Tribunal: TJMT
Processo: 0005402-14.2016.8.11.0004
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-14
Data de publicação: 2020-10-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005402-14.2016.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LUIZ CARLOS DA SILVA MIGUEZ - CPF: 327.721.221-15 (APELADO), LEONARDO ANDRE DA MATA - CPF: 703.415.161-04 (ADVOGADO), LARISSA ALVES CANEDO - CPF: 050.786.401-85 (ADVOGADO), ZOOTEC INDUSTRIA E COMERCIO DE PRODUTOS AGROPECUARIOS LTDA - CNPJ: 01.368.688/0002-00 (APELANTE), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), MARIA REGINA MARCELINO MIGUEZ - CPF: 510.211.451-49 (APELADO), JOSE ANTONIO GUEDES MIGUEZ - CPF: 021.192.001-06 (APELADO), ANA PAULA ANDRE DA MATA - CPF: 981.835.401-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

ZOOTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA

APELADO(S):

LUIZ CARLOS DA SILVA MIGUEZ

MARIA REGINA MARCELINO MIGUEZ

JOSÉ ANTÔNIO GUEDES MIGUEZ

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA
– PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS COMERCIAIS – TÉRMINO DA RELAÇÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO EM ESTADO DE DEPRECIAÇÃO – CONSTATAÇÃO PELO CONJUNTO PROBATÓRIO – DESCUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS – PAGAMENTO PELOS REPAROS – NECESSIDADE – RESTITUIÇÃO DOS IMÓVEIS EM BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO, INSTALAÇÕES EM FUNCIONAMENTO E PINTADO – DEVER DE OBSERVÂNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada, bem como os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, sendo certo que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Diante da detida análise do conjunto probatório dos autos, acertada a sentença em relação à procedência da demanda, pois é cediço que o locatário tem o dever de restituir o imóvel no estado em que recebeu, além de se encontrar obrigado a realizar os reparos necessários, especialmente se haviam cláusulas contratuais prevendo a entrega em bom estado de conservação e melhorias/investimentos a serem realizados nos imóveis.

Mostra-se pertinente a pretensão formulada pela parte requerente no sentido de que a parte requerida seja compelida a pagar o valor do menor dos orçamentos apresentados nos autos, a fim de que sejam realizados os reparos necessários em ambos os imóveis, tendo em vista a comprovação do estado de deterioração dos bens.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

ZOOTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA

APELADO(S):

LUIZ CARLOS DA SILVA MIGUEZ

MARIA REGINA MARCELINO MIGUEZ

JOSÉ ANTÔNIO GUEDES MIGUEZ

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ZOOTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA
,

contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Cobrança nº 0005402-14.2016.8.11.0004 (Código nº 224191)
ajuizada por
LUIZ CARLOS DA SILVA MIGUEZ, MARIA REGINA MARCELINO MIGUEZ
e
JOSÉ ANTÔNIO GUEDES MIGUEZ
, para condenar a parte requerida ao pagamento de R$ 173.600,00 (cento e setenta e três mil e seiscentos reais), nos termos do artigo 487, I, do CPC/15. Ainda, condenou-a ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme o artigo 85, §2º, do CPC/15.

A apelante sustenta que

foram celebrados dois contratos entre as partes, sendo que o objeto da demanda seria suposto descumprimento de obrigações contratuais por parte da recorrente, que tratam de reforma dos imóveis.

Aduz que o juiz
a quo
desconsiderou toda a produção probatória (provas documental e testemunhal), esclarecendo que os contratos foram firmados pelo período de dois anos, iniciando em junho de 2013 até maio de 2015.

Assevera que os apelados tomaram a iniciativa de notificar a ora apelante de que não tinha mais interesse de prosseguir na locação, sendo fixado prazo para a desocupação.

Consigna que os apelados foram notificados de que haveria a pretensão da apelante em firmar novos contratos, sendo que os recorridos se manifestaram pela rescisão.

Cita cláusula contratual, em que traz como obrigação a realização de benfeitorias no imóvel, que corresponderiam a dois meses de aluguel.

