Tribunal: TJMT
Processo: 0001739-37.2015.8.11.0022
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-24
Data de publicação: 2020-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001739-37.2015.8.11.0022
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[CARLOS FRANCISCO QUESADA - CPF: 881.357.059-72 (APELADO), CARLOS FRANCISCO QUESADA - CPF: 881.357.059-72 (ADVOGADO), MARCILEA DA CUNHA CAVALCANTE - CPF: 429.442.522-91 (APELADO), ANDERSON DO NASCIMENTO ROSA - CPF: 899.996.571-68 (APELANTE), EDVALDO DE ALMEIDA FILHO - CPF: 650.794.341-04 (ADVOGADO), LETICIA TEREZINHA BRAGAGNOLO PEREIRA ROSA - CPF: 020.336.841-05 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDERSON DO NASCIMENTO ROSA - CPF: 899.996.571-68 (APELADO), EDVALDO DE ALMEIDA FILHO - CPF: 650.794.341-04 (ADVOGADO), CARLOS FRANCISCO QUESADA - CPF: 881.357.059-72 (ADVOGADO), CARLOS FRANCISCO QUESADA - CPF: 881.357.059-72 (APELANTE), MARCILEA DA CUNHA CAVALCANTE - CPF: 429.442.522-91 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PROVIDO E O DO REQUERIDO NÃO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME.

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – RELAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – MULTA DE MORA – DEVIDA – PERDA DO SINAL – POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DOS ART. 418 E 475 DO CÓDIGO CIVIL – GASTOS DEVIDAMENTE COMPROVADO – RESSARCIMENTO PELO PREJUÍZO – INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL DEVIDO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA REFORMADA NESSE TOCANTE – RECURSO DOS AUTORES PROVIDO – RECURSO DA PARTE REQUERIDA DESPROVIDO.

Se incontroversa a relação contratual havida entre as partes, quanto a inadimplência dos apelados, perfeitamente possível a rescisão do contrato, que se dá na forma do art. 475 do CC/02, e a consequente indenização pelos danos materiais efetivamente comprovados.

A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.

Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do inadimplemento contratual que leva à rescisão do contrato.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0001739-37.2015.8.11.0022

APELANTES:
ANDERSON DO NASCIMENTO ROSA, CARLOS FRANCISCO QUESADA E MARCILEA DA CUNHA CAVALCANTE

APELADOS:
ANDERSON DO NASCIMENTO ROSA, CARLOS FRANCISCO QUESADA E MARCILEA DA CUNHA CAVALCANTE.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interposto por
ANDERSON DO NASCIMENTO ROSA, CARLOS FRANCISCO QUESADA E MARCILEA DA CUNHA CAVALCANTE
, contra sentença proferida pelo MM Juiz Márcio Rogério Martins, da Vara Única da Comarca de Pedra Preta, nos autos da Ação de Rescisão de Compra e Venda, c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos - Código n. 52801, ajuizada por Carlos Francisco Quesada e sua esposa Marcilea da Cunha

Cavalcante em desfavor de Anderson do Nascimento Rosa, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:
“A) declarar rescindido o instrumento particular de compra e venda do imóvel discutidos nos autos, remetendo as partes ao estado anterior à realização das avenças; B) condenar os requeridos ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, prevista na cláusula nova do contrato; C) reintegrar os autores na posse da área objeto da cessão, concedendo ao requerido prazo de 30 (trinta) dias para desocupação e retirada de seus bens do local; D) decretar a perda do sinal, na forma do artigo 1.097 do antigo Código Civil como perdas e danos do desfazimento do negócio por culpa dos Requeridos”
-
sic
de ID 34787481/34787498, condenando a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, além da verba honorária fixada em 10% (dez por cento) sob o valor da condenação.

O primeiro apelante, Sr. Anderson do Nascimento Rosa, que figura no polo passivo da demanda, insurge-se contra a obrigação que lhe foi imposta e que cumulou a perda valor que pagou a título de sinal, no total de R$40.000,00 (quarenta mil reais), com o pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato.

