Tribunal: TJMT
Processo: 1008826-52.2024.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE POSSE DE IMÓVEL RURAL. EXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO CONFIGURADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
O recurso. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução e reconheceu a exigibilidade de título executivo extrajudicial decorrente de contrato particular de compra e venda da posse de imóvel rural.
Fato relevante. O apelante sustenta a inexigibilidade do título sob o argumento de que o pagamento da parcela final dependeria da regularização documental do imóvel e da apresentação de documentos necessários para utilização de carta de crédito bancária. Alega nulidade do negócio jurídico por ausência de titularidade registral da vendedora e invoca a exceção do contrato não cumprido.
A decisão recorrida. A sentença rejeitou os embargos à execução, reconheceu a validade do contrato e determinou o prosseguimento da execução.
II. Questão em discussão
Há três questões em discussão: (i) saber se há incompetência territorial do juízo de origem; (ii) saber se o contrato de cessão de posse constitui título executivo exigível; e (iii) saber se a ausência de regularização documental do imóvel autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido ou conduz à nulidade do negócio jurídico.
III. Razões de decidir
A incompetência territorial possui natureza relativa e sujeita-se à prorrogação quando não arguida oportunamente, nos termos dos arts. 46 e 65 do CPC.
O contrato firmado entre as partes possui natureza de cessão de posse de imóvel rural, e não de transferência imediata da propriedade. A ausência de matrícula em nome da cedente não invalida o negócio jurídico quando o objeto contratual recai sobre direitos possessórios.
A obrigação da vendedora de apresentar documentos para futura transferência do imóvel estava condicionada à quitação integral do preço pelo comprador, conforme previsão contratual expressa.
Não houve demonstração de recusa formal da apelada em cumprir obrigação contratual, nem prova de constituição em mora. Conversas informais e tratativas para utilização de carta de crédito não alteram as obrigações pactuadas.
O contrato particular assinado pelas partes, aliado ao inadimplemento da parcela final, constitui título executivo extrajudicial certo, líquido e exigível, nos termos do art. 783 do CPC.
Não se aplica a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do CC, pois a obrigação principal da vendedora, consistente na transferência da posse do imóvel, foi efetivamente cumprida.
IV. Dispositivo e tese
Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A cessão de posse de imóvel rural constitui negócio jurídico válido independentemente da titularidade registral do bem. 2. A ausência de quitação integral do preço impede a exigibilidade da obrigação contratual de regularização documental do imóvel. 3. Não se aplica a exceção do contrato não cumprido quando a obrigação principal assumida pela vendedora foi efetivamente cumprida.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 46, 65, 85, § 11, 783 e 917, § 3o; CC, arts. 166, 476, 1.204 e 1.205.
Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível no 50228216120248130024, Rel. Des. José Maurício Cantarino Villela, j. 17.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008826-52.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANDRE LUIZ MORAIS BRITO - CPF: 880.276.781-53 (APELANTE), DIOGO DE OLIVEIRA DA CRUZ - CPF: 013.000.791-93 (ADVOGADO), IRACI OLIVEIRA DE BARROS - CPF: 148.377.061-34 (APELADO), LARA DORSA LIMA - CPF: 028.461.031-35 (ADVOGADO), ISABELA CERQUEIRA COSTA - CPF: 035.453.211-18 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE POSSE DE IMÓVEL RURAL. EXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO CONFIGURADA. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. Caso em exame

O recurso.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução e reconheceu a exigibilidade de título executivo extrajudicial decorrente de contrato particular de compra e venda da posse de imóvel rural.

Fato relevante.
O apelante sustenta a inexigibilidade do título sob o argumento de que o pagamento da parcela final dependeria da regularização documental do imóvel e da apresentação de documentos necessários para utilização de carta de crédito bancária. Alega nulidade do
negócio jurídico por ausência de titularidade registral da vendedora e invoca a exceção do contrato não cumprido.

