Tribunal: TJMT
Processo: 1045377-23.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. OBJETO DA OBRIGAÇÃO INADIMPLIDA. AVALIAÇÃO JUDICIAL. DESNECESSIDADE. FORMALISMO EXCESSIVO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de título extrajudicial que, ao rejeitar exceção de pré-executividade, determinou a realização de avaliação judicial do imóvel rural matrícula n.o 29.749, como condição prévia à análise do pedido de adjudicação formulado pelos exequentes.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se é necessária a avaliação judicial do imóvel rural que constitui o próprio objeto da obrigação inadimplida; e (ii) se a adjudicação pode ser deferida com base no valor já estabelecido no título executivo extrajudicial.
III. Razões de decidir
3. O título executivo (Escritura Pública de Compra e Venda) estabelece como objeto principal da obrigação a transferência da propriedade do imóvel rural Fazenda Jurupema, matrícula no 29.749, pelo valor de R$ 1.000.000,00, conforme cláusula 5a, item 5.1.
4. O imóvel constitui o próprio objeto da prestação inadimplida, e não garantia de dívida pecuniária, de modo que sua transferência aos exequentes representa o cumprimento direto e específico da obrigação contratualmente assumida.
5. A exigência de avaliação judicial prevista no art. 876, § 1o, do CPC aplica-se às hipóteses em que o bem foi oferecido à penhora como garantia, não quando constitui o próprio objeto da obrigação de fazer inadimplida.
6. A determinação de avaliação judicial configura formalismo excessivo e desnecessário, que posterga indevidamente o cumprimento da obrigação principal, em manifesto prejuízo aos exequentes.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. Na execução de título extrajudicial que tem por objeto a transferência de imóvel, dispensa-se a avaliação judicial quando o bem constitui a própria prestação inadimplida e seu valor já se encontra estabelecido no título executivo.
2. A adjudicação do imóvel que constitui objeto da obrigação de fazer inadimplida representa o cumprimento direto e específico da prestação contratual, não se confundindo com a hipótese de penhora de bem oferecido como garantia de dívida pecuniária.
3. A exigência de avaliação judicial em tais circunstâncias configura formalismo excessivo que retarda indevidamente a satisfação do direito do exequente.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045377-23.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[MARCIO ANTONIO PORTOCARRERO - CPF: 128.126.257-91 (AGRAVANTE), VITOR KARAVISCH DE MORAES REGO - CPF: 326.108.558-42 (ADVOGADO), FERNANDA MARIA MARTINS PORTOCARRERO - CPF: 202.658.241-68 (AGRAVANTE), ANIBAL AUGUSTO DOS SANTOS LEMOS - CPF: 369.935.698-17 (ADVOGADO), EDNA CRISTINA MONTEIRO DE SOUZA - CPF: 603.968.901-30 (AGRAVADO), MILTON DE PAULA FERREIRA JUNIOR - CPF: 931.574.878-68 (AGRAVADO), CLEITON TUBINO SILVA - CPF: 396.434.921-68 (ADVOGADO), TANIELLY PASTICK ALVES - CPF: 041.643.911-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. OBJETO DA OBRIGAÇÃO INADIMPLIDA. AVALIAÇÃO JUDICIAL. DESNECESSIDADE. FORMALISMO EXCESSIVO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de título extrajudicial que, ao rejeitar exceção de
pré
-executividade, determinou a realização de avaliação judicial do imóvel rural matrícula n.o 29.749, como condição prévia à análise do pedido de adjudicação formulado pelos exequentes.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em determinar: (i) se é necessária a avaliação judicial do imóvel rural que constitui o próprio objeto da obrigação inadimplida; e (
ii
) se a adjudicação pode ser deferida com base no valor já estabelecido no título executivo extrajudicial.

III. Razões de decidir

3.
O título executivo (Escritura Pública de Compra e
Venda) estabelece como objeto principal da obrigação a transferência da propriedade do imóvel rural Fazenda
Jurupema
, matrícula no 29.749, pelo valor de R$ 1.000.000,00, conforme cláusula 5a, item 5.1.

4.
O imóvel constitui o próprio objeto da prestação inadimplida, e não garantia de dívida pecuniária, de modo que sua transferência aos exequentes representa o cumprimento direto e específico da obrigação contratualmente assumida.

5.
A exigência de avaliação judicial prevista no art. 876, § 1o, do CPC aplica-se às hipóteses em que o bem foi oferecido à penhora como garantia, não quando constitui o próprio objeto da obrigação de fazer inadimplida.

