Tribunal: TJMT
Processo: 1001611-89.2017.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-05
Data de publicação: 2020-05-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001611-89.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JOSE VALBERES BARBOSA DE BRITO EIRELI - ME - CNPJ: 23.411.224/0001-91 (APELADO), VINICIUS EDUARDO LIMA PIRES DE MIRANDA - CPF: 026.784.911-70 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (APELANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), JOSE VALBERES BARBOSA DE BRITO - CPF: 147.524.171-20 (APELANTE), VINICIUS EDUARDO LIMA PIRES DE MIRANDA - CPF: 026.784.911-70 (ADVOGADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL – MULTA RESCISÓRIA – VIABILIDADE – AUSÊNCIA DE LEGALIDADE – NECESSIDADE DE UTILIZAÇÃO DE PARÂMETROS DE PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE QUANTO AO MONTANTE DA MULTA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL – MITIGAÇÃO DO “PACTA SUNT SERVANDA” BEM COMO DO TEOR DA LEI N. 8.245/91 NO CASO CONCRETO – ABUSIVIDADE CONSTATADA – REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA – POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.

Não havendo falar em ilegalidade de cláusula contratual que prevê multa em caso de rescisão contratual; ainda assim, é viável a redução do valor da multa, nos termos do artigo 413 do CC, eis que o “princípio do pacta sunt servanda” não é absoluto e deve guardar estreita relação com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar o enriquecimento indevido, mesmo que a Lei de regência da matéria aponte para a eficácia do teor gravado na cláusula em questão.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
VÁRZEA GRANDE SHOPPING S.A
, contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c.c Revisão de Cláusula Contratual n. 1001611-89.2017.8.11.0002,
proposta por
JOSE VALBERES BARBOSA DE BRITO EIRELI - ME
, para o fim de, na lide principal,
DECLARAR
rescindindo
o contrato celebrado entre as partes (Ids. 5057751 a 5057851), bem como
REDUZIR
a cláusula penal para a importância de 04 (quatro) alugueis, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da devolução antecipada da loja (Id. 9900450) e de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação (Id. 9097269). Por conseguinte, considerando que a requerente decaiu de parte máxima de seus pedidos,
CONDENÁ-LA
ao pagamento das custas e despesas judiciais e honorários advocatícios, fixadas em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), nos termos do art. 20, § § 3º e 4º, CPC. A sentença, ainda,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido contido na reconvenção para condenar os reconvindos
José Valberes Barbosa de Brito e José Valberes Barbosa de Brito Eireli – ME
, ao pagamento da multa rescisória contratual na importância de 04 (quatro) alugueis, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da devolução antecipada da loja (Id. 9900450) e de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação (Id. 9097269), resolvendo o mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por conseguinte,
CONDENOU
os reconvindos ao pagamento das despesas, custas processuais e honorários advocatícios, que fixo no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), atento à natureza e importância da causa, o local da prestação do serviço, o grau do zelo profissional e o tempo em que a demanda se processou (CPC - §8.º, art. 85).

Em síntese, o Apelante alega que “(...) em 21/07/2014 as partes firmaram Contrato de Locação do Espaço Comercial nº L91, localizado no Shopping Center de propriedade da Apelante. O prazo da locação seria de 60 (sessenta) meses, e começou a viger em 17/11/2015, data da inauguração do Shopping, tendo o lojista assinado o termo de entrega/devolução das chaves em 12/01/2017. Ressalta-se que o valor da locação foi ajustado inicialmente em R$ 3.777,30 do 1º ao 24º mês e posteriormente passaria a ser de R$ 4.197,00. Ocorre que, em 06 /01 /2017 – portanto, antes do fim da vigência do contrato, a Apelada notificou a ora Apelante acerca da rescisão contratual”. (ID. Num. 28701018 - Pág. 3)

Argumenta que foi “(...) previsto pela cláusula 11, §1º do contrato de locação, no tocante à multa pela denúncia antecipada, foi originada multa contratual no valor de R$ 104.505,30 (cento e quatro mil, quinhentos e cinco reais e trinta centavos), correspondente a “metade dos alugueis que restarem até o final do prazo contratual”. (ID. Num. 28701018 – pág. 3)

Aduz que “a Apelada permaneceu no imóvel por 13 (treze) meses, restando 47 (quarenta e sete) meses até o final do contrato, o que culminou na sua obrigação de pagar 23,5 alugueis a título de multa contratual”.

