Tribunal: TJMT
Processo: 1004639-94.2019.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-10-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004639-94.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), MARCELO PELEGRINI BARBOSA - CPF: 224.933.718-79 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), DOME CONSULTORES INTEGRADOS LTDA. - CNPJ: 15.304.577/0001-64 (APELANTE), CLAUDIO PEIXOTO DA SILVA - CPF: 865.083.261-04 (APELADO), CARLOS YASUYUKI ONISHI JUNIOR - CPF: 009.572.221-14 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELADO), CARLOS YASUYUKI ONISHI JUNIOR - CPF: 009.572.221-14 (ADVOGADO), CLAUDIO PEIXOTO DA SILVA - CPF: 865.083.261-04 (APELANTE), DOME CONSULTORES INTEGRADOS LTDA. - CNPJ: 15.304.577/0001-64 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - A) RECURSO DA PARTE AUTORA – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE AO CORRETOR PELO ADQUIRENTE – NA FORMA CONVENCIONADA – RECURSO DESPROVIDO – B) RECURSO DA PARTE REQUERIDA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL DE CONDOMÍNIO – ATRASO INJUSTIFICADO – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUALQUER QUANTIA PELO VENDEDOR – INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA SOBRE TAL CONDENAÇÃO DESDE A CITAÇÃO – DANOS MORAIS – OCORRÊNCIA – DEMORA SIGNIFICATIVA E INJUSTIFICADA – VALOR DA INDENIZAÇÃO – RAZOABILIDADE - RECURSOS DESPROVIDOS - SENTENÇA MANTIDA.

A1. As partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo comprador ao corretor, conforme está pactuado Capítulo IV. Do serviço de Intermediação do Negócio, contido nos autos e que em nenhuma hipótese será objeto de devolução pela vendedora. Pedido de restituição improcedente.

A2. APELO DAS REQUERIDAS.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO: segundo o art. 475, do CC/02, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos, presente caso, infere-se da inicial que a pretensão de resolução contratual é embasada na inadimplência das requeridas, relativamente ao atraso na entrega do imóvel e a incontroversa inércia na prestação de informações a respeito, assim, a intenção de rescindir o contrato não se deu por mero interesse desarrazoado do autor/comprador, em verdade, tal intento pautou-se no inadimplemento contratual das próprias requeridas/apelante, que excederam sem maiores justificativas, o prazo contratual para entrega do imóvel, que sequer havia previsão para efetivação quando do ajuizamento da ação.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS: a restituição de valores das parcelas pagas pelo promitente comprador, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer de imediato e integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). No caso dos autos, a sentença considerou que houve culpa exclusiva das promitentes vendedoras/requeridas, que resta mantida neste julgamento, razão pela qual, nos termos da citada Súmula 543/STJ, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, sem qualquer retenção pretendida. Sendo que os juros de mora, sobre os referidos valores, que na sentença foi determinada a incidência de 1% ao mês a partir da citação, a ser apurado em liquidação de sentença, insta seja mantida, por força do art. 405, do CC/02, precedentes do STJ (AgInt no AREsp 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/09/2019).

DANOS MORAIS: “O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, ultrapassa o mero aborrecimento ou transtorno diário, porque atinge a esfera íntima, sobretudo, por tratar de angustia à expectativa de residir em casa própria. O quantum indenizatório deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, compensar a vítima e punir o ofensor”. Precedentes do TJMT (N.U 0035372-45.2016.8.11.0041, Desembargadora MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS).

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por CLAUDIO PEIXOTO DA SILVA (autor – JUSTIÇA GRATUITA) e por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA (requeridos), respectivamente, contra a sentença (Id 44527043 - Pág. 1/8), proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação de Rescisão Contratual C/C Pedido Liminar de Suspensão de Pagamentos, Devolução de Parcelas Pagas e Indenização por Danos Morais nº 1004639-94.2019.8.11.0002, que observando que no contrato não há evidência da cobrança de comissão de corretagem e ou documento que comprove que o pagamento de R$ 4.800,00, a favor de Luiz Carlos Marcheto seja a esse título, a parte autora não tem direito à restituição que pretende desse valor.