6.
A determinação de avaliação judicial configura formalismo excessivo e desnecessário, que posterga indevidamente o cumprimento da obrigação principal, em manifesto prejuízo aos exequentes.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso provido.

Tese de julgamento:

1.

Na execução de título extrajudicial
que tem por
objeto a transferência de imóvel, dispensa-se a avaliação judicial quando o bem constitui a própria prestação inadimplida e seu valor já
se encontra
estabelecido no título executivo.

2.
A adjudicação do imóvel que constitui objeto da obrigação de fazer inadimplida representa o cumprimento direto e específico da prestação contratual, não se confundindo com a hipótese de penhora de bem oferecido como garantia de dívida
pecuniária.

3.
A exigência de avaliação judicial em tais circunstâncias configura formalismo excessivo que retarda indevidamente a satisfação do direito do
exequente.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
MARCIO ANTONIO PORTOCARRERO e FERNANDA MARIA MARTINS PORTOCARRERO

contra
a
decisão proferida na
Execução de Título Extrajudicial no
1004024-53.2023.8.11.0006
ajuizada em face de
EDNA CRISTINA MONTEIRO DE SOUZA e MILTON DE PAULA FERREIRA JUNIOR,
que, ao rejeitar exceção de
pré
-executividade, determinou a realização de avaliação judicial do imóvel rural denominado Fazenda
Jurupema
, matrícula n.o 29.749, como condição prévia à análise do pedido de adjudicação.

Nas razões recursais, os agravantes sustentam que a decisão
recorrida
incorreu em contradição ao rejeitar a exceção de
pré
-executividade e, simultaneamente, postergar o cumprimento da obrigação exequenda mediante determinação de avaliação do bem.

Argumentam que o imóvel constitui o próprio objeto da obrigação inadimplida, cujo valor já fora estabelecido no título executivo em R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), tornando desnecessária a avaliação judicial.

Alegam, ainda, que a oposição dos executados à adjudicação não deveria ser considerada, uma vez rejeitada a exceção de
pré
-executividade.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso e reforma da decisão agrada para
determinar
a imediata adjudicação do bem imóvel aos exequentes e a expropriação dos bens oferecidos à penhora para satisfação dos consectários do inadimplemento, com majoração dos honorários advocatícios.

A
s contrarrazões encontram-se no ID no
344294372
, pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Trata-se de
Execução de Título Extrajudicial no
1004024-53.2023.8.11.0006
ajuizada por
MARCIO ANTONIO PORTOCARRERO e FERNANDA MARIA MARTINS PORTOCARRERO
em face de
EDNA CRISTINA MONTEIRO DE SOUZA e MILTON DE PAULA FERREIRA JUNIOR.

Narram os exequentes que firmaram com os executados compromisso de compra e venda de imóvel rural em 31/10/2018, cuja escritura pública foi lavrada em 07/02/2022, constituindo título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, II, do Código de Processo Civil.

Alegam que,
após
lavratura da escritura, foi promovida
a cisão do registro das áreas
, com abertura de duas novas matrículas das áreas vendidas aos executados, de no 52.056 e no 52.057
, perante o Ofício de Registro de Imóveis de Cáceres/MT.

Afirmam
que como parte do pagamento, os executados prometeram, pelo valor de R$ 1.400.000,00, os dois imóveis rurais denominados (1)
Fazenda
Jurupema
, com área de 44,6937 ha, registrada junto ao CRI de Cáceres/MT, sob a matrícula no 29.749, em nome de EDNA CRISTINA MONTEIRO DE SOUZA; e, (2)
Estância Santa Rita I
, com área de 43,0340 ha, registrada junto ao CRI de Cáceres/MT sob a matrícula no 29.748, em nome de PATROCÍNIO JOSÉ FURRER NETO.

Sustentam que, conforme a escritura de compra e venda, o imóvel
Estância Santa Rita I,
com área de 43,0340, registrada junto ao CRI de Cáceres/MT
sob a matrícula no 29.748, foi transferido aos exequentes pelo valor de R$ 400.000,00.

Relatam que
restou pendente a transferência do imóvel rural (1) Fazenda
Jurupema
(matrícula 29.749) pelo valor de R$ 1.000.000,00,
so
b o qual pesavam
os
gravames

referentes ao registro R3/29.749 e Averbação AV-9/29.749; registro R 4/29.749 e Averbação AV8/29.749; registro R 5/29.749 e Averbação AV-12/29.749; registro R 6/29.749 e

Averbação AV-7/29.749; Averbação AV-10/29.749 e Averbação AV11/29.749
.

