Tribunal: TJMT
Processo: 0058566-45.2014.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-24
Data de publicação: 2021-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0058566-45.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RODRIGO MACHADO DE MENDONCA - CPF: 971.223.865-20 (APELADO), RAFAEL KRUEGER - CPF: 968.957.721-20 (ADVOGADO), MANUELA KRUEGER - CPF: 023.045.391-06 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), IMOBILIARIA RODOBENS LTDA - CNPJ: 11.126.558/0001-34 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR E PREJUDICIAL ACOLHIDAS. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0058566-45.2014.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA., IMOBILIARIA RODOBENS LTDA

APELADO: RODRIGO MACHADO DE MENDONCA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E COBRANÇA DE MULTA INDENIZATÓRIA – COISA JULGADA EM RELAÇÃO AO RECONHECIMENTO DO ATRASO POR CULPA DO ADQUIRENTE – PRESCRIÇÃO NO TOCANTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRELIMINAR E PREJUDICIAL ACOLHIDAS – MULTA CONTRATUAL - INDEVIDA -
TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR
–
REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se em processo anterior, já transitado em julgado, foi decidido sobre a culpa do comprador (inadimplência) pelo atraso na entrega do imóvel, impõe-se o reconhecimento da coisa julgada em relação a esse assunto.

Ultrapassado o prazo trienal para o exercício da pretensão de devolução de comissão de corretagem, ocorre a prescrição.

Quando o adquirente dá causa para o inadimplemento contratual, a cláusula penal é indevida e as taxas condominiais são de sua responsabilidade, pois teria que quitá-las caso tivesse ocupado a unidade na data convencionada. Com mais razão ainda, quando o próprio Contrato prevê essa obrigação a partir da disponibilização da obra.

Na sucumbência recíproca, os respectivos ônus devem ser redistribuídos para adequarem-se ao decaimento de cada litigante.

A alteração substancial do julgado repercute nessa redistribuição, e a verba honorária é arbitrada em consonância com o artigo 85, §8º, do CPC.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0058566-45.2014.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA., IMOBILIARIA RODOBENS LTDA

APELADO: RODRIGO MACHADO DE MENDONCA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Apelação em Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais e Cobrança de Multa Indenizatória julgada parcialmente procedente para condenar as rés a pagarem ao autor:

“1)R$ 9.116,08, a título de restituição em dobro do valor desembolsado com o pagamento da taxa de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso;

2)R$ 10.939,29 a título de cláusula penal moratória, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

3)R$ 2.678,12, referente a devolução em DOBRO dos valores desembolsados com o pagamento de taxas condominiais, anteriormente a data da entrega das chaves, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso.

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.”

As apelantes sustentam que na Ação n. 0063524-34.2013.811.0001 o apelado pleiteou o reconhecimento do atraso na entrega da unidade que adquiriu, além de indenização por danos materiais e morais, porém foi afastada a alegação de demora e por isso entendem que também em relação a esse assunto operou-se a coisa julgada, que refletiria na discussão sobre as taxas condominiais, multa e devolução da comissão de corretagem.

Subsidiariamente, dizem que o apelado é que deixou de pagar a
“Parte A do preço”
, pois não providenciou o financiamento imobiliário com o agente financeiro, o que gerou o inadimplemento contratual, e, enquanto não houvesse a quitação integral, não poderia tomar posse.

Aduzem que, computado o prazo de tolerância de 120 dias, a entrega deveria se dar em 27-5-2014. Afirmam que o
habite-se
foi expedido anteriormente, em 21-3-2014, e o imóvel só não foi entregue porque o apelado estava inadimplente, mas obteve a posse “
Tão logo formalizado o contrato de financiamento e quitado o valor do imóvel”
. Acrescentam que, desse modo, é indevida a incidência da multa contratual de 10% sobre o valor do bem, assim como a devolução do montante pago a título de taxas condominiais.

Apontam que o STJ já decidiu sobre a legalidade da cobrança da comissão de corretagem e que o Contrato prevê expressamente essa obrigação pelo adquirente/apelado (Capítulo 13, “j”, e Capítulo 15). Suscitam a prescrição dessa pretensão, pois ocorreria após 3 anos do referido pagamento, período ultrapassado neste caso.

Ressaltam que a avença deve ser mantida e que não existe fato superveniente que tenha tornado a obrigação excessivamente onerosa e tampouco vício de consentimento.

Insurgem-se contra a repetição de indébito dos valores atinentes à comissão de corretagem e às taxas condominiais.

Contrarrazões não apresentadas (Id n. 73825983).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0058566-45.2014.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA., IMOBILIARIA RODOBENS LTDA

APELADO: RODRIGO MACHADO DE MENDONCA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

O apelado ajuizou a Ação sob o argumento de que firmou em 28-10-2011 Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal e Outras Avenças (Casa n. 119, Modelo M50 B 2D, Facha F4A, 3ª etapa, do Condomínio Rio Manso), e de que cumpriu suas obrigações, enquanto as apelantes atrasaram a entrega do imóvel. Pleiteia indenização pelos prejuízos materiais, pois teve que pagar aluguéis, comissão de corretagem, taxas condominiais e multa contratual, além de R$1.692,65 e R$348,00, bem como pelos danos morais sofridos.

