Tribunal: TJMT
Processo: 1012046-89.2021.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-28
Data de publicação: 2021-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012046-89.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RODRIGO KURZ ROGGIA - CPF: 677.740.320-53 (ADVOGADO), HORTO COMERCIO DE COMBUSTIVEIS E TRANSPORTES LTDA - CNPJ: 08.182.235/0001-53 (AGRAVANTE), JULIO DIAS GOULART - CPF: 035.751.878-00 (AGRAVADO), FRANCISCO DE PAULA RIBEIRO GOULART - CPF: 995.627.741-04 (AGRAVADO), AUGUSTO CESAR RIBEIRO GOULART - CPF: 693.480.651-49 (AGRAVADO), ALESSANDRO RIBEIRO MARTINS - CPF: 131.152.968-35 (PROCURADOR), RICARDO SILVA BAVARESCO - CPF: 630.330.541-53 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE JULIO DIAS GOULART (AGRAVADO), ALESSANDRO RIBEIRO MARTINS - CPF: 131.152.968-35 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR DEFERIDA – JUSTIFICATIVA DE INADIMPLÊNCIA - CRISE FINANCEIRA EM OCORRÊNCIA DA PANDEMIA – DÉBITOS QUE REMONTA A 2.016 – CONTUMÁCIA – SITUAÇÃ QUE NÃO PODE SERVIR E MANTO PROTETOR - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A pandemia de Covid-19 não pode justificar o descumprimento da obrigação assumida, pois a incapacidade de pagamento que levou ao pedido inicial antecede. Quanto ao período da pandemia, não houve qualquer pagamento, tentativa de negociação ou, em último caso, postulado pela revisional de contrato, deixando a situação à mingua de resolução.

Assim, não se ignora o fato de que, ainda hoje, vivemos os reflexos da pandemia, provocada pelo coronavírus, contudo, não se pode conferir ao devedor inadimplente um manto de proteção que, em detrimento dos legítimos direitos do credor, impeça aquele de ser alcançado pelas consequências da sua falta de pagamento.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento interposto por
HORTO COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS E TRANSPORTES LTDA.,
contra decisão proferida nos autos da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Aluguéis, com Pedido Liminar para Desocupação n. 1012444-27.2021.8.11.0003, da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis movida por
ESPÓLIO DE JULIO DIAS GOULART, FRANCISCO DE PAULA RIBEIRO GOULART e AUGUSTO CESAR RIBEIRO GOULART,
que deferiu a liminar e determinou a expedição de mandado de desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, sob pena de despejo compulsório, e demais cominações legais, “
consignando que, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro do mesmo prazo e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos
”.

Defende o agravante que a probabilidade do direito está consubstanciada na demonstração das adversidades que a população está passando com a pandemia que enfrentamos e na aplicação no previsto no DL de 02 de 20 de março de 2020, e na Recomendação Nº 63 de 31/03/2020 do CNJ, que a recomenda que os Juízos avaliem com especial cautela o deferimento de medidas de urgência, decretação de despejo por falta de pagamento e a realização de atos executivos de natureza patrimonial em desfavor de empresas e demais agentes econômicos em ações judiciais que demandem obrigações inadimplidas durante o período de vigência do Decreto Legislativo nº 6 de 20 de março de 2020.

Quanto ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, está firmado no sentido de que o agravante irá sofrer danos inegavelmente irreparáveis, pois, terá que fechar a empresa, demitir funcionários, perder a bandeira do combustível e poderá sofrer constrição de patrimônio devido aos reflexos da desocupação e do fechamento da referida empresa. Além disso, pontua que a medida não é irreversível.

Também acrescenta que os agravados possuem diversos outros imóveis para a exploração imobiliária.

Ao final requer a concessão da antecipação da tutela recursal, revogando-se a decisão que deferiu de plano a medida liminar para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório.

No mérito requer a reforma da decisão atacada, com o fito de revogar a medida liminar, para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório.

Foi deferido o efeito suspensivo e oportunizado a parte agravante a juntar demonstrativo de faturamento anterior e durante a pandemia (id. 93579025). Foi juntado “Planilhas de Vendas e Faturamento da Empresa”,
que compreende o período do ano de 2019 até o mês de junho de 2021 e “Relatório de Vendas”.

Houve contraditório (id. 97369486).

