Tribunal: TJMT
Processo: 0001220-10.2016.8.11.0028
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-02
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
– ACOLHENDO A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE MULTA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE INTIMAÇÃO DE TESTEMUNHA POR MEIO DE OFICIAL DE JUSTIÇA – TESTEMUNHA RESIDENTE EM ZONA RURAL NÃO ABRANGIDA PELOS SERVIÇOS DOS CORREIOS – PREFACIAL ACOLHIDA – RECURSO PROVIDO.
Nos termos do artigo 455, § 4.º, a intimação de testemunha somente será realizado pela via judicial quando frustrada a intimação ou demonstrada a necessidade. Neste caso, a Juíza singular indeferiu o pedido do Recorrente para que uma das testemunhas fosse intimada por Oficial de Justiça, porque não houve tentativa de intimação por meio de Carta com Aviso de Recebimento e o Recorrente não trouxe qualquer prova capaz de demonstrar que a testemunha reside em local não atendido pelos Correios. Contudo, o Apelante demonstrou a necessidade de a intimação ser realizada desse modo, qual seja: o fato de a testemunha residir em local fora dos limites urbanos, que não é abrangido pelo serviço dos Correios. Sentença anulada, retorno dos autos à origem para o regular trâmite processual, produzindo-se as provas necessárias ao deslinde do feito.
EMENTA - CASO A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO SEJA REJEITADA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE MULTA – PRELIMINARES – NULIDADES DA SENTENÇA – AFASTADAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO COMPRADOR – PERMUTA ENTRE IMÓVEIS – NEGÓCIO FORMALIZADO NA MODALIDADE AD CORPUS – DIFERENÇA NA METRAGEM QUE ACARRETA INVALIDADE DO CONTRATO – PAGAMENTO DE 74,61% DO PREÇO AJUSTADO – APLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – REFORMA DA SENTENÇA QUE RESCINDIU O CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO AUTOR – INEXISTÊNCIA –– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1- Não há falar em nulidade da sentença, quando a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001220-10.2016.8.11.0028
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[OSMAR DE SOUZA REIS - CPF: 173.403.061-53 (APELADO), LAZARO ROBERTO SOUZA - CPF: 248.795.922-34 (ADVOGADO), ARMANDO CAMARGO PENTEADO JUNIOR - CPF: 413.959.056-49 (APELANTE), ARMANDO CAMARGO PENTEADO NETO - CPF: 730.907.271-53 (ADVOGADO), RICARDO BARBOSA DE ABREU - CPF: 221.609.638-52 (ADVOGADO), LUIZ CARLOS TAQUES DE ANDRADE - CPF: 106.664.511-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO., ACOLHENDO A PRELIMINAR.

E M E N T A

EMENTA – ACOLHENDO A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE MULTA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE INTIMAÇÃO DE TESTEMUNHA POR MEIO DE OFICIAL DE JUSTIÇA – TESTEMUNHA RESIDENTE EM ZONA RURAL NÃO ABRANGIDA PELOS SERVIÇOS DOS CORREIOS – PREFACIAL ACOLHIDA – RECURSO PROVIDO.

Nos termos do artigo 455, § 4.º, a intimação de testemunha somente será realizado pela via judicial quando frustrada a intimação ou demonstrada a necessidade. Neste caso, a Juíza singular indeferiu o pedido do Recorrente para que uma das testemunhas fosse intimada por Oficial de Justiça, porque não houve tentativa de intimação por meio de Carta com Aviso de Recebimento e o Recorrente não trouxe qualquer prova capaz de demonstrar que a testemunha reside em local não atendido pelos Correios. Contudo, o Apelante demonstrou a necessidade de a intimação ser realizada desse modo, qual seja: o fato de a testemunha residir em local fora dos limites urbanos, que não é abrangido pelo serviço dos Correios. Sentença anulada, retorno dos autos à origem para o regular trâmite processual, produzindo-se as provas necessárias ao deslinde do feito.

EMENTA - CASO A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO SEJA REJEITADA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE MULTA – PRELIMINARES – NULIDADES DA SENTENÇA – AFASTADAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO COMPRADOR – PERMUTA ENTRE IMÓVEIS – NEGÓCIO FORMALIZADO NA MODALIDADE
AD CORPUS
– DIFERENÇA NA METRAGEM QUE ACARRETA INVALIDADE DO CONTRATO – PAGAMENTO DE 74,61% DO PREÇO AJUSTADO – APLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – REFORMA DA SENTENÇA QUE RESCINDIU O CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO AUTOR – INEXISTÊNCIA –– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Não há falar em nulidade da sentença, quando a decisão é devidamente fundamentada, analisa o conjunto fático-probatório e, decide nos estritos limites da lide. Afasta-se a tese de cerceamento de defesa quando constatado que o Juiz deferiu o pedido de produção de prova testemunhal e que a oitiva não foi realizada porque o Recorrente não cumpriu o que determina o artigo 455 do CPC.

2-
A diferença da área aduzida Autor/Recorrido não implica a rescisão do negócio jurídico formalizado com o Apelante, porque a negociação dos imóveis ocorreu na modalidade
ad corpus
, ou seja, o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico, já que as medidas são meramente enunciativas.

3- Constatado que o
Apelado que pagou quantia superior a 70% da obrigação pecuniária, deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, que permite o cumprimento da parte derradeira da obrigação e afasta o direito de resolução contratual. Na hipótese, o Recorrente pagou
74,61
%
do total exigido para a aquisição do imóvel.

4- O artigo 80, II, do CPC, estabelece que será condenado por litigância de má-fé, aquele que: a) deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; b) alterar a verdade dos fatos; c) usar do processo para conseguir objetivo ilegal; d) opuser resistência injustificada ao andamento do processo; e) proceder de modo temerários em qualquer incidente ou ato do processo; f) provocar incidente manifestamente infundado; g) interpuser recurso com o intuito manifestamente protelatório. Neste caso, o Recorrido não praticou quaisquer dessas condutas, pois o relato dos fatos de acordo com o seu entendimento, não constitui em alteração da verdade.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0001220-10.2016.8.11.0028

RELATÓRIO

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto por
Armando Camargo Penteado Júnior
em razão da sentença proferida pelo Juízo da 1.ª Vara Única da Comarca de Poconé-MT, nos autos da “Ação Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Cobrança de Multa”, ajuizada por
Osmar de Souza Reis
.

O Juiz singular acolheu parte dos pedidos, declarou a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, determinou a expedição de mandado de reintegração de posse em favor do Recorrido e dos demais imóveis em favor do Apelante, condenou o Recorrente ao pagamento da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor pago para a aquisição do imóvel, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do inadimplemento.