Assim, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora na inicial, de seguinte dispositivo sentencial:

“Posto isto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:

a) declarar rescindindo o “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 09 – Unidade Autônoma: 16 Quadro Resumo”, encartado nos ids. 20356708 a 20536588, firmado entre as partes;

b) condenar as requeridas a devolver as quantias pagas pelo requerente, cujo valor deverá corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a ser apurado em liquidação de sentença;

c) condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor dos requerentes a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue.

Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2º, CPC). ”

A parte autora/CLAUDIO PEIXOTO DA SILVA, manejou embargos de declaração (Id 44527047 – Pág. 1/3).

A parte requerida/CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e DOME CONSULTORES INTEGRADOS LTDA, também manejou embargos de declaração (Id 44527049 – Pág. 1/6).

Em decisão conjunta em ambos os embargos de declaração (Id 44527050 - Pág. 1/3), o Juízo do feito rejeitou os embargos de declaração da parte autora e acolheu os embargos de declaração opostos pela parte requerida, tendo sido acrescentado na sentença o seguinte:

“No tocante ao pedido de obrigar a parte autora a arcar com o pagamento de valores relativos fruição do imóvel, é certo que tal responsabilidade só é transferida ao adquirente quando o imóvel lhe é entregue, o que não chegou a ocorrer no caso concreto.

Assim, considerando que não houve a entrega da unidade residencial, concluiu-se que a parte autora não está obrigada a arcar com o pagamento de taxa fruição de algo que sequer chegou a usufruir.

Deste modo, o pedido de retenção de valores em virtude da fruição do imóvel não merece o menor respaldo, pelo que o rejeito. ”

As partes litigantes interpuseram suas respectivas apelações.

- Primeira apelação: a parte autora, CLAUDIO PEIXOTO DA SILVA, em seu recurso de apelação (Id 44527052 - Pág. 1/5), cinge-se ao pedido de reforma da sentença, para que seja reconhecido o seu direito em ser restituído do valor pago a título de comissão de corretagem de R$4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), alegando que a despeito de não constar no contrato a cobrança do referido valor a esse título, existe sim documento que comprova o pagamento, ou seja, a denominada carta proposta carreada para os autos pela própria parte requerida em sua peça de contestação à inicial.

A parte apelada/requerida, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e OUTROS, em contrarrazões (Id 44527062 - Pág. 1/9), refutando os argumentos do apelante, requer seja mantida a sentença nesse ponto.

- Segunda apelação: a parte requerida, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, por sua vez, em seu recurso (Id 44527058 – Pág. 1/19), requer o provimento integral de sua apelação no sentido de reformar a r. sentença, para que a demanda seja julgada integralmente improcedente, de forma que em síntese, alegam:

a) que no contexto do pacta sunt servanda, tem-se a impossibilidade de extinção ou alteração unilateral do contrato, a fim de garantir a segurança jurídica e a observância aos princípios contratuais basilares, dentre os quais a probidade e a boa-fé, sendo que diante da comprovação da ausência de culpa por parte das requeridas/apelante, pois, inexiste atraso na entrega da obra por parte das apelantes, resta inviabilizada a rescisão nos moldes pretendidos;

b) subsidiariamente, caso haja entendimento que determine a rescisão contratual, requer seja dado PARCIAL PROVIMENTO ao presente recurso, a fim de que seja autorizada a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo Apelado, a título de compensação dos gastos de propaganda e administração do imóvel, nos termos de uníssona jurisprudência que menciona, pois, a rescisão será por vontade exclusiva do comprador, hipótese na qual não se cogita a devolução integral dos valores pagos. E, a incidência de juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, considerando que não se afigura razoável que as Apelantes sejam oneradas com a incidência de juros mensais sobre o montante a ser devolvido, quando não se sabia e nem poderia saber, quando da distribuição da ação e o valor a ser devolvido ao Apelado, além de inexistir mora das Apelantes, na esteira do disposto no artigo 397 do Código Civil.