Afirma que

no tocante ao imóvel de fundo, que faz frente para a Rua Mato Grosso, os próprios apelados deixaram de retirar o maquinário da fábrica que antes funcionava no local, o que impossibilitou qualquer obra a ser realizada pela apelante, assim, houve considerável investimento no imóvel que faz frente para a avenida principal, sendo que o imóvel de fundo posteriormente acabou convertido em depósito de estoque.

Destaca que restou evidenciado pelo depoimento de todas as testemunhas que quem descumpriu as obrigações contratuais foram os apelados, pois o imóvel do fundo não foi entregue desocupado, o que impedia o pleno exercício da posse.

Salienta que a sua condenação superando o valor dos aluguéis dos dois primeiros meses dos contratos, sem a compensação do dispendido na reforma realizada e ainda que compreenda a valorização do imóvel, acarreta em enriquecimento sem causa aos apelados, frisando que as benfeitorias são indenizáveis e inexiste qualquer valor a ser declarado como devido.

Por fim, prequestiona a matéria, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença para que a ação seja julgada improcedente, invertendo-se o ônus sucumbencial.

As contrarrazões foram apresentadas pelos apelados nos ID’s nº 57920022 e nº 57920023, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

ZOOTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA

APELADO(S):

LUIZ CARLOS DA SILVA MIGUEZ

MARIA REGINA MARCELINO MIGUEZ

JOSÉ ANTÔNIO GUEDES MIGUEZ

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da análise dos autos, verifica-se que
LUIZ CARLOS DA SILVA MIGUEZ, MARIA REGINA MARCELINO MIGUEZ
e
JOSÉ ANTÔNIO GUEDES MIGUEZ
ajuizaram a
Ação de Cobrança nº 0005402-14.2016.8.11.0004 (Código nº 224191)
em face de
ZOOTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA
,
aduzindo que LUIS CARLOS DA SILVA MIGUEZ e MARIA REGINA MARCELINO MIGUEZ são proprietários de um barracão com 499,95m2, edificado sobre o imóvel com área de 499,95m2, localizado no Lote 01, Quadra 01, frente para a Rua 21 de Abril esquina com a Rua Mato Grosso, na cidade de Barra do Garças/MT, registrado sob matrícula nº 29.860 no CRI local, sendo o terceiro requerente JOSÉ ANTÔNIO GUEDES MIGUEZ proprietário do salão comercial com área de 499,95m2, localizado no Lote da Quadra 01, com frente para a Rua Avenida Ministro João Alberto, nº 1.538, Centro de Barra do Garças/MT, registrado sob matrícula nº 25.721, também no CRI local.

Alegaram que ambos os imóveis foram locados pela requerida, sendo o primeiro contrato no valor mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e o segundo contrato o preço mensal do aluguel na quantia de R$ 7.000,00 (sete mil reais). Ao término dos contratos, os locadores constataram mediante vistoria (fotos anexadas aos autos – ID’s nº 57919063, nº

57919064, nº 57919066, nº 57919067 e nº 57919068) que os imóveis se encontravam em estado de depreciação e totalmente inaptos a constituírem uma nova relação locatícia.

Afirmaram que a locatária deixou de fazer os reparos a que se encontrava obrigada quando da entrega das chaves, conforme estipulado nas cláusulas contratuais (
cláusulas sétima e oitava
).

Destacaram que, no momento da desocupação dos imóveis, a requerida espontaneamente efetuou o depósito da quantia de R$ 3.664,00 (três mil seiscentos e sessenta e quatro reais) a título de adiantamento de reforma ao primeiro contrato e R$ 1.540,00 (mil quinhentos e quarenta reais) a título de adiantamento de reforma ao segundo contrato, totalizando o montante de R$ 5.204,00 (cinco mil duzentos e quatro reais), o que foi descontado do valor pleiteado.

