Tribunal: TJMT
Processo: 1007020-70.2018.8.11.0015
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-09
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007020-70.2018.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Locação de Móvel, Liminar]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[WALTER DE MELLO - CPF: 080.865.591-49 (EMBARGADO), FERNANDO JOSE VIEIRA - CPF: 299.011.891-87 (ADVOGADO), VIA VAREJO S/A - CNPJ: 33.041.260/0652-90 (EMBARGANTE), SERGIO MIRISOLA SODA - CPF: 219.885.268-33 (ADVOGADO), MAURICIO MARQUES DOMINGUES - CPF: 196.550.488-45 (ADVOGADO), DANILO GALLARDO CORREIA - CPF: 312.247.538-36 (ADVOGADO), VIA VAREJO S/A - CNPJ: 33.041.260/0652-90 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU O EMBARGOS DE DECLARACAO.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO DA LIDE SEM DEPOIMENTO DO GESTOR IMOBILIÁRIO DO LOCATÁRIO – DESNECESSIDADE – PRESENÇA DE ROBUSTO CONJUNTO PROBATÓRIO – PRELIMINAR REJEITADA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – DIVERGÊNCIA QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL APÓS A RENOVAÇÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO E AJUSTE DE VALOR EXPRESSAMENTE PREVISTA – INADIMPLÊNCIA PARCIAL DA LOCATÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO – CORRETA DECRETAÇÃO DE DESPEJO

– REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – IMPOSSIBILIDADE – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL –
EMBARGOS REJEITADOS
.

Não ocorre cerceamento de defesa quando o julgador decide uma lide observando o
pleiteado pelas partes, contudo, exercendo o seu livre convencimento de forma motivada e fundamentada, utilizando, para tanto, dos fatos, provas, jurisprudências, aspectos pertinentes ao tema e legislação que entender aplicável a cada caso, especificamente.

Em ações de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do “
onus probandi
” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado.

Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Não concordando a locatária com o novo valor estipulado deve ajuizar a competente ação revisional ou resolução do contrato. Não o fazendo, não pode eximir-se da obrigação alegando discordância com o valor fixado, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

Escoado o prazo de duração do contrato de locação e tendo o locador cumprido as formalidades inerentes a notificação para desocupação do locatário, plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1º e 2º, da Lei nº 8.245/91.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade ou contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.

Ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos embargos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por VIA VAREJO S. A. contra o acórdão de ID 106676485 proferido por esta e. Terceira Câmara de Direito Privado, que, à unanimidade, no julgamento do Recurso de Apelação Cível nº 1007020-70.2018, desproveu o recurso apresentado em face de WALTER DE MELLO.

Em suas razões de ID 107388491 a parte embargante sustenta que o julgado apresenta vício de obscuridade com relação à prova oral produzida no feito e à aceitação das partes quanto ao novo valor do aluguel a ser praticado.

Assim, requer o acolhimento do presente embargos para ser sanado o vício apontado, com a reforma da decisão combatida, provendo o apelo originário para reformar a sentença de primeiro grau. Prequestiona a matéria de forma explícita.

Contrarrazões recursais devidamente apresentadas em documento de ID 108439455.

Eis os relatos necessários.

Inclua-se em pauta.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Os embargos de declaração apresentam hipóteses de cabimento restritas ao teor do que dispõe o artigo 1.022 e incisos I, II, e III do Código de Processo Civil, vale dizer, quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Vê-se das razões recursais, que a parte embargante, na verdade, não infirma o julgado recorrido, mas apenas reagita questões já superadas, por não se conformar com o resultado obtido.

No caso, não procede a alegação de que o julgado apresenta o vício de obscuridade com relação à prova oral produzida no feito e à aceitação das partes quanto ao novo valor do aluguel a ser praticado.

Vale a transcrição dos trechos pertinentes, acerca do tema, em meu voto durante o julgamento da apelação,
in verbis
:

“Antes de adentrarmos o mérito da demanda, impõe-se o exame da preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, suscitada pela parte recorrente em suas razões recursais.

Compulsando os autos, verifico um robusto conjunto probatório, que demonstra a conduta das partes e todo o ocorrido na fase instrutória da demanda, bem como os desdobramentos que isso causou às partes.

Destaca-se que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas ou alegações em juízo, quando as já juntadas aos autos se mostram suficientes para o convencimento do prolator da sentença.

Só ao Juiz diretor do processo cabe avaliar a necessidade ou não de novas provas, inclusive as periciais e testemunhais, como requer o apelante, não configura, portanto, cerceamento de defesa a sua não produção.

