Tribunal: TJMT
Processo: 1008439-81.2017.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-24
Data de publicação: 2020-06-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008439-81.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ANDERSON LUIZ CORSO - CPF: 930.270.010-00 (APELANTE), JULIANO ALVES ROSA - CPF: 697.784.261-04 (ADVOGADO), MARINA NUNES RIBEIRO CORSO - CPF: 658.517.222-15 (APELANTE), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), ANDERSON LUIZ CORSO - CPF: 930.270.010-00 (APELADO), JULIANO ALVES ROSA - CPF: 697.784.261-04 (ADVOGADO), MARINA NUNES RIBEIRO CORSO - CPF: 658.517.222-15 (APELADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA E RECURSOS NÃO PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA COM PEDIDO DE DANOS MORAIS - DISTRATO REALIZADO ADMINISTRATIVAMENTE – FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS SEM A DEVIDA CORREÇÃO MONETÁRIA – DIFERENÇA A SER APURADA E PAGA COM A INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO E DE JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM PREVISTA CONTRATUALMENTE – PAGAMENTO REALIZADO DIRETAMENTE À CORRETORA – DEVOLUÇÃO – INVIABILIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

1. A jurisprudência da Corte Superior é pela possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades.

2. Logo, no caso, embora as partes tenham firmado distrato de contrato de compra e venda de imóvel dando a quitação ampla, geral e irrevogável, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que é cabível a sua revisão quando constatada a existência de cláusula abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

3. A sentenciante não determinou a resolução do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada, isto é, apenas consignou que, sendo apurada diferença entre o valor devolvido e aquele devido com correção monetária, sobre tal diferença deve incidir juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual, tal como definido na sentença.

4. Ora, não observando a ré que a quantia a ser restituída deveria ter sido devidamente corrigida monetariamente quando da rescisão contratual, incorrendo, portanto, em mora em relação a tal remanescente, os juros sobre a diferença apurada devem ser computados a partir da citação, a teor do que prescreve a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

5. A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6º, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

6. No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, em sua cláusula 14, previu que o pagamento da comissão de corretagem seria responsabilidade dos compradores.

7. Destaca-se que, embora o contrato não especifique o valor da comissão de corretagem, os próprios autores colacionaram junto à inicial um recibo emitido pela empresa Ideal Imobiliária, no valor de R$ 12.174,00 (doze mil cento e setenta e quatro reais) (ID 43251084), o que corrobora o contido na cláusula acima transcrita, isto é, que os compradores negociaram diretamente com a corretora acerca da comissão em questão.

8. Logo, afigura-se devida a transferência do pagamento da comissão de corretagem aos autores.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1008439-81.2017.8.11.0041

APELANTE: ANDERSON LUIZ CORSO, MARINA NUNES RIBEIRO CORSO, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA

APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA, ANDERSON LUIZ CORSO, MARINA NUNES RIBEIRO CORSO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de dois recursos de apelação cível, o primeiro interposto por
Sistema Incorporadora Imobiliária 304 – SPE Ltda.
e o segundo (Adesivo) por
Anderson Luiz Corso
e
Marina Nunes Ribeiro Corso
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Cobrança com Pedido de Danos Morais n.º 1008439-81.2017.8.11.0041, ajuizada pelos segundos apelantes em face da primeira.

A magistrada singular julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar que sobre os valores das parcelas pagas e restituídas para os autores, conforme consta do instrumento do distrato firmado, incida correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso de cada parcela, condenando a ré ao pagamento da diferença que vier a ser apurada entre o valor já restituído e o valor devido com correção monetária. Ainda, determinou que sobre os valores apurados deve incidir juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Por consequência, dada a sucumbência mínima da ré, condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme artigo 85 do CPC (ID 43253475).

Nas razões recursais, a ré/apelante aduz, preliminarmente, a carência da ação por falta de interesse processual, tendo em vista que as partes formalizaram um “Instrumento Particular de Distrato”, em 27/06/2016, no qual as partes outorgaram recíproca quitação total dos termos do contrato, de maneira que a ação deve ser extinta sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, CPC.