c) que seja afastada a condenação ao pagamento de danos morais, haja vista a absoluta ausência no nexo causal de comprovação de atos ilícitos praticados pelas Apelantes, não havendo sequer falar em atraso na entrega da obra, além de inexistir nos autos qualquer prova de sofrimento por parte do apelado, com magnitude considerável que mereça indenização; e,

d) seja determinado que o Apelado arque com os valores pagos a título de IPTU, tributos e taxas de ocupação e fruição bem, considerando que desde o momento da assinatura do contrato entre as partes, o Apelado já estava em posse do imóvel, logo, não se pode cogitar responsabilizar as Apelantes pelo pagamento de IPTU, tributos e taxas, uma vez que o Apelado recebeu expressamente a posse do imóvel.

A parte requerida/apelada não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme o relatado trata-se de recursos de apelação cível interpostos por CLAUDIO PEIXOTO DA SILVA (autor) e por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA (requeridos), respectivamente, contra a sentença proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação de Rescisão Contratual C/C Pedido Liminar de Suspensão de Pagamentos, Devolução de Parcelas Pagas e Indenização por Danos Morais nº 1004639-94.2019.8.11.0002, que complementada pela decisão dos embargos declaração manejados pela parte requerida e tendo afastado devolução de pretensa comissão de corretagem pretendida pelo autor; julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial com resolução do mérito (art. 487, I do CPC), no sentido de:

a) declarar rescindindo o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra, firmado entre as partes;

b) condenar as requeridas a devolver as quantias pagas pelo requerente, corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a ser apurado em liquidação de sentença;

c) condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor do requerente a título de danos morais, corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo INPC/IBGE (Súmula 362, STJ) acrescido de juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue; e,

d) afastar o pedido de retenção de valores pela fruição do imóvel, ao entendimento de que não tendo havido a entrega da unidade residencial, a parte autora não está obrigada a arcar com o pagamento da taxa fruição de algo que sequer chegou a usufruir.

Ao final, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária arbitrada em 15% sobre o valor da condenação (art. 85 § 2º, CPC).

Para melhor delimitação da área objeto da demanda, trago à colação excertos do relatório da sentença da lavra do Magistrado, Dr. LUIS OTAVIO PEREIRA MARQUES:

“Claudio Peixoto da Silva promove a presente ação de rescisão contratual c/ pedido liminar de suspensão de pagamentos, devolução de parcelas pagas e indenização por danos morais em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1, Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Done Consultores Integrados Ltda., alegando, em síntese, que em 04.05.2017 firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado no Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, unidade autônoma n. 16, quadra n. 09, nesta comarca.

Aduz que realizou o pagamento da entrada no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), em uma parcela única e o valor de R$ 2.205,00 (dois mil duzentos e cinco reais) através de transferência bancária na conta da empresa Dome.

Além do valor a prazo de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais) parcelado através de 03 (três) cheques de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais), valores referentes aos serviços de corretagem que foram pagos ao corretor da empresa, Sr. Luiz Gustavo; R$ 1.200,00 (mil de duzentos reais), divididos em 3 (três) parcelas de R$ 400,00 (quatrocentos reais); R$ 960,00 (novecentos e sessenta reais) pago em 25/09/2017; R$ 2.000,00 (dois mil reais) pago em 25/10/2017; o montante de R$ 28.500,00 (vinte oito mil e quinhentos reais), divididos em 12 (doze) parcelas anuais e sucessivas no valor de R$ 4.600,00 (quatro mil, seiscentos reais), sendo o saldo remanescente de R$ 66.500,64 (sessenta e seis mil, quinhentos reais e sessenta e quatro centavos) divididos em 144 (cento e quarenta e quatro) parcelas mensais e sucessivas.

