Tribunal: TJMT
Processo: 1061899-25.2025.8.11.0001
Órgão julgador: EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25%. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão e limitar a retenção a 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, afastando retenção de 50%.
Fato relevante. Desistência dos compradores após a conclusão e entrega do empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação.
Decisão anterior. Sentença que aplicou o percentual de 25% previsto na regra geral do art. 67-A da Lei no 4.591/1964.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber se é aplicável a retenção de até 50% dos valores pagos, prevista no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, em contratos com patrimônio de afetação, quando a rescisão ocorre após a conclusão da obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A relação é de consumo. Incidência do CDC. A legislação especial deve ser interpretada em harmonia com o microssistema consumerista.
A retenção de até 50% possui finalidade específica. Visa proteger o patrimônio de afetação durante a execução da obra.
Com a conclusão e entrega do empreendimento, cessa o risco ao fundo afetado. Inaplicabilidade da penalidade majorada.
A manutenção da retenção elevada após a entrega do imóvel viola a boa-fé objetiva e a proporcionalidade. Configura vantagem excessiva.
Aplica-se a regra geral do art. 67-A, inc. II, da Lei no 4.591/1964. Limitação da retenção a 25% dos valores pagos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1061899-25.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Turma Julgadora:

[DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[AUXILIADORA MARIA GOMES - CPF: 432.429.951-04 (RECORRIDO), NATHALIA MARIA BARBOSA QUEIROZ - CPF: 046.357.981-00 (ADVOGADO), APARECIDO QUEIROZ DA SILVA - CPF: 459.760.901-68 (RECORRIDO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (RECORRENTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25%. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão e limitar a retenção a 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, afastando retenção de 50%.

Fato relevante. Desistência dos compradores após a conclusão e entrega do empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Decisão anterior. Sentença que aplicou o percentual de 25% previsto na regra geral do art. 67-A da Lei no 4.591/1964.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se é aplicável a retenção de até 50% dos valores pagos, prevista no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, em contratos com patrimônio de afetação, quando a rescisão ocorre após a conclusão da obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação é de consumo. Incidência do CDC. A legislação especial deve ser interpretada em harmonia com o microssistema consumerista.

A retenção de até 50% possui finalidade específica. Visa proteger o patrimônio de afetação durante a execução da obra.

Com a conclusão e entrega do empreendimento, cessa o risco ao fundo afetado. Inaplicabilidade da penalidade majorada.

A manutenção da retenção elevada após a entrega do imóvel viola a boa-fé objetiva e a proporcionalidade. Configura vantagem excessiva.

Aplica-se a regra geral do art. 67-A, inc. II, da Lei no 4.591/1964. Limitação da retenção a 25% dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso Inominado (ID 348462885) interposto por RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA em face da r. sentença proferida pelo Juízo do 4o Juizado Especial Cível da Comarca de Cuiabá/MT (ID 348462880), que, nos autos da Ação de Restituição de Quantia Paga ajuizada por AUXILIADORA MARIA GOMES e APARECIDO QUEIROZ DA SILVA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A controvérsia originária versa sobre a rescisão de um "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" de unidade imobiliária, motivada pela desistência dos compradores, ora Recorridos. A divergência central estabeleceu-se quanto ao percentual de retenção a ser aplicado pela vendedora,
ora Recorrente
.

A sentença recorrida decretou a rescisão do contrato por culpa dos compradores e condenou a Recorrente a restituir aos Recorridos a quantia de R$ 19.886,65 (dezenove
mil
, oitocentos e oitenta e seis reais e sessenta e cinco centavos). Para chegar a tal valor, o juízo de primeiro grau autorizou a retenção, pela incorporadora, da integralidade da comissão de corretagem, no valor de R$ 14.773,80 (quatorze mil, setecentos e setenta e três reais e oitenta centavos), e de uma cláusula penal fixada em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total dos valores pagos, que corresponde a R$ 11.553,48 (onze mil, quinhentos e cinquenta e três reais e quarenta e oito centavos). O magistrado sentenciante afastou expressamente a pretensão da Recorrente de aplicar a retenção no patamar de 50% (cinquenta por cento), fundamentando que a finalidade protetiva da norma que autoriza tal percentual (art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64) se esgota com a conclusão e entrega da obra.