Sabe-se que o magistrado é o destinatário das provas. Logo, a ele compete valorar aquelas que se mostrem úteis ao seu convencimento, nos termos do art. 130 do CPC de 1973, preceito mantido, com pequena alteração, no art. 370 do Código de Processo Civil de 2015.

Ademais, reputa-se legalmente respaldada a decisão do Juiz de primeiro grau em julgar antecipadamente o feito, por entender que a matéria, mesmo sendo de direito e de fato, não carecia de outras provas e perícias, posicionamento facultado pelo inciso I do artigo 373 do Código de Processo Civil.

O Superior Tribunal de Justiça já resolveu neste sentido
:
“Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia.”
(STJ – 4ª Turma – Agravo 14.952-DF-AgRg – Relator Ministro Sálvio de Figueiredo) (grifo nosso)

Demais disso, a instrução probatória encontra-se condicionada não só à possibilidade jurídica da prova, como também ao interesse e à relevância de sua produção.

Por conseguinte, cabe ao juiz indeferir aquelas que se apresentem inúteis e impertinentes.

Acerca da matéria, transcreve-se a lição de Arruda Alvim:

“Além do dever de o juiz vedar a procrastinação do feito, cabe-lhe impedir diligências probatórias inúteis ao respectivo objeto (art. 130), que, aliás, são também procrastinatórias. Desta forma, não há disponibilidade quanto aos meios de prova, no sentido de a parte poder impor ao juiz provas por ele reputadas inúteis (relativamente a fatos alegados, mas não relevantes), como procrastinatórias (relativamente à produção de provas sem necessidade de expedição de precatória ou rogatória, mas, antes de outro meio mais expedito).” (Manual de Direito Processual Civil, 6ª ed., RT, v. II, p. 455).

Na hipótese dos autos, a prova testemunhal do Sr. Victor Ramalho, Gestor Imobiliário da empresa recorrente demonstra-se inócua e desnecessária, não se revelando imprescindível para efeito de equacionamento/resolução do litígio, pois a dissolução das matérias/pontos controvertidos envolve, em caráter de exclusividade e de maneira cumulativa, o exame de prova documental/material e das cláusulas contratuais e, também, e abordagem de questões de direito.

Aliás, bem pontuou o Juízo de primeiro grau ao asseverar na sentença que:

“Preliminarmente, impende consignar que, em que pese o requerimento de produção de prova testemunhal pela parte requerida, a testemunha por ela arrolada se trata de advogado que a representa, segundo afirmado pela própria parte na peça de ID. 27101629, logo, está impedida de testemunhar, nos termos do art. 447, § 2º, inciso III, do Código de Processo Civil.”

Ademais, a prova testemunhal para este caso é totalmente dispensável, já que não tem o condão de desnaturar os documentos existentes nos autos.

A propósito:

“PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INOCORRÊNCIA. ENTREGA DAS CHAVES QUE DEVE SER PROVADA DE FORMA DOCUMENTAL. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. A prova da entrega das chaves deve ser feita documentalmente, com apresentação do recibo, e não de forma testemunhal, como pretende a apelante. A prova oral é absolutamente irrelevante à demonstração da entrega das chaves, rememorando-se, aliás, que o contrato de locação realizado entre a apelada e a apelante (na qualidade de fiadora) previa expressamente a realização de vistoria prévia à entrega das chaves, como forma de extinção do negócio jurídico, o que não ocorreu. 2. Recurso improvido. (TJSP, ApCiv 1001612-84.2014.8.26.0609, 35ª Câm. Dir. Privado, rel. Artur Marques, j. 31/07/2017)”

Assim, não há que se falar em nulidade do ato decisório, por ausência de depoimento do citado gestor, quando constam do ato impugnado os motivos ensejadores do entendimento exposto, apresentado de forma clara e inteligível.

(...)

Nos termos do art. 333, I e II, do CPC, cabe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito, e ao réu o ônus da prova quanto aos fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor.

Em ações de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, o locador desincumbe-se do “onus probandi” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado e a data da desocupação do imóvel.

Nesse passo, competia à ré, ora apelante, provar o fiel adimplemento dos aluguéis, mas não o fez, posto que pagou um valor mensal abaixo da quantia ajustada no contrato de locação inicialmente para o segundo quinquênio do contrato de aluguel.

Acerca do valor dos aluguéis após a renovação que se daria em 01.04.2018, o Juízo a quo muito bem pontuou:

“Analisando os documentos acostados ao feito, depreende-se que restou incontroversa a relação locatícia existente entre as partes, diante da juntada do contrato de locação de imóvel comercial de ID. 14188830, firmado entre a parte autora e a parte ré, estabelecendo o prazo inicial do contrato em 01.04.2013 e final em 31.03.2018 (Cláusula Segunda).

