Tribunal: TJMT
Processo: 1000551-44.2018.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000551-44.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[AURELIANA VIEIRA SILVA - CPF: 689.622.401-06 (APELADO), GUSTAVO NOGUEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 005.268.651-56 (ADVOGADO), HENRIQUE MORAIS DE OLIVEIRA - CPF: 395.866.425-34 (ADVOGADO), ELY SILVA DE ALMEIDA - CPF: 934.030.621-04 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1000551-44.2018.8.11.0003

APELANTE
:
POR DO SOL URBANIZACOES LTDA

APELADO
:
AURELIANA VIEIRA SILVA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – IRRELEVÂNCIA NO CASO – REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – POSSIBILIDADE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada na inviabilidade de pagamento das prestações, mormente considerado que o contrato prevê a possibilidade do distrato.

O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.
1000551-44.2018.8.11.0003

APELANTE
:
POR DO SOL URBANIZACOES LTDA

APELADO
:
AURELIANA VIEIRA SILVA

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Pôr do Sol Urbanizações Ltda.

AÇÃO: Rescisão Contratual c/c Devolução dos Valores Pagos,
ajuizada por Aureliana Vieira Silva
em face de
Pôr do Sol Urbanizações Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da
3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de imóveis sob os n. 0465/2016 e 0466/2016, bem como determinou que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês.

Condenou ainda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes a favor do patrono da autora, arbitrados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação.

APELAÇÃO
: a apelante sustenta que o instrumento particular firmado entre as parte foram convencionado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, porquanto não admite rescisão unilateral.

Aduz que cumpre todas as suas obrigações contratuais, porquanto se torna impossível a rescisão unilateral dos contratos, quando não há motivo suficiente ocasionado pela parte contrária.

Assim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, alternativamente, requer que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da sentença.

CONTRARRAZÕES:
pelo desprovimento do recurso (Id. 62929507 -
págs. 1-3).

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1000551-44.2018.8.11.0003

APELANTE
:
POR DO SOL URBANIZACOES LTDA

APELADO
:
AURELIANA VIEIRA SILVA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Pôr do Sol Urbanizações Ltda.

AÇÃO: Rescisão Contratual c/c Devolução dos Valores Pagos,
ajuizada por Aureliana Vieira Silva
em face de
Pôr do Sol Urbanizações Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da
3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de imóveis sob os números 0465/2016 e 0466/2016, bem como determinou que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês.

Condenou ainda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes a favor do patrono da autora, arbitrados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação.

Cuida-se de Ação de Rescisão Contratual, ajuizada por Aureliana Vieira Silva
em face de
Pôr do Sol Urbanizações Ltda. fundada em Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda n. 0465/2016, firmado entre as partes na data de 01/02/2016, que tem como objeto a aquisição do lote 11 (contrato 0466/2016) e lote 12 (contrato 0466/2016), ambos da quadra 25, localizado no Residencial Parque das Laranjeiras, no município de Rondonópolis/MT.

Narram os autos que os dois lotes foram negociados pelo preço total de R$ 77.893,92 (setenta e sete oitocentos e noventa e três reais e noventa e dois centavos) cada, parcelados igualmente em ambos os contratos, em 144 (cento e quarenta e quatro) parcelas com o valor inicial de R$ 540,93 (quinhentos e quarenta reais e noventa e três centavos); todavia, em razão de problemas financeiros, procurou a requerida para negociação extrajudicial para rescindir o contrato.

Anota autora, aqui apelada, que requereu a rescisão contratual, porém a vendedora se recusou a rescindir, bem assim a devolver as quantias pagas por ela, que perfaz o total R$ 12.430,81 (doze mil, quatrocentos e trinta reais e oitenta e um centavos), referentes aos dois lotes, o que motivou a presente demanda, em que busca a rescisão contratual, com a devolução do valor pago, além de danos morais.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos, para rescindir o contrato de compra e venda, com a retenção de 10% do valor, e indeferiu o pedido de dano moral.

