Tribunal: TJMT
Processo: 0022440-93.2014.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-07-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0022440-93.2014.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LOJAS AMERICANAS S.A. - CNPJ: 33.014.556/0001-96 (EMBARGANTE), PATRICIA MARIA DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 123.848.868-43 (ADVOGADO), FABIO GONCALVES ORTEGA - CPF: 993.796.351-68 (ADVOGADO), ALINE RIBEIRO VALENTE - CPF: 321.019.188-38 (ADVOGADO), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (EMBARGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA – OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE – VÍCIOS INEXISTENTES – INOVAÇÃO RECURSAL – IMPOSSIBILIDADE - EMBARGOS REJEITADOS.

Não há falar em rediscussão, pela via dos declaratórios, de matéria já decidida, porquanto o recurso se presta apenas à eliminação de eventuais vícios do julgado, consistentes em omissão, contradição ou obscuridade, na forma do art. 1.022 do Código de Processo Civil.

R E L A T Ó R I O

Embargos de Declaração, opostos por
LOJAS AMERICANAS,
(id. 40318960,) contra acordão da minha Relatoria, (id. 36497456), que por unanimidade proveu parcialmente o recurso interposto por ela.

A Embargante alega que o acordão precisa de esclarecimentos, havendo contradição, obscuridade e omissão.

Explica que embora reconheça a atipicidade do contrato, permitiu a modificação contratual, no que tange à remuneração da locação.

No que pertine à obscuridade e omissão, alega que o acordão é obscuro ao negar o pedido alternativo, de garantia anual, afirmando tratar-se de inovação recursal. Alega que não há inovação, pois desde o começo o pedido é de manutenção do contrato, que prevê no item 5, da cláusula décima, que a garantia mínima é anual.

Conclui: “o acordão é tanto obscuro, pois como visto não há inovação recursal, quanto é omisso, já que deixou de apreciar o capítulo da apelação que trata da impossibilidade de alteração da periodicidade da garantia mínima (...)”.

Requer sejam sanados os vícios apontados, conferindo-lhe efeitos infringentes.

Contrarrazões (id. 41072989), pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, os Embargos de Declaração foram opostos contra acordão da minha Relatoria, (id. 36497456) que por unanimidade, proveu parcialmente o recurso interposto por ela.

A ementa é a seguinte:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – SHOPPING CENTER – VALOR DO ALUGUEL – POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO – CONTRATO QUE PREVÊ ISENÇÃO DO FUNDO DE PROMOÇÕES COLETIVA - DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO - ART. 73 DA LEI 8.245/91 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na renovatória, havendo divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel mínimo, prestigiando o valor encontrado pelo perito judicial, mormente quando consistente e bem fundamentada a perícia.

Livre negociação que não autoriza intervenção do judiciário em sede de ação renovatória, de cláusula que isenta o lojista do fundo de promoções coletivas, pelo auto investimento em mídia a nível nacional.

“Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução. Inteligência do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ.” (REsp 1034112/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009)

Pois bem.

Os presentes embargos não devem ser acolhidos, pois se verifica que o acórdão não está a merecer nenhum reparo. A simples leitura das razões deixa clara a intenção do embargante de rediscutir a matéria, demonstrando seu inconformismo com a decisão proferida.

Para ilustrar os pontos destacados pela Embargante, trago à colação trecho do acordão recorrido:

“Após estudo dos autos, o recurso não comporta acolhimento, pelo menos não em seus pedidos principais, pelas razões que passo a expor.

Ao ajuizar a renovatória, o autor propõe o valor do aluguel que entende real na época da renovação, incumbindo ao locador apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel “ (art. 72, II e § 1º, da L. 8.245/91).

Vejamos:

“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

Destarte, a discussão do valor do aluguel é da essência da ação renovatória. Não raro, aliás, a controvérsia entre as partes restringe-se ao valor do aluguel.

Não se trata, pois, simplesmente, de reajustar o valor dos aluguéis na forma do contrato, conforme insistentemente quer a apelante.

Desta feita, se as partes pretendem renovar o contrato, mas divergem quanto ao valor do aluguel, compete ao juiz definir o valor real e justo, valendo-se, para tanto, de perícia judicial.

Isso porque dizer que, ao se fixar o valor do aluguel na ação renovatória, devem ser considerados aspectos e critérios que reflitam a realidade locatícia atual, como o valor de mercado, a situação econômica do país, as características e localização da loja periciada, estado de conservação e manutenção das edificações e benfeitorias, e de lojas similares no mesmo empreendimento, entre outros.

