Tribunal: TJMT
Processo: 1020275-27.2024.8.11.0002
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO CONSENSUAL. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO. QUITAÇÃO RECÍPROCA. DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, formulados em ação fundada em alegado atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda, tendo as partes previamente celebrado distrato contratual com quitação recíproca.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se há possibilidade de reconhecimento de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, mesmo após a celebração de distrato consensual; (ii) se é devida a restituição integral dos valores pagos; (iii) se restam configurados danos morais e materiais em razão de suposto atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
3. O distrato firmado entre as partes constitui ato jurídico perfeito e válido, celebrado por manifestação livre de vontade, com previsão expressa de quitação recíproca, afastando a possibilidade de rediscussão da relação contratual originária.
4. Inexistia inadimplemento da construtora à época da celebração do distrato, porquanto o prazo contratual para entrega da obra ainda se encontrava em curso, o que impede a imputação de culpa à promitente vendedora.
5. A pretensão de restituição integral dos valores pagos não se sustenta quando a rescisão decorre de iniciativa do adquirente e foi formalizada mediante acordo, com retenções expressamente pactuadas.
6. A ausência de ilicitude ou falha na prestação do serviço afasta a configuração de danos morais e materiais, não sendo a frustração subjetiva suficiente para ensejar reparação indenizatória.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
"1. O distrato consensual celebrado entre as partes, com quitação recíproca, impede o reconhecimento posterior de rescisão contratual por culpa de uma das partes, ausente vício de consentimento.
2. Não há direito à restituição integral de valores nem à indenização por danos morais quando inexistente inadimplemento contratual da promitente vendedora no momento da extinção do contrato."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 186, 472, 475 e 927; CPC, arts. 5o e 487, I.
Jurisprudência relevante citada: —

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1020275-27.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[DAVITY RICARDO BORGES BISPO - CPF: 051.814.211-64 (APELANTE), WILSON PINHEIRO MEDRADO - CPF: 692.883.641-53 (ADVOGADO), HEGNALDO ANTONIO DOS SANTOS - CPF: 199.193.408-47 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 32.228.719/0001-70 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO CONSENSUAL. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO. QUITAÇÃO RECÍPROCA. DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, formulados em ação fundada em alegado atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda, tendo as partes previamente celebrado distrato contratual com quitação recíproca.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se há possibilidade de reconhecimento de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, mesmo após a celebração de distrato consensual; (ii) se é devida a restituição integral dos valores pagos; (iii) se restam configurados danos morais e materiais em razão de suposto atraso na entrega do imóvel.

III. Razões de decidir
3.
O distrato firmado entre as partes constitui ato jurídico perfeito e válido, celebrado por manifestação livre de vontade, com previsão expressa de quitação recíproca, afastando a possibilidade de rediscussão da relação contratual originária.
4.
Inexistia inadimplemento da construtora à época da celebração do distrato, porquanto o prazo contratual para entrega da obra ainda se encontrava em curso, o que impede a imputação de culpa à promitente vendedora.
5. A pretensão de restituição integral dos valores pagos não se sustenta quando a rescisão decorre de iniciativa do adquirente e foi formalizada mediante acordo, com retenções expressamente pactuadas.
6. A ausência de ilicitude ou falha na prestação do serviço afasta a configuração de danos morais e materiais, não sendo a frustração subjetiva suficiente para ensejar reparação indenizatória.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"1. O distrato consensual celebrado entre as partes, com quitação recíproca, impede o reconhecimento posterior de rescisão contratual por culpa de uma das partes, ausente vício de consentimento.
2. Não há direito à restituição integral de valores nem à indenização por danos morais quando inexistente inadimplemento contratual da promitente vendedora no momento da extinção do contrato."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 104, 186, 472, 475 e 927; CPC, arts. 5o e 487, I.

Jurisprudência relevante citada:
—

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1020275-27-2024

APELANTE:
DAVITY RICARDO BORGES BISPO

APELADO:
VÁRZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORAÇÕES SPE LTDA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
Davity Ricardo Borges Bispo
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que
julgou improcedentes
os pedidos constantes na exordial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC,
condenando o Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao passivo, que nos termos do art. 85, §2o, do CPC, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando suspensa a em razão do deferimento de justiça gratuita, nos termos do §3o, do art. 98 do CPC.

Nas razões recursais o Apelante afirma que o caso versa sobre Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, sendo que
a construtora não terminou as construções, rescindindo o contrato sem devolução dos valores pagos.

