Tribunal: TJMT
Processo: 1006415-32.2019.8.11.0002
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-15
Data de publicação: 2020-07-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006415-32.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[ANDERSON HERMES DE SOUZA - CPF: 901.860.791-68 (APELADO), SERGIO HARRY MAGALHAES - CPF: 364.585.381-20 (ADVOGADO), ELIZANGELA DE ALMEIDA VITALINO - CPF: 688.678.081-68 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1006415-32.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: ANDERSON HERMES DE SOUZA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DANO MORAL – PROCEDÊNCIA PARCIAL NA ORIGEM – SENTENÇA
EXTRA PETITA
– PEDIDO DE NULIDADE – NÃO ACOLHIMENTO – PRELIMINAR REJEITADA -
APLICABILIDADE DO CDC – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – PARALISAÇÃO DA
OBRA
– CULPA DAS RÉS - PRAZO PARA ENTREGA – PREVISÃO NA AVENÇA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – ALTERAÇÃO PARA 2% - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS NA TOTALIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTIA FIXADA COM RAZOABILIDADE – REDUÇÃO DESCABIDA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não é
extra petita
a sentença que se limita à pretensão formulada pelas partes.

Se o vendedor constitui sociedade com o objetivo de comercializar imóvel e o comprador o adquire como destinatário final, a relação é de consumo.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula
543 do STJ)

“É possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel. Precedentes. (...)”
(REsp 1611276/SP)

As multas decorrentes do inadimplemento de obrigações não poderão ser superiores a 2%.

A demora injustificada ou a não entrega da obra é ato ilícito passível de indenização.

Nos casos de responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

APELAÇÃO CÍVEL N. 1006415-32.2019.8.11.0002

APELANTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. E CIPASA

VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO

IMOBILIÁRIO LTDA.

APELADO:

ANDERSON HERMES DE SOUZA

RELATÓRIO

Apelação cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Reversão da Multa Contratual, Restituição dos Valores Pagos e Dano Moral julgada parcialmente procedente para declarar rescindido o contrato, condenar as requeridas à devolução de R$36.986,29, ao pagamento de multa moratória de 30% sobre o valor efetivamente pago pelo autor correspondente a 11.095,88, e em R$8.000,00 por danos morais, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento, além das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15% sobre a condenação.

As apelantes suscitam preliminar de nulidade da sentença proferida nos Embargos de Declaração por ser
extra petita
. Afirmam que houve manifestação judicial sobre matéria diferente da arguida no referido Recurso.

No mérito, sustentam que o contrato em questão não se submete ao CDC, que as cláusulas ajustadas devem ser fielmente cumpridas, pois não pode ser admitida a relativização do princípio do
pacta sunt servanda.

Dizem que o prazo estipulado para entrega da obra – 04 anos - foi rigorosamente observado, sendo descabida a rescisão contratual por esse motivo.

Arguem a impossibilidade da inversão da cláusula penal apontada no
decisum,
aduzindo que não pode ter efeito de lucros cessantes, ser cumulada com nenhuma verba indenizatória e incidir sobre o valor total do negócio.

Na hipótese de ser mantido o entendimento do juízo de primeiro grau, alegam que devem ser retidos 30% dos valores pagos, bem como as despesas relativas ao IPTU, taxas de consumo e fruição equivalentes a 0,5% do preço atualizado do imóvel, todos de responsabilidade do apelado.

Impugnam ainda a reparação por dano moral diante da ausência de ato ilícito e em razão de configurar enriquecimento sem causa, pois se trata de mero dissabor.

Na hipótese de ser mantido o entendimento do juízo de primeiro grau, pleiteiam a redução da importância fixada como indenização e a impossibilidade da incidência de juros desde a citação.

Contrarrazões no id 48042086 – pág. 01/09.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1006415-32.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: ANDERSON HERMES DE SOUZA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA PROFERIDA NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

Alegaram as apelantes que a sentença proferida nos Embargos de Declaração é
extra petita
pois a manifestação judicial foi diversa da questão deduzida no referido Recurso.

Aduziram que houve omissão acerca da obrigação dos adquirentes ao pagamento de taxas, tributos e emolumentos cartorários, da devolução sem juros de mora por previsão contratual e que o termo inicial da incidência destes deveria ser a partir do trânsito em julgado.

O juízo
a quo
proveu-o parcialmente assim consignando:

No tocante ao pedido de obrigar a parte autora a arcar com o pagamento dos valores relativos à IPTU e taxas condominiais, associativas (contribuições condominiais) e de ocupação (fruição do imóvel), bem como outros encargos incidentes sobre o imóvel, é certo que tais responsabilidades só é transferida ao adquirente quando o imóvel lhe é entregue.