Afirma que a previsão de entrega do imóvel era para setembro/2018, porém este não foi entregue. Diante da inadimplência das requeridas requer a resolução do contrato com consequente condenação das requeridas ao pagamento do valor de R$ 34.496,43 (trinta e quatro mil quatrocentos e noventa e seis reais e quarenta e três centavos), devidamente corrigidos, sob pena de multa e ao pagamento de uma indenização pelo dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

[...].

As requeridas apresentaram contestação acompanhada de documentos nos ids. 22425930 a 22426142, alegando que não houve atraso na conclusão da obra, pois a expectativa para entrega era 36 (trinta e seis) meses a partir de outubro de 2015, devendo, contudo, observar o prazo máximo de 48 (quarenta e oito meses) conforme Lei nº 6.766/1979, o qual se encerraria em outubro de 2017 com a existência do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Afirmam que nunca se opuseram e não se opõem à rescisão contratual pleiteada pelo autor, contudo entendem que deve haver o estrito cumprimento contratual, especialmente quanto aos valores a ser restituídos, com o justo direito à retenção de 30% do valor pago, além das despesas previstas no contrato e as inerentes ao imóvel.

Alegam que na hipótese de rescisão deverá ser determinada a retenção ou responsabilização do adquirente em relação aos valores devidos de IPTU, condomínio ou taxas associativas, taxas de consumo, ITBI e emolumentos cartorários e retenção de parte dos valores pagos de fruição pela posse do imóvel.

Ao final, aduzem a inexistência de danos morais e o dever de restituir o valor pago a título de taxa de corretagem e requereram a improcedência dos pedidos iniciais”.

Passo a análise dos recursos.

- Recurso do autor.

DA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM:

Como o dito, o apelante/autor requer a reforma da sentença para que somente seja reconhecido o seu direito em ser restituído do valor pago a título de comissão de corretagem de R$4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), alegando que a despeito de não constar no contrato a cobrança do referido valor a esse título, existe sim documento que comprova o pagamento, ou seja, a denominada carta proposta carreada para os autos pela própria parte requerida em sua peça de contestação à inicial, além dos quatro cheques destinados ao corretor no valor individual de R$1.600,00, juntando as respectivas fotocópias.

De fato, compulsando os autos observa-se que no documento denominado Planilha de cálculo (Id 44527026 - Pág. 1), conforme menciona o apelante/autor há discriminação do custo havido com ‘CORRETOR’. Assim, como no Capítulo IV. Do serviço de Intermediação do Negócio (Id 44527027 - Pág. 14), está pactuado que o serviço de corretagem é de responsabilidade do comprador e em nenhuma hipótese será objeto de devolução pela vendedora.

Assim, não procede a irresignação do apelante/autor.

A propósito, nesse sentido o julgamento proferido pelo c. STJ sob a sistemática dos recursos repetitivos, que se segue:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido”. (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018)

O caso em exame é bem semelhante ao recurso paradigma, pois, as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo comprador aos corretores.

É o que se constata do contrato entre o autor e incorporadora/construtora relativo à comissão de corretagem acima referida.

Vê-se, então, que o promitente/comprador teve ciência da responsabilidade de arcar com os valores relacionados à comissão de corretagem.

Assim, se impõe o não acolhimento do pedido de repetição de valores a título de comissão de corretagem.

Portanto, nega-se provimento ao recurso do autor.

- Do recurso da parte requerida.

a) AUSÊNCIA DE CULPA DAS REQUERIDAS PELA RESCISÃO CONTRATUAL

A parte apelante/requerida alega que no contexto do pacta sunt servanda, tem-se a impossibilidade de extinção ou alteração unilateral do contrato, a fim de garantir a segurança jurídica e a observância aos princípios contratuais basilares, dentre os quais a probidade e a boa-fé, sendo que diante da comprovação da ausência de culpa por parte das requeridas/apelante, pois, inexiste atraso na entrega da obra por parte das apelantes, resta inviabilizada a rescisão nos moldes pretendidos.

