Tribunal: TJMT
Processo: 1040392-29.2018.8.11.0041
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-06
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040392-29.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[FRANCISCO CAMARA NETO - CPF: 569.286.707-97 (APELANTE), WELDER QUEIROZ DOS SANTOS - CPF: 006.005.361-57 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), GUSTAVO ROBERTO CARMINATTI COELHO - CPF: 991.368.301-78 (ADVOGADO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – EMBARGOS MONITÓRIOS REJEITADOS EM RAZÃO DA DEMONSTRAÇÃO SATISFATÓRIA, PELA IMOBILIÁRIA, DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E PARTICIPAÇÃO NAS TRATATIVAS E NEGOCIAÇÕES ATÉ CONCRETIZAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM SUA SUBSTANCIAL MEDIAÇÃO (CC, ART. 725) – ALEGAÇÃO DE EQUÍVOCO NO EXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO – ASSERTIVA GENÉRICA DE QUE AS CÓPIAS DAS MENSAGENS ELETRÔNICAS (E-MAILS) TROCADOS PELAS PARTES NÃO DEMONSTRA A PARTICIPAÇÃO DA IMOBILIÁRIA PARA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – SUFICIENTE E CORRETO COTEJO ANALÍTICO DAS PROVAS PELA JUÍZA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “De acordo com a jurisprudência desta Corte, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável” (STJ – 3ª Turma – REsp 1272932/MG – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 26/09/2017, DJe 02/10/2017). 2. Se o conjunto probatório dos autos aponta claramente no sentido de que a Imobiliária aproximou as partes, esforçou-se para encontrar uma proposta de negociação que atendesse satisfatoriamente os interesses contrapostos e, para além de tudo isso, prestou diversos serviços burocráticos com documentação ao longo do período entre a primeira autorização de venda e a concretização do negócio, deve ser mantida sentença que condenou o réu/vendedor ao pagamento da comissão por corretagem.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 1040392-29.2018.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por FRANCISCO CÂMARA NETO contra a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação “
Monitória
”

(Proc. nº 1040392-29.2018.8.11.0041), ajuizada contra o apelante por CID IMÓVEIS EIRELI - EPP, rejeitou os embargos monitórios e constituiu de pleno direito título executivo judicial no valor de R$ 10 mil, referente à comissão de 5% (cinco por cento) do valor da venda do imóvel ao preço de R$ 200 mil, por entender que, ao contrário do alegado pelo réu/embargante, apesar de “
a alienação
(ter)
sido realizada na vigência da autorização de venda sem exclusividade
” da Imobiliária/autora/apelada, houve, sim, aproximação das partes e contribuição para o resultado útil do negócio jurídico (cf. Id. nº 56402145 - pág. 1/5).

O embargante/apelante insiste na tese de “
inexistência de intermediação útil
” da Imobiliária para a concretização do negócio jurídico com o adquirente Emerson Etore Moraes, este que o apelante frisa repetidamente ser o fiador do inquilino daquele imóvel posteriormente vendido.

Após traçar de forma minudente a linha cronológica dos fatos retratados nos e-mails trocados pelas partes e juntados aos autos e justificar a medida dizendo que a MMª. Juíza incidiu em “
error in judicandi
” porque “
embaralhou os fatos ocorridos em 2016 e em 2017, como se eles tivessem ocorrido todos no mesmo ano
”, sustenta que as provas colacionadas pela Imobiliária – apenas cópias dos e-mails – não mostram sua colaboração para a concretização do negócio jurídico, mas apenas que notificou o inquilino, a quem o adquirente tinha prestado fiança, para exercício de direito de preferência, e “
mais nada
”.

Explica que, primeiro, em 08/03/2016, celebrou com a Imobiliária contrato para autorização de venda do imóvel “
com exclusividade
”, pelo prazo de 90 dias, e que, somente na tarde do dia 10/08/2016, quando há muito esgotado aquele lapso temporal, a empresa o comunicou, via e-mail, sobre a proposta de compra feita pelo fiador Emerson Etore Moraes, mas que foi rejeitada ainda na noite mesmo dia.

