Tribunal: TJMT
Processo: 0014419-74.2016.8.11.0004
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-16
Data de publicação: 2020-12-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014419-74.2016.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RANGEL EMERENCIANO CASTRO - CPF: 853.612.401-68 (APELADO), ARIDAQUE LUIZ NETO - CPF: 255.859.671-34 (ADVOGADO), CRISTIANO DE BARROS NASCIMENTO - CPF: 699.291.221-68 (ADVOGADO), ANA JULIA PICCIRILLO GOMIDE - CPF: 032.238.941-01 (ADVOGADO), REIJANE DE FATIMA ALVES BARBOSA - CPF: 831.575.221-91 (APELADO), ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELANTE), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), ELIZABETH PETRIZ DOS SANTOS - CPF: 081.589.177-63 (ADVOGADO), JARBAS MOREIRA JUNIOR - CPF: 703.756.401-00 (ADVOGADO), LUCAS MENESES SILVA - CPF: 047.894.501-98 (ADVOGADO), LEONARDO OLIVEIRA TONHA - CPF: 009.256.261-20 (ADVOGADO), ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELADO), LEONARDO OLIVEIRA TONHA - CPF: 009.256.261-20 (ADVOGADO), LUCAS MENESES SILVA - CPF: 047.894.501-98 (ADVOGADO), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), ANA JULIA PICCIRILLO GOMIDE - CPF: 032.238.941-01 (ADVOGADO), ARIDAQUE LUIZ NETO - CPF: 255.859.671-34 (ADVOGADO), RANGEL EMERENCIANO CASTRO - CPF: 853.612.401-68 (APELANTE), REIJANE DE FATIMA ALVES BARBOSA - CPF: 831.575.221-91 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. ADESIVO NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0014419-74.2016.8.11.0004

APELANTE
: ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA.

APELANTE
: RANGEL EMERECIANO CASTRO E REIJANE DE FÁTIMA ALVES BARBOSA

APELADO
: ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA.

APELADO
: RANGEL EMERECIANO CASTRO E REIJANE DE FÁTIMA ALVES BARBOSA

EMENTA:

APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – IMÓVEIS PENHORADOS EM AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – MULTA CONTRATUAL A FAVOR DO COMPRADOR – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.

“A repetição do teor da contestação nas razões da apelação não ofende o princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídos do recurso as razões e intenção de reforma da sentença.”

(AgInt no AREsp 1186509/ES, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/10/2018, DJe 10/10/2018)

A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem seria o previsto no art. 206, § 3º, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Na espécie, em que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual a título de multa contratual, bem assim dos encargos.

O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N. 0014419-74.2016.8.11.0004

APELANTE
: ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA.

APELANTE
: RANGEL EMERECIANO CASTRO E REIJANE DE FÁTIMA ALVES BARBOSA

APELADO
: ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA.

APELADO
: RANGEL EMERECIANO CASTRO E REIJANE DE FÁTIMA ALVES BARBOSA

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Administrabem Participações Ltda. e de
Recurso Adesivo
interposto por Rangel Emerenciano Castro e Reijane de Fátima Alves Barbosa.

AÇÃO:
Resolução Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela de Evidência (cód. 237449)
, ajuizada por Rangel Emerenciano Castro e Reijane de Fátima Alves Barbosa

em face de
Administrabem Participações Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Barra do Garças):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para:
1)
rescindir os contratos n. 06/2012 e 022/2012 celebrados entre as partes;
2)
condenar a requerida ao pagamento da multa penal contratual em favor dos autores, no valor de R$4.682,30 (quatro mil seiscentos e oitenta e dois reais e trinta centavos) cada, atualizado pelo índice IGPM/FGV e acrescido de juros de 0,5% ao mês, entre a data da assinatura do contrato (29.07.2012) e a data rescisão (publicação da sentença), de acordo com a cláusula dezessete dos referidos contratos;
3)
condenar a requerida a restituir aos autores a quantia de R$49.006,50 (quarenta a nove mil, seis reais e cinquenta centavos), referente à soma das prestações mensais até adimplidas, com os valores pagos a título de intermediação e corretagem, com observância dos dizeres contidos no parágrafo primeiro da cláusula quinta do TAC n. 016/2013, cuja importância deverá ser corrigida pelo IGPM/FGV, desde a data do efetivo desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

Ratificou a tutela antecipada concedida e indeferiu o pedido de danos morais. Condenou ainda ambas as partes, reciprocamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, a ser suportado à razão de 20% (vinte por cento) pela parte autora e 80%(oitenta por cento) pela parte requerida.

