Tribunal: TJMT
Processo: 1043126-32.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO – ABANDONO DA OBRA – FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INTERESSE JURÍDICO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária atrai a competência da Justiça Federal quando a decisão postulada repercute diretamente sobre o contrato de financiamento e sobre a garantia real constituída em favor da Caixa Econômica Federal.
Configurado o interesse jurídico direto da empresa pública federal, impõe-se a formação de litisconsórcio passivo necessário e o deslocamento da competência, nos termos do art. 109, I, da CF/1988.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043126-32.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR,

DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ADRIANO CARLOS DE AMORIM NETO - CPF: 705.685.531-87 (ADVOGADO), DANIELLE CHRIST SARRIS - CPF: 863.039.531-15 (AGRAVANTE), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0001-02 (AGRAVADO), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL

–
AGRAVO DE INSTRUMENTO

–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO
–
ABANDONO

D
A OBRA

–
FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

–
INTERESSE JURÍDICO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

–
LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO

–
COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL

– DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária atrai a competência da Justiça Federal quando a decisão postulada repercute diretamente sobre o contrato de financiamento e sobre a garantia real constituída em favor da Caixa Econômica Federal.

Configurado o interesse jurídico direto da empresa pública federal, impõe-se a formação de litisconsórcio passivo necessário e o deslocamento da competência, nos termos do art. 109, I, da CF/
1988.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No

1043126-32.2025.8.11.0000

AGRAVANTE:

DANIELLE
CHRIST

SARRIS

AGRAVADA:

CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
DANIELLE CHRIST SARRIS
, contra decisão interlocutória proferida pelo MMo Juiz
Jamilson
Haddad Campos
, da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Inadimplemento c/c Perdas e Danos e Tutela de Urgência no 1103415-02.2025.8.11.0041, ajuizada em face de
CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO LTDA
, que declarou, de ofício, a incompetência absoluta da Justiça Estadual, determinando a remessa dos autos à Justiça Federal, sob o fundamento de existir interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal decorrente do contrato de financiamento celebrado entre a autora e a instituição financeira.

Consta da decisão agravada que a aquisição da unidade imobiliária estaria umbilicalmente vinculada a contrato de mútuo com garantia de alienação fiduciária firmado com a CEF, circunstância que, segundo o juízo de origem, atrairia a competência da Justiça Federal nos termos do art. 109, I, da Constituição da República.

Ainda consignou que eventual rescisão do contrato de compra e venda impactaria diretamente a relação jurídica estabelecida com a instituição financeira, razão pela qual seria imprescindível sua participação na lide.

Em consequência, determinou a imediata remessa dos autos à Seção Judiciária de Mato Grosso e deixou de apreciar os pedidos de tutela de urgência formulados na inicial.

Nas razões recursais a agravante sustenta, inicialmente, que a decisão deve ser reformada porque não há, na petição inicial, qualquer pedido dirigido à Caixa Econômica Federal, tampouco discussão que recaia sobre o contrato de financiamento, seus encargos, cláusulas, gravames ou garantias.

Afirma que a ação foi ajuizada exclusivamente contra a construtora, limitando-se à rescisão da promessa de compra e venda, devolução integral dos valores pagos, aplicação de multa contratual e indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento absoluto da requerida, cujas obras sequer foram iniciadas e que se encontra, inclusive, em processo falimentar.

Argumenta que eventual referência à Caixa Econômica Federal na narrativa dos fatos tem caráter meramente descritivo, não representando pedido ou pretensão resistida.

Afiança, ainda, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não exige a formação de litisconsórcio necessário com o credor fiduciário quando a lide
se restringe
ao contrato de compra e venda entre adquirente e construtora e não produz reflexo direto sobre o direito real de garantia.

Aduz que o interesse da CEF, quando existente, seria meramente reflexo ou econômico, insuficiente para deslocar a competência à Justiça Federal.