Nas contrarrazões, a parte agravada explica que desde o início do contrato os pagamentos não eram realizados em dia, provocando evolução multa e evolução do débito; que amargam um prejuízo de R$ 223.125,16; que o agravante deixou de pagar 14 alugueis e, em momento algum tentou renegociar o aluguel do imóvel, mesmo depois de ter recebido a Notificação Extrajudicial em 29/03/2021 (ID 56804534), 2 (dois) meses antes da propositura da ação de despejo distribuída em 28/05/2021; não há Lei que impeça a concessão de despejos liminares e a crise advinda pela Pandemia está sendo experimentada por toda sociedade.

Ao final requer o desprovimento do recurso e revogação do efeito suspensivo, com a condenação da agravante ao pagamento de multa prevista no artigo 1.021, §4º, do Código de Processo Civil (no percentual máximo), e na sucumbência recursal. Ainda, dado o intuito manifestamente protelatório do agravo interno, requer a condenação da agravante nas penas do litigante de má-fé (CPC, art. 80, VII, c/c art. 81).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de
Agravo de Instrumento interposto por
HORTO COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS E TRANSPORTES LTDA.,
contra decisão proferida nos autos da Ação de Despejo c.c Rescisão Contratual e Cobrança de Aluguéis, com Pedido Liminar para Desocupação n. 1012444-27.2021.8.11.0003, da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis movida por
ESPÓLIO DE JULIO DIAS GOULART, FRANCISCO DE PAULA RIBEIRO GOULART e AUGUSTO CESAR RIBEIRO GOULART,
que deferiu a liminar e determinou a expedição de mandado de desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, sob pena de despejo compulsório, e demais cominações legais, “
consignando que, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro do mesmo prazo e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos
”.

A decisão agravada é a seguinte:

“(...)

Afirmam os autores que as partes firmaram contrato de locação de bem imóvel para fins comerciais, inicialmente com vigência de 01/07/2016 a 01/07/2022 e, posteriormente, prorrogado para 01/07/2026.

Relatam que o objeto do contrato seria o imóvel localizado na Rua Francisco Goulart, n.º 700, em Rondonópolis/MT, nome fantasia “Posto do Horto” e que o valor do aluguel mensal fora pactuado em R$ 8.000,00 (oito mil reais), o qual o requerido deixara de pagar desde
março de 2020
.

Narram ter
notificado extrajudicialmente
o requerido em
29/03/2021
para manifestação em 15 (quinze) dias, mas que o demandado deixara transcorrer in albis o prazo, motivo pelo qual propõem a presente demanda (Num. 56804537).

Pelo exposto, requerem o deferimento de medida liminar para que seja decretado liminarmente o despejo do requerido, no prazo de 15 (quinze) dias,

caucionando o feito no valor de R$ 27.203,85 (vinte e sete mil duzentos e treze reais e oitenta e cinco centavos) (Num. 56814882 - Pág. 1).

Era o que tinha a relatar.

Fundamento e DECIDO.

Possível o desfazimento do contrato locatício em caso de

falta de pagamento do aluguel e demais encargos
[1]
.

Outrossim, cabível o ajuizamento da presente demanda, cuja medida
liminar
de despejo é autorizada por a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
[2]

Calha transcrever a literalidade do art. 59, §3º, da Lei nº 8.245/91, com destaques nossos:

“§ 3
o
No caso do inciso IX do § 1
o
deste artigo,
poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
”

E, ainda:

“Art. 62.
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

[...]

II –
o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a)
os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b)
as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c)
os juros de mora;

d)
as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;”

Sendo assim, prestada a devida caução,
DEFIRO A LIMINAR
objetivada e
DETERMINO
a expedição de
mandado para desocupação voluntária
do imóvel em
15 (quinze) dias
, sob pena de despejo compulsório
[3]
e demais cominações legais, consignando que,
poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro do mesmo prazo e independentemente de cálculo,
efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

(...)”.

De antemão é oportuno registrar que a Lei do Inquilinato autoriza a concessão liminar para desocupação do imóvel, presentes os requisitos. No caso, toda a argumentação recursal é baseada na crise advinda com a Pandemia (para justificar inadimplência) e a irreversibilidade dos efeitos gerados pela medida liminar.