Prossegue dizendo que, meses depois, mais precisamente em 11/04/2017, outorgou nova autorização de venda à Imobiliária, desta vez sem exclusividade e com prazo “
até vender
”, mas nada ocorreu até a manhã do dia 05/10/2017, quando sua esposa comunicou sobre um acordo com a filha do fiador Emerson Moraes, e autora/apelada respondeu que se colocava à disposição “
para dar todo suporte e assessoria necessária para continuarmos a venda por nós começada
”.

Conta que celebrou o contrato de compra e venda com o antigo fiador Emerson Moraes em 24/10/2017, sendo este registrado três dias depois; diz que, no quarto dia, 28/10/2017, comunicou à Imobiliária a alienação e solicitou a rescisão daquele contrato de autorização de venda sem exclusividade, o que foi respondido pela contra-notificação enviada em 05/04/2017, para que ele, vendedor/embargante/apelante, procedesse ao “
pagamento da quantia equivalente a R$ 10 mil
(...)
, a título de corretagem
”, originando-se aí a pretensão monitória que, agora, pede seja julgada improcedente.

Requer, sob estes fundamentos e com expressa menção aos arts. 725 e 726 do Código Civil, e a julgados do eg. STJ (AgIn no Ag no REsp 1.351.916/SC e REsp 1.272.932/MG), reforma a sentença para que sejam acolhidos os embargos monitórios e, assim, julgado improcedente o pedido autoral (cf. Id. nº 56402253 - pág. 1/11).

Nas contrarrazões, a Imobiliária/autora/apelada refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 56402263 - pág. 1/20).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 14 de setembro de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença rejeitou os embargos monitórios sob os seguintes fundamentos:

“
A controvérsia entre as partes é a existência de efetiva intermediação da autora/embargada na venda do imóvel do réu/embargante, em decorrência de contrato com autorização de venda.

Com a inicial foi juntada a proposta de compra feita por Emerson Etori Moraes em 06/08/2016, recebida pela autora/embargada.

A autorização de venda, com exclusividade, dada pelo réu/embargante para a autora, fixando o preço do imóvel em R$ 270.000,00, Id 16632544, é datada de 08/03/2016, com prazo de 90 dias.

Em 11/04/2017 a partes firmaram nova Autorização para Venda, desta feita sem exclusividade, Id 16632543, cujo prazo consta “até vender”.

Verifica-se dos e-mails juntados pela autora/embargada, que depois da proposta de compra feita por Emerson Etori Moraes, em agosto de 2016, a autora/embargada intermediou junto à Poupex a quitação do financiamento do imóvel do réu/embargante, este cobrava documentos, havendo assessoria da autora/embargada para que a quitação do imóvel fosse efetivada, inclusive informando ao réu/embargante que houve consulta e poderia a quitação ocorrer com a aquisição do imóvel por Emerson Etori Moraes, já que este financiaria também pela mesma instituição Poupex.

E mais, em 05/10/2017, funcionária da autora/embargante envia email para o réu/embargante e ao que parece a esposa deste, em que se pronuncia “ ficamos satisfeitos em saber que vocês resolveram voltar atrás na proposta”, que estranharam no mês anterior a suspensão da proposta por R$ 230.000,00, e se dispõe ajudar concretizar o negócio.

Portanto, ainda no mês que o réu/embargante efetivamente concretizou a venda as partes estavam em contato.

A notificação juntada pelo réu/embargante, enviada para a autora/embargada comunicando a venda do imóvel e pedindo a rescisão do contrato é de fevereiro de 2017 (Id 17885133) na qual ele informa a venda realizada em fevereiro de 2017, declara que houve o contrato para venda sem exclusividade firmado em 11/04/2017.

Tais datas causam confusão, pois parece que o réu/embargante vendeu o imóvel antes de firmar o contrato sem exclusividade que foi firmado em abril de 2017 e em fevereiro de 2017 estaria rescindido um contrato ainda não firmado.

O esclarecimento ressai da contra notificação enviada pela ré/embargada em abril de 2018, Id 1663241, em que se refere à notificação recebida do réu/embargante em abril de 2018, e menciona que constatou junto a matrícula do imóvel que em 13/11/2017 o réu/embargante transferiu o imóvel para o comprador Emerson Etori Moraes.

