Tribunal: TJMT
Processo: 1002689-18.2017.8.11.0003
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002689-18.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Arras ou Sinal, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), CRISTIANO MARTINS DOS SANTOS - CPF: 011.712.571-71 (APELADO), ROBERTO GONCALVES FERREIRA - CPF: 531.628.621-91 (ADVOGADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL– CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTÂNCIAL – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA ANULADA - RECURSO PROVIDO.

“
(...) Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução. (...) (
REsp 1236960/RN, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 05/12/2019)

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto pela
N C Imóveis Ltda.
,

em face da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada em desfavor de
Cristiano Martins dos Santos
, em que o juízo
a quo
julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, tendo em vista a ausência de interesse processual e, condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Para tal desiderato, a apelante suscita o reconhecimento da revelia do apelado, que apresentou intempestivamente a contestação.

Argumenta, ainda, que não há que se falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso em tela, já que a dívida supera os R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e, diante da dívida voluntária e contumaz, devendo prevalecer o princípio da boa-fé.

Por fim, requer a anulação da sentença, com o retorno dos autos ao primeiro grau, possibilitando a realização de audiência e instrução probatória, sob pena de cerceamento de defesa.

As contrarrazões foram apresentadas, pugnando pelo desprovimento do recurso (Id nº 64739957).

É o Relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, suscita o apelante que seja decretara à revelia do apelado, diante da apresentação intempestiva da contestação.

Razão não lhe assiste, posto que os autos encontravam-se suspensos a pedido da própria parte autora em audiência de justificação (Id nº 64739483) e, portanto, não há que se falar em revelia. Assim, passo a análise.

A autora ajuizou a presente ação, objetivando ver declarada a rescisão contratual do contrato de compromisso de compra e venda e, consequentemente de ver reintegrado a posse do imóvel.

Para tanto, a autora/apelante sustenta que inicialmente, em 12/06/2007, realizou o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda nº 19821, referente ao imóvel localizado no Residencial Vila Mineira, n 07, quadra 23, da cidade de Rondonópolis, área de 275 m2, registrado na matrícula 77.346, com a promissária compradora Josicley José Dos Santos, com o valor da transação de R$ 19.140,00 (dezenove mil e cento e quarenta reais), que seriam pagos em 96 (noventa e seis) parcelas mensais de R$ 190,00 (cento e noventa reais), sempre atualizadas (Id nº 64739468).

Posteriormente, em 05/02/2009, a promissária compradora Josicley realizou a Transferência de Direitos de Contrato e Compromisso de Compra e Venda nº 00329-0, para Cristiano Martins dos Santos, que assumiu a responsabilidade de continuar o pagamento das prestações, nos termos já avençados, com as seguintes condições de pagamento:

“Condições de Pagamento:

Em 96 (noventa e seis) parcelas de R$ 190,00 (cento e noventa reais), das quais 19 (dezenove) já foram pagas, restando 77 (setenta e sete) parcelas de R$ 224,00 (duzentos e vinte e quatro reais), a serem pagas, perfazendo um total de R$ 17.248,00 (dezessete mil e duzentos e quarenta e oito reais).

Permanecendo inalteradas as demais cláusulas e condições do contrato de compra e venda original” (Id nº 64739468)

Nesse contexto, importante registrar que a cessão de direitos fora devidamente assinada, com o reconhecimento de firma pelo Cartório e, ainda, com a anuência do promitente vendedor, ora apelante (Id nº 64739468).

Todavia, aduz o apelante que o apelado, Cristiano Martins dos Santos, que assumiu o ônus, por meio da cessão de direitos, de arcar com as prestações da compra e venda do imóvel, deixou de adimpli-las na parcela 88, do total de 96, ou seja, perfazendo, ainda, um débito atualizado de R$ 5.269,00 (cinco mil e duzentos e sessenta e nove reais), além de valores de fruição do bem e impostos sobre o imóvel, motivo pelo qual, propõe a ação de rescisão contratual com a restituição do bem.

