Tribunal: TJMT
Processo: 1021239-65.2020.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-16
Data de publicação: 2020-12-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021239-65.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[VALDEIR DE QUEIROZ LIMA - CPF: 371.788.651-72 (ADVOGADO), T. M RAMOS COMBUSTIVEIS - CNPJ: 14.199.768/0001-40 (AGRAVANTE), FABIO MARCEL VANIN TURCHIARI - CPF: 003.611.939-39 (ADVOGADO), ERASMO APARECIDO DA SILVA - CPF: 415.084.751-72 (AGRAVADO), LINEIA FATIMA DA SILVA PINHO - CPF: 420.076.581-00 (AGRAVADO), IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETROLEO LTDA (TERCEIRO INTERESSADO), VICTORIA MARIA DOS SANTOS - CPF: 047.550.961-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RAI nº 1021239-65.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: T.M RAMOS COMBUSTÍVEIS

AGRAVADOS
: ERASMO APARECIDO DA SILVA e OUTRA

TERCEIRO INTERESSADO
: IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – CONCESSÃO DE LIMINAR – ARTIGO 59 DA LEI DO INQUILINATO - DECRETAÇÃO DE ORDEM DE DESPEJO –
PRELIMINAR
DE CONEXÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO –
REJEIÇÃO
–
MÉRITO
- RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO – PREVALÊNCIA SOBRE A RENOVATÓRIA -

DECISÃO LIMINAR DE DESPEJO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A reunião dos processos por conexão configura faculdade atribuída ao julgador, sendo que o art. 105 do Código de Processo Civil concede ao magistrado certa margem de discricionariedade para avaliar a intensidade da conexão e o grau de risco da ocorrência de decisões contraditória.

Acerca da tutela de urgência, o CPC/15 dispõe que será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC/15).

Nos contratos de
locação
não residencial com possibilidade de renovação compulsória, o ponto
comercial
é protegido desde que observados os requisitos legais, nos termos do artigo 51 da Lei do Inquilinato. Porém, conforme o art. 52, II, da mesma lei, o locador não será obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele
próprio
.

Ademais, quando ausente a probabilidade do direito por inúmeros motivos, inclusive através de manobras desprovidas de boa-fé processual, maculando por completo o direito de renovatória da locação, deve, assim, ser mantida a
concessão da liminar de despejo, nos termos do artigo
59, § 1º, inciso VIII c/c artigo 56 da Lei da Locação.-

R E L A T Ó R I O

RAI nº 1021239-65.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: T.M RAMOS COMBUSTÍVEIS

AGRAVADOS
: ERASMO APARECIDO DA SILVA e OUTRA

TERCEIRO INTERESSADO
: IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de liminar interposto por
T.M RAMOS COMBUSTÍVEIS

em face da decisão proferida na
Ação de Despejo em Decorrência de Vencimento de Contrato nº 1025320-51.2020.8.11.0002
, ajuizada por
ERASMO APARECIDO DA SILVA e LINÉIA DE FÁTIMA DA SILVA PINHO
, ora agravados, que deferiu o pedido de tutela de urgência contido na exordial, mediante caução, concedendo o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório.

De início, a parte agravante arguiu a preliminar de
CONEXÃO
da
Ação de Despejo em Decorrência de Vencimento de Contrato c/c pedido de Tutela de Urgência

nº 1025320-51.2020.8.11.0002
,
acima mencionada,
em trâmite na 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, com a
Ação Renovatória de Locação Comercial c/c Subsidiário de Indenização
nº 1005720-24.2020.8.11.0041
, com tramitação no juízo da 11ª Vara Cível da Capital, entendendo prevento o segundo juízo, em face de sua distribuição e recebimento em primeiro lugar.

Ainda, em preliminar, afirma a existência de prejudicialidade entre as duas ações, impossibilitando o despejo liminarmente, sob pena de perda de objeto da ação renovatória.

No mérito, discorre quanto à impossibilidade de despejo sem prévia indenização das benfeitorias autorizadas e do direito de retenção, sob pena de violação ao artigo 35 da Lei nº 8.245/91, argumentando que efetuou

a construção da loja de conveniência, lava jato, box de troca de óleo, forro na cobertura do posto, instalação de equipamentos, instalação da parte elétrica, de equipamentos e reforma de todo o ponto comercial, bem como valorizou o fundo de comércio com aumento da clientela, inclusive, os contratos firmados entre as partes, tanto o de locação quanto o de sublocação prevê expressamente as benfeitorias.

Por fim, requer efeito suspensivo, além do acolhimento da conexão e, no mérito, pugna pelo provimento do recurso. Subsidiariamente, para a hipótese de permanência dos autos da ação de despejo na Comarca de Várzea Grande, pretende, com fundamento no
artigo 313,V,"a", do CPC/15
, a sua suspensão em razão da relação de prejudicialidade que possui com a ação renovatória.

A liminar recursal foi deferida no
ID nº 61773027
.