Em contrapartida, o Julgador
a quo
, condenou o Apelado a restituir todos os valores desembolsados pelo Recorrente, para a aquisição do imóvel, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

O Apelante ainda foi condenado ao pagamento de indenização por perdas e danos pela utilização do bem, arbitrada em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor do contrato ao mês, limitada a R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) e o Juiz singular consignou que tal quantia permanecerá retida pelo Apelado, haja vista o reconhecimento do instituto da compensação.

Por fim, o Julgador
a quo
determinou que os valores sejam apurados em liquidação e condenou o Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Armando Camargo Penteado Júnior, ora Apelante, opôs Embargos de Declaração alegando que a sentença é omissa, haja vista que formulou pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas ou a retenção do imóvel.

O Juiz negou provimento aos Aclaratórios e ressaltou que o Embargante/Apelante não especificou adequadamente, na Contestação, as benfeitorias que alega ter realizado, nem indicou seu valor. Assim, indeferiu o pedido de indenização e de retenção por benfeitorias, sem prejuízo de ação autônoma.

Em preliminar, o Recorrente pugna que a sentença seja declarada nula, porque segundo entende, não demonstra congruência com a causa de pedir e os limites do pedido.

Alega que deve ser decretada a nulidade da sentença porque embora tenha oposto Embargos de Declaração, o Juiz singular não integrou a decisão, já que o pedido de indenização pelas benfeitorias ou retenção foi formulado na contestação e, além de ter feito prova de todas as benfeitorias realizadas, mencionou que o imóvel estava em completo abandono quando passou a exercer a posse.

Ainda em preliminar, o Recorrente requer a nulidade da sentença por falta de fundamentação. Sustenta que o Juiz tão-somente teceu comentários confusos, contraditórios e de difícil entendimento, inverteu o direito do Recorrente em favor do Apelado, além de proferir decisão
extra
,
citra
e
ultra petita.

Em quarta preliminar, o Apelante alega que seu direito de defesa foi cerceado. Verbera que o Juiz singular indeferiu o pedido de produção de prova testemunhal sem qualquer justificativa ou fundamento e, por esse motivo, requer que a sentença seja cassada.

No mérito, aduz que o capítulo da sentença que indeferiu o pedido de condenação do Recorrido às penas da litigância de má-fé deve ser reformado.

Argumenta que deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, haja vista que quitou equivalente a 80% (oitenta por cento) do valor do contrato, o que impede a resolução contratual por ofensa a boa-fé objetiva.

Insurge-se, ainda, quanto à condenação ao pagamento da multa contratual, quanto ao direito da posse, e acentua que não estava em mora e tão pouco inadimplente, de forma que deve ser reconhecida a mora
accipiendi
do Apelado.

Quanto à condenação ao pagamento de indenização pela utilização do bem, o Apelante alega que
“é totalmente descabida e ofende a ordem jurídica.“

Por fim, insurge-se quanto aos honorários de sucumbência e pede que sejam reduzidos e fixados pelo princípio da equidade ou da sucumbência recíproca.

Contrarrazões no Id. 11159964.

As partes solicitaram a remessa dos autos
para a Central de Mediação de 2.º Grau, o que foi deferido.

Na petição de Id. 34073474, as partes requereram designação de nova data para a tentativa de conciliação, cujo pleito foi deferido (Id. 35690450).

No Id. 36151996, certificou-se que o Patrono do Apelante Armando Camargo Penteado Júnior requereu o reagendamento da audiência para 05/05/2020, o que foi deferido.

Todavia, diante da impossibilidade de realização de audiências presenciais em virtude do fechamento dos prédios do Poder Judiciário do Estado de Mato Grosso, determinado em razão da pandemia do novo coronavírus, o Recorrente e o Apelado foram intimados para que manifestassem concordância com a realização do ato por videoconferência (Id. 40776472).

Ambas as partes manifestaram interesse na
realização da audiência presencial
, conforme se observa dos Id ́s. 41883964 e 42899957.

Entretanto, diante do cenário atual, em que não se pode afirmar, com a certeza necessária, quando serão retomadas as audiências presenciais, em virtude da pandemia que assola nosso Estado;

Tendo vista que, desde o mês de Novembro de 2019, estes autos estão sendo remetidos para a Central de Mediação de 2.º Grau;

Considerando que a Lei de Ritos estabelece que
“as partes têm direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa”
e que
“todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva”
(art. 3.º, § § 4.º e 6.º); trouxe os autos para julgamento.

É o relatório.

Cuiabá-MT, 21 de novembro de 2020.

Des.ª Clarice Claudino da Silva

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO(PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O Apelante alega que seu direito de defesa foi cerceado, sob a tese de que o Juiz singular indeferiu o pedido de produção de prova testemunhal sem qualquer justificativa ou fundamento.

Sabe-se que o cerceamento do direito de defesa consiste na
“diminuição ou supressão de direitos ou garantias legais do acusado, tirando-lhe ou dificultando-lhe a defesa”
(DINIZ, Maria Helena. Dicionário Jurídico. Vol. 1. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 2005. p. 664).

Na hipótese, após análise do caderno eletrônico, tenho que razão assiste ao Apelante. Isso porque, consoante se infere dos autos, depois de ser intimado para manifestar interesse na produção de provas, o Apelante protocolizou a petição sob o Id. 11159455, em que requereu a produção de prova testemunhal, arrolou 03 (três) testemunhas, sendo uma delas seu próprio Advogado, bem como pugnou pelo seu depoimento pessoal.

A Juíza singular deferiu o pleito e designou data para a audiência de instrução e julgamento (20/07/2017).

O Recorrente, com fundamento no artigo 455, § 4.º, do CPC, requereu que a testemunha Laurentino Dionísio de Arruda fosse intimada por meio de Oficial de Justiça, sob a tese de que mora em área rural, cuja intimação seria inviável via correspondência (Id. 11159462).

Consoante se observa do Termo de Audiência (Id. 11159464), a Julgadora indeferiu o pedido de intimação da testemunha por meio de oficial de justiça porque, nos termos do artigo 455, § 4.º, o ato somente será realizado pela via judicial quando frustrada a intimação ou demonstrada a necessidade e, segundo entendeu a Juíza singular,
não houve tentativa de intimação por meio de Carta com Aviso de Recebimento e o Recorrente não trouxe qualquer prova capaz de demonstrar que a testemunha reside em local não atendido pelos Correios
.

