Tribunal: TJMT
Processo: 1010257-89.2020.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-15
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010257-89.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LUCIANO CARVALHO DO NASCIMENTO - CPF: 314.476.511-20 (ADVOGADO), V.A.C. RIBEIRO - ME - CNPJ: 24.013.244/0001-77 (AGRAVANTE), FELIX DIAS MACHADO - CPF: 297.753.969-72 (AGRAVADO), MAURO CESAR GONCALVES BENITES - CPF: 514.178.121-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, VENCIDO O 2º. VOGAL (DES. JOÃO FERREIRA FILHO), PROVERAM PARCIALMENTE O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

RAI nº 1010257-89.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: V.A.C RIBEIRO - ME

AGRAVADO
: FELIX DIAS MACHADO

E M E N T A

RECURSO DE

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO - LIMINAR CONCEDIDA POR TÉRMINO DE LOCAÇÃO -
ARTIGO 59, §1º, INCISO VIII, DA LEI DO INQUILINATO
-

CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – ADEQUAÇÃO DO DISPOSITIVO CORRETO -
ARTIGO 59, §1º, INCISO IX, DA LEI DO INQUILINATO
– NECESSIDADE – OPORTUNIDADE DE DEPÓSITO DA TOTALIDADE DO VALOR DEVIDO PELA LOCATÁRIA -

RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Em se tratando de liminar em ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis ou acessórios da locação, para sua concessão ou não, deve ser observado o disposto o
artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato
.

Se a liminar em ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis ou acessórios da locação, foi concedida com base no término do contrato, nos termos do
artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei do Inquilinato
, e não sendo o caso visto que o contrato encontra-se em plena vigência, deve ser adequada da forma correta a fim de não prejudicar o locatário, concedendo-lhe a possibilidade de depositar o valor devido a fim de elidir a liminar de desocupação do imóvel, conforme dispõe o
§ 3º do citado dispositivo legal
.-

R E L A T Ó R I O

RAI nº 1010257-89.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: V.A.C RIBEIRO - ME

AGRAVADO
: FELIX DIAS MACHADO

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de liminar interposto por
V.A.C. RIBEIRO ME
em face da decisão interlocutória proferida na
Ação de
Despejo por Ausência de Pagamento de Acessórios Cumulada com Cobrança de Aluguéis Vincendos e Multa acessória e Pedido de Tutela de Evidencia nº 1006803-75.2020.8.11.0041
, ajuizada por
FELIX DIAS MACHADO
, ora agravado, que

deferiu o pedido de tutela de urgência, concedendo o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório.

Em suma, aduz a agravante que o agravado é proprietário do imóvel comercial localizado no Bairro CPA I, à Rua Joinville, Quadra 15, Casa 12, nesta Capital, tendo-o locado por um período de 24 (vinte e quatro) meses, com início em
10/05/2016
, com data final em
10/05/2018
, no valor de
R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) mensais
.

Assevera que o citado imóvel está sendo utilizado por uma escola, a qual a agravante ficou responsável por regularizar a situação do imóvel, tendo cumprido com presteza o combinado, e com isso, as partes resolveram fazer novo contrato locação com um prazo maior, já que o ponto comercial ficou mais conhecido e com isso tem atraído nova clientela.

Declara que as partes elaboraram novo contrato de locação com prazo esticado para 60 (sessenta) meses, tendo seu início em
20/05/2018
e o seu término para
20/05/2023
, reajustado o valor do aluguel para
R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) mensais.

Pondera que tudo corria muito bem, até que no dia
27/02/2019
, o filho do agravado, o
Dr. Luiz Carlos Dias Machado
, médico por profissão, usou mão de notificação extrajudicial, onde se denominava locador, para requerer a rescisão do Contrato de Locação, sem apresentar qualquer motivo plausível para isso, e nem apontando dispositivo legal que o ampare.

Esclarece adiante que para expulsar a agravante do imóvel, resolveu utilizar, de forma ardilosa, o Judiciário para conseguir o seu intento. E para tanto, iludiu a agravante dizendo que a partir do ano de 2019, a mesma não precisaria pagar o Imposto Territorial Urbano, visto que a lei é contrária ao locatário pagar o valor do IPTU, pois é um imposto de obrigação do proprietário do bem, e que seu pai pagaria para evitar confusão futura.

Alega que, de acordo com o artigo 34 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) diz, em seu artigo 22, inciso VIII, que o locador (proprietário do imóvel) é obrigado a pagar impostos e taxas que venham a incidir sobre o mesmo (estando aí incluído o IPTU), exceto se de outra forma for estabelecido em contrato.

