Tribunal: TJMT
Processo: 1017341-04.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. CLÁUSULA PENAL UNILATERAL. INVERSÃO POR SIMETRIA. TEMA 971 DO STJ. ART. 67-A DA LEI No 4.591/64. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de Declaração opostos por GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA. contra acórdão que negou provimento à Apelação Cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada por CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES e EDILEI ROQUE DE CEZARO, reconhecendo a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual, determinando a restituição integral dos valores pagos e a aplicação, por simetria, de cláusula penal originalmente prevista apenas para o inadimplemento do adquirente. A embargante alegou omissão e contradição quanto à impossibilidade jurídica de inversão da cláusula penal, à incidência do art. 67-A da Lei no 4.591/64, à inexistência de impedimento decorrente de débitos condominiais pretéritos e à suposta incompatibilidade entre o reconhecimento da culpa da vendedora e a incidência da penalidade contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. Há 3 questões em discussão:
(i) definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao afastar a aplicação do art. 67-A da Lei no 4.591/64 e admitir a inversão da cláusula penal unilateral em desfavor da incorporadora;
(ii) estabelecer se houve omissão quanto à relevância dos débitos condominiais pretéritos para a configuração do inadimplemento contratual; e
(iii) determinar se existe contradição entre o reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora e a aplicação, por simetria, da cláusula penal originalmente estipulada apenas contra o comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. Os embargos de declaração somente são cabíveis nas hipóteses do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito ou ao reexame de teses já apreciadas no julgamento anterior.
4. O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da cláusula penal e do art. 67-A da Lei no 4.591/64, consignando que esse dispositivo e o Tema 1002 do STJ pressupõem resolução contratual por culpa ou desistência do adquirente, não sendo aplicáveis quando o inadimplemento decorre de culpa exclusiva da vendedora.
5. Aplicar o art. 67-A da Lei no 4.591/64 em favor da incorporadora inadimplente configuraria premiação da parte faltosa e enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.
6. A cláusula penal unilateral prevista apenas contra o comprador deve ser utilizada como parâmetro indenizatório em desfavor da vendedora inadimplente, por força do Tema 971 do STJ, com redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil, a fim de recompor o equilíbrio contratual e afastar abusividade em contrato de adesão.
7. As teses relativas à impossibilidade jurídica de inversão da cláusula penal com fundamento no princípio da legalidade, na intervenção mínima contratual e na inexistência de obstáculo causado pelos débitos condominiais configuram inovação recursal, pois não foram deduzidas nas razões de apelação.
8. A gravidade do inadimplemento não se limita à possibilidade de uso físico do imóvel, mas decorre da frustração da legítima expectativa contratual, da transferência indevida de passivo superior ao valor pago e da violação à cláusula contratual expressa, à boa-fé objetiva e ao dever de informação.
9. Não há contradição lógica entre reconhecer a culpa exclusiva da vendedora, determinar a restituição integral dos valores pagos e aplicar, por simetria, a cláusula penal com redução equitativa, pois essa solução assegura coerência sistêmica, evita enriquecimento sem causa e observa a Súmula 543 do STJ.
10. A redução da penalidade para 10% sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o preço total do imóvel, atende ao critério de proporcionalidade diante da execução parcial do contrato e impede desproporcionalidade na condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
11. Embargos de Declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “1. O art. 67-A da Lei no 4.591/64 disciplina a resolução contratual por inadimplemento do adquirente e não pode ser aplicado em favor da vendedora inadimplente. 2. A cláusula penal unilateral estipulada apenas contra o comprador deve ser aplicada por simetria contra a incorporadora inadimplente, conforme o Tema 971 do STJ, com redução equitativa nos termos do art. 413 do Código Civil. 3. Embargos de declaração não admitem inovação recursal nem rediscussão do mérito quando inexistente omissão, contradição, obscuridade ou erro material. 4. O reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora é compatível com a restituição integral dos valores pagos e com a incidência proporcional da cláusula penal contratual.”
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, II. CPC, arts. 1.022, 1.023 e 1.026, § 2o. CC, arts. 413, 421, 421-A, 422 e 884. Lei no 4.591/64, art. 67-A. CDC, art. 6o, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no REsp 1.435.687/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 23.06.2015, DJe 30.06.2015. STJ, REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, Tema 971, DJe 25.06.2019. STJ, REsp 1.723.519/SP, Tema 1002. STJ, Súmula 543. STJ, AgRg nos EDcl no REsp 966.229/RS, Rel. Min. Og Fernandes, Sexta Turma, j. 05.02.2013, DJe 18.02.2013. STJ, AgInt no AREsp 2.033.680/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, j. 19.09.2022, DJe 21.09.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017341-04.2021.8.11.0002
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLA THAMIRES BENELLI GONCALVES - CPF: 346.000.718-40 (EMBARGANTE), RODRIGO GERALDO RIBEIRO DE ARAUJO - CPF: 957.325.511-15 (ADVOGADO), EDILEI ROQUE DE CEZARO - CPF: 691.553.641-87 (EMBARGANTE), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (EMBARGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), CARLA THAMIRES BENELLI GONCALVES - CPF: 346.000.718-40 (EMBARGADO), RODRIGO GERALDO RIBEIRO DE ARAUJO - CPF: 957.325.511-15 (ADVOGADO), EDILEI ROQUE DE CEZARO - CPF: 691.553.641-87 (EMBARGADO), RODRIGO GERALDO RIBEIRO DE ARAUJO - CPF: 957.325.511-15 (ADVOGADO), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (EMBARGANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. CLÁUSULA PENAL UNILATERAL. INVERSÃO POR SIMETRIA. TEMA 971 DO STJ. ART. 67-A DA LEI No 4.591/64. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de Declaração opostos por GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA. contra acórdão que negou provimento à Apelação Cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada por CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES e EDILEI ROQUE DE CEZARO, reconhecendo a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual, determinando a restituição integral dos valores pagos e a aplicação, por simetria, de cláusula penal originalmente prevista apenas para o inadimplemento do adquirente. A embargante alegou omissão e contradição quanto à impossibilidade jurídica de inversão da cláusula penal, à incidência do art. 67-A da Lei no 4.591/64, à inexistência de impedimento decorrente de débitos condominiais pretéritos e à suposta incompatibilidade entre o reconhecimento da culpa da vendedora e a incidência da penalidade contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

