Tribunal: TJMT
Processo: 1000239-37.2024.8.11.0010
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-12

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 67-A, § 5o, DA LEI N.o 4.591/1964. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% MANTIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA. RETENÇÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas, declarando rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de lotes, com retenção de 25% dos valores pagos pela compradora.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se é aplicável o percentual de retenção de 50% previsto no art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964, em razão de alegado regime de patrimônio de afetação; e (ii) se é cabível a retenção da comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
3. A aplicação do percentual de retenção de 50% previsto no art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964 exige a comprovação inequívoca da instituição e averbação registral do regime de patrimônio de afetação.
4. No caso, os contratos de promessa de compra e venda não fazem qualquer menção expressa à instituição do regime de patrimônio de afetação, tampouco a apelante juntou aos autos documentação comprobatória da efetiva averbação registral, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, inciso II, do CPC.
5. Não comprovada a sujeição do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, mostra-se inaplicável o art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964, devendo o percentual de retenção ser fixado com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mantendo-se em 25% dos valores pagos.
6. Quanto à comissão de corretagem, os contratos celebrados entre as partes não contêm cláusula expressa e destacada que atribua ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, sendo indevida sua retenção.
7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem depende de prévia informação do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A aplicação do percentual de retenção de 50% previsto no art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964 exige a comprovação inequívoca da instituição e averbação registral do regime de patrimônio de afetação, ônus que incumbe à construtora.
2. Não comprovada a sujeição do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, o percentual de retenção deve ser fixado com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada a retenção de 25% dos valores pagos.
3. A retenção da comissão de corretagem somente é válida quando houver cláusula contratual expressa e destacada que atribua ao comprador tal responsabilidade, com prévia informação do preço total da aquisição e destaque do valor da comissão.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000239-37.2024.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[SILVIA LETICIA RIBAS PEREIRA - CPF: 752.326.850-15 (APELADO), DAIANY NUNES SCHWENK - CPF: 025.778.131-55 (ADVOGADO), MM CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 29.319.891/0001-25 (APELANTE), DIEGO JOSE DE SOUZA - CPF: 021.728.925-80 (ADVOGADO), LANNING PIRES AMARAL - CPF: 890.365.731-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
PROCEDÊNCIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 67-A, § 5o, DA LEI N.o 4.591/1964. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% MANTIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA. RETENÇÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas, declarando rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de lotes, com retenção de 25% dos valores pagos pela compradora.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em determinar: (i) se é aplicável o percentual de retenção de 50% previsto no art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964, em razão de alegado regime de patrimônio de afetação; e (
ii
) se é cabível a retenção da comissão de corretagem.

III. Razões de decidir

3.
A aplicação do percentual de retenção de 50% previsto no art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964 exige a comprovação inequívoca da instituição e averbação registral do regime de patrimônio de afetação.

4.
No caso, os contratos de promessa de compra e venda não fazem qualquer menção expressa à instituição do regime de patrimônio de afetação, tampouco a apelante juntou aos autos documentação comprobatória da efetiva averbação registral, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, inciso II, do CPC.

5.
Não comprovada a sujeição do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, mostra-se inaplicável o art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964, devendo o percentual de retenção ser fixado com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mantendo-se em 25% dos valores pagos.

6.
Quanto à comissão de corretagem, os contratos celebrados entre as partes não contêm cláusula expressa e destacada que atribua ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, sendo indevida sua retenção.

7.
A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem depende de prévia informação do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão.

IV. Dispositivo e tese

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A aplicação do percentual de retenção de 50% previsto no art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964 exige a comprovação inequívoca da instituição e averbação registral do regime de patrimônio de afetação, ônus que incumbe à construtora.

2.
Não comprovada a sujeição do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, o percentual de retenção deve ser fixado com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada a retenção de 25% dos valores pagos.

