Tribunal: TJMT
Processo: 0036204-15.2015.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0036204-15.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RICK PADILHA DE ALMEIDA - CPF: 022.307.411-01 (APELADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RICK PADILHA DE ALMEIDA - CPF: 022.307.411-01 (APELANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0036204-15.2015.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA., RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, RICK PADILHA DE ALMEIDA

APELADO: RICK PADILHA DE ALMEIDA, RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS -

RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DAS DUAS EMPRESAS RÉS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS CONFIGURADA - REVISÃO – VIABILIDASDE SE VERIFICADO EXCESSO - RESCISÃO – CULPA RECÍPROCA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – MULTA CONTRATUAL AFASTADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das duas empresas rés no processo de produção dos imóveis, ambas são partes legítimas para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (
pacta sunt servanda
) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

O percentual de retenção das parcelas pagas deve ser majorado se está abaixo do que tem definido o STJ.

“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
(REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).

Na hipótese de culpa recíproca pela rescisão da avença, impõe-se a exclusão da multa convencionada.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0036204-15.2015.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA., RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, RICK PADILHA DE ALMEIDA

APELADO: RICK PADILHA DE ALMEIDA, RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelações Cíveis em
Ação Declaratória c/c Indenização por Danos Morais e Materiais
julgada parcialmente procedente para:

“DECLARAR a ineficácia da RESCISÃO UNILATERAL do CONTRATO levada a efeito pela 1ª Requerida.

CONDENO as partes Requeridas SISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA IV SPE LTDA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, solidariamente, restituir EM DOBRO a importância de R$ 4.326,30 (quatro mil, trezentos e vinte e seis reais e trinta centavos), desembolsado a título de comissão de corretagem, acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir de cada desembolso;

CONDENO tão somente a 1ª Requerida efetuar a restituição do valor amortizado do contrato, perfazendo a quantia de R$ 6.491,87 (seis mil, quatrocentos e noventa e um reais e oitenta e sete centavos) até 14/05/2012 (extrato de fl.80/82), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir de cada desembolso, do qual deverá ser deduzido 5% (cinco por cento), a título de retenção (cláusula 5.7.1.2 (readequado para 10% das parcelas pagas reduzido à metade ante o reconhecimento da culpa concorrente na rescisão do contrato).

CONDENO ainda, tão somente a 1ª Requerida ao pagamento da cláusula penal (inversa) prevista no item 5.7 e 5.7.1 do contrato, na metade do percentual de 10% ali estipulado, ou seja, 5%(cinco por cento), sobre o valor das parcelas pagas atualizadas pelo mesmo índice estipulado no contrato (item 2.3.1 – INCC-DI/FGV), considerando o reconhecimento da concorrência de culpas para o desfazimento do negócio.

Condeno por fim, as Requeridas ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios, os quais arbitro em 20% (vinte por cento) do montante individualizado da condenação pela qual restaram vencidas, de acordo com a orientação contida no artigo 85, §2º do CPC.”

O autor alega que a hipótese não é de culpa concorrente pela quebra da avença, e sim exclusiva das rés, que há solidariedade entre as demandadas e pede indenização por danos morais.

As requeridas sustentam que, segundo entendimento do STJ, é lícita a cobrança de comissão de corretagem e, portanto, não deve ser restituída.

Arguem que não são parte legítima para a eventual devolução desse valor, já que pago a terceiro, e acrescentam que o direito a essa pretensão está prescrita.

Aduzem que a culpa pela rescisão é exclusivamente do autor e por isso tem de ser afastada a imposição de multa.

Afirmam a legalidade do contrato e a vedação de sua revisão ante o princípio do
pacta sunt servanda
.

Alternativamente, pugnam pela retenção de 25% do valor pago e para que a restituição se dê na forma simples.