No mérito, alega que, a rescisão do contrato ocorreu por interesse dos autores, sendo que o valor descontado, a título de cláusula penal compensatória, deu-se em porcentagem prevista contratualmente.

Sustenta que, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador, o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos deve se dar do trânsito em julgado da sentença e não a partir da citação, mormente quando a apelante já restituiu os valores nos termos do contrato pactuado livremente entre as partes.

Argui que, a multa indenizatória prevista contratualmente nada mais é do que a indenização devida pelos autores, por conta da pretendida rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes.

Defende a impossibilidade de revisão judicial do contrato, de modo que este deve ser mantido em sua íntegra, em atenção aos princípios da força obrigatória, do consensualismo, da autonomia da vontade e da boa-fé contratual, nos termos dos artigos 422 e 427 do Código Civil, principalmente porque os autores não alegaram a ocorrência de vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude (artigos 138 e 171, II do Código Civil), no momento da assinatura do instrumento contratual.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso, a fim de reformar a sentença, para julgar improcedentes os pedidos iniciais (ID 43253483).

As contrarrazões a este recurso aportaram ao ID 43253491, pugnando pelo seu desprovimento.

Por sua vez, os autores/apelantes apresentaram recurso adesivo afirmando que, o valor considerado como pagamento de comissão de corretagem, fora informado aos autores que se tratava de pagamento a título de sinal.

Argumentam que, o suposto contrato de comissão de corretagem sequer foi assinado pelos autores, portanto, não possui nenhum valor probatório (ID 43253492).

Embora intimada, a ré deixou de apresentar contrarrazões, conforme certificado nos autos (ID 43253494).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1008439-81.2017.8.11.0041

VOTO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

II)
VOTO PRELIMINAR (FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL)

Eminentes Pares:

A ré/apelante aduz, preliminarmente, a carência da ação por falta de interesse processual, tendo em vista que as partes formalizaram um “Instrumento Particular de Distrato”, em 27/06/2016, no qual as partes outorgaram recíproca quitação total dos termos do contrato, de maneira que a ação deve ser extinta sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, CPC.

Contudo, razão não assiste à apelante.

É que, a jurisprudência da Corte Superior é pela possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
. PARQUE RESIDENCIAL UMBU.
REVISÃO DE CONTRATOS FINDOS. POSSIBILIDADE
. DISTRATO À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO COM ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA DE DECAIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. 1. A transação é espécie de negócio jurídico que objetiva por fim a uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de concessões mútuas (CC, art. 840), cujo objetivo primordial é evitar o litígio ou colocar-lhe fim. A extinção se exterioriza na forma de renúncia a direito patrimonial de caráter privado, disponível, portanto, conforme previsto na lei. 2.
É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades. Precedentes. Súm 286 do STJ
. 3. As normas previstas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública e interesse social, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes. [...].
(REsp 1412662/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/09/2016, DJe 28/09/2016).

Logo, no caso, embora as partes tenham firmado distrato de contrato de compra e venda de imóvel dando a quitação ampla, geral e irrevogável, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que é cabível a sua revisão quando constatada a existência de cláusula abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Apenas para registro, segue precedente:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1.
É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes
. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido
. (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019).

Nesse contexto, evidencia-se o interesse processual dos autores.

Pelo exposto,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

III) VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Extrai-se dos autos que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel deu-se em razão da desistência do negócio jurídico pelos compradores, autores desta demanda, não remanescendo controvérsia acerca do percentual de 25% (vinte cinco por cento), retido pela ré a título de cláusula penal compensatória.

Ou seja, diante do quadro fático acima delineado tem-se que não remanesce interesse recursal da ré quanto à impossibilidade de revisão do contrato, porquanto, no que diz respeito à matéria, a sentenciante não procedeu à revisão de nenhuma das cláusulas firmadas.

Com efeito, o juízo de origem apenas definiu que, embora seja legal o percentual (25%) fixado pela ré, certo é que os valores a serem restituídos aos compradores devem ser atualizados monetariamente pelo índice do INPC, a partir do desembolso de cada parcela.

