Tribunal: TJMT
Processo: 0001771-77.2017.8.11.0020
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-03
Data de publicação: 2020-03-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001771-77.2017.8.11.0020
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MILTON PETERSEN DA CRUZ - CPF: 247.848.850-72 (APELADO), ALCIR OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 560.204.816-20 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/3581-50 (APELANTE), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – PEDIDO INICIAL JULGADO PROCEDENTE PELA SENTENÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO COM TERCEIRA PESSOA – POSSE DO IMÓVEL PELO REQUERIDO DECORRENTE DE PENHORA DE BENS MÓVEIS CRAVADOS NO INTERIOR DO IMÓVEL – CONDIÇÃO DE DEPOSITÁRIO DOS BENS QUE NÃO O EQUIPARA A LOCATÁRIO OU SUBLOCATÁRIO – LOCAÇÃO QUE NÃO SE PRESUME – INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO ENTRE AS PARTES – CONTRATO BILATERAL QUE EXIGE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DE AMBOS OS CONTRATANTES – REFORMA DA SENTENÇA – ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – EXTINÇÃO DO PROCESSO E INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PROVIDO. 1. O elemento volitivo é característica/requisito essencial e substancial à existência e validade de todo e qualquer contrato, sendo questão afeta ao próprio plano de existência dos negócios jurídicos. 2. Inexistindo manifestação de vontade positiva por parte do réu quanto à intenção de celebrar o negócio jurídico, não se pode admitir a existência de vínculo locatício entre as partes. 3. A locação não se presume e, independentemente de a parte requerida ter ou não ficado como fiel depositário de bens móveis penhorados em outros autos, localizados no interior do imóvel de propriedade do autor, o simples fato de estar utilizando o local que não é de sua propriedade não faz surgir o dever de pagar locativos, muito embora não impeça o emprego de outras medidas em direito admitidas, já que persiste o direito do proprietário em usufruir do seu imóvel. 4. Afirmando o autor na petição inicial que a relação locatícia foi estabelecida com terceiro que não integrou a lide, a quem pertenciam os bens móveis localizados no imóvel, impõe-se o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo réu.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL nº 0001771-77.2017.8.11.0020 – Classe 198 – CNJ – ALTO ARAGUAIA

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia
Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pelo BANCO DO BRASIL S.A. contra a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Alto Araguaia/MT, que nos autos da ação de “
Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança”
(Proc. nº º 1771-77.2017.811.0020 – Código 80859) ajuizada contra o apelante por MILTON PETERSEN DA CRUZ, rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, arguidas em contestação pelo apelante e, no mérito, julgou procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de locação referente ao imóvel situado na Rua Benjamim Constant, nº 1.002, Lote 01, Quadra 77, Bairro Atlântico, em Alto Araguaia/MT, determinando a desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo, e condenando o Banco/apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de março de 2014 até a data da desocupação, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; a r. sentença ainda impôs ao réu/apelante o pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. ID 33226963 e 33226964).

O Banco/apelante insiste na sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, alegando que o contrato de locação foi celebrado entre o autor/apelado e Jorge Ferriche Teixeira, proprietário da fábrica de ração animal que funcionava naquela localidade, sem que tenha havido qualquer participação do apelante.

Discorre que
“sua única relação com o imóvel objeto da lide era a penhora dos bens móveis que lá se encontravam, todavia houve desistência dos bens penhorados”
, além do que o locatário Jorge Ferriche Teixeira foi quem ficou como depositário dos bens penhorados nos autos da ação de execução nº 0000208-62.2011.811.0035, movida pelo Banco/apelado em face do mesmo, pelo que alega que a ele pertenciam os ônus decorrentes da conservação e guarda dos móveis constritos.

Sustenta, ainda, a nulidade absoluta da sentença, por extrapolar os limites da lide ao declarar a rescisão do contrato de locação e determinar que o Banco/apelante desocupe o imóvel e efetue o pagamento dos aluguéis, já que o locatário e proprietário dos bens que lá se encontram não integrou a relação processual, inexistindo a alegada sublocação, que não se presume, pois depende de manifestação de vontade das partes e concordância do locador, mesmo porque o Banco não celebrou qualquer negócio com o autor ou com o locatário, não recebeu as chaves do imóvel, que inclusive se encontra abandonado, e porque
“a penhora não transfere a titularidade da propriedade”
dos bens penhorados.

