Tribunal: TJMT
Processo: 1007392-76.2023.8.11.0004
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. RETOMADA DO IMÓVEL SEM AÇÃO DE DESPEJO. EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES. DANOS MATERIAIS. BENFEITORIAS AUTORIZADAS E RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, declarou indevida a retomada do imóvel locado pelo réu, condenando-o ao pagamento de R$ 134.210,23 a título de danos materiais, R$ 15.000,00 por danos morais e lucros cessantes pelo período de 12 meses, a serem apurados em liquidação, além de custas e honorários fixados em 15% sobre o valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) a retomada do imóvel pelo locador, diante da inadimplência confessada, poderia ocorrer sem o ajuizamento de ação de despejo; (ii) é devida a indenização por benfeitorias e investimentos realizados no imóvel; (iii) estão configurados danos morais decorrentes da retomada; (iv) há suporte probatório suficiente para o reconhecimento de lucros cessantes; e (v) houve a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Ainda que existente inadimplemento, a retomada coercitiva do imóvel exige ação de despejo, nos termos do art. 5o da Lei n. 8.245/1991, sendo ilícita a recuperação da posse por meios próprios. A cláusula resolutiva se opera no plano obrigacional, mas não autoriza autotutela possessória, sob pena de violação ao devido processo legal.
4. Os elementos probatórios existentes nos autos evidenciam acordo de suspensão temporária da cobrança dos aluguéis, afastando a caracterização de mora injustificada. Ademais, as benfeitorias foram autorizadas contratualmente, com previsão de abatimento mensal, incidindo o regime da Lei n. 8.245/1991 (art. 35), e dos arts. 389 e 368 do CC.
5. A retomada ilícita do imóvel antes do termo final caracteriza, ainda, inadimplemento contratual que impõe reparação dos prejuízos causalmente vinculados à ruptura antecipada, sendo correta a compensação entre o valor investido e os aluguéis inadimplidos.
6. A recuperação arbitrária da posse, com exposição do locatário perante terceiros como inadimplente, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge a honra objetiva, justificando a indenização por dano moral em valor proporcional.
7. Os lucros cessantes foram reconhecidos com base em receita média comprovada, remetida à apuração em liquidação, com dedução de custos operacionais e dos aluguéis não pagos, afastando o enriquecimento sem causa.
8. Inexistente sucumbência recíproca, pois as pretensões autorais foram integralmente acolhidas, sendo certo que a adequação do quantum em algumas rubricas não equivale à derrota parcial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento: “1. A cláusula resolutiva por inadimplemento não autoriza o locador a retomar o imóvel sem o ajuizamento de ação de despejo, sendo ilícita a autotutela possessória. 2. A retomada indevida do imóvel antes do termo contratual enseja indenização por benfeitorias autorizadas, danos morais e lucros cessantes, com compensação entre o valor investido e os aluguéis inadimplidos e apuração do lucro líquido em liquidação de sentença.”
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, arts. 5o e 35; CC, arts. 368, 389 e 403; CPC, arts. 85, § 11, e 373, II.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AREsp n. 2.715.214/PE e Súmula n. 326; TJMT, N.U 1027525-83.2025.8.11.0000, N.U 0015640-66.2014.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007392-76.2023.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Benfeitorias, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRUNNO CEZAR CANDIDO OLIVEIRA - CPF: 014.067.921-95 (APELADO), MAYRON MORAIS DAMASCENO - CPF: 019.596.921-94 (ADVOGADO), ANDRESSA DA SILVA REIS OLIVEIRA - CPF: 754.223.441-20 (ADVOGADO), SINDICATO RURAL DE BARRA DO GARCAS - CNPJ: 03.133.808/0001-35 (APELANTE), JULIANO SGUIZARDI - CPF: 005.177.381-39 (ADVOGADO), KAYO RONNARO SILVA DIAS registrado(a) civilmente como KAIO RONNARO SILVA DIAS - CPF: 042.129.371-31 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. RETOMADA DO IMÓVEL SEM AÇÃO DE DESPEJO. EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES.
DANOS MATERIAIS. BENFEITORIAS AUTORIZADAS E RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta
contra sentença
que, em ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, declarou indevida a retomada do imóvel locado pelo réu, condenando-o ao pagamento de R$ 134.210,23 a título de danos materiais, R$ 15.000,00 por danos morais e lucros cessantes pelo período de 12 meses, a serem apurados em liquidação, além de custas e
honorários fixados em 15% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em
verificar
se
:

(i)
a retomada do imóvel pelo locador, diante da inadimplência confessada, poderia ocorrer sem o ajuizamento de ação de despejo; (
ii
) é devida a indenização por benfeitorias e investimentos realizados no imóvel; (
iii
) estão configurados danos morais decorrentes da retomada; (
iv
) há suporte probatório suficiente para o reconhecimento de lucros cessantes
;
e
(v) houve a
correta distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Ainda que existente inadimplemento, a retomada coercitiva do imóvel exige ação de despejo, nos termos d
o
art. 5o

d
a L
ei n
. 8.245/1991,

sendo ilícita a recuperação da posse por meios próprios. A cláusula resolutiva
se
opera no plano obrigacional, mas não autoriza autotutela possessória, sob pena de violação ao devido processo legal.

4. Os elementos probatórios existentes nos autos
evidenciam acordo de suspensão temporária da cobrança
dos aluguéis
, afastando a caracterização de mora injustificada. Ademais, as benfeitorias foram autorizadas contratualmente, com previsão de abatimento mensal, incidindo o regime da L
ei n.
8.245/1991
(
art. 35
)
, e do
s

arts
. 389 e 368
do
CC.

5.
A
retomada ilícita
do imóvel
antes do termo final caracteriza, ainda, inadimplemento contratual que impõe reparação dos prejuízos causalmente vinculados à ruptura antecipada
, sendo c
orreta a compensação entre o valor investido e os aluguéis inadimplidos.

6
.
A recuperação arbitrária da posse
, com exposição do locatário perante terceiros como inadimplente, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge a honra objetiva, justificando a indenização por dano moral em valor proporcional.

7
.
Os lucros cessantes foram reconhecidos com base em receita média comprovada, remetida
à
apuração em liquidação, com dedução de custos operacionais e dos aluguéis não pagos, afastando
o
enriquecimento sem causa.

8
.
Inexistente sucumbência recíproca, pois as pretensões autorais foram integralmente acolhidas, sendo certo que a adequação do
quantum
em algumas rubricas não equivale à derrota parcial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
.
Recurso conhecido
e desp
rovido.

Tese
s
de julgamento: “
1. A cláusula resolutiva por inadimplemento não autoriza o locador a retomar o imóvel sem o ajuizamento de ação de despejo, sendo ilícita a autotutela possessória. 2.
A retomada indevida do imóvel antes do termo contratual enseja indenização por benfeitorias autorizadas, danos morais e lucros cessantes, com compensação entre o valor investido e os aluguéis inadimplidos e apuração do lucro líquido em liquidação de sentença.
”

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 8.245/1991,
arts
. 5o e 35; CC,
arts
. 368, 389 e 403; CPC,
arts
. 85, § 11, e 373, II.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
AREsp
n. 2.715.214/PE e Súmula n. 326; TJMT, N.U 1027525-83.2025.8.11.0000, N.U 0015640-66.2014.8.11.0003
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cuida
-se de recurso de apelação

interposto pelo
SINDICATO RURA
L DE BARRA DO GARÇAS
contra
sentença proferida pelo Juiz de Direito
Michell

Lotfi
Rocha da Silva, da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que nos autos da
Ação
d
e Resolução Contratual
c/c
Indenização
p
or Danos

Materiais
e
Morais
c/c
Lucro Cessante
proposta por
BRUNNO CEZAR CANDIDO OLIVEIRA
,
julgou procedente a pretensão deduzida na inicial, para declarar
indevida a resolução contratual por parte do requerido
, condenando-o ao pagamento
de indenização por danos materiais no valor de R$

134.210,23
, por danos morais no importe de R$ 15.000,00, e de lucros cessantes pelo período de doze meses, em montante a
ser apurado em liquidação de sentença
, todos corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora
, além d
as custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação
(id.
338877939
).

Em suas razões, o apelante
consigna que, embora
seja pessoa jurídica, se trata de
entidade sem fins lucrativos, aduzindo que a condenação imposta
compromete severamente
su
a capacidade

financeira,
de modo a
coloca
r
em risco a continuidade de suas atividades

essenciais
, motivo pelo qual reputa devida a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

No mérito, sustenta que
a ausência de pagamento
das parcelas
locatícias

no período de outubro/2022 a janeiro/2023
,
totalizando R$ 57.300,00
,
fato admitido pelo apelado em sua inicial,

ensejou a resolução
da avença
,

nos termos
do instrumento firmado, que autoriza tal providência diante da
inadimplência
de dois aluguéis
.

Aponta que a notificação extrajudicial
encaminhada para informar a mora e consequente rescisão consistiu em ato legítimo e previsto contratualmente.

