Tribunal: TJMT
Processo: 1047457-57.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
Importante destacar, de início, que o agravo de instrumento submete-se a cognição sumária, provisória e instrumental, voltada precipuamente ao controle da legalidade e da razoabilidade do pronunciamento judicial atacado, à luz dos elementos então disponíveis.
Não se presta, portanto, esse recurso à reapreciação exauriente do mérito da demanda originária, tampouco à resolução definitiva de questões que reclamam aprofundamento probatório ou pronunciamento inicial do Juízo de primeiro grau, sob pena de subversão da lógica do duplo grau de jurisdição e de esvaziamento da própria estrutura do processo civil.
Consoante relatado, a agravante Gisele Dutra Simões, ajuizou Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos em face de El Shadai Campo Verde SPE Ltda., referente à aquisição de lote urbano.
O Juízo de origem indeferiu a tutela de urgência sob os seguintes fundamentos:
“Vistos etc. Via de regra, os pedidos de urgência têm seu deferimento condicionado à plausibilidade do direito invocado e à ocorrência do perigo de demora do provimento final. Esses, os requisitos previstos no art. 300 do CPC: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Analisando, portanto, as duas condições específicas dos pedidos antecipatórios, quais sejam, a plausibilidade do direito e o perigo de lesão, noto impertinente o deferimento do pedido liminar. Com efeito, do que se depreende do contrato de id. 214916496, as obrigações assumidas pela Requerente foram garantidas pela alienação fiduciária do imóvel objeto do ajuste. Consequentemente, em caso de mora da Promitente Compradora, iniciar-se-ia justamente o procedimento extrajudicial de venda do bem. Nessa hipótese, como se sabe, incide a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no tema 1.095: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Por isso é que, afastada a incidência do CDC – e, mais especificamente, da regra do art. 53 do aludido diploma –, nada há contra a instauração do procedimento de leilão extrajudicial, de maneira que não se considera pertinente o pedido de urgência feito pela Requerente. É bom frisar, aliás, o teor do documento apresentado pela Requerente (id. 214914340). Por meio dele, verifica-se o cancelamento da venda, em razão de suposto distrato, certamente decorrente da mora da Promitente Compradora, que, aparentemente, só pôde quitar as obrigações que se venceram até janeiro de 2024.
Tal particularidade importa ao caso, porque, havendo inadimplemento da Compradora, configura-se a hipótese de aplicação do aludido tema 1.095 do STJ, sem possibilidade, portanto, para que se busque resolução antecipada do compromisso de compra e venda independentemente do procedimento de leilão extrajudicial, se dessa maneira, evidentemente, interpretar-se a restrição mencionada no tema. Sem o que se convencionou chamar de probabilidade do direito, indefere-se o pedido de urgência. Decido. Pelo exposto, nos termos do art. 300 do CPC, INDEFIRO o pedido antecipatório feito pela Requerente. CITE-SE a Requerida e INTIME-SE a Requerente – esta só na pessoa de seu ilustre Procurador (art. 334, § 3o, do CPC) –, a fim de que compareçam à audiência de conciliação a ser designada pelo Núcleo de Conciliação desta Comarca, sob pena de incorrerem em multa por ato atentatório à dignidade da justiça (art. 334, § 8o, do CPC). Se impossível o acordo, e bem assim na hipótese de ausência, a Requerida poderá oferecer contestação no prazo de 15 (quinze) dias, contado a partir da data da audiência de conciliação (art. 335, I, do CPC), sob pena de presunção de veracidade das alegações de fato feitas pela Parte contrária (art. 344 do CPC).” (ID. 338705373).
Nota-se que o Juízo a quo fundamentou a decisão na existência de pacto adjeto de alienação fiduciária no contrato, invocando a tese fixada no Tema 1.095 do STJ. Entendeu que, havendo garantia fiduciária e inadimplemento, a resolução deve seguir o rito da Lei no 9.514/97 (leilão extrajudicial), afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e, consequentemente, a possibilidade de resilição unilateral simples por iniciativa do comprador.
Irresignada, a agravante interpôs o presente recurso, sustentando que, embora o contrato preveja a alienação fiduciária, a garantia não foi aperfeiçoada mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Juntou a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula n. 12.262 (matrícula do loteamento “Residencial J. Ville”), argumentando que o imóvel sequer possui matrícula individualizada com o gravame constituído.
Alega que, sem o registro, não se constitui a propriedade fiduciária (art. 23 da Lei no 9.514/97), tornando inaplicável o Tema 1.095 do STJ e atraindo a incidência das normas consumeristas. Aponta risco de dano grave consubstanciado na negativação de seu nome e no agravamento de sua situação financeira.
Após a análise das alegações trazidas e da decisão agravada, verifico que a pretensão recursal merece acolhimento, ratificando a liminar deferida.
Para a concessão da tutela de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Conforme supramencionado, o Juízo a quo indeferiu a tutela baseando-se na tese vinculante do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.
É imperioso, contudo, realizar a adequada subsunção dos fatos à norma e ao precedente invocado. A tese fixada pela Corte Superior possui redação clara e restritiva: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97 (...)”.
Nota-se que o c. STJ erigiu o registro cartorário como requisito fundamental para a incidência do regime especial. Isso ocorre porque o ordenamento jurídico pátrio, no que tange aos direitos reais, adota o sistema do título e modo. O contrato cria obrigações, mas é o registro que constitui o direito real.
