Tribunal: TJMT
Processo: 1000613-67.2018.8.11.0041
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-22

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil Apelação Cível. Condomínio Edilício. Rateio De Despesas. Unidades De Cobertura. Critério Da Fração Ideal. Antinomia Convencional Aparente. Isonomia Material. Vedação Ao Enriquecimento Sem Causa. Revogação De Tutela De Urgência. Efeitos Ex Tunc. Recurso Provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto por condomínio edilício contra sentença que julgou procedente ação declaratória movida por proprietários de unidades de cobertura, determinando a equalização do valor da taxa condominial ao das unidades tipo padrão, sob o fundamento de que a Convenção Condominial (art. 37) preveria rateio "por unidade", a despeito da maior área privativa dos autores.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) definir a prevalência do critério de rateio das despesas comuns (fração ideal versus divisão igualitária por unidade) diante de aparente antinomia nas cláusulas da Convenção Condominial e significativa disparidade de metragem entre as unidades; (ii) verificar a exigibilidade das diferenças de valores não recolhidos pelos autores durante a vigência de tutela de urgência posteriormente revogada.
III. Razões de decidir
3. O Código Civil (art. 1.336, I) e a Lei no 4.591/64 elegem a fração ideal como critério regente para o rateio das despesas condominiais, admitindo exceção apenas mediante estipulação convencional inequívoca.
4. A existência de antinomia aparente na Convenção Condominial — que ora prescreve o rateio pela fração ideal (art. 4o), ora por unidade (art. 37) — demanda interpretação sistemática e teleológica, afastando-se a regra contra proferentem (art. 113, § 1o, IV, do CC) típica das relações de consumo, em favor da natureza estatutária e institucional do condomínio. 5. A imposição de cota igualitária a proprietários de unidades de cobertura com área privativa e frações ideais substancialmente superiores (quase o dobro das demais) viola o postulado da isonomia material e configura enriquecimento sem causa, sendo irrelevante a intensidade do uso subjetivo das áreas comuns, dada a natureza propter rem da obrigação.
6. A revogação da tutela de urgência, decorrente da improcedência do pedido em sede de cognição exauriente, impõe o retorno ao status quo ante, ensejando a responsabilidade objetiva da parte beneficiada pelo pagamento das diferenças pretéritas, acrescidas dos consectários legais, nos termos do art. 302, I, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de Apelação provido.
Tese de julgamento: "1. Em condomínio edilício, havendo divergência interpretativa na convenção, deve prevalecer o critério de rateio das despesas pela fração ideal quando houver disparidade significativa de área entre as unidades, em observância à isonomia material e à vedação ao enriquecimento sem causa. 2. A revogação de tutela de urgência impõe a recomposição dos danos, autorizando a cobrança retroativa das diferenças de taxas condominiais não adimplidas durante a vigência da medida liminar."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I, e 113, § 1o, IV; CPC, art. 302, I; Lei no 4.591/64, art. 12, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.778.522/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJe 04.06.2020; Súmula 260/STJ. TJ-MT, Apelação Cível 1000003-89.2024.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Vidal, DJe 25.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO:

1000613-67.2018.8.11.0041

CLASSE:
A
PELAÇÃO CÍVEL
(
198
)

ASSUNTO:
[
DIREITOS
/
DEVERES DO CONDÔMINO
]

RELATOR:
EXMO. SR.

DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA

TURMA JULGADORA:
[
EXMO. SR.
DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA,
EXMA. SRA.
DES
A
. CLARICE CLAUDINO DA SILVA,
EXMO. SR.
D
R
. MARCIO APARECIDO GUEDES,
EXMA. SRA.
DES
A.
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS,
EXMA. SRA.
DES
A
. MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

PARTE(S):

[VITOR CARLOS DE SOUZA VIEIRA - CPF: 229.296.811-87 (APELADO), IZADORA FIGUEIREDO SGUAREZI - CPF: 057.100.711-29 (ADVOGADO), LEONARDO DA SILVA CRUZ - CPF: 571.116.501-15 (ADVOGADO), ANDERSON GONCALVES DA SILVA - CPF: 033.711.371-80 (ADVOGADO), CARLA REITA FARIA LEAL - CPF: 352.450.691-72 (APELADO), CONDOMINIO DO EDIFICIO VILLE DIJON - CNPJ: 01.396.936/0001-46 (APELANTE), RICARDO ARRUDA DE LEMOS - CPF: 028.853.021-78 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO REZENDE DE OLIVEIRA - CPF: 022.271.161-29 (ADVOGADO), ALAN ALMEIDA SANTOS - CPF: 057.257.421-56 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Exma. Sr
a.
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
POR MAIORIA, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, ACOMPANHADO PELA 3a E 4a VOGAIS (DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS E DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, RESPECTIVAMENTE), VENCIDA A 1a VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA) E O 2o VOGAL (DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES), QUE VOTARAM PELO DESPROVIMENTO DO RECURSO.
”

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil Apelação Cível. Condomínio Edilício. Rateio De Despesas. Unidades De Cobertura. Critério Da Fração Ideal. Antinomia Convencional Aparente. Isonomia Material. Vedação Ao Enriquecimento Sem Causa. Revogação De Tutela De Urgência. Efeitos
Ex

Tunc
. Recurso
Provido.

I. Caso em exame

Recurso de Apelação interposto por condomínio edilício contra sentença que julgou procedente ação declaratória
movida por proprietários de unidades de cobertura, determinando a equalização do valor da taxa condominial ao das unidades tipo padrão, sob o fundamento de que a Convenção Condominial (art. 37) preveria rateio "por unidade", a despeito da maior área privativa dos autores.

II. Questão em discussão

As questões em discussão consistem em: (i) definir a prevalência do critério de rateio das despesas comuns (fração ideal
versus
divisão igualitária por unidade) diante de aparente antinomia nas cláusulas da Convenção Condominial e significativa disparidade de metragem entre as unidades; (
ii
) verificar a exigibilidade das diferenças de valores não recolhidos pelos autores durante a vigência de tutela de urgência posteriormente revogada.