Assim, considerando que não houve a entrega da unidade residencial, concluiu-se que a parte autora não está obrigada a arcar com esses encargos incidentes sobre o imóvel (IPTU e taxas), especialmente porque não chegou a haver fruição mínima do bem.

(...)”

A sentença é
extra petita
quando a providência jurisdicional deferida é diversa da que foi postulada, quando o juiz a concede com base em argumento não alegado e quando acolhe defesa não arguida pelo réu, a menos que haja previsão legal para o conhecimento de ofício (art.
337
,
§ 5º
do
CPC
).

Constata-se que a decisão prolatada nos Embargos de Declaração não é
extra petita
, pois manifestou-se exatamente sobre o que foi suscitado pelas então embargantes.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

O autor ajuizou a Ação em 02/07/2019 sob o argumento de que em novembro de 2016 celebrou com as requeridas Contrato de Promessa de Compra e Venda da unidade autônoma n. 07, situada na quadra 11, no Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, sendo o preço ajustado em R$93.843,47 e a entrega do imóvel para setembro de 2018, podendo ser prorrogado em 180 dias.

Disse que efetuou o pagamento de R$36.986,29, mas a obra encontra-se paralisada, motivo pelo qual notificou-a sobre a rescisão contratual, mas não recebeu resposta.

Nas Normas Gerais do Instrumento convencionado, a data prevista para a conclusão das obras era setembro de 2018, admitida dilatação de até 180 dias, e prorrogada na hipótese de motivo de caso fortuito ou força maior (id 48042005 – pág. 03).

Neste caso as apelantes alegaram que em virtude da alteração do projeto de interligação de água e abastecimento pelo Departamento de Água e Esgoto – DAE, houve a suspensão das obras.

Inicialmente, devo assinalar que é
incontestável a
aplicabilidade
do
Código de Defesa do Consumidor
ao caso dos autos, pois a relação entre as partes envolvidas é de consumo - o vendedor constitui sociedade com o objetivo de comercializar imóvel e o comprador o adquire como destinatário final, nos termos dos artigos 2º e 3º, do
CDC
.

Para ilustrar:

Apelação. Ação de indenização por dano moral e material. Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. Parcial cabimento. Aplicabilidade do CDC. Atraso na entrega da obra. Validade do prazo de tolerância de 180 dias. Atraso na entrega do empreendimento por culpa da ré. Caso fortuito ou força maior não caracterizados. Lucros cessantes presumidos. Súmulas ns. 1 e 162 do TJSP. Taxa mensal de 0,5%, calculada sobre o valor atualizado do contrato. (...) Recurso parcialmente provido.
(TJ-SP - AC: 10303006020168260100 SP 1030300-60.2016.8.26.0100, Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, Data de Julgamento: 30/05/2019, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/05/2019)

A alegação de que o prazo a ser observado é o previsto no art. 18, V, da Lei n. 6.766/79, de 04 anos a contar da aprovação do loteamento, não tem procedência. Essa alegação beira a má-fé, uma vez que essa lei dispõe sobre o “Parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências” e o mencionado dispositivo refere-se ao registro do loteamento e desmembramento.

Portanto, a data pactuada para a conclusão das obras era
setembro de 2018, admitida dilatação de até 180 dias
, e prorrogada na hipótese de motivo de caso fortuito ou força maior, o que não ocorreu.

Logo, a responsabilidade pela rescisão é das rés/apelantes.

Quanto à
impossibilidade
da inversão da cláusula penal
, não tem procedência. É sabido que essa disposição foi
destinada tão apenas ao comprador em caso de inadimplemento.
Logo, prevalecendo o princípio da isonomia nas relações contratuais, deve incidir em desfavor da revendedora na hipótese de não cumprimento do contrato.

Esse é o entendimento do STJ:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. (...) MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. (...)
5. É possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel. Precedentes.
(...)”
(REsp 1611276/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe 02/05/2017-destaquei).

Desta Câmara:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE REPASSE NA PLANTA – COBRANÇA INDEVIDA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES – NECESSIDADE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, REALIZADA APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE O VALOR DAS PARCELAS ADIMPLIDAS NO PERÍODO DA MORA DA CONSTRUTORA – TERMO INICIAL: DATA DO EFETIVO PAGAMENTO DE CADA PARCELA – TERMO FINAL: EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DANO MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. Revela-se devido o ressarcimento, na forma simples, de valores despendidos a título de "CM - repasse na planta", no período de mora da construtora, porquanto não é possível imputar ao consumidor a cobrança de encargos denominados como taxas de evolução da obra, antes da entrega das chaves pela construtora, máxime quando não se visualiza previsão contratual a esse respeito. Se a sentença que inverteu a cláusula penal em favor do consumidor e determinou a incidência dos encargos moratórios sobre o valor das parcelas adimplidas pelo comprador, tem-se como termo inicial a data de pagamento de cada parcela, ocorrido no período da mora, e termo final a efetiva entrega das chaves do imóvel. A orientação da jurisprudência, inclusive do STJ, se dá no sentido da impossibilidade de congelamento do saldo devedor do imóvel, mesmo na hipótese de inadimplemento das construtoras, de modo que não há falar em devolução dos valores pagos a título de correção monetária do valor do imóvel, mas apenas dos juros de mora. Mantem-se o valor da indenização a título de dano moral, porquanto em conformidade com a razoabilidade que se exige.