Defende a validade da rescisão contratual em caso de
inadimplência
, enfatizando que a resolução foi consequência direta da mora do recorrido,
sem que haja
conduta indevida d
e sua parte.

Afirma que
o
a
pelado comprovou
ter obtido
ganho médio de R$ 37.744,63
n
os
quatro
leilões realizados no imóvel locado
,

promovidos
quinzenalmente
,
o que
representaria

cerca de
R$ 60.000,00 mensais
, circunstância reconhecida pela sentença, questionando
a razão pela qual não
foram efetuados os
pagamentos
dos aluguéis
.

Assevera que
a condenação em danos materiais desconsidera
o pactuado

quanto às
benfeitorias,
salientando que
, embora
houvesse previsão de desconto mensal de R$ 4.300,00 para

a
adequação do recinto,
ess
e ajuste
s
e referia a
uma
reforma

específica e limitada, e não a todos os gastos apresentados
.

Argumenta que
o magistrado não considerou
a totalidade da prova oral produzida
, destacando que a
testemunha
NALVA ADRIANA DA

SILVA
, secretária do
recorrido
, confirmou que a única obra ou

reforma
por ele
realizada foi a pintura do local do leilão
, elemento que descredibiliza as alegações de
intervenções
mais amplas.

Pondera que
o
recorrido
removeu o madeiramento

do curral quando da entrega do
bem
, inexistindo fundamento
para
o ressarcimento
,
já que
não

houve incorporação ao
seu
patrimônio
.

Registra
que
o

a
pelado não cumpriu seu ônus de
demonstrar
que os

investimentos foram efetivamente realizados no imóvel, que

eram necessários para o uso, que
lhe
beneficiaram e que

não foram removidos
, ressaltando que a
maior parte dos documentos apresentados

se refere a despesas diversas que não se enquadram como

benfeitorias necessárias ou
úteis realizadas
no imóvel.

Entende que a
condenação por danos materiais deve ser afastada ou, no mínimo, drasticamente reduzida
,
limitando-se aos valores devidamente comprovados como melhorias

incorporadas ao bem e que tenham
revertido em seu proveito
.

Acrescenta que
suas ações
foram embasadas em cláusulas contratuais e na legislação

pertinente, não configurando conduta ilícita ou abusiva
. A
ssinala

q
ue a alegação de constrangimentos e de “
incapacidade de gerir seu empreendimento
” decorre do próprio descumprimento das obrigações assumidas e da má
gestão
do recorrido,
pontuando haver
mero

inadimplemento contratual sem comprovação de ofensa à personalidade
.

Frisa que contrato rescindido por
inadimplência
não gera dever de indenizar,
mencionando
não haver prova concreta dos lucros que o apelado razoavelmente deixaria de auferir.

Expõe
haver sucumbência recíproca,
com o recorrido decaindo em maior parte de seus pedidos
,
devendo os ônus serem proporcionalmente distribuídos entre
os litigantes
,
ou a verba honorária majorada em favor de seu patrono, dada a complexidade da causa e o trabalho adicional despendido.

Com essas considerações,
postula a concessão da gratuidade de justiça
e

a reforma da sentença para
afastar

a declaração de

resolução contratual
, bem como

as

condenaç
ões
à reparação por prejuízos materiais e extrapatrimoniais, além
d
os
lucros cessantes
.
Subsidia
riamente,
pleiteia a redução do
quantum

indenizatório
dos da
nos materiais
e que a
apuração
dos lucros cessantes
seja baseada em provas concretas
. Por fim, almeja a readequação dos ônus de sucumbência,
condenando o
recorrido
a arcar com
as custas e honorários
advocatícios
em proporção à sua derrota significativa nos

pedidos
,

ou a
elevação
d
a verba honorária

devida ao
seu
patrono.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pel
a manutenção
integral
da sentença e
condenação da parte adversa ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios
(id.
338877942
).

Instado a comprovar
a
condição de hipossuficiência, sob pena de indeferimento do pedido (id. 341664359), o recorrente
apresentou manifestação
(id. 342182362).

O benefício da justiça gratuita foi indeferido,
facultando
-se
ao apelante o
parcelamento do preparo recursal

em sei
s
prestações mensais
,
mediante
a devida comprovação nos autos,
no prazo de cinco

dias, sob pena de deserção
(id.
342491863
).

Em face da decisão monocrática
,
o
recorrente
interpôs agravo interno
(id.
344735479
)
.