Especificamente sobre a alienação fiduciária, o artigo 23 da Lei n. 9.514/1997 é taxativo: “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”.
Ocorre que a agravante acostou aos autos a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula n. 12.262 do Registro de Imóveis de Campo Verde/MT (ID. 338705376).
Da análise detida desse documento, verifica-se tratar da matrícula geral do loteamento, contendo diversas averbações de desmembramentos e aberturas de matrículas individuais para outros lotes, bem como baixas de caução.
Ao que se dessume desse momento processual de cognição sumária é que o contrato firmado entre as partes tenha sido registrado à margem da matrícula, nem que tenha sido aberta matrícula individualizada para o lote da autora com a constituição do gravame fiduciário.
A ausência desse registro, que a princípio se conclui, impede o nascimento da propriedade fiduciária.
Desse modo, sem a constituição formal da garantia real, a cláusula contratual de alienação fiduciária possui eficácia apenas obrigacional (inter partes), não gerando o direito real oponível a terceiros e, crucialmente, não autorizando a submissão do adquirente ao rigoroso procedimento de execução extrajudicial da Lei n. 9.514/97.
Nesse contexto, opera-se no presente caso um distinguishing em relação ao Tema 1.095 do STJ, pois, como não há prova do registro da garantia, não se aplica o afastamento do Código de Defesa do Consumidor.
A relação jurídica deve ser tratada como um compromisso de compra e venda padrão, submetido integralmente ao microssistema consumerista.
Superada a barreira da legislação especial, incidem os artigos 2o e 3o do CDC, caracterizando a agravante como consumidora e a agravada como fornecedora.
Nesse cenário, a jurisprudência, consolidada na Súmula 543 do STJ, reconhece o direito do promitente comprador à resolução do contrato, ainda que o desfazimento se dê por sua culpa ou iniciativa (resilição unilateral).
A agravante demonstrou o desinteresse na manutenção da avença devido à superveniente impossibilidade financeira. Em se tratando de direito potestativo do consumidor – ressalvada, repise-se, a hipótese de alienação fiduciária registrada –, não é razoável compelir a parte a permanecer vinculada a um contrato que não deseja e não pode mais honrar.
A manutenção da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, nesse contexto, mostra-se medida contraproducente e excessivamente onerosa.
Se o desfecho provável da lide é a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo ante (devolução do imóvel à vendedora e restituição parcial dos valores à compradora), a continuidade dos pagamentos apenas avolumaria um crédito que, ao final, teria de ser restituído à autora, criando um tumulto financeiro desnecessário.
O requisito do periculum in mora exsurge cristalino dos autos. A agravante narra dificuldade financeira e a iminência de inadimplemento substancial.
A permissão para que a agravada efetue a cobrança das parcelas ou inscreva o nome da consumidora nos cadastros de inadimplentes (SPC/Serasa) durante o trâmite processual causaria prejuízos de difícil reparação, maculando seu crédito na praça e agravando sua situação de vulnerabilidade econômica.
Ademais, a medida pleiteada é plenamente reversível. Caso, ao final da instrução processual, a agravada comprove fato impeditivo do direito da autora (como a existência de registro anterior ao ajuizamento, por exemplo), a cobrança poderá ser restabelecida, acrescida dos encargos moratórios contratuais, e o imóvel servirá de garantia para a satisfação do débito.
Assim, a reforma da decisão agravada é medida que se impõe, para alinhar o trâmite processual à realidade documental apresentada (ausência de garantia real constituída) e aos princípios da proteção ao consumidor e da efetividade da jurisdição.
Sobre o tema, colaciono precedente deste e. Tribunal de Justiça:
“(...) sendo inequívoca a intenção dos autores adquirentes de rescindir o contrato de compra e venda, não é razoável que continue a pagar as parcelas vincendas", pois "ainda que a culpa pela rescisão contratual não esteja evidenciada, não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto” (TJMT, AI: 1002289-03.2023.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 27/06/2023).
Ademais, conforme bem delineado na decisão anterior, em sede de liminar, corrobora tal entendimento quanto à inexigibilidade de pagamentos em contratos cujo objeto é a própria resolução, o seguinte posicionamento de que “tendo em vista que o objeto da ação é a própria resolução do contrato, não se mostra plausível exigir-se da parte que continue pagando as parcelas vincendas” (TJMG, AI 1000022-02.2024.8.13.0000, Rel.a Des.a Juliana Campos Horta, 12a Câmara Cível, j. 29/04/2022).
Pelo exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para reformar a decisão agravada e determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas relativas ao contrato objeto da lide, até o julgamento final da ação de origem, bem como determinar que a agravada se abstenha de incluir o nome da agravante nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA e congêneres) em razão de débitos vinculados a este contrato, ou que proceda à baixa imediata caso já o tenha feito, sob pena de multa diária a ser arbitrada pelo Juízo de origem em caso de descumprimento.
É como voto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1047457-57.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), GISELE DUTRA SIMOES - CPF: 047.692.391-30 (AGRAVANTE), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (AGRAVADO), EL SHADAI CAMPO VERDE SPE LTDA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RICARDO GOMES DE ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

