Tribunal: TJMT
Processo: 0000585-88.2015.8.11.0052
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000585-88.2015.8.11.0052
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SHAREWOOD DO BRASIL REFLORESTADORA LTDA - CNPJ: 12.655.084/0001-80 (APELADO), GILMAR PEREIRA ROSA - CPF: 688.250.991-34 (ADVOGADO), HADYSON SA FLORO - CPF: 524.884.032-53 (ADVOGADO), WILBER NORIO OHARA - CPF: 217.435.478-03 (ADVOGADO), JULIANA APARECIDA ROCHA REQUENA - CPF: 331.887.818-90 (ADVOGADO), MARIA LUIZA REZENDE GERALDO - CPF: 191.211.726-68 (APELANTE), DEBORA MARIA BORGES NASCIMENTO - CPF: 013.245.526-97 (ADVOGADO), GUILHERME GUIDO GERALDO JUNIOR - CPF: 107.920.288-99 (APELANTE), LILIAN REZENDE GERALDO BARROS - CPF: 849.228.696-20 (APELANTE), RICARDO MEDEIROS BARROS - CPF: 481.014.606-59 (APELANTE), LELIA REZENDE GERALDO - CPF: 251.394.888-25 (APELANTE), MARCELO OLIVEIRA BARCELOS FILHO - CPF: 003.475.851-83 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – PREÇO PAGO – QUITAÇÃO COM ATRASO PELA AUTORA COMPRADORA – ADJUDICAÇÃO - PEDIDO CONTRAPOSTO IMPROCEDENTE – APLICAÇÃO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS EM ATRASO – DEVIDO – MULTA DE 20% - INDEVIDA – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – CONDENAÇÃO RECÍPROCA – REFORMA PARCIAL DA R. SENTENÇA – JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO CONTRAPOSTO -

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A procedência da ação de adjudicação compulsória exige o preenchimento da prova de compra e venda, seu pagamento e recusa da outorga da Escritura Definitiva (artigo 1.418 do CC) de cujo ônus a autora apelada se desincumbiu.

O pagamento efetuado com atraso faz nascer o direito à atualização monetária do débito, sob pena de enriquecimento ilícito pela parte compradora e de quebra do equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto por

Maria Luiza Rezende Geraldo e Outros
,
contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Adjudicação Compulsória proposta por
Sharewood do Brasil Reflorestamento Ltda
,

para
adjudicar em favor da autora, o imóvel rural denominado Fazenda Nova Era, com 1.739,2111ha, localizado nos Municípios de Salto do Céu e Lambari D’Oeste, devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio Branco-MT, sob os n. 2.858 e 2.859, matrícula originária n. 2.721, com a condenação dos requeridos apelantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atribuído a causa, na proporção de 70% aos requeridos e 30% para a autora. Por fim, julgou improcedente o pedido contraposto, com a condenação dos autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atribuído a contraposição (artigo 85, §2º, do CPC).

Aduzem que a ação foi proposta pela apelada
Sharewood do Brasil
, ao fundamento de que as partes firmaram compra e venda da Fazenda Nova Era e que teria adimplido o valor total de R$7.186.823,97, motivo pelo qual ajuizou a presente ação.

Explicam que na contestação ficou comprovado que a apelada, depois de duas alterações contratuais, não cumpriu com o estipulado no contrato, porque efetuou pagamento abaixo do devido e em data posterior ao ajustado, o que causou prejuízos financeiros aos apelantes.

Em razão disso, anotam que
apresentaram pedido contraposto a fim de condenar a autora apelada ao pagamento da diferença entre os pagamentos realizados na quantia R$ 614.993,14, mais R$ 3.800,00 por força da Clausula Décima Quarta e Décima Quinta do contrato que previa a responsabilidade da apelada por toda e qualquer despesa relativa a transação, bem corno dos impostos e taxas, obrigações fiscais, trabalhistas, sociais e previdenciárias, mais a multa de 20% prevista na Cláusula Vigésima Segunda, sobre o valor total do contrato (R$5.796.823,97).

Sustentam que além do contrato original, outras duas alterações foram firmadas entre as partes, em que modificaram o pagamento da área negociada, mas que obrigam os contratantes e como a apelada não cumpriu a integralidade, o imóvel não foi transferido.

