Tribunal: TJMT
Processo: 1007677-85.2017.8.11.0002
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007677-85.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), DONATO FORTUNATO OJEDA - CPF: 001.746.021-20 (APELADO), JULIER SEBASTIAO DA SILVA - CPF: 502.627.771-34 (ADVOGADO), PAULO JOSE LOPES DE OLIVEIRA - CPF: 829.284.871-15 (ADVOGADO), JOACY SANTOS OJEDA - CPF: 844.123.721-20 (APELADO), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), DONATO FORTUNATO OJEDA - CPF: 001.746.021-20 (APELANTE), JOACY SANTOS OJEDA - CPF: 844.123.721-20 (APELANTE), JULIER SEBASTIAO DA SILVA - CPF: 502.627.771-34 (ADVOGADO), PAULO JOSE LOPES DE OLIVEIRA - CPF: 829.284.871-15 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE DONATO FORTUNATO OJEDA (APELANTE), ESPÓLIO DE DONATO FORTUNATO OJEDA (APELADO), JOACY SANTOS OJEDA - CPF: 844.123.721-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), JULIER SEBASTIAO DA SILVA - CPF: 502.627.771-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DA CORRÉ CARLOS BARBOSA IMPOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA-ME E DESPROVEU O RECURSO DOS AUTORES.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE AVERBAÇÃO DE CONTRATO E DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C REIVINDICATÓRIA – VALOR DA CAUSA – REFLEXO DO PROVEITO ECONÔMICO PERSEGUIDO COM A AÇÃO – SOMA DO VALOR APROXIMADO DE CADA UM DOS IMÓVEIS REIVINDICADOS – PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA DEDUZIDA COM ESTEIO EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – HIPÓTESE EXCEPCIONAL ADMISSIVEL DESDE QUE O CONTRATO TENHA SIDO CELEBRADO COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL, CONTENHA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE, TENHA SIDO AVERBADO À MARGEM DA MATRÍCULA DO IMÓVEL E O PREÇO ESTEJA INTEGRALMENTE ADIMPLIDO – PRESSUPOSTOS NÃO PREENCHIDOS – AUSÊNCIA PROVA DE QUITAÇÃO DO CONTRATO – NULIDADE DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE “FRAUDE” DO ATO JURÍDICO POR INOBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO DISCIPLINADO PELA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – ARTS. 32 E 49 DA LEI Nº 6.766/79 C/C ART. 166, VI, DO CÓDIGO CIVIL – INOCORRÊNCIA – COMPROVADA A PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DOS COMPROMITENTES COMPRADORES INADIMPLENTES, COM EXPRESSA ADVERTÊNCIA DE QUE O CONTRATO RESTARIA DESFEITO CASO A DÍVIDA NÃO FOSSE QUITADA, ANTES DA RESCISÃO DO CONTRATO E CONSEQUENTE CANCELAMENTO DA AVERBAÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E DA SEGUNDA RÉ PROVIDO. 1. O valor da causa deve ser aquilatado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado (CPC, art. 292,
caput
), e, em se tratando de demanda que versa sobre a propriedade de imóveis, deve corresponder ao valor dos bens reivindicados na lide. 2. Por ser matéria de ordem pública, o valor da causa pode ser retificado de ofício pelo juiz, desde que verificado que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido na lide (CPC, art. 292, §3º). 3. O registro do compromisso de compra e venda à margam da matrícula do imóvel garante ao compromissário comprador direito real de aquisição sobre o bem (CC, arts. 1.225, VII, e 1.417), porém, isoladamente, não é título passível de outorgar o direito real de propriedade, tendo em vista que a transferência de propriedade de bem imóvel só se aperfeiçoa com o registro de título translativo no Registro de Imóveis competente (CC, art. 1.245). 4. Embora a ação reivindicatória seja, por excelência, a via jurídica disponível ao proprietário para reaver o imóvel de quem injustamente o possua ou detenha (CC, art. 1.228),
excepcionalmente, admite-se
a legitimidade do compromitente comprador para intentar a ação petitória, mesmo não sendo o proprietário registral, desde que o pedido esteja fundo em direito decorrente do compromisso de venda e compra com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, que tenha sido averbado à margem da matrícula do imóvel e, ao tempo da distribuição, tenha ocorrido o integral pagamento do preço contratual. 5. É válido o cancelamento da averbação do registro do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel quando precedido de notificação do compromitente comprador inadimplente, com expressa advertência de que o contrato restaria desfeito caso a dívida não fosse quitada, de acordo com o procedimento previsto na Lei nº 6.766/79, e, liberada a compromitente vendedora dos laços contratuais, então definitivamente desatados pelo descaso aquiescente dos compromitentes compradores, nenhum impedimento legal ou convencional impede a venda dos lotes a novo interessado, tampouco o registro da escritura pública validamente outorgada para concretizar a transação.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 1007677-85.2017.8.11.0002 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE VÁRZEA GRANDE

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por

CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, e também por DONATO FORTUNATO OJEDA (posteriormente substituído pelo Espólio de Donato Fortunato Ojeda) e JOACY SANTOS OJEDA, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação “
Reivindicatória c/c Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário
”

(Proc. nº 1007677-85.2017.8.11.0002), ajuizada pelos segundos apelantes contra a primeira, e também contra a EMPREENDIMENTO NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME, julgou o pedido procedente para “
declarar nulo os ‘cancelamentos da averbação de domínio’ (AV/1: 62.531 e AV/1: 62.530), e, de consequência, a averbação de compra e venda firmada entre as rés (R-2: 62.531 e R-2: 62.530), constante das matrículas nº 62.530 e 62.531, com o retorno da titularidade dominial dos imóveis em questão para o nome dos autores, e, por conseguinte, autorizar a imissão dos autores na posse dos bens imóveis indicado na petição inicial
” (cf. Id nº 49507511);
em sede de embargos de declaração, acolhidos em parte para suprir omissão e aclarar obscuridade envolvendo o tópico sentencial atinente à impugnação ao valor da causa, determinou-se a retificação do valor da causa para R
$ 17.169,19, que correspondente à soma do valor venal dos dois imóveis em litigio, de acordo com o que consta do extrato de IPTU consultado pelo magistrado (cf. Id nº 49507519).

Na apelação vinculada ao Id nº 49507525, Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos argui, preliminarmente, carência da ação à falta de interesse processual, eis que os autores não comprovaram a titularidade dominial dos imóveis, requisito mínimo e indispensável para o manejo da ação reivindicatória, acrescentando, ainda, que eles jamais conseguiriam fazer tal prova, já que ela é a única e exclusiva proprietária registral dos bens, e, depois, porque os autores nunca chegaram a adquirir o domínio, restringindo-se à celebração do compromisso de compra e venda.

Suscita a prescrição da pretensão anulatória, já que os “
autores

buscam
a anulação do negócio jurídico, e não a nulidade, ao contrário do que foi dito em sentença, pois o intuito é de afastar os efeitos da sua escritura pública de venda e compra
”, e neste caso deve incidir o prazo prescricional de três anos previsto no art. 206, §3º, IV e V, do CC, até porque, sob outro enfoque, de todo modo já se operou a decadência do direito dos autores de pleitear a anulação do negócio jurídico citado, consoante regra do art. 178 do CC.

Alega que é patente o desacerto da conclusão sentencial, eis que fundada em premissa fática completamente equivocada, já que a propriedade dos imóveis nunca chegou a ser transferida pela empresa Emp. Nossa Senhora da Guia à titularidade dos autores; o que houve, na verdade, foi mera averbação do compromisso de compra e venda à margem da matrícula dos imóveis, o que, evidentemente, não implica a transferência da titularidade dominial, tanto é que a averbação ocorreu antes da quitação do preço dos contratos.

Afirma que é igualmente equivocada a premissa de que o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda ocorreu a seu pedido, já que “
o requerimento foi realizado pela própria proprietária Empreendimentos Nossa Senhora da Guia, apenas sendo representada pela empresa Barbosa e Ramos
”.