A
pós,
noticiou
ter
efetuado
o recolhimento do preparo
, requerendo
o prosseguimento do feito sem deliberação
acerca do recurso manejado

(id.
345128872
)
.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
BRUNNO CEZAR CANDIDO OLIVEIRA

ajuiz
ou

Ação de Resolução Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais c/
c
Lucro Cessante

em
desfavor

d
o
SINDICATO RURAL DE BARRA DO GARÇAS
,
visando à declaração de que a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes ocorreu de forma indevida, bem como à condenação do requerido ao pagamento de indenização por danos materiais, danos morais e lucros cessantes, além das verbas sucumbenciais

(id.
338877374
).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que
j
ulgou

procedente
a demanda
, nos seguintes termos:

“(...)

14.O cerne da controvérsia reside em verificar se houve resolução contratual indevida por parte do requerido, bem como se estão configurados os danos materiais, morais e lucros cessantes alegados pelo autor.

DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL

15.Depreende-se dos autos que as partes celebraram contrato de locação comercial em
25/01/2021
, tendo por objeto o espaço para realização de leilões de semoventes pelo prazo de 5 (cinco) anos (ID. 124172303). Outrossim, restou incontroverso que o demandado retomou o imóvel em
janeiro de 2023
, após notificação extrajudicial, sem que houvesse processo judicial de despejo.

16.É cediço que o art. 9o da Lei no 8.245/91 estabelece as hipóteses de resolução da locação, dentre as quais se encontra o inadimplemento contratual. Contudo, a mesma legislação prevê procedimento específico para a retomada do imóvel, qual
seja, a ação de despejo,
não sendo lícito ao locador valer-se do exercício arbitrário das próprias razões
.

17.Com efeito, a jurisprudência pátria é uníssona no sentido de que, mesmo havendo inadimplemento, a retomada do imóvel não pode ser feita por força própria, sob pena de configurar ato ilícito. Nesse sentido:
(...)

18.No caso em apreço, restou comprovado através da prova documental e testemunhal que o requerido retomou o imóvel sem o devido processo legal, configurando exercício arbitrário das próprias razões.

19.Ademais, as conversas via aplicativo WhatsApp colacionadas aos autos demonstram que havia acordo verbal entre as partes para suspensão da cobrança dos aluguéis até fevereiro de 2023, em razão das dificuldades enfrentadas pelo autor durante a pandemia de COVID-19.

20.Mister se faz destacar que o princípio da boa-fé objetiva, insculpido no art. 422 do Código Civil, impõe aos contratantes o dever de guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. No caso vertente, o requerido agiu em desconformidade com tal princípio ao retomar o imóvel de forma arbitrária, desconsiderando os acordos verbais anteriormente firmados e, até mesmo, a legislação vigente que torna imprescindível para a retomada do bem o ajuizamento de ação própria.

21.Outrossim, a testemunha Eduardo Baroni, ex-presidente do Sindicato requerido, confirmou em audiência que o imóvel estava em “estado precário”, contradizendo a alegação do Demandado de que o bem foi entregue em perfeitas condições de uso. Tal declaração e os termos constantes no Parágrafo Primeiro da Cláusula Segunda do contrato corroboram a tese autoral de que foram necessários investimentos para adequação do imóvel à atividade pretendida.

22.Destarte,
tenho por configurada a resolução contratual indevida por parte do requerido
,
o que enseja o dever de indenizar os prejuízos daí decorrentes
.

DOS DANOS MATERIAIS

23.No que concerne aos danos materiais, o autor pleiteia o ressarcimento do valor de R$ 148.510,23, referente aos gastos com reformas e benfeitorias realizadas no imóvel locado.

24.Compulsando os autos, verifica-se que o demandante logrou êxito em comprovar, através de notas fiscais, recibos e extratos bancários (ID 134143724), que realizou investimentos no montante de R$ 191.510,23 para adequação do imóvel às atividades de leilão. Tais documentos foram devidamente organizados e apresentados em três categorias distintas: extratos bancários comprovando pagamentos via débito em conta, recibos de pagamentos em dinheiro e cartas de quitação emitidas por fornecedores, todos acompanhados das respectivas notas fiscais.

25.Insta registrar que os investimentos realizados pelo autor foram necessários para tornar o imóvel apto ao uso pretendido, conforme confirmado pela testemunha Eduardo Baroni, que reconheceu o “estado precário” do bem. Ademais, as benfeitorias realizadas não se limitaram a simples pinturas, como alegado pelo requerido, mas abrangeram reformas estruturais nos currais, adequações elétricas e hidráulicas, conforme se depreende da documentação acostada aos autos.

