Tribunal: TJMT
Processo: 1021829-42.2020.8.11.0000
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-21
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021829-42.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Aquisição, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDUARDO HENRIQUE VIEIRA BARROS - CPF: 704.891.571-49 (ADVOGADO), INDIANA AGRI COMÉRCIO E EXPORTAÇÃO DE CEREAIS EIRELI - CNPJ: 10.671.911/0001-02 (AGRAVANTE), ALLISON GIULIANO FRANCO E SOUSA - CPF: 900.973.781-00 (ADVOGADO), EUCLIDES RIBEIRO DA SILVA JUNIOR - CPF: 630.715.331-87 (ADVOGADO), UPL DO BRASIL INDUSTRIA E COMERCIO DE INSUMOS AGROPECUARIOS S.A. - CNPJ: 02.974.733/0001-52 (AGRAVADO), ADAUTO DO NASCIMENTO KANEYUKI - CPF: 252.241.098-92 (ADVOGADO), JOSE ERCILIO DE OLIVEIRA - CPF: 054.366.808-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TUTELA DE URGÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DILAÇÃO PROBATÓRIA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO – PRECEDENTE DO STJ – RECURSO PROVIDO.

“[...] É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório. [...]” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1534185/PE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017)

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de agravo de instrumento aviado por
Indiana Agri Comércio de Exportação de Cereais Eireli
, objetivando reforma da decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência de reintegração de posse do imóvel objeto do litígio, posto na ação declaratória de rescisão contratual c/c reintegração de posse promovida por
UPL do Brasil Indústria e Comércio de Insumos Agropecuários
.

Para tal desiderato sustenta que a agravada promoveu a ação objetivando a rescisão do contrato firmado em 24/04/2019 que tem por objeto o imóvel matriculado sob o n. 9.916 na Comarca de Primavera do Leste, porque ela deixou de cumprir o pagamento da segunda parcela, vencida em 31/05/2020, em virtude do ajuizamento do pedido recuperacional de sua empresa que a impediu de realiza-lo, sob pena de restar configurado privilégio ilegal de credor.

Aduz que não restaram demonstrados os requisitos do art. 561 do CPC para o deferimento da liminar de reintegração de posse, especialmente porque é ela quem está exercendo a posse no imóvel desde 31/05/2019 em razão do contrato entabulado, inclusive realizou benfeitorias que somam R$ 497.584,68 (quatrocentos e noventa e sete mil quinhentos e oitenta e quatro reais e sessenta e oito centavos).

Alega que não há como sustentar a decisão recorrida que determinou a devolução do imóvel sem considerar a existência do seu direito de retenção, em razão das benfeitorias necessárias realizadas no imóvel.

Pede o provimento do recurso, para reformar a decisão recorrida e, via de consequência, determinar a sua reintegração na posse do imóvel
sub judice
.

O pedido de liminar foi deferido (Id. 63364488).

A agravada, por sua vez, em contrarrazões, pugna pela manutenção da decisão recorrida e desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Pretende a agravante reformar a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência para o fim de reintegrar a posse da agravada no imóvel, objeto do contrato de compra e venda, firmado entre as partes.

No caso, a
UPL do Brasil Indústria e Comércio de Insumos Agropecuários
ajuizou a ação declaratória de rescisão contratual c/c reintegração de posse, em face da
Indiana Agri Comércio de Exportação de Cereais Eireli
, alegando que no dia 24/04/2019 firmou com a requerida o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural, com matrícula sob o nº 9.916 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste/MT, alienado pelo valor de R$ 7.630.000,00 (sete milhões, seiscentos e trinta mil reais), sem integralização do preço, no entanto, embora tenha sido efetivado o pagamento da primeira parcela vencida em 31/05/2019, não ocorreu o pagamento da segunda parcela, com vencimento em 31/05/2020, no valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão, quinhentos mil reais), o que deu ensejo ao pedido de aplicação das penalidades previstas no contrato e ao pedido de resolução automática, nos moldes estipulados na avença.

Da análise dos autos, tem-se que não restaram demonstrados os requisitos para o acolhimento da tutela de urgência de reintegração de posse vindicada na ação originária pela agravada.

A uma, porque a aludida avença foi pactuada em 24/04/2019, estando a agravada sem a posse do imóvel desde 31/05/2019, mantendo apenas a reserva do domínio, logo, não há que se falar em situação de risco iminente capaz de concretizar dano irreparável.

