Tribunal: TJMT
Processo: 1050992-65.2025.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. PREVALÊNCIA DO CDC. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconhecendo a resolução do contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa da adquirente, com restituição das quantias pagas, autorizada a retenção de 15% sobre os valores efetivamente desembolsados, em parcela única.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir: (i) se, em contrato de loteamento urbano celebrado após a Lei no 13.786/2018, prevalece a cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor total atualizado do contrato ou se deve incidir o Código de Defesa do Consumidor, com limitação da retenção sobre os valores pagos; e (ii) se a restituição deve ocorrer de forma parcelada ou imediata.
III. Razões de decidir
3. Reconhecida a relação de consumo, impõe-se a prevalência do Código de Defesa do Consumidor em caso de conflito normativo com a Lei no 13.786/2018, especialmente, para afastar cláusula penal que, ao incidir sobre o valor total do contrato, resulte na perda substancial ou quase integral das parcelas pagas, em afronta aos arts. 51, IV, e 53 do CDC.
4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, em julgados posteriores à Lei do Distrato, firmou entendimento de que, nas relações de consumo, a soma das retenções não pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos, vedada solução que conduza a enriquecimento sem causa do fornecedor.
5. A restituição parcelada prevista no art. 32-A, §1o, da Lei no 6.766/1979 não se aplica às relações de consumo, por configurar prática abusiva, devendo ser mantida a restituição imediata, em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. Em contratos de compra e venda de lote urbano celebrados após a Lei no 13.786/2018, configurada relação de consumo, prevalecem as normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo abusiva a cláusula penal calculada sobre o valor total do contrato quando resultar na perda substancial das parcelas pagas.
2. A restituição dos valores ao consumidor, nesses casos, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, afastada a aplicação do parcelamento previsto na Lei do Distrato.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 39, 51, IV, II e IX, e 53; CC, art. 413; Lei no 6.766/1979, art. 32-A; CF/1988, art. 5o, XXXII.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025; Súmula 543/STJ; Tema 577/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1050992-65.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[ODILZA BRASILIANA DA COSTA FERREIRA - CPF: 207.710.961-00 (APELADO), MARCELLE MALAQUIAS DE OLIVEIRA - CPF: 018.206.061-63 (ADVOGADO), LIZA KEYKO UEMURA - CPF: 024.054.881-75 (ADVOGADO), BRUNA CRISTINA FAVERO - CPF: 064.577.611-43 (ADVOGADO), GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 25.292.994/0001-98 (APELANTE), WALLAS HENRIQUE DE LIMA DOS SANTOS - CPF: 016.082.831-78 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. PREVALÊNCIA DO CDC. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconhecendo a resolução do contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa da adquirente, com restituição das quantias pagas, autorizada a retenção de 15% sobre os valores efetivamente desembolsados, em parcela única.

II. Questão em discussão

2.

A controvérsia consiste em definir: (i) se, em contrato de loteamento urbano celebrado após a Lei no 13.786/2018, prevalece a cláusula penal estipulada em 10%
sobre o valor total atualizado do contrato
ou se deve incidir o Código de Defesa do Consumidor, com limitação da retenção sobre os valores pagos; e (ii) se a restituição deve ocorrer de forma parcelada ou imediata.

III. Razões de decidir

3.

Reconhecida a relação de consumo, impõe-se a prevalência do Código de Defesa do Consumidor em caso de conflito normativo com a Lei no 13.786/2018, especialmente, para afastar cláusula penal que, ao incidir sobre o valor total do contrato, resulte na perda substancial ou quase integral das parcelas pagas, em afronta aos arts. 51, IV, e 53 do CDC.

4.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, em julgados posteriores à Lei do Distrato, firmou entendimento de que, nas relações de consumo, a soma das retenções não pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos
, vedada solução que conduza a enriquecimento sem causa do fornecedor.

5.

