Tribunal: TJMT
Processo: 1015652-17.2024.8.11.0002
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. OBRAS CONCLUÍDAS NA DATA DO PEDIDO DE DESFAZIMENTO. RETENÇÃO DE 25%. DEDUÇÃO DA CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DANO MORAL FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. NÃO CONHECIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por incorporadora em virtude de sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda, firmado em 28/01/2022, por iniciativa do comprador, e determinou a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, afastou a dedução da corretagem, fixou correção monetária desde cada desembolso, confirmou tutela para impedir negativação e julgou improcedente o pedido de indenização por dano moral.
2. A incorporadora defendeu retenção de 50% com fundamento no art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/1964, dedução integral da corretagem e incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
3. O comprador, em contrarrazões, requereu condenação indenizatória por dano moral.
II. Questão em discussão
4. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se incide retenção de 50% ou o limite de 25% do art. 67-A da Lei 4.591/1964; (ii) se é cabível a dedução integral da comissão de corretagem prevista no quadro-resumo; (iii) o termo inicial dos juros de mora; (iv) a possibilidade de apreciação de pedido de dano moral formulado apenas em contrarrazões; e (v) a redistribuição dos ônus sucumbenciais.
III. Razões de decidir
5. A retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/1964 tem finalidade protetiva vinculada à conclusão do empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, e não se aplica quando a obra se encontra concluída ao tempo do pedido de rescisão, hipótese em que prevalece o limite de 25% do inciso II.
6. É válida a dedução integral da comissão de corretagem quando o contrato informa previamente o preço total e destaca o valor da comissão no quadro-resumo, nos termos do art. 67-A, I, da Lei 4.591/1964 e da jurisprudência do STJ.
7. Em resolução contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição.
8. Não se conhece do pedido de indenização por dano moral formulado em contrarrazões.
9. Caracterizada a sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição dos ônus processuais em 50% (cinquenta por cento) para cada parte, vedada compensação, mantida a base de cálculo dos honorários.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso provido em parte.
Tese de julgamento: "1. Na rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, aplica-se a retenção de 25% quando o empreendimento estiver concluído. 2. Admite-se a dedução da corretagem destacada no quadro-resumo; 3. Os juros de mora fluem do trânsito em julgado, 4. Não se conhece de pedido formulado apenas em contrarrazões ".
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 4.591/1964, art. 67-A, I, II e § 5o; CPC, art. 86.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015652-17.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLITO CEZAR DE ARAUJO - CPF: 707.761.991-53 (APELADO), JOSE KROMINSKI - CPF: 539.869.709-91 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
OBRAS CONCLUÍDAS NA DATA DO PEDIDO DE DESFAZIMENTO.
RETENÇÃO DE 25%. DEDUÇÃO DA CORRETAGEM.
POSSIBILIDADE.
JUROS DE MORA
A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
. DANO MORAL
FORMULADO EM
CONTRARRAZÕES. NÃO CONHECIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por incorporadora
em virtude de
sentença que rescindiu
o
contrato de promessa de compra e venda
,
firmado em 28/01/2022, por iniciativa do comprador, e determinou a restituição de 75%
(setenta e cinco por cento)
dos valores pagos, afastou a dedução da corretagem, fixou correção monetária desde cada desembolso, confirmou tutela para impedir negativação e julgou improcedente o pedido de
indenização por
dano moral.

2.
A incorporadora defendeu retenção de 50% com fundamento no art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/1964, dedução integral da corretagem e incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

3.
O comprador, em contrarrazões, requereu condenação
indenizatória
por dano moral.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se incide retenção de 50% ou o limite de 25% do art. 67-A da Lei 4.591/1964; (
ii
) se é cabível a dedução integral da comissão de corretagem prevista no quadro-resumo; (
iii
) o termo inicial dos juros de mora; (
iv
) a possibilidade de apreciação de pedido de dano
moral formulado apenas em contrarrazões; e (v) a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

5.

A
retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/1964 tem finalidade protetiva vinculada à conclusão do empreendimento submetido ao patrimônio de afetação,
e
não se aplica quando a obra se encontra concluída ao tempo do pedido de rescisão, hipótese em que prevalece o limite de 25% do inciso II.

