Tribunal: TJMT
Processo: 1002889-27.2025.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS. QUITAÇÃO INTEGRAL ANTES DO AJUIZAMENTO. INADIMPLEMENTO RELATIVO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INAPLICABILIDADE APÓS A SATISFAÇÃO DA PRESTAÇÃO PRINCIPAL. MULTA DE 10% E PERDA DE ARRAS. INEXIGIBILIDADE. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVA DO CUMPRIMENTO DOS DEVERES CONTRATUAIS PELO CEDENTE. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contrato de cessão de direitos possessórios, na qual se pleiteava resolução por atraso no pagamento, com multa e perda do sinal.
2. A sentença reconheceu a quitação integral do preço antes da ação, qualificou o inadimplemento como relativo e afastou a resolução e as penalidades.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão: (i) manutenção da gratuidade da justiça concedida ao apelante; (ii) possibilidade de rescisão do contrato de cessão de direitos possessórios, com aplicação de multa contratual e perda das arras, em razão de atraso no pagamento posteriormente quitado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Mantém-se a gratuidade da justiça, já deferida com base na renda comprovada do apelante, inexistindo fato novo que evidencie alteração de sua capacidade econômica.
5. No mérito, o preço foi integralmente quitado antes do ajuizamento da ação, configurando inadimplemento relativo (mora), e não inadimplemento absoluto, o que afasta a resolução contratual.
6. A cláusula resolutiva expressa não autoriza a desconstituição do vínculo após o exaurimento da prestação principal, sobretudo quando atingida a finalidade econômica do contrato.
7. A incidência da multa de 10% e a perda das arras mostram-se indevidas, pois inexistente frustração do núcleo do negócio e ausente previsão expressa de arras penitenciais, não se aplicando o art. 418 do Código Civil.
8. Não comprovado o cumprimento, pelo cedente, dos deveres contratuais de cooperação para regularização do imóvel, incide a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), impedindo a imposição das penalidades pretendidas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso de apelação conhecido e não provido.
Tese de julgamento: “1. O pagamento integral do preço, ainda que realizado em atraso e antes do ajuizamento da ação, configura inadimplemento relativo e afasta a resolução do contrato quando atingida a finalidade econômica do ajuste. 2. Inexigíveis multas contratual e perda de arras após a quitação da obrigação principal, especialmente quando ausente previsão expressa de arras penitenciais e não comprovado o cumprimento dos deveres contratuais pela parte que pretende a resolução”.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 418 e 476; CPC, arts. 85, §2o, e 98, §3o.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002889-27.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cessão de Crédito, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RICARDO BASTOS DE MATOS - CPF: 550.694.871-91 (APELANTE), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE ROBERTO ZAMPIERI registrado(a) civilmente como ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (APELADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), INVENTARIANTE registrado(a) civilmente como ADRIANA RIBEIRO GARCIA BERNARDES ZAMPIERI - CPF: 760.946.421-04 (APELADO), GISELIA SILVA ROCHA - CPF: 569.637.691-68 (ADVOGADO), MARCELO VENTURA DA SILVA MAGALHAES - CPF: 006.565.241-03 (ADVOGADO), INVENTARIANTE registrado(a) civilmente como ADRIANA RIBEIRO GARCIA BERNARDES ZAMPIERI - CPF: 760.946.421-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS. QUITAÇÃO INTEGRAL ANTES DO AJUIZAMENTO. INADIMPLEMENTO RELATIVO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INAPLICABILIDADE APÓS A SATISFAÇÃO DA PRESTAÇÃO PRINCIPAL. MULTA DE 10% E PERDA DE ARRAS. INEXIGIBILIDADE. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVA DO CUMPRIMENTO DOS DEVERES CONTRATUAIS PELO CEDENTE. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contrato de cessão de direitos possessórios, na qual se pleiteava resolução por atraso no pagamento, com multa e perda do sinal.

2.
A sentença reconheceu a quitação integral do preço antes da ação, qualificou o inadimplemento como relativo e afastou a resolução e as penalidades.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
Há duas questões em discussão: (i) manutenção da gratuidade da justiça concedida ao apelante; (
ii
) possibilidade de rescisão do contrato de cessão de direitos possessórios, com aplicação de multa contratual e perda das arras, em razão de atraso no pagamento posteriormente quitado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
Mantém-se a gratuidade da justiça, já deferida com base na renda comprovada do apelante, inexistindo fato novo que evidencie alteração de sua capacidade econômica.

5.
No mérito, o preço foi integralmente quitado antes do ajuizamento da ação, configurando inadimplemento relativo (mora), e não inadimplemento absoluto, o que afasta a resolução contratual.

