Tribunal: TJMT
Processo: 1010253-42.2026.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-05

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HASTA PÚBLICA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. DEFASAGEM TEMPORAL. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto por AURORA CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA - EPP contra decisão proferida em execução de título extrajudicial ajuizada por BANCO DO BRASIL S.A., que rejeitou impugnação ao edital de hasta pública e pedido de tutela de urgência, mantendo leilão designado, sob alegação de que a avaliação do imóvel penhorado, realizada em 2020 e apenas atualizada monetariamente, não reflete o valor atual de mercado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a mera atualização monetária da avaliação judicial supre a necessidade de reavaliação do bem penhorado após longo lapso temporal; (ii) estabelecer se há elementos suficientes para justificar nova avaliação judicial antes da hasta pública.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem ou alteração relevante em seu valor de mercado.
O transcurso de aproximadamente seis anos entre a avaliação original e a data da alienação judicial caracteriza lapso temporal significativo apto a comprometer a atualidade do valor atribuído ao imóvel.
A mera atualização monetária não reflete, por si só, a valorização real de imóvel urbano, que depende de fatores específicos do mercado imobiliário.
A apresentação de laudo particular com valor substancialmente superior ao da avaliação judicial reforça a existência de dúvida fundada quanto ao preço do bem.
A jurisprudência do STJ admite a realização de nova avaliação, inclusive de ofício, quando há lapso temporal relevante, a fim de evitar alienação por preço vil.
A realização de nova avaliação assegura a regularidade da execução e observa o princípio da menor onerosidade ao executado, sem implicar atraso indevido do processo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. A atualização monetária da avaliação judicial não substitui nova avaliação quando há lapso temporal significativo entre a avaliação e a hasta pública. 2. A existência de elementos que indiquem discrepância relevante entre o valor atualizado e o valor de mercado autoriza a realização de nova avaliação do bem penhorado. 3. A nova avaliação visa evitar a alienação por preço vil e assegurar a efetividade e justiça da execução.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 805 e 873.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1778395/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/05/2022; TJMT, AI no 1021337-45.2023.8.11.0000, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Póvoas, j. 01/11/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010253-42.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FERNANDO MARSARO - CPF: 703.687.911-49 (ADVOGADO), FRANCISMARIO MOURA VASCONCELOS - CPF: 487.244.241-53 (ADVOGADO), AURORA CONSTRUCOES INCORPORACOES E SERVICOS LTDA - EPP - CNPJ: 03.833.589/0001-05 (AGRAVANTE), ROGERIO BARAO - CPF: 233.109.449-72 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVADO), FABIO DE OLIVEIRA PEREIRA - CPF: 889.780.521-34 (ADVOGADO), RODRIGO LUIZ DA SILVA ROSA - CPF: 481.742.384-68 (ADVOGADO), THAIS FERNANDA RIBEIRO DIAS NEVES - CPF: 707.546.401-91 (ADVOGADO), JOAO PAULO KLEME DOS SANTOS - CPF: 051.240.511-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HASTA PÚBLICA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. DEFASAGEM TEMPORAL. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por AURORA CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA - EPP contra decisão proferida em execução de título extrajudicial ajuizada por BANCO DO BRASIL S.A., que rejeitou impugnação ao edital de hasta pública e pedido de tutela de urgência, mantendo leilão designado, sob alegação de que a avaliação do imóvel penhorado, realizada em 2020 e apenas atualizada monetariamente, não reflete o valor atual de mercado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a mera atualização monetária da avaliação judicial supre a necessidade de reavaliação do bem penhorado após longo lapso temporal; (
ii
) estabelecer se há elementos suficientes para justificar nova avaliação judicial antes da hasta pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem ou alteração relevante em seu valor de mercado.

O transcurso de aproximadamente seis anos entre a avaliação original e a data da alienação judicial caracteriza lapso temporal significativo apto a comprometer a atualidade do valor atribuído ao imóvel.

A mera atualização monetária não reflete, por si só, a valorização real de imóvel urbano, que depende de fatores específicos do mercado imobiliário.

A apresentação de laudo particular com valor substancialmente superior ao da avaliação judicial reforça a existência de dúvida fundada quanto ao preço do bem.

A jurisprudência do STJ admite a realização de nova avaliação, inclusive de ofício, quando há lapso temporal relevante, a fim de evitar alienação por preço vil.

A realização de nova avaliação assegura a regularidade da execução e observa o princípio da menor onerosidade ao executado, sem implicar atraso indevido do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A atualização monetária da avaliação judicial não substitui nova avaliação quando há lapso temporal significativo entre a avaliação e a hasta pública. 2. A existência de elementos que indiquem discrepância relevante entre o valor atualizado e o valor de mercado autoriza a realização de nova avaliação do bem penhorado. 3. A nova avaliação visa evitar a alienação por preço vil e assegurar a efetividade e justiça da execução.

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 805 e 873.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
1778395/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/05/2022; TJMT, AI no 1021337-45.2023.8.11.0000, Rel. Des. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, j. 01/11/2023.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO

1010253-42.2026.8.11.0000

COOPERATIVA DECRÉDITODE LIVRE ADMISS
Ã
O DE ASSOCIADOS SORRISO - SICREDI CELEIRO DO MT
X
L. M. CAMPO LTDA
.

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de
recurso de
Agravo de Instrumento interposto porAURORA CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA - EPP, com o fito de
reformar
a decisão que, nos autosdaExecução de Título Extrajudicial n. 1040729-81.2019.8.11.0041,ajuizada pelo BANCO DO BRASIL S.A,rejeitou impugnação ao edital de hasta pública e o pedido de tutela de urgência apresentados pela agravante, mantendo a realização de leilão designado para os dias 18/03/2026 e 25/03/2026.

