Tribunal: TJMT
Processo: 1031834-75.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO LIMITADA AO PERCENTUAL CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DESTAQUE E PROVA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pela vendedora contra sentença que rescindiu contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e determinou a restituição das parcelas pagas, com retenção de 10%, devolução em parcela única, afastamento da comissão de corretagem e manutenção da gratuidade da justiça concedida aos compradores.
II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve erro material no valor reconhecido como efetivamente pago; (ii) saber se é possível majorar a retenção para 25% apesar de cláusula contratual que fixa 10%; (iii) saber se é legítima a retenção de comissão de corretagem e encargos moratórios; (iv) saber se é admissível a restituição parcelada dos valores; (v) saber se subsistem os pressupostos para a manutenção da gratuidade da justiça.
III. Razões de decidir
3. Prevalece o valor indicado em documento emitido pela própria fornecedora e entregue ao consumidor, que possui força vinculante superior a extratos sistêmicos unilaterais, inexistindo comprovação de erro material.
4. A cláusula penal expressamente pactuada em 10% vincula a fornecedora, sendo vedada a pretensão de majoração com fundamento em jurisprudência de caráter supletivo, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao princípio da vedação ao comportamento contraditório.
5. A retenção de comissão de corretagem é indevida quando ausente informação prévia e destacada do seu valor, bem como prova do efetivo pagamento, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
6. A cláusula penal compensatória já engloba as perdas e danos decorrentes do desfazimento do contrato, sendo indevida a retenção cumulativa de encargos moratórios.
7. A restituição parcelada contraria a orientação consolidada do STJ, que assegura a devolução imediata dos valores pagos nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. Tese de julgamento: “1. A fornecedora está vinculada ao percentual de cláusula penal que livremente estipulou em contrato de adesão, sendo vedada a majoração posterior com base em precedentes de caráter supletivo. 2. É indevida a retenção de comissão de corretagem quando ausente informação prévia, destacada e prova do efetivo pagamento. 3. Nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, III, 51, IV; CPC/2015, arts. 85, § 11, e 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, REsp no 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 13.11.2013.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031834-75.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[AILTON CAMPIAO - CPF: 502.895.191-87 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), ARLANETE MENDES DA SILVA - CPF: 010.583.081-06 (APELADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELANTE), ANA CAROLINA GUERRA DE BORTOLI - CPF: 059.711.231-22 (ADVOGADO), ALANA CIVIDINI - CPF: 053.178.681-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO LIMITADA AO PERCENTUAL CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DESTAQUE E PROVA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta pela vendedora contra sentença que rescindiu contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e determinou a restituição das parcelas pagas, com retenção de 10%, devolução em parcela única, afastamento da comissão de corretagem e manutenção da gratuidade da justiça concedida aos compradores.

II. Questão em discussão

2.
Há cinco questões em discussão:

(i) saber se houve erro material no valor reconhecido como efetivamente pago;

(
ii
) saber se é possível majorar a retenção para 25% apesar de cláusula contratual que fixa 10%;

(
iii
) saber se é legítima a retenção de comissão de corretagem e encargos moratórios;

(
iv
) saber se é admissível a restituição parcelada dos valores;

(v) saber se subsistem os pressupostos para a manutenção da gratuidade da justiça.

III. Razões de decidir

3.
Prevalece o valor indicado em documento emitido pela própria fornecedora e entregue ao consumidor, que possui força vinculante superior a extratos sistêmicos unilaterais, inexistindo comprovação de erro material.

4.
A cláusula penal expressamente pactuada em 10% vincula a fornecedora, sendo vedada a pretensão de majoração com fundamento em jurisprudência de caráter supletivo, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao princípio da vedação ao comportamento contraditório.

5.
A retenção de comissão de corretagem é indevida quando ausente informação prévia e destacada do seu valor, bem como prova do efetivo pagamento, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

6.
A cláusula penal compensatória já engloba as perdas e danos decorrentes do desfazimento do contrato, sendo indevida a retenção cumulativa de encargos moratórios.

7.
A restituição parcelada contraria a orientação consolidada do STJ, que assegura a devolução imediata dos valores pagos nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

IV. Dispositivo e tese

8.
Recurso de apelação desprovido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Tese de julgamento:

“1. A fornecedora está vinculada ao percentual de cláusula penal que livremente estipulou em contrato de adesão, sendo vedada a majoração posterior com base em precedentes de caráter supletivo.

2. É indevida a retenção de comissão de corretagem quando ausente informação prévia, destacada e prova do efetivo pagamento.

3. Nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata.”

Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 6o, III, 51, IV; CPC/2015,
arts
. 85, § 11, e 98.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, REsp no 1.300.418/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 2a Seção, j. 13.11.2013.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de apelação interposto
por
VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença proferida pela Dra.
Milene Aparecida Pereira Beltramini
,
MM.
Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos n. 1031834-75.2024.8.11.0003, ajuizada por
ARLANETE MENDES DA SILVA
e
AILTON CAMPIÃO
, que julgou procedente a pretensão deduzida na inicial para declarar a rescisão do contrato e determinar a restituição do montante de R$ 82.407,20, com a retenção de 10% do valor das prestações pagas, devolvendo o restante à parte autora em parcela única, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, com honorários de sucumbência fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação (ID. 338982896).

Em suas razões (ID. 338982898), a Apelante alega, em síntese, que o valor efetivamente pago pelos Apelados foi de R$ 73.437,21, conforme demonstra extrato financeiro anexo, e não os R$ 82.407,20 deferidos, requerendo o reconhecimento do erro material.
Pretende também
a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, em consonância com a jurisprudência para contratos anteriores à Lei 13.786/2018
, pugnando pela
retenção dos valores referentes à comissão de corretagem (R$ 6.720,00) e encargos moratórios (R$ 72,47), bem como a autorização para restituição parcelada em 12 vezes e a revogação da assistência judiciária gratuita concedida aos autores.

Os Apelados apresentaram contrarrazões no ID. 338983352, alegando que a sentença deve ser mantida, pois o valor de R$ 82.407,20 baseou-se em documento emitido pela própria ré, a retenção de 10% é adequada e a comissão de corretagem não foi comprovada, refutando o parcelamento por contrariar a Súmula 543 do STJ e defendendo a manutenção da gratuidade de justiça.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

O recurso tempestivo e preparado (ID.
339442386
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
pretende a reforma da sentença para corrigir o valor base da restituição para R$ 73.437,21, majorar o percentual de retenção para 25%, autorizar a dedução de comissão de corretagem e encargos moratórios, permitir o pagamento parcelado da restituição e revogar o benefício da justiça gratuita concedido aos autores.

Do cotejo dos autos, contudo, constato que o
recurso
não
comporta

provimento
. Vejamos.

Constou da
sentença recorrida
, no que
pertine
:

“(...)
AILTON CAMPIAO
e
ARLANETE MENDES DA SILVA
, qualificados nos autos, ingressou com Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos, contra
VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
., também qualificada no processo, visando obter a rescisão do contrato firmado entre as partes; devolução das parcelas pagas; e, o ressarcimento dos danos descritos na inicial.

O autor aduz que em setembro de 2016 firmou Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano junto a requerida, tendo como objeto um lote sob no 10 da quadra 03, do Loteamento Residencial
Kaiabi
, situado no município de Sinop/MT. Argumenta que em razão de problemas financeiros, comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, contudo a Requerida dificultou a rescisão contratual. Alega que pagou o valor total de R$ 82.407,20 (oitenta e dois mil quatrocentos e sete reais e vinte centavos). Requer a procedência do pedido inicial para a rescisão do contrato com retenção de 10% do valor pago e a consequente devolução do saldo remanescente. Juntou documentos.

O pedido de tutela de urgência foi parcialmente deferido, para determinar à ré a suspensão da cobrança referente às parcelas do contrato objeto da lide, bem como se abster de inserir o nome do autor nos cadastros de inadimplentes, em razão do contrato firmado entre as partes (Id. 178064320).

Citada, a requerida apresentou defesa sob o Id. 193652124. Alega em preliminar incompetência territorial, impugnação à assistência judiciária gratuita e ao valor da causa. No mérito, manifesta que o total pago foi de R$ 73.364,74 (setenta e três mil trezentos e sessenta e quatro reais e setenta e quatro centavos), uma vez que o montante remanescente é referente aos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente. Aduz que inexiste possibilidade jurídica de rescisão contratual com devolução parcial dos valores adimplidos sem retenção do valor de corretagem, bem como que não se aplica o CDC ao presente caso. Requer a improcedência do pedido inicial. Juntou documentos.

Tréplica sob o Id. 195499483.

Instados a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (Id. 198630880 e 182164094).

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. EXAMINADOS.

DECIDO
.

Julgo o processo no estado em que se encontra. Conheço diretamente do pedido, eis que a questão de mérito prescinde da produção de provas, na forma do art. 355, I, do CPC.