Alega que pleiteou a indenização material e moral, sob a justificativa de que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda ocorreu em razão da demora na entrega do imóvel,

visto que a demandada nunca terminou o imóvel

e que
o objetivo do Apelante é o cumprimento do avençado entre as partes, ou seja, que a Ré mantenha o contrato e parcelas nos moldes do acordo.

Sustenta culpa da promitente vendedora pela resolução do pacto, visto que a promessa era de entrega da obra no ano de 2022 a janeiro de 2023, atrasando o casamento do Recorrido (autor), sendo que diante do atraso na entrega do imóvel

ocasionou quebra de contrato por inépcia do requerido.

Ressalta que a
não entrega do imóvel no prazo estabelecido frustrou as legítimas expectativas do autor, que contava com a posse do bem para fins específicos, como a realização de seu casamento, sendo que referida

frustração, decorrente da inexecução contratual por culpa exclusiva da ré, é fato gerador do direito à rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção por parte da construtora.

Afirma que a alegação de ausência de conduta apta a gerar dano indenizável não se sustenta de modo que a sentença merece ser reformada, tendo em vista que não analisou corretamente os fatos.

Assevera que no caso houve
falha na prestação do serviço em razão do atraso injustificado na entrega da obra,
acrescentando que havia prazo estabelecido para 2022 e, em sua extensão, até janeiro de 2023, não sendo cumprido pela demandada, estando a obra abandonada até dezembro de 2025, situação que não pode ser considerada como mero dissabor do cotidiano.

Alega que
a jurisprudência é pacífica ao reconhecer o atraso na entrega de imóvel como causa de rescisão contratual e ensejador de danos materiais e morais, especialmente, quando não há excludente de responsabilidade devidamente comprovada, acrescentando que a paralisação completa das obras, como no caso em tela, é um inadimplemento que ultrapassa o mero atraso, configurando o abandono do empreendimento.

Ressalta que é devido danos morais em razão da frustração sofrida pelo Recorrente, e que
a conduta da Apelada, ao descumprir o prazo de entrega e, posteriormente, abandonar o empreendimento, causou ao Apelante angústia, ansiedade e um sentimento de impotência, frustrando a

expectativa de usufruir do lar próprio.

Alega a necessidade de que seja reformada a sentença para que seja determinada a restituição dos valores pagos pelo Apelante, bem como a condenação da demandada ao pagamento a título de danos morais em razão da
resistência injustificada da ré em restituir os valores pagos

configurando enriquecimento ilícito da mesma. Pugna pelo provimento do recurso para que seja declarada a rescisão do contrato, bem como condenada a Apelada a restituir os valores pagos pelo Apelante,

e seja condenada ao pagamento a título de danos morais.

Nas contrarrazões a Apelada sustenta que
conforme demonstrado nos autos, o contrato objeto da demanda já havia sido devidamente distratado por iniciativa do próprio autor, de forma livre e consciente, mediante a formalização de Termo de Distrato firmado pelas partes e por duas testemunhas, no qual restou pactuada a retenção contratual nos moldes previstos no instrumento original e na Lei no 13.786/18.

Afirma que
o contrato de promessa de compra e venda foi rescindido por iniciativa exclusiva do próprio Apelante, mediante solicitação formalizada por e-mail e posterior assinatura do Termo de Distrato, ocorrido em junho de 2022, quando ainda sequer havia se iniciado o prazo contratual de entrega do imóvel.

Alega que
nos termos do contrato firmado entre as partes, o prazo de entrega da obra era de 24 (vinte e quatro) meses a contar da assinatura do contrato de financiamento, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusulas contratuais expressas, em consonância com o entendimento consolidado dos Tribunais, ressaltando que assim, ainda que se considere a data estimada de assinatura do financiamento em dezembro de 2022, o prazo final para entrega do imóvel seria dezembro de 2024, inexistindo qualquer atraso ou mora no momento da rescisão contratual.

Sustenta que dessa forma, é materialmente impossível imputar à recorrida qualquer mora ou inexecução contratual, uma vez que
o distrato ocorreu muito antes do termo inicial do prazo de entrega,
circunstância que afasta, por completo, a aplicação do artigo 475 do Código Civil, que exige inadimplemento para autorizar a resolução contratual por culpa da parte contrária.

Alega que a pretensão recursal de devolução integral dos valores pagos, sem retenção não prospera, uma vez que a rescisão decorreu de iniciativa exclusiva da adquirente, incidindo, corretamente, a disciplina do artigo 67-A, inciso II e §5o, da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/18, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem.

