Tribunal: TJMT
Processo: 1040598-25.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA DEMANDA EM MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS. MEDIDA ACAUTELATÓRIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA PROBABILIDADE DO DIREITO EM RELAÇÃO A IMÓVEIS DE TERCEIROS. LIMITAÇÃO DA AVERBAÇÃO AOS BENS DOS AGRAVANTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
O recurso. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de Ação de Imissão na Posse com Obrigação de Fazer no 1007466-65.2022.8.11.0037, em trâmite na 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, que determinou a averbação da existência da demanda nas matrículas no 2.152, 45.648, 45.650, 45.663 e 45.649 do 1o Registro de Imóveis de Vilhena/RO.
Fato relevante. Os agravantes sustentam violação ao contraditório, rediscussão de matéria já apreciada anteriormente, possível incidência de preclusão, ausência dos requisitos do art. 300 do CPC e extrapolação dos limites subjetivos da lide, uma vez que a averbação alcança imóveis pertencentes a terceiros estranhos ao processo.
A decisão recorrida. O juízo de origem determinou a averbação da existência da ação nas matrículas indicadas, com finalidade de dar publicidade à demanda e resguardar eventual resultado útil do processo.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se é legítima a averbação da existência da demanda em matrículas de imóveis que não pertencem às partes do processo, sem demonstração concreta da probabilidade do direito e do risco ao resultado útil da demanda.
III. Razões de decidir
A averbação da existência de ação judicial possui natureza acautelatória e informativa. A medida busca conferir publicidade registral e preservar a utilidade prática do provimento jurisdicional.
Ainda que não configure constrição direta sobre o bem, a averbação produz efeitos patrimoniais relevantes. A medida pode comprometer a liquidez do imóvel, reduzir seu valor de mercado e gerar insegurança para eventuais adquirentes.
A autorização da averbação exige demonstração da probabilidade do direito e do risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.
No caso, a fundamentação baseada na existência de suposto grupo econômico e em transferências patrimoniais regulares não evidencia, de forma concreta, fraude, dilapidação patrimonial ou tentativa de esvaziamento de bens.
A averbação alcança imóveis registrados em nome de pessoas que não integram a relação processual. A extensão da medida a terceiros exige demonstração efetiva de fraude ou risco de insolvência, bem como a participação dos proprietários no contraditório, o que não ocorreu.
A averbação não pode atingir imóveis cuja titularidade registral não pertence às partes da lide, ressalvada a possibilidade de reavaliação da medida diante da apresentação de novos elementos e com observância do contraditório.
IV. Dispositivo
Recurso parcialmente provido para limitar a averbação da existência da demanda exclusivamente às matrículas registradas em nome dos agravantes.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1040598-25.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[COMPRA E VENDA, IMISSÃO NA POSSE]

RELATORA:
EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES

REDATOR DESIGNADO
: EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

TURMA JULGADORA
:
[EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES, EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, EXMO. SR.
DES
. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

PARTE(S):

[NATALIA CARLA FERREIRA BATISTA - CPF: 038.904.501-21 (ADVOGADO), ENERCOOP LTDA - CNPJ: 26.773.721/0001-28 (AGRAVANTE), ELOI BRUNETTA - CPF: 168.401.869-20 (AGRAVANTE), LAUDEMIR ANTONIO SEBBEN - CPF: 335.018.829-04 (AGRAVADO), IVANIA MARIA MATTANA SEBBEN - CPF: 407.551.269-04 (AGRAVADO), MARCO ANTONIO MATTANA SEBBEN - CPF: 001.131.211-48 (AGRAVADO), LUANA MATTANA SEBBEN - CPF: 012.478.001-64 (AGRAVADO), MATHEUS MATTANA SEBBEN - CPF: 012.479.981-77 (AGRAVADO), SEBBEN & SEBBEN LTDA - CNPJ: 09.663.500/0001-88 (AGRAVADO), RODRIGO QUINTANA FERNANDES - CPF: 706.289.201-72 (ADVOGADO), CARLOS ANTONIO PERLIN registrado(a) civilmente como CARLOS ANTONIO PERLIN - CPF: 003.956.181-00 (ADVOGADO), GUSTAVO CRESTANI FAVA - CPF: 013.573.641-21 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des.
Exmo. Sr. Des.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 2o VOGAL (DES. RUBENS). A 1a VOGAL (DESA. ANGLIZEY) RETIFICOU O VOTO PARA ACOMPANHÁ-LO. A RELATORA ACOLHEU PRELIMINAR E DEU PROVIMENTO AO RECURSO.
”