26.Por outro lado, o contrato firmado entre as partes previa, em sua Cláusula Segunda, Parágrafo Primeiro, que o locador (requerido) se dispunha a realizar reformas na estrutura do espaço, sendo descontados R$ 4.300,00 mensais do aluguel para abater o numerário gasto pelo locatário. Esta cláusula, por si só, já demonstra o reconhecimento pelo requerido de que o imóvel necessitava de adequações para o uso pretendido.

27.Nesse compasso, para o cálculo preciso do valor devido a título de danos materiais, adoto a seguinte metodologia:

a) Valor total comprovado de investimentos: R$ 191.510,23

b) Valor dos aluguéis devidos (confessados pelo autor): R$ 57.300,00 (referentes a 4 meses - de outubro/2022 a janeiro/2023)

28.Considerando que o contrato previa o abatimento dos valores gastos com reformas do montante dos aluguéis, e que o autor confessou estar em débito com 4 meses de aluguel,
mostra-se escorreito proceder à compensação destes valores, nos termos do art. 368 do Código Civil.

29.Desta feita, o valor devido a título de danos materiais corresponde a
R$ 134.210,23
(R$ 191.510,23 - R$ 57.300,00), quantia que deve ser ressarcida pelo requerido, uma vez que as benfeitorias realizadas pelo autor se incorporaram ao imóvel, beneficiando o proprietário que retomou o bem antes do término do prazo contratual.

DOS DANOS MORAIS

30.Com efeito, o dano moral pode ser conceituado como a lesão a bem integrante da personalidade, tal como a honra, a liberdade, a saúde, a integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação à vítima.

31.No caso em tela, a retomada arbitrária do imóvel pelo requerido, sem o devido processo legal, causou ao autor constrangimentos que ultrapassam o mero dissabor cotidiano. Ademais, conforme narrado na inicial e confirmado em audiência pelo Sr. João Batista de Oliveira, o demandante foi exposto perante terceiros como inadimplente e incapaz de gerir seu empreendimento, o que afetou sua honra e imagem.

32.A jurisprudência pátria reconhece a ocorrência de dano moral em situações semelhantes:
(...)

33.Para reparar os danos morais ocasionados, deve a contrapartida patrimonial ser arbitrada observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, bem como o caráter pedagógico-punitivo da condenação.

34.Dito isso, levando-se em consideração as circunstâncias do caso concreto, a condição econômica das partes e a extensão do dano, entendo justa a indenização no valor de
R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
.

DOS LUCROS CESSANTES

35.Por fim, quanto aos lucros cessantes, o autor pleiteia o valor de R$ 2.880.000,00, correspondente ao que razoavelmente deixaria de lucrar durante os 5 anos de contrato.

36.Nos termos do art. 402 do Código Civil,
“salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos
devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”
.

37.Calha dizer que os lucros cessantes representam a perda do ganho esperável, a frustração da expectativa de lucro, a diminuição potencial do patrimônio da vítima. Não se trata de lucro imaginário ou hipotético, mas daquilo que seria razoavelmente auferido caso o contrato tivesse sido cumprido em sua integralidade.

38.No caso em apreço, o demandante comprovou através de documentos (ID 124172340) que nos 4 leilões realizados no imóvel locado obteve ganho médio de R$ 37.744,63 por evento quinzenal, o que resultaria em aproximadamente R$ 60.000,00 mensais. Tais valores encontram respaldo na prova documental e testemunhal produzida, demonstrando o potencial lucrativo da atividade desenvolvida pelo autor.

39.Contudo, verifica-se que os valores apresentados pelo autor se referem ao “Valor Comissão”, o que indica receita bruta e não lucro líquido.

40.Logo, para a correta apuração dos lucros cessantes, é necessário deduzir da receita bruta todos os custos operacionais, como despesas com funcionários, tributos, energia elétrica, material de escritório, entre outros gastos necessários à manutenção da atividade.

41.Outrossim, impende ressaltar que, para o cálculo adequado dos lucros cessantes, deve-se também considerar que o autor
deixou de pagar os aluguéis referentes ao período remanescente do contrato (44 meses)
, o que representa uma economia de despesa que precisa ser abatida do valor a ser indenizado. Conforme consta na Cláusula Décima do contrato, o valor mensal do aluguel era de R$ 14.300,00, o qual seria reajustado anualmente.

42.Nesse diapasão, considerando que não há nos autos demonstrativos detalhados dos custos operacionais da atividade desenvolvida pelo autor, bem como a necessidade de abatimento dos valores dos aluguéis que deixaram de ser pagos, não é possível, neste momento processual, fixar com precisão o valor dos lucros cessantes.