Primeiramente, a Lei já mencionada não prevê a irreversibilidade do deferimento da liminar como impeditivo do despejo, não sendo este um dos requisitos. Vale ressaltar que, em face da incidência do princípio da especialidade, a existência de regra especial, afasta a regra instituída pela Lei Processual Civil. Se não bastasse, a norma prevê alternativa para que o locador possa evitar a rescisão da locação, efetuando, no prazo de 15 dias, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, conforme consta da r. decisão agravada.

Também, ainda que a questões fosse analisada a luz do CPC, no caso, a alegada irreversibilidade da medida, pode ser objeto de reparo na forma do artigo 302 do CPC.

No que tange as questões envolvendo a Pandemia, o que se verifica da inicial da ação originária é que o descumprimento parcial da obrigação de pagamento dos aluguéis remonta a agosto de 2.016, o que ocasionou uma “bola de neve” e, o descumprimento integral (sem pagamento do aluguel) desde março de 2.020.

Pois bem.
Não se ignora o fato de que, ainda hoje, vivemos os reflexos da pandemia, provocada pelo coronavírus, contudo, não se pode conferir ao devedor inadimplente uma proteção que, em detrimento dos legítimos direitos do credor, impeça aquele de ser alcançado pelas consequências da sua falta de pagamento.

Para ilustrar:

“Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo. Ação de despejo por falta de pagamento. Acordo extrajudicial. Homologação por sentença. Descumprimento. Fase de cumprimento de sentença. Decisão agravada que adiou a concessão da ordem de despejo, em razão da pandemia do COVID 19, ante o estado de calamidade pública e o ato normativo do CNJ no sentido de recomendar ao juízes um cuidado maior em caso de deferimento de liminar de despejo. Inconformismo da agravante. 1. Inadimplemento incontroverso. Presentes os requisitos para o deferimento da liminar. 2. Pandemia mundial do coronavírus (COVID-19) que não pode servir de proteção do devedor em detrimento do credor. 3. A Lei nº 14.010/20, publicada em 10/06/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado ¿ RJET, no período de pandemia do coronavírus, vetou o art. 9º, do Projeto de Lei que proibia a execução de despejo durante a pandemia. 4. Ademais, a referida Lei n.º 14.010/20, em epígrafe, instituiu normas que incidirão sobre as relações jurídicas oriundas dos eventos derivados da pandemia. No caso, o débito locatício remonta ao ano de 2015, muito antes da pandemia. 5. Decisão que merece reforma. PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJ-RJ - AI: 00584088120208190000, Relator: Des(a). MARCOS ANDRE CHUT, Data de Julgamento: 01/12/2020, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/12/2020)

Veja-se ainda que a empresa agravante foi notificada extrajudicialmente e não foi juntado aos autos nenhum tipo contranotificação, tentativa de acordo, redução ou parcelamento do débito e dos futuros alugueis, para fins de amparar a tese da crise financeira, provocada pela Pandemia, até mesmo, em último caso, ingressar com ação revisional de contrato.

Ora, a crise se atinge a todos indistintamente e os locadores dependem dos alugueis para auferir renda. Ainda que se saiba da queda na comercialização de combustíveis, com as medidas de isolamento, também se sabe que os postos de combustíveis, desde o princípio, foram considerados serviços essenciais, portanto, não permaneceram fechados e angariaram lucros, embora menores. Também, logo no início do corrente ano, houveram decretos flexibilizando as medidas de contenção e, é de conhecimento geral que as pessoas, em sua grande maioria, voltaram a transitar nas ruas. Assim, a meu ver, a empresa agravante teve possibilidade e tempo para tentar negociações, todavia, permaneceu na inércia.

Embora este Relator tenha oportunizado a comprovação da significativa queda no faturamento alegada, com demonstrativo financeiro anterior a Pandemia e durante, bem como demonstração de que a parte procurou os agravados solicitando redução ou negociação, o fato é que a juntada se mostrou irrelevante, eis que, conforme dito, os inadimplementos parciais se iniciaram já no início do contrato, em 2.016; portanto, muito tempo antes da Pandemia.

Também, o que veio aos autos se trata de uma planilha produzida por contador, sem qualquer esclarecimento a respeito dos dados apresentados e sem demonstração de tentativa de acordo, apenas alegações de que as conversas foram por “
whatsapp
” e, em respeito ao sigilo profissional e eventual ilicitude, deixaria a empresa agravante de fazer a juntada.

Por fim, destaco que a suspensão das ordens de despejo no país vigorou até 30/10/2020, nos termos da Lei Federal nº 14.010/2020.b

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/09/2021