Sustenta que “
em nenhum momento os autores conseguiram comprovar qualquer ilegalidade
(do cancelamento da averbação)
, algo que caberia a eles, pois o ônus da prova é de quem alega
”, e afirma a regularidade do procedimento adotado, justificado, no caso pelo inadimplemento dos autores, tendo sido efetivado de acordo com o que prevê a Lei nº 6.766, com a “
publicação em diário oficial e em jornais de grande circulação, a fim de que os autores pagassem ou apresentassem comprovante de pagamento dos contratos
”
.

Argumenta, ademais, que não praticou qualquer ato ilícito a justificar a sua penalização neste processo, já que é adquirente de boa-fé dos imóveis, terceira estranha à relação negocial havida entre os autores e a ré Nsa. da Guia, e, por outro lado, “
acaso tenha ocorrido equívoco na situação, esse se deu por parte do Cartório, pois se este tem a competência de realizar os atos, cabe apenas confiar naquele que possui fé pública para a realização dos negócios
”, daí porque, “
se a suposta venda em duplicidade realmente ocorreu, não há que se imputar tal fato à Carlos Barbosa Empreendimentos
”.

Diz, ainda, que

“
já realizou inúmeros investimentos na área na certeza de possuir os bens, e que não fossem os investimentos, talvez os imóveis que os apelados dizem ser de sua propriedade estivessem abandonados até hoje
”, de modo que, antes de ser retirada da área, deve ser indenizada pelas benfeitorias ali lançadas.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja preferencialmente reconhecida a carência da ação, com extinção do feito sem resolução do mérito, ou, então, declarada a prescrição e/ou decadência, com extinção do processo com resolução do mérito; alternativamente, pede seja dada total improcedência ao pedido.

Os autores Donato e Joacy Ojeda apresentaram o recurso de apelação vinculado ao Id nº 49507532, pugnando pela
reforma do tópico sentencial que modificou o valor da causa, a fim de que este permaneça de acordo com o
quantum
indicado na petição inicial (R$ 320.000,00), pois, cuidando-se de ação reivindicatória, o valor da causa necessariamente deve corresponder ao do imóvel reivindicado, que, no caso, “
levando-se em consideração
(...)
a Escritura Pública de Compra e Venda, atribuindo a cada um dos lotes dos terrenos urbanos constantes nas matrículas 62.530 e 62.531, o valor de R$ 160.000,00, não paira dúvida de que o valor atribuído à causa deve ser de R$ 320.000,00
”.

Os autores ofertaram as contrarrazões ao apelo da ré (cf. Id nº 49507548), e esta contra-arrazoou o recurso daqueles (cf. Id nº 49507548), ambos dando combate ao recurso adversário e com postulações recíprocas de negativa de provimento.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 16 de outubro de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

DONATO FORTUNATO OJEDA e sua mulher JOACY SANTOS OJEDA ajuizaram, em 06.10.2017, “AÇÃO REIVINDICATÓRIA CUMULADA COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO” contra as empresas EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA e CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA, expondo que, em 10.05.1985, celebraram com a primeira corré, representada, no ato, pela empesa Financial Imobiliária S/A, dois contratos de compromisso de venda e compra, o primeiro envolvendo a aquisição do lote de nº 21, com área de 360 m2, situado na Rua 37 da Quadra 36 do loteamento “Parque Paiaguás”, na cidade de Várzea Grande/MT, pelo preço de Cr$ 6.000.000,00 (seis milhões de cruzeiros), com sinal no ato de Cr$ 360 mil + Cr$ 240 mil, e mais 10 prestações mensais de Cr$ 84 mi + 10 prestações de Cr$ 168 mil e + 10 prestações de 288 mil (cf. Id. nº 49506497), e o segundo contrato envolvendo o lote de nº 22 do mesmo loteamento, com igual área de 360 m2, pelo preço de Cr$ 6.000.000,00 (seis milhões de cruzeiros), com sinal no ato de Cr$ 360 mil + Cr$ 240 mil, e mais 10 prestações mensais de Cr$ 84 mil + 10 prestações de Cr$ 168 mil e + 10 prestações de 288 mil (cf. Id. nº 49506498) – vencimento da última parcela, nos dois contratos, fixado para agosto de 1986 –, sendo o primeiro contrato averbado em 19.08.1985 junto à Prefeitura Municipal de Várzea Grande/MT, sob o nº 33.125 (Livro 127, fls.15vº), e segundo, na mesma data, sob o nº 33.125 (Livro 127, fls. 16), e no dia 29.07.1985 os dois contratos foram averbados à margem da matrícula unitária dos dois lotes (cf. Id. 49506497/98 – Matrícula nº 21.602 do 5º SRI de Cuiabá/MT, Av-1 e Av-2).

Expõem que, posteriormente, a matrícula única dos dois lotes – nº 21.602 do 5º SRI de Cuiabá –, foi transferida para o Cartório do 1º Ofício da cidade e comarca de Várzea Grande/MT (lugar da situação dos lotes), e ali ocorreu o desmembramento da matrícula originária em duas novas matrículas – a de nº 62.630 para o lote de nº 21, e a de nº 62.531 para o lote de nº 22 –, mantida, porém, a averbação da existência do contrato de compromisso de compra e venda à margem das duas novas matrículas.

Os autores expõem que, uma vez “
consolidada a propriedade
dos lotes mediante os registros notariais e municipais
” (sic – cf. Id nº 49506495 -
grifei
), passaram a cumprir com regularidade “
as obrigações tributárias advindas da titularidade dos imóveis
”, como,
v.g.
, o “
recolhimento do IPTU incidente sobre os lotes 21 e 22, de propriedade dos Requerentes, notadamente para os anos d 2001 a 2007
”.

Sucedeu, porém, que, conforme tomaram conhecimento em junho de 2016, os dois lotes em questão foram alienados pela primeira à segunda corré ao preço de R$ 160 mil a unidade, por meio de escritura pública de compra e venda lavrada em 18.02.2009 às fls. 142 a 144 do Livro nº 296, nas notas do 2º Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande/MT (cf. Id. º 49507453/52), sendo que, atendendo à solicitação da segunda corré, datada de 02.02.2009, e, conforme consta de certidão emitida pelo SRI, solicitação acompanhada “
dos editais publicados no Diário Oficial nos dias 01. 04 e 05 de agosto de 2008, no Jornal Correio nos dias 31 de julho à 06 de agosto de 2008
”, tudo “
de acordo com a Lei nº 6.766 de 19.12.1979
”, o Serviço Notarial e Registral cancelou indevidamente a averbação do contrato de compromissos de compra e venda dos autores em 13.03.2009 (cf. Matrícula 62.530, lote 21, AV/1 – Id. 49507452; Matrícula 62.531, lote 22, AV/1 – Id. nº 49507453), e no dia 26.03.2009 efetuou o registro da escritura de compra e venda outorgada pela primeira em favor da segunda corré (cf. Matrícula 62.530, lote 21, R-2; Matrícula 62.531, lote 22, R-2 – cf. Id. nº 49507452/53), tornando a segunda corré indevidamente titular do domínio dos dois lotes que já tinham sido alienados pela primeira corré aos requerentes no ano de 1985.

Portanto, alegando perda atípica do “
domínio dos imóveis
” por conta de “
fraude no roteiro descrito nos assentos das matrículas 62.530 (lote 21) e 62.531 (lote 22)
”, por força da qual foram “
privados da
titularidade dominial
” dos dois lotes “
de forma ilegal e sem que lhes fosse assegurado qualquer direito, seja de comunicação, cientificação e/ou o pagamento devido
”, e, invocando o disposto no art. 5º, XXII, da CF, dizendo que “
não poderiam ter sido
(eles,)
os
senhores dominiais
, expropriados dos imóveis sem a ocorrência dos fatos delimitados no Código Civil, na Lei de Registros Públicos e/ou na Constituição Federal
” (sic), pediram “
a procedência do pedido inicial,
reconhecendo-se a titularidade dominial dos Autores
sobre os lotes 21 (matrícula 62.530) e 33 (matrícula 62.531) (...),
imitindo-se na posse
respectiva e
restaurando-se a averbação notarial de sua propriedade
(...), bem como que seja
declarada a nulidade dos assentos promovidos nas matrículas
62.530 (lote 21) e 62.531 (lote 22), no Livro 02, do 1º Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande/MT, que
transferiram
os bens retros às Requeridas
” (
grifei
).

