Tribunal: TJMT
Processo: 1010267-98.2018.8.11.0002
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010267-98.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA GASPAR NOBREGA - CPF: 864.659.881-00 (APELADO), JOAO MANOEL ANTONIO LONDON DA SILVA - CPF: 046.331.611-80 (ADVOGADO), FABIO ADRIANO TAETTI KONZEN - CPF: 879.411.041-72 (APELADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), DARLA MARTINS VARGAS - CPF: 448.781.330-15 (ADVOGADO), KAMILA MARQUES INACIO - CPF: 055.877.799-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1010267-98.2018.8.11.0002

APELANTE: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADO: JULIANA GASPAR NOBREGA, FABIO ADRIANO TAETTI KONZEN

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – FATO DO PRÍNCIPE - NÃO HÁ QUE SE FALAR EM EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – INCABIMENTO – ADEQUAÇÃO DO CONTRATO A FIM DE CONFERIR EQUIDADE AS PARTES – POSSIBILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Não há de se falar em afastamento da multa contratual, uma vez que a questão que impediu a entrega tempestiva do imóvel (embargo por parte do Ministério Público Estadual) não constitui fato hábil a afastar a mora da construtora, pois, constitui risco inerente à atividade econômica por ela desenvolvida e não afasta a indenização devida em caso de danos causados ao consumidor.

2. Não é cabível, indistintamente, a inversão da cláusula penal, quando há previsão contratual expressa a respeito dos consectários da mora aplicáveis no caso de inadimplemento por parte da construtora/vendedora.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1010267-98.2018.8.11.0002

APELANTE: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADO: JULIANA GASPAR NOBREGA, FABIO ADRIANO TAETTI KONZEN

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Dano Moral n. 1010267-98.2018.8.11.0002, ajuizada por
Juliana Gaspar Nóbrega
e
Fábio Adriano Taetti Konzen.

O magistrado singular, na forma do art. 487, I do CPC, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliária e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Jurídicas, firmado entre as partes;
b)
condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 27.426,86 (vinte e sete mil, quatrocentos e vinte e seis reais e oitenta e seis centavos), a título de devolução das quantias pagas, cujo valor deverá corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
c)
fixar multa moratória em favor da parte autora no percentual de 2% e juros moratórios de 1% ao mês desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue a autora, sobre o valor efetivamente pago de R$ 27.426,86 (vinte e sete mil, quatrocentos e vinte e seis reais e oitenta e seis centavos), acrescido de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado. Por consequência, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme artigo 85, §2º, do CPC (ID 44536152).

Irresignada, a ré/apelante aduz que a inversão da cláusula penal não é adequada, pois há previsão contratual na Cláusula Décima Primeira, em seu §1º, para o caso de atraso na entrega da obra, estabelecido na ordem de 1% sobre o valor pago por mês atrasado.

Argumenta que não há que se aplicar o Tema Repetitivo 971, uma vez que a tese nele externada é excepcionalidade no sistema jurídico, que visa reestabelecer o equilíbrio contratual nos casos de contratos de adesão que preveem cláusula penal exclusivamente em favor do proponente, o que não seria o caso dos autos.

Alega que, há expressa previsão de exceções contratuais acerca da aplicação das cláusulas penais no §2º da Cláusula Décima Primeira, o qual se mostra absolutamente clara e tampouco exagerada ou abusiva, pois leva em consideração a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso (art. 51, §1º, III, CDC), de maneira que deve ser afastada a aplicação da multa contratual, mormente porque o atraso na entrega da obra decorreu de embargo por parte do Ministério Público Estadual.

Argui que, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Além disso, como a cláusula penal moratória visa indenizar, não há de se falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente em atualização monetária e juros de mora a contar da citação (data da constituição em mora).

Sustenta que, não houve atuação de advogado da parte Requerente na esfera extrajudicial que dê azo à cobrança de honorários advocatícios sobre o valor total efetivamente pago (ID 44536156).

Intimados, os autores/apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 44536164).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1010267-98.2018.8.11.0002

VOTO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos, que as partes firmaram um contrato de compra e venda, referente a um terreno localizado na Rua 30, quadra 06, lote 30 com área de 254,24m2, Residencial Parque das Águas, devidamente registrado junto ao 1º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT.

