Tribunal: TJMT
Processo: 1007218-46.2018.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-04
Data de publicação: 2020-11-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007218-46.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LUCIANA OLIVEIRA DE CAMPOS - CPF: 013.107.531-48 (APELANTE), JOSE SERGIO MARTINS RIBEIRO - CPF: 717.615.861-49 (ADVOGADO), JOAQUIM DE GOES SOUSA - CPF: 051.007.054-00 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), CELSO ANTONIO FRANCISCO DA SILVA - CPF: 458.627.531-68 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), CELSO ANTONIO FRANCISCO DA SILVA - CPF: 458.627.531-68 (ADVOGADO), JOAQUIM DE GOES SOUSA - CPF: 051.007.054-00 (APELADO), JOSE SERGIO MARTINS RIBEIRO - CPF: 717.615.861-49 (ADVOGADO), LUCIANA OLIVEIRA DE CAMPOS - CPF: 013.107.531-48 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DAS REQUERIDAS E PROVEU PARCIALMENTE O APELO DOS AUTORES.

E M E N T A

APELANTE:

LUCIANA OLIVEIRA DE CAMPOS

APELANTE:

JOAQUIM DE GOES SOUSA

APELANTE:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELANTE:

MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E

NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

JOAQUIM DE GOES SOUSA

APELADO:

LUCIANA OLIVEIRA DE CAMPOS

E M E N T A:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE COM A EXTINÇÃO DA PRETENSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELA PERDA SUPERVENIENTE DE INTERESSE DE AGIR –

ATRASO EM ENTREGA DE INFRAESTRUTURA (ÁGUA E ESGOTO) DO LOTEAMENTO – INVOCADA CLÁUSULA DE NÃO RESPONSABILIZAÇÃO – ALEGADA OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO ATRIBUÍVEL A TERCEIRO – DESCABIMENTO – ART.51, INCISO III, DO CDC E ART.424 DO CC/2002 – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO MANTIDA –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MAJORAÇÃO NECESSÁRIA

– PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE –

VERBA HONORÁRIA E DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS MANTIDOS

- RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO – RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

Constatado o efetivo atraso de mais de quatro anos na entrega da infraestrutura (fornecimento de água tratada e coleta de esgoto) do loteamento objeto do contrato de compra e venda, há que ser responsabilizadas as requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados os autores/adquirentes.

B
urocracia e/ou ineficiências de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de loteamento, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.

Exegese dos art. 51, inciso III do CDC e art.424 do CC/2002, inválida a cláusula de não responsabilização por culpa de terceiro quando infortúnio indenizável está atrelado à utilidade legitimamente esperada do bem adquirido.

O atraso de mais quatro anos na entrega da estrutura básica do imóvel, tornando-o inabitável, e retardando a conquista da casa própria, com a inevitável modificação dos planos financeiros e pessoais dos adquirentes, acarreta angústia e frustração passível de indenização a título de danos morais.

Arbitrado em dissonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser majorado o
quantum
indenizatório, para atendimento das peculiaridades do caso.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE:

LUCIANA OLIVEIRA DE CAMPOS

APELANTE:

JOAQUIM DE GOES SOUSA

APELANTE:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELANTE:

MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E

NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

JOAQUIM DE GOES SOUSA

APELADO:

LUCIANA OLIVEIRA DE CAMPOS

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por
ambas as partes
contra a sentença proferida na
Ação de Obrigação de Fazer c/c

Ação de Indenização por danos materiais e morais
nº 1007218-46.2018.8.11.0003

ajuizada por
LUCIANA OLIVEIRA DE CAMPOS

e
JOAQUIM DE GOES SOUSA
em face de
JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as

demandas a pagarem aos autores, a título de indenização por danos morais, a importância de R$8.000,00, a ser corrigida monetariamente pelo INPC e acrescida de juros de mora legais desde a prolação da decisão, extinguiu a parte a ação em relação à tutela da obrigação de fazer, ante a perda do interesse de agir, sem a resolução do mérito, nos termos do art.485, inciso VI, do CPC/15. A sentença ainda arbitrou os honorários advocatícios em 10% do valor da causa e, reconhecendo a ocorrência de sucumbência recíproca, distribuiu os respectivos ônus à ordem de 40% para a parte autora e 60% para a parte ré.

