Tribunal: TJMT
Processo: 1018389-70.2024.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. REJEIÇÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CEF. NÃO CABIMENTO. DISCUSSÃO RESTRITA AO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. MÉRITO. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA VENDEDORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97 PARA FINS DE RETENÇÃO DE VALORES. DISTINGUISHING DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Ação de rescisão contratual movida por adquirente de unidade imobiliária em face da construtora, motivada pela paralisação das obras por longo período (superior a um ano) e a incerteza quanto à conclusão do empreendimento no prazo ajustado. A sentença reconheceu a culpa da construtora e determinou a devolução integral dos valores. A construtora recorre alegando incompetência do juízo, prevalência da lei de alienação fiduciária e culpa do comprador por inadimplência das parcelas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Se a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal atrai a competência da Justiça Federal; se o regime da Lei no 9.514/97 impede a resolução do contrato quando há culpa exclusiva da construtora (atraso/paralisação) e se é devida a retenção de valores (25% a 50%) e da comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
A competência é da Justiça Estadual, pois a rescisão decorre do inadimplemento da construtora (atraso na obra), sem relação com o contrato de financiamento ou atos da CEF.
A paralisação da obra configura inadimplemento substancial da vendedora, legitimando a resolução contratual. Nesse contexto, a suspensão dos pagamentos pelo comprador é justificada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC).
O Tema 1095/STJ aplica-se à inadimplência do devedor fiduciante. No caso, sendo a inadimplente a vendedora, incidem o CDC e a Súmula 543/STJ, impondo a restituição integral para recomposição do status quo ante.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso não provido.
Tese de julgamento: O inadimplemento da construtora, consubstanciado na paralisação das obras, autoriza a resolução do contrato de compra e venda com alienação fiduciária e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, afastando-se a retenção de valores ou a consolidação da propriedade nos termos da Lei 9.514/97.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018389-70.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), JHONATAN FRANCO LIMA - CPF: 028.411.032-93 (APELADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), GESSICA DE PAULO COELHO - CPF: 040.678.731-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. REJEIÇÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CEF.
NÃO
CABIMENTO. DISCUSSÃO RESTRITA AO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. MÉRITO. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA VENDEDORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97 PARA FINS DE RETENÇÃO DE VALORES. DISTINGUISHING DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

Ação de rescisão contratual movida por adquirente de unidade imobiliária em face da construtora, motivada pela paralisação das obras por longo período (superior a um ano) e a incerteza quanto à conclusão do empreendimento no prazo ajustado. A sentença reconheceu a culpa da construtora e determinou a devolução integral dos valores. A construtora recorre alegando incompetência do juízo, prevalência da lei de alienação fiduciária e culpa do comprador por inadimplência das parcelas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Se a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal atrai a competência da Justiça Federal;
se
o regime da Lei no 9.514/97 impede a resolução do contrato quando há culpa exclusiva da construtora (atraso/paralisação)
e se
é devida a retenção de valores (25% a 50%) e da comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

A competência é da Justiça Estadual, pois a rescisão decorre do inadimplemento da construtora (atraso na obra), sem relação com o contrato de financiamento ou atos da CEF.

A paralisação da obra configura inadimplemento substancial da vendedora, legitimando a resolução contratual. Nesse contexto, a suspensão dos pagamentos pelo comprador é justificada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC).

O Tema 1095/STJ aplica-se à inadimplência do devedor fiduciante. No caso, sendo a inadimplente a vendedora, incidem o CDC e a Súmula 543/STJ, impondo a restituição integral para recomposição do status quo ante.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
: O inadimplemento da construtora, consubstanciado na paralisação das obras, autoriza a resolução do contrato de compra e venda com alienação fiduciária e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, afastando-se a retenção de valores ou a consolidação da propriedade nos termos da Lei 9.514/97.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por CEA SADDI SPE LTDA contra sentença do Juízo da 4a Vara Cível de Cuiabá que, na Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Valores proposta por JHONATAN FRANCO LIMA, julgou parcialmente procedentes os pedidos.

A controvérsia decorre de promessa de compra e venda de unidade no empreendimento “Residencial C&A Saddi”. O autor alegou que, após a contratação e o pagamento de parcelas, a obra permaneceu paralisada por mais de 10 meses, gerando incerteza quanto à entrega. A sentença reconheceu a culpa exclusiva da construtora pelo desfazimento, com base no inadimplemento antecipado e na prova documental (contranotificação da CEF e atas de assembleia). Em consequência, rescindiu o contrato e determinou a restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive corretagem, com correção pelo INPC e juros de 1% ao mês desde a citação.

Inconformada, a construtora apela. Em preliminar, sustenta a incompetência absoluta da Justiça Estadual e a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, ao argumento de que a alienação fiduciária transferiu a propriedade à instituição financeira, atraindo a competência da Justiça Federal (art. 109 da CF).

No mérito, defende a impossibilidade de rescisão, por se tratar de contrato regido pela Lei no 9.514/1997, que prevê procedimento próprio e afasta a resilição unilateral. Alega, ainda, inadimplência do autor, a quem imputa a culpa pela resolução. Subsidiariamente, requer retenção contratual (50% ou, alternativamente, 25%), exclusão da restituição da corretagem e juros apenas após o trânsito em julgado.

Em contrarrazões, o apelado rebate as preliminares e pugna pela manutenção da sentença, destacando que a paralisação da obra é incontroversa e justifica a resolução por culpa da vendedora, nos termos da Súmula 543 do STJ.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO

A apelante sustenta que a Caixa Econômica Federal (CEF) deveria integrar a lide na qualidade de litisconsorte passiva necessária, o que deslocaria a competência para a Justiça Federal. O argumento baseia-se no fato de que o imóvel foi alienado fiduciariamente à instituição financeira.