(ID. Num. 28701018 – pág. 4)

Argumenta que, apesar de ter decidido pela ausência de nulidade da referida cláusula n. 11, §1º do Contrato, a sentença apelada entendeu por bem reduzir o valor ali fixado, fundamentada na necessidade de se afastar qualquer excesso configurador de enriquecimento sem causa de alguma das partes, com base nos artigos 412 e 413 do Código Civil” (ID. Num. ...). Todavia, a sentença não merece prevalecer, pois, é plenamente plausível e razoável que se mantenha o valor da multa fixada contratualmente, diante da inexistência de vícios, abusos ou excessos.

Sustenta que é desproporcional e desarrazoada a minoração da referida multa – devidamente prevista no contrato – para o patamar ínfimo de 04 (quatro) alugueis, enquanto deveria ter sido fixada no valor correspondente a 23,5 (vinte e três virgula cinco) alugueis. E que “Na espécie, tratando-se de ajuste firmado para locação de espaço em Shopping Center, aplicável a legislação especial, no caso a Lei de Locação, especificamente o que dispõe acerca da matéria específica, no caso os artigos 4º e 54, e 54 - A § 2º da Lei Regente, em detrimento das disposições insertas no Código Civil”. (ID. Num. 28701018 - Pág. 7)

Destaca que deve ser obedecida a previsão da LEI Nº 8.245/91 – (prevalência da lei especial), bem como o respeito ao princípio do “pacta sunt servanda”. E ainda que não houve qualquer excesso, mostrando-se impossível a minoração da multa, nos termos do artigo 412 e 413 do Código Civil.

Requer o provimento do apelo para que seja reconhecida a eficácia plena da
Cláusula 11, §1º do Contrato de Locação firmado entre as partes, com a consequente condenação dos Apelados ao pagamento de multa rescisória contratual equivalente a metade dos alugues restantes até o final do contrato, com juros e correção monetária. Subsidiariamente, caso se entenda pela abusividade do montante estipulado contratualmente, requer que seja majorado o valor da multa fixada na sentença recorrida, com base nos critérios de proporcionalidade e razoabilidade.

As contrarrazões pugnaram pelo desprovimento do recurso. (ID. Num

28701023)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto do apelo é a sentença proferida na
Ação de Rescisão Contratual c/ Revisão de Cláusula Contratual n. 1001611-89.2017.8.11.0002,
proposta por
JOSE VALBERES BARBOSA DE BRITO EIRELI – ME,
em face de
VÁRZEA GRANDE SHOPPING S/A,
que

JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c.c Revisão de Cláusula Contratual n. 1001611-89.2017.8.11.0002,
proposta por
JOSE VALBERES BARBOSA DE BRITO EIRELI - ME
, para o fim de, na lide principal,
DECLARAR
rescindindo
o contrato celebrado entre as partes (Ids. 5057751 a 5057851), bem como
REDUZIR
a cláusula penal para a importância de 04 (quatro) alugueis, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da devolução antecipada da loja (Id. 9900450) e de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação (Id. 9097269). Por conseguinte, considerando que a requerente decaiu de parte máxima de seus pedidos,
CONDENÁ-LA
ao pagamento das custas e despesas judiciais e honorários advocatícios, fixadas em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), nos termos do art. 20, § § 3º e 4º, CPC. E, ainda,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido contido na reconvenção para condenar os reconvindos
José Valberes Barbosa de Brito e José Valberes Barbosa de Brito Eireli – ME
, ao pagamento da multa rescisória contratual na importância de 04 (quatro) alugueis, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da devolução antecipada da loja (Id. 9900450) e de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação (Id. 9097269), resolvendo o mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por conseguinte,
CONDENOU
os reconvindos ao pagamento das despesas, custas processuais e honorários advocatícios, que fixo no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), atento à natureza e importância da causa, o local da prestação do serviço, o grau do zelo profissional e o tempo em que a demanda se processou (CPC - §8.º, art. 85).

