Tribunal: TJMT
Processo: 1011732-70.2026.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. IRRELEVÂNCIA ENTRE AS PARTES CONTRATANTES. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE PARCELAS. NEGATIVAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de rescisão contratual, indeferiu pedido de tutela de urgência formulado por adquirente de lote em empreendimento imobiliário, que pretende a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, das taxas condominiais e do IPTU, bem como a vedação de inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes, sob o fundamento de impossibilidade financeira superveniente para adimplir o contrato e inexistência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há 2 questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência do regime jurídico da Lei no 9.514/1997 e autoriza a rescisão contratual com fundamento no Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Imóveis não retira sua validade e eficácia entre os contratantes, servindo o registro precipuamente para conferir publicidade e eficácia perante terceiros.
O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça afasta a possibilidade de o devedor fiduciante promover a rescisão contratual por meio diverso daquele contratualmente previsto apenas em razão da ausência de registro do contrato.
A alegação de incapacidade financeira superveniente foi formulada genericamente, sem demonstração concreta de alteração súbita da capacidade econômica apta a justificar, em cognição sumária, a suspensão imediata das obrigações contratuais.
O risco de inscrição em cadastros de inadimplentes, quando decorrente de obrigação líquida e exigível, configura exercício regular de direito do credor, não caracterizando, por si só, perigo de dano apto a justificar tutela de urgência.
Ausentes a probabilidade do direito e o perigo de dano contemporâneo, não se justifica a concessão da tutela provisória requerida.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento: 1. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não afasta sua eficácia entre os contratantes nem autoriza, por si só, a rescisão contratual por regime diverso do pactuado. 2. A alegação genérica de dificuldade financeira, desacompanhada de prova concreta, não demonstra probabilidade do direito para concessão de tutela de urgência. 3. A negativação decorrente do inadimplemento de obrigação exigível constitui exercício regular de direito do credor.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei no 9.514/1997, arts. 23 e 26.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1.095; STJ, EREsp no 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 27.09.2023, DJe 09.10.2023; TJMT, AI no 1016102-39.2019.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 18.12.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011732-70.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RENATO HEITOR SILVA VILAR - CPF: 049.176.713-70 (ADVOGADO), KLECIO VIEIRA DE LIMA MARQUES BARBOSA - CPF: 807.000.631-53 (AGRAVANTE), FGR INCORPORACOES JARDINS ROMA LTDA. - CNPJ: 49.475.961/0001-41 (AGRAVADO), ASSOCIACAO JARDINS ROMA - CNPJ: 07.352.242/0001-93 (AGRAVADO), CARLOS MARCIO RISSI MACEDO - CPF: 828.138.841-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. IRRELEVÂNCIA ENTRE AS PARTES CONTRATANTES. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE PARCELAS. NEGATIVAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de rescisão contratual, indeferiu pedido de tutela de urgência formulado por adquirente de lote em empreendimento imobiliário, que pretende a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, das taxas condominiais e do IPTU, bem como a vedação de inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes, sob o fundamento de impossibilidade financeira superveniente para adimplir o contrato e inexistência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência do regime jurídico da Lei no 9.514/1997 e autoriza a rescisão contratual com fundamento no Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Imóveis não retira sua validade e eficácia entre os contratantes, servindo o registro precipuamente para conferir publicidade e eficácia perante terceiros.

O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça afasta a possibilidade de o devedor fiduciante promover a rescisão contratual por meio diverso daquele contratualmente previsto apenas em razão da ausência de registro do contrato.

A alegação de incapacidade financeira superveniente foi formulada genericamente, sem demonstração concreta de alteração súbita da capacidade econômica apta a justificar, em cognição sumária, a suspensão imediata das obrigações contratuais.

O risco de inscrição em cadastros de inadimplentes, quando decorrente de obrigação líquida e exigível, configura exercício regular de direito do credor, não caracterizando, por si só, perigo de dano apto a justificar tutela de urgência.

Ausentes a probabilidade do direito e o perigo de dano contemporâneo, não se justifica a concessão da tutela provisória requerida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento: 1. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não afasta sua eficácia entre os contratantes nem autoriza, por si só, a rescisão contratual por regime diverso do pactuado. 2. A alegação genérica de dificuldade financeira, desacompanhada de prova concreta, não demonstra probabilidade do direito para concessão de tutela de urgência. 3. A negativação decorrente do inadimplemento de obrigação exigível constitui exercício regular de direito do credor.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei no 9.514/1997,
arts
. 23 e 26.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1.095; STJ,
EREsp
no 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 27.09.2023,
DJe
09.10.2023; TJMT, AI no 1016102-39.2019.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 18.12.2019.

R E L A T Ó R I O

AI
1011732-70.2026.8.11.0000

KLECIO VIEIRA DE LIMA MARQUES BARBOSA
x

ASSOCIACAO JARDINS ROMA e FGR INCORPORACOES JARDINS ROMA LTDA.

