Tribunal: TJMT
Processo: 1013584-57.2025.8.11.0003
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL CONTRATUAL DE 20%. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. INADEQUAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO MENSURÁVEL. TEMA REPETITIVO 1076 DO STJ. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, declarando rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a restituição dos valores pagos com retenção máxima de 25% e fixando honorários advocatícios por equidade em R$ 1.500,00. O apelante insurge-se contra o percentual de retenção aplicado e a forma de arbitramento dos honorários sucumbenciais, pleiteando a redução da retenção para 20%, conforme previsto contratualmente, e a fixação dos honorários em percentual sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa, considerando a previsão contratual de 20% e a fixação judicial de 25%; (ii) verificar se a fixação de honorários advocatícios por equidade mostra-se adequada quando existe proveito econômico mensurável e significativo, ou se deve prevalecer a aplicação do percentual sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 2o do CPC e Tema Repetitivo 1076 do STJ.
III. Razões de decidir
3. A rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador autoriza a retenção de percentual sobre os valores pagos, destinado a compensar despesas administrativas e operacionais da vendedora, observando-se os limites de razoabilidade e proporcionalidade estabelecidos pela jurisprudência, que admite retenção entre 10% e 25% do montante desembolsado.
4. O contrato firmado entre as partes estabeleceu expressamente a retenção de 20% sobre os valores pagos em caso de rescisão por inadimplemento do comprador, percentual que se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais e reflete o exercício da autonomia privada das partes, devendo ser observado em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos.
5. A fixação de honorários advocatícios por equidade, prevista no art. 85, § 8o do CPC, possui caráter excepcional, aplicando-se exclusivamente quando o proveito econômico for inestimável, irrisório ou o valor da causa muito baixo, hipóteses não configuradas no presente caso, em que o valor da causa alcançou R$ 42.398,17 e o proveito econômico mostra-se mensurável e significativo.
6. O Tema Repetitivo 1076 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a fixação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico forem elevados, impondo-se a observância obrigatória dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do art. 85 do CPC, devendo os honorários ser fixados em percentual sobre o valor da condenação.
7. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na devolução das parcelas pagas, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1002, firmou entendimento de que, nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de Apelação provido.
Tese de julgamento: "1. Em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, deve ser observado o percentual de retenção expressamente pactuado pelas partes, quando situado dentro dos limites de razoabilidade estabelecidos pela jurisprudência (10% a 25%), em respeito à autonomia privada e à força obrigatória dos contratos. 2. A fixação de honorários advocatícios por equidade somente é cabível quando o proveito econômico for inestimável, irrisório ou o valor da causa muito baixo, impondo-se a aplicação dos percentuais do art. 85, §§ 2o ou 3o do CPC quando houver proveito econômico mensurável e significativo, conforme Tema Repetitivo 1076 do STJ. 3. Nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei 13.786/2018, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema Repetitivo 1002 do STJ."
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421-A, § 1o; CPC, art. 85, §§ 2o, 8o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 1002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, Tema Repetitivo 1076 (REsp 1.850.512/SP); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.940.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 06/06/2022; TJ-MT, Apelação Cível 1.011.711-25.2021.8.11.0015, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 22/01/2025; TJ-MT, Apelação Cível 1.016.790-48.2022.8.11.0015, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 05/06/2024; TJ-MT, Apelação Cível 1.022.011-48.2022.8.11.0003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 25/06/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013584-57.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EDMILSON DE SOUSA MOTA - CPF: 643.768.263-91 (APELANTE), JOSIANE COELHO DUARTE GEAROLA - CPF: 704.826.831-04 (ADVOGADO), FABIULA ANDREIA CIARINI VIOTT - CPF: 650.713.951-34 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL CONTRATUAL DE 20%. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. INADEQUAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO MENSURÁVEL. TEMA REPETITIVO 1076 DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, declarando rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a restituição dos valores pagos com retenção máxima de 25% e fixando honorários advocatícios por equidade em R$ 1.500,00. O apelante insurge-se contra o percentual de retenção aplicado e a forma de arbitramento dos honorários sucumbenciais, pleiteando a redução da retenção para 20%, conforme previsto contratualmente, e a fixação dos honorários em percentual sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa, considerando a previsão contratual de 20% e a fixação judicial de 25%; (ii) verificar se a fixação de honorários advocatícios por equidade mostra-se adequada quando existe proveito econômico mensurável e significativo, ou se deve prevalecer a aplicação do percentual sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 2o do CPC e Tema Repetitivo 1076 do STJ.