Contrariamente a esse entendimento o apelado/autor afirmou que a previsão de entrega do imóvel era para setembro/2018, porém este não foi entregue, diante da inadimplência das requeridas é que requer a resolução do contrato com consequente condenação das requeridas a devolução integral dos valores pagos.

Nesse ponto, foi consignado na sentença: “Da análise dos autos verifico que o ponto fundamental para o deslinde desta lide apresenta-se na possibilidade de rescisão do contrato sub judice, em virtude da inadimplência das requeridas que não teriam realizado na data aprazada a construção do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes. Analisando o contrato verifico que a previsão de conclusão da obra era até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula 1.6 do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 09 – Unidade Autônoma: 16 Quadro Resumo”, encartado no id. 20356703. Ainda, até a propositura da presente ação, em 23.05.2019, o imóvel ainda não havia sido entregue e tampouco há previsão para tanto já que as obras estão paralisadas. Dessa forma, considerando que as requeridas se comprometeram a realizar a construção da unidade residencial, inexiste alternativa senão reconhecer a sua inadimplência, que faz nascer para os requerentes a possibilidade de postular a rescisão do contrato, ...” (Id 44527043 - Pág. 3). (Sem grifo no original).

De fato, a cláusula 1.6 do contrato estabelece:

“1.6. A VENDEDORA se compromete concluir o empreendimento bem como as obras mencionadas no item 7.1 e 7.2, em setembro de 2018, resguardado a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta dias, após o termino deste prazo, resguardado ainda os motivos de caso fortuito ou força maior”. (Id 44526962 - Pág. 3).

Repita-se, a presente ação foi ajuizada em 23/05/2019, portanto, observa-se que mesmo acrescido do período de tolerância, o prazo expirou ao final do mês de março de 2019.

A parte apelante/requerida equivocadamente afirma em seu recurso que o prazo para entrega das seria em outubro de 2017, o que ao contrário do seu próprio inconformismo, só reforça a afirmação do apelado/autor de que houve atraso na entrega do imóvel, que tem como consequência a possibilidade de rescisão do contrato por culpa da parte vendedora.

A parte apelante/requeridas não conseguiu desconstituir sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual em relação a satisfação da obrigação em entregar o empreendimento imobiliário que se insere o imóvel objeto da lide, no período pré-estabelecido, ainda que se leve em conta o lapso de carência de 180 dias, caracterizando assim o inadimplemento contratual exclusivo de sua parte.

O princípio da pacta sunt servanda não é absoluto e deve ser interpretado de forma relativa em virtude do caráter público das normas tidas por violadas no contrato, em especial o Código de Defesa do Consumidor, o que possibilita a revisão do pacto.

O contrato obriga as partes contratantes nos limites do equilíbrio dos direitos e deveres entre elas.

Logo, faz-se necessário preservar o equilíbrio contratual, garantindo a proporcionalidade inicial dos direitos e obrigações, corrigindo eventuais desequilíbrios supervenientes.

No caso, trata-se de contrato de adesão, uma vez que seus termos foram elaborados apenas pelas empresas responsáveis pelo empreendimento, logo, suas cláusulas não resultaram do livre debate pelas partes, mas provieram do fato de uma delas aceitar as cláusulas e condições previamente estabelecidas pela outra.

Portanto, deve-se atenuar o princípio da autonomia da vontade, a fim de garantir a igualdade entre as partes.

Sendo consabido que de acordo com o artigo 422, do Código Civil, as partes contratantes são obrigadas a agirem com probidade e boa-fé tanto na conclusão como na execução do contrato, não sendo razoável, no presente caso, estender ao apelado qualquer culpa pelo inadimplemento contratual.

Nesse sentido, o c. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 996, REsp nº 1.729.563/SP, fixou a seguinte tese:

“Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”

Insta, portanto, seja mantida a sentença que determinou que a culpa pela rescisão do contrato deve ser imputada à parte requerida/apelante.

b) DA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS

O inconformismo da parte apelante/requerida é expressado como alternativa, caso o ato sentencial determinasse rescisão contratual.

