Tribunal: TJMT
Processo: 1020771-04.2020.8.11.0000
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020771-04.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), THAIS PINHEIRO GONCALVES VICENTE - CPF: 024.822.441-70 (AGRAVANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (AGRAVADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (AGRAVADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (AGRAVADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO CONTRATO E DEPÓSITO DO MONTANTE – IMPOSSIBILIDADE – ABSTENÇÃO DA INSCRIÇÃO EM CADASTRO NEGATIVO – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Para a rescisão contratual imobiliária necessária apuração, por meio da dilação probatória, para averiguar quem deu causa ao rompimento, bem como para apuração dos valores adimplidos.

Uma vez que o contrato de compromisso de compra e venda encontra-se
sub judice
, mostra-se prudente a abstenção da promitente vendedora em não inscrever o nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de agravo de instrumento aviado por
Thais Pinheiro Gonçalves Vicente
, objetivando a reforma da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos autos da ação declaratória c/c devolução de quantia paga, promovida em desfavor de
Solida Empreendimentos Imobiliários Ltda.
,
JM Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e
Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.

Para tal desiderato, a agravante sustenta que firmou contrato de compra e venda de imóvel com as agravadas, no Loteamento Parque dos Lírios e já efetuou o pagamento do valor de R$ 40.210,18 (quarente mil, duzentos e dez reais e dezoito centavos).

Aduz, também, que em razão de motivos de saúde e financeiros, procurou as agravadas para rescisão do contrato, em 09.03 e 08.05 deste ano, cujo intuito era de realizar o distrato com consequente devolução do imóvel por sua parte e a restituição das parcelas pagas, com desconto a título de multa, porém, alega que até o momento, não houve a devolução dos valores pagos.

Pugna, assim, pela concessão da liminar, para que seja determinada às agravadas que efetuem a devolução parcial à base de 90% (noventa por cento) do valor pago e, ainda, que se abstenha de incluir seu nome no rol dos inadimplentes, bem como de efetuar qualquer tipo de cobrança referente ao contrato firmado entre as partes.

A liminar foi indeferida (Id nº 61255963).

As contrarrazões foram apresentadas, pugnando pelo desprovimento do recurso (Id nº 68051966).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a autora, ora agravante, realizou compromisso de compra e venda nº 1707/2014, em 07.06.2014, de um lote de terras, do Parque dos Lírios, quadra 16, lote 26, no valor total de R$ 59.572,00 (cinquenta e nove mil e quinhentos e setenta e dois reais), a serem pagos em 150 parcelas de R$ 377,14 (trezentos e setenta e sete reais e quatorze centavos), sendo que até o momento já efetuou o pagamento do total de R$ 40.210,18 (quarenta mil e duzentos e dez reais e dezoito centavos), referente as 75 primeiras parcelas, com o último pagamento relativo ao mês de setembro/2020.

Entretanto, diante das atuais dificuldades de saúde e financeira, procurou as agravadas para rescindir o contrato e ver restituído administrativamente seus valores, com a retenção da multa de 10% pela rescisão, por meio da Notificação Extrajudicial (Id
nº 60503471). Contudo
,
sem êxito, propôs a ação originária com tal objetivo.

Nas razões recursais, a promitente compradora, ora agravante, requer seja concedida a suspensão do contrato, para desobriga-la ao pagamento das futuras prestações, devendo a agravada se abster de inscrever seu nome no cadastro negativo, assim como de ver depositado a restituição dos valores a título de rescisão contratual.

Como é sabido, a rescisão contratual em um compromisso de compra e venda de imóvel é algo totalmente possível, tanto por parte do promitente comprador, quanto pelo vendedor. Tanto é, que existem cláusulas contratuais que preveem as situações de distrato (Id nº
68053455).

Aliás, nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Repetitivo – Tema 577, sobre o direito de desfazimento do contrato de compra e venda. Vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.” (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

E, ainda, é o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Não obstante a possibilidade de ser rescindido o contrato, como supramencionado, necessário que seja averiguado os motivos que deram causa à rescisão, para a apuração da culpa pelo desfazimento do negócio jurídico e, por conseguinte, o arbitramento das suas consequências, tais como a retenção da multa.

Aliás, sobre a retenção dos valores a título de multa por rescisão, o Superior Tribunal de Justiça, já se manifestou pela possibilidade, estabelecendo, ainda, a média entre 10% a 25% dos valores já pagos.

Nesse sentido, vejamos,
in verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem analisou as provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1388755 SC 2013/0174304-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/04/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/05/2019) (destaquei)

Desta forma, para a apuração e aplicação da multa de rescisão, tal como a determinação de suspensão do negócio jurídico, imperioso que seja realizada a instrução probatória.

Ademais, não há nenhum perigo de dano irreparável ou de difícil reparação que justifique, nessa fase de cognição sumaria, o deposito dos valores adimplidos, ainda que retida a multa.

Outrossim, não há evidências de que a empresa agravada não possa realizar o pagamento de sua obrigação em caso de futura condenação, já que é grande construtora, em que não há notícia de dilapidação patrimonial.

Por outro lado, uma vez estando o contrato de compra e venda
sub judice
, não cabe a vendedora, ora agravada, inserir o nome da compradora nos órgãos de cadastro negativo.

A respeito, trago à colação entendimento jurisprudencial deste Sodalício,
in verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - ABSTENÇÃO DE APONTAMENTO RESTRITIVO E DE COBRANÇAS RELACIONADAS AO CONTRATO DISCUTIDO EM JUÍZO - ART. 300 DO CPC - REQUISITOS PRESENTES - RECURSO PROVIDO.
Estando presentes a probabilidade do direito de rescisão do contrato de compra e venda de imóveis e o perigo de dano proveniente da possibilidade de apontamento do nome do promitente comprador adimplente nos órgãos de proteção ao crédito, é cabível a concessão da tutela de urgência para determinar a abstenção dessa conduta
e de cobranças relacionadas ao contrato em discussão judicial.”
(N.U 1003612-82.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/05/2019, Publicado no DJE 24/05/2019) (destaquei).

“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
– AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – DECISÃO QUE INDEFERE PEDIDO DE
TUTELA
DE URGÊNCIA – SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO E DE EFETUAR COBRANÇAS DAS PARCELAS VINCENDAS OBJETO DO CONTRATO – ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO –
REQUISITOS
DO ART. 300 DO CPC – PRESENÇA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Demonstrada a probabilidade do direito de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e o perigo de dano proveniente da possibilidade de apontamento do nome da compradora adimplente nos órgãos de proteção ao crédito, é cabível a concessão da
tutela
de urgência para determinar a abstenção dessa conduta
e de cobranças relacionadas ao contrato em discussão judicial.
(N.U 1013743-19.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 18/12/2019) (destaquei)

Com essas considerações,
dou parcial provimento ao recurso de agravo,
para tão somente determinar que a agravada se abstenha de inserir o nome da agravante nos órgãos de proteção ao crédito.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2020