Tribunal: TJMT
Processo: 1029276-08.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE BEM PENHORADO. CONCORDÂNCIA EXPRESSA DAS PARTES. PRECLUSÃO LÓGICA. BOA-FÉ PROCESSUAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Agravo de instrumento contra decisão que homologou laudo de avaliação de imóvel penhorado no valor de R$ 550.000,00 e autorizou sua alienação por iniciativa particular, em execução de título extrajudicial decorrente de multa contratual por rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível aos executados impugnar laudo de avaliação judicial após terem manifestado concordância expressa com o valor apurado, alegando posterior defasagem do bem avaliado.
III. Razões de decidir:
3. A concordância expressa das partes com o laudo de avaliação, manifestada em petição específica, configura preclusão lógica que impede posterior impugnação do valor apurado.
4. A mudança de posicionamento após manifestação categórica de concordância viola o princípio da boa-fé processual objetiva previsto no art. 5o do Código de Processo Civil.
5. As hipóteses para nova avaliação previstas no art. 873 do CPC (erro na avaliação, dolo do avaliador, alteração do valor do bem) não se fazem presentes, verificando-se apenas injustificável mudança de opinião dos executados.
6. A decisão agravada observou o devido processo legal, oportunizando manifestação das partes antes da homologação da avaliação e do deferimento da alienação particular.
7. A juntada de pareceres técnicos unilaterais apenas em sede recursal, sem submissão ao contraditório em primeira instância, configura inovação processual inadmissível.
IV. Dispositivo e tese:
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
"A concordância expressa das partes com laudo de avaliação judicial gera preclusão lógica que impede posterior impugnação do valor apurado, sendo vedada a mudança de posicionamento que viole o princípio da boa-fé processual objetiva."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029276-08.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Alimentos, Relações de Parentesco, Guarda, Juros]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[JULIANA GIRARDELI VILELA E SILVA - CPF: 672.976.761-87 (ADVOGADO), MAURO REZENDE DE ANDRADE FILHO registrado(a) civilmente como MAURO REZENDE DE ANDRADE FILHO - CPF: 294.357.811-87 (AGRAVANTE), PATRICIA COSTA LEMOS - CPF: 708.404.901-00 (AGRAVANTE), KARINE GOMES RIBEIRO - CPF: 849.636.201-97 (AGRAVADO), KARINE GOMES RIBEIRO - CPF: 849.636.201-97 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE BEM PENHORADO. CONCORDÂNCIA EXPRESSA DAS PARTES. PRECLUSÃO LÓGICA. BOA-FÉ PROCESSUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Agravo de instrumento contra decisão que homologou laudo de avaliação de imóvel penhorado no valor de R$ 550.000,00 e autorizou sua alienação por iniciativa particular, em execução de título extrajudicial decorrente de multa contratual por rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível aos executados impugnar laudo de avaliação judicial após terem manifestado concordância
expressa com o valor apurado, alegando posterior defasagem do bem avaliado.

III. Razões de decidir:

3. A concordância expressa das partes com o laudo de avaliação, manifestada em petição específica, configura preclusão lógica que impede posterior impugnação do valor apurado.

4. A mudança de posicionamento após manifestação categórica de concordância viola o princípio da boa-fé processual objetiva previsto no art. 5o do Código de Processo Civil.

5. As hipóteses para nova avaliação previstas no art. 873 do CPC (erro na avaliação, dolo do avaliador, alteração do valor do bem) não se fazem presentes, verificando-se apenas injustificável mudança de opinião dos executados.

6. A decisão agravada observou o devido processo legal, oportunizando manifestação das partes antes da homologação da avaliação e do deferimento da alienação particular.

7. A juntada de pareceres técnicos unilaterais apenas em sede recursal, sem submissão ao contraditório em primeira instância, configura inovação processual inadmissível.

IV. Dispositivo e tese:

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"A concordância expressa das partes com laudo de avaliação judicial
gera preclusão lógica que impede posterior impugnação do valor apurado, sendo vedada a mudança de posicionamento que viole o princípio da boa-fé processual objetiva."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por Mauro Rezende de Andrade Filho e Patrícia Costa Lemos
,
contra a r. decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
que
nos autos da Execução de Título Extrajudicial no 1013154-98.2019.8.11.0041, ajuizada por Karine Gomes Ribeiro, homologou laudo de avaliação de imóvel no importe de R$ 550.000,00, autorizando sua alienação por iniciativa particular.

A decisão agravada, ao deferir o pedido da exequente, homologou a avaliação judicial realizada, fixando prazo de seis meses para a alienação particular do bem penhorado, mediante a apresentação de minuta contratual e condições de pagamento, inclusive parcelado, com exigência de garantia fidejussória idônea. Determinou, ainda, expedição de ofício ao Condomínio Edifício Palladium para viabilizar a visitação ao imóvel por eventuais interessados, com acompanhamento do credor ou corretor imobiliário, facultando-se ao condomínio indicar representante para acompanhar a diligência.