2. Há 3 questões em discussão:

(i) definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao afastar a aplicação do art. 67-A da Lei no 4.591/64 e admitir a inversão da cláusula penal unilateral em desfavor da incorporadora;

(ii) estabelecer se houve omissão quanto à relevância dos débitos condominiais pretéritos para a configuração do inadimplemento contratual; e

(iii) determinar se existe contradição entre o reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora e a aplicação, por simetria, da cláusula penal originalmente estipulada apenas contra o comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3. Os embargos de declaração somente são cabíveis nas hipóteses do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito ou ao reexame de teses já apreciadas no julgamento anterior.

4. O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da cláusula penal e do art. 67-A da Lei no 4.591/64, consignando que esse dispositivo e o Tema 1002 do STJ pressupõem resolução contratual por culpa ou desistência do adquirente, não sendo aplicáveis quando o inadimplemento decorre de culpa exclusiva da vendedora.

5. Aplicar o art. 67-A da Lei no 4.591/64 em favor da incorporadora inadimplente configuraria premiação da parte faltosa e enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

6. A cláusula penal unilateral prevista apenas contra o comprador deve ser utilizada como parâmetro indenizatório em desfavor da vendedora inadimplente, por força do Tema 971 do STJ, com redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil, a fim de recompor o equilíbrio contratual e afastar abusividade em contrato de adesão.

7. As teses relativas à impossibilidade jurídica de inversão da cláusula penal com fundamento no princípio da legalidade, na intervenção mínima contratual e na inexistência de obstáculo causado pelos débitos condominiais configuram inovação recursal, pois não foram deduzidas nas razões de apelação.

8. A gravidade do inadimplemento não se limita à possibilidade de uso físico do imóvel, mas decorre da frustração da legítima expectativa contratual, da transferência indevida de passivo superior ao valor pago e da violação à cláusula contratual expressa, à boa-fé objetiva e ao dever de informação.