A decisão recorrida.
A sentença rejeitou os embargos à execução, reconheceu a validade do contrato e determinou o prosseguimento da execução.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se há incompetência territorial do juízo de origem; (
ii
) saber se o contrato de cessão de posse constitui título executivo exigível; e (
iii
) saber se a ausência de regularização documental do imóvel autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido ou conduz à nulidade do negócio jurídico.

III. Razões de decidir

A incompetência territorial possui natureza relativa e sujeita-se à prorrogação quando não arguida oportunamente, nos termos dos arts. 46 e 65 do CPC.

O contrato firmado entre as partes possui natureza de cessão de posse de imóvel rural, e não de transferência imediata da propriedade. A ausência de matrícula em nome da cedente não invalida o negócio jurídico quando o objeto contratual recai sobre direitos possessórios.

A obrigação da vendedora de apresentar documentos para futura transferência do imóvel estava condicionada à quitação integral do preço pelo comprador, conforme previsão contratual expressa.

Não houve demonstração de recusa formal da apelada em cumprir obrigação contratual, nem prova de constituição em mora. Conversas informais e tratativas para utilização de carta de crédito não alteram as obrigações pactuadas.

O contrato particular assinado pelas partes, aliado ao inadimplemento da parcela final, constitui título executivo extrajudicial certo, líquido e exigível, nos termos do art. 783 do CPC.

Não se aplica a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do CC, pois a obrigação principal da vendedora, consistente na transferência da posse do imóvel, foi efetivamente cumprida.

IV. Dispositivo e tese

Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A cessão de posse de imóvel rural constitui negócio jurídico válido independentemente da titularidade registral do bem. 2. A ausência de quitação integral do preço impede a exigibilidade da obrigação contratual de regularização documental do imóvel. 3. Não se aplica a exceção do contrato não cumprido quando a obrigação principal assumida pela vendedora foi efetivamente cumprida.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 46, 65, 85, § 11, 783 e 917, § 3o; CC, arts. 166, 476, 1.204 e 1.205.

Jurisprudência relevante citada:
TJMG, Apelação Cível no 50228216120248130024, Rel. Des. José Maurício Cantarino Villela, j. 17.11.2025.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Embargos à Execução, julgada improcedente para reconhecer a exigibilidade do título executivo extrajudicial decorrente de
Co
ntrato
P
articular de
C
ompra e
V
enda de
I
móvel
R
ural denominado “Chácara
Shekinah
”, mantendo o prosseguimento da execução.

O apelante
suscita
preliminar de
incompetência territorial do juízo de origem.

Ap
elante
a
lega que jamais se recusou a quitar o débito
e que tem
carta de crédito contemplada para pagamento da obrigação, condicionada, contudo, à regularização documental do imóvel.

Defende que
a execução foi proposta com base em título inexigível, pois a obrigação estaria subordinada ao cumprimento prévio da obrigação da exequente de providenciar documentação necessária à transferência do imóvel, invocando a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.

Sustenta
a nulidade do negócio jurídico
uma vez que o
imóvel
estaria
registrado em nome de terceiro
. A
firma
que se
t
ratar

de venda a
non domino
, circunstância que afastaria a validade e exigibilidade do título executivo.

Aduz

violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Pede
a reforma integral da sentença para julgar procedentes os embargos à execução, declarar a inexigibilidade do título executivo, extinguir a execução e reconhecer a nulidade do negócio jurídico.

Subsidiariamente, pede a suspensão da execução até o cumprimento contratual pela apelada, com a entrega da documentação necessária à transferência do imóvel.

Requer, ainda, a manutenção da gratuidade da justiça e a inversão
dos
ônus sucumbenciais.

