Tribunal: TJMT
Processo: 1002944-53.2022.8.11.0050
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO. VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO POR DOLO E LESÃO. PROVA TÉCNICA QUE ATESTA QUE O VALOR PAGO É COMPATÍVEL COM O MERCADO. PREÇO DE OPORTUNIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CONDUTA DOLOSA OU VANTAGEM MANIFESTAMENTE EXCESSVA. NEGÓCIO VÁLIDO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por vendedora de imóvel urbano contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de negócio jurídico e indenização por danos materiais e morais, em razão de suposto dolo e lesão na alienação do bem a sócio da imobiliária responsável pela intermediação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se: (i) se a venda do imóvel a preço inferior ao inicialmente ofertado por terceiro caracteriza vício de consentimento por dolo ou lesão, apto a ensejar a anulação do negócio jurídico; (ii) se o alegado contexto de hipervulnerabilidade da autora, idosa e em situação de fragilidade emocional, justificaria o reconhecimento da invalidade do contrato e a condenação em danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A validade de negócio jurídico supostamente viciado por dolo ou lesão exige prova clara do ardil ou da vantagem manifestamente excessiva, conforme dispõem os arts. 145 e 157 do CC/2002.
4. Laudo técnico pericial concluiu que o valor de R$ 260.000,00 é compatível com a lógica de mercado para venda rápida e com necessidade de reparos estruturais, não se configurando valor flagrantemente aviltante.
5. A prova testemunhal e documental não demonstrou a existência de proposta concretizada superior nem de comportamento doloso dos recorridos para frustrar eventual negociação mais vantajosa.
6. A condição de hipervulnerabilidade da autora, embora relevante, não afasta a necessidade de prova objetiva do vício de consentimento, tampouco configura coação ou abuso de direito, não se evidenciando vício que invalide a manifestação de vontade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso de apelação não provido.
Tese de julgamento:
“1. A anulação de negócio jurídico por dolo ou lesão exige demonstração objetiva da prática dolosa ou da obtenção de vantagem excessiva, o que não se presume nem decorre exclusivamente de condição subjetiva da parte.
2. A avaliação técnica que atesta a compatibilidade do preço com a realidade de mercado para venda rápida afasta, por si, a alegação de desproporcionalidade ou vício na formação do contrato de compra e venda.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 145, 157; CPC/2015, arts. 373, I; CF/1988, art. 5o, XXXII.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível no 5003459-93.2022.8.13.0525, Rel. Des. Pedro Bernardes de Oliveira, j. 18.11.2025; TJ-MT, Apelação Cível no 0002310-07.2016.8.11.0108, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 29.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002944-53.2022.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TEREZA CAROLINA DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 294.221.591-72 (APELANTE), MARY MARCIA BARBOSA ALVARENGA - CPF: 016.736.231-31 (ADVOGADO), ALCIONE PEREIRA BOAVENTURA - CPF: 006.816.755-51 (ADVOGADO), CELEIRO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 31.626.356/0001-69 (APELADO), FABIO VALENTE - CPF: 213.600.328-35 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO INOCENCIO - CPF: 019.362.671-36 (APELADO), ALEX OLIVEIRA ROSA (TESTEMUNHA), JANDIRA DE MATOS RANGEL - CPF: 737.324.942-68 (TESTEMUNHA), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), BROLIO & BROLIO LTDA. - EPP - CNPJ: 26.766.253/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS EDUARDO INOCENCIO - CPF: 019.362.671-36 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO. VENDA DE IMÓVEL.
ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO POR DOLO E LESÃO
. PROVA TÉCNICA QUE ATESTA QUE O VALOR PAGO É COMPATÍVEL COM O MERCADO.
PREÇO DE OPORTUNIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CONDUTA DOLOSA OU VANTAGEM MANIFESTAMENTE EXCESSVA. NEGÓCIO VÁLIDO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por vendedora de imóvel urbano contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de negócio jurídico e indenização por danos materiais e morais, em razão de suposto dolo e lesão na alienação do bem a sócio da imobiliária responsável pela intermediação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) se a venda do imóvel a preço inferior ao inicialmente ofertado por terceiro caracteriza vício de consentimento por dolo ou lesão, apto a ensejar a anulação do negócio jurídico; (ii) se o alegado contexto de hipervulnerabilidade da autora, idosa e em situação de fragilidade emocional, justificaria o reconhecimento da invalidade do contrato e a condenação em danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A validade de negócio jurídico supostamente viciado por dolo ou lesão exige prova clara do ardil ou da vantagem manifestamente excessiva, conforme dispõem os arts. 145 e 157 do CC/2002.