Para tanto, defende que mesmo que previsto no contrato a penalidade cumulativa, somente deve incidir a perda da arras, uma vez que
“na hipótese de inadimplemento do contrato, as Arras apresentam natureza indenizatória, desempenhando papel semelhante ao da cláusula penal compensatória”,
a fim de impedir o
bis in idem.

Além disso, com a rescisão do contrato, pleiteia a devolução dos valores que pagou, sob o fundamento de que
“Embora o contrato existente entre as partes exista cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade, o que, em principio, tornaria o negócio impassível de arrependimento, esse tipo de cláusula não é absoluta”,
de modo a evitar o enriquecimento sem causa dos autores/apelados.

Assim, requer o provimento do recurso e a condenação da parte contrária ao pagamento de honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Por sua vez, juntamente com as contrarrazões onde pugnam pela manutenção da condenação do requerido e apontam que a tese sobre a devolução dos valores pagos trata-se de inovação recursal (Id. 34787961 a 34787981), os autores interpuseram
apelação adesiva
com o intuito de reformar em parte a sentença para que o requerido seja obrigado a ressarcir o importe de R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) que pagaram ao corretor de imóveis que intermediou a negociação, como indenização por danos materiais, além da majoração da verba sucumbencial.

Sem contrarrazões da parte requerida.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que os autores Carlos Francisco Quesada e Marcilea da Cunha Cavalcante firmaram com os requeridos Anderson do Nascimento Rosa e Leticia Terezinha Bragagnolo Pereira,
em 03/02/2015
, um Contrato de Promessa de Compra e Venda de um imóvel rural com 239,9490 has (duzentos e trinta e nove hectares), denominado “Fazenda Filadélfia”, localizada no município de Pedra Preta, no valor de R$750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), a ser pago mediante uma entrada no total de R$302.000,00(trezentos e dois mil reais), e o saldo remanescente em duas prestações anuais corrigidas pelo INPC.

Todavia, alegam na exordial que os requeridos não cumpriram com as obrigações assumidas, uma vez que o montante que repassaram não ultrapassaram 07% (sete por centos) do valor total do negócio e, mesmo notificados extrajudicialmente, por duas vezes, mantiveram-se inertes, ensejando o ajuizamento da presente ação de rescisão contratual.

Para tanto, dentre outros documentos, instruíram a inicial com cópia do referido instrumento contratual (ID 34781513); matrícula do imóvel – n. 3138, do RGI de Pedra Preta, que comprova a propriedade (Id 34781514), Recibo de pagamento no valor de R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), pelos serviços prestados pelo corretor que intermediou a venda do imóvel (ID 34781518), comprovantes que somam a importância de R$40.000,00 (quarenta mil reais) da entrada (ID. 34781521), além da notificação extrajudicial que constituiu dos compradores em mora (Id. 34781522).

Os autos também revelam que os requeridos foram devidamente citados, mas, no entanto, ofertaram contestação fora do prazo, o que levou a decretação da revelia na sentença, consoante artigo 344, do Código de Processo Civil, a qual foi proferida antecipadamente, uma vez que o magistrado de primeiro grau não vislumbrou a necessidade de instrução probatória.

Nesse passo, ambos os litigantes interpuseram recurso de apelação contra a parcial procedência dos pedidos formulados na inicial e que declarou a rescisão do contrato de compra e venda entabulados pelas partes, determinou a reintegração dos autores na posse do imóvel litigado, bem como condenou os requeridos ao pagamento da multa contratual e à perda do sinal, como perdas e danos pelo desfazimento do negócio, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre a obrigação imposta.

Em suma, a parte requerida defende que a perda do sinal e a aplicação da cláusula penal possuem natureza indenizatória, sendo que tal cumulação incorre em
bis in ide
. E, em razão disso, requer a devolução dos valores pagos.