Consignaram que o valor citado e pago pela requerida é irrisório, não alcança o ressarcimento necessário a ser feito nos imóveis. Os autores apresentaram orçamentos nos autos (paredes, pinturas diversas, piso, portas, louças, pia, forro PVC, instalações), em virtude do estado precário dos imóveis (ID’s nº 57919062, nº 57919063, nº 57919065 e nº 57919066).

Ao final, requereram a procedência da ação, para que a requerida fosse condenada ao pagamento de R$ 173.600,00 (cento e setenta e três mil e seiscentos reais), referente às depreciações ocasionadas nos imóveis em questão.

Ao proferir sentença, o douto juiz singular Dr. Alexandre Meinberg Ceroy julgou procedente a ação, conforme relatado
.

Desta decisão, recorre a requerida
ZOOTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PRODUTOS AGROPECUÁRIOS LTDA
.

Pois bem
.

Tem-se de todo o processado ser incontroverso que as partes firmaram os contratos de locações para fins comerciais, conforme noticiado na petição inicial, conforme se vê nos ID’s nº 57919060 e nº 57919064, com prazo de duração de dois anos, iniciando em 1º/06/2013 e término em 30/05/2015.

In casu
, de se ressaltar o previsto nas
cláusulas terceira
,
parágrafo único
,
sétima
e
oitava
nos contratos firmados entre as partes,
in verbis
:

Diante da detida análise do conjunto probatório dos autos, possível verificar o acerto da sentença em relação à procedência da demanda, pois é cediço que o locatário tem o dever de restituir o imóvel no estado em que recebeu, além de se encontrar obrigado a realizar os reparos necessários, especialmente no caso em que haviam cláusulas contratuais prevendo a entrega em bom estado de conservação e melhorias a serem realizadas nos imóveis.

Há no processo diversas fotografias dos imóveis, as quais bem comprovam a situação de deterioração dos imóveis (
ID’s nº 57919063, nº

57919064, nº 57919066, nº 57919067 e nº 57919068
).

Logo, evidencia-se a veracidade das alegações da parte autora e o descumprimento contratual por parte da requerida/apelante, tendo a parte requerente comprovado as suas argumentações iniciais, ou seja, restaram demonstrados os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do artigo 373, I, do CPC/15, diferentemente da requerida que não atendeu ao disposto no inciso II do artigo 373 do CPC/15.

Nestes termos, diante da clareza da sentença ao fundamentar a procedência dos pedidos iniciais da ação de cobrança, peço vênia para transcrever parte do
decisum
, adotando-o como parte das razões de decidir,
in verbis
:

“
[...] In casu,
o autor carreou aos autos inúmeras fotografias que demonstram a situação da deterioração de ambos os imóveis objeto da avença entre as partes.

Nesse cenário, infere-se que houve a deterioração significativa do imóvel de matrícula nº 29.860, apresentando circunstância injusta e seriamente prejudicial aos autores, tendo o requerido simplesmente ignorado a necessidade de cumprimento do disposto no contrato celebrado, o qual prevê que além dos investimentos a serem realizados no imóvel, deveria no mínimo ter o requerido devolvido o imóvel em bom estado de conservação.

CLÁUSULA TERCEIRA
- (...)

PARÁGRAFO ÚNICO
– As partes pactuam que os alugueres referente aos meses de junho e julho/2013, serão convertidos em melhoramento do imóvel, dispensando assim o seu pagamento, ficando outrossim a LOCATÁRIA obrigada a colocação de piso e forro PVC, benfeitorias estas que incorporarão ao imóvel tomado em locação, não podendo as partes reclamar nesse tocante. (grifei)

CLÁUSULA SÉTIMA
– Das benfeitorias e sua incorporação:

A LOCATÁRIA se obriga a fazer a reforma do piso e forro do imóvel, que serão incorporados, conforme cláusula deste instrumento. Demais benfeitorias para serem realizadas deverão ser autorizadas pelo LOCADOR ou serem necessárias e será incorporada ao imóvel. (grifei)

CLÁUSULA OITAVA
– Da restituição do imóvel:

Ao término ou rescisão do presente instrumento, a LOCATÁRIA está obrigada a restituir, a LOCADORA, o imóvel reforma, em perfeito estado de conservação e higiene, com todas as instalações em funcionamento e pintado (grifei)

Ademais, quando as alegações do requerido no passo que se viu impossibilitado de realizar as reformas no imóvel de matrícula 29.860, por não terem os autores retirado do local o maquinário da fábrica que antes funcionava no local, entendo que não deve prosperar, eis que tais alegações não foram provadas nos autos.