Do contrato de locação comercial vê-se, ainda, que os aluguéis foram inicialmente estabelecidos em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) (Cláusula Terceira), anualmente reajustado pelo índice IPCA-IBGE, havendo previsão de renovação automática por mais cinco anos (Cláusula Segunda – Parágrafo Único).

Ainda, consoante Cláusula Sétima do contrato, à Locatária, ora requerida, caberia a edificação de novo prédio nos terrenos, os quais foram incorporados aos terrenos locados, sem direito de retenção ou indenização por parte da Locatária, sendo que, de acordo com o Parágrafo Terceiro da referida Cláusula, findo o período de cinco anos e,
havendo interesse de ambas as partes, o valor dos alugueres seria o de mercado, já considerada também a edificação, cuja avaliação deveria ser feita por três imobiliárias, sediadas no município de Sinop, escolhidas de mútuo acordo entre as partes.

Resta incontroverso, também, que a parte ré ratificou sua anuência com a forma de avaliação estabelecida no contrato, conforme evidencia o documento de ID. 14189183.

Nesse contexto, existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Com efeito, malgrado as alegações da parte requerida, a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela legislação civil, com incidência dos princípios da liberdade contratual e força cogente do contrato e, como tal, incide no caso, o princípio que rege as obrigações contratuais, qual seja, “pacta sunt servanda”, segundo o qual, às partes contratantes, impõe-se a obrigatoriedade da convenção, devendo as estipulações feitas no contrato ser cumpridas fielmente.

De fato, “de nada valeria o negócio, se o acordo firmado entre os contratantes não tivesse força obrigatória. Seria mero protocolo de intenções, sem validade jurídica” (GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil, Volume Único. São Paulo: Saraiva, 2017).

Ressalte-se, ainda, que a Lei do Inquilinato prevê expressamente a fixação de novo valor para o aluguel, nos termos do art. 18. Confira-se:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. ”

Portanto, não concordando a locatária com o novo valor estipulado deveria ter ajuizado a competente ação revisional ou resolução do contrato, o que não fez, não podendo agora, eximir-se da obrigação alegando discordância com o valor fixado, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

Não obstante a parte requerida tenha trazido aos autos laudo de avaliação, o qual, em resumo, indica que o valor de mercado para locação do imóvel objeto da ação é de R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais), ou seja, muito abaixo do valor cobrado pela parte autora (R$ 64.050,00), verifica-se de que a contraprova não é suficiente para ilidir as avaliações trazidas pela parte autora.

Com efeito, além de não ter sido produzido sob o crivo do contraditório, o laudo de avaliação foi realizado por empresa de engenharia de outro Estado, não havendo indicações de avaliações anteriores que sugiram conhecimento do mercado local, sendo que, para confutar as avaliações trazidas pela parte autora, tenho que a parte requerida deveria, no mínimo, ter produzido laudo/contraprova sob as regras do contrato firmado com a parte autora, qual seja, “avaliação por três imobiliárias, sediadas no município de Sinop” (Cláusula Sétima – Parágrafo Terceiro).

Ressalte-se que, intimada a especificar as provas que pretendia produzir, a parte requerida se limitou a requerer a produção de prova oral, a qual apenas ratificaria sua concordância com o método de apuração do aluguel, fato este incontroverso nos autos, porém nada mais perquiriu para contrapor as avaliações trazidas pela parte autora.

Além disso, a parte requerida foi notificada em 07.05.2018 (ID. 14189373) para fins de complementar o depósito referente ao novo aluguel ou desocupar o imóvel em trinta dias, mas não adotou qualquer dessas medidas, embora não concordasse com o novo valor fixado, razão pela qual, impõe-se o despejo.

(...)

Deveras, a parte requerida não está obrigada a anuir com o novo valor do aluguel, contudo, uma vez ciente do valor e discordando deste, como exposto alhures, deveria tomar as medidas cabíveis, não o fazendo, tem-se que concordou com o reajuste.

De fato, no caso vertente, a parte requerida, além de não desocupar o imóvel no prazo assinalado na notificação, após tomar conhecimento do novo valor do aluguel, fixados nos parâmetros do contrato por ela assinado e na forma por ela convencionada, não ajuizou a competente ação revisional e nem mesmo formulou pedido reconvencional, de modo a rediscutir o valor do aluguel.

Ainda, embora prevista cláusula de renovação automática, uma vez denunciado o contrato pelo locador, poderia a parte requerida ter intentado ação renovatória, pretendendo a revisão do valor e da forma de reajuste, porém, também não o fez.