O entendimento jurisprudencial uníssono neste sentido: (...) (STJ, 4a T., REsp 2.832-RJ, rel. Min. Sálvio de Figueiredo).

(...) (STJ, REsp 38.931-3).

(...) (Moacir Amaral Santos, Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, 15. ed., Saraiva: São Paulo, v. 2, 1993).

(...) (RTJ 115/789).

Impende destacar, ainda, que a produção probatória, conquanto seja uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, não elide o poder-dever inerente ao julgador de evitar que, sob tal pretexto, se transforme o processo em infindáveis diligências inúteis.

As primeiras questões a serem enfrentadas, cingem-se nas preliminares aduzidas pela demandada.

Com relação a preliminar de inaplicabilidade do CDC e incompetência ratione loci, vê-se que esta não merece prosperar.

Cumpre registrar que a hipótese dos autos representa uma relação jurídica de consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, consubstanciada na prestação de serviços firmada entre as requeridas e a consumidora/requerente, que por sua vez estipula, o foro do domicílio do consumidor para dirimir eventuais conflitos oriundos da mencionada relação jurídica.

Quanto a preliminar de impugnação a justiça gratuita concedida aos demandantes, considerando que a requerida não trouxe aos autos nenhum documento apto a ensejar a revogação, indefiro a preliminar e ratifico a decisão de concessão do benefício.

Por fim, quanto à necessidade de adequação do valor da causa, a alegação da parte ré é no sentido de que há a necessidade de adequação do valor da
causa, a fim de que corresponda ao proveito econômico perseguido. Ocorre que, necessário se faz a instrução processual antes de quantificar os danos alegados, de modo que não
e
possível nessa fase processual definir o valor a ser indenizado.

Rejeito as preliminares.

Adentro o mérito da lide observando que a controvérsia
cinge-se
em verificar a possibilidade de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, pelo fato de a adquirente alegar que não houve o seu cumprimento pelo requerido, vez que não foi disponibilizada nenhuma infraestrutura no loteamento, dentro do prazo contratualmente assumido pela vendedora.

Da análise do caderno processual, verifica-se que é incontroversa a relação jurídica entre as partes, por meio do contrato de compra e venda do lote sob no 10 da quadra 03, do
Loteamento Residencial
Kaiabi
, situado no município de Sinop/MT, firmados em setembro de 2016, restando,
portanto
indiscutível que a relação submetida a análise judicial
trata-se
de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

São aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame, por existir relação de consumo, já que a ré presta serviços e vende imóveis aos seus clientes, fazendo dessa atividade seu objeto social.

Consta nos autos, que o demandante efetuou o pagamento do valor total de R$ 82.407,20 (oitenta e dois mil quatrocentos e sete reais e vinte centavos), conforme se vê do documento emitido pela própria ré sob o Id. 177609983. Entretanto, somente informou a demandada acerca da intenção de rescindir o contrato em agosto de 2024, quando já estava inadimplente.

Importante ressaltar, ainda, que o descumprimento dos termos contratuais afasta a incidência da cláusula concernente a irrevogabilidade e irretratabilidade.

Esse entendimento é firmado pela jurisprudência: (...) (TJ-MG - AC: 10000160807178002 MG, Rel. Maurício Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 24/03/2019, Data de Publicação: 01/04/2019).

(...) (N.U 1003171-15.2018.8.11.0040, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, Vice-Presidência, Julgado em 29/07/2020,
Publicado
no DJE 31/08/2020).

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em face do que dispõe o artigo 32, da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, é cabível, visto que a mora enseja a rescisão da avença.

Procedida a rescisão contratual, voltarão as partes ao
statu
quo ante e, assim sendo, necessária a restituição das parcelas efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes.

Ressalta-se ainda, que vige nos contratos o princípio do enriquecimento sem causa, decorrente do princípio geral
suum
cuique
tribuere
, princípio de ordem moral e que guarda relação com o interesse social, na medida em que o eleva à categoria de fonte normativa de obrigação, ou seja, como imposição
legal de restituição, ficando a pessoa beneficiada ilegitimamente com o acréscimo incumbida de repor o bem, ou o valor, este corrigido monetariamente.

Reza o artigo 26, V, da Lei n. 6.766/79: (...) (art. 26, V, da Lei n. 6.766/79).

Neste mesmo sentido dispõe o artigo 11, “f”, do Decreto–Lei n. 58/37: (...) (art. 11, “f”, do Decreto-Lei n. 58/37).