III. Razões de decidir

O Código Civil (art. 1.336, I) e a Lei no 4.591/64 elegem a fração ideal como critério regente para o rateio das despesas condominiais, admitindo exceção apenas mediante estipulação convencional inequívoca.

A existência de antinomia aparente na Convenção Condominial — que ora prescreve o rateio pela fração ideal (art. 4o), ora por unidade (art. 37) — demanda interpretação sistemática e teleológica, afastando-se a regra
contra
proferentem
(art. 113, § 1o, IV, do CC) típica das relações de consumo, em favor da natureza estatutária e institucional do condomínio.

A imposição de cota igualitária a proprietários de unidades de cobertura com área privativa e frações ideais substancialmente superiores (quase o dobro das demais) viola o postulado da isonomia material e configura enriquecimento sem causa, sendo irrelevante a
intensidade do uso subjetivo das áreas comuns, dada a natureza
propter
rem
da obrigação.

A revogação da tutela de urgência, decorrente da improcedência do pedido em sede de cognição exauriente, impõe o retorno ao
status quo ante
, ensejando a responsabilidade objetiva da parte beneficiada pelo pagamento das diferenças pretéritas, acrescidas dos consectários legais, nos termos do art. 302, I, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de Apelação
provido.

Tese de julgamento:
"1. Em condomínio edilício, havendo divergência interpretativa na convenção, deve prevalecer o critério de rateio das despesas pela fração ideal quando houver disparidade significativa de área entre as unidades, em observância à isonomia material e à vedação ao enriquecimento sem causa. 2. A revogação de tutela de urgência impõe a recomposição dos danos, autorizando a cobrança retroativa das diferenças de taxas condominiais não adimplidas durante a vigência da medida liminar."

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 1.336, I, e 113, § 1o, IV; CPC, art. 302, I; Lei no 4.591/64, art. 12, § 1o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.778.522/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma,
DJe
04.06.2020; Súmula 260/STJ. TJ-MT, Apelação Cível 1000003-89.2024.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Vidal,
DJe
25.02.2025.

R

E

L

A

T

Ó

R

I

O

EXMO. SR. D
ES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA
(
RELATOR):

Ilustres membros desta Primeira Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLE DIJON
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da Ação Declaratória de Abusividade de Cobrança de Taxa Condominial cumulada com Obrigação de Fazer, registrada sob o n. 1000613-67.2018.8.11.0041, ajuizada por
VITOR CARLOS DE SOUZA VIEIRA e CARLA REITA FARIA LEAL
, a qual julgou procedente o pedido para determinar ao condomínio réu que realize a cobrança da taxa condominial dos autores em valor igual ao cobrado dos apartamentos tipo
cobertura
.

Na
origem
, os autores, VITOR CARLOS DE SOUZA VIEIRA e CARLA REITA FARIA LEAL, ajuizaram a referida ação em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLE DIJON. Aduziram que são proprietários e residentes dos dois apartamentos tipo cobertura do edifício requerido e que, sem justa razão, arcam com uma taxa condominial de R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos reais), valor 50% superior aos R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais) pagos pelos outros 26 apartamentos, bem como que na convenção condominial não há previsão de cobrança diferenciada, sendo que no art. 37 do regramento tem-se que as despesas serão rateadas "na proporção das unidades integrantes do condomínio", com interpretação visando uma divisão igualitária entre os 28 apartamentos. Afirmaram que, injustamente em Assembleia Geral Extraordinária de 14/02/2017, sua proposta de adequação da taxa foi rejeitada e sendo minoria, não conseguiriam reverter a decisão. Aduziram o uso igual das áreas comuns por todos os moradores e que a cobrança majorada configura enriquecimento sem causa dos demais condôminos.

Postularam, tutela de urgência, para imediata equiparação de sua taxa condominial àquela paga pelos apartamentos tipo. No mérito, requereram a declaração de abusividade da cobrança majorada e a condenação do condomínio à obrigação de fazer, consistente na cobrança igualitária da taxa para todas as unidades. Atribuíram à causa o valor de R$ 20.057,28. (id. 341745118)

Em decisão interlocutória, o pedido de tutela de urgência foi indeferido. Fundamentou-se que, diante da redação dúbia do artigo 37 da convenção, aplica-se a regra do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que prevê a contribuição na proporção das frações ideais. Considerou, ainda, que os próprios autores reconheceram que seus apartamentos são maiores e possuem mais vagas de garagem, o que pode gerar mais despesas. Por fim, consignou que a rejeição da proposta em assembleia e o pagamento da taxa diferenciada por longo período afastam o perigo de dano.

Na mesma ocasião, designou audiência de conciliação. (id. 341745139). Realizada a audiência de conciliação, a tentativa de acordo entre as partes restou infrutífera. (id. 341745148)

Em
contestação
, o CONDOMÍNIO arguiu, preliminarmente, a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com todos os demais condôminos e a inépcia da petição inicial. No mérito, defendeu a legalidade da cobrança diferenciada, com base no artigo 36, alíneas "o" e "p", de sua convenção, que estabelece o dever de contribuir para as despesas na proporção das respectivas frações, em conformidade com o artigo 1.336 do Código Civil. Ressaltou a soberania da decisão da assembleia que rejeitou a proposta dos autores e invocou a aplicação do instituto da
supressio
, dado que os autores pagaram o valor majorado por anos. Negou a ocorrência de enriquecimento sem causa e pugnou pela extinção do feito ou pela improcedência total dos pedidos. (id. 341745149)

As autoras impugnaram a contestação, refutando preliminares e reiterando argumentos da inicial. aduziram inexistir litisconsórcio necessário, pois o condomínio é legitimo a representar interesses coletivos. No mérito, reforçaram que o uso das áreas comuns é igualitário e com taxa em R$ 1.800,00 sem qualquer distinção, fixada ata de assembleia; pugnaram pela procedência da ação. (id. 341745354)

Da decisão indeferindo a tutela de urgência, as autoras interpuseram Agravo de Instrumento (n. 1000894-49.2018.8.11.0000), que por maioria, a Primeira Câmara de Direito Privado deu provimento ao recurso para conceder a tutela e determinar que o condomínio realizasse a cobrança da taxa em valor igual ao dos apartamentos. O acórdão consignou que, apesar da maior área privativa, as unidades de cobertura não impõem despesa extraordinária ao condomínio e que a cobrança de um adicional, por violar a equidade, resulta em enriquecimento sem causa. (id. 341745356)