Quanto ao imóvel de matrícula nº 25.721, infere-se da documentação que o requerido
cumpriu parcialmente o que determina na Cláusula Terceira, Parágrafo Único – em razão de ter colocado foro PVC no imóvel, entretanto, deixou de cumprir com as demais obrigações previstas em contrato, as quais preveem que além dos investimentos a serem realizados no imóvel, deveria no mínimo ter o requerido devolvido o imóvel em bom estado de conservação, que não foi o caso.

CLÁUSULA TERCEIRA
- (...)

PARÁGRAFO ÚNICO
- As partes pactuam que o pagamento dos dois primeiros meses, não será efetuado em face dos investimentos a serem efetuados no imóvel, com a colocação de piso e forro de PVC, pela locatária que ficará incorporado no imóvel. (grifei)

CLÁUSULA SÉTIMA
– Das benfeitorias e sua incorporação:

A LOCATÁRIA se obriga a fazer a reforma do piso e forro do imóvel, que serão incorporados, conforme cláusula deste instrumento. Demais benfeitorias para serem realizadas deverão ser autorizadas pelo LOCADOR e serão incorporadas ao imóvel. (grifei)

CLÁUSULA OITAVA
– Da restituição do imóvel:

Ao término da rescisão do presente instrumento, a LOCATÁRIA está obrigada a restituir, ao LOCADOR, o imóvel em bom estado de conservação, pintado, pois deverá pintar ao ocupar o imóvel
.(grifei)

Nesse sentido, alega o requerido que promoveu uma ‘transformação’ no imóvel de matrícula 25.721, entretanto, as fotografias encartadas às fls. 49/61 demonstram claramente que o requerido não promoveu benfeitoria necessária ao imóvel, tendo apenas investido em uma ‘fachada atrativa’, a qual beneficiou a própria empresa requerida, já que deixou o slogan desta em evidência.

Diante desse contexto, verifica-se nítida violação ao disposto no inciso III do art. 23 da Lei nº 8.245/91, que estabelece:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Portanto, a restituição do imóvel pelo locatário no estado em que o recebeu era obrigação de ordem legal.
A responsabilidade do inquilino é integral pela má conservação do imóvel, pelo dever de devolvê-lo como foi recebido, ou seja, em perfeitas condições, ressalvada, com toda a evidência, as deteriorações naturais em decorrência dos efeitos deletérios do tempo.

À luz de tais considerações, entendo pertinente a pretensão dos autos no sentido de que o requerido seja compelido a pagar o valor menor orçamento – fls. 30 e 48, a fim de que sejam realizados os reparos necessários em ambos os imóveis, já que deixou a requerida de comprovar minimamente que desocupou os imóveis e os deixou em bom estado de conservação.

Ademais, cabível a condenação do requerido no pagamento de multa correspondente a 03 (três) alugueres, que foi quem deu causa a infração do instrumento contratual.

Portanto, caso é de procedência da demanda.

Dispositivo

Diante do exposto
, julgo PROCEDENTE os pedidos articulados na inicial para condenar os requeridos ao pagamento de R$ 173.600,00
(cento e setenta e três mil e seiscentos reais), nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. [...]
” (ID nº 57920009) (g.n.).

Deveras, conforme bem destacado pelo juiz singular, a parte requerida/recorrente
não promoveu benfeitoria necessária
ao imóvel, tendo investido em uma “fachada atrativa”, beneficiando a própria empresa/apelante, cumprindo parcialmente o que determina na
Cláusula Terceira, Parágrafo Único
, em razão de ter colocado parcialmente o foro PVC no imóvel. Ora, deixou de cumprir as demais obrigações previstas em contrato, as quais preveem que além dos investimentos a serem realizados no imóvel, deveria no mínimo ter a requerida devolvido o imóvel em bom estado de conservação, o que não ocorreu.