43.Por corolário, reconheço o direito do autor aos lucros cessantes pelo período de 12 meses, considerando o tempo razoável para que pudesse se reestabelecer em outro local e retomar suas atividades, bem como a mitigação dos riscos inerentes à atividade empresarial ao longo do tempo.

44.Contudo, o quantum indenizatório deverá ser apurado em liquidação de sentença, mediante a seguinte metodologia:
I)
Apuração da receita bruta mensal média, com base nos documentos já apresentados;
II)
Dedução dos custos operacionais para obtenção do lucro líquido mensal;
III)
Multiplicação do lucro líquido mensal pelo período de 12 meses; e
IV)
Dedução do valor correspondente aos aluguéis que deixaram de ser pagos durante o mesmo período (12 meses x R$ 14.300,00 = R$ 171.600,00).

45.Esta metodologia de cálculo leva em consideração:
a)
A comprovação efetiva da receita bruta mensal através de documentação idônea;
b)
A necessidade de dedução dos custos operacionais para apuração do lucro líquido;
c)
O tempo razoável para que o autor pudesse se reestabelecer em outro local;
d)
A economia de despesa representada pelos aluguéis que deixaram de ser pagos; e
e
)
A necessidade de evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

DISPOSITIVO

46.Diante do exposto e de tudo mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE
a pretensão deduzida na petição inicial, resolvendo o mérito da demanda, na forma do art. 487, I, CPC e consequentemente:

a) DECLARO a resolução contratual indevida por parte do requerido
;

b) CONDENO o requerido no pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 134.210,23
(cento e trinta e quatro mil, duzentos e dez reais e vinte e três centavos), com correção monetária pelo INPC desde o efetivo desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até 30 de agosto de 2024 (entrada em vigor da Lei no 14.905/2024) e, a partir de então, os juros de mora deverão ser calculados pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, e a correção monetária deve ser feita pelo IPCA, conforme Súmula 43 do STJ e art. 406 do Código Civil;

c) CONDENO o requerido no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00
(quinze mil reais), com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento até 30 de agosto de 2024, quando passam a incidir juros calculados pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, e correção monetária pelo IPCA, nos termos do art. 406 do Código Civil;

d) CONDENO o requerido no pagamento de lucros cessantes pelo período de 12 (doze) meses
, cujo valor deverá ser apurado em
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
,
mediante a apresentação de documentos que comprovem
a receita bruta e os custos operacionais da atividade no período, para cálculo do lucro líquido mensal, do qual deverá ser deduzido o valor correspondente aos aluguéis que deixaram de ser pagos durante o mesmo período (12 meses x R$ 14.300,00 = R$ 171.600,00)
. Sobre o valor apurado incidirá correção monetária pelo INPC desde a citação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até 30 de agosto de 2024, quando passam a incidir juros calculados pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, e correção monetária pelo IPCA, nos termos do art. 406 do Código Civil.

47.Em razão da sucumbência,
CONDENO
a parte requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que
FIXO
em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §2o, CPC.

(...)”.
(id.
338877937
).

Irresignado, o apelante interp
ôs o
presente recurso, pretendendo
a
reforma
integral
d
a sentença,

a fim de
afastar
a
declaração de

resolução contratual indevida
,
com
reconhec
imento de que
a
rescisão
se deu

em virtude da i
nadimplência confessa do
autor

e
n
o
s termos do

instrumento

celebrado,
bem com
o
das condenações
impostas.
De forma subsidiária, vindica
a redução do importe arbitrado a título de danos materiais
aos valores
efetivamente demonstrados nos autos e revertidos em seu benefício
,
e que
a quantificação dos lucros cessantes observe
os
elementos probatórios produzidos
,
assentando
que
os problemas econômico-financeiro
s

alegados
pelo recorrido
decorreram

d
e sua
própria gestão
.
Ainda, busca a readequação dos ônus sucumbenciais,
para que sejam
redistribuídos

de modo proporcional

à
expressiva

derrota
do recorrido
, ou
majora
dos
os honorários advocatícios em favor de seu
patrono
.

Pois bem.

De proêmio, tendo o recorrente, após a interposição do agravo interno contra a decisão que indeferiu a gratuidade da justiça, efetuado o recolhimento do preparo, reconheço a perda superveniente d
o
objeto do recurso e passo
diretamente
ao exame da apelação.

Prosseguindo,
a
controvérsia submetida a julgamento concentra-se na verificação da
legitimidade
da retomada do imóvel pelo locador, na adequação da condenação por danos materiais, na configuração do dano moral e
n
a existência de suporte probatório para os lucros cessantes reconhecidos na origem
.

