Tribunal: TJMT
Processo: 1025685-90.2017.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025685-90.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELANTE), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELANTE), DAGMAR CRISTINA BATISTA DA ROCHA - CPF: 964.240.443-53 (APELADO), MARIANA BRAGA LOUZADA - CPF: 934.976.011-87 (ADVOGADO), LUCIANA ZAMPRONI BRANCO - CPF: 811.615.651-91 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1025685-90.2017.8.11.0041

APELANTE
:
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA E CONSTRUTORA LOPES S.A.

APELADO
:
DAGMAR CRISTINA BATISTA DA ROCHA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL –
OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS, MATERIAIS E RESTITUIÇÃO EM DOBRO
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO – DEFEITOS/VÍCIOS APARENTES – DEMORA NOS REPAROS – ATRASO NA ENTREGA DA CHAVES DA UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – FALHA NO SERVIÇO – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – RESTITUIÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL – NÃO CUMULABILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ – DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Constatados vícios/defeitos no imóvel novo adquirido pela parte, bem assim a efetiva demora nos reparos, com o consequente atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva parte requerida pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora, com a devolução do pagamento realizado a título de taxas condominiais e IPTU.

Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, porquanto, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).

O atraso para a realização de reparos/consertos nos vícios/defeitos aparentes do imóvel o que por consequência implica o atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.
1025685-90.2017.8.11.0041

APELANTE
:
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA E CONSTRUTORA LOPES S.A.

APELADO
:
DAGMAR CRISTINA BATISTA DA ROCHA

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Vero Empreendimentos Ltda. e Construtora Lopes S.A.

AÇÃO: Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos Morais, Materiais e Restituição em Dobro
, proposta
por Dagmar Cristina Batista da Rocha em face de
Vero Empreendimentos Ltda. e Construtora Lopes S.A.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Cuiabá):
julgou procedentes os pedidos da ação
, para condenar a requerida Vero Empreendimentos Ltda.:
a)
consertar os problemas do apartamento da autora, entregando-lhe as chaves, com todas as parcelas de IPTU pagos, inclusive do ano de 2017, em razão de a requerente não estar na posse do imóvel;
b)
ao pagamento do valor de R$3.600,00 (três mil e seiscentos reais), referente aos alugueis pagos no meses de maio a agosto de 2017;
c)
a restituir, em dobro, a quantia paga a título de taxas condominiais, cujas quantias deverão incidir correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% a partir do desembolso;
d)
ao pagamento do valor de R$21.590,00 (vinte e um mil, quinhentos e noventa reais), a título de cláusula penal moratória, equivalente a 10% sobre o valor do instrumento particular,

devidamente atualizado pelo INPC, com juros de mora de 1% a partir da citação e
e)
ao pagamento do valor de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da sentença.

Condenou, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, em relação à ré Construtora Lopes S.A., condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

APELAÇÃO
: sustentam, em síntese, a inexistência de atraso na entrega do empreendimento, que foi entregue antes do esgotamento do prazo de tolerância, que o inconformismo e a demora da Apelada em proceder a vistoria e receber as chaves do imóvel não influencia no prazo que dispõem para a conclusão obra.

Defende ser indevida a condenação ao pagamento de multa contratual, taxas condominiais e alugueis, bem assim que descabimento a indenização por danos morais.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para afastar as condenações impostas. Alternativamente, requer a redução do
quantum
indenizatório.

CONTRARRAZÕES:
requer o desprovimento do recurso (Id.
54883027).

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1025685-90.2017.8.11.0041

APELANTE
:
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA E CONSTRUTORA LOPES S.A.

APELADO
:
DAGMAR CRISTINA BATISTA DA ROCHA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Vero Empreendimentos Ltda. e Construtora Lopes S.A.

AÇÃO: Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos Morais, Materiais e Restituição em Dobro
, proposta
por Dagmar Cristina Batista da Rocha em face de
Vero Empreendimentos Ltda. e Construtora Lopes S.A.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Cuiabá):
julgou procedentes os pedidos da ação
, para condenar a requerida Vero Empreendimentos Ltda.:
a)
consertar os problemas do apartamento da autora, entregando-lhe as chaves, com todas as parcelas de IPTU pagos, inclusive do ano de 2017, em razão de a requerente não estar na posse do imóvel;
b)
ao pagamento do valor de R$3.600,00 (três mil e seiscentos reais), referente aos alugueis pagos no meses de maio a agosto de 2017;
c)
a restituir, em dobro, a quantia paga a título de taxas condominiais, cujas quantias deverão incidir correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% a partir do desembolso;
d)
ao pagamento do valor de R$21.590,00 (vinte e um mil, quinhentos e noventa reais), a título de cláusula penal moratória, equivalente a 10% sobre o valor do instrumento particular, devidamente atualizado pelo INPC, com juros de mora de 1% a partir da citação e
e)
ao pagamento do valor de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da sentença.

