Tribunal: TJMT
Processo: 0007169-73.2016.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007169-73.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCELO APARECIDO DE SOUZA (APELADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), JOAO AUGUSTO BASILIO - CPF: 004.811.257-79 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), MARCELO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 136.847.168-47 (APELADO), WANESSA RODRIGUES NOVAES DE SOUZA - CPF: 912.951.571-87 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0007169-73.2016.8.11.0041

APELANTE
: MB ENGENHARIA SPE 039 S.A. E BROOKFIELD CENTRO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

APELADO
: MARCELO APARECIDO DE SOUZA E WANESSA RODRIGUES NOVAES DE SOUZA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE IMOBILIÁRIA
– CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO –
DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Configurada a responsabilidade da parte requerida, aqui apelante, não há falar em afastar a cláusula penal estabelecido no contrato, porquanto não restaram configuradas excludentes a afastar a sua aplicação.

O atraso o atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.

Reduzido o
quantum
indenizatório do dano moral, para valor razoável, condizente com a realidade fática.

R E L A T Ó R I O

APELANTE
: MB ENGENHARIA SPE 039 S.A. E BROOKFIELD CENTRO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

APELADO
: MARCELO APARECIDO DE SOUZA E WANESSA RODRIGUES NOVAES DE SOUZA

RELATÓRIO

Apelação
interposta por MB Engenharia SPE 039 S.A.
e
Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários.

AÇÃO:
Indenização Decorrente de Atraso na Entrega de Imóvel (cód. 1092252)
, proposta Marcelo Aparecido de Souza e Wanessa Rodrigues Novaes de Souza
em face de MB Engenharia SPE 039 S.A. e
Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Cuiabá):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para declarar a nulidade do termo de quitação de multa indenizatória e, condenar, solidariamente, as requeridas ao pagamento do valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais, acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento, bem como ao pagamento da multa contratual de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel, no período de novembro /2012 a abril/2016, deduzido do total a importância já recebida.

Condenou ainda as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

APELAÇÃO
: as apelantes sustentam a
inexistência do dever de indenizar pela ocorrência de caso fortuito/força maior, hipóteses excludentes da responsabilidade contratual, bem assim que a sentença foi omissa quanto à existência de termo aditivo pactuado entre as partes para a prorrogação do prazo da entrega do imóvel.

Alega, ainda, a impossibilidade de pagamento da multa prevista na cláusula penal, a existência de excludente de responsabilidade, bem assim a inexistência de dano moral indenizável, e a exorbitância do
quantum
arbitrado.

CONTRARRAZÕES:
pelo desprovimento do recurso (Id.
65438495 e seguintes).

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0007169-73.2016.8.11.0041

APELANTE
: MB ENGENHARIA SPE 039 S.A. E BROOKFIELD CENTRO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

APELADO
: MARCELO APARECIDO DE SOUZA E WANESSA RODRIGUES NOVAES DE SOUZA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por MB Engenharia SPE 039 S.A.
e
Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários.

AÇÃO:
Indenização Decorrente de Atraso na Entrega de Imóvel (cód. 1092252)
, proposta Marcelo Aparecido de Souza e Wanessa Rodrigues Novaes de Souza
em face de MB Engenharia SPE 039 S.A. e
Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Cuiabá):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para declarar a nulidade do termo de quitação de multa indenizatória e, condenar, solidariamente, as requeridas ao pagamento do valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais, acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento, bem como ao pagamento da multa contratual de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel, no período de novembro /2012 a abril/2016, deduzido do total a importância já recebida.

Condenou ainda as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

O cerne deste Apelo está em saber se é caso de reformar a sentença impugnada e julgar improcedentes os pedidos da demanda, e por via de consequência, afastar as condenações impostas à parte requerida, aqui Apelante. Alternativamente, saber se é caso de reduzir o valor da indenização por dano moral.

Narra a inicial que os autores em 30 de novembro de 2009 celebraram contrato particular de promessa de compra e venda de um apartamento no Residencial Bonavita, pelo preço de R$ 396.730,45 (trezentos e noventa e seis mil, setecentos e trinta reais e quarenta e cinco centavos), com data prevista para a conclusão e entrega em 31 de maio de 2012.

Consta ainda que transcorrido o prazo de entrega da obra as requeridas impuseram um Termo Aditivo ao contrato originário, prorrogando a data da entrega para 28 de fevereiro de 2014, muito além do prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, todavia, mesmo depois de decorrido o prazo da prorrogação e de todas as parcelas do contrato quitadas, não foi efetuada a entrega do imóvel, o que ocorreu somente em 29.04.2016.

Pois bem.

Do conjunto fático-probatório, tem-se que a parte autora adquiriu um imóvel novo, na planta, e houve atraso na entrega, cuja previsão ficou estabelecida foi para 31 de maio de 2012, e a entrega das chaves somente ocorreu em 29 de abril de 2016, o que configura o dever de indenizar.

E quanto à alegada ocorrência de caso fortuito e/ou força maior, a fim de afastar a indenização, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, tais como o alegado, de escassez de mão obra entre outros, que devem ser calculadas.

Sobre o tema:

“
APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES –
ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO

- RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO
– DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Não cabe arguir ausência de dialeticidade das razões recursais se é possível identificar que a causa de pedir e o pedido estão relacionados com o conteúdo da sentença. O CDC (arts. 7º, 25, §1º, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderempor cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
A CONSTRUTORA É OBJETIVAMENTE RESPONSÁVEL PELO CUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, NÃO CONFIGURANDO EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE SITUAÇÕES DE RISCOS PRÓPRIOS DO EMPREENDIMENTO E QUE DEVEM SER CALCULADAS, SOBRETUDO QUANDO SE TRATA DE RES INTER ALIOS ACTA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR.
No período de normalidade contratual, os juros de obra são pagos pelo comprador, e só passa a ser obrigação da construtora se ela ficar inadimplente. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e gera dano moral e também o dever de indenizar pelos danos emergentes, correspondentes aos aluguéis gastos no respectivo período, os quais são presumíveis. O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora.”
(N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020) (destaquei)

Dessa forma, sem razão a Construtora apelante quanto à alegada inexistência dos fatos constitutivos do direito da parte autora, aqui apelada, porquanto, não há falar em afastamento do direito a indenização, ante a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior.

