id. 89565480), a ré VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ora primeira apelante, narra que o autor, ora apelado, ajuizou a presente demanda, ao fundamento de que, além de não lhe ter sido entregue uma cópia do contrato, o loteamento não teria sido entregue na data aprazada, que seria no primeiro semestre de 2015.

Narrado esse fato, sustenta que o percentual aplicado na rescisão contratual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos está em desacordo com os princípios que regem as relações contratuais.

Aponta que, conforme a cláusula quinta do contrato de compra e venda, a multa a ser aplicada é de 10% (dez por cento) do valor do contrato mais as despesas que suportou, devendo também ser descontado o valor referente ao IPTU, cuja obrigação é do autor, ora apelado.

Ao final, requer o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (id. 89565488).

Já o autor ALESSANDRO ALEX NEVES, ora segundo apelante, em suas razões recursais (id. 89565482), aduz que, ao revés do que consignou o Juiz sentenciante, quem deu causa à rescisão contratual foi a ré, ora apelada, uma vez que, além de não ter sido expressamente consignado no contrato o prazo para a entrega do empreendimento, este não foi concluído em junho de 2015, como prometido.

Salienta que, conforme os documentos carreados aos autos com a inicial, comprovou que a ré, ora apelada, atrasou a entrega do empreendimento nos moldes contratados, razão pela qual, ao optar pela rescisão contratual, faz jus ao reembolso integral das parcelas pagas.

Subsidiariamente, defende que, como apenas decaiu em seu pedido de indenização por danos morais, a condenação em honorários sucumbenciais deve ser imputada à ré, ora apelada.

Também, afirma que a reconvenção deve ser julgada improcedente, uma vez que, além da própria ré/reconvinte ter pleiteado a rescisão contratual, também não comprovou a entrega do empreendimento.

Subsidiariamente, defende que: i) como não alterou a verdade dos fatos, a litigância de má-fé que lhe foi atribuída pelo Juiz sentenciante deve ser afastada; e ii) a inversão do ônus sucumbencial.

Ao final, pleiteia o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Embora intimada (id. 89565486), a ré, ora apelada, não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Inicialmente, ressalto que analisarei primeiro o recurso do autor ALESSANDRO ALEX NEVES, ora segundo apelante, eis que, eventual provimento, influenciará no resultado do apelo apresentado pela ré VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ora primeira apelante.

O cerne da questão é saber qual das partes litigantes deu causa à rescisão contratual.

Pois bem.

Em suas razões recursais, o autor, ora segundo apelante, aduz que, ao revés do que consignou o Juiz sentenciante, quem deu causa à rescisão contratual foi a ré, ora apelada, uma vez que, além de não ter sido expressamente consignado no contrato o prazo para a entrega do empreendimento, este não foi concluído em junho de 2015, como prometido.

Salienta que, conforme os documentos carreados aos autos com a inicial, comprovou que a ré, ora apelada, atrasou a entrega do empreendimento nos moldes contratados, razão pela qual, ao optar pela rescisão contratual, faz jus ao reembolso integral das parcelas pagas.

Não assiste razão ao autor, ora segundo apelante.

Isso porque, da análise dos documentos carreados aos autos, notadamente através das conversas realizadas via e-mail (ids. 89492988 – págs. 9 a 11 e 89492989 – págs. 1 a 4) entre a esposa do autor, ora segundo apelante, e a ré, ora apelada, extrai-se claramente que não foi a ré, ora apelada, quem deu causa ao desfazimento do contrato como apontado na inicial (atraso na entrega do empreendimento), mas, sim o autor, ora segundo apelante, que, diante de dificuldades financeiras, ficou inadimplente com as parcelas do pagamento firmado contratualmente.

E para que dúvidas não remanesçam, transcrevo excerto das conversas realizadas via e-mail (ids. 89492988 – págs. 9 a 11 e 89492989 – págs. 1 a 4) entre a esposa do autor, ora segundo apelante, e a ré, ora apelada:

“Olá Karen.

Bom dia.