Partindo desta lógica por ser a única coerente, tem-se que na verdade o réu/embargante notificou a autora/embargada da rescisão da autorização de venda sem exclusividade em 2018.

Da matrícula do imóvel juntada pela autora/embargante verifica-se que a escritura de compra e venda registrada foi lavrada em outubro de 2017.

O réu/embargante não juntou o contrato de compra e venda, a escritura foi lavrada por valor inferior ao que autorizou a autora/embargada a vender, e em valor inferior à proposta enviada pelo adquirente por intermédio da autora/embargada e que ele alegou não aceitar por estar abaixo do valor pretendido.

Conquanto a alienação tenha sido realizada na vigência da autorização de venda sem exclusividade, o que permitia ao réu/embargante a tentativa de venda sem a intermediação da autora/embargada, este vendeu para a mesma pessoa que havia sido contatada pela autora/embargada em 2016 e que fez a proposta de compra recusada pelo réu/embargante.

Assim, a autora/embargada se desincumbiu de comprovar que foi quem aproximou as partes, as quais, depois de o réu/embargante promover a quitação e baixa da hipoteca incidente sobre o imóvel, firmaram o negócio.

Posto isso, REJEITO os embargos monitórios e JULGO PROCEDENTE o pedido da Ação Monitória para condenar o réu ao pagamento da comissão de 5% prevista no contrato sobre o valor da venda do imóvel (R$ 200.000,00), a equivalente a R$ 10.000,00”
(cf. Id. nº 56402145 - Pág. 1/5 –
grifei
e destaquei).

Parafraseando a r. sentença apelada, admito que a solução da controvérsia não depende simplesmente da resposta à pergunta acerca da existência de “
efetiva intermediação da autora/embargada na venda do imóvel do réu/embargante, em decorrência de contrato com autorização de venda
”, porque, instalada profunda discussão sobre a cronologia dos fatos e sua demonstração documental – exclusivamente pela exibição de cópias de e-mails enviados reciprocamente –, a pacificação da questão se condiciona à própria prova sobre a efetiva intermediação da venda pela Imobiliária.

Pois bem. Não há dúvida de que a linha cronológica explicada pelo réu/embargante/apelante é completamente acurada e reflete exatamente as datas indicadas nos documentos dos autos, até porque, nas contrarrazões, a Imobiliária não nega esta linha temporal, mas só critica a utilização, pelo réu/apelante, de “
artifícios gráficos e narrativas teratológicas (para) dar um fundo de coerência em suas alegações
”.

O que se vê das tratativas via e-mail é que, o apelante outorgou à Imobiliária autorização de venda com exclusividade em 08/03/2016, com prazo de 90 dias, mas, mesmo assim, em 05/08/2016, quando já passados aqueles três meses, após receber informação da empresa Poupex sobre a existência de gravame sobre o imóvel e forma de negociação para quitação da dívida subjacente, o apelante enviou mensagem eletrônica àquela empresa dizendo o seguinte:

“Favor ler a carta da Poupex e após me ligue para conversarmos sobre uma solução para a venda”
(cf. Id. nº 56402114 - pág. 1/2).

Dois dias depois, em 10/08/2016, a Imobiliária respondeu:

“Após várias ações junto ao locatário de vosso imóvel, conseguimentos uma boa proposta, R$ 230 mil, para venda ao mesmo e tivemos que nos compromissar com o trâmite da documentação para o financiamento junto à Poupex.

Aconselhamos para que aceite, pois, evitaria desembolso antecipado para quitação do débito junto à Poupex e que não vislumbramos hoje melhor proposta no mercado cuiabano.

Os nossos honorários serão 50% na entrada e o restante ao final, após liberação no agente financeiro do remanescente”
(sic – cf. Id. nº 56402114 - pág. 4).

Ainda no mesmo dia, o réu/apelante Francisco Câmara respondeu apenas que optou por “
quitar o débito, regularizar a matrícula e colocar à venda
” (cf. Id. nº 56402114 - pág. 4).

No dia seguinte, a Imobiliária enfatizou a viabilidade da proposta apresentada, mas disse: “
acatamos vossa opção e aguardaremos a quitação e liberação do ônus na matrícula imobiliária para então continuarmos os procedimentos da venda
” (cf. Id. nº 56402114 - pág. 3).

