Tribunal: TJMT
Processo: 1005762-78.2017.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-22
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005762-78.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[SILVANO CARVALHO CRUZ - CPF: 012.307.691-96 (APELANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), FRANCIELLI MENEZES BERTOTTI - CPF: 005.575.741-37 (ADVOGADO), SOYANE BATISTA DA SILVA CARVALHO - CPF: 044.505.321-63 (APELANTE), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (REPRESENTANTE), JOSE PETAN TOLEDO PIZZA - CPF: 106.709.201-34 (ADVOGADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), JOSE ANDRE TRECHAUD E CURVO - CPF: 688.589.141-04 (ADVOGADO), OMAR KHALIL - CPF: 697.163.821-20 (ADVOGADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELADO), JOSE PETAN TOLEDO PIZZA - CPF: 106.709.201-34 (ADVOGADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), JOSE ANDRE TRECHAUD E CURVO - CPF: 688.589.141-04 (ADVOGADO), OMAR KHALIL - CPF: 697.163.821-20 (ADVOGADO), SILVANO CARVALHO CRUZ - CPF: 012.307.691-96 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), FRANCIELLI MENEZES BERTOTTI - CPF: 005.575.741-37 (ADVOGADO), SOYANE BATISTA DA SILVA CARVALHO - CPF: 044.505.321-63 (APELADO), CAMILA MENEZES BERTOTTI - CPF: 035.915.171-00 (ADVOGADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELANTE), LUCAS HENRIQUE MULLER PIROVANI - CPF: 078.081.649-84 (ADVOGADO), ROBSON WESLEY NASCIMENTO DE OLIVEIRA - CPF: 024.654.301-90 (ADVOGADO), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), PEDRO DE ALMEIDA PINHEIRO - CPF: 018.279.041-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELADO), CAMILA MENEZES BERTOTTI - CPF: 035.915.171-00 (ADVOGADO), FRANCIELLI MENEZES BERTOTTI - CPF: 005.575.741-37 (ADVOGADO), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), LUCAS HENRIQUE MULLER PIROVANI - CPF: 078.081.649-84 (ADVOGADO), PEDRO DE ALMEIDA PINHEIRO - CPF: 018.279.041-00 (ADVOGADO), ROBSON WESLEY NASCIMENTO DE OLIVEIRA - CPF: 024.654.301-90 (ADVOGADO), SILVANO CARVALHO CRUZ - CPF: 012.307.691-96 (APELADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), SOYANE BATISTA DA SILVA CARVALHO - CPF: 044.505.321-63 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C LUCROS CESSANTES – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” –
atraso na entrega –
REEMBOLSO DOS ALUGUÉIS –
TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – COBRANÇA APÓS O TÉRMINO DO PRAZO – DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES –
dano moral configurado
– SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado
atraso
na entrega do
imóvel
, enseja o direito do adquirente ao ressarcimento dos
aluguéis
suportados entre a data que deveria ter sido entregue até a efetiva entrega das chaves.

Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria -, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais.

A cobrança da taxa de evolução de obra é legítima, desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente. Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização, de modo a autorizar a sua restituição na forma simples. Precedentes.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1005762-78.2017.8.11.0041

APELANTES:

SILVANO CARVALHO CRUZ e OUTRA e ÁVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

APELADOS: AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e
SILVANO CARVALHO CRUZ e OUTRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por
SILVANO CARVALHO CRUZ e OUTRA e ÁVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
, contra r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Emerson Luis Pereira Cajango
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Cobrança Abusiva c/c Repetição de Indébito c/c Indenizatória por Danos Morais com Pedido de Tutela Antecipada nº.
1005762-78.2017.8.11.0041
, ajuizada pelos primeiros apelantes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a requerida a restituir os valores pagos a título de “juros de evolução de obra”, a contar do mês de janeiro de 2016 até a efetiva entrega do imóvel, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e de correção monetária pelo INPC, a incidir do desembolso, bem como concedeu a tutela de urgência, em sede de sentença, para determinar à parte ré que promova a entrega do imóvel aos autores, no prazo de 05 (cinco) dias.

Ainda,
consid
erando
que a
parte
autora decaiu
em grande parte do pedido,
fixou o equivalente a
7
0% (
setenta
por cento) das custas e despesas processuais, enquanto
que
a ré arcará com o equivalente a
3
0% (
trinta
por cento)
, bem como
arbitr
ou
os honorários advocatícios em
R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais)
, nos termos dos artigos 85, §
8
º, do CPC
.