Assevera igualmente descabida é a tentativa de caracterizar dano moral a partir de alegações subjetivas relacionadas a suposta frustração de expectativas pessoais, como a realização de casamento, circunstância alheia à esfera de responsabilidade da recorrida e incapaz, por si só, de caracterizar ato ilícito indenizável, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, acrescentando a inexistência de falha na prestação do serviço.

Sustenta que
eventuais alegações acerca de abandono da obra ou atraso posterior ao distrato são juridicamente irrelevantes, pois, uma vez extinta a relação contratual, não subsiste qualquer dever de entrega, informação ou continuidade da obra em relação ao ex contratante, visto que a obrigação principal deixou de existir por força de ato jurídico perfeito, válido e eficaz, nos termos dos artigos 104 e 472 do Código Civil.

Alega inexistência de mora da construtora, não sendo devido danos materiais sustentados pelo Autor que não logrou êxito em demonstrar, por meio de documentos idôneos, que tenha efetivamente, arcado com despesas de aluguel em razão exclusiva do alegado atraso, tampouco, comprovou a existência de nexo causal direto entre os valores supostamente despendidos e a conduta da construtora.

Assevera que não se encontra comprovado responsabilidade da construtora, bem como não é devido dano moral diante da ausência de comprovação de forma que deve ser mantida a sentença em seus termos.

Ressalta que não há falar em restituição integral dos valores pagos pelo Apelante, sendo que a restituição integral dos valores pagos somente é admitida pela jurisprudência quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, o que não se verifica no caso concreto. Ausente a comprovação dessa circunstância, revela-se legítima a manutenção da disciplina contratual e legal aplicável. Pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Como visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos constantes da inicial em que o Autor requereu a rescisão contratual em relação ao contrato de compra e venda firmado com a Apelada, bem como a restituição integral dos valores pagos e condenação desta ao pagamento por danos morais imputando culpa da construtora em razão d atraso na entrega da obra.

O Autor/Apelante pleiteia a rescisão do contrato por falha na prestação do serviço, sustentando atraso na entrega da obra pela Construtora.

Constata-se da análise dos Autos que as partes firmaram Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel referente ao empreendimento Viva Várzea Grande C
ASA QD H LT 07, sendo firmado em
30/08/2021
ID 358178878.

Consta no referido contrato prazo de entrega da obra da seguinte forma:

Cláusula 9.2 – PRAZO DE ENTREGA: Fica ajustado que as obras do imóvel objeto do presente instrumento contratual deverão estar concluídas, e o objeto do presente contrato entregue, até o último dia do 36° (trigésimo sexto) mês após a assinatura do Contrato de Financiamento, junto a Instituição bancária, mesmo que no contrato com a instituição financeira constar prazo diferente do acima pactuado
”.

Verifica-se que posteriormente, o Autor solicitou distrato junto a vendedora em relação ao contrato de promessa de compra e venda, sendo o mesmo formalizado entre as partes em
10/06/2022
ID 358178880, ou seja cerca de 10 meses após terem firmado o contrato de compra e venda.

Nesse contexto, o autor ajuizou a presente demanda em 11/06/2024,
pleiteando a rescisão do contrato por falha na prestação do serviço, sustentando atraso na entrega da obra pela Construtora.

Apesar dos argumentos sustentados pelo Apelante, não lhe assiste razão em buscar reconhecimento de rescisão contratual imputando culpa e falha na prestação do serviço à Recorrida.

Isto porque como se verifica o distrado levado a efeito entre as partes ocorreu ainda dentro do prazo previsto para entrega da obra que no caso seria dezembro de 2024,

valendo ressaltar que apesar de o Apelante alegar que a obra deveria ser entregue em janeiro de 2023 mesmo considerando esta assertiva o distrato ocorreu

quando ainda em curso o prazo para termino da obra.

Nesse contexto cumpre anotar que
quando da formalização do distrato não havia inadimplemento ou descumprimento de prazo para entrega da obra pela construtora
, sendo que o distrato ocorreu por acordo entre as partes e solicitação do próprio Apelante, sendo que os documentos constantes dos Autos não corroboram a tese sustentada pelo Recorrente.

Cumpre registrar que o
distrato é previsto no artigo art. 472 do CC,

valendo ressaltar que foi firmado entre partes maiores e capazes para colocar fim ao contrato de compra e venda tratando-se de ato jurídico perfeito com plena validade, sendo que referido documento registra de forma clara e expressa o seguinte:

“CLÁUSULA PRIMEIRA – Conforme CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, firmado entre as partes na data de 28/08/2021, PRIMEIRO DISTRATANTE prometeu vender ao SEGUNDO DISTRATANTE, o imóvel QD H LT 07-MOD I, do Empreendimento denominado – VIVA VÁRZEA GRANDE.

