Tribunal: TJMT
Processo: 1003014-25.2019.8.11.0002
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003014-25.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Abatimento proporcional do preço, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), MARCELO PELEGRINI BARBOSA - CPF: 224.933.718-79 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), RODRIGO DE MACEDO CABRAL - CPF: 962.657.281-72 (APELADO), ANA FLAVIA DA SILVA PIMENTA - CPF: 015.513.091-90 (ADVOGADO), JULIANA SOUZA MOTA - CPF: 918.686.021-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DISTRATO E DANOS MORAIS -
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE NULIDADE DO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA RECONHECIDA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO PROMITENTE-COMPRADOR – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Não há que se falar em nulidade do julgamento dos embargos de declaração quando o magistrado a quo, apenas, sana o vício de omissão,
não impondo carga condenatória e sucumbencial diversa da determinada no ato sentencial.

Se a rescisão do contrato ocorreu por culpa da construtora, imperiosa a devolução ao comprador de todos os valores pagos pelo autor.

Deve ser fixado o valor da indenização dentro dos padrões da razoabilidade e da proporcionalidade.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível aviado por
Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
e
Orleans Empreendimentos Ltda.
, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a ação de restituição de quantia paga com distrato de contrato e indenização por danos morais, promovida por
Rodrigo de Macedo Cabral
e
Juliana Souza Mota
.

Para tal desiderato, sustentam, preliminarmente, nulidade da decisão dos embargos de declaração que modificou em parte o dispositivo da sentença, sendo
extra petita
e ocasionando
reformatio in pejus
.

Aduzem, ainda, que firmaram contrato com os apelados para a aquisição da unidade autônoma nº 14, quadra nº 20, do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” e, ainda, que não houve qualquer atraso na entrega do empreendimento, uma vez que o prazo para entrega da obra estimava-se em outubro de 2017, podendo ser alterado respeitando o prazo de 4 (quatro) anos, de modo que não há que se falar na rescisão contratual, por culpa das apelantes e na aplicação do CDC na hipótese dos autos.

Sustentam, também, que o pedido de indenização por danos materiais formulado pelos apelados é absolutamente descabido, tendo em vista a ciência da data para a conclusão da obra, devendo ser reformada a sentença recorrida para afastar a condenação em danos morais e, subsidiariamente, que seja deferida a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo imóvel, assim como, seja alterado o termo inicial para a incidência dos juros de mora, devendo ocorrer a partir do transito em julgado e, por fim, a determinação para que os apelados arquem com os valores pagos a título de IPTU, tributos e taxas de ocupação, fruição e emolumentos.

Os apelados, por sua vez, em contrarrazões (Id 51272487), defenderam o acerto da sentença recorrida, pugnando, assim, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – NULIDADE JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

As apelantes aduzem, preliminarmente,
nulidade da decisão dos embargos de declaração que modificou em parte o dispositivo da sentença, sendo
extra petita
e ocasionando
reformatio in pejus
.

Sem razão as apelantes.

Os Embargos de Declaração opostos pelas apelantes visava sanar vícios na sentença proferida pelo magistrado
a quo
, a fim que os apelados cumprissem com a obrigação de arcarem com o IPTU, taxas, tributos e emolumentos durante o período em que estiveram na posse do imóvel (Id 51272473).

Eis o teor da conclusão dos embargos de declaração opostos pelas apelantes, no ponto de interesse recursal:

“(...) Isto posto, requer sejam conhecidos e acolhidos os presentes Embargos de Declaração para sanar a omissão apontada, quanto ao dever dos Embargados em arcar com os tributos e com as taxas de fruição durante o período que estava sob a posse do imóvel (...)”
(
sic
Id 51272473 - Pág. 6)

Contudo, ao contrário do alegado pelas apelantes, o magistrado
a quo,
tão somente, sanou o vício de omissão, não impondo carga condenatória e sucumbencial diversa da determinada no ato sentencial, de modo que não há que se falar em violação ao princípio do
non reformatio in pejus
, conforme decisum que segue:

“(...) Quanto as matérias suscitas em contestação, acresço o seguinte na sentença:

“No tocante ao pedido de obrigar a parte autora a arcar com o pagamento dos valores relativos à IPTU e taxas condominiais, associativas (contribuições condominiais) e de ocupação (fruição do imóvel), é certo que tal responsabilidade só é transferida ao adquirente quando o imóvel lhe é entregue.