Em suas razões recursais, os apelantes
SILVANO
e
SOYANE
sustentam que a sentença recorrida merece reforma no que concerne ao ressarcimento dos valores pagos com aluguel, visto que o magistrado de primeiro grau reconheceu a falha na prestação dos serviços pelo atraso na entrega no imóvel, contudo entendeu por bem julgar improcedente referido pleito, sob o fundamento de que não foi acostado o contrato de aluguel.

Sustentam que restou comprovado de forma clara que houve o pagamento indevido dos “juros de obras”, devidamente reconhecido em sentença, de modo que entendem devida a restituição em dobro dos valores, nos termos do art. 42, § único do CDC.

Asseveram que restou cabalmente demonstrada na exordial a falha na prestação dos serviços, tanto que foi devidamente reconhecida pelo Magistrado em sentença que verificou inclusive a ilegalidade na negativação do nome dos apelantes, fato este que enseja a ocorrência de danos morais.

Com base nesses argumentos, pugnam pelo provimento do recurso para reformar a r. sentença de primeiro grau a fim de absolvê-los do pagamento das custas e despesas processuais, e dos honorários advocatícios arbitrados, bem como para que seja reformada a sentença para deferir o pleito de ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel, durante todo o período de atraso na entrega do imóvel e para condenar a apelada ao pagamento de indenização por danos morais. (Id. 33092398)

Por sua vez, a
ÁVIDA
construtora
, em recurso adesivo, pugna pelo seu provimento a fim de que seja reformada a sentença, revogando a liminar deferida, bem como para que seja afastada a aplicação da multa por descumprimento da liminar em face de perda de sua eficácia, tendo em vista que, primeiro, os recorridos foram avisados da entrega das chaves, mas recusaram receber, e segundo, porque o imóvel foi tomado e leiloado pela CAIXA.

Contrarrazões pelo desprovimento dos recursos no id. 33092402 e id. 33092408.

Em análise do pedido de concessão da gratuidade de justiça, esta relatora oportunizou a parte autora a comprovação da alegada hipossuficiência ou recolhimento das custas recursais em dobro, ocasião em que restou comprovado nos autos que os apelantes preenchem os requisitos necessários ao acolhimento do pedido de justiça gratuita. (id. 36165474/36165499)

O preparo da apelação adesiva foi devidamente recolhido, conforme se comprova no Id. 48491470/48491470.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Infere-se dos autos que na origem foi proposta
ação declaratória de cobrança abusiva c/c repetição de indébito c/c indenizatória por danos morais com pedido de tutela antecipada
por
SILVANO CARVALHO CRUZ e SOYANE BATISTA DA SILVA CARVALHO
, objetivando a condenação da empresa
ÁVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
ao pagamento d
o valor gasto com aluguel durante o período de atraso, a restituição em dobro dos valores cobrados como “taxa de evolução de obra”, bem como a declaração de ilegalidade na cobrança durante o período de atraso, além de danos morais.

Para tanto, narram em sua inicial que
firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda com a ré, referente a uma unidade autônoma futura do empreendimento Residencial Parque das Américas, em Várzea Grande/MT, no total de R$ 102.000,00 (cento e dois mil reais), cujo prazo de entrega estava previsto para 31/01/2016.

Esclarecem que na data de
20/07/2016
, o imóvel passou por uma
vistoria
de entrega, entretanto, não foi aprovado por possuir infiltrações diversas, defeitos no piso, portas mal colocada, desalinhada e que não fechavam, encanamento torto, vidros e portas arranhados, pias entupidas, entre outras irregularidades, conforme se infere do Termo de Vistoria de id. 33092307.

Relatam que o imóvel não foi entregue na data pactuada e nenhuma explicação foi dada, sendo que a requerida, em
21/03/2016,
encaminhou um comunicado informando que o cronograma sofreria um atraso e o empreendimento seria entregue apenas em
30/06/2016
, todavia,
até o
mês de fevereiro de 2017
, quando do ingresso da ação, o imóvel ainda não tinha sido entregue aos requerentes.

Ao sentenciar o feito, o Magistrado
a quo
julgou
parcialmente procedentes os pedidos para condenar a construtora a restituir os valores pagos a título de “juros de evolução de obra”, a partir de janeiro de 2016 até a efetiva entrega do imóvel, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso, bem como concedeu a tutela de urgência, em sede de sentença, para determinar à parte ré que promova a entrega do imóvel aos autores, no prazo de 5 (cinco) dias.

Os apelantes se insurgem quanto
ao ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel, alegando que o Juiz de primeiro grau reconheceu a falha na prestação dos serviços pelo atraso na entrega no imóvel, contudo, julgou improcedente o pedido em testilha, sob o fundamento de que não foi acostado o contrato de aluguel.

