Tribunal: TJMT
Processo: 1017341-04.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ENCARGOS PRETÉRITOS. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. REDUÇÃO EQUITATIVA. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. COMPENSAÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. LIMITAÇÃO. RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO E DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME.
1. Apelações cíveis recíprocas interpostas contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote por culpa da incorporadora GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA., determinou a restituição integral dos valores pagos, afastou danos morais e multa contratual, e autorizou compensação de IPTU e taxas condominiais, julgando improcedente a reconvenção contra CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES e EDILEI ROQUE DE CEZARO.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
2. Há quatro questões em discussão:
(i) definir se há nulidade dos embargos de declaração por efeitos infringentes;
(ii) estabelecer a quem se imputa a culpa pela rescisão contratual e a possibilidade de retenção de valores;
(iii) determinar a incidência de danos morais e de cláusula penal em favor dos compradores; e
(iv) delimitar a possibilidade e extensão da compensação de IPTU e taxas condominiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
3. A existência de débitos condominiais pretéritos substanciais caracteriza inadimplemento essencial da incorporadora quanto à obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado.
4. A quitação tardia e não comunicada dos débitos viola o dever de informação e a boa-fé objetiva, não sendo apta a purgar a mora.
5. A suspensão do pagamento pelos compradores configura exercício legítimo da exceptio non adimpleti contractus, pois o inadimplemento originário é da vendedora.
6. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.
7. A retenção de percentual com base no art. 67-A da Lei no 4.591/64 é inaplicável quando a rescisão decorre de culpa da vendedora, sob pena de enriquecimento sem causa.
8. A compensação de IPTU e taxas condominiais é admissível quanto aos valores principais comprovados, pois decorrem de obrigações propter rem assumidas com a posse jurídica do imóvel, desde que excluídos encargos moratórios.
9. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável sem demonstração de lesão a direitos da personalidade.
10. A cláusula penal prevista apenas em desfavor do comprador deve ser aplicada por simetria contra a incorporadora inadimplente, conforme Tema 971 do STJ.
11. A cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, com redução equitativa, nos termos do art. 413 do CC, para evitar desproporcionalidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso de Apelação da Requerida desprovido e Apelo dos Autores parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A quitação tardia de débitos pretéritos sem comunicação ao comprador não afasta o inadimplemento essencial da incorporadora. 2. A culpa exclusiva da vendedora na rescisão contratual impõe a restituição integral dos valores pagos, vedada a retenção. 3. A cláusula penal prevista apenas contra o comprador deve ser aplicada por simetria contra a vendedora inadimplente, com redução equitativa sobre os valores pagos. 4. A compensação de IPTU e taxas condominiais é admissível quanto aos valores principais comprovados, excluídos encargos acessórios. 5. O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral indenizável sem circunstâncias excepcionais.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, II, e 373, II; CC, arts. 406, 413, 422, 476 e 884; CDC, art. 6o, III; Lei no 4.591/64, art. 67-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, DJe 25/06/2019; STJ, AREsp 2.980.060/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3a Turma, j. 17/11/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 31/03/2025; TJ/MT, RAC 1032414-25.2023.8.11.0041, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 11/02/2026; TJ/MT, RAC 1051137-58.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 29/10/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017341-04.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLA THAMIRES BENELLI GONCALVES - CPF: 346.000.718-40 (APELANTE), RODRIGO GERALDO RIBEIRO DE ARAUJO - CPF: 957.325.511-15 (ADVOGADO), EDILEI ROQUE DE CEZARO - CPF: 691.553.641-87 (APELANTE), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (APELADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), CARLA THAMIRES BENELLI GONCALVES - CPF: 346.000.718-40 (APELADO), RODRIGO GERALDO RIBEIRO DE ARAUJO - CPF: 957.325.511-15 (ADVOGADO), EDILEI ROQUE DE CEZARO - CPF: 691.553.641-87 (APELADO), RODRIGO GERALDO RIBEIRO DE ARAUJO - CPF: 957.325.511-15 (ADVOGADO), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O APELO DE GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA., E, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES E EDILEI ROQUE DE CEZARO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ENCARGOS PRETÉRITOS. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. REDUÇÃO EQUITATIVA. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. COMPENSAÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. LIMITAÇÃO. RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO E DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelações cíveis recíprocas interpostas contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote por culpa da incorporadora GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA., determinou a restituição integral dos valores pagos, afastou danos morais e multa contratual, e autorizou compensação de IPTU e taxas condominiais, julgando improcedente a reconvenção contra CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES e EDILEI ROQUE DE CEZARO.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há quatro questões em discussão:

(i) definir se há nulidade dos embargos de declaração por efeitos infringentes;

(ii) estabelecer a quem se imputa a culpa pela rescisão contratual e a possibilidade de retenção de valores;

(iii) determinar a incidência de danos morais e de cláusula penal em favor dos compradores; e

(iv) delimitar a possibilidade e extensão da compensação de IPTU e taxas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. A existência de débitos condominiais pretéritos substanciais caracteriza inadimplemento essencial da incorporadora quanto à obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado.

