Tribunal: TJMT
Processo: 0003141-47.2014.8.11.0004
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-03
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0003141-47.2014.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[VALDIZA DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 173.184.321-68 (APELADO), YANN DIEGGO SOUZA TIMOTHEO DE ALMEIDA - CPF: 725.043.901-49 (ADVOGADO), ROSILENE CARRIJO DOS SANTOS CAMPOS - CPF: 889.304.831-00 (APELANTE), SANDRO LUIS COSTA SAGGIN - CPF: 427.770.621-53 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO – PAGAMENTO DE DÉBITOS E BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL COMPENSADOS PELO TEMPO QUE A RECORRENTE RESIDIU NO BEM - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

O conjunto probatório revela que a rescisão contratual foi motivada pela promitente vendedora, em virtude das inscrições cadastrais que obstaram a liberação do financiamento imobiliário.

Em vista disso, a Recorrente faz jus à restituição integral do valor dado como entrada na quantia de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), com juros de mora de 1% a.m. desde a citação e correção monetária a partir do desembolso em 30/09/2011.

Os gastos que a Recorrente teve com as reformas e pagamento de débitos e impostos do imóvel devem ser compensados pelos 8 (oito) anos que permaneceu residindo no bem.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.º 0003141-47.2014.8.11.0004

RELATÓRIO

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
ROSILENE CARRIJO DOS SANTOS CAMPOS
em razão da sentença proferida pelo Juízo da 2.ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças que, nos autos da
Ação de Cobrança
ajuizada por
VALDIZA DA SILVA OLIVEIRA
,
julgou procedente o pedido inicial, declarou rescindindo o contrato e condenou a Recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Ainda julgou parcialmente procedente o pedido formulado na Reconvenção apresentada por Rosilene Carrijo e condenou a Recorrida ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por perdas e danos. Ao final, condenou a Reconvinda ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Irresignada, a Apelante assevera que o negócio não foi concluído por culpa exclusiva da Apelada, a qual tinha restrições cadastrais que obstaram a liberação do financiamento imobiliário.

Em vista disso, alega ser devida a devolução do montante total dado de entrada na quantia de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), e que o recebimento de apenas R$ 10.000,00 (dez mil reais) configura enriquecimento ilícito da Apelada.

Sustenta que teve gastos com a reforma do imóvel e que pagou tributos, bem como faturas de energia elétrica em atraso, situação que reclama a devolução integral do montante dado como entrada no negócio.

Forte nesses argumentos, pleiteia a devolução da quantia de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), com juros e correção monetária desde a data do desembolso.

Contrarrazões apresentadas no ID. 29576541.

É o relatório.

Cuiabá, 30 de abril de 2020.

Desa. Clarice Claudino da Silva

Relatora

V O T O R E L A T O R

V O T O S V O G A I S

APELANTE(S):

ROSILENE CARRIJO DOS SANTOS CAMPOS

APELADO(S):

VALDIZA DA SILVA OLIVEIRA

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A despeito do fundamentado posicionamento adotado pela d. Relatora, visualizo alguns pontos de divergência acerca de como exatamente os fatos se sucederam.

E o primeiro ponto da divergência reside na causa da rescisão contratual.

Em meu sentir, não se pode atribuir à alienante, ora apelada, a culpa pela não concretização do negócio.

Conforme já adiantei oralmente na sessão de julgamento passada, n
o contrato de ID. n. 29572452 que, conforme cediço, faz lei entre as partes, não há nenhuma cláusula dizendo que a segunda parcela da avença, no valor de R$52.000,00 haveria de ser paga mediante de financiamento a ser obtido pela adquirente.

De igual forma, inexiste qualquer outra cláusula do contrato impondo à vendedora que esta precisaria estar com o seu “nome limpo”.

Ora, se ela se dispôs a vender seu imóvel é porque se encontrava com alguma dificuldade financeira, precisando desse dinheiro justamente para sanar suas dívidas. Isso é fato que não se pode negar.

Ao contrário do que se supõe, a
cláusula segunda
do referido instrumento contratual (ID. n. 29572452 - Pág. 2) preceitua que o negócio foi fechado ao preço de R$85.000,00, dos quais houve uma entrada de R$33.000,00 e que os R$52.000,00 restantes seriam pagos em no ato da transferência e assinatura da escritura definitiva, após noventa dias da assinatura do contrato.

Segundo o voto da d. Relatora, o tempo que a adquirente requerida residiu gratuitamente no imóvel, deixando de pagar aluguel e, ao mesmo tempo, impedido a alienante de auferir renda com o imóvel deve ser compensado com os valores por ela despendidos para o pagamento de faturas de energia elétrica em atraso, tributos prediais igualmente atrasados e com a reforma implementada no imóvel.