Rescindido o contrato, a apelante requer seja dado parcial provimento ao recurso, a fim de que seja autorizada a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo Apelado, para compensação dos gastos de propaganda e administração do imóvel, nos termos de uníssona jurisprudência que menciona, pois, a rescisão será por vontade exclusiva do comprador, hipótese na qual não se cogita a devolução integral dos valores pagos. Reclama ainda, que sobre os valores a serem devolvidos, os juros moratórios incidam apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, considerando que não se afigura razoável que as Apelantes sejam oneradas com a incidência de juros mensais sobre o montante a ser devolvido, quando não se sabia e nem poderia saber, quando da distribuição da ação e o valor a ser devolvido ao Apelado, além de inexistir mora das Apelantes, na esteira do disposto no artigo 397 do Código Civil.

O Magistrado a quo, fundamentando-se em precedente sumulado pelo c. STJ, foi incisivo e claro ao determinar no ato sentencial (Id 44527043 - Pág. 4):

“..., a culpa pela rescisão do contrato deve ser imputada à parte requerida, o que impõe a devolução dos valores pagos pelos requerentes, sem a retenção de qualquer importância pela parte requerida.

Realmente, esse é o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A propósito, o precedente jurisprudencial de TJMT:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL – REJEITADA - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - PRAZO EXTRAPOLADO - INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – MULTA INDENIZATÓRIA 10% - MULTA MORATÓRIA – CONSECTÁRIOS CONTRATUAIS INADIMPLEMENTO – DEVIDOS – PERDAS E DANOS – RECURSO DESPROVIDO. “[...] 2 - Não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso ataca os fundamentos da decisão, ainda que os motivos sejam os mesmos lançados na peça de defesa. Prefacial rejeitada. (...)” (Ap 149616/2013, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 11/11/2015, Publicado no DJE 19/11/2015) [...]”. Ocorrendo o inadimplemento na compra e venda de imóvel pela construtora decorrente da não entrega do imóvel pactuada em contrato de compra e venda resulta em quebra de contrato e inadimplência, devendo a construtora devolver todas as parcelas integralmente pagas calculadas com a multa indenizatória e demais consectários advindos do inadimplemento. A alegação de falta de material de construção, caso fortuito e força maior não justifica o inadimplemento da vendedora, haja vista comportar-se dentro dos riscos inerentes ao negócio. Risco atinente a atividade desenvolvida”. (Ap 60077/2016, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 06/09/2016, Publicado no DJE 13/09/2016) (destaquei)

Ademais, sendo caracterizado o inadimplemento contratual da parte apelante/requerida, a resolução do contrato é direito do comprador à luz do artigo 475 do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Sendo consabido que referida perdas e danos constitui na restituição das parcelas pagas pelo comprador e deve ocorrer de forma imediata e integral, a teor da citada Súmula 543 do STJ.

Quanto aos juros moratórios, que na sentença foi determinada a incidência dos juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a ser apurado em liquidação de sentença.

A requeridas/apelante, alega que devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, considerando que não se afigura razoável que sejam oneradas com a incidência de juros mensais sobre o montante a ser devolvido, quando não se sabia e nem poderia saber, quando da distribuição da ação e o valor a ser devolvido.

Mais uma vez não procede o inconformismo, consoante os precedentes jurisprudenciais que se seguem, destacando que o posicionamento do STJ é uníssono em afirmar que os juros de mora, de tal obrigação de restituição, conta-se da citação, por força do art. 405, do CC/02 (AgInt no AREsp 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/09/2019; AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 28/05/2018; AgInt no AREsp 730.055/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 13/10/2016).

