Tribunal: TJMT
Processo: 1064205-98.2024.8.11.0001
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
Órgão: GABINETE 1 - 1a TURMA RECURSAL
N. Recurso: 1064205-98.2024.8.11.0001
Origem: 2o JUIZADO ESPECIAL DE SINOP
Recorrente: O. JOSÉ ALVES DA SILVA LTDA
Recorrida: JANEA APARECIDA MADRUGA DA SILVA
Relator: Juiz GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO
Data de julgamento: 07 a 11/05/2026 (PLENÁRIO VIRTUAL)
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. PARTICIPAÇÃO NAS TRATATIVAS E ANUÊNCIA EXPRESSA AO PAGAMENTO DA COMISSÃO. NEGÓCIO CONCLUÍDO COM COMPRADORES APRESENTADOS PELA CORRETORA. NEXO CAUSAL ENTRE A MEDIAÇÃO E A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. COMISSÃO INTEGRAL DEVIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO COM BASE NA TABELA DO CRECI. BOA-FÉ OBJETIVA. VEDAÇÃO AO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto contra sentença que condenou a requerida ao pagamento de comissão de corretagem em favor de corretora de imóveis inscrita no CRECI, em razão da intermediação na venda do ágio de lote residencial. A autora alegou ter sido contratada para divulgar e intermediar a negociação do imóvel mediante comissão ajustada em R$ 5.000,00, sustentando que, após apresentar os compradores ao imóvel, a requerida concluiu diretamente a venda, excluindo sua participação e deixando de efetuar o pagamento da corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se a requerida possui legitimidade passiva para responder à cobrança da comissão de corretagem; (ii) estabelecer se a atuação da corretora foi útil e determinante para a concretização do negócio imobiliário; e (iii) determinar se a comissão deve observar o valor previamente pactuado ou percentual calculado sobre o preço final da venda.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada, pois os elementos dos autos demonstram que a requerida, por intermédio de seu sócio, participou diretamente das tratativas negociais e anuiu expressamente ao pagamento da comissão de corretagem.
A troca de mensagens juntada aos autos evidencia vínculo jurídico suficiente entre as partes e demonstra a assunção voluntária da obrigação discutida na demanda.
A discussão acerca da efetiva responsabilidade pelo pagamento da corretagem confunde-se com o mérito da controvérsia e não afasta a legitimidade passiva da requerida.
Os áudios e capturas de tela constantes dos autos comprovam que a corretora apresentou o imóvel aos compradores em 31/05/2024, ocasião em que houve manifestação concreta de interesse na aquisição.
Nos termos do art. 725 do Código Civil, a comissão de corretagem é devida quando a atuação do corretor possui nexo causal com a conclusão do negócio, ainda que não seja o único responsável pela negociação.
O fato de os compradores já conhecerem o imóvel ou manterem tratativas anteriores diretamente com o proprietário não afasta o direito à corretagem, desde que demonstrada a utilidade da intermediação realizada.
O art. 727 do Código Civil assegura o direito à comissão quando o negócio é concluído posteriormente em decorrência da mediação promovida pelo corretor.
A requerida não produziu prova apta a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC.
A redução da comissão para percentual de 5% sobre o valor final da venda não é cabível, pois houve estipulação expressa entre as partes acerca do valor fixo de R$ 5.000,00.
A tabela referencial do CRECI possui aplicação subsidiária, servindo apenas como parâmetro para arbitramento judicial na ausência de ajuste contratual específico, conforme art. 724 do Código Civil.
A tentativa de redução do valor da comissão após a exclusão da corretora da etapa final da negociação viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao venire contra factum proprium.
Os consectários legais devem ser adequados, de ofício, para observar a alteração promovida pela Lei no 14.905/2024, com incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, aplicação do IPCA e juros pela taxa Selic.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A participação da requerida nas tratativas negociais e a anuência expressa ao pagamento da corretagem configuram legitimidade passiva para responder à demanda.
2. A comissão de corretagem é devida quando a atuação do corretor contribui de forma útil e determinante para a concretização do negócio.
3. A existência de ajuste expresso sobre o valor da corretagem afasta a aplicação subsidiária da tabela referencial do CRECI.
4. A exclusão da corretora da etapa final da negociação não afasta o direito à remuneração pela mediação realizada.
5. A tentativa de reduzir a comissão previamente pactuada após a concretização do negócio viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1o, 724, 725 e 727; CPC, art. 373, II; Lei no 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.088.555/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 27.03.2023, DJe 31.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1064205-98.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[O. JOSE ALVES DA SILVA LTDA - CNPJ: 38.336.825/0001-54 (RECORRENTE), LUIS CARLOS BERNARDINO TEIXEIRA - CPF: 025.739.718-30 (ADVOGADO), JANEA APARECIDA MADRUGA DA SILVA - CPF: 910.008.071-34 (RECORRIDO), HELOISA VALERIA ALMEIDA DA SILVA - CPF: 041.497.861-78 (ADVOGADO), PAMELA KAROLINE ALMEIDA LIVALDA - CPF: 026.563.141-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 - 1a TURMA RECURSAL