Ressalta que o precedente mencionado pelo juízo de origem não se aplica ao caso, pois naquela hipótese havia pedido formulado em face da Caixa e discussão direta sobre a garantia fiduciária, o que não ocorre nos presentes autos.

Destaca, ainda, precedente específico da Justiça Federal de Mato Grosso referente ao mesmo empreendimento “Residencial C&A Morada do Ouro”, no qual se reconheceu que a
controvérsia envolvendo a construtora não atrai competência federal e que a relação jurídica entre consumidor e incorporadora é autônoma e distinta do contrato de mútuo firmado com a Caixa.

A agravante explana, também, que a manutenção da decisão agravada ocasionará prejuízo irreparável ou de difícil reparação, pois impedirá a análise da tutela de urgência requerida na inicial, postergando ainda mais a solução da demanda e agravando os danos já suportados diante do inadimplemento da obra.

Por tais razões, requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo, a fim de impedir a remessa dos autos à Justiça Federal até o julgamento deste recurso.

Ao final, pede o provimento do agravo para reformar integralmente a decisão agravada, afastando o reconhecimento da incompetência absoluta e determinando o prosseguimento da ação perante a 5a Vara Cível de Cuiabá/MT, com análise das tutelas de urgência e regular instrução do feito. Subsidiariamente, postula que eventual equívoco material referente à menção à Caixa Econômica Federal seja sanado mediante autorização para emenda da inicial, sem deslocamento da competência (Id. 333189853).

O efeito suspensivo foi
deferido
em
04
/
12
/
2025
,
pelo
Des. Carlos Alberto Alves da Rocha
, em substituição legal
(
I
d.
335327886
).

A parte agravada, em sua contraminuta,
sustenta a tempestividade da resposta, informando que foi intimada em 09/12/2025, sendo o prazo final para manifestação em 10/02/2026
.

No mérito, a agravada aduz que o agravo se insurge contra decisão proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, acertadamente, declarou a incompetência absoluta da Justiça Estadual para processar e julgar a demanda, em razão da existência de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, determinando a remessa dos autos à Justiça Federal.

Assevera que a agravante, em síntese, sustenta tratar-se de relação exclusivamente consumerista travada com a construtora, afirmando que o mero financiamento não atrairia a competência federal, tendo, inclusive, obtido efeito suspensivo liminar.

Todavia, sustenta que tal entendimento viola frontalmente o art. 109, I, da Constituição Federal e desconsidera a natureza jurídica do contrato de financiamento com alienação fiduciária regido pela Lei no 9.514/1997, no qual a Caixa Econômica Federal figura como proprietária fiduciária do imóvel e não apenas como agente financeiro.

Defende que a agravante busca a rescisão do contrato e devolução de valores, ignorando que a propriedade resolúvel do imóvel se encontra em nome da Caixa Econômica Federal, o que torna juridicamente impossível a desconstituição do negócio apenas em face da construtora.

Sustenta que eventual rescisão do contrato principal impacta diretamente o contrato de financiamento e a garantia fiduciária, afetando a esfera jurídica e patrimonial da empresa pública federal.

Alega, ainda, que o ordenamento jurídico impõe a formação de litisconsórcio passivo necessário, nos termos do art. 114 do CPC, diante da natureza trilateral da relação jurídica estabelecida entre compradora/fiduciante, construtora/vendedora e Caixa Econômica Federal/credora fiduciária, sendo imprescindível a participação desta última para a validade e eficácia da sentença.

Ressalta que qualquer decisão que determine a rescisão contratual, suspensão de cobranças ou devolução de valores atinge diretamente os interesses da Caixa Econômica Federal, razão pela qual a competência é absoluta da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, sendo inaplicável a manutenção do feito perante a Justiça Estadual.

Invoca, ainda, a Súmula 150 do STJ, segundo a qual compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas, afirmando que o Juízo de origem agiu corretamente ao reconhecer o potencial interesse da Caixa Econômica Federal e declinar da competência.

