Tribunal: TJMT
Processo: 1000938-83.2024.8.11.0024
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
APELANTES: GILMAR BATISTA DA SILVA
MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA
APELADOS: EDUARDO SCUTTI GARBUGIO
B. F. A. M. FERNANDES (BGA SERVIÇOS-ME)
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PEDIDOS INCIDENTAIS DE TUTELA CAUTELAR RECURSAL FORMULADOS EM CONTRARRAZÕES A EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E EM RAZÕES DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. FATOS SUPERVENIENTES ESTRANHOS AOS LIMITES OBJETIVOS DO RECURSO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. INDEFERIMENTO MANTIDO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA EM SEDE RECURSAL. HIPOSSUFICIÊNCIA DEMONSTRADA. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. CUSTAS INICIAIS. PARCELAMENTO REQUERIDO DESDE A INICIAL. ERRO DA SECRETARIA JUDICIAL. PEDIDOS DE EXPEDIÇÃO DE GUIAS NÃO APRECIADOS. AUSÊNCIA DE OPORTUNIDADE DE SANEAMENTO. PRELIMINAR DE EXTINÇÃO REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA E TEMPORAL. MÉRITO. RESTRIÇÕES AMBIENTAIS GRAVES OMITIDAS PELOS VENDEDORES. DECLARAÇÃO INVERÍDICA NO CAR. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO. ERRO SUBSTANCIAL. VÍCIO REDIBITÓRIO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. LUCROS CESSANTES. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ALEGADO RESSARCIMENTO DE GASTOS COM OS ARMAZÉNS DADOS COMO PARTE DO PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE RECONVENÇÃO E DE PROVA SUFICIENTE. DIFERENÇA DE ÁREA. QUESTÃO SECUNDÁRIA, DESVINCULADA DA CAUSA DE PEDIR E DOS PEDIDOS. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto pelos vendedores contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por perdas e danos e tutela de urgência, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para decretar a resolução do contrato de compra e venda da Fazenda Quilombinho 2, com área aproximada de 2.403 hectares, por culpa exclusiva dos requeridos/apelantes, além de determinar a restituição do sinal e dos armazéns dados em dação em pagamento; condenar os recorrentes ao pagamento de lucros cessantes, tornar definitiva a tutela de urgência e impor-lhes os ônus sucumbenciais. No curso do processamento recursal, também foram formulados pelos apelados pedidos incidentais de tutela de urgência recursal, em contrarrazões aos embargos de declaração e em suas razões de embargos de declaração, os quais foram indeferidos.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em:
a) verificar se devem ser mantidos os indeferimentos dos pedidos incidentais de tutela cautelar recursal formulados pelos apelados em contrarrazões aos embargos de declaração e em razões de embargos de declaração;
b) examinar se deve ser acolhida a impugnação à gratuidade da justiça em sede recursal;
c) verificar se o processo deveria ter sido extinto sem resolução do mérito por ausência de recolhimento das custas iniciais;
d) aferir se houve contradição e cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide;
e) decidir se a frustração do negócio decorreu de conduta dos compradores ou da omissão, pelos vendedores, de restrições graves incidentes sobre o imóvel rural negociado;
f) verificar a correção da condenação em perdas e danos, na modalidade de lucros cessantes, bem como a relevância jurídica das alegações de permanência dos autores na posse da área, de ressarcimento de gastos aproximados de R$ 600.000,00 e de diferença entre a área contratada e a área real do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Mantém-se o indeferimento dos pedidos incidentais de tutela cautelar recursal formulados pelos apelados, tanto em contrarrazões aos embargos de declaração quanto em suas próprias razões de embargos de declaração. Nos termos dos arts. 1.022 e 1.023 do CPC, os embargos de declaração se destinam ao saneamento de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à formulação de pretensões autônomas de natureza cautelar. De igual modo, as contrarrazões possuem função defensiva, limitada ao enfrentamento das teses recursais deduzidas pela parte contrária. Outrossim, os pedidos de imissão na posse e de indisponibilidade do imóvel, fundados em alegado abandono dos armazéns por terceiro locatário, introduzem fatos supervenientes estranhos aos limites objetivos do recurso e da própria lide, demandam contraditório próprio, eventual dilação probatória e exame autônomo dos requisitos do art. 300 do CPC, razão pela qual sua apreciação nesta sede implicaria inadequação da via eleita, ampliação indevida da controvérsia, supressão de instância e violação ao devido processo legal.
4. Rejeita-se a impugnação à gratuidade da justiça em sede recursal, pois os apelantes, intimados a comprovar a insuficiência de recursos, apresentaram documentação considerada idônea, em consonância com o art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal e com os arts. 98 e 99, § 2o, do CPC. A alegação de percepção de aluguéis dos armazéns não prevalece, pois os valores já se encontravam submetidos a depósito judicial por força da tutela de urgência deferida na origem.
5. Afasta-se a preliminar de extinção do processo por ausência de recolhimento das custas iniciais. Os autores requereram, desde a petição inicial, o parcelamento das custas, com juntada da guia da primeira parcela. Houve erro da secretaria judicial quanto à certificação de gratuidade e obstáculo material e tecnológico à emissão das guias complementares, tendo os autores reiterado pedidos de expedição das guias de parcelamento, mas sem apreciação judicial. À luz dos arts. 4o e 6o do CPC, que consagram a primazia da resolução do mérito e o dever de cooperação, bem como dos arts. 277, 290 e 317 do mesmo diploma, não se admite extinção sem prévia oportunidade de saneamento, ausente inércia deliberada da parte.
6. Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa. Após a anulação da primeira sentença, o juízo de origem determinou expressamente que as partes especificassem, em 15 dias, as provas que pretendiam produzir, sob pena de preclusão. Intimados, os réus/apelantes não atenderam ao comando judicial, limitando-se a suscitar manifestação para novamente questionar o não recolhimento das custas iniciais e, em seguida, a opor embargos de declaração. Configuraram-se, assim, a preclusão consumativa e a temporal, nos termos dos arts. 223, 507 e 1.026 do CPC. Como é cediço, os embargos de declaração não suspendem prazo judicial para a prática de ato processual diverso da interposição de recurso. Incide, ainda, o dever de cooperação processual do art. 6o do CPC, sendo vedado à parte alegar nulidade a que deu causa por sua própria inércia.
7. No mérito, a prova documental revela que o imóvel rural foi apresentado contratualmente como “livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus”, pendente apenas de regularização documental perante o INCRA, e que os vendedores se obrigaram a assinar os documentos necessários para a conclusão do processo de titularidade. Todavia, os documentos do procedimento administrativo n.o 54000.130971/2022-26, do INCRA, evidenciaram, após a conclusão do negócio, que dos 2.403 hectares aproximados, existia sobreposição de aproximadamente 42,437 hectares ao Parque Nacional de Chapada dos Guimarães e de aproximadamente 2.133,0356 hectares à Área de Proteção Ambiental Chapadas de Guimarães, quadro incompatível com a autodeclaração constante do CAR de “grande propriedade produtiva”. As referidas sobreposições também não foram informadas no Contrato de Compra e Venda, o qual apenas mencionou que a única restrição pendente era a regularização perante o INCRA. Tal circunstância caracteriza violação à boa-fé objetiva e ao dever de informação, nos termos dos arts. 113 e 422 do Código Civil, frustrando a confiança legítima dos compradores quanto às características essenciais do bem.
8. A omissão de informação essencial acerca das severas restrições ambientais aproxima-se da hipótese de erro substancial sobre qualidade essencial do objeto, prevista no art. 139, I, do Código Civil, e também configura vício redibitório, pois torna o imóvel impróprio à finalidade econômica que motivou a contratação.
9. Ademais, a alegação de que os compradores contribuíram para a frustração do negócio, bem como a tentativa de equiparar as questões relativas aos armazéns dados em pagamento ao vício que recaía sobre o imóvel rural, não infirmam a conclusão sentencial. O próprio contrato previa regularização perante o INCRA seja em nome dos compradores ou de terceiros por eles indicados, de modo que eventual restrição ligada à pessoa de Eduardo Scutti Garbugio não bastava, por si só, para caracterizar culpa recíproca. Outrossim, as questões relativas aos armazéns eram conhecidas pelos apelantes, pois contratualmente tratadas em termo aditivo e posteriormente superadas por acordo judicial homologado, com cessação das medidas expropriatórias e reconhecimento da propriedade em favor de Eduardo Scutti Garbugio, não se equiparando ao vício essencial que recaía sobre a “Fazenda Quilombinho 2”. Quanto à alegada ciência prévia dos compradores, a respeito da expressiva restrição ambiental incidente sobre a utilização produtiva da área, os apelantes não se desincumbiram do ônus previsto no art. 373, II, do CPC.
10. A condenação em perdas e danos, na modalidade de lucros cessantes, decorre diretamente do inadimplemento contratual reconhecido. Nos termos dos arts. 389, 402 e 475 do Código Civil, a parte lesada pode obter a resolução do contrato com indenização correspondente àquilo que razoavelmente deixou de lucrar, com retorno das partes ao status quo ante. Na hipótese, os autores transferiram aos réus a posse dos armazéns e respectivos contratos de locação, de modo que a percepção, pelos vendedores, dos frutos civis desses bens sem contraprestação equivalente útil aos compradores justifica a condenação, com apuração em liquidação de sentença. A alegação de ressarcimento de gastos aproximados de R$ 600.000,00 não pode ser acolhida, por ausência de reconvenção e de prova suficiente. Por fim, a discussão sobre diferença de área não altera o desfecho da causa, por se tratar de questão secundária diante do vício qualitativo essencial do bem e que sequer faz parte da causa de pedir e dos pedidos da inicial.
IV. DISPOSITIVO E TESES DE JULGAMENTO
11. Recurso desprovido. Mantidos os indeferimentos dos pedidos incidentais de tutela cautelar recursal formulados pelos apelados.
Teses de julgamento:
1. “Pedidos incidentais de tutela cautelar formulados em contrarrazões a embargos de declaração e em razões de embargos de declaração são inadmissíveis quando veiculam pretensões autônomas, fundadas em fatos supervenientes estranhos aos limites objetivos do recurso, em afronta à finalidade dos arts. 1.022 e 1.023 do CPC e ao devido processo legal.”
2. “A impugnação à gratuidade da justiça em sede recursal deve ser rejeitada quando a parte comprova insuficiência de recursos por documentação idônea, nos termos do art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal e dos arts. 98 e 99, § 2o, do CPC.”
3. “A ausência de recolhimento integral das custas iniciais não autoriza, por si só, a extinção do processo quando a parte requereu o parcelamento desde a inicial, houve erro da secretaria judicial quanto à emissão das guias e inexistiu oportunidade prévia de saneamento, à luz dos arts. 4o, 6o, 277, 290 e 317 do CPC.”
4. “Não há cerceamento de defesa quando, após anulação da sentença e reabertura da instrução, a parte intimada para especificar provas deixa de fazê-lo no prazo assinado e opta por apresentar manifestação estranha à finalidade do ato e opor embargos de declaração incapazes de suspender o prazo para a prática do ato, operando-se a preclusão, nos termos dos arts. 223, 507 e 1.026 do CPC.”
5. “A omissão, pelos vendedores, de restrições ambientais graves incidentes sobre praticamente toda a área de imóvel rural apresentado contratualmente como livre, desembaraçado e produtivo caracteriza violação à boa-fé objetiva e ao dever de informação, nos termos dos arts. 113 e 422 do Código Civil, e configura erro substancial sobre qualidade essencial do objeto, na forma do art. 139, I, do Código Civil, legitimando a resolução contratual.”
6. “Reconhecido o inadimplemento contratual, é cabível a resolução do contrato com retorno das partes ao status quo ante e condenação em perdas e danos, inclusive lucros cessantes correspondentes aos frutos civis dos bens dados em pagamento, nos termos dos arts. 389, 402 e 475 do Código Civil.”
_______
Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5o, LXXIV; CPC, arts. 4o, 6o, 98, 99, § 2o, 223, 277, 290, 300, 317, 343, 373, II, 507, 1.022, 1.023 e 1.026; CC, arts. 113, 139, I, 389, 402, 422 e 475.
Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 2391548 SP 2023/0207835-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/03/2024; STJ - AgInt no REsp: 1861063 RS 2020/0028944-3, Data de Julgamento: 19/09/2022; TJMT, AC 0001085-04.2015.8.11.0102, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/11/2025; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10047108820248110045, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 30/10/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000938-83.2024.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[GILMAR BATISTA DA SILVA - CPF: 143.296.624-34 (APELADO), CRISTINA BURATTO MENDANHA - CPF: 037.582.201-14 (ADVOGADO), MARCIO MENDANHA CARDOSO - CPF: 835.166.971-72 (ADVOGADO), JORGE LUIZ DUTRA DE PAULA - CPF: 543.708.331-91 (ADVOGADO), MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA - CPF: 921.532.161-68 (APELADO), EDUARDO SCUTTI GARBUGIO - CPF: 035.227.671-10 (APELANTE), MAIKO STEFAN CAMPOS DO NASCIMENTO - CPF: 017.419.891-40 (ADVOGADO), YAGO DIAS ARAUJO - CPF: 749.168.311-87 (ADVOGADO), B. F. A. M. FERNANDES - CNPJ: 37.285.650/0001-30 (APELANTE), FERNANDO PICHININ PEREIRA - CPF: 000.257.971-58 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
S
:

GILMAR BATISTA DA SILVA

MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA

APELADO
S
:

EDUARDO SCUTTI GARBUGIO

B. F. A. M. FERNANDES (BGA SERVIÇOS-ME)

EMENTA
.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL.
PEDIDOS INCIDENTAIS DE TUTELA CAUTELAR RECURSAL FORMULADOS EM CONTRARRAZÕES A EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E EM RAZÕES DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. FATOS SUPERVENIENTES ESTRANHOS AOS LIMITES OBJETIVOS DO RECURSO
. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA
. INDEFERIMENTO MANTIDO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA EM SEDE RECURSAL. HIPOSSUFICIÊNCIA DEMONSTRADA. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. CUSTAS INICIAIS. PARCELAMENTO REQUERIDO DESDE A INICIAL. ERRO DA
SECRETARIA JUDICIAL
. PEDIDOS DE EXPEDIÇÃO DE GUIAS NÃO APRECIADOS. AUSÊNCIA DE OPORTUNIDADE DE SANEAMENTO. PRELIMINAR DE EXTINÇÃO REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA E TEMPORAL.
MÉRITO
. RESTRIÇÕES AMBIENTAIS GRAVES OMITIDAS PELOS VENDEDORES.
DECLARAÇÃO INVERÍDICA NO CAR.
VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO. ERRO SUBSTANCIAL. VÍCIO REDIBITÓRIO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. LUCROS CESSANTES. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ALEGADO RESSARCIMENTO DE GASTOS COM
OS ARMAZÉNS DADOS COMO PARTE DO PAGAMENTO
. AUSÊNCIA DE RECONVENÇÃO E DE PROVA SUFICIENTE.
DIFERENÇA DE ÁREA. QUESTÃO SECUNDÁRIA,
DESVINCULADA DA CAUSA DE PEDIR E DOS PEDIDOS
. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto pelos vendedores contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por perdas e danos e tutela de urgência, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para decretar a resolução do contrato de compra e venda da Fazenda
Quilombinho
2,

com área aproximada de 2.403 hectares
,
por culpa exclusiva dos requeridos
/apelantes
,
além de
determinar a restituição do sinal e dos armazéns dados em dação em pagamento
;
conden
ar os recorrentes
ao pagamento de lucros cessantes, tornar definitiva a tutela de urgência e impor-lhes os ônus sucumbenciais. No curso do processamento recursal, também foram formulados pelos apelados pedidos incidentais de tutela de urgência recursal, em contrarrazões aos embargos de declaração e em suas razões de embargos de declaração, os quais foram indeferidos.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em:

a) verificar se devem ser mantidos os indeferimentos dos pedidos incidentais de tutela cautelar recursal formulados pelos apelados em contrarrazões aos embargos de declaração e em razões de embargos de declaração;

b) examinar se deve ser acolhida a impugnação à gratuidade da justiça em sede recursal;

c) verificar se o processo deveria ter sido extinto sem resolução do mérito por ausência de recolhimento das custas iniciais;

d) aferir se houve contradição e cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide;

e) decidir se a frustração do negócio decorreu de conduta dos compradores ou da omissão, pelos vendedores, de restrições graves incidentes sobre o
imóvel rural negociado;

f) verificar a correção da condenação em perdas e danos, na modalidade de lucros cessantes, bem como a relevância jurídica das alegações de permanência dos autores na posse da área, de ressarcimento de gastos aproximados de R$ 600.000,00 e de diferença entre a área contratada e a área real do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Mantém-se o indeferimento dos pedidos incidentais de tutela cautelar recursal formulados pelos apelados, tanto em contrarrazões aos embargos de declaração quanto em suas próprias razões de embargos de declaração. Nos termos dos
arts
. 1.022 e 1.023 do CPC, os embargos de declaração se destinam ao saneamento de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à formulação de pretensões autônomas de natureza cautelar. De igual modo, as contrarrazões possuem função defensiva, limitada ao enfrentamento das teses recursais deduzidas pela parte contrária.
Outrossim, o
s pedidos de imissão na posse e de indisponibilidade do imóvel,
fundados
em alegado abandono dos armazéns por terceiro locatário, introduzem fatos supervenientes estranhos aos limites objetivos do recurso
e da própria lide
, demandam contraditório próprio, eventual dilação probatória e exame autônomo dos requisitos do art. 300 do CPC, razão pela qual sua apreciação nesta sede implicaria inadequação da via eleita, ampliação indevida da controvérsia, supressão de instância e violação ao devido processo legal.

4. Rejeita-se a impugnação à gratuidade da justiça em sede recursal, pois os apelantes, intimados a comprovar a insuficiência de recursos, apresentaram documentação considerada idônea, em consonância com o art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal e com os
arts
. 98 e 99, § 2o, do CPC. A alegação de percepção de aluguéis
dos armazéns
não prevalece,
pois
os valores já se encontravam submetidos a depósito judicial por força da tutela de urgência deferida na origem.

5. Afasta-se a preliminar de extinção do processo por ausência de recolhimento das custas iniciais. Os autores requereram, desde a petição
inicial, o parcelamento das custas, com juntada da guia da primeira parcela. Houve erro da
secretaria judicial
quanto à certificação de gratuidade e obstáculo material
e tecnológico
à emissão das guias complementares, tendo os autores reiterado pedidos de expedição das guias
de parcelamento, mas
sem apreciação judicial. À luz dos
arts
. 4o e 6o do CPC, que consagram a primazia da resolução do mérito e o dever de cooperação, bem como dos
arts
. 277, 290 e 317 do mesmo diploma, não se admite extinção sem prévia oportunidade de saneamento, ausente inércia deliberada da parte.

6. Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa. Após a anulação da primeira sentença, o juízo de origem determinou expressamente que as partes especificassem, em 15 dias, as provas que pretendiam produzir, sob pena de preclusão. Intimados, os réus/apelantes não atenderam ao comando judicial, limitando-se a suscitar
manifestação para novamente questionar o não recolhimento das custas iniciais
e, em seguida, a opor embargos de declaração. Configuraram-se, assim, a preclusão consumativa e a temporal, nos termos dos
arts
. 223, 507 e 1.026 do CPC.
Como é cediço, o
s embargos de declaração não suspendem prazo judicial para a prática de ato processual diverso da interposição de recurso. Incide, ainda, o dever de cooperação processual do art. 6o do CPC, sendo vedado à parte alegar nulidade a que deu causa por sua própria inércia.

7. No mérito, a prova documental revela que o imóvel rural foi apresentado contratualmente como “livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus”, pendente apenas de regularização documental perante o INCRA, e que os vendedores se obrigaram a assinar os documentos necessários para a conclusão do processo de titularidade. Todavia, os documentos do procedimento administrativo n.o 54000.130971/2022-26
,
do INCRA,
evidencia
ra
m
, após a conclusão do negócio,

que dos
2.403 hectares

aproximados, existia
sobreposição de aproximadamente 42,437 hectares ao Parque Nacional de Chapada dos Guimarães e de aproximadamente 2.133,0356 hectares à Área de Proteção Ambiental Chapadas de Guimarães, quadro incompatível com a autodeclaração constante do CAR
de “grande propriedade produtiva”.
As referidas sobreposições também não foram
informadas no Contrato de Compra e Venda, o qual apenas mencionou que a única restrição pendente era a regularização perante o I
NCRA.
Tal circunstância caracteriza violação à boa-fé objetiva e ao dever de informação, nos termos dos
arts
. 113 e 422 do Código Civil, frustrando a confiança legítima dos compradores quanto às características essenciais do bem.

8. A omissão de informação essencial acerca das severas restrições ambientais aproxima-se da hipótese de erro substancial sobre qualidade essencial do objeto, prevista no art. 139, I, do Código Civil,
e também
configura vício redibitório, pois torna o imóvel impróprio à finalidade econômica que motivou a contratação.

9.
Ademais
, a
alegação de que os compradores contribuíram para a frustração do negócio, bem como a tentativa de equiparar as questões relativas aos armazéns dados em pagamento ao vício que recaía sobre o imóvel rural, não infirmam a conclusão sentencial. O próprio contrato previa regularização
perante o INCR
A
seja
em nome dos compradores ou de terceiros por eles indicados, de modo que eventual restrição ligada à pessoa de Eduardo
Scutti

Garbugio
não bastava, por si só, para caracterizar culpa recíproca.
Outrossim, a
s questões relativas aos armazéns eram conhecidas
pelos apelantes
,
pois
contratualmente tratadas
em
termo aditivo e
posteriormente superadas por acordo judicial homologado, com cessação das medidas expropriatórias e reconhecimento da propriedade em favor de Eduardo
Scutti

Garbugio
, não se equiparando ao vício essencial que recaía sobre a
“
Fazenda
Quilombinho
2
”
. Quanto à
alegada
ciência prévia dos compradores,
a respeito da expressiva restrição ambiental incidente sobre a utilização produtiva da área
,
os apelantes não se desincumbiram do ônus previsto no art. 373, II, do CPC.

10. A condenação em perdas e danos, na modalidade de lucros cessantes, decorre diretamente do inadimplemento contratual reconhecido. Nos termos dos
arts
. 389, 402 e 475 do Código Civil, a parte lesada pode obter a resolução do contrato com indenização correspondente àquilo que
razoavelmente deixou de lucrar
,
com retorno das partes ao
status quo ante
. Na hipótese, os autores transferiram aos réus a posse dos armazéns e respectivos contratos de locação, de modo que a percepção, pelos vendedores, dos frutos civis desses bens sem contraprestação equivalente útil aos compradores justifica a condenação, com apuração em liquidação de sentença. A alegação de ressarcimento de gastos aproximados de R$ 600.000,00 não pode ser acolhida, por ausência de reconvenção e de prova suficiente.
Por fim, a
discussão sobre diferença de área não altera o desfecho da causa, por se tratar de questão secundária diante do vício qualitativo essencial do bem
e que sequer
faz parte da causa de pedir e dos pedidos da inicial
.

IV. DISPOSITIVO E TESES DE JULGAMENTO

11. Recurso desprovido. Mantidos os indeferimentos dos pedidos incidentais de tutela cautelar recursal formulados pelos apelados.

Teses de julgamento:

1. “Pedidos incidentais de tutela cautelar formulados em contrarrazões a embargos de declaração e em razões de embargos de declaração são inadmissíveis quando veiculam pretensões autônomas, fundadas em fatos supervenientes estranhos aos limites objetivos do recurso, em afronta à finalidade dos
arts
. 1.022 e 1.023 do CPC e ao devido processo legal.”

2. “A impugnação à gratuidade da justiça em sede recursal deve ser rejeitada quando a parte comprova insuficiência de recursos por documentação idônea, nos termos do art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal e dos
arts
. 98 e 99, § 2o, do CPC.”