Em decisão de saneamento, o juízo fixou pontos controvertidos: a) a existência de relação jurídica entre as partes; e b) se as unidades dos autores geram despesas extras ao condomínio. Determinou, ainda, a produção de prova testemunhal (id. 341745371). E após sucessivas redesignações, a audiência de instrução e julgamento foi realizada em 13/05/2025, ocasião em que foi ouvido o depoimento da testemunha arrolada pelas partes autoras, Sr. Maurício F. Miranda, porteiro do edifício, que declarou que os moradores das coberturas não possuem privilégios, elevador privativo ou qualquer benefício extra. A parte ré desistiu da oitiva de suas testemunhas. Encerrada a instrução, foi concedido prazo para alegações finais. (id. 341745447).

Nas
alegações finais
, as autoras reiteraram seus argumentos, destacando que a prova testemunhal confirmou que suas unidades não geram despesas adicionais. Invocaram a regra de interpretação
contra
proferentem
para o art. 37 da convenção e reforçaram o entendimento
firmado no julgamento do Agravo de Instrumento. (id. 341745448). Já a parte ré, sustentou alegações que a controvérsia é de direito e que a prova testemunhal é irrelevante, e que a tese da cobrança se baseia na fração ideal, conforme a convenção e a legislação, e pugnou pelo julgamento de improcedência. (id. 341745443)

Sobreveio
sentença
que julgou procedente a pretensão inicial, para condenar o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLE DIJON na obrigação de fazer consistente em realizar a cobrança da taxa de condomínio dos autores em igual valor ao cobrado dos apartamentos tipo cobertura. Fundamentou que a convenção do condomínio (artigo 37) prevê o rateio na proporção das unidades, e não da fração ideal. Adotou, o entendimento do acórdão do Agravo de Instrumento, concluindo que a cobrança diferenciada, sem a contrapartida de serviços ou benefícios extras — fato corroborado pela prova testemunhal —, configura enriquecimento sem causa. Condenou o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. (id. 341745452)

Inconformado, o CONDOMÍNIO interpôs o recurso de
apelação
. Aduz que a sentença violou o critério legal e convencional de rateio pela fração ideal, previsto no artigo 1.336, I, do Código Civil, na Lei n. 4.591/64 e no artigo 4o, alíneas "o" e "p", da própria convenção. Alega que a interpretação do artigo 37 da convenção pelo juízo foi isolada e equivocada, uma vez que a regra geral é a proporcionalidade, e o rateio igualitário, a exceção. Destaca a desproporção fática entre as unidades (coberturas com 422,22 m2 e 3 vagas; apartamentos tipo com 224,20 m2 e 2 vagas), o que justificaria o coeficiente de 1,5x aplicado. Cita jurisprudência deste Tribunal em favor de sua tese e requer a reforma integral da sentença para julgar a ação improcedente. Pede, ainda, o reconhecimento do direito de cobrar retroativamente as diferenças não pagas durante a vigência da tutela provisória (id. 341745453).

Em suas contrarrazões, as partes apeladas, VITOR e CARLA, pugnaram pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença. Reforçaram que o artigo 37 da convenção estabelece expressamente o rateio por unidade, configurando a exceção permitida pelo artigo 1.336, I, do Código Civil. Asseveraram que a prova testemunhal demonstrou a inexistência de despesas extras ou benefícios exclusivos, o que torna a cobrança majorada um enriquecimento ilícito para o condomínio. Defenderam, por fim, que o apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. (id. 341745457)

É a síntese do necessário.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O
ADVOGADO VICTOR
AUGUSTO MEDINA MARTIN
OAB
/MT

18649
-
O.

V

O

T

O

EXMO. SR. D
ES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA

(
RELATOR):

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal,
conheço
do apelo.

A controvérsia central reside na definição do critério de rateio das despesas condominiais aplicável ao caso: se pela
fração ideal,
conforme defendido pelo apelante com base no art. 4o da Convenção e na regra geral do Código Civil; ou pelo
rateio igualitário (por unidade),

defendido pelos apelados com fulcro no art. 37 da mesma Convenção e na tese de ausência de fruição diferenciada das áreas comuns.

O recurso comporta provimento.

A legislação civil estabelece, como norma cogente supletiva, que o rateio das despesas deve observar a proporção da fração ideal, salvo disposição convencional em contrário.

Confira-se o art. 1.336, inciso I, do Código Civil:

"Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;"

No mesmo sentido, o art. 12, § 1o, da Lei n. 4.591/64.

No caso dos autos, a Convenção Condominial do Edifício
Ville
Dijon apresenta uma aparente antinomia interna. O Art. 4o, alíneas "o" e "p", impõe expressamente o dever de contribuir na "proporção das respectivas frações". Em contrapartida, o Art. 37 menciona que as despesas serão rateadas na "proporção das unidades integrantes".

Diante desse conflito aparente de normas estatutárias, a interpretação não pode se dar de forma isolada ou literal, devendo buscar a sistematicidade e a finalidade do instituto condominial (isonomia material).

A tese suscitada em contrarrazões, acerca da aplicação da regra
contra
proferentem
(art. 113, § 1o, IV, do CC) — segundo a qual a interpretação deve ser mais favorável a quem não redigiu o ato —,
não merece acolhida na especificidade da relação condominial
.

A Convenção não é um contrato de adesão consumerista clássico,
mas sim um estatuto que regula a comunhão de interesses de uma coletividade
. Aplicar uma interpretação "mais benéfica" aos
proprietários das coberturas (que possuem área privativa quase 100% superior às demais) resultaria em ofensa frontal à isonomia real e fomentaria o enriquecimento sem causa, pois estes pagariam o mesmo valor por um patrimônio e potencial de uso significativamente maiores.

