Tribunal: TJMT
Processo: 1000843-34.2025.8.11.0019
Órgão julgador: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
E M E N T A
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. INTEGRALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. AFERIÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE. IMPOSSIBILIDADE DE INDEFERIMENTO COM BASE EXCLUSIVA NO OBJETO SOCIAL. CRITÉRIO DA RECEITA OPERACIONAL. ART. 37 DO CTN. LIMITAÇÃO DA IMUNIDADE AO VALOR DO CAPITAL SOCIAL SUBSCRITO. TEMA 796/STF. TRIBUTAÇÃO DO EXCEDENTE. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO REGULAR PARA ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO. TEMA 1.113/STJ. SENTENÇA RATIFICADA.
I. Caso em exame
1. Remessa necessária de sentença que concedeu parcialmente a segurança para reconhecer a nulidade da decisão administrativa que indeferiu pedido de imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social da impetrante, por ter se baseado exclusivamente no objeto social da empresa, sem apuração da receita operacional preponderante. A sentença declarou o direito à imunidade limitada ao valor do capital social subscrito, no montante de R$ 208.192,99, e determinou que eventual tributação do valor excedente fosse precedida de regular procedimento administrativo, com observância do contraditório e da ampla defesa.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a atividade preponderante da pessoa jurídica, para fins de afastamento da imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2o, I, da CF/1988, pode ser presumida a partir do objeto social ou deve ser aferida segundo a receita operacional efetiva, nos termos do art. 37 do CTN; (ii) saber se a imunidade alcança integralmente os bens conferidos ou apenas o montante correspondente ao capital social efetivamente integralizado; e (iii) saber se o Município pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI sobre o valor excedente, sem instauração de procedimento administrativo próprio.
III. Razões de decidir
3. A imunidade do ITBI incidente sobre a transmissão de bens imóveis para integralização de capital social constitui garantia constitucional condicionada, afastada apenas quando demonstrada a preponderância de atividade imobiliária da pessoa jurídica adquirente.
4. Nos termos do art. 37 do CTN, a aferição da atividade preponderante deve observar a receita operacional efetiva da sociedade, não sendo legítimo o indeferimento da imunidade com fundamento exclusivo no objeto social constante do ato constitutivo.
5. A decisão administrativa impugnada incorreu em ilegalidade ao presumir a preponderância imobiliária sem examinar os elementos contábeis e fiscais da impetrante, que apontavam receita majoritariamente decorrente de atividade agrícola e pecuária.
6. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 796 da repercussão geral, fixou entendimento de que a imunidade prevista no art. 156, § 2o, I, da CF/1988 não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
7. Correta, portanto, a limitação da imunidade ao valor do capital social subscrito, de modo que o excedente patrimonial pode ser tributado, desde que observadas as balizas constitucionais e legais aplicáveis.
8. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113 dos recursos repetitivos, assentou que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI mediante valor de referência fixado unilateralmente.
9. Havendo discordância quanto ao valor declarado, a Administração Tributária deve instaurar procedimento administrativo próprio, nos moldes do art. 148 do CTN, assegurando ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa para eventual arbitramento da base de cálculo.
10. A sentença, ao reconhecer a imunidade até o limite do capital social e condicionar a tributação do excedente à instauração de procedimento regular, harmonizou-se com a jurisprudência vinculante das Cortes Superiores e com o devido processo legal tributário.
IV. Dispositivo e tese
11. Sentença ratificada em remessa necessária.
Tese de julgamento: “1. A atividade preponderante da pessoa jurídica, para fins de exclusão da imunidade do ITBI na integralização de capital, deve ser apurada com base na receita operacional efetiva, nos termos do art. 37 do CTN, sendo insuficiente a mera análise do objeto social. 2. A imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis limita-se ao valor do capital social efetivamente subscrito, nos termos do Tema 796/STF. 3. A tributação do valor excedente depende de regular procedimento administrativo para arbitramento da base de cálculo, com observância do contraditório e da ampla defesa, vedada a fixação unilateral de valor de referência pelo Município.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, § 2o, I; CTN, arts. 37, §§ 1o e 2o, e 148; CPC, art. 1.039; Lei no 12.016/2009, art. 14, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 796.376/SC, Rel. Min. Marco Aurélio, Plenário, Tema 796, j. 05.08.2020; STJ, REsp no 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1a Seção, Tema 1.113, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1000843-34.2025.8.11.0019
Classe:

REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (199)
Assunto:

[Imunidade, ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[AROEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 18.688.477/0001-77 (RECORRIDO), EVININ FRANCIELE ZANINI CECCHIN - CPF: 039.627.429-30 (ADVOGADO), MUNICÍPIO DE PORTO DOS GAUCHOS - CNPJ: 03.204.187/0001-33 (RECORRENTE), LUCAS GALVAO DOMINGUES - CPF: 387.148.578-04 (ADVOGADO), PREFEITO MUNICIPAL DE PORTO DOS GAÚCHOS-MT (JUIZO RECORRENTE), PREFEITO MUNICIPAL DE PORTO DOS GAÚCHOS (JUIZO RECORRENTE), MUNICIPIO DE PORTO DOS GAUCHOS (JUIZO RECORRENTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RATIFICARAM A SENTENÇA. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA,1a VOGAL, EXMA. SRA. DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO (CONVOCADA) E 2° VOGAL, EXMO. SR. DES. JONES GATASS DIAS (CONVOCADO).

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. INTEGRALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. AFERIÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE. IMPOSSIBILIDADE DE INDEFERIMENTO COM BASE EXCLUSIVA NO OBJETO SOCIAL. CRITÉRIO DA RECEITA OPERACIONAL. ART. 37 DO CTN. LIMITAÇÃO DA IMUNIDADE AO VALOR DO CAPITAL SOCIAL SUBSCRITO. TEMA 796/STF. TRIBUTAÇÃO DO EXCEDENTE. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO REGULAR PARA ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO. TEMA 1.113/STJ. SENTENÇA RATIFICADA.

I. Caso em exame

1.

Remessa necessária de sentença que concedeu parcialmente a segurança para reconhecer a nulidade da decisão administrativa que indeferiu pedido de imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social da impetrante, por ter se baseado exclusivamente no objeto social da empresa, sem apuração da receita operacional preponderante. A sentença declarou o direito à imunidade limitada ao valor do capital social subscrito, no montante de R$ 208.192,99, e determinou que eventual tributação do valor excedente fosse precedida de regular procedimento administrativo, com observância do contraditório e da ampla defesa.

II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a atividade preponderante da pessoa jurídica, para fins de afastamento da imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2o, I, da CF/1988, pode ser presumida a partir do objeto social ou deve ser aferida segundo a receita operacional efetiva, nos termos do art. 37 do CTN; (ii) saber se a imunidade alcança integralmente os bens conferidos ou apenas o montante correspondente ao capital social efetivamente integralizado; e (iii) saber se o Município pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI sobre o valor excedente, sem instauração de procedimento administrativo próprio.

III. Razões de decidir
3. A imunidade do ITBI incidente sobre a transmissão de bens imóveis para integralização de capital social constitui garantia constitucional condicionada, afastada apenas quando demonstrada a preponderância de atividade imobiliária da pessoa jurídica adquirente.
4. Nos termos do art. 37 do CTN, a aferição da atividade preponderante deve observar a receita operacional efetiva da sociedade, não sendo legítimo o indeferimento da imunidade com fundamento exclusivo no objeto social constante do ato constitutivo.
5. A decisão administrativa impugnada incorreu em ilegalidade ao presumir a preponderância imobiliária sem examinar os elementos contábeis e fiscais da impetrante, que apontavam receita majoritariamente decorrente de atividade agrícola e pecuária.
6. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 796 da repercussão geral, fixou entendimento de que a imunidade prevista no art. 156, § 2o, I, da CF/1988 não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
7. Correta, portanto, a limitação da imunidade ao valor do capital social subscrito, de modo que o excedente patrimonial pode ser tributado, desde que observadas as balizas constitucionais e legais aplicáveis.
8. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113 dos recursos repetitivos, assentou que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI mediante valor de referência fixado unilateralmente.
9. Havendo discordância quanto ao valor declarado, a Administração Tributária deve instaurar procedimento administrativo próprio, nos moldes do art. 148 do CTN, assegurando ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa para eventual arbitramento da base de cálculo.
10. A sentença, ao reconhecer a imunidade até o limite do capital social e condicionar a tributação do excedente à instauração de procedimento regular, harmonizou-se com a jurisprudência vinculante das Cortes Superiores e com o devido processo legal tributário.