APELAÇÃO
: a requerida Administrabem Participações Ltda. sustenta a existência de cláusula compromissória no contrato em questão que estabelece a convenção arbitragem em relação ao pedido formulado na ação, que deverá ser solucionado perante o juízo arbitral.

Argui a sua ilegitimidade para responder perante a devolução de valores relativos à comissão de corretagem, bem assim a prescrição da pretensão no que tange a restituição da referida comissão de corretagem.

Afirma que os imóveis comercializados com os apelados não fizeram parte do Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado com o Ministério Público, que os lotes não se encontram penhorados na Ação de Execução Fiscal n.
654-5 1.2012.4.01.3605, ajuizada pelo
INSS, porquanto não há como lhe atribuir culpa pela ruptura da avença contratual, e não há falar em restituição do valor de 100% dos valores pagos e encargos contratuais.

Defende que deve ser aplicada a multa rescisória com o abatimento de 10% sobre o valor atualizado da venda do imóvel; a impossibilidade da devolução do valor da comissão de corretagem, porquanto previamente informado aos contraentes; a necessidade de abatimento da verba de fruição de 1% sobre o valor do contrato, independente da realização ou não de construção no lote; o pagamento quanto às despesas referentes ao IPTU, e ainda, a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado e a necessidade que a restituição dos valores pagos de forma parcelada.

Por sua vez, os autores interpõem
recurso adesivo
em que pleiteia a reforma da sentença no que tange ao dano moral, ao fundamento de que se trata de relação do consumo e o dano se
configura in re ipsa
.

CONTRARRAZÕES:
os autores/apelados apresentaram contrarrazões ao recurso de apelação na quais sustentam o não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade e pugnaram pela manutenção da sentença e a condenação da requerida/apelante por litigância de má-fé (ID
68018997).

A resposta ao recurso adesivo foi apresentada no ID n. 68019009 e seguintes.

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0014419-74.2016.8.11.0004

APELANTE
: ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA.

APELANTE
: RANGEL EMERECIANO CASTRO E REIJANE DE FÁTIMA ALVES BARBOSA

APELADO
: ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA.

APELADO
: RANGEL EMERECIANO CASTRO E REIJANE DE FÁTIMA ALVES BARBOSA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Administrabem Participações Ltda. e de
Recurso Adesivo
interposto por Rangel Emerenciano Castro e Reijane de Fátima Alves Barbosa.

AÇÃO:
Resolução Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela de Evidência (cód. 237449)
, ajuizada por Rangel Emerenciano Castro e Reijane de Fátima Alves Barbosa
em face de
Administrabem Participações Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Barra do Garças):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para:
1)
rescindir os contratos n. 06/2012 e 022/2012 celebrados entre as partes;
2)
condenar a requerida ao pagamento da multa penal contratual em favor dos autores, no valor de R$4.682,30 (quatro mil seiscentos e oitenta e dois reais e trinta centavos) cada, atualizado pelo índice IGPM/FGV e acrescido de juros de 0,5% ao mês, entre a data da assinatura do contrato (29.07.2012) e a data rescisão (publicação da sentença), de acordo com a cláusula dezessete dos referidos contratos;
3)
condenar a requerida a restituir aos autores a quantia de R$49.006,50 (quarenta a nove mil, seis reais e cinquenta centavos), referente à soma das prestações mensais até adimplidas, com os valores pagos a título de intermediação e corretagem, com observância dos dizeres contidos no parágrafo primeiro da cláusula quinta do TAC n. 016/2013, cuja importância deverá ser corrigida pelo IGPM/FGV, desde a data do efetivo desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

Ratificou a tutela antecipada concedida e indeferiu o pedido de danos morais. Condenou ainda ambas as partes, reciprocamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, a ser suportado à razão de 20% (vinte por cento) pela parte autora e 80%(oitenta por cento) pela parte requerida.

Cuida-se de ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por Rangel Emerenciano Castro e
Reijane de Fátima Alves Barbosa
em face de
Administrabem Participações Ltda., em que
objetiva a rescisão dos contratos n. 06/2012 e 22/2012, referente à aquisição de dois lotes de números 14 e 13, ambos da quadra 07 do residencial São Conrado II, inscritos nas Matrículas n. 60.195 e 60.194, respectivamente, do C.R.I. de Barra do Garças/MT.