Nesse contexto, a regra da fração ideal (Art. 4o da Convenção) deve prevalecer sobre a redação imprecisa do Art. 37, pois é o critério que melhor reflete a proporcionalidade contributiva. O proprietário de unidade maior (422,22 m2 e 3 vagas) possui maior coeficiente de copropriedade sobre o terreno e as áreas comuns, devendo,
por imperativo de equidade, contribuir proporcionalmente mais para a manutenção da coisa comum
.

É imperioso destacar que o entendimento exarado por esta Câmara no julgamento do Agravo de Instrumento n. 1000894-49.2018.8.11.0000 deu-se em sede de cognição sumária e precária. A análise exauriente do mérito, conjugada com a interpretação sistemática da Convenção e a jurisprudência consolidada, impõe conclusão diversa.

A prova testemunhal produzida, indicando que
"todos usam o elevador e a piscina da mesma forma"
, é irrelevante para afastar o critério da fração ideal.
A obrigação condominial é
propter
rem
e decorre da titularidade do domínio (fração do todo), e não da intensidade do uso subjetivo das áreas comuns.

A validade das cláusulas convencionais que estipulam o rateio pela fração ideal é amplamente reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme se vê do precedente colacionado:
"não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel", pois "as unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção"

(STJ - REsp: 1.778.522/SP, Relator: Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma,
DJe
: 04/06/2020).

Ademais, este Egrégio Tribunal de Justiça, em caso análogo ao presente, reiterou que:
"a cobrança de taxa condominial diferenciada com base na fração ideal da unidade é lícita, desde que expressamente prevista na convenção do condomínio, não violando os princípios da isonomia, proporcionalidade e razoabilidade"
(TJ-MT - Apelação Cível: 10000038920248110041, Relator: Des. MÁRCIO VIDAL, Vice-Presidência,
DJe
: 25/02/2025).

Ainda sobre a validade da cobrança proporcional à fração ideal, mesmo diante de alegações de ausência de contrapartida específica:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS \[...] TAXA CONDOMINIAL – RATEIO DE DESPESAS – UNIDADES DE COBERTURA DE EDIFÍCIO – COBRANÇA PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL – LEGALIDADE – CONVENÇÃO CONDOMINIAL APROVADA EM ASSEMBLEIA INAUGURAL – REGISTRO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO POSTERIOR – PRINCÍPIO DA ISONOMIA – INAPLICABILIDADE – INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. \[...] A ausência de contrapartida específica ou benefício exclusivo aos proprietários de unidades maiores não invalida o critério proporcional, que não se vincula ao uso individualizado, mas sim à representatividade patrimonial da unidade no condomínio." (TJMT -
Apelação Cível: 1003783-08.2022.8.11.0041, Relator: Des. DIRCEU DOS SANTOS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgamento: 17/07/2025).

E também
:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO SOBRE RITO COMUM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO – FRAÇÃO IDEAL – IMÓVEL (COBERTURA COM UTILIZAÇÃO DE 4 VAGAS DE GARAGEM) – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – VALIDADE E LEGALIDADE - – NULIDADE, VÍCIO OU DEFEITO DE NEGÓCIO NÃO EVIDENCIADO – IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO PELA VIA JUDICIAL QUANDO NÃO HÁ ATO OU NEGÓCIO ILÍCITO - APLICABILIDADE DOS ARTIGOS 1334 e 1336 DO CÓDIGO CIVIL – INCIDÊNCIA DO VERBETE SUMULAR N. 260 STJ – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – APELO PROVIDO. À luz da Súmula n. 260 do STJ mostra-se eficaz as deliberações de convenção de condomínio, mormente quando elas não afrontam a legislação atinente à matéria, e também quando observa o critério de fração ideal para estipulação da taxa condominial, nos termos dos artigos 1334 e 1336 do Código Civil, salientando-se que o imóvel se trata de cobertura com utilização de quatro vagas de garagem, enquanto os demais condôminos possuem somente duas; de modo que se mostra pertinente a diferenciação de
valores da referida taxa, à
título
de taxa de condomínio que comporta também fundo de reserva e multa por atraso, se for o caso . Em não havendo qualquer indício de ilegalidade na estipulação da taxa de condomínio, que se dá de acordo com a cláusula de convenção do condomínio, não há a possibilidade de alteração pelo judiciário do que fora convencionado." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10283195920178110041, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 02/10/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2020).

Portanto, a sentença merece reforma integral para restabelecer a validade da cobrança efetuada pelo condomínio, baseada na fração ideal.

Quanto aos efeitos da revogação da tutela e cobrança retroativa, com a reforma da sentença e o julgamento de improcedência dos pedidos iniciais, ocorre a revogação automática da tutela de urgência anteriormente concedida (e confirmada em sentença).

A consequência lógica e legal, prevista no art. 302, inciso I, do CPC, é o retorno das partes ao
status quo ante
. Aquele que se beneficiou de tutela provisória posteriormente revogada deve reparar os prejuízos causados à parte adversa. No caso, o
"prejuízo"
corresponde à diferença entre o valor devido (fração ideal) e o valor pago a menor (taxa igualitária) durante a vigência da liminar.

Assim, assiste razão ao apelante quanto ao direito de cobrar as diferenças pretéritas, acrescidas de correção monetária e juros, sob pena de enriquecimento sem causa dos apelados às custas da massa condominial.

Ante todo o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLE DIJON para:

I) Reformar a sentença recorrida, julgando IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, reconhecendo a legalidade da cobrança da taxa condominial com base na fração ideal das unidades, nos termos do art. 4o da Convenção Condominial e art. 1.336, I, do Código Civil;

II) Revogar expressamente a tutela de urgência concedida no Agravo de Instrumento n. 1000894-49.2018.8.11.0000 e confirmada na sentença;

III) Autorizar a cobrança das diferenças das taxas condominiais não recolhidas pelos autores durante o período de vigência da tutela provisória, valores estes que deverão ser acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos originais, nos termos do art. 302, I, do CPC.

Em razão do resultado do julgamento, inverto os ônus sucumbenciais, condenando os autores/apelados ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerado o trabalho adicional em grau recursal, nos termos do art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.

Considero
prequestionada
toda a matéria infraconstitucional e constitucional ventilada, sendo desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

É como voto.