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA DEMANDA EM MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS. MEDIDA ACAUTELATÓRIA. AUSÊNCIA DE

DEMONSTRAÇÃO DA PROBABILIDADE DO DIREITO EM RELAÇÃO A IMÓVEIS DE TERCEIROS. LIMITAÇÃO DA AVERBAÇÃO AOS BENS DOS AGRAVANTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. O recurso. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de Ação de Imissão na Posse com Obrigação de Fazer no 1007466-65.2022.8.11.0037, em trâmite na 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, que determinou a averbação da existência da demanda nas matrículas no 2.152, 45.648, 45.650, 45.663 e 45.649 do 1o Registro de Imóveis de Vilhena/RO.

2. Fato relevante. Os agravantes sustentam violação ao contraditório, rediscussão de matéria já apreciada anteriormente, possível incidência de preclusão, ausência dos requisitos do art. 300 do CPC e extrapolação dos limites subjetivos da lide, uma vez que a averbação alcança imóveis pertencentes a terceiros estranhos ao processo.

3. A decisão recorrida. O juízo de origem determinou a averbação da existência da ação nas matrículas indicadas, com finalidade de dar publicidade à demanda e resguardar eventual resultado útil do processo.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se é legítima a averbação da existência da demanda em matrículas de imóveis que não pertencem às partes do processo, sem demonstração concreta da probabilidade do direito e do risco ao resultado útil da demanda.

III. Razões de decidir

5. A averbação da existência de ação judicial possui natureza acautelatória e informativa. A medida busca

conferir publicidade registral e preservar a utilidade prática do provimento jurisdicional.

6. Ainda que não configure constrição direta sobre o bem, a averbação produz efeitos patrimoniais relevantes. A medida pode comprometer a liquidez do imóvel, reduzir seu valor de mercado e gerar insegurança para eventuais adquirentes.

7. A autorização da averbação exige demonstração da probabilidade do direito e do risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

8. No caso, a fundamentação baseada na existência de suposto grupo econômico e em transferências patrimoniais regulares não
evidencia
, de forma concreta, fraude, dilapidação patrimonial ou tentativa de esvaziamento de bens.

9. A averbação alcança imóveis registrados em nome de pessoas que não integram a relação processual. A extensão da medida a terceiros exige demonstração efetiva de fraude ou risco de insolvência, bem como a participação dos proprietários no contraditório, o que não ocorreu.

10. A averbação não pode atingir imóveis cuja titularidade registral não pertence às partes da lide, ressalvada a possibilidade de reavaliação da medida diante da apresentação de novos elementos e com observância do contraditório.

IV. Dispositivo

11. Recurso parcialmente provido para limitar a averbação da existência da demanda exclusivamente às matrículas registradas em nome dos agravantes.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: n/a.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES
(RELATORA):

Eminentes Pares:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
ENERCOOP LTDA
e
ELOI BRUNETTA
em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, nos autos da Ação de Imissão na Posse cumulada com Obrigação de Fazer no1007466-65.2022.8.11.0037, ajuizada por LAUDEMIR ANTÔNIO SEBBEN e outros, deferiu medida cautelar incidental requerida pelos agravados para determinar a averbação da existência da ação judicial junto às matrículas imobiliárias de números 2.152, 45.648, 45.650, 45.663 e 45.649, todas do 1o Registro de Imóveis de Vilhena/RO.

Os agravantes sustentam, em síntese, que a decisão agravada violou o princípio da não surpresa, previsto no artigo 10 do Código de Processo Civil, ao apreciar o pedido cautelar sem prévia intimação para manifestação.

Alegam que a matéria já havia sido decidida em 2021 pelo Juízo da 2a Vara Cível de Vilhena/RO, que reconheceu a titularidade formal de terceiros sobre parte dos imóveis e condicionou qualquer providência à anuência dos proprietários registrais, operando-se a preclusão consumativa e temporal, nos termos do artigo 507 do Código de Processo Civil.

Argumentam que três das cinco matrículas alcançadas pela medida encontram-se registradas em nome de terceiros alheios à lide, quais sejam: a matrícula 2.152 em nome da Agropecuária Rancho Fundo do Itaquerê Ltda.; a matrícula 45.648 em nome de Hélio Brunetta; e a matrícula 45.650 em nome de Hélio,
Heverson
e Heverton Brunetta.

