Tribunal: TJMT
Processo: 0011902-87.2013.8.11.0041
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-07
Data de publicação: 2020-08-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011902-87.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[IBSEN FRANCISCO FRAGA PINTO - CPF: 043.625.651-75 (APELADO), PAULO ROBERTO DE ALMEIDA SANTOS FILHO - CPF: 071.497.127-89 (ADVOGADO), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (APELANTE), AMARO DE OLIVEIRA FALCAO - CPF: 001.707.871-76 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), AMANDA BARBARA DE OLIVEIRA SODRE - CPF: 016.896.611-51 (ADVOGADO), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (REPRESENTANTE), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (APELANTE), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO FONTES MAYA FERREIRA - CPF: 024.934.837-31 (ADVOGADO), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO NÃO AUTORIZADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – TAXA DE CORRETAGEM REPASSADA AO PROMITENTE COMPRADOR – ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – PRECEDENTE DO STJ -RECURSO PROVIDO.

“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é válida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação aviado por
Global Consultoria Imobiliária Ltda.
, objetivando reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos postos na ação declaratória de rescisão contratual c/c repetição do indébito e danos morais, que lhe promoveu
Ibsen Francisco Fraga Pinto.

Para tal desiderato sustenta preliminarmente que a sentença foi proferida em desacordo com o entendimento firmado no julgamento de recurso repetitivo pelo STJ, o qual reconheceu a licitude da obrigação do consumidor em efetuar o pagamento da comissão de corretagem e, no mérito, reitera a legalidade da corretagem pelo promitente comprador, bem como que o apelado tinha plena ciência do dever de pagamento e do valor da operação. Alternativamente, pugna que os juros e correção monetária incidam a partir da citação e que seja revisada a sucumbência.

O apelado por sua vez, em contrarrazões, aduziu que a sentença não merece qualquer reforma. Pede a fixação de honorários recursais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, importante salientar que a preliminar de que a sentença foi proferida em desacordo com o entendimento firmado com o Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo, será apreciada com o mérito, por confundirem-se entre si.

Pois bem.

O autor, ora apelado, ajuizou a presente ação, objetivando a rescisão contratual firmada com as empresas Goldfarb PDG 3 Incorporações Ltda. e com Avance Negócios Imobiliários S/A (atual Global Consultoria Imobiliária Ltda.), tendo em vista a não aprovação do financiamento bancário para aquisição de imóvel junto a Caixa Econômica Federal, bem como a restituição em dobro do valor pago a título de corretagem e a condenação das requeridas em danos morais, cujo valor deixou a critério do magistrado sentenciante.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para o fim de rescindir o contrato de compra e venda realizado entre as partes e condenar a requerida Avance ao ressarcimento dos valores pagos a título de corretagem, no montante de R$ 2.414,83 (dois mil quatrocentos e quatorze reais e oitenta e três centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora desde o desembolso.

Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC), condenou as partes ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, na proporção de 50% em favor da requerida e 50% em favor do autor.

Contra essa decisão, rebela-se a apelante Global Consultoria Imobiliária (atual denominação da Avance Negócios Imobiliários S/A), alegando, em síntese, que é lícita a cobrança de corretagem.

O recurso comporta provimento, porquanto a taxa de corretagem foi devidamente convencionada entre as partes, não havendo que se falar em falta de informação ao consumidor e em ilegalidade da respectiva cobrança.

No caso, o negócio jurídico somente não se concretizou porque o crédito junto à instituição financeira não foi liberado em favor do autor, o que levou o promitente comprador a inadimplir com os termos do contrato ora em comento.

Conforme se infere do Instrumento Particular de Promessa e Venda de Bem Imóvel, mais precisamente no item I (Id. 48633113), ficou a cargo do promitente comprador a responsabilidade em contrair o financiamento bancário para a quitação do imóvel.

Nesse viés, tem-se que o rompimento do contrato deu-se ante a negativa da instituição financeira em liberar o financiamento bancário ao autor. Assim, considerando que a incumbência de angariar fundos para saldar o contrato cabia ao promitente comprador, não há como reputar qualquer desídia às requeridas.

