Tribunal: TJMT
Processo: 1004650-82.2017.8.11.0006
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-01-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004650-82.2017.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DAURI FELIX DUTRA - CPF: 177.947.141-68 (APELANTE), DANILO PIRES ATALA - CPF: 615.853.511-72 (ADVOGADO), RUBENS MARC SOARES DA SILVA - CPF: 299.241.578-26 (ADVOGADO), ANA DOMINGAS RAMOS - CPF: 415.523.341-04 (APELANTE), SAMMUEL APARECIDO GIRALDELLI - CPF: 868.018.211-72 (APELADO), SIMONE DE FATIMA ANICETO GIRALDELLI - CPF: 868.045.291-20 (APELADO), SIDINEI APARECIDO GIRALDELLI - CPF: 281.887.489-00 (APELADO), SANDRA MARIA ANICETO GIRALDELLI - CPF: 207.870.901-82 (APELADO), SAMMUEL APARECIDO GIRALDELLI - CPF: 868.018.211-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1004650-82.2017.8.11.0006

APELANTE: DAURI FELIX DUTRA, ANA DOMINGAS RAMOS

APELADO: SAMMUEL APARECIDO GIRALDELLI, SIMONE DE FATIMA ANICETO GIRALDELLI, SIDINEI APARECIDO GIRALDELLI, SANDRA MARIA ANICETO GIRALDELLI

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PERDA DE OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES CONFIGURADA - RESCISÃO CONTRATUAL VIABILIDADE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA - FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

1. A prescrição do débito decretada no feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos.

2. Havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, a rescisão contratual é medida que se impõe, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela.

3. Por sua vez, tendo em vista que, até agora, têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel (a ser aferido em liquidação de sentença) pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1004650-82.2017.8.11.0006

APELANTE: DAURI FELIX DUTRA, ANA DOMINGAS RAMOS

APELADO: SAMMUEL APARECIDO GIRALDELLI, SIMONE DE FATIMA ANICETO GIRALDELLI, SIDINEI APARECIDO GIRALDELLI, SANDRA MARIA ANICETO GIRALDELLI

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
Dauri Felix Dutra
e
Ana Domingas Ramos
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Cáceres que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural c/c Imissão de Posse e Perdas e Danos nº. 1004650-82.2017.8.11.0006, ajuizada em face de
Sammuel Aparecido Giraldelli, Simone de Fátima Aniceto Giraldelli, Sidinei Aparecido Giraldelli
e
Sandra Maria Aniceto Giraldelli
, julgou improcedentes os pedidos iniciais. Por consequência, condenou a parte autora ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2º, do CPC; extinguindo o feito com a resolução do mérito, com fundamento no art. 487, I, do CPC (ID 5548130).

Da decisão, os autores opuseram embargos de declaração (ID 5548132), os quais não foram conhecidos, por considerar tal recurso incabível para rediscutir a lide (ID 5548134).

Irresignados, os autores/apelantes aduzem que, apesar de o juízo singular expressamente não conhecer dos Embargos de Declaração, em verdade o conheceu e o desproveu, vez que ao rejeitá-los, não alegou nenhum dos pressupostos recursais.

Mencionam que
os r
éus/apelados, devidamente cientes, deixaram de apresentar a contestação dentro do prazo legal, razão pela qual, além de se decretar a revelia dos mesmos, devem ser aplicados os seus efeitos, qual seja, a presunção de veracidade das alegações de fato feitas pelo demandante.

Alegam que, ao contrário do que entendeu a sentença vergastada, os autores/apelantes comprovaram a inadimplência dos réus/apelados, não obstante a confissão ficta, ante a revelia configurada.

Asseveram que, a notificação dos réus/apelados aos autores/apelantes para a outorga da escritura pública está datada de 20 de julho de 2009 e as matrículas das escrituras públicas foram emitidas em 18 de agosto de 2017 contendo as respectivas hipotecas; ou seja, a notificação dos apelados não comprova o cumprimento da obrigação de subrogação que é pagar e baixar o gravame, de maneira que deve prevalecer a matrícula de imóveis sobre a notificação extrajudicial dos réus/apelantes, mormente porque estes foram contranotificados.

Sustentam que o Juízo a quo se ateve apenas a não ocorrência da transferência das escrituras públicas das propriedades, que foram emitidas em 18 de agosto de 2017, contendo as respectivas hipotecas, que deveriam os Réus/Apelados terem dado baixa, sendo omisso em relação ao inadimplemento das obrigações de pagar, qual seja, a de 200 cabeças de gado da letra H, quando tal inadimplência, causa de pedir dos autos, jamais foi negada pelos réus/apelados.

Defendem que, as provas juntadas nos autos aliadas ao fato dos apelados deixarem de contestar o alegado pelos apelantes, levam à procedência dos pedidos iniciais.