3.
A retenção da comissão de corretagem somente é válida quando houver cláusula contratual expressa e destacada que atribua ao comprador tal responsabilidade, com prévia informação do preço total da aquisição e destaque do valor da
comissão.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cíve
l interposto por
MM CONSTRUCOES LTDA

contra a sentença que
julgou
procedente a
Ação de Resilição Contratual com Restituição de Quantias Pagas
proposta por
SILVIA LETÍCIA RIBAS PEREIRA
, para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a requerida ao proceder, após a retenção, de 25%, à devolução dos valores efetivamente pagos pela autora, acrescido de
correção monetária pelo INPC desde a data do desembolso e
juros de 1%
a partir do trânsito em julgado. Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Nas razões recursais, a apelante sustenta que o percentual de retenção fixado em 25%
mostra-se
inferior ao autorizado pela legislação específica aplicável aos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Argumenta que o art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964, com a redação conferida pela Lei n.o 13.786/2018 (Lei do Distrato), autoriza expressamente a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de desistência unilateral do comprador sem culpa do vendedor.

Aduz que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de diversos tribunais estaduais tem reconhecido a validade e a aplicação desse dispositivo legal, não devendo o percentual ser mitigado por aplicação genérica dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade que desconsidere a especificidade da norma.

Requer
o provimento do recurso
para reformar a sentença, no tocante ao percentual de retenção, para que seja reconhecida a integralidade do Art. 67-A, § 5o da Lei
4.591/64, para fixar o percentual de retenção em 50% dos
valores efetivamente pagos pela apelada, em razão do regime de afetação do empreendimento
, bem como seja autorizada a retenção da comissão de corretagem.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no
341618873
,
pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Extrai-se dos autos que
SILVIA LETICIA RIBAS PEREIRA
ajuizou
Ação de Resilição Contratual com Restituição das Parcelas Pagas
em face de
MM CONSTRUTORA LTDA,

alegando, em síntese, que em 17/09/2021 celebrou dois contratos de compra e venda com a requerida, nos quais adquiriu os lotes no
63 e 64, ambos situados na quadra M24, registrados sob a matrícula no 12.719, localizados no Condomínio Malai Mares
Residence
, situado na Rodovia SE-100, no município de Barra dos Coqueiros/SE.

Sustentou que
, no contrato referente ao lote 63, foi acordado o pagamento do valor total de R$ 89.205,60, com o pagamento de R$ 6.244,39 à vista, a título de sinal, e o saldo restante seria parcelado em 160 parcelas mensais de R$ 968,43, com vencimento no dia 30 de cada mês e juros de 0,88 ao mês.

Aduziu que em relação ao lote 64, o valor acordado foi de R$ 127.375,60, sendo pago R$
8.916,29 no ato da assinatura, a título de sinal, e o saldo remanescente seria dividido em 160 parcelas mensais de R$ 1.382,81, com vencimento
também no dia 30 de cada mês.

Afirmou
ter cumprido os pagamentos até a data da propositura da ação, tendo pag
ado
, pelo lote 63, o valor de R$ 32.239,63 e, pelo lote 64, R$ 46.163,11, incluído
s
os valores pagos a título de sinal.

Declarou que, desde o início de 2024,
tem enfrentado dificuldades financeiras em razão das alterações no cenário econômico e, por isso, procurou a requerida informalmente para negociar o distrato
, tendo a requerida apresentado uma proposta de rescisão dos contratos, com retenção de 53% dos valores pagos pelo
lote 63
, resultando na devolução de R$ 14.028,79 em parcelas me
nsais e, pelo lote 64,
com devolução de R$ 20.031,55, em dez parcelas
mensais.

Informou que
deseja seja aplicada a cláusula penal, com retenção de 15% dos valores pagos por cada lote.

Pugnou pela concessão da tutela de urgência para os contratos serem imediatamente rescindidos e os valores restituídos, pois não tem mais condições de arcar com as parcelas do contrato.

Ao final, requereu a rescisão do contrato e a retenção
de 15% do valor atualizado pago, com a restituição imediata do restante à autora.

A tutela de urgência foi indeferida no ID no
341617878
.

Citada, a requerida apresentou contestação no ID no
341618851
, alegando, preliminarmente,
a incompetência territorial com a remessa dos autos à Comarca de Barra dos Coqueiros/SE, em razão da cláusula de eleição de foro. No mérito, requereu a
improcedência da ação.