Logo, não se aplica ao caso o artigo 35 da Lei Federal nº 8.245/91 (Lei das Locações) que assim prevê:

“
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
”.

No que diz respeito ao imóvel de fundo, sob a alegação de que os próprios apelados deixaram de retirar o maquinário da fábrica que antes funcionava no local, o que impossibilitou qualquer obra a ser realizada pela apelante e que impedia o pleno exercício de posse, de se ressaltar que tal argumentação não restou efetivamente comprovada.

Ademais, com o término da relação contratual, observa-se que a recorrente tinha a pretensão de firmar novos contratos com os apelados (renovação), ou seja, não há demonstração de que teve problemas com os imóveis em questão.

Igualmente não restou comprovada a “
valorização do imóvel
”, pois pelas fotografias acostadas aos autos não se verifica a “
verdadeira transformação no imóvel
”, consoante alegado pela recorrente, mas sim grande depreciação, razão pela qual a procedência da ação é medida que se impõe, considerando
que a parte requerida deve pagar o valor do menor orçamento – (fls. 30 e 48), de acordo com o disposto na sentença
.

Corroborando o caso dos autos, os seguintes julgados:

“
[...] 1
. É cediço que o contrato faz lei entre as partes, contudo é essencial a observância dos ditames da boa-fé, que impede o exercício abusivo de direito por parte dos contratantes.
Consoante lição de Maria Helena Diniz, o princípio da boa-fé deve estar ligado ?ao interesse social das relações jurídicas, uma vez que
as partes devem agir com lealdade, retidão e probidade, durante as negociações preliminares, a formação, a execução
e a extinção do contrato? (DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado, 17.ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 195). [...]
”
(TJ-DF, 1ª Turma Cível, 07080192120198070000 DF 0708019-21.2019.8.07.0000, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 04/09/2019, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/09/2019) (g.n.).

“
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO
- DESPESAS EFETUADAS, PELO LOCADOR, COM
REPARO DO IMÓVEL LOCADO
-
RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO - EXISTÊNCIA - PREVISÃO CONTRATUAL - OBRIGAÇÃO DE PAGAR
- PRESENÇA – [...] - Pelas regras ordinárias de distribuição do ônus da prova, cabe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do que dispõe o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil vigente, e, ao réu, de situação obstativa do direito alegado por aquele, segundo o inciso II, do mesmo dispositivo legal - Nesse cingir,
comprovando o autor a responsabilidade dos réus, pelos gastos realizados com a reforma de imóvel objeto de contrato de locação firmando entre as partes, a procedência do pedido é medida que se impõe
– [...]
”
(TJ-MG, AC: 10702140018400001 MG, Relator Amorim Siqueira, j. em 17/07/2018) (g.n.).

“
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS – DETERIORAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE LOCAÇÃO – APARTAMENTOS ENTREGUES SEM OS DEVIDOS REPAROS – REEMBOLSO DAS DESPESAS DE CONSERTO – PAGAMENTO DE ALUGUEL ATRASADO E DURANTE O PERÍODO DE REFORMA.
O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Comprovado que o imóvel estava em boas condições no início da locação e que não foi entregue no mesmo estado, é responsabilidade da locatária o reembolso das despesas de conserto
e o pagamento dos aluguéis referente ao período de reforma. [...]
”
(TJ-MS, 1ª Câmara Cível, APL: 00021177120128120021, Relator Des. Marcelo Câmara Rasslan, j. em 19/04/2016) (g.n.).

Com essas considerações, convém ressaltar que nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada, bem como os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, sendo certo que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
, para manter a sentença.

Por fim, a verba honorária comporta majoração para 15% (quinze por cento)
sobre o valor da condenação,
nos termos do
artigo 85, §§ 1º, 2º e 11, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2020