Tribunal: TJMT
Processo: 1005014-67.2020.8.11.0000
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-19
Data de publicação: 2020-08-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005014-67.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Bem de Família, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[STEPHANEA LUCCIA GIANNETTA - CPF: 034.209.851-93 (ADVOGADO), PAULO GIANNETTA - CPF: 090.852.648-20 (AGRAVANTE), VALDIR ARIONES PIMPINATI JUNIOR - CPF: 206.425.998-82 (AGRAVADO), VALDIR ARIONES PIMPINATI JUNIOR - CPF: 206.425.998-82 (ADVOGADO), RITA DE CÁSSIA PINHEIRO BENEVIDES GIANNETTA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEL RURAL – ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA – IMÓVEL NÃO HABITADO EM CARÁTER RESIDENCIAL – ALEGAÇÃO DE QUE SE TRATA DE PEQUENA PROPRIEDADE RURAL IMPENHORÁVEL – PORÇÃO DE TERRAS NÃO TRABALHADA PELA UNIDADE FAMILIAR – INEXISTÊNCIA DE IMPENHORABILIDADE – IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO – DEFESA RETÓRICA DE DESACERTO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA – ALEGAÇÃO DE QUE O VALOR APONTADO PELA MEIRINHA É INFERIOR AO APURADO POR CORRETOR DE IMÓVEIS CONTRATADO PELO DEVEDOR – IMPOSSIBILIDADE DE ATRIBUIÇÃO DE MAIOR RELEVÂNCIA AO LAUDO UNILATERAL EM DETRIMENTO DE LAUDO OFICIAL – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Não se considera bem de família protegido pela regra de impenhorabilidade o imóvel rural não habitado pela unidade familiar em caráter domiciliar, especialmente se não é nem mesmo plausível que o aluguel do imóvel residencial é custeado pelos proventos do arrendamento do imóvel rural ao próprio filho. 2. Não se considera pequena propriedade rural protegida pela regra de impenhorabilidade a área não trabalhada pela unidade familiar em caráter de agricultura de subsistência, nem habitada em caráter domiciliar. 3. Não justifica a desconsideração de avaliação imobiliária feita por oficial de justiça a simples apresentação de laudo unilateral de avaliação divergente feita por pessoa contratada pelo devedor.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 1005014-67.2020.8.11.0000 – CLASSE 202 – CNJ – CAMPO VERDE

R E L A T Ó R I O

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PAULO GIANNETTA contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, que nos autos da ação de “
Execução de Título Extrajudicial
”

(Proc. nº 397-30.2017.811.0051 – Código 118317), ajuizada contra o agravante por VALDIR ARIONES PIMPINATI JUNIOR, indeferiu o pedido de cancelamento da penhora do imóvel rural com área total de 284,3484 hectares, matriculado sob o nº 2.122 junto ao SRI da Comarca de Campo Verde/MT, por entender “
não ser o caso de impenhorabilidade
”, reportando-se à decisão já proferida nos autos dos Embargos de Terceiro manejados por Rita de Cássia Pinheiro Benevides Giannetta, esposa do executado/agravante (Proc. nº 1001247-33.2018.811.0051), onde determinou-se apenas “
o desafetamento de metade do bem ou, conforme o que se decidir em relação ao art. 843 do NCPC, a entrega de metade do produto da alienação à ali embargante
”, posto que se trata, indiscutivelmente, de “
área única, descrita em uma matrícula apenas
”, indivisível; a decisão agravada acolheu parcialmente, por outro lado, a impugnação à avaliação do imóvel, para admitir que a avaliação correta do bem perfaz R$ 5.373.922,80, devendo, obviamente, ser observada “
a reserva de metade do produto da alienação à embargante
(esposa do executado/agravante)
, a fim de garantia seu direito à propriedade
” (cf. doc. Num. 35421977 - Pág. 1/6).