Ainda, deste TJMT:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – PRELIMINAR DE INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REPRODUÇÃO DAS TESES SUSCITADAS EM SEDE DE CONTESTAÇÃO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE – MÉRITO – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – INCIDÊNCIA DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A CONTAR DA CITAÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – APELADOS QUE DECAÍRAM DA PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (...). Em consonância aos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese de culpa exclusiva do vendedor, a restituição das parcelas pagas deverá ser corrigida monetariamente, a partir do efetivo desembolso e acrescido de juros moratórios, a partir da citação. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. Inteligência do artigo 86, parágrafo único do Código de Processo Civil. Nos termos do artigo 85, §11 da legislação processual civil, o tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal”. (Ap 151124/2017, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/04/2018, Publicado no DJE 24/04/2018) (grifei)

Recurso não provido, também quanto a pretensa retenção sobre a restituição, assim como o início da incidência dos juros moratórios determinados na sentença.

c) DOS DANOS MORAIS

Quanto aos danos morais, a apelante reclama o afastamento em sua totalidade, haja vista a absoluta ausência no nexo causal de comprovação de atos ilícitos praticados pelas Apelantes, não havendo sequer falar em atraso na entrega da obra, além de inexistir nos autos qualquer prova de sofrimento por parte do apelado, com magnitude considerável que mereça indenização.

A sentença foi conclusiva ao determinar: “..., a frustração do negócio, aliado aos inúmeros esforços empreendidos em prol de um objetivo real, somente não alcançado por quebra dos deveres de conduta da parte requerida, como cooperação e confiança, configura ato ilícito e autoriza o reconhecimento dos danos morais, nos termos da norma antes falada. Desse modo, a parte requerida deve ser compelida ao pagamento da indenização pelos danos morais”. (Id 44527043 - Pág. 6).

Deveras, por não se tratar de simples inadimplemento contratual, ocorrido em razão do atraso na entrega do imóvel, que ensejou evidente abalo anímico na parte autora, ante a frustração de suas expectativas legítimas de residir em imóvel próprio e, por conseguinte, de todos os desejos e sonhos inerentes, impõe-se a manutenção da condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Ademais, o convencimento contido na afirmação sentencial, mais uma vez coaduna o entendimento jurisprudencial que predomina neste TJMT e no tribunal Estadual que se menciona:

“RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS ACRESCIDO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS – CABIMENTO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO DAS EMPRESAS DESPROVIDO E RECURSO DOS AQUIRENTES PROVIDO. Em se tratando de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese de culpa exclusiva do vendedor, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de forma integral, nos termos da Súmula 543 do STJ, acrescido de correção monetária desde a data do desembolso e juros moratórios a partir da citação. O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, ultrapassa o mero aborrecimento ou transtorno diário, porque atinge a esfera íntima, sobretudo, por tratar de angustia à expectativa de residir em casa própria. O quantum indenizatório deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, compensar a vítima e punir o ofensor”. (N.U 0035372-45.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Vice-Presidência, Julgado em 04/09/2018, Publicado no DJE 06/09/2018) (destaquei).

Ainda:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAL - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ADIMPLEMENTO – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANOS MATERIAIS COMPROVADOS – DANO MORAL CARACTERIZADO – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DE SISAN ENGENHARIA LTDA. DESPROVIDO E DE ERIELLI MARIA CLARA COSTA DE ALMEIDA COUTINHO PROVIDO. [...] Comprovado nos autos o adimplemento contratual por parte da compradora, e injustificada a demora na entrega das chaves do imóvel, há que ser mantida a sentença que determinou condenou a ré ao pagamento dos danos materiais devidamente comprovados. A atitude da ré/apelante em privar a autora/apelada do direito social à moradia digna e em decorrência, acarretou-lhe prejuízo à honra e moral, além de causar frustração, motivos pelos quais, deve sim reparar o dano moral causado. O valor arbitrado não pode ser irrisório, a ponto de não compensar os danos experimentados, nem excessivo, sendo apto a configurar enriquecimento sem causa”. (TJMT, 1ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0039780-84.2013.8.11.0041, Relatora Desa. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, j. em 17/07/2018, DJE 19/07/2018) (destaquei).

