Tribunal: TJMT
Processo: 1038955-60.2024.8.11.0002
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que, ao declarar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento recíproco, julgou improcedente o pedido de condenação do comprador ao pagamento de taxa de fruição, em razão de os vendedores terem omitido dívidas fiscais e de energia elétrica preexistentes ao negócio, violando deveres de transparência.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a omissão de débitos tributários e de consumo incidentes sobre o imóvel caracteriza inadimplemento substancial dos vendedores a autorizar a exceção do contrato não cumprido; (ii) verificar se é legítima a fixação de taxa de fruição em favor da parte que descumpriu deveres anexos de boa-fé objetiva.
III. Razões de decidir
3. A declaração contratual de que o imóvel estaria livre de ônus, contrastada com a prova documental de execuções fiscais e pendências tarifárias anteriores, revela inadimplemento originário e violação ao dever de transparência por parte dos alienantes.
4. O descumprimento das obrigações primárias pelos vendedores retira o suporte jurídico para a exigência de contraprestação pela posse alheia, incidindo a regra da exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476 do Código Civil.
5. A pretensão indenizatória de quem omitiu informações cruciais sobre a situação jurídica do bem afronta a vedação ao comportamento contraditório, devendo a resolução limitar-se ao restabelecimento do equilíbrio patrimonial mediante o retorno das partes ao estado anterior.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. O inadimplemento recíproco em contrato de compra e venda de imóvel obsta a fixação de taxa de fruição quando a parte requerente violou deveres de transparência e boa-fé objetiva. 2. A resolução por culpa mútua impõe o retorno ao estado anterior sem a incidência de indenizações suplementares que beneficiariam o contratante inadimplente."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 476 e 884; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AC no 1010361-64.2023.8.11.0004, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 08/10/2025; TJ-MT, AC no 0001276-81.2013.8.11.0017, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 01/10/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038955-60.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Imissão, Usufruto, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CELINA RODRIGUES DA SILVA - CPF: 495.426.991-15 (APELANTE), ROGERIO PERES BANDEIRA - CPF: 987.066.161-00 (ADVOGADO), RAFAEL SILVA SOUTO - CPF: 023.265.811-05 (ADVOGADO), DANIEL SILVA SOUTO - CPF: 004.996.911-05 (ADVOGADO), BENEDITO WANDERLEY DOS SANTOS - CPF: 178.831.211-20 (APELANTE), RONAN MELLO FORTES DE OLIVEIRA - CPF: 059.609.361-60 (APELADO), ANDRE BASTOS GOMES DA SILVA - CPF: 048.671.781-01 (ADVOGADO), PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS - CPF: 004.691.601-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que, ao declarar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento recíproco, julgou improcedente o pedido de condenação do comprador ao pagamento de taxa de fruição, em razão de os vendedores terem omitido dívidas fiscais e de energia elétrica preexistentes ao negócio, violando deveres de transparência.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a omissão de débitos tributários e de consumo incidentes sobre o imóvel caracteriza inadimplemento substancial dos vendedores a autorizar a exceção do contrato não cumprido; (ii) verificar se é legítima a fixação de taxa de fruição em favor da parte que descumpriu deveres anexos de boa-fé objetiva.

III. Razões de decidir

3. A declaração contratual de que o imóvel estaria livre de ônus, contrastada com a prova documental de execuções fiscais e pendências tarifárias anteriores, revela inadimplemento originário e violação ao dever de transparência por parte dos alienantes.

4. O descumprimento das obrigações primárias pelos vendedores retira o suporte jurídico para a exigência de contraprestação pela posse alheia, incidindo a regra da exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476 do Código Civil.

5. A pretensão indenizatória de quem omitiu informações cruciais sobre a situação jurídica do bem afronta a vedação ao comportamento contraditório, devendo a resolução limitar-se ao restabelecimento do equilíbrio patrimonial mediante o retorno das partes ao estado anterior.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. O inadimplemento recíproco em contrato de compra e venda de imóvel obsta a fixação de taxa de fruição quando a parte requerente violou deveres de transparência e boa-fé objetiva. 2. A resolução por culpa mútua impõe o retorno ao estado anterior sem a incidência de indenizações suplementares que beneficiariam o contratante inadimplente."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 476 e 884; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AC no 1010361-64.2023.8.11.0004, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 08/10/2025; TJ-MT, AC no 0001276-81.2013.8.11.0017, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 01/10/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. JUIZ CONVOCADO
ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR

(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto com o fito de reformar parcialmente a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e lucros cessantes ajuizada por CELINA RODRIGUES DA SILVA e BENEDITO VANDERLEY DOS SANTOS em face de RONAN MELLO FORTES DE OLIVEIRA, para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento recíproco, determinar a reintegração de posse em favor dos autores e condenar estes à restituição de R$ 26.130,00 ao réu (valores efetivamente pagos), com correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa SELIC (deduzido o IPCA) a partir da citação, além de afastar a condenação em lucros cessantes (taxa de fruição) e declarar inexigível a restituição de R$ 60.000,00 referentes a veículo alienado e apreendido judicialmente.