Quanto ao mérito, reafirma que não há possibilidade de declarar a existência tácita de contrato de sublocação, além do que
“não houve conduta do Banco requerido que demonstrasse sua intenção/vontade em sublocar o imóvel”
e que
“os bens penhorados não são de propriedade do Banco e a sua remoção somente não se deu por razões alheias à vontade da instituição requerida, posto que, conforme comprovado nos autos, os bens que haviam sido penhorados se encontram cravados em concreto e sua remoção implica em risco às estruturas do imóvel, sendo o motivo pelo qual o banco desistiu da penhora”
, não tendo sido o Banco responsável pela instalação dos equipamentos, tendo ele apenas exercido o seu direito de credor ao requerer a penhora do maquinário pertencente ao devedor/locatário.

Em atenção ao princípio da eventualidade, sustenta que o valor de R$ 3.000,00 arbitrado para fins de pagamento de aluguéis deve ser revisto e minorado, já que baseado no contrato de locação celebrado entre o autor/apelado e terceiro que não integrou a lide, encontrando-se o imóvel atualmente em péssimas condições de conservação, não se justificando a manutenção do valor de aluguel ajustado pelos contraentes sem a participação do Banco/apelante, quando as condições do imóvel locado possivelmente eram outras.

Ressalta, por fim, que a determinação de desocupação voluntária do imóvel imposta pela sentença configura obrigação impossível de ser cumprida, já que o Banco/apelante não é locatário, nunca ocupou o imóvel ou recebeu as suas chaves, estando o mesmo completamente abandonado.

Pede, pois, o provimento do apelo para que, reformada a r. sentença, seja acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva do réu/apelante ou, no mérito, seja julgado improcedente o pedido inicial, com inversão do ônus sucumbencial (cf. IDs 33226982, 33226983 e 33226984).

Em contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais, pugnando pelo desprovimento do apelo (cf. ID 33226992).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 18 de fevereiro de 2020.

Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Em 24/03/2017 o apelado ajuizou ação de despejo c/c cobrança contra o Banco/apelante alegando que é proprietário do imóvel situado na
Rua Benjamim Constant, nº 1.002, Lote 01, Quadra 77, Bairro Atlântico, em Alto Araguaia/MT, onde funcionava uma fábrica de rações para animais, tendo-o adquirido no ano de 2009, e que
“referido imóvel estava locado à fábrica de rações por R$ 3.000,00”
.

Alegou ainda que
“todos os bens móveis pertencentes à fábrica de rações foram penhorados pela
(instituição financeira)
Requerida nos autos de n. 208-62.2001.811.0035, Cód. 1238, que tramita na comarca de Alto Garças”
, e que
“quando da aquisição do imóvel pelo Requerente, a fábrica de rações já se encontrava inativa e os bens penhorados estavam sob a responsabilidade da Requerida na condição de fiel depositária, que obviamente tem a responsabilidade pelo zelo e guarda”
.

Segundo o autor/apelado, nos autos da ação de execução em que deferida a ordem de penhora, o Banco/exequente formulou pedido de remoção dos bens, o que foi deferido pelo Juiz condutor do feito, no entanto posteriormente o Banco resolveu não mais remover tais bens, dos quais é fiel depositário, mantendo-os no imóvel de propriedade do autor, sem qualquer contraprestação, e que
“em nenhum momento
(o Banco/réu)
se interessou em negociar a locação do imóvel, ainda que houvesse várias tentativas verbais por parte do Requerente”
, afirmando, mais, que
“o imóvel foi literalmente abandonado, necessitando, pois, de reforma imediata para posterior locação que poderia ser cobrada da Requerida”
, pelo que requereu a
“declaração da existência de contrato tácito entre as partes”
, bem como a sua rescisão, a fixação de prazo para a desocupação voluntária, sob pena de despejo, e a condenação do Banco/réu ao pagamento dos aluguéis vencidos não prescritos, referentes aos últimos três anos anteriores ao ajuizamento da ação, totalizando o valor de R$ 146.914,09 (cf. ID 33223451).

Citado, o Banco apresentou contestação, suscitando preliminares de ilegitimidade passiva por inexistência de relação locatícia entre as partes, e de ausência de documentos indispensáveis ao processamento da ação, e, no mérito, requereu a improcedência do pedido inicial.

A sentença apelada rejeitou as preliminares e julgou procedente o pedido inicial, com os seguintes fundamentos:

“
(...)

No caso em exame, o autor alega que a ré não retirou os equipamentos penhorados em ação de execução que a mesma propôs na comarca de Alto Garças contra a Fábrica de Ração, mesmo após ser deferido a remoção, o que impossibilitou o demandante de usufruir de seu imóvel. Isso porque a Fábrica, após a penhora, abandou o imóvel locado. Ainda, consta que os objetos da penhora tiveram como fiel depositário o, ora, requerido. Doutro modo, alega o requerido que quem firmou o contrato de locação foi a Fábrica de Ração, não tendo ele nenhuma obrigação com o demandante.

