Tribunal: TJMT
Processo: 1034759-71.2017.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-18
Data de publicação: 2020-11-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034759-71.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (REPRESENTANTE), MARLI TERESINHA DIAS CAVALHEIRO - CPF: 545.381.221-49 (APELANTE), AFONSO MANGABEIRA JUNIOR - CPF: 011.928.031-08 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), AFONSO MANGABEIRA JUNIOR - CPF: 011.928.031-08 (ADVOGADO), MARLI TERESINHA DIAS CAVALHEIRO - CPF: 545.381.221-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO E DO REU PARCIALMENTE PROVIDO.UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1034759-71.2017.8.11.0041

APELANTE: MARLI TERESINHA DIAS CAVALHEIRO, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA

APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA, MARLI TERESINHA DIAS CAVALHEIRO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -

RESCISÃO – CULPA RECÍPROCA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – MULTA CONTRATUAL E DANOS MORAIS AFASTADOS – DANOS EMERGENTES – VALOR PAGO A TERCEIRO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA RÉ – RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

O percentual de retenção das parcelas pagas deve ser majorado se está abaixo do que tem definido o STJ.

Na hipótese de culpa recíproca pela rescisão da avença, impõe-se a exclusão da multa convencionada e dos danos morais, especialmente se estes não foram efetivamente demonstrados.

Não é responsabilidade da ré a restituição de valores pagos a terceiros.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1034759-71.2017.8.11.0041

APELANTE: MARLI TERESINHA DIAS CAVALHEIRO, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA

APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA, MARLI TERESINHA DIAS CAVALHEIRO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelações Cíveis em
Ação de Rescisão Contratual c/c Pedidos de Restituição de Quantia Paga, Indenização Por Danos Materiais e Morais
julgada parcialmente procedente para:

“a) DECRETAR a rescisão do contrato celebrado entre as partes;

b) CONDENAR a ré à restituição da quantia de R$ 77.405,38 (setenta e sete mil quatrocentos e cinco reais e trinta e oito centavos) devidamente corrigida pelo índice INCC, a partir do efetivo desembolso de cada parcela e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida, abatendo-se da quantia já depositada pela parte requerida nos autos (id 13550163);

c) CONDENAR a ré ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor efetivamente pago e atualizado pela autora, acrescido de 0,5% (meio por cento) de juros de mora por mês, retroativo a data prevista para entrega do imóvel 11/2016 até 07/2017.

c) CONDENAR a ré ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do evento danoso (Súmula 54 do STJ) , e correção monetária pelo índice INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ).

Face à sucumbência mínima, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de R$ 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85,§2° e 3° do CPC.”

A autora busca a reparação por danos emergentes e majoração dos honorários advocatícios.

A ré alega que a culpa pela rescisão contratual é exclusiva da parte contrária, que deixou de quitar as parcelas avençadas. Acrescenta que o imóvel estava pronto para ser entregue no prazo ajustado e portanto é indevida a aplicação de multa e de juros moratórios.

Pede a retenção em no mínimo 25% e a exclusão dos danos morais, visto que não estariam demonstrados.

Alternativamente pugna pela redução da quantia fixada como essa condenação, e pela incidência dos juros de mora só após o trânsito em julgado.

Contrarrazões nos Ids n. 62964062 e 62964064.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1034759-71.2017.8.11.0041

APELANTE: MARLI TERESINHA DIAS CAVALHEIRO, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA

APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA, MARLI TERESINHA DIAS CAVALHEIRO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual c/c Pedidos de Restituição de Quantia Paga, Indenização Por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente.

Dennis Raphael Rangel da Silva firmou com a ré o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura (Id n. 62963474), referente ao imóvel n. 146, Quadra F, Modelo M50B, fachada TN87/F1, 1ª Etapa do Condomínio Reserva Rio Cuiabá, no Jardim Imperial, Cuiabá, por R$ 280.648,08, cujos direitos e obrigações foram vendidos para a autora (Id n. 62963475).

As condição de pagamento originais, assumidas pela autora, estão descritas no quadro 4, nos seguintes termos:

“4.1.
PARTE A
: R$ 67.019,28 (sessenta e sete mil e dezenove reais e vinte e oito centavos);

Sinal –
1 parcela de R$ 3.329,28, em 20/12/2013.

Mensal
– 29 parcelas mensais e sucessivas de R$ 500,00 com início em 20/01/2014.
4.1.2.

Móvel –
1 parcela de R$ 49.090,00, em 20/05/2016.

Complementar
– 1 parcela de R$ 100,00, em 10/04/2017.

PARTE B
: R$ 213.628,80, por meio de financiamento obtido pelo comprador junto a agente financeiro, com recursos do
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (“SBPE”) ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (“FGTS)
.”

OBS 3: A “parte B” do preço constante deste item “II” supra, deverá ser liquidada pelo comprador até a data de vencimento constante do quadro respectivo, desde que o pagamento seja realizado por meio de recursos próprios. Em optando o comprador pelo pagamento da referida “parte B” por meio de financiamento bancário, deverá subscrever o contrato de financiamento respectivo junto ao agente financeiro indicado pela vendedora no prazo de até trinta (30) dias, contados do momento em que dele for solicitado tal providência, o que poderá ocorrer a qualquer momento, tendo como prazo limite o vencimento previsto no item II supra.”

