Tribunal: TJMT
Processo: 1008687-47.2017.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-02
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008687-47.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARAMORI VEICULOS LTDA - CNPJ: 11.094.210/0001-02 (APELANTE), REINALDO AMERICO ORTIGARA - CPF: 717.564.341-15 (ADVOGADO), SANDRO CARAMORI - CPF: 893.205.499-15 (APELANTE), ANDRE CARAMORI (APELANTE), ADRIANO CESAR TREVISI ZANELATO - CPF: 121.110.738-81 (APELADO), MOHAMED ALI HAMMOUD - CPF: 691.966.481-04 (ADVOGADO), REGINALDO CESAR TREVISI ZANELATO - CPF: 117.200.688-10 (APELADO), MARIA CRISTINA KLIENCHEN DALARI ZANELATO - CPF: 080.412.748-46 (APELADO), SAMIR HAMMOUD - CPF: 468.983.281-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1008687-47.2017.8.11.0041

APELANTE: CARAMORI VEICULOS LTDA, SANDRO CARAMORI, ANDRE CARAMORI

APELADO: ADRIANO CESAR TREVISI ZANELATO, REGINALDO CESAR TREVISI ZANELATO, MARIA CRISTINA KLIENCHEN DALARI ZANELATO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL – DOIS IMÓVEIS – TERMO DE RESCISÃO – PLENA QUITAÇÃO EM RELAÇÃO A UM DELES – DÉBITO DE IPTU EM RELAÇÃO AO OUTRO CONTRATO – PEDIDO CONTRAPOSTO – PROCEDIMENTO ORDINÁRIO – INVIABILIDADE – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É válido e eficaz o Termo de Rescisão que atribui efeito liberatório a Contrato de Locação.

A não quitação de IPTU referente a um dos imóveis locados legitima a Ação de Cobrança em relação a essa dívida.

Em procedimento ordinário não é admissível o pedido contraposto.

Alterada substancialmente a sentença, os ônus sucumbenciais devem ser redefinidos de modo a refletir o decaimento de cada litigante.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Cobrança julgada procedente para determinar os réus o pagamento de encargos locatícios de R$79.884,05, com correção monetária
a partir do seu vencimento
e juros de mora desde a citação, além de custas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre a condenação.

Os apelantes relatam que estão sendo cobrados por débitos de IPTU do período em que perdurou o contrato de locação de imóveis comerciais contíguos (Salão I e Salão II) firmado com os apelados, de 1º-10-2009 a 30-9-2014.

Alegam que sempre receberam apenas um carnê desse imposto e que nunca souberam que eram desmembrados na Prefeitura,
o que não tinham como ter conhecimento sem serem devidamente informados, principalmente por serem anexos um ao outro, até mesmo por que sequer mencionaram o número da inscrição estadual no Contrato de Locação.

Afirmam que comprovaram pelo Termo de Quitação e por testemunha que não devem valor algum.

Sustentam que quando firmaram referido documento acordaram verbalmente que as benfeitorias lá deixadas seriam para o adimplemento do IPTU e que no Contrato está previsto que, com a entrega das chaves, cessa toda e qualquer responsabilidade dos fiadores e, por conseguinte, do próprio locatário também.

Pugnam pelo provimento do Recurso para que seja declarada a inexistência da dívida em questão. Alternativamente, que se reconheça o excesso na cobrança, já que, em relação ao Salão II, deve se dar de forma proporcional, e portanto que seriam devidos R$4.888,90 e não R$6.111,00, bem como a análise do pedido contraposto para que possam retirar suas benfeitorias do local.

Contrarrazões no Id n. 65701851.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Os apelados ajuizaram a presente Ação sob o argumento de que locaram aos apelantes dois imóveis comerciais contíguos (Salão I e Salão II) localizados na Avenida Miguel Sutil, ns. 5345 e 5357, Bairro Santa Helena, em Cuiabá /MT, e que, passados quase dois anos do término do contrato, constataram débitos de IPTU em ambos, um referente a todo o período locado (2010 a 2014) e o outro a alguns meses de 2015, num total de R$79.884,05.

O feito foi julgado procedente para condenar os apelantes ao pagamento dessa quantia.

Os dois Contratos de Locação (ns.
00274-1
– endereço
n. 5345
, e
00275-4
– endereço
n. 5357
) estabelecem, respectivamente, em suas cláusulas X e XI, o seguinte:

Dos Encargos: Correrão por conta do locatário, durante a locação:

Todos os encargos tributários sobre os imóveis locados, inclusive o IPTU;
(Ids n. 65701534 – pág. 3, e 65701535 – pág. 3)

Os apelados demonstraram a existência dos mencionados débitos com a juntada dos Documentos de Arrecadação Municipal (Ids n. 65701536 e 65701537).