O feito foi julgado parcialmente
procedente para condenar as rés a restituírem ao autor R$9.116,08 pela comissão de corretagem, R$10.939,29 pela cláusula penal moratória e R$2.678,12 pelas taxas condominiais.

PRELIMINAR DE COISA JULGADA

As apelantes sustentam que na Ação n. 0063524-34.2013.811.0001 o ora apelado pleiteou o reconhecimento do atraso na entrega da unidade que adquiriu, além da indenização por danos materiais e morais, porém foi afastada a alegação de demora e por isso entendem que também em relação a esse aspecto operou-se a coisa julgada, que refletiria na discussão sobre as taxas condominiais, multa e devolução da comissão de corretagem.

A preliminar foi acolhida no tocante aos pedidos de danos materiais e morais.

De fato, na sentença prolatada naquela lide ficou assim consignado:

“A parte Reclamante afirma que firmou contrato de promessa de compra e Venda de imóvel pertencente ao empreendimento Rio Manso 2 Etapa. Contudo, a Proposta de Compra n. 460, no tópico 1. DO EMPREENDIMENTO, descreve a compra de imóvel pertencente a Etapa 3, cujo prazo de entrega estava prevista para fevereiro de 2013, consoante documento denominado
março
-I2.
As Reclamadas defendem-se alegando que o prazo de tolerância contratualmente ajustado não é abusivo e contou com a concordância do consumidor. Além disso,
afirmam que o ‘real motivo da não entrega da posse do imóvel’ é o inadimplemento por parte do Autor, que não realizou o pagamento integral do contrato
.
Esclarecem que o saldo devedor do preço sofreu correção monetária que gerou uma diferença de R$ 1269,45, que não foi adimplida. Demonstra o alegado mediante documento denominado Analise para Liberação de Posse.
O Autor apresentou Impugnação, no entanto, não fez qualquer menção ao saldo devedor.
Nesses casos, entendo que as Reclamadas desincumbiram-se dos ônus que lhe cabiam, Vez que comprovaram justo motivo para a negativa de entrega do imóvel: o inadimplemento do Reclamante
.
Segundo o artigo 476 do Código Civil de 2002, nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes pode exigir o implemento do outro antes de cumprir a sua obrigação.
Impende anotar que o direito a facilitação da defesa previsto no Código do Consumerista não exime o consumidor de demonstrar o mínimo do seu direito, consoante jurisprudência: (...)
Dessa maneira, não fez a parte Reclamante prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito, o que impede o acolhimento do pleito inicial, a teor do disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil (...)".

Por conseguinte, no
decisum
de 5-8-2014, constata-se que houve discussão a respeito do motivo da não entrega do imóvel, o qual, segundo anotado, deveu-se ao inadimplemento do contrato pelo apelado.

A presente demanda foi ajuizada posteriormente (em 27-1-2021), e nela o apelado aduz que a entrega deveria ter ocorrido em 30-11-2013, e não em 29-9-2014.

Desse modo, vê-se que para o período destacado pelo apelado como sendo o correto para a entrega do imóvel já havia decisão proferida justificando que ela não aconteceu devido à situação de inadimplência dele.

Posto isso, a questão concernente à demora já ficou definida no citado processo, sobre a qual incide, por consequência, a coisa julgada.

Acolho parcialmente a preliminar para reconhecer que se operou a coisa julgada em relação ao não reconhecimento de atraso na entrega do imóvel.

PREJUDICIAL DE MÉRITO

Os apelantes arguem prescrição da pretensão relacionada à comissão de corretagem, visto que ocorre após 3 anos do seu pagamento e esse prazo foi ultrapassado nesta hipótese.

Realmente, esse encargo foi pago em 4-11-2011 e a Ação só foi ajuizada em 2021. Desse modo, sendo trienal o prazo, há muito já se esgotou.

Nesse sentido:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
. REPETIÇÃO.
PRESCRIÇÃO
. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRESSUPOSTOS INEXISTENTES. 1. É de ser conhecida a
prescrição
arguida apenas em embargos de declaração, já que se cuida de matéria de ordem pública que pode ser apreciada a qualquer tempo. 2. “
Incidência da

prescrição

trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão
de
corretagem
ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)”. Tema 938 do STJ. REsp 1.551.956/SP. Hipótese em que decorreram mais de três anos entre o pagamento da
comissão
de
corretagem
e o ajuizamento da ação, cuja pretensão de repetição está fundada na abusividade da cobrança
. 3. Constatada omissão, no acórdão, devem ser acolhidos os embargos de declaração. (...).
(Embargos de Declaração Cível, Nº 70084576958, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Isabel de Azevedo Souza, Julgado em: 15-12-2020). (Sem destaque no original).

De qualquer forma, ficou demonstrado
que o serviço de assessoria imobiliária foi prestado pelo corretor Ronaldo P. Albuquerque. Isso porque o próprio autor juntou o recibo que atesta a contratação e o pagamento de R$4.558,04,00 (
Id n. 73824977).