III. Razões de decidir

3. A rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador autoriza a retenção de percentual sobre os valores pagos, destinado a compensar despesas administrativas e operacionais da vendedora, observando-se os limites de razoabilidade e proporcionalidade estabelecidos pela jurisprudência, que admite retenção entre 10% e 25% do montante desembolsado.

4. O contrato firmado entre as partes estabeleceu expressamente a retenção de 20% sobre os valores pagos em caso de rescisão por inadimplemento do comprador, percentual que se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais e reflete o exercício da autonomia privada das partes, devendo ser observado em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos.

5. A fixação de honorários advocatícios por equidade, prevista no art. 85, § 8o do CPC, possui caráter excepcional, aplicando-se exclusivamente quando o proveito econômico for inestimável, irrisório ou o valor da causa muito baixo, hipóteses não configuradas no presente caso, em que o valor da causa alcançou R$ 42.398,17 e o proveito econômico mostra-se mensurável e significativo.

6. O Tema Repetitivo 1076 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a fixação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico forem elevados, impondo-se a observância obrigatória dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do art. 85 do CPC, devendo os honorários ser fixados em percentual sobre o valor da condenação.

7. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na devolução das parcelas pagas, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1002, firmou entendimento de que, nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de Apelação provido.

Tese de julgamento:

"1. Em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, deve ser observado o percentual de retenção expressamente pactuado pelas partes, quando situado dentro dos limites de razoabilidade estabelecidos pela jurisprudência (10% a 25%), em respeito à autonomia privada e à força obrigatória dos contratos. 2. A fixação de honorários advocatícios por equidade somente é cabível quando o proveito econômico for inestimável, irrisório ou o valor da causa muito baixo, impondo-se a aplicação dos percentuais do art. 85, §§ 2o ou 3o do CPC quando houver proveito econômico mensurável e significativo, conforme Tema Repetitivo 1076 do STJ. 3. Nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei 13.786/2018, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema Repetitivo 1002 do STJ."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 421-A, § 1o; CPC, art. 85, §§ 2o, 8o e 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema Repetitivo 1002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, Tema Repetitivo 1076 (REsp 1.850.512/SP); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.940.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 06/06/2022; TJ-MT, Apelação Cível 1.011.711-25.2021.8.11.0015, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 22/01/2025; TJ-MT, Apelação Cível 1.016.790-48.2022.8.11.0015, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 05/06/2024; TJ-MT, Apelação Cível 1.022.011-48.2022.8.11.0003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 25/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
EDMILSON DE SOUSA MOTA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas,
ajuizada contra
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., que julgou procedente o pedido inicial, declarando rescindido o contrato de compra e venda e condenando a ré à restituição dos valores pagos, com retenção máxima de 25% sobre o montante desembolsado, bem como ao pagamento de honorários advocatícios fixados, por equidade, em R$ 1.500,00.

O apelante insurge-se contra dois pontos da decisão: o
percentual de retenção fixado
e a
forma de arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais
.

Alega que, embora a sentença tenha reconhecido seu direito à rescisão contratual, ao determinar a retenção “de no máximo 25% do valor pago”, deixou de observar o pleito do autor de limitação da retenção ao percentual de 10%, conforme fundamentado na petição inicial e reiterado na impugnação à contestação.

Sustenta que a retenção de 10% mostra-se razoável e suficiente para cobrir as despesas administrativas da vendedora, sem caracterizar enriquecimento sem causa.

Acrescenta, ainda, tratar-se de terreno não edificado, sendo, portanto, indevida a cobrança de taxa de fruição, uma vez que não houve proveito econômico pelo comprador.

Quanto aos honorários advocatícios sustenta que houve erro de julgamento passível de reforma, pois a fixação por equidade, prevista no art. 85, § 8o do CPC, possui caráter excepcional, aplicando-se apenas quando o proveito econômico for inestimável, irrisório ou o valor da causa muito baixo, o que não se verifica no presente caso.

Argumenta que o valor da causa foi fixado em R$ 42.398,17 e
“o proveito econômico mínimo a ser restituído ao Apelante seria de R$ 26.243,16”,
configurando
“um proveito econômico certo, mensurável e significativo”,
invocando

o Tema Repetitivo no 1076 do STJ.

Por fim, requer a reforma da sentença para reduzir o percentual de retenção para 10% dos valores pagos e fixar os honorários advocatícios em 20% sobre o proveito econômico obtido, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC, além da majoração dos honorários recursais.