A restituição parcelada prevista no art. 32-A, §1o, da Lei no 6.766/1979 não se aplica às relações de consumo, por configurar prática abusiva, devendo ser mantida a restituição imediata, em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

6.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Em contratos de compra e venda de lote urbano celebrados após a Lei no 13.786/2018, configurada relação de consumo, prevalecem as normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo abusiva a cláusula penal calculada sobre o valor total do contrato quando resultar na perda substancial das parcelas pagas.
2. A restituição dos valores ao consumidor, nesses casos, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, afastada a aplicação do parcelamento previsto na Lei do Distrato.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 39, 51, IV, II e IX, e 53; CC, art. 413; Lei no 6.766/1979, art. 32-A; CF/1988, art. 5o, XXXII.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp no
2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025
; Súmula 543/STJ; Tema 577/STJ.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1050992-65-2025

APELANTE:
GMP 67 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA

APELADA:
ODILZA BRASILIANA DA COSTA FERREIRA

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
GMP 67 Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada pela Apelada para declarar
a rescisão do contrato firmado entre as partes,

condenando a demandada a proceder a restituição à Autora no valor de R$ 21.929,77 (vinte e um mil, novecentos e vinte e nove reais e setenta e sete centavos), referente ao valor pago de R$ 25.799,73 (vinte e cinco mil setecentos e noventa e nove reais e setenta e três centavos) pela compradora com a devida dedução da cláusula penal de 15%

correspondente a R$ 3.869,96 (três mil oitocentos e sessenta e nove reais e noventa e seis centavos), corrigido pelo IPCA desde o desembolso até o trânsito em julgado da sentença. Após, juros de mora pela SELIC, que abrange juros e correção. Condenou a demandada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais a Apelante sustenta trata-se de
contrato de compra e venda de lote urbano celebrado entre as partes em 16/07/2020, cujo valor total perfazia R$ 247.718,75., sendo que a Apelada realizou pagamento da quantia correspondente R$ 25.799,73 (vinte e cinco mil setecentos e noventa e nove reais e setenta e três centavos ingressando com a Ação visando a rescisão contratual.

Argumenta que a rescisão do contrato decorre de circunstâncias atribuídas à compradora, sendo que ao proferir a sentença o Juízo reconheceu o direito à rescisão e, ao examinar a cláusula penal contratual
que previa, em plena conformidade com a Lei no 13.786/2018, a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato,
concluiu pela sua abusividade,
substituindo-a por critério diverso, a saber, retenção de 15% sobre os valores efetivamente pagos
.

Assinala que embora
a sentença esteja redigida de forma coerente, ela incorre em manifesta violação à legislação federal específica e posterior, especialmente, à Lei no 13.786/2018, que alterou substancialmente o regime jurídico dos contratos de aquisição de lotes urbanos, acrescentando que a decisão, ao aplicar raciocínio jurisprudencial anterior à Lei do Distrato, substituiu o comando normativo expresso por parâmetros de equidade, o que não é possível quando o legislador já definiu, de forma minuciosa e vinculante, o regime aplicável.

Alega que a relação contratual firmada entre as partes é regida pelas disposições da Lei no 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei no 13.786/2018, norma posterior e especial, que estabeleceu tratamento jurídico rigorosamente diferenciado para contratos de loteamento urbano.

Sustenta que o
contrato em análise, celebrado em 2020, está integralmente sujeito à Lei do Distrato, cuja legislação além de estabelecer parâmetros jurídicos próprios

afastou, para os casos regulados por ela, a aplicação automática dos critérios de equidade anteriormente construídos pela jurisprudência.

Sustenta que o artigo art. 32-A da Lei no 6.766/79 visa uniformizar, estabilizar e conferir previsibilidade às relações de loteamento, reconhecendo que tais empreendimentos possuem dinâmica econômica distinta de outras modalidades de aquisição imobiliária.

Argumenta que
a sentença afastou a cláusula penal prevista no contrato, substituindo o critério legal e contratual pela retenção de 15% sobre os valores pagos, no entanto, referida modificação contraria expressamente o art. 32-A, inciso II, da Lei no 6.766/79, que estabelece de forma categórica que, nos contratos de loteamento, a penalidade aplicável em caso de resolução por iniciativa do adquirente consiste na retenção de até 10% do valor atualizado do contrato e não em relação ao valor efetivamente pago.

Alega que ao substituir a base legal pelo critério dos valores pagos, a sentença extrai do dispositivo legal seu núcleo essencial, esvaziando sua eficácia e retornando ao cenário jurisprudencial anterior à Lei do Distrato, acrescentando que o contrato celebrado entre as partes reproduz integralmente o limite legal de

retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato — não havendo qualquer elemento que permita a conclusão de abuso.