6.
A cláusula resolutiva expressa não autoriza a desconstituição do vínculo após o exaurimento da prestação principal, sobretudo quando atingida a finalidade econômica do contrato.

7.
A incidência da multa de 10% e a perda das arras mostram-se indevidas, pois inexistente frustração do núcleo do negócio e ausente previsão expressa de arras penitenciais, não se aplicando o art. 418 do Código Civil.

8.
Não comprovado o cumprimento, pelo cedente, dos deveres contratuais de cooperação para regularização do imóvel, incide a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), impedindo a imposição das penalidades pretendidas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso de apelação conhecido e
não provido
.

Tese de julgamento
: “1. O pagamento integral do preço, ainda que realizado em atraso e antes do ajuizamento da ação, configura inadimplemento relativo e afasta a resolução do contrato quando atingida a finalidade econômica do ajuste.
2.
Inexigíveis multas
contratual
e perda de arras após a quitação da obrigação principal, especialmente quando ausente previsão expressa de arras penitenciais e não comprovado o cumprimento dos deveres contratuais pela parte que pretende a resolução
”
.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 418 e 476; CPC,
arts
. 85, §2o, e 98, §3o.

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de apelação cível interposta por RICARDO BASTOS DE MATOS contra sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Cessão de Direitos Possessórios (no 1002889-27.2025.8.11.0041) movida em face do ESPÓLIO DE ROBERTO ZAMPIERI, julgou improcedentes os pedidos iniciais
.

Para tanto, o magistrado reconheceu o pagamento integral do preço, comprovado por depósitos realizados em abril e julho de 2023, e afastou a rescisão por entender configurada mora, e não inadimplemento absoluto, invocando ainda, como reforço, a teoria do adimplemento substancial.

Consignou, ademais, a incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC), ante a ausência de prova de que o autor teria cumprido seus deveres de regularização do imóvel perante o INTERMAT e a ação de usucapião vigente. Por conseguinte, afastou a cláusula penal e a perda das arras, fixando honorários sucumbenciais em 20% sobre o valor da causa, sob o pálio da gratuidade
da justiça.

Em suas razões recursais, o autor sustenta que a sentença não deve prevalecer porque o contrato deve ser observado (pacta sunt servanda), sendo válida a cláusula penal ajustada e suficiente o atraso no pagamento
para autorizar a rescisão contratual, com aplicação da multa de 10% (R$ 15.000,00) e a perda do valor dado como sinal/arras, afirmando existir cláusula resolutiva expressa.

Alega que não se obrigou a promover andamento em usucapião/INTERMAT, mas apenas a fornecer documentos, e afirma que a pretensão do espólio de afastar as penalidades implicaria esvaziar a avença. Requer, ainda, a reserva de bens no inventário para garantia do valor da cláusula penal, com imposição de multa diária, e pede a concessão da gratuidade da justiça.

Apresentadas contrarrazões, o espólio defende a manutenção integral da sentença, suscitando, em preliminar, a necessidade de revogação da gratuidade da justiça concedida ao apelante, por entender não demonstrada a hipossuficiência, requerendo, subsidiariamente, intimação para comprovação documental.

No mérito, sustenta que o preço foi integralmente adimplido e que o contrato impunha ao cedente obrigações antecedentes indispensáveis (comunicações/diligências na ação de usucapião e perante o INTERMAT), não comprovadas pelo autor, incidindo a exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC).

Afirma, ainda, que eventual multa integral seria desproporcional diante do cumprimento do núcleo do contrato e da ausência de prejuízo relevante, além de configurar tentativa de enriquecimento indevido. Ao final, requer o não provimento do recurso e a majoração dos honorários na forma do art. 85, §11, do CPC.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

1.

Da impugnação à justiça gratuita concedida ao apelante

A insurgência quanto à gratuidade da justiça não prospera, uma vez que a matéria foi decidida nos autos do RAI no 1009146-94.2025.8.11.0000, oportunidade em que o benefício foi deferido com base na prova de que o apelante, motorista, percebe renda mensal de R$ 2.055,66 (CTPS Digital).

Nesse contexto, como a situação fática permanece inalterada e o apelado não trouxe, nas contrarrazões, elemento novo idôneo a demonstrar alteração da capacidade econômica do beneficiário, não há base concreta para revogar o benefício já deferido, impondo-se a manutenção da gratuidade nos termos anteriormente reconhecidos, sem prejuízo de reavaliação pelo juízo competente caso sobrevenha modificação fática relevante, nos termos do art. 98, § 3o, c/c art. 99, § 2o, do CPC.

