Tribunal: TJMT
Processo: 1014074-98.2019.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-29
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014074-98.2019.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ANDRE DA COSTA RIBEIRO - CPF: 870.466.369-15 (ADVOGADO), MOVEIS ROMERA LTDA - CNPJ: 75.587.915/0001-44 (AGRAVADO), KG LOCADORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 08.843.183/0001-19 (AGRAVANTE), DANIELE LOPES SILVEIRA - CPF: 010.748.350-50 (ADVOGADO), EDILENE OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 053.802.481-01 (ADVOGADO), ADRIANO VALENTE FUGA PIRES - CPF: 885.943.271-53 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO ESTADUAL (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO -
DEFERIMENTO DA LIMINAR DE ORDEM DE DESPEJO
– INEFICÁCIA DA GARANTIA - INADIMPLÊNCIA COMPROVADA – REQUISITOS PARA CONCESSÃO LIMINAR DE DESPEJO DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

No presente caso, inobstante a Agravante sustente que o contrato de locação está garantido por fiança prestada pela então sócia da Locadora, Sra. ANUNCIATA ROMERA, o conjunto probatório dos autos indica suposta ineficácia da garantia.

Verifica-se que a fiadora não é mais sócia da empresa Agravante, pois vendeu sua participação a terceiros, o que, por si só, a torna inapta para a condição de garantidora.

Lado outro, é cediço que ao Juízo da recuperação judicial a fiadora e a agravante declararam serem proprietárias unicamente de 02 (dois) imóveis localizados na cidade de Arapongas/PR (ID 21934944 dos autos de origem).

Consta dos autos de origem, ainda, que o imóvel de matrícula nº. 26.769, indicado pela fiadora, em 30/08/2018, foi dado em pagamento à COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DO NORTE DO PARANÁ – SICOOB – Norte do Paraná, e o outro imóvel de matrícula nº. 8.794, em 21/01/2019, teve sua posse consolidada em favor de ATLAS INDÚSTRIA DE ELETRODOMÉSTICOS LTDA.

A Certidão firmada pelo Registrador do 1º Serviço Registral de Imóveis da cidade e Comarca de Arapongas/PR, juntado no ID 21934943 dos autos de origem corrobora a conclusão de que inexistem outros bens tanto em nome da Agravante quanto da Fiadora.

Assim, a garantia prestada de forma particular pela fiadora não tem eficácia.

Estando incontroversa a inadimplência das obrigações locatícias e o evidente enriquecimento ilícito da parte Agravante, restaram comprovados os requisitos do art. 300, do CPC, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano, para o deferimento da liminar de ordem de despejo.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto por MOVEIS ROMERA LTDA (empresa em recuperação judicial) contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Alugueis nº 1004957-60.2019.8.11.0040, movida em seu desfavor por KG LOCADORA DE IMOVEIS LTDA, que deferiu o pedido liminar previsto no artigo 59, §1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, e determinou a expedição de ordem de despejo, com intimação da empresa requerida para que desocupe o imóvel, voluntariamente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Em suas razões, alega a agravante que o contrato de locação está garantido por fiador, motivo pelo qual se verifica que não estão preenchidos todos os requisitos autorizadores da concessão da liminar de despejo.

Afirma que a fiadora não é mais sócia da empresa e que o fato de a empresa estar em recuperação judicial não leva à conclusão de que a fiadora também esteja em dificuldades financeiras, e muito menos que tenha sido exonerada da fiança prestada, uma vez que o patrimônio da empresa não se confunde com o patrimônio da fiadora, sendo que a fiança é garantia pessoal prestada por determinada pessoa (fiador) que garante o pagamento ao credor da obrigação inadimplida pelo devedor principal (afiançado), nos termos do artigo 818 do Código Civil.

Sustenta que, por estar em recuperação judicial, deve prevalecer o Princípio da preservação da empresa.

Nesses termos, pede pela concessão do efeito suspensivo, a fim de que seja suspenso o cumprimento do mandado de despejo até julgamento final do presente agravo e, no mérito, seja provido para reformar em definitivo a decisão, revogando a liminar de despejo.

O pedido de liminar recursal foi deferido para suspender o ato de reintegração de posse, evitando a desocupação do imóvel até julgamento do mérito da pretensão deduzida neste agravo pela colenda 2ª Câmara Cível deste Tribunal (ID 18181989).

Contraminuta da parte agravada (ID 21065497).

Agravo Interno interposto por KG LOCADORA DE IMOVEIS LTDA (ID 21348471), desprovido à unanimidade (ID 40973483).

Parecer da d. Procuradoria Geral de Justiça opinando pelo provimento do recurso (ID 46854488).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Pedido de Tutela de Urgência e Arrolamento ajuizada por KG LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA-ME em face de MÓVEIS ROMERA LTDA e da Fiadora ANUNCIATA LUIZA MENEGON ROMERA, aduzindo que locou à empresa Ré, para fins comerciais, um imóvel situado na cidade de Sorriso/MT, mediante contrato escrito, pelo prazo de 84 meses, com início em 01/06/2015 e término em 31/05/2022, com aluguel mensal de R$ 13.500,00 (Treze mil e quinhentos reais), cabendo a Locatária o pagamento dos encargos descritos no contrato.