Sustentam que a decisão agravada determinou a averbação sobre imóveis que não guardam pertinência objetiva e subjetiva com a lide, alcançando patrimônio de pessoas que não integram a relação processual.

Afirmam, ainda, a ausência de demonstração dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, especialmente o perigo de dano, pois não há comprovação de dilapidação patrimonial ou de atos concretos tendentes a frustrar a efetividade do provimento final. Ressaltam que a averbação, embora qualificada como informativa, produz efeitos econômicos concretos, reduzindo o valor de mercado dos bens e dificultando sua utilização como garantia.

Requerem a declaração de nulidade da decisão por violação aos artigos 9o e 10 do Código de Processo Civil ou, subsidiariamente, a reforma para limitar a averbação apenas aos imóveis que guardem pertinência objetiva e subjetiva com a lide.

O pedido liminar foi concedido (id 329654358).

Os agravados apresentaram contrarrazões, sustentando a presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, pois a probabilidade do direito decorre do próprio contrato celebrado entre as partes, e o perigo de dano se evidencia nas sucessivas transferências de titularidade das áreas para integrantes do grupo econômico dos agravantes, revelando tentativa de blindagem patrimonial.

O Ministério Público declinou de suas atribuições, por não vislumbrar interesse de incapazes ou interesse público que justifique sua intervenção (id 338550350).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA
NAT
A
LIA CARLA FERREIRA BATISTA
, OAB
-
MT
20359/0.

V O T
O

EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES
(RELATORA):

Eminentes Pares
,

Os agravantes sustentam que a decisão agravada violou o princípio da não surpresa, previsto no artigo 10 do Código de Processo Civil, ao apreciar o pedido cautelar sem prévia intimação para manifestação, em nítida supressão do contraditório, configurando cerceamento de defesa.

A questão demanda análise cuidadosa da natureza da medida deferida e do regime jurídico aplicável às tutelas provisórias de urgência.

No caso concreto, a decisão agravada deferiu medida cautelar incidental, fundamentada no poder geral de cautela previsto nos artigos 297 e 301 do Código de Processo Civil. Conforme documentado nos autos, os agravados alegaram alteração substancial das áreas dadas em pagamento, com sucessivas transferências de titularidade a integrantes do alegado grupo econômico capitaneado pelos agravantes, postulando a averbação da existência da ação nas matrículas dos imóveis rurais indicados.

A natureza da medida deferida é essencialmente acautelatória, destinada a dar publicidade à existência da demanda e a prevenir que eventuais transferências posteriores possam comprometer a efetividade do provimento jurisdicional final.

A averbação da existência de ação judicial nas matrículas imobiliárias constitui providência de caráter informativo, que não impõe constrição, indisponibilidade ou restrição à livre disposição dos bens, mas apenas dá ciência a terceiros acerca da tramitação da demanda envolvendo os imóveis em questão.

Considerando a natureza acautelatória e informativa da medida, bem como a alegação de sucessivas transferências de titularidade que poderiam comprometer a efetividade do provimento final, mostra-se razoável a aplicação da exceção prevista no artigo 9o, parágrafo único, inciso I, do Código de Processo Civil, admitindo-se o contraditório diferido.

Neste sentido, a exigência de prévia intimação poderia, em tese, frustrar a própria finalidade da medida, permitindo que eventuais transferências fossem realizadas antes da averbação.

Não obstante, é preciso reconhecer que a decisão agravada não explicitou de forma clara e específica as razões pelas quais o contraditório prévio poderia comprometer a efetividade da medida. A fundamentação limitou-se a afirmar que não se vislumbra qualquer prejuízo às partes, considerando que a medida possui natureza meramente informativa, sem demonstrar concretamente o risco de dano irreparável ou de difícil reparação que justificaria a dispensa do contraditório prévio.

A ausência de fundamentação específica sobre a urgência da medida e sobre o risco concreto de frustração de sua efetividade em caso de prévia intimação constitui fragilidade da decisão agravada. O artigo 9o, parágrafo único, inciso I, do Código de Processo Civil exige que o juiz demonstre que o adiamento da decisão pode causar dano irreparável ou de difícil reparação, não sendo suficiente a mera alegação genérica de urgência ou a natureza acautelatória da medida.

Contudo, a eventual fragilidade na fundamentação quanto à dispensa do contraditório prévio não conduz, necessariamente, à nulidade da decisão.