Sustenta que no primeiro contrato ficou estipulado entre as partes que o IPTU seria transferido para o nome do agravado, já que em nome de terceiros estaria atrapalhando a obtenção de certidões junto aos órgãos responsáveis, e dificultando a certificação da contestante, que necessita estar 100% regular para ter a permissão de movimentar a escola.

Há época foi realizada até uma notificação extrajudicial ao agravado, no entanto, devido ao longo tempo, a agravante até o momento, não conseguiu localizar para apresentar ao juízo, demostrando a sua boa-fé.

Afirma ainda a agravante que descobriu

o motivo de tal ódio para despejá-la do imóvel mesmo estando em dia com os aluguéis, pois descobriu que o Dr Luiz Carlos, filho do autor da ação despejo, inaugurou um colégio que aplica os mesmos cursos que a contestante, a uma quadra de sua escola. Desta forma, ficou evidente o interesse da agravada de tomar os clientes da agravante e ficar com o ponto comercial, logo, os fatos narrados na exordial não se coadunam com a verdade do ocorrido.

Informa também que resta demonstrado, através de toda documentação juntada aos autos, que cumpriu todas as suas obrigações de acordo com o estipulado no
inciso I do artigo 23 da Lei 8.245/91
, pagando pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal e contratualmente exigíveis no prazo estipulado e no imóvel locado. De igual sorte, cumpriu o disposto no
inciso VIII do referido artigo 23
, quando pagou as despesas de telefone e de consumo de energia, luz, gás, água e esgoto.

No mais, afiança que a paralisação da escola causaria prejuízos incalculáveis, bem como considera a atitude do Juiz desproporcional, já que cumpriu à risca suas obrigações, pagando em dia os aluguéis, exceto esta pequena desavença quanto ao IPTU.

Por fim, pugna pela liminar recursal e, no mérito, pelo provimento do recurso para reformar a decisão recorrida.

A liminar recursal foi deferida no
ID nº 44010485
.

As contrarrazões vieram no
ID nº 42525955
, oportunidade em que a agravada rebateu a peça recursal em todos os seus termos, informando que a empresa agravante descumpriu o contrato ao deixar de pagar o IPTU de
R$404,12 (quatrocentos e quatro reais e doze centavos)
.

As informações foram prestadas pelo Juízo da causa no
ID nº 46823039
.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

RAI nº 1010257-89.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: V.A.C RIBEIRO - ME

AGRAVADO
: FELIX DIAS MACHADO

V O T O

Eminentes pares:

Primeiramente, cumpre-me registrar que o agravo de instrumento deve restringir-se somente à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob pena de supressão de instância.

Conforme se denota, a douta Juíza singular entendeu que estavam presentes os requisitos legais para concessão da liminar, nos termos do
artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/09:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
.”
Grifei
.

Pois bem.

Após análise do conjunto probatório trazido neste estreito limite do agravo de instrumento, verifica-se que não se trata de liminar pelo término do contrato, nos termos do
artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/09
, uma vez que pelo
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
juntado no
ID nº 42287471
, o término está previsto para
20/05/2023
. Confira:

“O
LOCADOR/Administrador
, por este instrumento, dá em locação à
LOCATÁRIA
o imóvel de sua propriedade, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais e em perfeitas condições de higiene e conservação, de uso comercial, sito Avenida Joinvile, Quadra 15, Casa 12, Bairro CPA I, nesta cidade, pelo prazo de
60 (sessenta meses)
meses, a começar de
20/05/2018
, com término previsto para
20/05/2023
”

A bem da verdade, eventual liminar deveria se dar nos termos do
artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/09
.

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...);

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Contudo, em se tratando de liminar por falta de pagamento, o locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação, se dentro dos 15 (quinze) dias concedido para a desocupação do imóvel, independente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, conforme previsto
no § 3º do mesmo dispositivo legal
:

“
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
”.
Grifei
.

Confira o citado
inciso II do artigo 62 da lei de locação
:

“
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação
, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou
somente de quaisquer dos acessórios da locação
, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança,
devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito
; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

II - o
locatário
e o fiador
poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos
: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e
acessórios da locação
que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Nesse sentido, o ilustre doutrinador
HUMBERTO THEODORO JUNIOR
prescreve:

A desocupação, in casu, não é instantânea, devendo ser executada compulsoriamente depois de ultrapassado o prazo de 15 dias para saída voluntária do inquilino. A purga da mora, para impedir a retomada liminar, deve ser praticada dentro de tal prazo (Lei nº 8.245, art. 59, § 3º).