Inconformados, os agravantes sustentaram que a avaliação homologada
encontra-se
defasada em relação ao preço de mercado, apontando prejuízo estimado em cerca de R$ 400.000,00. Alegaram que, embora inicialmente tivessem concordado com o laudo do Oficial de Justiça, sobrevieram novas avaliações de três imobiliárias distintas, revelando divergência significativa no valor de mercado. Defenderam a necessidade de revisão do preço do imóvel, com fundamento no art. 873 do CPC, sob pena de alienação por preço vil e consequente enriquecimento sem causa de terceiros.

Aduziram, ainda, que o apartamento se encontra alugado, de modo que a autorização judicial para visitação afronta a inviolabilidade do domicílio e a privacidade dos locatários. Relataram episódio em que a agravada teria ingressado no imóvel
sem autorização, acompanhada de terceiros, ocasionando transtornos aos atuais moradores, dentre eles pessoa idosa em estado de saúde debilitado. Requereram, por conseguinte, que a agravada se abstenha de promover novas visitas ou compelir os locatários a receber potenciais compradores, até que se decida acerca da avaliação do bem.

Acrescentam que: foi
juntado aos autos parecer técnico de avaliação imobiliária subscrito por profissional habilitado, que adotou o método comparativo de dados de mercado, considerando características do imóvel e sua localização, concluindo que o valor de locação mensal seria de R$ 3.700,00, com base em pesquisas realizadas em abril de 2025. Também constam laudos emitidos por outras imobiliárias, os quais corroboram a tese de que o preço homologado na origem não reflete o valor atualizado de mercado.

Requer o recebimento do recurso nos seus efeitos ativo e suspensivo, nos termos do parágrafo único do artigo 995 do CPC, com a concessão de tutela provisória de urgência para fins de determinar, inaudita altera parte: a imediata suspensão da autorização para que a Agravada realize a Alienação por Iniciativa Particular,
até final apreciação do presente agravo de instrumento ou até que seja reavaliado o imóvel penhorado
; que a Agravada se abstenha de adentrar no edifício e no apartamento sem autorização dos locatários, ou mesmo que o MM. Juízo se abstenha de compelir os atuais locatários e/ou Condomínio Palladium de receber os potenciais compradores do apartamento, até que se realize a reavaliação do bem e homologação de novo valor; quando eventualmente retomado qualquer procedimento de alienação, que as visitas de compradores interessados sejam agendadas junto aos locatários, de comum acordo, com antecedência mínima de 5 dias, garantida a presença dos Agravantes durante a visitação ao imóvel.

A liminar foi parcialmente deferida. (id. 311557855)

Contrarrazões. (id. 311600864)

Embargos de Declaração. (id. 311987887)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento em que a parte recorrente busca a reforma da decisão interlocutória que homologou laudo de avaliação de imóvel no valor de R$ 550.000,00 e autorizou sua alienação por iniciativa particular.

Alegam os Agravantes que a decisão foi proferida de forma repentina, sem oportunidade de manifestação, que o imóvel necessita ser reavaliado por estar defasado em aproximadamente R$ 400.000,00, e que o apartamento se encontra locado, impedindo visitações para alienação.

Já a Agravada defende que houve concordância expressa das partes com o laudo de avaliação, que o procedimento foi regular com
oportunização
de manifestação, e que os agravantes praticam má-fé processual ao tentar rediscutir matéria já estabilizada.

Pois bem.
O recurso não comporta acolhimento.

Primeiramente, cumpre esclarecer que o exame se restringe à apreciação da coerência ou não da decisão recorrida dentro do contexto e fase processual em que foi prolatada. As demais questões atinentes ao mérito não serão analisadas, sob pena de supressão de instância e desobediência ao princípio do Duplo Grau de Jurisdição.

A análise detida dos autos revela que a controvérsia recursal se estabelece em torno da pretensão dos agravantes de anular a decisão que homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado e autorizou sua alienação por iniciativa particular, sob o argumento de defasagem do valor apurado. Contudo, verifica-se que tal pretensão esbarra em
óbice processual intransponível, qual seja, a preclusão lógica decorrente da concordância expressa anteriormente manifestada pelas próprias partes agravantes.

Constata-se nos autos que, após a juntada do laudo de avaliação judicial que atribuiu ao imóvel o valor de R$ 550.000,00, o juízo de primeira instância oportunizou às partes a devida manifestação sobre a avaliação realizada. Em resposta a tal determinação, os próprios agravantes, por meio de sua representação legal, protocolaram a petição de ID 187527142, datada de 18 de março de 2025, na qual manifestaram, de forma expressa e inequívoca, sua plena concordância com o valor apurado pelo Oficial de Justiça, sem opor qualquer ressalva, impugnação ou pedido de reavaliação.

A manifestação dos agravantes foi categórica ao declarar textualmente que "estão de acordo com o laudo de avaliação do imóvel", constituindo ato processual positivo, voluntário e definitivo. Foi com suporte nesse cenário de consenso entre as partes que se formulou o pedido de alienação por iniciativa particular, gerando legítima expectativa tanto na agravada quanto no próprio juízo de que a questão atinente ao valor do bem estava superada e pacificada.