E, em sede de tutela de urgência, suplicaram a “
concessão de medida liminar para decretar a indisponibilidade dos lotes 21 e 22, situados na Rua 37 do Loteamento Parque Paiaguás, Várzea Grande/MT, até que seja julgado o mérito desta, averbando-se a referida decisão e esta demanda à margem das matrículas imobiliárias pertinentes
” (cf. Id. nº 49506495).

Antes da prolação do despacho liminar positivo, os autores emendaram a inicial para atribuírem à causa o valor de R$ 320 mil (cf. Id. nº 49507456), emenda prontamente admitida pelo juiz (cf. Id. nº 49507457).

Na sequência, em 21.02.2018, o MM. Juiz Luis Otavio Pereira Marques prolatou a decisão vinculada ao Id. nº 49507461, deferindo o pleito de tutela de urgência, para, com fundamento “
nos artigos 167, inciso I, item 21, e 217, caput, da Lei nº 6.015/73
”, determinar fosse
“
expedido ofício ao 1º Serviço Notarial e de Registro desta Comarca para que
(procedesse)
ao bloqueio das matrículas dos imóveis inscritos sob o n.º 62.530 e 62.531
, ficando vedada a prática de quaisquer atos nelas, a exceção da prenotação de títulos
” (cf. Id nº 49507461).

A corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda foi citada (cf. Id. nº 4950762/63/74), mas optou pela inércia e pelo silêncio, deixando transcorrer o prazo da resposta sem qualquer manifestação nos autos.

A segunda corré, devidamente citada (cf. Id. nº 49507468), ofertou a contestação vinculada ao Id. nº 49507487, em que, preliminarmente, impugnou o valor da causa, afirmando que, como a correta expressão econômica da demanda é de R$ 228,57, correspondente ao valor do contrato que se busca anular, o valor da causa deve ser reduzido para este patamar; alegou, ainda preliminarmente, prescrição da pretensão à declaração de nulidade, porquanto, celebrado os contratos em maio de 1985 e feita a averbação em julho do mesmo ano, há muito já escoado o prazo previsto no art. 206, §3º, IV e V, do Código Civil, bem como já operada a própria decadência do direito, nos termos do art. 178 do mesmo diploma; alegou, por fim, ilegitimidade passiva, já que não participou da formação dos contratos celebrados entre os autores e a primeira corré, tendo adquirido os imóveis de quem podia aliená-los, agindo como terceiro de boa-fé, não tendo, assim, qualquer responsabilidade no caso.

No mérito, reafirmou, enfaticamente, que não cometera qualquer conduta ilícita prejudicial a qualquer direito ou interesse dos autores, já que os lotes foram alienados por quem ainda era dono, nos moldes do art. 1.245 do CC, eis que os autores dispunham apenas de mera averbação do contrato de compromisso de compra e venda, o que de modo algum opera a transmissão da propriedade imobiliária, não havendo, ademais, “
qualquer comprovante de pagamento
” do preço, nem mesmo prova do exercício da posse sobre os bens; alegou, ainda, que o procedimento de cancelamento da averbação e o subsequente registro da escritura observaram estritamente as exigências legais, inclusive com prévia notificação dos autores via diário oficial e via jornal de grande circulação para que promovessem a regularização da situação junto à empresa promitente vendedora “
sob pena de cancelamento do contrato
”.

Afirmou que os requerentes não indicaram “
qual
(foi a causa da)
nulidade ocorrida, sequer
(citaram)
qualquer artigo do Código Civil ou Código de Processo Civil
”, e nem poderiam justamente porque a “
situação ora mencionada não se enquadra em nenhuma das possibilidades de se declarar nulo o negócio, tanto que a parte Requerente sequer citou qualquer artigo de lei
”; alegou, por fim, que, depois de aperfeiçoada a aquisição dos imóveis, “
gastou milhões de reais no local
”, realizando investimentos que “
ultrapassam a monta de R$ 3.000.000,00
(...)
, valores que devem ser ressarcidos
” na impensável hipótese de perda da posse/propriedade.

Depois de regular processamento, em 26.07.2019, adveio a r. sentença apelada, que rejeitou a impugnação ao valor da causa, mantendo o valor de R$ 320 mil; rejeitou as arguições de prescrição e decadência ao entendimento de que, como “
a parte autora não pretende a rescisão de qualquer contrato, mas apenas que seja declarada a nulidade de averbação irregular efetuado à margem da matrícula dos imóveis litigiosos, (esta) nulidade (...) não se convalesce pelo decurso de tempo (art. 169/CC), daí porque não se pode falar em decurso de prazo prescricional, tampouco em decadencial
”, e repeliu a preliminar de ilegitimidade passiva da segunda corré, já que “
a pretensão inicial alcançará sua esfera jurídica, uma vez que almejam os autores a declaração de nulidade não só da averbação de cancelamento, mas também da averbação da escritura publica de compra e venda que lhe transferiu a propriedade dos imóveis litigiosos
”, e “
sendo assim, eventual sentença favorável aos autores interferirá diretamente no patrimônio da segunda requerida, terceira adquirente dos imóveis em questão, surgindo disso o interesse jurídico dela figurar no polo passivo da presente lide, inclusive como litisconsórcio necessário
”.

No mérito, destacando que o “ponto nodal da (...) demanda (consiste) em saber se (é nulo) o registro de cancelamento da averbação de titularidade dos imóveis de matrícula 62.530 e 62.531 em nome dos autores”, bem como se também é nula a “averbação de venda destes imóveis pela primeira requerida à segunda requerida (...) (AV/1: 62.531, R-2: 62.531 – Id. 10215316; AV/1: 62.530, R-2: 62.530 – Id. 10215296)”, e, ainda, “se os autores possuem o direito de propriedade dos imóveis e, por conseguinte, se podem reivindicar a posse deles – a sentença respondeu afirmativamente a todas essas questões.

E acrescentou:

“Pois bem, consta das “AV/1” de ambas as matrículas que por meio de requerimento da segunda requerida, cancelou-se a averbação da titularidade dos imóveis matriculados sob os n. 62.530 e 62.531 conferida aos autores, pautada na Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei n. 6.766/1979), retornando a propriedade dos imóveis à primeira requerida Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda., que por sua vez, os vendeu à segunda requerida, Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda.

Para a obtenção deste cancelamento, a segunda requerida apresentou editais publicados no Diário Oficial.

Neste contexto, conquanto a segunda requerida afirme que, à época da aquisição, os imóveis estavam livres e desembaraçados, isso somente ocorreu porque ela providenciou o cancelamento da averbação de domínio anteriormente existente.

Ainda, valeu-se da lei de parcelamento de solo urbano para o fim de obter o cancelamento, porém descurou de carrear aos autos aos menos os editais de publicação para possível análise do motivo que a levou a postular pelo cancelamento da averbação de domínio. Na verdade, sequer mencionou em sua peça de defesa os fundamentos que a levaram a requerer o cancelamento.

Outrossim, urge da lei de parcelamento de solo urbano que o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda poderá se dar por decisão judicial; requerimento conjunto das partes contratantes e quando houver rescisão comprovada do contrato (art. 36), as quais inocorrem na espécie.

Isso porque, inexiste decisão judicial determinando o cancelamento da averbação de domínio em nome dos autores. Igualmente, os autores, por meio desta ação, manifestam nítido desinteresse na rescisão do contrato ou no cancelamento da averbação de titularidade, tanto é que efetuaram pagamentos de imposto territorial urbano relativo aos imóveis durante vários anos (id. 10215288).

Também não consta dos autos qualquer prova de eventual rescisão dos contratos de compra e venda em questão e a despeito das alegações da segunda requerida de que houve inadimplemento contratual por parte dos autores, nada comprovou nesse sentido.

