Tribunal: TJMT
Processo: 0001972-41.2010.8.11.0044
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-03
Data de publicação: 2020-06-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001972-41.2010.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[CARLOS GAIKOSKI - CPF: 283.049.189-00 (APELANTE), HOMERO AMILCAR NEDEL - CPF: 290.535.280-91 (ADVOGADO), LARA MOERSCHBERGER NEDEL - CPF: 000.498.291-65 (ADVOGADO), LORENI DA SILVA GAIKOSKI - CPF: 914.496.189-87 (APELANTE), MARIO GERALDO - CPF: 125.042.709-68 (APELADO), ANDERSON NUNES DE FIGUEIREDO - CPF: 503.270.891-72 (ADVOGADO), DIVA TREVISAN GERALDO - CPF: 481.401.719-72 (APELADO), JANE GERALDO VERTUAN - CPF: 901.102.349-87 (APELADO), CLAUDIO CEZAR VERTUAN - CPF: 799.612.589-91 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PROVIDO. DECISAO UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA, RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS LEONINAS – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – AVENTADA NEGOCIAÇÃO SUBJACENTE SIMULADA – INOCORRÊNCIA – ALEGADA OCORRÊNCIA DE ACORDO VERBAL CONDICIONANDO O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA À ENTREGA DO REGISTRO DA PROPRIEDADE, MEDIANTE AVERBAÇÃO DO GEORREFERENCIAMENTO DA ÁREA TOTAL – AUSÊNCIA DE PROVAS – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “
STATUS QUO ANTE
” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM GRAU DE RECURSO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO.

Verificado que as razões recursais trazem matérias que não foram aventadas durante a instrução processual, o que consubstancia em inequívoca inovação recursal, delas não se conhece.

Em ação anulatória de negócio jurídico, a simulação não se presume, havendo necessidade de produção de provas necessárias à elucidação da controvérsia, de modo que, não se desincumbindo os autores do ônus de provar, nos termos do art. 373, I, do CPC, que a alienação subjacente de imóvel foi celebrada mediante simulação, improcedente é o pedido de declaração de sua nulidade.

Da mesma forma, inexistindo provas acerca de celebração de acordo verbal condicionando o pagamento final à efetiva transferência da propriedade de imóvel rural, mediante registro do georreferenciamento e certificação da área respectiva, deve ser declarada a rescisão contratual, mormente considerando o flagrante o inadimplemento do promitente-comprador e a existência de cláusula compromissória expressa nesse sentido.

A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias eventualmente realizadas, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido, as quais podem ser compensada, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes.

Nos termos da jurisprudência dominante do STJ, em caso de provimento parcial, é impossível a fixação de honorários recursais com observância ao art. 85, §11 do CPC (
EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001972-41.2010.8.11.0044

APELANTES:

CARLOS GAIKOSKI e LORENI DA SILVA DA SILVA GAIKOSKI

APELADOS:

MARIO GERALDO E OUTROS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CARLOS GAIKOSKI e LORENI DA SILVA DA SILVA GAIKOSKI
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Paranatinga/MT,
Dra. Luciana Braga Simão Tomazetti
, lançada nos autos da Ação Anulatória de Ato Jurídico c/c Cancelamento de Registro de Escritura e Resolução Contratual c/c Perdas e Danos com pedido de antecipação dos efeitos da tutela
nº. 1972-41.2010.811.0044 (Código 28975),
ajuizada em desfavor de
MARIO GERALDO, DIVA TRVISAM GERALDO, JANE GERALDO VERTUAN
e
CLÁUDIO CÉSAR VERTUAN
, que, embora reconhecendo a rescisão do contrato por inadimplemento da obrigação dos promitentes-compradores, ora recorrentes, julgou improcedentes os pedidos anulatório e de reparação por perdas e danos, condenando-os ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 2º).

Por fim, tornou insubsistente a tutela antecipada, postergando seu cumprimento para após o transitado em julgado da presente sentença, mediante expedição de Ofício ao Cartório de Registro de Imóveis daquela Comarca para que cancele a averbação da existência desta ação na matrícula nº. 6.725, bem como conferiu-lhes o levantamento da importância depositada em Juízo em favor dos mesmos, por meio de expedição de alvará, também condicionado ao trânsito em julgado.