Em contrarrazões,
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., sustenta inexistir respaldo fático ou jurídico para acolhimento das pretensões recursais.

Quanto à retenção de valores, argumenta que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, quando o adquirente dá causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, é possível a retenção de até 25% do valor pago, a título de ressarcimento das despesas com propaganda, corretagem e outras despesas operacionais da vendedora.

No que tange aos honorários advocatícios, a apelada afirma ser incabível a fixação de honorários em 20% sobre o proveito econômico, pois não deu causa à rescisão contratual, tendo cumprido integralmente com suas obrigações, defendendo que a fixação por equidade dos honorários sucumbenciais é suficiente e proporcional ao trabalho desenvolvido.

Ao final, requer o desprovimento do recurso, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.

A apelante possui justiça gratuita deferida nos autos (Id. 339640382).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
EDMILSON DE SOUSA MOTA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas,
ajuizada contra
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., que julgou procedente o pedido inicial, declarando rescindido o contrato de compra e venda e condenando a ré à restituição dos valores pagos, com retenção máxima de 25% sobre o montante desembolsado, bem como ao pagamento de honorários advocatícios fixados, por equidade, em R$ 1.500,00.

O recurso preenche todos os pressupostos de admissibilidade razão pela qual dele conheço.

Depreende-se dos autos que
Edmilson de Sousa Mota
ajuizou
ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e pedido de tutela antecipada,
contra a empresa
Kappa Empreendimentos Imobiliários LTDA
, alegando a impossibilidade de adimplemento de contrato de compra e venda firmado em 07/09/2014, referente ao lote urbano no

22, quadra 55, localizado no Residencial Rosa Bororo, no valor de R$ 42.398,17.

Consta que o autor pagou uma entrada parcelada no valor de R$ 2.133,97 e assumiu o pagamento do saldo remanescente em 180 parcelas de R$ 223,69, corrigidas pelo IGPM.

Todavia, o autor alega impossibilidade financeira de continuar adimplindo o contrato, bem como afirma que a cláusula de rescisão contratual que prevê
retenção de 30% do valor do imóvel
é abusiva e desproporcional,
requerendo a aplicação do limite de 10% sobre os valores pagos
, nos termos da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), considerando tratar-se de terreno não edificado, sem proveito econômico e ausência de demonstração de prejuízos específicos pela vendedora que justifiquem retenção superior.

Após regular instrução o magistrado de primeiro grau julgou procedente o pedido inicial e declarou rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito nos autos, devendo a ré restituir os valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no
máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago
, valor que deverá ser corrigido com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘Taxa Selic’’ a contar do pagamento de cada parcela, condenando a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que diante da simplicidade da causa, arbitro em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), com amparo no § 8o, do artigo 85 do Código de Processo Civil.

É incontroverso que: (a) a rescisão decorreu de iniciativa do promitente comprador em razão de dificuldade financeira, fazendo jus à retenção de uma porcentagem dos valores que foram pagos; (b) o objeto do contrato é lote de terreno não edificado; (c) o autor pagou à ré o montante descrito no demonstrativo juntado aos autos; e (d) a relação contratual encontra-se submetida ao Código de Defesa do Consumidor.

No caso em análise, a função social do contrato manifesta-se de forma inequívoca na necessidade de equilíbrio entre os direitos e obrigações das partes contratantes no momento da rescisão imotivada por iniciativa da promitente compradora.

A rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de embora seja direito potestativo do consumidor-adquirente (CDC, art. 53), não pode ser exercida de modo a causar lesão desproporcional à promitente vendedora, que realizou investimentos, assumiu custos operacionais, deixou de comercializar o imóvel com terceiros e suportou o ônus da indisponibilidade patrimonial durante todo o período contratual.

Por outro lado, a função social também impede que a construtora/incorporadora, valendo-se de sua posição de força econômica e da elaboração unilateral das cláusulas contratuais, imponha retenções abusivas que configurem verdadeira pena confiscatória, aniquilando o patrimônio do consumidor e transformando a rescisão em fonte de enriquecimento desproporcional.

Neste sentido, compreende-se dos fatos a aplicação do disposto na Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Sumula no 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

O contrato firmado entre as partes, no 517/2014, prevê em sua Cláusula Décima Sexta, que, em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, será aplicada a retenção de 20% sobre os valores pagos, conforme se observa (ID. 339158884):

A sentença recorrida, embora tenha reconhecido a validade da cláusula, fixou a retenção em 25%, percentual usualmente admitido pela jurisprudência como adequado à compensação de despesas administrativas e custos operacionais da vendedora.