C
ontrarrazões no Id n
.
364096502.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

As partes firmaram o
Contrato de
Compra e Venda da Posse

d
e
u
m Imóvel Rural

(Id
n
.
364096438
)
com Adendo posterior
, conforme
os seguintes
detalh
es:

Partes Envolvidas:
A vendedora é
Iraci Oliveira de Barros

(apelada/exequente)
e o comprador é
Andre
Luiz Morais Brito

(apelante/executado)
.

Objeto:

posse da "Chácara
Shekinak
" (Gleba Porto Feliz), situada em Santo Antônio de Leverger/MT, com uma área de 3,6642 hectares.

Valor e Pagamento:

O valor original de R$ 420.000,00 foi retificado por um adendo para
R$ 430.000,00
devido a um erro material no documento inicial.

A forma de pagamento incluiu uma entrada de R$ 10.000,00, pagamentos em espécie e parcelas subsequentes.

A última parcela, originalmente de R$ 310.000,00, foi corrigida para
R$ 330.000,00
no adendo assinado em 2020.

Condições de Posse e Propriedade:

O comprador recebeu o imóvel para
ocupação imediata
.

Ficou acordado que o imóvel permaneceria em nome da vendedora por prazo indeterminado,
comprometendo-se ela a fornecer a documentação para transferência definitiva quando notificada.

Cláusulas Relevantes:

O contrato é de caráter
irrevogável e irretratável
.

Foi estabelecida uma
multa de R$ 80.000,00
em caso de desistência de qualquer uma das partes.

O foro eleito para dirimir conflitos é a Comarca de Cuiabá/MT.

Os
Embargos à Execução
foram
opostos
contra E
xecução
ajuizada pela vendedora/apelada
sob o fundamento de
inadimplemento da parcela final no valor de R$ 330.000,00
.

O
embargante
/comprador
afirma que o pagamento dependia da regularização documental do imóvel e da entrega da documentação necessária para utilização de carta de crédito bancária.

PRELIMINAR

INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL

O apelante suscita incompetência
do foro
.

Todavia, a competência territorial possui natureza relativa, sujeitando-se à prorrogação quando não arguida oportunamente, nos termos dos arts. 46 e 65 do CPC.

Além disso, o feito já se desenvolveu regularmente, inclusive com instrução probatória e prolação de sentença, circunstância que inviabiliza o acolhimento tardio da insurgência.

R
ejeito a preliminar.

MÉRITO

Embora não conste no título da avença, o contrato
objeto do feito

é
de cessão de posse e não de transferência da propriedade.

A própria descrição do objeto contratual indica tratar-se de “compra e venda
da posse
do imóvel rural denominado Chácara
Shekinah
”.

Além disso, a vendedora foi expressamente qualificada no instrumento contratual como
“legítima possuidora”
da área objeto da avença
e
conta expressamente que a área
permaneceria formalmente em nome da promitente vendedora por prazo indeterminado, circunstância que evidencia ciência inequívoca do comprador da inexistência de imediata transferência da titularidade registral.

Ademais, a cláusula de imissão imediata na posse demonstra que o núcleo obrigacional do contrato consistia justamente na transferência possessória do imóvel, a qual efetivamente ocorreu, sendo incontroverso que o apelante usufrui da área desde o ano de 2017.

Nessas hipóteses, a ausência de matrícula em nome da cedente não conduz automaticamente à nulidade do negócio jurídico, sobretudo quando o objeto contratual recai sobre direitos possessórios.

O Código Civil admite negócios jurídicos possessórios, sendo plenamente possível a cessão da posse independentemente da titularidade registral do imóvel
e cuja cessão
dispensa o registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI),
justamente porque
a posse não é propriedade formal
, sendo suficiente o Contrato firmado entre as partes que
deve detalhar a origem da posse e as condições do negócio
, o que consta na avença em questão
.

Em se tratando de posse, o Código Civil dispõe o seguinte:

Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.

Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:

I -
pela
própria pessoa que a pretende ou por seu representante;

Ii
- por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.

Assim, não há falar em nulidade do contrato com fundamento no art. 166 do Código Civil.

