Tribunal: TJMT
Processo: 1017766-71.2020.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-02
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017766-71.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar, Caução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[DANIEL BRETAS FERNANDES - CPF: 004.060.101-37 (ADVOGADO), AZEVEDO NETO & BRAZ LTDA - CNPJ: 18.425.906/0001-13 (AGRAVANTE), JOSE RENATO DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 474.584.961-34 (ADVOGADO), TONI DA COSTA FERREIRA - CPF: 384.379.881-87 (AGRAVADO), EDGAR FRANCISCO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 001.765.941-83 (ADVOGADO), DANYLO FERREIRA DE ALCANTARA - CPF: 726.144.551-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE, RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
DECISÃO
QUE DETERMINOU À RÉ QUE DEPOSITE EM JUÍZO O VALOR EQUIVALENTE ÀS PARCELAS PAGAS PELO AUTOR, COM A DEDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL; SUSPENDA AS COBRANÇAS DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS, BEM COMO SE ABSTENHA DE INCLUIR O SEU NOME NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO, SOB PENA DE MULTA - MEDIDA ACAUTELATÓRIA – POSSIBILIDADE - REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA - AGRAVO DESPROVIDO.

Nos termos do art. 300, do CPC,
a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito reside na existência de um “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal e Individualizada do Vivendas Campestre Acaiah” celebrado entre as partes, datado de 08/09/2015, para aquisição do imóvel descrito na inicial e o pagamento parcial do investimento (ID 55065976-p.43/55), bem como a não realização das obras inerentes ao empreendimento previstas no contrato.

O perigo de dano reside no fato de que a postergação da rescisão contratual além de onerar o comprador, implicará no seu desfalque financeiro diante do valor até então investido.

A decisão de primeiro grau que determinou o depósito judicial da coisa até resolução da divergência do conflito de interesses tem nítido caráter acautelatório, desconfigurando o sugerido dano irreversível ou de difícil reparação.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento com pedido de liminar interposto por AZEVEDO NETO & BRAZ LTDA, em face da decisão proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da Ação Declaratória de Nulidade, Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais PJE nº 1011363-60.2020.8.11.0041, movida em seu desfavor por TONI DA COSTA FERREIRA, deferiu a tutela provisória e determinou que a requerida deposite em juízo o valor equivalente às parcelas pagas pelo autor, com a dedução da cláusula penal constante (Cláusula Sexta, item 6.4), que suspenda as cobranças das parcelas vencidas e vincendas referentes ao contrato objeto deste pleito, bem como se abstenha de incluir o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa, bem ainda, inverteu o ônus da prova.

Em suas razões, alega a Agravante que, em decorrência da Ação Civil Pública nº. 2221 -91.2018.811.0082 - Código 41201, na qual foi determinado o embargo das atividades de instalação do condomínio, tem adotado todas as medidas necessárias para a sua regularização.

Aduz a inviabilidade fática e jurídica para o cumprimento da tutela provisória concedida, bem como, encontra-se judicialmente impedida de utilizar os recursos provenientes dos pagamentos das parcelas dos compradores dos lotes do condomínio, exceto para fins de regularização do empreendimento.

Por fim, sustenta o risco de irreversibilidade dos seus efeitos e a inviabilidade de inversão automática do ônus da prova.

Nesses termos, pede pela concessão da tutela antecipada recursal, atribuindo-lhe efeito suspensivo, para fins de que seja suspensa a liminar recorrida ou, subsidiariamente, seja deferida a antecipação da tutela recursal, nos termos do art. 1.019, inc. I do CPC, para que seja oficiado o juízo da Vara Especializada do Meio Ambiente de Cuiabá, para que autorize a utilização dos valores pagos pelo agravado para o cumprimento da decisão agravada.

No mérito, requer seja dado provimento ao recurso,
para reformar a decisão recorrida, de modo a afastar a obrigação imposta à agravante para que deposite em juízo os valores pagos pelo agravado e a inversão do ônus da prova.

O pedido liminar de efeito suspensivo foi indeferido (ID 56532499).

Sem contraminuta da parte agravada (ID 63424459).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Na origem, trata-se de Ação Declaratória de Nulidade, Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela Antecipada e Acautelatória proposta por TONI DA COSTA FERREIRA em desfavor da AZEVEDO NETO & BRAZ LTDA, em que alega que foi pactuado junto à empresa requerida um contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal e individualizada do Vivendas Campestre Acaiah, referente à aquisição do lote 002, quadra 0007, com 260m2, no distrito do Coxipó do Ouro, estabelecendo o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) como entrada, que seria pago em duas parcelas, a primeira para 08/09/2015 e a segunda 08/10/2015, e 120 (cento e vinte) parcelas no valor de R$ 471,00 (quatrocentos e setenta e um reais).