Por fim,
pede o
desprovimento
do agravo de instrumento, a revogação do efeito suspensivo concedido e a manutenção integral da decisão que declarou a incompetência absoluta da Justiça Estadual, com a consequente remessa dos autos à Justiça Federal, bem como a condenação da agravante ao pagamento de honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC
(
I
d.
341249381
)
.

Preparo devidamente recolhido (Id. 334626388).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Em caráter introdutório, registra-se que a pretensão rescisória deduzida na ação de origem tem como fundamento inadimplemento absoluto da construtora, consubstanciado na ausência de início efetivo das obras do empreendimento objeto do contrato de promessa de compra e venda, na paralisação total da construção, no escoamento do prazo contratual acrescido do período de tolerância sem entrega da unidade, bem como no abandono do empreendimento, circunstâncias que evidenciam o descumprimento da obrigação principal assumida pela promitente vendedora.

Soma-se a isso o encerramento das atividades da construtora na comarca, a inexistência de canais regulares de
comunicação e a notícia de pedido de falência, quadro fático que demonstra a inviabilidade concreta de cumprimento do ajuste e legitima o pedido de resolução contratual, com restituição dos valores pagos e demais consectários legais.

O
agravo de instrumento
foi
interposto
pela autora
DANIELLE CHRIST SARRIS
contra decisão que, nos autos da
ação de rescisão contratual por inadimplemento c/c perdas e danos e tutela de urgência
, declarou, de ofício, a incompetência absoluta da Justiça Estadual e determinou a remessa do feito à Justiça Federal, ao fundamento de existir interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal, em razão da existência de contrato de financiamento vinculado ao negócio imobiliário.

Eis a convicção formada pel
o
magistrad
o
de primeiro grau:

“
II - FUNDAMENTAÇÃO.

A questão central a ser dirimida nesta fase processual cinge-se à análise da competência deste Juízo Estadual para processar e julgar a presente demanda, que, embora proposta apenas em face da construtora, envolve de maneira indissociável um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária firmado com uma empresa pública federal.

A competência é um dos pressupostos processuais de validade e sua ausência, quando absoluta, constitui matéria de ordem pública, que pode e deve ser conhecida de ofício pelo magistrado em qualquer tempo e grau de jurisdição, conforme dispõe o artigo 64, § 1o, do Código de Processo Civil.

A Constituição da República, em seu artigo 109, inciso I, estabelece de forma clara e taxativa a competência da Justiça Federal para processar e julgar "as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho".

É fato público e notório, dispensando prova, que a Caixa Econômica Federal (CEF) ostenta a natureza jurídica de empresa pública federal, vinculada ao Ministério da Fazenda, enquadrando-se perfeitamente na hipótese normativa prevista no texto constitucional.

Restou incontroverso nos autos, por meio do contrato de ID no 210826786, que a parte autora celebrou com a Caixa Econômica Federal um "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações".

A natureza deste segundo contrato é de suma importância para a definição da competência. Não se trata de um simples financiamento, mas de um negócio jurídico complexo no qual a propriedade do imóvel foi transferida à instituição financeira em caráter resolúvel, como garantia do adimplemento da dívida.

A Lei no 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, define em seu artigo 22 a alienação fiduciária como "o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

Desta forma, a Caixa Econômica Federal não é uma mera credora quirografária; ela é, para todos os efeitos legais enquanto perdurar a dívida, a proprietária fiduciária do bem imóvel que é o objeto central da presente lide.

A pretensão da parte autora é a rescisão do contrato de compra e venda. O acolhimento de tal pedido impacta diretamente a própria existência do contrato de financiamento, pois este foi celebrado com a finalidade específica de viabilizar aquela aquisição. Os contratos, embora formalmente distintos, são umbilicalmente ligados pela mesma finalidade econômica.