21. Nessa linha, se, de acordo com a narração da inicial, os bens imóveis que estão do imóvel objeto de locação estão depositados nas mãos do requerido, portanto, a ré está ocupando indevidamente a área objeto da lide, sendo parte legítima para o polo passivo da ação.

22. Assim sendo, REJEITO as preliminares suscitadas.

DA AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO

23. Afirma que o requerente não apresentou junto a inicial os documentos indispensáveis a amparar seu direito, razão pela qual a petição inicial deve ser indeferida, por não preencher os requisitos exigidos pelo art. 320 do CPC.

24. Nos termos dos artigos 320 do Código de Processo Civil, “a petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação”.

25. Compulsando com vagar a inicial e os documentos a ela agregados, verifico que a parte autora apresentou documentos hábeis a amparar seu pedido inicial, comprovando sua propriedade sob o imóvel em litigio e a suposta usurpação pelo requerido.

26. Destarte, AFASTO a preliminar.

27. Não havendo outras preliminares a serem analisadas, estando às partes devidamente representadas e, presentes ainda as condições da ação e os demais pressupostos processuais, passo a análise do mérito.

28. Objetiva o requerente o recebimento dos alugueres devidos, bem como a desocupação do imóvel.

30. Sintetizando os fatos, consta dos autos que o autor é proprietário de um imóvel situado na Rua Benjamim Constant, n. 1.002, Lote 01, Quadra 77, bairro Atlântico, nesta cidade, estando locado a Fábrica de Ração Animal pelo valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) desde 22/06/2010. Ainda, consta que ocorreu à sublocação ao requerido em razão da penhora dos bens móveis que pertenciam a Fábrica, na ação de execução n. 208-62.2001.811.0035, Cód. 1238, que tramita na comarca de Alto Garças, fato ocorrido em 11/11/2002. Ademais, em 10/03/2003 foi deferido o pedido de remoção dos bens conforme pugnado pelo requerido (documento a pág. 17); oficiosamente, em 29/05/2015 o autor solicitou o pagamento da locação ao requerido (documento pág. 15), todavia, sem êxito.

31. Com efeito, o imóvel, além da inadimplência dos alugueres, teve a posse transferida clandestinamente ao requerido, que ocupa o imóvel indevidamente. Resta claro o descumprimento contratual reiterado pelo requerido, que sublocou o imóvel de forma indireta e, ainda, faltou com o pagamento dos alugueres, de modo que se impõe a procedência da ação, para o fim de se realizar o despejo do ocupante do imóvel, nos termos do art. 9º, II e III, da Lei 8.245/91 (lei de locações):

(...)

32. Não basta, entretanto, seja reconhecida a rescisão contratual e decretado o despejo. Deve o requerido ser compelido a pagar os alugueres vencidos (com cláusula penal de 10%) e os vincendos, além dos acessórios da locação, até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves ao requerente. Observado o prazo prescricional, os alugueres atrasados até a propositura da ação totalizam o valor de R$ 146.914,09 (cento quarenta e seis mil novecentos e quatorze reais nove centavos), conforme planilha anexa aos Autos.

33. Quanto aos acessórios da locação, são despesas de água tratada e saneamento, energia elétrica e serviços de telefonia (artigo 23, VIII da Lei 8.245/1991), que deverão estar quitados quando da efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves ou serem indenizados, nos termos dos artigos 389 e 402 do Código civil vigente. Devem também ser compelido o requerido a restituir o imóvel ao requerente nas condições estabelecidas no artigo 23, III das Lei de Locações.

33. Na eventualidade de não cumprir com a obrigação de restituir o imóvel nas condições contratadas, devem ser condenados a indenizar o requerente o valor necessário para deixá-lo nestas condições, nos termos dos artigos 389 e 402 do Código Civil vigente.

34. A requerida é responsável pelas obrigações decorrentes do contrato de locação ora em comento, não somente porque ocupa a posição de sublocatária do imóvel, é a usuária direta do imóvel desde os meses inadimplidos da locação, mas também porque houve a penhora dos maquinários em seu favor, tendo ocorrido "fusão" do ativo móvel da Fabrica de Rações com esta. Sua responsabilidade, aliás, está estabelecida no artigo 16 da Lei de locações. Inobstante, no caso presente não há se falar em responsabilidade subsidiária e sim responsabilidade solidária, em razão da fusão dos patrimônios das empresas.

