Tribunal: TJMT
Processo: 1032414-25.2023.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO) – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – APLICAÇÃO HARMÔNICA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – REDUÇÃO EQUITATIVA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO OU POSSE EFETIVA – COBRANÇA INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE – NÃO COMPROVAÇÃO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Embora o contrato tenha sido celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, suas disposições devem ser interpretadas em harmonia com o sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou vantagem exagerada ao fornecedor.
A fixação de cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante pago, mostra-se manifestamente abusiva quando resultar na absorção quase integral das parcelas quitadas, autorizando a redução equitativa pelo magistrado para 25% dos valores efetivamente pagos.
É indevida a condenação ao pagamento de taxa de fruição (aluguel) quando o objeto da rescisão é um lote de terreno não edificado, uma vez que inexistente o proveito econômico imediato ou a utilização efetiva do bem pelo comprador que justifique a contraprestação.
A responsabilidade pelo pagamento de impostos (IPTU) e taxas condominiais recai sobre o promitente comprador apenas após a efetiva entrega das chaves ou imissão na posse, fato não demonstrado nos autos.
A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula no 543 do STJ, afastando-se o parcelamento previsto na Lei do Distrato em razão da natureza consumerista da relação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032414-25.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), WAGNER ALVES EVANGELISTA - CPF: 930.052.371-68 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), SUELEN DIANI LIMA SILVA - CPF: 013.691.111-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E
MENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO) – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – APLICAÇÃO HARMÔNICA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – REDUÇÃO EQUITATIVA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO OU POSSE EFETIVA – COBRANÇA INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE – NÃO COMPROVAÇÃO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Embora o contrato tenha sido celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, suas disposições devem ser interpretadas em harmonia com o sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou vantagem exagerada ao fornecedor.

A fixação de cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante pago, mostra-se manifestamente abusiva quando resultar na absorção quase integral das parcelas quitadas, autorizando a redução equitativa pelo magistrado para 25% dos valores efetivamente pagos.

É indevida a condenação ao pagamento de taxa de fruição (aluguel) quando o objeto da rescisão é um lote de terreno não edificado, uma vez que inexistente o proveito econômico imediato ou a utilização efetiva do bem pelo comprador que justifique a contraprestação.

A responsabilidade pelo pagamento de impostos (IPTU) e taxas condominiais recai sobre o promitente comprador apenas após a efetiva entrega das chaves ou imissão na posse, fato não demonstrado nos autos.

A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula no 543 do STJ, afastando-se o parcelamento previsto na Lei do Distrato em razão da natureza consumerista da relação.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1032414-25.2023.8.11.0041

APELANTE: ELMO ENGENHARIA LTDA.

APELADOS: WAGNER ALVES EVANGELISTA E OUTRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ELMO ENGENHARIA LTDA.
,

contra sentença proferida pela MMa. Juíza da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por
WAGNER ALVES EVANGELISTA
e
SUELEN DIANI LIMA SILVA ALVES
, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 13 de julho de 2020.

Na origem, os autores noticiaram a impossibilidade de continuidade do pacto por razões de ordem financeira e requereram a resolução do contrato, com restituição das parcelas pagas, admitindo a retenção de percentual moderado a título de compensação. A ré, por sua vez, sustentou a incidência integral da Lei no 13.786/2018, defendendo a validade das cláusulas contratuais que previam retenção calculada sobre o valor atualizado do contrato, bem como a cobrança de taxa de fruição e o repasse da responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual por iniciativa dos compradores e determinando a devolução dos valores pagos, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante efetivamente adimplido, afastando a incidência de taxa de fruição e de IPTU, ante a inexistência de prova de posse ou de efetivo aproveitamento econômico do lote. Fixou, ainda, que a restituição deveria ocorrer de forma imediata, em parcela única, com correção monetária e juros nos termos delineados na sentença, além de condenar a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.

Ainda, condenou a ora apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com base no artigo 85, §2o, do CPC.

Houve oposição de embargos de declaração no Id. 322630397, sendo estes rejeitados no Id. 322630399.

