Tribunal: TJMT
Processo: 1047178-71.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. INOBSERVÂNCIA DE NORMAS TÉCNICAS DA ABNT (NBR 14.653-1). AUSÊNCIA DE ESTUDO COMPARATIVO DE MERCADO E ELEMENTOS ESSENCIAIS DO IMÓVEL. FUNDADA DÚVIDA QUANTO AO VALOR. DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO. SUSPENSÃO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS ATÉ A HOMOLOGAÇÃO DO NOVO LAUDO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento contra decisão que rejeitou impugnação à avaliação judicial de imóvel e autorizou sua alienação, com base em laudo elaborado por Oficial de Justiça, que fixou o valor em R$ 465.000,00, inferior à avaliação técnica particular apresentada pelos agravantes, que indicava R$ 600.000,00.
II. Questão em discussão
2. Discute-se: (i) se o laudo judicial elaborado por Oficial de Justiça atende aos critérios técnicos exigidos para aferição do valor de mercado do bem penhorado e (ii) se há elementos que justifiquem a desconstituição da avaliação.
III. Razões de decidir
3. O laudo oficial não apresenta fundamentação metodológica mínima, carecendo de estudo comparativo de mercado, ausência de identificação das amostras utilizadas, e desconsideração de características essenciais do imóvel, como padrão construtivo e infraestrutura urbana.
4. A inobservância da ABNT NBR 14.653-1 compromete a credibilidade da avaliação, gerando fundada dúvida sobre a correção do valor atribuído, o que atrai a incidência do art. 873, III, do CPC.
5. A alienação judicial com base em avaliação falha compromete a execução e pode causar prejuízo irreversível aos herdeiros, dada a utilização residencial do imóvel.
6. Impõe-se desconstituir a avaliação judicial impugnada, com nova perícia por profissional habilitado e suspensão dos atos expropriatórios até a fixação do valor justo do imóvel.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento:
“1. A avaliação judicial de bem penhorado, para fins de expropriação, deve observar critérios técnicos objetivos, inclusive os estabelecidos pela ABNT NBR 14.653-1.
2. A ausência de fundamentação metodológica, estudo comparativo de mercado e análise das características do imóvel gera fundada dúvida sobre a correção da avaliação e impõe a sua desconstituição, nos termos do art. 873, III, do CPC.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 464, §1o, III; 473; 477, §2o; 873, I e III.
Jurisprudência relevante citada: TJPR, AI no 0092233-58.2024.8.16.0000, 14a Câmara Cível, Rel. Juíza Subst. Fabiane Pieruccini, j. 02.12.2024; TJMT, N.U. 1032552-47.2025.8.11.0000, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 18.11.2025, DJE 26.11.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1047178-71.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Nota Promissória, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE CELESTINO CASANOVA - CPF: 033.287.329-34 (TERCEIRO INTERESSADO), BRUNA ERGANG DA SILVA - CPF: 006.174.600-27 (ADVOGADO), KARINE GUINZELLI - CPF: 095.812.209-17 (ADVOGADO), IVETE CASANOVA BEVILAQUA - CPF: 674.809.189-68 (AGRAVANTE), MARLENE CASANOVA BEVILAQUA - CPF: 016.015.569-00 (AGRAVANTE), IDAIR CASANOVA - CPF: 494.844.949-00 (AGRAVANTE), ELIZETE JOVANI CASANOVA FAVARETTO - CPF: 970.461.161-72 (AGRAVANTE), CLAUDICIR CASANOVA - CPF: 657.023.019-00 (AGRAVANTE), JAIR CASANOVA - CPF: 251.184.049-91 (AGRAVANTE), IRENE CASANOVA CASARIN - CPF: 949.890.601-72 (AGRAVANTE), GORETE MARIA CASANOVA FIORI - CPF: 737.417.799-20 (AGRAVANTE), EUCLIDES NARDINO - CPF: 138.139.439-68 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. INOBSERVÂNCIA DE NORMAS TÉCN
ICAS

DA ABNT (NBR 14.653-1)
.