A perícia realizada nos autos demonstra claramente que foi utilizado o método comparativo de forma detalhada e bem fundamentada, com outras lojas âncoras: Lojas Avenidas, C&A, Casas Bahia, City Lar, Novo Mundo, Ponto Frio, Renner e Supermercado Modelo. Após detalhado estudo chegou-se ao valor de R$ 43.175,00, a título de aluguel mínimo.

À propósito:

“LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – AÇÃO RENOVATÓRIA – VALOR DO ALUGUEL – FIXAÇÃO COM BASE NO PERCENTUAL DO FATURAMENTO LÍQUIDO DA EMPRESA LOCATÁRIA – MAJORAÇÃO – POSSIBILIDADE – ADEQUAÇÃO AO VALOR DE MERCADO – FIXAÇÃO DE ALUGUEL MÍNIMO COM BASE NA PERÍCIA OFICIAL – CONSISTÊNCIA DOS CRITÉRIOS TÉCNICOS ADOTADOS – INSUBSISTÊNCIA DAS CRÍTICAS APRESENTADAS PELAS RECORRENTES – ADOÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE PACTUADO ENTRE AS PARTES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA APELAÇÃO DA AUTORA PROVIDA EM PARTE E INTEGRALMENTE PROVIDA A DA RÉ.” (TJ-SP 40003732720138260286 SP 4000373-27.2013.8.26.0286, Relator: Andrade Neto, Data de Julgamento: 16/05/2018, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/05/2018)

Veja-se que a situação dos 3,00% sobre o faturamento líquido e outras condições, estão inseridas em como “Das Condições Especiais”, e não na parte geral do contrato, o que indica que estava vigente naquele contrato (vencido) e não tem prorrogação automática.

Reafirmo. Na ação renovatória, havendo contestação, cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.

Pelas mesmas razões, fim da “Condições Especiais”, no que tange também as despesas condominiais e a contribuição para o Fundo de Promoção e Propaganda.

No item (7), id. 28448988, página 2, consta expressa que “Quando da inauguração do ESC do LOJISTA (...) dispensado do pagamento de qualquer outra importância a título de rateio das despesas e encargos decorrentes da locação, explicitados na Convenção de Normas Gerais de Locação, (...)

Portanto, escorreita a sentença que acolheu a conclusão do laudo de viabilidade dos negócios de ambas as partes, com a garantia pela autora do AMM (mínimo) + aluguel % + condomínio + fundo de promoção, exceto quanto ao fundo de promoções coletivas.

Isso porque, o benefício da apelante acordado entre as partes, envolve situações externas, do auto investimento em mídia a nível nacional da apelante e não questões internas, como é o caso do condomínio e outras condições especiais nas quais a apelante foi beneficiada.

Vejamos o que diz a cláusula:

“38) O LOJISTA não contribuirá para o fundo de Promoções Coletivas nem para a Associação dos Lojistas do Shopping, tendo em vista seu auto investimento na mídia a nível nacional. (...). (id. 28446988).

Portanto, livremente pactuada entre as partes, não havendo abusividade, não há necessidade de intervenção do Poder Judiciário.

No que tange ao pedido alternativo, de garantia mínima anual no valor de R$ 518.100,00, trata-se de inovação recursal, que não foi objeto de debate nos autos, não podendo ser objeto de avaliação por esse juízo “ad quem”.”

Ou seja, havendo divergência quanto ao valor do aluguel na Ação Renovatória, cabe ao julgador resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.

Reafirmo a impossibilidade de inovar na fase recursal, ainda que com pedido alternativo.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - EMPRÉSTIMO CONSIGNADO -
PEDIDO ALTERNATIVO - INOVAÇÃO RECURSAL - NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO -
SUSPENSAO TEMPORÁRIA DOS DESCONTOS EM FOLHA - RESPONSABILIDADE DO CONTRATANTE NÃO RECONHECIDA - VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA E RESCISÃO CONTRATUAL INCABÍVEIS.
Não pode ser conhecido o pedido alternativo feito no recurso, por não ter sido formulado na petição inicial e tampouco examinado na sentença.
(...)” (TJ-MG - AC: 10024131627903001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 04/12/2018, Data de Publicação: 10/12/2018) destaquei

Desta feita, o que se visualiza das razões recursais do Embargante, é a irresignação com o resultado do julgamento; todavia, os embargos de declaração não é sede adequada para revisão, muito menos para tecer críticas à decisão que não atendeu às expectativas da parte embargante.

Ora, o que se exige do julgador é a fundamentação expressa, através da qual se possa antever as razões de fato e de direito que levaram ao resultado de sua decisão, de maneira que o prequestionamento, para a admissibilidade de recurso nos Tribunais Superiores, somente se justificaria se a questão controvertida não tivesse sido devidamente enfrentada, o que não ocorreu na espécie.

Com estes fundamentos,
REJEITO
os embargos de declaração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2020