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA. DESPESAS. RESTITUIÇÃO. DANO MORAL. VALOR. MANUTENÇÃO. 1. Segundo o art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 2. A impossibilidade de transferência do imóvel, por culpa da ré, dá causa à rescisão da avença, constituindo decorrência lógica da rescisão o retorno das partes ao status quo ante, o que implica a devolução ao comprador da integralidade dos valores já despendidos, inclusive taxa de condomínio e IPTU, conforme definido no Termo de Ajustamento de conduta firmado com o Ministério Público de Minas Gerais. 3. O Recurso Especial nº. 1.551.511-SP, sob a égide dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 4. A impossibilidade de transferência do imóvel quitado para o nome do comprador, com a consequente rescisão do contrato, não configura mero aborrecimento. Dano moral ocorrente nos autos. 5. O arbitramento econômico do dano moral deve ser realizado nos termos do art.944 do CPC. Tendo em vista as características das partes e vertentes que norteiam o arbitramento, impõe-se a manutenção do valor indenizatório quando este se mostrar condizente em face da extensão do dano”. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.14.048527-8/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/09/2018, publicação da súmula em 28/09/2018).

Cumpre salientar que a propriedade, em nosso ordenamento jurídico, está atrelada a uma função social e o desfazimento da compra, além de causar indiscutíveis prejuízos de ordem financeira, acarreta, evidentemente um dano moral, que decorre da grave frustração de se ter adquirido um imóvel, confiando na idoneidade das empresas construtoras, mas não poder para ele se mudar, o que causa insegurança e ansiedade que afeta a dignidade da pessoa humana.

Posto isto, passa-se à análise do montante a ser fixado.

A indenização deve ser fixada com observância do princípio da razoabilidade, sendo suficiente apenas para reparar o dano causado, sem caracterizar enriquecimento do ofendido e o consequente empobrecimento do ofensor.

Dispõe o art. 944, caput, do Código Civil:

"A indenização mede-se pela extensão do dano".

A extensão dos danos e o tempo de demora em resolver a situação são suficientes para justificar a manutenção do valor (R$8.000,00), estando a importância dentro dos parâmetros da razoabilidade e prudência adotados por esta Câmara em casos semelhantes.

d) RETENÇÃO DE VALORES DE IPTU

Como decorrência lógica da rescisão contratual, retornam-se as partes ao status quo ante e, uma vez que essas despesas que se inclui o IPTU têm natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa, defeso falar-se em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da apelante.

A propósito:

“E M E N T A – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – AFASTADA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE CONDOMÍNIO ANTES DA ENTREGA – INDEVIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade quando o recurso impugna especificamente a decisão e, ainda, apresenta fundamentos de fato e de direito que justificam o pedido de reforma do julgado. O pagamento das taxas condominiais, impostos e demais despesas oriundas do imóvel, é ônus da construtora até a efetiva entrega da unidade habitacional. Até a efetiva imissão na posse pelo promitente comprador, ou seja, até a entrega das chaves, é da construtora a responsabilidade de arcar com o pagamento dos encargos referentes às taxas condominiais.” (TJMS. Agravo de Instrumento n. 1409217-82.2017.8.12.0000, 1ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Marcos José de Brito Rodrigues, j: 25/02/2019, p: 26/02/2019).

No caso, ademais, não há comprovação do dano material suportado pela apelante/requeridas, pois, não consta dos autos comprovante de que valores referentes ao IPTU do imóvel tenham sido adimplidos pelas requeridas, o que impede a retenção correspondente ao IPTU do imóvel.

Não procede o inconformismo da parte apelante/requerida.

Isto posto, conheço de ambos os recursos de apelação e nego-lhes provimento no sentido de manter a sentença por estes e pelos seus próprios fundamentos. Majoro os honorários, por força do art. 85, § 1º, do CPC, em favor do advogado da parte autora para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2020