Tribunal: TJMT
Processo: 1018145-10.2025.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Loteamento irregular. Ausência de licença Ambiental. Obrigação de fazer e danos morais. Manutenção da sentença.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto por loteadora contra sentença que a condenou à obrigação de fazer, consistente na obtenção de Licença de Operação de loteamento, e ao pagamento de R$ 15.000,00 por danos morais, em razão de irregularidade ambiental que impediu o registro de venda de imóvel pelo autor.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a sentença é extra petita por determinar obrigação de fazer não prevista no pedido; (ii) verificar se houve perda superveniente do objeto pelo protocolo administrativo da licença; (iii) definir se a ausência de regularização ambiental gera dano moral indenizável; e (iv) avaliar a razoabilidade do quantum indenizatório e dos honorários advocatícios.
III. Razões de decidir
3. Não há julgamento extra petita quando o provimento jurisdicional é obtido mediante interpretação lógico-sistemática da petição inicial, sendo a obtenção da licença o pressuposto indispensável para a regularização pretendida pelo autor.
4. O mero protocolo de pedido administrativo não configura perda do objeto, pois a obrigação da loteadora é de resultado, subsistindo a mora enquanto o óbice ambiental impedir o pleno exercício da propriedade e o registro imobiliário.
5. A impossibilidade de fruição plena do bem e o impedimento de concretização de negócio jurídico por desídia da loteadora ultrapassam o mero aborrecimento, configurando dano moral in re ipsa.
6. O valor da indenização e o percentual de honorários advocatícios devem ser mantidos quando observados os princípios da proporcionalidade, o caráter pedagógico da medida e o zelo profissional.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A obtenção de licença ambiental é obrigação de resultado da loteadora, cuja ausência impede o reconhecimento de perda de objeto pelo simples protocolo administrativo. 2. Configura dano moral indenizável a frustração do adquirente decorrente de irregularidade ambiental que obsta o registro e a comercialização de imóvel em loteamento."
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; STJ, Súmula 543; CPC, art. 492.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 775.475/DF, Rel. Min. Teori Zavascki, j. 28.05.2009; TJMT, RAC 1011339-90.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 19.09.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018145-10.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[WALDEVAN BARCELOS DE PAULA JUNIOR - CPF: 928.227.621-04 (APELADO), SULEYME BENTO DOS SANTOS - CPF: 042.715.151-16 (ADVOGADO), MARIA CECILIA BOTINI HANEL - CNPJ: 03.215.689/0001-60 (APELANTE), KATRIEL SILVA RIBEIRO - CPF: 056.716.511-66 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Loteamento irregular. Ausência de licença Ambiental. Obrigação de fazer e danos morais. Manutenção da sentença.

I. Caso em exame

1.
Recurso de apelação interposto por loteadora contra sentença que a condenou à obrigação de fazer, consistente na obtenção de Licença de Operação de loteamento, e ao pagamento de R$ 15.000,00 por danos morais, em razão de irregularidade ambiental que impediu o registro de venda de imóvel pelo autor.

II. Questão em discussão

2.
Há quatro questões em discussão: (i) saber se a sentença é extra petita por determinar obrigação de fazer não prevista no pedido; (
ii
) verificar se houve perda superveniente do objeto pelo protocolo administrativo da licença; (
iii
) definir se a ausência de regularização ambiental gera dano moral indenizável; e (
iv
) avaliar a razoabilidade do quantum indenizatório e dos honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3.
Não há julgamento extra petita quando o provimento jurisdicional é obtido mediante interpretação lógico-sistemática da petição inicial, sendo a obtenção da licença o pressuposto indispensável para a regularização pretendida pelo autor.

4. O mero protocolo de pedido administrativo não configura perda do objeto, pois a obrigação da loteadora é de resultado, subsistindo a mora enquanto o óbice ambiental impedir o pleno exercício da propriedade e o registro imobiliário.