Argumenta que a jurisprudência citada na sentença que menciona retenções de 10% a 25% sobre valores pagos refere-se a contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, acrescentando que naquele contexto, inexistindo disciplina legal específica, o Superior Tribunal de Justiça desenvolveu padrões equitativos.

Verbera que após a vigência da Lei do Distrato, 13.786/2018 esse entendimento deixou de ter aplicabilidade no que diz respeito aos loteamentos, tendo em vista que a matéria está regulamentada de forma que a retenção contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato
, não apenas deve ser restabelecida, como constitui a única solução juridicamente possível à luz da legislação específica aplicável.

Sustenta, ainda, que
a restituição do valor à compradora deve ocorrer de forma parcelada de acordo com a Lei 13.786/2018 que

igualmente explícita ao afirmar, no § 1o do art. 32-A da Lei 7 6.766/79, que a devolução das quantias pagas pelo adquirente será realizada pelo loteador em até 12 parcelas mensais,
acrescentando que a exigência de devolução imediata, desamparada de fundamento legal, compromete o equilíbrio financeiro do empreendimento e contraria a racionalidade econômica que permeia a legislação especial.

Pugna pelo provimento do recurso para que seja reformada a sentença restabelecendo-se a plena eficácia da cláusula penal prevista no contrato, com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato,

pleiteando ainda,

que seja reconhecido que a restituição das quantias pagas pela adquirente deve ocorrer de forma parcelada, em até 12 prestações mensais.

Nas contrarrazões a Apelada argumenta que há necessidade de harmonização entre a

13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor, acrescentando que referido Código é norma de ordem pública e interesse social
e, dessa forma,

a

Lei do Distrato deve ser interpretada em conjunto com o CDC e com o Código Civil, sob pena de se permitir que uma lei especial legitime o enriquecimento ilícito do fornecedor.

Assevera que a própria legislação consumerista, em seus artigos 51, IV, e 53, considera nulas de pleno direito cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que estabeleçam a perda total das prestações pagas.

Argumenta que a Apelante requer que a multa de 10% incida sobre o valor atualizado do contrato, no entanto, a aplicação literal desse dispositivo, neste caso específico, conduz a um resultado absurdo e confiscatório
, tendo em vista que a Apelada desembolsou, ao longo da relação, o montante de R$ 26.302,99 e a multa pretendida pela ré totalizaria aproximadamente R$ 24.771,87, resultando em uma retenção de mais de 94% de tudo o que foi pago.

Verbera que tal prática não é compensatória, mas sim confiscatória, o que é expressamente vedado pelo art. 53 do CDC e pelo princípio da vedação ao enriquecimento sem causa de modo que

a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz quando se mostrar manifestamente excessiva, conforme determina o art. 413 do Código Civil.

Argumenta que a expressão "até 10%" contida na Lei no 13.786/2018 deve ser interpretada como um teto máximo permitido, e não como um patamar obrigatório para todos os casos, sendo que a manutenção da retenção sobre os valores pagos, conforme fixado na sentença, é a única medida que respeita os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Alega o descabimento da incidência de multa de 10% sobre o valor total do contrato, argumentando que deve ocorrer sobre o valor efetivamente pago,
acrescentando que a
multa deve servir para compensar gastos administrativos, e não para se tornar uma fonte de enriquecimento sem causa da loteadora.

Argumenta que a restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual determinando a restituição dos valores pagos pelo compromissário comprador mediante retenção de 10% sobre o valor pago e restituição do montante em parcela única.

A Apelante sustenta, em síntese, que no caso deve ser mantida a multa contratualmente prevista em 10% sobre o valor do contrato,
bem como a restituição dos valores deve ocorrer de forma parcelada devendo ser aplicado ao caso a Lei do Distrato n.
13.786/2018, tendo em vista que o contrato foi firmado em 16/07/2020.

Argumenta que no caso está previsto a multa em 10% sobre o valor do contrato, aduzindo que retenções de 10% a 25% sobre valores pagos conforme consta da sentença refere-se a contratos anteriores à Lei no 13.786/2018
, acrescentando que
naquele contexto anterior, inexistindo disciplina legal específica, o Superior Tribunal de Justiça desenvol
veu padrões equitativos.

