Tribunal: TJMT
Processo: 1044313-75.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-13

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. TUTELA DE URGÊNCIA. IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE. TEMA 122 DO STJ. DISTINÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que deferiu tutela de urgência para determinar que as construtoras providenciem o pagamento de débitos de IPTU e o cancelamento de protesto em nome da promitente compradora, referentes a período anterior à entrega das chaves, sob pena de multa diária.
Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da legalidade da cobrança de IPTU a partir da assinatura do contrato de financiamento, com base em cláusula contratual e no art. 32 do CTN; (ii) aplicação do Tema Repetitivo n. 122 do Superior Tribunal de Justiça; e (iii) revogação da tutela de urgência por ausência dos requisitos legais.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
As questões em discussão consistem em: (i) definir o marco temporal para a responsabilização do promitente comprador pelo pagamento de IPTU em contrato de compra e venda de imóvel na planta; (ii) verificar a aplicabilidade do Tema Repetitivo n. 122 do Superior Tribunal de Justiça à relação privada entre construtora e consumidor; e (iii) analisar a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das despesas de condomínio e IPTU somente se inicia com a efetiva imissão na posse do imóvel, a qual se concretiza com a entrega das chaves, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
É abusiva a cláusula contratual que antecipa a responsabilidade pelo pagamento de tributos e encargos condominiais para momento anterior à entrega das chaves, nos termos do art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que impõe ao consumidor o custeio de despesas de imóvel do qual não pode usufruir.
O Tema Repetitivo n. 122 do Superior Tribunal de Justiça trata da legitimidade passiva na execução fiscal e da relação jurídico-tributária perante a Fazenda Pública. Referido precedente não regula a relação de direito privado entre construtora e adquirente, tampouco autoriza o repasse de encargos financeiros antes da disponibilização da posse direta.
Presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, notadamente a probabilidade do direito, evidenciada pela jurisprudência dominante, e o perigo de dano, decorrente do protesto de título e restrição ao crédito da consumidora.
A multa diária fixada observa os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, adequada para compelir ao cumprimento da obrigação de fazer e não fazer.
IV. DISPOSITIVO
Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CTN - art. 32; CDC - art. 51, IV; CPC - art. 300.
Jurisprudência relevante citada: STJ - Tema Repetitivo n. 122, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.961.537, AgInt no REsp n. 1.697.414, REsp n. 1.729.593, AgInt no REsp n. 1.829.925.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único:
1044313-75.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Liminar]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (AGRAVANTE), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (AGRAVANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), EMILIA DAYANA NOGUEIRA DA COSTA LOPES - CPF: 033.429.261-12 (AGRAVADO), ANA CAROLINA ALVES LIBANO - CPF: 051.579.151-28 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. TUTELA DE URGÊNCIA. IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE. TEMA 122 DO STJ. DISTINÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que deferiu tutela de urgência para determinar que as construtoras providenciem o pagamento de débitos de IPTU e o cancelamento de protesto em nome da promitente compradora, referentes
a
período anterior à entrega das chaves, sob pena de multa diária.

Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da legalidade da cobrança de IPTU a partir da assinatura do contrato de financiamento, com base em cláusula contratual e no art. 32 do CTN; (
ii
) aplicação do Tema Repetitivo n. 122 do Superior Tribunal de Justiça; e (
iii
) revogação da tutela de urgência por ausência dos requisitos legais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) definir o marco temporal para a responsabilização do promitente comprador pelo pagamento de IPTU em contrato de compra e venda de imóvel na planta; (
ii
) verificar a aplicabilidade do Tema Repetitivo n. 122 do Superior Tribunal de Justiça à relação privada entre construtora e consumidor; e (
iii
) analisar a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das despesas de condomínio e IPTU somente se inicia com a efetiva imissão na posse do imóvel, a qual se concretiza com a entrega das chaves, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

É abusiva a cláusula contratual que antecipa a responsabilidade pelo pagamento de tributos e encargos condominiais para momento anterior à entrega das chaves, nos termos do art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que impõe ao consumidor o custeio de despesas de imóvel do qual não pode usufruir.

O Tema Repetitivo n. 122 do Superior Tribunal de Justiça trata da legitimidade passiva na execução fiscal e da relação jurídico-tributária perante a Fazenda Pública. Referido precedente não regula a relação de direito privado entre construtora e adquirente, tampouco autoriza o repasse de encargos financeiros antes da disponibilização da posse direta.

Presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, notadamente a probabilidade do direito, evidenciada pela jurisprudência dominante, e o perigo de dano, decorrente do protesto de título e restrição ao crédito da consumidora.

