Tribunal: TJMT
Processo: 1015634-83.2018.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015634-83.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDUARDO PERES DA SILVA - CPF: 109.783.641-04 (APELANTE), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), RAFAEL NEPOMUCENO DE ASSIS - CPF: 713.786.501-15 (ADVOGADO), LAIANE DE LIMA CARVALHO MARTINS - CPF: 010.551.561-27 (APELANTE), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), EDUARDO PERES DA SILVA - CPF: 109.783.641-04 (APELADO), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), RAFAEL NEPOMUCENO DE ASSIS - CPF: 713.786.501-15 (ADVOGADO), LAIANE DE LIMA CARVALHO MARTINS - CPF: 010.551.561-27 (APELADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), RICARDO ALVES ATHAIDE - CPF: 630.387.141-00 (ADVOGADO), RICARDO ALVES ATHAIDE - CPF: 630.387.141-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. REQUERIDA NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1015634-83.2018.8.11.0041

APELANTE: EDUARDO PERES DA SILVA E
LAIANE DE LIMA CARVALHO MARTINS

APELANTE: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: EDUARDO PERES DA SILVA E
LAIANE DE LIMA CARVALHO MARTINS

APELADO: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMENTA:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PRELIMIAR DE
CERCEAMENTO DE DEFESA ANALISADO EM CONFORMIDADE COM O MÉRITO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENCAMINHADA PARA ENDEREÇO DIVERSO DO CONTRATO – NÃO DEMONSTRAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR PELA RESCISÃO
CONTRATUAL
– DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL DA CITAÇÃO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO.

Para que a devedora seja constituída em mora, é necessário que a notificação seja encaminhada no endereço declinado no corpo do contrato firmado, o que não ocorreu na espécie.

No caso concreto,
ante a ausência de culpa da parte autora pelo desfazimento do negócio é de ser determinado o restabelecimento das partes ao
status quo

ante
, cuja decorrência lógica é a devolução integral dos valores pagos, cujo termo inicial para os juros moratórios se dá a partir da citação.

Na espécie, não restou demonstrado o abalo moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1015634-83.2018.8.11.0041

APELANTE: EDUARDO PERES DA SILVA E
LAIANE DE LIMA CARVALHO MARTINS

APELANTE: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: EDUARDO PERES DA SILVA E
LAIANE DE LIMA CARVALHO MARTINS

APELADO: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por Eduardo Peres da Silva e Laiane de Lima Carvalho Martins e por SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.

AÇÃO:
Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, proposta
por
Eduardo Peres da Silva e Laiane de Lima Carvalho Martins em face de SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Cuiabá):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para declarar nula a cláusula 6.4 do contrato, bem assim condenar a requerida, após a retenção do percentual de 25%, a título de custos administrativos, a devolver os valores pagos pela parte autora, acrescido de correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Condenou as partes reciprocamente, na proporção de 50% para cada, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

APELAÇÃO
: os autores sustentam, em síntese, o cerceamento de defesa, bem assim que a notificação extrajudicial para pagamento foi encaminhada para endereço diverso do constante no contrato e recebida por terceiros, o que não é suficiente para a comprovação da constituição em mora, que não tinha ciência da rescisão unilateral do contrato e da venda do imóvel, a ensejar a restituição de todo os valores adimplidos que foram indevidamente retidos pela parte Apelada.

Defende a presença do dano moral
em razão da ausência de comunicação da venda do imóvel, bem como pela retenção indevida dos valores adimplidos por mais de 02 (dois) anos.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida e julgar procedente todos os pedidos da demanda. Alternativamente, postula a redução do percentual da retenção dos valores adimplidos e que os ônus de sucumbência sejam arcados pela parte da apelada.

Por sua vez, a parte requerida SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda. recorre para que a retenção de parte do valor pago seja em conformidade com a cláusula 6.4 do contrato, bem assim para que a correção monetária seja a partir da distribuição da ação e os juros moratórios contados a partir do seu trânsito em julgado.

CONTRARRAZÕES:
Id.
47786539 – págs. 1-17 e Id. 47786541 – págs. 1-9.

