Tribunal: TJMT
Processo: 1016924-91.2020.8.11.0000
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016924-91.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GINCO SAFIRA INCORPORACOES LTDA. - CNPJ: 30.208.556/0001-39 (AGRAVANTE), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (AGRAVANTE), CLEUZA FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 026.602.981-73 (AGRAVADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), EDSON BERTAO - CPF: 044.601.378-10 (AGRAVADO), EDSON BERTAO - CPF: 044.601.378-10 (PROCURADOR)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOB O VALOR DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – INCIDÊNCIA SOB O VALOR PAGO (PRECEDENTES DO STJ) - RESTITUIÇÃO PARCIAL (SÚMULA 543, STJ) – RECURSO DESPROVIDO.

O STJ, pelo enunciado nº 543, sumulou o entendimento de que,
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(REsp 1.300.418-SC, Min. Luis Felipe Salomão, Julg. 13/11/2013).

O entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça e seguido por este Sodalício é que o valor a ser considerado para incidência do percentual da multa é referente ao montante pago e não ao valor total do contrato.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de agravo de instrumento aviado por
Ginco Safira Incorporações Ltda.
, objetivando a reforma da decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência nos autos da ação de rescisão contratual c/c ressarcimento de valores ajuizada por
Cleuza Ferreira dos Santos e outro
, determinando que a ré providencie, no prazo de 05 (cinco) dias, o depósito judicial da quantia de R$ 36.087,26 (trinta e seis mil e oitenta e sete reais e vinte e seis centavos), referentes à atualização da proporção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo imóvel, que se abstenha de incluir o nome da autora no cadastro de proteção ao crédito, bem como suspenda a cobrança relativa à proposta de compra em discussão.

Para tal desiderato, sustenta a agravante que, em caso de distrato, forçosa a aplicação do rito disposto nas Leis nº 4.591/64 e 13.786/18, porquanto a incorporação em apreço está sob a égide do patrimônio de afetação, e, segundo o regramento aplicável à espécie, pode o incorporador, em regra, reter sobre o valor pago pelo adquirente, não apenas a pena convencional de até 50%, mas, também, os tributos incidentes sobre o imóvel e as cotas condominiais em aberto e não pagas durante o período de posse do comprovador e quaisquer outros encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas em contrato.

Alega, ainda, que os valores porventura devidos ao adquirente, deverão ser devolvidos no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, e que a obra está prevista para ser concluída em novembro de 2023.

A liminar foi indeferida (ID. 54337457).

A agravada, por sua vez, pugna pelo desprovimento do recurso, com a consequente manutenção do
decisum
(ID. 57125956).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Os agravados ajuizaram ação de rescisão contratual c/c ressarcimento de valores em desfavor da agravante, objetivando, liminarmente, a suspensão de toda e qualquer cobrança relativa à proposta de compra do imóvel em discussão, bem como a não inscrição de seus nomes nos órgãos de proteção ao crédito. Além disso, pedem que 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos sejam imediatamente devolvidos, em razão da pretensa resilição do negócio jurídico.

O pedido foi deferido pelo juízo
a quo
, justificado na presença da probabilidade do direito,
“tendo em vista a proposta de compra para a aquisição de um imóvel, firmada pelas partes (id 34852892), o demonstrativo do pagamento dos valores pagos (id 34852901), bem como as notificações extrajudiciais informando a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e a vedação da restituição imediata”
, bem como na presença do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo,
“tendo em vista a lesão do patrimônio do autor, mesmo com o cancelamento da proposta de compra”
.

Contra essa decisão,
insurge-se o agravante, alegando, em síntese,
que a incorporação em apreço está sob a égide do patrimônio de afetação, o que, segundo o regramento aplicável à espécie, autoriza a retenção sobre o valor pago pelo adquirente, além dos tributos incidentes sobre o imóvel, as cotas condominiais em aberto e não pagas durante o período de posse do comprovador e quaisquer outros encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas em contrato.

Alega, ainda, que os valores porventura devidos ao adquirente, deverão ser devolvidos no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, e que a obra está prevista para ser concluída em novembro de 2023.

Sobre o tema, o STJ, pelo enunciado nº 543, sumulou o entendimento de que,
“ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
(destaquei).