V

O

T

O

EXMA
. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
(
1
a
VOGAL):

Peço vista dos autos para examinar esta antinomia, visto que a interpretação mais adequada ainda demanda reflexão.

V

O

T

O

E
XMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES
(2
o
VOGAL
- JU
IZ
DE DIREITO CONVOCADO
):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

SESSÃO DE 14 DE FEVEREIRO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
(
1a VOGAL):

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pelo
Condomínio do Edifício
Ville
Dijon
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 8.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Declaratória de Abusividade de Cobrança de Taxa Condominial c/c Obrigação de Fazer ajuizada por
Vitor Carlos de Souza Vieira e Carla
Reita
Faria Leal
.

Na petição inicial, os Autores narraram que são proprietários e residentes em duas unidades imobiliárias do tipo cobertura, integrantes do condomínio Requerido, o qual é composto por 28 unidades autônomas, sendo 26 apartamentos tipo e 2 apartamentos cobertura.

Sustentaram que, sem qualquer justificativa plausível, vêm sendo compelidos ao pagamento de taxa condominial no valor de R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos reais), quantia aproximadamente 50% superior àquela exigida dos demais condôminos, fixada em R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais).

Alegaram que tal diferenciação carece de amparo na convenção condominial, a qual não estabelece critério apto a justificar a cobrança majorada para as unidades de cobertura.

Relataram que, inconformados com a disparidade, requereram ao síndico a convocação de assembleia condominial com o objetivo de rediscutir o critério de rateio das despesas, propondo a divisão igualitária entre todas as 28 unidades, o que resultaria no valor aproximado de R$ 1.864,28 (um mil, oitocentos e sessenta e quatro reais e vinte e oito centavos) por unidade. Todavia, a proposta foi rejeitada em assembleia geral extraordinária realizada em 14/02/2017, mantendo-se a cobrança diferenciada.

Atribuíram o insucesso da iniciativa ao fato de constituírem minoria no condomínio, composto majoritariamente por unidades tipo, circunstância que inviabiliza a aprovação de qualquer alteração pela via assemblear.

Aduziram, ainda, que não usufruem de qualquer benefício adicional em relação aos demais condôminos, utilizando as áreas comuns em idênticas condições, razão pela qual reputam a cobrança desproporcional, injusta e contrária aos princípios da isonomia, da boa-fé e do proveito econômico.

Asseveram que a cobrança diferenciada, além de desprovida de previsão normativa na convenção condominial, configura prática abusiva e enseja enriquecimento sem causa dos demais condôminos.

Diante disso, postularam a declaração de abusividade da cobrança majorada, com a consequente determinação para que o Requerido proceda a cobrança da taxa condominial no valor de R$ 1.864,28 (um mil, oitocentos e sessenta e quatro reais e vinte e oito centavos), bem como promova o recálculo das despesas condominiais, de modo que o rateio se dê de forma igualitária entre todas as unidades autônomas.

O pedido liminar foi indeferido.

A decisão, objeto do RAI n. 1000894-49.2018.8.11.0000 de Relatoria da Des.a Nilza Maria Possas de Carvalho, foi reformada, à unanimidade pela Primeira Câmara de Direito Privado na sessão de 04/12/2018, para conceder a antecipação dos efeitos da tutela e determinar que o condomínio realize a cobrança da taxa de condomínio dos Agravantes/Autores em igual valor cobrado dos apartamentos tipo.

Na contestação, o Requerido arguiu preliminarmente, a nulidade do processo por ausência de litisconsórcio necessário, sob o argumento de que todos os condôminos deveriam integrar a lide, bem como a inépcia da petição inicial, por falta de coerência lógica entre os fatos narrados e o pedido formulado.

No mérito, defendeu a legalidade da cobrança diferenciada da taxa condominial com base na fração ideal das unidades, conforme previsto na convenção e no Código Civil, além de afirmar que a matéria já foi validamente decidida em assembleia, cuja soberania deve ser respeitada. Argumentou a aplicação da
supressio
, em razão do pagamento prolongado sem contestação, e afastou a alegação de enriquecimento sem causa, concluindo pela improcedência dos pedidos iniciais.

Réplica no ID. 341745354.

Encerrada a instrução processual, o Juiz
a quo
reconheceu que é indevida a cobrança de taxa condominial superior para unidades de cobertura quando não há diferenciação de uso das áreas comuns, tampouco prestação de serviços adicionais que justifiquem o acréscimo. Em vista disso, julgou procedente o pedido inicial e condenou o Requerido na obrigação de fazer consistente em realizar a cobrança da taxa de condomínio dos Autores "em igual valor cobrado dos apartamentos tipo", nos termos do entendimento esposado no RAI n.o 1000894-49.2018.811.0000.

Diante da sucumbência, condenou o Requerido ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Inconformado, o
Condomínio do Edifício
Ville
Dijon
interpôs este Recurso de Apelação Cível.

Em suas razões, o Apelante alega que
a sentença
deve ser reformada por ter afastado indevidamente o critério legal e convencional de rateio das despesas condominiais pela fração ideal, previsto no art. 1.336, I, do Código Civil e no art. 12, §1o, da Lei no 4.591/64, adotando, sem amparo normativo, a divisão igualitária.

Sustenta que a convenção condominial impõe expressamente o rateio proporcional e não há dispositivo que revoga essa regra.

Defende a legalidade da cobrança diferenciada das unidades de cobertura, fundada na maior metragem e número de vagas, o que implica fração ideal superior e justifica o coeficiente aplicado, ressaltando que o rateio não se baseia no uso das áreas comuns, mas na participação patrimonial.

Argumenta que a imposição de igualdade entre unidades desiguais gera desequilíbrio e enriquecimento sem causa.

Ressalta a força normativa da convenção condominial, que não pode ser alterada judicialmente sem ilegalidade, bem como a existência de jurisprudência consolidada favorável ao critério da fração ideal.

Com esses argumentos, requer a reforma integral da sentença.

Na sessão de julgamento realizada em 31/03/2026, o Relator, Des. Ricardo Gomes de Almeida, votou pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a legalidade da cobrança da taxa condominial com base na fração ideal.