A jurisprudência não discrepa: (...) (TJMG - Ap. Cível no 2.0000.00.514477-0/000, 6a
C.Cível
, Rel. Des. Sebastião Pereira de Souza).

(...) (TJMG - Ap. Cível n° 1.0024.03.059513-6/001, 16a C. Cível, Rel. Des. José
Amancio
).

Não prospera a pretensão da requerida em recusar a devolução dos valores pagos na forma pleiteada, porquanto houve pagamento de parcelas pelo autor. Lado outro, o distrato, na forma em que fora oferecido pela ré, resta excessivamente oneroso ao demandante.

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na inadimplência pela impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Desse modo, reputo como lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.

Como dito acima, houve o pagamento de quantia total (entrada, sinal, corretagem, parcelas pagas e eventuais taxas), que totalizam o montante total de R$ 82.407,20 (oitenta e dois mil quatrocentos e sete reais e vinte centavos), na forma descrita nos documentos que instruem o conjunto probatório dos autos, sendo justo e adequado que o percentual de 10% tenha incidência sobre o valor das prestações pagas.

Nesse sentido: (...) (N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020,
Publicado
no DJE 21/02/2020).

Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida, pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte ré, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de admitir-se.

Dessa forma, é devida a incidência de correção monetária, sob pena de locupletamento de uma parte em detrimento da outra, a mais fraca, além do que, constitui mera atualização da moeda, ou seja, não é um "plus" que se acresce, mas um "
minus
" que se evita.

Assim, a correção monetária deve incidir a contar do desembolso, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas.

Quanto aos juros de mora, o STJ entende que, (...) (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017,
DJe
29.09.2017).

Sobre o tema, este e. TJMT tem se posicionado: (...) (
AgInt
no REsp 1780870/SP) (...) (N.U 0021834-31.2015.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2020,
Publicado
no DJE 09/03/2020).

Importante ressaltar que em relação ao pagamento de impostos pendentes do imóvel vindicado, vislumbro que a quitação citada é
propter
rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em
cujo o
imóvel está registrado.

Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome da ré, ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença. Desse modo é dever da requerida de promover a liquidação dos
IPTU’s
, bem como de outros tributos em aberto.

Ex
positis,
julgo procedente o pedido inicial. Ratifico a liminar deferida nos autos. Decreto a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, determinando o retorno das partes ao status quo ante. Determino, ainda, a restituição dos valores despendidos pelos requerentes, no montante de R$ 82.407,20
(oitenta e dois mil quatrocentos e sete reais e vinte centavos), procedendo a requerida a retenção de 10% do valor das prestações pagas, devolvendo o restante à parte autora em parcela única, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, calculados com base na Taxa Selic, a partir do trânsito em julgado desta decisão.
Condeno
, ainda, a demandada ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em
15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação
, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.

(...)”
(ID.
338982896
)
(
g.n
.)

Pois bem
.

Como visto,
o
Apelante sustenta que a retenção deve ser fixada em 25% (vinte e cinco por cento), invocando precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

Entretanto,
no caso concreto
sub judice
,
a análise do
“
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra
”

em questão
(ID. 338982886
, p. 5
) revela que a própria Apelante, ao redigir o contrato de adesão, estabeleceu expressamente o percentual da multa compensatória
, uma vez que a
Cláusula Quinta do contrato dispõe:

“
CLÁUSULA QUINTA.
É estipulada cláusula penal, assim, caso o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) deixe(m) de cumprir qualquer obrigação avençada neste instrumento, especialmente em caso de inadimplência ou quando ocorrer qualquer das situações que levem a rescisão contratual
, estará(
ão
) obrigado(s) a pagar à PROMITENTE VENDEDORA
a título de multa penal a importância de 10% (dez por cento) do valor do contrato
, devidamente corrigido.
(...)”

Ora, não se descura que o

Superior Tribunal de Justiça
possui entendimento firme de que, em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, é válida a cláusula penal que prevê retenção de 10%
a 25%
.

Ocorre que a jurisprudência que admite a retenção de até
o máximo de
25% tem caráter supletivo ou limitador de abusividades
,
não
servindo
de fundamento para que a fornecedora, que livremente estipulou multa de 10% em seu contrato padrão, venha a juízo exigir percentual superior ao
que fora
contratado.

À toda evidência, p
retender a aplicação de 25% quando o contrato prevê 10% configura comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
), violando a boa-fé objetiva
, pois a
Apelante
deve estar
vinculada à sua própria oferta e contrato
, uma vez que, s
e ela
própria
avaliou, à época da contratação, que 10% eram suficientes para cobrir seus custos administrativos e operacionais, não pode agora alegar prejuízo superior para onerar o consumidor além do pactuado.