As contrarrazões dos agravados
ERASMO APARECIDO DA SILVA e LINÉIA FÁTIMA DA SILVA
vieram no
ID nº 65705494
, oportunidade em que rebateram a peça recursal em todos os seus termos, alegando que, além das duas ações tidas como conexas, há uma outra ação discutindo o mesmo contrato e envolvendo as mesmas partes, denominada
Ação Declaratória de Renovação de Locação Comercial c/c Pedido Subsidiário de Indenização nº 1018104-73.2019.8.11.0002
, distribuída em primeiro lugar, em trâmite na 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, onde se encontra a

Ação de Despejo em Decorrência de Vencimento de Contrato c/c pedido de Tutela de Urgência

nº 1025320-51.2020.8.11.0002
, assim, a seu ver, a prevenção é do juízo de Várzea Grande, inclusive também em razão do previsto no
artigo 47,
caput
, do CPC/15
(foro competente é o do lugar da coisa).

No mais, ponderam que não há necessidade de aguardar o julgamento da
ação declaratória de renovação ou ação renovatória
em face da
exceção de uso próprio
. Quanto à notificação, afirmam que esta foi enviada ao locatário, uma vez que a locadora não possui vínculo contratual com a sublocatária.

Por derradeiro, esclarecem que a agravante não faz jus à indenização das benfeitorias autorizadas e o direito de retenção em face do pactuado no contrato de locação, bem como a questão é objeto de discussão nas ações mencionadas.

A locatária
IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
apresentou suas contrarrazões no
ID nº 65765022
, defendo a prevenção do Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande para processar e julgar todas as ações.

Assevera ainda que foi notificado pela locadora e, consequentemente, notificou a sublocatária sobre o desinteresse dos locadores em renovar do contrato, inclusive o contrato de sublocação existe cláusula que prevê expressamente a impossibilidade de renovação do contrato.

Desta forma, pugna pelo desprovimento do agravo de instrumento.

Sem informações do Juízo da causa.

É o relatório.-

.

V O T O R E L A T O R

RAI nº 1021239-65.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: T.M RAMOS COMBUSTÍVEIS

AGRAVADOS
: ERASMO APARECIDO DA SILVA e OUTRA

TERCEIRO INTERESSADO
: IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA

VOTO – PRELIMINAR - CONEXÃO

Na concepção do agravante, a
Ação de Despejo em Decorrência de Vencimento de Contrato c/c pedido de Tutela de Urgência

nº 1025320.51.2020.8.11.0002
,

em trâmite na 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que deu azo ao presente recurso, é CONEXA com a
Ação Renovatória de Locação Comercial c/c Subsidiário de Indenização
nº 1005720-24.2020.8.11.0041
, com tramitação no juízo da 11ª Vara Cível da Capital, entendendo prevento o segundo juízo, em face de sua distribuição e recebimento em primeiro lugar (
20/03/2020
).

Por outro lado, a parte agravada defende a prevenção do Juízo da 3ª Vara Cível, argumentado que o mesmo contrato,

envolvendo as mesmas partes, mesmo pedido e mesma causa de pedir é objeto da
Ação Declaratória de Renovação de Locação Comercial c/c Pedido Subsidiário de Indenização nº 1018104-73.2019.8.11.0002
, distribuída em
primeiro lugar
para 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande (
22/11/12019
),

onde se encontra a

Ação de Despejo em Decorrência de Vencimento de Contrato c/c pedido de Tutela de Urgência

nº 1025320-51.2020.8.11.0002
, inclusive, em razão do previsto no
artigo 47,
caput
, do CPC/15
(foro competente é o do lugar da coisa).

Não procede o inconformismo do agravante.

Primeiro, porque não há comprovação de que a questão tenha sido objeto de exame em primeiro grau de jurisdição, o que é plenamente necessário.

Isto porque, a reunião dos processos por conexão configura faculdade atribuída ao julgador, sendo que o
artigo 55 do CPC/15 (antigo 105 do CPC/73)
concede ao magistrado certa margem de discricionariedade para avaliar a intensidade da conexão e o grau de risco da ocorrência de decisões contraditórias.

Sobre o tema do STJ:

“...Segundo a jurisprudência desta Corte, a reunião dos processos por conexão configura faculdade atribuída ao julgador, sendo que o art. 105 do Código de Processo Civil concede ao magistrado certa margem de discricionariedade para avaliar a intensidade da conexão e o grau de risco da ocorrência de decisões contraditórias. Justamente por traduzir faculdade do julgador, a decisão que reconhece a conexão não impõe ao magistrado a obrigatoriedade de julgamento conjunto (...)
”.
(STJ- REsp nº 1.255.498-CE – Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – julgamento: 19/06/2014)

Ademais, diante de partes, do pedido e da causa de pedir idênticas nas renovatórias, um dos Juízo poderá decretar sua litispendência, com a extinção da que foi distribuída por último.