2.

Do mérito

No mérito, discute-se se o atraso no pagamento do preço ajustado no Instrumento Particular de Cessão de Direitos Possessórios com Arras, firmado em 09/01/2023, no valor de R$ 150.000,00, autoriza a rescisão contratual com aplicação cumulativa de multa de 10% e perda do sinal, ou se, diante da quitação integral e das obrigações previstas na avença, deve ser mantida a sentença de improcedência.

Não se discute que o preço foi ajustado em duas parcelas de R$ 75.000,00, com vencimentos em 20/02/2023 e 20/03/2023, e que houve atraso; tampouco se controverte que o valor foi integralmente pago, com depósitos em abril e julho de 2023, de modo que o debate se limita às consequências jurídicas da mora após a quitação.

Nesse cenário, as teses recursais devem ser enfrentadas em recorte compatível com a natureza do inadimplemento efetivamente verificado e com a estrutura sinalagmática do instrumento, com análise específica da cláusula quinta, que trata da multa, da cláusula resolutiva e da perda do sinal, bem como da cláusula terceira, relativa aos deveres de cooperação para a regularização.

O apelante reitera a tese de
que a mora no parcelamento, por si só, teria ensejado a resolução do contrato, com fundamento na cláusula resolutiva e na cláusula quinta, defendendo que remanesceria
“inadimplido” o valor de R$ 15.000,00 referente à multa de 10% sobre o negócio.

O ponto decisivo, contudo, é que a prestação principal foi integralmente cumprida
ainda que em atraso
, circunstância expressamente reconhecida na sentença ao consignar que o inadimplemento foi relativo, não absoluto, e que, nessa moldura, a resolução se mostra desproporcional.

A cláusula resolutiva, ainda que expressa, não opera como autorização para desconstituir o vínculo depois de exaurida a finalidade econômica do negócio, sobretudo quando o credor recebe a integralidade do preço
.

A interpretação da cláusula quinta deve observar a realidade comprovada nos autos. Houve atraso no pagamento, mas não frustração da
prestação principal, pois o preço foi integralmente quitado antes do ajuizamento da ação. A pretensão, portanto, não se dirige à recomposição de inadimplemento do preço, mas à imposição de consequências máximas em razão de mora já superada no plano fático.

Nessa perspectiva, a sentença apoia-se em dois fundamentos convergentes e autônomos, suficientes para infirmar as razões recursais, residindo o primeiro na complementação superveniente do valor principal, com a quitação integral da obrigação ajustada, circunstância que, no caso concreto, afasta a resolução contratual, e o segundo, de caráter subsidiário, na aplicação da teoria do adimplemento substancial, a evidenciar a desproporção da sanção resolutória em face do resultado econômico efetivamente alcançado.

Soma-se a isso
, a própria estrutura bilateral do contrato, que não permite ao cedente exigir do cessionário consequências gravosas por suposta infração, sem demonstrar que cumpriu integralmente as obrigações cooperativas que assumiu para viabilizar o resultado útil do negócio.

Consequentemente, atingida a finalidade econômica do ajuste pelo pagamento integral do preço, a resolução pretendida carece de amparo jurídico, por violar frontalmente os deveres de lealdade e boa-fé que devem reger a execução das obrigações.

O apelante
sustenta que não assumiu obrigação de
dar andamento no processo de usucapião ou no procedimento administrativo perante o INTERMAT, limitando-se a fornecer documentos, supostamente entregues no ato da assinatura, sustentando ser indevida a invocação, pelo espólio, de obrigações não assumidas.

A alegação não se compatibiliza com o contrato, especialmente com a cláusula terceira, que não se restringe à entrega de documentos. Como consignado na sentença, ela impõe ao cedente deveres de cooperação para viabilizar a consolidação do negócio, inclusive a comunicação da cessão na usucapião e no procedimento perante o
Intermat
, a fim de permitir a escrituração e o registro em nome do comprador. Embora não implique atuação como substituto processual, a obrigação ultrapassa o âmbito meramente documental e abrange providências concretas voltadas à efetividade da avença.

A partir dos documentos juntados pelo requerido,
a sentença consignou que a ação de usucapião permanece em curso e que o autor não comprovou o cumprimento dos deveres contratuais de cooperação, especialmente as comunicações necessárias à regularização em favor do cessionário. Nesse cenário, a aplicação do art. 476 do Código Civil decorre da natureza bilateral do contrato e impede a imposição de sanções máximas
por atraso já superado sem prova do cumprimento das obrigações assumidas pelo cedente.

