Tribunal: TJMT
Processo: 1040002-41.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
Ementa: direito civil e processual civil. agravo de instrumento. embargos de terceiro. alienação de imóvel com penhora e cláusula de inalienabilidade previamente averbadas. ciência expressa do adquirente. ausência de boa-fé. fraude à execução. impossibilidade de suspensão de leilão. bem de família. inoponibilidade. recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em embargos de terceiro, visando à suspensão de leilão judicial de imóvel adquirido por contrato particular, sob alegação de boa-fé, ausência de registro de restrições à época da aquisição e proteção como bem de família.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se o adquirente de imóvel, mediante contrato particular, pode ser considerado terceiro de boa-fé para fins de suspensão de penhora e leilão judicial quando (i) já havia averbação de cláusula de inalienabilidade e penhora na matrícula do bem; e (ii) há prova de ciência expressa da constrição judicial no próprio instrumento contratual.
III. Razões de decidir
3. A publicidade registral confere eficácia erga omnes às restrições lançadas na matrícula imobiliária, impondo ao adquirente o dever de diligência mínima na verificação do estado jurídico do bem.
4. A existência de averbação prévia de penhora e de cláusula de inalienabilidade, anteriores à aquisição, afasta a alegação de boa-fé, sobretudo quando há cláusula contratual expressa de ciência da constrição.
5. A incidência do art. 792, II, do CPC impõe o reconhecimento da fraude à execução, tornando ineficaz o negócio jurídico perante o credor.
6. A Súmula 84 do STJ não se aplica quando ausente a boa-fé do adquirente, sendo inaplicável a proteção possessória em hipóteses de ciência inequívoca da constrição.
7. A alegação de impenhorabilidade do bem de família não prevalece quando o negócio é celebrado com plena ciência da constrição judicial, sob pena de violação à segurança jurídica e à efetividade da execução.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de agravo de instrumento desprovido.
Tese de julgamento: “1. A aquisição de imóvel com penhora previamente averbada na matrícula configura fraude à execução, afastando a proteção do adquirente como terceiro de boa-fé. 2. A ciência expressa da constrição judicial no contrato inviabiliza a suspensão de leilão e impede a invocação da impenhorabilidade do bem de família.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 792, II; Lei no 8.009/1990.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 84/STJ; Súmula no 375/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040002-41.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perda da Propriedade, Condomínio, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[VALDRIANGELO SAMUEL FONSECA - CPF: 655.659.751-15 (ADVOGADO), CARLOS IVAM GARCIA DE SANTANA - CPF: 110.229.571-04 (AGRAVANTE), EMELI PAULA LARA CORREA FONSÊCA - CPF: 729.898.401-25 (ADVOGADO), MARGARETE TOMASIA DE AQUINO NUNES - CPF: 208.524.871-34 (AGRAVADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (AGRAVADO), EDUARDO TAMBELINI BRASILEIRO - CPF: 054.017.106-90 (ADVOGADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
direito civil e processual civil. agravo de instrumento. embargos de terceiro. alienação de imóvel com penhora e cláusula de inalienabilidade previamente averbadas. ciência expressa do adquirente. ausência de boa-fé. fraude à execução. impossibilidade de suspensão de leilão. bem de família. inoponibilidade. recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em embargos de terceiro, visando à suspensão de leilão judicial de imóvel adquirido por contrato particular, sob alegação de boa-fé, ausência de registro de restrições à época da aquisição e proteção como bem de família.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o adquirente de imóvel, mediante contrato particular, pode ser considerado terceiro de boa-fé para fins de suspensão de penhora e leilão judicial quando (i) já havia averbação de cláusula de inalienabilidade e penhora na matrícula do bem; e (ii) há prova de ciência expressa da constrição judicial no próprio instrumento contratual.

III. Razões de decidir

3. A publicidade registral confere eficácia erga omnes às restrições lançadas na matrícula imobiliária, impondo ao adquirente o dever de diligência mínima na verificação do estado jurídico do bem.

4. A existência de averbação prévia de penhora e de cláusula de inalienabilidade, anteriores à aquisição, afasta a alegação de boa-fé, sobretudo quando há cláusula contratual expressa de ciência da constrição.

5. A incidência do art. 792, II, do CPC impõe o reconhecimento da fraude à execução, tornando ineficaz o negócio jurídico perante o credor.