Ou seja, a sentenciante não determinou a resolução do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada, isto é, apenas consignou que, sendo apurada diferença entre o valor devolvido e aquele devido com correção monetária, sobre tal diferença deve incidir juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual, tal como definido na sentença.

Ora, não há que se falar que os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, por se tratar de valores (diferença) que já deveriam ter sido restituídos quando da realização do distrato entre as partes.

Em outras palavras, não observando a ré que a quantia a ser restituída deveria ter sido devidamente corrigida monetariamente quando da rescisão contratual, incorrendo, portanto, em mora em relação a tal remanescente, os juros sobre a diferença apurada devem ser computados a partir da citação, a teor do que prescreve a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.
(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Em sendo assim, a insurgência da ré não comporta provimento, de maneira que o apelo por ela apresentado merece ser desprovido.

Por sua vez, no tocante à irresignação apresentada pelos autores, referente à comissão de corretagem, tem-se que razão não os assiste.

Com efeito, relativamente à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, recentemente no julgamento do REsp. 1.599.511-SP, submetido ao rito do artigo 543-C, do Código de Processo Civil (representativo de controvérsia - atuais artigos 1.036 e seguintes do CPC/2015), o Superior Tribunal de Justiça se posicionou pela legalidade de tal estipulação,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Digo, a Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6º, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

No voto condutor do aresto, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, deixou consignado, ainda, que, para a validade da transferência dessa obrigação,
a incorporadora deve informá-la ao consumidor até o momento da celebração do contrato de compra e venda, especificando o valor da comissão de corretagem
, ainda que venha a ser paga separadamente.

No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, em sua cláusula 14, previu que o pagamento da comissão de corretagem seria responsabilidade dos compradores, nos seguintes termos:

“Serão de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR os custos e despesas mencionadas no decorrer deste instrumento, bem como reconhece desde já expressamente o COMPRADOR que no preço do imóvel ora adquirido não está englobado o valor correspondente à taxa de comissão ajustada entre ele, COMPRADOR, e o(a) CORRETOR/IMOBILIÁRIA, conforme previsão legal contida nos artigos 722 a 729 do Código Civil e Lei nº. 6.520/78, não tendo a ora VENDEDORA, portanto, qualquer ingerência sobre a negociação entre eles realizada, inclusive, quanto ao percentual cobrado, forma de pagamento e demais negociações intrínsecas à relação entre eles existentes”
(ID 43251074 - Pág. 2).

Infere-se que, embora o contrato não especifique o valor da comissão de corretagem, os próprios autores colacionaram junto à inicial um recibo emitido pela empresa Ideal Imobiliária, no valor de R$ 12.174,00 (doze mil cento e setenta e quatro reais) (ID 43251084), o que corrobora o contido na cláusula acima transcrita, isto é, que os compradores negociaram diretamente com a corretora acerca da comissão em questão.

Destaca-se que, ainda que tal recibo mencione que se trate de montante referente ao sinal de aquisição do imóvel, os próprios cálculos apresentados pelos autores demonstram ter havido, distintamente, o pagamento do sinal (ID 43251085 - Pág. 1), bem como da comissão de corretagem (ID 43251086 - Pág. 1).

Logo, afigura-se devida a transferência do pagamento da comissão de corretagem aos autores.

A propósito:

RECLAMAÇÃO – ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO - NECESSIDADE - RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.
O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. Reconheceu também, a “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.
O recibo constante dos autos, denominado de “Contrato de Intermediação de Vendas e Imóveis”, por si só não é suficiente para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão
.
(RCL - 1007635-08.2018.8.11.0000 - CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 10/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVADA MÁ FÉ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é licita,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP). Para a condenação à restituição em dobro de quantia indevidamente cobrada a título de comissão de corretagem, é necessária a prova de má-fé da construtora, o que, no caso, não ocorreu.
(TJMT - RAC - 0029237-56.2012.8.11.0041 - GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 14/12/2018).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA - AUSENTE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939).
Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938).
(RAC - 0014919-97.2014.8.11.0041 - NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 13/11/2018, Publicado no DJE 26/11/2018).

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
a ambos os recursos.

Ao ensejo, advirto as partes da pena de multa que incorre àquele que interpõe recurso manifestamente protelatório, nos termos do artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2020