Também não altera a conclusão o argumento de que o cessionário não teria solicitado formalmente documentos ou
providências contratuais, pois, ao pleitear a resolução com multa e perda das arras, incumbe ao autor comprovar o cumprimento dos deveres que lhe competiam na relação sinalagmática, os quais, nos termos da cláusula terceira, não dependem de prévia provocação.

Assim, a ausência de requerimento formal não supre a falta de prova do adimplemento dessas obrigações, nem autoriza a rescisão punitiva diante do atraso já superado pela quitação do valor ajustado.

Igualmente, n
ão procede a tese de que, ausente cláusula condicionando o pagamento à transferência, seriam irrelevantes as obrigações de regularização. O preço foi integralmente quitado, de modo que a controvérsia não envolve retenção de parcelas, mas a pretensão de resolver o contrato com penalidades após atraso já superado pela complementação do principal.

A sentença afastou a resolução e reconheceu o adimplemento da obrigação principal, razão pela qual a inexistência de condição suspensiva não elimina os deveres de cooperação do cedente nem autoriza a resolução automática.

A
tese de que a multa contratual constitui saldo remanescente inadimplido não se sustenta, porque a obrigação principal foi integralmente quitada, ainda que com atraso.
E
mbora a cláusula quinta preveja multa de
10%
por infração contratual, sua incidência, no caso concreto, não autoriza
tratá-
la como crédito automático e incontroverso após o pagamento total do preço.

O
que se verifica nos autos é atraso no pagamento das parcelas, seguido de quitação integral da obrigação principal, circunstância que afasta o inadimplemento absoluto e desloca a controvérsia para a análise das consequências jurídicas da mora.

N
ess
e

contexto
, não é possível exigir a multa em sua integralidade como se houvesse frustração do núcleo econômico da avença, sobretudo quando o credor recebeu a totalidade da prestação principal.

A
lém disso, a sentença registrou que o autor não comprovou o cumprimento de deveres contratuais correlatos, especialmente quanto às providências de regularização e à comunicação da cessão na usucapião e perante o
intermat
,
o que afasta a premissa de descumprimento unilateral apta a tornar automaticamente exigível a cláusula penal
.

P
or isso, não procede a alegação de crédito incontroverso de
R$ 15.000,00
, pois a multa, na forma requerida, depende da conformação jurídica do atraso no contexto da execução do contrato e não decorre, por si só, da mera quitação tardia da prestação principal.

Tampouco há espaço para a perda do valor pago a título de sinal/arras, pois a sentença foi precisa ao consignar que o contrato não contém previsão expressa de arras confirmatórias ou penitenciais, havendo apenas a expressão “com arras” no título e, ainda que se considerasse o primeiro pagamento como arras, elas restaram confirmadas pela quitação integral do preço, o que afasta a hipótese de perda após a execução do núcleo do contrato.
Além disso, não se extrai do instrumento pacto de arrependimento apto a atribuir às arras função penitencial.

Outrossim, o art. 418 do Código Civil pressupõe inexecução do contrato pela parte que deu as arras para autorizar sua retenção, situação que não se verifica quando houve pagamento integral do preço e cumprimento da obrigação principal, razão pela qual a retenção do “sinal/arras” depois de satisfeita a prestação principal não encontra suporte jurídico.

A força obrigatória dos contratos é regra, mas não legitima, por si só, a resolução com sanções cumuladas quando a finalidade econômica do pacto já foi atingida.
O
pacta sunt servanda deve ser aplicado em conjunto com a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a vedação ao exercício abusivo de posição contratual
.

Com a quitação integral e inexistindo inadimplemento absoluto, o atraso no pagamento, por si só, não autoriza a resolução com penalidades máximas
; quando muito, caberia indenização mediante prova de prejuízo específico, o que não ocorreu.

Nesse cenário, a cumulação de multa de 10% e perda de arras não atua como recomposição, mas como sanção excessiva após o recebimento integral do preço, razão pela qual se mantém a improcedência.

O pedido de reserva de bens no inventário, com imposição de multa diária, foi formulado como tutela provisória e reiterado como consequência do alegado crédito; contudo, mantida a improcedência do pedido principal de rescisão e afastadas as penalidades pretendidas, inexiste suporte jurídico para medida constritiva destinada a garantir obrigação reputada inexigível, razão pela qual também esse pleito não prospera.

Diante do exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença.

M
antém-se a condenação do apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios nos termos fixados na origem, sem majoração recursal, por já
terem
sido
fixados no patamar máximo do art. 85, §2o, do CPC, permanecendo suspensa a exigibilidade enquanto perdurar o benefício da gratuidade (art. 98, §3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026