Inconformada, a ré interpôs apelação. Preliminarmente, afirma a regularidade formal do recurso e reitera que o pacto foi firmado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, insistindo que o regime jurídico aplicável deve ser aquele delineado pela legislação especial e pelas cláusulas contratadas. Sustenta, nesse enfoque, que a sentença, embora tenha reconhecido a incidência da Lei do Distrato, teria esvaziado sua disciplina ao substituir o critério de cálculo previsto em lei e contrato por outro reputado mais benéfico aos compradores.

No mérito, defende que a cláusula penal pactuada, dentro do limite legal, é válida e deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre as parcelas efetivamente pagas. Afirma que a redução operada pelo Juízo compromete a força obrigatória do ajuste e desconsidera o regime normativo específico dos contratos de loteamento, no qual a lei teria autorizado expressamente a dedução em percentual sobre o valor global do negócio. Aduz, ainda, que não haveria base para reputar abusiva a cláusula, porque o parâmetro legal já conteria um limite máximo e, por isso, deveria prevalecer tal disciplina.

Ainda, a apelante sustenta ser devida a taxa de fruição prevista na lei, afirmando que a fruição não se condiciona à existência de construção, pois a própria legislação teria considerado a transmissão da posse como marco para a contagem e teria buscado evitar o enriquecimento sem causa do adquirente que permanece vinculado ao bem durante o período contratual. Nesse sentido, argumenta que, desde a contratação, a vendedora ficaria privada de dispor do lote, o que justificaria a compensação mensal, calculada no percentual legal e tomando por base o valor atualizado do contrato, até a efetiva restituição do imóvel.

No que concerne ao IPTU, a recorrente defende que os compradores devem suportar os encargos tributários incidentes durante a vigência do contrato, por força do ajuste e da legislação aplicável, postulando a reforma da sentença para autorizar o abatimento ou a condenação específica ao pagamento desses valores no período correspondente.

Ao final, requer a reforma do julgado para adequar a rescisão ao regime integral da Lei no 13.786/2018, com a consequente alteração da sucumbência, inclusive com inversão dos ônus e majoração dos honorários, na forma pleiteada (Id. 322630402).

Em contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso. Sustentam, de início, que a sentença apreciou de modo suficiente e coerente as questões controvertidas, não havendo omissão ou falta de enfrentamento apta a justificar reforma, sobretudo porque a matéria já teria sido devolvida ao Juízo por embargos declaratórios, rejeitados por inexistirem vícios a sanar. Assentam que a mera discordância da apelante com a conclusão judicial não equivale a defeito de fundamentação.

Quanto à cláusula penal, defendem que a aplicação da Lei do Distrato não afasta o controle judicial de equilíbrio contratual em relações de consumo e que, no caso concreto, o critério de cálculo proposto pela vendedora conduz a resultado desproporcional, com perda substancial do montante efetivamente adimplido. Afirmam, nessa perspectiva, que a sentença apenas compatibilizou a disciplina legal com a vedação de onerosidade excessiva e com a possibilidade de redução equitativa de penalidades manifestamente excessivas, preservando compensação razoável à vendedora sem suprimir o núcleo do direito à restituição.

No tocante à fruição, os recorridos sustentam que a indenização pressupõe demonstração concreta de posse efetiva e de utilização econômica do bem, o que não se verifica quando se trata de lote não edificado e sem prova de aproveitamento. Alegam que a cobrança automática, descolada do quadro fático-probatório, converteria a verba compensatória em penalidade adicional, potencialmente redundante diante da retenção já fixada, além de favorecer enriquecimento sem causa do fornecedor.

Em relação ao IPTU, argumentam que a responsabilidade pelo imposto depende do efetivo exercício da posse ou de situação fática equivalente, e que, inexistindo prova de imissão na posse, não se legitima imputar-lhes encargos tributários do período. Acrescentam que a simples indicação de débitos não demonstraria, por si, nexo temporal e jurídico suficiente para transferir-lhes a obrigação, nem evidenciaria correlação direta com o período contratual em que teriam, de fato, usufruído do imóvel.

