Tribunal: TJMT
Processo: 0057445-79.2014.8.11.0041
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-15
Data de publicação: 2020-09-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0057445-79.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Repetição de indébito, Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), UNIVERSAL COMERCIO E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 13.817.558/0001-06 (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), DANIELA BARROS DANIEL - CPF: 006.596.051-39 (APELADO), JANAINA WOLF - CPF: 655.711.341-00 (ADVOGADO), GUSTAVO CASTRO GARCIA - CPF: 705.988.191-34 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A (TERCEIRO INTERESSADO), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A (TERCEIRO INTERESSADO), RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A (APELANTE), UNIVERSAL COMERCIO E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 13.817.558/0001-06 (TERCEIRO INTERESSADO), CASSIO RODRIGO XAVIER MARTINS - ME (TERCEIRO INTERESSADO), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (TERCEIRO INTERESSADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS
– PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA REJEITADA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – RESCISÃO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CABIMENTO – RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR – POSSIBILIDADE – PRECEDENTE DO STJ – MULTA CONTRATUAL EXTIRPADA - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não é
extra petita
a sentença que se limita à pretensão formulada pelas partes.

“(...)
atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, (...)”
(AgInt no AREsp 952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016)

Afasta-se a condenação em multa quando não há pedido expresso na inicial para sua aplicação e, ainda, quando inexiste previsão contratual para sua incidência sobre o valor do contrato.

Não configura dano moral quando a rescisão
do contrato de compra e venda de bem imóvel foi motivada pela parte adquirente.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de Apelação cível aviado
por
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá I – SPE Ltda.
e
Rodobens Negócios Imobiliários S/A
, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos contidos na ação de rescisão contratual c/c perdas e danos, promovida por
Daniela Barros Daniel
.

Para tal desiderato, sustentam as apelantes, preliminarmente, nulidade da sentença por ser
extra petita
, diante da declaração da ilegalidade do prazo previsto para entrega do imóvel, sem que houvesse pedido nesse sentido na inicial.

Aduzem, também, que não ocorreu o pagamento do imóvel adquirido pela apelada nos moldes avençados, razão pela qual foi notificada à realizar o pagamento do saldo devedor e, por sua vez, permaneceu inerte, acarretando a resolução antecipada do compromisso de venda e compra.

Sustentam, ainda, que diante da rescisão contratual por culpa da autora/apelada, fazem jus a retenção de 25% do valor adimplido a título de cláusula penal, não sendo, pois, possível a revisão judicial do contrato.

Aduzem não ser possível a condenação em multa, por falta de previsibilidade no contrato e, ainda, que o valor é exorbitante. Sustentam, ademais, a inexistência de dano moral e que a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos ocorre, somente, após o transito em julgado, pugnando, assim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

A apelada, por sua vez, em contrarrazões (Id 52217219), defendeu o acerto da sentença recorrida, pugnando, assim, pelo desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – JULGAMENTO EXTRA PETITA

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

As apelantes sustentam em suas razões recursais, preliminarmente, nulidade da sentença por ser
extra petita
, diante da declaração da ilegalidade do prazo previsto para entrega do imóvel, sem que houvesse pedido nesse sentido na inicial.

Sem razão as apelantes.

A sentença é
extra petita
quando a providência jurisdicional deferida é diversa da que foi postulada, quando o juiz a concede com base em argumento não alegado e quando acolhe defesa não arguida pelo réu, a menos que haja previsão legal para o conhecimento de ofício (art.
337
,
§ 5º
do
CPC
).

Com relação ao prazo para a entrega da obra, verifica-se que estava condicionado a captação de recursos financeiros, pela construtora, para a construção de cada etapa do empreendimento, a qual seria 12 (doze) meses fixados após a liberação dos recursos financeiros.

No entanto, a referida cláusula, que estipula prazo para a entrega do imóvel após a captação do recurso financeiro, foi declarada nula pelo magistrado
a quo
, em observância ao art. 51, I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que
deixa o consumidor em desvantagem exagerada, colocando-o em desequilíbrio no que se refere às obrigações assumidas pelas partes, considerado que a requerida receberia as parcelas do imóvel apesar de não fixar data certa para a entrega do bem, ferindo o princípio da boa-fé contratual.

Assim sendo, verifica-se na inicial que a autora pugna pela aplicação do código de defesa do consumidor, seus princípios e consectários (anulação de cláusulas abusivas), tendo em vista ter pactuado contrato de adesão e figurar como consumidora, restando incontroversa a relação de consumo na hipótese dos autos.

Constata-se, desse modo, que a sentença não é
extra petita
, pois manifestou-se exatamente sobre o que foi suscitado pela apelada – interpretação do contrato de adesão pactuado às regras do código de defesa do consumidor.

Com tais considerações,
rejeito
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelada Daniela Barros Daniel ajuizou a presente ação, pretendendo ver rescindido seu contrato, restituído os valores pagos e indenizado pelos danos morais sofridos.

Para tanto, argumenta que firmou contrato com as apelantes para aquisição de um imóvel residencial, localizado no condomínio Terra Nova Rio Coxipó, unidade n. 185, nesta Capital, com prazo de entrega para 30/11/2013, o qual não foi cumprido, causando-lhe diversos prejuízos.