Determinou, ainda, a revogação da tutela de urgência concedida no Recurso de Agravo de Instrumento n. 1000894-49.2018.8.11.0000, bem como autorizou a cobrança das diferenças das taxas não pagas durante sua vigência, acrescidas de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês desde os vencimentos. Por fim, inverteu os ônus sucumbenciais e condenou os Autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% do valor atualizado da causa.

Pedi vista dos autos para melhor exame da matéria e, desde logo, manifesto divergência ao entendimento do nobre colega.

A controvérsia central reside em definir o critério válido para o rateio das despesas condominiais no âmbito do Condomínio do Edifício
Ville
Dijon, mais especificamente se deve prevalecer a fração ideal, como sustenta o Apelante, ou a
divisão igualitária por unidade autônoma
, conforme decidido pelo Juízo
a quo
.

Sobre a questão debatida, é indispensável partir da análise conjunta dos dispositivos legais pertinentes:

O art. 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I -
contribuir
para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

No mesmo sentido, o art. 12, § 1o, da Lei n.o 4.591/64 dispõe que, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1o Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Além disso, o art. 1.334, inciso I, do Código Civil confere à Convenção condominial o papel de determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I -
a
quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

Nota-se, portanto, que o próprio legislador, ao disciplinar a matéria, não elegeu a fração ideal como regra absoluta e inafastável, mas como critério supletivo, aplicável apenas na ausência de disposição convencional em sentido diverso.

Assim sendo, a fração ideal cede à autonomia normativa da Convenção condominial, instrumento que vincula todos os condôminos e constitui a lei interna do condomínio.

Nessa conjuntura, assume importância decisiva o exame do art. 37 da Convenção do Condomínio Apelante, o qual estabelece expressamente que todos os condôminos se obrigarão pelo pagamento das despesas comuns do condomínio, as quais serão rateadas na proporção das unidades integrantes do condomínio:

CAPÍTULO VII – DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO

Art. 37 – Será fixado pelo síndico e subsíndico, após prévia consulta ao Conselho Consultivo, o orçamento das despesas comuns, obrigando a todos os condôminos pelo pagamento das referidas despesas, que
serão rateadas na proporção das unidades integrantes do condomínio
.

Art. 38 – Serão também proporcionalmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias aprovadas pelo Conselho Consultivo ou Assembleia.

Dessume-se, portanto, que a própria convenção condominial afastou o critério da fração ideal (regra geral) e adotou, em seu lugar, o rateio igualitário por unidade autônoma, precisamente a solução que o Apelante pretende afastar, em evidente contradição com o regramento a que ele próprio se submete.

Nessa linha de intelecção, o argumento do Apelante de que a cobrança diferenciada estaria amparada na fração ideal e na maior metragem das unidades de cobertura não comporta acolhida. Isso porque, sendo a convenção condominial o instrumento normativo determinante no caso concreto, e tendo ela fixado o rateio por unidade (e não por fração ideal), não há fundamento jurídico para a imposição de valor superior às unidades de cobertura sem correspondente previsão convencional expressa.

Ademais, ainda que se admitisse, em tese, a possibilidade de cobrança diferenciada fundada em alguma particularidade das unidades de cobertura, incumbia ao Condomínio Apelante demonstrar, de forma concreta, a existência de despesas adicionais ou de utilização diferenciada das áreas comuns que justificassem o acréscimo de aproximadamente 50% sobre o valor cobrado das demais unidades. Contudo, o Apelante não se desincumbiu desse ônus probatório.

Ao contrário, a desistência da oitiva das testemunhas por ele arroladas na audiência de instrução e julgamento reforça a insuficiência probatória e compromete de forma irremediável a tese defensiva.

É evidente que, não havendo custo adicional comprovado atribuível às unidades de cobertura, a exigência de contribuição majorada implica, na prática, que os Apelados subsidiem despesas em benefício dos demais condôminos, sem qualquer contrapartida.

Essa situação configura enriquecimento sem causa, expressamente vedado pelo art. 884 do Código Civil, segundo o qual aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido.

Para ilustrar:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal.
3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária,
podendo a convenção estabelecer forma diversa
(
art
. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes.
5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3o da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator.: Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação:
DJe
04/06/2020) (sem destaque no original).

Por fim, em que pese à alegação de que a soberania da assembleia condominial deveria ser respeitada, tal argumento não prevalece quando a deliberação assemblear contraria o texto expresso da própria convenção do condomínio.

A autonomia da assembleia não é absoluta, pois encontra limite na legalidade e nos próprios instrumentos normativos internos do condomínio. Admitir o contrário seria permitir que a maioria impusesse encargos desproporcionais à minoria à margem do regramento convencional, o que viola os princípios da isonomia e da boa-fé objetiva.

Feitas essas considerações, peço
venia
ao Relator,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários advocatícios para 15% do valor atualizado da causa.

É como voto.

V

O

T

O

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (2o VOGAL - JU
IZ
DE DIREITO CONVOCADO):

Egrégia Câmara,

Conforme apontado no
voto
vista
da
1
a Vogal, Desa. Clarice
Claudino e a
análise detida que fiz nos
autos,
sobretudo
as razões recursais, as contrarrazões e os elementos
elucidatórios
coligidos
e en
tendo que, de fato, o recurso não comporta provimento e
deve ser

mantida
a conclusão adotada no juízo de origem, porquanto alinhada à correta compreensão da natureza jurídica das contribuições condominiais e dos limites normativos estabelecidos pela própria convenção do condomínio.

Nesse contexto, a legitimidade da cobrança discutida não se exaure na mera deliberação assemblear, pois exige compatibilidade material com a convenção condominial e com os princípios que regem a repartição das despesas comuns. No caso presente, a análise da convenção revela que o critério de rateio adotado não se vincula à fração ideal ou à metragem das unidades, mas sim ao número de unidades integrantes do condomínio. Estabelece-se, portanto, um modelo de divisão igualitária da despesa, circunstância expressamente evidenciada no instrumento convencional ao prever que as despesas ratear-se-ão na proporção das unidades, sem considerar as características físicas individualizadas.