O sistema processual civil brasileiro adota o princípio da instrumentalidade das formas, previsto no artigo 277 do Código de Processo Civil, segundo o qual não se pronunciará a nulidade sem que tenha havido prejuízo. Trata-se da aplicação do princípio
pas
de
nullité

sans

grief
, segundo o qual não há nulidade sem demonstração de prejuízo concreto.

No caso concreto, os agravantes tiveram plena oportunidade de manifestação por meio dos embargos de declaração opostos contra a decisão agravada e, posteriormente, por meio do presente agravo de instrumento. O contraditório foi exercido de forma diferida, mas não foi suprimido.

Assim, os agravantes puderam apresentar todos os argumentos de fato e de direito que entenderam pertinentes, não se verificando prejuízo concreto ao exercício do direito de defesa.

Ademais, a medida deferida possui natureza provisória e reversível, podendo ser revista a qualquer momento mediante demonstração de fato superveniente ou de inadequação da providência.

No que tange a alegação de preclusão consumativa e temporal, os agravantes sustentam que a matéria já havia sido decidida em 2021 pelo Juízo da 2a Vara Cível de Vilhena/RO, que reconheceu a titularidade formal de terceiros sobre parte dos imóveis e condicionou qualquer providência à anuência dos proprietários registrais e como tal decisão não foi impugnada à época, operou-se a preclusão consumativa e temporal, nos termos do artigo 507 do Código de Processo Civil, de modo que não seria possível reabrir a discussão em momento posterior.

A preclusão constitui fenômeno processual que impede a prática de ato processual em razão do decurso do prazo, da prática de ato incompatível ou do exercício anterior do direito.

O artigo 507 do Código de Processo Civil estabelece que é vedado à parte discutir, no curso do processo, as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. Trata-se de norma que visa assegurar a estabilidade das decisões judiciais e a progressão ordenada do processo, impedindo que questões já decididas sejam rediscutidas indefinidamente.

Contudo, a preclusão não se aplica a fatos novos ou a situações supervenientes que alterem o quadro fático ou jurídico do processo.

No caso concreto, o Juízo da 2a Vara Cível de Vilhena/RO proferiu decisão em 24 de junho de 2021, na qual reconheceu que o imóvel de matrícula 2.152 encontra-se registrado em nome da pessoa jurídica Agropecuária Rancho Fundo do Itaquerê Ltda., os imóveis de matrículas 45.648 e 45.650 encontram-se em nome de Hélio Brunetta, o imóvel de matrícula 45.663 encontra-se em nome de Ivo
Kuhl
, e o imóvel de matrícula 45.649 encontra-se em nome de Marco Fábio Heins
Psillakis
. Na mesma decisão, o juízo condicionou a adoção de providências à apresentação pelos agravados da anuência dos terceiros proprietários, o que não foi atendido, acarretando o indeferimento da tutela de urgência pleiteada.

Posteriormente, em 12 de julho de 2021, o Juízo de Vilhena/RO proferiu nova decisão, na qual reiterou que não há comprovação de que os proprietários registrais anuíram ao contrato objeto da demanda ou mesmo que existiria o alegado grupo econômico. Tais decisões não foram impugnadas pelos agravados à época, consolidando-se pela ausência de recurso.

Contudo, a medida cautelar ora questionada foi requerida em 25 de julho de 2025, decorridos mais de quatro anos após as decisões proferidas pelo Juízo de Vilhena/RO. Os agravados alegaram, no pedido cautelar, alteração substancial das áreas dadas em pagamento, com sucessivas transferências de titularidade a integrantes do alegado grupo econômico capitaneado pelos agravantes. Trata-se de fato superveniente, que não havia sido objeto de apreciação nas decisões de 2021.

A questão apreciada nas decisões de 2021 referia-se à concessão de tutela de urgência para imissão na posse, condicionada à demonstração da anuência dos proprietários registrais ao contrato, enquanto o objeto do presente recurso se refere à averbação da existência da ação nas matrículas imobiliárias, fundamentada em fato superveniente consistente nas sucessivas transferências de titularidade. Portanto, não se confundem.

A decisão de 2021 não apreciou a possibilidade de averbação da existência da ação, nem analisou a ocorrência de sucessivas transferências de titularidade após o ajuizamento da demanda. Limitou-se a indeferir a tutela de urgência para imissão na posse, por ausência de demonstração da anuência dos proprietários registrais. Não houve, portanto, julgamento de mérito sobre a impossibilidade de publicidade registral futura ou sobre a inexistência de grupo econômico.