Por outro lado, ainda que a matéria pudesse ser analisada diretamente neste tribunal, o direito não socorre à agravante, uma vez que, até prova em contrário, em se tratando de “ação de despejo”,

o competente é o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato, conforme dispõe o
artigo 58, inciso II, da Lei do Inquilinato
:

“
Art. 58.
Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

(...);

II
- é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;”

In casu
, o foro do lugar da situação do imóvel é Várzea Grande-MT, inclusive, nos termos da
Clausula 7-5 do Contrato de Locação
, as partes elegeram o foro daquela Comarca para dirimir qualquer dúvida oriunda do pactuado, com renúncia expressa a outro qualquer, por mais privilegiado que seja (
ID nº 61451474
).

Assim sendo, seja em razão de não haver pedido de conexão na origem, seja em razão do disposto lei do inquilinato, seja em razão do contrato pactuado entre as partes, o competente para processar e julgar a ação de despejo que deu azo ao presente recurso é a 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT.

Se não bastasse, a
Ação Renovatória de Locação Comercial c/c Subsidiário de Indenização
nº 1005720-24.2020.8.11.0041
distribuída no
mês de março de 2020
perante a 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, além de não haver qualquer pedido de liminar, sequer ainda recebeu o despacho inicial, determinando a citação dos requeridos, ora agravados, conforme se verifica no
site
deste Tribunal – Acompanhamento de Processo no 1ª Grau.

De outra banda, a
Ação Declaratória de Renovação de Locação Comercial c/c Pedido Subsidiário de Indenização nº 1018104-73.2019.8.11.0002
, distribuída em
22/11/2019
perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande (
ID nº 61451476
), também não há pedido de liminar, no entanto, já houve a citação, contestação e impugnação à contestação, portanto, muito mais adiantada do que a ação renovatória em trâmite na 11ª Vara Cível da Capital.

Desta forma, rejeito por ora a
preliminar de CONEXÃO
, nada impedindo às partes de discutir a questão no primeiro grau de jurisdição, se assim entender.

Quanto à preliminar de
existência de prejudicialidade entre as duas ações,
impossibilitando o despejo liminarmente, sob pena de perda de objeto da ação renovatória em trâmite na 11ª Vara Cível da Capital, esta se confunde com o mérito do recurso, o que passo a decidir adiante.-

V O T O

Eminentes pares:

De início, necessário se faz relatar de forma sucinta os fatos trazidos por cada uma das partes, a começar pela parte agravante.

Em suma, aduziu a agravante que em
18/08/2008
os agravados, autores da originária ação de despejo, firmaram com a requerida
IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
, o Contrato de Locação do Ponto Comercial em discussão (POSTO DE GASOLINA), com duração até
19/08/2020
, o qual foi
sublocado pela IDAZA ao agravante
, com anuência expressa dos agravados.

Afirmou o agravante que teve de instalar equipamentos imprescindíveis e fazer diversas obras necessárias para viabilizar o funcionamento do posto de gasolina, tudo expressamente autorizado nos contratos de locação e sublocação.

Pontuou que os locadores perderam o prazo decadencial de exercer o direito de não prorrogar a locação, e o contrato prorrogou-se automaticamente em
19/08/2020
(término da locação) por igual período, até
19/08/2026
, o que inclusive é objeto de discussão na
Ação Declaratória nº 1018104-73.2019.8.11.0002
. Contudo, ignorando a prorrogação automática do prazo contratual, os agravados e a requerida IDAZA passaram a pressionar o agravante a restituir o imóvel em
19/08/2020
, sem nenhuma indenização dos investimentos realizados.

Informou que, diante das ameaças de despejo sem indenização, e preenchendo os requisitos do
artigo 51 da Lei 8.245/91
(locação por escrito com duração superior a 05 anos) o agravante, por cautela, ajuizou Ação Renovatória da locação com pedido subsidiário de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, autorizadas expressamente no contrato.

Aduziu que a aludida Ação Renovatória foi distribuída em
11/02/2020
(dentro do semestre anterior ao término da locação) e encontra-se tramitando na Décima Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá com o número 1005720- 24.2020.8.11.0041, por ser o foro de eleição do contrato de sublocação, cláusula 6.4.

Sustentou ainda que mesmo sabedores da existência da Ação Renovatória, os agravados ajuizaram a ação de despejo na Comarca de Várzea Grande, usando como fundamento o término da locação em
19/08/2020
, mas maliciosamente ocultando a informação da existência da Ação Renovatória tramitando na Comarca de Cuiabá, revelando a má-fé e intenção de induzir o Juízo a erro, inclusive, o MM. Juiz ‘
a quo’
, acolhendo o fundamento de "término do prazo da locação" (sem saber da existência da ação renovatória) deferiu a liminar requerida na ação de despejo, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, dando azo ao recurso.

Por outro lado, afirmaram os agravados que o agravante é
sublocatário
de contrato pactuado com a empresa
IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
, não havendo nenhum outro contrato firmado entre o agravante e os agravados
ERASMO APARECIDO DA SILVA e LINÉIA FÁTIMA DA SILVA PINHO
.

