Tribunal: TJMT
Processo: 1006851-54.2020.8.11.0002
Órgão julgador: GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONCURSO DE CREDORES. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE O CRÉDITO FIDUCIÁRIO. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto por Condomínio Chapada Verde contra sentença do Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Várzea Grande/MT que, ao acolher embargos de declaração opostos por Banco do Brasil S.A., declarou a nulidade de decisão anterior e reconheceu a preferência do crédito fiduciário sobre o crédito condominial, determinando que o produto da arrematação dos direitos sobre o imóvel fosse destinado prioritariamente à quitação do contrato de alienação fiduciária. O recorrente sustenta a natureza propter rem das despesas condominiais, defende a aplicação analógica da Súmula 478 do STJ e requer a reforma da sentença para restabelecer a expedição de alvará em seu favor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se, no concurso de credores sobre o produto da arrematação de imóvel gravado com alienação fiduciária, deve prevalecer o crédito condominial, de natureza propter rem, ou o crédito da instituição financeira titular da propriedade fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O crédito condominial possui natureza propter rem, pois se vincula diretamente à coisa e acompanha o imóvel independentemente da titularidade, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.
4. As despesas condominiais destinam-se à conservação e manutenção do próprio bem, de modo que sua inadimplência compromete a integridade do imóvel e, consequentemente, a garantia do credor fiduciário.
5. A Súmula 478 do STJ estabelece que o crédito condominial prefere ao hipotecário, e sua ratio decidendi aplica-se, por analogia, à alienação fiduciária no concurso de credores sobre o produto da arrematação.
6. O valor depositado em juízo, decorrente da arrematação, substitui o bem, devendo ser destinado prioritariamente à quitação do débito condominial e das despesas processuais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. O crédito decorrente de despesas condominiais, por possuir natureza propter rem, prefere ao crédito do credor fiduciário no concurso sobre o produto da arrematação do imóvel.
2. A ratio decidendi da Súmula 478 do STJ aplica-se, por analogia, à alienação fiduciária em garantia.
3. O produto da arrematação deve ser destinado prioritariamente à quitação do débito condominial, cabendo ao credor fiduciário apenas o saldo remanescente, se houver.
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o; Lei no 9.099/95, art. 55.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 478; STJ, REsp no 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 23.05.2023, DJe 12.09.2023; TJSP, AI no 2052501-57.2024.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 24.06.2024; TJDFT, AI no 0701640-88.2023.8.07.9000, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, j. 21.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1006851-54.2020.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Direitos / Deveres do Condômino, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Turma Julgadora:

[DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[CONDOMINIO CHAPADA VERDE - CNPJ: 27.253.169/0001-00 (RECORRENTE), ALEIR CARDOSO DE OLIVEIRA - CPF: 345.208.991-68 (ADVOGADO), KEVIN JOSE DE ABREU CAMPOS - CPF: 051.295.131-42 (RECORRIDO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (TERCEIRO INTERESSADO), MILENA PIRAGINE - CPF: 295.235.348-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONCURSO DE CREDORES. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE O CRÉDITO FIDUCIÁRIO. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso Inominado interposto por Condomínio Chapada Verde contra sentença do Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Várzea Grande/MT que, ao acolher embargos de declaração opostos por Banco do Brasil S.A., declarou a nulidade de decisão anterior e reconheceu a preferência do crédito fiduciário sobre o crédito condominial, determinando que o produto da arrematação dos direitos sobre o imóvel fosse destinado prioritariamente à quitação do contrato de alienação fiduciária. O recorrente sustenta a natureza
propter rem
das despesas condominiais, defende a aplicação analógica da Súmula 478 do STJ e requer a reforma da sentença para restabelecer a expedição de alvará em seu favor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em definir se, no concurso de credores sobre o produto da arrematação de imóvel gravado com alienação fiduciária, deve prevalecer o crédito condominial, de natureza
propter rem,
ou o crédito da instituição financeira titular da propriedade fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O crédito condominial possui natureza
propter rem
, pois se vincula diretamente à coisa e acompanha o imóvel independentemente da titularidade, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

4.

As despesas condominiais destinam-se à conservação e manutenção do próprio bem, de modo que sua inadimplência compromete a integridade do imóvel e, consequentemente, a garantia do credor fiduciário.

5.

A Súmula 478 do STJ estabelece que o crédito condominial prefere ao hipotecário, e sua
ratio decidendi
aplica-se, por analogia, à alienação fiduciária no concurso de credores sobre o produto da arrematação.

6.

O valor depositado em juízo, decorrente da arrematação, substitui o bem, devendo ser destinado prioritariamente à quitação do débito condominial e das despesas processuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.

O crédito decorrente de despesas condominiais, por possuir natureza
propter rem
, prefere ao crédito do credor fiduciário no concurso sobre o produto da arrematação do imóvel.

2.

A
ratio decidendi
da Súmula 478 do STJ aplica-se, por analogia, à alienação fiduciária em garantia.

3.