IV. Dispositivo e tese
11. Sentença ratificada em remessa necessária.

Tese de julgamento:
“1. A atividade preponderante da pessoa jurídica, para fins de exclusão da imunidade do ITBI na integralização de capital, deve ser apurada com base na receita operacional efetiva, nos termos do art. 37 do CTN, sendo insuficiente a mera análise do objeto social. 2. A imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis limita-se ao valor do capital social efetivamente subscrito, nos termos do Tema 796/STF. 3. A tributação do valor excedente depende de regular procedimento administrativo para arbitramento da base de cálculo, com observância do contraditório e da ampla defesa, vedada a fixação unilateral de valor de referência pelo Município.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, § 2o, I; CTN, arts. 37, §§ 1o e 2o, e 148; CPC, art. 1.039; Lei no 12.016/2009, art. 14, § 1o.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 796.376/SC, Rel. Min. Marco Aurélio, Plenário, Tema 796, j. 05.08.2020; STJ, REsp no 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1a Seção, Tema 1.113, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de Remessa Necessária de Sentença proferida pelo Juízo da
Vara Única da Comarca de Porto dos Gaúchos, nos autos do Mandado de Segurança no 1000843-34.2025.8.11.0019, impetrado por Aroeira Empreendimentos e Participações Ltda contra ato reputado ilegal atribuído ao Prefeito Municipal de Porto dos Gaúchos e ao Município de Porto dos Gaúchos, o qual foi concedida em parte a segurança ao
mandamus
, reconhecendo a nulidade da decisão administrativa que indeferiu a imunidade baseando-se apenas no objeto social, sem a devida apuração da receita operacional preponderante nos termos da lei. Declarou o direito da impetrante à imunidade do ITBI limitada ao valor do capital social subscrito (R$ 208.192,99), em consonância com o Tema 796 do Supremo Tribunal Federal. Determinou, ainda, que para a tributação do valor excedente (diferença entre o capital e o valor de mercado), o Município deve instaurar procedimento administrativo regular, assegurando o contraditório e a ampla defesa para o arbitramento da base de cálculo, vedada a fixação unilateral, aplicando-se o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça.

Não houve a interposição de recurso voluntário.

A Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer da lavra do ilustre Procurador, opinou pela ratificação integral da sentença, destacando que o
decisum
está em perfeita harmonia com a jurisprudência das Cortes Superiores e com a legislação tributária de regência.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a
demanda originária versa sobre o direito à imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na operação de integralização de capital social. A impetrante narrou na exordial que foi constituída com capital social de R$ 208.192,00 (duzentos e oito mil, cento e noventa e dois reais), integralizado mediante a conferência de bens imóveis rurais (Matrículas no 15.423, 15.424 e 15.425). Ao buscar a averbação da transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis, foi exigida a comprovação do recolhimento do tributo ou a certidão de imunidade/isenção.

O Fisco Municipal, por meio da Decisão Administrativa no 002/2025, indeferiu o pedido de imunidade, sob o fundamento, em síntese, calcado na análise do objeto social da empresa constante em seu ato constitutivo — que prevê "participação e investimentos imobiliários" —, concluindo, de plano, que a atividade preponderante seria imobiliária, o que afastaria a benesse constitucional. Ademais, o Município arbitrou unilateralmente o valor de mercado dos imóveis em montante superior a R$ 14,5 milhões, muito acima do capital subscrito.

A apreciação da presente remessa necessária impõe-se por força do artigo 14, §1o, da Lei no 12.016/2009, haja vista tratar-se de sentença concessiva de segurança, ainda que parcialmente, em desfavor da Fazenda Pública Municipal.

A controvérsia central gravita em torno da extensão e dos requisitos para a fruição da imunidade tributária do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de pessoa jurídica, prevista no artigo 156, §2o, inciso I, da Constituição Federal.

O deslinde da causa exige a análise de três pontos fundamentais abordados na sentença:
a verificação da atividade preponderante, o limite da imunidade em relação ao valor do capital social e o procedimento para arbitramento da base de cálculo sobre o excedente
.

A Constituição Federal, ao imunizar a transmissão de bens para integralização de capital, estabeleceu uma exceção resolúvel: a imunidade não subsiste se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

O Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 37, estabelece critérios objetivos para essa verificação, determinando que a preponderância é caracterizada quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica decorre de tais transações imobiliárias. O parágrafo 2o do mesmo artigo dispõe que, para empresas novas ou recentes, essa apuração deve considerar os três primeiros anos seguintes à aquisição.