6. A Súmula 84 do STJ não se aplica quando ausente a boa-fé do adquirente, sendo inaplicável a proteção possessória em hipóteses de ciência inequívoca da constrição.

7. A alegação de impenhorabilidade do bem de família não prevalece quando o negócio é celebrado com plena ciência da constrição judicial, sob pena de violação à segurança jurídica e à efetividade da execução.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento
: “1. A aquisição de imóvel com penhora previamente averbada na matrícula configura fraude à execução, afastando a proteção do adquirente como terceiro de boa-fé. 2. A ciência expressa da constrição judicial no contrato inviabiliza a suspensão de leilão e impede a invocação da impenhorabilidade do bem de família.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 792, II; Lei no 8.009/1990.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula no 84/STJ; Súmula no 375/STJ.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMETO interposto por CARLOS IVAM GARCIA DE SANTANA contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8a Vara Cível de Cuiabá/MT, que, nos autos de “Embargos de Terceiro” (Processo n. 1013745-13.2025.8.11.0041), ajuizada pelo agravante em face de MARGARETE TOMASIA DE AQUINO NUNES e CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA – ME, indeferiu o pedido de urgência, consistente na suspensão do leilão agendado para os dias 11/11/2025 e 18/11/2025, relativos ao imóvel do embargante (Id. no 214460957).

O agravante sustenta que a decisão merece reforma.

Alega, inicialmente, que reside no apartamento n. 2002 do Edifício Tuparandy, situado na Rua O, n. 131, Jardim Aclimação, em Cuiabá/MT, desde 2012 — inicialmente como locatário e, posteriormente, como proprietário, após a aquisição do imóvel em 01/10/2021, mediante contrato particular de compra e venda firmado com a Carajás Construtora e Incorporadora Ltda., pelo valor de R$ 950.000,00, integralmente quitado.

Aduz que foi surpreendido com a inclusão do imóvel em leilão judicial designado para os dias 11 e 18/11/2025, no âmbito de execução ajuizada em 2007 por Margarete Tomasia de Aquino Nunes contra a incorporadora, processo no qual jamais figurou como parte.

Assegura que, à época da aquisição, a matrícula n. 80.792 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá não continha qualquer registro de penhora ou averbação restritiva, o que comprova sua boa-fé.

Afirma que a decisão agravada viola a Súmula 84 do STJ, que admite a oposição de embargos de terceiro fundada em alegação de posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

Sustenta que o imóvel constitui bem de família, protegido pela Lei n. 8.009/90, e que já obteve tutela favorável em embargos de terceiro anteriores (Processo n. 1033945-15.2024.8.11.0041), envolvendo o mesmo imóvel.

Requer a concessão de efeito suspensivo para suspender os leilões judiciais até o julgamento final dos embargos de terceiro (Cf. Id. no 214460957).

Instada a se manifestar, a agravada Margarete Tomasia de Aquino Nunes apresentou contrarrazões (Id. n. 337804875), pugnando pelo desprovimento do recurso.

Sustenta, de forma consistente, a ocorrência de má-fé e fraude à execução. Demonstra, por meio de certidão de matrícula atualizada, que sobre o imóvel pesava cláusula de inalienabilidade averbada desde o ano de 2010 (AV-3) e penhora registrada em seu favor desde 2018 (AV-10), ambas anteriores ao contrato particular firmado pelo agravante em 2021.

Destaca, por fim, que o próprio instrumento contratual do agravante contém cláusula expressa de ciência das constrições judiciais, o que afastaria qualquer presunção de boa-fé.

A agravada Carajás Construtora e Incorporadora Ltda. – ME deixou transcorrer o prazo sem apresentar manifestação (Id. n. 345142366).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo e devidamente preparado, preenchendo os requisitos de admissibilidade previstos no artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil.

A questão central reside em verificar se o agravante ostenta a condição de terceiro possuidor de boa-fé apto a desconstituir ou suspender a penhora e o leilão judicial de imóvel adquirido por meio de contrato particular, cujas restrições judiciais já se encontravam devidamente averbadas na matrícula do bem em data anterior à celebração do negócio jurídico.

Ao analisar o arcabouço probatório coligido aos autos, especialmente a matrícula n. 80.792 do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, verifica-se um cenário fático-jurídico que desautoriza a proteção pretendida pelo agravante.

Com efeito, a publicidade registral é o pilar da segurança jurídica nas transações imobiliárias, gerando efeitos
erga omnes
a partir do momento em que o ato é assentado no fólio real.