Importante destacar, de início, que o agravo de instrumento
submete-se
a cognição sumária, provisória e instrumental, voltada precipuamente ao controle da legalidade e da razoabilidade do pronunciamento judicial atacado, à luz dos elementos então disponíveis.

Não se presta, portanto, esse recurso à reapreciação exauriente do mérito da demanda originária, tampouco à resolução definitiva de questões que reclamam aprofundamento probatório ou pronunciamento inicial do Juízo de primeiro grau, sob pena de subversão da lógica do duplo grau de jurisdição e de esvaziamento da própria estrutura do processo civil.

Consoante relatado,
a

agravante

Gisele Dutra Simões
, ajuizou Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos em face de
El
Shadai
Campo Verde SPE Ltda.
, referente à aquisição de lote urbano.

O

Juízo de origem

in
deferi
u

a tutela
de urgência
sob os
seguintes
fundamento
s:

“
Vistos etc.
Via de regra
, os pedidos de urgência têm seu deferimento condicionado à plausibilidade do direito invocado e à ocorrência do perigo de demora do provimento final. Esses, os requisitos previstos no art. 300 do CPC: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Analisando, portanto, as duas condições específicas dos pedidos antecipatórios, quais sejam, a plausibilidade do direito e o perigo de lesão, noto impertinente o deferimento do pedido liminar. Com efeito, do que se depreende do contrato de id. 214916496, as obrigações assumidas pela Requerente foram garantidas pela alienação fiduciária do imóvel objeto do ajuste. Consequentemente, em caso de mora da Promitente Compradora, iniciar-se-ia justamente o procedimento extrajudicial de venda do bem. Nessa hipótese, como se sabe, incide a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no tema 1.095: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Por isso é que, afastada a incidência do CDC – e, mais especificamente, da regra do art. 53 do aludido diploma –, nada há contra a instauração do procedimento de leilão extrajudicial, de maneira que não se considera pertinente o pedido de urgência feito pela Requerente. É bom frisar, aliás, o teor do documento apresentado pela Requerente (id. 214914340). Por meio dele, verifica-se o cancelamento da venda, em razão de suposto distrato, certamente decorrente da mora da Promitente Compradora, que, aparentemente, só pôde quitar as obrigações que se venceram até janeiro de 2024.