Inconformados, recorrem os autores em razões de ID. n. 59046532 pugnando pela majoração da verba indenizatória – para o equivalente a R$50.000,00 – e honorária – para 20% – eis que passados mais de quatro anos além do prazo limite previsto no contrato (cláusula vigésima primeira) sem água tratada e saneamento básico, inviabilizando a habitação.

Inconformadas recorrem também as rés em razões de ID. n. sustentando que não há descumprimento de cláusulas contratuais de sua parte, tampouco ocorrência de prejuízos aos autores, haja vista que o instrumento firmado entre as partes demonstra de forma clara que a obrigação das vendedoras dos lotes era apenas de executar
a rede de distribuição de água e do sistema de esgotamento sanitário, mas a interligação e o fornecimento de água potável ficariam a cargo da
SANEAR
, conforme Relatório Técnico de nº 711/2013.

Alegam que
clausula décima primeira
do contrato, que estabelece um prazo de 3 (três) anos para a entrega da infraestrutura a contar da aprovação do loteamento pelo poder pública municipal, deve ser lida em conjunto com a
cláusula vigésima segunda
, a qual deixou assente que a vendedora não se responsabilizaria pela interligação e fornecimento de água potável e de energia elétrica, de sorte que não pode ser penalizada pela desídia e descaso da Administração Pública.

Afirmam que no mencionado Relatório Técnico de nº 711/2013a
SANEAR
atestou que para atendimento de abastecimento de água, esgotamento sanitário e coleta de resíduos sólidos domésticos para 1830 lotes seria necessária a construção de uma adutora e demais elementos componentes daquele sistema de abastecimento, salientando que tais obras já estavam em implementação, com previsão de entrar em operação no início de 2014, o que não foi cumprido.

Relatam que razão da desídia da
SANEAR
em executar as obras originariamente assumidas por ela, o Ministério Público local convocou algumas empresas da cidade, dentre elas as rés para celebração de Termo de Ajuste de Conduta (TAC) nº 013695 - 010/2014, as quais assumiram, juntamente com a empresa
POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
a responsabilidade pela construção das Estações Elevatórias de Esgoto (EEEs) e interligação das águas fluviais.

Asseveram que, no entanto, após de assumirem as obrigações que eram da SANEAR, as rés teriam sido surpreendidas pela impossibilidade de dar cumprimento ao projeto de interligação, tendo em vista que, para tanto, deveria passar a rede coletora de esgoto no fundo de um imóvel particular de propriedade do Sr.
Argeu Montanha de Araujo
, tendo, inclusive, sido necessário o ajuizamento de ação de servidão e, posteriormente, uma ação civil pública, até que finalmente, o dono da área eleita do imóvel aquiescesse com a passagem subterrânea da rede coletora de esgoto, o que torna evidente nos autos a ocorrência de diversos eventos de força maior ou caso fortuito, a evidenciar a isenção de qualquer culpa das requeridas, nos termos do art.399 do CC/2002.

Alegam que por todas essas razões, não há se falar na ocorrência de dano moral indenizável.

Subsidiariamente, pugnam pela redução da verba indenizatória arbitrada, vez que até o momento a primeira autora pagou apenas 31,69% do preço total do negócio e, o segundo, apenas 23,58%.

Arguem, no mais, que as autoras devem arcar com a totalidade da verba de sucumbência pois a condenação implicou apenas 16% da pretensão aviada.

Contrarrazões da parte requerida no ID. n. 59046539.