Compulsando o histórico registral do imóvel, observa-se que, em 02/02/2010, foi averbada a cláusula de inalienabilidade (AV-3-80.792), por ordem da 14a Vara Cível de Cuiabá, em processo no qual a ora agravada figura como parte (Id. n. 337804877 – p. 01/02).

Posteriormente, em 01/11/2018, procedeu-se à averbação da penhora (AV-10-80.792), decorrente do cumprimento de sentença movido pela mesma credora (Id. n. 337804877 – p. 03).

Considerando que o contrato de compra e venda invocado pelo agravante foi firmado apenas em 01/10/2021, evidencia-se que o negócio jurídico foi celebrado quando já havia plena e inequívoca publicidade da constrição judicial e da proibição de alienação.

Diferentemente do que ocorre na hipótese da Súmula n. 375 do Superior Tribunal de Justiça, em que se discute a necessidade de registro da penhora para a configuração da fraude à execução, no presente caso o registro não apenas existia, como antecedia a compra em quase três anos.

A boa-fé, em sua acepção objetiva, exige do adquirente postura mínima de diligência, consubstanciada na verificação da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel antes da concretização do negócio. Ao adquirir bem sobre o qual recaem penhora e cláusula de inalienabilidade devidamente registradas, o adquirente assume o risco da evicção e da ineficácia do negócio perante o exequente, não podendo invocar o desconhecimento de fatos tornados públicos pelo registro imobiliário.

O argumento de boa-fé do agravante é significativamente enfraquecido pelo próprio teor do contrato de promessa de compra e venda por ele juntado aos autos (Id. n. 214344634 – Pág. 06).

A cláusula quarta, parágrafo primeiro, do referido instrumento dispõe expressamente que os contratantes declaram ter “ciência do impedimento momentâneo para escrituração em razão de constrição de indisponibilidade decorrente de ação judicial”.

Tem-se, assim, conclusão jurídica inafastável: ao declarar ciência da constrição judicial, resta afastada a presunção de boa-fé do adquirente. Trata-se de prova documental inequívoca de que o agravante celebrou o negócio ciente da submissão do imóvel à execução promovida pela agravada.

Ademais, a previsão de garantia secundária (cláusula terceira), consistente em fração ideal de outro terreno de propriedade dos vendedores, evidencia que o agravante assumiu risco negocial previamente avaliado.

Desse modo, eventual prejuízo financeiro deve ser resolvido por meio de perdas e danos ou mediante execução da garantia contratual em face dos vendedores, não sendo admissível a frustração do direito da credora, fundado em título judicial e garantia anterior.

Embora a Súmula n. 84 do STJ admita embargos de terceiro fundados em contrato de compra e venda não registrado, tal entendimento pressupõe a boa-fé do adquirente e a inexistência de fraude.

No caso, incide diretamente o artigo 792, inciso II, do Código de Processo Civil, uma vez que a alienação ocorreu quando já averbada a penhora.

Nesse contexto, a Súmula n. 375 do STJ reforça a conclusão adotada, ao estabelecer que o registro da penhora constitui marco para o reconhecimento da fraude à execução. Existindo registro prévio, impõe-se a ineficácia do ato perante o credor.

Quanto à alegação de impenhorabilidade do bem de família (Lei n. 8.009/90), tal proteção não pode ser invocada para legitimar negócio jurídico celebrado com ciência de constrição judicial.

A proteção à moradia, embora constitucionalmente assegurada, deve ser harmonizada com os princípios da boa-fé e da segurança jurídica. Não se admite que o adquirente, ciente da penhora, invoque posteriormente a impenhorabilidade para afastar constrição preexistente.

Conclui-se, portanto, que a decisão de primeiro grau, ao indeferir a liminar, agiu em total conformidade com a realidade dos autos e com o ordenamento jurídico.

A manutenção do efeito suspensivo concedido liminarmente neste agravo representaria um gravame injusto à credora, que aguarda a satisfação de seu crédito desde o ano de 2007, perpetuando uma situação de insegurança jurídica e desprestígio às decisões judiciais anteriormente proferidas.

Ante o exposto, em dissonância com a decisão liminar anteriormente proferida, conheço do recurso e, no mérito, nego-lhe provimento, revogando o efeito suspensivo outrora concedido, a fim de manter incólume a decisão agravada que indeferiu a tutela de urgência nos embargos de terceiro.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026