Tal particularidade importa ao caso, porque, havendo inadimplemento da Compradora, configura-se a hipótese de aplicação do aludido tema 1.095 do STJ, sem possibilidade, portanto, para que se busque resolução antecipada do compromisso de compra e venda independentemente do procedimento de leilão extrajudicial, se dessa maneira, evidentemente, interpretar-se a restrição mencionada no tema. Sem o que se convencionou chamar de probabilidade do direito, indefere-se o pedido de urgência. Decido. Pelo exposto, nos termos do art. 300 do CPC, INDEFIRO o pedido antecipatório feito pela Requerente. CITE-SE a Requerida e INTIME-SE a Requerente –
esta
só na pessoa de seu ilustre Procurador (art. 334, § 3o, do CPC) –, a fim de que compareçam à audiência de conciliação a ser designada pelo Núcleo de Conciliação desta Comarca, sob pena de incorrerem em multa por ato atentatório à dignidade da justiça (art. 334, § 8o, do CPC). Se impossível o acordo, e bem assim na hipótese de ausência, a Requerida poderá oferecer contestação no prazo de 15 (quinze) dias, contado a partir da data da audiência de conciliação (art. 335, I, do CPC), sob pena de presunção de veracidade das alegações de fato feitas pela Parte contrária (art. 344 do CPC)
.
”
(ID.
338705373
).

Nota-se que o Juízo
a quo
fundamentou a decisão na
existência de pacto adjeto de alienação fiduciária no contrato, invocando a tese fixada no Tema 1.095 do STJ. Entendeu que, havendo garantia fiduciária e inadimplemento, a resolução deve seguir o rito da Lei no 9.514/97 (leilão extrajudicial), afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e, consequentemente, a possibilidade de resilição unilateral simples por iniciativa do comprador.

Irresignad
a
,

a

agravante

interpôs o
presente recurso
,

sustentando que, embora o contrato preveja a alienação fiduciária, a garantia não foi aperfeiçoada mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Juntou a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula n. 12.262 (matrícula do loteamento “Residencial J.
Ville
”
), argumentando que o imóvel sequer possui matrícula individualizada com o gravame constituído.

Alega que, sem o registro, não se constitui a propriedade fiduciária (art. 23 da Lei no 9.514/97), tornando inaplicável o Tema 1.095 do STJ e atraindo a incidência das normas consumeristas. Aponta risco de dano grave consubstanciado na negativação de seu nome e no agravamento de sua situação financeira.

A
pós a análise das alegações trazidas e da decisão agravada, verifico que a

pretensão recursal

merece
acolhimento
, ratificando a liminar deferida.

Para a concessão da tutela de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Conforme supramencionado, o Juízo
a quo
indeferiu a tutela baseando-se na tese vinculante do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.

É imperioso, contudo, realizar a adequada subsunção dos fatos à norma e ao precedente invocado. A tese fixada pela Corte Superior possui redação clara e restritiva:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97 (...)”
.

Nota-se que o c. STJ erigiu o registro cartorário como requisito fundamental para a incidência do regime especial. Isso ocorre porque o ordenamento jurídico pátrio, no que tange aos direitos reais, adota o sistema do título e modo. O contrato cria obrigações, mas é o registro que constitui o direito real.

Especificamente sobre a alienação fiduciária, o artigo 23 da Lei n
.
9.514/1997 é taxativo:

“
C
onstitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
”.

Ocorre que
a
a
gravante acostou
aos autos
a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula n
.
12.262 do Registro de Imóveis de Campo Verde/MT
(ID. 338705376).

Da análise detida desse documento, verifica-se tratar da matrícula
geral
do loteamento, contendo diversas averbações de desmembramentos e aberturas de
matrículas
individuais para outros lotes, bem como baixas de caução.

Ao que se dessume desse momento pr
o
cessual de cognição sumária é

que o contrato firmado entre as partes tenha sido registrado à margem da matrícula, nem que tenha sido aberta matrícula individualizada para o lote da autora com a constituição do gravame fiduciário.