6.
É válida a dedução integral da comissão de corretagem quando o contrato informa previamente o preço total e destaca o valor da comissão no quadro-resumo, nos termos do art. 67-A, I, da Lei 4.591/1964 e da jurisprudência do STJ.

7.
Em resolução contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição.

8. Não se conhece do p
edido de
indenização por
dano moral formulado em contrarrazões.

9. C
aracterizada
a
sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição dos ônus processuais em 50%
(cinquenta por cento)
para cada parte, vedada compensação, mantida a base de cálculo dos
honorários.

IV. Dispositivo e tese

10
. Recurso provido
em parte
.

Tese de julgamento:
"
1.
Na rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, aplica-se a retenção de 25% quando o empreendimento estiver concluído
. 2. A
dmite-se a dedução da corretagem
destacada no quadro-resumo
; 3. O
s juros de mora fluem do trânsito em julgado,
4. N
ão se conhece de pedido formulado apenas em contrarrazões

"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Lei 4.591/1964, art. 67-A, I, II e § 5o; CPC, art. 86.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.740.911/DF.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
RNI
Incorporadora
Imobiliária
474 Ltda
. em virtude da sentença proferida pela Juíza da
1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização, ajuizada por
Carlito Cezar de Araújo
.

A Juíza de primeiro grau
rescindi
u
o contrato

de promessa de compra e venda de unidade
imobiliária
no empreendimento “RNI Origem do Sol”
, localizado no Chapéu do Sol
,
em Várzea Grande/MT.

De conseguinte:
(i) conden
ou
a ré
/apelante
a restituir 75%
(setenta e cinco por cento)
dos valores pagos, a apurar em liquidação, excluídos encargos moratórios
eventualmente pagos pelo comprador
; (
ii
) confirm
ou
a tutela
de urgência atinente ao óbice de negativação do nome do apelado
; e (
iii
) julg
ou
improcedente o
pedido indenizatório por
dano moral.

Quanto à corretagem,
a Juíza explicou
que, embora
a apelante
tenha demonstrado o pagamento de comissão, não h
á
documento
que
comprov
e
que o
apelado
pagou valores e tinha conhecimento de que se destinavam a tal fim
; assim,
afast
ou a dedução do m
ontante a ser restituído.

Por fim, rateou o ônus
da
sucumbência
em 70%
para a empresa apelante
e 30%
para o apelado
,
cujos
honorários advocatícios

fixo
u
em 15% sobre o valor atualizado da condenação
.

Inconformada, a incorporadora recorreu.

S
ustent
ou
, em síntese, três pontos de inconformidade:

Primeiro, concerne à
necessidade de aplicação do percentual de retenção de 50%
(cinquenta por cento)
, nos termos do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, diante do registro do patrimônio de afetação na matrícula do empreendimento
.

O segundo compete ao
cabimento da dedução da comissão de corretagem, expressamente prevista no Quadro XI do
resumo do
contrato
.

O terceiro, e último, versa sobre a
fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça firmada no REsp 1.740.911/DF.

Nas
contrarrazões
, o
apelado
pugn
ou
pela manutenção da sentença,
e
acrescent
ou
pedido de condenação
da apelante ao pagamento de indenização
por danos morais no valor de R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
, em 28/01/2022,

Carlito Cezar de Araújo

aderiu ao C
ontrato de
P
romessa de
C
ompra e
V
enda,
visando a aquisição da unidade n. 03, quadra 04,
do empreendimento "RNI Origem do Sol"
,
situado em Várzea Grande/MT,
administrado por
RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda
.

De acordo com o instrumento contratual
, o preço global
do negócio foi
de R$ 380.338,00
(trezentos e oitenta mil trezentos e trinta e oito reais)
, dos quais R$ 86.914,65
(oitenta e seis mil novecentos e quatorze reais e sessenta e cinco centavos)
seriam pagos diretamente à incorporadora e o saldo remanescente de R$ 293.423,35
(duzentos e noventa e três mil quatrocentos e vinte e três reais e trinta e cinco centavos)
seria quitado mediante financiamento bancário a ser contratado por ocasião da entrega das chaves.

O
promitente comprador afirmou ter
realiz
ad
o pagamentos no montante de R$ 74.262,56
(setenta e quatro mil duzentos e sessenta e dois reais e cinquenta e seis centavos)
e, em fevereiro de 2024, diante de dificuldades financeiras pessoais, formalizou notificação extrajudicial
e
solicit
ou
o distrato
com
a devolução proporcional dos valores pagos.