Já a parte autora pleiteia o ressarcimento do montante que pagou ao intermediador da avença e a majoração dos honorários sucumbenciais.

Pois bem.

É incontroverso nos autos a inadimplência dos réus frente à constituição em mora efetivada por meio de notificação extrajudicial regular e a ausência de qualquer prova de pagamento da dívida contratual.

Da mesma forma, irrefragável que o montante dispensado pelos compradores/requeridos aos compradores/autores alcança apenas R$40.000,00 (quarenta mil reais), enquanto que o preço ajustado totaliza R$750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais).

Aliás, tais aspectos sequer são alvo dos recursos intentados pelas partes, de modo que a análise cinge-se ao que as partes efetivamente se insurgem.

Conforme a jurisprudência do STJ, conquanto seja possível a cumulação da multa moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos (REsp nº 1.280.274/MG)

Nesse tocante, o contrato firmado pelas partes traz na Cláusula Nona que
“o inadimplemento de quaisquer das obrigações reciprocamente assumidas sujeitará a parte faltosa ao pagamento de uma multa de 10% sobre o valor da transação”
, sendo que o parágrafo primeiro da Cláusula Décima dispõe que
“Havendo mora de qualquer das parcelas previstas na cláusula 2ª e alíneas 1), 2), 3), 4), nas datas aprazadas, o PROMITENTE VENDEDOR promoverá a ação cabível para rescisão da avença, com pedido liminar para retomada do móvel, hipótese que perderão os PROMITENTES COMPRADORES, em favor do PROMITENTE VENDEDOR o sinal efetuado (cláusula 2ª, alínea a)”.

Portanto, na hipótese de inadimplência dos requeridos, o contrato prevê expressamente a aplicação de multa moratória de 10% sobre o valor da transação e a retenção do valor pago a título de arras, de modo que legalidade da cobrança atrela-se diretamente à finalidade de cada uma.

Nesse passo, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a cumulação da multa moratória com a multa compensatória pressupõe a existência de fatos geradores diversos, porquanto devem possuir fundamentos distintos.

Na hipótese dos autos, é certo que uma decorre da mora no pagamento pela área transacionada, enquanto que a outra advém com o intuito de reparar os danos frente ao tempo em que o comprador/requerido permaneceu sobre o imóvel, conforme artigo 402 do Código Civil que dispõe:

“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”

Eis os precedentes do STJ:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM FACE DO ACÓRDÃO DE RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. RECURSO DE CARÁTER MERAMENTE INFRINGENTE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CPC DE 2015. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.

1.
Conforme tese sufragada por este Colegiado, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação
,
e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. Frisou-se que o art. 402 do CC estabelece que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar
3. Salientou-se que o entendimento doutrinário amplamente majoritário aponta a natureza eminentemente reparatória da cláusula penal moratória, ostentando, reflexamente, função dissuasória. 4. Depreende-se do artigo 1.022 do Código de Processo Civil que os embargos de declaração não se prestam ao simples reexame de questões já analisadas, com o intuito de conferir meramente efeito modificativo ao recurso. 5. Embargos de declaração rejeitados.”
(EDcl no REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/10/2019, DJe 15/10/2019)

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1
.-
A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.
2.-
Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.

3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora
. 4.- Recurso Especial a que se nega provimento.”
(REsp 1355554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 04/02/2013)