3. “A ausência de recolhimento integral das custas iniciais não autoriza, por si só, a extinção do processo quando a parte requereu o parcelamento desde a inicial, houve erro da s
ecretaria judicial
quanto à emissão das guias e inexistiu oportunidade prévia de saneamento, à luz dos
arts
. 4o, 6o, 277, 290 e 317 do CPC.”

4. “Não há cerceamento de defesa quando, após anulação da sentença e reabertura da instrução, a parte intimada para especificar provas deixa de
fazê-lo no prazo assinado e opta por
apresentar manifestação estranha à finalidade do ato e opor embargos de declaração
incapazes de suspender o prazo para a prática do ato, operando-se a preclusão, nos termos dos
arts
. 223, 507 e 1.026 do CPC.”

5. “A omissão, pelos vendedores, de restrições ambientais graves incidentes sobre
praticamente toda a área de
imóvel rural apresentado contratualmente como livre
,
desembaraçado
e produtivo
caracteriza violação à boa-fé objetiva e ao dever de informação, nos termos dos
arts
. 113 e 422 do Código Civil, e configura erro substancial sobre qualidade essencial do objeto, na forma do art. 139, I, do Código Civil, legitimando a resolução contratual.”

6. “Reconhecido o inadimplemento contratual, é cabível a resolução do contrato
com retorno das partes ao
status quo ante

e
condenação em perdas e danos, inclusive lucros cessantes correspondentes aos frutos civis dos bens dados em pagamento, nos termos dos
arts
. 389, 402 e 475 do Código Civil.”

_____
__

Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5o, LXXIV; CPC,
arts
. 4o, 6o, 98, 99, § 2o, 223, 277, 290, 300, 317, 343, 373, II, 507, 1.022, 1.023 e 1.026; CC,
arts
. 113, 139, I, 389, 402, 422 e 475.

Jurisprudência relevante citada:
STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2391548 SP 2023/0207835-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/03/2024
;
STJ -
AgInt
no REsp: 1861063 RS 2020/0028944-3, Data de Julgamento: 19/09/2022
;
TJMT, AC 0001085-04.2015.8.11.0102, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/11/2025
;
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10047108820248110045, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 30/10/2025
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de

Apelação Cível
,

interposto
por
GILMAR BATISTA DA SILVA

e
MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA
, contra
sentença
(ID.
330326399
)
proferida
pelo Juízo da
2a Vara da Comarca de
Chapada dos Guimarães
/
MT

que
, na Ação
de Resolução Contratual
com Pedido de Indenização por Perdas e Danos e Tutela de Urgência movida

por

EDUARDO SCUTTI GARBUGIO

e

B. F. A. M. FERNANDES (BGA SERVIÇOS-ME)
,

julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, nestes termos:

[...]

Trata-se de Ação de Resolução Contratual cumulada com Indenização por Perdas e Danos e Tutela de Urgência, ajuizada por B. F. A. M. FERNANDES e EDUARDO SCUTTI GARBUGIO em face de GILMAR BATISTA DA SILVA e MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA.

Aduzem os autores que celebraram com os requeridos um contrato de compra e venda do imóvel rural "Fazenda
Quilombinho
2", pelo valor total de R$ 12.040.000,00, pago mediante sinal e dação em pagamento de dois armazéns. Afirmam que, após o negócio, constataram que o imóvel rural possui graves restrições ambientais, por estar inserido em Parque Nacional e Área de Proteção Ambiental, fato omitido pelos vendedores, o que inviabiliza a exploração econômica e configura inadimplemento contratual e vício redibitório.

A decisão de ID 165333803 deferiu a tutela de urgência para depósito judicial dos aluguéis dos armazéns
.

Citados, os requeridos apresentaram contestação (ID 181449425), alegando, em suma, que os autores tinham ciência das condições do imóvel e que a culpa pela não regularização seria deles próprios.

Após regular tramitação, foi proferida sentença de mérito (ID 198629611), julgando procedentes os pedidos.

Os requeridos opuseram Embargos de Declaração (ID 200076081), arguindo cerceamento de defesa. Pela decisão de ID 203729591, os embargos foram acolhidos para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à fase de instrução, com a expressa
ordem de que as partes especificassem as provas a
produzir
no prazo de 15 dias, sob pena de preclusão.

Intimados,
os requeridos, em vez de cumprirem a determinação, opuseram novos Embargos de Declaração (ID 204990398), de cunho
manifestamente protelatório. Os autores, por sua vez, peticionaram no ID 205509291, informando desnecessidade de novas provas.

É o relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Inicialmente, analiso os Embargos de Declaração opostos no ID 204990398.
O recurso é manifestamente inadmissível por inadequação da via eleita. Os embargantes não apontam qualquer vício do art. 1.022 do CPC
na decisão que anulou a sentença, mas buscam, em verdade, rediscutir matéria já decidida e protelar o andamento do feito. Assim, rejeito os embargos de declaração.

Ademais, a decisão de ID 203729591 foi categórica ao assinalar o prazo de 15 dias para que as partes, especialmente os requeridos (que alegaram o cerceamento de defesa), especificassem as provas que pretendiam produzir, sob pena de preclusão
. Os requeridos deixaram transcorrer o prazo sem qualquer manifestação nesse sentido, operando-se a
preclusão do seu direito
à produção de novas provas. Assim, saneado o feito pela inércia das partes em produzir novas provas, o processo encontra-se apto para julgamento, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A controvérsia cinge-se à existência de inadimplemento contratual por parte dos requeridos, apto a ensejar a resolução do contrato de compra e venda.

A relação jurídica entre as partes é incontroversa
, materializada no "Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra" (ID 160011681). A boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais (art. 422 do Código Civil), impõe às partes deveres anexos de lealdade, informação e cooperação.

Com efeito, o princípio da boa-fé objetiva, consagrado no artigo 422 do Código Civil, impõe às partes contratantes deveres anexos de conduta, que transcendem a mera obrigação de prestar
. Dentre eles, destaca-se o
dever de informação
, que obriga os contratantes a se comunicarem mutuamente todos os fatos e circunstâncias relevantes que possam influenciar a decisão de contratar.
No caso em tela, a existência de gravíssimas restrições ambientais sobre a quase totalidade do imóvel rural não é um detalhe acessório, mas uma característica essencial que define a própria utilidade econômica do bem. A omissão deliberada de tal informação por parte dos vendedores representa
uma flagrante
violação a este dever, frustrando a legítima expectativa dos compradores e minando a base de confiança sobre a qual o negócio foi edificado
.

A omissão de tal informação fulcral vicia a manifestação de vontade dos adquirentes, aproximando-se da hipótese de
erro substancial sobre qualidade essencial do objeto (art. 139, I, do Código Civil).
É cediço que
a aptidão para a exploração agropecuária era a qualidade determinante para a celebração do negócio jurídico
, sendo o motivo principal que levou os autores a investirem vultosa quantia.
A entrega de um imóvel com restrições que impedem ou limitam severamente tal exploração equivale, na prática, à entrega de bem diverso daquele que foi objeto da avença, configurando-se o inadimplemento absoluto da obrigação principal dos vendedores de entregar a coisa com as qualidades e para os fins que dela se esperava.

A condenação em perdas e danos, na modalidade de
lucros cessantes
, é consequência direta e imediata do inadimplemento culposo dos requeridos, nos termos do artigo 402 do Código Civil
. Ao transferirem a posse dos armazéns como parte do pagamento, os autores foram privados dos
frutos civis (aluguéis)
que tais bens naturalmente produziriam. Não se
trata de dano hipotético ou remoto, mas de um prejuízo efetivo, consistente naquilo que razoavelmente deixaram de lucrar em virtude da conduta ilícita da contraparte.
A reparação integral do dano, portanto, exige que os requeridos compensem os autores por toda a receita de aluguel frustrada durante o período em que detiveram indevidamente a posse dos armazéns.

A prova documental é robusta e suficiente para o deslinde da controvérsia. Os documentos emanados do INCRA (ID 160013093 e seguintes) demonstram de forma inequívoca que a quase totalidade do imóvel rural objeto do contrato ("Fazenda
Quilombinho
2") se sobrepõe a uma Área de Proteção Ambiental (APA) e a um Parque Nacional. A alegação dos requeridos de que os autores tinham ciência da situação não encontra respaldo probatório mínimo nos autos,
sendo ônus que lhes incumbia (art. 373, II, do CPC) e do qual não se desincumbiram
.

Dessa forma, a resolução do contrato é medida que se impõe, com o retorno das partes ao status quo ante, conforme preceitua o
art. 475 do Código Civil
.

Quanto aos encargos de mora e correção monetária, curvo-me ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e à legislação vigente. A partir de 2008, o STJ estabeleceu que a taxa de juros moratórios legais aplicável às obrigações civis deve ser a SELIC, substituindo a antiga prática de cobrança de 1% ao mês, entendimento posteriormente consolidado em 2024 sob o rito dos recursos repetitivos, vedando-se qualquer cumulação com outros encargos monetários. A taxa SELIC, por ser um índice composto, já engloba tanto a correção monetária quanto os juros de mora, razão pela qual sua aplicação afasta a incidência de qualquer outro índice de atualização. Assim, para as condenações pecuniárias, a atualização dos valores se dará exclusivamente pela taxa SELIC, a contar do termo inicial da mora.

Ante o exposto
, REJEITO os Embargos de Declaração de ID 204990398 e, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial.

Em consequência,
DECRETO a resolução do "Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra"
firmado entre as partes (ID 160011681), por culpa exclusiva dos requeridos. Como corolário lógico da resolução, que impõe o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante),
CONDENO os requeridos, solidariamente, a restituírem aos autores a quantia de
R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), referente ao sinal
, valor que deverá ser atualizado exclusivamente pela taxa SELIC a contar da citação
.

Ainda como parte do retorno ao estado anterior,
CONDENO os requeridos a restituírem aos autores os dois imóveis (armazéns) dados em dação em pagamento
, descritos na cláusula segunda, item b.1, do contrato. A devolução deverá ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias a contar do trânsito em julgado desta decisão, sob pena de expedição do competente mandado de imissão na posse.

Outrossim,
CONDENO os requeridos ao pagamento de indenização por perdas e danos, a título de lucros cessantes, correspondente ao valor total dos aluguéis recebidos pela locação dos armazéns dados em pagamento, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, incidindo sobre cada parcela mensal a taxa SELIC desde o respectivo vencimento.

TORNO DEFINITIVA a tutela de urgência concedida no ID 165333803 e, por conseguinte, DETERMINO que os valores depositados em juízo
pela locatária
Krol

Company
Ltda sejam liberados em favor dos autores,
abatendo-se do montante total da condenação
.

Por fim, em razão da sucumbência, CONDENO os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em
10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação
, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

[...] [grifo
s
nosso
s e do original
]

Os apelantes
, em suas razões recursais (ID.

330326400
),

sus
citam
as seguintes preliminares
:

Extinção do processo por falta de pagamento das custas

Contradição e cerceamento de defesa

No mérito, os apelantes sustentam as seguintes teses:

1.
Obstáculos impostos pelos
autores/
apelados, sonegação de informações e prévia ciência das restrições decorrentes da ausência de regularização fundiária perante o INCRA

2.
Inexistência de prejuízos em razão de os recorridos permanecerem na posse da área adquirida
;
direito ao ressarcimento de gastos com o imóvel (R$ 600.000,00)
;
ausência de indicação do valor das perdas e danos e diferença entre a área contratada e a área real do imóvel

Os
apelados, por sua vez, apresentaram contrarrazões
(ID.
330326407
) nas quais
suscitam a seguinte preliminar:

Impugnação à gratuidade da justiça em sede recursal

No mérito, rebatem as alegações dos apelantes.

Os apelantes foram intimados para comprovar os pressupostos exigidos para a concessão da gratuidade da justiça.

Inicialmente, a justiça gratuita foi indeferida, nos termos da decisão de ID.
338043369
.

Em sequência, os apelantes opuseram Embargos de
Declaração

suscitando omissão quanto à análise dos documentos juntados pelos recorrentes (ID. 342451357)
.