CLÁUSULA SEGUNDA – Não convindo mais a transação feita nas condições inicialmente pactuadas, decidiram as partes dar por rescindido o Contrato referido na CLÁUSULA PRIMEIRA, considerando-o inteiramente extinto, prometendo-se mutuamente nada mais reclamar uma da outra parte, com fundamento no mesmo contrato.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – O SEGUNDO DISTRATANTE já pagou ao PRIMEIRO DISTRATANTE até o presente momento, o valor de R$ 10.766,26 (Dez mil e setecentos e sessenta e seis reais e vinte e seis centavos).

Conforme Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária pactuado entre as partes, o valor a ser retido pelo PRIMEIRO DISTRATANTE é de: ·

R$ 5.383,13 (Cinco mil e trezentos e oitenta e três reais e treze centavos) correspondente a desconto referente a pena contratual.

· R$ 5.383,13 (Cinco mil e trezentos e oitenta e três reais e treze centavos) correspondente a desconto referente a despesas de comissionamento da Venda

PARÁGRAFO SEGUNDO: - O valor a ser devolvido pelo PRIMEIRO DISTRATANTE ao SEGUNDO DISTRATANTE, considerando-se os Parágrafos Primeiro e Segundo supra, no prazo e condições estabelecidas no Contrato, perfaz a quantia de R$ 0,00 (Zero reais).

PARÁGRAFO TERCEIRO: As partes dão por DISTRATADO o pacto feito, e rescindido o Compromisso de Compra e Venda, para que nenhum efeito possa produzir em Juízo ou fora dele, dando-se recíproca, plena, rasa e geral quitação, para nada mais repetir.

CLÁUSULA TERCEIRA – O bem imóvel objeto do CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ora rescindindo retorna à plena disponibilidade do PRIMEIRO DISTRATANTE.

CLÁUSULA QUARTA – As partes outorgam-se, recíproca e mutuamente, ampla, geral e irrevogável quitação, para nada mais pleitearem em função do contrato ora rescindido, a qualquer tempo e que título for.

CLÁUSULA QUINTA – O presente instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável. CLÁUSULA SEXTA – Os DISTRATANTES elegem o Foro da Comarca de Cuiabá/MT para dirimir eventuais litígios decorrentes do presente distrato”. (...)

Como se verifica as partes de comum acordo firmaram o Distrato dando por rescindido o contrato em questão por não mais convir a transação na forma pactuada dando quitação recíproca e plena como se verifica das cláusulas retro mencionadas, valendo ressaltar que referido distrato foi levado a efeito ainda dentro do prazo previsto para entrega da obra.

Dessa forma, cumpre registrar que
o distrato possui força vinculante entre as partes
, sendo firmado no caso para extinguir a relação contratual entre as partes de forma que
deve prevalecer referido ato bem como a autonomia de vontade manifestada no referido documento.

Nesse contexto, não há como acolher a pretensão do Autor em ser declarada a rescisão contratual por culpa da promitente vendedora e condenação desta seja a título de danos materiais ou danos morais, sendo pertinente anotar nesse ponto a fundamentação da sentença no sentido de que

(...) “o princípio da boa-fé processual, previsto no art. 5o do Código de Processo Civil, impõe a todos os sujeitos do processo deveres de conduta compatíveis com a lealdade, a veracidade, a cooperação e a confiança mútua. A boa-fé, como norma de comportamento processual, veda o exercício abusivo de direitos ou a adoção de condutas contrárias à realidade fática e jurídica, exigindo que a atuação das partes se dê de forma ética, responsável e conforme os fins do processo”.

No caso como visto, o distrato teve a finalidade de extinguir a relação contratual entre as partes por mútuo acordo, foi levado a efeito por não mais interessar a continuidade da relação contratual por solicitação do Apelante e ocorrido ainda dentro do prazo para entrega da obra e, ademais, as partes concederam mutuamente
ampla, geral e irrevogável quitação, para nada mais pleitearem em função do contrato ora rescindido, a qualquer tempo e a que título for como bem consta, expressamente, na cláusula quarta do distrato, não havendo como acolher a tese recursal devendo ser observado, portanto, o Princípio
Pacta Sunt Servanda
no caso.

Diante dessas considerações,
nego provimento ao recurso e mantenho a sentença recorrida em seus termos.

Majoro os honorários advocatícios em 2%, fixando-os em 12% sobre o valor atualizado da causa, ficando suspensa a exigibilidade por se tratar de beneficiário da justiça gratuita.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026