A
pós detida análise,
vislumbra
-se que
a insurgência
não
prospera
.

No tocante à resolução contratual, pertinente dizer que o não pagamento de quatro parcelas
locatícias
, totalizando R$ 57.300,00, é incontroverso
. Contudo,
sua qualificação como
inadimplência
injustificada não encontra respaldo no conjunto probatório.

Com efeito,
a
s mensagens via
WhatsApp

(id.
338877850
)

revelam
que a própria diretoria do
s
indicato recorrente deliberou, em junho de 2021, pela suspensão da cobrança dos aluguéis, condicionando seu início à realização do leilão subsequente
-
acordo cuja extensão até fevereiro de 2023 foi confirmada pela prova oral produzida em audiência e pela contranotificação encaminhada pelo apelado
(id.
338877853
)
.

De toda forma, ainda que se admitisse a configuração de causa rescisória, o ponto determinante não residiria em sua existência, mas no modo pelo qual se deu a recuperação do imóvel.

O art. 5o da Lei n
.
8.245/1991 estabelece que, qualquer que seja o fundamento para o término da locação, a retomada coercitiva do imóvel pelo locador deve ocorrer por meio de ação de despejo. Tal disciplina, de caráter cogente, impede que cláusulas contratuais dispensem a observância do devido processo legal para a recuperação da posse.

A previsão de resolução imediata opera, assim, no plano obrigacional, extinguindo o vínculo entre as partes, mas não autoriza, por si só, a retomada material do bem sem intervenção judicial.

Diante disso, o
locador que retoma o imóvel por meios próprios, sem o respaldo de ordem judicial, incorre em exercício arbitrário das próprias razões.

A propósito,
“
a
autotutela do locador em casos de inadimplência locatícia configura abuso de direito e viola o dever legal de garantir o uso pacífico do bem
”
(
TJMT,
N.U 1027525-83.2025.8.11.0000,
Rubens
d
e Oliveira Santos Filho
, Gabinete 1 - Quarta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 05/11/2025,
p
ublicado no DJE 18/11/2025)
.

Em relação
aos danos materiais, a condenação no importe de R$ 134.210,23 merece ser mantida.

Deveras, o
direito ao ressarcimento
se
assenta em duplo fundamento. Sob o prisma do regime das benfeitorias autorizadas (art. 35 da Lei n. 8.245/1991),
as intervenções promovidas pelo apelado encontravam amparo expresso no contrato, cuja cláusula segunda,
parágrafo primeiro
, reconheceu a necessidade de adequação do espaço às atividades desenvolvidas e estipulou desconto mensal de R$ 4.300,00
como contrapartida às obras custeadas pelo locatário
, afastando qualquer alegação de ausência de autorização.

Para além disso, em perspectiva autônoma e mais abrangente, a retomada ilícita do imóvel antes do termo final de cinco anos caracteriza inadimplemento contratual do locador, atraindo a incidência do art. 389 do Código Civil e impondo a reparação dos prejuízos causalmente vinculados à ruptura
antecipada. Nesse contexto, insere-se o capital imobilizado pelo
recorrido
nas adequações realizadas, cuja amortização estava atrelada à estabilidade temporal do contrato e restou frustrada pela resolução indevida.

Não obstante se reconheça certa heterogeneidade no conjunto documental
,
compreendendo registros de maior e menor densidade probatória e despesas de natureza acessória,
inviável a
reforma da sentença neste ponto,
na medida em que
incumbia ao apelante demonstrar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Por certo, o

s
indicato
recorrente
limitou-se a arguir, de forma genérica e lacônica, que os documentos
“
não possuem vínculo com o local
”,
sem individualizar, item por item, quais despesas seriam
desprovidas de nexo com o imóvel locado

ou de natureza meramente operacional
, tampouco
requerer perícia, produzir contraprova
ou
apresentar laudo de vistoria que cotejasse o estado do bem antes e após a locação.

À vista disso, inviável acolher também o pedido subsidiário de redução da condenação
, pois
além de o apelante não ter se desincumbido do ônus de impugnar especificamente os documentos na fase instrutória, o ressarcimento não se restringe às benfeitorias incorporadas, decorrendo do ato ilícito contratual que frustrou a amortização do capital investido ao longo do prazo avençado.

Registre-se que a
metodologia compensatória adotada pela sentença
, com o
abatimento dos aluguéis confessadamente inadimplidos (R$ 57.300,00) do total investido (R$ 191.510,23), chegando ao saldo de R$ 134.210,23
,
é tecnicamente adequada, encontra respaldo no art. 368 do Código Civil e não gera enriquecimento sem causa para nenhuma das partes.