A multa diária fixada observa os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, adequada para compelir ao cumprimento da obrigação de fazer e não fazer.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CTN - art. 32; CDC - art. 51, IV; CPC - art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ - Tema Repetitivo n. 122,
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.961.537,
AgInt
no REsp n. 1.697.414, REsp n. 1.729.593,
AgInt
no REsp n. 1.829.925.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA em face da decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Cobrança movida por EMILIA DAYANA NOGUEIRA DA COSTA LOPES.

A decisão agravada deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar que as Recorrentes providenciem o pagamento de débitos de IPTU e o cancelamento de protesto em nome da agravada, referentes
a
período anterior à entrega das chaves do imóvel objeto do contrato entre as partes, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais).

As Agravantes sustentam, em síntese, a legalidade da cobrança. Afirmam que o contrato de promessa de compra e venda prevê expressamente que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU seria da compradora a partir da assinatura do contrato de financiamento, o que ocorreu em 13/11/2020.

Defendem que a cláusula é válida, em observância ao princípio
pacta sunt servanda
. Alegam, ademais, que a responsabilidade da compradora decorre da própria legislação tributária (art. 32 do CTN), pois, com a assinatura do financiamento, ela adquiriu o domínio útil do bem, tornando-se sujeito passivo do imposto, que possui natureza
propter
rem.

Citam a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 122) para reforçar sua tese. Por fim, defendem a ausência dos requisitos para a concessão da tutela de urgência e requerem a atribuição de efeito suspensivo ao Recurso para obstar os efeitos da decisão.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido pela eminente Desa. Clarice Claudino da Silva, em substituição legal, sob o fundamento de que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas de condomínio e IPTU somente se inicia com a efetiva imissão na posse.

(id. 335521852)

Devidamente intimada, a Agravada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso. Sustenta que o atraso na entrega da obra foi excessivo, superando dois anos, e que a jurisprudência pátria considera abusiva a cláusula que transfere os encargos do imóvel antes da entrega das chaves. Alega que o Tema 122 do STJ regula a relação com o Fisco, e não a relação privada de consumo, e que a manutenção do protesto lhe causa danos irreparáveis. (id. 344021887)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme anteriormente relatado, t
rata-se de Agravo de Instrumento interposto por RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA em face da decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Cobrança movida por EMILIA DAYANA NOGUEIRA DA COSTA LOPE
S; deferiu a tutela de urgência para
determinar que as Recorrentes providenciem o pagamento de débitos de IPTU e o cancelamento de protesto em nome da agravada, referentes
ao
período anterior à entrega das chaves do imóvel objeto do contrato entre as partes, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Pois bem.

A controvérsia central
do
agravo reside na definição do marco temporal inicial para a responsabilização do promitente comprador pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em contratos de compra e venda de imóvel na planta.

Os fatos documentados nos autos revelam que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda em setembro de 2020, com financiamento bancário assinado em novembro de 2020. O contrato estipulava cláusula transferindo à compradora a obrigação de pagar tributos a partir da assinatura do financiamento. Contudo, é incontroverso que a entrega das chaves e a consequente imissão na posse ocorreu apenas em 15/10/2025, data significativamente posterior ao prazo contratual de entrega (maio de 2023).

A Agravada foi protestada por débitos de IPTU relativos a período em que, embora já tivesse assinado o financiamento, ainda não detinha a posse direta do bem.

A questão posta em análise exige a interpretação sistemática das normas de Direito Civil e de Defesa do Consumidor, à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

As Agravantes defendem a validade da cláusula contratual que antecipa a responsabilidade tributária da consumidora para a data da assinatura do financiamento, invocando a autonomia da vontade e o artigo 32 do Código Tributário Nacional (CTN). Todavia, tal argumentação não merece prosperar perante a análise da natureza jurídica da obrigação e a proteção conferida ao consumidor.

Embora o IPTU seja uma obrigação
propter
rem
, ou seja, que acompanha a coisa, a responsabilidade pelo seu pagamento na relação entre construtora e adquirente é definida pela possibilidade de fruição do bem. A lógica jurídica que permeia essa matéria é a de que não se pode exigir do consumidor o custeio de despesas de um imóvel do qual ele não pode usufruir, gozar ou dispor.

A interpretação teleológica do contrato de compra e venda imobiliária conduz à conclusão de que a contraprestação para o pagamento de despesas vinculadas ao uso do imóvel (como IPTU e condomínio) é a posse direta. Enquanto a construtora detém a posse e a gestão do empreendimento, a ela compete arcar com tais custos.