Ademais, a alegação de sucessivas transferências de titularidade constitui fato superveniente, que não existia à época das decisões de 2021. Os agravados alegam que, após o ajuizamento da demanda, as áreas que haviam sido dadas em pagamento passaram a ser sucessivamente registradas em nome de terceiros que integram o mesmo grupo econômico dos agravantes. Tal circunstância, portanto, sequer existia à época das decisões de 2021.

Portanto, não se verifica a alegada preclusão consumativa ou temporal. As decisões de 2021 não apreciaram a possibilidade de averbação da existência da ação, nem analisaram a ocorrência de sucessivas transferências de titularidade após o ajuizamento da demanda. A medida cautelar ora questionada fundamenta-se em fato superveniente, que não existia à época das decisões anteriores, não se aplicando a vedação do artigo 507 do Código de Processo Civil. O argumento dos agravantes, neste ponto, não merece acolhida.

Os agravantes sustentam, ainda, que a decisão agravada determinou a averbação da existência da ação em matrículas imobiliárias que não guardam pertinência objetiva e subjetiva com a lide, alcançando bens de terceiros estranhos à relação processual, sendo certo que três das cinco matrículas encontram-se registradas em nome de terceiros alheios à lide, sem qualquer relação com o contrato discutido ou com as obrigações assumidas pelas partes.

A questão demanda análise cuidadosa da relação entre os imóveis objeto da averbação e o negócio jurídico que fundamenta a demanda.

Das provas, observa-se que as partes celebraram, em 28 de junho de 2017, Termo de Acordo, Transferência de Ações, Assunção de Obrigações, Quitação e Outras Avenças, por meio do qual os agravantes comprometeram-se a transferir determinados imóveis rurais aos agravados como forma de pagamento pela cessão de quotas sociais (id 329147374).

O contrato celebrado entre as partes identifica expressamente os imóveis que seriam transferidos como forma de pagamento. No item 3.III do contrato, denominado
"Dos Imóveis Rurais Objeto de Transferência para a
Sebben
e Família
Sebben
como Pagamento do Preço",
constam relacionados cinco imóveis rurais, com a indicação das respectivas matrículas, áreas, confrontações e valores atribuídos a cada um.

O item 3.III.1 do contrato refere-se ao Lote 24 da linha 115 do Setor 12 da Gleba Corumbiara, denominado Fazenda Vilhena, situada no Município de Vilhena, Estado de Rondônia, com área de 1.996,6661 hectares, descrito na Matrícula 2.152 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Vilhena/RO, matriculado em nome da empresa Agropecuária Rancho Fundo do Itaquerê Ltda., no valor de trezentos mil reais.

O item 3.III.2 do contrato refere-se ao Lote 02 da Gleba/Lote 23 do Setor 12 da Gleba Corumbiara, denominado Sítio Porto Alegre, localizado no Município de Vilhena, Estado de Rondônia, com área de 241,1356 hectares, descrito na Matrícula 45.648 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Vilhena/RO, matriculado em nome de Hélio Brunetta, no valor de cem mil reais.

O item 3.III.3 do contrato refere-se ao Lote 04 da Gleba/Lote 23 do Setor 12 da Gleba Corumbiara, localizado no Município de Vilhena, Estado de Rondônia, com área de 241,2883 hectares, descrito na Matrícula 45.650 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Vilhena/RO, matriculado em nome de Hélio Brunetta, no valor de cem mil reais.

O item 3.III.4 do contrato refere-se ao Lote 01 da Gleba/Lote 23 do Setor 12 da Gleba Corumbiara, denominado Sítio Pedra Branca, localizado no Município de Vilhena, Estado de Rondônia, com área de 241,1355 hectares, descrito na Matrícula 45.663 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Vilhena/RO, matriculado em nome de João Ivo
Kuhl
, cuja posse é exercida pelo agravante
Eloi
Brunetta, no valor de quinhentos mil reais.

O item 3.III.5 do contrato refere-se ao Lote 03 da Gleba/Lote 23 do Setor 12 da Gleba Corumbiara, localizado no Município de Vilhena, Estado de Rondônia, com área de 240,6353 hectares, descrito na Matrícula 45.649 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Vilhena/RO, matriculado em nome de Marco Fábio Heins
Psillakis
, cuja posse é exercida pelo agravante
Eloi
Brunetta, no valor de quinhentos mil reais.