Narra a inicial que os autores pagaram

por cada imóvel o valor de R$ 1.988,63 (mil novecentos e oitenta e oito reais e sessenta e três centavos) a título de corretagem, além de R$ 3.975,26 (três mil novecentos e setenta e cinco reais e vinte e seis centavos) de entrada, mais 144 (cento e quarenta e quatro) parcelas de R$ 325,16 (trezentos e vinte e cinco reais e dezesseis centavos), e quitaram até a parcela de número 48 (quarenta e oito) que perfazem o valor de R$ 24.503,25 (vinte e quatro mil quinhentos e três reais e vinte e cinco centavos), que somados aos demais valores, chega ao total pago de R$ 49.006,50 (quarenta e nove mil seis reais e cinquenta centavos).

Anotam os autores que
após o adimplemento das referidas prestações, tomou conhecimento de que o loteamento São Conrado estava embargado em virtude de fraude à Execução Fiscal, e que os imóveis comercializados encontravam-se penhorados judicialmente nos autos da Execução Fiscal n. 0000654-51.2012.4.01.3605, em trâmite pela Justiça Federal de Barra do Garças, cujo gravame recai sobre as matrículas objeto da lide, bem assim que foi constatada a averbação do Termo de Ajustamento de Conduta n. 016/2013/1ºPJC/MPE/MT, firmado entre a requerida e o Ministério Público, cujas cláusulas terceira e quinta asseguram direitos dos consumidores adquirentes dos lotes já vendidos pela requerida.

Assim, por tais motivos, requereram a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos, com a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

O Magistrado julgou parcialmente procedente os pedidos da demanda, com espeque no Termo de Ajustamento de Conduta n. 016/2013/la PJC/MPE/MT, celebrado pela parte requerida com o Ministério Público Estadual, em 25. 11. 2013, por entender que houvera a comercialização indevida dos lotes para os autores, pois estes registrados na Matrícula n. 39.634 e agrupados na Matricula 59.740, registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças, se encontravam penhorados junto ao INSS, em razão da Ação de Execução Fiscal n. 654-5 1.2012.4.01.3605,
afastou, todavia, o dano moral.

Contra esta decisão, ambas as partes recorreram.

No que tange ao recurso de apelação interposto pela parte requerida, o cerne está em saber se é caso de reforma da sentença recorrida para julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda e afastar a condenação de restituição dos valores contratados.

Por sua vez, a controvérsia travada no recurso adesivo interposto pela parte autora e saber se restou demonstrado dano moral indenizável.

Passa-se à análise de ambos os recursos, de apelação e recurso adesivo.

Da alegada ausência de dialeticidade

De início, no que tange a alegação de violação ao princípio da dialeticidade, sem razão os autores, aqui apelados.

Na espécie,
observa-se que a
Recorrente narra os fatos de acordo com suas convicções e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso, o que não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade.

Registra-se, ademais, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. RAZÕES DE APELAÇÃO. REPETIÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA CONTESTAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE ATENDIDO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ação de rescisão contratual c/c declaratória de inexistência de obrigação, referente a contrato de mútuo bancário com garantia pignoratícia.

2. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/73, rejeitam-se os embargos de declaração.

3.
A repetição do teor da contestação nas razões da apelação não ofende o princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídos do recurso as razões e intenção de reforma da sentença.

4. O acórdão recorrido que adota a orientação firmada pela jurisprudência do STJ não merece reforma.

5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.
” (AgInt no AREsp 1186509/ES, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/10/2018, DJe 10/10/2018) (destaquei).

Realça-se, não restou evidenciado o descumprimento do art. 1.010, II e III, do CPC/2015. Assim, não há falar no não conhecimento do recurso.

No mais, como se vê, a ação objetiva a rescisão do contrato n. 006/2012, cujo objeto é a aquisição do lote n. 14 da quadra 07, localizado no residencial São Conrado II, inscrito na matrícula n. 60.195, do C.R.I. de Barra do Garças, bem como do contrato n. 022/2012, que tem por objeto a aquisição do lote n. 13, da quadra 07, localizado no mesmo residencial São Conrado II, de matrícula n. 60.194, do C.R.I. do referido município.

Logo, como pontuado pelo Magistrado sentenciante, a relação jurídica em discussão deve ser elucidada à luz do disposto no Código de Defesa do Consumidor, por se enquadrarem as partes litigantes nos conceitos de consumidor e fornecedor, consoante os artigos 2º e 3º da referida norma (Lei n. 8.078/1990).

Também, como bem ponderado pelo Juízo singular, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Pois bem.