Por tais fundamentos, requerem a manutenção integral da sentença (Id. 322630405).

Custas recolhidas conforme certidão de Id. 322757363.

Pedido de destaque realizado pela parte apelada na manifestação Id. 343360361.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Na origem, os autores narraram que não detinham mais condições de manter o pacto e buscaram a resolução do contrato, indicando que tentaram compor extrajudicialmente, sem êxito, em razão de divergência quanto às condições apresentadas pela vendedora. Postularam, ao final, a rescisão e a restituição das parcelas pagas, com retenção em percentual que reputavam suficiente para compensar despesas do desfazimento, além de formularem pedido de urgência para obstar cobranças e restrições creditícias.

A ré, em contestação, defendeu que a rescisão decorreu de iniciativa e culpa dos adquirentes e sustentou a incidência da Lei no 13.786/2018, por se tratar de contrato posterior à sua vigência e versar sobre loteamento. Afirmou a regularidade das cláusulas de distrato, postulando a aplicação das deduções previstas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979, com a retenção calculada nos parâmetros legais e contratuais, bem como a cobrança de taxa de fruição e o repasse aos compradores de encargos como IPTU, além de outros descontos previstos no ajuste.

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos. O Juízo reconheceu que o contrato fora celebrado sob a égide da Lei do Distrato, mas concluiu que, no caso concreto, a cláusula penal calculada sobre o valor atualizado do contrato produziria resultado excessivamente gravoso, por praticamente absorver o montante efetivamente pago e ainda projetar saldo devedor, razão pela qual reduziu equitativamente a retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, determinando a devolução do saldo com os consectários fixados. Afastou, ainda, a cobrança de taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, e reputou indevida a transferência de IPTU e encargos correlatos por ausência de prova de imissão na posse. Por fim, assentou a restituição de forma imediata e em parcela única e condenou a ré ao pagamento de custas e honorários, no percentual estabelecido na decisão.

Embargos de declaração foram opostos e rejeitados.

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] É incontroverso que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel em 13.07.2020, objetivando a parte autora a aquisição de um lote no loteamento denominado Parque Residencial Parque Tropicalville, nesta Capital.

Por motivo particular, houve uma frustação do negócio pela parte autora, e segundo entendimento jurisprudencial “não há óbice à iniciativa do promitente comprador inadimplente de pleitear a rescisão do contrato em razão de estar impedido de continuar a honrar com o pagamento das parcelas” (STJ - AgRg no Ag n. 775245/RJ , Min. Fernando Gonçalves).

Vê-se pelo documento de Id. 141844685 que a parte autora realmente efetuou o pagamento para a parte ré no valor de R$ 14.968,32.

É certo que o contrato firmado entre as partes está sob a égide da Lei Federal n° 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, uma vez que foi celebrado em 13.07.2020, ou seja, após a entrada em vigor da referida lei (27.12.2018).

A Lei n° 13.786/2018 trouxe alterações significativas na Lei n° 6.766/1979, incluindo o artigo 32-A, que dispõe sobre as deduções aplicáveis em caso de resolução contratual de
lote
por culpa exclusiva do comprador [...]

[...]

No presente caso, o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua Cláusula V, as deduções a serem realizadas em caso de rescisão (Id. 141844682), as quais estão em consonância com o dispositivo acima citado.

Quanto ao valor adimplido do contrato (R$ 14.968,32) relacionado ao preço total do imóvel (R$ 125.250,00), tenho que o percentual de 10% do valor atualizado do contrato se mostra manifestamente abusivo. Isso porque esse percentual acabaria retendo praticamente tudo o que foi pago e ainda deixaria uma dívida pendente. Vale lembrar que o pedido de rescisão do contrato foi feito justamente porque os compradores não têm mais condições financeiras de continuar pagando as parcelas.

Assim, muito embora a avença tenha sido firmada na vigência da Lei n. 13.786/2018, a rescisão do contrato tem apoio no art. 53 do CDC, sendo certo que deve ser observada a onerosidade excessiva imposta ao consumidor, e ainda amparo no art. 51, IV, do CDC, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

Com efeito, o art. 413 do Código Civil dispõe que: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

[...]