Em resposta à intenção de desfazimento manifestada pelo promitente comprador, a
incorporadora
não se opôs à rescisão, desde que observada
a

rete
nção de 50%
(cinquenta por cento)
dos valores pagos e à dedução integral da comissão de corretagem, encargo que o
promitente comprador
reputou abusivo,
e
motiv
ou
o ajuizamento da demanda.

Em sua petição inicial, o
promitente comprador/apelado
pleiteou a declaração de nulidade da cláusula penal por abusividade, a rescisão
contratual, a restituição dos valores pagos com retenção máxima de 10% a título de multa contratual, a exclusão da comissão de corretagem do cômputo dos descontos, e
a
indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
.

Em sua defesa, a promitente vendedora/incorporadora
defendeu a legalidade da cláusula penal prevista no contrato,
e
sustent
ou
a aplicabilidade do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, com redação introduzida pela Lei no 13.786/2018
.

Afirmou
que o empreendimento estaria sujeito ao regime de patrimônio de afetação, o que autoriza a retenção de até 50%
(cinquenta por cento)
dos valores pagos, acrescida da dedução da comissão de corretagem, regularmente prevista no instrumento.

Na Réplica, o promitente comprador trouxe elementos tirados do
site da incorporadora de que,
desde o ajuizamento da ação, as obras já haviam sido concluídas, o que implicaria na desafetação do patrimônio
do empreendimento
.

Logo em seguida, a instrução foi encerrada com a prolação da sentença recorrida.

A
Juíz
a
de origem acolheu
, em parte,
os pedidos
autorais. F
ix
ou o
percentual de retenção em 25%
(
vinte e cinco
por cento
)
, afast
ou
a dedução da corretagem por
inexist
ência de prova de que o
promitente comprador

fora
cientificado do seu valor e destinação
.

Por outro lado, julgou improcedente o
pedido de
indenização por
danos morais por entender que a rescisão decorreu de inadimplemento imputável ao próprio adquirente.

Inconformada
com três pontos da sentença
, a incorporadora apelou
, notadamente
:
(i)
da
definição do percentual de retenção aplicável à espécie,
(
ii
) d
o tratamento da comissão de corretagem e
(
iii
) d
o termo inicial dos juros de mora
, o que passo a analisar por tópicos
.

No que diz respeito ao
percentual de retenção
, a disciplina normativa aplicável ao caso é a Lei no 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A na Lei no 4.591/1964,
uma vez
que o contrato foi celebrado em
28
/01/
2022
, portanto
,
sob plena vigência d
esse
diploma.

Trata-se de questão in
controver
sa
.

O ponto de discussão
reside em saber qual das normas do art. 67-A deve incidir:
se
a regra geral do inciso II, que fixa o teto de retenção em 25% da quantia paga, ou a exceção do § 5o, que eleva esse teto a
o percentual de
50% nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Verbis
:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas,
cumulativamente
:
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

I -
a
integralidade da comissão de corretagem
;
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

II -
a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga
.
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
.

(...)

§ 5o
.
Quando a incorporação estiver
submetida ao regime do patrimônio de afetação
, de que tratam os
arts
. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo-se
, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
.
(Sem destaques no original).

Com efeito, a
regra do § 5o do art. 67-A
da Lei
4.591/64
encontra sua justificativa em considerações de ordem econômica e protetiva que extrapolam o interesse das partes diretamente envolvidas na rescisão.

O regime de patrimônio de afetação, previsto nos
arts
. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964
,
tem por escopo segregar os ativos do empreendimento em curso do patrimônio geral do incorporador, de modo a blindar os demais adquirentes e os credores do empreendimento contra os riscos de falência ou insolvência daquele.

Nesse contexto, a permissão para rete
r o
percentual mais elevado em caso de distrato serve ao propósito de assegurar o fluxo de caixa
necessário à conclusão da obra,
ou seja, de
protege
r
indiretamente a coletividade de compradores que permanecem adimplentes. É esse o fundamento do dispositivo.