Cumpre definir se os apelantes tinham a obrigação de pagar os IPTUs dos dois imóveis, pois afirmam que desconheciam que eles eram desmembrados na Prefeitura e que cada um tinha um IPTU, além de aduzirem que foi celebrado Termo de Rescisão Contratual, pelo qual os apelados deram plena quitação da dívida.

Primeiro é imperioso analisar o Termo de Rescisão e o seu suposto efeito liberatório.

De fato, é incontroverso que as partes o firmaram. No entanto, diz respeito apenas ao Salão localizado na Av. Miguel Sutil,
n. 5357
, Bairro Santa Helena (Id n. 65701790).

Contudo, os apelados arguem que acreditavam que os débitos de IPTU a ele relacionados estavam quitados. Logo, não agiram com a cautela necessária, pois deixaram de averiguar essa situação e, com isso, assumiram o risco de, em caso negativo, terem que arcar com esse ônus.

Confira-se trecho da Impugnação à Contestação:

Com relação ao termo de rescisão contratual de quitação do imóvel, este se deu apenas em um contrato, ficando em aberto o outro contrato.

Ademais os Requerentes somente deu quitação a um dos contratos por estarem imbuídos na boa-fé, acreditando que todos os impostos estavam pagos.
(
sic
).

Por conseguinte, é válido e eficaz o Termo de Rescisão em relação ao referido Contrato (n. 00275-4), e, dessa maneira, consideram-se adimplidas todas as obrigações a ele vinculadas, até porque não há ali nenhuma menção a benfeitorias, sendo inócuo discutir se teve origem na compensação de tais melhorias com os débitos existentes.

Quanto ao IPTU do Contrato n. 00274-1 (Av. Miguel Sutil,
n. 5345
, Bairro Santa Helena), é preciso ressaltar que os próprios apelados, tanto na Inicial como nas alegações finais (Id n. 65701822), admitem que foram pagos de 2010 a 2014, e de 2015 faltam os meses de janeiro, fevereiro, março e abril.

Nesse ponto, a testemunha dos apelantes, Valter Minoru Shiga, que trabalhava como gerente da empresa, declarou, dentre outras questões, que era o responsável por pagar o IPTU e que sempre foi um único carnê, apesar de confirmar que sabia que eram dois Contratos.

Os apelantes não comprovaram que não tinha ciência do desmembramento dos imóveis, tampouco que um dos apelados (Adriano Zanelato) lhes fez essa afirmação. Igualmente não provaram que recebiam só um carnê. De qualquer forma, essa situação não lhes exime da responsabilidade, pois evidentemente ali constava o endereço correspondente, sendo fácil identificar a individualidade dos bens. Aliás, nem sequer juntaram tais boletos, o que poderia esclarecer se englobavam os dois imóveis.

Se os registros imobiliários não fossem independentes, não se justificaria a elaboração de dois contratos diferentes, com locadores e endereços distintos.

Era dever dos apelantes estudá-los com atenção para terem conhecimento dos impostos incidentes. A argumentação de que só um carnê era-lhes enviado é frágil para legitimar o não pagamento de dois IPTUs.

A respeito do valor ainda devido, de janeiro, fevereiro, março e abril de 2015, pelo cálculo proporcional ao total de R$14.666,71 desse ano, a dívida de R$4.888,90.

Sobre o pedido contraposto, há limitação procedimental, uma vez que só será admitido quando o feito seguir o rito sumário, o que não é a hipótese dos autos.

A propósito:

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIIL – APELAÇÃO CÍVEL –
APRECIAÇÃO, NA SENTENÇA, DE PEDIDO CONTRAPOSTO FORMULADO, PELO RÉU, EM CONTESTAÇÃO – DEMANDA SUBMETIDA AO PROCEDIMENTO ORDINÁRIO – IMPOSSIBILIDADE, POR AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL
– AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – APONTAMENTO RESTRITIVO DE CRÉDITO – CONTRATAÇÃO E INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADOS PELO CREDOR – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR – INEXISTÊNCIA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – PENALIDADE DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. –
Não é possível, em demandas submetidas ao procedimento ordinário, a apreciação de pedido contraposto formulado em contestação, por inadequação da via eleita resultante da ausência de previsão legal de cabimento desse instrumento processual, devendo a discussão acerca de eventual direito da parte ré, relacionado aos fatos que embasam a pretensão inicial, ser veiculada e apreciada por meio de reconvenção, ou mesmo em ação autônoma
.
(....).
(TJ-MG – AC: 10000204652713001, Relator: Márcio Idalmo Santos Miranda, Data de Julgamento: 07/10/2020, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/10/2020). (Sem destaque no original).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para condenar os apelantes ao pagamento apenas alusivo ao Contrato n. 00274-1, na importância de R$4.888,90.

Ante a alteração substancial da sentença, redistribuo os ônus sucumbenciais para que melhor representem o decaimento de cada litigante. Assim, ficam 25% a cargo dos réus e 75% a cargo dos autores.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2020