O executado/agravante sustenta a impossibilidade de “
reserva de metade do produto da alienação
” a sua esposa, terceira embargante, dizendo que “
não foi observado que o imóvel rural
” é impenhorável por ser o “
único bem de família
”. Aduz, ainda neste ponto, que “
o ônus da prova para descaracterizar o bem de família, compete ao credor, que não se desincumbiu no processo de piso
”.

Discorre longamente, por outro lado, que, para além da impenhorabilidade por se tratar de bem de família, há outro impeditivo à expropriação do bem, qual seja, a caracterização de “
pequena propriedade rural, explorada pela entidade familiar
”, resguardada pelo art. 5º, XXVI, da Constituição Federal, dizendo que até mesmo a Sra. Oficiala de Justiça subscritora do auto de penhora constatou que, nas palavras do executado/agravante, sua renda “
era proveniente do contrato de arrendamento de alguns semoventes e da criação de galinha caipira, que na época, gerava uma renda de aproximadamente R$ 2.500,00 mensais, podendo variar conforme demanda de mercado
”, sendo, pois, equivocada a assertiva do magistrado de que “
o executado não sobrevive diretamente dos frutos da terra
”.

Prossegue dizendo que, de qualquer forma, considerada a quota-parte da terceira embargante, sua esposa, sobre o bem, a metade do imóvel que lhe tocaria enquadrar-se-ia, inexoravelmente, “
no conceito de pequena propriedade rural
”, já que “
o imóvel mede 284,3484 hectares, sendo 56.86968 hectares de reserva legal, em consonância com as normas do IBAMA, portanto intocáveis
”, de modo que, “
em verdade a área apta a exploração agropecuária é inferior a 4 módulos fiscais, e se realizada a divisão da terra nua e benfeitorias entre o executado e sua esposa, com o efetivo desmembramento resta um pouco mais de 2 módulos fiscais para cada um, tornando a quota-parte do agravante impenhorável
”.

Em outra frente argumentativa, sustenta que sua esposa “
não pode ser obrigada a desfazer-se de seu patrimônio, por mera afirmação de indivisibilidade, ainda mais por um valor que discorda
”, especialmente se “
a quota-parte do agravante é suficiente para saldar o suposto título executivo
”, e afirma que “
não há como considerar a propriedade rural como bem indivisível por mera comodidade ao exequente, sendo necessária a reforma da decisão para determinar o desmembramento de parte do imóvel no Cartório de Imóveis, por meio de georreferenciamento, e caso seja necessário, uma ação divisória
”.

Quanto à avaliação do bem, sustenta que “
foi realizada avaliação do imóvel por oficial de justiça, o qual teria arbitrado preço correspondente a R$ 5.351.930,00, ao passo que a perícia produzida pelo agravante no ano de 2018, teria encontrado o valor de R$ 6.991.664,80
”, sendo esta divergência explicada pelo fato de que o oficial de justiça avaliador “
considerou o valor do hectare em R$ 17 mil, ao passo que a avaliação particular atribuiu o valor de R$ 22 mil
”.

Assevera que, “
para formação do preço, não devem ser consideradas as ofertas de venda do imóvel rural em sites
”, já que “
a publicação não partiu dos proprietários, e mesmo que houvesse interesse de venda, os valores contidos nos anúncios não são os mesmos indicados pelo agravante, que sequer tinha conhecimento da publicação, e datam de um ano e meio atrás e já foram desativados
”, e, mesmo que este tipo de cálculo fosse legítimo e autorizado, “
o valor do hectare na época é superior ao atribuído pela oficial de justiça
”.

Enfatiza que “
o magistrado, sem qualquer conhecimento mercadológico e sem conhecer a região, mencionou em sua decisão que no ano de 2014, o valor do hectare era de R$ 15 mil e, em 2018, o valor era de R$ 17 mil
”, sendo que, atualmente, “
já se tem propostas de R$ 30 mil por hectare na região para terra de pastagens
”, sendo, pois, “
inadmissível aceitar o valor atribuído ao bem
”.