Os autores apelam requerendo: (a) a condenação do réu ao pagamento de taxa de fruição/ocupação pelo uso do imóvel, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação pelo apelado, alegando que a ausência de contraprestação configura enriquecimento sem causa; (b) que o valor devido a título de fruição seja compensado com o montante a ser restituído ao réu; (c) a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência. Sustentam que a culpa recíproca não afasta o dever de indenizar e que a má-fé do réu, ao entregar veículo com ordem de busca e apreensão como parte do pagamento, prevalece sobre o inadimplemento dos vendedores quanto aos débitos de IPTU e energia.

O réu apresentou contrarrazões sustenta o acerto da sentença ao reconhecer o inadimplemento bilateral, destacando que os autores violaram a cláusula terceira do contrato firmado entre as partes ao entregarem o imóvel com débitos fiscais judicializados e pendências de faturas de energia, o que atrai a exceção do contrato não cumprido. Defende que a decisão observa o retorno das partes ao status
quo ante
e que a pretensão de lucros cessantes é incompatível com a entrega de imóvel irregular por parte dos vendedores.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pela desnecessidade de intervenção no feito por envolver direitos patrimoniais disponíveis.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VO T O

EXMO. SR. DR. JUIZ CONVOCADO
ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos, conheço o recurso de apelação cível.

O objeto do presente recurso se refere ao inconformismo dos apelantes que diante da rescisão contratual operada por inadimplemento recíproco foi julgado improcedente o pedido de indenização a título de taxa de fruição do imóvel durante o período de ocupação pelo comprador.

A análise do contrato particular de compra e venda firmado entre as partes, revela que os apelantes, na Cláusula Terceira, declararam expressamente que o imóvel estava livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive com prestações de luz, água e IPTU em dia.

Todavia, restou comprovado documentalmente nos autos a existência de débitos fiscais pretéritos que culminaram em execução fiscal movida pela municipalidade (Processo no 1004364-09.2023.8.11.0002), além de pendências junto à concessionária de energia. Tal fato caracteriza um inadimplemento originário e substancial por parte dos vendedores, que violaram o princípio da boa-fé objetiva ao omitirem informações cruciais sobre a situação jurídica do objeto do contrato.

Nesse prisma, mostra-se plenamente possível a aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, encartado no artigo 476 do Código Civil. O referido dispositivo estabelece que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Como os autores entregaram um imóvel juridicamente viciado, em desconformidade com o que foi pactuado, perdem o suporte jurídico para exigir lucros cessantes ou taxa de fruição.

A pretensão indenizatória formulada por quem, inicialmente, deixou de cumprir os deveres de transparência e de entrega da coisa livre de ônus não se harmoniza com a conduta anteriormente adotada, incidindo, na hipótese, a vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), extraída do dever de boa-fé objetiva.

Ademais, embora o apelante sustente que o réu agiu com má-fé ao ofertar um veículo alienado, é preciso pontuar que tal inadimplemento do comprador é superveniente ou, ainda, concomitante ao vício de origem do imóvel.

O inadimplemento recíproco, reconhecido com acerto pela sentença, gera o desfazimento do pacto com o retorno das partes ao
status quo ante,
o que se opera mediante a devolução do imóvel aos vendedores e a restituição dos valores pagos ao comprador. A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e pedido de indenização por dano moral, em razão de contrato de perfuração de poço artesiano. O juízo de origem declarou rescindido o contrato por inexecução substancial, determinou a devolução do cheque entregue como entrada, indeferiu os pedidos de indenização e repetição de valores, reconheceu a sucumbência recíproca, rejeitou a gratuidade de justiça pleiteada pela ré e aplicou multa por litigância de má-fé. II. Questão em discussão - Há três questões em discussão: (i) saber se a ré faz jus à gratuidade de justiça, na condição de microempresa; (ii) saber se é cabível a multa por litigância de má-fé em razão da juntada de documentos fiscais zerados; (iii) saber se a rescisão contratual deveria ser mantida diante do inadimplemento recíproco. III. Razões de decidir A pessoa jurídica pode ser beneficiária da justiça gratuita se demonstrada a incapacidade financeira (Súmula 481/STJ). Documentos apresentados indicam fragilidade econômica da apelante, autorizando a concessão do benefício (CPC, art . 98). A multa por litigância de má-fé exige dolo processual ou conduta temerária (CPC, art. 80). Ausente deslealdade processual, deve ser afastada a penalidade. No mérito, restou comprovado inadimplemento recíproco: a ré não executou integralmente a perfuração contratada e a autora não comprovaram o pagamento válido da entrada. Configura-se resolução do contrato com retorno ao estado anterior, sem indenização. Mantém-se a sucumbência recíproca, pois ambas as partes contribuíram para o descumprimento contratual. IV . Dispositivo e tese Recurso parcialmente provido para conceder justiça gratuita à apelante e afastar a multa por litigância de má-fé, mantidos os demais capítulos da sentença. Tese de julgamento: “1. A pessoa jurídica pode obter justiça gratuita desde que comprove incapacidade financeira. 2 . A condenação por litigância de má-fé exige dolo processual. 3. Verificado inadimplemento recíproco, a solução é a resolução do contrato com retorno das partes ao status quo ante, sem indenização.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art . 5o, XXXV; CPC, arts. 80 e 98. (...) (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10103616420238110004, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/10/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2025)