Asseveram que restou cabalmente demonstrada na exordial a falha na prestação dos serviços, tanto que foi devidamente reconhecida pelo Magistrado em sentença que verificou inclusive a ilegalidade na negativação do nome dos apelantes, fato este que enseja a ocorrência de danos morais.

Dá analise dos autos, constata-se que pelo Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma Futura do Empreendimento Residencial Parque das Américas (Id. 33092366), especificamente do
Quadro VII – Da conclusão das obras da unidade autônoma pela vendedora,
que a conclusão das obras tinha como previsão de termino/entrega em
31/01/2016
, podendo ser prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias, o que resultaria no prazo final em
30/07/2016
.

Em
21/03/2016
, a Construtora comunicou os adquirentes que, em razão das alterações do DAE-VG, aguardaria a reforma da ETE e efetuaria a entrega das unidades em
30/06/2016
(Comunicado de Id. 33092314).

Conforme restou comprovado pelo Termo de Vistoria de id. 33092307, o imóvel passou por
vistoria
em
20/07/2016
, não sendo aprovado pelos adquirentes por possuir infiltrações diversas, defeitos no piso, portas mal colocadas, desalinhadas e que não fechavam, encanamento torto, vidros e portas arranhados, pias entupidas, entre outras irregularidades.

Contudo, até o ingresso da ação
24/02/2017
o imóvel não havia sido entregue.

Logo, não há como eximir a construtora da responsabilidade, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes a atividade da construção por ela assumidos.

Assim, razão assiste aos apelantes
SILVANO e SOYANE
quanto ao pagamento dos aluguéis, visto que verificado o atraso injustificado para a entrega das chaves, é certa a condenação em pagamento dos valores gatos, já que não se revelam abusivos.

A par disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já sedimentou entendimento no sentido de que
“no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Portanto, como os apelantes trouxeram aos autos a comprovação de gastos com locação de imóvel, apresentando os recibos de pagamento (Id. 33092319), merece reforma a sentença quanto a exigência da apresentação do contrato de locação, sendo devida a indenização pelos valores dispendidos entre o período de
30/07/2016
até a data de
12/06/2017
, quando a construtora comunicou que os reparos foram finalizados e o imóvel estaria disponível para posse (informado nas razões do RAI - Id. 33092334 – Id. 33092338), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação e correção monetária pelo índice INPC, a contar da data de cada desembolso.

Do mesmo modo, a toda evidência é o dano moral, ante a frustração do sonho da casa própria e

a legítima expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Importante ressaltar que não se desconhece do entendimento de que
mero inadimplemento contratual não gera dano moral, no entanto, como já dito alhures, a demora e a frustração apresentada na hipótese, ensejam sim tal reparação.

No que pertine ao
quantum
indenizável, a
indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos beneficiários, devendo o julgador, ao fixar o valor, agir com cautela e bom senso, observando as condições financeiras do condenado e da vítima, bem como a dupla finalidade da reparação, buscando propiciar às vítimas uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa, não se afastando, contudo, do caráter repressivo e pedagógico a ela inerente.

Cabe, pois, ao Julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, consiga no propósito educativo da pena, inibi-lo de novos atos lesivos, por sentir a gravidade e o peso da condenação; de outro lado a vítima, pelo grau de participação no círculo social e pela extensão do dano suportado, deve sentir-se razoável e proporcionalmente ressarcida.

Levando-se em consideração o caso em análise, tenho que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil) reais é razoável, principalmente porque o atraso na entrega causou aos autores, dissabores que fogem ao mero aborrecimento.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Corte de Justiça:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
– CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL –
CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO
– TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.
2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel , mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.”
(N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019)

“APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – DEVER DE RESSARCIR ALUGUÉIS – LUCROS CESSANTES – DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM – ADEQUADO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.
O Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento no sentido de que o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes de aluguéis, que deixaria de pagar ou que poderia perceber durante o período de mora da construtora, independente da comprovação de dano.
Configurado o dano moral, porquanto embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pelos autores não só pelo atraso na entrega da obra, mas pela completa falta de previsão de conclusão da obra.
No que se refere ao arbitramento do valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.”
(N.U 0025705-06.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 03/02/2020)