Todavia, em razão da demora na entrega do imóvel pela ré/apelante, os autores/apelados pleitearam a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos, bem como a incidência da multa contratual e indenização por danos morais.

O magistrado singular, na forma do art. 487, I do CPC, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliária e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Jurídicas, firmado entre as partes;
b)
condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 27.426,86 (vinte e sete mil, quatrocentos e vinte e seis reais e oitenta e seis centavos), a título de devolução das quantias pagas, cujo valor deverá corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
c)
fixar multa moratória em favor da parte autora no percentual de 2% e juros moratórios de 1% ao mês desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue a autora, sobre o valor efetivamente pago de R$ 27.426,86 (vinte e sete mil, quatrocentos e vinte e seis reais e oitenta e seis centavos), acrescido de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado. Por consequência, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme artigo 85, §2º, do CPC (ID 44536152), sentença contra a qual a ré/apelante se insurge.

Pois bem.

O cerne da controvérsia gira em torno do acerto ou não dos critérios utilizados pela sentenciante na fixação da penalidade imposta à ré/apelante, ante à rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Pelo o que dos autos consta, foi a ré/apelante quem deu causa à rescisão do contrato, de maneira que resta evidente o cabimento da aplicação da cláusula penal em seu desfavor.

Destaca-se que, não há de se falar em afastamento da multa contratual, uma vez que a questão que impediu a entrega tempestiva do imóvel (embargo por parte do Ministério Público Estadual) não constitui fato hábil a afastar a mora da construtora, pois, constitui risco inerente à atividade econômica por ela desenvolvida e não afasta a indenização devida em caso de danos causados ao consumidor.

Assim, independente do motivo, certo é que a obra foi embargada e o prazo inicial para entrega em muito extrapolou aquele indicado no contrato, de modo que a ré é responsável pelo pagamento da multa contratual.

Apenas para registro, segue precedente deste Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ADQUIRIDA NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CDC - MULTA CONTRATUAL - TERMO FINAL - DATA DA AVERBAÇÃO DA CARTA HABITE-SE NO CARTÓRIO COMPETENTE - DANOS MORAIS - DEVIDOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - TAXA DE COMISSÃO DE CORRRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL - ARTIGO 206, §3º, IV DO CC - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AFASTADA - FATO DO PRÍNCIPE - NÃO HÁ QUE SE FALAR EM EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...].
A revogação do alvará de construção, ensejando a paralisação da obra, não pode ser considerada força maior ou fato do príncipe, capaz de afastar o nexo de causalidade entre o inadimplemento da obrigação e o dano, a fim de eximir a incorporadora da responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades adquiridas pelos consumidores, quando a incorporadora permaneceu inerte, retardando a providência judicial para retomada da obra
.
(Ap 168597/2015, DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 01/06/2016, Publicado no DJE 07/06/2016).

Superada essa questão, tem-se que, no caso, o contrato, na alínea “c”, da Cláusula Sétima, estipulou multa de 2% calculada sobre o valor da prestação em atraso, já acrescidos dos encargos previstos nas alíneas “a” e “b”, incidente sobre o valor do atraso atualizado monetariamente, acrescido de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor do débito, conforme alínea “d”,
na hipótese de mora pelos compradores
(ID 44536100 – Pág. 11); enquanto que, no parágrafo primeiro, de sua Cláusula Décima Primeira, estipulou multa de 1% sobre o valor pago, por mês atrasado,
para o caso de mora da vendedora
(ID 44536100 – Pág. 19).

Nesse contexto, havendo previsão contratual de incidência de cláusula penal para o caso de inadimplemento por parte da construtora/vendedora, entendo ser incabível, indistintamente, a inversão da cláusula em questão.

Digo, a fim de parear as obrigações impostas à cada uma das partes em caso de inadimplemento, na hipótese, deve incidir a multa moratória equivalente a 1% sobre o valor pago, com juros de 1% ao mês e correção monetária desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue a autora, acrescido de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado.

Ora, evidente que cabe o referido acréscimo dos honorários advocatícios em favor dos apelados, a fim de promover a equidade entre as partes contratantes, uma vez que tal estipulação foi firmada em favor da apelante caso fossem os apelados os inadimplentes.

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, a fim de reformar parcialmente a sentença, apenas para fixar multa moratória em favor da parte autora no percentual de 1% sobre o valor pago, acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue aos autores, acrescido de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2020