Karen venho através desse email pedir mais uma vez a rescisão do contrato do lote do Villa Rica. Assim como já havíamos conversado quando estivemos em SORRISO no mês de fevereiro e vcs nos convenceram a não rescindir o contrato mesmo
cientes da nossa situação financeira que informamos a vcs
, ficou combinado verbalmente de pagarmos as parcelas nem que fosse 100.00 ou 500.00. Isso no mês de fevereiro. Mas dissemos a vcs que não havíamos certeza se teríamos esse dinheiro para realizar o pagamento.
Infelizmente nós não conseguimos o dinheiro pois o Alessandro ainda não havia trabalhado.

Eu liguei para vcs informando que realmente não teríamos mais condições de ficarmos com o terreno e que tínhamos a certeza de rescindir o contrato
. Vc ficou de me retornar me até hoje não me retornou. Vc me passou informações que o Alessandro teria somente 13 mil para receber dos 43mil que havia sido pago no terreno. EU e o Alessandro queremos rescindir o contrato, porém não concordamos com o valor e a multa que vcs estão nos cobrando. Aguardo seu retorno.”
(Grifo nosso).

Não fosse suficiente e esclarecendo de vez que a rescisão contratual pleiteada não ocorreu pelo atraso na entrega do empreendimento pela ré, ora apelada, como alegado na exordial, vale reiterar o que foi expressamente consignado na sentença recorrida pelo Juiz sentenciante:

“O autor alega na inicial ter havido atraso na entrega do empreendimento, assinalando que esse fato deveria ocorrer no primeiro semestre de 2015,
não explicando, no entanto, em que consiste tal atraso, nem apontando a clausula contratual descumprida pela ré
— embora afirme não ter recebido sua via do contrato, o que justificaria o não apontamento da cláusula, porém sustenta, por outro lado, a abusividade das cláusulas sexta e sétima, numa inequívoca demonstração de incoerência acerca de sua ciência sobre os termos contratados — e afirmando ter se desinteressado pelo terreno em

virtude desse atraso e da sua situação financeira.”
(Grifo nosso).

Da mesma forma, não há de se falar que os honorários sucumbenciais fixados na ação principal devem ser imputados à ré, ora apelada, e que a reconvenção seja julgada improcedente, haja vista que, como mencionado em linhas acima, a rescisão contratual ocorreu por culpa do autor, ora segundo apelante.

Ainda, não assiste razão ao autor, ora segundo apelante, para que a multa aplicada por litigância de má-fé seja afastada, uma vez que restou demonstrado nos autos que, ao ajuizar a presente demanda, alterou a verdade dos fatos, imputando à ré, ora apelada, o atraso na entrega do empreendimento, quando, à toda evidência, a rescisão contratual foi motivada por sua inadimplência quanto às parcelas do pagamento firmado contratualmente.

Por sua vez, em suas razões recursais, a ré VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ora primeira apelante, inconformada com a sentença recorrida, sustenta que o percentual aplicado na rescisão contratual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos está em desacordo com os princípios que regem as relações contratuais.

Aponta que, conforme a cláusula quinta do contrato de compra e venda, a multa a ser aplicada é de 10% (dez por cento) do valor do contrato mais as despesas que suportou, devendo também ser descontado o valor referente ao IPTU, cuja obrigação é do autor, ora apelado.

Não assiste razão à ré, ora primeira apelante.

Embora insista que, ao invés do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos (R$ 43.585,85), faça jus à multa de 10% (dez por cento) sobre o
valor do contrato
(R$ 117.795,00), conforme penalidade estabelecida na Cláusula Quinta do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra (ids. 89565456 – págs. 5 a 7 e 89565457 – págs. 1 a 5) firmado entre as partes, observa-se que a referida cláusula penal não pode ser aplicada, haja vista que, como foi estabelecida somente em favor do vendedor/ré, ora primeira apelante, revela-se manifestamente desproporcional e violadora do equilíbrio contratual, o que, à toda evidência, a torna nula de pleno direito.

Não fosse suficiente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é lícita a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% a 25%
dos valores pagos
e não da integralidade do valor do contrato. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES.

REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3.

HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional.

2.
A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.

3. O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019)”

Também, não assiste razão à ré, ora primeira apelante, para que seja descontado o valor do IPTU, uma vez que não foi comprovado a existência de qualquer débito nesse sentido.

Portanto, tendo em conta que tanto o autor, ora segundo apelante, quanto a ré, ora primeira apelante, não demonstraram qualquer desacerto na sentença recorrida, não há por onde acolher as súplicas recursais.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
a ambos os recursos de apelação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/08/2021