Contudo, em razão do referido imóvel não se encontrar pronto para uso, o requerente ajuizou a demanda, objetivando que seja determinada a nulidade do contrato pactuado, bem como a devolução integral dos valores que já foram pagos.

Por tais motivos, pugnou pelo deferimento da medida liminar pleiteada, pretendendo que seja determinado que a ré deposite em juízo o valor de R$ 23.697,44 (vinte e três mil seiscentos e noventa e sete reais e quarenta e quatro centavos) e que suspenda a cobrança das parcelas vencidas e vincendas em decorrência das irregularidades encontradas no loteamento, e, consequentemente, que a reclamada se abstenha de cobrar, protestar, ou de inscrever o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, em razão dos débitos aqui discutidos.

Ainda, requer a suspensão das taxas mensais da associação, com a notificação desta para que se abstenha da cobrança, protesto, ou inscreva o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito em decorrência de tais taxas.

Ao analisar o pedido, o Magistrado de piso entendeu pelo preenchimento dos requisitos do art. 300, do CPC, e deferiu o pleito para determinar que a requerida deposite em juízo o valor equivalente às parcelas pagas pelo autor, com a dedução da cláusula penal constante (Cláusula Sexta, item 6.4), que suspenda as cobranças das parcelas vencidas e vincendas referentes ao contrato objeto deste pleito, bem como se abstenha de incluir o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa, bem ainda, inverteu o ônus da prova.

Irresignada, a parte requerida interpôs o presente recurso pugnando pelo provimento do recurso, para reformar a decisão recorrida, de modo a afastar a obrigação imposta à agravante para que deposite em juízo os valores pagos pelo agravado e a inversão do ônus da prova.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam:
a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
(CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo.

Frisa-se que o requisito probabilidade do direito pressupõe a demonstração de que o requerente da tutela antecipada detém o direito capaz de ensejar o deferimento da medida que, na maioria das vezes, será demonstrado por meio do conjunto probatório.

Assim, o pressuposto de uma tutela de urgência satisfativa é que o autor, que afirma ser titular de um direito subjetivo em uma situação controvertida, apresente provas que revelem as evidências de seu direito e que levem provavelmente à confirmação de sua pretensão.

Há que se ressaltar que o Juízo de origem agiu de forma prudente ao antecipar o provimento jurisdicional pretendido, pois tenho que restou suficiente demonstrado o preenchimento dos requisitos necessários para tanto.

A probabilidade do direito reside na existência de um “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal e Individualizada do Vivendas Campestre Acaiah” celebrado entre as partes, datado de 08/09/2015, para aquisição do imóvel descrito na inicial e o pagamento parcial do investimento (ID 55065976-p.43/55), bem como a não realização das obras inerentes ao empreendimento previstas no contrato.

Portanto, existem fortes indícios de que a unidade adquirida pelo agravado não foi entregue na data estipulada no contrato, demonstrando a probabilidade do direito do recorrido quando alega o descumprimento do cronograma da obra pela agravante.

Ressalto que a manutenção do pagamento das parcelas contratuais acarretaria ônus financeiro injustificável para o autor, pois, evidenciada, em sede de cognição sumária, a falta da devida contraprestação por parte da empresa empreendedora, consistente na conclusão das obras no local.

A medida praticada pelo juízo de primeiro grau tem nítido caráter acautelatório ao determinar o depósito judicial da coisa até resolução da divergência do conflito de interesses, desconfigurando o sugerido dano irreversível ou de difícil reparação.

Se o pleito final é o de resolver o negócio, não se justifica, ao menos por ora, a retenção dos valores pela Agravante, evitando-se o risco, de um lado, de a agravada se ver na contingência de pagar valores em favor da promitente vendedora, mas que, depois, terão de ser ressarcidos, sujeitando-se ao perigo de insolvabilidade ou dissipação patrimonial; e, de outro, o perigo, bem conhecido, dos efeitos decorrentes da restrição cadastral, vedando o próprio acesso ao crédito.

Assim, tenho que, diante da pretendida rescisão contratual, não há razão para se continuar cobrando as parcelas vencidas e vincendas.