Sem contrarrazões da parte autora, consoante certidão de ID. n. 59046540.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Conforme ressai da inicial,
os autores teriam firmado com as rés contratos de compra e venda dos terrenos nºs 13 e 16, da quadra 54, do Loteamento Parque dos Lírios na cidade de Rondonópolis MT, com as áreas de 238,87m2 e 240,00m2, nos valores de R$ 78.125,00 e R$ 73.904,00, a serem quitados em 150 (cento e cinquenta) parcelas mensais, nos valores de R$ 495,50 e R$ 467,36, respectivamente

Ainda de acordo com a exordial, teria ficado ajustado entre as partes que o prazo para a conclusão das obras foi 36 (trinta e seis) meses, a contar do lançamento do loteamento, ocorrido em 13/11/2012;

Segundo conta, apesar de terem os autores tomado posse dos terrenos, onde construíram imóvel residencial, as requeridas não teriam cumprido o ajustado, deixando de entregar a infraestrutura prometida no lapso pactuado, razão pela qual os adquirentes ajuizaram a presente ação para requerer (i) uma tutela de obrigação de fazer para as rés implementasse a ligação da rede de água potável e o esgotamento sanitário, e (ii) outra tutela indenizatória, pelos danos morais que a privação de tal estrutura teria causado aos autores.

Citadas, as rés fundam sua defesa basicamente na
cláusula vigésima segunda
do contrato, que restringe sua obrigação à execução da rede de distribuição de água potável e sistema de esgotamento, as eximindo, no entanto, de qualquer responsabilidade pelo fornecimento de água e coleta de esgoto, cuja obrigação seria exclusiva da SANEAR.

Aduziu-se em defesa que os fatos narrados não configurariam dano moral indenizável.

No mais, comunicou a implementação da estrutura reclamada no curso do processo.

A lide foi julgada antecipadamente em sentença de ID. n. 59046530, na qual o juízo de origem reconheceu a perda superveniente do interesse de agir em relação à obrigação de fazer requerida, e nessa parte extinguiu a ação sem resolução meritória e, no mérito, julgou parcialmente procedente o pleito indenizatório.

Contra tal sentença se voltaram ambas as partes pelas razões expostas no relato.

Pois bem.

No que tange à responsabilidade das rés, a sentença se revela irrepreensível.

Inicialmente, de se ressaltar a aplicação do art.30 do CDC,
“toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

Ou seja, a oferta vincula o proponente, nos exatos termos da proposta.

Vale ainda frisar que, ao contrário do que tentam fazer crer as requeridas, a
cláusula vigésima primeira
do contrato, o prazo trienal para a entrega da infraestrutura – funcionando, obviamente – deve ser contado a partir da aprovação do loteamento.

E este, como a próprias rés reconhecem nas razões de recorrer, se deu em 13/11/2012, com a edição do Decreto nº 6.761/2012.

Feitas essas considerações, o que se deve ter em mente é que ao colocar as unidades do empreendimento à venda ao público aberto, a loteadora deve ter um cronograma, com previsões de prazo máximo de atraso, sobretudo quando a finalização da obra depender de terceiros, ainda mais quando estes serviços dizem respeito à infraestrutura do empreendimento.

Por isso, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que
“
burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito
, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.”
(TJ/MT - Segunda Câmara de Direito Privado – Ag. Int. nº 0048132-60.2015.8.11.0041 – Relatora: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, j. em 15/05/2019, publ. no DJE 21/05/2019)

Ora, quem adquire o terreno em um loteamento destinado a imóveis habitacionais, pretende fazer de tal espaço a sua morada ou para a residência de outrem. Eis a função social do contrato de compra e venda de terreno habitacional. E água e esgoto são serviços de necessidade básica de uma habitação minimamente digna.

É a loteadora que, antes de colocar o bem à venda, deve se certificar de que terá a infraestrutura básica que garanta a utilidade mínima do imóvel que aliena.

Nesse viés, a cláusula
vigésima segunda
, não tem o condão de, por si só, eximir as requeridas dos riscos do empreendimento que resolveram explorar.

Primeiramente porque, consoante o inciso III do art.51 do CDC,
“são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que”
(
caput
) e
“transfiram responsabilidades a terceiros”
(inciso III).