35. Desta feita, o contrato deve ser rescindido, nos termos do art. 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato:

(...)

36. Nesse sentido:

(...)

37. Pelo exposto, com fundamento nos artigos 9º, inciso III, e art. 63 da Lei nº 8.245/91 e art. 487, I, CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, DECLARANDO rescindido o contrato de locação objeto dos autos, DECRETANDO o despejo e DETERMINANDO a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 63, §1º, alínea “b” da Lei 8.245/91, sob pena de execução do julgado.

38. Outrossim, CONDENO a requerida ao pagamento dos aluguéis constantes na petição inicial (a partir de março de 2014), além dos vencidos durante o curso desta ação, até a data da desocupação, devidamente corrigidos pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, devidos a partir da citação.

39. CONDENO o(s) requerido(s) ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

40. Em caso de execução provisória, na forma do artigo 63, §4º da Lei 8.245/91, FIXO o valor corresponde a 12 (doze) meses de aluguel para caução.
”

Contudo, pelo que consta dos autos, o autor/apelado não celebrou com o Banco/réu/apelante qualquer contrato de locação, seja verbal, seja escrito, não constando igualmente que o locatário tenha sublocado o imóvel ao Banco. Ao contrário, a narração dos fatos contida na inicial demonstra claramente que a pretensão do autor de receber valores locatícios do Banco decorre unicamente do fato de que este era credor do locatário, teve deferido judicialmente o pedido de penhora dos bens móveis pertencentes ao devedor e que se encontravam dentro do imóvel descrito, e que na condição de depositário dos bens penhorados deveria zelar (e pagar) pela guarda e conservação dos mesmos.

Ou seja, para
fundamentar a pretensão deduzida na presente ação de despejo, o autor tentou construir o seguinte raciocínio: se o Banco/réu é ou era fiel depositário dos bens móveis (maquinário de produção de ração) localizados dentro do imóvel de propriedade do autor, em razão de penhora realizada nos autos da ação de execução nº 208-62.2001.811.0035 – Código 1238, em trâmite perante a Comarca de Alto Garças/MT, ajuizada pelo Banco contra o proprietário do maquinário, sendo, portanto, responsável pela guarda e conservação dos bens penhorados, deveria retirá-los do imóvel pertencente ao autor, ou pagar aluguel pela permanência dos mesmos no local; seguindo essa perspectiva, concluiu que, como o Banco/réu não saiu do local, automaticamente aceitou e aderiu aos termos por ele imposto para sua permanência, nascendo, então, o contrato de locação “tácito” cuja rescisão e cobrança dos aluguéis nunca adimplidos se pretende com a presente demanda.

Todavia, o autor/apelado deixou escapar do seu raciocínio um detalhe muitíssimo importante que é o de que não existe negócio jurídico sem manifestação de vontade.

O autor esquece (ou simplesmente ignora) o fato de que é da essência de qualquer negócio a manifestação de vontade, sobretudo em negócios bilaterais como é o caso do contrato de locação, onde, necessariamente, deverá haver manifestação/exteriorização da vontade de contratar por ambos os participantes.

Ora, a locação não se presume e, independentemente de o Banco ter ou não ficado como fiel depositário dos bens móveis penhorados, localizados no interior do imóvel de propriedade do autor, ou de ter ou não desistido da penhora em relação a tais bens, o simples fato de estar utilizando o local que não é de sua propriedade não faz surgir o dever de pagar locativos, muito embora não impeça o emprego de outras medidas em direito admitidas, já que persiste o direito do proprietário em usufruir do seu imóvel; contudo, na ausência de relação de locação, insuscetível de acolhimento o pedido de despejo e de cobrança de aluguéis.

Enfim, como a vontade constitui elemento essencial e substancial de qualquer contrato, sendo afeta ao próprio plano de existência dos negócios jurídicos, constatada sua ausência, por parte do réu, na formação do suposto contrato de locação verbal que estriba a presente ação, a improcedência do pedido do autor/apelado seria o necessário desfecho decisório; contudo, no caso dos autos, antes disso, afirmando o próprio autor na petição inicial que o contrato de locação foi supostamente celebrado com a “fábrica de ração”, pertencente ao tal devedor
Jorge Ferriche Teixeira
, que não integrou a lide, o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva é inevitável.

À vista do exposto, dou provimento ao apelo para, acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo Banco/réu/apelante, julgar extinto o processo, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. Em decorrência da modificação do desfecho decisório, condeno o autor/apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor da causa
.

Custas recursais pelo apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2020