A bem da verdade, tendo os autores adquirido os imóveis no ano de 1985, com vencimento da última prestação em agosto/1986, eventual pretensão rescisória somente poderia ser intentada pela primeira requerida até o ano de 2006, considerando o prazo prescricional de 20 anos previsto no extinto Código Civil, o que por ela não foi providenciado.

Descurando a primeira requerida de requer a rescisão contratual ou mesmo de notificar os autores em momento oportuno quanto ao suposto inadimplemento destes, não poderia coadunar com o cancelamento da venda promovida aos autores, tampouco promover nova venda dos imóveis à segunda requerida.

Assim, inexistindo manifestação expressa de vontade dos autores quanto ao cancelamento da aludida averbação de domínio ou mesmo que tenham participado e anuído com este ato, é de se impor a anulação desta averbação por não exprimir uma verdade, a luz do disposto no art. 1.247 do Código Civil, segundo o qual “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.

Igualmente, estabelece a Lei de Registros Públicos, em seu art. 212, que "se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial."

Portanto, impõe-se seja reconhecida a nulidade do cancelamento da averbação de domínio e a consequente transferência de titularidade debatida nos autos para o fim de que sejam declaradas nulas as averbações AV/1: 62.531 e R-2: 62.531; e AV/1: 62.530 e R-2: 62.530, constantes das matriculas juntadas nos ids. 10215316 e 10215296, com o retorno da titularidade dominial dos imóveis em questão para o nome dos autores”.

Quanto ao pleito de imissão dos autores na posse dos lotes, a sentença aduziu o seguinte:

Da imissão na posse

No presente caso, não há dúvida sobre o domínio do imóvel pelos autores. Essa conclusão principia da nulidade acima reconhecida e da averbação constante nas matrículas n. 62.530 e 62.531 e informadas nas certidões cartorárias de ids. 10215258 e 10215273, cujos documentos garantem aos autores o direito real sobre os imóveis em testilha, oponível erga omnes e com o poder de sequela que é próprio dos direitos dessa natureza.

O cancelamento dos registros AV/1: 62.531 e R-2: 62.531; e AV/1: 62.530 e R-2: 62.530 também assegura aos autores o direito de reivindicar os imóveis, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente (art. 1.247, § único, CC).

Por esse viés, considerando que os autores lograram demonstrar serem legítimos proprietários dos imóveis ocupados pela segunda requerida, tenho como cumprido o arquétipo do art. 1.228 do Código Civil, o que a autoriza a imissão na respectiva posse, sem direito a indenização por benfeitorias deduzida pela segunda requerida.

Isso porque, é pacífico o entendimento de que “o mero pedido de indenização e retenção por benfeitorias, sem especificação de quais seriam e do montante nelas gasto, é insuficiente para que seja conferido direito à indenização [1]”.

Com efeito, a segunda requerida limitou-se a alegar a existência de benfeitorias, postulando genericamente a correspondente indenização, sem trazer aos autos provas contundentes que demonstrasse suas alegações em relação aos imóveis em questão, pois embora tenha efetuado investimento no loteamento não precisou e nem limitou quais foram às benfeitorias efetivadas em face dos terrenos litigiosos.

Ademais, intimada a segunda requerida para especificar as provas que pretendia produzir, nada manifestou, a corroborar o desacolhimento do pedido de indenização por benfeitorias.

Eis o dispositivo sentencial:

“Posto isso, e pelos fundamentos acima, julgo procedente o pedido inicial postulado nesta ação para declarar nulo os “cancelamentos da averbação de domínio” (AV/1: 62.531 e AV/1: 62.530) e, de consequência, a averbação de compra e venda firmada entre as requeridas (R-2: 62.531 e R-2: 62.530), constante das matrículas n. 62.530 e 62.531 (ids. 10215316 e 10215296), com o retorno da titularidade dominial dos imóveis em questão para o nome dos autores. Por conseguinte, autorizo a imissão dos autores na posse dos bens imóveis indicado na petição inicial.

Por conseguinte, resolvo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Condeno as requeridas ao pagamento das custas e despesas judiciais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da causa, diante da complexidade da causa, do tempo despendido pelo profissional e o local da prestação dos serviços (art. 85, § 2º, CPC).

Por oportuno, diante da existência de várias ações desta mesma natureza em trâmite neste juízo, motivadas notadamente em virtude da venda em duplicidade de imóveis pela requerida Nossa Senhora da Guia à segunda requerida, aparentemente seja o caso da propositura de eventual ação coletiva sobre estes fatos.

Assim, a teor da faculdade contida no art. 139, X, do CPC, determino o encaminhamento de cópia dos presentes autos ao Ministério Público para que adote ao caso as medidas que julgar necessárias.

Transitada em julgado, determino seja expedido ofício ao Cartório do 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande-MT para que cumpra a presente sentença e ordeno a expedição de mandado de imissão na posse dos imóveis litigiosos em favor dos autores.

Oportunamente, arquivem-se os autos mediante as baixas e anotações necessárias” (cf. Id. nº 49507512).

Sobreveio, então, o recurso de embargos de declaração interposto pela ré Carlos Barbosa Empreendimentos, arguindo, entre outros questionamentos, a omissão e obscuridade das razões adotadas no tópico sentencial relativo à impugnação ao valor da causa, notadamente no que diz respeito à absoluta ausência de prova a avalizar e justificar o valor de 320 mil reais dado à causa na petição inicial, haja vista que a informação averbada à margem da matrícula não é a de que cada imóvel foi vendido a 160 mil reais, e, sim, de que este foi o preço global da transação envolvendo 1.608 lotes, entre os quais se inserem os dois imóveis objetos desta lide (cf. Id. nº 49507515).

Em reexame crítico e mais acurado da questão envolvendo o valor da causa, capitulando do entendimento externado inicialmente na sentença, o MM. Juiz decidiu acolher em parte os declaratórios, justamente e exclusivamente no que diz respeito à obscuridade e omissão da sentença acera da impugnação ao valor da causa, por entender que a análise sentencial realmente restou obscurecida no ponto, na medida em não valorou suficiente e adequadamente as informações e o valor probatório das informações anotadas à margem das matrículas dos imóveis, e, então, assim redefiniu e decidiu o julgamento relativo à impugnação ao valor da causa feito em sede de contestação pela ré/embargante,
in verbis
:

“(Incialmente),
levou-se em consideração o valor de R$ 160.000,00, constantes nas matrículas n 62.530 e 62.531, para fins de fixação do valor da causa,
(...),
porém, o valor de R$ 160.000,00 refere-se ao total pagado por 1.608 lotes
, conforme anotações também constantes nas respectivas matrículas, (sendo o presente caso relativo à apenas 2 lotes).

Decorre daí que cada lote possuiria o valor módico de R$ 114,28 e, portanto, o valor da causa deveria corresponder a R$ 228,57 (atinente a dois lotes), no entanto, não se pode admitir que o valor da causa corresponda a apenas
irrisória quantia de R$ 228,57
, porque certamente não reflete a realidade, pois nenhum lote hodiernamente possui o valor de R$ 114,28, muito menos nesta cidade (Várzea Grande); além disso, o valor apresentado se refere à aquisição do imóvel no ano de 2009 e não reflete o proveito econômico buscado pelo autor/embargado nesta demanda.

Embora se reconheça que o valor atribuído à causa levou em consideração dados equivocadas, o valor apresentado pela ré também não goza de certeza capaz de embasar a alteração do valor da causa para quantia ínfima.

Nesse contexto, e
considerando que nenhuma das partes apresentou elementos convincentes de qual seria o real valor dos imóveis litigiosos, este Juízo, buscando dirimir a situação de forma a respeitar o interesse de ambas as partes, extraiu do site da Prefeitura de Várzea Grande extrato do IPTU/2019 dos lotes 21 e 22 (id. 10215288), os quais indicam que cada lote possui o valor de R$ 8.499,60 e R$ 8.669,59, respectivamente (extratos em anexo), e, dessa forma,
o valor da causa deverá corresponder a R$ 17.169,19
.”

(...)