Ocorre que entre a data da realização do negócio em 30/09/2011 e a do presente julgamento, passaram-se mais de
8,5
(oito anos e meio). Mais precisamente
104
(cento e quatro) meses. Se em todo esse tempo o imóvel estivesse locado a outrem, a autora (alienante) poderia ter recebido (cento e quatro) meses de aluguel.

Considerando que a chamada “regra de ouro” da locação, segundo a qual a rentabilidade média dos aluguéis deve ser de aproximadamente 0,5% do valor de venda do imóvel, tem-se que ao longo destes 104 meses, a alienante faria jus a aproximadamente 52% do valor da negociação, apenas a título de aluguel.

Em suma, sendo a resolução do contrato uma intenção de ambas as partes e, não havendo nele qualquer cláusula penal sobre esse ou aquele contratante, o desfazimento do negócio se dará pelo simples retorno das partes ao
status quo
.

Isso, porém, pressupõe o ressarcimento dos prejuízos experimentados por cada parte, compreendendo-se não apenas o que cada uma perdeu (mediante o desembolso de valores) como o que efetivamente deixou de lucrar.

No entanto, diferentemente do que ocorre no arbitramento dos danos morais, cuja fixação se faz por critérios subjetivos, a depender das crenças e percepções particulares de cada julgador, por encetarem valores concretos, no caso dos autos os valores que cada parte perdeu ou deixou de ganhar são material e objetivamente aferíveis.

Não se pode simplesmente trocar uma pela outra, já que o acumulado de prejuízos de uma parte pode suplantar ao da outra.

E isso não deve ser simplesmente ignorado visto que não pode haver enriquecimento ilícito nem de uma, nem de outra parte.

Não há simplesmente como admitir a compensação do somatório das despesas da adquirente (i) com o pagamento parcial do preço (R$33.000,00), (ii) com o valor despendido pela implementação de reforma no imóvel, e (iii) com os débitos de IPTU e energia elétrica do imóvel em atraso, com os valores que este teria de pagar à alienante pelo uso, gozo e fruição do imóvel por quase nove anos.

Dificilmente o resultado desta confrontação de valores dará resultado “zero”, na medida em que, a cada mês que se passa, o montante do valor devido pelo adquirente ao alienante aumenta, correspondente a um aluguel não pago.

Ocorre que, de antemão não dá para saber se lá no final das contas qual das partes será credora da outra.

Somente na liquidação do julgado essa conta poderá ser feita.

Com isso, peço vênia à d. Relatora para divergir em parte do posicionamento por ela adotado a fim de,
prover em parte o apelo

para, apesar de manter a rescisão do contrato, determinar que a compensação seja feita em liquidação de sentença, levando-se em consideração de um lado o somatório dos valores despendidos pela requerida com (i) pagamento parcial do preço (R$33.000,00), (ii) com o valor despendido pela implementação de reforma no imóvel, e (iii) com os débitos de IPTU e energia elétrica do imóvel em atraso corrigidos cada um deles, todos pelo INPC, a partir de cada desembolso e, de outro lado, o somatórios dos valores que este teria de pagar mensalmente à alienante pelo uso, gozo e fruição do imóvel por quase nove anos,

ou seja, a título de aluguéis, corrigidos mês a mês pelo mesmo índice de atualização monetária, devendo tal confrontação de créditos ser realizada em liquidação de sentença por arbitramento.

À vista do provimento parcial do apelo, deixo de efetivar a majoração a verba honorária de que trata o §11 do art.85 do CPC/15.

É como voto.-

APELANTE(S):

ROSILENE CARRIJO DOS SANTOS CAMPOS

APELADO(S):

VALDIZA DA SILVA OLIVEIRA

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A despeito do fundamentado posicionamento adotado pela d. Relatora, visualizo alguns pontos de divergência acerca de como exatamente os fatos se sucederam.

E o primeiro ponto da divergência reside na causa da rescisão contratual.

Em meu sentir, não se pode atribuir à alienante, ora apelada, a culpa pela não concretização do negócio.

Conforme já adiantei oralmente na sessão de julgamento passada, n
o contrato de ID. n. 29572452 que, conforme cediço, faz lei entre as partes, não há nenhuma cláusula dizendo que a segunda parcela da avença, no valor de R$52.000,00 haveria de ser paga mediante de financiamento a ser obtido pela adquirente.