A ausência desse registro
, que a princípio se conclui,
impede o nascimento da propriedade fiduciária.

Desse modo, s
em a constituição formal da garantia real, a cláusula contratual de alienação fiduciária possui eficácia apenas obrigacional (
inter
partes
), não gerando o direito real oponível a terceiros e, crucialmente, não autorizando a submissão do adquirente ao rigoroso procedimento de execução extrajudicial da Lei n
.
9.514/97.

Nesse contexto
, opera-se
no presente caso
um
distinguishing
em relação ao Tema 1.095 do STJ
, pois,
como não há prova do registro da garantia, não se aplica o afastamento do Código de Defesa do Consumidor.

A relação jurídica deve ser tratada como um compromisso de compra e venda padrão, submetido integralmente ao microssistema consumerista.

Superada a barreira da legislação especial, incidem os artigos 2o e 3o do CDC, caracterizando a
a
gravante como consumidora e a
a
gravada como fornecedora.

Nesse cenário, a jurisprudência, consolidada na Súmula 543 do STJ, reconhece o direito do promitente comprador à resolução do contrato, ainda que o desfazimento se dê por sua culpa ou iniciativa (resilição unilateral).

A
a
gravante demonstrou o desinteresse na manutenção da avença devido à superveniente impossibilidade financeira. Em se tratando de direito potestativo do consumidor
–

ressalvada, repise-se, a hipótese de alienação fiduciária registrada
–
, não é razoável compelir a parte a permanecer vinculada a um contrato que não deseja e não pode mais honrar.

A manutenção da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, nesse contexto, mostra-se medida contraproducente e excessivamente onerosa.

Se o desfecho provável da lide é a rescisão do contrato com o retorno das partes ao
status quo ante
(devolução do imóvel à vendedora e restituição parcial dos valores à compradora), a continuidade dos pagamentos apenas avolumaria um crédito que, ao final, teria de ser restituído à autora, criando um tumulto financeiro desnecessário.

O requisito do
periculum in mora
exsurge cristalino dos autos. A
a
gravante narra dificuldade financeira e a iminência de inadimplemento substancial.

A permissão para que a
a
gravada efetue a cobrança das parcelas ou inscreva o nome da consumidora nos cadastros de inadimplentes (SPC/Serasa) durante o trâmite processual causaria prejuízos de difícil reparação, maculando seu crédito na praça e agravando sua situação de vulnerabilidade econômica.

Ademais, a medida pleiteada é plenamente reversível. Caso, ao final da instrução processual, a
a
gravada comprove fato impeditivo do direito da autora (como a existência de registro anterior ao ajuizamento,
por exemplo
), a cobrança poderá ser restabelecida, acrescida dos encargos moratórios contratuais, e o imóvel servirá de garantia para a satisfação do débito.

Assim, a reforma da decisão agravada é medida que se impõe, para alinhar o trâmite processual à realidade documental apresentada (ausência de garantia real constituída) e aos princípios da proteção ao consumidor e da efetividade da jurisdição.

Sobre o tema, colaciono precedente deste e. Tribunal de Justiça:

“
(...)
sendo inequívoca a intenção dos autores adquirentes de rescindir o contrato de compra e venda, não é razoável que continue a pagar as parcelas vincendas", pois "ainda que a culpa pela rescisão contratual não esteja evidenciada, não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto”
(TJMT, AI: 1002289-03.2023.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 27/06/2023).

Ademais, conforme bem delineado na decisão anterior, em sede de liminar, corrobora tal entendimento quanto à inexigibilidade de pagamentos em contratos cujo objeto é a própria resolução, o seguinte posicionamento de que
“tendo em vista que o objeto da ação é a própria resolução do contrato, não se mostra plausível exigir-se da parte que continue pagando as parcelas vincendas”
(TJMG, AI 1000022-02.2024.8.13.0000, Rel.a Des.
a
Juliana Campos Horta, 12a Câmara Cível,
j.
29/04/2022).

Pelo
exposto
,
DOU

PROVIMENTO

ao recurso
para
reformar a decisão agravada e determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas relativas ao contrato objeto da lide, até o julgamento final da ação de origem, bem como determinar que a agravada se abstenha de incluir o nome da agravante nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA e congêneres) em razão de débitos vinculados a este contrato, ou que proceda à baixa imediata caso já o tenha feito, sob pena de multa diária a ser arbitrada pelo Juízo de origem em caso de descumprimento.