Após a detida análise da questão, tem-se que a fundamentação do Magistrado sentenciante mostra-se pertinente, pois se verifica que traria enorme desequilíbrio à locatária o pagamento de metade dos aluguéis restantes (47 meses até o final do contrato), aplicando-se a
CLÁUSULA DÉCIMA-PRIMEIRA, que possui o seguinte teor:

“DA RESCISÃO E DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO Acarreta a rescisão automática e de pleno direito do CONTRATO, independentemente de notificação, interpelação judicial ou extrajudicial e da apuração de perdas e danos, a ocorrência de liquidação extrajudicial ou judicial, recuperação judicial ou extrajudicial, falência ou insolvência civil, caso for pessoa física, do LOCATÁRIO, sendo aplicável as disposições e as sanções previstas nas NORMAS GERAIS. §1º - Na hipótese do LOCATÁRIO promover a denúncia da locação, devolvendo o ESPAÇO COMERCIAL locado(s) antes de findo o prazo contratual,
fica desde já estipulada a obrigação do LOCATÁRIO de pagar a LOCADORA multa em valor equivalente à metade dos alugueis que restarem até o final do prazo contratual, valendo-se a LOCADORA da faculdade que lhe confere o art. 4º da Lei 8245/91. (negritei).

Há que se notar a prevalência do “pacta sunt servanda”; a legalidade da cláusula que prevê o pagamento de multa rescisória,

bem como a aplicabilidade da lei de regência (
LEI Nº 8.245/91), todavia, tenho que há exorbitância em face da mencionada cláusula, eis que impõe pagamento de quantia razoável, mesmo após a entrega do imóvel, que pode ser novamente locado.

Desta feita, tenho que é perfeitamente aplicável ao caso, o disposto no artigo 413 do Código Civil, uma vez que, ainda que se aplique o “princípio do pacta sunt servanda”, há que se ter uma compreensão maior acerca do contrato, utilizando-se de uma visão de busca de equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, a fim de afastar o enriquecimento indevido.

Ou seja, deve-se utilizar do princípio da razoabilidade e proporcionalidade para que seja aplicada multa em valor adequado às circunstâncias concretas de cada caso.

Assim, não se nega a legalidade da cláusula: é perfeitamente possível que exista no contrato cláusula desta natureza; não se nega a existência de lei de regência; entretanto, há que se adequar os termos, especificamente no que se refere à obrigação pecuniária, a fim de se evitar abusividades, de modo que é admissível a utilização do artigo 413 do Código Civil.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - IMÓVEL COMERCIAL - PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REPETIÇÃO DOS ARGUMENTOS DA CONTESTAÇÃO - REJEIÇÃO - MÉRITO - INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL - CONSTATAÇÃO - RESCISÃO DA LOCAÇÃO - CABIMENTO - ALUGUÉIS EM ATRASO -
MULTA POR INADIMPLÊNCIA – REDUÇÃO – ADEQUAÇÃO À PROPORCIONALIDADE E À EQUIDADE – ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Repetir, no recurso, os argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não representa, por si só, obstáculo ao conhecimento do recurso, nem ofensa ao princípio da dialeticidade.
A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, regulamenta os contratos locatícios e prevê que ao locatário cabe o pagamento do aluguel em dia, elemento essencial à locação, sendo o inadimplemento contratual situação autorizadora da rescisão do contrato e retomada da coisa locada. Estando o locatário em mora com os aluguéis, surge ao locador o direito de desfazer a locação, em decorrência da falta de pagamento, incidindo na planilha de cobrança, além do valor dos aluguéis inadimplidos, os encargos decorrentes da penalidade pelo atraso no pagamento. A penalidade denominada “multa pelo inadimplemento” pode ser reduzida, observando-se os princípios da proporcionalidade e da equidade. Inteligência do artigo 413 do Código Civil”.
(N.U 0020596-94.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Relatora: Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2019, Publicado no DJE 28/11/2019)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - RESCISÃO - VISTORIAS INICIAL E FINAL - OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE RECEBEU, COM A RESSALVA LEGAL - LEI Nº 8.245/1991 - REPAROS NECESSÁRIOS -
MULTA COMPENSATÓRIA - LEGALIDADE - CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO - REDUÇÃO PROPORCIONAL - ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL.
1 - Constitui obrigação do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, conforme previsto na Lei nº 8.245/1991 (art. 23, III). 2 - A multa compensatória tem por escopo reforçar o dever de cumprir a obrigação principal, além de representar um sucedâneo pré-avaliado das perdas e danos devidos pelo inadimplemento do ajuste.
3 - Nos termos do art. 413 do Código Civil, "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,
ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
".
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.156534-5/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/11/2018, publicação da súmula em 23/11/2018)

Com esses apontamentos, comungo com o decreto sentencial, no sentido de considerar abusiva a pretensão do Apelante.