(...)

Ressalte-se que não basta ao locatário requerer a purga da mora nos 15 dias assinados para a desocupação voluntária. Exige a lei que, dentro daquele prazo, seja efetuado o depósito em juízo da "totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62" (§ 3º do art. 59, acrescido pela Lei no 12.112/09)
THEODORO Jr., Humberto. Inovações na lei do inquilinato: visão esquemática das alterações provocadas pela Lei nº 12.112 de 09.12.2009. Rio de Janeiro. GZ Ed., 2010)

No caso em comento, embora a parte agravada tenha corretamente requerido a liminar na Ação de Despejo pelo
artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91
(ID nº 42287468), já que se tratava de despejo por falta de pagamento de acessórios da locação, a liminar foi concedida pelo
artigo 59, § 1º, inciso VIII da Lei 8.245/91
, como término da locação, o que não é o caso, uma vez que o término do contrato está previsto para
maio de 2023
, em consequência, a agravante restou prejudicada, uma vez que na decisão não foi prescrita a observação que no mesmo prazo a locatária

poderia elidir a liminar de desocupação, efetuando o depósito da totalidade dos valores devidos, o que por si só macula a decisão singular.

Se não bastasse, na hipótese, a liminar da forma como concedida no primeiro grau, sem oportunizar o cumprimento do
§ 3º do artigo 59 da Lei do Inquilinato
, esgotaria praticamente a questão de fundo do processo, sendo de difícil reversão caso o julgamento do mérito da lide seja desfavorável à agravada, principalmente se já firmada nova locação.

Sobre semelhante tema:

“ANTECIPAÇÃO DA TUTELA - Despejo - Ação proposta pelo adquirente do imóvel locado, não desocupado pela locatária, mesmo depois de notificada - Caso não tipificado na Lei do Inquilinato como passível de concessão liminar da desocupação - Ausência de prejuízo irreparável ou de difícil reparação, em contrapartida à dificuldade da reversão da medida, no caso de firmada nova locação, tal como acenado pelo adquirente - Fatos, de resto, que dependem da instauração do contraditório para serem esclarecidos - Agravo de instrumento não provido.”
(TJSP - Agravo de Instrumento nº 004217-85.2010.8.26.0000, Relator SÁ DUARTE, julgamento 15/03/2010)

Desta forma, o recurso deve ser provido em parte para reformar a liminar da forma como foi proferida, de modo que seja respeitado o disposto no
artigo 59, § 1º, inciso, IX
, da Lei do Inquilinato, com a observação do
§ 3º
do mesmo dispositivo legal.

Vale ressaltar ainda que neste estreito limite do agravo de instrumento não é possível saber se de fato houve ou não acordo para o locado pagar o IPTU, matéria esta que depende de dilação probatória, o que será possível somente na instrução da ação principal, razão pela qual deve prevalecer o contrato expresso, cuja responsabilidade é da locatária.

No mais, no caso em comento, o locador apresentou o débito de
R$670,92 (seiscentos reais e noventa e dois centavos)
, referente ao pagamento do IPTU de
ID nº 42287471 - pág. 8
- (
R$404,12
), cujo pagamento ocorreu em
14/10/2019
, conforme comprovante de
ID nº 42287471 – pág. 9
-, e IPTU de
ID nº 42287471 – pág. 10
– (
R$266,80
), cujo pagamento ocorreu em
12/07/2019
, conforme comprovante de
ID nº 42287471 – pág. 11
.

Concluindo, nesta face processual não se aplica eventual multa ou juros de mora, cuja incidência poderá ocorrer no julgamento final ação, se procedente.

Ante o exposto
dou parcial provimento ao recurso
para reformar a decisão singular quanto ao dispositivo utilizado para concessão de liminar.

Deste modo, permanece a liminar para a locatária desocupar o imóvel voluntariamente no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório, nos termos do
artigo 59, § 1º, inciso, IX
,
da Lei do Inquilinato.
Todavia,

no mesmo prazo,
poderá elidir a liminar de desocupação
se efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, nos termos do
§ 3º do mesmo dispositivo legal
.

Desta forma, intime-se novamente pessoalmente a agravante da liminar e da possibilidade de efetuar o depósito para ilidir a liminar de desocupação. Em caso de eventual depósito, este deve corresponder a importância de
R$404,12
, corrigido monetariamente a contar de
14/10/2019
, e
R$266,80
, corrigido a partir de
12/07/2019
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2020