Inicialmente cumpre determinar a culpa pela rescisão, já que a autora diz que a entrega extrapolou o prazo combinado e por esse motivo interrompeu o pagamento, e a ré assinala que ela não saldou a parte B da avença e por isso o imóvel não foi entregue.

No quadro VII do mencionado contrato ficou estabelecido que o término da obra estava previsto para 30/5/2016, com 180 dias de tolerância e mais 60 dias para que a entrega fosse efetivada. Com a inversão do ônus probatório, incumbia às rés mostrarem que nesse período o imóvel estava pronto, o que não fizeram, tendo reconhecido na Contranotificação de Id n.

62963481 que a obra foi devidamente concluída apenas em 4/5/2017, portanto extrapolado em demasia até mesmo o prazo de tolerância e o de entrega, sendo, então, evidente sua inadimplência.

Por outro lado, era encargo da autora mostra que quitou todas as prestações até pedir o rompimento da avença em 6/9/2017. No entanto, conforme convencionado na observação 3 da parte B acima transcrita, o comprador deveria providenciar o financiamento em 30 dias a contar da solicitação, que foi realizada em 20/1/2017 pelo documento de Id n. 62963479 - Pág. 1 e já na petição inicial reconhece esse inadimplemento. Assim, está caracterizada a sua mora.

Como visto, houve culpa recíproca no distrato.

No que diz respeito à restituição dos valores pagos, a retenção não pode ser inexistente ou ínfima. Dessa maneira, nestes autos impõe-se a majoração para 25%, mantendo-se os juros e correção monetária conforme estipulado na sentença já que não houve pedido para que fossem alterados.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO
DE VALORES. CONSUMIDOR.
CULPA
DO
COMPRADOR
. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO CONTRATADO.

Com efeito, a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça estabelece que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel

por inadimplemento do
comprador
, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, sem que se cogite falar em abusividade. In casu, tendo em vista a abusividade da taxa e retenção contratada de 80% sobre as
parcelas
pagas, cabível a manutenção do percentual fixado pelo Magistrado singular. À luz do art. 219, do Código de Processo Civil, os juros moratórios têm incidência a contar da citação. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS. UNÂNIME
.” (RAC Nº 70081902819, 18ª Câmara Cível, TJ/RS, Rel. Des. Nelson José Gonzaga, julg. 18/11/2019).

Havendo culpa concorrente, não se aplica multa, tampouco os juros sobre ela, e nem há danos morais, já que ambas as partes desrespeitaram os termos pactuados.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C MULTA CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - CULPA RECÍPROCA - CLÁUSULA PENAL - NÃO INCIDÊNCIA - SINAL - RESTITUIÇÃO DEVIDA.

1 - O Juiz é o destinatário das provas e é seu dever indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, a teor do art. 370 do CPC de 2.015, sem que isso represente ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. O convencimento do julgador se dá com o conjunto probatório produzido durante a instrução, não se constatando qualquer prejuízo para a defesa das partes a não intimação para apresentação dos memoriais.

2 -
Rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por culpa recíproca, em igual proporção, há de ser decotada a multa penal.”
(TJMG – RAC n. 1.0024.12.175703-3/001, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª Câmara Cível, julg. 07/08/2018, DJe 09/08/2018).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E COBRANÇA DE MULTA PENAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES – REJEITADA – MÉRITO - ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO – MULTA PENAL E DANO MORAL – DESCUMPRIMENTO MÚTUO – CULPA RECÍPROCA - COMPENSAÇÃO – TUTELA DE URGÊNCIA EM GRAU RECURSAL – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – MANTIDOS – RECURSO DO AUTOR PROVIDO PARCIALMENTE – RECURSO DO RÉU DESPROVIDO.

A interposição de recurso de apelação em data anterior à publicação da decisão que julgou embargos de declaração, sem posterior ratificação, não implica em intempestividade ou pré-tempestividade.

Considerando que restou configurado o descumprimento contratual mútuo, mostra-se descabida a pretensão relativa à cobrança de multa penal. Há, dessa forma, compensação da penalidade entre os contratantes. Evidenciado que ambos os contratantes inadimpliram mutuamente obrigações contratuais básicas, impõe-se a rescisão do contrato, arcando cada qual com os seus prejuízos.

(...).”
(TJMT - RAC n. 0013266-17.2013.8.11.0002, Rel. Des. Sebastião De Moraes Filho, 2ª Câmara de Direito Privado, julg. 07/12/2016, DJe 19/12/2016).

Ademais, além da culpa recíproca no desfazimento do ajuste, no que tange aos danos morais, considerando o prazo de tolerância de 180 dias, legais segundo farta jurisprudência do STJ, o atraso foi de 5 meses, o que não enseja, a princípio, essa indenização, especialmente porque a autora não demonstrou que efetivamente tenha suportado transtorno acima do tolerável.

Quanto aos danos emergentes, são subtipo do prejuízo material, e sofridos em razão do ato ilícito. Por consequência, precisam estar comprovados.

A autora argumenta que decorrem da diferença entre a quantia que pagou ao vendedor intermediário e a que este pagou inicialmente pelo imóvel. Logo, a ré não é parte legítima para essa restituição, já que, conforme informação da própria autora, foi paga a terceiro.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso da autora e
dou parcial provimento
ao da ré para estabelecer em 25% a retenção sobre as parcelas pagas e afastar a condenação em multa e em danos morais.

Com o parcial provimento do Recurso da ré, a sucumbência será suportada por ambas as partes em 50% para cada uma.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2020