4. A quitação tardia e não comunicada dos débitos viola o dever de informação e a boa-fé objetiva, não sendo apta a purgar a mora.

5. A suspensão do pagamento pelos compradores configura exercício legítimo da
exceptio non adimpleti contractus
, pois o inadimplemento originário é da vendedora.

6. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

7. A retenção de percentual com base no art. 67-A da Lei no 4.591/64 é inaplicável quando a rescisão decorre de culpa da vendedora, sob pena de enriquecimento sem causa.

8. A compensação de IPTU e taxas condominiais é admissível quanto aos valores principais comprovados, pois decorrem de obrigações
propter rem
assumidas com a posse jurídica do imóvel, desde que excluídos encargos moratórios.

9. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável sem demonstração de lesão a direitos da personalidade.

10. A cláusula penal prevista apenas em desfavor do comprador deve ser aplicada por simetria contra a incorporadora inadimplente, conforme Tema 971 do STJ.

11. A cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, com redução equitativa, nos termos do art. 413 do CC, para evitar desproporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso de Apelação da Requerida desprovido e Apelo dos Autores parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“
1. A quitação tardia de débitos pretéritos sem comunicação ao comprador não afasta o inadimplemento essencial da incorporadora. 2. A culpa exclusiva da vendedora na rescisão contratual impõe a restituição integral dos valores pagos, vedada a retenção. 3. A cláusula penal prevista apenas contra o comprador deve ser aplicada por simetria contra a vendedora inadimplente, com redução equitativa sobre os valores pagos. 4. A compensação de IPTU e taxas condominiais é admissível quanto aos valores principais comprovados, excluídos encargos acessórios. 5. O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral indenizável sem circunstâncias excepcionais.
”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.022, II, e 373, II; CC, arts. 406, 413, 422, 476 e 884; CDC, art. 6o, III; Lei no 4.591/64, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.631.485/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, DJe 25/06/2019; STJ, AREsp 2.980.060/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3a Turma, j. 17/11/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 31/03/2025; TJ/MT, RAC 1032414-25.2023.8.11.0041, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 11/02/2026; TJ/MT, RAC 1051137-58.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 29/10/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelação Cível recíprocos interpostos nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais movida por
CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES
e
EDILEI ROQUE DE CEZARO
em face de
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.
, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, Dr. Flávio Miraglia Fernandes, que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial e improcedentes os pedidos reconvencionais, tendo o julgado sido integrado por decisão em embargos de declaração com efeitos modificativos (
vide
IDs. 348177395 e 348177401).

A sentença, na redação consolidada por Embargos Declaratórios, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, condenando-a à restituição integral de R$ 41.017,57, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação. Declarou-se ainda a nulidade da cláusula que transferia aos compradores encargos anteriores à proposta, autorizando a compensação de IPTU e taxas condominiais comprovadamente pagas pela ré no período entre a assinatura do contrato e a citação, a apurar em liquidação. Ao arremate, julgou improcedentes os pedidos de multa contratual e danos morais, redistribuindo-se os ônus sucumbenciais na proporção de 50% para cada parte.

Em suas razões recursais de ID. 348177402, os compradores
CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES
e
EDILEI ROQUE DE CEZARO

insurgem-se contra a compensação de IPTU e taxas condominiais autorizada em embargos de declaração, arguindo nulidade parcial da decisão por uso indevido dos aclaratórios como sucedâneo de apelação, além do indeferimento dos danos morais e do indeferimento da multa contratual de 10% em seu favor. Requerem ainda a fixação de sucumbência recíproca paritária.

A incorporadora
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.
, por seu turno ao ID. 348177405, pretende a reforma integral da sentença para atribuir aos compradores a culpa exclusiva pela rescisão e obter a retenção de 25% dos valores pagos, com fundamento no art. 67-A da Lei n.o 4.591/64 e na jurisprudência do STJ.

Contrarrazões apresentadas por
CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES
e
EDILEI ROQUE DE CEZARO
ao ID. 348177410, pugnando pelo
desprovimento do recurso da incorporadora
. Lado outro, intimada, a incorporadora
GINCOVGD
não apresentou contrarrazões ao recurso dos compradores.

Recursos tempestivos, estando devidamente preparado aquele da incorporadora (ID. 351142851), enquanto os compradores estão dispensados do preparo ante a concessão da gratuidade de justiça (ID. 351132395).

É o relatório.

Inclua-se em Pauta de Julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação.