É como voto.

R E L A T Ó R I O

Ilustres membros desta
Primeira
Câmara de Direito Privado
:

Trata-se de
agravo
de instrumento
interposto por

Gisele Dutra Simões
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara
Cível da Comarca
de
Campo Verd
e/MT, n
a
Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos, autos n. 1004578-76.2025.8.11.0051
,
movida em face de
El
Shadai
Campo Verde SPE Ltda.,

que

indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravante, que visava a suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato e a abstenção de negativação de seu nome.

Nas
razões recursais
,

a

agravante
sustenta

que o imóvel objeto da lide não possui matrícula individualizada com o registro da garantia fiduciária, tratando-se de área maior em fase de desmembramento (Matrícula n. 12.262).

Argumenta que, nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, a propriedade fiduciária somente se constitui mediante o registro, condição essencial para a aplicação do procedimento expropriatório extrajudicial e do Tema 1.095 do STJ.

Defende a aplicação das normas consumeristas e o direito potestativo à rescisão contratual diante de sua impossibilidade financeira, apontando o risco de dano grave decorrente da manutenção das cobranças e iminente negativação.

Diante disso, requer o provimento do recurso para

reformar a decisão agravada, a fim de
“
CONCEDER a TUTELA DE URGÊNCIA, para SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS
”

e
“impedir que a empresa ré inclua o nome da autora no cadastro de inadimplente, ou a exclusão dele, caso tenha ocorrido”

(ID.
338705371
).

O
agravante é beneficiári
o
da justiça gratuita (
ID.
338723352
)
.

O pedido de
liminar foi
deferido

pela
desembargad
ora
em substituição

(
ID.

338797869
)
.

O
agravado
não foi citado na origem

(
ID.

338945885
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

Importante destacar, de início, que o agravo de instrumento
submete-se
a cognição sumária, provisória e instrumental, voltada precipuamente ao controle da legalidade e da razoabilidade do pronunciamento judicial atacado, à luz dos elementos então disponíveis.

Não se presta, portanto, esse recurso à reapreciação exauriente do mérito da demanda originária, tampouco à resolução definitiva de questões que reclamam aprofundamento probatório ou pronunciamento inicial do Juízo de primeiro grau, sob pena de subversão da lógica do duplo grau de jurisdição e de esvaziamento da própria estrutura do processo civil.

Consoante relatado,
a

agravante

Gisele Dutra Simões
, ajuizou Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos em face de
El
Shadai
Campo Verde SPE Ltda.
, referente à aquisição de lote urbano.

O

Juízo de origem

in
deferi
u

a tutela
de urgência
sob os
seguintes
fundamento
s:

“
Vistos etc.
Via de regra
, os pedidos de urgência têm seu deferimento condicionado à plausibilidade do direito invocado e à ocorrência do perigo de demora do provimento final. Esses, os requisitos previstos no art. 300 do CPC: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Analisando, portanto, as duas condições específicas dos pedidos antecipatórios, quais sejam, a plausibilidade do direito e o perigo de lesão, noto impertinente o deferimento do pedido liminar. Com efeito, do que se depreende do contrato de id. 214916496, as obrigações assumidas pela Requerente foram garantidas pela alienação fiduciária do imóvel objeto do ajuste. Consequentemente, em caso de mora da Promitente Compradora, iniciar-se-ia justamente o procedimento extrajudicial de venda do bem. Nessa hipótese, como se sabe, incide a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no tema 1.095: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Por isso é que, afastada a incidência do CDC – e, mais especificamente, da regra do art. 53 do aludido diploma –, nada há contra a instauração do procedimento de leilão extrajudicial, de maneira que não se considera pertinente o pedido de urgência feito pela Requerente. É bom frisar, aliás, o teor do documento apresentado pela Requerente (id. 214914340). Por meio dele, verifica-se o cancelamento da venda, em razão de suposto distrato, certamente decorrente da mora da Promitente Compradora, que, aparentemente, só pôde quitar as obrigações que se venceram até janeiro de 2024.