Impugnação à contestação no ID no
341618859
.

Ao sentenciar, o i. magistrado Dr. Pedro Flory Diniz Nogueira julgou procedente a ação, conforme relatado.

Contra essa sentença foram opostos embargos de declaração,
tendo sido
acolhidos
parcialmente
os embargos da autora
para
suprir omissão quanto à correção monetária (INPC desde cada desembolso) e corrigir erro material nos juros (a partir do trânsito em julgado)
e acolhidos parcialmente os embargos da requerida para suprir omissão quanto ao patrimônio de afe
ta
ção, elevando a retenção para 25%.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se à definição do percentual de retenção dos valores pagos pela apelada em razão da rescisão contratual por ela promovida, bem como à possibilidade de retenção da comissão de corretagem.

A apelante sustenta que o percentual de retenção deve ser elevado para 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, com fundamento no
art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964, alterada pela Lei n.o 13.786/2018 (Lei do Distrato), ao argumento de que o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação.

No caso dos autos, compulsando detidamente os contratos de promessa de compra e venda celebrados entre as partes
(ID no
341618852
e
341618853
, não se verifica qualquer menção expressa à instituição do regime de patrimônio de afetação.

Ao contrário
do que alega a apelante, o
s instrumentos contratuais não fazem referência à averbação do patrimônio de afetação na matrícula do imóvel, tampouco indicam a sujeição do empreendimento a tal regime especial.

A apelante, em suas razões recursais, limitou-se a afirmar a existência do patrimônio de afetação, sem, contudo,
juntar aos autos
qualquer documento comprobatório da efetiva instituição e averbação registral do referido regime, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, inciso II, do C
PC.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao exigir a comprovação inequívoca da instituição do patrimônio de afetação para aplicação do percentual
máximo de 50%
de retenção previsto no art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964:

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONCLUSÃO ACERCA DA CARÊNCIA DE PROVA DE CONSTITUIÇÃO DO REGIME DE AFETAÇÃO NO MOMENTO PROCESSUAL OPORTUNO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CABIMENTO DA RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO) POR CENTO DA
QUANTIA PAGA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O acórdão estabeleceu que a insurgente não fez prova da averbação da constituição do regime de afetação do imóvel, porquanto não juntou aos autos, no momento processual oportuno, a demonstração nesse sentido, o que seria feito pela colação da certidão da matrícula do bem emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis ; bem como asseverou que a recorrida questionou todos os pontos trazidos na contestação; acrescentou que há a premissa no julgamento de que a prova da constituição de patrimônio de afetação não foi juntada no momento oportuno - aplicação do art. 434 do CPC. Óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.

2. Julgados desta Corte Superior entendem que, mesmo na hipótese de devida comprovação da constituição do patrimônio de afetação da incorporação imobiliária, a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador pode chegar a até 50% (cinquenta por cento), conforme o estabelecido no art. 67-A, I, e § 5o, da Lei n. 13.786/2018; nada obsta, portanto, a que o seja em percentual menor, como no mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Precedentes.”

3. Agravo interno desprovido."
(
AgInt
no
AREsp
n. 2.590.853/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024,
DJe
de15/8/2024).

Portanto,
não se tratando de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, mostra-se inaplicável o art. 67-A, § 5o, da Lei n.o 4.591/1964, devendo o percentual de retenção ser fixado com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Assim,
há que ser
mantida a retenção de 25% dos valores pagos pela compradora
.

Quanto à comissão de corretagem os contratos celebrados entras partes, não contém clá
usula expressa e destacada que atribua ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, o que afasta o direito de descontar esse valor.

O STJ tem o seguinte entendimento a respeito desse tema:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE

DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

3. Esta Corte Superior entende que é válida a

"cláusula

contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque

do valor da
comissão

de corretagem",

situação

que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP,

Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016,
DJe
de

6/9/2016).

(...).
”

(
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n.2.681.985/GO,

relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,

julgado em 7/4/2025,

DJEN de 11/4/2025).
destaquei

Destarte, inviável a retenção da comissão de corretagem pretendida pela apelante.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.
No mais,majoro os honorários advocatícios em 3% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026