Tribunal: TJMT
Processo: 1005432-42.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-02-19
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. CONSTRUÇÃO FUTURA. NÃO INCIDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pelo Município de Cuiabá contra sentença que concedeu parcialmente a segurança para determinar a emissão de Documento de Arrecadação Municipal (DAM) com incidência do ITBI apenas sobre o valor venal do terreno adquirido, afastando a tributação sobre edificação futura financiada pelo adquirente.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é legítima a cobrança do ITBI sobre o valor de construção futura, em contrato de compra e venda de terreno com mútuo para construção, antes da existência da edificação.
III. Razões de decidir
3. O fato gerador do ITBI ocorre com a transmissão da propriedade do bem imóvel, incidindo o imposto apenas sobre o bem existente no momento da transmissão, nos termos dos arts. 35 e 38 do CTN.
4. A inclusão do valor de construção futura na base de cálculo do ITBI viola o entendimento consolidado nas Súmulas 110 e 470 do STF, bem como a tese firmada pelo STJ no Tema 1113, segundo a qual o imposto não alcança edificação inexistente à época da transmissão.
5. Norma municipal não pode ampliar a hipótese de incidência tributária em desconformidade com as normas gerais do CTN e com a jurisprudência dos Tribunais Superiores.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido. Sentença ratificada.
Tese de julgamento: “O ITBI incide apenas sobre o valor do imóvel efetivamente transmitido no momento da aquisição, sendo vedada a inclusão de construção futura realizada ou financiada pelo adquirente na base de cálculo do imposto.”
Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 35 e 38.
Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas 110 e 470; STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1005432-42.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (1728)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Suspensão da Exigibilidade, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO]

Parte(s):

[SECRETÁRIO DA FAZENDA DE CUIABÁ (APELANTE), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (APELANTE), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (APELANTE), ELIETH SHIRLEY DOS SANTOS SILVA - CPF: 017.606.821-01 (APELADO), HUENDEL ROLIM WENDER - CPF: 000.054.731-01 (ADVOGADO), ADRIANO DA SILVA - CPF: 001.887.211-50 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO E RATIFICARAM A SENTENÇA. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA,1a VOGAL, EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO E 2o VOGAL, EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR.

E M E N T A

EMENTA
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. CONSTRUÇÃO FUTURA. NÃO INCIDÊNCIA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pelo Município de Cuiabá contra sentença que concedeu parcialmente a segurança para determinar a emissão de Documento de Arrecadação Municipal (DAM) com incidência do ITBI apenas sobre o valor venal do terreno adquirido, afastando a tributação sobre edificação futura financiada pelo adquirente.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é legítima a cobrança do ITBI sobre o valor de construção futura, em contrato de compra e venda de terreno com mútuo para construção, antes da existência da edificação.

III. Razões de decidir

3. O fato gerador do ITBI ocorre com a transmissão da propriedade do bem imóvel, incidindo o imposto apenas sobre o bem existente no momento da transmissão, nos termos dos arts. 35 e 38 do CTN.

4. A inclusão do valor de construção futura na base de cálculo do ITBI viola o entendimento consolidado nas Súmulas 110 e 470 do STF, bem como a tese firmada pelo STJ no Tema 1113, segundo a qual o imposto não alcança edificação inexistente à época da transmissão.

5. Norma municipal não pode ampliar a hipótese de incidência tributária em desconformidade com as normas gerais do CTN e com a jurisprudência dos Tribunais Superiores.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido. Sentença ratificada.

Tese de julgamento
: “O ITBI incide apenas sobre o valor do imóvel efetivamente transmitido no momento da aquisição, sendo vedada a inclusão de construção futura realizada ou financiada pelo adquirente na base de cálculo do imposto.”

Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 35 e 38.

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas 110 e 470; STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
MUNICÍPIO DE CUIABÁ
contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá, que concedeu parcialmente a segurança pleiteada no mandado de segurança impetrado por
ELIETH SHIRLEY DOS SANTOS SILVA e ADRIANO DA SILVA
, para determinar à autoridade Impetrada que emita o Documento de Arrecadação Municipal (DAM), adequando o lançamento do ITBI ao valor venal do imóvel adquirido pelo impetrante, afastando a incidência do imposto sobre construção futura a ser realizada pelo adquirente.

Em suas razões recursais, o Município de Cuiabá sustenta que a cobrança do ITBI encontra amparo no art. 238 do Código Tributário Municipal, que disciplina a exigência do imposto sobre o valor da construção e/ou benfeitorias.

Sustenta que, os impetrantes devem arcar com o imposto incidente sobre o terreno, bem como sobre o valor financiado da obra, pois este se agregará ao imóvel.

Afirma que não há ato ilegal praticado pelas autoridades impetradas e nem direito liquido e certo a ser resguardado.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para denegar a ordem mandamental.

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença, reiterando que a cobrança de ITBI sobre edificação futura viola as Súmulas 110 e 470 do STF e o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1113.

A Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo regular prosseguimento do feito, sem intervenção no mérito, por entender que a controvérsia se restringe à interpretação e aplicação da legislação tributária municipal, matéria de natureza estritamente patrimonial e individual, sem repercussão direta sobre interesses difusos, coletivos ou individuais indisponíveis.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Extrai-se dos autos que os impetrantes impetraram, a ação mandamental n.o 1005432-42.2021.8.11.0041, alegaram que:
(i)
celebraram com a Imobiliária Paiaguás LTDA e a Caixa Econômica Federal contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção (modelo 3023843, no 1787700545404), que substitui a Escritura Pública de Compra e Venda;
(ii)
a Fazenda Pública Municipal dividiu o pagamento do ITBI em dois momentos: a) na formalização do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção; e b) na concessão do habite-se;
(iii)
a Fazenda Pública cobrou legalmente a importância de R$ 697,60 (seiscentos e noventa e sete reais e sessenta centavos), referente à alíquota de 2% sobre o valor do terreno (R$ 30.044,33 x 2% = R$ 600,88), mas ilegalmente gerou o ITBI referente à edificação futura, cuja exigibilidade estaria suspensa até a data da concessão do habite-se;

Requereu a concessão da ordem para reconhecer que o fato gerador do ITBI é, estritamente, a transferência da propriedade do terreno que, no caso em tela, ocorreu pelo valor de R$ 30.044,33 (trinta mil, quarenta e quatro reais e trinta e três centavos), constituindo, apenas e tão somente, esta importância a base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 38 do CTN e, consequentemente, anular o boleto/fatura de n. 95509212, no valor de R$ 1.749,11 que resulta da alíquota de 0,5% sobre o valor financiado(R$ 290.000,00), mais a alíquota de 02% sobre o valor pago a vista R$ 14.955,76.

O juízo de primeiro grau deferiu parcialmente a liminar, determinando que a autoridade coatora emitisse o DAM referente à compra e venda, adequando o lançamento do ITBI ao valor venal do imóvel adquirido pelos impetrantes. Na sentença, o magistrado concedeu parcialmente a segurança, confirmando a liminar anteriormente deferida, fundamentando sua decisão no entendimento firmado pelo STJ no Recurso Especial no 1.937.821/SP (Tema 1113) e nas Súmulas 110 e 470 do STF, que estabelecem que o ITBI não incide sobre construção futura realizada pelo adquirente.

Com essas considerações passo a análise das insurgências recursais.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre o valor de edificação futura, em contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção.

Inicialmente, cumpre destacar que o fato gerador do ITBI, conforme dispõe o art. 35 do Código Tributário Nacional, é a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, bem como a transmissão de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia, e a cessão de direitos relativos às referidas transmissões.

Por sua vez, o art. 38 do CTN estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, ou seja, o valor de mercado do bem no momento da transmissão.

No caso em análise, os impetrantes celebraram contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção com a Imobiliária Paiaguás LTDA e a Caixa Econômica Federal.

O Município de Cuiabá, ao calcular o ITBI, considerou não apenas o valor do terreno adquirido (R$ 30.044,33), mas também o valor do financiamento destinado à futura construção.

A questão já foi pacificada pelo Supremo Tribunal Federal, que editou as Súmulas 110 e 470, in verbis:

"Súmula 110: O imposto de transmissão
inter vivos
não incide sobre a construção ou parte dela realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno."

"Súmula 470: O imposto de transmissão
inter vivos
não incide sobre a construção ou parte dela realizada inequivocamente pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda."

No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial no 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1113), firmou as seguintes teses:

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente."

Nesse julgamento, o Ministro Gurgel de Faria, relator do acórdão, consignou que
"no que tange à base de cálculo, a expressão valor venal contida no art. 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias".

Com efeito, resta evidente que o ITBI deve incidir apenas sobre o valor do bem efetivamente transmitido no momento da operação, não podendo alcançar construções futuras que sequer existem quando da transmissão da propriedade.

No caso concreto, à época da transmissão da propriedade, o bem transmitido consistia apenas em terreno, sem qualquer edificação.

Portanto, o fato gerador do ITBI limita-se à transmissão do terreno, sendo indevida a inclusão de valores da construção futura na base de cálculo do imposto.

Outrossim, o art. 238 do Código Tributário Municipal, invocado pelo apelante, não pode ser interpretado de forma a contrariar as normas gerais estabelecidas pelo Código Tributário Nacional e o entendimento consolidado pelos Tribunais Superiores.

Nesse sentido, é o entendimento desta e. Corte:

"AGRAVO INTERNO –- ITBI - BASE DE CÁLCULO - NÃO INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE CONSTRUÇÃO REALIZADA EM MOMENTO POSTERIOR À PERFECTIBILIZAÇÃO DO CONTRATO E VENDA DE TERRENO - RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA. 1- Nos termos do entendimento jurisprudencial, o ITBI não incide sobre a construção realizada pelo adquirente posteriormente à aquisição do terreno. Súmulas 110 e 470 do STF. 2- Não verificando plausibilidade nas alegações da Agravante a ensejar a modificação da decisão agravada, ela deve ser mantida pelos próprios fundamentos”. (NU 1034206192020 8110041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 18/09/2023, Publicado no DJE 29/09/2023)

Portanto, a sentença proferida pelo juízo de origem está correta, respeitando a legislação, a jurisprudência e os princípios do ordenamento jurídico tributário.

Assim, não merece prosperar as insurgências recursais.

DA REMESSA NECESSÁRIA

Os fundamentos do reexame são os mesmos proferidos na análise do recurso de apelação, o que implica em ratificar a sentença.

DO DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelo
MUNICIPIO DE CUIABÁ
e, em remessa necessária, ratifico a sentença objurgada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2026