De igual forma, inexiste qualquer outra cláusula do contrato impondo à vendedora que esta precisaria estar com o seu “nome limpo”.

Ora, se ela se dispôs a vender seu imóvel é porque se encontrava com alguma dificuldade financeira, precisando desse dinheiro justamente para sanar suas dívidas. Isso é fato que não se pode negar.

Ao contrário do que se supõe, a
cláusula segunda
do referido instrumento contratual (ID. n. 29572452 - Pág. 2) preceitua que o negócio foi fechado ao preço de R$85.000,00, dos quais houve uma entrada de R$33.000,00 e que os R$52.000,00 restantes seriam pagos em no ato da transferência e assinatura da escritura definitiva, após noventa dias da assinatura do contrato.

Segundo o voto da d. Relatora, o tempo que a adquirente requerida residiu gratuitamente no imóvel, deixando de pagar aluguel e, ao mesmo tempo, impedido a alienante de auferir renda com o imóvel deve ser compensado com os valores por ela despendidos para o pagamento de faturas de energia elétrica em atraso, tributos prediais igualmente atrasados e com a reforma implementada no imóvel.

Ocorre que entre a data da realização do negócio em 30/09/2011 e a do presente julgamento, passaram-se mais de
8,5
(oito anos e meio). Mais precisamente
104
(cento e quatro) meses. Se em todo esse tempo o imóvel estivesse locado a outrem, a autora (alienante) poderia ter recebido (cento e quatro) meses de aluguel.

Considerando que a chamada “regra de ouro” da locação, segundo a qual a rentabilidade média dos aluguéis deve ser de aproximadamente 0,5% do valor de venda do imóvel, tem-se que ao longo destes 104 meses, a alienante faria jus a aproximadamente 52% do valor da negociação, apenas a título de aluguel.

Em suma, sendo a resolução do contrato uma intenção de ambas as partes e, não havendo nele qualquer cláusula penal sobre esse ou aquele contratante, o desfazimento do negócio se dará pelo simples retorno das partes ao
status quo
.

Isso, porém, pressupõe o ressarcimento dos prejuízos experimentados por cada parte, compreendendo-se não apenas o que cada uma perdeu (mediante o desembolso de valores) como o que efetivamente deixou de lucrar.

No entanto, diferentemente do que ocorre no arbitramento dos danos morais, cuja fixação se faz por critérios subjetivos, a depender das crenças e percepções particulares de cada julgador, por encetarem valores concretos, no caso dos autos os valores que cada parte perdeu ou deixou de ganhar são material e objetivamente aferíveis.

Não se pode simplesmente trocar uma pela outra, já que o acumulado de prejuízos de uma parte pode suplantar ao da outra.

E isso não deve ser simplesmente ignorado visto que não pode haver enriquecimento ilícito nem de uma, nem de outra parte.

Não há simplesmente como admitir a compensação do somatório das despesas da adquirente (i) com o pagamento parcial do preço (R$33.000,00), (ii) com o valor despendido pela implementação de reforma no imóvel, e (iii) com os débitos de IPTU e energia elétrica do imóvel em atraso, com os valores que este teria de pagar à alienante pelo uso, gozo e fruição do imóvel por quase nove anos.

Dificilmente o resultado desta confrontação de valores dará resultado “zero”, na medida em que, a cada mês que se passa, o montante do valor devido pelo adquirente ao alienante aumenta, correspondente a um aluguel não pago.

Ocorre que, de antemão não dá para saber se lá no final das contas qual das partes será credora da outra.

Somente na liquidação do julgado essa conta poderá ser feita.

Com isso, peço vênia à d. Relatora para divergir em parte do posicionamento por ela adotado a fim de,
prover em parte o apelo

para, apesar de manter a rescisão do contrato, determinar que a compensação seja feita em liquidação de sentença, levando-se em consideração de um lado o somatório dos valores despendidos pela requerida com (i) pagamento parcial do preço (R$33.000,00), (ii) com o valor despendido pela implementação de reforma no imóvel, e (iii) com os débitos de IPTU e energia elétrica do imóvel em atraso corrigidos cada um deles, todos pelo INPC, a partir de cada desembolso e, de outro lado, o somatórios dos valores que este teria de pagar mensalmente à alienante pelo uso, gozo e fruição do imóvel por quase nove anos,

ou seja, a título de aluguéis, corrigidos mês a mês pelo mesmo índice de atualização monetária, devendo tal confrontação de créditos ser realizada em liquidação de sentença por arbitramento.

À vista do provimento parcial do apelo, deixo de efetivar a majoração a verba honorária de que trata o §11 do art.85 do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2020