Asseveram
que estes gravames deveriam ser cancelados em tempo hábil para viabilizar a outorga da escritura de dação em pagamento, o qual deveria ocorrer em 10 dias contados da outorga da escritura de compra e venda exequenda,
conforme previsto em sua cláusula 5.1.

Declaram
que o prazo para transferência expirou em 17/02/2022 sem o cumprimento da obrigação, incidindo multa contratual de 10% sobre o valor da parcela inadimplida, além de juros legais.

Pontuam
que os executados somente requereram a baixa dos gravames meses após o vencimento do prazo contratual e, mesmo notificados extrajudicialmente para purgar a mora, permaneceram inadimplentes quanto ao pagamento da multa e dos juros.

Apontam que o valor atualizado da parcela inadimplida corresponde a R$ 1.313.644,50, incidindo juros legais de R$ 183.910,23, multa contratual de R$ 131.364,45 e juros sobre a multa no importe de R$ 18.391,02, totalizando R$ 333.665,70 a título de encargos moratórios.

Requerem a citação dos executados para que promovam a transferência do imóvel no prazo legal, sob pena de multa diária ou adjudicação compulsória, bem como para pagamento da quantia referente à multa e juros, além de honorários advocatícios, custas processuais e demais cominações legais.

Devidamente c
itado
s, os executados não efetuaram o pagamento do débito no prazo legal. Posteriormente,

apresentaram exceção d
e

pré
-executividade,
arguindo em síntese a ausência de notificação válida,
incompatibilidade de execução por quantia certa e obrigação de fazer e outros.
(ID no
139731561
)

O
s

excepto
s
apresent
aram
manifestação ao
ID no
143579923.

Em seguida, os exequentes requereram a adjudicação do imóvel Fazenda
Jurupema
, sustentando tratar-se do próprio objeto da obrigação exequenda, cujo valor já estaria definido no título executivo.

Ao decidir, o i. magistrado Dr. Rafael
Siman
Carvalho rejeitou a exceção de
pré
-executividade e
determinou a realização de avaliação judicial do imóvel rural denominado Fazenda
Jurupema
, matrícula n.o 29.749, como condição prévia à análise do pedido de adjudicação
, conforme relatado.

Dessa decisão, recorrem os exequentes.

Pois bem
.

A controvérsia cinge-se à necessidade de avaliação judicial do imóvel rural Fazenda
Jurupema
como condição prévia à análise do pedido de adjudicação formulado pelos exequentes.

Com efeito, o título executivo “Escritura Pública de Compra e Venda” lavrada em 07/02/2022 (ID no
117678698) estabelece como objeto principal da obrigação a transferência da propriedade do imóvel rural Fazenda
Jurupema
, matrícula no 29.749, pelo valor de R$ 1.000.000,00, conforme cláusula 5a, item 5.1. Vejamos:

Não se trata, portanto, de execução em que o imóvel foi oferecido à penhora como garantia de dívida pecuniária, hipótese em que seria imprescindível a avaliação judicial para posterior alienação judicial ou adjudicação, nos termos do art. 876, § 1o, do CPC.

Diversamente, o imóvel constitui o próprio objeto da prestação inadimplida, de modo que sua transferência
aos exequentes representa o cumprimento direto e específico da obrigação contratualmente assumida e inadimplida
pelos
executados.

Nesse contexto,
a decisão recorrida, ao determinar a realização de avaliação judicial do imóvel como condição prévia à adjudicação, incorreu em equívoco, uma vez
que
confundiu a natureza jurídica da obrigação exequenda.

Registre-se que o
valor do
imóvel já foi estabelecido no
título
execu
t
i
vo
(R$ 1.000,0000,00
)
pelas partes
, n
ão
havendo necessidade
de nova avaliação para fins de
adjudicação, uma vez que esta representa a própria satisfação da obrigação de fazer inadimplida.

A exigência de avaliação judicial, neste contexto, configura formalismo excessivo e desnecessário, que apenas posterga indevidamente o cumprimento da obrigação principal, em manifesto prejuízo
aos exequentes.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para
re
formar a decisão agravada e determinar:

A imediata adjudicação do imóvel rural Fazenda
Jurupema
, matrícula n.o 29.749 do 1o Ofício de Registro Imobiliário de Cáceres/MT, em favor dos agravantes, dispensada a avaliação judicial;

O prosseguimento da execução para apuração e satisfação
dos valores referentes a juros moratórios
e
multa contratual
, pelo inadimplemento.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026