Assim, entendo ser razoável a retenção de
25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pela parte autora
, suficiente para compensar as despesas administrativas e operacionais da parte requerida.

No mais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.

[...]

Convém registrar ainda que o IPTU e taxa de condomínio, segundo entendimento jurisprudencial, é de responsabilidade da parte adquirente apenas após o recebimento das chaves/posse do imóvel.

[...]

Não havendo prova da posse dos autores no imóvel, descabe a ré em realizar quaisquer abatimentos em relação a IPTU/taxas incidentes sobre o imóvel.

[...]

Há de se considerar ainda que a restituição deve ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula no. 543 do STJ [...]

[...]

A referida Súmula é expressa ao determinar que a restituição das parcelas pagas pelo comprador é imediata, independentemente de a culpa pela rescisão ser da parte adquirente.

Diante do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial para:

1) Declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes por culpa dos autores;

2) Condenar a parte ré a devolver o valor efetivamente pago pela parte autora (R$ 14.968,32), devendo reter a título de multa contratual a quantia de 25% (vinte e cinco por cento), e o saldo ser corrigido monetariamente pelo IGP-M
[1]
, desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado
[2]
.

Considerando que a ré decaiu na maior parte,

condeno-a ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com base no artigo 85, §2o, do Novo Código de Processo Civil. [...]”
(Id. 322630395)

Pois bem.

Inicialmente, cumpre registrar que a controvérsia devolvida a esta instância cinge à pretensão da requerida apelante de ver reformada sentença que, reconhecendo a incidência da Lei no 13.786/2018, assentou a aplicação de suas cláusulas à luz do microssistema consumerista e dos princípios contratuais constitucionais, fixando a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, afastando a cobrança de taxa de fruição e de IPTU, e determinando a restituição imediata do saldo, com consectários definidos.

A tese recursal sustenta, em síntese, a legalidade da retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a exigibilidade automática da fruição mensal de 0,75% e a responsabilidade dos compradores pelo IPTU durante a vigência contratual.

Quanto à incidência da Lei no 13.786/2018, é incontroverso que o contrato foi celebrado após sua vigência, de modo que o art. 32-A da Lei no 6.766/1979, com a redação introduzida pela lei especial, integra o regime jurídico do ajuste.

O dispositivo dispõe que:

“
Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente
, respeitado o disposto no § 2o deste artigo,
deverão ser restituídos os valores pagos por ele
, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,
podendo ser descontados
dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75%
(setenta e cinco centésimos por cento)
sobre o valor atualizado do contrato
, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas
, inclusive arras ou sinal
, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

§ 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

§ 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997.”

A literalidade do texto, todavia, não afasta o controle judicial de abusividade nem autoriza a aplicação automática e cega de todos os descontos, sobretudo quando o resultado concreto conduzir a desequilíbrio incompatível com o sistema protetivo.

Nesse contexto, a sentença recorrida, longe de negar vigência à Lei do Distrato, promoveu sua aplicação conforme a Constituição e o CDC, reconhecendo que a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, no caso concreto, implicaria a absorção integral do montante pago e a geração de saldo devedor residual, o que afronta a vedação de cláusulas abusivas.

Com efeito, o art. 51, IV, do CDC estabelece:

“
Art. 51.
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV -
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;”

Ainda, ressalta-se que o art. 53 do mesmo diploma veda a perda total das prestações pagas, senão vejamos:

“
Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

A par disso, o art. 413 do Código Civil é expresso ao determinar que:

“
Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

A síntese normativa revela que a cláusula penal, ainda quando prevista em lei especial, submete-se à redução equitativa diante do excesso manifesto, exatamente como procedeu o Juízo de origem ao fixar a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, patamar apto a compensar despesas administrativas sem aniquilar o direito de restituição.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS.
RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga. O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento, mas deixou de adimplir as parcelas por dificuldades financeiras. A sentença determinou a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, descontando multa de dez por cento sobre o valor do contrato e reconhecendo a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. O autor recorre pleiteando que a multa incida sobre os valores efetivamente pagos, a devolução da corretagem e o afastamento da taxa de fruição. As empresas recorrem defendendo a aplicação integral da Lei do Distrato, a incidência da multa sobre o valor atualizado do contrato, a cobrança expressa de taxa de fruição e alterações quanto aos juros e correção monetária.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) definir qual legislação deve prevalecer na rescisão contratual, se a Lei 13.786/2018 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) determinar se a multa contratual de dez por cento deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; (iii) verificar se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar se é devida taxa de fruição quando não há prova de transmissão da posse e o imóvel é terreno sem edificação; (v) definir se é devido o desconto de IPTU na ausência de transmissão da posse; (vi) estabelecer o termo inicial dos juros de mora e o índice de correção monetária aplicável.

III. Razões de decidir

3. A Lei 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicados de forma harmônica e sistemática, prevalecendo as normas consumeristas quando mais favoráveis ao consumidor, em razão da natureza protetiva e de ordem pública do microssistema de proteção ao consumidor.

4. A retenção de dez por cento a título de cláusula penal e despesas administrativas deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, devidamente atualizados, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de violação aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando que os prejuízos do vendedor guardam proporcionalidade com os valores recebidos e o tempo de duração contratual.

5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, pois transcorrido o prazo trienal entre o pagamento em agosto de 2020 e a propositura da ação em outubro de 2024, conforme orientação consolidada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, sendo que a rescisão decorreu de culpa do comprador por inadimplemento das parcelas.

6. A taxa de fruição não é devida quando ausente prova de efetiva transmissão da posse do imóvel ao comprador e tratando-se de terreno sem edificação incapaz de gerar frutos ou utilidades concretas, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor e violação ao princípio da proporcionalidade.

7. O desconto de IPTU não é devido na ausência de prova de transmissão da posse do imóvel, permanecendo a responsabilidade tributária com o proprietário registral que mantém o domínio e a disponibilidade jurídica do bem.

8. Os juros de mora devem incidir desde a citação, pois as empresas já estavam em mora quando citadas, tendo sido procuradas extrajudicialmente em diversas ocasiões, e a Lei 13.786/2018 determina restituição imediata dos valores, não se aplicando o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto.

9. O IPCA constitui o índice mais adequado para correção monetária por ser o índice oficial de inflação do país, refletir adequadamente a inflação geral da economia e ser amplamente utilizado pelo sistema financeiro nacional e em decisões judiciais.

10. A sucumbência deve ser distribuída proporcionalmente ao resultado da demanda, na proporção de setenta por cento para as empresas e trinta por cento para o autor, considerando que este obteve êxito no pedido principal e na maior parte dos pedidos secundários, com majoração dos honorários advocatícios para dois mil e quatrocentos reais em razão do trabalho desenvolvido em grau recursal.

IV. Dispositivo e tese

11. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos.”
(N.U 1028446-67.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/11/2025, Publicado no DJE 18/11/2025) (Destaquei)

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL INCIDENTE SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS.
TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE EM TERRENO SEM BENFEITORIAS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. IPTU. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DÉBITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por Loteamento Alta Floresta I SPE Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização ajuizada por Marcelo Rodrigues dos Santos, julgou parcialmente procedente o pedido para: (i) decretar a resolução do contrato de compra e venda firmado em 15/07/2019, com retorno ao status quo ante; (ii) determinar a restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% a título de cláusula penal e comissão de corretagem; (iii) fixar correção monetária e juros; (iv) dividir custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada parte, com suspensão da exigibilidade para o autor em razão da justiça gratuita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal prevista em contrato firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018 pode incidir sobre o valor total do contrato; (ii) estabelecer se é cabível a retenção superior a 10% sobre os valores pagos; (iii) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em terreno sem edificações; (iv) determinar a forma de restituição dos valores e a possibilidade de retenção do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato foi firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018, mas suas disposições devem ser interpretadas em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas abusivas e a imposição de vantagem exagerada ao consumidor (CDC, art. 51, IV).

A cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato é abusiva, devendo a retenção incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado pelo STJ e pelo TJMT.