Todavia, a prova de que o Sr. Laurentino Dionísio de Arruda reside em zona rural, localidade onde não chega correspondência, ressai da própria qualificação da testemunha, no rol apresentado pelo Apelante, nos seguintes termos:

LAURENTINO DIONÍSIO DE ARRUDA, brasileiro, lavrador, portador do RG 98.088.355 SSP/MT, inscrito ao CPF n.º 838.881.871-68,
residente e domiciliado as margens da Rodovia Br 070, KM 615 à direita, Comunidade Rodeio
. (
sic
– sem grifos no original)

Registra-se que,
de acordo com § 4.º, a intimação será feita pela via judicial, quando: I)
for frustrada a intimação prevista no § 1.º;
II)
sua necessidade for devidamente demonstrada pela parte ao juiz
;
III) figurar no rol de testemunhas servidor público ou militar, hipótese em que o juiz o requisitará ao chefe da repartição ou ao comando do corpo em que servir;
IV) a testemunha houver sido arrolada pelo Ministério Público ou pela Defensoria Pública;
V) a testemunha for uma daquelas previstas no artigo 454 (presidente, vice-presidente da República, etc., os quais são inqueridos em sua residência ou onde exercem sua profissão).

Neste caso, ao formular o pedido para que o Sr. Laurentino Dionisio de Arruda fosse intimado por Oficial de Justiça, o Apelante demonstrou a necessidade de a intimação ser realizada desse modo, qual seja: o fato de a testemunha residir em local fora dos limites urbanos, que não é abrangido pelo serviço dos Correios.

Assim, não há dúvidas de que houve cerceamento ao direito de defesa do Recorrente, motivo pelo qual
acolho a prefacial, anulo a sentença e determino a remessa dos autos à instância de origem para o regular trâmite processual, produzindo-se as provas necessárias ao deslinde do feito
.

É como voto.

VOTO(PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA)

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, o Recorrente pugna que a sentença seja declarada nula.

Primeiro, porque segundo entende, não demonstra congruência entre a causa de pedir e os limites do pedido.

Segundo, porque embora tenha oposto Embargos de Declaração, o Juiz singular não integrou a decisão, já que o pedido de indenização pelas benfeitorias ou retenção foi formulado na contestação e, além de ter feito prova de todas as benfeitorias realizadas, mencionou que o imóvel estava em completo abandono quando passou a exercer a posse.

Terceiro, porque aduz que ao
decisum
falta de fundamentação. Sustenta que o Juiz tão-somente teceu comentários confusos, contraditórios e de difícil entendimento, inverteu o direito do Recorrente em favor do Apelado, além de proferir decisão
extra
,
citra
e
ultra petita.

Adianto que as teses não comportam acolhida.

Com efeito, além de o Julgador ter decidido no estrito limite do que foi pleiteado pelo Autor e impugnado pelo Réu/Apelante, a decisão hostilizada está suficientemente fundamentada, haja vista que, no entendimento do Juiz singular, houve inadimplemento contratual por parte do Recorrente.

O Juiz firmou sua convicção com base no conjunto fático-probatório e, por fim, concluiu pela existência de motivo bastante para o desfazimento do negócio havido entre as partes.

Do mesmo modo, analisou devidamente os Embargos de Declaração opostos pelo Recorrente e chegou à conclusão que o pedido de benfeitorias e/ou retenção não comporta acolhida, diante da falta de individualização das alegadas melhorias.

Quanto ao argumento de que a sentença
extra petita
,
citra
e
ultra petita
, conforme já ressaltado, a lide foi julgada nos limites em que fora proposta.

Assim, sem mais delongas,
rejeito a preliminar.

É como voto.

VOTO(MÉRITO)

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ao ajuizar a “Ação Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Cobrança de Multa”, o Recorrido Osmar de Souza Reais alegou ser proprietário de imóvel rural denominado “Fazenda Maringá”, com área de 323 ha (trezentos e vinte e três hectares) e 6.835 m2 (seis mil, oitocentos e trinta e cinco metros quadrados), situado no Município de Poconé-MT, matriculado sob o n.º 8.883, do Serviço Notarial e Registral daquela Comarca.

Relatou que em 23/12/2015, firmou Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural com o Apelante Armando Camargo Penteado Júnior, ocasião em que se comprometeu a alienar o citado imóvel rural ao Recorrente pelo preço de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) e, em contrapartida, o Apelante comprometeu-se a pagar o valor da seguinte forma: R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), mediante permuta com a transferência dos imóveis descritos no Contrato. O restante em dois cheques, o primeiro no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) para 15/01/2016 e o segundo, no importe de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), pós-datado para 15/04/2016.

Ainda de acordo com a petição inicial, em 14/01/2016, as partes celebraram o “Termo Aditivo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural”, onde foi especificado que os imóveis ofertados em permuta pelo Apelante compunham-se de
“04 lotes de terras situados no lugar denominado Capão Grande”
.

De acordo com o Autor/Apelado, depois de examinar criteriosamente a situação jurídica dos imóveis ofertados em permuta, constatou a existência de deslocamento e sobreposição de parte da área, que incidem em terras devolutas do Estado de Mato Grosso, além de ser objeto de litígio no Espólio de Antônio Marques.

Alegou que tais fatos tornam duvidosa e excessivamente dispendiosa a regularização dos imóveis para a efetiva transferência do domínio nos termos em que foi contratado, além de invalidar a permuta imputada como forma de quitação parcial da transação negocial porque o Recorrente alienou bem imóvel sem qualquer legitimidade para transferência de domínio ou cessão de direitos, o que caracteriza ofensa o princípio da boa-fé contratual.

Sustentou que se não bastasse à impossibilidade de o Recorrente adimplir a obrigação assumida no que tange à permuta, o Apelante também não quitou integralmente a parcela de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), na data aprazada (15/01/2016). Alegou que, em 14/01/2016, transferiu-lhe o valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) e, em 28/01/2016, efetuou o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), de forma que, daquela parcela, existe saldo remanescente de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), cuja quantia, até o ajuizamento da demanda, em 17/05/2016, não havia sido quitada.

Em relação à parcela de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), cujo vencimento foi aprazado para 15/04/2016, o Apelado aduziu que também não foi quitada porque depositou o cheque e o título foi devolvido por insuficiência de fundos.

Sob tais argumentos, aduziu que o Apelante deu causa à rescisão contratual. Expôs que ante a impossibilidade de transferência dos imóveis ofertados como pagamento mediante permuta e diante do inadimplemento parcial da parcela de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), em 22/03/2016, encaminhou notificação premonitória ao Recorrente, cientificando-lhe que, a partir do recebimento daquele instrumento (28/03/2016) o contrato deveria ser considerado plenamente rescindido, sendo-lhe facultado o prazo de 15 (quinze) dias para a formalização amigável do distrato e liquidação da cláusula penal.

De acordo com o Recorrido, diante da inércia do Apelante, ajuizou a demanda e requereu a decretação da rescisão do Contrato de Compra e Venda e do Termo de Aditivo, pugnou pela sua reintegração na posse do imóvel alienado, pediu a condenação do Apelado ao pagamento de indenização de perdas e danos a ser deduzida em liquidação de sentença e a comissão de permanência equivalente a 1% (um por cento) do valor do contrato, ao mês, a título de ocupação do imóvel.