O produto da arrematação deve ser destinado prioritariamente à quitação do débito condominial, cabendo ao credor fiduciário apenas o saldo remanescente, se houver.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o; Lei no 9.099/95, art. 55.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 478; STJ, REsp no 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 23.05.2023, DJe 12.09.2023; TJSP, AI no 2052501-57.2024.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 24.06.2024; TJDFT, AI no 0701640-88.2023.8.07.9000, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, j. 21.02.2024.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por CONDOMÍNIO CHAPADA VERDE em face da sentença proferida pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Várzea Grande/MT, que acolheu os embargos de declaração do terceiro interessado, BANCO DO BRASIL S.A., para declarar nula a sentença anterior e reconhecer a preferência do crédito fiduciário (da instituição financeira) sobre o crédito condominial, determinando que o produto da arrematação fosse destinado prioritariamente à quitação do contrato de alienação fiduciária, id.
311776583.

Em suas razões recursais (Id. 311776590), o Recorrente sustenta que os débitos condominiais possuem natureza propter rem e, por isso, gozam de preferência sobre o crédito fiduciário, devendo ser aplicada, por analogia, a Súmula 478 do STJ. Argumenta que o valor arrecadado é insuficiente para quitar ambas as dívidas e que a manutenção da decisão recorrida prejudica a coletividade condominial, que arcou com a conservação do bem que garante o financiamento. Requer a reforma da sentença para que seja restabelecida a expedição de alvará em seu favor.

VOTO

Colendos Pares;

A controvérsia central reside na definição da ordem de preferência para o levantamento do produto da arrematação dos direitos sobre o imóvel: se deve prevalecer o crédito condominial, de natureza
propter rem
, ou o crédito da instituição financeira, titular da propriedade fiduciária.

No caso em análise, assiste razão ao Recorrente. A jurisprudência vem consolidando o entendimento de que o crédito decorrente de despesas condominiais, por sua natureza
propter rem
(própria da coisa), prefere inclusive ao crédito fiduciário.

Isso se justifica porque as taxas de condomínio destinam-se à conservação e manutenção do próprio imóvel. Sem o pagamento dessas despesas, o bem se deterioraria ou até pereceria, esvaziando a garantia do credor fiduciário. Portanto, é justo e lógico que o valor obtido com a alienação dos direitos sobre o bem sirva, primeiramente, para quitar as despesas que asseguraram a sua existência e integridade.

A Súmula 478 do STJ dispõe: "
Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário
". Embora o texto mencione crédito hipotecário, a
ratio decidendi
aplica-se perfeitamente à alienação fiduciária no concurso de credores sobre o produto da arrematação.

Esse entendimento tem sido aplicado reiteradamente pelos tribunais pátrios, que reforça a preferência do crédito condominial em casos análogos:

"Agravo de instrumento. Ação de execução condominial. Recurso interposto contra a r. decisão que reconheceu o direito de preferência do credor fiduciário sobre o produto da arrematação. Preferência do crédito condominial sobre o direito do credor fiduciário, que decorre da natureza propter rem. Aplicação analógica da Súmula 478 do STJ. Precedentes. Decisão reformada. Agravo de instrumento provido." (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20525015720248260000 Cajamar, Relator.: Carlos Dias Motta, Data de Julgamento: 24/06/2024, 26a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/06/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO. CREDOR CONDOMINIAL TEM PREFERÊNCIA SOBRE O CREDOR FIDUCIÁRIO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. DECISÃO REFORMADA . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Agravo de Instrumento interposto contra de decisão interlocutória que indeferiu o pedido de preferência do crédito condominial sobre crédito fiduciário. 2 . A despesa condominial constitui obrigação ?propter rem?, que onera a própria coisa e por isto agrega e acompanha o bem independente da sua titularidade, razão pela qual o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 2.1. O crédito condominial, devido à sua natureza ?propter rem?, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária, aliás como reiteradamente já decidido no Superior Tribunal de Justiça, que firmou entendimento na Súmula n .o 478, segundo a qual ?na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário?. 3. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO para reconhecer que o crédito condominial que, diante da natureza ?propter rem?, prefere ao crédito fiduciário. (TJ-DF 0701640-88 .2023.8.07.9000 1819129, Relator.: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 21/02/2024, 7a Turma Cível, Data de Publicação: 04/03/2024)”.

Ademais, a Quarta Turma do STJ, no julgamento do REsp no 2.059.278 – SC, reafirmou que a natureza
propter rem
das despesas condominiais se sobrepõe ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário. Concluiu-se que não se pode conferir ao banco uma "imunidade" contra dívidas que garantem a própria existência física do bem dado em garantia. A propósito:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL . POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts . 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2 .
A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art . 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido.(STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol . 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779)”

No presente caso, o Banco do Brasil (credor fiduciário) fora devidamente cientificado. O imóvel (direitos) foi arrematado e o valor depositado em juízo substitui o bem.

Assim, o valor arrecadado no leilão deve ser destinado, prioritariamente, à quitação integral do débito exequendo (condomínio) e demais despesas processuais. Somente o saldo remanescente, se houver, deverá ser entregue ao credor fiduciário para abatimento do saldo devedor do financiamento.

Portanto, a sentença que anulou a expedição do alvará em favor do condomínio e estabeleceu a preferência do crédito fiduciário merece ser reformada, para se alinhar à jurisprudência atualizada do STJ e aos princípios de justiça que regem as obrigações
propter rem.

Por essas razões, conheço do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença de origem e reconhecer a preferência do crédito condominial sobre o crédito fiduciário, nos termos da sentença de id. 311776564.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante o êxito recursal, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.

É como voto.

GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA

Juiz de Direito

!

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026