A fixação do percentual de retenção entre 10% e 25% deve considerar as circunstâncias do caso concreto; diante da curta duração do contrato e da possibilidade de revenda do imóvel, o percentual de 10% mostra-se razoável.

A taxa de fruição é incabível quando se trata de lote sem benfeitorias ou edificações, inexistindo efetiva utilização econômica pelo comprador.

A retenção de valores a título de IPTU exige comprovação de débitos pendentes, o que não ocorreu no caso.

A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ, em prevalência à previsão legal de devolução parcelada da Lei no 13.786/2018, a fim de assegurar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados após a Lei no 13.786/2018 deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato.

O percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

A taxa de fruição é incabível em terrenos sem edificações ou benfeitorias.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, em prevalência à devolução parcelada prevista na Lei no 13.786/2018, quando caracterizada relação de consumo.

A retenção de valores relativos ao IPTU exige comprovação da existência de débitos pendentes.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 51, IV; Lei no 6.766/79, art. 32-A (incluído pela Lei no 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, N.U 1019610-42.2023.8.11.0003, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, j. 26/06/2024; TJMT, N.U 1037554-11.2021.8.11.0041, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 28/04/2023.”
(N.U 1009563-36.2024.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 01/10/2025, Publicado no DJE 04/10/2025) (Destaquei)

Colaciono ainda precedente do c. STJ sobre o tema:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES.

CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.
COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem.

3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.

5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF.

6. Agravo interno desprovido.”
(STJ, AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024) (Destaquei)

Portanto, mesmo considerando a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 ao contrato em questão, a cláusula que prevê a incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato deve ser considerada abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada.

Quanto ao percentual de retenção, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, a depender das circunstâncias do caso concreto.

No caso em análise, considerando que o contrato não teve longa duração e que o imóvel pode ser novamente comercializado pela apelante, entendo que o percentual de 25% fixado na sentença mostra-se razoável e adequado para compensar os prejuízos suportados pela vendedora.

Na sequência, quanto à taxa de fruição, a tese da apelante repousa na leitura de que a posse se transmitiria automaticamente com a assinatura do contrato, autorizando a cobrança mensal de 0,75% independentemente de uso efetivo.

Todavia, a fruição indenizável pressupõe a demonstração de proveito econômico concreto, sob pena de converter-se em penalidade desvinculada de causa. O próprio art. 32-A, I, refere-se à “eventual fruição do imóvel”, expressão que, por si, reclama verificação fática.

No caso, tratando-se de lote não edificado, sem prova de imissão na posse, uso produtivo ou exploração econômica, o afastamento da cobrança mostra-se consentâneo com a jurisprudência consolidada que repele a fruição automática em tais hipóteses, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.

Não destoa o entendimento deste Sodalício:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INICIATIVA DO COMPRADOR.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LEI N.o 13.786/2018. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA.
TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.
JUROS MORATÓRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta em face de sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano e determinou a devolução, em parcela única, do valor de R$ 6.482,69, já descontado o percentual de 10% do valor pago, com incidência de juros e correção monetária.

II. Questão em discussão
Questões em discussão: (i) saber se é válida cláusula que impõe retenção de 10% sobre o valor total do contrato; (ii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição por parte da incorporadora, em lote não edificado; (iii) saber se os juros de mora devem incidir desde a citação ou apenas após o trânsito em julgado.

III. Razões de decidir

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do STJ.

É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o lote não é edificado nem proporciona benefício econômico ao comprador.

Os juros moratórios incidem desde a citação, por se tratar de obrigação contratual firmada posteriormente à Lei no 13.786/2018.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A cláusula penal prevista em contratos de promessa de compra e venda firmados sob a égide da Lei no 13.786/2018 deve observar os princípios do Código de Defesa do Consumidor, assegurando a proporcionalidade e afastando qualquer abusividade na cobrança.
2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado.
3. Os juros de mora incidem desde a citação, em obrigações contratuais firmadas após a vigência da Lei no 13.786/2018.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, inc. VI, 51, IV, e 53; Lei no 13.786/2018, art. 32-A.”
(N.U 1012417-73.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Vice-Presidência, Julgado em 20/08/2025, Publicado no DJE 22/08/2025) (Destaquei)

Outrossim, no que tange ao IPTU, a apelante pretende imputar aos compradores a responsabilidade tributária durante a vigência contratual.

