Tribunal: TJMT
Processo: 1017154-36.2020.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO C/C ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL C/C PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL DE UNIDADE AUTONOMA CLASSIFICADA COMO COBERTURA NO MESMO VALOR DA UNIDADE PADRÃO – AUTORIZAÇÃO PARA O DEPÓSITO DA DIFERENÇA – REQUISITOS PARA A MEDIDA DE URGÊNCIA – NÃO DEMONSTRADOS –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017154-36.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO), EDIFICIO RAVENNA PARK - CNPJ: 03.511.694/0001-10 (AGRAVANTE), ALEXANDRO ELIAS BENEDETTI - CPF: 316.913.232-68 (AGRAVADO), TATYANA RIBEIRO GARCIA BENEDETTI - CPF: 376.429.011-00 (AGRAVADO), LUIZ CARLOS RIBEIRO NEGRAO - CPF: 420.557.921-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1017154-36.2020.8.11.0000

AGRAVANTE: EDIFICIO RAVENNA PARK

AGRAVADO: ALEXANDRO ELIAS BENEDETT e TATYANA RIBEIRO GARCIA BENEDETTI

EMENTA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO C/C ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL C/C PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL DE UNIDADE AUTONOMA CLASSIFICADA COMO COBERTURA NO MESMO VALOR DA UNIDADE PADRÃO – AUTORIZAÇÃO PARA O DEPÓSITO DA DIFERENÇA – REQUISITOS PARA A MEDIDA DE URGÊNCIA – NÃO DEMONSTRADOS – DECISÃO AGRAVADA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Na espécie, não se verifica violação na Convenção de Condomínio que prevê a forma de divisão nos moldes do art. 1336, inciso I, do Código Civil/2002, qual seja, o rateio na proporção das frações ideais de cada unidade.

Não satisfaz os requisitos da urgência e relevância a pretensão liminar que autorize ao autor, proprietário de unidade condominial classificada “cobertura”, a pagar valor igual aos outros condôminos titulares de unidades padrão, máxime se o valor diferenciado vem sendo pago pelo autor há tempos.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1017154-36.2020.8.11.0000

AGRAVANTE: EDIFICIO RAVENNA PARK

AGRAVADO: ALEXANDRO ELIAS BENEDETT e TATYANA RIBEIRO GARCIA BENEDETTI

RELATÓRIO

Agravo de Instrumento
interposto por Edifício Ravenna Park.

AÇÃO
: Revisão de Despesas de Condomínio c/c Alteração de Cláusula de Convenção Condominial c/c Pedido de Consignação em Pagamento (Processo n. 1013139-95.2020.8.11.0041) ajuizada por Alexandro Elias Benedett e Tatyana Ribeiro Garcia Benedett, ora agravados, em face de Edifício Ravenna Park, ora Agravante.

DECISÃO AGRAVADA
: (proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) deferiu a tutela de urgência, a fim de determinar que o requerido, aqui Agravante, emita boleto de taxa condominial para a unidade autônoma, classificada como “terraço/cobertura”, pertencente aos autores, aqui Agravados, com o mesmo valor da unidade padrão, bem como autorizou o depósito em juízo do valor remanescente, referente à diferença ideal cobrada pelo Condomínio.

AGRAVO
: o Agravante sustenta, em síntese, a ausência dos requisitos para a concessão da tutela de urgência, bem como que a decisão agravada provocará manifesto prejuízo aos demais condôminos, ao fato de que a diferença depositada em juízo do valor condomínio da cobertura poderá causar impacto na arrecadação e a necessidade de aumentar a taxa condominial, porquanto a unidade dos agravados gera gastos superiores e diferenciados das demais unidades padrão, bem assim que a cobrança por estar em conformidade com previsão contida na Convenção do Condomínio.

Assim, pugna pela concessão do efeito suspensivo da decisão agravada, e no mérito, pelo provimento do recurso para reformar o
decisum
.

LIMINAR:
o pedido de efeito suspensivo foi indeferido (Id. 54793471 - pág. 1-2).

CONTRAMINUTA:
pelo desprovimento do recurso (Id.
55401456).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1017154-36.2020.8.11.0000

AGRAVANTE: EDIFICIO RAVENNA PARK

AGRAVADO: ALEXANDRO ELIAS BENEDETT e TATYANA RIBEIRO GARCIA BENEDETTI

VOTO

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento
interposto por Edifício Ravenna Park.

AÇÃO
: Revisão de Despesas de Condomínio c/c Alteração de Cláusula de Convenção Condominial c/c Pedido de Consignação em Pagamento (Processo n. 1013139-95.2020.8.11.0041) ajuizada por Alexandro Elias Benedett e Tatyana Ribeiro Garcia Benedett, ora agravados, em face de Edifício Ravenna Park, ora Agravante.