De todo o processado tem-se que, há nos autos a comprovação de que os referidos lotes comercializados foram objeto de penhora judicial que recaiu sobre a matrícula originária de n. 39.634, posteriormente unificada na Matrícula n 59.740, à época da negociação (março de 2013), nos autos da Execução Fiscal n. 0000654-51.2012.4.01.3605, em trâmite pela Justiça Federal de Barra do Garças.

Verifica-se também que foi comprovada a averbação às margens das Matrículas n. 60.194 e n. 60.195 do Termo de Ajustamento de Conduta n. 016/2013/1ºPJC/MPE/MT, celebrado entre a empresa requerida e o Ministério Público, cujas cláusulas terceira e quinta do referido TAC asseguram os direitos dos consumidores adquirentes dos lotes já vendidos pela requerida (ID
68017531 - pág. 1)
.

Observa-se do referido Termo de Ajustamento de Conduta n. 016/2013/1ª PJC/MPE/MT, celebrado com o Ministério Público Estadual em 25/11/2013, que a requerida assumiu compromissos acerca do gravame que recaia sobre os imóveis objetos da Matrícula n. 39.634, agrupada na Matrícula n. 59.740, qual seja, a “
obrigação de abster-se de alienar ou efetuar promessa de compra e venda, reserva ou quaisquer atos que impliquem na negociação dos lotes integrantes do Loteamento São Conrado (Fase II), que se encontravam penhorados ao INSS
” (Cláusula primeira) e foi assegurado aos adquirentes o direito de efetuarem o distrato do contrato de compra e venda firmado (Cláusula quinta). (ID
68017548 - pág. 6
e
68017549 - pág. 1)

Por sua vez, a Cláusula Décima primeira do Termo de Ajustamento de Conduta estabelece:

“CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – as obrigações assumidas no presente aplicam-se aos lotes e quadras compreendidos na matrícula nº 39.634, agrupada na matrícula nº 59.740, registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças, não abrangendo a matrícula nº 39.635, de maneira particularmente explícita todos os lotes das quadras nºs. 03, 04, 05, 06, 12, 13, 14, 15, 16, 21, 22, 23 e os lotes 06 ao 30 da quadra 24, lotes nº. 08 ao 15, das quadras 02
e lotes nº 15 ao 20 da quadra 07
, os quais, até a presente data, estão livres e desembaraçados de quaisquer ônus.” (destaquei)

Veja-se que os lotes adquiridos pelos autores de números 13 e 14 da quadra 07 foram abrangidos pelo TAC, somente não foram abrangidos pelas obrigações assumidas os lotes de números 15 a 20 da quadra 07 do referido loteamento, como se vê da cláusula décima transcrita.

Nessa linha, como ressaltado na sentença, apesar de as cláusulas do instrumento particular firmado entre as partes não fazer menção às situações de desfazimento para os casos em que o inadimplemento da avença seja efetuado por parte do vendedor, pois as cláusulas prescrevem apenas hipóteses de descumprimento contratual por parte do comprador, e com origem na falta de pagamento do débito contraído (ID
68017524 - pág. 3), é caso de serem
aplicados os termos estabelecidos no TAC n. 016/2013.

Escorreita a sentença ao consignar que o compromisso extrajudicial assumido pela requerida é aplicável ao caso porque o imóvel adquirido pela parte autora tem origem na Matrícula n. 59.740 e, portanto, a pretensão de decretação da rescisão contratual encontra respaldo jurídico nas obrigações que foram assumidas pela demandada no Termo de Ajustamento de Conduta n. 016/2013, conforme previsão da cláusula décima primeira.

Ressalta-se, os documentos coligidos demonstram o descumprimento contratual por parte da empresa requerida, pois
os compromissos assumidos através do TAC n. 016/2013 confirmam alegações de irregularidade na comercialização dos terrenos pertencentes ao loteamento São Conrado II, em razão da penhora judicial, o que subsidia o pleito de rescisão contratual.

Cumpre registra-se que, em que pese ter havido baixa da penhora, em data posterior ao ajuizamento da ação, em 10.04.2017, tal fato não ilide a responsabilidade da requerida pela rescisão contratual.

Da cláusula compromissória

Na espécie, não há falar em aplicabilidade da cláusula compromissória (Cláusula 26), porquanto estabelecida no contrato de adesão em desconformidade com o Código de Defesa do Consumidor.