A propósito:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - IMÓVEL NEGOCIADO NA PLANTA E AINDA NÃO ENTREGUE - TAXAS CONDOMINIAIS, IPTU E CONGÊNERES - OBRIGAÇÕES PROPTER REM (POR CAUSA DA COISA). Havendo elementos que evidenciem probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, impõe-se o deferimento de pedido de tutela provisória de urgência. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, tributos e demais despesas relativas ao uso e gozo de imóvel negociado na planta somente pode ser transferido ao promitente comprador após a entrega das chaves. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.17.087888-8/001, Relator(a): Des.(a) José Augusto Lourenço dos
Santos ,

12a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/05/2018, publicação da súmula em 04/06/2018)

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou-se no sentido de que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento do condomínio e do IPTU. Vejamos:

"A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves. Precedentes." (STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1961537 SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma,
DJe
18/03/2022).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE

CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM

CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS

DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ, "as

despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da

construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista

que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o

domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos

não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem

ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado

imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na

posse" (
AgInt
no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO

BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017,
DJe
de

15/12/2017). 2. Nos termos do entendimento firmado pela Segunda

Seção do STJ, "no caso de descumprimento do prazo para a

entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do

comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do

bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel

mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com

termo final na data da disponibilização da posse direta ao

adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP,
Rel
.
Ministro

MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em

25/09/2019,
DJe
de 27/09/2019). 3. Agravo interno a que se nega

provimento.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1829925 SP 2019/0227751-6, Relator.: Ministro

RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/02/2021, T4
–
QUARTA

TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/02/2021)

Portanto, qualquer cláusula contratual que antecipe essa responsabilidade para momento anterior à entrega das chaves, impondo ao consumidor o ônus de pagar tributos sobre um bem que ainda está sob a posse e responsabilidade da construtora, é considerada abusiva e nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Tal disposição coloca o consumidor em desvantagem exagerada, rompendo o equilíbrio contratual.

É imperioso abordar a tese defensiva que se apoia no Tema 122 dos Recursos Repetitivos do STJ. As Agravantes alegam que tal precedente validaria a cobrança. Contudo, há aqui uma confusão conceitual que deve ser esclarecida.

O Tema 122 do STJ (REsp 1.111.202/SP) trata da legitimidade passiva na execução fiscal. O Tribunal Superior definiu que o Município (sujeito ativo) pode cobrar o IPTU tanto do promitente vendedor quanto do promitente comprador. A
ratio

decidendi
daquele julgado visa facilitar a arrecadação tributária e proteger o Erário, permitindo que o Fisco acione qualquer um dos que tenham relação jurídica com o imóvel.

Entretanto, o referido Tema não regula a relação de direito privado entre construtora e comprador. Ele não autoriza que a construtora transfira o ônus financeiro ao consumidor antes da entrega das chaves. Na esfera cível, vigora o entendimento de que a responsabilidade final pelo pagamento é de quem detém a posse direta e a fruição do bem. Utilizar o Tema 122 para justificar a cobrança de IPTU de consumidor que sequer recebeu o imóvel constitui uma interpretação equivocada e descontextualizada do precedente.

A decisão agravada deferiu a tutela de urgência com base no artigo 300 do CPC. A análise dos autos confirma o acerto da magistrada a quo.

A probabilidade do direito (fumus boni iuris) está evidenciada pela contrariedade da conduta das Agravantes à jurisprudência dominante do STJ. O fato de haver atraso na entrega da obra
,
o prazo findava em 2023 e a entrega ocorreu apenas em 2025
,
agrava a situação, pois as Agravantes pretendem transferir os custos do imóvel ao consumidor durante o próprio período de mora da construtora, o que configuraria enriquecimento sem causa.

O perigo de dano (periculum in mora) é manifesto e atual. O protesto de título em nome da Agravada gera restrições de crédito, abalo à reputação financeira e transtornos que ultrapassam o mero dissabor, justificando a intervenção judicial imediata para cessar os efeitos da cobrança indevida.

Por fim, a medida é reversível. Caso, em julgamento final de mérito, entenda-se pela legitimidade da cobrança
,
hipótese que se admite apenas para argumentar, as Agravantes poderão cobrar os valores devidos pelos meios legais.

Quanto à multa diária (astreintes), verifico que o valor arbitrado (R$ 500,00 por dia, limitado a R$ 10.000,00) observa os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo suficiente para compelir as Agravantes ao cumprimento da obrigação de fazer (cancelamento do protesto) e não fazer (abstenção de novas cobranças), sem gerar enriquecimento ilícito da parte contrária.

Ante o exposto,
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso
, mantendo a r. decisão agravada que deferiu a tutela de urgência, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2026