Contrarrazões nos Ids n. 62011008 e 62011001.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0036204-15.2015.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA., RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, RICK PADILHA DE ALMEIDA

APELADO: RICK PADILHA DE ALMEIDA, RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelações Cíveis em Ação Declaratória c/c Indenização por Danos Morais e Materiais julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura, e Outras Avenças (Id n. 62010463), referente ao imóvel n. 421, Modelo M50B, fachada F1B, 2ª Etapa do Condomínio Rio Manso, no Jardim Imperial, Cuiabá, por R$ 103.831,68, cuja condição de pagamento está descrita na cláusula 4, nos seguintes termos:

“
4 -

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

4.1.
PARTE A
: R$ 11.931,63 (onze mil e novecentos e trinta e um reais e sessenta e três centavos);

4.1.1.
R$ 9.081,63 (nove mil e oitenta e um reais e sessenta e três centavos), em 9 (nove) parcelas mensais e sucessivas no valor inicial de R$ 1.009,07 (um mil e nove reais e sete centavos), com primeiro vencimento em 20/09/2011, e as demais parcelas no mesmo dia dos meses subsequentes, até final liquidação.

4.1.2.
R$ 2.750,00 (dois mil e setecentos e cinquenta reais), com vencimento em 15/04/2012, por meio de boleto bancário.

4.1.3.
R$ 100,00 (cem reais) deverá ser paga, com recursos próprios do
COMPRADOR
, no ato de seu vencimento, em 10/07/2014. Fica estabelecido que o vencimento desta parcela será aquela que coincidir no prazo de 36 (trinta e seis) meses contados da data base descrita no item 05 abaixo.

4.2.
PARTE B
: R$ 91.900,05 (noventa e um mil e novecentos reais e cinco centavos, deverá ser paga, à vista, em 31/08/2011 à
VENDEDORA
, com recursos próprios do
COMPRADOR
, ou mediante obtenção, por este, de financiamento concedido por Agente Financeiro com recursos do
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (“SBPE”) ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (“FGTS”)
, conforme Obs (1) abaixo e Cláusula Segunda deste instrumento.”

O autor alega solidariedade entre as demandadas.

Rizzatto Nunes faz a seguinte observação a respeito do assunto:

"Como se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7°, o sistema de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor."
(
in
Comentários ao código de defesa do consumidor, 6º edição, São Paulo, Saraiva, 2011, pág. 421).

Desse modo, como as duas empresas (requeridas) participaram do ciclo de produção do imóvel, arcam solidariamente com o ônus dele decorrente.

Nesse sentido:

"CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. SOLIDARIEDADE LEGAL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS FORNECEDORES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Configurada a relação de consumo e tendo mais de um autor a ofensa, todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do produto ou serviço responderão solidariamente pela reparação dos danos causados ao consumidor.

2. Ocorrendo a rescisão do ajuste em razão do inadimplemento da construtora, fica esta obrigada a restituir ao comprador todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual a título de sanção ou a retenção de arras.

3. Recurso desprovido."
(TJDFT, RAC n. 20170110063383, Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, 8ª Turma Cível, julg. 26/04/2018, DJe: 03/05/2018).

O autor argui, ainda, que não há culpa concorrente pelo rompimento da avença, mas sim exclusiva das rés, que, por sua vez, afirma exatamente o contrário e por isso pugnam pela exclusão da multa.

Sustentam também a licitude da cobrança de comissão de corretagem, que não são parte legítima para a eventual devolução desse valor, visto que foi pago a terceiro, e que esse direito está prescrito.

Afirmam a legalidade do contrato e a vedação de sua revisão ante o princípio
pacta sunt servanda
.

Alternativamente, postulam a retenção de 25% do montante pago e que a restituição se dê na forma simples.

Incide nesta lide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido em primeira instância.

Quanto à revisão contratual, o
STJ, de maneira consolidada, permite nas relações de consumo a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, é mitigado

princípio
pacta sunt servanda
.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA.COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1422547/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2014).

Inicialmente cumpre determinar a culpa pela rescisão, já que o autor diz que a entrega extrapolou o prazo combinado e por esse motivo interrompeu o pagamento, e a rés assinalam que ele não saldou as parcelas convencionadas.

Na cláusula sexta ficou estabelecido que a entrega da unidade será em 12 meses após a liberação dos recursos financeiros. Com a inversão do ônus probatório, incumbia às rés mostrarem que nesse período o imóvel estava apto para ser entregue, o que não fizeram, sendo, então, evidente sua inadimplência.

Por outro lado, era encargo do autor demonstrar que quitou todas as prestações até pedir o rompimento da avença. No entanto, logo na petição inicial reconhece que parou de pagá-las maio/2012 por conta própria, sem autorização judicial. Assim, está caracterizada a sua mora.

Como visto, houve culpa recíproca no distrato.