Sustentaram ainda os agravados que em nenhum momento forçaram a agravante a realizar as melhorias do posto, inclusive não possuem vínculo contratual com a mesma, razão pela qual esta deve dirigir-se apenas à
IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
com quem pactuou o contrato de sublocação, para discutir a questão.

Esclareceram que na condição de proprietário do imóvel locado e tendo vínculo somente com a
IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
, os agravados encaminharam no tempo certo
notificação extrajudicial
à
locatária
, no qual informou o desejo retornar o imóvel para
uso próprio
.

A Locatária não contestou a notificação extrajudicial e, inclusive, também havia encaminhado uma notificação extrajudicial ao agravante informando o intuito de não prosseguir com o contrato de
sublocação
.

Adiante, declararam os agravados a existência de cláusula no aditivo prevendo a prorrogação do contrato por mais 06 (seis) anos, a contar do vencimento do contrato original, qual seja,
19/08/2014
. Ou seja, o aditivo englobou mais 06 (seis) anos de locação e o vencimento do prazo ocorreu em
19/08/2020
.

Desta foram, na concepção dos agravados, não procede a alegação da agravante que: “
Os locadores perderam o prazo decadencial de exercer o direito de não prorrogar a locação; e o contrato prorrogou-se automaticamente em 19/08/2020 (término da locação) por igual período, i.e. até 19/08/2026, o que inclusive é objeto de discussão na Ação Declaratória n° 1018104-73.2019.8.11.0002
.”

Informaram que o prazo era tratado apenas entre a
IDAZA
(locatária) e a
agravante
(sublocatária), no contrato de sublocação, uma vez que inexiste contrato entre a agravante (sublocatária) e os agravados (locadores), assim, inexiste cláusula contratual a ser discutida entre ambos.

No mais, pontuam que ainda não foram citados da ação renovatória distribuída na Comarca de Cuiabá.

Por sua vez, a
IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
, asseverou que na realidade alugou dos agravados
ERASMO APARECIDO DA SILVA
e
LINEIA FÁTIMA DA SILVA
, um imóvel comercial sito na Avenida Ari L. Campos esquina Felinto Muller, Várzea Grande/MT, local onde encontra-se instalado um posto de revenda de combustíveis. Além disso, os contratantes assinaram termo aditivo do referido contrato de locação que alterou o prazo de vigência por mais 06 (seis) anos, a contar do vencimento do contrato original.

Informou que no dia
01/09/2011
, sublocou o posto revendedor IDAZA para a empresa agravante, bem como instalou no local equipamentos de sua propriedade para a sublocatária continuar usando a marca IDAZA. No dia
18/09/2017,
a IDAZA a notificou em razão da utilização de bandeira branca, ao invés da bandeira IDAZA, e posteriormente, procedeu
nova notificação
, já que anterior tinha outra finalidade (utilização da bandeira IDAZA), denunciando nesta nova, o seu desinteresse na continuidade da sublocação dentro do prazo previsto na cláusula terceira do contrato.

Pois bem.

Conforme se denota, inicialmente os autores agravados
ERASMO APARECIDO DA SILVA
e
LINEIA FÁTIMA DA SILVA
pactuaram com a
IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
, o
CONTRATO DE LOCAÇÃO
, referente ao imóvel comercial situado na Av. Dep. Ari Leite de Campos, esquina com Av. Filinto Muller, na cidade de Várzea Grande-MT, conforme
ID nº 61451474
.

Verifica-se que o objeto do
CONTRATO DE LOCAÇÃO
inclui também a
CONFISSÃO DE DÍVIDA
dos locadores para com a locatária, e, ainda, o fornecimento exclusivo de combustíveis. A locação teve seu início em
18/08/2008
, inicialmente com prazo de 06 (seis) anos.

Em
01/09/2011
, o contrato foi aditivado para a renovação por mais 6 anos, totalizando um período de 12 (doze) anos de locação, conforme “
TERMO ADITIVO CONTRATUAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
” de
ID nº 61451474
.

De igual sorte, no
ID nº 61451474
, encontra-se juntado o “
CONTRATO PARTICULAR DE SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL E COMODATO
” realizado entre
IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
e
T.M. RAMOS COMBUSTÍVEIS
, com início em
01/09/2011
e término em
01/10/2020
.

No
ID nº 65705498
, encontra-se juntada a
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
lavrada em
01/10/2019
, enviada pelo locador ERASMO APARECIDO DA SILVA e LINEIA FÁTIMA DA SILVA

à locatária IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA
,
alegando que muito embora o contrato preveja a renúncia do direito de prorrogação, manifesta o seu interesse de
retomar o imóvel para uso próprio
:

Já no
ID nº 65713450
, encontra-se a
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
lavrada em
23/08/2019
, a qual foi enviada pela locatária IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO LTDA à sublocatária T.M. RAMOS COMBUSTÍVEIS, informando que não tem interesse na renovação do contrato de sublocação firmado com a notificada, em cumprimento a Cláusula Terceira do Contrato.