5. A impossibilidade de fruição plena do bem e o impedimento de concretização de negócio jurídico por desídia da loteadora ultrapassam o mero aborrecimento, configurando dano moral in
re

ipsa
.

6. O valor da indenização e o percentual de honorários advocatícios devem ser mantidos quando observados os princípios da proporcionalidade, o caráter pedagógico da medida e o zelo profissional.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A obtenção de licença ambiental é obrigação de resultado da loteadora, cuja ausência impede o reconhecimento de perda de objeto pelo simples protocolo administrativo. 2. Configura dano moral indenizável a frustração do adquirente decorrente de irregularidade ambiental que obsta o registro e a comercialização de imóvel em loteamento."

_________

Dispositivos relevantes citados:

CDC, art. 14; STJ, Súmula 543; CPC, art. 492.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 775.475/DF, Rel. Min. Teori Zavascki, j. 28.05.2009; TJMT, RAC 1011339-90.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 19.09.2025.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por MARIA CECILIA BOTINI HANEL ME (HM EMPREENDIMENTOS), contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de "Obrigação de Fazer
c.c
. Indenização por Dano Moral", ajuizada contra a apelante por WALDEVAN BARCELOS DE PAULA JUNIOR, julgou procedentes os pedidos iniciais para confirmar a tutela de urgência e condenar a requerida ao cumprimento de obrigação de fazer consistente na obtenção da licença de operação do loteamento em 30 dias, bem como ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de danos morais, além de condenar a ré/apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação
.

O apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por ser extra petita, argumentando que o juízo impôs obrigação de fazer (obtenção de licença de operação) diversa da que foi objeto do pedido de confirmação de liminar, o qual se restringia à exibição de documentos
.

Assevera que houve a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de fazer, uma vez que toda a documentação solicitada foi apresentada voluntariamente e o pedido de Licença de Operação já foi protocolado perante o órgão ambiental competente
.

Aduz a inexistência de dever de indenizar, defendendo que o atraso na regularização administrativa configura mero aborrecimento e que não houve demonstração de abalo a direito da personalidade, ressaltando ainda a ausência de nexo causal, pois o autor adquiriu o imóvel de um terceiro
.

Enfatiza que a condenação em danos morais carece de fundamentação idônea quanto ao quantum arbitrado, violando o dever de motivação das decisões judiciais
.

Defende, por fim, a redução da verba honorária, alegando que o percentual de 20% é desproporcional à baixa complexidade da causa e ao julgamento antecipado da lide
.

Pede, pois, o provimento do recurso para anular o item da sentença relativo à obrigação de fazer ou reconhecer a perda do objeto, afastar a condenação por danos morais ou reduzir seu valor, e minorar os honorários advocatícios para o mínimo legal
.

Em contrarrazões, o apelado pugna pela manutenção da sentença em sua integralidade, refutando a preliminar de nulidade ao argumento de que a obrigação de fazer é corolário lógico da regularização pretendida, asseverando que o mero protocolo da licença não exime a ré de sua responsabilidade, defendendo que o dano moral restou configurado pela impossibilidade de fruição plena da propriedade e, por fim, enfatizando que os honorários fixados são condizentes com o zelo profissional demonstrado.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

- Da Preliminar de Nulidade da Sentença (Extra Petita)

A apelante suscita a nulidade do julgado sob o argumento de que a r. sentença teria incorrido em vício extra petita. Sustenta que a ordem para obtenção da Licença de Operação extrapola os limites da lide, sob a alegação de que o pleito exordial
cingia-se
apenas à exibição de documentos.

Embora a apelante tente reduzir o espectro da ação a uma obrigação meramente exibitória, o exame acurado da peça preambular revela que a pretensão autoral possui natureza nitidamente cominatória e finalística. O autor pleiteou expressamente a "regularização do loteamento com vista a subsidiar o acesso ao valor da venda", fundamentando que o óbice ao registro de seu contrato e a consequente retenção do crédito bancário decorriam da desídia da loteadora.