O
apelados
, por sua vez, apresentaram contrarrazões (ID.
342525876
) aos Embargos de Declaração na
s quais

também postularam por tutela de urgência recursal para imissão na posse por fato novo
, qual seja, o
suposto
abandono do imóvel
por terceiro (
Krol

Company
),
locatário dos dois armazéns referentes ao imóvel de matrícula n.o 912 do CRI de Alto Taquari-MT.

Os Embargos de Declaração foram acolhidos, com efeitos infringentes, para reconsiderar a decisão embargada e deferir o benefício de gratuidade aos
apelantes, nos termos da decisão de ID.
343068364
.

Contra essa decisão, os apelados opuseram novos Embargos de Declaração
(ID.
344153869
)
com efeitos infringentes, para
reit
erar a rejeição à
gratuidade da justiça
,

postular

pela apreciação do pedido de imissão na posse
em contrarrazões
de Embargos Declaratórios
e postular por nova tutela cautelar, qual seja, a indisponibilidade da “Fazenda
Quilombinho
2”
.

O
s apelantes apresentaram contrarrazões
(ID.
349106855
)
aos Embargos de Declaração dos recorridos
, nas quais rebatem as alegações dos apelados
e também
apresentam fotografias contestando a alegação de abandono dos
armazéns
.

Os Embargos de Declaração opostos pelos apelados foram rejeitados, nos termos da decisão de ID.
352369350
.

Dispensado
o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme
certidão de ID. 330326404, e preparo não efetuado em razão do deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça em sede recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE
S
:

GILMAR BATISTA DA SILVA

MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA

APELADO
S
:

EDUARDO SCUTTI GARBUGIO

B. F. A. M. FERNANDES
(BGA SERVIÇOS-ME)

VOTO
PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de recurso de
Apelação Cível
interposto contra
sentença
proferida pelo Juízo da

2a Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães
/
MT que, na Ação de Resolução Contratual com Pedido de Indenização por Perdas e Danos e Tutela de Urgência movida

pelos
ora apelados
, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial
.

Em síntese, o Juízo
a quo
entendeu que os requeridos
, ora apelantes,
incorreram em inadimplemento contratual, por violação aos deveres de boa-fé objetiva e de informação, ao omitirem restrições ambientais graves incidentes sobre o imóvel rural objeto da avença, circunstância que comprometeria sua utilidade econômica e caracterizaria vício apto a ensejar a resolução do contrato.

Assentou, ainda, que a prova documental, notadamente os documentos oriundos do INCRA, demonstraria a sobreposição de quase a totalidade da área
à
unidade de conservação ambiental, rejeitando a alegação de que os autores tinham ciência prévia da situação.

Ao final, julgou procedentes os pedidos para decretar a resolução do contrato por culpa exclusiva dos requeridos, determinar a restituição do sinal pago e dos imóveis dados em dação, condená-los ao pagamento de lucros cessantes, tornar definitiva a tutela de urgência anteriormente deferida e impor-lhes o ônus
da

sucu
mbência
.

Inicialmente, ratifico o indeferimento dos pedidos de tutela de urgência recursal formulados pelos apelados, tanto em sede de contrarrazões aos Embargos de Declaração quanto nas razões de seus próprios
aclaratórios
, por manifesta inadequação da via eleita.

Isso porque o pedido de concessão de tutela recursal deve observar os limites objetivos do recurso e ser deduzido em instrumento processual idôneo, não se revelando cabível a formulação de pretensões autônomas, com nítido conteúdo satisfativo e lastreadas em alegado fato novo, em peça destinada apenas à resistência recursal ou à integração de julgado.

Nos termos dos
arts
. 1.022 e 1.023 do Código de Processo Civil
, os Embargos de Declaração destinam-se, restritivamente, ao saneamento de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à veiculação de pedido cautelar autônomo, tampouco à ampliação objetiva da controvérsia.

De igual modo, as contrarrazões recursais possuem função eminentemente defensiva, voltada ao enfrentamento das teses deduzidas pela parte recorrente, não constituindo meio processual adequado para a formulação de pretensão desvinculada do objeto devolvido ao Tribunal.

No caso, os apelados postularam imissão na posse e indisponibilidade do imóvel, com fundamento em suposto abandono dos armazéns por terceiro locatário,
matéria superveniente que
também
extrapola os contornos da lide originária e não guarda pertinência direta com as questões devolvidas por esta apelação
.

Cuida-se, portanto, de pretensão fundada em circunstância fática nova, cuja apreciação demandaria, em tese,
prévia submissão ao contraditório,
inclusive envolvendo terceiro
locatário que não integra a lide, além de
eventual
dilação probatória
e exame próprio quanto à presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do
art. 300 do CPC
.

Ademais, a análise de tais requerimentos nesta sede recursal implicaria
indevida supressão de instância e violação ao devido processo legal
, na medida em que introduziriam discussão estranha aos limites da demanda e do efeito
devolutivo do recurso, tal como delimitado pelas razões de apelação e respectivas contrarrazões.

Por essas razões, devem ser mantidos os indeferimentos já lançados, permanecendo tais insurgências fora do âmbito de cognição desta Apelação Cível
.

A seguir, passo ao exame das preliminares suscitadas
pelas
partes.

Preliminar suscitada pelos apelados

1.
Impugnação à gratuidade da justiça em sede recursal

Os apelados
impugnam o pedido de gratuidade da justiça em sede recursal formulado pelos apelantes.

Sustentam que:

o pedido é incompatível com a realidade econômica dos apelantes;

os apelantes receberam quantia expressiva no negócio
e também
auferiram valores relevantes com os aluguéis dos armazéns dados em pagamento;

seria contraditório alguém com patrimônio dessa envergadura alegar renda irrisória;

os apelantes não teriam juntado documento idôneo suficiente a demonstrar a alegada hipossuficiência no recurso;
e

o pedido de gratuidade revelaria estratégia de procrastinação e tentativa futura de frustrar o pagamento do sinal e das perdas e danos.

Pois bem
. Não assiste razão aos recorridos.

Como é cediço, o inciso LXXIV do art. 5o da Constituição Federal determina que “o Estado prestará assistência judiciária integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos”.

Oart. 98 do Código de Processo Civil, por sua vez, prevê que:

Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios
tem
direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.

O§ 2o do art. 99 do CPC, por outro lado, dispõe que:

§ 2oO juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos, elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

Conforme já asseverado na decisão interlocutória de ID.
343068364
,
no caso em exame,
o conjunto probatório apresentado pelos ap
elantes é coerente e converge para a inexistência de capacidade financeira:

IR com ausência de rendimentos tributáveis relevantes, inclusive com imposto devido zerado em exercícios anteriores já juntados;

Extrato bancário com saldo final zerado no período apresentado;

DCTF

Web
indicando ausência de débitos/sem movimento;

Declaração contábil de faturamento zerado no período de 12 meses indicado (01/01/2025 a 31/12/2025) para os
CNPJs
listados;
e

Faturas de energia vinculadas à Tarifa Social, com valores reduzidos (out./2025 e dez./2025), reforçando o enquadramento socioeconômico informado.

Outrossim, no que tange à alegada renda dos aluguéis, é de ciência dos apelados de que o Juízo de origem,
conforme decisão de ID.
330325873
, DE 10/09/2024,
em deferimento de tutela de urgência cautelar
postulado pelos autores/recorridos
, determinou que o valor dos aluguéis fosse depositado em juízo
, nestes termos:

[...]

Isso posto, recebo a petição inicial com seus documentos e,
apenas caso regularmente pagas/recolhidas as custas, taxas, emolumentos e despesas processuais da forma mencionada
,
DETERMINOo regular processamento, assim como,
com essas razões e porque presentes os requisitos doCPC, art. 300e ss.,
DEFIRO a TUTELA PROVISÓRIA de URGÊNCIA LIMINAR CAUTELAR para DETERMINAR que KROL COMPANY LTDA realize o pagamento mensal referente ao aluguel dos armazéns descrito na inicial no valor de
R$ 50.000,00
(cinquenta mil reais) em juízo, devendo comprovar mensalmente nos autos
, sob pena de multa diária equivalente ao dobro da quantia a que está obrigada a depositar pelo não cumprimento, cuja cientificação/intimação deverá se dar nos termos do Enunciado n. 410 da Súmula do STJ - “A prévia intimação pessoal do devedor constitui condição necessária para a cobrança de multa pelo descumprimento de obrigação de fazer ou não fazer”.

[...]
(ID. 330325873) [grifos nossos e do original]

Por conseguinte, os apelantes fazem jus ao benefício da gratuidade da justiça em sede recursal. A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado desta colenda Quinta Câmara de Direito Privado:

EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO.
PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA EM SEDE RECURSAL. DOCUMENTOS QUE COMPROVAM A HIPOSSUFICÊNCIA FINANCEIRA DOS APELANTES. PRELIMINAR REJEITADA
. PRELIMINARES DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E CARÊNCIA DA AÇÃO PELA FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL. REJEITADAS. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA POR DESCONSIDERAÇÃO DO ROBUSTO ACERVO PROBATÓRIO E MÁ-FÉ DO AUTOR. REJEITADAS. MÉRITO. ALEGADA COMPOSSE POSTERIOR DECORRENTE DE OUTRA AÇÃO DA QUAL O AUTOR NÃO FEZ PARTE. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. DOCUMENTOS E LAUDO PERICIAL QUE COMPROVAM A POSSE DO AUTOR E AS AMEAÇAS, TURBAÇÃO E ESBULHO POR PARTE DOS REQUERIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença, proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Vera/MT, que julgou procedente a ação de interdito proibitório proposta pelo ora apelado, reconhecendo a posse legítima do autor sobre os imóveis descritos e determinando a abstenção de atos de turbação pelos réus, além de julgar improcedente o pedido contraposto.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. As questões debatidas consistem em:

a) verificar se há ausência de interesse de agir do autor por suposta ciência de litígio anterior e de coisa julgada;

b) examinar eventual má-fé processual do apelado;

c) aferir a alegada ausência de individualização da área;

d) avaliar o suposto cerceamento de defesa;

e) decidir sobre a alegada nulidade do contrato de arrendamento rural;

f) analisar o reconhecimento judicial da composse e a prática de atos possessórios;

g) verificar a comprovação das alegações do autor e do apelado;

g) verificar eventual destinação indevida dos frutos da posse e a possibilidade de acolhimento do pedido contraposto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Preliminares suscitadas pelos apelantes

3.1. Falta de interesse de agir e carência da ação por ausência de individualização do imóvel

3.1.1. Rejeita-se a preliminar de ausência de interesse de agir com fundamento na teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação são aferidas com base nas alegações da petição inicial, nos termos dos
arts
. 17, 319, III, 373, I, 561, I do CPC.

3.1.2. A coisa julgada material reconhecida nos autos n.o 0000036-11.2004.8.11.0102 não se estende ao apelado, que não foi parte naquela demanda, nos termos do art. 506 do CPC. Ademais, a presente ação possessória examina relação jurídica distinta e novos fatos, que não são alcançados pela coisa julgada, conforme art. 504, II, do CPC. Por fim, a alegação de outros direitos sobre o imóvel, como composse ou propriedade, não obsta
a
proteção possessória, conforme dispõe o art. 557, parágrafo único, do CPC.

3.1.3. Reconhece-se que o autor apresentou documentos suficientes à individualização do imóvel (matrículas, contrato, laudo, fotos), satisfazendo o disposto no art. 319, III, do CPC, e atendendo ao contraditório e à ampla defesa.

3.2. Cerceamento de defesa

3.2.1. Rejeita-se a alegação de cerceamento de defesa, pois a sentença está devidamente fundamentada, com apreciação de provas suficientes nos autos. A análise do conjunto probatório foi feita de forma motivada, inexistindo violação aos
arts
. 9o, 10 e 489, §1o, CPC.

3.3. Alegada má-fé do apelado

3.3.1. A alegação de má-fé se confunde com o mérito, por depender da análise da natureza da posse exercida pelo recorrido. Assim, foi examinada na fundamentação de mérito, à luz dos
arts
. 1.200 e 1.201 do CC.