Aduzem que na Cláusula 5ª da Segunda alteração contratual, foram estabelecidas as obrigações de pagamento dos valores ajustados no total de R$5.796.823,97, a serem pagos da seguinte forma:
22/10/2012 R$70.000,00, 20/11/2012 R$70.000,00, 20/12/2012 R$70.000,00, 20/01/2013 R$200.000,00, 20/02/2013 R$200.000,00, 20/03/2013 R$500.000,00, 20/06/2013 R$1.400.000,00, 20/09/2013 R$1.643.000,00,
20/11/2013 R$1.643.823,97.

Aduz que a parcela com vencimento em 20/11/2013, no valor de R$1.643.823,97, só ocorreu em 17/07/2014, o que causou prejuízos aos apelantes, notadamente o encargo de uma ação trabalhista de qual tiveram prejuízo de uma ação trabalhista no valor de R$3.800,00. Aduzem que ajustaram novo acordo, novamente descumprido pela apelada.

Reclamam que a sentença, apesar de reconhecer o pagamento extemporâneo e fora do prazo pactuado, era suficiente para quitar o contrato, de modo que eximiu a apelada de qualquer penalidade pela inadimplência.

Asseguram que também não procede o entendimento de que o pagamento abaixo do pactuado seria por conta dos descontos a título de corretagem, não confere com os documentos juntados, na medida em que a última negociação é clara ao considerar que o valor de R$400.000,00, não seria descontado na última parcela e que o total de R$1.643.000,00, não seria acrescido de multa e juros, desde que pagos nas datas acordadas, sendo: 20/01/2014, 20/02/2014 e 20/03/2014.

Acentuam que como o pagamento da última parcela ocorreu em 17/7/2014, ficou revogado o benefício da isenção da multa e juros conferidos, além de que invalidada esta última negociação, com retorno a aplicação da segunda alteração contratual,
“tornando-se, assim, revogada a última tentativa de negociação em razão de descumprimento da apelada”.

Reclamam que a sentença entendeu que a mera e simples transferência bancária efetuada pela apelada ensejou na renúncia e quitação do contrato, sem que houvesse previsão contratual para tanto.

Dizem que a apelada agiu de má-fé, porque não cumpriu com a segunda alteração contratual ao deixar de pagar na data prevista, o que impõe a reforma da sentença para declarar o descumprimento contratual e reconhecer a existência de saldo remanescente.

Postulam a reforma da sentença também no que diz respeito ao ônus da sucumbência, porquanto foram condenados ao pagamento de honorários advocatícios fixados no importe de 10% sobre o valor da causa, distribuídos em 70% para os apelantes e 30% à apelada. Contudo, os pedidos de danos morais e repetição de indébito foram julgados improcedentes, caso em que a sucumbência é recíproca e deve ser reformada para fixá-la na proporção de 50% para cada uma das partes, nos termos do artigo 86 do CPC.

Postulam a reforma da sentença, a fim de julgar procedente o pedido contraposto, com a condenação da apelada ao pagamento de R$614.993,14, bem assim da indenização de R$3.800,00, referente ao prejuízo que os apelantes tiveram em razão do ajuizamento de ação trabalhista de obrigação inerente à propriedade, conforme Reclamação Trabalhista nº 685-96.2014.503.0134, promovida pela Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil, fruto do inadimplemento cometido pela apelada.

Sustentam que é devida a multa de 20% sobre o valor total devido de R$5.796.823,97, em razão do incontroverso atraso no pagamento da última parcela.

Se não reformada a sentença, postulam a minoração da condenação dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor do pedido contraposto de R$1.905.876,51, com redução para o máximo de R$5.000,00.

Postulam a reforma da sentença em razão do descumprimento contratual da apelada, porque não efetuou o pagamento da data acordada, além de que depositou quantia abaixo do devido, em sérios prejuízos aos apelantes.

Nas contrarrazões, a apelada

por
Sharewood do Brasil Reflorestamento Ltda,
postula o desprovimento do apelo (ID58676485).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

A controvérsia em exame está em saber se é caso de reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a presente ação de Adjudicação Compulsória movida pela apelada
S
HAREWOOD DO BRASIL REFLORESTADORA LTDA
, em desfavor dos ora apelantes
MARIA LUIZA REZENDE GERALDO e outros
, para adjudicar em favor da autora o imóvel rural denominado FAZENDA NOVA ERA, localizado nos Municípios de Salto do Céu e Lambari D’Oeste, devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio Branco-MT, sob os n. 2.858 e 2.859.