No caso em apreço, a autoridade coatora indeferiu o pedido de imunidade baseando-se exclusivamente na leitura do contrato social da impetrante, que prevê atividades de holding e investimentos imobiliários. Todavia, tal proceder administrativo fere a legalidade estrita. A preponderância da atividade não é presumida pelo que consta no papel (estatuto ou contrato social), mas deve ser aferida pela realidade econômica da empresa, ou seja, pela sua receita operacional efetiva
.

A impetrante demonstrou nos autos, mediante documentação contábil, que suas receitas advêm majoritariamente da exploração agrícola (cultivo de soja, milho, arroz e pecuária), e não de transações imobiliárias. A Administração Tributária, ao negar a imunidade sem analisar os livros contábeis e fiscais, limitando-se a uma análise abstrata do objeto social, violou direito líquido e certo da contribuinte
. A sentença, portanto, agiu com acerto ao anular o ato administrativo que ignorou o critério factual de preponderância exigido pelo artigo 37 do CTN.

O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Recurso Extraordinário no 796.376/SC sob a sistemática da Repercussão Geral (Tema 796), fixou tese vinculante que pacifica a matéria:
"A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2o do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado"
.

A propósito:

IMPOSTO DE TRANSMISSÃO – ITBI – IMÓVEIS INTEGRALIZADOS AO CAPITAL DA EMPRESA – ARTIGO 156, § 2o, INCISO I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – ALCANCE – LIMITAÇÃO OBSERVADA NA ORIGEM – RECURSO EXTRAORDINÁRIO – REPERCUSSÃO GERAL CONFIGURADA. Possui repercussão geral a controvérsia alusiva ao alcance da imunidade quanto ao Imposto de Transmissão nos casos de imóveis integralizados ao capital social da empresa, cujo valor de avaliação ultrapasse o da cota realizada, considerado o preceito do artigo 156, § 2o, inciso I, da Carta Federal. (STF - RE: 796376 SC, Relator.: MARCO AURÉLIO, Data de Julgamento: 05/03/2015, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 20/03/2015)

A lógica da Corte Suprema é cristalina: a imunidade visa facilitar a capitalização das empresas e o desenvolvimento econômico, protegendo o valor que efetivamente se converte em quotas ou ações. O excedente — isto é, a diferença entre o valor de mercado do bem e o valor subscrito no capital social — representa um acréscimo patrimonial da pessoa jurídica que não se destina à integralização do capital, mas sim à formação de reserva de capital ou ágio, sujeitando-se, portanto, à incidência do ITBI.

No caso sob exame, o capital social subscrito é de R$ 208.192,00, enquanto a avaliação unilateral do Fisco apontou um valor de mercado dos imóveis superior a R$ 14 milhões. Correta, pois, a sentença ao limitar a imunidade ao teto do capital social (R$ 208.192,00). Sobre esse montante, não incide o imposto. Sobre o que exceder a esse valor, a tributação é legítima, desde que respeitado o devido processo legal para apuração da base de cálculo
.

Outro ponto que merece análise se refere à forma como o Município atribuiu valor aos imóveis para fins de tributação do excedente. A autoridade coatora utilizou-se de pautas de valores ou avaliações unilaterais para definir a base de cálculo em patamar milionário, desconsiderando o valor declarado pelo contribuinte.

Sobre este tema, o Superior Tribunal de Justiça definiu, no julgamento do Recurso Especial no 1.937.821/SP (Tema 1.113), que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. O Fisco não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

A propósito:

“TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5 . Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN) . 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente . 9. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022)

Caso o Município discorde do valor declarado (neste caso, o valor utilizado para a integralização), deve instaurar um procedimento administrativo específico, nos moldes do artigo 148 do CTN. Nesse procedimento, é indispensável assegurar ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa, permitindo-lhe apresentar laudos, impugnações e provas para demonstrar a correção do valor declarado ou ajustar a avaliação fiscal à realidade de mercado.

Conclui-se, portanto, que a sentença em reexame realizou uma ponderação adequada e juridicamente irrepreensível. Reconheceu a imunidade onde ela é devida (até o limite do capital, visto que a atividade preponderante não é imobiliária) e permitiu a tributação onde ela é constitucionalmente autorizada (sobre o excedente), condicionando-a, contudo, à regularidade procedimental exigida pelo Estado Democrático de Direito.

Ante o exposto,
em sede de remessa necessária,
RATIFICO
o ato sentencial
, pelos fundamentos acima esposados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026