N. Recurso:
1064205-98.2024.8.11.0001

Origem
:
2o JUIZADO ESPECIAL DE SINOP

Recorrente:
O. JOSÉ ALVES DA SILVA LTDA

Recorrida:

JANEA APARECIDA MADRUGA DA SILVA

Relator
:
Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Data de julgamento
:
07 a 11/05/2026 (PLENÁRIO VIRTUAL)

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. PARTICIPAÇÃO NAS TRATATIVAS E ANUÊNCIA EXPRESSA AO PAGAMENTO DA COMISSÃO. NEGÓCIO CONCLUÍDO COM COMPRADORES APRESENTADOS PELA CORRETORA. NEXO CAUSAL ENTRE A MEDIAÇÃO E A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. COMISSÃO INTEGRAL DEVIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO COM BASE NA TABELA DO CRECI. BOA-FÉ OBJETIVA. VEDAÇÃO AO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que condenou a requerida ao pagamento de comissão de corretagem em favor de corretora de imóveis inscrita no CRECI, em razão da intermediação na venda do ágio de lote residencial. A autora alegou ter sido contratada para divulgar e intermediar a negociação do imóvel mediante comissão ajustada em R$ 5.000,00, sustentando que, após apresentar os compradores ao imóvel, a requerida concluiu diretamente a venda, excluindo sua participação e deixando de efetuar o pagamento da corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a requerida possui legitimidade passiva para responder à cobrança da comissão de corretagem; (ii) estabelecer se a atuação da corretora foi útil e determinante para a concretização do negócio imobiliário; e (iii) determinar se a comissão deve observar o valor previamente pactuado ou percentual calculado sobre o preço final da venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada, pois os elementos dos autos demonstram que a requerida, por intermédio de seu sócio, participou diretamente das tratativas negociais e anuiu expressamente ao pagamento da comissão de corretagem.

A troca de mensagens juntada aos autos evidencia vínculo jurídico suficiente entre as partes e demonstra a assunção voluntária da obrigação discutida na demanda.

A discussão acerca da efetiva responsabilidade pelo pagamento da corretagem confunde-se com o mérito da controvérsia e não afasta a legitimidade passiva da requerida.

Os áudios e capturas de tela constantes dos autos comprovam que a corretora apresentou o imóvel aos compradores em 31/05/2024, ocasião em que houve manifestação concreta de interesse na aquisição.

Nos termos do art. 725 do Código Civil, a comissão de corretagem é devida quando a atuação do corretor possui nexo causal com a conclusão do negócio, ainda que não seja o único responsável pela negociação.

O fato de os compradores já conhecerem o imóvel ou manterem tratativas anteriores diretamente com o proprietário não afasta o direito à corretagem, desde que demonstrada a utilidade da intermediação realizada.

O art. 727 do Código Civil assegura o direito à comissão quando o negócio é concluído posteriormente em decorrência da mediação promovida pelo corretor.

A requerida não produziu prova apta a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A redução da comissão para percentual de 5% sobre o valor final da venda não é cabível, pois houve estipulação expressa entre as partes acerca do valor fixo de R$ 5.000,00.

A tabela referencial do CRECI possui aplicação subsidiária, servindo apenas como parâmetro para arbitramento judicial na ausência de ajuste contratual específico, conforme art. 724 do Código Civil.

A tentativa de redução do valor da comissão após a exclusão da corretora da etapa final da negociação viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao
venire contra factum proprium
.

Os consectários legais devem ser adequados, de ofício, para observar a alteração promovida pela Lei no 14.905/2024, com incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, aplicação do IPCA e juros pela taxa Selic.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A participação da requerida nas tratativas negociais e a anuência expressa ao pagamento da corretagem configuram legitimidade passiva para responder à demanda.

2. A comissão de corretagem é devida quando a atuação do corretor contribui de forma útil e determinante para a concretização do negócio.