9. Não há contradição lógica entre reconhecer a culpa exclusiva da vendedora, determinar a restituição integral dos valores pagos e aplicar, por simetria, a cláusula penal com redução equitativa, pois essa solução assegura coerência sistêmica, evita enriquecimento sem causa e observa a Súmula 543 do STJ.

10. A redução da penalidade para 10% sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o preço total do imóvel, atende ao critério de proporcionalidade diante da execução parcial do contrato e impede desproporcionalidade na condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

11. Embargos de Declaração rejeitados.

Tese de julgamento
:
“1
. O art. 67-A da Lei no 4.591/64 disciplina a resolução contratual por inadimplemento do adquirente e não pode ser aplicado em favor da vendedora inadimplente. 2. A cláusula penal unilateral estipulada apenas contra o comprador deve ser aplicada por simetria contra a incorporadora inadimplente, conforme o Tema 971 do STJ, com redução equitativa nos termos do art. 413 do Código Civil. 3. Embargos de declaração não admitem inovação recursal nem rediscussão do mérito quando inexistente omissão, contradição, obscuridade ou erro material. 4. O reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora é compatível com a restituição integral dos valores pagos e com a incidência proporcional da cláusula penal contratual.”

Dispositivos relevantes citados:
CF, art. 5o, II. CPC, arts. 1.022, 1.023 e 1.026, § 2o. CC, arts. 413, 421, 421-A, 422 e 884. Lei no 4.591/64, art. 67-A. CDC, art. 6o, III
.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EDcl no REsp 1.435.687/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 23.06.2015, DJe 30.06.2015. STJ, REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, Tema 971, DJe 25.06.2019. STJ, REsp 1.723.519/SP, Tema 1002. STJ, Súmula 543. STJ, AgRg nos EDcl no REsp 966.229/RS, Rel. Min. Og Fernandes, Sexta Turma, j. 05.02.2013, DJe 18.02.2013. STJ, AgInt no AREsp 2.033.680/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, j. 19.09.2022, DJe 21.09.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.
em face do v. Acórdão proferido por esta Câmara que, por unanimidade,
negou provimento à Apelação Cível
interposta pela ora Embargante contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais movida por
CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES
e
EDILEI ROQUE DE CEZARO
(
vide
Acórdão de ID. 357181389).

Por seus Embargos Declaratórios de ID. 360249380, a Embargante sustenta a existência de
omissão
e
contradição
no Acórdão embargado, alegando, em síntese, a omissão quanto à impossibilidade jurídica de inversão de cláusula penal, especialmente quando essa se encontra inserida em regime normativo específico do art. 67-A da Lei no 4.591/64, bem como quanto à circunstância de que os débitos condominiais pretéritos jamais representaram obstáculo ao aperfeiçoamento do negócio jurídico ou à utilização do imóvel. E que haveria contradição entre o reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual e a aplicação, em desfavor desta, de cláusula penal originalmente prevista apenas para o inadimplemento do adquirente.

Requer, ao final, o acolhimento dos Embargos com efeitos infringentes, bem como o prequestionamento dos arts. 5o, II, da Constituição Federal, 413, 421-A, 422 e 884 do Código Civil, 1.022 e 1.023 do Código de Processo Civil, e art. 67-A da Lei no 4.591/64.

Os Embargados apresentaram contrarrazões ao ID. 361939889, sustentando a inexistência dos vícios alegados, o nítido caráter infringente e protelatório do recurso, requerendo-se sua rejeição com aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2o, do CPC.

Recurso tempestivo (ID. 360267879).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

É cediço que, para o acolhimento do Recurso de Embargos de Declaração, faz-se necessária a demonstração de alguma das hipóteses elencadas no art. 1.022 do CPC, quais sejam: obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

Com efeito, o presente recurso se presta ao aclaramento de questões postas na decisão, porém, “
Não são cabíveis os embargos de declaração cujo objetivo é ver reexaminada a controvérsia.”
(
Ex vi
STJ. EDcl no REsp 1435687/MG. Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma. j. 23/06/2015, DJe 30/06/2015).