Irresignada
, a Recorrente interpôs o presente Recurso Inominado, sustentando, em síntese, que a sentença proferida contraria a literalidade do dispositivo legal invocado. Argumenta que a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) não estabelece qualquer marco temporal para a aplicação da retenção de 50% (cinquenta por cento), condicionando-a unicamente à submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, fato devidamente comprovado nos autos por meio da matrícula do imóvel (ID 348462870). Assevera que a interpretação teleológica adotada pelo juízo a quo cria uma condição não prevista em lei, violando o princípio da legalidade. Cita precedentes jurisprudenciais que, segundo sua tese, corroboram a legalidade da retenção no patamar de 50% (cinquenta por cento) em contratos com patrimônio de afetação. Ao final, pugna pela reforma da sentença para que seja autorizada a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, além da comissão de corretagem já deferida.

Os Recorridos apresentaram contrarrazões tempestivamente (ID 348462896),
pugnando
pela manutenção integral da sentença. Reafirmam o acerto da interpretação finalística da norma, defendendo que, uma vez concluída a obra, a retenção de 50% (cinquenta por cento) se revela manifestamente abusiva e se converte em fonte de enriquecimento ilícito para a incorporadora.

É o relatório. Decido.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares
,

O recurso é tempestivo e preenche os requisitos de admissibilidade, sendo, portanto, conhecido. No mérito,
não merece provimento
.

Da Controvérsia Recursal

A questão devolvida a esta Turma Recursal é estritamente de direito e cinge-se a definir o correto percentual de retenção aplicável na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos adquirentes, em um empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, quando o desfazimento do negócio ocorre em momento posterior à conclusão e entrega da obra. Em outros termos, cumpre-me analisar se a retenção majorada de até 50% (cinquenta por cento), prevista no artigo 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, subsiste mesmo após o exaurimento de sua finalidade protetiva.

Da Análise do Mérito Recursal: A Interpretação Teleológica do Artigo 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64

Examino detidamente os autos e as razões recursais e, adianto, não vislumbro razões para a reforma da bem lançada sentença de primeiro grau.

É ponto incontroverso que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, submetendo-se, portanto, aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. A superveniência da Lei no 13.786/2018, que disciplinou a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, não afasta a incidência do microssistema consumerista. Ao contrário, impõe ao julgador o dever de realizar uma interpretação sistemática e harmônica das normas, buscando a solução que melhor se coadune com os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A Recorrente fundamenta sua pretensão na aplicação literal do artigo 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, que assim dispõe:

§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os
arts
. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (
grifo
meu)

Com efeito, a lei estabelece uma regra geral de retenção, a título de cláusula penal, de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos (inciso II do caput do artigo 67-A) e uma exceção que permite a majoração desse percentual para até 50% (cinquenta por
cento
) nos casos de empreendimentos com patrimônio de afetação.

A interpretação jurídica, contudo, não pode se restringir a uma análise meramente gramatical ou literal do texto legal. É imperioso perquirir a finalidade da norma, a sua
ratio
legis, para aplicá-la de forma justa e adequada ao caso concreto. O patrimônio de afetação, instituto regulado pelos artigos 31-A a 31-F da mesma Lei no 4.591/64, constitui um mecanismo de segregação patrimonial. Por meio dele, o terreno e as acessões objeto da incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, são apartados do patrimônio geral do incorporador, formando um patrimônio autônomo destinado exclusivamente à consecução daquela incorporação específica e à entrega das unidades aos adquirentes.