O Recorrido ainda pugnou que o Apelante seja condenado ao pagamento da multa contratual equivalente a 10% (dez por cento) do valor do contrato - R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais); contudo, considerando que recebeu o valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), como pagamento da parcela vencida em 15/01/2016, pugnou pela compensação dos valores.

Na contestação, o Apelante alegou que realmente efetuou o pagamento de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) para a quitação da parcela de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais); contudo, alega que o Recorrido anuiu em receber o remanescente – R$ 30.000,00 (trinta mil reais), juntamente com a parcela de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), cujo vencimento foi aprazado para 15/04/2016.

Alegou que para sua surpresa, em 28/03/2016, recebeu notificação extrajudicial informando a rescisão do contrato.

Aduziu que antes de formalizarem o negócio, o Recorrido visitou e vistoriou os imóveis ofertados em pagamento, aceitou as suas dimensões e condições e, se não bastasse, tinha pleno conhecimento de que dos 04 (quatro) imóveis, 02 (dois) eram objetos do Espólio de Antônio Marcos, tanto que, no que se refere a tais imóveis, consta expressamente no Contrato que o Recorrente obrigou-se tão somente a disponibilizar a Procuração Pública e os outros 02 (dois) são oriundos de direitos possessórios.

O Apelante alegou na contestação que o Recorrido se arrependeu da venda e quer utilizar fatos inverídicos para obter a rescisão do contrato, o que caracteriza má-fé.

Asseverou que depois de receber a Notificação Extrajudicial, encaminhou contra notificação para que, no prazo de 10 (dez) dias, o Apelado fosse receber o valor ainda devido e cumprisse a obrigação assumida, com a outorga da Escritura Pública.

Sustentou que goza de boa-fé objetiva, que já cumprira 70% (setenta por cento) do contrato e que não efetuou o pagamento do remanescente porque o Apelado se recusou em receber a quantia e outorgar-lhe a Escritura Pública do imóvel.

Asseverou que o Instrumento de Compra e Venda foi averbado na matrícula do imóvel, de forma que adquiriu direito real sobre o bem e o Recorrido não pode pugnar pela rescisão unilateral do contrato, em especial porque ele (Apelante) tem interesse na conclusão do negócio jurídico.

Pontuou que o Apelado, diante do arrependimento da transação, imputa ao Recorrente a culpa pela rescisão do contrato, o que não condiz com a realidade, motivo pelo qual deve ser aplicada a multa por litigância de má-fé.

Relatou que assumiu a posse do imóvel em 15/01/2016 e que naquela data o local estava semiabandonado.

Alegou que investiu na área, adquiriu caixa e bomba de água, encanamento para transporte de água, bebedouros, reformou a casa sede, as instalações elétricas, cercas, porteiras (de acessos e internas), além de efetuar a limpeza dos pastos e realizar outras benfeitorias.

Assim, argumentou que o Apelado é quem deve ser condenado ao pagamento de perdas e danos, haja vista o prejuízo com a sua negativa em concluir o negócio.

O Recorrente ainda alegou na Contestação que o Apelado arrependeu-se do negócio e, considerando que o Contrato tem cláusula expressa de renúncia de arrependimento, o Recorrido deve ser condenado ao pagamento da multa contratual.

Por fim, o Apelante pugnou pela consignação do valor remanescente da primeira parcela – R$ 30.000,00 (trinta mil reais), acrescido de juros e correção monetária, e informou que pagaria a quantia de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) após a decisão judicial, haja vista toda a celeuma.

Após a análise do conjunto probatório, o Juiz singular acolheu parte dos pedidos, declarou a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, determinou a expedição de mandado de reintegração de posse em favor do Recorrido e dos demais imóveis em favor do Apelante, condenou o Recorrente ao pagamento da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor pago para a aquisição do imóvel, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do inadimplemento.

Em contrapartida, o Julgador
a quo
, condenou o Apelado a restituir todos os valores desembolsados pelo Recorrente, para a aquisição do imóvel, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

O Apelante ainda foi condenado ao pagamento de indenização por perdas e danos pela utilização do bem, arbitrada em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor do contrato, ao mês, limitada a R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) e o Juiz singular consignou que tal quantia permanecerá retida pelo Apelado, haja vista o reconhecimento do instituto da compensação.

Por fim, o Julgador
a quo
determinou que os valores sejam apurados em liquidação e condenou o Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Inconformado, o Apelante alega que, ao contrário do que concluiu o Julgador
a quo
, não há prova robusta e inequívoca de que descumpriu ou inadimpliu qualquer cláusula contratual. Segundo entende, o conjunto probatório evidencia o arrependimento do Recorrido.

Aduz que o capítulo da sentença que indeferiu o pedido de condenação do Recorrido às penas da litigância de má-fé deve ser reformado.

Argumenta que deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, haja vista que quitou equivalente a 80% (oitenta por cento) do valor do contrato, o que impede a resolução contratual por ofensa a boa-fé objetiva.

Insurge-se, ainda, quanto à condenação ao pagamento da multa contratual, quanto ao direito da posse, e acentua que não estava em mora e tão pouco inadimplente, de forma que deve ser reconhecida a mora
accipiendi
do Apelado.

Quanto à condenação ao pagamento de perdas e danos pela utilização do bem, o Apelante alega que
“é totalmente descabida e ofende a ordem jurídica.“

Por fim, insurge-se quanto aos honorários de sucumbência e pede que sejam reduzidos e fixados pelo princípio da equidade ou da sucumbência recíproca.

Da análise dos autos, em especial do Compromisso Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural juntado no Id. 11158951 verifica-se que, em
23/12/2015
, as partes se comprometeram aos seguintes termos:

O Apelado (vendedor) se comprometeu a alienar ao Recorrente pelo valor de R$ 1.300.000,00 (hum milhão e trezentos mil reais), o imóvel rural denominado “Fazenda Maringá”, com área total de 323.6835 hectares. O Apelado se comprometeu a efetuar o pagamento da seguinte forma.
In verbis:

Cláusula 2.ª
[...]

a) O imóvel rural composto por 03 lotes de terras situados no lugar denominado “Capão Grande”, devidamente registrados no 1.º Serviço Notarial e de Registros de Várzea Grande/MT, sob o número 39.751 e 39.752, e 01 área havida por Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios no livro n.º 09, às fls. 096, aos 20/07/2000 das Notas do Tabelião Ariel Monteiro da Silva, Oficial do Cartório do Distrito de Capão Grande e 01 área Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios lavrada das Notas do Tabelião Ariel Monteiro da Silva em Várzea Grande/MT, este imóvel pelo valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).

b) O valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) representado por um cheque n.º 000011 do Banco Itaú, com vencimento para o dia 15 de janeiro de 2015.

c) O valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) representado por um cheque n.º 000012 do Banco Itaú, com vencimento ao dia 15 de abril de 2015.