Portanto, tanto no
contrato de locação
quando o
contrato de sublocação
houve a NOTIFICAÇÃO no tocante ao desinteresse na continuidade da locação.

Tais notificações ocorreram dentro do prazo legal, em especial o da sublocação, objeto do presente recurso – até porque, de acordo com a
CLÁUSULA TERCEIRA
do
contrato de sublocação
, as partes pactuaram que o presente contrato vigorará por prazo determinado com início em
01/09/2011
e término em
01/10/2020
, e seria renovado automaticamente caso a locadora

(sublocadora) não manifestasse por escrito a sua intenção em não renovar o contrato, com antecedência mínima de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias do término do contrato.

No caso em comento, resta incontroverso nos autos que a notificação da sublocatária ocorreu antes da data acima mencionada para o término do contrato (
01/10/2020
), portanto, com antecedência de 365 dias.

Quanto às benfeitorias, ficou expressamente definido no
ADITAMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
entre os agravados e IDAZA, que a locatária efetuaria a reforma da loja de conveniência, instalação de forro, pintura e reforma dos banheiros e o que se fizer necessário. Em contrapartida, para suprir tais despesas, o reajuste do aluguel só se daria após 24 meses a contar de
01/09/2011
.

Ainda, prevê o
aditamento contratual
que a locatária não terá o direito a qualquer ressarcimento a título de fundo de comércio, ao término da locação.

De igual sorte, prevê no
contrato de sublocação
que em razão das obras realizadas pela sublocatária, descrita no
item 7.1.8.
do instrumento, o aluguel não sofrerá reajuste pelo prazo de 24 meses.

Também de acordo com a CLÁUSULA SEXTA, itens
6.1.5
do
CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO
caberá à sublocatária realizar a obra de construção e instalação da parte elétrica da loja de conveniência, reforma de dois banheiros, reforma dos forros da cobertura do posto, reforma do forro do lava-jato e lubrificação, inexistindo cláusula de fundo de comércio.

Feitas tais ponderações, passo analisar o mérito recursal.

Não é de se olvidar que o locador não estará obrigado a renovar o contrato se o
imóvel vier a ser utilizado por ele próprio
ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, conforme dispõe o artigo 52 da Lei de Locação.

Analisando detidamente os autos, o direito não socorre à
sublocaria
por dois motivos a saber:

Primeiro
: o instrumento hábil para a proteção do “fundo de comércio” é a ação renovatória, além do preenchimento dos requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato, no propósito de dar continuidade ao estabelecimento comercial por ele formado no imóvel.

No caso em comento, até prova em contrário, o f
undo de comércio
é discutível – até porque, no
contrato de locação originário
, em especial

no seu
aditamento
, resta claro que a locatária (IDAZA) renunciou o
FUNDO DE COMÉRCIO.
Confira (
ID nº 61451474
):

“
DO FUNDO DE COMÉRCIO

Não terá a Locatária direito a qualquer ressarcimento a título de fundo de comércio, ao término do contrato de Locação
, a qual deverá restituir o imóvel em perfeito estado e em pleno funcionamento aos Locadores”.
Grifei
.

No contrato de sublocação, não se verifica qualquer cláusula quanto ao “fundo de comércio” a proteger o sublocatário, portanto, sendo o contrato de sublocação acessório do principal, considera-se que a sublocatária também não tem o direito ao FUNDO DE COMÉRCIO, exceto por alguma eventualidade venha ser considerado na ação que se encontra em discussão (
Ação Declaratória nº 1018104-73.2019.8.11.0002
.).

Segundo
: ainda que considerasse preenchidos os requisitos para a renovação, nos termos do artigo 51 da Lei nº 8.245/1991, tal direito não é absoluto, podendo ser elidido pelo locador caso pretenda reaver o imóvel para uso próprio, conforme prescreve o artigo 52, II, do mesmo ordenamento jurídico, inclusive o pedido de retomada para uso próprio goza de presunção relativa de sinceridade e impede o direito de renovação, sendo o ônus da prova do locatário quanto a eventual insinceridade da pretensão.

