Tribunal: TJMT
Processo: 1011191-70.2018.8.11.0015
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-21
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011191-70.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LUCINEIA DA SILVA MARTINS - CPF: 948.771.061-20 (APELADO), LUANA SILVA LIMA NOGUEIRA - CPF: 026.342.181-33 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR COM DIREITO À DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS - FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM EMBUTIDA NO VALOR A SER RETIDO PELA VENDEDORA – IPTU – NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

Tratando-se de rescisão de contrato por iniciativa do compromissário comprador, por não conseguir adimplir as contraprestações, mostra-se suficiente a retenção pela incorporada vendedora do percentual de 20% sobre o valor total pago, conforme previsto contratualmente.

Não há em que se falar em retenção do valor relativo à comissão de corretagem se este já está embutido no percentual a ser retido pela incorporadora.

Em se tratando de compra de lote de terreno sem edificação, é vedada a cobrança de taxa de fruição.

Embora seja possível a condenação do compromissário comprador ao pagamento de IPTU relativos ao período em que esteve na posse do imóvel, é imprescindível que a incorporadora demonstre a existência de débito em aberto ou o valor pago por ela a esse título.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível aviado por
Loteadora Assaí S/S Ltda.
, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos postos na ação de rescisão contatual c/c devolução de quantia paga, promovida por
Lucineia da Silva Martins
.

Para tal desiderato, sustenta que deve ser reformada a sentença no que se refere a verba de fruição, que é plenamente válida, devendo em razão disso ser indenizada pela apelada pelo uso do imóvel desde o momento em fora a ela transmitida a posse até a efetivada restituição.

Em outro ponto, aduz que deve ser determinada a retenção dos valores que se referem aos débitos tributários e incidentes sobre o imóvel objeto da avença rescindenda, desde à época da assinatura do compromisso de compra e venda até a efetiva reintegração de posse do imóvel, assim como também, deve ser determinada a retenção do valor relativo a comissão de corretagem.

A apelada, por sua vez, em contrarrazões, defende o acerto da sentença e pede seja desprovido o recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

No caso, as partes firmaram instrumento particular de cessão de transferência de direitos e obrigações, por meio do qual a autora adquiriu o lote n°.09, Quadra 05, localizado no Jardim Portinari, em Sinop/MT, pelo valor de R$87.736,11 (oitenta e sete mil, setecentos e trinta e seis reais e onze centavos), para pagamento de forma parcelada (Id. 61912494).

A autora ajuizou a presente demanda objetivando a rescisão do contrato, diante da impossibilidade de adimplemento das prestações, em razão de problemas de ordem financeira, pretendendo, ainda, a restituição de 90% dos valores pagos, com o abatimento de apenas 10% como forma de compensar a requerida pelas despesas ocorridas.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido, para o fim de determinar a resilição do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida e, condenou a requerida a restituir os valores pagos pela autora, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos, a ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Contra a sentença insurge-se a apelante, pretendendo a retenção do valor relativo à taxa de fruição, correspondente a 0,75% sobre o valor do imóvel, bem como a retenção dos valores relativos aos débitos tributários incidentes sobre o imóvel e sobre a comissão de corretagem.

Com relação ao valor relativo à taxa de fruição razão não assiste a apelante, porquanto é vedada a cobrança da referida taxa quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, como no caso, pois, em tal situação, o consumidor não aufere qualquer proveito econômico sobre o imóvel.

Nesse sentido, colaciono precedente deste Sodalício,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL URBANO SEM EDIFICAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – AFASTAMENTO – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “Se reconhecido o direito de retenção de 25% dos valores pagos, como forma de ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da inadimplência do comprador,
não é cabível a indenização a título de FRUIÇÃO decorrente do uso do bem, sob pena de locupletamento ilícito da vendedora, sobretudo quando o lote urbano sequer foi utilizado pela compradora como moradia à falta de existência de edificação concluída e destinada ao uso residencial.
” (N.U 0007310-79.2018.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 02/04/2019) Nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.” (N.U 0001103-29.2014.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 31/07/2019, Publicado no DJE 06/08/2019) (destaquei)

No que se refere à retenção da taxa de comissão, conforme entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça, é válida a sua cobrança, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Na hipótese, verifica-se do instrumento particular de compromisso venda e compra de imóvel urbano em loteamento firmado entre o cedente, que transferiu a aquisição do lote para a autora, e a apelante (Id. 61913031), a previsão de que o valor das despesas comerciais (comissões, publicidades, etc) e tributárias originadas no referido instrumento é fixada em 10% sobre o valor total bruto do lote vendido (Cláusula Terceira – Parágrafo Primeiro – Id. 61913031 – pág. 1).