Verbera que após a vigência da Lei do Distrato, esse entendimento deixou de ter aplicabilidade no que diz respeito aos loteamentos, de forma que
a retenção contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato deve ser restabelecida
bem como a restituição dos valores pagos pela compradora deve ocorrer de forma parcelada.

No caso, como se verifica, o cerne da questão consiste em verificar se a retenção pela vendedora deve ocorrer em 10% sobre o valor do contrasto ou sobre o valor pago pelo comprador uma vez que o contrasto é posterior a Lei n.
13.786/2018
.

Conforme ressai dos autos, a cláusula sexta, parágrafo sexto, do contrato expressamente dispõe que, em caso de rescisão contratual por parte do comprador, haverá restituição dos valores pagos, com dedução de multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o valor pago, sendo que ao analisar a questão o Juízo fundamentou o seguinte: o seguinte:

(...)

“Ao se analisar tal disposição sob a ótica dos princípios que regem as relações de consumo especialmente os da boa-fé objetiva, da função social do contrato, da equidade e da vedação ao enriquecimento sem causa é possível concluir, sem hesitação, pela abusividade da referida cláusula penal em sua literalidade, notadamente por estabelecer como base de cálculo o valor integral do contrato e não o valor efetivamente pago pela consumidora.

A aplicação literal da cláusula penal, tal como redigida, implicaria na retenção de R$ 24.771,87 (dez por cento do valor total do contrato de R$ 247.718,75). Como consequência, restaria à parte consumidora a quantia irrisória de R$ 1.027,86, correspondente à diferença entre o total pago e a penalidade. Tal resultado, além de ser absolutamente desproporcional, configura verdadeira aniquilação do direito do consumidor à restituição, e evidencia enriquecimento sem causa da empresa vendedora.

Ressalte-se que o contrato em questão reveste-se da natureza de
contrato de adesão
, típico das relações de consumo, sendo elaborado unilateralmente pela fornecedora e imposto à consumidora sem qualquer possibilidade de negociação das cláusulas, o que impõe a incidência do
Código de Defesa do Consumidor
, inclusive para fins de controle judicial de cláusulas contratuais abusivas.

Nos termos do
art. 51, IV, do CDC
, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que imponham ao consumidor “obrigações consideradas iníquas, abusivas, que o coloquem em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”. Ademais, o §1o do mesmo artigo prescreve que configura vantagem exagerada, dentre outros casos, “a que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso”.

(...)

Sobre referida questão anoto que o Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão no sentido de que quando tratar-se de relação de consumo o Código de Defesa do Consumidor deve prevalecer em relação a lei n
13.786/2018,

sendo que para melhores esclarecimentos é ilustrativa a publicação sobre a matéria datada de 29 de setembro de 2025 (Coluna Boletin d Notícias), matéria denominada
PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI DOS DISTRATOS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS”, por Munir Saleh Silva (
assessor de ministra do STJ (Superior Tribunal de Justiça). Graduado pela UFPEL (Universidade Federal de Pelotas)
e Augusto Cesar Lukascheck Prado (
professor de Direito Civil Mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito do Largo de São Francisco (USP). Membro da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo. Graduado pela Faculdade de Direito do Largo de São Francisco (USP),

trazendo as seguintes informações:

“Em
artigo publicado nesta coluna
, foi analisada a temática da resolução do contrato de compra e venda de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmada antes da Lei no 13.786/2018.

Naquela oportunidade, ficou registrado que havia um debate sobre o regramento aplicável com o advento da Lei no 13.786/2018, tendo em vista que a jurisprudência do STJ foi construída a partir de uma interpretação do CDC, o que gerava dúvida acerca da aplicação da referida lei às relações de consumo.

No dia 2 de setembro deste ano, a 3a Turma do STJ resolveu a controvérsia no paradigmático julgamento conjunto de quatro recursos especiais (REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP), que durou mais de um ano e no qual prevaleceu a solução proposta pela ministra Nancy Andrighi.

A corte, então, decidiu
(1)
pela prevalência do CDC sobre a Lei no 13.786/2018; e
(2)
pela aplicação da jurisprudência do STJ construída à luz do CDC também à hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a Lei no 13.786/2018, quando se tratar de relação de consumo.

(...)