[...]

Cláusula 5.ª
. Referente ao imóvel dado em pagamento descrito na cláusula 2.ª, disposto “a”, fica o comprador obrigado no prazo de 90 (noventa) dias a entregar a devida procuração pública do imóvel em nome do vendedor ou a quem este indicar.

Em
14/01/2016
, foi firmado o Termo de Aditivo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural, onde foi retificada a cláusula 2.ª, alínea “a” do Contrato celebrado entre as partes (Id. 11158958 – Pág. 3 e seguintes). A cláusula está assim redigida:

CLÁUSULA PRIMEIRA DO ADITAMENTO – DA RETIFICAÇÃO DA CLÁUSULA 2.ª “a”

Ao que se refere ao imóvel rural descrito como sendo composto por 03 lotes de terras situados no lugar denominado “Capão Grande”, devidamente registrados no 1.º Serviço Notarial e de Registros de Várzea Grande/MT, sob o número 39.751 e 39.752, e 01 área havido por Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios no livro n.º 09, as fls. 096, aos 20/07/2000 das Notas do Tabelião Ariel Monteiro da Silva, Oficial do Cartório do Distrito de Capão Grande e 01 área Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios lavrada da Notas do Tabelião Ariel Monteiro da Silva em Várzea Grande/MT, se retifica para dizer que o imóvel rural é
composto por 04 lotes de terras situados no lugar denominado “Capão Grande”
, sendo 02 lotes devidamente registrados sob o n.º 39.751 com área de 13.728,94 m2 e sob n.º 39.752 com área de 4.705,00 m2 ambos no 1.º Serviço Notarial e Registro da Comarca de Várzea Grande e os outros 02 lotes com Escritura de Direitos Possessórios.

CLÁUSULA SEGUNDA DO ADITAMENTO – DA ALTERAÇÃO DA CLÁUSULA 5.ª:

Referente ao imóvel dado em pagamento descrito na cláusula 2.ª, dispositivo “a”, dos imóveis com registros 39.752 e 39.751, sabendo que é imóvel objeto de Espólio fica o comprador obrigado no prazo de 90 (noventa) dias a providenciar a devida procuração pública do imóvel em seu nome para que possa estar apta a lavratura da competente Escritura Pública de Inventário e Partilha do Espólio de Antônio Marques.
(grifos no original)

Consoante se infere dos documentos juntados pelo Autor/Apelado,
dois meses depois de entabulado o negócio
, precisamente em
18/03/2016
, ele (Apelado) encaminhou notificação ao Recorrente nos seguintes termos (Id. 111158959):

I. o NOTIFICANTE celebrou um “Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural” com o NOTIFICADO em 23 de dezembro de 2015;

II. o NOTIFICANTE comprometeu vender ao NOTIFICADO o imóvel rural de sua propriedade, denominado Fazenda Maringá, com área de 323ha6835m2, situado no Município de Poconé-MT, conforme melhor descrito na Matrícula n.º 8.883 do Primeiro Serviço Notarial e Registral de Poconé pelo preço certo de R$ 1.300.000,00;

III. em contrapartida, o NOTIFICADO comprometeu-se a pagar o referido imóvel, em parte, mediante permuta com a transferência dos imóveis descritos na cláusula 2.ª, letra “a” do referido “Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural” datado de 23.12.2015 pelo valor de R$ 800.000,00 e, outra parte restante do saldo em moeda corrente, sendo R$ 200.000,00 no dia 15.01.2016 e R$ 300.000,00 no dia 1504.2016, respectivamente representados pelos cheques n.º 000011 e 000012, da c/c 23733-5, ag. 1689, Banco Itaú, ambos por este emitidos, conforme letras “b” e “c” do contrato em referência;

IV. ato contínuo, em 14.01.2016, as partes, ora notificante e notificado, celebraram o “Termo Aditivo de Contrato de compra e Venda de Imóvel Rural” com a finalidade de retificar a letra “a” da cláusula 2.ª do “Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural” datado de 23.12.2015, para fazer constar que os imóveis dados em permuta como parte do pagamento compunha-se de “04 lotes de terras situados no lugar denominado Capão Grande” e não mais composto de apenas 03 (três) lotes;

V. ocorre, que após exame criterioso da situação jurídica dos imóveis descritos na letra “a” da cláusula 2.ª do contrato de compromisso de compra e venda em referência, o NOTIFICANTE constatou que há deslocamento de área em parte e que, ademais, em parte sobrepõe terras devolutas do Estado de Mato Grosso e que em outra parte pende litígio no inventário do Espólio de Antônio Marques, sendo duvidosa e excessivamente dispendiosa a possibilidade de regularização dos referidos imóveis para uma efetiva transferência de domínio, levando à conclusão que não é válida a permuta imputada como forma de quitação na transação negocial porque o NOTIFICADO alienou bem sem qualquer legitimidade para transferência ou cessão de direitos;

VI. não bastasse a impossibilidade de execução do adimplemento da obrigação assumida na letra “a” da cláusula 2.ª do referido compromisso de compra e venda por parte do NOTIFICADO, restou também inadimplida na forma e prazo pactuados a obrigação de responsabilidade deste conforme prevista na letra “b” desta mesma cláusula em questão, haja vista que não fez a quitação da parcela de R$ 200.000,00 vencida em 15.01.2016, tendo apenas parcialmente sido paga mediante a transferência bancária no valor de R$ 130.000,00 em 14.01.2016 e duas transferências bancárias no valor de R$ 20.000,00 cada, perfazendo mais R$ 40.000,00, em 28.01.2016, totalizando a importância de R$ 170.000,00 e restando o saldo de R$ 30.000,00 que até a presente data não foi quitada, ficando caracterizada a mora no pagamento dessa parcela imputada como parte do pagamento ante a não integralização do valor na data aprazada;

VII. com isso, estando o NOTIFICADO comprovadamente em mora no tocante a sua obrigação assumida na cláusula 2.ª do compromisso de comprova e venda datado de 23.12.2015 quanto à impossibilidade de transferência do domínio dos imóveis descritos na letra “a” e respectivo aditamento de 14.01.2016, bem como pela falta de quitação integral do valor previsto na letra “b”, incorreu na penalidade prevista na cláusula 10.ª, posto ser manifesto o descumprimento do ajuste contratual e preceitos legais aplicáveis à espécie;

VIII. em conclusão, tendo incorrido o NOTIFICADO no desatendimento ao estabelecido no “Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural” havido entre as partes em 23.12.2015, fica advertido que o NOTIFICANTE não tem mais interesse na continuidade e manutenção do negócio jurídico acima mencionado, dando-se por plenamente rescindido por meio desta NOTIFICAÇÃO e, em decorrência de sua conduta, caso não compareça para uma composição amigável no prazo de 15 dias contados do recebimento desta, a fim de formalizar o distrato e liquidação da penalidade prevista na cláusula 10.ª do referido contrato, será adotada a imediata propositura da cabível ação de rescisão do contrato com os seus consectários, podendo sofrer o ônus com as despesas, custas judiciais e honorários advocatícios, nos moldes da legislação processual
.