Além do mais, verifica-se que a cláusula compromissória já foi afastada em decisão não recorrida de saneador, que declarou a sua nulidade com espeque no art. 51, VII, do CDC, por se tratar de cláusula impositiva inserida no contrato de adesão, da qual não houve a demonstração da efetiva concordância do consumidor.

Aliás, como ressaltado, ocorreu o inconformismo consumidor, ante o ajuizamento da demanda, o que configura renuncia tácita aos termos do contrato.

Anota-se, a decisão que manteve a competência do Juízo ao afastar a cláusula compromissória, frisa-se, não recorrida, fundamentou-se na jurisprudência do STJ, que entende pela impossibilidade de cláusula impositiva de convenção de arbitragem em contratos de adesão, em que não haja a ratificação expressa do consumidor (ID
68018965).

Da comissão de corretagem

No que tange alegada ilegitimidade passiva para a cobrança dos valores referentes à comissão de corretagem, sem razão a requerida, aqui apelante.

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça tem posicionamento assente no sentido da
"
Legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
" (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Por outro lado, a Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem seria o previsto no art. 206, § 3º, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento.

No caso, o instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes é claro ao estabelecer a administração e corretagem em sua Cláusula 4 (ID.
68017522 - pág. 1), bem assim há nos autos o contrato de prestação de serviço de corretagem assinado pelos compradores com a empresa
J. Virgílio Lançamentos
(ID 68017532 - pág. 1), datado 29 de julho de 2012, no valor de R$ 1.989,63, para cada contrato, para ser pago em 03 (três) parcelas (agosto a outubro de 2012).

Assim, tem-se que os autores pagaram para a empresa J. Virgílio Lançamentos, mediante recibo exarado em 29/07/2012, a quantia de R$ 1.988,63 (mil novecentos e oitenta e oito reais e sessenta e três centavos) cada, a título de intermediação de corretagem de imóveis, perfazendo o total de R$ 3.977,26 (três mil novecentos e setenta e sete reais e vinte e seis centavos).

Dessa forma, além de ser encontrar prescrita a pretensão de restituição, considerada que a ação foi ajuizada em
14.11.2016
, é de ser registrar que o entendimento jurisprudencial é no sentido de ser
válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que este foi previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque o valor da comissão de corretagem (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP,
Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016, sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938).

Assim, em que a cláusula quinta do
TAC n. 016/2013/1ªPJC/MPE/MT garantir o “
direito de efetuar o distrato do contrato de compra e venda firmado, restituindo ao consumidor o preço ou quantias pagas, abrangendo as despesas com contrato de prestação de serviços de corretagem pagos à Empresa J. Virgílio, assinado pelos adquirentes
”, vê-se que a pretensão encontra-se prescrição, conforme o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Não bastasse, o Superior Tribunal de Justiça decidiu ser devida a comissão de corretagem
quando qualquer uma das partes tenha desistido do negócio de compra e venda, desde que a desistência se deva a causa estranha à atividade de intermediação (Nesse sentido:
REsp 1.272.932/ MG)
.

Dessa forma, merece reforma a sentença recorrida, nesse ponto, para afastar a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Da restituição de valores das parcelas

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.
” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Com efeito, no caso concreto, em que restou demonstrada a culpa exclusiva da vendedora, é caso de devolução integral dos valores das parcelas, como determinado na sentença, que não poderá ser de forma parcelada.

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013)

Da cláusula penal

Quanto à condenação da parte requerida ao pagamento da multa contratual equivalente a 10% (dez por cento) incidente sobre o valor da venda do imóvel, não merece reparos a sentença ao consignar:

“(...) o pedido de incidência da cláusula penal contratual, constante no item “CONSEQUÊNCIAS DA RESCISÃO” – Cláusula 17 (fls. 95) em favor dos Requerentes é medida que se impõe, vez que as cláusulas dezessete, alínea “b”, dos contratos nº. 06/2012 e 22/2012 (fls. 30 e 95) descrevem que ocorrendo a rescisão contratual será fixada a “multa penal de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor da venda do imóvel, atualizado pelo índice IGPM/FGV e acrescido de juros de 0,5 (meio por cento) ao mês, entre a data da assinatura desde instrumento e a data da rescisão.

Desta forma, tendo em vista que o valor de venda do imóvel foi fixado em R$ 46.823,04 (quarenta e seis mil oitocentos e vinte e três reais e quatro centavos), têm-se que a parte autora faz jus ao recebimento de R$ 4.682,30 (quatro mil seiscentos e oitenta e dois reais e trinta centavos) à título de multa penal, quantia esta que deverá ser devidamente atualizada pelo índice IGPM/FGV e acrescida de juros de 0,5% a.m., entre a data da assinatura do contrato (29/07/2012) e a data da rescisão (publicação da sentença).”