DECISÃO AGRAVADA
: (proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) deferiu a tutela de urgência, a fim de determinar que o requerido, aqui Agravante, emita boleto de taxa condominial para a unidade autônoma, classificada como “terraço/cobertura”, pertencente aos autores, aqui Agravados, com o mesmo valor da unidade padrão, bem como autorizou o depósito em juízo do valor remanescente, referente à diferença ideal cobrada pelo Condomínio.

Cuida-se de Ação de Revisão de Despesas de Condomínio c/c Alteração de Cláusula de Convenção Condominial c/c Pedido de Consignação em Pagamento, ajuizada por Alexandro Elias Benedett e Tatyana Ribeiro Garcia Benedett, aqui Agravados, em face de Edifício Ravenna Park, aqui Agravante, ao fundamento de que são legítimos proprietários e possuidores do apartamento n. 2002 – “cobertura” do Edifício Ravenna Park, objeto da matrícula nº 75.477 do CRI do 2º Ofício de Cuiabá/MT, e perceberam que o sistema de cobrança das contribuições condominiais mensais do Edifício é de forma desigual entre os condôminos, que o rateio de despesas do Condomínio considera a fração ideal das unidades e não a participação no consumo efetivo de cada uma das unidades nos gastos comuns.

Anota os autores que uma unidade comum paga R$1.434,89 (mil, quatrocentos e trinta e quatro reais e oitenta e nove centavos) mensais, enquanto que a unidade de “cobertura” paga R$ 2.511,06 (dois mil, quinhentos e onze reais e seis centavos) mensais, com um acréscimo de 75% no custo uma unidade comum. Assim, requereram a tutela provisória para que lhes fosse deferido o direito de consignarem em Juízo, mensalmente, o valor da diferença entre a taxa de condomínio devida por um apartamento de cobertura para um apartamento comum, de forma que paguem ao Réu mensalmente valor igual aos demais condôminos.

O Magistrado de Primeiro Grau deferiu o pedido de tutela de urgência, por entender que restaram demonstrados os requisitos para a medida provisória, diante da elevada fração ideal atribuída à unidade dos requerentes.

Contra esta decisão recorrem o Condomínio requerido.

Assim, o
cerne do agravo é saber se é caso de reforma da decisão recorrida que deferiu a tutela de urgência na ação de origem, para que
fosse viabilizado aos autores, aqui Agravados, o boleto de taxa condominial da unidade autônoma, classificada como “terraço/cobertura”, com o mesmo valor da unidade padrão, e autorizou o depósito em juízo do valor remanescente, referente à diferença ideal cobrada pelo Condomínio
.

Inicialmente, prende-se a análise deste recurso tão somente na possibilidade, ou não, do deferimento do pedido de tutela de urgência formulado na ação de origem.

Com efeito, o deferimento da tutela de urgência como pleiteado na ação originária exige a comprovação da probabilidade do direito, bem como a comprovação suficiente a respeito da necessidade inarredável de conceder de pronto o pleito, sob pena de dano irreparável ou de difícil reparação.

Pois bem.

Do conjunto fático probatório extrai-se que a cobrança decorre da Convenção Coletiva do Edifício Ravenna Park, registrada sob o n. 10.139 do CRI do 2º Ofício de Cuiabá/MT, em 02/01/2013, em que prevê no artigo 34 que as quotas ordinárias e extraordinárias serão fixadas em valor igual para todos os condôminos, à exceção das coberturas que contribuirão com um percentual de mais 75% (setenta e cinco por cento) fixado sobre o valor da quota das demais unidades.

Sobre a matéria, o art. 12 da Lei n. 4.591/1964 (Lei do Condomínio) assim dispõe:

“
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber no rateio.

§1º Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade
."

No mesmo sentido, o art. 1336, inciso I, do Código Civil/2002 preceitua:

“
Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
;”

Sobre o tema em questão, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido da seguinte forma:

“
RECURSO ESPECIAL.
CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE
.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal.

3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc.

4.
A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes.

5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.

6.

Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel
.

7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel.

8. Recurso especial não provido.
” (REsp 1778522/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2020, DJe 04/06/2020) (destaquei)

“
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. DESPESAS. RATEIO. FIXAÇÃO DA QUOTA. CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE. 1. Possibilidade de que a convenção condominial estabeleça critério diverso do da fração ideal para fins de distribuição das despesas condominiais. Precedentes. 2. Inviabilidade de alterar a conclusão do aresto recorrido de que se mostra razoável e proporcional a deliberação da maioria dos condôminos quanto às taxas condominiais, pois seria necessária a análise de instrumentos contratuais e incursão na seara fático-probatória. Incidência das súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno não provido
.” (STJ - AgInt no AREsp: 1162915 RS 2017/0218562-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 27/02/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2018).