O Recorrente recebeu a notificação em 28/03/2016 e, em 12/04/2016, encaminhou contra notificação ao Apelado, cujo documento possui o seguinte teor:

O NOTIFICANTE, no dia 23 de dezembro de 2015 celebrou o CONTRATO DE COMPRA E VENDA de IMÓVEL RURAL com o NOTIFICADO.

Na data de 29 de março de 2016 o ora NOTIFICANTE foi surpreendido com NOTIFICAÇÃO extrajudicial do Sr. Osmar de Souza Reis no qual informa que não haveria mais interesse na manutenção de negócio celebrado.

O NOTIFICADO frisa em sua notificação ao parágrafo V que o imóvel objeto da permuta descritos na cláusula 2.ª alínea “a” do Referido Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural encontra-se com área deslocada e parte sobrepõe terras devolutas do Estado de Mato Grosso e outra parte com litígio no inventário do Espólio de Antônio Marques.

Alega ainda que o ora NOTIFICANTE não cumprira com as obrigações contratuais e que compareça ao escrito advocatício declinado para a formalizar o distrato e liquidação da penalidade prevista na cláusula do referido contrato.

Diante dos fatos o NOTIFICANTE manifesta que conforme descrito no Instrumento de Compra e Venda o NOTIFICADO ao permutar teve todo o conhecimento das documentações do imóvel ademais, conforme consta o imóvel é composto por 04 lotes de terras situados no lugar denominado “Capão Grande”, sendo 02 lotes devidamente registrados sob o n.º 39.751 com área de 13.728,94 m2 e sob n.º 39.752 com área de 4.705,00 m2 ambos no 1.º Serviço Notarial e Registro da Comarca de Várzea Grande, que já se encontra disponível a qualquer tempo a procuração pública conforme estabelecido ao termo aditivo cláusula 2.ª e referente aos outros 02 lotes, conforme bem descrito encontra-se na cláusula primeira do termo aditivo com Escritura de Direitos Possessórios, o que também ora NOTIFICANTE encontra-se a disposição do NOTIFICADO para assinatura da outorga da Escritura de Cessão de Direitos Possessórios.

Com referente ao item VI frisa-se que o NOTIFICANTE manifesta total interesse no cumprimento de suas obrigações e fiel cumprimento do contrato, desta forma NOTIFICA o Sr. Osmar Souza Reais para que compareça ao escritório declinado ao rodapé com o devido agendamento no prazo máximo até dia 10 de maio de 2016 para que na forma amigável receba os seus direitos inerentes ao instrumento celebrado e consecutivamente outorgue a competente Escritura Pública.

TEOR DA NOTIFICAÇÃO:

Considerando os fatos acima expendidos, o Sr. ARMANDO CAMARGO PENTEADO JÚNIOR CONTRA-NOTIFICA o Sr. OSMAR DE SOUZA REIS para que tome ciência que é do interesse do NOTIFICANTE o cumprimento de suas obrigações contratuais, ademais o NOTIFICANTE neste ato NOTIFICA o Sr. OSMAR SOUZA REIS para que compareça ao escritório declinado ao rodapé com o devido agendamento no prazo máximo até dia 10 de maio de 2016 e assim na forma amigável receba os seus direitos inerentes ao instrumento celebrado sendo os atribuídos na cláusula 2.ª do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural e clausula 1.ª e 2.ª do Termo Aditivo e consecutivamente outorgue a competente Escritura Pública da área objeto da compra e venda, caso não seja possível será tomadas as medidas judiciais cabíveis para efetuar o pagamento em Juízo e exigido o fiel cumprimento das obrigações contratuais pelo NOTIFICADO.

O Apelado recebeu a contra-notificação em 25/04/2016 e,
17/05/2016, ajuizou esta Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Cobrança de Multa
.

Feitas tais considerações, insta registrar que nos termos do artigo 481 do Código Civil,
“pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe o certo preço em dinheiro.”

A leitura do dispositivo é de fácil compreensão. Nesse tipo de contrato uma das partes se obriga a pagar determinada quantia em dinheiro e a outra, se compromete a transferir o domínio de determinada coisa. Logo, o contrato de compra e venda gera, para o comprador o dever de pagamento e, consequentemente, impõe ao vendedor a obrigação de transferir a propriedade da coisa.

In casu
, conforme exposto, o Recorrido imputa ao Apelante o descumprimento da avença. Argumenta que depois de examinar criteriosamente a situação jurídica dos imóveis ofertados em permuta como parte do pagamento pela aquisição do imóvel, constatou a existência de deslocamento e sobreposição de parte da área, que incidem em terras devolutas do Estado de Mato Grosso, além de ser objeto de litígio no Espólio de Antônio Marques.

Ou seja, o Autor/Apelado alegou que
“é duvidosa e excessivamente dispendiosa”
a regularização dos imóveis para transferência de domínio, levando à conclusão que não é válida a permuta contratada.

No que concerne à alegação do Apelado de que o Recorrente deu causa ao distrato porque parte dos imóveis são objetos do Espólio de Antônio Marques, conforme se observa da transcrição do Aditivo firmado entre as partes,
o Recorrido tinha ciência desse fato quando concordou que parte do preço pela venda do seu imóvel fosse paga por meio da permuta
.

Logo, não se pode imputar ao Apelante qualquer descumprimento contratual
.

No que se refere à sobreposição de áreas, primeiro cumpre definir qual a natureza da permuta realizada com relação aos imóveis matriculados sob o n.º 39.751 e n.º 39.752, do 1.º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Várzea Grande: se por medida ou por corpo certo.

Para tanto, é preciso averiguar a real intenção dos contratantes, notadamente, se a metragem foi ou não fator preponderante na concretização do negócio. Isso porque, se o Autor/Apelado aceitou os imóveis como parte do pagamento pela venda de sua área de terras, levando-se em conta as medidas previamente determinadas, caracteriza-se transação
ad mensuram
. Porém, se o negócio entabulado se deu apenas em razão das características dos imóveis permutado, sem preocupação com a exatidão das medidas, tendo a metragem do imóvel apenas caráter de especificação, para melhor caracterizar o bem, sem relevância para a celebração do pacto, a permuta é
ad corpus
.

Depois de analisar os documentos já citados neste voto, não tenho dúvidas de que a permuta ocorreu na modalidade
ad corpus
, pois os bens permutados foram adquiridos como coisa certa e determinada. A metragem estabelecida no contrato teve caráter meramente descritivo.