Portanto, irretocável a sentença que manteve a retenção em 10%, percentual que se mostra razoável e compatível com a realidade do caso concreto e com a própria previsão contratual.

No tocante à divergência de valores, a sentença acolheu o montante de R$ 82.407,20 com base em documento emitido pela própria
Requerida/Apelante
e apresentado pelos autores (ID. 177609983)
, sendo que a
Apelante
pretende
desconstituir tal prova apresentando telas sistêmicas internas (
Sienge
) que apontam o valor de R$ 73.437,21.

Sem razão, também neste ponto, pois
o documento gerado pela fornecedora e entregue ao consumidor possui força vinculante e probatória superior a extratos produzidos unilateralmente em sistema interno para fins de litígio
, além do
que a
Apelante não logrou êxito em comprovar erro material no documento de ID. 177609983, devendo prevalecer a informação nele contida, em homenagem ao dever de informação e transparência.

Do mesmo modo, q
uanto à comissão de corretagem, o STJ, no Tema 938, condicionou a validade da cláusula de transferência desse encargo ao consumidor à prévia informação do preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão
, nos seguintes termos:

“(...)
(
ii
)
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(...)” (STJ.
REsp n. 1.599.511/SP, rel
.
Min
.
Paulo de Tarso
Sanseverino
,
2a
Seção,
j.
24/8/2016,
DJe

6/9/2016)
(
g.n
.)

In
casu
, d
a análise do Quadro Resumo (Cláusula Segunda - Do Preço), verifica-se apenas o valor total de R$ 84.000,00, sem qualquer destaque específico ou segregação do valor destinado à corretagem
,
não
havendo
nos autos qualquer comprovante de pagamento ou repasse de valores a terceiros corretores
, pelo que tenho que
retenção dessa verba,
como pretendida pelo Apelante
,
se mostra
indevida, pois não preenchidos os requisitos de transparência e prova do pagamento.

Igualmente incabível a retenção cumulativa de encargos moratórios (R$ 72,47)
, pois a
retenção de 10% deferida a título de cláusula penal possui natureza compensatória e já engloba as perdas e danos decorrentes do inadimplemento e desfazimento do negócio, sob pena de
bis in idem
.

Do mesmo modo, o
pedido de parcelamento em 12 vezes
para devolução do valor pago
contraria frontalmente
tanto
a Súmula
n.
543
quanto o Tema n. 577, ambos do STJ
,
os quais preveem que:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente
, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
(
STJ. Súmula
543,
2a
SEÇÃO,
j.
26/08/2015,
DJe
31/08/2015)
(
g.n
.)

“
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra
ou de forma parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.
”
(
STJ.
REsp n. 1.300.418/SC, rel
.
Min
.
Luis
Felipe Salomão,
2a
Seção,
j.
13/11/2013,
DJe
10/12/2013)
(
g.n
.)

Em caso análogo
já decidiu este Sodalício:

“
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANO MORAL. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO. DEMAIS RECURSOS DESPROVIDOS. (...) 4.

O percentual de retenção de 10% dos valores pagos fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional, considerando as particularidades do caso concreto
, notadamente o valor total do contrato (R$ 66.246,62), o montante efetivamente pago pela autora (R$ 6.875,80) e as circunstâncias que levaram à resolução contratual, estando dentro dos parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça (entre 10% e 25%)
. (...) (
TJMT.
N.U 1025931-86.2017.8.11.0041,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro
,
5a
Câmara de Direito Privado,
j.
03/06/2025,
DJ
e
10/06/2025)
(
g.n
.)

Por fim, no que tange à pretensão de revogação da gratuidade da justiça concedida aos Apelados, a Apelante não demonstrou que houve qualquer alteração na capacidade financeira da parte para justificar a revogação do benefício concedido no início da lide.

O fato de os autores terem obtido provimento jurisdicional para reaver valores pagos indevidamente (restituição) configura mera recomposição de patrimônio, não se confundindo com acréscimo de renda ou riqueza nova apta a alterar sua condição de hipossuficiência imediata
, sendo certo, ademais, que o
s efeitos da gratuidade se estendem a todas as instâncias e atos processuais, conforme jurisprudência pacífica, de modo que tal pretensão igualmente não merece guarida.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso
de apelação interposto por
VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
mantendo
incólume
a sentença recorrida, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte, majoro a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais de 1
5
% para
1
7
% (
dezessete
por cento)
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026