Conforme relatado, cuida-se de Apelações Cíveis recíprocas contra a r. sentença integrada por embargos de declaração, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade:

“
Vistos, etc.

CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES e EDILEI ROQUE DE CEZARO ajuizaram a presente
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS, MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
em face de GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA, alegando que firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote no Condomínio Florais da Mata, tendo pago o montante de R$ 41.017,57.

Relatam que, após a assinatura do contrato, tomaram ciência da existência de dívidas condominiais pretéritas no valor de R$ 58.538,40, que não foram informadas pela ré. Afirmam que tentaram solucionar a questão administrativamente, sem êxito, e, diante da negativa da ré em quitar os débitos, suspenderam os pagamentos subsequentes.

Pugnam pela rescisão do contrato, devolução dos valores pagos, multa contratual de 10% do valor do imóvel (R$ 23.329,90), e indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.

A ré apresentou contestação alegando inadimplemento dos autores, pleiteando, em sede de reconvenção, a rescisão do contrato por culpa dos compradores, a cobrança de parcelas vencidas, tributos, encargos condominiais e multa contratual.

Os autores impugnaram a contestação e responderam à reconvenção, alegando que a mora foi provocada pelo descumprimento contratual da ré.

Ambas as partes se manifestaram favoráveis ao julgamento antecipado da lide.

É o relatório.

Decido.

1. Julgamento antecipado da lide

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, ante a desnecessidade de produção de outras provas além das documentalmente acostadas.

2. Relação jurídica e aplicação do CDC

A relação jurídica entre as partes é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), sendo a ré fornecedora e os autores destinatários finais do produto. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.

3. Inadimplemento contratual e função social do contrato

Restou incontroverso nos autos que os autores foram surpreendidos com débito condominial anterior à celebração do contrato, no valor de R$ 58.538,40, sem que a ré tenha informado ou quitado tal passivo.

A Cláusula Décima Quarta do contrato dispõe expressamente que:

"CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: DAS RESPONSABILIDADES - Todos os impostos, taxas e contribuições, que incidam sobre o imóvel, objeto do presente, serão suportados, a partir da data da proposta de compra e venda exclusivamente pelo(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) DEVEDOR(A)(ES), mesmo que lançados ou cobrados em nome da VENDEDORA ou de terceiros. O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) DEVEDOR(A)(ES) desde já fica(m) ciente(s) que o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) com inscrição de no 1124000001326520000 do imóvel objeto deste contrato será de sua responsabilidade a partir do mês subsequente à assinatura da Proposta de Compra, sendo que a partir de então deverá(ão) solicitar a alteração no nome no Cadastro Fiscal Imobiliário junto à Prefeitura competente."

Denota-se, pois, a clareza ao estabelecer que a responsabilidade dos compradores por tributos e encargos tem início a partir da data da proposta de compra e venda. Dívidas anteriores permanecem de responsabilidade da vendedora.

A tentativa de repasse aos autores viola a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), função social do contrato (art. 421 CC) e configura cláusula abusiva (art. 51, IV e §1o, CDC).

Nesse cenário, os autores deixaram de adimplir parcelas subsequentes em legítimo exercício da exceptio non adimpleti contractus, nos termos do art. 476 do Código Civil.

No mesmo sentido é o posicionamento da Corte Estadual:

(...)

Bem como do Superior Tribunal de Justiça:

(...)

A mora, portanto, não pode ser atribuída aos autores, razão pela qual deve ser rejeitada a tese de inadimplemento culposo sustentada pela ré, reconvenção.

4. Rescisão contratual e restituição de valores

Configurado o inadimplemento essencial da ré, já delineado no item anterior, impõe-se a resolução do contrato com base no art. 475 do Código Civil, que autoriza a parte inocente, em contratos bilaterais, a pleitear a rescisão diante do descumprimento da obrigação assumida pela parte contrária.

O inadimplemento contratual, neste caso, não foi meramente formal ou pontual, mas substancial e impeditivo da continuidade da relação contratual, frustrando o fim do contrato e comprometendo a confiança legítima dos contratantes. Ao transferir imóvel com ônus oculto relevante, a ré violou o dever contratual de entrega livre de encargos, conforme estipulado contratualmente, conforme já demonstrado.

Trata-se, assim, de hipótese de inadimplemento definitivo, que inviabiliza o cumprimento futuro do contrato e, portanto, justifica sua resolução judicial, nos termos do art. 475 do CC.

Conforme pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

(...)

Comprovada a culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelos autores, no montante de R$ 41.017,57, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

Aplica-se ao caso, com plena pertinência, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

(...)

Assim, resta amparado tanto no direito material quanto na jurisprudência consolidada o deferimento do pedido de rescisão contratual com devolução integral das quantias pagas, por culpa exclusiva da ré.