Em 22/02/2017, as partes assinaram termo de aditivo pelo qual a Autora KG Locadora, sucedeu a antiga Locadora por força da compra do imóvel em questão.

Aduz que que a empresa locatária não cumpriu com sua obrigação contratual de pagar o IPTU do imóvel dos anos de 2018 e 2019, bem como está em débito com os alugueis desde Agosto de 2018, apesar de no período ter feito alguns pagamentos impontuais e inferiores ao débito, sendo que desde então a Autora tentou por diversas vezes receber o débito, inclusive notificando de extrajudicial.

Afirma que a dívida das Rés somados os alugueis com encargos moratórios e os débitos de IPTU totalizam R$ 162.983,79, e estas não demonstraram qualquer interesse em quitá-los.

Informa que a empresa Ré teve o pedido de Recuperação Judicial deferido em 12/06/2018, nos autos nº 0006137-12.2018.8.16.0045, em trâmite perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Arapongas/PR, bem como que, embora o contrato seja garantido por fiança prestada pela então proprietária da empresa, Sra. Anunciata Luiza Menegon Romera, essa garantia não existe mais porque a fiadora se tornou insolvente, pois vendeu sua participação societária na empresa Locatária a terceiros e deu em pagamento o imóvel de matrícula nº. 26.769 e o de matricula nº. 8794 teve a posse consolidada em favor do credor fiduciante, com clara tentativa de frustrar seus credores.

Alega, ainda, outra fraude perpetrada pela fiadora, pois em sua declaração de bens ao juízo da recuperação judicial, ela omitiu ser proprietária, em condomínio com seus irmãos, de dois pequenos imóveis, os quais estão gravados com usufruto vitalício com seus pais.

Assim, ajuizou a ação pleiteando, em sede de liminar, seja determinada a desocupação do imóvel pela Locatária, na forma do art. 59, § 1.º, IX, da Lei nº. 8.245/1991; b) Seja a Locatária intimada no mesmo ato de que poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62 da lei 8245/91; seja deferida medida para o fim de arrestar a quota parte da Fiadora nos imóveis matriculados no 2º CRI de Arapongas sob o nºs. 12.998 e 12.989, bem como proceder o bloqueio BACENJUD dos ativos bancários da fiadora, tudo para garantir o débito cobrado na ação.

Ao analisar o pleito, o Magistrado de piso entendeu por demonstrados todos os requisitos necessários para o deferimento da liminar de despejo, mas indeferiu os pedidos de atos de constrição em face da fiadora requerida na fase inicial de conhecimento, não havendo que se falar em arresto de quotas de imóveis e de bloqueio de ativos financeiros via BacenJud.

Em face dessa decisão, a parte requerida interpôs o presente recurso pleiteando a concessão de efeito suspensivo, a fim de suspender o cumprimento do mandado de despejo até julgamento final do presente agravo e, no mérito, seja provido para reformar em definitivo a decisão, revogando a liminar de despejo.

Pois bem.

Insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300).

Da análise dos elementos trazidos à colação, revendo meu entendimento, tenho que estão presentes os requisitos para concessão liminar do despejo.

Para a concessão da liminar de despejo se faz necessário o preenchimento dos requisitos do artigo 59, da Lei nº. 8.245/91, em conjunto com as disposições do artigo 300, do CPC.

O inciso IX do artigo 59, da Lei de Locações, prevê que a liminar será concedida nas ações que tiverem por fundamento exclusivo “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

No presente caso, inobstante a Agravante sustente que o contrato de locação está garantido por fiança prestada pela então sócia da Locadora, Sra. ANUNCIATA ROMERA, o conjunto probatório dos autos indica suposta ineficácia da garantia.

Verifica-se que a fiadora não é mais sócia da empresa Agravante, pois vendeu sua participação a terceiros, o que, por si só, a torna inapta para a condição de garantidora.

Lado outro, é cediço que ao Juízo da recuperação judicial a fiadora e a agravante declararam serem proprietárias unicamente de 02 (dois) imóveis localizados na cidade de Arapongas/PR (ID 21934944 dos autos de origem).

Consta dos autos de origem, ainda, que o imóvel de matrícula nº. 26.769, indicado pela fiadora, em 30/08/2018, foi dado em pagamento à COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DO NORTE DO PARANÁ – SICOOB – Norte do Paraná, e o outro imóvel de matrícula nº. 8.794, em 21/01/2019, teve sua posse consolidada em favor de ATLAS INDÚSTRIA DE ELETRODOMÉSTICOS LTDA.

A Certidão firmada pelo Registrador do 1º Serviço Registral de Imóveis da cidade e Comarca de Arapongas/PR, juntado no ID 21934943 dos autos de origem corrobora a conclusão de que inexistem outros bens tanto em nome da Agravante quanto da Fiadora.