O ponto nodal da insurgência dos apelantes está em saber se houve o pagamento integral do preço avençado por ocasião da compra e venda do imóvel, notadamente da última parcela do negócio pactuado entre as partes, previsto para 20/11/2013, no valor de R$ 1.643,823,97, que segundo argumentam, como só foi paga em 17/7/2014, tiveram diversos prejuízos financeiros, desconsiderados na sentença recorrida, o que enseja o provimento do recurso a fim de acolher o pedido contraposto, para obrigar a autora apelada ao pagamento das diferenças de juros, multa e correção.

No caso em exame, é incontroversa a compra e venda do imóvel com área total de 1.739,2114ha, em 22-02-2012, pelo valor total de R$ 7.186.823,97, (ID 58673988 e Segunda alteração ID 586673990).

Como exposto na sentença impugnada, a questão controvertida diz respeito ao pagamento da integralidade da

última parcela do preço pactuado pelo imóvel que, conforme segunda alteração contratual – Cláusula Quinta – ID 58673992- pág. 102,
deveria ocorrer em 20/11/2013, no valor de R$ 1.643.823,97.

Ocorre que em razão da mora desta última parcela com vencimento em 20-11-2013, na data de 18-12-2013, os contratantes repactuaram a prorrogação do prazo e também parcelamento da aludida parcela e, inclusive, os vendedores, aqui apelantes, autorizaram a autora apelada Sharewood Brasil, a pagar o valor de R$ 400.000,00 em favor dos corretores do imóvel, então objeto de execução judicial movida pelos corretores, em desfavor dos vendedores, ora apelantes, como consignado (ID58673998):

“...

Em face da proposta apresentada pelos autores da Ação de Cobrança de Corretagem (...) AUTORIZAM a compradora da área (...) a efetuar o pagamento no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Os valores acima mencionados que totalizam R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) não serão descontados do valor referente a parcela vencida em 20/11/2013.

Também fica registrada a autorização que será parte integrante do Contrato de Venda e Compra assinado pelas partes acima mencionadas, que o pagamento da última parcela no valor de R$ 1.643.000,00 (um milhão seiscentos e quarenta e três mil reais) vencida em 20/11/2013, será pago, sem acréscimo de

multa e juros previstos no citado contrato desde que sejam adimplidos nas datas a seguir mencionadas:

-R$ 150.000,00 na data de 20/01/2014;

-R$ 150.000,00 na dta de 20/02/2014;

-R$ 1.343.000,00 na data de 20/03/2014;

...”

Com efeito, da análise da aludida AUTORIZAÇÃO, observa-se que os apelantes aceitaram, como parte de pagamento, receber o valor de
R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais),
para quitação de honorários de corretagem, no valor de R$ 341.500,00, e depósito direto em conta no valor R$ 58.500,00.

Observa-se que o abatimento do valor de
R$ 400.000,00
, não seria descontado do pagamento da última parcela que havia vencido em
20/11/2013
, porquanto na mesma data, isto em
18-12.2013
,
por meio de novo ajuste
, convencionaram
que tal parcela de R$ 1.643.000,00
(um milhão, seiscentos e quarenta e três mil reais), seria paga da seguinte forma: a)
20/01/2014
- R$ 150.000,00; b)
20/02/2014
- R$ 150.000,00 e c)
20/03/2014
- R$ 1.343.000,00, bem assim não

haveria incidência de multa e juros sobre o restante devido,
desde que os pagamentos ocorressem nas datas estipuladas

(ID 58673998- pág. 132)

Ocorre que é incontroverso que
a autora apelada Sharewood adimpliu com os valores repactuados somente em
17/07/2014,
por meio das seguintes transferências eletrônicas nas contas dos apelantes, nos valores de

R$ 168.053,57 (ID 58675958 - pág. 226); R$357.231,57 (ID 58675958 -pág.227); R$ 500.000,00 (ID 58675959 pág. 228); R$576.883,31 (ID 58675959 pág. 229); R$18.331,80, que totalizam
R$1.602.168,45.