Pede, pois, reforma da decisão agravada “
para reconhecer a impenhorabilidade do bem de família
”, ou, então, por se tratar de “
pequena propriedade rural
”; alternativamente, pede reconhecimento, pela Corte de Justiça, da “
possibilidade de cômoda divisão do bem, haja vista a meação da esposa, com a imediata baixa da penhora que recai sobre 50% do imóvel pertencente a embargante
”, ou, ainda, para que “
seja realizada uma justa avaliação do imóvel rural, atribuindo o valor do hectare em no mínimo R$ 25 mil, acrescido das benfeitorias e atualizações pertinentes
”.

Requer, de imediato, a concessão de efeito suspensivo ao recurso “
no sentido de suspender a execução e os atos expropriatórios até o julgamento de mérito do presente agravo
”, e “
até que sejam resolvidas em definitivo toda a questão da impenhorabilidade e a causa prejudicial
” suscitada na ação declaratória por ele ajuizada, envolvendo nulidade do título executivo.

A decisão a que se refere o documento Num. 38478479 - Pág. 1/5 admitiu o agravo por instrumento, mas indeferiu o pedido de antecipação da pretensão recursal.

Nas contrarrazões, o agravado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do recurso (cf. doc. Num. 43708971 - Pág. 1/26).

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Cuiabá, 07 de agosto de 2020.

Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A decisão agravada indeferiu
o pedido de cancelamento da penhora do imóvel, formulado com base na tese de impenhorabilidade, sob os seguintes fundamentos:

“Idênticos argumentos ao do Executado foram apresentados por sua esposa nos autos de Embargos de Terceiro 1001247-33.2018.811.0051, julgados nesta oportunidade. Também lá se alegou a impenhorabilidade, tanto a que decorreria da qualidade do imóvel, tido pelo Executado como pequena propriedade rural, como a que viria da Lei 8.009/90, ainda que por extensão, a alcançar também os frutos civis obtidos com o arrendamento do bem.

Como não poderia deixar de ser, reproduzem-se nestes autos as mesmas razões que, nos conexos, justificaram a rejeição da tese de impenhorabilidade:

“No ponto, não se acolhe o argumento segundo o qual o imóvel, por suas características, haveria de ser qualificado como “pequena propriedade rural”, tal como previsto no art. 5º, XXVI, da Constituição Federal, para assim merecer da proteção vinda da impenhorabilidade respectiva.

Do que se tira do aludido dispositivo constitucional, tem-se como pequena propriedade rural, merecedora de causa explícita de impenhorabilidade, aquele imóvel que, por suas características, notadamente sua dimensão, seja trabalhado pela família. (...)

A literalidade da norma constitucional, expressa ao reservar a proteção à “pequena” propriedade rural, e que ainda seja “trabalhada pela família”, facilitou o entendimento doutrinário. (...)

Dada a remissão direta feita pelo texto constitucional, entregou-se à lei ordinária o encargo de definir o conceito do que haveria de ser a pequena propriedade rural. Na forma da Lei 8.629/93, assim se qualifica o imóvel rústico de até quatro módulos fiscais.

Entretanto, é incontroverso que o bem penhorado nos autos apensos não se limita àquela dimensão definida pela lei
.

Diferentemente, ultrapassa em aproximadamente quarenta hectares o teto legal
.

Aliás, o critério utilizado pelo legislador, de definição de área do imóvel para a incidência da proteção, coerente àquela previsão do art. 5º, XXVI, da Constituição Federal, refere-se ao todo, e não à parte efetivamente explorada pelo rurícola.

Ao contrário do afirmado pela Embargante, em nenhuma está que, para a conceituação do instituto da pequena propriedade rural, considera-se apenas a área sobre a qual incida alguma forma de aproveitamento econômico.

Consequentemente, o que se tem é que o imóvel, por sua notória dimensão, não pode ser considerado como “pequena propriedade rural”, de maneira que não se inclui entre os protegidos pela limitação constitucional à impenhorabilidade.