A duas, porque não se admite a liminar de reintegração de posse em casos de inadimplemento do contrato de compra e venda de imóvel, antes que seja reconhecida judicialmente a rescisão do negócio jurídico.

Com efeito, o entendimento jurisprudencial prevalente do Superior Tribunal de Justiça e deste Sodalício, é de que por estar a reintegração de posse fundamentada na rescisão do contrato, somente se afigura possível a referida medida possessória com o pronunciamento judicial sobre esse ponto, independentemente da existência de cláusula resolutória, como é o caso dos autos.

É que, havendo
entre as partes contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a posse do bem só passa a ser injusta após a rescisão ou anulação da avença. Ou seja, sem que haja a prévia rescisão, não é possível, em regra, a retomada do bem pela parte alienante, sobretudo porque a posse não se deu de forma injusta ou abusiva pelo adquirente.

Sobre o assunto, colaciono julgados do STJ e deste Sodalício,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NECESSIDADE. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1.
"É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos"
(REsp 620787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 27/4/2009). 2. Não se admite o recurso especial quando sua análise depende de reexame de matéria de prova (Súmula 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1329000/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/02/2019, DJe 14/02/2019) (destaquei)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PRÉVIA. POSSE JUSTA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DA DEMANDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1.
"É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório
" (REsp 620787/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009). 2. Agravo interno desprovido.” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1534185/PE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017) (destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO BEM OBJETO DO CONTRATO DEFERIDA PELO JUÍZO DE ORIGEM – IMPOSSIBILIDADE – PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL – NECESSIDADE
– PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. “É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos” (STJ AgInt no AREsp 734.869/BA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/10/2017, DJe 19/10/2017).” (N.U 1012332-04.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 29/09/2020) (destaquei)

“RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – REVOGAÇÃO DA TUTELA ANTECIPATÓRIO DE REINTEGRAÇÃO – REQUISITOS DA TUTELA NÃO VERIFICADOS NA ORIGEM – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESOLUÇÃO CONTRATUAL – ACÓRDÃO ASSACADO DE OMISSO, CONTRADITÓRIO E OBSCURO – VÍCIOS NÃO VERIFICADOS - DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. I - O recurso de embargos de declaração é a ferramenta processual ofertada às partes para impugnar decisão judicial contraditória, obscura ou omissa (artigo 1.022 do CPC), no sentido de aclará-la, integrá-la a realidade dos autos, evitando que pontos nucleares ao deslinde da lide restem negligenciados. II -
Enquanto não solucionada a pendência concernente à rescisão contratual, não há por onde admitir a reintegração da parte autora no imóvel em questão
.” (N.U 1018146-31.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/05/2020, Publicado no DJE 01/06/2020) (destaquei)

No mesmo sentido, colaciono julgados recentes dos Tribunais Pátrios,
in verbis
:

“A
GRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TUTELA DE URGÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL. -
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que para que seja constatada a resolução do contrato e concedida a antecipação de tutela da reintegração de posse, é indispensável a prévia manifestação judicial reconhecendo a rescisão do compromisso de compra e venda, mesmo se o pacto firmado contiver cláusula resolutória expressa - Não tendo sido operada a rescisão judicial, não se cogita a antecipação de tutela de reintegração de posse.
” (TJ-MG - AI: 10000191017508001 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 26/08/2020, Data de Publicação: 01/09/2020) (destaquei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMPOSSIBILIDADE.
Exercício possessório do requerido que está amparado em contrato particular de promessa de compra e venda. Não se mostra prudente o deferimento de uma liminar possessória sem que antes ocorra a resolução do contrato com o julgamento definitivo da ação. Imprescindível a proteção da posse decorrente do negócio, o que impede a reintegração, ante a ausência da prática de esbulho pelo recorrido.
Precedentes desta Corte. Não conhecimento da pretensão de vedação ao requerido de novo plantio no imóvel objeto do contrato, sob pena de supressão de um grau de jurisdição. Interlocutória que se mantém. CONHECIDO EM PARTE E NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, por decisão monocrática.” (TJ-RS - AI: 70082906132 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 06/04/2020, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2020) (destaquei)

Com relação ao pedido de realização de vistoria, a fim de apurar quais foram as benfeitorias realizadas no referido imóvel, bem como levantar os valores devidos pela agravada à agravante, não conheço tal pretensão, porquanto a matéria não faz parte da decisão recorrida, o que importaria na vedada supressão de instância.

Isso posto,
dou provimento
ao recurso, para o fim de confirmar a tutela recursal, que suspendeu os efeitos da decisão recorrida de reintegração de posse.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2020