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam o equívoco da sentença, mormente porque demonstrado que, de acordo com o ajuste contratual formalizado com os primeiros recorridos referente ao imóvel em litígio, muito embora a posse tenha sido transferida imediatamente, ficou ajustado de comum acordo que o domínio seria transferido após a certificação do georreferenciamento, que, no entanto, ao tempo do vencimento da última parcela da avença (30/10/2008), não estava certificado.

Esclarecem, ainda, que ficou ajustado verbalmente que o pagamento da parcela faltante foi postergado para momento oportuno, qual seja, por ocasião da escrituração, quando, então haveria a consolidação da propriedade em favor dos mesmos, a qual deixou de ser concretizada em virtude da transferência da titularidade imobiliária para sua filha e genro na data de 09/04/2010, que por sua vez gravaram com ônus real de garantia hipotecária junto ao Banco do Brasil, sem qualquer comunicação aos promitentes-compradores, ora apelantes, tampouco que estivessem na posse do referido imóvel.

Por fim, defendem que houve o adimplemento substancial do contrato, com pagamento de mais de 85% (oitenta e cinco por cento) da avença, que aliado à existência de cláusulas leoninas, da ocorrência de enriquecimento sem causa, e principalmente da incontestável inadimplência dos promitentes-vendedores, que deixaram de realizar a respectiva escrituração quando do vencimento da parcela derradeira por falta de georreferenciamento, devidamente comprovado por meio de prova testemunhal, acarretam na procedência dos pedidos contidos na exordial, para considerar nula a transferência entre os recorridos, bem como os gravames a que lançados na matrícula, pelo que pedem o provimento do apelo, invertendo-se o ônus da sucumbência (Ids 32857474 e 32857955).

Devidamente intimados, os apelados ofertaram as contrarrazões no prazo legal, em que refutam os argumentos expendidos pelos recorrentes, pugnando, ao final, pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença (Ids 32857958 e 32857959)

Preparo recolhido (Id 32857956).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O recurso é tempestivo, pelo que o conheço, ante a presença dos pressupostos de admissibilidade.

Na origem, trata-se de ação anulatória de ato jurídico c/c cancelamento de registro de escritura e resolução contratual c/c perdas e danos ajuizada por
Carlos Gaikoski
e sua esposa
Loreni da Silva da Silva Gaikoski
, em desfavor de
Mario Geraldo
,
Diva Trevisam Geraldo
,
Jane Geraldo Vertuan
e
Cláudio César Vertuan
, objetivando o reconhecimento da nulidade do ato jurídico referente à transferência do imóvel em favor dos últimos dois demandados, a fixação do valor correspondente ao último pagamento, a fim de que se opere a resolução contratual, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos, consistentes em 50% (cinquenta por cento) da diferença entre o valor pago pelo imóvel e a oferta recebida no total de R$100.000,00 (cem mil reais).

Para tanto, relataram, em síntese, que firmaram com os primeiros requeridos, Sr. Mario Geraldo e Sra. Diva, contrato de compra e venda do imóvel matriculado sob o nº. 3.610, registrado perante o CRI da Comarca de Paranatinga/MT, cujo preço ajustado foi de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), ficando pendente de pagamento somente o valor da parcela remanescente de R$58.130,00 (cinquenta e oito mil, cento e trinta reais), que seria adimplido quando da transferência do domínio, mediante a realização de georreferenciamento da área sob a responsabilidade daqueles.

Continuaram narrando que ficou ajustado verbalmente que tanto a regularização da área como o pagamento restante seriam realizados oportunamente, entretanto, mesmo encontrando-se exercendo a posse sobre o imóvel em questão, foram surpreendidos com a informação de que a área tinha sido georreferenciada e certificada pelo INCRA, sendo que, no entanto, Mario Geraldo e Diva realizaram a transferência das terras para sua filha e genro, os requeridos Jane e Cláudio, por intermédio de negócio simulado, acarretando-lhes prejuízos de ordem material, já que ficaram impossibilitados de efetuarem a venda para terceiros interessados, que, aliado ao inadimplemento dos réus, faz-se pertinente a incidência da multa contratual prevista no parágrafo primeiro da Cláusula Segunda do contrato, ou seja, multa de 2% (dois por cento) e juros moratórios de 1% a.m., a partir de sua concretização.

A tutela antecipada vindicada foi deferida pela julgadora monocrática em 29/08/2012 (Id 32848996), para o fim de se determinar ao Cartório de Primeiro Ofício daquela Comarca o registro da existência da presente ação na matrícula respectiva, anotação premonitória essa que restou devidamente cumprida, consoante faz prova o Ofício nº. 042/2013-REG anexo nos Ids 32849982 a 32849984.