Condenou, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, em relação à ré Construtora Lopes S.A., condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

O cerne deste apelo é saber se é caso de reformar a sentença impugnada e julgar improcedentes os pedidos da demanda, e por via de consequência, afastar a condenação imposta à parte requerida, aqui Apelante. Alternativamente, saber se é caso de reduzir o valor da indenização por dano moral.

A lide advém do fato de que a autora firmou com a parte requerida, no dia 26.01.2017, um Instrumento Particular de Compra e Venda do apartamento n. 501,
da Torre Dom Bosco, do Condomínio Vero, localizado na Rua Pimenta Bueno n. 901, Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 219.500(duzentos e dezenove mil e quinhentos reais), cujo pagamento foi efetuado uma parte (entrada) foi feita por recursos próprios e o saldo devedor por meio de financiamento.

Narra a inicial que a autora optou pelo referido empreendimento imobiliário por considerar trata-se de prédio novo com entrega imediata, cujo condomínio havia sido instalado no ano de 2014.

Anota a autora que após a assinatura do contrato foi agendada a 1ª vistoria do imóvel para 14.02.2017, e quando chegou ao local tomou um choque, ao verificar que o imóvel estava sujo de fezes de pombo e com vários problemas, tais como: infiltrações nas janelas; acabamento, pintura, rejunte de banheiro, cozinha e textura, mal feitos, portas da sala e da cozinha com problemas, vazamento de água na bacia sanitária, esquadrias e tomadas com problemas, entre outros defeitos do imóvel.

Anota, ainda, que após a vistoria não ter sido aceita a parte requerida informou que iria realizar os reparos e que a 2ª vistoria foi marcada somente para o dia 05.05.2017, todavia, os defeitos apontados persistiram, não foram realizados os reparos, a mesma situação foi encontrada quando da realização da 3ª terceira vistoria, realizada no dia 11.05.2017, por tal razão registrou o Boletim de Ocorrência n. 2017.171652 e solicitou perícia oficial e realizou notificação extrajudicial.

Assim, ao fundamento de que cumpriu com todas as suas obrigações contratuais e não recebeu a contrapartida, porquanto o imóvel adquirido encontrava-se com vícios de construção, ajuizou a demanda, em que pleiteia a devolução de valores a título de alugueis pagos, a restituição, em dobro, da quantia paga a título de taxas condominiais e IPTU, multa moratória e danos morais.

O Magistrado julgou procedentes os pedidos da demanda, por entender que restaram demonstrados os danos, vícios/defeitos no imóvel novo, adquirido pela autora, a responsabilidade e o dever de indenizar.

Contra esta decisão recorrem as requeridas.

De início, cumpre registrar que carece de interesse recursal a Apelante
Construtora Lopes S.A., porquanto fora excluída do polo passivo da demanda, ante o reconhecimento da ilegitimidade passiva, motivo pelo qual, em relação a esta, o processo foi extinto sem resolução do mérito.

No mais, do conjunto fático-probatório, tem-se que a autora adquiriu imóvel novo, diretamente da empresa responsável pelo empreendimento imobiliário, porém o imóvel apresentou vários defeitos.

Como se vê, o imóvel já estava construído quando as partes firmaram o instrumento particular de compra e venda. A questão posta ao debate não se refere, propriamente dito, ao atraso na entrega de imóvel na planta, e sim, de vícios/defeitos de construção no apartamento adquirido pela parte autora.

No caso, ocorreu o atraso na entrega do imóvel, conforme se vê dos autos, todavia este se refere ao fato de que a parte requerida não providenciou o conserto dos vícios aparentes, no tempo oportuno, o que configura a má prestação do serviço.

Com efeito, é inconteste a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, em que se trata de bem de consumo durável e de obra recente, porquanto não justifica os vícios constatados, bem assim a impossibilidade de se afastar a responsabilidade e garantias pelo serviço de construção.

Veja que a parte autora realizou a compra de um apartamento novo, que acreditava estar pronto para morar. A requerida, aqui Apelante, por sua vez, não impugna o fato de existir vícios no imóvel, se limita a rebater que não houve atraso na entrega do bem.

De todo o processado, verifica-se que foram realizadas três vistorias no imóvel e uma perícia técnica oficial, em que foram constados os vícios apontados, bem assim que a autora notificou extrajudicialmente a parte requerida para que fossem consertados os defeitos/vícios apontados, antes da entrega das chaves.

Ressalta-se que, pela perícia de n. 2.05.2017.007030- 1, realizada pelo perito oficial criminal, datada de 23.05.2017, restaram demostrados os danos no imóvel, fato não contestado pela parte requerida, aqui Apelante.