Esse dado normativo possui relevância decisiva, pois a convenção condominial constitui o estatuto jurídico que rege a vida do condomínio, o qual vincula todos os condôminos e limita a atuação da assembleia. Esta não pode, sob o pretexto de deliberar sobre gestão administrativa, instituir critério de rateio incompatível com a disciplina previamente estabelecida.

Assim, com essas breves pinceladas, pe
ço
vênia ao Relator
e

acompanh
o
a divergência.

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
CLARICE CLAUDINO DA SILVA
(PRESIDENTE):

Em razão da divergência, o julgamento, prosseguirá com aplicação da técnica de ampliação do colegiado, prevista no art. 942 do CPC, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

SESSÃO DE 05 DE MAIO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O
S
ADVOGADO
S
RICARDO ARRUDA LEMOS, OAB/MT 18363-A
E VITOR MEDINA, OAB/MT 18.649

QUESTÃO DE FATO

RICARDO ARRUDA LEMOS (ADVOGADO):

A convenção do condomínio ainda permanece a mesma do julgamento, não houve alteração fática, sequer chegou a ser votada.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3a VOGAL
- CONVOCADA
):

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLE DIJON
contra a r. sentença proferida pelo
Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
, nos autos da
Ação Declaratória de Abusividade de Cobrança de Taxa Condominial cumulada com Obrigação de Fazer
, ajuizada por
VITOR CARLOS DE SOUZA VIEIRA e CARLA REITA FARIA LEAL
, que julgou procedente o pedido inicial para determinar a cobrança da taxa condominial em valor igual ao das demais unidades.

Na origem, os autores alegaram serem proprietários de unidades tipo cobertura e sustentaram a abusividade da cobrança de taxa condominial em valor superior ao das demais unidades, ao argumento de inexistência de previsão convencional válida para tal diferenciação, bem como ausência de utilização diferenciada das áreas comuns.

Sobreveio sentença de procedência, reconhecendo a ilegalidade da cobrança diferenciada.

Inconformado, o condomínio interpôs apelação, sustentando, em síntese, a legalidade do rateio com base na fração ideal, nos termos do art. 1.336, inciso I, do CC, bem como da Lei no 4.591/64, defendendo a prevalência desse critério em razão da maior metragem das unidades de cobertura.

Requereu a reforma integral da sentença.

As contrarrazões foram apresentadas, pugnando pela manutenção do
decisum
.

O eminente Relator votou pelo provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

A divergência foi inaugurada pela Exma. Desa. Clarice Claudino da Silva (1a Vogal), que negou provimento ao apelo, entendimento que foi acompanhado pelo 2o Vogal.

Em razão da não unanimidade, foi determinada a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC.

Pois bem.

Com a devida vênia aos entendimentos externados pelo eminente Relator e pela divergência inaugurada pela Exma. Desa. Clarice Claudino da Silva, entendo por adotar solução diversa para a controvérsia posta em julgamento, inaugurando, assim, uma terceira via de apreciação da matéria.

Isso porque o caso concreto evidencia justamente a insuficiência da adoção de critérios absolutos e estanques para o rateio das despesas condominiais, especialmente em condomínios antigos, concebidos em realidade arquitetônica e econômica substancialmente diversa da atual.

A controvérsia não deve ser examinada apenas sob a ótica da fração ideal, tampouco exclusivamente pela literalidade isolada da convenção condominial.

Com efeito, o art. 1.336, inciso I, do CC estabelece que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, “salvo disposição em contrário na convenção”.

No caso concreto, embora a convenção condominial efetivamente admita critério diverso da fração ideal, também não se mostra juridicamente adequada a absoluta equiparação contributiva entre unidades substancialmente distintas.

Isso porque as unidades de cobertura possuem metragem significativamente superior às unidades padrão, além de maior número de vagas de garagem, circunstância que naturalmente repercute sobre determinadas despesas coletivas, especialmente em edifício antigo, concebido sem individualização de água, gás e outros consumos.

Todavia, igualmente não vislumbro razoabilidade na adoção irrestrita do critério da fração ideal, tampouco na imposição de contribuição excessiva às unidades de cobertura.

As despesas condominiais não possuem natureza homogênea, havendo despesas indivisíveis que não autorizam tratamento contributivo absolutamente desproporcional.

Nesse contexto, entendo que a solução mais adequada consiste na manutenção da cobrança diferenciada das unidades de cobertura, porém limitada ao coeficiente de 1,5x (uma vez e meia) em relação às unidades padrão, critério que melhor harmoniza a proporcionalidade contributiva, a realidade estrutural do condomínio e os princípios da razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

Tal solução evita tanto a absoluta equiparação entre unidades materialmente distintas quanto a adoção automática e integral da fração ideal como parâmetro exclusivo de rateio.

Dessa forma, a sentença merece parcial reforma apenas para reconhecer a legitimidade da cobrança diferenciada no patamar de 1,5x da taxa condominial atribuída às unidades padrão.

Ante o exposto, com a devida vênia ao eminente Relator e à divergência inaugurada,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reformar parcialmente a sentença, reconhecendo a legitimidade da cobrança da taxa condominial das unidades de cobertura no coeficiente correspondente a 1,5x (uma vez e meia) do valor atribuído às unidades padrão.

Diante do decaimento mínimo do apelante, redistribuo os ônus sucumbenciais para condenar os apelados ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3a VOGAL – CONVOCADA):

Eminentes pares,

Esse assunto, diria que é da minha intimidade, cotas condominiais de cobertura.

Estou no Tribunal de Justiça há mais de 20 anos e desde que advogava este assunto já me trazia e já me causava uma certa curiosidade e atenção por vários aspectos.

O legislador, no meu sentir fez algumas confusões, por exemplo não houve divisão de despesa ordinária e extraordinária, ou despesas divisíveis e indivisíveis.

As cotas condominiais, sabemos que são as despesas indivisíveis, a maioria dos prédios antigos de Cuiabá, inclusive o
Edifício
Ville
Dijon, que é um dos mais antigos de Cuiabá, não tinham medidor individual de água e gás, os edifícios mais modernos já possuem.