Escorreita a sentença nesse ponto, porquanto a resolução foi motivada por culpa da parte vendedora, impõe-se inverter a clausula em favor dos compradores, conforme o entendimento jurisprudencial pátrio.

Do pagamento dos tributos

No que tange ao pagamento dos tributos (IPTU), segundo os termos do contrato, o comprador receberá a posse precária do imóvel após a conclusão das obras de infraestrutura de energia e saneamento básico de obrigação da vendedora, de acordo com prazos previstos no contrato.

Por sua vez, a Clausula 8 (ID
68017522 - pág. 5) estabelece que os tributos serão de responsabilidade do comprado a partir da assinatura do contrato, porquanto, c
om a rescisão do contrato e retorno do bem para as mãos do vendedor, não cabe o valor ser dispendido pelo comprador, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora.

No mesmo sentido, não há falar em pagamento de taxa de fruição equivalente a 1% se a resolução foi motivada por culpa da parte vendedora.

Da incidência dos juros

No que tange ao termo inicial dos juros moratórios, escorreita a sentença ao consignar que estes são contados a partir da citação por se tratar de relação contratual, mormente considerada as determinações contidas no parágrafo primeiro, da cláusula quinta do TAC n. 016/2013.

Com efeito,
a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Do dano moral

Quanto ao dano moral, tem-se que o mero descumprimento contratual, no caso em que houve descumprimento por parte da requerida dos termos firmado no contrato, embora enseja a reparação por danos materiais não acarreta, por si só, dano morais (Precedentes do STJ:
AgInt no REsp 1869553 / SP).

Conforme consignado na sentença recorrida:

“(...) No que concerne ao pedido de Danos Morais, verifica-se que os mesmos não restaram caracterizados, haja vista que os Autores não comprovaram a ocorrência de qualquer abalo em algum dos atributos inerentes à sua personalidade, em decorrência da situação vivenciada, ou seja, deixaram de comprovar a constituição de seu direito, ônus que lhes incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC/2015.

52. No caso, vê-se que a conjuntura se resume tão somente em transtorno inerente à vida em sociedade, caracterizado como os dissabores da vida moderna, ou seja, mero aborrecimento, insuscetível de gerar Dano Moral passível de indenização, ressalvadas condições excepcionais. Ademais, insta registrar que os Danos Morais possuem cunho compensatório, não podendo ser aplicado com finalidade punitiva.”

A sentença não merece reparos, nesse ponto.

Da litigância de má-fé

A violação de qualquer dever processual inadequado das partes não admite configuração por mera presunção, devendo, pois, ser amplamente comprovada por aquele que a alega, circunstância não observada nos autos.

Acerca do tema:

“
AÇÃO INDENIZATÓRIA – Cumprimento de sentença – Impugnação julgada procedente – Insurgência contra o deferimento da desconsideração da personalidade jurídica – Encerramento irregular da pessoa jurídica e insolvência caracterizada – Decisão mantida. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ -
A litigância de má-fé não se presume; exige prova robusta capaz de evidenciar a conduta processual irregular praticada pela parte - Descabida a pretensão concernente à condenação em litigância de má-fé quando não restar comprovado nos autos nenhum indício de que tenham agido de má-fé ou violado qualquer dever processual
.
(...)” (TJ-SP 20495994420188260000 SP 2049599-44.2018.8.26.0000, Relator: HERTHA HELENA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 28/06/2018, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2018) (grifei)

Assim, não há falar na condenação da parte requerida por litigância de má-fé.

Dos ônus de sucumbência

Quanto aos ônus de sucumbência, é o caso de aplicar a disposição do art. 86,
caput
, do CPC, para que sejam distribuídos entre os litigantes, conforme determinado na sentença.

Do prequestionamento

Por fim, quanto ao prequestionamento, consigno que a matéria encontra-se devidamente referida ao longo do
decisum
, dispensada, portanto, a reprodução de cada dispositivo legal.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso de apelação
interposto por
Administrabem Participações Ltda. tão somente para afastar a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, mantém-se inalterada a sentença recorrida quanto aos demais termos.

Nega-se provimento ao Recurso Adesivo
interposto por Rangel Emerenciano Castro e Reijane de Fátima Alves Barbosa.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11 do CPC, ante o provimento parcial do apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2020