5. Multa contratual

A Cláusula Vigésima do contrato prevê a incidência de multa contratual de 10% sobre o valor total do imóvel em caso de inadimplemento do comprador, nos seguintes termos:

“CLÁUSULA VIGESIMA: DA RESCISÃO: Poderá ocorrer a rescisão deste instrumento, sempre referindo-se conjuntamente aos negócios jurídicos compra e venda e alienação fiduciária caso haja inadimplência por parte do (a) (os) COMPRADOR (A)(ES) FIDUCIANTE (S) DEVEDOR (ES), desde que haja expressa anuência da VENDERORA FIDUCIÁRIA CREDORA.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Ocorrendo a anuência da VENDEDORA FIDUCIÁRIA CREDORA em rescindir, será devido a esta a importância equivalente a 10% (dez por cento) sobre o preço do imóvel, a título de despesas obrigatórias administrativas e tributárias incorridas e suportados exclusivamente pela VENDEDORA FIDUCIÁRIA CREDORA, em razão da venda desse imóvel.

(...)”.

Trata-se de cláusula penal estipulada unilateralmente, beneficiando exclusivamente a vendedora, sem previsão de sanção equivalente para o inadimplemento por parte desta.

À luz do art. 51, IV e §1o, II e III, do Código de Defesa do Consumidor, tal estipulação é abusiva e nula de pleno direito, por estabelecer desvantagem excessiva e ferir a reciprocidade contratual mínima exigida em contratos de adesão.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no julgamento do REsp 1.631.485/DF, Tema 971, reconhece que, em hipóteses excepcionais, a cláusula penal originalmente prevista em favor exclusivo do fornecedor pode ser utilizada como parâmetro objetivo para arbitramento de indenização em desfavor deste, desde que observados critérios de equidade, proporcionalidade e simetria das obrigações.

(...)

No entanto, o próprio STJ adverte que essa inversão não pode ser automática nem resultar em indenização desproporcional ou enriquecimento sem causa do consumidor. A cláusula penal unilateral só pode servir como parâmetro de arbitramento de perdas e danos, caso não haja recomposição contratual suficiente por outros meios.

No presente caso, a parte autora já será contemplada com a devolução integral dos valores pagos, em virtude da culpa exclusiva da vendedora, conforme expressamente autoriza a Súmula 543 do STJ.

Não houve demonstração de prejuízo material adicional, tampouco se trata de obrigação de fazer ou entrega de imóvel com uso frustrado, o que afasta a possibilidade de conversão da cláusula penal em indenização substitutiva arbitrada judicialmente.

Dessa forma, a aplicação da multa contratual de 10%, seja sob a forma originalmente prevista, seja como substituição compensatória, deve ser rejeitada, sob pena de desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

6. Danos morais

O pedido de indenização por danos morais não merece prosperar.

No presente caso, a alegação dos autores limita-se ao desconforto decorrente da descoberta de débitos condominiais pretéritos no momento da tentativa de regularização do imóvel.

O inadimplemento da ré, embora comprovado, não configurou situação de violação grave à dignidade dos autores, nem afetou a honra, imagem ou integridade psíquica de modo suficiente a caracterizar dano moral indenizável, conforme pacífica jurisprudência:

(...)

Assim, ausente qualquer elemento concreto que demonstre ofensa a direito da personalidade dos autores, o pedido de condenação ao pagamento de danos morais deve ser julgado improcedente.

7. Reintegração de posse

Ainda quanto aos pedidos reconvencionais, não merece acolhida o pedido de reintegração de posse formulado pela ré.
Isso porque não restou comprovado que os autores tenham exercido posse direta sobre o imóvel, tampouco que tenham resistido a eventual retomada extrajudicial.

Ademais, como demonstrado na fundamentação, a inadimplência que motivou a suspensão dos pagamentos decorreu de inadimplemento contratual da própria ré, o que afasta qualquer direito possessório a ser protegido judicialmente.

Portanto, inexiste esbulho ou turbação aptos a justificar reintegração possessória, sendo o pedido totalmente improcedente

8.
Dispositivo da sentença

Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial e
IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na reconvenção, para:

a)
Declarar rescindido
o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes;

b)
Condenar a ré
a restituir aos autores a quantia de
R$ 41.017,57 (quarenta e um mil, dezessete reais e cinquenta e sete centavos)
, com
correção monetária desde cada desembolso
e
juros de mora legais a partir da citação
, nos termos do art. 405 do Código Civil;

c)
Declarar a nulidade da cláusula contratual
que transfere aos compradores a responsabilidade por encargos anteriores à assinatura da proposta, por afronta ao art. 51, IV e §1o, do Código de Defesa do Consumidor;

d)
Julgar improcedente
o pedido de aplicação da multa contratual de 10% à ré, por ausência de previsão recíproca no contrato, com fundamento no art. 51 do CDC, art. 884 do CC e no Tema 971 do STJ (REsp 1.631.485/DF);

e)
Julgar improcedente
o pedido de indenização por danos morais, ante a ausência de comprovação de violação a direitos da personalidade;

f)
Julgar improcedentes
os pedidos formulados na reconvenção, por ausência de inadimplemento culposo dos autores.

g)
Rejeitar o pedido reconvencional de reintegração de posse
, diante da ausência de posse direta exercida pelos autores e da improcedência da alegação de inadimplemento contratual culposo.