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1015634-83.2018.8.11.0041

APELANTE: EDUARDO PERES DA SILVA E
LAIANE DE LIMA CARVALHO MARTINS

APELANTE: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: EDUARDO PERES DA SILVA E
LAIANE DE LIMA CARVALHO MARTINS

APELADO: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelações
interpostas por Eduardo Peres da Silva e Laiane de Lima Carvalho Martins e por SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.

AÇÃO:
Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, proposta
por
Eduardo Peres da Silva e Laiane de Lima Carvalho Martins em face de SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Cuiabá):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para declarar nula a cláusula 6.4 do contrato, bem assim condenar a requerida, após a retenção do percentual de 25%, a título de custos administrativos, a devolver os valores pagos pela parte autora, acrescido de correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Condenou as partes reciprocamente, na proporção de 50% para cada, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

O cerne do Apelo dos autores está em saber se é caso de determinar a restituição total do valor adimplido, bem como a condenação por dano moral e nos ônus de sucumbência.

Por sua vez, o cerne do Apelo da parte requerida está em saber se cabe reforma a sentença recorrida para que a retenção do valor pago seja em conformidade com a cláusula contratual, bem assim quanto à incidência dos juros de mora e da correção monetária.

Cuida-se de Ação de
Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, proposta
por
Eduardo Peres da Silva e Laiane de Lima Carvalho Martins em face de SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda., ao fundamento de que em 10.06.2014 firmaram contrato Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição do apartamento
n. 1906, no Bloco Alvorada Cuiabá, localizado na Avenida “A”, esquina com a Rua “K”, “L” e “J”, Quadra 05, Lote 01, do Loteamento Terra Nova, em Cuiab
á, pelo preço total de R$291.461,14 (duzentos e noventa e um mil quatrocentos e sessenta e um reais e catorze centavos), a ser pago parcelado.

Narra a inicial que os autores, na data firmada (10.10.2015) para o pagamento do valor de R$211.000,00, por meio de financiamento bancário, ainda não haviam conseguido o referido montante; todavia, com a anuência da requerida, continuaram efetuar o pagamento das demais parcelas e que, no ano de 2017, conseguiram a quantia financiada, porém quando foram realizar a quitação do imóvel foram surpreendidos com a notícia de que o apartamento havia sido repassado a terceiros, bem assim que a requerida se comprometeu disponibilizar outro imóvel com as mesmas qualidades, o que não ocorreu.

Anotam os autores que pretendem que a notificação extrajudicial foi encaminhada para endereço diverso do constante do instrumento particular de compromisso de compra e venda e recebido por terceiro estranho a lide, bem assim que não foram informado da venda do imóvel, motivo pelo qual objetivam rescindir o contrato objeto do litígio, para que a requerida seja condenada a devolver o valor pago de R$79.095,82, na sua integralidade, além dos danos morais de R$10.000,00.

Por outro lado, na contestação a requerida bate-se de que houve inadimplência, bem assim que encaminhou notificação para purgação da mora dos promitentes compradores e posterior leilão extrajudicial do bem.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos das demanda, para rescindir o contrato e determinar a devolução da quantia paga, com a retenção de 25% por parte da requerida, por entender que os autores deram causa à rescisão contratual, ante a inadimplência incontroversa do valor relativo ao financiamento (R$211.000,00), e ainda afastou o dano moral.

Ambas as partes recorreram contra esta decisão.

Passa-se a análise, em conjunto, de ambos os recursos.

De início
, consigna-se que a preliminar de cerceamento de defesa, ante a ausência de notificação extrajudicial para purgação da mora, se confunde com o mérito e, como tal será analisada.

Registra-se ainda, por oportuno, que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Da constituição em mora

No caso,

discute-se se houve ou não a prévia notificação para constituição em mora dos autores, acerca da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, que lhe dê o direito ao reembolso dos valores pagos pelo imóvel, bem assim a indenização pelos danos morais daí provenientes.

Com efeito, a cláusula 6.3 do Instrumento Particular de Compra e Venda estabelece:

“
Deixando o ADQUIRENTE de efetuar, nos respectivos vencimentos os pagamentos de qualquer uma das parcelas referidas neste instrumento promoverá a VENDENDORA a sua prévia interpelação, na foram prevista no Decreto-Lei n. 745, de 17 de agosto de 1969, para que o ADQUIRENTE venha purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados da data de sua interpelação efetuando o pagamento das parcelas
(...).”
(Id. 47786459 -pág.26).