Como é sabido, a rescisão contratual em um compromisso de compra e venda de imóvel é algo totalmente possível, tanto por parte do promitente comprador, quanto pelo vendedor. Tanto é, que existem cláusulas contratuais que preveem as situações de distrato (Id nº
64739468).

Aliás, nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Repetitivo – Tema 577, sobre o direito de desfazimento do contrato de compra e venda. Vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.” (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

E, ainda, é o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

In casu
, o promitente comprador, ora apelado, tornou-se inadimplente a partir da parcela 88 do total de 96 e, apesar de notificado extrajudicialmente deixou de efetuar o pagamento ou justificar o motivo de seu debito.

Ao contrário, em sede de contestação o apelado buscou discutir as cláusulas contratuais de juros moratórios e multa por atraso, além de pugnar pela aplicação da teoria da adimplência substancial.

O Magistrado Singular, por sua vez, acolheu a teoria suscitada pelo comprador, que tem como objetivo impedir a resolução da relação contratual, em razão da inadimplência de ínfima parcela da obrigação e, por conseguinte, julgou extinto o feito sem resolução de mérito.

Entretanto, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para o acolhimento de tal teoria é necessário analisar muito além do número de parcelas inadimplentes, mas também o esforço em quitar o débito, o valor agregado ao terreno, apuração de outros débitos como impostos incidentes no imóvel, entre outros requisitos, conforme explica o seguinte julgado,
in verbis:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ.

3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.

4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).

5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo.

6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução.

7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do empreendimento Atlantic Beach Flat Hotel, que seria construído no local.

8. Nada obstante o percentual inadimplido do contrato não ser desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado; segundo, os esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida.

9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boa-fé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato.

10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018).

11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação reivindicatória.

12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

13. Recurso especial a que se nega provimento.” REsp 1236960/RN, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 05/12/2019) (destaquei)

Desta forma, diante de suposta existência de débitos tributários, fruição do bem e o desinteresse na quitação pelo devedor,
mostra-se imperiosa a anulação da sentença, para o fim de conceder o direito à instrução probatória e apuração dos valores para efetivação da rescisão contratual.

Aliás, vejamos as jurisprudências,
in verbis
:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INOCORRÊNCIA – REQUERIDOS QUE REALIZARAM PAGAMENTO DE 60% DO PACTO - IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA TEORIA - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO - FATO IMPUTÁVEL AOS REQUERIDOS COMPRADORES - DEVOLUÇÃO DAS ÁREAS INADIMPLIDAS NA TOTALIDADE E PAGAMENTO A TITULO DE ARREDAMENTO PELO UDO DAS MESMAS – DEVOLUÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS PELOS AUTORES APELADOS - VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.

Se comprovado que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa exclusiva dos promitentes compradores diante do inadimplemento contratual, de rigor a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo, inclusive com a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel, bem assim a devolução dos valores recebidos pelos vendedores compradores.

A indenização pelo período de fruição do imóvel é devida, máxime se, além de não pagar o valor da aquisição, até os dias atuais os requeridos permanecem na posse das áreas em litígio.

A reintegração de posse é mera consequência lógica da rescisão do pacto. Em decorrência da resolução do Compromisso de Compra e Venda, faz possível a reintegração na posse do bem pela parte promitente-vendedora, bem como é devida indenização pelo uso do imóvel em razão do descumprimento do contrato por culpa do promitente-comprador, a fim de evitar o enriquecimento ilícito.” (N.U 1000140-63.2016.8.11.0005, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/08/2020, Publicado no DJE 31/08/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA
– RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016). Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito. Por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o eg. STJ firmou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária; tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante sobre o qual deve ser retido o percentual de 10% antes da restituição ao promitente/ comprador pela rescisão do contrato.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador , que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (N.U 0003226-82.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 28/02/2020) (destaquei)

Isso posto,
dou provimento
ao recurso de apelação, para o fim de anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao primeiro grau, para o seu normal prosseguimento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2020