Depreende-se da cronologia processual que a decisão agravada não foi proferida de forma repentina ou sem oportunidade de manifestação, como alegado pelos recorrentes. Ao contrário, o magistrado de primeira instância seguiu rigorosamente o procedimento legal, determinando a expedição de mandado de avaliação, juntando o laudo aos autos, intimando as partes para manifestação e, somente após a concordância expressa de ambas as partes, homologando a avaliação e deferindo o pedido de alienação particular.

A insurgência dos agravantes, manifestada apenas no presente recurso, representa comportamento incompatível com a vontade anteriormente declarada e configura flagrante violação ao princípio da boa-fé processual objetiva, norteador de toda a sistemática processual civil, conforme preconiza o art. 5o do Código de Processo Civil. A
concordância com a avaliação constitui, por sua própria natureza, ato que renúncia à faculdade de impugná-la, configurando a preclusão lógica da matéria.

Importa registrar que a estabilidade das decisões judiciais e a segurança jurídica são protegidas pelo instituto da preclusão, que impede a rediscussão de questões já decididas no curso do processo. A manifestação expressa de concordância dos agravantes com o laudo de avaliação materializa a aceitação do valor apurado, atraindo a incidência direta da preclusão lógica, fulminando o direito de agora redisc­utirem o tema.

Ademais, verifica-se que as hipóteses legais para nova avaliação, previstas no art. 873 do Código de Processo Civil, não se fazem presentes no caso concreto. O referido dispositivo admite nova avaliação apenas em situações excepcionais, como erro na avaliação ou dolo do avaliador, majoração ou diminuição do valor do bem após a avaliação, circunstâncias que não restaram demonstradas nos autos. O que se verifica é uma simples e injustificável mudança de opinião dos executados, que não constitui fundamento jurídico para a reabertura da fase de avaliação.

Cumpre destacar que o Oficial de Justiça avaliador é profissional de confiança do juízo, neutro às partes, e sua avaliação goza de presunção de correção, especialmente quando chancelada pela concordância expressa dos interessados. A avaliação foi realizada em março de 2025, portanto recente, e o valor apurado de R$ 550.000,00 mostra-se superior em R$ 50.000,00 ao valor que os próprios agravantes atribuíram ao imóvel no contrato rescindido, demonstrando a adequação da avaliação judicial.

No que se refere à alegação de que o apartamento se encontra locado, resta evidenciado que tal circunstância, se verdadeira, deveria ter sido informada quando da oportunidade de manifestação sobre o laudo de avaliação. A omissão dessa informação no momento processual adequado e sua alegação apenas em sede recursal caracteriza inovação processual inadmissível, além de reforçar o comportamento contraditório dos agravantes.

A tentativa de fundamentar nova avaliação com base em pareceres técnicos unilaterais juntados apenas em sede de agravo, sem que tenham sido submetidos ao contraditório em primeira instância, configura supressão de instância e viola os princípios do devido processo legal. Tais documentos não podem ser considerados para fins de reforma da decisão agravada, pois não integraram o conjunto probatório analisado pelo juízo de origem.

Resta demonstrado que os agravantes, após manifestarem concordância expressa com o laudo de avaliação, pretendem agora, passados mais de cinco meses, voltar atrás em sua manifestação, rediscutindo matéria já estabilizada judicialmente. Tal comportamento, além de violar a boa-fé processual, revela atuação temerária e procrastinatória, que visa eternizar o processo de pagamento dos valores devidos, em detrimento da efetividade da prestação jurisdicional.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que "é definitiva a execução de título extrajudicial, ainda que pendente apelação contra sentença que julgue improcedentes os embargos", conforme Súmula 317 daquela Corte Superior. No mesmo sentido, a preclusão consumativa impede que as partes voltem a discutir questões sobre as quais já se manifestaram de forma definitiva, sob pena de comprometimento da segurança jurídica e da eficiência processual.

Convém esclarecer que a alienação por iniciativa particular, devidamente autorizada após a concordância das partes com a avaliação, representa medida que atende aos princípios da menor onerosidade da execução e da efetividade, permitindo que o bem seja alienado por valor próximo ao de mercado, em benefício de ambas as partes. A suspensão de tal procedimento, com base em alegações tardias e contraditórias, representaria prejuízo tanto ao credor quanto ao próprio devedor.

Por fim, verifica-se que a decisão agravada
encontra-se
devidamente fundamentada, observou o contraditório e a ampla defesa, seguiu o procedimento legal
estabelecido e baseou-se na concordância expressa das partes com o valor da avaliação. Não há, portanto, qualquer vício que justifique sua reforma, sendo de rigor a manutenção integral do decidido em primeira instância.

Ante todo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento para manter a decisão agravada que homologou o laudo de avaliação no valor de R$ 550.000,00 e autorizou a alienação do imóvel por iniciativa particular.

Em consequência, JULGO PREJUDICADA a análise dos Embargos de Declaração opostos pela agravada (ID 311987887), em razão da perda superveniente de seu objeto com o julgamento de mérito do presente recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026