Assim, malgrado a dimensão dos embargos de declaração não permita, em regra, a rediscussão do mérito, sua função integrativa autoriza,
em caráter excepcional
, a modificação do julgado, nas hipóteses em que a correção do vício apontado implicar, necessariamente, a alteração da conclusão anteriormente adotada.

Dito isso, o acórdão embargado, sob a minha relatoria, contou com a seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ENCARGOS PRETÉRITOS. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. REDUÇÃO EQUITATIVA. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. COMPENSAÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. LIMITAÇÃO. RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO E DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelações cíveis recíprocas interpostas contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote por culpa da incorporadora GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA., determinou a restituição integral dos valores pagos, afastou danos morais e multa contratual, e autorizou compensação de IPTU e taxas condominiais, julgando improcedente a reconvenção contra CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES e EDILEI ROQUE DE CEZARO.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há quatro questões em discussão:

(i) definir se há nulidade dos embargos de declaração por efeitos infringentes;

(ii) estabelecer a quem se imputa a culpa pela rescisão contratual e a possibilidade de retenção de valores;

(iii) determinar a incidência de danos morais e de cláusula penal em favor dos compradores; e

(iv) delimitar a possibilidade e extensão da compensação de IPTU e taxas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. A existência de débitos condominiais pretéritos substanciais caracteriza inadimplemento essencial da incorporadora quanto à obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado.

4. A quitação tardia e não comunicada dos débitos viola o dever de informação e a boa-fé objetiva, não sendo apta a purgar a mora.

5. A suspensão do pagamento pelos compradores configura exercício legítimo da
exceptio non adimpleti contractus
, pois o inadimplemento originário é da vendedora.

6. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

7. A retenção de percentual com base no art. 67-A da Lei no 4.591/64 é inaplicável quando a rescisão decorre de culpa da vendedora, sob pena de enriquecimento sem causa.

8. A compensação de IPTU e taxas condominiais é admissível quanto aos valores principais comprovados, pois decorrem de obrigações
propter rem
assumidas com a posse jurídica do imóvel, desde que excluídos encargos moratórios.

9. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável sem demonstração de lesão a direitos da personalidade.

10. A cláusula penal prevista apenas em desfavor do comprador deve ser aplicada por simetria contra a incorporadora inadimplente, conforme Tema 971 do STJ.

11. A cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, com redução equitativa, nos termos do art. 413 do CC, para evitar desproporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso de Apelação da Requerida desprovido e Apelo dos Autores parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“
1. A quitação tardia de débitos pretéritos sem comunicação ao comprador não afasta o inadimplemento essencial da incorporadora. 2. A culpa exclusiva da vendedora na rescisão contratual impõe a restituição integral dos valores pagos, vedada a retenção. 3. A cláusula penal prevista apenas contra o comprador deve ser aplicada por simetria contra a vendedora inadimplente, com redução equitativa sobre os valores pagos. 4. A compensação de IPTU e taxas condominiais é admissível quanto aos valores principais comprovados, excluídos encargos acessórios. 5. O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral indenizável sem circunstâncias excepcionais.
”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.022, II, e 373, II; CC, arts. 406, 413, 422, 476 e 884; CDC, art. 6o, III; Lei no 4.591/64, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, DJe 25/06/2019; STJ, AREsp 2.980.060/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3a Turma, j. 17/11/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 31/03/2025; TJ/MT, RAC 1032414-25.2023.8.11.0041, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 11/02/2026; TJ/MT, RAC 1051137-58.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 29/10/2025.”

Pois bem.

No caso vertente, sob o pretexto de apontar omissões e contradição, a Embargante busca, em verdade, que este Colegiado reexamine as teses de mérito deduzidas no Recurso de Apelação, tratando-se de
nítida tentativa de rediscussão da matéria
, incompatível com a natureza dos Embargos de Declaração.

Isso porque,
in casu
, a análise das teses articuladas pela Embargante demonstra, de forma inequívoca, que não há qualquer vício integrativo a ser sanado, havendo, apenas, inconformismo com o resultado.

Inicialmente, a Embargante sustenta que o Acórdão teria sido omisso ao não enfrentar a tese de que a inversão da cláusula penal seria juridicamente impossível, especialmente sob o art. 67-A da Lei no 4.591/64, que possui disciplina própria para a retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, prevendo percentuais e condições claramente vinculados à hipótese de resolução por iniciativa ou culpa do adquirente, não comportando ampliação interpretativa para alcançar situações diversas.