4. Laudo técnico pericial concluiu que o valor de R$ 260.000,00 é compatível com a lógica de mercado para venda rápida e com necessidade de reparos estruturais, não se configurando valor flagrantemente aviltante.

5. A prova testemunhal e documental não demonstrou a existência de proposta concretizada superior nem de comportamento doloso dos recorridos para frustrar eventual negociação mais vantajosa.

6. A condição de hipervulnerabilidade da autora, embora relevante, não afasta a necessidade de prova objetiva do vício de consentimento, tampouco configura coação ou abuso de direito, não se evidenciando vício que invalide a manifestação de vontade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso de apelação não provido.

Tese de julgamento:

“1. A anulação de negócio jurídico por dolo ou lesão exige demonstração objetiva da prática dolosa ou da obtenção de vantagem excessiva, o que não se presume nem decorre exclusivamente de condição subjetiva da parte.

2. A avaliação técnica que atesta a compatibilidade do preço com a realidade de mercado para venda rápida afasta, por si, a alegação de desproporcionalidade ou vício na formação do contrato de compra e venda.”

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 145, 157; CPC/2015, arts. 373, I; CF/1988, art. 5o, XXXII.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível no 5003459-93.2022.8.13.0525, Rel. Des. Pedro Bernardes de Oliveira, j. 18.11.2025; TJ-MT, Apelação Cível no 0002310-07.2016.8.11.0108, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 29.05.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por Tereza Carolina da Silva Oliveira contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Novo do Parecis, que julgou improcedente a ação declaratória de nulidade de negócio jurídico cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face de Celeiro Imobiliária Ltda. e de seu sócio-administrador, Carlos Eduardo Inocencio.

A autora, ora apelante, relata que, em meio a dificuldades financeiras agravadas por problemas familiares, procurou a imobiliária requerida para a intermediação da venda de seu único imóvel. Narra que chegou a receber uma proposta no valor de R$ 350.000,00 por parte de um terceiro interessado, Alex Oliveira Rosa, a qual alega que teria sido desestimulada pela corretora com alegações de entraves documentais. Posteriormente, o próprio sócio da imobiliária teria adquirido o bem pelo valor de R$ 260.000,00, significativamente inferior ao inicialmente ofertado. Com base nessa sequência de fatos, sustenta ter havido atuação dolosa por parte dos réus, configurando lesão ao seu patrimônio e violação à boa-fé objetiva, agravada por sua condição de idosa em situação de hipervulnerabilidade.

A apelante assevera que o juízo singular teria deixado de observar sua condição pessoal e emocional no momento da venda, bem como desconsiderou provas substanciais sobre a proposta superior frustrada e o contexto da negociação. Ressalta que o laudo pericial reconheceu que o valor de mercado do imóvel seria de R$ 330.000,00 e que, mesmo em situação de venda rápida, o bem poderia ser avaliado em R$ 297.000,00, de modo que o preço pago pelos réus, de R$ 260.000,00, representaria, inequivocamente, uma perda patrimonial relevante.

Afirma que afirma que confiou na imobiliária e foi induzida a aceitar proposta inferior, situação que, segundo ela, revela um abuso de confiança e uma conduta desleal, incompatível com o exercício da atividade de corretagem. Requer, portanto, a anulação do negócio jurídico ou, de forma subsidiária, a condenação dos apelados ao pagamento da diferença entre os valores, bem como a fixação de indenização por danos morais.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id. 342425589).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia recursal gira em torno da validade da compra e venda do imóvel (com pedido de anulação e reparação) Lote urbano 01-G, quadra 59, Bairro Olenka, localizado no município de Campo Novo do Parecis/MT, sob alegação de vício de consentimento, especialmente dolo/lesão e, em certa medida, coação/hipervulnerabilidade.

Embora sensível à condição pessoal da autora (idosa, então com 67 anos), o acolhimento de pretensão anulatória/indenizatória fundada em dolo (CC, art. 145) e lesão (CC, art. 157) exige demonstração objetiva do vício alegado e de sua relevância causal. A vulnerabilidade técnica ou econômica pode reclamar exame mais cuidadoso, mas não gera, por si, presunção automática de ilicitude nem dispensa a prova do nexo entre a conduta imputada e o prejuízo afirmado.