A rescisão do contrato principal, com a construtora, implicaria, em tese, o desfazimento do negócio que deu origem ao financiamento e, consequentemente, à garantia fiduciária. Tal cenário afeta diretamente a esfera jurídica e patrimonial da Caixa Econômica Federal.

O interesse jurídico que atrai a competência federal não se limita à presença formal da empresa pública no polo da ação. Ele se
configura sempre que a decisão a ser proferida no processo tiver o condão de repercutir diretamente sobre seus direitos ou obrigações.

No caso concreto, é impossível dissociar a relação jurídica entre a autora e a construtora daquela estabelecida com a instituição financeira.
Uma eventual sentença que declare a rescisão do contrato de compra e venda, determinando o retorno das partes ao estado anterior, atingirá de forma inquestionável o contrato de mútuo e a garantia real detida pela CEF.

Nesse sentido:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. INTERESSE JURÍDICO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SENTENÇA ANULADA. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por
Kasual
Ar Empreendimento Boa Esperança SPE Ltda. contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição dos valores pagos pela autora. O imóvel objeto da lide foi financiado por meio de mútuo bancário firmado com a Caixa Econômica Federal, contendo cláusula de alienação fiduciária. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal reside em definir se a Caixa Econômica Federal deveria integrar o polo passivo da demanda, configurando litisconsórcio necessário, e, consequentemente, se a competência para julgar o feito seria da Justiça
Federal .
III. Razões de decidir 3. O contrato de compra e venda encontra-se intrinsecamente vinculado ao financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, circunstância que atrai a incidência do art. 114 do CPC, impondo o litisconsórcio passivo necessário. 4. O imóvel, alienado fiduciariamente, integra o patrimônio da Caixa Econômica Federal até a quitação do financiamento, tornando a instituição financeira parte interessada na lide. 5. Estando demonstrada o registro da alienação fiduciária, com averbação na matrícula do imóvel da escritura pública firmada, torna-se imperioso observar as regras da Lei no 9 .514/97 6. A jurisprudência do STJ e dos Tribunais Regionais Federais confirma a necessidade
da
Caixa Econômica Federal figurar no polo passivo quando a rescisão contratual impacta a relação de financiamento
habitacional. 7. Nos termos do
art
.
109, I, da CF/1988, a competência para processar e julgar a causa é da Justiça Federal, uma vez que há interesse de empresa pública federal. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso provido para anular a sentença e determinar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda, com a remessa dos autos à Justiça
Federal .
Tese de julgamento: "1. Em contratos de compra e venda de imóvel vinculados a financiamento habitacional com alienação fiduciária, há litisconsórcio passivo necessário da instituição financeira. 2. A Justiça Federal é competente para processar e julgar a demanda quando há interesse da Caixa Econômica Federal na lide.Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, art. 114; Lei no 9.514/1997.Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no CC 161539/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 24/04/2019; TJ-MG, AI 1593312-50 .2022.8.13.0000,
Rel
.
Des. Marcelo Rodrigues, j. 25/01/2023".(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10445462220208110041, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 18/02/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2025)

A empresa pública federal, na qualidade de credora e proprietária fiduciária, possui manifesto interesse em defender a validade e a higidez do contrato que garante seu crédito, bem como em participar da discussão sobre o destino dos valores liberados e a eventual responsabilidade pela devolução de tais quantias.

A eficácia de uma sentença de rescisão proferida por este Juízo Estadual seria questionável perante a Caixa Econômica Federal, que não integrou a lide e cujos direitos, protegidos por legislação específica, seriam diretamente afetados.

A relação jurídica controvertida, portanto, não se resume ao inadimplemento da construtora, mas abrange toda a operação de aquisição imobiliária, da qual a CEF é parte fundamental e titular de direito real sobre o bem.

O princípio do juiz natural impõe que a causa seja julgada pelo órgão jurisdicional cuja competência é previamente estabelecida pela Constituição. Ignorar o claro interesse jurídico da Caixa Econômica Federal seria uma violação a este princípio fundamental.