E não é só.

Quis a Constituição Federal que apenas a propriedade rural que fosse trabalhada pela família é que gozasse da aludida regra de impenhorabilidade.

De novo, faltam à Embargante os requisitos necessários à proteção.
Do que se infere dos autos, nem o Devedor principal, nem a própria Embargante residem no imóvel rural em questão. Não o exploram diretamente, porque têm residência nesta área urbana e porque, restou incontroverso, a Embargante atua na área da educação. A exploração, pelo que se nota, vem da renda, e não da exploração direta
.

O que se tem, então, é que, a ser considerada a finalidade da norma constitucional, não se inclui a Embargante entre os protegidos. Para além da salvaguarda do direito à habitação familiar daqueles que têm no imóvel sua moradia, protegesse a pequena propriedade rural também para o fortalecimento da agricultura familiar, responsável, como se sabe, por parte importante da produção de alimentos.

A Embargante não tem, com sua família, residência no imóvel rural, de maneira que a expropriação que se pleiteou nos autos apensos não haveria de afetar tão elevado direito. Nem tem, nesse mesmo imóvel, a atividade rural que responda por seu sustento, já que, como se viu, tem profissão de natureza urbana, de forma que não se atende ao fim social a que se presta também a impenhorabilidade.

Assim, por não se qualificar o imóvel rural como pequena propriedade rural, e por não ter nele sua residência nem sua ferramenta para o exercício de atividade rural, é de ser negada a proteção prevista pelo art. 5º, XXVI, da Constituição Federal
.

Indaga-se, ainda, acerca da possibilidade de invocação da regra de impenhorabilidade prevista no art. 4º, § 2º, da Lei 8.009/90 (...).

Valendo-se, uma vez mais, das circunstâncias colhidas durante a fase instrutória destes embargos, não se nota a subsunção do caso à mencionada regra de impenhorabilidade descrita na Lei 8.009/90.

Como se nota da referida norma, admite-se a restrição “à sede de moradia, com os respectivos bens imóveis”.

Entretanto, como se disse, a família da Embargante não tem residência no prédio rústico; diferentemente, tem residência na área urbana do Município. Assim, se a habitação no imóvel rural é requisito legalmente estabelecido para a invocação da regra de impenhorabilidade, dúvida não há de que a restrição não favorece a Embargante, que, como dito, tem domicílio na zona urbana de Campo Verde.

No ponto, afasta-se a alegação da Embargante, no sentido de que a renda do imóvel rural serviria para o custeio do imóvel urbano em que habita a família, de maneira que, extensivamente, aproveitar-se-ia da hipótese do art. 1º da Lei 8.009/90, e não propriamente da regra específica feita às pequenas propriedades rurais.

É verdade que, em relação aos imóveis urbanos, eventual renda que deles se tire para o custeio de outra unidade, essa sim reservada à habitação familiar, serve à configuração da regra geral de impenhorabilidade de bem de família
. Por todos, serve o acórdão proferido no REsp 855.543/DF.

Entretanto, como bem dito pelo Embargado,
não se mostra razoável que se estenda tal flexibilização aos imóveis rurais, notadamente aqueles que, por sua dimensão, não se configurem como pequena propriedade rural
.

Isso porque, nos casos dos imóveis urbanos, em sendo identificada a locação, comercial ou residencial, do único prédio da família, e, ainda, sendo comprovada a celebração de contrato de aluguel justamente para a acomodação da unidade familiar, presume-se a mesma indispensabilidade do bem ao direito de habitação. Nesse caso, o aluguel, presumivelmente revertido ao custeio da moradia familiar, goza de igual importância ao direito de habitação.

A toda a evidência, a presunção jurisprudencial que, corretamente, equiparou o uso direto e o indireto do único imóvel urbano familiar, não serve aos imóveis rurais. É que, como se sabe, os imóveis rurais, por suas inerentes características, possuem preço consideravelmente superior aos urbanos, de maneira que a renda daqueles em muito supera o aluguel destes.