Assim, considerando que existe contradição apenas quanto ao valor atribuído à causa,
acolho em parte os embargos de declaração
opostos pela embargada, apenas para retificar o valor da causa que passará a constar como sendo R$ 17.169,19 e servirá para todos os fins de direito. No mais, mantenho integralmente a sentença tal como lançada.” (cf. Id. nº 49507519 -
destaquei
e
grifei
)

Conforme já relatado, diante da superveniente retificação do valor da causa, os autores apelaram da sentença objetivando que o valor permanecesse conforme indicado na inicial, no valor de R$ 320.000,00, porque, segundo argumentam, a correta interpretação a ser feita das informações constantes nas matrículas é que as corrés negociaram cada imóvel pelo preço de R$ 160.000,00, sendo exatamente a soma deste valor, consequentemente, a expressão do proveito econômico perseguido.

O CPC prevê que a toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível (art. 291), devendo o
valor da causa ser acertado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado (art. 292), inclusive
podendo ser corrigido de ofício pelo magistrado quando verificado que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido (art. 292, §3º), afinal, “
o valor da causa é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo julgador a qualquer tempo e grau de jurisdição, não se sujeitando aos efeitos da preclusão
” (STJ - Terceira Turma - REsp 1637877/RS, Rel. Minª. Nancy Andrighi, julgado em 19/10/2017).

Diante da completa aridez de dados sérios e seguros relativos ao real valor dos imóveis em litigio, uma vez que a petição inicial utilizou parâmetro irreal para atribuir o valor do proveito econômico perseguido, afinal, não há fiapo de prova de que cada lote valha 160 mil reais, certamente não é o que diz as averbações constantes nas matrículas dos imóveis, pois, dali, o que se infere é que o preço total pago pelo negócio celebrado entre as corrés, que envolveu a transferência dos 2 lotes em litigio e de mais outros 1.606, foi de 160 mil reais, e não de que este foi o valor pagado por cada, e, em contrapartida, é assaz pertinente a ponderação feita pelo magistrado de que não é crível e tampouco aceitável considerar que cada lote valha míseros R$ 114,28, como sugere a divisão matemática do preço total da venda (160 mil reais) pelo número de lotes vendidos (1.608 imóveis),
admito que a solução encontrada pelo MM. Juiz acabou sendo a mais justa possível à discussão sobre o valor da causa, mesmo ele tendo atuando de ofício para encontrar o parâmetro que foi utilizado para aquilatar o proveito econômico envolvido na lide e definir o valor da causa, a saber, consulta ao extrato do IPTU de cada lote, documento que foi arrostado aos autos na sequência, tornando-se parte integrante do processo a partir de então (cf. Id. nº 49507520 e 49507521), pois, como dito, cuidando-se de matéria de ordem pública, nada impede que o julgador diligencie para a exata solução da questão, e, depois, o valor dos imóveis segundo o lançamento do IPTU indubitavelmente é o único elemento de prova que permite alguma segurança à definição da questão.

Por sua vez, em sua insurgência recursal, a corré Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda abriu combate à sentença em três frentes distintas, as quais, na verdade, reprisam a argumentação desenvolvida na resposta sobre os mesmos pontos controvertidos: descabimento da ação reivindicatória à falta da essencial condição prevista no art. 1.228 do CPC (titularidade dominial dos autores); prescrição e decadência, a primeira pela incidência do art. 206, §3º, IV e V, do CC, e a segunda pela regra do art. 178 do mesmo Código, e, no mérito, insistência na tese de que os autores não eram proprietários dos lotes quando ocorreram o cancelamento da averbação e os novos atos notariais, pois não havia, em prol deles, registro notarial de qualquer título com o efeito previsto no art. 1.245 do CC; ademais, o ato de cancelamento da averbação só pode ser considerado, quando muito, ato anulável, e não nulo, e foi realizado com observância de todas as formalidades legais, inclusive prévia notificação editalícia dos autores na forma do §1º do art. 32 da Lei nº 6.766/1979, e sendo assim, sob qualquer enfoque, já teria se operado a prescrição, sendo, por outro lado, inteiramente descabida a alegação de fraude. Alega que, na pior hipótese, tem direito à retenção por benfeitorias; combate a fórmula sentencial à definição da verba honorária, tachando de não razoável a fixação de honorários sucumbenciais em 15% do valor da causa, e prequestiona a matéria, concluindo, por fim, pelo provimento de seu apelo para total reversão do quadro decisório.

Pois bem.

As arguições preliminares envolvem temas diretamente entrelaçados com o mérito da causa, com o qual, portanto, serão analisadas e decididas.

O desfecho postulatório da petição inicial não permite dúvida alguma quanto aos propósitos específicos da presente ação; afirmando a ocorrência da
perda do “
domínio dos imóveis
(...)
de forma ilegal e sem que lhes fosse assegurado qualquer direito, seja de comunicação, cientificação e/ou o pagamento devido
”, efeito expropriatório, segundo eles, decorrente de “
fraude no roteiro descrito nos assentos das matrículas 62.530 (lote 21) e 62.531 (lote 22)
”, os autores pediram que fosse restaurada “
a averbação notarial de sua
propriedade
,
e, consequentemente, reconhecida “
a
titularidade dominial
(deles)
sobre os lotes 21 (matrícula 62.530) e 33 (matrícula 62.531)
”, com a consequente declaração de
“
nulidade
dos assentos promovidos nas matrículas
62.530 (lote 21) e 62.531 (lote 22)
(...)
do 1º Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande/MT, que
transferiram
os bens retros às Requeridas
”, e, por fim, a imediata expedição de ordem judicial de imissão (deles) “
na posse
respectiva
” (
grifei
e
destaquei
).

Análise meramente superficial da literalidade dos termos do pedido já permite a plena decifração dos equívocos cometidos tanto na seara postulatória, de lado a lado, quanto, lamentavelmente, no próprio campo decisório; os autores afirmam reiteradamente a condição de
legítimos proprietários
dos dois lotes, invocando, absurdamente, a eficácia da mera
averbação
dos contratos de compromisso de venda e compra à margem da matrícula imobiliária, quando todos nós sabemos, ou pelo menos deveríamos saber, que apenas o legítimo
registro
notarial do título translativo, operado na sede registral competente, promove a transferência da propriedade imobiliária à titularidade do adquirente, conforme expressamente brada o art. 1.245, “
caput
”, do Código Civil.

Enquanto não ocorrer o registro imobiliário do título, o alienante não perderá a titularidade do domínio, e o adquirente inadimplente ou sonolento pode apenas alimentar a expectativa de oportuna transferência dominial calcada no possível êxito da relação pessoal/negocial travada com aquele.

Essa verdade singela e antiquíssima de Direito Real torna juridicamente herética, para dizer o mínimo, a afirmação reiterada de que os autores se tornaram titulares do domínio dos dois lotes exclusivamente em decorrência dos efeitos precários daquela simples averbação notarial do contrato, que só produz eficácia puramente admonitória; essa mesma verdade qualifica de apostasia jurídica, também para dizer o mínimo, o tópico decisório inserto no dispositivo sentencial, que, depois de declarar a nulidade do cancelamento da averbação daquele contrato e dos atos notariais subsequentes junto à matrícula dos dois lotes, proclama efeito jurídico impossível de decorrer do provimento jurisdicional ao dizer que o desfazimento daqueles lançamentos notarias se daria com o consequente “
retorno da
titularidade dominial
dos imóveis
em questão para o nome dos autores
” (
sic
- cf. Id. nº 49507512,
grifei
e
destaquei
).

A pretensão reivindicatória, fundada, repita-se, na auto-afirmada propriedade dos autores exclusivamente decorrente da averbação do contrato de compromisso de venda e compra realmente não tem cabimento.

Todavia, doutrina e jurisprudência têm admitido a
legitimidade excepcional
do compromitente comprador para intentar ação reivindicatória fundada em compromisso de venda e compra, mas desde que o contrato contenha cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, tenha sido averbado (“registrado”) à margem da matrícula do imóvel e tenha ocorrido o integral pagamento do preço (quitação).