Assim, havendo previsão de cláusula resolutiva expressa, configurado está o dever de, regularmente, constituir o devedor em mora, por intermédio de notificação extrajudicial.

Infere-se, todavia, que a notificação extrajudicial enviada pelo Cartório de Registro de Títulos (Id. 47786510 – pág. 3) não foi encaminhada para o endereço dos autores constante do instrumento particular de promessa de compra e venda, verifica-se, inclusive, que foi recebida por terceiro estranho a lide.

Ressalta-se que, em que pese o entendimento da jurisprudência da Corte Superior de Justiça, no sentido de que “
para a comprovação da mora, é suficiente a entrega da notificação no domicílio do devedor, não se exigindo, por conseguinte, que ela seja feita pessoalmente”
(STJ REsp n. 1.051.406/RS), no caso concreto, a notificação não foi encaminhada para o endereço constante do contrato.

Dessa forma, considerado que a
notificação extrajudicial enviada pelo Cartório de Registro de Títulos
não foi enviada ao endereço constante do contrato, não há como tornar
legítima a constituição em mora, mediante tal ato
.

Nesse contexto, o recebimento por terceiros da notificação extrajudicial enviada para o endereço diverso do devedor retira os efeitos dela decorrentes, pois não cumpriu a sua função de levar ao seu conhecimento a interpelação do credor para o pagamento da dívida, bem assim do leilão extrajudicial do apartamento, mormente considerando que há comprovação nos autos de que as tratativas entre as partes continuaram mesmo após a venda da unidade imobiliária pela Construtora (Id. 47786464 – págs. 1-12).

Dessa forma, resta claro que os autores foram surpreendidos com a rescisão unilateral do contrato por parte da Construtora, porquanto não foram devidamente comunicados sobre a possibilidade do distrato, caso não purgasse a mora no prazo de 15 dias.

Assim, não há falar que houve culpa exclusiva dos pretensos compradores pela rescisão contratual.

Da restituição de valores

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dessa maneira, ante a ausência de culpa da parte autora pelo desfazimento do negócio é de ser determinado o restabelecimento das partes ao
status quo

ante
, cuja decorrência lógica é a devolução integral dos valores pagos.

Dessa forma, não há falar que observância da cláusula penal de retenção (cláusula 6.4).

Cumpre registrar que, mesmo que se diga que houve culpa concorrente, ao fato de que o imóvel foi vendido a terceiros à revelia do promitente comprador, mas que este, de igual sorte, deu causa a tal procedimento por não ter conseguido, no prazo, o financiamento junto ao agente financeiro, é de determinar a devolução dos valores desembolsados, retornando a situação no seu estágio anterior a celebração do frustrado negócio. (Precedente deste tribunal de Justiça – Apelação n. 0011747-70.2014.8.11.0002, Relator Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2020, publicado no DJE 10/07/2020).

Da atualização do reembolso

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso conforme estabelecido na sentença.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas se mostra escorreita e não merece reforma.

Do dano moral

De outro giro, não há falar em responsabilidade a ensejar o dever de indenizar por dano moral.

No caso, como já dito, mesmo que se diga que a responsabilidade pela rescisão do contrato não é exclusivamente da parte autora, em virtude da circunstância fática, fica afastado o pedido de indenização por danos morais.

Além do mais, o entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais. Nesse ponto, a sentença não carece de reformas.

Do ônus sucumbencial

Acerca dessa questão, considerado que a parte autora decaiu de parte de suas pretensões iniciais, deve ela ficar responsável pelo pagamento de 50% da verba honorária sucumbencial e a parte ré os outros 50% restantes, no montante fixado pelo Julgador
a quo
(20% valor da causa).

Do prequestionamento

Por fim, quanto ao prequestionamento, consigno que a matéria encontra-se devidamente referida ao longo do
decisum
, dispensada, portanto, a reprodução de cada dispositivo legal.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso interposto pela parte autora
, Eduardo Peres da Silva e Laiane de Lima Carvalho Martins, para determinar devolução integral dos valores pagos, e
nega-se provimento ao recurso interposto pela requerida
SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Deixo de aplicar o disposto no §11 do art. 85 do CPC, em razão do percentual máximo para os honorários advocatícios fixado na sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2020