A análise dos pedidos de tutela de urgência, como a suspensão de pagamentos ou o arresto de bens, também demonstra a necessidade de participação da CEF, pois as parcelas do financiamento são devidas a ela, e não à construtora.

Qualquer decisão sobre a suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento deve ser, necessariamente, proferida em face da credora, qual seja, a Caixa Econômica Federal, o que reforça a incompetência absoluta deste Juízo.

A complexidade da relação triangular (compradora-construtora-agente financeiro) exige que a lide seja processada e julgada perante o foro competente para abranger todos os envolvidos e garantir uma prestação jurisdicional completa e eficaz.

Portanto, o interesse jurídico da Caixa Econômica Federal é direto, imediato e inegável, o que atrai, de forma imperativa, a competência da Justiça Federal, nos termos do artigo 109, I, da Constituição da República.

Reconhecida a incompetência absoluta, impõe-se a remessa dos autos ao juízo competente, conforme determina o artigo 64, § 3o, do Código de Processo Civil, conservando-se os efeitos das decisões proferidas até que outra seja proferida, se for o caso, pelo juízo competente.

Deixa-se de analisar os pedidos de tutela de urgência formulados na petição inicial, por entender que tal análise cabe ao Juízo Federal, que é o competente para apreciar a causa em sua integralidade.

A remessa dos autos é a medida que assegura o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa, permitindo que a Caixa Econômica Federal, caso entenda pertinente, integre a lide e defenda seus interesses.

A presente decisão visa a sanar vício processual insanável e a garantir que o mérito da causa seja analisado pelo poder judiciário constitucionalmente competente para tal.

A correta definição da competência é essencial para a validade de todos os atos processuais subsequentes e para a segurança jurídica das partes envolvidas.

III - DISPOSITIVO.

Ante o exposto, com fundamento no artigo 109, I, da Constituição da República, e nos artigos 45 e 64, § 1o, do Código de Processo Civil,
DECLARO
, de ofício, a incompetência absoluta deste Juízo Estadual para processar e julgar a presente ação.

Em consequência,
DETERMINO
a imediata remessa dos autos a uma das Varas da Justiça Federal da Seção Judiciária de Mato Grosso, com as nossas homenagens e as cautelas de praxe.

Proceda a Secretaria com a baixa na distribuição e as anotações necessárias.

Deixa-se de condenar em custas e honorários nesta fase processual.

CUMPRA-SE.
Às providências.
”

A controvérsia devolvida a esta instância cinge-se, portanto, a definir se, à luz da causa de pedir e dos pedidos formulados na petição inicial, há efetivo interesse jurídico da empresa pública federal apto a atrair a competência prevista no art. 109, inciso I, da Constituição da República, ou se a demanda permanece restrita à órbita da Justiça Estadual.

A
agravante
sustenta, em síntese, que a demanda
se limita
à relação contratual mantida com a construtora, inexistindo pedido direcionado à Caixa Econômica Federal, razão pela qual seria indevido o deslocamento da competência.

Embora se reconheça que a legitimidade e a competência, em regra, são aferidas a partir da narrativa inicial, não se pode perder de vista que a análise deve considerar, igualmente, os efeitos jurídicos necessários da tutela pretendida.

No caso concreto, a autora postula a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, com restituição integral dos valores pagos e demais consequências patrimoniais. O imóvel objeto da avença, contudo, encontra-se financiado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, mediante contrato de mútuo
com garantia de alienação fiduciária celebrado com a Caixa Econômica Federal.

Nessa hipótese, a rescisão do contrato de compra e venda não se exaure na esfera jurídica da construtora, pois atinge diretamente a higidez e a subsistência do contrato de financiamento, os quais se mostram funcionalmente vinculados.

A extinção do negócio principal (aquisição do imóvel) esvazia a causa jurídica do contrato acessório de financiamento, tornando-o insubsistente.