Logo, é improcedente o pedido de devolução da comissão, nos termos do artigo 727 do CC.

Acolho a prejudicial.

MÉRITO

Definido que não houve o atraso, é improcedente a pretensão de recebimento da multa contratual de 10% do valor da avença.

O apelado postulou a devolução do montante pago pelas taxas condominiais porque teria quitado os meses de maio até setembro de 2014, quando tomou posse da área, conforme Termo de Recebimento de Chaves e Imissão na Posse, de 29-9-2014. Contudo, como o imóvel não foi entregue antes por sua própria culpa (tendo em vista o não pagamento), as taxas de condomínio são por ele devidas, pois teria que adimpli-las se o tivesse recebido na data convencionada.

Para ilustrar:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL
NA PLANTA. ALEGAÇÃO DE
ATRASO
NA ENTREGA DAS CHAVES. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ENTREGA PREVISTA PARA 30/03/2016, JÁ CONSIDERADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA.
ATRASO
DE 10 MESES.
Atraso

na entrega da obra. É lícita a cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do
imóvel
, de sorte que a obra deveria ser concluída até 30/03/2016. Parte autora que tomou posse do
imóvel
apenas em 10/01/2017, portanto, com
atraso
de 10 meses. Alugueis e despesas
condominiai
s
do
imóvel
locado. Verificado o
atraso
na obra, a parte autora faz jus ao ressarcimento dos aluguéis despendidos durante o período da mora.
Contudo, deve arcar com as despesas de condomínio do
imóvel
locado, pois se o
imóvel
por ela adquirido tivesse sido entregue na data prevista contratualmente, teria que adimplir as despesas
condominiais
deste
. (...) Cobrança das
taxas

condominiais
e do IPTU antes da posse no
imóvel
. É de responsabilidade da construtora o pagamento das
taxas

condominiais
até a entrega das chaves ao
comprador
, porque este não usufruía dos serviços
condominiais
até receber a posse da sua unidade. Este é o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e aplicado no julgamento do REsp 1297239/RJ. Da mesma forma, deve a construtora arcar com o IPTU relativo ao ano de 2016, pois os autores só tomaram posse do
imóvel
em janeiro de 2017. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Recurso Cível, Nº 71006836829, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ana Cláudia Cachapuz Silva Raabe, Julgado em: 29-04-2020).

Ademais, no próprio Contrato está prevista a responsabilidade do comprador de quitar essas taxas a partir da disponibilização da unidade. Confira-se:

“7.4. A partir da data da disponibilização da Unidade, todas as taxas, foro, contribuições, municipais ou federais que incidirem sobre a Unidade, inclusive ainda, taxas e preços públicos cobrados por disponibilização e utilização de água, gás, energia elétrica, esgoto, recolhimento de lixo, bem como despesas condominiais, de telefone, ônus decorrentes de seguros, e outras correlatas, referentes à Unidade, incluindo as partes comuns do Empreendimento, passam a ser de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR, ainda que lançados e cobrados da VENDEDORA, devendo aquele exibir à estas se solicitados, no prazo máximo de 3 dias, os respectivos comprovantes”.

(Id n. 73825978 – pág. 1).

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS E PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL. APELO I – BRUNA IMAGAWA PEROTTI 1. PLEITO DA APELANTE DE RECONHECIMENTO NO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE IMPEDE A ENTREGA DO IMÓVEL NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. MORA CONSTATADA. IMPROCEDÊNCIA. (...) 3.
TAXAS CONDOMINIAIS. PLEITO DE RECONHECIMENTO DA RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DAS TAXAS ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA QUE PREVÊ A RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA PELO PAGAMENTO APÓS E EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE
. 4. DANO MORAL. PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR DANO DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO POR PARTE DA CONSTRUTORA. CULPA EXCLUSIVA DA COMPRADORA PELA DEMORA NA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO II – MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A. PLEITO DE REFORMA DA SENTENÇA NO QUE TANGE À DEVOLUÇÃO DOS VALORES COBRADOS A TÍTULO DE ASSESSORIA DE DESPACHANTE. ATIVIDADE CONGÊNERE A ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA CUJA COBRANÇA É VEDADA. ENTENDIMENTO DO STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPR - 18ª C.Cível - 0046963-13.2017.8.16.0014 - Londrina -

Rel.: Juíza Luciane Bortoleto -

J. 10.04.2019). (Sem destaque no original).

Pelo exposto, acolho a preliminar de coisa julgada quanto ao reconhecimento do atraso na entrega do imóvel por culpa do comprador, e a prejudicial de prescrição no que diz respeito à pretensão de devolução da comissão de corretagem. No mérito, dou parcial provimento ao Recurso para excluir a condenação das rés/apelantes à multa contratual e à restituição do valor pago pelo apelado a título de taxas condominiais. Por conseguinte, o autor arcará integralmente com os ônus sucumbenciais; fixo a verba honorária em R$2.500,00, em observância aos critérios elencados no artigo 85, §2º, do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2021