Assim, a garantia prestada de forma particular pela fiadora não tem eficácia. Nesse sentido:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO LIMINAR DEFERIDO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES CONCOMITANTE À AUSÊNCIA DE GARANTIA LOCATÍCIA. ART. 59, §1º, IX, LEI Nº 8.245/91. INEFICÁCIA DA CAUÇÃO DE IMÓVEL CONTRATUALMENTE PREVISTA. CAUÇÃO NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA. IMÓVEL DOADO, INCLUSIVE COM CLÁUSULAS DE INCOMUNICABILIDADE E IMPENHORABILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. OCORRÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. 1. A garantia locatícia efetivamente se extinguiu, porque a caução de imóvel não apenas não foi averbada na matrícula conforme determina o art. 38, §1º, da Lei nº 8.245/91; como também se verifica que o imóvel foi doado e gravado com cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade. 2. Incontroversa a inadimplência, eis que admitida pela própria agravante, e ineficaz a garantia locatícia, não há motivos para se reformar a r. decisão agravada, sendo o caso de se revogar a liminar concedida em despacho inicial e se negar provimento ao presente recurso. 3. Condena-se a agravante à multa prevista no art. 81, do Novo Código de Processo Civil, uma vez que alterou a verdade dos fatos (art. 80, II) e procedeu de modo temerário (art. 80, V). Fixa-se a multa por equidade à razão de 5% do valor corrigido da causa, o qual reverterá em favor da agravada. 4. Recurso improvido, com condenação da agravante por litigância de má-fé.” (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº. 2121060-47.2016.8.26.0000, Relator: Artur Marques, 35ª Câmara de Direito Privado, Julgado em: 26/09/2016)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – INADIMPLÊNCIA COMPROVADA – REQUISITOS PARA CONCESSÃO LIMINAR DE DESPEJO DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. I - A concessão liminar de despejo tem lugar quando o julgador constatar o preenchimento dos requisitos constantes no artigo 59 da Lei de nº 8.245/91, sendo autorizada sua análise conjuntamente com as disposições da tutela de urgência do artigo 300 do Diploma Processual Civil. II - Na hipótese, a Agravante não efetuou o pagamento dos alugueres e tão pouco desocupou voluntariamente o imóvel, causando prejuízo financeiro ao proprietário idoso que não aufere renda do empreendimento há vários meses, e demonstrou alto percentual de gasto com saúde (plano de saúde e medicamentos), o que demonstra que o deferimento liminar do despejo é medida que se impõe. III – Sendo as alegações trazidas pela parte Agravada capazes de infirmar os argumentos lançados no pedido de efeito suspensivo, em especial a condição de insolvência da fiadora que acabou por esvaziar a garantia, a manutenção da decisão objurgada é medida que se impõe.” (TJ-MT, RAI nº. 1014481-07.2019.8.11.0000, Segunda Câmara de Direito Privado, Relatora: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA Julgado em 11/12/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - RETOMADA DO BEM - PRETENSÃO NÃO SUJEITA AOS EFEITOS DA DEMANDA CONCURSAL - MORA COMPROVADA – LIMINAR REVOGADA - MANUTENÇÃO DA LIMINAR DE DESPEJO – RECURSO DESPROVIDO. Sendo a agravante proprietária do imóvel, e não sendo os pagos os aluguéis na forma acordada, tem direito à retomada de seu bem, sendo certo que o despejo não viola o direito de preservação da empresa, insculpido no art. 47 da lei n. 11.0101/2005. Uma vez que a retomada do imóvel locado não se trata de venda ou mera retirada de bem essencial à atividade empresarial do devedor, prevalece o direito de propriedade do credor locatário, sendo inaplicável a exceção prevista no § 3º do artigo 49 da Lei 11.101/2005.” (TJ-MT, RAI nº. 1003108-76.2019.8.11.0000, Primeira Câmara de Direito Privado, Relator: DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Julgado em 19/11/2019)

Resta evidente dos autos que os aluguéis estão vencidos desde o mês de Agosto de 2018, e que, inobstante as notificações extrajudiciais efetivadas, a empresa e sua fiadora não lograram êxito em pagar a dívida, que remonta a R$ 203.483,79 (duzentos e três mil, quatrocentos e oitenta e três reais e setenta e nove centavos), acrescidos de juros, multa e correção monetária.

Estando incontroversa a inadimplência das obrigações locatícias e o evidente enriquecimento ilícito da parte Agravante, a meu ver restaram comprovados os requisitos do art. 300, do CPC, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano, para o deferimento da liminar de ordem de despejo.

Destarte, incontroversa a inadimplência, eis que admitida pela própria agravante, e ineficaz a garantia locatícia, não há motivos para se reformar a r. decisão agravada, sendo o caso de se revogar a liminar recursal concedida e se negar provimento ao presente recurso.

Pelo exposto, conheço do recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2020