Tribunal: TJMT
Processo: 1020014-86.2017.8.11.0041
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-11
Data de publicação: 2020-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020014-86.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), VALERIA MELO DE OLIVEIRA - CPF: 691.919.721-91 (APELADO), MARIO OLIMPIO MEDEIROS NETO - CPF: 012.166.451-16 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. DECISAO UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TERMO DE DISTRATO EXTRAJUDICIAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS -

RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) - PRECEDENTES – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ REJEITADA – SENTENÇA REFORMADA -RECURSO PROVIDO.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito.

A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de ser lícita a retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador.

A condenação em litigância de má-fé exige a presença de uma das situações descritas no art. 80 do CPC.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto pela
S
istema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá III- SPE LTDA,

em face da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por
Valéria Melo de Oliveira
, em que o juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, condenando a requerida à devolução do valor de R$ 12.434,27 (doze mil e quatrocentos e trinta e quatro reais e vinte e sete centavos), acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC ambos a partir da data do desembolo.

Considerando a sucumbência reciproca pelas partes, condenou o pagamento pró-rata das custas processuais e honorários advocatícios fixando em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais, a apelante suscita, a falta de interesse processual, uma vez que fora realizado acordo entre as partes para a quitação do distrato, que obedeceram aos requisitos legais e, portanto, merece ser julgado improcedente o feito.

Argumenta, ainda, que a multa compensatória aplicada na retenção dos valores quando da rescisão contratual, está expressamente prevista nas cláusulas contratuais, sem qualquer tipo de abusividade ou nulidade, uma vez que o ato jurídico é perfeito e válido, não havendo qualquer vício no consentimento.

As contrarrazões foram apresentadas suscitando, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade e, no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso e a condenação em litigância de má-fé (Id nº 40382977
).

É o Relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE)

Egrégia Câmara:

A apelada sustenta, em suas contrarrazões recursais, que o recurso de apelação, não deve ser conhecido diante da ausência de falta de interesse recursal, por violação ao princípio da dialeticidade.

Sem razão a apelada.

Isso porque, ao contrário do alegado, a apelante em suas razões recursais se insurge pugnando pela manutenção dos valores retidos extrajudicialmente.

Portanto, sem dúvidas de que o apelo rebate os argumentos trazidos na sentença, devendo, desta forma, ser conhecido e apreciado.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NÃO CONHECE DE APELAÇÃO – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO OCORRÊNCIA – ANÁLISE MERITÓRIA DA APELAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DO ALEGADO – SENTENÇA DE PRIMEIRA INSTÂNCIA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Inexistindo ofensa ao princípio da dialeticidade, a Apelação Cível previamente interposta pelo Recorrente deve ser conhecida.
Contudo, a ausência de prova do alegado, ônus que incumbia à parte autora, acarreta o desprovimento do apelo, com a manutenção da sentença de primeira instância.”
(Ag 47416/2018, DR. MARCIO APARECIDO GUEDES, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/03/2019, Publicado no DJE 27/03/2019) (destaquei)

Isso posto,
rejeito a preliminar
arguida.

É como voto.

VOTO (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL)

EXMO. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelante, preliminarmente, suscita a ausência de interesse processual,
uma vez que fora realizado acordo entre as partes para a quitação do distrato, que obedeceram aos requisitos legais e, portanto, merece ser julgado improcedente o feito.

Entretanto, tenho que a matéria se confunde com o mérito e com ele deve ser analisado.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

A autora ajuizou a presente ação, objetivando ver declarada que a rescisão contratual do contrato de compromisso de compra e venda, ocorreu por culpa exclusiva da construtora e poder receber a diferença do valor desembolsado, bem como ver a requerida condenada pelos danos morais.

Para tanto, informam que realizaram o contrato de compromisso de compra e venda em 13/04/2015, para adquirir o imóvel localizado na Av. das Palmeiras, n. 20, Bairro Jardim Imperial, Cuiabá/MT, no total de R$ 237.269,57 (duzentos e trinta e sete mil e duzentos e sessenta e nove reais e cinquenta e sete centavos), a ser pago da seguinte forma:

1-

Parte A
, no montante de R$ 77.269,57 (setenta e sete mil e duzentos e sessenta e nove reais e cinquenta e sete centavos), como sinal, com vencimento em 20/04/2015

2-

Parte B –
no valor de R$ 9.886,23 (nove mil e oitocentos e oitenta e seis reais e vinte e três centavos);

3-

Parte C –
pagamento de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), com vencimento em 10/05/2015, a ser realizado mediante financiamento obtido pela comprovado com uma instituição financeira.

Discorre, que efetuou o pagamento tanto da parte A, quanto da parte B (Id nº 40382019
)
, entretanto, ao buscar o financiamento junto a instituição bancária, apesar de aprovado (Id nº 40382020), teve seu pedido obstado, por culpa exclusiva da construtora que não individualizou as matrículas dos imóveis.