Devidamente citados, os requeridos ofertaram contestação de forma conjunta (Ids 32849978 a 32849981), argumentando como única matéria de defesa a preliminar de carência da ação pela ausência de possibilidade jurídica e interesse processual, tendo em vista a existência de cláusula resolutiva expressa na avença, o que, no entender dos mesmos, conduz à extinção do feito, sem resolução de mérito, ou, alternativamente, à improcedência dos pedidos pleiteados na exordial.

Após a devida instrução processual, mediante oferta da réplica pelos demandantes, juntamente de documentos atestando a distribuição de Notícia Crime junto à Superintendência da Polícia Federal; realização de depósito espontâneo por parte dos requerentes da quantia de R$125.006,65 (cento e vinte e cinco mil, seis reais e sessenta e cinco centavos) relativo ao valor atualizado de 1.200 (mil e duzentas) arrobas de vacas objeto da parcela remanescente, devidamente vinculado aos autos; realização de instrução e julgamento em que foram ouvidas as testemunhas arroladas pela parte autora; e apresentação de memoriais finais escritos pelas partes, adveio a sentença hostilizada, em que a Magistrada
a quo
entendeu pelo reconhecimento do termo resolutivo da avença a partir de 30/12/2008, em decorrente do inadimplemento da última parcela e expressa previsão de cláusula resolutiva, e quanto aos pleitos anulatório e indenizatório por perdas e danos, discorreu que não restou comprovado, nem mesmo pela prova testemunhal, o alegado ajuste verbal envolvendo o condicionamento do pagamento da prestação em atraso à escrituração respectiva mediante realização do georreferenciamento, e, a par disso, julgou improcedentes tais pedidos, condenando-os nas custas e honorários advocatícios.

Irresignados, os autores interpõem o presente recurso, em que sustentam que, diversamente do entendimento externado pela Magistrada sentenciante, restou demonstrado o inadimplemento dos réus-apelados, oriundo da ausência de transferência dominial atrelada à falta de georreferenciamento, bem como o enriquecimento sem causa dos demandados, e como forma de subsidiar os argumentos postos, invocam o adimplemento substancial da avença e existência de cláusulas leoninas no contrato objurgado, pelo que entendem devido o provimento do recurso, para o fim de que, uma vez julgados totalmente procedentes os pedidos iniciais, seja declarada nula a transferência entre os recorridos, bem como anulado os gravames lançados na matrícula respectiva.

Pois bem. Inicialmente, pertinente registrar que a questão afeta à alegada existência de cláusula leonina, à exemplo do adimplemento substancial, em nenhum momento foram aventadas durante a instrução processual, tratando-se, pois, de inovação recursal, pelo que não conheço o recurso neste ponto.

Ultrapassada esta questão, pelo que dos autos consta, mostra-se incontroverso que em
23/11/2007
, as partes entabularam negócio jurídico de promessa de venda e compra um imóvel rural, na fração ideal de 700,00 (setecentos) hectares destacada de uma porção maior de terras, tendo as partes ajustado o preço de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais), parcelado em cinco prestações contínuas, mediante entrega de valores e/ou de bens móveis distintos, conforme Cláusula Segunda, redigida nos seguintes termos:

“CLÁUSULA SEGUNDA: Pelo presente instrumento e nos melhores termos de direito os VENDEDORES, DESTACAM, DESMEMBRAM E VENDEM como de fato e na verdade ora VENDIDO tem, ao COMPRADOR, PARTE DO IMÓVEL anteriormente descrito composto por UMA ÁREA DE TERRAS COM 700,00 HA (SETECENTOS HECTARES), que serão destacados do excedente encontrado no georreferenciamento da área maior denominada “SANTA VERA”, situado no lugar denominado PANTANAL, localizado neste Município de PARANATINGA – MT, com a seguinte descrição preliminar: Confronta pela FRENTE com o Sr. Mário Geraldo, nos FUNDOS com o Sr. Ambrósio Luchesi Filho, do LADO DIREITO com o Sr. Edemar Adolfo Fengler e pelo LADO ESQUERDO com a área remanescente pertencente ao Sr. Mário Graldo, área esta destacada e desmembrada ainda sem confecção de Mapa e Memorial Descritivo e negociada pelo preço total, certo e previamente convencionado de R$ 400.000,00 (QUATROCENTOS MIL REAIS), pagos da seguinte forma:

A) R$ 47.000,00 (QUARENTA E SETE MIL REAIS), pagos aos VENDEDORES, mediante a entrega de 21 (vinte e uma) vacas paridas, 25 (vinte e cinco) vacas solteiras, 19 (dezenove) novilhas de dois anos e 12 (doze) bezerras de um ano, num total de 98 (noventa e oito) novilhas de gados, animais estes que serão entregues no prazo máximo de 26/11/2007, na Fazenda Baliza, situada neste Município de Paranatinga – MT;

B) R$ 209.807,00 (DUZENTOS E NOVE MIL, OITOCENTOS E SETE REAIS), representados nesta data pela entrega dos seguintes veículos:

b.1) um veículo placa JYZ8463; ano/modelo: 2000/2000; marca/modelo: MMC/L200 4X4/GL/Camion/Cab Dup; cor: branca; chassi: 93XJNK340YCY04418, no valor de R$ 37.789,00 (trinta e sete mil, setecentos e oitenta e oito reais);

b.2) um veículo placa JZD6315; ano/modelo: 2000/2000; marca/modelo: MMC/L200 4X4/GL/Camion/Cab Dup; cor: prata; chassi: 93XJNK340YCY05548, no valor de R$ 37.789,00 (trinta e sete mil, setecentos e oitenta e oito reais);

b.3) um veículo placa DCV3463; ano/modelo: 2000/2001; marca/modelo: MMC/L200 4X4/GLS/Camion/Cab Dup; cor: prata; chassi: 93XHNK34001CY09641, no valor de R$ 41.346,00 (quarenta e um mil, trezentos e quarenta e seis reais);

b.4) um veículo placa GWX8979; ano/modelo: 2000/2001; marca/modelo: MMC/L200 4X4/GLS/Camion/Cab Dup; cor: preta; chassi: 93XHNK3401CY07105, no valor de R$ 41.346,00 (quarenta e um mil, trezentos e quarenta e seis reais);

b.5) um veículo placa akx-9866; ano/modelo: 2003/2003; marca/modelo: MMC/L200 4X4/GLS/Camion/Cab Dup; cor: preta; chassi: 93XHNK3403C329538, no valor de R$ 51.600,00 (cinquenta e um mil e seiscentos reais).

C) R$ 35.000,00 (TRINTA E CINCO MIL REAIS), pagos aos VENDEDORES mediante a entrega de 68 (sessenta e oito) cabeças de gado, dentre elas vacas e bezerras, ou seja, de mamando a caducando, na data de assinatura deste contrato;

D) R$ 50.000,00 (CINQUENTA MIL REAIS), pagos aos VENDEDORES, na data da assinatura deste contrato, representado pelo Cheque nº 770CI, do Banco Safra S/A, Conta nº 050.156-1, de titularidade da Emal Emp. Min. Aripuana Ltda;

E) R$ 58.130,00 (CINQUENTA E OITO MIL, CENTO E TRINTA REAIS), que nesta data corresponde a 1.200 (mil e duzentas) arrobas de vaca, quantia esta em arrobas, que o COMPRADOR se compromete em entregar aos VENDEDORES na data de 30/10/2008, pelo preço fixado no dia do vencimento pelo Frigorífico Marfrig desta Comarca, na falta do mesmo, a avaliação do Frigorífico de Rondonópolis – MT”
(Id 32848987).

Da mesma forma, o contrato é expresso em sua Cláusula Quinta que a entrega efetiva da área destacada e desmembrada seria
“entregue ao COMPRADOR, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, impostos, taxas e demais emolumentos, e
obrigam-se os VENDEDORES após o registro do georreferenciamento da área total junto ao registro de imóveis a apresentar toda a documentação necessária para a lavratura da escritura pública em favor do COMPRADOR
, e ainda a responderem pela evicção de direito quando chamada a autoria”
(destaquei), todavia, não há qualquer menção envolvendo prazos para tanto, tampouco condiciona sua entrega à data do efetivo e total adimplemento da avença.

E quanto ao ponto, igualmente mostra-se incontroverso nos autos que os autores, ora recorrentes, deixaram de adimplir com a
última parcela
do contrato, vencida em 30/10/2008 (item “E” da Cláusula Segunda), tanto que apenas no curso do processo, de forma voluntária e após aproximados seis anos do vencimento respectivo (
19/05/2014
), depositaram a importância correspondente devidamente atualizada (R$125.006,65), relativo ao valor de 1.200 arrobas de vacas (Id 32852456).