Sobre o tema:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO
RENOVATÓRIA
DE
LOCAÇÃO
- TUTELA DE URGÊNCIA - ABSTENÇÃO DE REVOGAÇÃO DE INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO E OBRIGAÇÃO DE RENOVAÇÃO DE CERTIFICADOS DIGITAIS - REQUISITOS AUSENTES - RETOMADA DO IMÓVEL PARA
USO

PRÓPRIO
- DECISÃO MANTIDA. Acerca da tutela de urgência o CPC/15 dispõe que será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC). Nos contratos de
locação
não residencial com possibilidade de renovação compulsória, o ponto
comercial
é protegido, desde que observados os seguintes requisitos: a) contrato escrito e com prazo determinado; b) prazo mínimo de cinco anos de
locação
; e c) exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Porém, conforme o art. 52, II, da Lei de
Locações
, o locador não será obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele
próprio
ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Evidenciando-se que a pretensão é a retomada do imóvel para
uso

próprio
, até então, não se vislumbra a probabilidade do direito referente à renovação da
locação
; portanto, não há como compelir o Locador a cumprir obrigações com fundamento em contrato vencido. Ausente a probabilidade do direito, nem há que perquirir acerca da urgência alegada, tendo em vista que os requisitos devem estar presentes cumulativamente. Recurso desprovido.”
(TJMG – Agravo de Instrumento nº 1.0071.17.003557-1/001 – Relator: Des. MANOEL DOS REIS MORAIS – julgamento:
19/02/2019
– publicação:
01/03/2019
).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - RETOMADA PARA USO PRÓPRIO - ART.52, II, LEI 8.245/91 - PRESUNÇÃO DE SINCERIDADE - ÔNUS DA PROVA. - O pedido de retomada de imóvel comercial para uso próprio goza de presunção relativa de sinceridade, ficando a cargo do locatário a comprovação da insinceridade da pretensão. (
TJMG - Apelação Cível 1.0015.12.001640-5/002, Relator (a): Des.(a) Alexandre Santiago , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/06/2017, publicação da súmula em 12/06/2017
)

Portanto, até prova em contrário, subsiste hígida a exceção legal quanto à possibilidade de renovação compulsória do contrato de locação, ainda que preenchidos os requisitos pertinentes, na medida em que pretende o locador utilizá-lo em benefício próprio.

Com relação à retenção de benfeitorias, de igual forma, a princípio, verifica-se que no aditamento do contrato originário de locação há previsão de que as despesas com as benfeitorias serão efetuadas no imóvel pela locatária, contudo, no próprio contrato e cláusula já existe uma
contraprestação
e o direito de o locatário não exigir qualquer ressarcimento das obras realizadas e autorizadas, inclusive as benfeitorias realizadas com prévia autorização não dá direito a qualquer ressarcimento.

Confira (
ID nº 61451474
):

“
DAS BENFEITORIAS

A locatária efetuará benfeitorias, qual seja a reforma da loja de conveniência, instalação de forro, a pintura e reforma dos banheiros e, o que se fizer necessário
.
Para suprimento de tais despesa o reajuste do aluguel só se dará após 24 meses a contar de 01/09/2011
, e após o período de carência de 24 meses, o valor do aluguel será atualizado pelo IGPM/FGV ou qualquer outro parâmetro que vier a substitui-lo, levando como base para apuração o valor dos últimos 12 meses que antecederam a data do início do reajuste,
não tendo, portanto o direito a exigir qualquer ressarcimento das obras realizadas, autorizadas
e descritas pela locatária em termo anexo.

Qualquer obra ou benfeitoria ainda que úteis e necessárias, se realizadas sem autorização prévia dos locadores, não dá direito a qualquer ressarcimento, ficando incorporada desde logo ao imóvel
”.
Grifei
.

No
contrato de sublocação
, praticamente repetiu-se tal cláusula, uma vez que no
Parágrafo Primeiro da Cláusula Terceira
assim definiu (
ID nº 61451474
):

“Parágrafo Primeiro. Em decorrência da realização das obras pela SUBLOCATÁRIA, descritas no item 7.1.8 deste instrumento, o aluguel de R$4.263,86 (quatro mil, duzentos e sessenta e três reais e oitenta e seis centavos
) não sofrerá reajuste pelo prazo de 14 (vinte e quatro meses).
”
Grifei
.

Ainda, consta da
CLÁUSULA SEXTA – ITEM 6.1 – Caberá à SUBLOCATÁRIA
:

“6.1.5 –
a obrigação em realizar
a obra de construção e instalação da parte elétrica da loja de conveniência; reforma de dois banheiros; reforma dos forros da cobertura do posto; reforma do forro do

lava jato e lubrificação,
sendo que essas obras já estão devidamente autorizadas pelo LOCADOR
”

6.1.6
– a obrigação em realizar
nova instalação da parte elétrica do imóvel objeto do contrato de locação, e instalação de iluminação do lava jato e lubrificante”.
Grifei
.

Portanto, o fundo de comércio e a retenção de benfeitorias, por ora, não configuram empecilhos para o despejo para uso próprio, muito mais ainda quando tais matérias também são objeto de discussão em outras ações, a exemplo da
Ação Declaratória de Renovação de Locação Comercial c/c Pedido Subsidiário de Indenização nº 1018104-73.2019.8.11.0002
, em trâmite na mesma 3ª vara da
Ação de Despejo em Decorrência de Vencimento de Contrato c/c pedido de Tutela de Urgência

nº 1025320-51.2020.8.11.0002
, que deu azo ao presente recurso.