4. Preliminar suscitada pelo apelado

4.1. Impugnação ao pedido de assistência judiciária gratuita formulado pelos apelantes

4.1.1.
Rejeita-se a preliminar de impugnação à justiça gratuita, pois os apelantes, intimados a comprovar a hipossuficiência (art. 99, §2o, do CPC), apresentaram documentação hábil
, como comprovantes de proventos mensais modestos, despesas fixas e laudo médico,
não havendo nos autos elementos que infirmem a presunção legal prevista no §3o do mesmo artigo. A concessão do benefício encontra amparo no art. 5o, incisos XXXV e LXXIV, da CF/88, e no princípio do amplo acesso à justiça.

5. Mérito

5.1. Posse legítima e proteção possessória

5.1.1. Restou demonstrado nos autos que o apelado exercia posse mansa e pacífica sobre os imóveis desde 2003, com base em contrato de arrendamento firmado com o então único proprietário registral, conforme previsto nos
arts
. 1.197, 1.200 e 1.201 do Código Civil. 5.1.2. O contrato de
arrendamento goza de presunção de validade enquanto não for anulado judicialmente, nos termos dos
arts
. 2o, 7o, 19 e 20 do CPC, sendo indevida a desconsideração do pacto sem pedido expresso, instrução adequada e citação dos arrendantes, os quais não fizeram parte da relação processual.

5.1.3. Ficaram comprovados o exercício da posse pelo apelado, a turbação e o esbulho praticados pelos apelantes, inclusive em desrespeito à liminar possessória, conforme laudo pericial judicial, alegação dos próprios recorrentes em suas peças defensivas e demais documentos, atendendo-se aos requisitos dos
arts
. 373, I, e 561, I, do CPC, e dos
arts
. 1.200 e 1.201 do CC, que disciplinam a posse justa e de boa-fé. Os apelantes, por sua vez, não se desincumbiram do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, CPC). Restou, ainda, caracterizado o justo receio de turbação, nos termos do art. 567 do CPC.

5.2. Inviabilidade da autotutela pelos apelantes

5.2.1. A composse alegada pelos apelantes não justifica a prática de turbação ou esbulho, sendo necessária a via judicial própria. 5.2.2. A prática de atos de esbulho durante a vigência de medida liminar de proteção possessória reforça a legitimidade da pretensão do apelado.

5.3. Improcedência do pedido contraposto

5.3.1. A composse alegada pelos apelantes não se converteu em posse exclusiva sobre a área nem legitima os atos praticados contra a posse do recorrido e não autoriza a desconsideração da existência de contrato de arrendamento rural entre o autor e terceiro. Ausente prova do esbulho ou turbação por parte do recorrido, impõe-se a improcedência do pedido contraposto, nos termos do art. 373, II, do CPC.

5.3.2. Quanto aos pedidos contrapostos, verificou-se também que os apelantes não formularam pedido expresso de indenização por exploração indevida, tampouco pedido de percepção de frutos pertencentes a terceiro que sequer integrou a lide, circunstância que obsta o conhecimento da pretensão, sob pena de violação ao princípio da adstrição, nos termos dos
arts
. 141 e 492 do CPC, e aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

5.4. Destinação dos frutos da posse

5.4.1. A destinação dos frutos ao terceiro arrendante decorre do contrato de arrendamento entre o autor, arrendatário, e o terceiro não integrante da lide. Determinar sua reversão aos apelantes, que não exerceram qualquer atividade sobre a área e que não fazem parte do contrato de arrendamento, configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESES DE JULGAMENTO

6. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

“
A declaração de hipossuficiência, corroborada por documentos que demonstram renda modesta e despesas essenciais, autoriza a concessão da justiça gratuita, nos termos dos
arts
. 5o, LXXIV, da CF/88, e 98 e 99, §§2o e 3o, do CPC
.”

“A existência de ação anterior entre terceiros, da qual o autor não participou, não afasta seu interesse de agir em nova ação possessória fundada em relação jurídica distinta, sendo inaplicável a coisa julgada, nos termos dos
arts
. 504, II, e 506 do CPC.”

“A alegação de composse ou de eventual direito de propriedade não impede a proteção possessória quando demonstrada posse justa e de boa-fé por parte do autor, com base em contrato de arrendamento regularmente celebrado e não anulado, juntamente com a prova do exercício de fato da posse, conforme os
arts
. 1.197, 1.200, 1.201 do CC, e 557, parágrafo único,
do CPC.”

“A ausência de individualização do imóvel não se configura quando há nos autos documentos idôneos (matrículas, contrato, fotografias e laudo pericial) que permitem a delimitação da área litigiosa, em observância ao art. 319, III, do CPC.”

“A destinação dos frutos da posse a terceiro arrendante, contratualmente legitimado, não configura enriquecimento sem causa, sendo incabível sua reversão aos apelantes que não exploraram a área, nos termos do art. 884 do CC, não pediram a nulidade do contrato de arrendamento e não efetivaram a inclusão do arrendante à relação processual.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 2o, 7o, 9o, 10, 17, 19, 20, 141, 319, III, 373, I e II, 489, §1o, 492, 504, II, 506, 557, parágrafo único, 561, I, 567, 98, 99, §§2o e 3o;

CC,
arts
. 1.197, 1.200, 1.201 e 884.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AC 1021030-94.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2025; TJDFT. Acórdão 1256870, 00347872720168070001, Relator: HECTOR VALVERDE, 5a Turma Cível, data de julgamento: 17/6/2020; TJ-MG - Agravo de Instrumento: 51548288920248130000, Relator.: Des .(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 02/07/2025; TJ-SC - AC: 03075615420148240038 Joinville 0307561-54.2014 .8.24.0038, Relator.: Ricardo Fontes, Data de Julgamento: 10/03/2020; Apelação Cível, No 70084884527, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em: 25-03-2021; TJ-MS - Apelação Cível: 08102031920168120001 Campo Grande, Relator.: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 12/09/2024.

(
TJMT, AC
0001085-04.2015.8.11.0102, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/11/2025,
Publicado
no DJE 28/11/2025)
[grifo nosso]

Desse modo, a preliminar deve ser
rejeitada
.

É como voto.

Preliminares suscitadas pelos apelantes

2
.
Extinção do processo por falta de pagamento das custas

Os apelantes sustentam que o processo de origem deveria ter sido extinto sem resolução do mérito, porque os autores/apelados não recolheram as custas iniciais, apesar de determinação judicial expressa.

Argumentam que
:

a decisão inicial determinou o recolhimento da primeira parcela das custas em 10 dias, sob pena de extinção;

não havia gratuidade deferida aos autores da ação originária naquele momento;

os autores não teriam recolhido as custas nem apresentado comprovante, deixando o feito prosseguir irregularmente;

a matéria foi suscitada reiteradamente, inclusive em embargos de declaração, mas não apreciada;
e

haveria ausência de pressuposto processual de constituição e desenvolvimento válido do processo.

Os apelados, por sua vez,
sustentam que não procede a preliminar dos apelantes de extinção do processo por ausência de recolhimento das custas iniciais.

Nesse sentido, afirmam que:

jamais pediram gratuidade na origem; ao contrário, desde a inicial requereram o parcelamento das custas;

houve erro operacional da
secretaria
, que certificou equivocadamente pedido de gratuidade em duas oportunidades;

esse erro administrativo teria impedido materialmente a emissão correta das guias;

os apelados esclareceram o problema na primeira oportunidade e passaram a diligenciar para regularização;
e

portanto, não houve inércia deliberada nem má-fé dos autores da ação originária, mas entrave burocrático alheio à sua vontade.

Pois bem
.
Ressai dos autos de origem que os ora apelados não formularam pedido de gratuidade da justiça na petição inicial, mas, sim, requerimento de parcelamento das custas processuais,
inclusive com a juntada da guia referente ao recolhimento da primeira parcela
, conforme
cita-se:

[...]

b) Nos termos do artigo 98, §6o, do CPC,
requerem o parcelamento das custas iniciais da presente ação
, em razão do alto valor das custas
processuais, alinhado ao fato de que os Autores se encontram descapitalizados para desembolsar a de uma vez a alta quantia das custas processuais, notadamente porque estão amargando o prejuízo do negócio realizado com os Réus;

[...]

f)
A juntada da guia de recolhimento de custas iniciais
.

[...]
(ID. 330325852, Petição Inicial)
[grifo nosso]

Porém, a
secretaria
, equivocadamente,

afirmou a
existência de um pedido de gratuidade, conforme
certidão de 24/06/2024 (
ID.
330325870
)
:
“
[...]

Certifico
que consta, nos autos, pedido de justiça gratuita, razão pela qual não houve recolhimento das custas processuais
.
[...]”
[grifo nosso].

Posteriormente, o próprio Juízo
a quo
, na decisão de ID. 330325873, além de corrigir o valor da causa de R$ 2.000.000,00 para R$ 12.040.000,00,
deferiu o parcelamento das custas
corrigidas
.

Na sequência, a
secretaria
emitiu nova certidão para corrigir o equívoco anteriormente lançado (ID. 330325874)
,
mas a redação
era
ambígua
, possibilitando interpretação
no sentido
de que a gratuidade foi mantida, veja-se:
“
Certifico que procedi a correção
sanatória
, consistente no valor atribuída à causa,
bem como a gratuidade de justiça
, conforme decisão de ID 165333803
.
”

Verifica-se, ainda, que
a
confusão
foi expressamente levada ao conhecimento do Juízo de origem pelos
próprios
autores/apelados
, os quais, em impugnação à contestação, esclareceram o
s
erro
s

da secretaria
e
requereram, novamente, a emissão
, pela Secretaria,
das guias para recolhimento das custas judiciais parceladas (ID. 330326373)
, pois estavam tendo dificuldades tecnológicas
para a emissão pelo
website
oficial deste egrégio Tribunal
, conforme asseveraram no corpo da manifestação
, pois a plataforma inform
ou
que inexistia parcelamento
de custas cadastrado
para o processo
:

(ID.
330326373)

Em sequência
, os autores/apelados
reiteraram o pedido
de expedição da
s
respectiva
s
guia
s
pela Secretaria,
para o pagamento das parcelas,
conforme petição de ID. 330326393.

Todavia, foi proferida a sentença sem o enfrentamento dos pedidos de emissão das guias
para o pagamento das custas parceladas.

Nesse contexto, não assiste razão à parte apelante
.

Isso porque, além de os autores/apelados terem promovido o recolhimento da primeira parcela das custas, ainda que com base no valor inicialmente atribuído à causa, eventual insuficiência
das custas iniciais
não autoriza, por si só, a extinção do feito, por se tratar de
vício sanável
, insuscetível de conduzir automaticamente à invalidação do processo sem prévia oportunidade de regularização.

Com efeito, o sistema processual civil prestigia a
primazia da resolução do mérito e a cooperação processual
, impondo ao magistrado, sempre que possível, a adoção de providências voltadas ao saneamento do vício, e não à extinção prematura da demanda.

Nessa linha, os
arts
. 4o e 6o do Código de Processo Civil
asseguram às partes o direito à solução integral do mérito em prazo razoável e impõem a todos os sujeitos do processo o dever de cooperação, diretrizes que se harmonizam com os
arts
. 290 e 317 do mesmo diploma legal
.
Veja-se:

Art. 4o As partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa.

[...]

Art. 6o Todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva.

[...]

Art. 290. Será cancelada a distribuição do feito se a parte, intimada na pessoa de seu advogado, não realizar o pagamento das custas e despesas de ingresso em 15 (quinze) dias.

[...]

Art. 317. Antes de proferir decisão sem resolução de mérito, o juiz deverá conceder à parte oportunidade para, se possível, corrigir o vício.

[...]

Assim, antes de qualquer pronunciamento terminativo
, incumbia ao Juízo
de origem
apreciar o requerimento dos autores/apelados para
que a Secretaria expedisse
as guias complementares
e, se entendesse persistente alguma irregularidade,
intimá-los especificamente
, na pessoa de seus advogados, para o respectivo saneamento.