Com efeito, o eg. STJ já decidiu, aliás, já faz um bom tempo, que “
a ‘promessa de compra e venda irretratável e irrevogável transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exercício do domínio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra injustamente em poder de terceiro. Serve, por isso, como título para embasar ação reivindicatória
” (STJ – Terceira Turma – Resp. 25020/RJ - julg. em 05.09.2000 – Publicado no DJ de 31.11.2000, pág. 144. No mesmo sentido REsp. nº 55941/DF,
in
RSTJ 111, pág. 157).

Não há confundir, porém, titularidade dominial conquistada pelo efeito jurídico do registro notarial do título translativo do domínio (CC, art. 1.245, “
caput
”), com legitimidade processual excepcional e extraordinária, outorgada, mercê de ficção jurídica ditada por razões estritamente utilitárias, ao compromitente comprador que porta instrumento contratual com cláusula de caráter irrevogável e irretratável, averbado à margem da matrícula imobiliária e com o preço já integralmente adimplido. Aquele já é dono, senhorio, proprietário, titular do domínio ou coisa que o valha, ao passo que este possui apenas mera expectativa de um dia vir a sê-lo, conquanto possa, graças à ficção da outorga de legitimidade processual excepcional, intentar ação reivindicatória sob o pálio daquelas condições indicadas.

Assim, ainda destituídos da condição de legítimos proprietários dos dois lotes em questão, os autores podiam, em princípio, mesmo em 06.10.2017, deduzir pretensão reivindicatória para reaver os lotes de quem os possuíssem injustamente, mas – que fique bem claro! –, não só por força da mera averbação do contrato de compromisso de venda e compra à margem da matrícula dos dois imóveis, mas sim por conta da ficção jurídica que, enfatizo bem, só é permitida quando reunidas aquelas três condições que, em regime de absurda excepcionalidade (sim, porque,
contra legem
(CC, art. 1.245), confere poderes inerentes ao domínio a quem não é titular dominial), outorga ao promitente comprador legitimidade ativa à ação reivindicatória.

No caso, os instrumentos dos dois contratos de compromisso de venda e compra celebrados pelos autores com a corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda, envolvendo os lotes nº 21 (matrícula nº 62.630) e 22 (matrícula nº 62.631), foram averbados em 29.07.1985 à margem da matrícula única dos dois imóveis, restando satisfeita, assim, a primeira exigência da ficção jurídico-processual da legitimidade ativa do compromitente comprador para o manejo da reivindicatória (cf. Av1 e Av-2 da matrícula originária nº 21.602 do 5º SRI de Cuiabá/MT).

Todavia, não houve expressa previsão, nos dois pactos, de cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade; o teor da cláusula 12ª, que mais se aproxima disso, na verdade apenas proclama o óbvio quando diz que o “
presente instrumento obriga as partes que o celebraram
(? - ué, não era para obrigar mesmo?!),
bem como seus sucessores a qualquer título
”, mas não existe, nos dois instrumentos, em nenhuma de suas 13 cláusulas padronizadas, qualquer disposição afirmando, textual e inelutavelmente, o caráter da irretratabilidade das obrigações assumidas pelas partes contratantes (cf. Id. nº 49506497 e 49506498), e essa configuração contratual, sem referida estipulação não satisfaz a segunda exigência da ficção jurídico-processual em comento.

Por outro lado, quanto ao pagamento integral do preço, não há prova alguma da quitação; a bem da verdade inexiste sequer mero arremedo probatório inconfiável de que essa obrigação contratual essencial assumida pelos compromitentes compradores tenha sido satisfeita.

Aliás, é sintomático e praticamente confessional o silêncio absoluto dos autores na petição inicial a respeito do pagamento do preço; ali não existe uma linha afirmativa sequer sobre a quitação da dívida contratual, o que causa enorme espécie, porque, como sói acontecer nestes casos, a afirmação resoluta de integral pagamento da dívida contratual costuma sempre preceder a exposição de todos os demais aspectos fáticos e jurídicos do caso quando o propósito é a reivindicação, já que o adimplemento constitui item obrigacional essencial do negócio, e
sine qua
o comprador inadimplente nada pode exigir do vendedor logrado.

E, mesmo depois da resposta, quando o problema do inadimplemento é explicitamente denunciado pela segunda corré/contestante, os autores devotaram pouca importância a essa tão grave acusação, limitando-se ao balbucio evasivo, rápido e genérico de que a “
tese levantada pela Requerida
(da falta de pagamento integral do preço)
não se sustenta, pois acaso não tivessem efetuado o pagamento no montante contratado, ensejaria demandas judiciais e extrajudiciais, o que de fato não ocorreu
”, alegando, ainda, com algum teor de desfaçatez, que, se a dívida contratual não estivesse quitada, a corré teria “
anexado aos autos qualquer tipo de documento para colaborar com a suposta inadimplência dos Requerentes
” (cf. Id. nº 49507507).

Ora, quem paga (devedor) tem direito à quitação regular, podendo, inclusive, reter o pagamento enquanto não lhe for dada referida “quitação regular” (CC, art. 319), e, quanto à natureza, requisitos e forma da quitação, a lei civil é expressa ao dispor que a “
quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante
” (CC, art. 320,
capu
t).

Mas, ainda que do documento não conste tais requisitos, “
valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida
” (CC, art. 320, parágrafo único), ou seja, a comprovação do pagamento se faz, preferencialmente, por instrumento particular ornado de certas informações e requisitos, mas que para que o documento imperfeito possa valer como instrumento de quitação será preciso que os termos imperfeitos do instrumento ou as circunstâncias do caso possam convencer de que a dívida fora realmente paga.

Esta, porém, nem de longe é a situação que se observa no caso presente, primeiro porque não existe um único mísero documento, ainda que destituído das informações e requisitos previstos no art. 320,
caput
, do CC, confirmatório da ocorrência do pagamento do preço, aliás, nem tanto da desejável quitação integral da dívida contratual, mas, pelo menos, de alguma das prestações do preço, para que, à vista de algum fragmento de prova parcial, fosse possível, forçando a barra, a aplicação da presunção prevista no art. 322 do CC, que diz que, quando “
o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores
”.

Depois, porque, como foi dos autores a iniciativa da retomada judicial do imóvel, com pleito cumulativo de restabelecimento da averbação e consequente desfazimento do registro da escritura, a prova do pagamento do preço – sendo este aspecto essencial à admissibilidade da ação reivindicatória e da eventual procedência da pretensão (ao lado da averbação e da cláusula de irretratabilidade) –, deveria necessariamente “escoltar” (para utilizar vocábulo a gosto dos autores) a petição inicial, ou, então, não sendo possível essa escolta
ab initio
, deveria ser ofertada ou produzida no curso da instrução, pois, nessas circunstâncias, a demonstração do pagamento é ônus exclusivo do adquirente/proponente da ação reivindicatória, não sendo possível que ele, na condição de
solvens,
transfira esse encargo para o credor ou para terceiro, mormente para terceiro alheio ao negócio, até porque essa inversão levaria à impossibilidade material de produção da prova do pagamento pelo credor ou pelo terceiro.

Na verdade, se nada há de meramente retórico, nem de minimamente probatório em relação à quitação do preço, há, pelo contrário, evidências bastante confiáveis de que o preço dos dois lotes não foi adimplido integralmente; conforme se vê dos Ids. nº 49507452 e 49507453, os autores teriam sido formalmente notificados, antes do cancelamento da averbação, e, portanto, antes do registro da escritura de compra e venda, para que, sob pena de incidirem as consequências legais, notadamente o ensejo à rescisão contratual, saldassem a dívida pendente e regularizassem a situação negocial/contratual junto à compromitente vendedora, mas, como nenhuma providência foi adotada, a segunda corré solicitou, em 02.02.2009, fosse cancelada a averbação e efetuado o registro de sua escritura.