Aliás, analisando no
ID nº 61451471
a petição inicial da
Ação Renovatória de Locação Comercial c/c Subsidiário de Indenização
nº 1005720-24.2020.8.11.0041
distribuída em
20/03/2020
perante a 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá e a
Ação Declaratória de Renovação de Locação Comercial c/c Pedido Subsidiário de Indenização nº 1018104-73.2019.8.11.0002
, distribuída em
22/11/2019
perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande (
ID nº 61451476
), mesma vara que tramita a

ação de despejo objeto do presente recurso, verifica-se que ambas as ações são praticamente idênticas, já que tem as mesmas partes, causa de pedir e pedido, o que provavelmente

levará o
Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá
, quando tiver conhecimento de tal fato, reconhecer

o instituto da

litispendência,

o que macula ainda mais o direito da agravante de renovar o contrato.

Se não bastasse, tenho que a agravante ao se utilizar de seu direito constitucional da ação para distribuir duas ações onde lhe convém se valeu da disponibilidade da pluralidade de juízos tidos como competentes para analisar o pleito, com afronta à boa-fé processual, uma vez que o objetivo da parte autora é claro, visando obter, a qualquer custo, o provimento liminar em juízos diferentes, o que também deixa dúvidas quanto ao seu real direito na renovação contratual.

Desta forma, diante de todas as circunstâncias, resta analisar se a tutela recursal de urgência de
ID nº 61773027
será mantida ou não, com a consequente reforma ou não da decisão singular que deferiu a liminar de despejo.

É cediço que para deferir a tutela de urgência, necessária a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme dispõe o artigo 300 do CPC/15.

Sobre o tema, leciona
HUMBERTO THEODORO JÚNIOR:

"As tutelas de urgência - cautelares e satisfativas - fundam-se nos requisitos comuns do fumus boni iuris e do periculum in mora. Não há mais exigências particulares para obtenção da antecipação de efeitos da tutela definitiva (de mérito). Não se faz mais a distinção do pedido cautelar amparado na aparência de bom direito e pedido antecipatório amparado em prova inequívoca.

(...)

Os requisitos, portanto, para alcançar-se uma providência de urgência de natureza cautelar ou satisfativa são, basicamente, dois:

(a) Um dano potencial, um risco que corre o processo de não ser útil ao interesse demonstrado pela parte, em razão do periculum in mora, risco esse que deve ser objetivamente apurável.

(b) A probabilidade do direito substancial invocado por quem pretenda segurança, ou seja, o fumus boni iuris.
(in Curso de direito processual civil: teoria geral do direito processual civil..., vol. I, 56, ed., rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 609
).

Nesse sentido,
FREDIE DIDIER JR
,
PAULA SARNO BRAGA
e
RAFAEL ALEXANDRIA DE OLIVEIRA,
prelecionam:

"A tutela provisória de urgência pode ser cautelar ou satisfativa (antecipada).

Em ambos os casos, a sua concessão pressupõe, genericamente, a demonstração da probabilidade do direito (tradicionalmente conhecida como "fumus boni juris") e, junto a isso, a demonstração do perigo de dano ou de ilícito, ou ainda do comprometimento da utilidade do resultado final que a demora do processo representa (tradicionalmente conhecido como "periculum in mora") (art.300, CPC)."
(Curso de Direito Processual Civil, v. 2, 11.ª ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2016, p. 607).

Por sua vez,
MARINONI, ARENHART E MITIDIERO
elucidam que:

"No direito anterior, a antecipação da tutela estava condicionada à existência de "prova inequívoca" capaz de convencer o juiz a respeito da "verossimilhança da alegação", expressões que sempre foram alvo de acirrado debate na doutrina. O legislador resolveu, contudo, abandoná-las, dando preferência ao conceito de probabilidade do direito. Com isso, o legislador procurou autorizar o juiz a conceder tutelas provisórias com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis ara o esclarecimento das alegações de fato)."
(Novo Código de Processo Civil Comentado. 2ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 382).

No caso em tela, diante dos ensinamentos acima mencionados, distante a
probabilidade do direito quanto à renovação da locação por vários motivos, especialmente pelos fortes indícios que a agravante se utilizou de expediente desprovido de boa-fé, ao ajuizar duas ações idênticas em Juízos diversos para obter o mesmo direito, bem como não há como compelir os agravados a abrir mão de seu direito de uso próprio do imóvel de sua propriedade para renovar o contrato.

Desta forma, como a tutela de urgência depende da probabilidade do direito e do perigo de dano, conforme prevê o artigo 300 do CPC/15, a falta de um desses requisitos afasta a sua concessão.

Assim sendo, impõe-se a revogação da liminar recursal e, por consequência, a manutenção da decisão agravada, inclusive valho-me da mesma para também subsidiar o meu voto:

“(...) Acolho a emenda da inicial, a fim de que surtam seus legais e jurídicos efeitos.