Já se afirmou na decisão inicial, aliás, a evidente desproporção entre o preço do bem (dito pelo Devedor, na execução apensa, de mais de seis milhões de reais) e o baixíssimo valor da renda auferida, estipulada em apenas um saco de soja por hectare, em nítido descompasso àquilo que comumente se estipula nesta rica região de Campo Verde. Na oportunidade, e na hipótese menos agressiva, presumiu-se a divergência como decorrência de mera liberalidade feita pelo Devedor e pela Embargante ao Arrendatário, filho de ambos.

Nada há contra a liberalidade, se é que ela já existiu. O imóvel rural, sendo bem disponível, pode ser doado, cedido, arrendado ou de qualquer forma utilizado nos termos que pretenderem os proprietários. Entretanto, o que se discorda é que tal liberalidade sirva como forma de prejudicar direitos de terceiros. Em outras palavras, a renúncia evidentemente feita pela Embargante e o Devedor principal a uma renda compatível ao preço do imóvel não pode ser oposta aos credores, especialmente a considerar as razões destes embargos, em muito escoradas numa alegada equiparação entre o valor da renda e o do aluguel.

Atos de liberalidade, como se sabe, não vêm em prejuízo dos credores, tal como se prevê no art. 158 do Novo Código Civil, a qualificar, como fraude contra credores, atos de disposição gratuita de bens pelo devedor insolvente: (...)

A ser acolhida a tese da Embargante, todo e qualquer imóvel rural, por mais valoroso que fosse, poderia se beneficiar de uma indevida restrição contra a penhora. Bastaria que fosse entregue em arrendamento, para que, então, a renda gozasse da impenhorabilidade comum aos bens de família. (...)

Assim é que, em resumo, tem-se que, à míngua dos requisitos correspondentes, não serve o imóvel à proteção do bem de família, nem à proteção que se confere à pequena propriedade rural. Por outro lado, o direito de propriedade que se reconhece da Embargante, reforçado por sua remuneração profissional, bastam para a salvaguarda de seu direito à habitação, sem que assim se imponha considerável ônus aos credores”

Reiteram-se as mesmas justificativas nestes autos para indeferir o pedido de levantamento da penhora em razão de alguma causa de impenhorabilidade
” (
grifei
e
destaquei
).

Conforme relatado, os argumentos recursais, quanto à impenhorabilidade, se resumem às teses de que se trata de bem de família e pequena propriedade rural, mas, como se vê muito claramente dos trechos
grifados
e
destacados
da r. decisão supratranscrita, estes argumentos já foram devidamente refutados, e de forma corretamente fundamentada.

Com efeito, o bem penhorado não se enquadra no conceito de pequena propriedade rural protegido pela impenhorabilidade descrita no art. 5º, XXVI, da CF, já que este condiciona a regra protetiva à hipótese de que a área seja “
trabalhada pela família
”, o que não é o caso.

Como bem destacado pela r. decisão agravada e nem mesmo refutado pelas razões recursais, para além das dimensões incompatíveis com o conceito de pequena propriedade rural, nem o agravante e nem sua esposa residem no local, e não o exploram para atividade rural, senão para geração de renda por arrendamento, o que já é suficiente para afastar a tese de impenhorabilidade sob este fundamento.

Quanto à assertiva de que se trata de “
bem de família
”, é evidente a invocação da regra de proteção dos arts. 1º e 4º, §2º, da Lei nº 8.009/90, que dispõem o seguinte:

“Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. (...)

Art. 4º (...).

2º Quando a residência familiar constituir-se em imóvel rural, a impenhorabilidade restringir-se-á à sede de moradia, com os respectivos bens móveis, e, nos casos do art. 5º, inciso XXVI, da Constituição, à área limitada como pequena propriedade rural”.