A propósito, o entendimento desta Corte de Justiça não destoa da orientação da Corte Superior, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO POR DEFEITO DE REPRESENTAÇÃO – REJEIÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – STATUS QUO ANTE - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – ARRAS – CABIMENTO - ARTS. 418 E 419, AMBOS DO CC – MULTA DE 2% SOBRE O VALOR A SER RESTITUIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Cumpre seja a parte intimada para que, na forma do art. 932, parágrafo único, c/c o art. 1.029, § 3º, ambos do CPC, regularize a representação no prazo de 10 dias, sob pena de não conhecimento do apelo.2. Comprovado que a culpa pelo atraso na entrega do imóvel adquirido pelo consumidor é da construtora, deve a vendedora responder por perdas e danos e a rescisão do contrato, impõe o retorno das partes no status quo ante .3. Consoante art. 418 se “a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as” (CC, art. 418, primeira parte - grifei). O art. 419 do CC complementa a regulação anterior, dispondo que, no caso de inexecução contratual pela parte que deu arras, a “parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização” (CC, art. 419). 4. “A jurisprudência desta Corte entende ser possível a cumulação da multa , de caráter moratório , eventualmente estipulada no contrato de promessa de compra e venda , com eventuais lucros cessantes decorrentes das perdas e danos, cuja finalidade é compensatória , o que evidencia a natureza distinta dos institutos” (STJ - TERCEIRA TURMA - AgInt no REsp 1620268 / SP - Rel. Ministro MOURA RIBEIRO – Julgado em 16.02.2017).”
(N.U 0001871-37.2015.8.11.0041, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/05/2018, Publicado no DJE 14/05/2018)

Nesse passo, a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau é irretocável, já que deu o melhor desfecho ao caso ao aplicar as sanções estabelecidas previamente no instrumento de compra e venda firmado pelas partes.

No que diz respeito à pretensão dos autores quanto à restituição da comissão paga ao corretor responsável pela intermediação do negócio jurídico, o artigo 475 do Código Civil estabelece:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Portanto, como o recibo acostado aos autos encontra-se devidamente assinado pelo corretor Márcio Carlos Pereira, onde afirma que recebeu dos autores o importe de R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) pela corretagem da

Fazenda Filadelfia, cujo documento não foi impugnado pelos requeridos, não há dúvidas que prejuízo suportado pelos vendedores está devidamente comprovado.

Isso porque, como já explanado, a peculiaridade dos autos reside no pagamento ínfimo de R$40.000,00 (quarenta mil reais) pela compra do imóvel rural de propriedade dos autores avençado em R$750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), onde os requeridos adentraram na posse da área a partir da assinatura do contrato (2015), de modo que, uma vez comprovada o gasto com profissional a fim de efetivar transação, a qual não se perfectibilizou em razão da inadimplência dos compradores, gera o dever de indenizar pelo dano material.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA COM PEDIDO DE LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE / INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – RESOLUÇÃO DO INSTRUMENTO – CABIMENTO – ART. 475 DO CC/2002 – OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA DESCUMPRIDA – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA – ART. 397 E PARÁGRAFO ÚNICO DO CC/2002 – OBRIGAÇÃO DOS DEVEDORES DE PAGAR OS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS CREDORES – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ART. 408 DO CC/2002 – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – PRECEDENTES DO STJ – RECURSOS CONHECIDOS E AMBOS DESPROVIDOS.

Diante do descumprimento contratual é lícito à parte lesada pelo inadimplemento pleitear a resolução do contrato , se não preferir exigir que ele seja cumprido, sendo cabível em quaisquer dos casos, indenização por perdas e danos (art. 475 do CC).

Nos termos do art. 397 do CC que “o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor”, acrescentando seu parágrafo único “não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial”. Devidamente constituída a mora, estão os devedores obrigados ao pagamento de todos os prejuízos sofridos e comprovados pelos credores. O devedor incorrerá na cláusula penal quando culposamente deixar de cumprir a obrigação ou se constitua em mora (art. 408 do CC).

“A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico.” (AgRg no AREsp 391.324/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2015, DJe 29/05/2015)”
(N.U 0031341-89.2010.8.11.0041, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/06/2017, Publicado no DJE 22/06/2017)

Assim, diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por Anderson do Nascimento Rosa

e, por consequência,
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por Carlos Francisco Quesada e sua esposa Marcilea da Cunha

Cavalcante a fim de condenar a parte requerida ao pagamento de indenização por dano material no valor de R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), sobre o qual incidirá correção monetária com base no INPC a contar do desembolso.

Por consequência, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% (quinze por cento), nos termos do artigo 85, §11º do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2020