Condeno a ré ao pagamento das
custas processuais
e dos
honorários advocatícios
, os quais fixo em
10% (dez por cento) sobre o valor da condenação principal
, nos termos do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil.”

Ato contínuo, o aludido julgado foi integrado por decisão em Embargos de Declaração com efeitos modificativos,
in verbis
:

“Vistos, etc.

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA em face da sentença proferida nestes autos, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e improcedentes os pedidos reconvencionais.

A embargante alega, em síntese, a existência de vícios na decisão, a saber:

1.Omissão, por não ter se pronunciado sobre o pedido de retenção de valores referentes a impostos e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período de posse dos autores;

2.Contradição e Erro Material, ao julgar improcedente um pedido de reintegração de posse que jamais foi formulado pela embargante;

3.Contradição, ao deixar de aplicar a sucumbência recíproca, condenando apenas a ré ao pagamento dos honorários, embora os autores tenham decaído de parte significativa de seus pedidos.

Intimados, os embargados apresentaram contrarrazões, pugnando pela rejeição dos embargos e pela condenação da embargante por litigância de má-fé, alegando o caráter manifestamente protelatório do recurso.

É o relatório. Decido.

Conheço dos embargos, porquanto tempestivos. No mérito, assiste parcial razão à embargante.

Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, constituem via recursal de fundamentação vinculada, destinada a sanar obscuridade, contradição, omissão ou corrigir erro material, não se prestando, em regra, à rediscussão do mérito da causa.

1. Da Omissão – Retenção de Despesas Propter Rem

A embargante aponta omissão no julgado quanto ao seu pedido, formulado em sede de contestação com natureza reconvencional, de dedução dos valores de IPTU e taxas condominiais do montante a ser restituído aos autores. Argumenta que, desde a assinatura do contrato em 19 de agosto de 2020, os autores foram imitidos na posse do imóvel, tornando-se responsáveis por tais despesas.

Com razão. A sentença, ao julgar genericamente improcedentes os pedidos reconvencionais, de fato não enfrentou especificamente a tese de compensação das despesas propter rem. A ausência de manifestação sobre ponto relevante, devidamente suscitado pela parte, configura o vício da omissão.

É imperioso distinguir a posse direta (ocupação física) da posse jurídica (disponibilidade do bem). A sentença corretamente observou que não houve prova da posse direta, o que é natural, por se tratar de um lote não edificado. Contudo, com a assinatura do contrato, os autores adquiriram a posse jurídica do imóvel, passando a ter o direito de usar, gozar e dispor do bem. Com isso, atraíram para si a responsabilidade pelas obrigações propter rem, como o IPTU e as taxas condominiais, conforme entendimento pacífico da jurisprudência e previsão expressa no art. 67-A, § 2o, da Lei no 4.591/64.

Nesse sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça do Paraná já decidiu que a "
responsabilidade da promissária compradora pelos tributos inerentes ao imóvel a partir do momento em que se imitiu na posse até sua efetiva devolução
" é medida que se impõe, conforme previsto no contrato e na legislação de regência (art. 32-A, inciso IV, da Lei no 6.766/1979).

Em sua impugnação à contestação, os embargados não alegam que foram impedidos de realizar tais pagamentos; limitam-se a questionar a legitimidade da embargante para realizar a cobrança e a responsabilidade pelo débito. A ausência de qualquer alegação de obstáculo ao cumprimento da obrigação, somada à comprovação de que a embargante arcou com despesas que eram de responsabilidade dos embargados, torna a compensação uma medida de justiça para evitar o enriquecimento ilícito destes.

O fato de a rescisão ter ocorrido por culpa da vendedora não afasta o dever dos compradores de arcar com as despesas do período em que o imóvel esteve à sua disposição. A Súmula 543 do STJ, que determina a restituição integral em caso de culpa do vendedor, refere-se às parcelas pagas pelo preço do imóvel, não impedindo a compensação com débitos de responsabilidade do comprador, sob pena de se chancelar o uso gratuito do bem.

Sano, pois, a omissão para, com efeitos modificativos, acolher em parte o pedido reconvencional e determinar a compensação.

2. Do Erro Material – Pedido de Reintegração de Posse

A embargante alega que a sentença julgou um pedido de reintegração de posse jamais formulado.