De notar-se que o saldo restante de R$ 40.831,55 (quarenta mil, oitocentos e trinta e um mil reais e cinquenta e cinco centavos), se refere às despesas que os compradores tiveram com o licenciamento ambiental do imóvel e respectivo georreferenciamento, providência que deveria ser suportada pelos vendedores.

Nesse caso, somada tal despesa, a compradora pagou o total de R$ 1.643.000,00, relativo às parcelas renegociadas,
caso em que não há espaço para negar a escrituração do imóvel ao argumento de inadimplência.

Contudo, não se pode negar que
tal pagamento se deu com atraso
, de sorte que devida a aplicação dos juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, sobre os valores das parcelas de pagamento, a partir das datas de vencimento estipulados na renegociação, até o efetivo pagamento (17/07/2014).

Realça-se que a renegociação do pagamento foi expressa no sentido de afastar a aplicação de multa e juros somente no caso do adimplemento das parcelas nas datas pactuadas. Logo, com o atraso no pagamento, o que restou incontroverso, mostra-se devida a aplicação de juros e correção monetária sobre as parcelas adimplidas com atraso.

Assim se entende, porque o pagamento efetuado com atraso faz nascer o direito à atualização monetária do débito, sob pena de enriquecimento ilícito da parte compradora e de quebra do equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

De outro lado, embora reconhecido o direito dos vendedores em receber os encargos pelo adimplemento com atraso da parcela objeto de renegociação, bem como a multa de 20% estipulada no contrato de venda e compra, sem razão os recorrentes quanto a indenização no valor de R$ 3.800,00 (três mil e oitocentos reais),
referente ao prejuízo que os apelantes tiveram em razão do ajuizamento de ação trabalhista de obrigação inerente à propriedade, conforme Reclamação Trabalhista nº 685-96.2014.503.0134.

Ocorre que como bem ressaltado na sentença, não há como atribuir à apelada o ônus do pagamento de valor objeto de acordo trabalhista de R$3.800,00 (ID 58675996-pág. 463-466), porquanto não se sabe a data do evento que ensejou a reclamação, se é mesmo de responsabilidade da apelada.

Também não se mostra devida a multa de 20% prevista na Cláusula Vigéssima Segunda do pacto (id 5867995), que assim dispõe:

“CLÁUSULA VIGÉSSIMA SEGUNDA: O presente contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando-se as partes por si e seus sucessores, vedado o arrependimento e admitida a sua rescisão apenas nos casos previstos em lei e por descumprimento de qualquer cláusula deste instrumento, ficando pactuada multa no percentual de 20% (vinte por cento
) para a parte que der motivo a rescisão
a ser aplicado sobre o valor total estabelecido na cláusula quinta do presente contrato, independente de perdas e danos.”

De notar-se que referida cláusula estipula a multa no percentual de 20% sobre o valor negociado do imóvel,
para o caso de
rescisão do contrato
por qualquer das partes
, o que não se aplica no caso.

Assim posto, é o caso de reformar a r. sentença para julgar parcialmente procedente o pedido contraposto, no sentido de que sobre as parcelas pagas com atraso sejam aplicados juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada uma das parcelas até a data do pagamento realizado (17/07/2014), a ser apurado em liquidação de sentença.

Com a reforma parcial da r. sentença, para dar parcial procedência ao pedido contraposto, necessário adequar os ônus de sucumbência. Na hipótese, há sucumbência recíproca, em que cada parte arcará com 50% das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação da autora apelada.

Por fim, no que tange ao ônus da sucumbência do pedido principal, mantém-se a sentença que condenou os apelantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor atribuído a causa, na proporção de 70% (setenta por cento) aos requeridos e 30% (trinta por cento) a empresa requerente, porquanto decaiu apenas do pedido de condenação por danos morais, frente ao disposto nos artigos 85, § 2°, 86 e 292, do CPC.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
, para reformar parcialmente a r. sentença e julgar parcialmente procedente o pedido contraposto, para condenar a parte autora apelada ao pagamento de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir do vencimento de cada uma das parcelas pagas em atraso, até a data do pagamento realizado (17/07/2014) e condenar as partes na sucumbência recíproca, no percentual de 50% para cada uma.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2020