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por KLECIO VIEIRA DE LIMA MARQUES BARBOSA contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de
Alto Garças/MT, que, nos autos da ação de rescisão contratual (no 1000017-23.2026.8.11.0035), indeferiu o pedido de tutela de urgência.

O agravante sustenta, em síntese, que firmou contrato de compra e venda de lote no empreendimento “Jardins Roma”, pelo valor de R$287.403,03, porém, em razão de dificuldades financeiras e da crise econômica, não possui mais condições de adimplir as parcelas mensais ajustadas.

Alega que o contrato não foi registrado na matrícula do imóvel, circunstância que, a seu ver, afasta a incidência da Lei no 9.514/97 e autoriza a rescisão imediata da avença com fundamento nas normas do Código de Defesa do Consumidor.

Afirma, ainda, que o lote não possui benfeitorias e jamais foi ocupado.

Ao final, requer a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, das taxas condominiais e do IPTU, bem como a proibição de inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes.

A liminar recursal foi indeferida (ID 354735393).

A agravada FGR INCORPORACOES JARDINS ROMA LTDA. apresentou contrarrazões (ID 361525353) arguindo, preliminarmente, a violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

A questão reside em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para suspender os efeitos do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária.

Então, neste agravo, cumpre apenas verificar o preenchimento ou não dos requisitos para concessão da tutela provisória de urgência antecipada, previstos no artigo 300 do novo CPC,
in
verbis
:

Art.
300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Acerca dos requisitos autorizadores da tutela de urgência antecipada, orienta a jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE PROCESSUAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - ART. 300 DO CPC - REQUISITOS AUSENTES - RECURSO NÃO PROVIDO.
Não é cabível o deferimento de tutela
antecipada se ausentes ambos os requisitos do art. 300 do CPC – a probabilidade do direito arguido e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

(N.U 1016102-39.2019.8.11.0000, C MARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado,
Julgado em 18/12/2019,
Publicado
no DJE 21/01/2020)

No caso, o agravante fundamenta sua pretensão na tese de que a falta de registro do contrato no Registro de Imóveis descaracterizaria a alienação fiduciária, atraindo a incidência do CDC e o direito p
otestativo à rescisão com devolução imediata de valores.

Contudo, tal tese confronta o entendiment
o pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça.

No julgamento do Tema Repetitivo 1.095, o STJ fixou que “
e
m contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

Mais recentemente, no
EREsp
1.866.844/SP
,
a Segunda Seção assentou que

"
a
ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto
.
".

A propósito:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO.
IMPRESCINDIBILIDADE.
1.
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do
art
. 23 da Lei no 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do
art
. 26 da Lei no 9.514/1997.4.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas .
5. Embargos de divergência não providos.
(STJ -
EREsp
: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
09/10/2023)

Portanto, entre as partes contratantes, a garantia é válida e o regime jurídico especial prevalece
, independentemente do registro, o qual tem finalidade precípua de publicidade perante terceiros.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. INCOMPORTABILIDADE DE REAVALIAÇÃO DO TEMA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI No 9.514/1997). REGISTRO EM CARTÓRIO. PRESCINDIBILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
PREQUESTIONAMENTO. SENTENÇA MANTIDA.
1.
A competência do juízo, suscitada em sede de contrarrazões, trata-se de matéria já apreciada e decidida no julgamento do Conflito de Competência, restando incomportável a retomada da discussão acerca de referido tema. 2. O negócio fiduciário é aquele pelo qual o fiduciante, com fito de garantir uma obrigação, transmite a propriedade de uma coisa ou a titularidade de um direito ao fiduciário, o qual, este último, tem o dever de proceder a devolução do bem se cumprido o encargo assumido por àquele. Considera-se fiduciária, assim, a propriedade resolúvel de coisa ou direito que o devedor fiduciante, com escopo de garantia, transfere ao credor fiduciário. 3.
Apesar da celeuma instaurada sobre o tema, a jurisprudência do STJ entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. 4.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
EREsp

n.
1.866.844/SP, reinterpretando o Tema n. 1 .095, fixado sob a sistemática dos recursos repetitivos, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, de forma que não se admite a rescisão do contrato por outros meios.
5.
É dispensável a referência expressa aos dispositivos legais e constitucionais tidos por violados, pois o exame da controvérsia, à luz dos temas invocados, é suficiente para caracterizar o prequestionamento da matéria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.
(TJ-GO 56842533520198090051, Relator.: VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR - (DESEMBARGADOR), 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 02/10/2024)

No que diz respeito ao perigo de dan
o,
observa-se que
a
alegação de impossibilidade de pagamento por crise financeira foi deduzida de forma genérica.

Não há nos autos prova de
alteração súbita na renda do
a
gravante que justifique a quebra imediata do pacta sunt servanda sem a oitiva
da parte contrária e instrução probatória.

Ademais, o risco de negativação, decorrente do inadimplemento de obrigação líquida e certa, configura exercício regular de direito do credor.

Por todo o exposto, não restando demonstrada a probabilidade do direito e a urgência contemporânea, a manutenção da decisão de primeiro grau é medida que se impõe.

Antes o
exposto,

NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2026