Verifica-se, portanto, que todos os imóveis objeto da averbação determinada na decisão agravada constam expressamente do contrato celebrado entre as partes, tendo sido dados em pagamento pelos agravantes aos agravados.

O próprio contrato reconhece que parte dos imóveis se encontrava registrado em nome de terceiros, mas afirma que a posse era exercida pelo agravante
Eloi
Brunetta, e estabelece a obrigação dos agravantes de providenciar a transferência da titularidade.

A pertinência objetiva dos imóveis com o objeto da demanda é, portanto, inequívoca. Todos os imóveis objeto da averbação foram expressamente indicados no contrato como forma de pagamento, constituindo o próprio objeto da obrigação de fazer que se pretende compelir os agravantes a cumprir.

A demanda visa justamente obter a imissão na posse e a transferência da propriedade desses imóveis, de modo que a averbação da existência da ação nas respectivas matrículas guarda relação direta e imediata com o objeto litigioso.

Quanto à pertinência subjetiva, os agravantes alegam que três das cinco matrículas encontram-se registradas em nome de terceiros alheios à lide, sem qualquer vinculação com os agravantes ou com o contrato discutido, sendo certo que a Agropecuária Rancho Fundo do Itaquerê Ltda., Hélio Brunetta,
Heverson
Brunetta e Heverton Brunetta não integram a relação processual, de modo que a averbação sobre imóveis de sua titularidade configuraria extrapolação dos limites subjetivos da lide.

Lado outro, argumentam os agravados que os titulares registrais dos imóveis integram o mesmo grupo econômico capitaneado pelos agravantes e que, embora formalmente distintos, os titulares registrais atuam de forma coordenada com os agravantes, configurando unidade econômica que justifica a extensão da medida cautelar.

Sabe-se que a existência de grupo econômico constitui questão de fato, que demanda comprovação mediante elementos probatórios concretos. O mero sobrenome comum ou a alegação genérica de vinculação empresarial não são suficientes para caracterizar a existência de grupo econômico. É necessário demonstrar a efetiva coordenação de atividades, a confusão patrimonial, a direção unitária ou outros elementos que evidenciem a unidade econômica entre as pessoas jurídicas ou físicas envolvidas.

No caso concreto, os agravados não apresentaram, no pedido cautelar, elementos probatórios concretos que demonstrem a existência de grupo econômico entre os agravantes e os titulares registrais dos imóveis. Limitaram-se a alegar que houve sucessivas transferências de titularidade a integrantes do alegado grupo econômico, sem demonstrar documentalmente a vinculação empresarial, a confusão patrimonial ou a direção unitária.

Não obstante, é preciso considerar que o próprio contrato celebrado entre as partes reconhece que parte dos imóveis se encontrava registrada em nome de terceiros, mas afirma que a posse era exercida pelo agravante
Eloi
Brunetta.

O item 3.III.4 do contrato refere-se ao imóvel de matrícula 45.663, matriculado em nome de João Ivo
Kuhl
, mas afirma expressamente que
"cuja posse é exercida pelo Sr. Brunetta"
. Do mesmo modo, o item 3.III.5 do contrato refere-se ao imóvel de matrícula 45.649, matriculado em nome de Marco Fábio Heins
Psillakis
, mas afirma expressamente que
"cuja posse é exercida pelo Sr. Brunetta".

Verifica-se, portanto, que o próprio contrato celebrado entre as partes reconhece a dissociação entre a titularidade registral e a posse efetiva dos imóveis.

Os agravantes assumiram a obrigação de transferir imóveis que, à época da celebração do contrato, encontravam-se registrados em nome de terceiros, mas cuja posse era por eles exercida. Tal circunstância evidencia que os agravantes tinham poderes de disposição sobre os imóveis, ainda que a titularidade registral estivesse em nome de terceiros.

Ademais, o item 3.VI do contrato estabelece que
"a escritura definitiva de compra e venda referente ao imóvel rural descrito no item 3.III.1, dado em pagamento pela
Enercoop
à
Sebben
e Família
Sebben
será outorgada e assinada por quem de direito, em favor da
Sebben
e Família
Sebben
, ou a quem estes indicarem sob a responsabilidade da
Enercoop
no prazo de até 30 (trinta) dias a contar da data em que tiver sido registrado o georreferenciamento do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente
".

Verifica-se que o contrato estabelece a obrigação da
Enercoop
de providenciar a outorga da escritura definitiva "por quem de direito", reconhecendo implicitamente que a titularidade registral poderia estar em nome de terceiros, mas assumindo a responsabilidade pela transferência.