Assiste-lhe razão. A análise da contestação revela que a ré não formulou pedido reconvencional de reintegração de posse. O tópico 7 da sentença, embora contenha fundamentação pertinente sobre a posse para justificar a conduta dos autores, culminou em um erro material no dispositivo, ao constar no item 'g': "Rejeitar o pedido reconvencional de reintegração de posse...".

Trata-se de evidente erro material, pois o dispositivo julgou um pedido inexistente. Impõe-se, portanto, a correção do julgado para decotar o referido item.

3. Da Contradição – Honorários de Sucumbência

Por fim, a embargante aponta contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais, uma vez que os autores não obtiveram êxito em todos os seus pedidos.

Neste ponto, o acolhimento dos embargos com efeitos modificativos é medida de rigor. Os autores formularam pedidos de rescisão contratual, devolução de R$ 41.017,57, aplicação de multa de R$ 23.329,90 e indenização por danos morais de R$ 20.000,00. Foram vitoriosos apenas quanto à rescisão e à devolução, decaindo dos pedidos de multa e danos morais, que representam aproximadamente 51% do conteúdo econômico condenatório pretendido.

Configurada, portanto, a sucumbência recíproca, a condenação exclusiva da ré ao pagamento dos honorários advocatícios contraria o disposto no art. 86, caput, do Código de Processo Civil. A decisão deve ser modificada para refletir a derrota proporcional de cada parte.

4. Do Pedido de Multa por Embargos Protelatórios

Os embargados, em contrarrazões, pleiteiam a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC. Contudo, tendo em vista o acolhimento de parte substancial dos embargos, com o reconhecimento de omissão, erro material e a atribuição de efeitos infringentes, resta afastado o caráter manifestamente protelatório do recurso.

Ante o exposto,
ACOLHO PARCIALMENTE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
, com efeitos modificativos, para:

a) Sanar a omissão e, no mérito, julgar parcialmente procedente o pedido reconvencional, para autorizar a compensação, do montante a ser restituído aos autores, dos valores de IPTU e taxas condominiais comprovadamente pagos pela ré e de responsabilidade dos autores, referentes ao período entre a assinatura do contrato (19/08/2020) e a citação, a serem apurados em liquidação de sentença;

b) Corrigir o erro material constante na sentença, para decotar integralmente o item 'g' de seu dispositivo;

c) Modificar o dispositivo da sentença no que tange aos ônus sucumbenciais, que passará a ter a seguinte redação:

"Havendo sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (R$ 41.017,57), nos termos do art. 85, §2o, do CPC, devendo cada parte arcar com o pagamento do percentual acima definido ao patrono da parte adversa, vedada a compensação."

No mais, permanece a sentença tal como lançada.”

Pois bem.

Antes de se adentrar no mérito dos recursos, denota-se que
CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES
e
EDILEI ROQUE DE CEZARO
suscitam nulidade parcial da decisão em Embargos de Declaração de ID. 348177401, ao fundamento de que o juízo singular teria utilizado os aclaratórios como sucedâneo de apelação, extrapolando os limites do art. 1.022 do CPC.

Sem delonga,
compreendo que sua arguição não prospera
.

Isso porque, a sentença de ID. 348177395, ao julgar genericamente improcedente a reconvenção, de fato não enfrentou de forma específica a tese de compensação das despesas
propter rem
, o que configura o vício de omissão previsto no art. 1.022, II, do CPC.

É pacífico que os embargos podem produzir efeitos infringentes quando o saneamento do vício implica, por consequência lógica, a alteração do dispositivo, sendo que a redistribuição da sucumbência, por sua vez, constituiu decorrência processual necessária.

Superada tal questão, passo inicialmente ao exame da Apelação da
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA
.

A mencionada incorporadora sustenta que a existência de débitos condominiais pretéritos não configuraria inadimplemento substancial e pretende a aplicação do percentual de retenção de 25%, com fundamento no art. 67-A da Lei n.o 4.591/64 e no REsp 1.723.519/SP.

In casu
, as Partes celebraram, em 19/08/2020, instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, tendo por objeto o Lote 24, Quadra 11, do Condomínio Florais da Mata, em Várzea Grande/MT, pelo valor de R$ 233.299,00 (
Cf
. ID. 348175392), dos quais os compradores adimpliram R$ 41.017,57 (
vide
ID. 348175393).

Ao ponto, vislumbra-se que a Cláusula Décima Quarta do contrato é inequívoca ao estabelecer que os impostos, taxas e contribuições incidentes sobre o imóvel serão suportados pelos compradores “
a partir da data da proposta de compra e venda”
, o que,
a contrario sensu
,
significa que os encargos anteriores permaneciam sob responsabilidade da alienante
.