O magistrado
a quo
, por sua vez, julgou parcialmente procedente a ação, para: declarar rescindo o contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes; que a apelante Rodobens proceda a devolução integral dos valores pagos pela parte autora e, ainda, condenou as apelantes ao pagamento de dano moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a ser corrigido pelo INPC a partir do arbitramento, e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação; condenou, ainda, ao pagamento da multa moratória de 10% sobre o valor do contrato.

Vejamos.

Como é sabido, a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é submetida ao Código de Defesa do Consumidor e, portanto, deve ser aplicado todos os princípios que os norteiam.

Compulsando os autos, verifica-se dos documentos, em especial o Aviso de Recebimento AR e a carta de notificação (Id 52217159 - Pág. 1 e Id 52217158 - Pág. 4, respectivamente), que,
do avençado, a empresa providenciou a notificação da apelada e lhe foi oportunizada a adimplir as obrigações e não fez, de modo que quem deu causa à resolução do contrato foi a autora.

Sendo assim, a apelada permaneceu inerte e não cumpriu com as demais obrigações e deu causa a rescisão, o que leva a manter a sentença nesse particular.

Rescindido o contrato, passo agora a analisar a questão acerca da retenção de valores.

É lícito o vendedor reter o montante necessário para arcar com as perdas e danos decorrentes da inadimplência, como se observa do teor da Súmula 543 do STJ,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Da mesma forma, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO. 1. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ART. 273 DO CPC/1973. REQUISITOS. PREENCHIMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 2. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. CDC. SÚMULA 543/STJ. 3. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS 7 E 83/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO.

(...)

3. O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da
atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo

com as peculiaridades do caso concreto
, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno improvido.”
(AgInt no AREsp 952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016) (destaquei)

Assim, constata-se que a apelada abandonou o compromisso avençado, contrato este firmado em 25.04.2012 (Id 52217199 - Pág. 1), no valor total de R$ 182.634,48 (cento e oitenta e dois mil, seiscentos e trinta e quatro reais e quarenta e oito centavos) – Id 52217191 - Pág. 1; sendo lícita a perda de valores, para compensar eventuais prejuízos experimentados pelas apelantes, decorrentes da sua inadimplência, bem como pelo fato de que deixaram de exercer o direto de revenda do imóvel.

Mantida a sentença no tocante à rescisão do contrato, faz jus as apelantes à retenção 25% (vinte e cinco), conforme jurisprudência de nosso tribunal:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – RESCISÃO DE IMÓVEL POR ATO DE VONTADE DE AUTORA/COMPRADORA –
DIREITO DE RETENÇÃO – VIABILIDADE DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS – POSICIONAMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – MITIGAÇÃO DO “PACTA SUNT SERVANDA” – REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS – POSSIBILIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO DOS VALORES – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – APELO PROVIDO PARCIALMENTE – ALEGAÇÃO DE AFRONTA AOS ARTIGOS 423 e 424, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTERESSE - VÍCIOS NÃO DETECTADOS – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO JULGADO – INVIABILIDADE - EMBARGOS REJEITADOS.

“(...) 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2.
Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago.

Precedentes. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 730.520/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 28/08/2015)”.

É perfeitamente possível a mitigação do “pacta sunt servanda”, quando há cláusulas contratuais abusivas, que colocam o consumidor em prejuízo, à luz do Código de Defesa do Consumidor.

O termo inicial da correção monetária para o caso de devolução de valores pagos, em caso de rescisão de contrato por ato de vontade do comprador, incide desde o desembolso de cada parcela.

Segundo entendimento do STJ, o termo inicial dos juros de mora para devolução de valores atinentes a compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador é a data do trânsito em julgado da decisão”.

Não se acolhe embargos de declaração se a parte embargante pretende tão somente de rediscutir e alterar o julgamento do acórdão embargado, não demonstrando a ocorrência de qualquer dos vícios apontados no artigo 1.022 do CPC.”
(N.U 1022278-13.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 19/05/2020, Publicado no DJE 22/05/2020) (destaquei)

Com a questão da multa de multa moratória de 10% do contrato, verifica-se que não houve pedido expresso na inicial para sua aplicação e, ainda, inexiste previsão contratual para aplicação da aludida multa fixada sobre o valor do contrato.

Assim sendo, fica extirpada a multa.

Quanto ao dano moral, não há que se falar em condenação das apelantes ao seu pagamento, tendo em vista que a questão jurídica se ateve à interpretação do contrato firmado entre as partes.

Para isso, o instituto dos danos morais não se aplica, uma vez que a apelada se apegou aos termos do contrato para eximir-se da obrigação (atraso na entrega da obra), não havendo falar-se, portanto, em ilícito civil, tendo em vista que a rescisão do contrato foi motivada pela própria apelada.

É dizer, sua conduta estava embasada em previsão contratual, de modo que a intervenção do Poder Judiciário foi necessária apenas para cessar um desequilíbrio que, por sua vez, não deve ser interpretado como ato ilícito.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
, para reformar em parte a sentença e, por sua vez: a) determinar a restituição à autora d
o equivalente a 75% da quantia paga na primeira parte do contrato firmado entre as partes, apurado em liquidação de sentença, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da rescisão contratual, pelo índice INPC/IBGE, aplicando-se juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; b) extirpar a
condenação das apelantes em danos morais e, c) extirpar a multa aplicada às apelantes.

Por conseguinte, diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes em 20% sobre o valor atualizado da condenação, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e ao trabalho dos patronos (§ 2º, do art. 85 c/c o art. 86, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2020