Tal particularidade importa ao caso, porque, havendo inadimplemento da Compradora, configura-se a hipótese de aplicação do aludido tema 1.095 do STJ, sem possibilidade, portanto, para que se busque resolução antecipada do compromisso de compra e venda independentemente do procedimento de leilão extrajudicial, se dessa maneira, evidentemente, interpretar-se a restrição mencionada no tema. Sem o que se convencionou chamar de probabilidade do direito, indefere-se o pedido de urgência. Decido. Pelo exposto, nos termos do art. 300 do CPC, INDEFIRO o pedido antecipatório feito pela Requerente. CITE-SE a Requerida e INTIME-SE a Requerente –
esta
só na pessoa de seu ilustre Procurador (art. 334, § 3o, do CPC) –, a fim de que compareçam à audiência de conciliação a ser designada pelo Núcleo de Conciliação desta Comarca, sob pena de incorrerem em multa por ato atentatório à dignidade da justiça (art. 334, § 8o, do CPC). Se impossível o acordo, e bem assim na hipótese de ausência, a Requerida poderá oferecer contestação no prazo de 15 (quinze) dias, contado a partir da data da audiência de conciliação (art. 335, I, do CPC), sob pena de presunção de veracidade das alegações de fato feitas pela Parte contrária (art. 344 do CPC)
.
”
(ID.
338705373
).

Nota-se que o Juízo
a quo
fundamentou a decisão na
existência de pacto adjeto de alienação fiduciária no contrato, invocando a tese fixada no Tema 1.095 do STJ. Entendeu que, havendo garantia fiduciária e inadimplemento, a resolução deve seguir o rito da Lei no 9.514/97 (leilão extrajudicial), afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e, consequentemente, a possibilidade de resilição unilateral simples por iniciativa do comprador.

Irresignad
a
,

a

agravante

interpôs o
presente recurso
,

sustentando que, embora o contrato preveja a alienação fiduciária, a garantia não foi aperfeiçoada mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Juntou a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula n. 12.262 (matrícula do loteamento “Residencial J.
Ville
”
), argumentando que o imóvel sequer possui matrícula individualizada com o gravame constituído.

Alega que, sem o registro, não se constitui a propriedade fiduciária (art. 23 da Lei no 9.514/97), tornando inaplicável o Tema 1.095 do STJ e atraindo a incidência das normas consumeristas. Aponta risco de dano grave consubstanciado na negativação de seu nome e no agravamento de sua situação financeira.

A
pós a análise das alegações trazidas e da decisão agravada, verifico que a

pretensão recursal

merece
acolhimento
, ratificando a liminar deferida.

Para a concessão da tutela de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Conforme supramencionado, o Juízo
a quo
indeferiu a tutela baseando-se na tese vinculante do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.

É imperioso, contudo, realizar a adequada subsunção dos fatos à norma e ao precedente invocado. A tese fixada pela Corte Superior possui redação clara e restritiva:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97 (...)”
.

Nota-se que o c. STJ erigiu o registro cartorário como requisito fundamental para a incidência do regime especial. Isso ocorre porque o ordenamento jurídico pátrio, no que tange aos direitos reais, adota o sistema do título e modo. O contrato cria obrigações, mas é o registro que constitui o direito real.

Especificamente sobre a alienação fiduciária, o artigo 23 da Lei n
.
9.514/1997 é taxativo:

“
C
onstitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
”.

Ocorre que
a
a
gravante acostou
aos autos
a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula n
.
12.262 do Registro de Imóveis de Campo Verde/MT
(ID. 338705376).

Da análise detida desse documento, verifica-se tratar da matrícula
geral
do loteamento, contendo diversas averbações de desmembramentos e aberturas de
matrículas
individuais para outros lotes, bem como baixas de caução.

Ao que se dessume desse momento pr
o
cessual de cognição sumária é

que o contrato firmado entre as partes tenha sido registrado à margem da matrícula, nem que tenha sido aberta matrícula individualizada para o lote da autora com a constituição do gravame fiduciário.

A ausência desse registro
, que a princípio se conclui,
impede o nascimento da propriedade fiduciária.

