Tribunal: TJMT
Processo: 1006070-17.2017.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-28
Data de publicação: 2020-10-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006070-17.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARIA JOSE DA SILVA FERREIRA - CPF: 378.869.321-53 (APELANTE), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES - CPF: 024.459.126-10 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES - CPF: 024.459.126-10 (ADVOGADO), MARIA JOSE DA SILVA FERREIRA - CPF: 378.869.321-53 (APELADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), ANDRE VICTOR MELO MONTEIRO - CPF: 010.861.791-29 (ADVOGADO), MARCOS GONCALVES FERREIRA - CPF: 327.381.376-87 (APELADO), ANDRE VICTOR MELO MONTEIRO - CPF: 010.861.791-29 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), MARCOS GONCALVES FERREIRA - CPF: 327.381.376-87 (APELANTE), MARIA JOSE DA SILVA FERREIRA - CPF: 378.869.321-53 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS
- AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - INICIATIVA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS -

JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO - CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO - ENTREGA DAS CHAVES POSTERGADA POR 180 DIAS - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - RESOLUÇÃO CORDIAL OBSTADA PELO CREDOR - CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% SOBRE AS PRESTAÇÕES PAGAS - OBSERVÂNCIA AOS LIMITES ORIENTADOS PELO STJ E ADEQUAÇÃO ÀS PECULIARIDADES DA CAUSA -
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS
.

Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a
correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
.

(AgInt no AREsp n°. 1674588/SP, DJe de 27/08/2020)
.

Respeitado o prazo máximo de 180 dias para a entrega da unidade habitacional, não é possível concluir que a construtora agiu de forma abusiva, restando inviabilizadas a inversão de cláusulas contratuais em benefícios dos consumidores e a reparação por danos morais.

É
razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
(STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).

Não faz jus a esse percentual máximo o credor que opôs resistência injustificada à resolução cordial da questão, especialmente quando o devedor agiu com boa-fé ao comunicar-lhe a inviabilidade de prosseguir no negócio logo que constatada a sua dificuldade financeira.

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória julgada parcialmente procedente para determinar que as rés procedam à devolução das parcelas pagas, autorizada a retenção de 25%.

As custas processuais e os honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, do CPC) devem ser suportadas por ambas as partes na proporção de 30 a cargo da ré e 70% a serem suportados pelos autores, em razão da sucumbência recíproca.

Os autores defendem que a entrega do imóvel ultrapassou inclusive a cláusula de tolerância de 180 dias, o que tornou inviável a manutenção do contrato.

Aduz que a o item 6.1 do contrato prevê a mora apenas dos consumidores, e por essa razão tal dispositivo deve ser aplicado em desfavor da construtora porque abusiva. Alternativamente pugna pela redução da cláusula penal para 10% do montante adimplido.

Busca o pagamento de indenização mensal contratual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel – igualmente invertendo-se a cláusula 7.3.1.2. E mais, defende ter sofrido abalo extrapatrimonial passível de reparação.

Já a ré defende não ter dado causa à rescisão do ajuste e por essa razão não tem o que restituir à parte contrária.

Acrescenta que a atualização desde desembolso e os juros de mora a partir da data de citação configura enriquecimento ilícito da parte contrária, visto que o STJ já orientou que incidam a contar do trânsito em julgado.

Pugnam pela reforma da sentença.

Intimados, apenas a ré apresentou contrarrazões no ID nº.
60448009
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Em 24/07/2014 as partes firmaram contrato de compra e venda do apartamento n°. 1.604, Bloco B, do Residencial Alvorada, em Cuiabá, por R$213.750,00, dos quais foram pagos aproximadamente R$46.989,05.

A entrega das chaves estava incialmente prevista para ocorrer em 30/10/2015, o que não aconteceu.

Cada vez mais se verifica a banalização da cláusula de tolerância de 180 dias, sendo na prática esse o verdadeiro prazo para entrega do imóvel ao promitente-comprador.

A relação de consumo, notória no caso (art. 2º do CDC), impõe que os riscos e incertezas do empreendimento sejam suportados pelo empreendedor. Desse modo, é abusiva a cláusula que prevê os deveres da construtora de maneira genérica, já que permite a comercialização de imóveis apenas com a promessa verbal de transferência de posse em determinada data, sem que juridicamente a vendedora esteja obrigada a fazê-lo nesse tempo.