Não bastasse, por se tratar de relação de consumo, a inversão do ônus da prova é pertinente diante da manifesta hipossuficiência do consumidor perante a Construtora.

Dessa forma, escorreita a sentença ao consignar:

“É consabido que a responsabilidade do construtor é de resultado, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para qual foi encomendada.

Desse modo, defeitos na obra, aparentes ou ocultos que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha - força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, não tendo aqui, relevância o fortuito interno.

Do acervo probatório constante no caderno processual verifica-se os termos de vistoria (ID. 9519169) referente ao imóvel não recebido pela Requerente, nos quais constam a listagem das irregularidades constatadas no imóvel, com a respectiva solicitação de correção.

De acordo com as informações constantes nesses termos, as vistorias foram realizadas em mais de uma oportunidade, com datas variáveis entre 14/02/2017 a 11/05/2017.

Ainda, foi realizada perícia pela Politec (ID. 9519185 a 9519241), constatando os defeitos no imóvel.

Consequentemente, resta devidamente comprovado nos autos a existência dos vícios construtivos no imóvel, autorizando, assim, o acolhimento do pedido de execução das obras de reparo no mesmo, bem como justificam a recusa do recebimento adotada pela parte Autora
.

De fato, a Autora comprovou fartamente a existência do dano no imóvel, a culpa do Requerido e o nexo causal
.

Desta forma restou demonstrado nos autos a existência de vícios no imóvel objeto da lide, razão pela qual, mister se faz o acolhimento da pretensão autoral, devendo ser realizado os serviços de reparos no apartamento da Autora, levando-se em consideração as irregularidades apontadas no laudo de ID. 9519169 - Pág. 2, com a consequente entrega das chaves à Autora, com todas as parcelas de IPTU pagos, inclusive 2017, tendo em vista que a Requerente não está na posse do imóvel
.

Verifica-se ainda, que por culpa da Requerida, a Autora precisou arcar com o aluguel R$ 900,00 (Novecentos reais) do mês de maio de 2017, junho de 2017, julho de 2017 e agosto de 2017, totalizando valor de R$ 3.600,00 (Três mil e seiscentos reais), os quais deverão ser reembolsados pela Requerida
.

Da mesma forma, as taxas condominiais pagas pela Autora mesmo sem utilizar o imóvel, devem ser restituídos em dobro
.”
(destaquei).

Como se vê, a autora pagou por vários meses as taxas condominiais, bem assim o IPTU, sem que estivesse morando no imóvel, em razão da demora da parte requerida, aqui Apelante, em concluir os reparos dos vícios aparentes encontrados no apartamento, o que configura o dever de indenizar, para que não ocorra locupletamento sem causa.

Na mesma linha, tem-se que o atraso na
entrega
do
imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor - TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019.

Por outro lado, quanto à impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, o STJ também já pacificou que
a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes
– TEMA 970 - REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019.

Nesse sentido:
Apelação Cível - N.U 0014066-54.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, julgado em 18/12/2019, publicado no DJE 22/01/2020.

Dessa forma, indevida a cumulação da cláusula penal prevista no contrato, seja ela rotulada como moratória ou compensatória, com indenização no valor mensal locatício do imóvel.

Com efeito, afastada a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, deve prevalecer o que for mais favorável ao consumidor.

Com relação aos danos morais, não há dúvidas que a demora na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, de modo que a espera pela reparação dos defeitos encontrados no apartamento, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.

Realça-se, ademais, que embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pela autora não só pelo atraso na entrega do apartamento com a reforma dos vícios apontados, mas pela própria falha na prestação do serviço, que configura responsabilidade objetiva, a ensejar o dever de indenizar, à luz do que dispõe o Código de Defesa do Consumidor.

No que tange ao
quantum
arbitrado para o dano moral, considerada a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitado o critério da razoabilidade, deve ser mantido o valor de R$10.000,00, porquanto se mostra razoável e condizente com a situação fática.

Frisa-se que a indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, a fim de compensar o sofrimento da vítima e desencorajar a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.

Por derradeiro, quanto à questão acerca do reconhecimento da legitimidade passiva da
Construtora Lopes S.A., arguida pela autora, aqui
Apelada,
não merece acolhida, porquanto
as contrarrazões não são a via adequada para pleitear reforma ou a nulidade da sentença.

Posto isso,

dá-se parcial provimento
ao Recurso interposto por
Vero Empreendimentos Ltda.
apenas para afastar a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, devendo prevalecer o que for mais favorável à consumidora, a ser apurado na liquidação da sentença.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC, em razão de a fixação no máximo legal, bem como diante da procedência parcial do recurso da parte requerida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2020