A elevação do teto da cláusula penal para 50% (cinquenta por cento) em tais
empreendimentos
não é um privilégio arbitrário concedido à incorporadora. É, na verdade, uma ferramenta que reforça a proteção ao patrimônio afetado e, por via reflexa, à coletividade dos demais adquirentes. A penalidade mais gravosa serve a um duplo propósito durante a fase de construção: desestimular a desistência, que pode comprometer o fluxo de caixa da obra, e garantir que, ocorrendo a rescisão, o impacto financeiro sobre o fundo segregado seja minimizado, protegendo a continuidade e a conclusão do empreendimento. A finalidade última é, portanto, assegurar a viabilidade econômico-financeira da obra em andamento.

No caso dos autos, é fato incontroverso que o pedido de rescisão contratual ocorreu após a conclusão e entrega da obra. Tal fato foi expressamente alegado pelos Recorridos em sua impugnação à contestação (ID 348462879) e não foi objeto de impugnação específica pela Recorrente em nenhuma de suas manifestações subsequentes, tornando-se, pois, incontroverso.

Nesse cenário, a razão de ser da penalidade majorada desaparece por completo. O risco à coletividade de adquirentes e à conclusão do empreendimento, que justificava a medida excepcional, já não existe. A obra está finalizada, e as unidades, entregues. A aplicação da retenção de 50% (cinquenta por cento), nesse contexto, perde sua função protetiva e transmuta-se em uma penalidade excessivamente onerosa e desproporcional, que resulta em manifesto enriquecimento ilícito da incorporadora, em detrimento do consumidor.

A incorporadora, ao receber o imóvel de volta, poderá revendê-lo a terceiros, muitas vezes por valor de mercado atualizado e superior ao originalmente contratado, recuperando eventuais prejuízos. A retenção de metade dos valores pagos pelo consumidor desistente, somada a essa possibilidade de revenda, ultrapassa em muito a simples compensação por despesas administrativas e de publicidade.

Dessa forma, a interpretação teleológica e sistemática da norma, em conformidade com os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), leva à
inafastável
conclusão de que, uma vez exaurida a finalidade protetiva do § 5o do artigo 67-A, deve-se aplicar a regra geral do inciso II do mesmo dispositivo.

A sentença de primeiro grau, ao adotar esse preciso raciocínio, demonstrou notável acerto e prudência, aplicando o direito de forma justa e equilibrada. O magistrado não criou uma condição inexistente na lei, como alega a Recorrente, mas sim interpretou a norma de acordo com seus fins sociais e as exigências do bem comum, afastando uma aplicação literal que conduziria a um resultado iníquo.

Portanto, a manutenção da sentença é
a
medida que se impõe, pois o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, somado à retenção da comissão de corretagem, mostra-se razoável e suficiente para ressarcir a Recorrente pelos custos administrativos e operacionais decorrentes do desfazimento do negócio, sem penalizar desproporcionalmente os consumidores Recorridos.

Entendimento deste Tribunal em caso análogo:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRADIÇÃO QUANTO AO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELO EMBARGANTE – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – RETENÇÃO DE VALORES –
PERCENTUAL DE 25% MANTIDO
– EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.
(...)
A Lei no 13.786/2018, que alterou a Lei no 4.591/64,
deve ser interpretada à luz dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o da boa-fé objetiva e o do equilíbrio contratual, evitando-se onerosidade excessiva ao consumidor.
O percentual de
25%
sobre os valores pagos mostra-se suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, revelando-se adequado e proporcional, além de não acarretar enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

(...)
Em
casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 25% dos valores pagos pela construtora/incorporadora, a título de despesas administrativas e operacionais

(N.U 1031041-44.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/02/2026,
Publicado
no DJE 12/02/2026).

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto por
conhecer
e
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso inominado
,
mantendo-se, na integralidade, a r. sentença fustigada.

Em face do que dispõe o art. 55, da Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais, condeno a parte recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios na base de 10% (de
z por cento) sobre o valor da c
ondenação
.

É como voto.

Eduardo Calmon de Almeida Cézar

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026