Assim, considerando que não houve a entrega da unidade residencial, concluiu-se que a parte autora não está obrigada a arcar com esses encargos incidentes sobre o imóvel (IPTU e taxas). A esse respeito trago entendimento do Superior Tribunal de Justiça: (...)” (sic Id 51272479 - Pág. 3)

Com tais considerações,
rejeito
a preliminar arguida

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que os apelados propuseram
ação de restituição de quantia paga com distrato de contrato e danos morais, em desfavor das apelantes alegando, em síntese, que firmaram contrato de adesão, em novembro de 2015, visando aquisição de uma unidade autônoma nº 14, da quadra 20, tipo residencial, situado no Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, localizado na rodovia Mário Andreazza, s/n, Chácara da Guarita,
Jardim Imperial, em Várzea Grande.

Sustentaram, ainda, que no dia 01 de novembro de 2016 deram entrada no valor de R$ 1.111,23 (um mil cento e onze reais e vinte e três centavos) e pagariam pelas parcelas mensais o valor de R$ 804,87 (oitocentos e quatro reais e oitenta e sete centavos).

Aduziram, também, que além do pagamento de entrada e as parcelas subsequentes, tiveram que pagar pelo agenciador da compra do imóvel o valor de R$ 5.014,40 (cinco mil e quatorze reais e quarenta centavos), sendo quitados com 10 cheques de R$ 501,44 (quinhentos e um reais e quarenta e quatro centavos)
e, o prazo para conclusão da obra era setembro de 2018 com a ressalva de dilação por 180 (cento e oitenta) dias, porém o empreendimento não teve qualquer andamento, sendo que a obra encontra-se paralisada e abandonada, sem previsão de entrega do imóvel.

Assim, pleitearam pela rescisão do contrato
com a consequente restituição dos valores pagos, e condenação das apelantes ao pagamento de uma indenização a título de dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

O magistrado
a quo
, por sua vez,
julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide; b) condenar as apelantes a devolverem as quantias pagas pelo apelado e, c) condenar as apelantes, também, ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais.

Inicialmente, é de se verificar que é aplicável o CDC na hipótese dos autos.

Além disso, resta devidamente comprovado o inadimplemento por parte das apelantes, promitentes vendedoras, impondo-se a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, com a imediata restituição dos valores pagos pelos apelados.

Isso porque,
analisando o contrato firmado entre as partes, constata-se que a previsão de conclusão da obra era até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula 1.6 do
“Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 20 – Unidade Autônoma: 14 Quadro Resumo”
(Id 51271009 - Pág. 3).

Igualmente, verifica-se que até a propositura da presente ação, em 02/04/2019, o imóvel ainda não havia sido entregue e tampouco havia previsão para tanto já que sequer tinha sido iniciada a sua construção, conforme noticiado pelos apelados e não impugnado pelas apelantes.

Assim, considerando que as apelantes se comprometeram a realizar a construção da unidade residencial, inexiste alternativa senão a de

reconhecer a sua inadimplência, que faz nascer para os apelados à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

A propósito, vejamos o que diz a Súmula n. 543 do STJ:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Desse modo, em que pese as alegações das apelantes,
não fazem jus à pretendida retenção de valores
, haja vista que somente seriam cabíveis em caso de inadimplemento do contrato por parte do comprador, o que não ocorreu.

Já com relação
a determinação para que os apelados arquem com os valores pagos a título de IPTU, tributos e taxas de ocupação, fruição e emolumentos, melhor sorte não socorre às apelantes.

Isso porque, é cediço que tal responsabilidade só é transferida ao adquirente quando o imóvel lhe é entregue e, desse modo, uma vez que não houve a entrega da unidade residencial, concluiu-se que os apelados não estão obrigados a arcarem com esses encargos incidentes sobre o imóvel (IPTU e taxas).

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)

Quanto aos danos morais, entendo que a situação retratada desborda o mero dissabor, justificando, com fundamento nos artigos 186 e 944, ambos do Código Civil, o dever de indenizar.

Assim, entendo que o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) fixado pelo Juízo singular revela-se em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Já com relação ao termo inicial para a incidência dos juros de mora, irretocável o ato sentencial.

Portanto, os juros de mora aplicados sobre a devolução das parcelas pagas, deve incidir desde a citação. Quanto ao valor do dano moral, a data inicial conta-se do
evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue
.

Com tais considerações,
nego provimento ao recurso,
mantendo inalterada sentença objurgada
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2020