Sucede, porém, que, como igualmente já dito pela r. decisão agravada, não se trata de “imóvel residencial próprio do casal”, e a residência familiar não se constitui em imóvel rural, e tampouco há falar em utilização da renda do arrendamento da área para custeio da habitação urbana, seja porque realmente há “evidente desproporção entre o preço do bem (...) e o baixíssimo valor da renda auferida, estipulada em apenas um saco de soja por hectare”, sendo absolutamente risível a assertiva de que arrendamento de imóvel avaliado, segundo o próprio devedor/agravante, em aproximadamente R$ 6 milhões, gere renda de apenas R$ 2,5 mil por mês, ainda mais considerando-se que o arrendatário é filho dos devedores.

Finalizando a questão, também não tem razão o agravante ao afirmar que
sua esposa “
não pode ser obrigada a desfazer-se de seu patrimônio, por mera afirmação de indivisibilidade, ainda mais por um valor que discorda
”, simplesmente porque a assertiva revela pretensão de defesa de direito alheio, este que, aliás, já foi defendido nos Embargos de Terceiro julgados na origem.

Quanto à avaliação do bem, disse a r. decisão agravada:

“Quanto a isso, nota-se, nos autos, uma tentativa inicial de conhecer o valor do bem, feita em autos diversos, ainda em 14 de março de 2014. Na época, identificou-se área de pastagem, vegetação com pedregosidade moderada, e 20% de reserva florestal, bem servida por rodovia federal com boa pavimentação asfáltica. O valor do hectare, na oportunidade, foi calculado em R$ 15.000,00, a considerar, uniformemente, todo o imóvel, como de praxe. Também se consideraram as acessões e benfeitorias, avaliadas em R$ 479.000,00.

Em razão da idade da avaliação, não se aproveitou o laudo. Determinou-se, então, nova perícia, justamente a que se impugnou nestes autos.
Nessa segunda avaliação – a primeira nestes autos –, já de 13 de julho de 2018, considerou-se o valor de R$ 17.000,00 por hectare, a conferir, só à área nua, o preço de R$ 4.833.930,00. As acessões foram avaliadas individualmente e a somatória resultou em preço total de R$ 473.000,00
. De alguma forma, o laudo indicou o preço total de R$ 5.351.930,00, quando, em verdade, a somatória dos itens haveria de indicar preço de R$ 5.306.922,80.

O laudo encomendado pelo Executado, porém, indicou preço consideravelmente superior, de exatos R$ 6.991.664,80
. À partida, resulta a diferença do preço por hectare, dito, no parecer, de R$ 22.000,00.
Segundo a impugnação – e assim o fez incorretamente –, a avaliação de julho de 2018, feita pela Sra. Oficial de Justiça, não teria considerado a circunstância de o imóvel ser servidor por rodovia federal asfaltada. Como se viu, no laudo, a Sra. Oficial corretamente considerou a circunstância, apenas indicando preço inferior
.

Também incorretamente, a impugnação do Executado afirmou não terem sido bem avaliadas as acessões, notadamente os aviários. Diferentemente, do laudo da Sra. Oficial de Justiça, consta especial atenção a tal acessão, mas, na oportunidade, entendeu-se que, estando “desativado(s) e sem estimativa no momento para comércio”, o preço seria só o de R$ 240.000,00. No parecer do Executado, essa mesma acessão teria valor de R$ 400.000,00.

A avaliação trazida pelo Executado, aliás, teve como constância um arbitramento a maior a todas as acessões, além dos aviários, já mencionados. Algumas edificações em alvenaria tiveram pouco acréscimo (de R$ 20.000,00 para R$ 22.000,00), ao passo que outras foram apreçadas em proporção bem superior (de R$ 5.000,00 para R$ 10.000,00).

Outras acessões não consideradas – tais como o barracão aberto (em verdade, simples cobertura apoiada em troncos), instalação elétrica dos transformadores, um poço artesiano e uma edificação em alvenaria – corresponderiam a um adicional de aproximadamente R$ 67.000,00.