Esse aspecto será melhor examinando mais à frente quando do exame da questão do cabimento e validade do cancelamento da averbação, mas, por enquanto, serve de firme adminículo à conclusão de que, se os autores foram notificados para que regularizassem a situação contratual junto à compromitente vendedora sob pena de desfazimento do pacto, na forma da Lei n 6.766/1979, havia mora no ar, e mora antiga, e provavelmente incurável, já que o vencimento da última parcela do preço fora fixado para agosto de 1986, e a tal notificação, segundo informação contida na aludida certidão cartorária (cf. Id. nº 49507452 e 49507453), fora realizada em agosto de 2008, ou seja, quase trinta anos depois do termo final de vigência contratual...

Como se vê, sob qualquer enfoque analítico, não se pode escapar à fatal conclusão de que a pretensão reivindicatória deduzida pelos autores/apelantes – ainda que fundada na legitimidade processual excepcional outorgada pelo engenho ficcional de doutrinadores e julgadores ao compromitente comprador letárgico sob determinadas condições –, não poderia ter sido admitida, e, sobretudo, acolhida pela sentença, sendo cabível, se não o pronto indeferimento da petição inicial, a inexorável extinção do feito sem resolução do mérito à manifesta ausência de condição da ação.

E, por falar em condições da ação, cabe aqui breve locução sobre o real papel de cada uma das corrés em relação ao conjunto das pretensões deduzidas pelos autores, já que a inicial embrulha todo mundo no mesmo pacote indistinto de circunstâncias sem a necessária individuação da extensão da responsabilidade de cada um.

A pretensão reivindicatória, independentemente do título jurídico em que se funda (direito real de propriedade ou mera legitimidade ativa excepcional), só pode ser admitida como tendo sido deduzida exclusivamente contra a segunda corré, e não também contra a compromitente vendedora, pois, sendo pretensão do proprietário (ou de figura equivalente) destituído de posse justamente para obtê-la, só pode ser direcionada contra aquele que possua a coisa injustamente, e, no caso, a única figura enquadrável nesse figurino, à luz das alegações iniciais, é apenas a segunda corré, mas isso se ela realmente se encontrava na posse dos dois lotes na época do ajuizamento da ação, se não, não!

Quanto à pretensão à declaração de nulidade do cancelamento da averbação e do registro da escritura, aqui as duas corrés têm legitimidade para responderem conjuntamente aos termos do pedido, já que os dois atos notariais, sob a óptica dos autores, foram nulamente praticados pela segunda corré de mãos dadas com a primeira em detrimento de supostos direitos dos autores para proveito e favorecimento de interesses jurídicos e patrimoniais atribuíveis às duas corrés.

A definição da legitimidade dos atores desse jogo, todavia, é tratada aqui apenas sob perspectiva puramente ideal, porque, na real, friso bem, os autores/apelantes não podem reivindicar os lotes, e não podem precisamente à míngua de titularidade jurídica autorizativa (não são titulares do domínio, nem possuem legitimidade processual excepcional), como igualmente não podem pleitear, frente à compromitente vendedora, a própria consumação do contrato pela transferência do domínio dos imóveis para si, eis que, caso negada a transferência imobiliária voluntária, só seria admissível a pretensão à adjudicação compulsória após o integral pagamento do preço, e desde que deduzida a pretensão dentro do prazo prescricional, aspectos essenciais ausentes no caso.

Mas, e quanto à pretensão à declaração de nulidade da averbação? Tem futuro?

Essa questão também mantém relação de dependência direta com o problema do adimplemento contratual, e volto a frisar que, se, por um lado, não há prova mínima do pagamento do preço, sequer
mera alegação
de que o preço fora ao menos parcialmente pago, há, por outro lado, demonstração satisfatória da mora dos compromitentes compradores (autores), pois, além do fato objetiva da ausência absoluta, repita-se, de prova do pagamento integral ou parcial do preço, o inadimplemento incurável deflui de demonstradas circunstâncias críveis que antecederam e cercaram o cancelamento da averbação.

Entre as circunstâncias que antecederam e envolveram o procedimento notarial de cancelamento da averbação do contrato de compromisso de venda e compra dos autores, destaco o teor da AV/1 à margem da matrícula nº 62.530, de 13.03.2009, referente ao lote 21 (cf. Id. nº 49507452), e o teor da AV/1 à margem da matrícula nº 62.530, de 13.03.2009, referente ao lote 21 (49507453), ambas do 1º Serviço Notarial e de Registro da comarca de Várzea Grande/MT (Livro 02, ficha 01) referentes, nos dois casos, ao “
Requerimento datado de 02/02/2009, assinado pelo representante da
(empresa)
Barbosa e Ramos Ltda, Sr. Carlos Roberto Barbosa, com firma devidamente reconhecida neste 1º Serviço Notarial e de Registros em data de 13/03/2009, acompanhado dos editais publicados no Diária Oficial nos dias 01, 04 e 05 de agosto de 2008, no Jornal Correio nos dias 31 de julho à 06 de agosto de 2008, para constar o cancelamento da averbação constante na presente matrícula, de acordo com a Lei nº 6.766 de 19.12.1979
”.

A ilustre Tabelioa e registradora substituta daquela Serventia, Srª. Tônia Carla Maciel, fez questão de constar expressamente do teor dos dois atos notarias (AV/1) que os requerimentos feitos pelo “
representante da
(empresa)
Barbosa e Ramos Ltda
”, ambos datados de 13.03.2009, ou seja, cerca de 23 anos depois do termo final do prazo de vigência contratual (agosto/1986), para que a Serventia averbasse o “
cancelamento da averbação
” do contrato de compromisso de compra e venda que constava à margem das duas matrículas desde 29.07.1985, fizeram-se acompanhar “
dos editais publicados no Diário Oficial nos dias 01, 04 e 05 de agosto de 2008,
(e)
no Jornal Correio nos dias 31 de julho à 06 de agosto de 2008
”, e que essas publicações foram realizadas em cumprimento às determinações da Lei 6.766, de 19.12.1979.

A Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, foi editada sob notória inspiração social, e, sob essa queda, dispensa tratamento assaz benevolente à mora do compromitente comprador, cuja configuração e efeitos demandam a observância de determinados procedimentos, notadamente das medidas previstas nos arts. 32 e art. 49 do referido diploma.

O §3º do art. 32 da Lei nº 6.766/79 dispõe que o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda depende de prévia rescisão do contrato, dando forma ao aforisma de que o acessório sempre segue a sorte do principal; a cabeça do art. 32 indica a hipótese autorizativa da resolução contratual, dispondo que, “
vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor
”, e o §1º da mesma norma indica o procedimento específico à constituição do devedor em mora, dispondo que o “
devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação
” (art. 32, §1º), devendo tal medida ocorrer de acordo com a prescrição do art. 49 da mesma lei, que assim prescreve:

Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.

§ 1º Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao Oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade.

§ 2º Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a última publicação.

No caso, conforme já mencionado, tem-se, primeiramente, a informação lançada pelo Serviço Registral na própria ficha cadastral de cada um dos lotes, sob a rubrica AV-1, dando conta de que os compromitentes compradores (autores) foram notificados/intimados via Diário Oficial, e também por jornal de grande circulação regional em data anterior à do cancelamento da averbação do compromisso de venda e compra e à do registro da escritura pública, para que regularizassem a situação junto à compromitente vendedora sob perna de desfazimento do pacto. Só essa informação já bastaria.

Essa informação notarial, lançada à margem da matrícula dos lotes sob o selo da fé publica que grava com presunção de veracidade o conteúdo dos atos praticados pelo Oficial do Registro, não pode ser menoscabada ou simplesmente ignorada, antes, pelo contrário, deve merecer a justa medida de crença e confiança justamente por conta do atributo funcional da fé-pública.

Mas há mais. Muito mais.

A informação notarial lançada à margem a matrícula dos dois lotes está plenamente confirmada pelo o Edital confeccionado e publicado pelo 1º Serviço Notarial e de Registros de Imóveis da cidade e comarca de Várzea Grande/MT, para a finalidade específica da prévia notificação do conjunto de compromissórios compradores de unidades do empreendimento Parque Paiaguás, que, naquela ocasião, estivessem inadimplentes junto à compromitente vendedora Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda.

É o que se vê do documento vinculado ao Id. nº 49507526.