Nessa trilha, vê-se que o extrato de cálculo judicial emitido pela administradora do condomínio, datado de 17/03/2021, atesta 177 itens de cobrança, referentes ao período de maio/2018 a setembro/2019, totalizando R$ 58.538,40 (vide ID. 348175398),
valor superior ao montante já adimplido pelos compradores
. Portanto, trata-se de
passivo substancial
que
configura inadimplemento essencial da obrigação de entrega de imóvel livre e desembaraçado
.

A
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA
. alega ter quitado os débitos em maio de 2021, antes do ajuizamento da ação. De fato, o boleto de acordo condominial e o comprovante de pagamento demonstram a quitação (IDs. 348177370 e 348177371). Entretanto, o pagamento somente ocorreu
após
a contranotificação extrajudicial de 03/05/2021 (ID. 348175395), e a incorporadora
não comunicou aos compradores a realização do pagamento
, mantendo-se inerte, em violação ao dever de informação (art. 6o, III, do CDC) e à boa-fé objetiva (art. 422, CC).

Logo,
compreendo que a quitação tardia e silente não purga a mora nem restaura a confiança contratual já comprometida
.

Nesse contexto, a suspensão do pagamento das parcelas pelos compradores
CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES
e
EDILEI ROQUE DE CEZARO

constituiu legítimo exercício da
exceptio non adimpleti contractus
(art. 476 do CC), eis que quem primeiro descumpriu a obrigação contratual foi a incorporadora; os compradores reagiram nos limites que o ordenamento autoriza.

Nessa intelecção:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. COBRANÇA DE DÍVIDA ORIUNDA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO QUINQUENAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO INVOCADA PELO PRÓPRIO INADIMPLENTE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 7 E 83DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO. (...). III. Razões de decidir 5. A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular, como as parcelas inadimplidas de contrato de promessa de compra e venda, submete-se ao prazo prescricional específico de 5 (cinco) anos, previsto no art. 206, § 5o, I, do Código Civil, em atenção ao princípio da especialidade, afastando-se a regra geral decenal do art. 205 do mesmo diploma. 6.
A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) não pode ser invocada pela parte que deu causa ao descumprimento contratual, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium)
. 7. A análise da tese de suspensão da prescrição, baseada na conduta da própria recorrente, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório para afastar a premissa, firmada na origem, de que a parte se beneficiaria da própria torpeza, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. (...).”
(STJ. AREsp 2.980.060/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 17/11/2025, DJEN 24/11/2025; g. n.).

Configurada a culpa
exclusiva
da vendedora
, a restituição integral dos valores pagos é medida que se impõe, forte na Súmula n. 543 do STJ:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Quanto à pretensão de retenção de 25%, é inaplicável ao caso
, porquanto tanto o art. 67-A da Lei n.o 4.591/64 quanto o REsp 1.723.519/SP, que trata da fixação do percentual de retenção de valores pagos pelo promitente comprador em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por desistência do adquirente (anteriormente à Lei 13.786/2018), pressupõem
rescisão por culpa ou desistência do adquirente
. Logo,
aplicá-lo em cenário de culpa exclusiva da vendedora equivaleria a premiar a parte inadimplente, configurando enriquecimento sem causa
(art. 884 do Código Civil).

A propósito, em caso envolvendo o mesmo grupo econômico, o STJ reafirmou recentemente:

“(...) Segundo o entendimento do STJ, o IPTU e as despesa condominiais é de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso.”
(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 31/03/2025, DJe 04/04/2025; destaquei).

Destarte,
não merece guarida à Apelação da incorporadora GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.

Prosseguindo, passo ao exame da Apelação dos compradores
CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES
e
EDILEI ROQUE DE CEZARO
.

Quanto à
compensação de IPTU e taxas condominiais
, o ponto exige distinção precisa.

A culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral dos valores pagos a título de preço. Entretanto,
a celebração do contrato transferiu aos compradores a posse jurídica do lote, com a consequente assunção das obrigações
propter rem
.

Importa notar que o empreendimento
Florais da Mata
teve suas obras de infraestrutura concluídas e entregues em novembro de 2016, conforme item V do Quadro Resumo do contrato colacionado ao ID. 348175392, de modo que
os compradores passaram a ter, desde a assinatura, a disponibilidade do imóvel em condomínio já estruturado e em pleno funcionamento
.

A hipótese dos autos difere, portanto, daquelas em que a jurisprudência afasta a responsabilidade do comprador por tributos e encargos condominiais, ou seja, casos de empreendimentos não entregues ou lotes sem infraestrutura. A retro citada Súmula n. 543 do STJ, ao determinar a restituição integral em caso de culpa do vendedor, refere-se às parcelas do preço, não criando imunidade em relação a obrigações de natureza real.