Desse modo, s
em a constituição formal da garantia real, a cláusula contratual de alienação fiduciária possui eficácia apenas obrigacional (
inter
partes
), não gerando o direito real oponível a terceiros e, crucialmente, não autorizando a submissão do adquirente ao rigoroso procedimento de execução extrajudicial da Lei n
.
9.514/97.

Nesse contexto
, opera-se
no presente caso
um
distinguishing
em relação ao Tema 1.095 do STJ
, pois,
como não há prova do registro da garantia, não se aplica o afastamento do Código de Defesa do Consumidor.

A relação jurídica deve ser tratada como um compromisso de compra e venda padrão, submetido integralmente ao microssistema consumerista.

Superada a barreira da legislação especial, incidem os artigos 2o e 3o do CDC, caracterizando a
a
gravante como consumidora e a
a
gravada como fornecedora.

Nesse cenário, a jurisprudência, consolidada na Súmula 543 do STJ, reconhece o direito do promitente comprador à resolução do contrato, ainda que o desfazimento se dê por sua culpa ou iniciativa (resilição unilateral).

A
a
gravante demonstrou o desinteresse na manutenção da avença devido à superveniente impossibilidade financeira. Em se tratando de direito potestativo do consumidor
–

ressalvada, repise-se, a hipótese de alienação fiduciária registrada
–
, não é razoável compelir a parte a permanecer vinculada a um contrato que não deseja e não pode mais honrar.

A manutenção da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, nesse contexto, mostra-se medida contraproducente e excessivamente onerosa.

Se o desfecho provável da lide é a rescisão do contrato com o retorno das partes ao
status quo ante
(devolução do imóvel à vendedora e restituição parcial dos valores à compradora), a continuidade dos pagamentos apenas avolumaria um crédito que, ao final, teria de ser restituído à autora, criando um tumulto financeiro desnecessário.

O requisito do
periculum in mora
exsurge cristalino dos autos. A
a
gravante narra dificuldade financeira e a iminência de inadimplemento substancial.

A permissão para que a
a
gravada efetue a cobrança das parcelas ou inscreva o nome da consumidora nos cadastros de inadimplentes (SPC/Serasa) durante o trâmite processual causaria prejuízos de difícil reparação, maculando seu crédito na praça e agravando sua situação de vulnerabilidade econômica.

Ademais, a medida pleiteada é plenamente reversível. Caso, ao final da instrução processual, a
a
gravada comprove fato impeditivo do direito da autora (como a existência de registro anterior ao ajuizamento,
por exemplo
), a cobrança poderá ser restabelecida, acrescida dos encargos moratórios contratuais, e o imóvel servirá de garantia para a satisfação do débito.

Assim, a reforma da decisão agravada é medida que se impõe, para alinhar o trâmite processual à realidade documental apresentada (ausência de garantia real constituída) e aos princípios da proteção ao consumidor e da efetividade da jurisdição.

Sobre o tema, colaciono precedente deste e. Tribunal de Justiça:

“
(...)
sendo inequívoca a intenção dos autores adquirentes de rescindir o contrato de compra e venda, não é razoável que continue a pagar as parcelas vincendas", pois "ainda que a culpa pela rescisão contratual não esteja evidenciada, não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto”
(TJMT, AI: 1002289-03.2023.8.11.0000, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 27/06/2023).

Ademais, conforme bem delineado na decisão anterior, em sede de liminar, corrobora tal entendimento quanto à inexigibilidade de pagamentos em contratos cujo objeto é a própria resolução, o seguinte posicionamento de que
“tendo em vista que o objeto da ação é a própria resolução do contrato, não se mostra plausível exigir-se da parte que continue pagando as parcelas vincendas”
(TJMG, AI 1000022-02.2024.8.13.0000, Rel.a Des.
a
Juliana Campos Horta, 12a Câmara Cível,
j.
29/04/2022).

Pelo
exposto
,
DOU

PROVIMENTO

ao recurso
para
reformar a decisão agravada e determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas relativas ao contrato objeto da lide, até o julgamento final da ação de origem, bem como determinar que a agravada se abstenha de incluir o nome da agravante nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA e congêneres) em razão de débitos vinculados a este contrato, ou que proceda à baixa imediata caso já o tenha feito, sob pena de multa diária a ser arbitrada pelo Juízo de origem em caso de descumprimento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026