A alegação não procede, por duplo fundamento
.

Primeiro, não há omissão, visto que o Acórdão embargado enfrentou expressa e detidamente a questão da cláusula penal e do art. 67-A da Lei no 4.591/64, consignando que tal dispositivo, bem como o REsp 1.723.519/SP (Tema 1002), pressupõem rescisão por culpa ou desistência do adquirente, de modo que aplicá-lo em cenário de culpa exclusiva da vendedora equivaleria a premiar a parte inadimplente, configurando enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Ademais, o Acórdão fundamentou a aplicação da cláusula penal por simetria com base no Tema 971 do STJ (REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, DJe 25/06/2019), cujo enunciado vinculante dispõe:

"
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. (...)" (g. n.)

A matéria foi, portanto, examinada e decidida com fundamentação adequada.

Segundo, a tese ora suscitada de que o art. 67-A da Lei no 4.591/64 possui disciplina própria que não comporta ampliação interpretativa, com invocação do princípio da legalidade (art. 5o, II, CF) e da regra da intervenção mínima (art. 421-A do CC),
constitui inovação recursal, por não ter sido deduzida nas razões de Apelação da Embargante,
que se limitaram a alegar culpa exclusiva dos compradores e o direito à retenção de 25% com fundamento no mesmo art. 67-A e no Tema 1002 do STJ. A toda evidência, os embargos de declaração, recurso de natureza integrativa, não se prestam a introduzir fundamentos novos que a parte poderia e deveria ter articulado oportunamente, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio da eventualidade.

De todo modo, ainda que se pudesse superar tal óbice, a argumentação não infirmaria a conclusão do Acórdão. O art. 67-A da Lei no 4.591/64 regula as hipóteses de resolução por inadimplemento do adquirente, não do vendedor. Aplicá-lo por analogia em favor da parte inadimplente seria inversão indevida do regime legal, contrariando o princípio da legalidade e a finalidade protetiva do CDC. O Tema 971 do STJ, por sua vez, é imperativo e impõe a consideração da cláusula penal como parâmetro para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, com redução equitativa (art. 413 do CC) para evitar desproporcionalidade.

Nesse cenário, o que se exige não é que a incorporadora seja beneficiada pela própria abusividade contratual, mas que
a cláusula penal unilateral, estipulada em contrato de adesão, sirva de parâmetro objetivo para recompor o equilíbrio contratual quando a própria parte que a criou descumpre o pacto
.

Os Embargantes apontam ainda suposta omissão quanto à circunstância de que os débitos condominiais pretéritos não teriam impedido a utilização do imóvel ou a lavratura da escritura.

Trata-se, novamente, de inovação recursal
, dado que a tese de que os débitos não impediriam o aperfeiçoamento do negócio jurídico não foi suscitada nas razões de Apelação da Embargante, que se limitaram a alegar inexistência de inadimplemento substancial da vendedora e culpa exclusiva dos compradores.

Ainda que assim não fosse, tal argumentação não infirmaria a conclusão do Acórdão, visto que a gravidade do inadimplemento não se mede pela mera possibilidade de uso físico do lote, mas pela frustração da expectativa contratual e pela transferência indevida de passivo superior ao valor já pago pelos compradores (R$ 41.017,57 pagos), em violação à cláusula contratual expressa (Décima Quarta) e aos deveres anexos de boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e de informação (art. 6o, III, CDC). A quitação tardia e silente dos débitos, posterior à contranotificação extrajudicial, não purga a mora nem restaura a confiança contratual comprometida.

Não há, portanto, omissão a ser suprida
.

Os Embargantes apontam ainda contradição no Acórdão ao argumento de que, enquanto se reconheceu a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual e a restituição integral dos valores pagos, a própria decisão aplicou, em desfavor desta, cláusula penal derivada de previsão contratual originalmente estipulada apenas para o inadimplemento do adquirente.

A contradição é aparente e resulta de interpretação descontextualizada do Acórdão
.