In casu
, apesar de haver entre as partes apenas uma proposta de compra, constando o resumo contratual no verso, ou seja, sequer chegaram a entabular o contrato de compra e venda, consta do aludido documento o seguinte,
in verbis
:

“
Em caso de cancelamento da presente Proposta (contrato preliminar) por inadimplência ou desistência de uma das Partes, desde que o referido cancelamento ocorra em momento ANTERIOR à celebração do Contrato de Compra e Venda
com pacto adjeto de Alienação Fiduciária do imóvel adquirido nos termos d Lei nº 9.514/97,
será cobrada a importância equivalente à 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel
, a título de multa em razão do desfazimento do negócio, bem como a título de cobertura de despesas obrigatórias, administrativas, tributárias e corretagem imobiliária.”
(ID. 34852892) (destaquei)

Nesse viés, independentemente de o cancelamento da proposta ter se dado por culpa do comprador - fato que será melhor apurado na fase de conhecimento -, consta no aludido documento que, em caso de cancelamento da Proposta (contrato preliminar), será cobrada a importância equivalente à 10% sobre o valor do imóvel.

Contudo, segundo entendimento do STJ, a multa contratual prevista em caso de rescisão do contrato de compra de venda de imóvel deve ser fixada entre o percentual de 10% a 25% sobre o valor das parcelas já pagas pelo comprador,
e não sobre o valor total do contrato
.

Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

“Nesse sentido, inclusive, já se firmou a orientação jurisprudencial no STJ, no sentido de que a fixação das arras confirmatória se dá em percentual inferior a 20% do valor do bem, variando, mais precisamente, entre 10% e 20%.”
(trecho extraído do voto do Ministro João Otávio de Noronha no julgamento do REsp. 1513259/MS realizado pela Terceira Turma do STJ em 16/02/2016).

No mesmo sentido, é o entendimento deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - IMÓVEL NA PLANTA - COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA COMPRADOR - DISTRATO – RESCISÃO - POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO CDC - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à devolução das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do imóvel, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de distrato.”
(TJ-MT - AC: 10032408120178110040 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/05/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 22/05/2020)

Logo, o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça e seguido por este Sodalício é que o valor a ser considerado para incidência do percentual da multa é referente ao montante pago e não ao valor total do contrato.

Outrossim, é importante esclarecer que a existência de patrimônio de afetação não obstaculiza a pretensão autoral, e que, além disso, a proposta de compra foi entabulada em 16/12/2019, ao passo que a aludida informação na matrícula, dando conta da constituição do imóvel sob o patrimônio de afetação, ocorreu somente em 18/12/2019 (ID. 53968486).

Ademais, a submissão da incorporação ao regime de afetação, a critério dos incorporadores, serve tão somente para garantir a autonomia patrimonial da incorporação e, desta forma, evitar prejuízo aos consumidores.

Em outras palavras, o patrimônio específico é benefício em favor dos adquirentes das unidades e não exclui, jamais, a possibilidade de rescisão contratual e os consectários daí advindos, não prevalecendo a tese do agravante de que a incorporação em apreço encontra-se sob a égide do patrimônio de afetação, e que, portanto, tais quantias somente poderiam ser devolvidas no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente.

Ademais, considerando que a autora/agravada, em razão da proposta de compra ajustada em 16/12/2019, pagou pelo imóvel o preço de R$ 68.255,23, que atualizado perfaz a monta de R$ 72.174,53 (setenta e dois mil cento e setenta e quatro reais e cinquenta e três centavos), a determinação do juízo a quo no tocante ao depósito judicial no valor R$ 36.087,26 (trinta e seis mil e oitenta e sete reais e vinte e seis centavos), revela-se, inclusive, aquém, frente ao quantum desembolsado pela agravada, considerando as disposições contidas na Proposta de compra (Contrato Preliminar).

A pretensão de rescisão do contrato celebrado entre as partes permite a suspensão do pagamento para não onerar demasiadamente a autora/agravada. Da mesma forma, a vedação à negativação do seu nome nos cadastros de inadimplentes, em razão da suspensão desses pagamentos, é medida que se impõe.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo incólume o
decisum
vergastado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2020