Nessa mesma linha é o entendimento desta egrégia Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANOS MATERIAIS DEVIDOS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEMORA INJUSTIFICADA NA ENTREGA DO BEM – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias se submetem à legislação consumerista.
Descumprido o contrato entabulado entre as partes pela empresa construtora, esta responde pela obrigação acordada no respectivo instrumento, o que enseja o pagamento de lucros cessantes até efetivo cumprimento contratual
(TJMT. AI 108422/2016, J. em 18.04.2017).
Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causam lesões no âmbito psíquico do consumidor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano, e configurando efetivo abalo suscetível de indenização. Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levá-lo a tomar atitudes que previnam a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.”
(N.U 0009081-47.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/02/2019, Publicado no DJE 08/03/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ATRAVÉS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA – NECESSIDADE DE CLÁUSULA EXPRESSA –
ATRASO NA ENTREGA – DANO MATERIAL

E DANO MORAL CONFIGURADOS
– SENTENÇA REFORMADA – ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RESP. n.º 1.729.593/SP – JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO. “[...] Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. [...]”(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Verificado que o atraso na entrega da obra ultrapassou a esfera do mero dissabor cotidiano, além de representar frustração da realização do sonho da casa própria, resta caracterizado o dano moral.
”
(N.U 0000599-41.2016.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

No tocante a restituição dos “juros de obras”, sabe-se que nos contratos de financiamento de imóveis adquiridos ainda na planta é cobrada a chamada taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de obra, que corresponde aos juros cobrados pela instituição financeira junto à construtora pelo financiamento da construção, e que são repassados aos mutuários.

Nesse tipo de contrato existem duas fases distintas: a fase de construção, onde a movimentação dos créditos das parcelas e o pagamento das taxas, encargos, juros e atualização monetária é movimentada por conta aberta para este fim, e a fase de amortização, iniciada com o término do cronograma de obras, passando a ser devido o pagamento de prestação mensal, com amortização do saldo devedor.

Assim, a cobrança desta taxa é legítima desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente. Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização.

Aliás, sobre o ponto questionado, observa-se que o douto Magistrado singular fundamentou a sentença hostilizada de forma coesa e à luz dos elementos de provas constantes dos autos, de modo que qualquer incursão detalhada sobre o tópico pertinente se revela totalmente desnecessária, razão pela qual estou por manter a sentença objurgada nesse ponto.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RESTITUIÇÃO AO CONSUMIDOR
– ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – DESCABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O simples fato de a taxa de evolução de obra ser paga à Caixa Econômica Federal durante a construção do empreendimento, não justifica a formação do litisconsórcio passivo, já que a CEF é apenas o agente financiador, devendo a parte ré responder pelas obrigações contratuais e cobranças indevidas que der causa.
O consumidor não pode ser compelido a arcar com encargo de cobrança prolongada resultante do atraso na entrega da obra (taxa de evolução de obra), fato inteiramente imputável à Construtora.
”
(N.U 0012749-21.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2019, Publicado no DJE 27/06/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – COMPROVADO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1- A Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora.
2- A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento. Considerando o atraso na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores referentes aos “juros de obra”, durante o prazo de inadimplência da construtora, a ser apurado em liquidação de sentença.
”
(N.U 0021021-38.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2019, Publicado no DJE 05/06/2019)

Quanto à insurgência da construtora, no tocante a revogação da liminar para que seja afastada a aplicação da multa por descumprimento, constata-se que o juízo de primeiro grau não fixou qualquer penalidade, apenas determinou a entrega do bem.

Nesse ponto, evidente a perda da eficácia da liminar, tendo em vista que o imóvel foi tomado e leiloado pela CAIXA Econômica, após a inadimplência dos adquirentes, razão pela qual deve ser revogada.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da
ÁVIDA CONSTRUTORA
para revogar a liminar que determinou a entrega do bem

e
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
interposto por

SILVANO CARVALHO CRUZ e SOYANE BATISTA DA SILVA CARVALHO
para conceder-lhes os benefícios da justiça gratuita nesta fase recursal, condenar a construtora ao pagamento dos valores dispendidos com o aluguel entre o período de 30/07/2016 até a data de
12/06/2017
, quando a construtora comunicou que os reparos foram finalizados e o imóvel estaria disponível para posse, já que o adquirente encontrava-se adimplente, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação e correção monetária pelo índice INPC, a contar da data de cada desembolso, bem como para condenar a construtora ao pagamento de
R$ 10.000,00 (dez mil reais),
a título de danos morais, acrescidos de juros a partir do evento danoso (Súmula 54/STJ) e correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362/STJ)
.

Por fim, redistribuo os ônus sucumbenciais devendo
a ré arcar com
sua totalidade
,
haja vista ter a parte autora sucumbido em parte mínima dos pedidos,
nos termos dos artigos 8
6
,
parágrafo único
, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2020