AUSÊNCIA DE ESTUDO COMPARATIVO DE MERCADO E E
LEMENTOS ESSENCIAIS DO IMÓVEL
. FUNDADA DÚVIDA QUANTO AO VALOR. DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO. SUSPENSÃO DO
S ATOS EXPROPRIATÓRIOS

ATÉ
A HOMOLOGAÇÃO DO NOVO LAUDO
.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento
contra decisão que rejeitou impugnação à avaliação judicial
de
imóvel e autorizou sua alienação, com base em laudo elaborado por Oficial de Justiça, que fixou o valor em R$ 465.000,00, inferior à avaliação técnica particular apresentada pelos agravantes, que indicava R$ 600.000,00.

II. Questão em discussão

2.
Discute-se:
(i)
se o
laudo judicial elaborado por Oficial de Justiça atende aos critérios técnicos exigidos para aferição do valor de mercado do bem penhorado e (
ii
)
se
há elementos que justifiquem a desconstituição da avaliação.

III. Razões de decidir

3. O laudo oficial não apresenta fundamentação metodológica mínima, carecendo de estudo comparativo de mercado, ausência de identificação das amostras utilizadas, e desconsideração de características essenciais do imóvel, como padrão construtivo e infraestrutura urbana.

4. A inobservância da ABNT NBR 14.653-1 compromete a credibilidade da avaliação, gerando fundada dúvida sobre a correção do valor atribuído, o que atrai a incidência do art. 873, III, do CPC.

5.
A alienação judicial com base em avaliação falha compromete a execução e pode causar prejuízo irreversível aos herdeiros, dada
a
utilização residencial do imóvel
.

6. Impõe-se desconstitui
r
a avaliação judicial impugnada
,

com nova perícia por profissional habilitado e suspensão dos atos expropriatórios até a fixação do valor justo do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

“1. A avaliação judicial de bem penhorado, para fins de expropriação, deve observar critérios técnicos objetivos, inclusive os estabelecidos pela ABNT NBR 14.653-1.

2. A ausência de fundamentação metodológica, estudo comparativo de mercado e análise das características do imóvel gera fundada dúvida sobre a correção da avaliação e impõe a sua desconstituição, nos termos do art. 873, III, do CPC.”

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC,
arts
. 464, §1o, III; 473; 477, §2o; 873, I e III.

Jurisprudência relevante citada
: TJPR, AI no 0092233-58.2024.8.16.0000, 14a Câmara Cível, Rel. Juíza Subst. Fabiane
Pieruccini
, j. 02.12.2024; TJMT, N.U. 1032552-47.2025.8.11.0000, Rel. Des. Clarice Claudino da Silva, j. 18.11.2025, DJE 26.11.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara
,

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
IVETE CASANOVA BEVILAQUA e outros

(herdeiros do espólio de Celestino Casanova)
contra decisão proferida pelo Juízo da
1
a Vara
Cível
da Comarca de
Sorriso
/MT, n
a

Execução de título extrajudicial
no
.

0001151-98.2000.8.11.0040
,
ajuizada por
EUCLIDES NARDINO
.

A decisão
rejeitou

a impugnação
à avaliação
apresentada pelos executados e
homologou

o laudo de avaliação, fixando o valor do imóvel penhorado em R$ 465.000,00

e determinou a realização de leilão por meio eletrônico
(id.
338245873
).

O
s
agravante
s
sustenta
m
que o imóvel avaliado constitui o único bem do espólio e
se
encontra em uso residencial por uma das herdeiras
e que há
grave discrepância entre o valor atribuído pelo oficial de justiça e aquele apurado por profissional do mercado imobiliário, devidamente habilitado
.

Afirma
m
que o laudo oficial padece de vícios técnicos, como ausência de fundamentação metodológica, e que há erro material
relevante quanto à metragem da edificação
, além de f
undada dúvida sobre o valor do bem, necessi
tando
de realização de nova avaliação.

Sustentam

que

a realização do leilão por
preço
vil
pode acarretar dano irreversível aos herdeiros e comprometer a própria eficácia da execução
.

Requer
em
a

reforma
d
a
d
ecisão
para
desconstituir a homologação da avaliação de R$ 465.000,00, acolhendo-se a avali
a
ção apresentada no valor de R$ 600.000,00
ou,
determina
r
nova avaliação por perito judicial devidamente habilitado, devendo o leilão permanecer suspenso até a definição do valor
.