“COMPREENSÃO DA CONTROVÉRSIA:

Os contratos de compra e venda de imóvel são regulamentados por um conjunto de normas, em especial, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e, a depender do caso, a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei no 4.591/1964) ou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei no 6.766/1979).

A Lei do Distrato limitou-se a alterar as Leis no 4.591/1964 e 6.766/1979,
“para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano

Ocorre que a referida lei não fez qualquer menção à relação de consumo, tampouco alterou ou revogou o artigo 53 do CDC, que determina a nulidade de pleno direito das cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóveis.

A controvérsia gerada pela superveniência da Lei no 13.786/2018 é mais complexa do que pode parecer e consiste em
duas principais questões
.

A

primeira
se refere ao aparente conflito de normas: havendo um eventual conflito entre o CDC e a Lei no 13.786/2018, qual deve prevalecer?

Quanto ao ponto, no julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, o STJ decidiu pela prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato, nos termos do voto da ministra Nancy Andrighi.

A segunda questão
consiste em identificar os pontos de conflito entre as duas leis, para definir quais dispositivos da Lei do Distrato não se aplicarão às relações de consumo, o que vai depender da interpretação conferida ao CDC.

A complexidade, neste ponto, ocorre em razão de já existir diversos precedentes fixados pelo STJ à luz do diploma consumerista, que ultrapassam a sua simples literalidade. No entanto, vários desses entendimentos foram contrariados pela Lei no 13.786/2018, por exemplo, ao limitar a cláusula penal a 10% do valor atualizado do contrato no caso de parcelamento do solo urbano, enquanto o STJ limitava a 25% das parcelas pagas.

Não se pode ignorar que o STJ é o intérprete da lei federal, de modo que os seus entendimentos fixados a partir da interpretação do CDC devem ser compreendidos como sendo o próprio comando legal”.

(...)

“
Da interpretação do CDC e do conflito com a Lei do Distrato

(...)

a Lei do Distrato não modificou o entendimento de que, quando a culpa da resolução for da vendedora/construtora, deve haver a restituição integral das parcelas pagas ao comprador e, quando a culpa for do comprador, a restituição será parcial.

Diante da prevalência do CDC, deve-se observar que os artigos 51, IV, e 53 consideram nulas as cláusulas abusivas aquela que prevê a perda total das prestações na hipótese de resolução por inadimplemento do consumidor.

Interpretando esses dispositivos, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que
(1)
a retenção não pode ultrapassar 25% das parcelas pagas, já abrangido nesse percentual a cláusula penal e todas as despesas suportadas pelo vendedor, inclusive comissão de corretagem
[3]
,
(2)
excepciona-se, apenas, a taxa de fruição, que pode ser cobrada em separado, desde que se trate de lote edificado e não haja cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo
[4]
.

A Lei do Distrato, contudo, apesar de também ter previsto um percentual máximo para a cláusula penal, autorizou, por outro lado, diversos descontos adicionais que não se submetem a limite algum, como a comissão de corretagem, encargos moratórios, impostos, débitos condominiais e, no caso de incorporação imobiliária,
“os demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato”
, conforme os artigos 67-A da Lei no 4.591/1964 e 32-A da Lei no 6.766/1979.

Além disso, no caso de parcelamento de solo urbano, o percentual máximo para a cláusula penal e despesas administrativas residuais foi estabelecido em 10% do “valor atualizado do contrato”, em incoerência com o próprio
caput
do artigo 32-A, que trata de descontos sobre a restituição dos “valores pagos” pelo comprador.

Nota-se que, mesmo com os limites à cláusula penal, a soma de todos os descontos adicionais autorizados pode levar não apenas à perda substancial, como também à perda total das prestações pagas pelo consumidor, o que é expressamente vedado pelo artigo 53 do CDC.

Por essa razão, observando a prevalência do CDC e a interpretação conferida a esse diploma legal pelo STJ, a corte, no julgamento aqui analisado, concluiu que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser realizados como regra geral,
“todavia, quando se tratar de relação de consumo,
a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição
”
.

(...)