Depreende-se dos autos que a insurgência da apelante não subsiste diante da realidade fática e jurídica delineada. Restou demonstrado que a requerida, na qualidade de loteadora originária, negligenciou a regularização ambiental do loteamento "Jardim Vista Alegre", omissão que culminou no ajuizamento da Ação Civil Pública no 1000615-60.2024.8.11.0030
pelo Ministério Público Estadual. Naquele feito, foi deferida liminar impondo a proibição de comercialização de lotes até a expedição da Licença de Operação (LO).

A tese defensiva de que tal restrição atingiria apenas "novas vendas" pela loteadora cai por terra ao verificarmos a nota devolutiva do Cartório de Registro de Imóveis (I
d
.

343840446
). A averbação da proibição nas matrículas do loteamento, por ordem do juízo da ACP, bloqueou de forma global qualquer registro, impedindo que o autor formalizasse sua venda e recebesse o crédito do financiamento bancário. Como bem pontuado pelo juízo da ação civil pública, o dano ambiental decorrente da irregularidade é presumido e atinge a coletividade das frações do empreendimento, independentemente de quem seja o titular.

Portanto, a obtenção da Licença de Operação não é um provimento estranho ao pedido; ao contrário, é o pressuposto lógico e indispensável para a baixa do gravame e a efetiva regularização pretendida. Conceder apenas a exibição de documentos, sem determinar a providência administrativa que retira o imóvel da ilegalidade, violaria o princípio da utilidade do provimento jurisdicional.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que "
O pedido é aquilo que se pretende com a instauração da demanda e se extrai a partir de uma interpretação lógico-sistemática do afirmado na petição inicial, recolhendo todos os requerimentos feitos em seu corpo, e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica 'dos pedidos'" (REsp n. 775.475/DF, Primeira Turma, relator Ministro Teori Albino Zavascki,
DJe
de 28/5/2009)
.

A jurisprudência da Corte Cidadã reforça que a adstrição do juiz deve ser pautada pela substância da causa de pedir:

RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DOS PEDIDOS FORMULADOS NOS AUTOS.

1. Se os fatos narrados na peça preambular e a causa de pedir ajustam-se à natureza do provimento conferido à parte autora pela sentença, não cabe falar em julgamento extra petita, tampouco em contrariedade ao art. 460 do CPC.

2. O juiz não está
adstrito
a nomes jurídicos nem a artigos de lei indicados pelas partes, devendo atribuir aos fatos apresentados o enquadramento jurídico adequado. Aplicação do brocardo da
mihi

factum
, dabo
tibi

ius
.

3. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ, REsp n. 1.537.996/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 21/6/2016
,
D
Je
de 28/6/2016.)

Dessa forma, tendo o autor pedido a regularização para fins de registro de venda, a sentença que especifica o ato administrativo necessário para tanto (
obter a licença de operação
)

guarda perfeita congruência e adstrição com a lide.

Ante o exposto, rejeito a preliminar.

- Da Perda Superveniente do Objeto

A apelante alega que o pedido de obrigação de fazer perdeu o objeto pelo protocolo da licença. Sem razão.

A obrigação de fazer imposta à loteadora é de resultado
. No sistema do Código de Defesa do Consumidor, não basta que o fornecedor demonstre "empenho" ou o início de procedimentos administrativos; é imperativo que entregue o produto (o lote) livre de embargos e apto ao pleno exercício da propriedade, o que inclui o registro imobiliário.

O mero protocolo administrativo não faz cessar a mora, pois não possui o condão de baixar a restrição averbada na matrícula por força da Ação Civil Pública. Entender pela perda do objeto neste cenário seria deixar o consumidor à mercê da incerteza do desfecho administrativo, retirando-lhe a proteção judicial de um prazo impositivo para o cumprimento.