Assim, tenho que não se desincumbiu a parte requerida de seu ônus, não tendo demonstrado o pagamento integral dos aluguéis cobrados na inicial, tampouco a observância dos deveres estipulados em contrato.

Portanto, à míngua de qualquer prova apta a comprovar fato modificativo ao direito da parte autora, e considerando a documentação acostada aos autos, tem-se a suficiência de elementos capazes de revelar a inadimplência da parte requerida, lastreando o pedido de recebimento dos valores devidos, conforme indicados pela parte autora na inicial, devendo ser finda a locação, nos termos do disposto no artigo 9º, inciso III, da Lei 8.245/91.
” (grifo nosso)

Somado ao fato de que o prazo de duração do contrato de locação chegou ao fim e tendo o locador cumprido as formalidades (notificação para desocupação), plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1º e 2º, da Lei nº 8.245/91:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação,
o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Diante do exposto, tenho que a sentença de primeiro grau não merece nenhum tipo de censura, devendo ser mantida em sua integralidade.”

Assim, na ausência de vícios a serem sanados, os embargos de declaração devem ser rejeitados.

De outro lado, não cabe ao órgão julgador manifestar sobre a aplicabilidade ou incidência de todos os artigos de lei ou argumentos citados pela parte ao longo da lide, sendo necessário, apenas, que a decisão seja clara ao manifestar os motivos pelos quais restou adotada determinada solução.

Cabe reforçar que o Colegiado não está compelido a rebater todos os argumentos exarados pelas partes, inclusive quando resultam refutados de forma implícita por incompatibilidade com aqueles contidos na decisão hostilizada, os quais restaram considerados aptos e suficientes para a solução da demanda.

Veja a jurisprudência:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM RECURSO ESPECIAL. PRETENSÃO DE MERO PREQUESTIONAMENTO. INADMISSIBILIDADE, SE O ACÓRDÃO EMBARGADO NÃO ESTIVER EIVADO DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. I- Esta Corte já decidiu que não se prestam os embargos declaratórios para 'forçar' a admissibilidade de recurso extraordinário, desde que não se tenha constatado omissão na decisão embargada. II- Embargos declaratórios rejeitados.” (STJ. EARESP 728234/DF. Rel. Min. Felix Fischer. 5ª Turma. J. em: 07.03.2006).

“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. TESE NÃO SUBMETIDA À APRECIAÇÃO DA CORTE RECORRIDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO C. STF. ART. 138 DO CTN. ALEGAÇÃO DE RECOLHIMENTO PARCIAL. SÚMULA 07/STJ. I - A pretexto de supostas omissões no julgado, a Embargante pretende, em verdade, rediscutir questões que foram devidamente enfrentadas, sendo certo que os Embargos de Declaração não possuem tal finalidade. II - Restou assentado no aresto embargado que inexistiu, na hipótese, a alegada violação ao art. 535, II, do CPC, porquanto o extenso voto condutor do aresto recorrido cuidou de toda matéria pertinente à lide, apenas não o fazendo do modo como desejava a Recorrente, sendo certo que o mero inconformismo não gera ofensa ao referido dispositivo. III - Outrossim, a tese referente à prescrição não foi submetida à apreciação da Corte a quo, razão pela qual o recurso especial demonstra, no ponto, manifesta ausência de prequestionamento, a atrair a aplicação das Súmulas 282 e 356 do C. STF. IV – [...]. V - Embargos de Declaração rejeitados.” (STJ. EARESP 727410/SP. Rel. Min. Francisco Falcão. 1ª Turma. J. em: 07.03.2006).

Outro não é o entendimento deste e. Tribunal,
in verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO NÃO VERIFICADA – PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA – EMBARGOS REJEITADOS. Se o acórdão confirma a decisão recorrida, enfrentando integralmente a temática recursal, não havendo obscuridade, omissão ou contradição sobre a matéria recursal (CPC, art. 535), merece rejeição os embargos de declaração interpostos para simples prequestionamento da matéria no interesse da estratégia recursal.” (TJMT. Embargos de Declaração nº 83582/2013, Des. João Ferreira Filho. 1ª Câmara Cível. J. em: 04.02.2014 – Dje: 10.02.2014).

Conclui-se, portanto, que a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo às partes, se assim desejarem, a interposição futura de recursos dirigidos às Cortes Superiores de Justiça.

Cumpre destacar, ainda, que a jurisprudência firmada no c. Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que os embargos declaratórios, ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

Por fim, considerando que a matéria alegada já foi alvo de análise nestes embargos e na apelação cível,
advirto a parte embargante de que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação das sanções previstas no Código de Processo Civil, referentes à protelação do feito e à litigância de má-fé
.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso de embargos de declaração apresentado e o
REJEITO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2021