No que diz respeito à restituição dos valores pagos a retenção de apenas 10% quando há culpa das duas partes pela dissolução é ínfima e deve ser majorada para 25%, como tem adotado o STJ em situações semelhantes.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO
DE VALORES. CONSUMIDOR.
CULPA
DO
COMPRADOR
. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO CONTRATADO.

Com efeito, a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça estabelece que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel

por inadimplemento do
comprador
, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, sem que se cogite falar em abusividade. In casu, tendo em vista a abusividade da taxa e retenção contratada de 80% sobre as
parcelas
pagas, cabível a manutenção do percentual fixado pelo Magistrado singular. À luz do art. 219, do Código de Processo Civil, os juros moratórios têm incidência a contar da citação. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS. UNÂNIME
.” (RAC Nº 70081902819, 18ª Câmara Cível, TJ/RS, Rel. Des. Nelson José Gonzaga, julg. 18/11/2019).

NO que concerne à comissão de corretagem, ficou consolidado no Recurso Especial repetitivo n° 1.599.511/SP, que não é abusiva a
“cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
. Por consequência, a transparência na informação sobre do que se trata aquele montante pago é que vai definir sua legalidade.

Esse encargo não foi convencionado na vença em discussão e foi pago em contrato separado. Logo, o autor tinha ciência inequívoca de que não se referia a parte de pagamento do imóvel mas a um serviço apartado e, os R$ 4.326,30 foram quitados de modo totalmente independente, mediante cheques entregues diretamente para terceiro, como prova o recibo de Id n. 62010467 - Pág. 3. Posto isso, os réus não são responsáveis pela devolução dessa quantia.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO N° 1.599.511/SP.

1 – Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial n° 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

2 – Irrelevância, para o efeito de atender ao dever de informação, que a data da aceitação proposta seja a mesma da celebração do contrato.

3 - Recurso especial provido.”
(REsp 1.793.665/SP, 4ª Turma, Rela. Min. Maria Isabel Gallotti, julg. 12/3/2019, DJe 15/3/2019).

Com a configuração da culpa recíproca no desfazimento do ajuste, afasta-se a incidência de multa contratual.

Deste Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - VENDA DE IMÓVEL RURAL – CULPA RECÍPROCA DAS PARTES – DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS – INDENIZAÇÃO E MULTA – NÃO CABIMENTO – RETORNO DO STATUS QUO ANTE- JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO A PARTIR DO DESEMBOLSO – HONORÁRIOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Agindo as partes em contrariedade aos princípios que regem a relação contratual, em específico, o princípio da boa-fé não se pode exigir uma da outra multa por descumprimento, já que ambas deram causa a rescisão. Não perfectibilizada a venda nos moldes do contratado havendo inadimplemento pelos compradores e ônus no imóvel adquirido que pode inviabilizar sua fruição, já que há obrigações contratuais não há se falar em multas, indenizações, devendo retornar as partes ao que era antes.
Verificado o descumprimento contratual por ambas as partes, deve ser reconhecida a culpa recíproca pela rescisão contratual, impedindo a condenação de comprador ou vendedor na multa prevista no contrato celebrado.
Retornando as partes ao estado em que se encontravam antes da celebração do contrato, deve o promitente vendedor devolver o recebimento de valor a título de arras.

Quanto ao pleito de reforma para que os encargos (juros e correção) sobre o valor a ser restituído, sejam devidos a partir da sentença, não prospera haja vista se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do entendimento do STJ.

No que tange aos honorários, a condenação deve ser mantida na forma recíproca, devendo cada um arcar com as despesas em 50%, bem como os honorários arbitrados em 10% para seus respectivos advogados, vedada a compensação.” (RAC n. 0054029-06.2014.8.11.0041, 1ª Câmara de Direito Privado, Rela. Nilza Maria Possas de Carvalho, julg. 5/5/2020, DJe 12/5/2020).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso do autor para declarar a solidariedade entre as requeridas em relação a todas as obrigações decorrentes do contrato e
dou parcial provimento
ao Recurso das rés para estabelecer em 25% a retenção sobre as parcelas pagas e afastar a restituição da comissão de corretagem bem como o pagamento da multa.

Com o parcial provimento dos Recursos, a sucumbência será suportada por ambas as partes em 50% para cada uma.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2020