Assim entendo, porque é cediço que para que o negócio seja caracterizado na modalidade
ad mensuram
, é imprescindível que o Contrato e/ou no Aditivo firmado entre as partes estipule preço para cada unidade ou medida de extensão e preveja a quantificação do preço por metro quadrado. No entanto, não é o que se extrai dos referidos documentos.

Ao que se dessume, a vontade das partes na celebração da avença teve como fundamento o conjunto de todas as características dos imóveis negociados e tal fato ressai de forma clara quando se observa que o preço é global.

Com efeito, nota-se que o Apelado alienou o imóvel denominado Fazenda Maringá, com área total de 323.6835 hectares pelo preço global de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) e aceitou, como parte do pagamento, a permuta de 04 (quatro) imóveis, pelo preço total de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), cuja quantia engloba o valor dos 02 lotes: matriculados sob o n.º 39.751 com área de 13.728,94 m2 e n.º 39.752 com área de 4.705,00 m2, do 1.º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Várzea Grande-MT, e 02 lotes descritos em Escritura de Direitos Possessórios.

Não há qualquer alusão ao valor do metro quadrado de referência ou fixação do preço do imóvel tomando-se por base a soma de valores atribuídos a cada unidade específica ou medida de extensão. Dessa forma, a metragem não se constituiu em fator preponderante na concretização do contrato.

Ademais, importa registrar que de acordo com o Recorrente, no ato da formalização do negócio o Apelado vistoriou os imóveis ofertados em pagamento, de forma que conheceu os bens permutados. Para corroborar sua afirmativa trouxe aos autos Declarações firmadas por Dionor da Costa Figueira e Paulo Roberto Fujil, em que cada qual declara que:

[...] acompanhou toda a transação e, referente ao imóvel dado em permuta, sendo a chácara possuindo 04 lotes de terras situados no lugar denominado Capão Grande”, sendo 02 lotes devidamente registrado sob o n.º 39.751 com área de 13.728,94 m2 e n.º 39.752 com área de 4.705,00 m2, ambos no 1.º Serviço Notarial e Registro da Comarca de Várzea Grande e os outros 02 lotes com Escritura de Direitos Possessórios, declaro que o Sr. Osmar Souza Reis visitou e vistoriou o imóvel e o aceitou nas dimensões e condições em que se encontrava os documentos ficando combinando que a responsabilidade do Sr. Armando era tão somente fornecer a procuração pública dos herdeiros referentes as 02 áreas matriculadas, tendo o Sr. Osmar Souza Reis pleno conhecimento que o imóvel encontrava-se em processo de inventário.

A afirmativa do Recorrente e as Declarações não foram rechaçadas pelo Apelado quando impugnou a contestação. Logo, pressupõe-se que conhecia o imóvel suficientemente, já tendo percorrido toda sua extensão, examinado suas divisas e verificado tudo o que o guarnecia.

Outro fator importante que evidencia o entendimento de que a dimensão dos imóveis aceita pelo Recorrido foi apenas enunciativa é que antes de formalizar o negócio, ele (Apelado) não procedeu qualquer conferência acerca das metragens, o que foi feito somente
a posteriori
.

Conforme admitido pelo próprio Autor/Recorrido, ele tomou conhecimento da área faltante na época do ajuizamento da ação. E esta é mais uma evidência de que a transação ocorreu na forma
ad corpus
, não sendo a metragem fator preponderante para a concretização da avença.

Logo, a alegada diferença de metragem,
cuja dimensão sequer é especificada pelo Apelado
, não serve de fundamento para a aduzida invalidade da permuta, pois o negócio se deu na modalidade
ad corpus
.

Com efeito, sem adentrar na seara de que o negócio é válido porque preenche os requisitos legais (agente capaz, objeto lícito, possível, determinado e forma prescrita e não defesa em lei), não há como acolher o pedido do Recorrido de rescisão contratual por inadimplência do Apelante, com fundamento neste argumento.

O pedido formulado com base neste argumento encontra óbice no artigo 500 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1.º
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio
.

§ 2.º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3.º
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus
.
(sem grifos no original)

Assim, é de se considerar que do valor exigido pelo Recorrido pela venda da Fazenda Maringá - R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais), o Recorrente efetuou o pagamento de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), mediante a permuta dos imóveis.

No que concerne à alegação do Recorrido de que o Apelante ofereceu em permuta imóveis que não possuía legitimidade para negociar porque não é proprietário, e que descumpriu o prazo contratual para regularizar a documentação dos imóveis, melhor sorte não lhe assiste.

Nota-se do documento sob o Id. 11158996, que a genitora do Apelante – Heloisa Camargo Penteado doou os imóveis permutados ao Recorrente em 19/04/2006 e, quanto ao prazo para a regularização dos documentos, constata-se que antes mesmo de escoar o lapso de 90 (noventa) dias da data do Aditivo Contratual, o Recorrido encaminhou Notificação ao Recorrente informando-lhe que não tinha mais interesse na conclusão do negócio jurídico.

Relembro que em 18/03/2016 (
64 dias depois de firmado o Aditivo Contratual
), o Apelado encaminhou notificação extrajudicial ao Apelante, informando-lhe que a partir do recebimento daquele documento o contrato estaria rescindido. Há provas de que o Recorrente recebeu a notificação em 28/03/2016 e, em 12/04/2016, enviou contra notificação solicitando a presença do Recorrido em seu escritório para que, assim, pudesse cumprir sua parte na avença e lhe entregar a documentação.

Ao que se extrai dos autos, o Recorrido não compareceu ao local indicado e, em maio de 2016 ajuizou esta demanda.

No que tange à inadimplência de parte da parcela vencida em 15/01/2016, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) é incontroverso, pois o Recorrente admite que desse montante, pagou R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais). Transferiu R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) em 14/01/2016 e R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) em 28/01/2016.

Conclui-se, portanto, que até 28/01/2016, o Recorrente havia efetuado o pagamento de R$ 970.000,00 (novecentos e setenta mil reais). Ou seja, efetuou o pagamento de
74,61%
do total exigido pelo Apelado - R$ 1.300.000,00.

A parcela de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), efetivamente não foi quitada pelo Recorrente, que não nega tal fato.

Estes são os fatos e as provas que se extrai de todo o caderno processual e, depois de analisá-los, observa-se que não há como acolher a tese do Recorrido de que o Apelante deu causa à rescisão do contrato. Ao contrário, a conclusão é a de que assiste razão ao Recorrente quando afirma que o vendedor se arrependeu do negócio e tenta, por meio desta Ação, rescindir o contrato por esse motivo e não por inadimplência do Apelante.