Argumentam que, o art. 418 do Código Civil estabelece o direito do vendedor de reter as arras/sinal no caso de rescisão do contrato por culpa do comprador, havendo, inclusive, nos termos do art. 419 do CC, a possibilidade de suplementar com pedido de perdas e danos, até porque aquelas (R$ 165.471,00) não cobrem o valor destas (R$ 1.340.000,00), principalmente porque os réus estão usufruindo do imóvel há mais de 12 (doze) anos.

Destacam que, a inadimplência por parte dos réus/apelados, também se configura porque, na cláusula segunda, letra F, do contrato rescindendo, pactuou-se a sub-rogação (ou seja, os Apelados, na qualidade de compradores, assumiram a obrigação de pagarem a dívida dos Apelantes, na qualidade de vendedor) no valor de R$ 291.722,42 junto ao Banco da Amazônia S/A, relativa aos contratos n. 014-02-0007/0 e 0014-96-0013-5, devidamente hipotecados nas matrículas acima, todavia, nenhuma das hipotecas foi baixada ou transferida, conforme inteiro teor das matrículas dos referidos imóveis.

Por fim, pugnam pelo provimento do recurso, para reformar a sentença, a fim de julgar procedentes os pedidos iniciais (ID 5548136).

Destaca-se que este Recurso de Apelação foi anteriormente julgado e, superada a preliminar de intempestividade do recurso, levantada de ofício, foi ele desprovido por unanimidade (ID 8500167). Todavia, os ora apelados apresentaram Recurso de Embargos de Declaração (ID 9328973) alegando que ficaram surpresos com a revelia decretada no ato sentencial, uma vez que protocolizaram sua contestação tempestivamente, situação que deveria ser revista, pois, acarretou-lhes prejuízos, uma vez que deixaram de ser intimados das decisões proferidas nos autos, o que conduzia à nulidade processual. Assim, pugnaram pelo provimento do recurso, a fim de anular o acórdão proferido.

Em razão de tal assertiva, diligências foram realizadas, o que culminou com a certificação nos autos de que a contestação foi apresentada tempestivamente pelos réus, ora apelados, sendo afastada a revelia decretada no ato sentencial.

Por consequência, reconheceu-se o cerceamento de defesa dos réus/apelados, uma vez que não foram intimados para apresentar contrarrazões ao apelo, bem como das sessões de julgamento do recurso de apelação, que, inclusive, foi provido, reformando-se a sentença, para julgar procedentes os pedidos iniciais (ID 8500167).

Nesse contexto, aos referidos
embargos declaratórios foi dado provimento, a fim de
reconhecer a nulidade do julgamento da apelação e, por consequência, do acórdão proferido ao ID 8500167 e de todos os atos subsequentes, abrindo-se, assim, prazo para que os réus/apelados, ora embargantes, apresentassem contrarrazões ao recurso de apelação (ID 18119484).

Empós, os apelados apresentaram as contrarrazões, pugnando pelo não conhecimento do recurso, por perda de objeto, uma vez que os valores cobrados pelo autor foram objeto da ação monitória, na qual se declarou a prescrição do débito. No mérito, pugnam pelo desprovimento o recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1004650-82.2017.8.11.0006

VOTO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

I
I) VOTO PRELIMINAR (NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR PERDA DE OBJETO)

Eminentes Pares:

Sem delongas, no caso, não há que se falar em não conhecimento do recurso, por perda de objeto, uma vez que os valores cobrados pelo autor foram objeto da ação monitória, na qual se declarou a prescrição do débito.

Isso porque, a prescrição do débito decretada naquele feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos.

Pelo exposto,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

III) VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Pelo que dos autos consta, em 30/06/2006, as partes entabularam negócio jurídico de promessa de venda e compra de 03 (três) imóveis rurais, quais sejam:
a)
FAZENDA DISDAL, localizada no município de Cáceres-MT, na região conhecida como “Morraria”, com área de 100,4717 ha (cem hectares e

quarenta e sete centiares), com registro de matrícula no Cartório do 1º Ofício de Cáceres, sob o nº: R-1-M, 25.335;
b)
SÍTIO FLOR DA SERRA, localizado no município de Cáceres-MT, na região conhecida como “Morraria”, com área de 100,9980 ha (cem hectares, noventa e nove centiares), com registro de matrícula no Cartório do 1º Ofício de Cáceres, sob o nº: R-2-M, 25.318; e
c)
FAZENDA FLOR DA SERRA, localizado no município de Cáceres-MT, na região conhecida como “Morraria”, com área de 194,1161 ha (cem e noventa e quatro hectares e onze centiares), com registro de matrícula no Cartório do 1º Ofício de Cáceres, sob o nº: R-2-M, 25.334, todos de propriedade Dauri Felix Dutra, autor da ação, mediante pagamento de um valor total R$ 760.518,89 (setecentos e sessenta mil, quinhentos e dezoito reais e oitenta e nove centavos), que seriam pagos na forma estabelecida pela Cláusula 2ª do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Pois bem.