“Por fim,
quanto ao momento de restituição
, verifica-se que a Lei do Distrato autorizou a vendedora a restituir o valor pago ao adquirente de forma parcelada, com prazos diferenciados para obras concluídas ou em andamento, no caso de parcelamento de solo urbano, e em parcela única, mas após o prazo de até 180 dias do desfazimento do contrato, no caso de incorporação imobiliária (artigos 67-A, § 6o, da Lei no 4.591/1964 e 32-A, § 1o, da Lei no 6.766/1979).

No entanto, o STJ decidiu que
“a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1o do artigo 32-A da Lei no 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos artigos 39 e 51, II, IV e IX, do CDC”
, como decidido no Tema 577/STJ,
“de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ”
.

(...).

Dessa forma a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça nos julgamento dos REsp
2.106.548/SP,

2.117.412/SP
,
2.107.422/SP
e
2.111.681/SP
, é no sentido de que o CDC prevalece sobre a Lei no 13.786/2018 sendo que os descontos admitidos pela Lei 13.786/2018 podem, em regra, ser realizados, salvo quando se tratar de relação de consumo quando a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos.

Dessa forma, em conformidade com o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento dos Recursos Especiais
2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP,

a Corte Superior adotou a tese pela prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato, nos termos do voto da Ministra Nancy Andrighi, ou seja, firmou-se entendimento no sentido da prevalência do CDC em relação a Lei 13.786/2018 em razão da sua especialidade quando se tratar de relação de consumo,
devendo dessa forma, observar as disposições constantes dos 51, IV, e 53 que consideram nulas as cláusulas abusivas aquela que prevê a perda total das prestações na hipótese de resolução por inadimplemento do consumidor, mesmo porque interpretação diversa em determinadas hipóteses poderia levar a desvantagem exagerada e total iniqüidade em ofensa á razoabilidade e a boa fé objetiva em prejuízo do consumidor.

Cumpre transcrever a decisão do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferida no (Recurso Especial n.
2106548 – SP (2023/0393051-0) Relatora: Ministra Nancy Andrighi Data: 02/09/2025) que delimita o atual entendimento sobre o tema, estabelecendo um novo panorama para os distratos de imóveis (lotes) senão vejamos:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI No 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.
2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei no 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei no 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979.
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei no 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei no 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.
8. Mesmo após a Lei no 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1o do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei no 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado.
12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele.

Acórdão

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista divergente do Sr. Ministro Moura Ribeiro, por maioria, dar parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Votaram vencidos, parcialmente, os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente) e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Informações Complementares à Ementa

(VOTO VENCIDO) (MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)
"'No caso em apreço', para determinar a condenação da parte ré a restituir aos autores o equivalente a 80% (oitenta por cento) do que fora pago, ambas 'as instâncias ordinárias declararam ser abusiva a cláusula que previa a retenção de10% (dez por cento) do valor total do contrato e que tal imposição esbarraria na vedação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor'.
No entanto, 'porque fundada em expressa previsão legal', não se pode considerar abusiva eventual cláusula contratual que, ao prefixar as perdas e danos resultantes do desfazimento do contrato, tenha respeitado o limite legalmente imposto.
A partir de tal compreensão, não se pode limitar a cláusula penal, já ajustada aos limites legais ? '10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato' - para autorizar a retenção de apenas '20% (vinte por cento) dos valores pagos'.
De fato, manter o entendimento adotado pelas instâncias ordinárias equivaleria a simplesmente ignorar as novas disposições contidas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979, incluído pela Lei no 13.786/2018, o que não se admite, sob pena de contrariar a Súmula Vinculante no 10/STF: 'Viola a cláusula de reserva de plenário (CF, artigo 97) a decisão de órgão fracionário de Tribunal que, embora não declare expressamente a inconstitucionalidade de lei ou ato normativo do poder público, afasta sua incidência, no todo ou em parte'".
(Processo
REsp

2106548
/ SP, RECURSO ESPECIAL 2023/0393051-0,
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
02/09/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/09/2025).

Ementa

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS
.
1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição",
em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte
(REsp 2.106.548/SP,

Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. Recurso especial conhecido e provido.
(
REsp

2207712

/ SP
RECURSOESPECIAL2025/0125239-6
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
15/12/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/12/2025).