No dia seguinte, 12/08/2016, Francisco pediu “
envio da matrícula atualizada
” (cf. Id. nº 56402114 - pág. 3), e, dias depois, em 18/08/2016, enviou outro e-mail cujo teor é bastante relevante para a solução da controvérsia:

“Considerando a
urgência
para regularizar o imóvel e empreendermos uma
CELERIDADE
nas etapas para a difícil regularização junto ao Cartório e em consequência a VENDA do imóvel, transcrevo, abaixo, os itens dos pedidos feitos no email com data de
9 de agosto e até então sem resposta.

Preciso contar com os serviços da sua Imobiliária que tem
a exclusividade na venda
.

O processo aqui na justiça sobre a averbação da minha separação está parado porque falta a matrícula atualizada da casa!! Foi providenciado? Pode enviar uma cópia escaneada por e-mail para apensar ao processo até chegar a original?

Aguardo!!”
(sic – cf. Id. nº 56402114 - pág. 5 –
grifos
,
destaques
e CAIXA ALTA no original).

Não se sabe o porquê disso, mas não há relato de nenhuma tratativa até a data de 11/04/2017, quando o réu/apelante Francisco Câmara outorgou nova autorização de venda à Imobiliária, agora sem exclusividade, com vigência “
ATÉ VENDER
” (cf. Id. nº 56402113 - pág. 1).

Depois de um silêncio de quase seis meses, Keyla Câmara, que aparentemente não se separou do réu/apelante Francisco, comunicou a Imobiliária o seguinte:

“(...) DECIDI procurar a filha do nosso inquilino, a Sra. Lígia para fazer uma oferta de venda da casa ao preço bem abaixo do divulgado,
com a condição de venda à vista
. A Lígia e o esposo demonstraram interesse e acreditamos que se concretizará a negociação em breve.

Portanto, peço que desde já suspenda a divulgação da venda do imóvel e tão logo seja celebrado o contrato de compra/venda, irei informar, via e-mail, a CID IMÓVEIS para tomarem as providências necessárias quanto aos distratos (administração e locação).

Grata”
(sic – cf. Id. nº 56402114 - pág. 7 –
grifo
no original).

Em outro documento de suma relevância para solução da controvérsia, a Imobiliária então felicitou as partes dizendo, entre outras particularidades, o seguinte:

“Apesar de não ser o valor que sugerimos, ficamos satisfeitos em saber que vocês resolveram voltar atrás na proposta de venda para atuais inquilinos.
Tínhamos certeza de que mais cedo ou mais tarde eles cederiam
(...).

“Já no dia 20 de fevereiro do corrente ano
ofertamos novamente o imóvel a eles e reiteramos que o mesmo se encontrava com a documentação necessária para financiamento totalmente regularizada e inclusive solicitamos todas as certidões, conforme pedido do Sr. Francisco
e fomos informados que
naquele momento não estavam em condições de prosseguir com o intento de compra
. (...)

Solicitamos que nos informe,
se já podemos solicitar novamente as certidões atualizadas
, pois as que tínhamos já venceram,
gostaríamos de saber de que forma podemos ajudar a concretizar este negócio
, haja vista que não haverá financiamento, teremos que cercear qualquer hipótese de dar errado esta negociação, pois os mesmos poderão comprar outro imóvel. Temos que aproveitar o momento já.

Reitero que
permanecemos à disposição para dar todo suporte e assessoria necessária

para continuarmos a venda por nós começada
”
(sic – cf. Id. nº 56402114 - Pág. 8 –
grifei
e
destaquei
).

Mesmo após a tão pedida “
adequação
” da linha cronológica, análise do conjunto probatório dos autos respalda a conclusão sentencial de que houve, sim, intermediação, pela Imobiliária, do negócio jurídico entre Francisco Câmara e Emerson Moraes, seja pela aproximação das partes, pela formulação de diversas propostas em vários períodos e momentos, ou, então, pela prestação de múltiplos serviços sobre apresentação/entrega/envio de documentos pertinentes à negociação.