3. A existência de ajuste expresso sobre o valor da corretagem afasta a aplicação subsidiária da tabela referencial do CRECI.

4. A exclusão da corretora da etapa final da negociação não afasta o direito à remuneração pela mediação realizada.

5. A tentativa de reduzir a comissão previamente pactuada após a concretização do negócio viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1o, 724, 725 e 727; CPC, art. 373, II; Lei no 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.088.555/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 27.03.2023, DJe 31.03.2023.

R E L A T Ó R I O

A reclamada pretende a reforma da decisão monocrática prolatada no ID 357808913, que homologou o projeto de sentença elaborado por juiz leigo e julgou
procedente
o pedido inicial, nos seguintes termos:

“Por todo o exposto, com resolução do mérito, a teor do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido para CONDENAR a ré ao pagamento da importância de R$ 5.000,00, com correção pelo IPCA (CC, art. 389) a partir do dano (01/06/2024) e juros de mora de acordo com a taxa legal (CC, art. 406) desde a citação”.

Nas
razões recursais
, a recorrente sustenta:

1.

Preliminar: ilegitimidade passiva;

2.

Ausência de intermediação útil e quebra do nexo de causalidade;

3.

Inexistência de ajuste válido quanto ao percentual;

4.

Subsidiariamente, a necessidade de redução do
quantum debeatur
.

Ao final, requer a reforma da sentença recorrida.

Em
contrarrazões
, a recorrida refuta os fundamentos apresentados no recurso e pugna pela manutenção integral da sentença singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor
Juiz
Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1a Turma Recursal:

A preliminar de ilegitimidade passiva não merece acolhimento, pois os elementos constantes dos autos demonstram que a empresa ré, por intermédio de seu sócio, Odair José, anuiu expressamente com o pagamento da comissão de corretagem pleiteada pela autora, assumindo voluntariamente a obrigação discutida na demanda.

Conforme se verifica da troca de mensagens juntada aos autos, houve participação direta da reclamada nas tratativas relacionadas à intermediação imobiliária, bem como concordância quanto ao percentual ajustado a título de corretagem, circunstância que evidencia vínculo jurídico suficiente para justificar sua permanência no polo passivo da ação.

Desse modo, considerando que a pretensão deduzida decorre justamente da obrigação assumida pela demandada no curso da negociação, mostra-se presente a pertinência subjetiva da relação processual, sendo inequívoca sua legitimidade para responder pelos pedidos formulados na inicial.

Por fim, eventual discussão acerca da efetiva existência da obrigação ou da responsabilidade pelo pagamento da comissão confunde-se com o próprio mérito da controvérsia e com ele deverá ser analisada, não se prestando a afastar, em sede preliminar, a legitimidade passiva da requerida.

Segundo consta da petição inicial, a reclamante, corretora de imóveis inscrita no CRECI sob o no 7133, foi procurada pela reclamada para intermediar a venda do ágio de um lote residencial. Relata que as partes ajustaram o pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sendo autorizada a divulgação do imóvel pelo valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais).

Afirma que, diante da ausência de interessados na aquisição pelo valor inicialmente estipulado, a reclamada posteriormente reduziu o preço para R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), quantia da qual seria descontada a comissão de corretagem.

Narra que, em 31/05/2024, apresentou o imóvel aos promitentes compradores e comunicou à proprietária que a alienação estava praticamente concretizada. Contudo, no dia seguinte, foi informada pelo comprador de que havia adquirido o mesmo lote pelo valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), por intermédio de um amigo.

Sustenta que, em 03/07/2024, ao passar em frente ao imóvel, constatou pessoalmente que a reclamada havia concluído a venda diretamente aos compradores Marcos e Ana, excluindo sua intermediação e evitando, consequentemente, o pagamento da comissão de corretagem ajustada.

Em contestação, a demandada sustenta que a suposta intermediação realizada pela autora não existiu, afirmando que não houve qualquer negócio imobiliário envolvendo o seu sócio e o comprador Antônio Marcos da Silva. Alega que a negociação foi celebrada diretamente com o proprietário do imóvel, Jackson Túlio Rodrigues Barbosa, com quem o adquirente já mantinha tratativas antes mesmo de a corretora apresentar-lhe o lote.

Assevera, ainda, que a autora não participou de qualquer etapa da transação imobiliária e o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), razão pela qual, caso seja reconhecido o direito à comissão de corretagem, esta deveria corresponder ao montante de R$ 1.000,00 (mil reais), equivalente a 5% do valor do negócio.