Sobre o tema já decidiu este e. Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – TUTELA PARCIALMENTE DEFERIDA – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – OBRA PARALISADA DESDE 2012 - DETERMINAÇÃO DE QUE A REQUERIDA DEPOSITE EM JUÍZO OS VALORES PAGOS PELA PARTE AUTORA – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – RECURSO DESPROVIDO. A prova inequívoca dos fatos alegados e a verossimilhança das alegações associadas a uma das hipóteses previstas no art. 273, inc. I e II, do CPC são requisitos para o deferimento da referida medida. No caso concreto, havendo substancial atraso na entrega da obra objeto da ação de rescisão do contrato particular de compra e venda, resulta viável a tutela antecipada deferida para que a construtora/vendedora deposite em juízo as parcelas pagas pela autora/compradora, até o julgamento final da demanda. Isto porque, a princípio, se em tese a compradora tem direito à rescisão e devolução dos valores pagos, de outro lado, a agravante poderá levantar os valores depositados após o trânsito em julgado da sentença, se for o caso de improcedência da rescisão do contrato.” (TJ-MT, RAI 45445/2014, Segunda Câmara Cível, Relatora: Desa. Marilsen Andrade Addário, Julgado em 17/12/2014)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PREDAS E DANOS - DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PROBLEMAS FINACEIROS – DIREITO QUE ASSISTE AO CONSUMIDOR – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS - RECURSO PROVIDO. É um direito do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou rescisão do contrato, a desistência é um direito que cabe ao consumidor. Deve ser autorizada a interrupção do pagamento das parcelas até que se decida a resolução contratual, haja vista que não se mostra razoável continuar pagamento de contrato do qual se pretende a rescisão.” (TJ-MT, RAI 77871/2016, Primeira Câmara Cível, Relator: Des. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Julgado em 13/09/2016)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRÉ-CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL (COTA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA) – DEMORA NA ENTREGA INCONTROVERSA – ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – INEXISTÊNCIA – RISCOS INERENTES À ATIVIDADE EMPRESARIAL – PRETENSÃO DO AUTOR EM RESCINDIR O CONTRATO – DEPÓSITO EM JUÍZO DO VALOR PAGO PELO AUTOR – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO. 1- A realização de contrato definitivo dependia de iniciativa da empresa requerida, que, após a confirmação do negócio, deveria providenciar a assinatura dos compradores no instrumento contratual, mediante comunicação escrita ao endereço dos agravados ou outra forma de comunicação, conforme prevê a Cláusula 2.3 do pré-contrato. Mas, mesmo com o devido pagamento realizado pelos consumidores, que confirmaram o negócio, não existe nos autos qualquer ato de comunicação para a formalização do contrato definitivo, culpa que não pode ser atribuída aos compradores, por se tratar de dever da vendedora. 2-
A demora injustificável da entrega de imóvel, que é incontroversa, e, presentes os requisitos para concessão parcial da antecipação da tutela, torna viável o depósito em Juízo pela empreendedora do valor pago pelos autores/compradores, até o julgamento final da demanda, visto que em tese, o comprador tem direito à rescisão e devolução dos valores pagos, lado outro, a empreendedora poderá levantar os valores depositados com o trânsito em julgado da sentença, se improcedentes os pedidos da ação de rescisão de contrato com pedido de devolução de quantias pagas c/c indenização por dano moral.
3-“O atraso de conclusão e entrega do imóvel causada por dificuldade de contratação de mão de obra, demora em portos, escassez de materiais de construção não configuram causas de força maior ou caso fortuito, pois constituem risco inerente à atividade desenvolvida pela incorporadora.” (TJ-MT, RAI PJe nº 1000756-19.2017.8.11.0000, Primeira Câmara Cível, Relatora Desa. Nilza Pôssas de Carvalho, Julgado em 06/06/2017)

Assim, perfeitamente cabível o pedido de depósito judicial dos valores incontroversos despendidos pela agravada, sem que aja qualquer prejuízo para a agravante, uma vez que, se for o caso de improcedência da rescisão do contrato, a agravante poderá levantar os valores depositados após o trânsito em julgado da sentença.

Por outro lado, ainda que a rescisão do contrato tenha se dado por iniciativa do promitente comprador, a retenção de parte dos valores pagos fica autorizada, desde que não importe em onerosidade excessiva ao consumidor, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade ser analisada em momento oportuno.

Nesse passo, demonstrado nos autos que o agravado não tem qualquer interesse em prosseguir no avençado, assiste-lhe o direito à suspensão das parcelas a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral.

Anota-se, por fim, que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às relações oriundas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois há uma prestação de serviços, estabelecendo-se uma relação de consumo entre a construtora e o cliente consumidor, de modo que o consumidor tem o direito de facilitação da sua defesa, inclusive com a inversão do ônus da prova conforme o caso (art. 6º, VIII, do CDC).

Ademais, em que pese a inversão do ônus da prova, não resta afastado o dever da parte autora em realizar prova mínima do direito alegado

Diante do exposto,
CONHEÇO

do presente recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2020