Neste contexto, ainda que demonstrada tanto a anotação do registro do georreferenciamento e certificação INCRA da área total junto ao 1º Serviço de Registro de Imóveis de Paranatinga/MT, como também a própria revenda da porção de terras objeto do contrato em testilha para pessoas próximas dos promitentes-vendedores (filha e genro), e que também são demandados no presente feito – Sra. Jane Geraldo Vertuan e Sr. Cláudio César Vertuan, consoante observa-se da Certidão Imobiliária atualizada expedida a pedido por aquele RGI (Id 32848993), tem-se que esta operação, por si só, não comprova a aventada má-fé dos promitentes-vendedores (Sr. Mário Geraldo e Sra. Diva Trevisan Geraldo), oriundo de uma negociação simulada, já que este defeito do negócio jurídico, que enseja sua anulação, deve ser comprovada, de forma segura e robusta, por quem a alega, e, na espécie, carecem de maiores elementos nesse sentido.

Ora, de acordo com o Código Civil
[1]
, o negócio jurídico simulado, para que seja declarada sua nulidade, mister que se demonstra que o mesmo foi realizado mediante a declaração enganosa da vontade, visando produzir efeitos diversos do ostensivamente indicado, com o fim de criar uma aparência de direito, para iludir terceiros ou burlar a lei.

No caso vertente, da detida análise do conjunto probatório, em particular a Certidão Imobiliária atualizada expedida pelo RGI de Paranatinga/MT (Id 32848993), o que se verifica é que tanto o georreferenciamento e certificação INCRA da totalidade da área (já incluída a desmembrada objeto do contrato
sub judice
), como a própria alienação questionada, foram realizadas, respectivamente, em
13/11/2009
e
27/04/2010
, ou seja,
quando há muito já rescindida a avença, tendo por base expressa previsão contratual versando cláusula compromissória
, que, nos termos do art. 474 do Digesto Civilista, opera de pleno direito, logo, totalmente desnecessária a interpelação e/ou notificação judicial para surtir efeitos, a qual, ainda que desnecessária no caso concreto, acabou também sendo perfectibilizada por meio processo judicial manejado aos
15/10/2009
pelos promitentes-vendedores em desfavor dos promitentes-compradores (vide documentos juntados nos Ids 32851636 a 32853992 – Ação Cautelar de Notificação Judicial nº. 888/2009 – Código 397092, que tramitou perante o Juízo da 14ª Vara da Comarca de Cuiabá/MT).

E sobre a questão afeta à rescisão contratual, como dito acima, esta se deu de pleno direito e de forma automática, tendo por base, repita-se, existência de cláusula contratual expressa consignando que a falta de pagamento por parte do promitente-comprador, desde que superior à 60 (sessenta) dias, acarretaria na extinção do pacto. Vejamos:

“CLÁUSULA SEGUNDA – omissis

[...]

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Em caso de inadimplência com obrigação assumida quanto ao preço e seu pagamento, fica desde já estabelecido que sejam cobrados os seguintes encargos: 1º) 2% (dois por cento) de multa moratória; 2º) juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês.
Persistindo a inadimplência, por mais de 60 (sessenta) dias, ter-se-á por rescindido de pleno direito a avença contratada, ficando a parte que der causa ao inadimplemento, desde já constituído em mora e, lhes serão cobrados os valores advindo do inadimplemento contrato, inclusive a multa rescisória, independentemente de notificação e/ou interpelação por parte dos CREDORES
.
”

Logo, tem-se como devido o reconhecimento da rescisão por quebra contratual ocorrida em
30/12/2008
, e, via de consequência, da própria legitimidade da alienação do imóvel à terceiros, seja porque inequívoca a inadimplência da parte compradora que deixou de quitar com a última parcela ajustada, a qual, inclusive, não é negado pelos mesmos, seja porque, apesar de prevista contratualmente a obrigação dos promitentes-vendedores quanto ao georreferenciamento, inexiste comprovação nos autos envolvendo o alegado ajuste verbal para que o adimplemento respectivo fosse realizado no prazo de 90 (noventa) dias e/ou para o momento da escrituração definitiva, circunstância essa que sequer foi minimamente confirmada pelas testemunhas arroladas pelos autores e ouvidas em Juízo (Srs. João Batista Joanela, Cláudio Luiz Ducatti, José Cardoso dos Santos, – CD-R de fl. 177), as quais apenas limitaram-se em aferir a existência contratual.