Com essas considerações, afigura-se inviável que os valores atinentes à taxa de corretagem sejam devolvidos ao autor, porquanto havendo previsão adequada da cobrança da comissão não há falar em qualquer irregularidade.

Nessa hipótese, é pacífico no STJ o entendimento de que,
“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

No caso, houve indicação na proposta de quais os valores que seriam cobrados a título de corretagem, sendo apresentada planilha discriminando as comissões (Id. 48633124), bem como apresentado o valor total do negócio com discriminação da parcela do preço e da comissão (Id. 48633125).

Desse modo, diferente do que consignado na sentença, o autor foi cientificado de que o preço do negócio englobava a comissão de corretagem, sendo ajustado em separado o pagamento, o que não constitui irregularidade.

Ressalte-se que o fato de não constar do compromisso previsão da corretagem não constitui ilícito.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento dos Embargos de Declaração no Recurso Repetitivo relativo ao tema, assentou o entendimento de que é suficiente para regularidade da cobrança a discussão dos termos do negócio na fase de proposta, ainda que no contrato de venda não conste expressa referência à comissão devida, vejamos,
in verbis
:

“
I - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PARTE NÃO HABILITADA NOS AUTOS COMO 'AMICUS CURIAE'. ILEGITIMIDADE RECURSAL. II - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR CARLOS TUKAMOTO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. SANEAMENTO DO JULGADO. 1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, DJe 06/09/2016, rito do art. 543-C do CPC/1973). 2.
Caso concreto em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor. 3. Validade da transferência da obrigação, pois a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC).
4. Necessidade de análise do pedido alternativo, uma vez que a recorrente havia logrado êxito no pedido principal perante o Tribunal de origem. 5. Improcedência do pedido alternativo de restituição das parcelas destinadas a pessoas físicas não habilitadas a desempenhar as funções de corretor de imóveis. 6. Relação interna entre a imobiliária e seus prepostos, da qual o consumidor é indiferente. 7. Concordância expressa do consumidor em efetuar o pagamento fracionado da comissão de corretagem, destinando-se parcelas às pessoas indicadas pela imobiliária, embora pudesse exigir que o valor total da proposta fosse pago à incorporadora, uma vez que esta é a fornecedora da unidade autônoma, não podendo recusar venda a quem se disponha a pagar o valor da proposta (ex vi do art. 39, inciso II, do CDC). III - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV NÃO CONHECIDOS. IV - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR CARLOS TUKAMOTO ACOLHIDOS, SEM AGREGAÇÃO DE EFEITOS INFRINGENTES. (EDcl no REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/11/2016, DJe 11/11/2016) (destaquei)

No mesmo sentido, já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLAÚSULA PENAL DECLARADA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE –
COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. O fato do promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ)” (N.U 0052143-35.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020) (destaquei)

“APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO - IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - APLICAÇÃO DO CDC - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO -
COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGÍTIMA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR - INFORMAÇÃO PRÉVIA E ADEQUADA A ESSE RESPEITO
- DEVOLUÇÃO LIMITADO À QUANTIA COMPROVADAMENTE DISPENDIDA - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 34 do CDC, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor todos os envolvidos na cadeia de prestação do serviço.
É legítima a transferência ao consumidor do dever de arcar com o pagamento de comissão de corretagem se ele foi adequada e previamente informado a esse respeito (REsp nº. 1599511/SP). E o desfazimento do contrato de compra e venda não justifica a devolução dessa taxa, se a intermediação se aperfeiçoou (art. 725 do CC).
Se o consumidor não deu causa à rescisão da avença tem direito a ser reembolsado por aquilo que comprovadamente dispendeu.”
(N.U 0019386-90.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 14/06/2019) (destaquei)

Nesse contexto, a verba de sucumbência comporta revisão, dado o resultado do recurso.

Em relação a ré, ora apelante, a ação foi totalmente improcedente, razão pela qual o autor/apelado responde integralmente pelas custas processuais e honorários advocatícios, observada a assistência judiciária.

Isso posto,
dou provimento
ao recurso de apelação, para o fim de extirpar da sentença a condenação em restituição do valor desembolsado pelo autor a título de taxa de corretagem, remanescendo os demais termos do
decisum
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2020