(N.U 0046941-48.2013.8.11.0041, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 07/03/2018, Publicado no DJE 09/03/2018)

Ademais, o art. 6º do CDC traz, como direito básico do consumidor, no seu inciso V,
“a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”.

Contudo, a multa não poderá ser no percentual estabelecido na sentença -
30% sobre o valor pago pelo autor, mas de 2%, conforme enunciado no
art. 52, §1º, do CDC:

Art. 52. (...)

§1º. “As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação”.

Portanto, deve ser mantida a sentença no ponto em que inverte a multa pelo inadimplemento contratual, mas reduzida para 2% incidentes sobre o valor efetivamente pago.

No tocante ao pedido de retenção de 30% dos valores pagos, bem como as despesas relativas ao IPTU, taxas de consumo e fruição equivalentes a 0,5% do preço atualizado do imóvel,
nos termos do Verbete 543, da Súmula do STJ,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Considerando que as vendedoras foram as responsáveis pela resolução do contrato, a restituição deve ser integral.

No que tange ao dano moral, é notória a expectativa da parte autora com a aquisição da casa própria, que não lhe foi entregue na data aprazada. Dessa maneira, a consequência fática do descumprimento é grave o suficiente para acarretar-lhe dor e sofrimento passível de indenização.

Se elas não apresentaram fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito arguido pelo autor, torna-se viável o acolhimento da pretensão de ser compensado pelo transtorno extrapatrimonial suportado,
pois a demora considerável e injustificada na entrega do objeto contratual
ou a não entrega
é ato ilícito suscetível de reparação, tendo em vista a relevância do direito à moradia.

Mostra-se razoável e proporcional a quantia de R$8.000,00, já que está em consonância com o art. 944 do Código Civil, além de corresponder àquela comumente estipulada nesta Corte. Confira-se:

APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCEDÊNCIA EM PARTE – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – NÃO CONCLUSÃO - CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO MONTANTE – NÃO CABIMENTO – LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS – PEDIDO INDEFERIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. (...)

A demora injustificada ou a não entrega da obra adquirida na planta é ato ilícito passível de indenização.
(AP 0039271-90.2012.8.11.0041, j. em 26/09/2018)

APELAÇÕES - RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA REJEITADAS - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE APARTAMENTO DEMONSTRADO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO E RESTIUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - POSSIBILIDADE - PRESCRIÇÃO DO DIREITO DE BUSCAR A RESTITUIÇÃO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AFASTADA - CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS MANTIDA - ARBITRAMENTO EM VALOR RAZOÁVEL - POSSIBILIDADE DA CUMULAÇÃO DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS COM O PEDIDO DE RESOLUÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO - APELAÇÕES DESPROVIDAS - SENTENÇA MANTIDA.

A demonstração do inadimplemento contratual por parte das vendedora e construtora de unidade habitacional, decorrente do atraso injustificado na entrega de apartamento, possibilita a procedência da Ação de Resolução do Contrato e, inclusive, a devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador, dentre eles a comissão de corretagem,
bem como a condenação em compensação por danos morais em valor razoável.
É possível a cumulação de pedido de indenização por perdas e danos decorrente do atraso na entrega do imóvel com o pedido de resolução do contrato da promessa de compra e venda. (...).
(Ap 108200/2017, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/11/2017, Publicado no DJE 27/11/2017)

Quanto aos juros de mora, devem incidir a partir da citação por se tratar de relação contratual, conforme já definiu o STJ:

“(...)

Nos termos da jurisprudência desta Corte nos casos de

responsabilidade contratual o termo inicial dos juros de mora é a data

da citação, no percentual de 1% após a vigência do Código Civil de

2002.
De igual forma, em se tratando de indenização por danos morais decorrentes de obrigação contratual, os
juros
de
mora
são devidos a partir da citação. Precedentes.
(AgInt no AREsp 730.055/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2016, DJe 13/10/2016)

Isso posto, dou parcial provimento ao Recurso a fim de alterar o percentual da multa moratória de 30% para 2%.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2020