Isso porque o art. 290 do CPC condiciona o cancelamento da distribuição à prévia intimação da parte para pagamento das custas e despesas de ingresso no prazo legal, ao passo que o art. 317 do mesmo Código estabelece que, antes de proferir decisão sem resolução de mérito, deve o magistrado oportunizar à parte, se possível, a correção do vício.

A mesma conclusão decorre da
instrumentalidade das formas
, positivada no
art. 277 do CPC
, segundo o qual o ato deve ser reputado válido quando, ainda que praticado de modo diverso do previsto em lei, atingir a sua finalidade. Na hipótese, houve demonstração concreta de iniciativa dos autores/apelados para viabilizar o recolhimento, bem como reiteração do pedido de expedição das guias, não se evidenciando inércia deliberada apta a justificar a medida extrema de extinção do processo.

Outrossim, os autores/apelados informaram a necessidade de liberação das guias pela secretaria, pois no
website
oficial ainda não teria sido realizado o cadastramento do parcelamento.

Por conseguinte, a ausência de enfrentamento, pelo Juízo de origem, do pedido de emissão das guias
para o parcelamento
custas
iniciais
inviabiliza o acolhimento da preliminar suscitada pelos apelantes, porquanto a irregularidade, se existente, era sanável e reclamava prévia oportunidade de regularização.

A
corroborar esse entendimento,
cita-se:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO.
EXTINÇÃO DO PROCESSO. CUSTAS PROCESSUAIS
PARCELADAS.
INADIMPLEMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO
. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame: 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que extinguiu o processo, sem resolução de mérito, com base no
art
.
485, IV, do CPC, em razão do não recolhimento da última parcela das custas processuais iniciais, que haviam sido parceladas. II. Questão em discussão: 2. A questão em discussão consiste em saber se é regular a extinção do processo, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido, quando a parte autora, após pagar quase a totalidade das custas parceladas, deixa de quitar a última parcela sem ser pessoalmente intimada para regularizar o
débito.
III. Razões de decidir: 3.
O Código de Processo Civil consagra o princípio da primazia da resolução do mérito (art. 4o), devendo a extinção do processo por vício sanável ser medida
excepcional.
Antes de proferir decisão sem resolução de mérito, o juiz deve conceder à parte oportunidade para corrigir o vício, conforme determina o art. 317 do CPC
. 4.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a ausência de recolhimento integral das custas processuais, quando houve pagamento parcial, exige a prévia intimação pessoal da parte para a devida complementação, não se aplicando
a regra do
art
.
290 do CPC, que dispensa tal ato apenas nos casos de ausência total de pagamento
.
5. O pagamento de cinco das seis parcelas devidas demonstra o inequívoco interesse da parte no prosseguimento do feito, sendo a extinção do processo, que já se encontrava em fase avançada com a apresentação de contestação, uma medida desproporcional e contrária aos princípios da instrumentalidade das formas, da razoabilidade e da economia processual.
IV .
Dispositivo e tese: 6. Recurso provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que a parte autora seja pessoalmente intimada para recolher a parcela remanescente das custas. Tese de julgamento: “1. Havendo o recolhimento parcial das custas processuais iniciais, a extinção do processo por ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular pressupõe a prévia intimação pessoal da parte autora para a complementação do valor
devido .
2. A medida atende aos princípios da primazia do julgamento de mérito, da instrumentalidade das formas e da economia processual, distinguindo-se da hipótese de ausência total de recolhimento, a qual autoriza o cancelamento da distribuição sem intimação pessoal, nos termos do art. 290 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil,
arts
.
4o, 6o, 290, 317 e 485, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 1.885.987/RJ e
AgInt
no REsp 1 .842.026/SP.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10047108820248110045, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 30/10/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025)
[grifo nosso]

Desse modo, a preliminar suscitada
pelos apelados
deve ser
rejeitada
.

É como voto.

Preliminares suscitadas pelos apelantes

3
.
Contradição e cerceamento de defesa

Os apelantes sustentam que houve contradição e, sobretudo, cerceamento de defesa, porque o juízo julgou antecipadamente a lide sem permitir a produção de provas por eles requeridas.

Afirmam que:

a própria magistrada, ao acolher os primeiros embargos de declaração (ID 203729591), já teria reconhecido o cerceamento
;

apesar disso, a nova sentença praticamente repetiu a anterior, sem sanar adequadamente o vício;

o juízo não apreciou todos os requerimentos probatórios formulados na contestação;
e

a produção de prova era essencial para demonstrar a versão defensiva dos réus/apelantes.

Nesses sentido
, os apelantes asseveram que
, especificamente, pediram
pelas seguintes provas
:

prova testemunhal, especialmente da pessoa contratada para acompanhar a regularização da área;

prova pericial;

expedição de ofício ao INCRA, para apresentar cópia integral do processo administrativo no 54000.130971/2022-26 e informar se havia CCIR em nome de Eduardo
Scutti

Garbugio
;
e

expedição de ofício à SEMA/MT, para informar pedido protocolado no SIMCAR relativo à área.

A finalidade
dessas provas, segundo os apelantes,
seria demonstrar, em síntese:

que os recorridos tinham ciência da real situação do imóvel;

que a dificuldade de regularização decorria de condutas ou condições ligadas aos próprios compradores;

que as alegações dos autores seriam “falaciosas” e seriam desmentidas por testemunhas e documentos

Desse modo, os apelantes postulam pela
nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, com o
retorno dos autos à fase instrutória
e
oportunidade para especificação e produção das provas requeridas.

Os apelados sustentam que não houve cerceamento de defesa,
pois
os próprios apelantes
teriam dado causa
à preclusão do direito probatório.

Os apelados argumentam que:

a primeira sentença já havia sido anulada justamente para atender à alegação de cerceamento
suscitada
pelos próprios apelantes;

em seguida, o juízo abriu prazo comum de 15 dias para as partes especificarem as provas, sob pena de preclusão;

os apelantes foram devidamente intimados e permaneceram inertes;

em vez de especificarem as provas, opuseram novos embargos declaratórios reproduzindo matérias já discutidas;

Desse modo, os
apelados
asseveram que se consumou
a preclusão temporal e lógica, não podendo agora alegar
em
cerceamento.

Nesse sentido, os recorridos citam
:

o princípio da preclusão;

a vedação ao comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
);

a boa-fé processual;

julgados
do TJMT no sentido de que não há cerceamento quando a parte, intimada a especificar provas, permanece silente;

entendimento do STJ de que embargos de declaração não interrompem prazo para ato processual diverso da interposição de recurso, razão pela qual os
aclaratórios
opostos não suspend
eram
o dever de cumprir a determinação de especificação probatória.

Pois bem
.
Ressai dos autos que,
em contestação, os
requeridos/apelantes postularam pelas seguintes provas:

[...]

Requerem ainda a oportunidade de juntar outros documentos, novos ou não,
capazes de elucidar questões nestes autos, especialmente ata notarial com as conversas entre a Sra. Silvana e a Sra. Samira.

Requerem e pugnam por todos os meios de provas em direito admitidas, especialmente a realização de prova pericial, caso se faça necessário. Especialmente requer a juntada posterior de Ata Notarial das conversas da Sra. Silvana com a Sra. Samira.

Requer seja oficiado ao INCRA para que forneça
copia
integral do processo no 54000.130971/2022-26, bem como para que informe se há algum CCIR em nome do autor EDUARDO SCUTTI GARBUGIO CPF: 035.227.671-10.

Seja oficiado a SEMA/MT para que informe a existência de pedido protocolado junto ao SIMCAR, referente a área em discussão
.

[...] (ID.
330326359) [grifo nosso]

Após a impugnação a contestação (ID.
330326373
), o Juízo de origem julgou antecipadamente a lide proferindo a primeira sentença (ID.
330326375
).

Porém, em sequência
, o Juízo
a quo
acolheu os
Embargos de Declaraç
ão
opostos pelos réus
, nos termos da
decisão de ID.
203729591
(autos de origem)
, em decorrência de cerceamento de defesa
por eles suscitado, e anulou a sentença.

Assim, o Juízo de origem

determinou o retorno dos autos à fase de
instrução e intimou as partes para que, no prazo de 15 dias, especificassem as provas sob pena de preclusão
, conforme cita-se:

[...]

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por ambas as partes em face da sentença de ID 198629611, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial.

GILMAR BATISTA DA SILVA e MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA, requeridos, opuseram embargos de declaração (ID 200076081),
sustentando, em suma, que a sentença seria nula por cerceamento de defesa,
em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção das provas requeridas
, e omissa quanto à preliminar de extinção do feito por ausência de recolhimento de custas.

[...]

É o relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO.

[...]

Analisando os embargos opostos pelos requeridos, GILMAR BATISTA DA SILVA e MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA, verifico que a alegação de cerceamento de defesa merece acolhida.

Embora este juízo tenha entendido, em um primeiro momento, que a prova documental seria suficiente para o deslinde da causa, uma análise mais aprofundada dos autos, à luz dos argumentos dos embargantes, revela que a controvérsia envolve questões de fato complexas, cuja elucidação completa pode ser beneficiada pela produção de outras provas.

A discussão central perpassa a ciência prévia das partes sobre as restrições do imóvel, a cronologia exata dos eventos que levaram à não regularização da área e a aferição da boa-fé e da culpa contratual, pontos que, de fato, foram objeto de requerimento de produção de prova testemunhal e pericial.

Nesse contexto, o julgamento antecipado da lide, embora vise à celeridade, pode ter obstado o pleno exercício do direito à prova, configurando cerceamento de defesa e violando os princípios do contraditório e da ampla defesa, consagrados no art. 5o, LV, da Constituição Federal. A prudência recomenda, portanto, a reabertura da fase instrutória para que a verdade dos fatos seja exaustivamente apurada, garantindo uma decisão de mérito mais segura e justa.

O acolhimento dos embargos dos requeridos, com a consequente anulação da sentença, torna prejudicada a análise dos embargos de declaração opostos pelos autores, que versavam sobre erro material no dispositivo do julgado ora tornado sem efeito.

Ante o exposto, ACOLHO os Embargos de Declaração opostos por GILMAR BATISTA DA SILVA e MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA (ID 200076081) para, atribuindo-lhes efeitos infringentes, TORNAR SEM EFEITO a sentença proferida no ID 198629611, por cerceamento de defesa.

Por conseguinte, determino o retorno dos autos à fase de instrução. Intimem-se as partes para que,
no prazo comum de 15 (quinze) dias, especifiquem de forma clara e justificada as provas que pretendem produzir, sob pena de preclusão
.

Julgo PREJUDICADOS os embargos de declaração opostos por EDUARDO SCUTTI GARBUGIO e B. F. A. M. FERNANDES (ID 199569019).

[...]
(ID.
330326393) [grifos nossos e do original]

Ocorre que
, em sequência, os réus/apelantes apresentaram manifestação
apenas para “chamar o feito a ordem”
quanto ao recolhimento das custas e taxas iniciais
para asseverar que
os autos deve
riam
ser extintos em razão da falta dos alegados recolhimentos (ID.
330326387
),
sem
especificar qualquer tipo de prova a ser produzida
.

Posteriormente,
em nova oportunidade de manifestação
nos autos, os réus/apelantes
também não especificaram provas, pois optaram por opor Embargos de Declaração
(ID.
330326391
) contra a decisão que havia anulado a sentença por cerceamento de defesa e determinado a especificação de provas pelas partes
. Nos aludidos Embargos Declaratórios, os réus apenas suscitaram omissão e contradição no que tange ao pedido de extinção do processo por ausência de recolhimento das custas iniciais.

Os autores/apelados, por sua vez, apresentaram manifestação asseverando a desnecessidade
da produção de nova provas, conforme cita-se:

[...]

1. Do Pedido de Prova Pericial:

Os Autores não se opõem à realização da perícia, contudo,
salientam sua total desnecessidade
. A controvérsia central – a existência de gravame ambiental que tornou o imóvel impróprio ao uso –
foi irrefutavelmente comprovada por prova documental oficial do INCRA (ID. 160013093). Uma perícia apenas confirmaria o que já está provado por documento público
, mostrando-se uma diligência inútil e que apenas retardaria o processo.