O que o julgado afirmou, e ora reitero, é que a cláusula penal unilateral, prevista apenas em desfavor do comprador em contrato de adesão, deve ser aplicada por simetria contra a vendedora inadimplente, conforme Tema 971 do STJ, com redução equitativa (art. 413 do CC) sobre os valores efetivamente pagos (o que resulta em R$ 4.101,76), para evitar que a parte que deu causa à rescisão fosse beneficiada pela própria abusividade.

É precisamente a coerência sistemática entre a culpa exclusiva da vendedora, a restituição integral dos valores pagos (Súmula 543 do STJ) e a aplicação proporcional da cláusula penal que confere unidade lógica à decisão, e não a aplicação mecânica de percentual sobre o preço total do imóvel.

A contradição, para fins de embargos de declaração, exige incompatibilidade lógica entre proposições do próprio decisum, de modo que uma exclua necessariamente a outra. Logo, reconhecer a culpa exclusiva da vendedora, determinar a restituição integral e, ao mesmo tempo, aplicar por simetria a cláusula penal com redução equitativa não configura contradição,
é, ao contrário, coerência, exatamente porque evita o enriquecimento sem causa da parte inadimplente e recompõe o equilíbrio contratual violado pela abusividade da cláusula unilateral
.

Rejeito, portanto, a alegada contradição
.

Os Embargantes sustentam, de igual forma, que o Acórdão teria sido omisso ao não analisar a suposta criação judicial de penalidade em descompasso com o contrato e com o princípio da legalidade.

Trata-se, novamente, de inovação recursal
, dado que a tese de que o Tribunal teria criado obrigação inexistente ou violado o princípio da legalidade não foi suscitada nas razões de Apelação, que se limitaram a alegar culpa dos compradores e direito à retenção de 25%.

Ainda que assim não fosse, tal argumentação não infirmaria a conclusão do Acórdão.
O Tribunal não criou obrigação nova, mas interpretou a cláusula existente à luz do regime consumerista, da função social do contrato (art. 421 do CC) e do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), conforme mandado imperativo do Tema 971 do STJ
. Já a redução equitativa para 10% sobre os valores efetivamente pagos, em vez de 10% sobre o preço total do imóvel (que resultaria na quantia de R$ 23.329,90), atende ao critério de proporcionalidade, considerando que o contrato foi executado em apenas 17,58%.

Inexistindo vício real a sanar,
não há base para a atribuição de efeitos infringentes
, cujo cabimento a jurisprudência reserva às hipóteses em que a correção do vício implica, necessariamente, a alteração da conclusão, o que pressupõe a existência de um vício, aqui ausente.

Quanto ao pedido de multa formulado pela Parte Embargada,
considera-se desnecessária a aplicação da sanção do art. 1.026, § 2o, do CPC neste momento
, considerando tratar-se do primeiro recurso oposto pelo Embargante nesta fase e que os embargos, conquanto improcedentes, apresentam argumentação juridicamente articulada. Consigna-se, contudo, que eventual reiteração desta conduta ensejará a imposição da penalidade cabível.

Por fim, para fins de eventual recurso às instâncias superiores,
considera-se prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional debatida
, observado o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
“
para fins de prequestionamento não se exige a citação numérica dos dispositivos tidos como afrontados, mas sim o efetivo debate das questões por eles tratadas, com a emissão de juízo de valor sobre tais matérias [...]
” (
Ex vi
STJ. AgRg nos EDcl no REsp 966.229/RS. Rel. Min. Og Fernandes, Sexta Turma, j. 05/02/2013, DJe 18/02/2013), sendo que:

"[...] o julgador não está obrigado a abordar ou a rebater, um a um, todos os argumentos ou todos os dispositivos de lei invocados pelas partes quando, por outros meios que lhes sirvam de convicção, tenha encontrado motivação suficiente para dirimir a controvérsia; devendo, assim, enfrentar as questões relevantes imprescindíveis à resolução do caso."
(STJ. AgInt no AREsp n. 2.033.680/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, 2a Turma, j. 19/09/2022, DJe 21/09/2022).

Diante do exposto, conheço por tempestivos, porém,
REJEITO
os presentes Embargos de Declaração opostos por
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.
,
mantendo na íntegra o acórdão recorrido, em seus precisos termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026