A parte autora possui contrato de locação de imóvel não residencial com a parte requerida, o qual possui prazo determinado, e, portanto, é regido pelos arts. 55 e 56 da Lei 8.245/91, os quais assim dispõem:

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Nesse sentido, leciona o doutrinador Sylvio Capanema de Souza[1]:

O contrato de locação para fins não residenciais, celebrado por prazo determinado, cessa, de pleno direito, uma vez verificado o seu termo final. Sua extinção se dá pelo simples decurso do prazo, dispensando-se qualquer notificação ou aviso, autorizando-se o locador a denunciar a locação, caso não mais lhe convenha manter o vínculo.

(...)

Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato.

Desse norte, findo o prazo estipulado e não tendo o locatário desocupado o imóvel, prevê o art. 59, §1º a possibilidade de concessão de despejo liminar, com fundamento no inciso VIII:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
;

Logo se vê que a parte autora cumpre todas as condições necessárias ao deferimento da medida liminar postulada, conforme previsto na Lei n° 8245/91.

Isso porque, colacionou aos autos o contrato firmado entre as partes (Id. 28358010), bem como as notificações encaminhadas para a parte requerida visando a desocupação voluntária do imóvel (Ids. 28358029, 28358033, 28358035).

Dessa forma, evidencia-se que a parte autora atendeu a todos os requisitos exigidos pela legislação específica, conforme se infere da jurisprudência:

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA REGULAR. DESOCUPAÇÃO INATENDIDA. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR
. DECISÃO CORRETA, NA FORMA E NO CONTEÚDO, QUE INTEGRALMENTE SE MANTÉM. 1.
Em se tratando de locação não residencial por prazo determinado, a avença termina na data estipulada, independentemente de notificação ou aviso prévio (art. 56, da Lei 8.245/91)
. 2. Válida e eficaz a notificação encaminhada ao locatário, que se deu antes do término previsto no contrato, ou seja, antes de 25/07/2013, não se podendo tomar por insubsistente o ânimo de reaver o imóvel. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ – APL 0026799-03.2013.8.19.0202, Primeira Câmara Cível, Relator José Carlos Maldonado de Carvalho, 21.03.2018).

Finalmente, consigno que a parte autora pleiteou e resguardou a prestação da caução exigida em lei, a fim de garantir eventuais prejuízos ao réu (Id. 29088665).

Diante destas considerações, e, estando presentes os requisitos autorizadores da medida liminar, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso VIII c/c artigo 56 da Lei do Inquilinato,
DEFIRO
o pedido liminar formulado no item “b” da inicial, e, lavrado o respectivo termo de caução , determino seja a

requerida intimada para no prazo de 15 (quinze) dias desocupar voluntariamente o imóvel locado, sob pena de despejo compulsório.

Intimem-se e, decorrido o prazo sem que ocorra a desocupação do imóvel, o que deverá ser certificado pelo Sr. Oficial de Justiça, proceda o Sr. Meirinho à imediata imissão da autora na posse do bem, a ser cumprida com os benefícios do artigo 212, § 2º do CPC, mediante ordem de arrombamento e reforço policial, se necessário, a qual desde já autorizo, mediante a certificação pelo Sr. Oficial de Justiça de eventual resistência oposta pela parte requerida.

O ato de intimação deverá ser efetivado mediante a lavratura de auto de constatação, com relato completo das condições do estado em que o imóvel se encontra e de eventuais benfeitorias nele existentes, devendo eventuais bens móveis existentes no local serem entregues à guarda da autora, que assumirá o encargo de fiel depositária dos bens, até ulterior decisão deste juízo.

Na mesma oportunidade, determino, seja a requerida citada para, no prazo de 15 dias, contestar a ação, sob pena de aplicação da confissão e da revelia, no que for cabível (art. 344, CPC/2015).

Cientifiquem-se, também, os eventuais sublocatários ocupantes do imóvel, que poderão intervir no processo como assistentes (art. 59, § 2º, da Lei n.º 8.245/ 91).

Na hipótese de ser apresentada contestação que traga preliminar e/ou documentos, à parte autora para, no prazo de 15 (dez) dias a teor do art. 350, do CPC/2015, oferecer impugnação. Encerrada a fase a postulatória, sem prejuízo de julgamento antecipado da lide, venham as partes, no prazo comum de 10 (dez) dias, especificarem as provas que ainda pretendem produzir, sob pena de preclusão.

Intimem-se. Cumpra-se.

Às providências necessárias

(a)
LUIS OTÁVIO PEREIRA MARQUES

Juiz de Direito"

Conforme se denota, diante da ausência da probabilidade do direito da parte agravante em renovar o contrato de sublocação em face do que acima foi delineado, não há dúvida que agiu de forma correta o douto Juiz singular ao entender que estavam presentes os requisitos legais para concessão da liminar de despejo, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso VIII c/c artigo 56 da Lei do Inquilinato.

Diante do exposto,
nego provimento ao recurso
e, por consequência,
revogo a liminar recursal de ID nº 61773027
.

É como voto.-

.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2020