Sobre a resolução contratual, o Código Civil prescreve em seu artigo 474 que “
a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial
” e complementa no artig 475 ao dispor que “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

Este último artigo concede, portanto, direito à parte lesada de optar pelo cumprimento forçado do contrato ou então pelo seu rompimento.

No Código Civil, a força obrigatória dos contratos é instrumento a serviço da sociedade e não dos particulares. Essa força obrigatória serve para impedir que não sejam rompidos os contratos, porém, ela tem caráter supletivo frente à vontade dos contratantes quando estes resolvem estipular cláusula resolutiva à luz do artigo 474 do citado Diploma. Desta forma, percebe-se que existe interesse público acima da vontade dos contratantes que determina o cumprimento do contrato.

No caso, o Apelado fundamentou o pedido de rescisão contratual no inadimplemento do Recorrente, que não teria efetuado os pagamentos ajustados.

De outro norte, o Apelante alega que efetuou o pagamento de grande parte do preço ajustado e que não pagou o remanescente em virtude do ajuizamento desta Ação.

Indubitavelmente, ao caso se aplica a teoria do adimplemento substancial, segundo a qual se evita a resolução do contrato quando estiver cumprido quase por inteiro.

Quando o saldo devedor é pequeno, é preferível que se realize a cobrança coativa deste, mantendo o contrato, à luz da função social e, na hipótese, conforme já exposto, as provas revelam que o Apelante pagou a quantia R$ 970.000,00 (novecentos e setenta mil reais)
, o que equivale
74,61%
do total exigido.

Dessa forma, a quantia paga pelo Apelante é suficiente para impedir a rescisão do contrato de compra e venda celebrado com o Recorrido.

Neste sentido, oportuna transcrição de arestos das Cortes Estaduais.
In verbis
:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INTEMPESTIVIDADE – REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO - IMPOSSIBILIDADE – PAGAMENTO DE 70% DO PREÇO CONTRATUAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – APLICABILIDADE – BOA-FÉ OBJETIVA DO DEVEDOR DEMONSTRADA – MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – PREVISÃO EXPRESSA – PREQUESTIONAMENTO – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. [...].
Em prestígio ao vínculo contratual, e pautados nos princípios de boa-fé e da função social do contrato (art. 421 e 422, do CC) aplica-se a teoria do adimplemento substancial, porquanto houve a quitação de 70% do valor total do imóvel
. Mostra-se correta à condenação ao pagamento da multa de 25% sobre o valor do contrato, face a existência de previsão expressa no instrumento firmado entre as partes e diante do incontroverso inadimplemento dos requeridos. Torna-se desnecessária a manifestação expressa a respeito dos dispositivos legais, porquanto não está o magistrado obrigado a abordar artigo por artigo de lei, mas tão somente a apreciar os pedidos e a causa de pedir fundamentando a matéria que interessa ao correto julgamento da lide.
(TJ-MS - APL: 08040341620168120001 MS 0804034-16.2016.8.12.0001, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 05/02/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/02/2019). (sem grifos no original)

RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – Ação de consignação em pagamento –
Adimplemento substancial – Apelado que pagou quantia superior a 70% da obrigação pecuniária – Percentual que admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial – Tal teoria permite o cumprimento da parte derradeira da obrigação, o que afasta o direito de resolução - Autoriza que o credor promova outras formas de cobrança que não sejam desproporcionais, evitando-se, no caso concreto, a retomada do bem imóvel e realização de constrições judiciais – Solução que se impõe ainda mais diante do cumprimento da obrigação pendente por esta própria ação - - Afastamento da exigência de rescisão contractual
– Precedentes deste E. TJSP – Sentença mantida – Recurso não provido.
(TJ-SP - AC: 00023224520128260075 SP 0002322-45.2012.8.26.0075, Relator: Mônica de Carvalho, Data de Julgamento: 29/03/2019, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2019). (sem grifos no original)

PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PAGAMENTO DE MAIS DE 70% DO ACORDO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DESCABIMENTO. MEDIDA DESPROPORCIONAL E DRÁSTICA DIANTE DÉBITO REMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
APELO NÃO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME
. (TJ-PE - APL: 4373579 PE, Relator: Eduardo Augusto Paura Peres, Data de Julgamento: 11/09/2018, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/09/2018). (sem grifos no original)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRESENTE PROVA ACERCA DA NECESSIDADE DO BENEFÍCIO. CONCLUSÃO N. 49 DO CETJRS. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. SEGUNDO APELO NÃO CONHECIDO. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. OCORRÊNCIA. PAGAMENTO DE APROXIMADAMENTE 70% DO VALOR DO DÉBITO. SENTENÇA REFORMADA. I. [...]. III.
Segundo a teoria do adimplemento substancial, originária do direito norte-americano... (substancial performance), a hipótese de resolução contratual por inadimplemento haverá de ceder diante do pressuposto do atendimento quase integral das obrigações pactuadas, ou seja, do descumprimento insignificante da avença, não se afigurando razoável sua extinção como resposta jurídica à preservação e à função social do contrato. No caso, considerando que houve pagamento de aproximadamente 70% do débito por parte da promitente compradora, caracterizado está o adimplemento substancial, impondo seu reconhecimento
. Sentença reformada. APELO PROVIDO. UNÂNIME.
(TJRS. Apelação Cível Nº 70077437002, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 13/09/2018). (sem grifos no original)

Logo, tendo em vista que a inadimplência do Recorrente é de 25,39% do preço total ajustado, não é possível a rescisão do contrato de compra e venda e todos os demais efeitos constantes na sentença recorrida (reintegração de posse, devolução de quantia paga, indenização por perdas e danos).

Quanto ao pedido de condenação do Recorrido à multa por litigância de má-fé, não merece acolhida.

O artigo 80, inciso II, do CPC estabelece que será condenado por litigância de má-fé, aquele que: a) deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; b) alterar a verdade dos fatos; c) usar do processo para conseguir objetivo ilegal; d) opuser resistência injustificada ao andamento do processo; e) proceder de modo temerários em qualquer incidente ou ato do processo; f) provocar incidente manifestamente infundado; g) interpuser recurso com o intuito manifestamente protelatório.

Neste caso, o Recorrido não praticou quaisquer dessas condutas, pois o ajuizamento da demanda e o relato dos fatos de acordo com o seu entendimento, não constitui em alteração da verdade. Assim, não deve ser condenado ao pagamento de multa por ter promovido o feito.

Diante do exposto,
dou

parcial provimento ao Apelo
, reconheço o adimplemento substancial pelo Recorrente (promitente comprador) e, de conseguinte, julgo improcedentes os pedidos formulados pelo Recorrido na Ação Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Cobrança de Multa.

Em razão da reforma da sentença, inverto o ônus da sucumbência e condeno o Recorrido ao pagamento da das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais mantenho em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2020