No que tange
aos danos morais, a condenação igualmente se sustenta. A retomada arbitrária do imóvel não configura mero inadimplemento contratual
, mas sim
conduta que reuniu múltiplos elementos agravantes: o apelado foi surpreendido com a notificação extrajudicial em janeiro de 2023,
em descompasso
com o acordo de postergação dos pagamentos
;
foi convocado a uma reunião na sede do sindicato na qual foi tratado publicamente como devedor inadimplente incapaz de gerir seu empreendimento; e teve o imóvel retomado de forma abrupta, após haver imobilizado capital vultoso em reformas cuja amortização pressupunha a manutenção do vínculo pelo prazo de cinco anos.

Referido
quadro fático ultrapassa o dissabor ordinário do insucesso negocial e atinge a honra objetiva do apelado, com reflexos sobre sua reputação no mercado em que atuava, o que justifica a reparação arbitrada.

Aliás,
“
a
retomada abrupta do imóvel, por meio de despejo de iniciativa exclusiva do requerido, configura ilícito passível de indenização por danos morais à pessoa física do autor
”
(
TJMT,
N.U 0015640-66.2014.8.11.0003,
Guiomar Teodoro Borges
, Gabinete 2 - Quarta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 05/02/2020,
p
ublicado no DJE 05/02/2020)
.

Além disso, o

importe
de R$ 15.000,00 é proporcional à extensão do dano e à condição econômica das partes, atendendo satisfatoriamente à dupla função compensatória e pedagógica da reparação extrapatrimonial, sem configurar enriquecimento sem causa.

Quanto
aos lucros cessantes, a sentença igualmente
não

comporta
reparos
.

É certo que “
a indenização por lucros cessantes exige demonstração concreta da probabilidade objetiva de realização de lucros, não sendo admitida a indenização baseada em lucros hipotéticos ou presumidos
”
(
STJ,
AREsp
n. 2.715.214/PE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025)
.

Na espécie,
o
apelado demonstrou, por meio dos resumos financeiros dos leilões realizados (id.
338877864
), receita média de comissão
de quase
R$ 3
8
.
000
,
00
por evento. Tratando-se de atividade já em curso, com resultados documentalmente comprovados, a projeção não se funda em mera expectativa
hipotética, mas em probabilidade objetiva resultante do desenvolvimento normal dos negócios
,
pressuposto suficiente para a configuração do dan
o
.

Observa-se,
outrossim
, que o reconhecimento do direito aos lucros cessantes guarda consonância com o art. 403 do Código Civil, uma vez que os prejuízos reconhecidos constituem consequência direta e imediata da conduta ilícita imputada ao apelante.

Logo, a
interrupção abrupta, por ato ilícito imputável exclusivamente ao apelante, é o nexo causal que vincula a perda ao agente responsável.

A sentença, com acerto, remeteu a apuração do
quantum
à liquidação, mediante apresentação de documentos que comprovem a receita bruta e os custos operacionais, assegurando que o valor final reflita o lucro líquido efetivamente frustrado, com dedução dos aluguéis inadimplidos no período.

A limitação do período indenizável a
doze
meses revela-se igualmente adequada, pois observa o dever de mitigação do próprio prejuízo e o tempo razoável para reorganização da atividade empresarial, evitando a transferência integral do risco do empreendimento ao locador.

Vale mencionar que o pedido subsidiário de apuração com base exclusivamente em provas concretas também não se sustenta,
tendo em vista que
a própria sentença já determinou exatamente isso ao remeter o cálculo à liquidação
,
tornando
inócua
a
pretensão recursal neste aspecto
.

Por derradeiro, a tese de sucumbência recíproca não encontra respaldo nos autos, porquanto as pretensões do apelado foram integralmente acolhidas
,
sendo certo que a adequação do
quantum
em algumas rubricas não equivale à derrota parcial. A distribuição dos ônus fixada na origem se mostra, portanto, proporcional ao êxito obtido e deve ser mantida.

Em verdade, a teor do que prevê a Súmula n. 326 do STJ, “
n
a ação de indenização por dano moral, a condenação em montante

inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca
”.

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto
pelo
SINDICATO RURAL DE BARRA DO GARÇAS
,
mantendo
incólume
a sentença vergastada.

Ainda
, declaro
PREJUDICADO
o recurso de agravo
interno
.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro
os
honorários advocatícios de 1
5
% para
20
% sobre o valor
da condenação.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026