E quanto ao tópico, comungo do mesmo entendimento externado pela Magistrada
a quo
, segundo a qual
“por não ter comprovado o efetivo acordo oral entre as partes do contrato de compra e venda, não procede o argumento dos requerentes/compradores, de falta de georreferenciamento das áreas, cuja obrigação imputa aos requeridos/vendedores, para justificar a falta de pagamento dos valores contratados”
, acrescentando, ainda, que
“Embora a obrigação de realizar o georreferenciamento das áreas esteja prevista no contrato, não foi estipulado entre elas qualquer prazo para a realização da obrigação, de forma que não poderia os requerentes de forma unilateral decidir por não realizar a quitação da última parcela no prazo estipulado”
, arrematando que
“A suspensão do pagamento não se mostra como procedimento correto, considerando que a lei prevê formas próprias para que se pudesse exigir dos vendedores/requeridos o cumprimento da obrigação a eles estipulada contratualmente e, para, inclusive, resguardar a compradora/requerente dos efeitos decorrentes da inadimplência”
(
sic
fl. 327 e verso).

Diante disso, dada à ausência de expectativa do cumprimento efetivo do contrato por parte dos promitentes-compradores, ora apelantes, escorreita a sentença em relação à improcedência da pretensão deduzida pelos mesmos quanto à busca da anulação do negócio jurídico subjacente e da pretensão de indenização de perdas e danos, além do próprio reconhecimento da rescisão da avença.

No entanto, a sentença merece parcial retificação, uma vez que a consequência lógica da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior (
status quo ante
), pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sob pena de enriquecimento ilícito da parte adversa, o que não deve ser admitido.

Em outros termos, havendo a rescisão do contrato de compra e venda, devem os requeridos efetuar a devolução dos valores pagos pelos autores, bem como serem indenizados por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel. Da mesma forma, deve os demandantes restituírem aos réus a posse sobre o imóvel objeto do pacto, sendo, inclusive, lhes garantido eventual direito ao recebimento dos aluguéis pelo tempo em que os apelantes usufruíram do imóvel até efetiva desocupação, objeto do contrato rescindido, os quais podem ser compensados, o que deve ser aferido em liquidação de sentença.

A propósito, segue orientação desta Corte de Justiça em casos totalmente análogos ao presente feito,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE POSSE DE FRAÇÃO DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA ESTAVA CONDICIONADA AO REGISTRO DA PROPRIEDADE – ÔNUS DA PARTE NÃO SATISFEITO – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPROVADOR
– TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL –
RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – NECESSIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
– RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.
Deve ser declarada a rescisão de transferência de posse de imóvel rural, quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de posse de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior com, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido, as quais podem ser compensadas.
Apenas constitui objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo a inovação recursal. Na espécie, o pedido de aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato não foi aventado em momento oportuno.”
(N.U 0001630-34.2004.8.11.0046, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2019, Publicado no DJE 04/12/2019)

“RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PERDA DE OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES CONFIGURADA – RESCISÃO CONTRATUAL VIABILIDADE –
REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA – FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A prescrição do débito decretada no feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos.
2. Havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, a rescisão contratual é medida que se impõe, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela. 3. Por sua vez, tendo em vista que, até agora, têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel (a ser aferido em liquidação de sentença) pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.
”
(N.U 1004650-82.2017.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

No mesmo sentido, é o entendimento do consolidado da Corte Superior, consoante se apura do seguinte aresto:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR.
PRECEDENTES DA CORTE.
1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão.
3. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018)

Ante o exposto,
CONHEÇO EM PARTE DO RECURSO, E NESTA PARTE, DOU PARCIAL PROVIMENTO
, para, como consequência lógica do desfazimento contratual, determinar o retorno do
status quo ante
, garantindo a reintegração/imissão de posse dos demandados/apelados no imóvel objeto do contrato rescindido, bem como condenar os réus/recorridos à restituição do montante comprovadamente pago pelos autores/apelantes, autorizando-se a compensação de valores a título de arrendamento/aluguéis, desde a assinatura do contrato até a efetiva desocupação, em montante verificado em liquidação de sentença, mantendo-se os honorários na forma como fixados na origem.

Deixo, contudo, de majorar a verba honorária em grau recursal (art. 85, §11, do CPC), porquanto indevida no caso de provimento parcial de recurso de apelação (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).

É como voto.

[1]

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

I – por incapacidade relativa do agente;

II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2020