Ocorre que tal finalidade perde seu objeto a partir do momento em que o empreendimento é concluído.
Vale dizer, e
ncerradas as obras e entregues as unidades, a afetação patrimonial cumpriu sua função protetiva
, e o
risco de descontinuidade do empreendimento, que justificava a retenção majorada, deixa de existir.

Por essa razão,
manter
o percentual de 50%
(cinquenta por cento)
após
a conclusão das obras equivaleria a tratar a norma como simples sanção ao inadimplente, desvinculada
d
a
sua
orienta
ção
,
e
confer
e
ao incorporador vantagem pecuniária desproporcional sem a correspondente contraprestação protetiva que a justifica.

Em termos mais claros, o percentual majorado de retenção tem a finalidade de assegurar a consecução do empreendimento e não se justifica após a sua entrega, independentemente de terem sido, ou não, formalizados os requisitos de extinção do patrimônio de afetação previstos no art. 31-E da Lei no 4.591/1964.

A distinção é relevante: os requisitos formais de extinção do patrimônio de afetação não se confundem com a finalidade da multa mais elevada, uma vez que a exceção prevista no § 5o do art. 67-A da Lei 4.591/64 é instrumento de proteção do empreendimento em andamento, e não mecanismo de punição ao desistente em qualquer circunstância.

Nesse sentido, trago entendimento d
a jurisprudência
:

Compromisso de compra e venda. Aplicabilidade do CDC. Dissolução por iniciativa do adquirente. Percentual de retenção que de fato não se pode limitar a 20%, devendo-se majorar a 25%, pois firmado o contrato já sob a vigência do
art.
67-A, II da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 13.786/2018. Percentual de 50% do
art.
67-A, § 5o, da Lei 4.591/64 que, porém, não se aplica ao caso. Incontroverso que o empreendimento se sujeite ao regime de patrimônio de afetação, mas estando a obra já concluída e entregues as unidades quando da resolução do contrato.
Inte
r
pretação
teleológica da
norma.
Percentual majorado de retenção que tem a finalidade de assegurar a consecução do empreendimento, e que não se justifica após a sua entrega,
como no caso. Precedentes. Requisitos para a extinção formal do patrimônio de afetação do art. 31-E da Lei 4.591/64 que não se confundem com a finalidade da multa mais alta estabelecida no art. 67-A, § 5o, do mesmo diploma.
(...)
Sentença parcialmente revista. Recurso parcialmente
provido.
(TJ-SP - Apelação Cível: 10015082320248260066 Barretos, Relator.: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 10/01/2025, 1a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/01/2025)
.

No caso concreto,
o apelado demonstrou, por meio de informação disponível no sítio eletrônico da incorporadora, que o empreendimento "RNI Origem do Sol" se encontrava concluído ao tempo do pedido de rescisão, formulado em fevereiro de 2024.

Tal demonstração dispensa a apresentação formal do
“
habite-se
”
, que constitui apenas uma das formas de comprovação da conclusão da obra.

A conclusão efetiva do empreendimento é fato incontroverso
, à míngua de contraprova por parte da
incorporadora,
o que justifica o
afasta
mento da exceção prevista n
o § 5o do art. 67-A.

Portanto,
no caso concreto,
o percentual de retenção aplicável é de 25% sobre os valores pagos, em conformidade com o art. 67-A,
inciso II
, da Lei no 4.591/1964.

Nesse ponto, a sentença recorrida chegou ao resultado correto, ainda que com fundamentação diversa, uma vez que
a Juíza prolatora
se amparou na jurisprudência anterior à Lei no 13.786/2018, sem examinar o regime normativo específico.

O resultado deve ser mantido, porquanto a obra estava concluída
no momento do pedido de rescisão por ato voluntário do comprador
.

Relativamente à
comissão de corretagem
,
a questão merece tratamento diverso do adotado pela
Juíza
de origem
, que concluiu que o promitente comprador não fora
cientificado do valor pago e de sua destinação.

O Quadro XI do instrumento contratual consign
ou
, de forma clara e destacada, que dos valores integrantes do Quadro IV do contrato, o importe de R$ 15.213,52
(quinze mil duzentos e treze reais e cinquenta e dois centavos) se
refere à comissão de corretagem paga pela vendedora à imobiliária intermediadora
Diamond
House
Imobiliária
Eireli
, CNPJ
34.006.229/0001-55
.