Não é incomum que exista essa diferença entre avaliações distintas, ainda que se considere que, nos pareceres unilaterais encomendados pelas Partes, a divergência seja constante e convenientemente a maior. Por isso, não surpreende que, em relação à maioria das acessões, tenha sido constatada diferença relativamente pequena em relação ao valor total do bem. É no valor dos aviários e no preço da terra, porém, que as avaliações mostram considerável distorções.

Como dito, o preço da terra nua variou de R$ 17.000,00 para R$ 22.000,00, uma diferença de quase 30%. Por sua vez, o valor dos aviários oscilou de R$ 240.000,00 para R$ 400.000,00, na proporção de mais de 65%, portanto.

Em relação aos aviários, não se mostra pertinente a impugnação feita pelo Executado. É público e notório que, na região, a empresa conhecida como BRF, antiga Sadia, deixou de atuar, de maneira que, a princípio, não se tem serventia a aviários. Bem ao contrário, sobram aviários desativados na região. Tanto que os do Executado se encontram desativados. Nesse sentido, a consideração especial da Sra. Oficial de Justiça, fundada em uma falta de perspectiva para o comércio, mostra-se mais adequada do que o parecer encomendado pelo Executado, certamente escorado apenas no preço da acessão, sem vistas ao mercado.

Realmente, se, de um lado, a Sra. Oficial de Justiça cuidou para considerar as especiais circunstâncias da acessão, notadamente a inutilização dos aviários de toda essa região, em decorrência do encerramento das atividades da empresa que criava a demanda, de outro, o parecer encomendado pelo Executado apenas lançou o preço, convenientemente sem nenhuma consideração a essa relevantíssima situação.

Para além disso, nota-se, entre a avaliação de 2014 e a de 2018, ambas feitas por Oficiais de Justiça desta Comarca, considerável uniformidade. Naquela primeira, quando ainda operavam os aviários, o valor total seria o de R$ 320.000,00; na segunda, superveniente à paralisação da atividade, e já com quatro anos de depreciação, o valor foi o de R$ 240.000,00.

Por isso é que, a ser considerada a uniformidade entre as avaliações oficiais, justificando-se a diferença a menor na depreciação natural da acessão e, também, nas modificações do mercado, não se prestigia a que foi encomendada unilateralmente pelo Executado. Dá-se valia, portanto, à oficial.

De igual forma, o preço do hectare foi arbitrado de maneira semelhante entre os Oficiais de Justiça: em 2014, considerou-se o valor de R$ 15.000,00 e, em 2018, o de R$ 17.000,00, em variação de pouco mais de 13%. Para o Executado, porém, o preço seria o de R$ 22.000,00, a revelar acréscimo de quase 30%.

Ao final, prestigia-se, uma vez mais, a diligência feita pelos Srs. Oficiais de Justiça. É que, tendo fé-pública, e não sendo alegada nenhuma causa de impedimento ou de suspeição, presume-se que, na avaliação, tenham mesmo considerado as particularidades do bem com isenção. Não se afirma o mesmo, evidentemente, do parecer do Executado, limitado que é a uma versão mais otimista do bem, inclusive a desconsiderar importantes situações mercadológicas.

E não é só.

Em sua diligência, o Exequente informou o preço pelo qual o Executado tem oferecido o imóvel. O valor pedido, aliás, em muito se aproxima daquele recentemente arbitrado pela Sra. Oficial de Justiça, de maneira que, também por essa razão, corrobora-se a idoneidade de sua conclusão
.

Ao final, tem-se que, ao valor da terra nua (R$ 4.833.922,80), somam-se as acessões, tais como calculadas pela Sra. Oficial de Justiça (R$ 473.000,00). O valor, portanto, é o de R$ 5.306.922,80, e não o de R$ 5.351.930,00, incorretamente calculado na avaliação. A tal valor, impõe-se o acréscimo das acessões não indicadas expressamente na avaliação oficial, a corresponder a R$ 67.000,00. Em relação a essas, aliás, inexistiu impugnação específica por parte do Exequente e, de todo modo, haveriam elas mesmo de compor o preço.