2. Do Pedido de Ofício ao INCRA:

Da mesma forma, não há oposição ao ofício, mas ressalta-se sua
redundância. Os documentos essenciais do processo administrativo no 54000.130971/2022-26 já constam na inicial (ID. 160013093). Ademais, a existência de outros imóveis em nome do Autor é fato completamente impertinente para a solução da lide, que trata do vício no imóvel vendido pelos Requeridos, e não da vida patrimonial do comprador
.

Quanto ao pedido para informar a existência de CCIR em nome do Autor, tal diligência é completamente impertinente. O objeto da ação é a resolução de um contrato por vício do produto vendido pelos Requeridos. O fato de o Autor possuir ou não outros imóveis rurais em seu nome em nada altera a obrigação contratual dos vendedores de entregar o bem livre e desembaraçado, conforme pactuado
.

3. Do Pedido de Ofício à SEMA/MT:

Da mesma forma,
o pedido de ofício à SEMA/MT para informações sobre o SIMCAR é redundante. A prova do gravame já está consolidada nos autos por meio de documentação federal (INCRA). A existência ou não de um cadastro estadual não exime a responsabilidade dos Requeridos, já que a restrição de uso imposta pela legislação ambiental federal é o fato gerador do inadimplemento contratual
.

4. Da Prova Testemunhal:

Por fim, eventual oitiva de testemunhas se mostra igualmente
inócua
. Nenhuma prova testemunhal terá o condão de contradizer ou desqualificar a situação fática e jurídica do imóvel, que foi atestada por documento público emitido pelo INCRA
. A existência do gravame ambiental é um fato técnico e objetivo, e não uma questão de interpretação ou opinião, de modo que qualquer depoimento em sentido contrário seria irrelevante para a solução da controvérsia.

[...]

Ante o exposto, requer:

a) Em atenção à decisão de ID 203729591,
sejam indeferidos os pedidos de produção de prova pericial e de expedição de ofícios, por serem manifestamente desnecessários, redundantes e protelatórios
;

[...]
(ID. 330326393) [g
rifo
s
nosso
s e do original
]

Ora, desse modo,
não assiste razão aos apelantes
.

Primeiramente, operou-se a preclusão consumativa
, pois os réus/apelantes, uma vez intimados para especificar as provas que pretendiam produzir, exerceram sua faculdade de manifestação nos autos, porém limitaram-se a postular a extinção do processo por ausência de recolhimento das custas iniciais, sem renovar, de forma clara e justificada, o requerimento de produção probatória, tal como expressamente determinado pelo Juízo.

Assim, praticado o ato processual de manifestação sem observância da finalidade assinalada na decisão judicial, exaure-se a faculdade processual respectiva, à luz da preclusão, instituto que se harmoniza com os
arts
. 223 e 507 do Código de Processo Civil
, in
verbis
:

Art. 223.
Decorrido o prazo, extingue-se o direito de praticar ou de emendar o ato processual
, independentemente de declaração judicial, ficando assegurado, porém, à parte provar que não o realizou por justa causa.

§ 1o Considera-se justa causa o evento alheio à vontade da parte e que a impediu de praticar o ato por si ou por mandatário.

§ 2o Verificada a justa causa, o juiz permitirá à parte a prática do ato no prazo
que lhe assinar.

[...]

Art. 507.
É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão
.

[...] [grifo nosso]

Outrossim, também se verifica a
preclusão temporal
, pois os réus/apelantes, em vez de cumprirem a determinação judicial de especificação das provas no prazo comum de 15 (quinze) dias,
optaram por opor Embargos de Declaração
voltados exclusivamente à rediscussão do pedido de extinção do feito por ausência de recolhimento das custas iniciais, conduta incompatível com a posterior alegação de cerceamento de defesa.

Com efeito, os
aclaratórios
, nos termos do
art. 1.026 do Código de Processo Civil
, não possuem efeito suspensivo e interrompem apenas o prazo para interposição de recurso, não se prestando a suspender o curso do prazo judicial fixado para a prática de ato processual diverso
. Veja-se:

Art. 1.026. Os embargos de declaração
não possuem efeito suspensivo e interrompem o prazo para a interposição de recurso
.

[...] [grifo nosso]

Desse modo,
à luz dos
arts
. 223, 507 e 1.026 do CPC, bem como dos deveres de cooperação e de lealdade processual previsto no art. 6o do mesmo diploma
, não podem os apelantes, após deixarem de cumprir o comando judicial no momento oportuno, suscitar nulidade processual a que deram causa por sua própria inércia
.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça:

[...]

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1 .022 DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. DECISÃO QUE DETERMINOU A EMENDA DA PETIÇÃO INICIAL. OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO.
EFEITO INTERRUPTIVO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO CPC. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.

1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos
arts
.
489 e 1.022 do CPC.

2. Discute-se nos autos se a oposição dos embargos de declaração contra decisão que terminou a emenda da petição inicial em 15 dias tem o condão de interromper o prazo estabelecido.

3. Nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC, os embargos de declaração não possuem efeito suspensivo e interrompe o prazo apenas para interposição de recursos, não sendo permitido conferir interpretação extensiva ao referido artigo para estender o significado de recurso para outros meios de defesa ou impugnação de determinações judiciais
.

4. Na espécie, a oposição de embargos de declaração não interrompe o prazo para emenda da petição inicial.

5. A ausência de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede o seu conhecimento. Incidência da Súmula n. 211 do STJ. 6. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual não foi acolhida a tese sustentada pela parte agravante, fica prejudicada a análise da divergência
jurisprudencial.Agravo
interno improvido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2391548 SP 2023/0207835-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/03/2024) [grifo nosso]

Desse modo, a preliminar suscitada pelos
apelantes deve ser
rejeitada
.

É como voto.

A seguir, passo ao exame das teses de mérito sustentadas pelos recorrentes.

VOTO
DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

1.
Obstáculos impostos pelos
autores/
apelados, sonegação de informações e prévia ciência das restrições decorrentes da ausência de regularização fundiária
perante o INCRA

Os apelantes sustentam que os apelados já sabiam das condições do imóvel
, adquirido com o objetivo de exploração pecuária,
e das dificuldades relacionadas à regularização fundiária, tendo inclusive contribuído para os entraves posteriores, de modo que não se poderia imputar exclusivamente aos vendedores a frustração do negócio.

Nesse sentido, os recorrentes
afirmam que:

as tratativas do negócio foram conduzidas, em grande parte, com Silvana Aparecida
Scutti

Garbugio
, mãe do apelado Eduardo;

os compradores
/
apelados
contrataram Samira Ibrahim
Khargy
Gomes para acompanhamento, assessoria e consultoria perante o INCRA;

já existia procedimento de regularização fundiária em nome de Gilmar, mas os apelados decidiram não dar continuidade a ele;

os apelados optaram por iniciar novo processo, com novo CAR, novo GEO e nova tramitação, o que teria ampliado o tempo necessário à regularização;

quando o procedimento avançou, constatou-se que
o apelado Eduardo já possuía outra ou outras áreas rurais em seu nome com registro no INCRA
/CCIR
, o que, segundo os recorrentes, inviabilizaria a regularização em seu nome;
e

assim,
os compradores
/apelados
teriam sido informados de que seria necessário regularizar em nome de outra pessoa ou retirar área do nome de Eduardo
para a regularização perante o INCRA
.

Por conseguinte
,
argumentam que
a não conclusão da regularização não decorreria de omissão exclusiva dos vendedores, mas também de condutas, escolhas e omissões dos próprios compradores.

Assim, asseveram
houve obstáculos criados pelos próprios apelados, sonegação de informações e prévia ciência das restrições/entraves ligados à regularização perante o INCRA.

Ademais, o
s apelantes também sustentam que os imóveis dados em dação
em pagamento apresentavam irregularidades não informadas pelos apelados, consistentes na existência de gravame na matrícula n.o 912, discussão judicial envolvendo fraude à execução, bem como inadimplência do locatário e ação de despejo em curso, circunstâncias que, segundo afirmam, também evidenciariam omissão informacional por parte dos recorridos
.

Os recorridos, por sua vez, sustentam que
a apelação tenta, de forma artificial, inverter a culpa, atribuindo aos compradores má-fé que, segundo eles, não existiu.

Nesse sentido,
alegam
que:

o recurso é repetição de argumentos já rejeitados em primeiro grau;

os apelantes concentram sua narrativa em suposta má-fé dos apelados na entrega dos armazéns;

diferentemente dos vendedores, os compradores, ao tomarem conhecimento de pendência jurídica ligada aos armazéns, atuaram para solucioná-la;

eles ajuizaram embargos de terceiro e firmaram acordo com a credora, resolvendo definitivamente a questão;
e

essa conduta demonstraria cooperação, proteção contratual e boa-fé
objetiva.

Além disso, os apelados
argumentam
que
a
narrativa dos apelantes sobre fraude à execução e problemas dos armazéns é impertinente, porque o fato foi superado por transação judicial.
Aduzem
que:

a discussão relativa ao processo envolvendo o imóvel de matrícula no 912 foi solucionada;

houve celebração de acordo com a empresa credora, liberando o bem de constrição, ônus ou ameaça;

o documento que comprova a solução é o instrumento particular de confissão de dívida juntado no ID 181449426;

Assim,
sustentam
que
insistir nesse tema serviria apenas para desviar o foco do inadimplemento principal dos apelantes.

Além disso, o
s apelados rebatem a afirmação de que a culpa pela não regularização fundiária seria deles, sustentando que o verdadeiro problema era originário, objetivo e insanável: a inserção da quase totalidade da área em unidades de conservação ambiental.

Nesse sentido,
afirmam que:

a narrativa dos apelantes se apoia em dois eixos: suposta decisão equivocada dos compradores de iniciar novo procedimento no INCRA e alegação de que Eduardo possuía outro imóvel rural;

ambos os argumentos seriam juridicamente irrelevantes diante do vício original do imóvel;
e

ainda que houvesse discussão administrativa sobre a forma de regularização, isso não eliminaria o defeito principal: a área estava inserida em APA e Parque Nacional, comprometendo sua utilidade econômica
.

L
ogo, a
sseveram que a
frustração do negócio não decorreu de conduta dos compradores, mas da condição real do bem entregue.

Os
apelados
ressaltam
que não tinham ciência prévia das severas restrições incidentes sobre o imóvel, e que tais restrições foram dolosamente omitidas pelos apelantes.

Afiram que
que:

o contrato não descrevia uma fazenda severamente limitada por unidades de conservação, mas um imóvel “livre e desembaraçado”, com mera pendência de regularização;

o fato de a atividade pecuária ser eventualmente admissível em algum grau não elimina o dever do vendedor de informar claramente a natureza e extensão das restrições;

um investidor rural adquire propriedade não só para a atividade imediata, mas também considerando liquidez, expansão econômica, reserva legal, crédito e valorização futura;

restrições tão severas diminuem substancialmente o valor e a utilidade
do imóvel, configurando vício redibitório;
e

os próprios diálogos de
WhatsApp
citados pelos apelantes mostram intenção de expandir atividade e abrir área para gado, o que evidencia a relevância prática da ocultação das limitações ambientais.

Ademais,
os apelados impugnam o argumento dos apelantes de que o preço do imóvel seria prova de que os compradores sabiam das restrições.
Nesse sentido, su
stentam que:

usar o preço como prova de ciência do vício é raciocínio sem respaldo;

os apelantes comparam anúncios imobiliários de 2025 com contrato celebrado em 2022, o que seria artificial e distorcido;

o preço do negócio é formado com base nas informações prestadas pelo vendedor;

os compradores pagaram o preço ajustado acreditando receber imóvel “livre e desembaraçado”;
e

se o preço realmente refletisse um bem inferior, isso apenas confirmaria o prejuízo sofrido pelos compradores.

Pois bem
.

Ressai dos autos que
EDUARDO SCUTTI GARBUGIO
e
B.F.A.M. FERNANDES (BGA SERVIÇOS ME)
,
compradores, ora apelados
,
e os
vendedores, ora apelantes
, firmaram,
em
18/07/2022
, Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra relativo à
“
Fazenda
Quilombinho
2
”
,
para exercício de atividade rural produtiva,
com área aproximada de 2.403 hectares, situada
à Rod. MT 020, KM 13,
em Chapada dos Guimarães/MT.