É justamente nesse sentido que se orienta o precedente recentemente firmado pelo Tribunal Regional Federal da 3a Região, segundo o qual a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para figurar em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel financiado quando houver impacto no contrato de financiamento habitacional, porquanto a rescisão do contrato principal implica a extinção do mútuo vinculado, sendo devida, inclusive, a restituição dos valores pagos pela mutuária, ainda que limitada às parcelas do financiamento e aos valores oriundos do FGTS, excluídos aqueles pagos diretamente à construtora
, senão vejamos:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
.
RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES
. DANO MORAL. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra sentença que reconheceu sua legitimidade passiva e a condenou à devolução integral dos valores pagos pela autora, além da indenização por danos morais, em razão de atraso injustificado na entrega de imóvel financiado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). A CEF alega ilegitimidade passiva, impossibilidade de rescisão
do contrato de financiamento e requer a reforma da condenação, especialmente quanto à devolução de valores e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva da CEF na demanda de rescisão contratual envolvendo imóvel financiado pelo
PMCMV
; (
ii
) estabelecer se a CEF deve restituir os valores pagos pela mutuária, diante da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel; (
iii
) definir se a CEF deve ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A CEF possui legitimidade passiva quando há pedido expresso de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, pois a decisão impacta diretamente o contrato de financiamento habitacional. A rescisão do contrato de compra e venda com a construtora torna insubsistente o contrato de financiamento, pois ambos estão funcionalmente vinculados, sendo devida a restituição dos valores pagos pela mutuária. A devolução pela CEF limita-se ao montante retirado da conta vinculada ao FGTS da autora e às parcelas pagas referentes ao contrato de financiamento, excluindo-se valores pagos diretamente à construtora. A responsabilidade pela indenização por danos morais recai exclusivamente sobre a construtora, pois a CEF atuou apenas como agente financeiro, sem participação direta no atraso da obra. A indenização por danos morais é cabível em razão do sofrimento e da incerteza causados pelo atraso na entrega do imóvel, sendo razoável a fixação do valor em R$ 10.000,00. A verba honorária deve ser redistribuída, fixando-se 7% sobre o valor da condenação para a construtora e 3% para a CEF, conforme o grau de responsabilidade de cada parte. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação parcialmente provida para limitar a restituição pela CEF aos valores retirados da conta vinculada ao FGTS e às
parcelas pagas do financiamento, bem como para afastar sua condenação por danos morais. Tese de julgamento:
A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para figurar em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel financiado quando houver impacto no contrato de financiamento habitacional
. A rescisão do contrato de compra e venda implica a extinção do contrato de financiamento vinculado, sendo devida a restituição dos valores pagos pela mutuária. A restituição pela CEF restringe-se aos valores retirados do FGTS e às parcelas do financiamento, excluindo valores pagos diretamente à construtora. A responsabilidade pelo pagamento de indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel recai exclusivamente sobre a construtora, quando a CEF atua apenas como agente financeiro. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015,
arts
. 85 e 1.026, § 2o. Código de Defesa do Consumidor, art. 53. Lei no 11.977/2009. Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 1.700.199/RN, Rel. Min. Marco
Buzzi
, j. 20/02/2020. TRF 3a Região,
ApCiv
5001734-22.2019.4.03 .6140, Rel. Des. Fed. Nelton dos Santos, j. 16/03/2023;
ApCiv
5001510-52.2020.4.03.6107, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 10/02/2022.
”

(TRF-3 -
ApCiv
: 50041351520194036133, Relator.: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 09/04/2025, 1a Turma, Data de Publicação: 11/04/2025)

“PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL FINANCIADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA
. 1. No que diz respeito à responsabilidade da CEF quanto ao atraso na entrega da obra
e/ou eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, necessário de faz distinguir duas situações: (i) quando a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos tanto materiais quanto morais; (
ii
) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, a instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. 2.
No caso dos autos, o contrato foi firmado por meio do Programa Minha Casa Minha Vida e a CEF atuou no financiamento do imóvel e na fiscalização da obra, atuando como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda
. 3. Extrai-se do “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Imóvel na Planta – Sistema Financeiro de Habitação - SFH - Recursos SBPE" que a CEF financiou terreno para a construção de unidades habitacionais que compõem o empreendimento, disponibilizando recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE e atuou como fiscal da evolução da obra, dispondo de poderes relativos à liberação dos valores à construtora a depender da verificação do cumprimento dos prazos do cronograma físico-financeiro. 4.
Tendo a CEF atuado na qualidade de gestora de políticas públicas, é forçoso reconhecer sua legitimidade passiva na lide em que discute a
responsabilidade pelo atraso na entrega da obra
. 5. Agravo interno provido
.
”
(TRF-3 - AI: 50059348620244030000, Relator.: Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA, Data de Julgamento: 28/11/2024, 2a Turma, Data de Publicação: 04/12/2024)

Tal compreensão revela que, diferentemente das hipóteses em que a controvérsia se restringe a obrigações internas entre comprador e vendedor, aqui a tutela jurisdicional postulada inevitavelmente repercute sobre a esfera jurídica da Caixa Econômica Federal, na medida em que poderá resultar na extinção do financiamento, na devolução de parcelas e na redefinição da garantia fiduciária.

Aliás, cito precedente desde Sodalício:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. INTERESSE JURÍDICO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
.
COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL
. SENTENÇA ANULADA.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por
Kasual
Ar Empreendimento Boa Esperança SPE Ltda. contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, determinando a restituição dos valores pagos pela autora. O imóvel objeto da lide foi financiado por meio de mútuo bancário firmado com a Caixa Econômica Federal, contendo cláusula de alienação fiduciária.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal reside em definir se a Caixa Econômica Federal deveria integrar o polo passivo da
demanda, configurando litisconsórcio necessário, e, consequentemente, se a competência para julgar o feito seria da Justiça Federal.

III. Razões de decidir

3. O contrato de compra e venda encontra-se intrinsecamente vinculado ao financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, circunstância que atrai a incidência do art. 114 do CPC, impondo o litisconsórcio passivo necessário.

4. O imóvel, alienado fiduciariamente, integra o patrimônio da Caixa Econômica Federal até a quitação do financiamento, tornando a instituição financeira parte interessada na lide.

5. Estando demonstrada o registro da alienação fiduciária, com averbação na matrícula do imóvel da escritura pública firmada, torna-se imperioso observar as regras da Lei no 9.514/97

6. A jurisprudência do STJ e dos Tribunais Regionais Federais confirma a necessidade
da
Caixa Econômica Federal figurar no polo passivo quando a rescisão contratual impacta a relação de financiamento habitacional.

7. Nos termos do art. 109, I, da CF/1988, a competência para processar e julgar a causa é da Justiça Federal, uma vez que há interesse de empresa pública federal.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso provido para anular a sentença e determinar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda, com a remessa dos autos à Justiça Federal.

Tese de julgamento: "1.
Em contratos de compra e venda de imóvel vinculados a financiamento
habitacional com alienação fiduciária, há litisconsórcio passivo necessário da instituição financeira. 2. A Justiça Federal é competente para processar e julgar a demanda quando há interesse da Caixa Econômica Federal na lide
." (...)
.”

(N.U 1044546-22.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Gabinete 2 - Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/02/2025,
Publicado
no DJE 25/02/2025)

Dessa forma, está configurado interesse jurídico direto da empresa pública federal, o que atrai a competência absoluta da Justiça Federal, consoante o art. 109, inciso I, da Constituição Federal, bem como justifica a necessidade de sua participação na lide.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, mantendo
incólume
a decisão que declarou a incompetência absoluta da Justiça Estadual e determinou a remessa dos autos à Justiça Federal
,
restando, por conseguinte,
revogado
o efeito suspensivo anteriormente deferido em sede recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026