O Edital dispõe expressamente que, “
de acordo com a Lei nº 6.766 de 19/12/1979
(...)
e de conformidade com
(o)
que
(fora)
requerido pela firma EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
(...)
, na forma do art. 32 em seu 1º § da referida lei
(...)
, os promissários compradores abaixo especificados,
(...)
no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data da publicação deste,
(devem)
pagar as prestações vencidas de seu respectivo lote, sob pena de decorrido o prazo, ser CANCELADO o seu respectivo contrato
”.

O Edital indica o número de cada lote negociado e o nome de cada um dos compromissários compradores em mora, entre os quais, expressa e nominalmente indicado, está o nome do autor/apelante “Donato Fortunato Ojeda IL. 21 e 22)” – cf. fls. Id. nº 49507526.

O Edital vinculado ao Id. nº 49507526 sepulta definitivamente a discussão a respeito dessa questão, inviabilizando qualquer possível objeção crítica que se possa querer levantar contra a regularidade do procedimento adotado pela compromitente vendedora para, nos termos da Lei nº 6.766/1979, constituir em mora todos os adquirentes/compromitentes compradores então inadimplentes de unidades do loteamento Parque Paiaguás, mormente aqueles já em mora há mais de duas (02) décadas...

A prova mostra claramente, portanto, que os autores/apelantes já se encontravam em estado de inescusável e incurável inadimplemento em agosto de 2008, ou seja, quase trinta anos depois do prazo final de vigência contratual (agosto/1986), quando então, conforme mostra o Edital vinculado ao Id. nº
49507526,
foram notificados para que regularizassem a situação junto à promitente vendedora, e, malgrado a ultimação válida e eficaz da notificação, o estado moratório não cessou depois disso, ou pelo menos não há prova alguma de que já não existia mora em outubro de 2017,
i.e.
, mais de trinta anos depois da vigência do contrato, quando então, sob autoproclamação de que eram “titulares do domínio”, pediram à Justiça que invalidasse o cancelamento da averbação e o registro da escritura.

Adotada como verdade factual a premissa do inadimplemento dos compromitentes compradores – muito mais plausível, porquanto amparada em prova e circunstâncias confirmatórias da mora, do que a inexistente alegação de pagamento do preço –, e que o estado moratório se estendeu até a data da publicação do Editl de notificação dos autores, ocorrida, segundo a certidão notarial referida, “
no Diário Oficial nos dias 01, 04 e 05 de agosto de 2008
”, então, tanto por expressa disposição contratual quanto por força do disposto na Lei nº 6.766/1979, a partir de agosto de 1986 (termo final de vigência do contrato) a relação contratual ingressou naquele estado de comprometimento irremediável que, por um lado, já não comportava mais qualquer ação saneatória dos promitentes compradores porquanto já perdida a oportunidade da purgação dos efeitos do inadimplemento, e, por outro lado, conferia à compromitente vendedora lograda o direito de promover a rescisão inapelável do pacto.

Não se tem notícia nos autos, muito menos comprovação segura e confiável de que, após a publicação “
dos editais
(de notificação dos promitentes compradores) (...)
no Diário Oficial nos dias 01, 04 e 05 de agosto de 2008, (e) no Jornal Correio nos dias 31 de julho a 06 de agosto de 2008
”, a compromitente vendedora promoveu a rescisão judicial dos contratos; o que se tem de demonstrado e confiável é apenas a providência adotada “
pelo representante da (empesa) Barbosa e Ramos Ltda, Sr. Carlos Roberto Barbosa
”, que no dia 02.02.2009 formulou pedido ao 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT para que, obviamente em virtude do inadimplemento e da falta de pagamento da dívida dentro do prazo da notificação editalícia, a Serventia procedesse ao cancelamento da averbação dos contratos de compromisso de compra e venda, os quais, desde 1985, constavam averbado à margem da matrícula dos dois lotes.

Esse quadro mostra, por um lado, que o cancelamento da averbação do contrato de compromisso de venda e compra existente entre os autores e a empresa Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda, e que estava averbado à margem da matrícula dos dois lotes, observou as exigências legais de validade e plena eficácia, não causando, aliás, qualquer mínima preocupação, nem motivação à reação por parte dos autores incontinenti à prática do ato que só muito tempo depois foi reputado ilegal, já que o cancelamento ocorreu, como vimos, em fevereiro de 2009 (a escritura de compra e venda foi registrada em 26.03.2009 – cf. Id. nº 49507452/453), e os autores só foram “acordar” para pleitear em Juízo o “cancelamento do cancelamento” da averbação em 06.10.2017.

Mas o quadro também mostra, por outro lado, que a reação tardia dos autores não encontra qualquer razão jurídica capaz de lhe isentar da lapada fatal desferida pela prescrição/cadência contra a pretensão à declaração de nulidade do aludido ato notarial.

A ação foi ajuizada em 06.10.2017, ou seja, já sob a regência do Código Civil de 2002 e, obviamente, sob a do CPC/2015, e duas pretensões distintas, fundada em causas de pedir (fatos e fundamentos jurídicos do pedido) igualmente distintas foram ali apresentadas; a primeira, de cunho reivindicatório, não poderia sequer merecer a graça da admissibilidade, porque, ainda que se admita a possibilidade da dedução desse tipo de pretensão pelo compromitente comprador – portador de contrato averbado, com preço integralmente quitado e com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade –, o termo inicial do prazo prescricional à ação reivindicatória, qualquer que seja ele, corresponde sempre à data da quitação do preço, ou a do pagamento da última parcela do preço quando este for diferido, e, no caso, como a ação foi ajuizada em 06.10.2017, e como a última parcela do preço foi ajustada para pagamento em agosto de 1986, mesmo sob a suposição de que a última prestação foi de fato quitada em agosto de 1986, nenhum prazo prescricional comporta a largura de um interregno trienal à dedução de pretensão reivindicatória.

De todo modo, o problema da prescrição da pretensão reivindicatória é
thema
cujo trato, inclusive decisório, se revela inteiramente despiciendo no caso presente, e isso justamente porque, não sendo os autores titulares do domínio, nem possuindo as condições que lhe poderiam conferir legitimidade excepcional para reivindicar o imóvel, sob qualquer enfoque analítico merece rejeição o pleito reivindicatório à absoluta mingua de ilegitimidade dos autores para essa espécie de pretensão, deduzida, no caso, exclusivamente contra a segunda corré.

Quanto à pretensão à declaração de “nulidade” do cancelamento da averbação e do registro da escritura, é preciso estabelecer, antes de tudo, que o caso não envolve propriamente hipótese de nulidade (CC, art. 166); o cancelamento da averbação do contrato de compromisso de venda e compra, como já visto, foi precedido de notificação formal aos compromitentes compradores inadimplentes, com expressa advertência de que o contrato restaria desfeito caso a dívida não fosse quitada, e, como não houve pagamento, operou-se consequentemente o efeito previsto na lei e no contrato, daí porque, liberada a compromitente vendedora do laços contratuais, então definitivamente desatados pelo descaso aquiescente dos compromitentes compradores, nenhum impedimento legal ou convencional impedia a venda dos lotes à segunda corré, nem o registro da escritura pública que lhe foi validamente outorgada.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso dos autores, e dou provimento ao recurso da corré Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda, para jugar improcedente o pedido autoral de declaração de nulidade do cancelamento da averbação do contrato de compromisso de venda e compra celebrado pelos requerentes/apelante com a 1ª corré Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda, bem como o pedido de declaração de nulidade do registro da escritura pública de compra e venda outorgada pela primeira corré em prol da segunda, envolvendo a transferência da titularidade das matrículas nº 62.530 e 62.531 do SRI da comarca de Várzea Grande na data de 26.03.2009, ficando, assim, ratificada a validade e eficácia de ambos os atos notariais, e, por outro lado, também julgo improcedente o pedido reivindicatório.

Diante da modificação do desfecho decisório, inverto os ônus da sucumbência, condenando os autores/apelantes ao pagamento de custas e despesas processuais, inclusive honorários advocatícios, estes que, na forma do art. 85, §2º, do CPC, arbitro em 15% sobre o valor atualizado da causa.

Custas recursais pelos autores.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/11/2020