Isso equivale dizer, que em uma casa onde moram duas ou três pessoas e que tem área aberta e piscina, gasta -se mais do que uma outra unidade. Por outro lado, as despesas extraordinárias, é justo o apartamento tipo quando por exemplo pintar a fachada do prédio pagar a mesma taxa que paga a cobertura? Que gasta o dobro do que gasta o apartamento tipo? Estou dando um exemplo de taxa extraordinária. O gás e a água, por exemplo é uma taxa ordinária.

Então não houve a preocupação de se fazer essa divisão de despesas e estabelecer. Já vi condomínios em que as coberturas pagam duas taxas e para compensar o condômino ele tem direito a dois votos na cobertura.

Entendo que deve ser normatizado pelas convenções de condomínio, geralmente o que acontece é que as Construtoras pegam modelos antigos e vão reproduzindo aquilo.

Nós sabemos que o Direito se molda aos costumes e traz para a atualidade, aquilo que a sociedade reclama, não é possível ficar engessado como as convenções de condomínios.

Havia a princípio feito um voto escrito acompanhando o entendimento esposado pela Desembargadora Clarice Claudino da Silva
, mas como esse assunto é tormentoso.

QUESTÃO DE FATO

VICTOR
AUGUSTO MEDINA MARTIN (ADVOGADO)

As considerações trazidas neste momento, só queria informar que foram objeto específico de produção probatória em 1a Instância
.

Foi questionado acerca desse critério subjetivo, sobre se as unidades tipo Cobertura trariam, neste caso específico, despesas extras ao C
ondomínio, ocasião em que ficou fixado na audiência de instrução e julgamento, isso foi ponto de saneamento do processo de que as unidades tipo Cobertura
, neste caso não trazem
qualquer despesa
extra condomínio
e nem gozam de privilégio.

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3a VOGAL – CONVOCADA):

Vou sugerir aqui, porque realmente desconheço um caso porque é impossível se fazer isso tecnicamente falando.

Sugiro que este julgamento seja convertido em diligência, porque é impossível instalar hoje nas unidades, já depois do prédio antigo, como é o presente caso, instalar unidades individuais de energia e água.

Antigamente não existia e o prédio foi concebido de forma que para se fazer isso hoje em dia era impossível.

RICARDO ARRUDA LEMOS (ADVOGADO):

Esse prédio é de 1984, é um dos primeiros da área da praça popular, é um condomínio de alto padrão pois a taxa de condomínio em 2018 era R$1.800,00, hoje a taxa de condomínio já é quase R$4.000,00.

Digo isso porque já foi objeto de assembleia, também advogo para o Condomínio, é impossível a individualização, porque de fato antigamente os prédios eram feitos com um registro só.

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOSA (3a VOGAL- CONVOCADA):

O que quero dizer é que acho que realmente é preciso, as coberturas merecem realmente talvez pagar uma taxa a mais, agora não há uma normatização e o legislador foi infeliz ao tratar isso como fração ideal, pois fração ideal é o que está no chão, é aquilo que a gente pisa, é aquilo que cada comprador, comprou e pagou por ela, uns pagaram 200 e poucos metros quadrados e outros pagaram 400 e pouco metros quadrados, isso é o que ele tem direito no chão, isso é a fração ideal, o resto são despesas indivisíveis.

Então, entendo que as coberturas podem sim pagar uma taxa diferenciada em razão dessa não individualização de água e gás, mas sou contra pagar duas taxas, por que não usa duas vezes o mesmo porteiro, o mesmo guarda-noturno, ou seja não usa isso tudo de forma dobrada e entendo que é problema da Convenção ou da Assembleia Geral de Condôminos, que cabe o pagamento de
1,5
mas de 02 cotas, entendo absurdo, é uma cobrança exorbitante.

É assim que ratifico o voto escrito.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (PRESIDENTE):

Acompanhando o voto divergente?

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3a VOGAL – CONVOCADA):

Acompanho o voto divergente, aliás não é acompanhando o voto divergente.

Hoje as partes pagam duas cotas doutores?

RICARDO ARRUDA LEMOS (ADVOGADO):

Isso em 2018.

Apesar da cobertura ser duas vezes maior, desde a fundação do condomínio sempre pagou 1,5 tanto é que quando a ação foi iniciada a taxa de condomínio era R$1.800,00 e a cobertura pagava 1,5 era R$2.700,00.

V O T O (RATIFICADO):

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3a VOGAL – CONVOCADA):

Entendo que 1,5 é uma cota razoável, não cabe ao meu sentir, seria exorbitante cobrar 02 cotas como alguns condomínios verticais vem cobrando, então 1,5 entendo que cabe a cobrança sim.

É como voto.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (PRESIDENTE):

Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, como vota?

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (4a VOGAL – CONVOCADA):

Boa tarde a todos,

Depois desta magna aula da Desembargadora Maria Helena
Gargaglione
Póvoas e nós aprendemos muito pela experiência no colegiado, então a Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas está acompanhando o voto do douto Relator.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (PRESIDENTE):

Na verdade, o voto que foi disponibilizado não era esse.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (4a VOGAL – CONVOCADA):

A mim me pareceu que se a Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas entende que nesses condomínios antigos, da possibilidade da cobrança da taxa condominial no valor de 1,5

que o que está sendo feito e defendido pelo Dr. Ricardo Lemos então o entendimento é de que a Desa. Maria Helena
G
argaglione

Póvoas está acompanhando o voto do Des. Ricardo Gomes de Almeida (Relator).

Portanto, essa foi a conclusão a que cheguei.

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3a VOGAL – CONVOCADA):

É isso mesmo.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (4a VOGAL - CONVOCADA):

Eminentes pares,

Na esteira do entendimento da Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, nesses edifícios antigos que também não se possibilitavam desde o início essa divisão de consumo ou de benefícios da unidade condominial, também concluo da mesma forma, peço vênia a divergência para acompanhar o voto do Relator.

O voto do Des. Relator fez um estudo aprofundado equilibrando a própria contradição existente nas clausulas condominiais e seguiu um parâmetro de proporcionalidade.

Peço vênia a divergência e acompanho o voto do douto Relator.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (PRESIDENTE):

Fica proclamado então o
resultado
: Por maior
ia
Recurso Provido nos termos do voto do Relator.

Data da sessão:
Cuiabá- MT, 05/05/2026