No caso, a prova técnica fornece um parâmetro objetivo relevante. O perito avaliou o imóvel em R$ 330.000,00 em condições ordinárias e, em hipótese de venda rápida/oportunidade, apontou R$ 297.000,00 (aplicação de liquidez de 10%). A mesma avaliação descreveu estado de conservação compatível com abatimentos típicos de mercado, pintura desgastada, fissuras internas e edícula pendente de finalização (forro, parte elétrica, pintura e acabamentos).

Ainda no bloco de quesitos, o perito foi direto ao reconhecer que R$ 260.000,00 se ajusta à lógica de “liquidez/oportunidade”, considerando justamente a necessidade de reparos e a finalização da edícula (id. 342425551).

Nesse sentido, cabe extrair do laudo (id. 342425551 – pág. 23/24):

“[...] b) Como o preço pago pelo requerido se compara com os valores de imóveis similares na mesma localidade, levando em consideração fatores como metragem, localização e estado de conservação? R: O valor pago pelo requerido pode ser considerado dentro do mercado, comparando com imóveis similares como colocado na página 36, considerando que é comum para investidores do ramo comprarem imóveis com valores abaixo do mercado, com preços de oportunidade.

[...] d) O valor pago pelo requerido é considerado justo para o imóvel em questão, de acordo com as práticas do mercado imobiliário da cidade? R: Sim, é um valor justo considerado para uma venda com liquidez e de oportunidade, considerando que a casa precisa de reparos e finalização da edícula.”

O argumento de que existiria proposta mais vantajosa de terceiro e que ela teria sido artificialmente inviabilizada também não encontra suporte. Conforme consignado em sentença, a prova testemunhal caminhou em sentido diverso da tese recursal, na medida em que Alex, o primeiro interessado na compra, afirmou que o financiamento não foi aprovado pela existência de edícula não averbada e pelo custo/tempo necessários à regularização, o que inviabilizaria o negócio dentro do seu orçamento, ponto confirmado por outras testemunhas.

Nesse panorama, a pretensão anulatória e indenizatória não se sustenta. A diferença entre o valor de referência de venda rápida (R$ 297.000,00) e o preço praticado (R$ 260.000,00) não basta, isoladamente, para configurar “vantagem manifestamente excessiva”, sobretudo diante dos elementos concretos apontados na avaliação (reparos, finalização de edícula) e do contexto de liquidez/oportunidade reconhecido tecnicamente.

E, quanto ao dolo/coação, não se comprovou ardil determinante, prevalecimento indevido ou intimidação idônea a viciar a declaração de vontade, remanescendo, quando muito, discussão sobre a conveniência econômica do negócio, insuficiente, por si, para sua desconstituição.

Nessa orientação, também, da jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO DE ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR DOLO - VÍCIO NÃO COMPROVADO - PROCEDÊNCIA - REFORMA. DANOS MORAIS - REQUISITOS AUSENTES - CONDENAÇÃO AFASTADA. - Não confirmado pelo conjunto probatório que os vendedores assinaram o contrato particular de compra e venda de bem imóvel em razão de dolo engendrado pelos vendedores, deve ser reformada a sentença para julgar improcedente o pedido de anulação do contrato - Ausentes os requisitos ensejadores da responsabilidade civil, deve ser reformada a sentença para julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais.
(TJ-MG - Apelação Cível: 50034599320228130525, Relator.: Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, Data de Julgamento: 18/11/2025, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2025)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL (LOTE) – COMPROVAÇÃO – VÍCIOS DE CONSENTIMENTO – NÃO COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR – ART. 373, I, DO CPC/15 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A declaração de nulidade do negócio jurídico é medida excepcional e somente deve ocorrer quando contatada a ausência de algum dos requisitos de validade do negócio jurídico ou quando provada a existência de um dos vícios enumerados no art. 171 do Código Civil . No caso, cabia à autora/apelante provar a existência dos vícios que alega, nos termos do art. 373, I, do CPC/15, o qual não se desincumbiu, prevalecendo a rega de que o ato jurídico foi celebrado com livre manifestação da vontade. Sendo assim, não tendo a autora/apelante se desincumbido do seu ônus de provar o direito alegado, a manutenção da sentença de improcedência de seu pedido é medida que se impõe.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0002310-07 .2016.8.11.0108, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 29/05/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2024)

Assim, quando se recompõe a dinâmica probatória, o que se extrai é que o insucesso do terceiro decorreu de óbice objetivo (regularização/financiamento), e não de artifício doloso imputável aos requeridos.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se a improcedência.

Majoro os honorários advocatícios para 15%, na forma do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade, nos termos do art. 98, §3o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026