Contra esta decisão recorre a parte requerida, ao fundamento de que o instrumento particular de promessa e compra e venda firmado entre as partes é irrevogável e irretratável.

O cerne do Apelo é saber é caso de reforma da sentença impugnada que determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, alternativamente, saber d
o termo inicial dos juros de mora.

Pois bem.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o promissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber a restituição das importâncias pagas (Nesse sentido:
EREsp 59.870-SP).

No caso concreto, verifica-se que a promitente compradora se tornou inadimplente com a obrigação contratual, o que justifica a rescisão contratual, conforme consignado na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

“
Consta nos autos, que a demandante se encontra inadimplente em ambos os contratos desde 05.12.2016, conforme consta nas declarações de quitação parcial de débito.

Portanto, a inadimplência é incontroversa, demonstrando o descumprimento dos termos contratuais por parte do demandante, o que afasta a incidência da cláusula décima quinta, alínea “b” concernente a irrevogabilidade e irretratabilidade
.”

Ademais, na espécie, embora a previsão de irretratabilidade e irrevogabilidade a que se refere a Apelante esteja de fato inserida na alínea “b” da cláusula décima quinta, na cláusula quinta, intitulada DO INADIMPLEMENTO, RESCISÃO E DISTRATO, está firmada a possibilidade do “distrato” (Id. 62929454 - pág.6), que é justamente o que pretende a Apelada e o que determinou o juízo de origem. Assim, ante a incompatibilidade entre as disposições convencionadas, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor.

Além do que, a boa-fé contratual estaria comprometida caso não se autorizasse a dissolução da relação jurídica, porquanto a Apelada não tem condições de pagar as prestações. Desse modo a dívida ficaria ainda maior em razão dos encargos financeiros. Consciente da sua impossibilidade de cumprir a obrigação, a Apelada, agiu com lealdade ao buscar a resolução do contrato, já que com isso libera o imóvel para que a Apelante possa vender para outra pessoa.

E mais, a existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão fundamentada na inviabilidade de pagamento, o que teria como consequência lógica o inadimplemento da parte. Seria incoerente que o comprador sem condições financeiras suficientes para arcar com as parcelas pactuadas ficasse indefinidamente vinculado à negociação realizada, o que seria vantajoso nem mesmo para o vendedor já que não poderia comercializar novamente o lote.

Não bastasse isso, nas relações de consumo prevalecem a boa-fé objetiva, o equilíbrio e o princípio da função social dos contratos, consagrado no artigo 421 do Código Civil, com mitigação do
pacta sunt servanda
.

Dessa forma, considerado que foi ajustada a possibilidade de distrato, a cláusula contratual que estabelece que a avença é irrevogável e irretratável gera vantagem exagerada ao fornecedor e fere o sistema de proteção ao consumidor.

Sobre o tema esta Câmara decidiu:

“
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – IRRELEVÂNCIA NO CASO – REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA - POSSIBILIDADE
- MULTA PACTUADA DEVIDA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o distrato requerido pelo comprador que não tem condições de quitar as prestações.

É devida a multa pactuada quando a rescisão se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido com suas obrigações.

Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definido abaixo do que tem fixado o STJ.
” (N.U 1003171-15.2018.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 29/07/2020, Publicado no DJE 31/08/2020) (destaquei)

Também n
esse sentido:

“
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA.

A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada na inviabilidade de pagamento das prestações
.” (TJMG – RAC n. 1.0000.16.082589-9/002, Rel. Des. Rogério Medeiros, 13ª julg. 21/11/0019,DJe 22/11/2019).

Do termo inicial dos juros e da incidência da correção monetária

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão. A saber:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido
.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Dessa maneira, necessária a modificação da sentença, nesse ponto, para que a incidência dos juros de mora ocorra após o trânsito em julgado.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao Apelo

para estabelecer como termo inicial dos juros de mora, o trânsito em julgado do feito.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2020