Nesse sentido, este Egrégio Tribunal de Justiça
, em caso análogo de empreendimento irregular por ausência de licença ambiental, consolidou o entendimento de que a desídia da vendedora em regularizar o loteamento configura inadimplemento culposo, não sendo afastado por providências tardias que não resolvam a situação jurídica do bem. Confira-se:

"[...] Restou comprovada a irregularidade do empreendimento e seu embargo por ausência de licença ambiental, configurando culpa exclusiva da construtora. [...] Configura dano moral indenizável a frustração decorrente da aquisição de imóvel em loteamento irregular e embargado." (TJMT, RAC 1011339-90.2024.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 19/09/2025).

Ora, se a ausência de licença ambiental é causa de rescisão por culpa da loteadora e gera dano moral, com maior razão impede o reconhecimento de perda de objeto quando o consumidor opta por manter o contrato e exigir a regularização. A mora subsiste enquanto o óbice ambiental impedir o registro da propriedade.

Portanto, afasto a tese de perda do objeto.

- Do Mérito: Do Dano Moral e do Quantum Indenizatório

No mérito, a apelante busca o afastamento da condenação por danos morais, alegando mero aborrecimento.

Contudo, a situação narrada desborda, em muito, do quotidiano. O autor viu-se impedido de concretizar a venda de seu imóvel e, consequentemente, de receber o crédito de financiamento já aprovado, em virtude de uma restrição judicial decorrente da omissão ambiental da ré. É a frustração direta do direito de propriedade e do planejamento financeiro familiar.

Este Sodalício, ao julgar caso idêntico, fixou a seguinte tese:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO IRREGULAR E EMBARGADO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL APLICADA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por construtora e particular contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, determinou a devolução integral das parcelas pagas, aplicou cláusula penal em favor do comprador e fixou indenização por danos morais em R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em debate consistem em saber: (i) se a rescisão contratual decorreu de desistência imotivada do comprador ou de irregularidade da vendedora; (
ii
) se é devida a devolução integral das parcelas; (
iii
) se a cláusula penal deve beneficiar o consumidor; (
iv
) se há dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Restou comprovada a irregularidade do empreendimento e seu embargo por ausência de licença ambiental, configurando culpa exclusiva da construtora.

4. A Súmula 543 do STJ assegura a devolução integral das parcelas pagas quando a culpa pela rescisão é do vendedor.

5. Nos termos do Tema 971/STJ, a cláusula penal prevista apenas contra o adquirente deve ser revertida em benefício do consumidor quando o inadimplemento for do fornecedor.

6. Os danos ultrapassaram a esfera do mero aborrecimento, ensejando reparação moral em valor razoável e proporcional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados para 15% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel motivada por irregularidade do empreendimento impõe a devolução integral das parcelas pagas pelo consumidor.

2. A cláusula penal prevista exclusivamente em favor do vendedor aplica-se também em benefício do comprador quando configurado inadimplemento da construtora.

3. Configura dano moral indenizável a frustração decorrente da aquisição de imóvel em loteamento irregular e embargado. (TJMT, RAC 1011339-90.2024.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias,
Publicado Acórdão em 19/09/2025).

No que tange ao quantum, a sentença fixou R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
.

Considerando que a irregularidade do loteamento "Jardim Vista Alegre" persiste há anos e que o impacto na vida do apelado foi severo (impedimento de recebimento de valores de venda), o montante arbitrado atende perfeitamente ao binômio reparação-punição. O valor está em consonância com a jurisprudência desta Câmara para casos de loteamentos irregulares, não representando enriquecimento ilícito, mas sim uma justa resposta à desídia da loteadora.

Por fim, quanto ao pedido de redução dos honorários advocatícios para 10%, entendo que não assiste razão à apelante.

Embora o feito tenha sido julgado antecipadamente, a complexidade jurídica (envolvendo reflexos de Ação Civil Pública e Direito Ambiental) e o zelo demonstrado pela patrona do apelado nas contrarrazões justificam a manutenção do percentual de 20% sobre o valor da condenação
. Ademais, o valor nominal da verba honorária é modesto diante da dignidade da profissão, não havendo que se falar em desproporcionalidade.

Pelo exposto, em harmonia com os precedentes desta Corte e com as provas dos autos, NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026