Portanto, embora parte dos imóveis objeto da averbação encontre-se registrada em nome de terceiros que não integram formalmente a relação processual, o próprio contrato celebrado entre as partes reconhece que os agravantes exerciam a posse dos imóveis e assumiram a obrigação de providenciar a transferência da titularidade, cuja circunstância evidencia que os agravantes tinham poderes de disposição sobre os imóveis, ainda que a titularidade registral estivesse em nome de terceiros, justificando a averbação da existência da ação nas respectivas matrículas.

Ademais, a averbação da existência de ação judicial nas matrículas imobiliárias ostenta natureza essencialmente informativa, destinada a dar publicidade à existência de litígio envolvendo os imóveis e a prevenir que terceiros de boa-fé sejam surpreendidos por demandas ocultas. A medida não impõe constrição, indisponibilidade ou restrição à livre disposição dos bens, mas apenas dá ciência a terceiros acerca da tramitação da demanda.

A função da averbação premonitória é justamente alertar eventuais interessados sobre a existência de litígio envolvendo o imóvel, permitindo que adquirentes ou credores avaliem adequadamente os riscos da operação. Trata-se de providência que resguarda a boa-fé objetiva e a segurança jurídica nas relações negociais, impedindo que a cadeia dominial seja utilizada como instrumento de blindagem patrimonial.

No caso concreto, a averbação da existência da ação nas matrículas dos imóveis que foram dados em pagamento pelos agravantes, ainda que registrados em nome de terceiros, cumpre relevante função de proteção não apenas dos agravados, mas também de eventuais terceiros de boa-fé. Ao dar publicidade à existência da demanda, o registro previne que adquirentes ou credores sejam surpreendidos por litígios ocultos, garantindo transparência e segurança jurídica ao comércio imobiliário.

Portanto, embora parte dos imóveis objeto da averbação encontre-se registrada em nome de terceiros que não integram formalmente a relação processual, verifica-se que todos os imóveis foram expressamente indicados no contrato como forma de pagamento, constituindo o próprio objeto da obrigação que se pretende compelir os agravantes a cumprir.

Registro, por fim, que a medida deferida possui natureza essencialmente informativa, não impondo constrição, indisponibilidade ou restrição à livre disposição dos bens.

A averbação da existência de ação judicial nas matrículas imobiliárias limita-se a dar publicidade à existência de litígio envolvendo os imóveis, prevenindo que terceiros de boa-fé sejam surpreendidos por demandas ocultas.

A função da averbação premonitória não é impedir a alienação dos bens ou restringir os direitos dos proprietários, mas apenas dar transparência às situações jurídicas e proteger terceiros de boa-fé. Trata-se de providência que resguarda a boa-fé objetiva e a segurança jurídica nas relações negociais, sem impor gravame significativo aos proprietários.

A natureza essencialmente informativa da medida e a função de proteção de terceiros de boa-fé justificam a manutenção da averbação, sem que se configure gravame desproporcional ou inadequado.

Contudo, é preciso reconhecer que a averbação deve limitar-se aos imóveis que guardem pertinência objetiva e subjetiva com a lide, não podendo alcançar bens que não foram objeto do contrato ou que não possuam qualquer relação com a obrigação discutida.

No caso concreto, todos os imóveis objeto da averbação foram expressamente indicados no contrato como forma de pagamento, constituindo o próprio objeto da obrigação que se pretende compelir os agravantes a cumprir, de modo que a medida não extrapola os limites da demanda.

Incontestável, portanto, a presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, consistentes na probabilidade do direito, evidenciada pela existência de contrato que estabelece a obrigação dos agravantes de transferir os imóveis indicados, e no perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, evidenciado pela necessidade de dar publicidade à existência de litígio envolvendo os imóveis e de proteger terceiros de boa-fé.

A medida deferida é proporcional, reversível e adequada ao risco identificado, não configurando gravame desproporcional ou inadequado.

No que tange aos efeitos econômicos concretos oriundos da medida, sabe-se que a função da averbação premonitória é dar publicidade à existência de litígio envolvendo o imóvel, permitindo que eventuais interessados avaliem adequadamente os riscos da operação. Não se trata de constrição judicial, de indisponibilidade patrimonial ou de restrição ao direito de propriedade, mas apenas de anotação registral que informa a existência de demanda em curso.