Todavia, faz-se necessário delimitar os limites da compensação, somente podendo ser objeto de compensação os
valores principais efetivamente comprovados pela incorporadora
, excluídos quaisquer encargos moratórios, multas, juros e honorários, cabendo à incorporadora, na condição de reconvinte, o ônus de comprovar cada despesa (art. 373, II, CPC). Com essas ressalvas,
deve ser mantida a compensação autorizada em primeiro grau
.

Quanto aos
danos morais
, a jurisprudência do STJ é sedimentada no sentido de que o mero inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral indenizável, exigindo-se demonstração de situação excepcional que configure lesão a direitos da personalidade.

A esse respeito, esta Câmara já se pronunciou:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE PROVA DOS PAGAMENTOS ALEGADOS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. (...) Tese de julgamento: ‘(...). 3.
O mero inadimplemento contratual, ainda que absoluto, não configura automaticamente dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de situação excepcional que evidencie lesão a direitos da personalidade
.’ (...).”
(TJ/MT, RAC 1051137-58.2024.8.11.0041, minha relatoria, 5a Câmara de Direito Privado, j. 29/10/2025, DJe 31/10/2025; g. n.).

No caso concreto, a negativação creditícia não se consumou, e a frustração do negócio, embora compreensível, insere-se no espectro dos dissabores próprios das relações contratuais, mormente quando a resolução com restituição integral recompõe o
status quo ante
, de sorte que
se impõe a manutenção da improcedência nesse ponto.

Quanto à
multa contratual
, a sentença rejeitou o pedido sob o fundamento de que a devolução integral já recomporia o patrimônio dos consumidores.
Neste ponto, com a devida vênia, a sentença merece parcial reforma
.

A Cláusula Vigésima do contrato prevê, em caso de rescisão por inadimplência do comprador, a retenção de 10% sobre o preço do imóvel em favor da vendedora, sem previsão de sanção equivalente para o inadimplemento desta.

Nesse particular, cumpre consignar que a Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.631.485/DF (Tema n. 971), fixou a seguinte tese vinculante:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
(STJ, REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, DJe 25/06/2019; Tema n. 971; g. n.).

A tese é imperativa e dita que
a cláusula deverá ser considerada como parâmetro
. Se a incorporadora estipulou percentual de retenção em seu favor, a equidade e a boa-fé impõem que o mesmo parâmetro sirva de base quando for ela quem descumpre o pacto.

Contudo,
a aplicação do percentual de 10% (R$ 23.329,90) sobre o preço total do imóvel (R$ 233.299,00), conforme pretendido, afigura-se desproporcional
, mormente ao se considerar que o contrato foi parcialmente executado, sendo apenas 17,58% do preço adimplido, assim o art. 413 do Código Civil impõe ao juiz o dever de redução equitativa quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte.

A jurisprudência, a propósito, tem adotado parâmetro semelhante:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO) – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO)– APLICAÇÃO HARMÔNICA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – REDUÇÃO EQUITATIVA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO OU POSSE EFETIVA – COBRANÇA INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE – NÃO COMPROVAÇÃO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (...)
A fixação de cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante pago, mostra-se manifestamente abusiva quando resultar na absorção quase integral das parcelas quitadas, autorizando a redução equitativa pelo magistrado
(...).”
(TJ/MT, RAC 1032414-25.2023.8.11.0041, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 11/02/2026, DJe 13/02/2026; g. n.).

Diante disso,
imperativo o parcial provimento do recurso dos compradores, neste ponto, para se fixar a incidência do percentual de 10% sobre os

valores efetivamente pagos
(R$ 41.017,57),
o que resulta em R$ 4.101,76
, valor que atende ao caráter compensatório e pedagógico da cláusula penal
sem configurar enriquecimento sem causa
, em consonância com o Tema n. 971 do STJ e o art. 413 do CC.

Diante do exposto, conheço de ambos os recursos e
NEGO PROVIMENTO
à Apelação de
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.
, porém
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
CARLA THAMIRES BENELLI GONÇALVES
e
EDILEI ROQUE DE CEZARO
, para:

I)

condenar a

GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.
ao pagamento de R$ 4.101,76 (quatro mil, cento e um reais e setenta e seis centavos), a título de cláusula penal, com correção monetária pelo IPCA a partir desta decisão e, a partir do trânsito em julgado, juros de mora pela Taxa Selic (art. 406 do CC);

II)

determinar
que, na liquidação de sentença, a compensação de IPTU e taxas condominiais seja limitada aos valores principais efetivamente comprovados pela
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA.
, excluídos encargos moratórios, multas e honorários, referentes ao período entre 19/08/2020 e a citação, cabendo à incorporadora reconvinte o ônus da prova (art. 373, II, CPC).

Por corolário lógico, considerando a reforma da sentença e o êxito da Parte Autora/Apelante na maior parte de suas pretensões, excetuado
o pleito de danos morais,

redistribuo o ônus sucumbencial e condeno a Requerida/Apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação
, nos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2026