Nesse sentido, reproduzo parte da sentença recorrida:

“(...)
Ao limitar a cláusula penal ao valor da obrigação principal estipulada no contrato (artigo 412), o legislador civilista buscou preservar um equilíbrio mínimo entre as prestações cambiadas entre as partes, consagrando o princípio da equivalência material e, consequentemente, mitigando o princípio clássico do pacta sunt servanda.

Com efeito, à luz do disposto no artigo 413 do CC, a redução da cláusula penal pelo magistrado deixou de traduzir uma faculdade restrita às hipóteses de cumprimento parcial da obrigação e passou a consubstanciar um poder/dever de coibir os excessos e os abusos que venham a colocar o devedor em situação de inferioridade desarrazoada.

Nessa perspectiva, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da pena contratada, deverá o magistrado, independentemente de requerimento do devedor, proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa.

Por sua vez, em havendo o cumprimento parcial da obrigação, deverá o juiz, à luz do princípio da equidade, verificar se o caso reclamará ou não a redução da cláusula penal fixada, afigurando-se razoável evitar situação em que o adimplemento inferior ao contratado revele-se mais vantajoso que sua satisfação integral.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

INSERTA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. REDUÇÃO JUDICIAL EM CASO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO AVENÇADA. SUBSTITUIÇÃO DO CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE MATEMÁTICA PELA EQUIDADE. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL C/C ARTIGO 4º DA LEI 8.245/91.

1. O artigo 413 do Código Civil de 2002, além de instituir o dever do juiz de redução da cláusula penal quando cabível, substituiu o critério da proporcionalidade matemática (previsto no artigo 924 do Código Civil de 1916) pela equidade.

2. A equidade, como sabido, é cláusula geral que visa obter modelo ideal de justiça distributiva, com aplicação excepcional nos casos previstos em lei. Entre outras funções, a equidade pode ostentar papel corretivo, obstando a concretização de evidente injustiça, mediante a garantia do equilíbrio das prestações estabelecidas entre os sujeitos de direito. Daí a opção do legislador civilista de conferir ao magistrado o dever de utilizar a equidade corretiva como parâmetro para o balanceamento judicial da cláusula penal.

3. Desse modo, caberá ao juiz, nas hipóteses de incidência da citada norma jurídica, proceder à redução da cláusula penal, atentando-se ao princípio da equivalência material entre os contratantes, sem olvidar, contudo, das particularidades, de cunho valorativo, presentes no caso concreto, tais como a finalidade visada pelos contratantes, a gravidade da infração, o grau de culpa do devedor, as vantagens que para este resultem do inadimplemento, o interesse do credor na prestação, a situação econômica de ambas as partes, a sua boa ou má-fé, a índole do contrato, as condições em que foi negociado e eventuais contrapartidas que tenham beneficiado o devedor pela inclusão da cláusula penal.

(...) 11. As consequências econômicas da inexecução perpetrada pelos locatários pode, desse modo, ter proporções muito maiores, o que justifica uma redução mais comedida do valor pactuado a título de cláusula penal.

12. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1.353.927-SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, 17.05.2018).

Deste modo, verificada inegavelmente a excessiva onerosidade do valor pactuado a título de cláusula penal, pois em caso de devolução do espaço comercial antes de findo o prazo contratual, o locatário, ora autor, fica obrigado à multa em valor equivalente à metade dos alugueis que restam até o final do prazo contratual, entendo adequado operar a adequação da respectiva cláusula para o valor correspondente a 04 (quatro) alugueis, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da devolução antecipada da loja e de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação[1] .

Por consequência, considerando que já houve a devolução do espaço comercial pela parte autora à requerida (Id. 9900450), aliado ao fato de ora já estar se discutindo a cláusula penal decorrente da resilição do contrato, evidente, a possibilidade de rescisão contratual, consignando-se a multa acima fixada, a fim de não mais discutir-se o referido contrato”.

Com essas considerações, tenho que a sentença não merece qualquer reparo.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária para R$ 3.000,00 (três mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2020