Alega a autora, ainda, que ao procurar a construtora se viu compelida a assinar o termo de distrato, com base na cláusula 6.5, do contrato, que dispõe sobre a rescisão contratual por inadimplência ou a pedido do comprador, possibilitando a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), da quantidade paga, referente aos custos administrativos.

Por outro lado, a requerida, ora apelante, argumenta que, em verdade, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da autora que não conseguiu concluir o financiamento do imóvel e adimplir com sua obrigação contratual.

Aduz, ainda, que a autora assinou, sem qualquer vício de consentimento, o Termo de Distrato e Rescisão Contratual, sendo devolvido os valores, conforme estipulado em contrato, sendo tão somente retido os 25% (vinte e cinco por cento).

O Magistrado Singular, reconheceu que não há prova nos autos de que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da vendedora, tendo a autora assinado, sem qualquer vício, o termo de distrato. Entretanto, reconhece a abusividade da clausula quanto ao valor de retenção, reduzindo-a ao equivalente a 10% (dez por cento). Sendo assim, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, condenando a requerida à devolução do valor de R$ 12.434,27 (doze mil e quatrocentos e trinta e quatro reais e vinte e sete centavos), acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC ambos a partir da data do desembolo.

A sentença merece reparos.

Isso porque, de fato, analisando os autos é possível constatar que a autora assinou o Termo de Distrato, sem demonstrar nenhum vício em seu consentimento que pudesse macular o negócio jurídico e, aceitando naquele momento, a devolução dos valores da rescisão contratual, com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento).

A propósito, como bem explicado pelo Magistrado Singular,
in verbis:

“No caso dos autos, não vislumbro qualquer prova de que a ré tenha contribuído para que o financiamento da autora não fosse feito, muito menos que não ocorreu pelo fato de não ter individualizado as matrículas, até porque nenhuma medida foi adotada pela autora à época, ao revés, tendo concordado em realizar o distrato na forma em que foi feita. Assim, não há qualquer demonstração de vício do negócio jurídico que pudesse macular o distrato feito entre as partes” (Id nº 40382964)

Com efeito, quanto a repetição dos valores pagos é assente no STJ o entendimento de que as
“arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento sem causa.”
(AgRg no REsp 997.956/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2012, DJe 02/08/2012).

In casu
, o contrato formulado entre as partes, estipula que na hipótese de rescisão motivada pelo comprador, a construtora descontará o percentual equivalente a 25% (vinte e cinco por cento), referente às custas administrativas. Vejamos:

“6.5- No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do comprador, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga pelo comprador, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e
dela será descontado o percentual equivalente a 25% (vinte e cinco por cento),
referente aos custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo comprador.” (Id n
º
40382018).

Com efeito, verifica-se que a cláusula além de ter sido respeitada, não se amolda a nenhuma abusividade para que seja desconsiderada.

A propósito é entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça e deste Sodalício, que no caso de rescisão contratual, por culpa do comprador, poderá a vendedora reter o percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento).

Aliás, vejamos as jurisprudências,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula nº 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA
– RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016). Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito. Por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o eg. STJ firmou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária; tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante sobre o qual deve ser retido o percentual de 10% antes da restituição ao promitente/ comprador pela rescisão do contrato.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador , que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (N.U 0003226-82.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 28/02/2020) (destaquei)

Nesse diapasão, entendo que não houve nenhuma pratica de abusividade, já que a apelante respeitou o percentual de razoabilidade e proporcionalidade, quando do pagamento do Termo de Distrato. Logo, merece ser retificada a sentença.

Por outro lado, no que tange, ao pedido de condenação em litigância de má-fé, pela apelada, tenho que melhor sorte não lhe socorre, uma vez que não se amolda em nenhuma das hipóteses elencadas no art. 80 do CPC, motivo pelo qual a pretensão é descabida.

A propósito, vejamos,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – DPVAT – INDENIZAÇÃO FIXADA DE ACORDO COM O GRAU DE INCAPACIDADE DO SEGURADO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NÃO CONFIGURADA –
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO CARACTERIZAÇÃO
– CONDENAÇÃO AFASTADA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANUTENÇÃO RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Ainda que o valor arbitrado para o seguro obrigatório seja inferior ao pretendido na inicial, a seguradora deve arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios em virtude do princípio da causalidade. Se a quantia fixada na sentença para os honorários advocatícios é razoável e proporcional, deve ser mantida.
Para que haja condenação por litigância de má-fé, deve estar presente uma das hipóteses do rol taxativo do art. 80 do CPC, o que não foi constatado no caso
.” (N.U 0041646-25.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 17/06/2019)
(destaquei)

Isso posto,
dou provimento
ao recurso de apelação, para o fim de julgar improcedente os pedidos formulados na inicial e, por conseguinte, condenado a autora, ora apelada, ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2020