Embora anulado o acórdão anteriormente proferido, em razão da nulidade configurada, tem-se que, mesmo depois de oportunizado o contraditório à parte ré/apelada, não restou alterado o entendimento anteriormente lançado.

Com efeito, na hipótese, a melhor solução a ser aplicada traduz-se na rescisão do contrato de promessa de compra e venda, reduzindo as partes ao
status quo ante
, observando-se, evidentemente, a disposição contratual que trata, especificamente, da evicção, bem como do direito em favor dos autores/apelantes quanto ao recebimento de pagamento pela utilização da área pelos réus/apelados, mormente porque se extrai dos autos que, quando da celebração do contrato de promessa de compra e venda, estes tinham plena ciência dos gravames que recaíam sobre os imóveis, bem como se sub-rogaram quanto aos débitos de responsabilidade dos autores/apelantes, não podendo se eximir das suas obrigações pura e simplesmente porque os vendedores deixaram de efetivar a transferência dos imóveis.

Com efeito, o próprio contrato de compra e venda possibilita aos compradores, ora réus/apelados, adjudicarem compulsoriamente os bens e, ainda, providenciarem a certidão junto ao INCRA para baixa, no caso de inadimplência dos vendedores, senão vejamos:

CLÁUSULA QUINTA
: A
inadimplência dos VENDEDORES, consistente na recuso ou no atraso à outorga da escritura definitiva, de que trata a cláusula quarta, bem como na baixa das condições resolutivas descritas no parágrafo terceiro da cláusula quarta,
dará aos COMPRADORES, o direito de pedir a adjudicação compulsória do imóvel, na forma da lei, além de outras medidas tendentes ao recebimento de indenizações, e outras por perdas e danos que venham a ser causados em razão da citada recusa
, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial.

PARÁGRAFO ÚNICO
. A falta da apresentação na baixa do ônus descrito no parágrafo primeiro da cláusula primeira, condições resolutivas em favor do INCRA, registrado às margens das matrículas junto ao Registro de Imóveis, pelo prazo de 90 dias após a assinatura do presente,
incorrerá na autorização plena e incondicional para os COMPRADORES providenciarem a certidão junto ao INCRA, para sua respectiva baixa
, podendo para tanto efetuar os pagamentos que se fizerem necessários, com a dedução das importâncias a serem pagas, imediatamente na parcela subsequente a ser paga, mediante prestação de contas entre os
CONTRATANTE
S.” (sic)
(ID 5547934 – Págs. 7/8)

Assim, havendo a possibilidade de os compradores, ora réus/apelados, terem garantida a obrigação devida pelos vendedores, ora autores/apelantes, por outros meios contratualmente estipulados, tem-se que o inadimplemento contratual por eles importa na rescisão contratual, mormente quando se observa que restou obstado aos autores/apelantes o recebimento da quantia inadimplida pelos réus/apelados por meio da ação monitória, conforme se infere do aresto proferido no Recurso de Apelação nº. 36623/2016, indicado na certidão de prevenção encartada ao ID 6053503.

Ou seja, no caso, aplicam-se, no que couber, as cláusulas contratuais. Caso contrário, permitir que os réus/apelados permaneçam com os imóveis, sem adimplirem com as obrigações que lhes correspondem, configuraria enriquecimento ilícito destes, o que não deve ser permitido.

Logo, havendo inadimplemento contratual por parte dos réus/apelados, ficam os autores/apelantes autorizados a pleitearem a rescisão contratual.

A propósito, quanto à cláusula resolutiva, importa destacar o que dispõem os artigos 474 e 475, ambos do Código Civil,
verbis
:

Art. 474
.
A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito
; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475
.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento
, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.

Assim, a situação acima declinada, dá ensejo à rescisão contratual, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores, ora autores/apelantes, na posse do bem, por ser esta consequência daquela.

Por sua vez, tendo em vista que até agora têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.

Deste modo, cabe a retenção (abatimento) por parte dos autores/apelantes dos valores quitados, até que sobrevenha o montante devido a título de aluguel/arrendamento, considerando o lapso temporal decorrido desde a assinatura do contrato até a efetiva desocupação do imóvel, o que deve ser aferido em liquidação de sentença.

Nesse contexto, infere-se que a sentença deve ser reformada, para julgar procedentes os pedidos iniciais.

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a sentença, a fim de, nos termos do artigo 475 do Código Civil, julgar procedentes os pedidos iniciais e, assim: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, determinando a reintegração/imissão de posse dos autores/apelantes nos imóveis; b) CONDENAR os réus/apelados ao pagamento de valores a título de arrendamento, de forma solidária, desde a assinatura do contrato até a efetiva desocupação, promovendo-se o abatimento do montante comprovadamente pago e promovendo-se a liquidação dos valores à serem recebidos em liquidação de sentença.

Por consequência, ante do princípio da causalidade, condeno os réus/apelados solidariamente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Ao ensejo, advirto as partes da pena de multa que incorre àquele que interpõe recurso manifestamente protelatório, nos termos do artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2020