Para tanto,a agravante sustenta, em síntese, que a avaliação judicial do imóvel penhorado foi realizada em 29/09/2020, tendo sido apenas atualizada monetariamente para a realização do leilão, sem considerar a efetiva valorização do bem no mercado imobiliário.

Argumenta que apresentou laudo de avaliação imobiliária particular, elaborado em 11/02/2026, que atribui ao imóvel o valor de R$ 1.912.000,00, enquanto o valor utilizado como base para o leilão, após mera atualização monetária, é de R$ 1.090.566,00.

Alega que a mera correção monetária não reflete a real valorização do imóvel no mercado, especialmente considerando o lapso temporal de mais de cinco anos desde a avaliação original.

O pedido liminar recursal de efeito suspensivo foi deferido.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO MÉRITO

Eminentes pares:

No presente recurso, cumpre analisar a
necessidade ou não de nova avaliação judicial do imóvel penhorado, considerando o lapso temporal entre a avaliação original, realizada em setembro de 2020, e a data designada para a hasta pública, em março de 2026.

O artigo 873 do Código de Processo Civil estabelece as hipóteses em que se admite nova avaliação de bens penhorados:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I -
qualquer
das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II -
se
verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

No caso em análise, verifica-se que a avaliação judicial do imóvel foi realizada em 29/09/2020, ou seja, há aproximadamente 6 (seis) anos da data designada para a hasta pública (18/03/2026 e 25/03/2026). Para a realização do leilão, o valor originário foi apenas atualizado monetariamente, alcançando a quantia de R$ 1.090.566,00.

Ocorre que a mera atualização monetária, após considerável lapso temporal, não reflete com precisão o valor atual de mercado do imóvel, especialmente quando se trata de bem localizado em área central da Capital, sujeita a significativas variações de valorização imobiliária.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se firmado no sentido de que, havendo transcorrido lapso temporal considerável entre a avaliação e a data designada para alienação judicial, é recomendável a realização de nova avaliação:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. IMÓVEL PENHORADO. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. TRANSCURSO DE LAPSO DE TEMPO SIGNIFICATIVO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 282 do STF. 2. "
A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil
" (
EDcl
no Ag 1 .365.203/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012,
DJe
de 02/08/2012,
g.n
.
). 3. No caso em exame, transcorridos cerca de 6 (seis) anos da avaliação do imóvel penhorado, mostra-se necessária a realização de nova avaliação do bem antes de sua alienação judicial, a fim de evitar a configuração de preço vil e indevido prejuízo ao executado. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1778395 GO 2020/0275422-8, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/06/2022)

No mesmo sentido, este Tribunal de Justiça já se manifestou:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – HASTA PÚBLICA – IMÓVEL RURAL “FAZENDA GARIMPEIRA” – NULIDADE DA PENHORA – AFASTADA – ALEGAÇÃO DE AVALIAÇÃO DEFASADA – CABIMENTO – TRANSCURSO DE MAIS DE 02 ANOS – AUTO DE AVALIAÇÃO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA – DÚVIDA QUANTO AO PREÇO DO BEM – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873 DO CPC – RECURSO PROVIDO.

No caso de dúvida, não há óbice para que o juiz determine nova avaliação dos bens sujeitos à expropriação judicial, nos termos do art. 873 do CPC.

A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício, a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil (
EDcl
no Ag 1.365.203/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012,
DJe
de 02/08/2012).

No caso, a última avaliação foi realizada há mais de 02 (dois) anos, o que torna necessária a repetição do ato, que, ademais, não prejudica as partes, muito pelo contrário, impede a expropriação por valor incompatível com aquele que o bem efetivamente merece.

(N.U 1021337-45.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2023,
Publicado
no DJE 02/11/2023)

No presente caso, o lapso temporal é ainda mais expressivo – aproximadamente 6 (seis) anos – o que reforça a necessidade de nova avaliação para refletir adequadamente o valor atual do imóvel.

Ademais, a agravante apresentou laudo de avaliação imobiliária particular, elaborado em 11/02/2026, que atribui ao imóvel o valor de R$ 1.912.000,00, significativamente superior ao valor atualizado monetariamente (R$ 1.090.566,00).

Em que pese
o laudo particular não seja suficiente, por si só, para afastar a avaliação judicial, ele constitui elemento que reforça a dúvida fundada sobre a adequação do valor atribuído ao bem na primeira avaliação, após o transcurso de considerável lapso temporal.

Importante ressaltar que a valorização de imóveis urbanos não segue necessariamente os mesmos índices de correção monetária, sendo influenciada por diversos fatores específicos do mercado imobiliário, como localização, infraestrutura, desenvolvimento urbano, entre outros. Assim, a simples atualização monetária pode não refletir a real valorização do bem no mercado.

A realização de nova avaliação judicial, por profissional nomeado pelo Juízo, com vistoria atual e observância das normas técnicas pertinentes, garantirá maior segurança jurídica ao procedimento expropriatório, evitando prejuízo acentuado ao executado e assegurando que a alienação ocorra por valor condizente com a realidade atual do mercado.

Ressalte-se que a determinação de nova avaliação não implica em retardamento injustificado da execução, mas sim em medida necessária para garantir a regularidade e justiça do procedimento expropriatório, em consonância com o princípio da menor onerosidade da execução, previsto no artigo 805 do
Código de Processo Civil
.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a decisão
recorrida
e determinar a realização de nova avaliação judicial do imóvel penhorado, por profissional a ser nomeado pelo Juízo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026