A cláusula esclarece
u,
ainda
,
que o comprador declar
ou
ter conhecimento dessa informação
, conforme recorte de imagem abaixo reproduzida:

De forma clar
a
, t
rata-se de cláusula que atende aos requisitos estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, sob o rito dos recursos repetitivos no
Tema 938
, consolidou o entendimento segundo o qual é válida a transferência ao promitente comprador do ônus da comissão de corretagem
,
desde que seja previamente informado do preço total da aquisição com destaque do valor da comissão.

A 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou essa orientação no REsp 1.947.698/MS
e
assent
ou
que, nos contratos firmados na vigência da Lei no 13.786/2018, é indevida a intervenção judicial para impedir o abatimento das despesas de corretagem quando especificada no contrato, inclusive no quadro-resumo.

Para ilustrar:

“(...)
1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1 .138.183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento"
(REsp
n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
2/10/2019).

2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar
também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o
art.
67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13 .786/2018
, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5o estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os
arts
. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo-se
, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga.

3.
Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, há "
validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"
. Por outro lado,
com o advento da Lei n. 13.786/2018, foi incluído o art. 67-A na Lei
n.
4.591/1964, cujo inciso I dispõe expressamente que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão de corretagem
.
(...)

(STJ - REsp: 1947698 MS 2018/0126496-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/04/2022
– Sem destaques no original
)
.

N
a espécie,
a previsão constante do Quadro XI atende esse padrão: o valor é indicado de forma discriminada, o beneficiário
foi
identificado e o comprador declar
ou
ter ciência da referida destinação.

Isso significa que
há
transparênci
a quanto ao direcionamento do valor
da comissão de corretagem
. Assim, impõe-se a reforma da sentença neste ponto para admitir a dedução do valor de R$ 15.213,52
(quinze mil duzentos e treze reais e cinquenta e dois centavos)
, correspondente à comissão de corretagem, do montante a ser restituído ao apelado.

Quanto ao
termo inicial dos juros de mora
,
conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça
,
em sede de recurso repetitivo,
no julgamento do REsp 1.740.911/DF, os juros de mora em casos de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão que determina a devolução.

No que tange ao
pedido de
condenação da promitente vendedora ao pagamento de indenização por
danos morais
,
veiculado nas contrarrazões
,

não
é passível de conhecimento, porquanto o apelado não interpôs recurso próprio ou adesivo contra o capítulo da sentença que indeferiu tal pleito.

Assim, diante da reforma parcial da sentença apenas para admitir a dedução da comissão de corretagem, reconheço
a
sucumbência recíproca, pois ambas as partes obtiveram êxito parcial: a apelante
foi
vencida quanto ao percentual de retenção (mantido em 25%), mas vencedora quanto à dedução da corretagem e
à indenização por danos morais
; o apelado, por sua vez, foi vencedor quanto à rescisão e à manutenção do percentual de retenção em 25%, mas vencido quanto à dedução da corretagem
e à pretensão indenizatória
.

Está c
onfigura
da, então, a
sucumbência recíproca, impondo-se a redistribuição dos ônus processuais na proporção de 50% para cada parte, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil
, vedada a compensação, mantinha, ainda, a base de cálculo dos honorários sucumbenciais (15% do valor atualizado da condenação).

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao apelo e reformo, em parte, a sentença. De conseguinte:

-
Autorizo
a dedução integral da comissão de
corretagem
no

va
lor de R$ 15.213,52
(quinze mil duzentos e treze reais e cinquenta e dois centavos)
,

do valor a ser restituído ao promitente comprador,
nos termos do artigo
67-A, inciso I, da Lei 4.591/64;

-
Mantenho
o
percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos;

-
F
ix
o
o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado da decisão,
e
manten
h
o a correção monetária pelo INPC desde cada desembolso
.

De conseguinte,
redistribu
o
os ônus sucumbenciais em 50%
(cinquenta por cento)
para cada parte,
vedada a compensação, cujos honorários se manterão em 15% sobre o valor atualizado da condenação, observada a
suspens
ão d
a exigibilidade em relação ao apelado
por ser
beneficiário da gratuidade.

Deixo de condenar em h
onorários advocatícios
recursais por não ter cabimento nas hipóteses em que o apelo é provido em parte
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026