Subsidiariamente,
a suspensão do leilão por 90 dias, a fim de que os herdeiros possam regularizar o bem via inventário extrajudicial e buscar a quitação ou alienação do imóvel pelo seu valor real de mercado
.
Pugnam
,
ainda, a correção do valor do débito
(id.
338245868
).

Foi deferido o pedido de tutela recursal, para atribuir
efeito suspensivo
ao agravo de instrumento, a fim de
suspender
os atos expropriatórios relativos ao imóvel penhorado, impedindo-se a realização de leilão/hasta pública, até ulterior deliberação (i
d.
338370395)

O
agravad
o
defende
que as
alegações de erro ou preço vil são hipotéticas e desprovidas de prova técnica robusta, sendo a avaliação judicial revestida de presunção de legitimidade.

E que o valor homologado (R$ 465.000,00) é suficiente para quitar integralmente os débitos executados (R$ 454.771,73), inexistindo qualquer risco concreto de prejuízo aos herdeiros
e
que a
suspensão pretendida configura mora indevida, em prejuízo do credor, após mais de duas décadas de tramitação
.

Requer
a
manutenção da decisão
, bem como
a preservação da penhora, da ordem legal de preferência e da anterioridade das constrições na destinação do produto da alienação, abatendo-se prioritariamente o crédito destes autos e, do remanescente, os créditos do exequente nas execuções em face de Dorvalino e Jair Casanova.

Postulam

condenação dos agravantes ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios recursais
(id.
344817881
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

A controvérsia
limita
à
aptidão
técnica do laudo de avaliação judicial e à existência, ou não, de erro ou fundada dúvida
capaz

de
justificar a sua desconstituição.

O imóvel

penhorado
possui
área total de 360m
2
,

foi
avaliado em R$ 465.000,00,
está
registrado na
matrícula n. 26.292, CRI de Sorriso
e localizado na mesma cidade.

V
erifica-se que o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça, embora faça referência a fontes de informação, deixou de anexá-las ou individualizá-las de
modo

satisfatório
.

A

avaliação não observou os critérios técnicos exigidos pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas, notadamente a NBR 14.653-1, que estabelece os parâmetros mínimos para a avaliação de bens.
A
normativ
a
constitui referência técnica consolidada e amplamente reconhecida como parâmetro de racionalidade, objetividade e segurança na aferição do valor de mercado de imóveis.

Nesse contexto, a ausência de estudo comparativo de mercado
,
elemento
necessário à
metodologia
de avaliação,
compromete a confiabilidade do laudo. A determinação do valor de mercado pressupõe a análise de amostras representativas de bens semelhantes, com a devida homogeneização dos dados, o que não se verifica no caso.

A simples menção genérica a “pesquisa de mercado”, desacompanhada da identificação dos imóveis comparáveis, dos valores praticados, dos critérios de ajuste e das variáveis consideradas, não atende às exigências mínimas de fundamentação técnica.

Além disso, o laudo deixou de examinar características relevantes do imóvel avaliado, tais como padrão construtivo, infraestrutura urbana disponível e dinâmica imobiliária da região
, e
lementos essenciais para a correta formação do valor venal, especialmente em se tratando de imóvel urbano sujeito à alienação judicial.

Diante dessas omissões, a avaliação não se reveste da qualificação técnica necessária para ser considerada apta a embasar decisões judiciais que demandem aferição precisa do valor do bem.

A inconsistência constatada suscita fundada dúvida quanto à correção do valor atribuído, atraindo a incidência do art. 873, inciso III, do Código de Processo Civil.

A presunção de legitimidade do laudo oficial é relativa e cede diante de vícios técnicos, pois a fé pública não supre a exigência de rigor metodológico na proteção do patrimônio do
devedor
e na efetividade da execução
.

A

precariedade

do
laudo se agrava diante da finalidade expropriatória,
o que
imp
õe
a fixação de valor justo como condição essencial para a regularidade e efetividade da execução,
sob pena
de lesão irreparável ao devedor

e possíveis impugnações ao leilão
e
à arrematação
.