Registra-se
que
as justificativas apresentadas para a prorrogação da conclusão das obras constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximir a parte ré, aqui apelante, da responsabilidade decorrente da falha na prestação do serviço, caracterizada pelo atraso na entrega da unidade.

Anota-se, não há falar em ausência responsabilidade, pois mesmo que se diga houve a prorrogação em termo aditivo para 28 de fevereiro de 2014, o atraso na entrega do imóvel ocorreu, ademais, como consignado na sentença:

“(...) é certo que inexiste vedação legal para que as partes transacionem acerca das condições previstas em pactos anteriormente firmados, o que se admite, inclusive, nas relações jurídicas protegidas pela legislação consumerista, desde que as concessões sejam recíprocas e que não tenham caráter abusivo.

Todavia, na hipótese, a cláusula constante de aditivo contratual que prevê prorrogação adicional do prazo de entrega de imóvel prometido, quando a construtora já se encontra em mora, e exige a renúncia do promitente-comprador do direito de postular em juízo eventual complementação da indenização, assim como que fixa o termo final da mora a data da emissão do habite-se, são flagrantemente abusiva, porquanto representa vantagem exagerada em favor da construtora, o que viola o disposto nos artigos 39, V, e 51, IV c/c § 1º, III, ambos do CDC.

Nesse diapasão, impende registrar que o Código de Defesa do Consumidor, ao tratar da questão da responsabilidade por serviços prestados, apregoa consoante a norma inserta no seu artigo 14, caput, que o fornecedor responde independentemente da existência de culpa pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços.

Como decorrência da responsabilidade objetiva do prestador do serviço, para que ele possa se desonerar da obrigação de indenizar, deve provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (§ 3º, inc. I e II, do art. 14, do CDC). Sendo o ônus da prova relativo a essas hipóteses do prestador do serviço, e pelo fato de não ter a parte Requerida se desincumbido de tal ônus, deverá ser responsabilizada pelos danos causados ao Requerente.

Defende a parte Requerida quanto à previsão contratual expressa da possibilidade de prorrogação do respectivo prazo, por motivo de força maior ou caso fortuito, entretanto, as dificuldades na obtenção de recursos para execução das obras, expedição do habite-se, dentre outras questões ligadas à esfera administrativa se inserem na área negocial das atividades desenvolvidas, configurando-se, destarte, fortuito interno, e, consequentemente, não se caracterizam como culpa exclusiva de terceiro ou motivo de força maior, pois para tanto, a causa deve ser estranha à atividade explorada.

Diante disso, e em observância às normas consumeristas aplicadas ao caso, não é razoável transferir ao Consumidor os riscos inerentes à sua atividade, incumbindo-lhe se for o caso, agir regressivamente contra o causador do dano.

Portanto, a sanção pecuniária deve ser computada até a efetiva entrega do bem, sendo irrelevante para tanto a anterior expedição do habite-se.”

Como se vê, no que tange à responsabilidade das requeridas, aqui apelante, pelo atraso na entrega do imóvel, escorreita a sentença e não merece reforma.

Dessa forma, configurada a responsabilidade da parte requerida, aqui apelante, não há falar em afastar a cláusula penal estabelecido no contrato, porquanto não restaram configuradas excludentes a afastar a sua aplicação.

Anota-se que no
caso dos autos, há o contrato que prevê na cláusula 8.3.1, a multa moratória de 0,5% sobre o preço do imóvel calculada mensalmente pelo período de atraso na entrega do imóvel.

Assim,
como bem anotado na sentença:

“(...)
da exegese da cláusula acima transcrita, infere-se que a cláusula penal incide todos meses, tendo como base de cálculo o preço do imóvel atualizado monetariamente, perfazendo evidente que tal estipulação tem por finalidade coibir a mora da construtora na entrega do imóvel e também compensar o prejuízo sofrido mensalmente com a privação do uso do imóvel.
”

Não há falar em excludentes de responsabilidade a afastar o termo contratual previsto, a sentença também não merece reforma nesse ponto.

Com relação aos danos morais, não há dúvidas que a demora na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, de modo que a espera na entrega do apartamento, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.

Frisa-se, o fato gerador do dano moral se mostra bem marcante, porquanto o descumprimento da obrigação, revelado no atraso da entrega do imóvel em quase um ano ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, dá ensejo à obrigação de indenizar.

Por deveras conhecida a via crucis que esse comportamento da empreendedora causa na vida daqueles que, quase sempre, a duras penas, busca a satisfação psicológica de obter a tranquilidade que o abrigo da causa própria lhe proporciona.

Dizer que esse injustificado atraso fica apenas no conceito de dissabor, é negar, a não mais poder, nossos valores culturais.

Assim, em conformidade com a jurisprudência consolidada pelo STJ, tenho que a sentença não merece reforma quanto à condenação pelo dano moral.

No que tange ao
quantum
arbitrado para o dano moral, considerada a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitado o critério da razoabilidade.

Na hipótese, é de ser reduzido o valor de R$15.000,00, para R$10.000,00, porquanto se mostra razoável e condizente com a situação fática.

Posto isso,

dá-se parcial provimento
ao recurso apenas para reduzir o valor arbitrado para o dano moral de R$15.000,00, para R$10.000,00.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2020