Da análise das provas produzidas nos autos, especialmente dos áudios e as capturas de tela das conversas juntadas (IDs 357808853/357808860), verifica-se que a autora levou os compradores ao imóvel em
31/05/2024
, ocasião em que houve manifestação concreta de interesse na aquisição. Tal circunstância não foi infirmada pela recorrente mediante prova idônea em sentido contrário.

Conforme dispõe o art. 725 do Código Civil, a remuneração do corretor é devida quando alcançado o resultado previsto no contrato de mediação, isto é, quando sua atuação possui nexo causal com a conclusão do negócio. Não se exige que o corretor seja o único responsável pelo contato entre as partes, bastando que sua intervenção tenha sido útil e determinante para a concretização da negociação.

Nesse contexto, a alegação de que os compradores já conheciam o lote ou mantinham tratativas anteriores diretamente com o proprietário não afasta o direito à comissão.

O relevante é que a atuação da corretora contribuiu de forma efetiva para a aproximação das partes e para a consolidação do interesse na aquisição do imóvel.

Restou suficientemente demonstrada,

portanto, a
intermediação útil desempenhada pela reclamante e, consequentemente,
o seu direito à comissão de corretagem
.

Nesse sentido, o art. 727 do Código Civil, estabelece:
Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Dessa forma, a demandada não se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Também não prospera o pedido subsidiário de redução da condenação para R$ 1.000,00, correspondente a 5% sobre o valor final da transação, estimado em R$ 20.000,00, com fundamento na tabela referencial do CRECI/MT.

O art. 724 do Código Civil estabelece que a tabela referencial e os usos locais servem como parâmetro para arbitramento judicial da comissão apenas na ausência de ajuste entre as partes.
Havendo estipulação expressa acerca do valor da corretagem, esta deve prevalecer,
desde que inexistentes vícios de consentimento ou qualquer ilegalidade.

Nesse contexto, a Súmula no 37, da
Turma Recursal Única do Estado de Mato Grosso, dispõe:

SÚMULA 37:
“É válida a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, bem como a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar, desde que haja prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (Tese firmada em recurso repetitivo 939, julgamento do REsp 1.599.511/SP).” (Aprovada em 05/06/2023).

No caso concreto, a dinâmica negocial narrada nos autos revela que o valor de R$ 25.000,00 foi ajustado justamente para que à vendedora restasse a quantia líquida de R$ 20.000,00, prática comum no mercado imobiliário e aceita voluntariamente pela recorrente.

O fato de o negócio ter sido concluído pelo valor de R$ 20.000,00 não altera a comissão previamente pactuada, sobretudo porque a própria recorrente, ao excluir a corretora da etapa final da negociação, criou a situação que agora pretende utilizar para reduzir o montante devido.

Reconhecer a redução pretendida, nessas circunstâncias, implicaria admitir comportamento incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao
venire contra factum proprium,
permitindo que a recorrente se beneficie da própria conduta para pagar valor inferior ao ajustado.

Dessa forma, a sentença de primeiro grau
não
merece reforma.

Por fim, constata-se que os índices fixados na sentença quanto aos consectários legais merecem ajuste, em razão da alteração promovida pela Lei no 14.905/2024, cuja incidência deve observar o término da
vacatio legis
, momento a partir do qual passam a incidir correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa Selic.

Importa ressaltar que os juros de mora e correção monetária constituem matéria de ordem pública, razão pela qual sua fixação ou alteração, de ofício, não configura julgamento
extra petita
ou
reformatio in pejus
. A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONSECTÁRIOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIO NA DECISÃO.
AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1.
A correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados até mesmo de ofício, de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a modificação de seu termo inicial, não configura julgamento
extra petita
nem
reformatio in pejus
. 2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.088.555/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023). (grifei).

Pelas razões expostas, conheço do recurso, por ser tempestivo, e, no mérito,
NEGO

PROVIMENTO,
de ofício
, determino que o valor da condenação seja atualizado pela correção monetária pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês até
29/08/2024
.

A partir de
30/08/2024
, deverão observar a incidência do IPCA como índice de correção monetária, enquanto os juros de mora deverão ser calculados pela taxa Selic, a qual já engloba correção monetária, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1o, ambos do Código Civil, com a redação conferida pela Lei no 14.905/2024.

Condeno a recorrente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55,
caput
, da Lei no 9.099/95.

É como voto
.

Juiz

Gonçalo Antunes de Barros Neto

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2026