Pois bem. O contrato em tela pode ser unilateralmente rescindido, visto que, independente de demonstrar sua incapacidade financeira para o pagamento do restante do imóvel, o consumidor tem o direito de optar pela rescisão contratual.

Diante das circunstâncias do caso concreto, ausência de entrega de imóvel e ausência de obra consolidada, entendo que o percentual de 20% (vinte por cento) de retenção sobre os valores efetivamente pagos e estabelecido no contrato deve ser observado. A propósito:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO POR INTERESSE DOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO (20% DOS VALORES PAGOS) PREVISTOS CONTRATUALMENTE.
REFORMA. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO NÃO FORMULADO NA INICIAL. REFORMA. SÚMULA No 7 DO STJ. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. Tendo o contrato objeto do litígio expressa previsão de retenção de 20% dos valores pagos, inviável reformar o acórdão que aplicou referido índice, de forma inversa, sob pena de ofensa das Súmulas nos 5 e 7 do STJ
. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula no 83 do STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 6. A Corte estadual reputou inviável a retenção das despesas havidas com a realização do leilão extrajudicial, porque referida pretensão não fora deduzida em qualquer peça processual da fase de conhecimento, de modo que a formulação de tal pedido somente quando inaugurada a fase recursal revela-se inovação recursal, o que impede seu conhecimento, sob pena de acarretar violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Reforma do entendimento que atrai a incidência da Súmula no 7 do STJ. 7. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 8. Agravo interno não provido.” (STJ- AgInt no REsp: 1940984 RJ 2021/0008926-6, Data de Julgamento: 06/06/2022, T3 TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2022). (grifo nosso)

Assim, embora o percentual de 25% fixado na sentença seja juridicamente válido e, em tese, mais favorável à vendedora, homologa-se a vontade expressa no contrato formulado entre as partes, que, exercendo sua liberdade dispositiva, a aplicação do percentual contratual de 20%.

Nesse mesmo sentido é a jurisprudência deste Sodalício,
verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATADA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.”
(TJ-MT- APELAÇÃO CÍVEL N: 10117112520218110015, Relatora Desa.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025) (grifo nosso)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.”
(TJ-MT APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8.11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024). (grifo nosso)

Desse modo, reduz-se o percentual de retenção das parcelas pagas para 20%, conforme pactuado, em estrita observância ao princípio da autonomia privada (art. 421-A, §1o, do Código Civil).

Quanto ao termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1002, fixou tese no sentido de que:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada
, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

Portanto, os juros de mora na devolução das parcelas pagas devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão e não da citação, em razão do contrato ter sido celebrado no ano de 2014.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo– Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação
. (TJ-MT APELAÇÃO CÍVEL: N. 10220114820228110003, Relatora Desa.: NILZA MARIA POSSASDE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024). (grifo nosso)

O segundo ponto controvertido refere-se à forma de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

A sentença arbitrou os honorários em R$ 1.500,00, com base no artigo 85, § 8o do Código de Processo Civil, sob o fundamento de simplicidade da causa.

O apelante sustenta que a fixação por equidade foi inadequada, pois haveria proveito econômico mensurável e significativo, devendo aplicar-se a regra do art. 85, § 2o do CPC, com percentual de 20% sobre o valor da condenação.

Com efeito, analisando detidamente a questão, verifico que a aplicação do § 8o do art. 85 do CPC
merece reparo.

O dispositivo legal estabelece que a fixação por equidade somente é cabível
“nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, no valor da causa muito baixo”.

No presente caso, o valor da causa foi fixado em R$ 42.398,17, não podendo ser considerado
“muito baixo”.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo no 1076 (REsp 1.850.512/SP), firmou tese estabelecendo que:

“A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC”.

Assim, tendo em vista que existe proveito econômico mensurável e não irrisório, impõe-se a aplicação da regra geral do § 2o do art. 85 do CPC.

Considerando os critérios estabelecidos no referido dispositivo, em especial a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o proveito econômico obtido, fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação a ser apurada em liquidação de sentença.

O percentual de 15% mostra-se adequado e proporcional, considerando que se trata de causa de relativa simplicidade, sem maior complexidade fática ou jurídica, mas que resultou em proveito econômico expressivo para o autor.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe-
DOU PROVIMENTO
, para fixar o percentual de retenção das parcelas pagas em 20% (vinte por cento) e fixar o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença.

Por conseguinte, condeno a apelada ao pagamento de honorários advocatícios recursais de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, § 11 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026