Diante do cenário de inadimplemento recíproco, a imposição de taxa de fruição merece ponderação, sobretudo considerando que os vendedores também concorreram para o desfazimento do negócio ao não informar a existência de restrições judiciais incidentes sobre o bem.

Sob o ângulo da vedação ao enriquecimento sem causa, deve-se observar que o retorno ao estado anterior já promove o equilíbrio necessário.

Os autores retomam a posse de um bem que, embora ocupado temporariamente, não sofreu depreciação comprovada que justificasse cumulação indenizatória, especialmente quando se considera que os vendedores retiveram o valor de R$ 26.130,00 durante todo o trâmite processual.

Portanto, a taxa de fruição possui natureza compensatória que pressupõe o cumprimento das obrigações por parte de quem a pleiteia. No caso em tela, a omissão dos débitos de IPTU e energia elétrica por parte dos autores constitui infração contratual que lhes retira a legitimidade para cobrar pelo período de ocupação.

A rescisão por inadimplemento recíproco demanda que cada parte suporte os prejuízos decorrentes de suas próprias faltas, sendo a reintegração de posse e a devolução do numerário pago as medidas suficientes para o restabelecimento da justiça comutativa. A corroborar:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO RURAL. PARCERIA AGRÍCOLA. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. RESCISÃO SEM CULPA EXCLUSIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. Caso em exame Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c despejo rural e reconvenção, reconhecendo o inadimplemento bilateral em contrato de parceria agrícola, decretando a rescisão do ajuste sem condenação por perdas e danos. II. Questão em discussão - Há duas questões em discussão: (i) saber se o contrato de parceria agrícola foi descumprido exclusivamente por uma das partes, a justificar indenização por perdas e danos e a exclusão da sucumbência recíproca; e (ii) saber se a prova pericial e testemunhal permitem afirmar o adimplemento parcial ou total da obrigação. III. Razões de decidir - Embora a perícia técnica tenha identificado área agricultável inferior à contratada, e parcialmente sob embargo ambiental, também reconheceu a existência de grande parte livre e disponíveis para uso agrícola, não precisando efetivamente a área inicialmente entregue ao parceiro. Aliado à isso, a prova oral revelou falhas de ambas as partes na execução contratual, como entrega incompleta da área e ausência de pagamento devido, além de práticas inadequadas de cultivo, não sendo possível fixar responsabilidade exclusiva de qualquer das partes. Diante do inadimplemento bilateral e reconhecimento de culpa recíproca, correta a decisão que determinada a rescisão do contrato e impõe o retorno ao status quo ante . IV. Dispositivo e tese Apelações cíveis conhecidas e desprovidas. Tese de julgamento: “1. A rescisão de contrato de parceria agrícola por inadimplemento recíproco afasta a responsabilização exclusiva de qualquer das partes . 2. Sendo a rescisão do contrato decorrente da culpa recíproca dos contratantes, devem dividir o ônus até a restituição ao status quo ante do contrato.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00012768120138110017, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 01/10/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2025)

Quanto aos honorários advocatícios, diante do desprovimento do recurso e nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, a verba honorária deve ser majorada em favor dos apelados. Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, entendo adequada a elevação dos honorários para 12% sobre o valor da causa, mantendo-se a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida às partes.

Em suma, a manutenção da sentença é medida que se impõe, pois o inadimplemento bilateral impede a fixação de lucros cessantes em favor de qualquer uma das partes, sob pena de se beneficiar aquele que também violou o liame obrigacional.

DISPOSITIVO

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios devidos pelos apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa. Todavia, resta suspensa a exigibilidade de tal verba, em razão de serem os recorrentes beneficiários da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Juiz de Direito
Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026