Ementa

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c rescisão contratual e devolução de valores pagos.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.
51, IV, e 53 do CDC por esta Corte
(
REsp

2.106.548/SP
,
Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei no 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Recurso especial conhecido e provido. (
REsp 2243279
/ GO
RECURSO ESPECIAL2024/0403458-8
Relatora
Ministra NANCY ANDRIGHI
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
15/12/2025
Data da Publicação/Fonte
DJEN 19/12/2025).

No caso em análise, como visto, a Autora firmou o contrato de compra e venda do imóvel descrito nos Autos realizando pagamento do valor correspondente a R$ 27.799,73 (vinte e sete mil setecentos e noventa e nove reais e oitenta e sete centavos tendo adimplido de forma que a aplicação literal da cláusula penal na forma como redigida levaria a uma retenção de R$ 25.799,73 (vinte e cinco mil setecentos e noventa e nove reais e setenta e três centavos), resta a restituir à compradora a quantia de apenas R$ 1.027,86 (mil e vinte e sete reais e oitenta e seis centavos), ou seja, quase 100% do montante pago o que não é admissível e se afasta completamente da razoabilidade.

Ademais, referida retenção tem a finalidade de ressarcir a vendedora pelas despesas realizadas com o empreendimento, venda, propaganda, tributos entre outras eventuais despesas não podendo constituir fonte de enriquecimento desta.

Diante desse quadro, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça a lei do Distrato não deve ser aplicada de forma irrestrita, sendo que em casos de conflito de normas entre a lei 13.786/2018 e o CDC deve prevalecer este último quando se tratar de relação de consumo, haja vista que visa proteger o consumidor, tendo em vista que parte considerada vulnerável na relação de consumo.

Assim, com base nessa premissa, conforme se infere dos julgados retro mencionados, o STJ reinterpretou a aplicação do Art. 32-A da Lei no 6.766/1979, e aplicação da lei
13.786/2018
alterando, significativamente, o cenário para a
rescisão de contratos
de
loteamento
em relações de consumo visando manter o equilíbrio contratual, sendo que a
o reafirmar a prevalência do
CDC
, a Corte busca garantir que as disposições da Lei do Distrato sejam aplicadas de forma a não gerar desvantagem exagerada para o adquirente.

Diante dessas considerações, no caso em análise não merece modificação a sentença quando a determinação de que a retenção pela vendedora sobre o montante pago pela compradora deve ocorrer em 15% sobre o valor pago e não sobre o valor atualizado do contrato como pretende a Apelante.

No pertinente a forma de restituição do valor a Apelante assinala que deve ocorrer de forma parcelada, no entanto, não lhe assiste razão.

Ocorre que a restituição do valor de forma parcelada, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça constitui prática a abusiva contrária aos artigos 39, e 51 incisos II, IV e IX do CDC, sendo que referida modificação determinando a restituição parcelada não se aplica às relações de consumo de forma que deve ocorrer a restituição em parcela única.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE URBANO.
INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE
. RESTITUIÇÃO DE VALORES. IPTU. JUROS MORATÓRIOS. CLÁUSULA PENAL. BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO.
PARCELA ÚNICA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I – Caso em exame.

Ação de rescisão de compromisso de compra e venda c.c reintegração de posse, decorrente de inadimplemento do adquirente.

II – Questões em discussão.

Discute-se: (i) responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU até a sentença; (ii) termo inicial dos juros moratórios; (iii) forma de restituição dos valores; iv) manutenção das demais determinações da sentença (taxa de fruição, indenização por benfeitorias e cláusula penal de 2%).

III – Razões de decidir.

(i) É cabível a cobrança do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, quando há expressa cláusula contratual; (ii) Juros moratórios somente após o trânsito em julgado quando discutido o percentual ou extensão da restituição; (iii) Restituição em parcela única mantida; (iv) Cláusula penal de 2% preservada por expressa previsão contratual.

IV – Dispositivo.

Recurso parcialmente provido

V – Tese de julgamento.“1. O promitente-comprador responde pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período em que permaneceu na posse direta.

2. Os juros moratórios incidentes sobre a restituição de valores, quando discutida judicialmente a extensão da retenção, fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

(N.U 1021300-72.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/12/2025, Publicado no DJE 09/12/2025).

Diante dessas considerações,
nego provimento ao recurso
e mantenho a sentença recorrida em seus termos.

Majoro os honorários advocatícios em 2% fixando-os em 12 sobre o valor da condenação.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026