Quanto ao disposto na cláusula quarta:

"Fica acordado entre o
PROMITENTE VENDEDOR
e
PROMITENTE COMPRADOR
, que o imóvel transacionado
PERMANECERÁ
em nome do
PROMITENTE VENDEDOR
por prazo indeterminado, ficando o
PROMITENTE VENDEDOR

obrigado a apresentar todos os documentos necessários para transferência a partir do momento em que o mesmo for notificado pelos PROMITENTES COMPRADOR a qualquer época de quitação
."

O que essa
cláusula prevê
é
que a obrigação da vendedora de apresentar os documentos necessários à transferência definitiva do imóvel somente surgiria após a quitação integral do preço pelo comprador, permanecendo a titularidade formal em seu nome até o adimplemento total da obrigação.

O ajuste também estabelece a necessidade de notificação da vendedora após o pagamento final, para viabilizar a regularização documental do negócio, situação comum em contratos envolvendo cessão de posse ou transferência futura da propriedade.

Nesse contexto, a expressão
“a qualquer época”
indica que, uma vez comprovada a quitação
,
ainda que antecipada, consolida-se o direito do comprador à adoção das providências necessárias à regularização documental do negócio.

Além disso,
o
que há nos autos são conversas informais,
print
de diálogos em aplicativo de mensagem, mas não há nenhuma notificação extrajudicial
ou
prova efetiva de constituição formal em mora da apelada, tampouco demonstração inequívoca de recusa injustificada ao cumprimento contratual.

As alegadas conversas informais e tratativas acerca de possível utilização de carta de crédito não possuem força suficiente para modificar as obrigações livremente pactuadas pelas partes.

Nos termos do art. 783 do CPC, a execução funda-se em obrigação certa, líquida e exigível
e, neste caso, o
contrato particular assinado pelas partes, aliado ao inadimplemento da parcela
final no valor de R$330.000,00, constitui título executivo apto a embasar a execução.

Também não se aplica a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, pois não
foi efetivamente demonstrado nenhum
inadimplemento prévio substancial da apelada
,
ao contrário,
o conjunto probatório mostra
que a obrigação principal assumida pela vendedora
,
transferência da posse do imóvel
,
foi efetivamente cumprida, permitindo ao apelante usufruir da área rural por vários anos sem
que tivesse
adimpl
ido de forma i
ntegral a contraprestação pactuada.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS LABORATORIAIS. TÍTULO EXECUTIVO
EXTRAJUDICIAL .
ART. 784, III, CPC. CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE COMPROVADAS. DESCONSTITUIÇÃO DO
TÍTULO .
ÔNUS DA PROVA. ART. 373, II, CPC. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO
CUMPRIDO .
INAPLICABILIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRATIVO. SENTENÇA MANTIDA.

01) Se das razões recursais for possível extrair o inconformismo da parte contra os fundamentos da sentença, verificada está a sua dialeticidade.

02) O contrato particular de prestação de serviços, firmado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, constitui título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, III, do Código de Processo Civil.

03)
Compete ao embargante demonstrar, de forma específica e fundamentada, fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do exequente, não bastando alegações genéricas quanto à inexistência da prestação dos serviços e exceção do contrato não cumprido
.

04) A arguição de excesso de execução deve vir acompanhada de planilha ou demonstrativo do valor que o embargante entende devido, sob pena de não conhecimento, nos
termos do art. 917, §3o, do CPC.
”

(TJ-MG - Apelação Cível: 50228216120248130024, Relator.: Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD 2G), Data de Julgamento: 17/11/2025, Data de Publicação: 18/11/2025)
.

Assim, permanece íntegra a exigibilidade do título executivo extrajudicial.

Diante do exposto, rejeito a preliminar e, no mérito,
nego provimento

à Apelação. Majoro os honorários advocatícios para
15% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §11,
do CPC),
ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2026