A relação jurídica discutida nos autos é de natureza estritamente contratual e obrigacional entre o promitente comprador (consumidor) e a construtora/incorporadora (fornecedora). A causa de pedir é o inadimplemento contratual da construtora, consistente na paralisação das obras e no atraso na entrega do imóvel. Não se discute, nesta lide, cláusulas do contrato de financiamento, taxas de juros ou atos de gestão do agente financeiro.

A jurisprudência deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, nas ações de rescisão contratual fundadas em atraso de obra, a instituição financeira que atua apenas como agente financiador não possui legitimidade para responder pelo inadimplemento da construtora quanto ao prazo de entrega. A resolução do contrato de compra e venda principal acarreta, por consequência lógica, a ineficácia do contrato acessório de financiamento em relação ao consumidor, resolvendo-se a questão em perdas e danos a serem suportadas pela parte culpada (a construtora).
Vejamos:

STJ — AgInt no AREsp: 2705055 RJ 2024/0274751-0 — Publicado em 20/02/2025

O STJ manteve decisão que concluiu pela ilegitimidade da CEF, por entender que a instituição atuou apenas como
credora fiduciária
e
mero agente financeiro
em contrato de mútuo habitacional, sem responsabilidade pelo projeto ou pela escolha da construtora. Nesses casos, não se configura o litisconsórcio passivo necessário com a construtora e vendedora do imóvel.

Portanto, não havendo interesse jurídico direto da empresa pública federal na discussão sobre a culpa pelo atraso da obra, rejeito a preliminar de incompetência e mantenho o feito na Justiça Estadual.

DO MÉRITO

O
cerne da controvérsia reside em definir se a existência de alienação fiduciária impede a resolução do contrato quando há culpa da vendedora e se a restituição deve ser integral ou parcial.

1. Da Culpa pela Rescisão e a Exceção do Contrato Não Cumprido

A prova dos autos demonstra a paralisação das obras do “Residencial C&A Saddi”. A própria apelante não a nega, atribuindo-a à “reestruturação financeira”. A contranotificação da CEF e as atas de assembleia confirmam a desmobilização e a inviabilidade do cronograma original (entrega em 2026), com projeção para 2027.

Diante do inadimplemento antecipado da construtora, a suspensão dos pagamentos pelo consumidor não configura mora, mas exercício regular da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). Não é razoável exigir novos aportes em obra paralisada e sem previsão concreta de conclusão.

Nesse sentido:

TJ-MT — APELAÇÃO CÍVEL 1013287-67.2024.8.11.0041 — Publicado em 12/11/2025

A constituição de garantia fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da construtora. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a alienação fiduciária protege o credor apenas quando o comprador é inadimplente. Demonstrada a paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão para sua retomada, restou caracterizada a culpa exclusiva da Apelante, autorizando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543/STJ.

2. Do Conflito Aparente: CDC vs. Lei no 9.514/97

A apelante invoca a Lei no 9.514/1997 para sustentar a irretratabilidade do contrato e a necessidade de leilão extrajudicial. Contudo, essa tese não se aplica ao caso em tela.

Impõe-se realizar o distinguishing em relação ao Tema 1.095 do STJ. A tese vinculante de que a resolução do contrato deve observar a Lei no 9.514/1997 aplica-se quando o inadimplemento é do devedor fiduciante (comprador), que deixa de pagar as parcelas sem justificativa.

Na hipótese dos autos, o inadimplemento é da credora fiduciária/vendedora (construtora). O sistema de alienação fiduciária foi criado para proteger o crédito imobiliário contra a inadimplência do comprador, e não para blindar construtoras de suas responsabilidades contratuais ou impedir o consumidor de ser ressarcido quando a obra não é entregue.

Quando a culpa pela resolução é da construtora, aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo o direito à reparação integral dos prejuízos.
A propósito:

TJ-MT — EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 1001670-09.2019.8.11.0002 — Publicado em 10/05/2023

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei no 9.514/97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora (atraso na entrega).

3. Da Restituição Integral e Súmula 543 do STJ

Uma vez definida a culpa exclusiva da apelante, incide o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Portanto, não há espaço para qualquer retenção, seja de 50% (regime de afetação), seja de 25%. A retenção tem natureza indenizatória em favor da construtora quando o consumidor desiste do negócio imotivadamente. Sendo a construtora a causadora do dano, ela não pode ser indenizada, devendo, ao contrário, restituir tudo o que recebeu para recompor o patrimônio do consumidor lesado.

O mesmo raciocínio aplica-se à comissão de corretagem. Embora o Tema 938 do STJ valide a transferência desse encargo ao consumidor, isso pressupõe o cumprimento do contrato. Havendo rescisão por culpa da construtora, a corretagem integra as perdas e danos suportadas pelo consumidor, devendo ser reembolsada pela causadora do dano, sob pena de enriquecimento sem causa.

4. Dos Juros de Mora

Por fim, quanto ao termo inicial dos juros de mora,
o
entendimento firmado no Tema 1002 do STJ (juros a partir do trânsito em julgado) restringe-se aos casos de rescisão por iniciativa do comprador.

Tratando-se de responsabilidade contratual por inadimplemento da vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, momento em que a ré foi constituída em mora quanto à obrigação de restituir os valores.
Vejamos:

TJ-MT — APELAÇÃO CÍVEL 1008189-63.2020.8.11.0002 — Publicado em 28/01/2025

Se a dissolução do Contrato de Compra e Venda se deu por culpa exclusiva do vendedor, os juros moratórios incidem a partir da citação.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça
d
eferida para fins de exigibilidade.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026