Contudo, o
habite-se
com ID n°.
60447981
mostra que a conclusão da obra teria ocorrido em 09/03/2016, data não refutada por nenhum outro documento contido nos autos.

Embora se tenha conhecimento de que a emissão desse auto de conclusão de obra pode ser feita sem que efetivamente o prédio esteja em condições de efetiva habitação.

Além disso, sabe-se que empreendimentos que contam com mais de um bloco ou torre geralmente são concluídos por etapas. Porém, cabia aos autores a contraprova (art. 373, inciso I, do CPC), o que não se verifica no caso e conduz à conclusão de que essa é realmente a data da entrega.

É
"firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar
de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se
respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega
da unidade habitacional”
(STJ, AgInt no REsp nº. 1737415/SP, DJe de 30/9/2019).

Assim sendo, é descabido cogitar em ato ilícito cometido pela construtora, já que esse limite não foi ultrapassado, o que torna infundadas as teses de inversão de cláusulas contratuais em benefícios dos consumidores e a pretensão de reparação por danos morais.

É
razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
(STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).

E aqui não se justifica a fixação dessa quantia máxima, visto que os autores cumpriram com os pagamentos acordados até o envio da notificação de distrato (em 20/09/2016), não obtiveram acordo rescisório extrajudicialmente e cinco meses depois já distribuíram esta demanda objetivando a resolução do impasse e a devolução daquilo que lhes cabe.

Todo esse contexto conduz à conclusão pela total prudência do percentual sugerido pelos demandantes, visto que capaz de ressarcir a empresa de modo razoável e proporcional às peculiaridades do caso e à boa-fé dos devedores.

A
Súmula 543 do STJ dispõe que
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

Assim, de início, verifica-se não estar demonstrada a culpa da construtora por falta de prova do injustificado atraso na obra.

Diante disso, a restituição parcial do
quantum
dispendido pelos autores deve, de fato, observar a jurisprudência do STJ, ao determinar que
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a
correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
.

(AgInt no AREsp n°. 1674588/SP, DJe de 27/08/2020).

Assim, a reclamação da ré comporta parcial provimento para ajuste àquilo que orienta a Corte Superior.

Nesse sentido:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCELADA DOS VALORES PAGOS. DESCABIMENTO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO A 10%. RAZOABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. APLICABILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, tanto em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora como na hipótese de desfazimento do negócio por iniciativa do promitente comprador, é imediata e integral (Enunciado nº 543/STJ e REsp 1.300.418/SC, submetido à sistemática dos recursos repetitivos). 2 - É devida a estipulação em sentença de cláusula penal referente a contrato de promessa de compra e venda limitada a 10% (dez por cento) do valor pago pelo promitente comprador, o que é o parâmetro razoável aplicado por esta Corte de Justiça para o deslinde da presente questão controvertida. 3 -
Na sentença, a Juíza a quo não mencionou expressamente o índice de correção monetária dos valores que a Ré deverá restituir ao Autor. De acordo com a jurisprudência do TJDFT, aplica-se o INPC como índice de correção monetária dos valores a serem restituídos ao promitente comprador em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda
. Apelação Cível parcialmente provida.
(
Acórdão 1017915
, 20150710177054APC, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/05/2017, publicado no DJE: 26/05/2017. Pág.: 670/673,
sem destaques no original).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

INVIABILIDADE FINANCEIRA DE O COMPRADOR PROSSEGUIR NO NEGÓCIO -
RESOLUÇÃO CORDIAL OBSTADA PELO CREDOR - CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% SOBRE AS PRESTAÇÕES PAGAS - OBSERVÂNCIA AOS LIMITES ORIENTADOS PELO STJ E ADEQUAÇÃO ÀS PECULIARIDADES DA CAUSA
- VERBA HONORÁRIA - APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC -
RECURSO NÃO PROVIDO.
É
razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
(STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ)
.
Não faz jus a esse percentual máximo o credor que opôs resistência injustificada à resolução cordial da questão, especialmente quando o devedor agiu com boa-fé ao comunicar-lhe a inviabilidade de prosseguir no negócio logo que constatada a sua dificuldade financeira
. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC). (
AP nº. 1000373-59.2018.8.11.0005, 4ª Câmara
de Direito Privado, TJ/MT, julgado em 13/05/2020,
sem grifos no original).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
a ambos os Recursos, apenas para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado e para reduzir a cláusula penal de 25% para 10%. No mais, mantenho a sentença.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/10/2020