Ocorre que, o referido contrato em seu Parágrafo Segundo da Cláusula Sexta estabelece que: “
Em caso de rescisão contratual promovida pela COMPROMITENTE, em razão do inadimplemento (a) COMPROMISSÁRIO (A), este perderá em favor da COMPROMITENTE a quantia paga a título de sinal e mais a quantia correspondente a 20% (vinte por cento) do preço total e corrigido monetariamente do lote, acrescido de juros remuneratórios de 0,50% a.m., mais juros moratórios de 1,0% a.m., sendo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória (multa por rescisão do contrato) e
10% (dez por cento) a título de indenização para cobertura de comissões
, cadastros e demais despesas administrativas, judiciais e extrajudiciais com notificação e honorários de advogado
”. (destaquei)

Desse modo, considerando que na sentença foi reconhecido o direito de a apelante reter 20% sobre o valor total pago pela autora/apelada e estando incluído dentro desse percentual o valor relativo à comissão, não há como acolher o pedido vindicado pela apelante.

Com relação à retenção do valor relativo aos impostos incidentes sobre o imóvel, ainda que tenha sido consignado na Cláusula Quinta do Instrumento Particular de Cessa de Transferência de Direitos e Obrigações, que “
os pagamento de todos os impostos e taxas devidas pelo imóvel referido, a partir desta data, ficam a exclusiva responsabilidade da CESSIONÁRIA
”, a apelante não demonstrou a existência de débito em aberto relativo aos impostos ou mesmo se ela efetuou algum pagamento do referido imóvel, logo, entendo que há falar em retenção de valores de IPTU.

Sobre a questão, colaciono precedente dos Tribunais Pátrios,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS PROMETIDAS - CONSTATAÇÃO - RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA - MAUNTENÇÃO. RESTITUIÇÃO DO VALOR - RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE QUITADO - DETERMINAÇÃO NA SENTENÇA - AUSÊNCIA DE RECURSO DO COMPRADOR - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.
ABATIMENTO DO IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO - NÃO COMPROVAÇÃO DO DÉBITO
. JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A RETITUIR - MOMENTO DE INCIDÊNCIA - CULPA DO VENDEDOR - RELAÇÃO CONTRATUAL - CITAÇÃO. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO - CONDENAÇÃO - MANUTENÇÃO - Comprovado o atraso na entrega das obras de lazer prometidas, deve ser julgado procedente o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, com atribuição da culpa à vendedora - Ocorrendo a rescisão do contrato em razão da culpa exclusiva da vendedora, os valores quitados devem ser restituídos sem retenção de qualquer percentual; determinada na sentença a retenção, e não tendo o comprador se insurgido, o percentual fixado deve ser mantido, não sendo possível, porém, a majoração pretendida pela vendedora -
Não havendo prova de que o comprador está em débito com o IPTU do imóvel e com a taxa do condomínio onde se encontra localizado o empreendimento, o não acolhimento do abatimento pretendido pela vendedora deve ser mantido
- Em caso de a culpa pela rescisão ser atribuída à vendedora, os juros de mora sobre o montante a restituir para o comprador deverão incidir a partir da data da citação, em razão da relação contratual - Não há razão para afastar a incidência da cláusula penal compensatória estabelecida no contrato, agindo com acerto o juiz ao reduzi-la na hipótese em que estipulada em montante manifestamente excessivo.” (TJ-MG - AC: 10000181401076004 MG, Relator: Pedro Bernardes, Data de Julgamento: 27/10/2020, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/11/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO. IPTU. MANUTENÇÃO DO JULGADO. Rescisão contratual por culpa exclusiva dos promitentes compradores (apelados/autores). Possibilidade. Abusividade e consequente nulidade de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato em confronto com a impossibilidade superveniente. Deveria o apelante comprovar mero capricho do apelado em sua pretensão de resolução unilateral ou a possibilidade de cumprir com os pagamentos. Direito potestativo. Tema nº 577/STJ.
Não há que se falar em pagamento de taxa de ocupação ou retenção dos valores de IPTU, uma vez que se trata de lote não edificado, sem qualquer comprovação da posse ou do pagamento de IPTU específico.
Jurisprudência. Majoração dos honorários para 11%. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJ-RJ - APL: 00153923220168190028, Relator: Des(a). NILZA BITAR, Data de Julgamento: 13/05/2020, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2020) (destaquei)

Isso posto,
nego provimento
ao recurso.

Considerando que na sentença houve o reconhecimento da sucumbência recíproca e a fixação dos honorários sucumbenciais de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do §11º, do art. 85, do CPC, determinou que a parte autora responda com 20% (vinte por cento) e a requerida, ora apelante, em 80% (oitenta por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2020