A sentença, contudo, assentou a inexistência de prova da posse ou do exercício dos poderes inerentes à propriedade pelos autores, circunstância indispensável para a transferência do ônus tributário.

A compreensão é coerente com a natureza
propter rem
do imposto e com a lógica de que, inexistente a posse direta, não se justifica a cobrança ao promitente comprador, especialmente quando a rescisão resta reconhecida e o bem retorna ao patrimônio do vendedor.

Assim, o fato não provado (posse) impede a incidência da consequência jurídica (responsabilidade pelo IPTU), senão vejamos:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU INDEVIDOS.
JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta por promitente comprador, em razão da desistência do negócio por dificuldades financeiras. Sentença de procedência para declarar rescindido o contrato e determinar a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10%.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é devida a retenção de valores pagos diante da rescisão contratual por culpa do comprador; (ii) saber qual o percentual razoável de retenção; (iii) saber se são devidos valores a título de taxa de fruição e IPTU; (iv) saber qual o termo inicial de incidência dos juros de mora e a adequação do valor fixado a título de honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3. Em caso de desistência do comprador, é lícita a retenção de parte das quantias pagas, cabendo ao Judiciário moderar o percentual em atenção aos princípios da boa-fé e equidade.

4. O STJ consolidou entendimento no sentido de que é adequada a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, mesmo para contratos anteriores à Lei no 13.786/2018.

5. A taxa de fruição é indevida quando se trata de lote sem edificação, pois não há exploração econômica ou ocupação do imóvel pelo comprador.

6. Também é indevida a dedução de IPTU, por não caracterizar posse efetiva do imóvel pelo compromissário comprador.

7. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória, conforme jurisprudência pacífica do STJ para hipóteses de desistência do comprador.

8. Os honorários advocatícios devem observar o grau de complexidade e o trabalho efetivamente desenvolvido. No caso, a redução do percentual fixado para 10% do valor da condenação se mostra proporcional e adequada.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e provido para reformar parcialmente a sentença. Determina-se: (i) retenção de 25% dos valores pagos pelo autor; (ii) incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença; (iii) redução dos honorários advocatícios para 10% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

"1. Na rescisão contratual por desistência do comprador, é admissível a retenção de 25% dos valores pagos, como forma de compensar encargos e despesas do vendedor.
2. A cobrança de taxa de fruição e de valores de IPTU é indevida quando o imóvel é lote urbano sem edificação e não houve posse efetiva pelo comprador.
3. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória. 4. A fixação de honorários advocatícios deve observar a proporcionalidade com a complexidade da causa e o trabalho realizado."
(N.U 1013729-04.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/07/2025, Publicado no DJE 22/07/2025) (Destaquei)

Por fim, quanto ao termo e à forma da restituição, a sentença determinou a devolução imediata do saldo, com correção desde o desembolso e juros a partir do trânsito em julgado, alinhando-se ao entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula no 543, cujo teor literal dispõe que:

“
Súmula no 543 STJ
:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A aplicação do enunciado, inclusive quanto ao termo inicial dos juros, revela-se adequada e proporcional, não havendo reparo a fazer.

Assim, ao final do itinerário argumentativo, a conclusão que se impõe é a de que a sentença recorrida harmonizou a Lei do Distrato com o CDC e o Código Civil, aplicou o controle de abusividade de forma fundamentada, exigiu prova para a cobrança de fruição e IPTU, e observou a orientação sumulada quanto à restituição, não se verificando violação à legalidade nem omissão a ser sanada.

Deste modo, ausentes elementos fáticos ou jurídicos novos capazes de infirmar a conclusão firmada na sentença de origem, impõe-se a sua manutenção por seus próprios fundamentos, que ora se incorporam ao presente voto.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pela Magistrada de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026