De igual modo, preceitua o art.424 do CC/2002,
“nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”
.

Com isso, não há como afastar a responsabilidade das requeridas por fortuitos internos ou inerentes à atividade do empreendimento/unidades de terrenos postos à venda.

Do dano moral

No que tange ao dano moral indenizável
, este se revela incontestável diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu
, no
atraso
desarrazoado da entrega do imóvel.

Aliás, de se ressaltar que o atraso foi de
mais de quatro anos após o período de tolerância
, situação que ultrapassa a esfera do mero dissabor, causando considerável abalo psicológico no adquirente, ao frustrar a justa expectativa de se realizar o sonho da moradia própria. Nesse sentido:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial. [...]. (TJ/MT - Primeira Câmara de Direito Privado – RAC nº 0053069-16.2015.8.11.0041 - Relator: JOÃO FERREIRA FILHO, j. em 09/07/2019, publ. no DJE 15/07/2019)

Ainda nesse sentido, são os seguintes precedentes deste Tribunal: RAC nº 0036321-40.2014.8.11.0041; RAC nº0038727-97.2015.8.11.0041; RAC nº 0037688-36.2013.8.11.0041; RAC nº 0014878-28.2017.8.11.0041; etc.

Do
quantum
indenizatório.

Com isso, sendo evidente a existência de dano indenizável, resta aferir se o
quantum

indenizatório foi devidamente fixado.

Para os autores, a verba indenizatória merece ser majorada e, para as rés, reduzida.

Pois bem. Neste particular, consoante precedentes desta C. Câmara,
“além de atentar-se para as circunstâncias fáticas do caso, tais como, a gravidade objetiva do dano, seu efeito lesivo, a natureza e a extensão, as condições sociais e econômicas da vítima e do ofensor, deve o quantum indenizatório pautar-se numa razoabilidade tal que venha dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da ofensa, ao mesmo tempo em que não pareça sugerir ao lesado certa conveniência ou vantagem trazida pelo abalo suportado.”
(Ap 128186/2012, Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, j. em 21/08/2013, publ. no DJE 30/08/2013)

No caso, ao arbitrar a verba indenizatória em R$8.000,00 o julgador singular o fez de forma ínfima, sem se atentar aos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade, considerando o valor total do imóvel em discussão, vez que sendo dois os autores, a verba representará apenas R$4.000,00 para cada um. Portanto, o valor deve ser majorado para R$10.000,00 (dez mil reais), valor que atende satisfatoriamente a finalidade esperada.

Da verba honorária

No que tange ao valor e à distribuição da verba honorária, nenhum dos recursos merecem acolhida.

Em relação ao apelo dos autores, no qual se pleiteia a majoração do
quantum,
porque arbitrado em 10% do valor da causa, que é de R$50.000,00, o que corresponde a razoável quantia de R$5.000,00, que remunera dignamente os serviços advocatícios dos causídicos.

Já no que respeita ao apelo das rés, em que se busca a imposição da verba de sucumbência à parte autora, porque a sentença foi até benevolente com a requeridas nesse ponto.

Isso porque, na verdade sequer existiu sucumbência recíproca como reconheceu o juízo singular, vez que além de a perda do interesse de agir em relação à obrigação de fazer ter ocorrido de forma superveniente – na medida em que a causa de pedir estava em plena ocorrência quando do ajuizamento da ação.

De todo o modo, para não incorrer em decisão
extra petita
– eis que a parte autora não aviou qualquer pedido recursal nesse sentido – mantenho os percentuais de distribuição do ônus tal como disposto na sentença.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao apelo das rés e pela sucumbência em sede recursal, majoro os honorários advocatícios em 15% em favor dos autores – o que, por óbvio, haverá redução de 5% da condenação da verba honorária imposta aos autores.

No mais,
dou parcial provimento
ao recurso dos autores apenas para majorar os danos morais para R$10.000,00, mantidos os demais termos da sentença
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2020