Leitura dos próprios e-mails enviados entre as partes, especialmente daqueles redigidos pelo réu/apelante, mostra que houve muitas outras tratativas não documentadas nos autos, como, e.g., aquele e-mail “
com data de 9 de agosto e até então sem resposta
”, ou então os pedidos de “
me ligue para conversarmos sobre uma solução para a venda
”, aludidos pelas mensagens vinculadas ao Id. nº 56402114 - pág. 1/2 e 5.

Há também o e-mail vinculado ao Id. nº 56402132 - pág. 1, datado de 02/12/2016, ao qual o réu/apelante se refere apenas como “
e-mail com anexo do qual não se sabe o conteúdo
”, mas que a Imobiliária apresenta na impugnação aos Embargos Monitórios como “
prova da intermediação
”, dizendo que este mostra “
retomada das negociações
(logo)
após a regularização das pendências financeiras gravadas na matrícula do imóvel
” (cf. Ids. nº 56402253 - pág. 5 e 56402131 - pág. 4, respectivamente).

Naquela mensagem eletrônica, o réu/apelante diz o seguinte:

“Prezados Nederson da CID IMÓVEIS e Emerson, promitente comprador,

Envio, em anexo, uma carta com anexos destinados aos senhores.

Peço a gentileza de confirmar o recebimento, considerando que é o primeiro contato por estes e-mails”.

Resta evidente, pois, a participação da Imobiliária nas tratativas e negociações entre comprador e o réu/vendedor, tanto que este enviou carta endereçada aos dois, admitindo, também, se tratar de “
primeiro contato por estes e-mails
”, robustecendo a assertiva de que isso ocorreu logo após a quitação da dívida subjacente aos gravames incidentes sobre o bem negociado, procedimento que, razoavelmente, pode demorar os quatro meses existentes entre dezembro/2016, data deste e-mail, e agosto/2016, quando o réu informou que optou por “
quitar o débito, regularizar a matrícula e colocar à venda
” (cf. Id. nº 56402114 - pág. 4).

Apesar de o réu/apelante conferir muita ênfase ao discurso sobre a vigência das autorizações de venda com ou sem exclusividade, certo é que nem mesmo ele se prendia a estas particularidades durante as negociações com a Imobiliária, tanto que, mais de 180 dias depois daquele contrato com vigência de apenas 90, enviou e-mail reconhecendo que a Imobiliária tinha “
exclusividade na venda
” do imóvel.

O cerne da questão é o disposto no art. 725 do Código Civil, que prevê remuneração do corretor quando “
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação
”, e não a ressalva contida no art. 726 daquela lei, que afasta tal obrigação de pagamento quando “
iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes
” sem que haja contrato de “
corretagem com exclusividade
”, porque, com efeito, restou satisfatoriamente demonstrada a decisiva intervenção da Imobiliária para concretização do negócio jurídico.

Aliás, mesmo se assim não fosse, e se focalizássemos a questão sob a ótica do art. 726 do Código Civil, ainda assim a objeção defensiva não comportaria acolhimento, inclusive porque nem mesmo o réu/apelante diz que “
iniciou e concluiu
” as tratativas para venda do bem, escondendo-se atrás de julgado do eg. STJ que diz que “
a mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão
” (AgInt no AREsp 1351916/SC), que, em verdade, não dá guarida à tese recursal, ante a divergência dos aspectos fáticos.

O
REsp 1.272.932/MG, também mencionado pelo apelante, igualmente não lhe aproveita, já que o voto condutor daquele aresto, proferido pelo i. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva afirma categoricamente que, “
de acordo com a jurisprudência desta Corte, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável
”, e é exatamente isso o que ocorreu no caso.

Ora, a Imobiliária aproximou as partes, esforçou-se para encontrar uma proposta de negociação que atendesse satisfatoriamente os interesses contrapostos e, para além de tudo isso, prestou diversos serviços burocráticos com documentação ao longo do período entre a primeira autorização de venda e a concretização do negócio, compreensivelmente estendido pelos procedimentos de baixa da hipoteca e entraves originado do processo de separação que o próprio réu disse existir.

Pelo exposto, não divisando desacerto técnico na r. sentença apelada, e nem o “
error in judicando
” afirmado pelo réu/apelante, desprovejo o recurso.

Considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o montante condenatório, correspondente ao valor do título executivo judicial constituído pela sentença.

Custas recursais pelo réu/apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/10/2020