A doutrina processual reconhece que a averbação premonitória não impede a alienação do bem, não configura ônus real e não restringe os poderes inerentes ao domínio. O proprietário mantém a faculdade de usar, gozar, dispor e reivindicar o bem, podendo aliená-lo livremente. A averbação apenas informa a existência de litígio, permitindo que eventuais adquirentes avaliem os riscos da operação.

Neste cenário, a repercussão econômica não configura gravame indevido ou ilegal, mas decorre da própria função social do registro e da boa-fé objetiva que orienta o comércio jurídico. O registro público existe para dar transparência às situações jurídicas e proteger terceiros de boa-fé, não para garantir liquidez absoluta aos bens ou para ocultar a existência de litígios.

Ademais, eventual impacto econômico decorrente da averbação não pode ser atribuído à decisão judicial, mas aos próprios atos dos agravantes que deram causa à demanda. Conforme documentado nos autos, os agravantes assumiram a obrigação de transferir os imóveis indicados como forma de pagamento, mas não cumpriram a obrigação no prazo estabelecido, dando causa ao ajuizamento da demanda. A existência do litígio decorre do inadimplemento contratual, não
da
averbação judicial.

Portanto, eventual repercussão econômica da averbação não configura gravame indevido ou ilegal, mas decorre da própria função social do registro e da boa-fé objetiva que orienta o comércio jurídico. A averbação premonitória cumpre relevante função de proteção de terceiros de boa-fé, dando transparência às situações jurídicas e prevenindo que adquirentes ou credores sejam surpreendidos por litígios ocultos.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
, mantendo integralmente a decisão agravada que deferiu medida cautelar incidental para determinar a averbação da existência da ação junto às matrículas n.o 2.152, 45.648, 45.650, 45.663 e 45.649, todas do 1o Registro de Imóveis de Vilhena/RO.

É como voto.

V O T O

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
A
N
GLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(
1
a
VOGAL):

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXM
O
. SR. DES
.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

(
2
o
VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria
.

SESSÃO DE 04 DE MARÇO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2o VOGAL):

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, nos autos de Ação de Imissão na Posse com Obrigação de Fazer, n. 1007466-65.2022.8.11.0037, em trâmite na 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, determinou a averbação da existência da demanda nas matrículas no 2.152, 45.648, 45.650, 45.663 e 45.649 do 1o Registro de Imóveis de Vilhena/RO.

Os agravantes sustentam a violação ao contraditório, rediscussão de matéria já apreciada em 2021, com possível incidência da preclusão, ausência dos requisitos do art. 300 do CPC e extrapolação dos limites subjetivos da lide, por atingir bens de terceiros.

A averbação da existência de Ação Judicial tem natureza acautelatória e informativa, destinando-se à publicidade registral com vistas à preservação do resultado útil do processo.

Contudo, ainda que não configure constrição direta, produz reflexos patrimoniais concretos, já que compromete a liquidez do bem, pode reduzir o valor de mercado e gera no terceiro que porventura pretende adquirir o bem.

Desse modo, para que seja autorizada tal averbação é necessária a efetiva demonstração da probabilidade do direito do direito e o possível risco ao resultado útil do processo.

Neste caso, o argumento genérico, baseado na alegação de existência de grupo econômico e transferências regular de bem, sem demonstração específica de fraude, dilapidação ou tentativa concreta de esvaziamento patrimonial não é suficiente para demonstrar a probabilidade do direito.

Ademais, a averbação abrange imóveis de quem não faz parte da lide, sujeitos que não podem ser atingidos sem que os proprietários tenham sido integrados ao contraditório e sem que haja, conforme dito, efetiva demonstração de fraude ou de risco de insolvência ou redução patrimonial relevante, o que, até este momento, não ocorreu.

Desse modo, não se mostra legítima a extensão de averbação a imóveis cuja titularidade registral não é de quem faz parte do processo, o que, contudo, existindo evidências novas, poderá ser reapreciado, observando-se, contudo, a participação de todos os agentes no contraditório.

Pelo exposto,
divirjo
da relatora para
dar parcial provimento ao Recurso
, a fim de limitar a averbação exclusivamente às matrículas que estiverem formalmente registradas em nome dos agravantes.

V O T O (RETIFICADO)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(2o VOGAL):

Eminentes pares,

Entendo que a averbação deva ser realizada apenas nos imóveis de quem faz parte da ação.

De forma que retifico o meu voto para acompanhar o voto do Des. Rubens de Oliveira Santos Filho.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026