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. 1. RATEIO DAS DESPESAS PELO CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E NA LEGISLAÇÃO VIGENTE. VALIDADE. PRECEDENTES. 2. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A forma de rateio das despesas condominiais, com base no critério da fração ideal do imóvel, foi fixada nos termos da legislação vigente e na Convenção de Condomínio, regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, não havendo que se falar em violação dos dispositivos legais apontados. 2. Agravo interno improvido
.” (AgInt nos EDcl no REsp 1656089/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 15/09/2017).

Dessa forma, em princípio, não se verifica violação na Convenção condominial que prevê a forma de divisão nos moldes como se dá o presente caso, qual seja, o rateio que se faz na proporção das frações ideais de cada unidade, nos termos do art. 1336, inciso I, do Código Civil/2002.

Penso que a tutela antecipada tem razão de ser nas situações em que há risco ou perigo de dano e maior evidência do direito invocado na petição inicial.

No mérito da demanda, pretende o autor da ação pagar o mesmo valor que os demais condôminos pagam, e antecipar-se o mérito nessa situação, parece-me que não há justificativa, posto que não há o risco de dano de difícil ou incerta reparação, como também não parece tratar-se de uma tutela evidente, no sentido do direito invocado pela parte.

Para efeito de tutela antecipada, o conteúdo do direito deduzido deixa espaço à reflexão.

Assim, por essas razões, é de ser provido o recurso, pois caso a parte autora/agravada tenha o direito de pagar o mesmo valor, vez que, segundo ele, a unidade não cria gravame para os demais condôminos, seja a matéria examinada pelo mérito, até porque existe uma convenção específica do condomínio quanto a essa questão.

Ao analisar caso semelhante no julgamento do Agravo de Instrumento n. 1003098-32.2019.8.11.0000, esta Corte de Justiça decidiu:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA -
COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL EQUIVALENTE AOS DEMAIS CONDÔMINOS - DECISÃO AGRAVADA - DEFERIU ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA PERMITIR QUE OS AUTORES PAGUEM A TAXA CONDOMINIAL SEM DISTINÇÃO DOS DEMAIS APARTAMENTOS - AUSENTES REQUISITOS AUTORIZADORES DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - NECESSIDADE DE EXAME DA MATÉRIA PELO MÉRITO - DECISÃO REFORMADA
- RECURSO PROVIDO.

A concessão da antecipação da tutela tem razão de ser nas situações em que, se existir significativa evidência do direito invocado, há risco ou perigo de dano por ocasião do julgamento de mérito
.” (N.U 1003098-32.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/07/2019, Publicado no DJE 19/07/2019).

No mesmo sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO DE CONVENÇÃO/ATA CONDOMINIAL – PRELIMINAR REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – REJEITADA ABUSIVIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL – TUTELA DE URGÊNCIA NÃO PREENCHIDA - NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – RECURSO DESPROVIDO.

Quando os documentos juntados comprovam a insuficiência financeira da agravante, a concessão da gratuidade é medida que se impõe.

“A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/64), em seu art. 12, § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino de arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso.” (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1169871 RS 2017/0222022-4, Relator: Ministro LÁZARO GUIMARÃES Publicação: DJe 14/09/2018).

In casu, se faz necessária a manutenção da decisão agravada, visto que quando o conjunto probatório não convence da alegada abusividade na cobrança das taxas condominiais, deve ser aguardada a instrução do processo, em virtude de dilação probatória adequada, a fim de corroborar com as alegações da agravante.
” (N.U 1007018-14.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/11/2019, Publicado no DJE 21/11/2019).

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - TAXA CONDOMINIAL - CRITÉRIO LEGAL - CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL - COBERTURA - RATEIO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA SUA CONCESSÃO - PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Nos termos do inciso I, do art. 1336, do Código Civil, salvo disposição em contrário na Convenção de Condomínio, o rateio das despesas condominiais ocorrerá na proporção da fração ideal de cada unidade autônoma.

2. É indevida, em sede de liminar, a determinação de depósito judicial de cobrança da taxa condominial, para a unidade-cobertura, no mesmo valor pago pelas demais unidades, se a convenção e o regimento interno do condomínio preveem o rateio das despesas na proporção da fração ideal de cada unidade autônoma.
” (N.U 1001431-45.2018.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/07/2018, Publicado no DJE 16/07/2018).

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso
interposto por Edifício Ravenna Park para reformar a decisão agravada e indeferir o pedido de tutela de urgência na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2020