Assim, considerando os fatos apresentados e a legislação aplicável, conclui-se que o laudo
de avaliação
não oferece lastro técnico suficiente para sustentar o prosseguimento dos atos expropriatórios, impondo-se a sua desconstituição, com a consequente realização de nova avaliação, por profissional
tecnicamente habilitado, observados
os critérios normativos pertinentes.

A
avaliação judicial revela-se tecnicamente inadequada, por desconsiderar a
s normas da ABNT

(
NBR 14.653-1
)
, carecer de análise comparativa de mercado e omitir elementos essenciais do imóvel, exigindo correção para assegurar a justa mensuração do bem expropriado
.

Nesse sentido:

“
DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL RURAL.
LAUDO PERICIAL COM INOBSERVÂNCIA DAS NORMAS TÉCNICAS
. VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO. DETERMINAÇÃO DE NOVA PERÍCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]

3. A
falta de memória de cálculo
auditável
, de fundamentação técnica mínima e de registro documental das variáveis e critérios adotados compromete a validade do laudo pericial, em afronta ao art. 464, §1o, III, e art. 473 do CPC.

4. A menção ao uso da metodologia prevista na ABNT NBR 14.653-
3:2019
e ao emprego de regressão linear não supre a
necessidade de demonstração efetiva da adequação técnica e da rastreabilidade das amostras comparativas utilizadas na avaliação
.

5. A homologação do laudo, sem prévia manifestação do perito sobre as impugnações técnicas dos Executados, viola o contraditório substancial e o art. 477, §2o, do CPC, impedindo o controle da regularidade metodológica da prova.

6. A discrepância superior a R$ 7.000.000,00 (sete milhões de reais) entre o valor da avaliação particular e o do laudo judicial
evidencia
fundada dúvida quanto ao valor real dos imóveis, justificando a realização de nova perícia nos termos do art. 873, I e III, do CPC.

7. A realização da hasta pública com base em laudo tecnicamente falho implica risco de prejuízo patrimonial grave e irreversível aos Executados, impondo sua suspensão até a conclusão da nova avaliação.

8. Não há elementos que justifiquem a devolução dos honorários periciais, uma vez que não restou demonstrado erro grosseiro ou má-fé do perito.

iv
.
dispositivo
e tese

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1.
O laudo pericial judicial deve observar, de forma efetiva, os critérios técnicos estabelecidos pela ABNT NBR 14.653-
3:2019
, com apresentação de memória de cálculo
auditável
, registro e justificativa das amostras utilizadas e validação dos métodos aplicados.
2. A homologação judicial de laudo pericial impugnado exige a oitiva prévia do perito sobre os pontos questionados, sob pena de violação ao contraditório técnico. 3. A existência de dúvida fundada sobre a correção da avaliação judicial impõe a realização de nova perícia, por profissional diverso e habilitado, nos termos do art. 873, I e III, do CPC. 4. A ausência de vício grave ou erro grosseiro no trabalho pericial afasta a possibilidade de devolução dos honorários pagos ao perito.”

____________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC,
arts
. 10, 464, §1o, III; 473; 477, §2o; 873, I e III.

Jurisprudência relevante citada: TJPR, AI no 0092233-58.2024.8.16.0000, 14a Câmara Cível, Rel. Juíza Subst. Fabiane
Pieruccini
, j. 02.12.2024.

(N.U 1032552-47.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/11/2025,
Publicado
no DJE 26/11/2025)
.

Diante disso, impõe-se
a reforma da decisão para
assegurar que a alienação judicial ocorra com base em avaliação tecnicamente adequada e em valor justo, em respeito aos princípios da legalidade, efetividade e segurança jurídica
.

Por fim, quanto ao pedido de
correção do valor do débito,
configura
supressão de instância e de vulnerabilidade ao princípio do duplo grau de jurisdição
, uma vez que o pleito não foi apreciado pelo Juízo.

Dia
nte
d
o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao
A
gravo de instrumento

para
determinar

a realização de
nova avaliação judicial
, por perito devidamente habilitado
, cujo honorários periciais serão suportados pelos agravantes
,
com observância das normas
d
a
ABNT (
NBR 14.653-1
)
, ficando
suspensos os atos expropriatórios
até
a homologação do novo laudo
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026