Assim, acolhe-se parcialmente a impugnação do Executado, apenas para fazer somar as acessões não consideradas na avaliação, a indicar preço de R$ 5.373.922,80” (
grifei
e
destaquei
).

Como se vê, o MM. Juiz fundamentou sua decisão no fato de que, ao contrário do alegado pelo devedor, o laudo de constatação considerou, sim, o fato de o imóvel é servido por rodovia federal pavimentada e também que foram ignoradas as acessões referentes especialmente ao aviário ali existente.

O magistrado discorreu extensamente não só sobre o acerto da avaliação da oficial de justiça, compatibilidade desta com as avaliações realizadas em outras oportunidades, e sobre a decadência do mercado aviário na região, mas também sobre a impossibilidade de se conferir maior relevância a laudo pericial unilateral em relação ao minucioso laudo elaborado pela oficial de justiça avaliadora.

E sobre isso tudo, basicamente não discorreu o agravante; abandonando a tese de que a oficial de justiça não considerou acessões e fácil acesso ao imóvel, o recorrente apenas diz que ela “
considerou o valor do hectare em R$ 17 mil, ao passo que a avaliação particular atribuiu o valor de R$ 22 mil
” (cf. doc. Num. 35421970 - Pág. 17/19), ou seja, faz defesa puramente retórica da tese de insuficiência da avaliação, com argumentos genéricos de que “
o valor do hectare na época é superior ao atribuído pela oficial de justiça
”, e de que o magistrado não detém “
qualquer conhecimento mercadológico
” que lhe autorize dizer que “
o valor do hectare era de R$ 15 mil e, em 2018, o valor era de R$ 17 mil
”, sendo que, atualmente, “
já se tem propostas de R$ 30 mil por hectare na região para terra de pastagens
”.

Ora, a questão toda se resume à argumento já exposto na decisão agravada e não diretamente combatido pelas razões recursais, qual seja, a impossibilidade de atribuição de maior relevância a laudo de avaliação unilateral em detrimento da minuciosa avaliação feita por oficial de justiça.

Aliás, referido laudo unilateral é apenas uma declaração elaborada por corretora de imóveis local no sentido de que, “em comparação com outras propriedades rurais já vendidas e/ou ofertadas a venda nas proximidades, pode-se atribuir o valor do hectare em aproximadamente R$ 24 mil a R$ 30 mil da terra nua, acrescido das benfeitorias existentes em cada imóvel rural, podendo variar o valor, conforme a proposta e a forma de pagamento” (cf. doc. Num. 35421983 - Pág. 1).

Ou seja, conquanto o mencione expressamente, o laudo de avaliação unilateralmente apresentado nem mesmo se refere especifica e precisamente ao imóvel objeto da lide; trata apenas de informar o preço das vendas realizadas na região, sem qualquer respaldo probatório, mas apenas com base “no conhecimento a mim (à corretora) atribuído”.

Apesar de ser exatamente esta a crítica feita pelo devedor ao laudo de avaliação em Primeiro Grau, o documento unilateral também não fez expressa menção à rodovia federal pavimentada e ao aviário construído.

Por fim, apesar de o devedor dizer que nunca teve conhecimento disto, os docs. Num. 35434979 - Pág. 35 e seguintes mostram publicações em rede social com oferta do imóvel pelo preço de aproximadamente R$ 5,5 milhões, aparentemente feito por sua esposa Rita de Cássia Benevides Giannetta, o que infirma a tese de insuficiência do valor atribuído ao imóvel.

Pelo exposto, desprovejo o recurso, mantendo intocada a r. decisão agravada.

Custas recursais pelo agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2020