O preço pago pelos
autores/
apelados
foi mediante:

R$ 2.000.000,00 a título de sinal
;

dois armazéns, avaliados em R$ 10.000.000,00
, localizados na
Garbugio
Nova Geração,
matrícula no 912 do CRI de Alto Taquari/MT
;

além da
cessão dos contratos de locação desses armazéns
.

De acordo com
Parágrafo Primeiro da Cláusula Primeira
do contrato, a área de 2.
403 hectares estaria devidamente descrita e registrada no
CAR MT206488/2021
,
no CPCV n.o
21540000096/1984-79 e no GEO (SIGEF) no
9510804359371
, veja-se:

[...]

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO e PREÇO - Os VENDEDORES
são os legítimos proprietários do bem imóvel descrito abaixo, cujo preço acordado é de R$ 12.000.000,00 (doze milhões de reais).

PARÁGRAFO PRIMEIRO – O objeto deste contrato é o imóvel rural, consistente na FAZENDA QUILOMBINHO 2, com área aproximada de 2.403 hectares, conforme consta do
CAR MT206488/2021
e do CPCV no 21540000096/1984-79 e GEO (SIGEF) no 9510804359371
, situada à Rod. MT 020, km 13, município de Chapada dos Guimarães – MT. O imóvel objeto deste Contrato está livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus real, hipoteca legal ou convencional, arresto ou
seqüestro
, foro, laudêmio ou penhora, pendente apenas de regularização de sua documentação junto ao INCRA, superintendência regional de Mato Grosso.

PARÁGRAFO SEGUNDO
– Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os VENDEDORES ajustam vender aos COMPRADORES, cuja responsabilidade é solidária, e este a comprar-lhes o imóvel descrito e caracterizado na cláusula anterior, na forma e condições em que se encontra.

[...] (ID.
330325856) [grifos nossos e do original]

Por outro lado, verifica-se que, n
a
auto
declaração
aposta
por
Gilmar Batista da Silva
, ora apelante,
n
o Cadastro Ambiental Rural do exercício de 2021, não constou qualquer informação de que
praticamente toda a área pertenceria parte à Área de Preservação Permanente e parte ao próprio Parque Nacional de Chapada dos Guimarães
,
mas sim o destaque de se tragar de “
grande propriedade produtiva
”,
conforme
ID.
330325861
.

No
Parágrafo Primeiro d
a

Cláusula Quarta
do contrato, os vendedores, ora apelantes,
por sua vez,
se comprome
teram a auxiliar o processo de regularização da área perante o INCRA,
no prazo de 160 dias, para a obtenção da documentação necessária ao registro do imóvel
.

A elucidar, cita
-se:

[...]

CLÁUSULA QUARTA - ENCARGOS E OUTRAS OBRIGAÇÕES
- É responsabilidade dos atuais proprietários a quitação de eventuais débitos, que incidem sobre o bem de sua propriedade, até a data da assinatura deste contrato.

PARAGRAFO PRIMEIRO
-
Obrigam-se os VENDEDORES a assinar
termo de cessão
de direitos junto ao INCRA (ou documento equivalente) em favor dos COMPRADORES
ou terceiros indicados
pelos mesmos, no prazo não superior a 30 (trinta) dias.
Com tal cessão, os COMPRADORES poderão promover a regularização da área junto ao INCRA
, diretamente em seus nomes
ou de terceiros
que indicarem
.
Os VENDEDORES
se obrigam assinar todo e quaisquer documentos, para que no prazo de 160 (cento e sessenta) dias
o INCRA finalize o processo de titularidade e forneça a documentação necessária ao registro do imóvel, já em favor dos COMPRADORES.

[...]
(ID.
330325856
) [grifos nossos e do original]

Em sequência,
quatro meses após a avença, em
18/11/2022
, as partes firmaram
Termo Aditivo
(ID.
330325860
)
para que os compradores se comprometessem a
pagar os
serviços de Assessoria
, para o processo administrativo no INCRA,
à Sra. Samira Ibrahim
Khargy
Gomes, no valor de R$ 40.000,00
.

No mesmo Termo Aditivo, restou acordado que
os vendedores/apelantes suportariam o pagamento do valor de R$ 40.000,00
no ato de pagamento da dívida que originou o
gravame inscrito n
a matrícula
n.o 912
, referente aos dois armazéns
dado
s
como parte do pagamento do negócio
.

Nesses termos, cita-se:

TERMO ADITIVO

[...]

DOS TERMOS

Os COMPRADORES EDUARDO SCUTTI GABUGIO e B. F. A. M. FERNANDES (BGA SERVICOS ME)
se comprometem a pagar a Sra. SAMIRA IBRAHIM KHARGY GOMES o valor de R$ 40.000,00
(quarenta mil reais),
que em princípio era obrigação dos VENDEDORES
(GILMAR BATISTA DA SILVA E MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA), conforme previsto no Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Assessoria, Consultoria e Outras Avenças firmado pelo próprio EDUARDO SCUTTI GABUGIO com a Sra. Samira.

O valor a ser pago pelos COMPRADORES refere-se ao valor previsto na clausula segunda, alínea b, do referido no Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Assessoria, Consultoria e Outras Avenças, devido após realização da vistoria técnica pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) na área localizada no município de Chapada dos Guimarães.

O valor será pago
, nos termos
do no
Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Assessoria, Consultoria e Outras Avenças,
diretamente a Sra. SAMIRA IBRAHIM KHARGY GOMES e, em seguida, será remetido o comprovante de pagamento ao Sr. Gilmar.

Em contrapartida, os VENDEDORES suportarão o pagamento de R$
40.000,00 (quarenta mil reais) no ato de pagamento da
dívida
que originou o gravame inscrito na
matricula
do imóvel objeto do Instrumento Particular de Compra e Venda primitivo
, qual seja:
Dois armazéns, localizados na GARBUGIO NOVA GERAÇÃO, matriculado sob o no 912
, livro 02, junto ao cartório do 1o
Oficio
de Alto Taquari-MT, desmembrado do imóvel Fazenda Bom Jardim, na cidade de Alto Taquari/MT.

O desembaraço do imóvel acima será realizado tão logo solicitado pelos VENDEDORES, aos auspícios dos COMPRADORES. Neste momento, os COMPRADORES verificarão o valor necessário para quitação e repassarão ao VENDEDOR GILMAR BATISTA DA SILVA ou a quem este indicar, deduzindo o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Após a transferência do valor suscitado, a responsabilidade
pela pagamento
da
divida
, até o valor repassado, será dos VENDEDORES.

As demais clausulas contidas no Instrumento Particular de Compra e Venda firmado entre os vendedores GILMAR BATISTA DA SILVA E MARIA LUCITANIA BATISTA DA SILVA E os COMPRADORES EDUARDO SCUTTI GABUGIO e B. F. A. M. FERNANDES (BGA SERVICOS ME) se mantém inalteradas.

[...]
(ID.
330325860
) [grifos nosso]

Desse modo,
verifica-se que deste
o Termo Aditivo os compradores
já tinham
ciência de que existiam gravames sobre os armazéns
registrados sob a matrícula n.o 912
no Cartório do 1o Ofício de Alto Taquari/MT.

Outrossim, assevera-se
que
os autores/apelados sustentam
vício de consentimento e vício redibitório
para fundamentar os pedidos da exordial
, pois,
no decorrer do processo de regularização fundiária junto ao INCRA, juntado aos autos com a inicial
(ID.
330325863
)
,
foi constado que, no imóvel rural objeto da avença, com área de 2.430 h
ectares
,
2.133,0356 hectares
e 42,437 hectares estariam, respectivamente, localizados em Área de Proteção Ambiental e no Parque Nacional de Chapada dos Guimarães
, o que
, diferentemente do declarado no CAR (“grande propriedade produtiva”),

inviabilizaria
a atividade produtiva sobre o bem, conforme se destaca
de trechos do
Processo Administrativo n.o
54000.130971/2022-26
,
in
verbis
:

[...]

D
ESPACHO

De Ordem;

Em atendimento ao Despacho SR(MT)F3 (SEI no 14840830), conforme NOTA TÉCNICA No3756/2021/DFR/DF/SEDE/INCRA: Informo que, em consulta ao banco de dados distribuído oficialmente pela DFG1, a parcela
requerida no presente processo está localizada na Gleba Água Fria,
apresenta sobreposição na unidade de conservação ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL DA CHAPADA DOS GUIMARÃES na camada "
area_interesse_mma
" (ÁGUA FRIA), também apresentando sobreposição com áreas tituladas encontradas na camada “
acervo_titulos_incra
” nas áreas de ANTONIO MURRER (FAZENDA QUILOMBINHO), JOAO GABRIEL LOPES CURVO (FAZENDA CRISTAL) e ROSANGELA DO ROCIO DUARTE (FAZENDA PINHAL)
.

[...] (Despacho assinado em 25/11/2022, ID.
330325863, p. 15) [grifo nosso]

[...]

Referente a VAL0052 –
Apresenta sobreposição com áreas tituladas, (conforme imagem abaixo), tendo que realizar estudo mais elaborado para verificar a situação da titulação
.

[...]

[...] (ID. 330325863, p.
116
) [grifo nosso]

[...]

A SR(MT)F2 Sr. Chefe,
Diante da confirmação da sobreposição do imóvel com a Unidade de Conservação - APA Chapada dos Guimarães
, solicitamos um croqui demonstrativo da correspondência de área do imóvel sobreposta à unidade de conservação visando subsidiar encaminhamento ao órgão ambiental, se possível, especificar o quantitativo da sobreposição. Atenciosamente, Assinatura eletrônica Chefe do Serviço de Regularização Fundiária

SR(MT)F3

Portaria no 508/2023.

[...] (ID. 330325863, p.
143
) [grifo nosso]

[...]

DESPACHO

Senhor Chefe,

Em atendimento ao solicitado no Despacho SR(MT)F2 17917800 e complementando as informações do Despacho SR(MT)F2 16820425,
informamos que a presente parcela, conforme Banco de Dados do Acervo Fundiário, sobrepõe aproximadamente
42,437ha no Parque Nacional de Chapada dos Guimarães
e aproximadamente
2.133,0356ha na Área de Proteção Ambiental - APA Chapadas de Guimarães
.

É a informação
.

[...]
(Despacho assinado em
30/10/2023
, ID. 330325863, p. 1
46
) [grifo nosso]

[...]

[...]

(ID. 330325863, p.
148
)

Ora,
assevera-se que as informações públicas do Cadastro Ambiental Rural são informações disponíveis para compradores diligentes, a fim de se verificar a situação do imóvel quanto à sua cobertura do solo e questões ambientais, se tratando, portanto, de documento público essencial para o mercado de aquisição e uso de áreas rurais
.

Não se pode, portanto, punir o comprador diligente
, que se ateve à autodeclaração dos vendedores em documento público relevante para a aquisição legal de
imóvel rural
, e desconsiderar a gravidade da inserção inverídica de área
vendia
pelos
ora
apelados, em um contrato em que se espera adquirir bem não só livre de restrições legais, mas também conforme as condições de
presentes
em documento com fé-pública preenchido p
or um dos recorridos
.

Assim, assevera-se que
as informações declaradas no CAR,
obrigatórias, são essenciais não só para questões ambientais, mas também para um prévio planejamento econômico para aquisições de propriedades rurais
nos negócios jurídicos de compra e venda imobiliária.

A corroborar o entendimento, cita-se o teor do
art. 29,
caput
e §1o, III, do Código Florestal
(Lei n.o 12.651/2012),
in
verbis
:

[...]

Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural - CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente - SINIMA,
registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais
, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento,
planejamento
ambiental e
econômico
e combate ao desmatamento.

[...]

§ 1o A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no órgão ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento,
exigirá do proprietário ou possuidor rural
:

[...]

III - identificação do imóvel por meio de planta e memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do imóvel,
informando
a localização dos
remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Preservação Permanente, das Áreas de Uso Restrito, das
áreas consolidadas
e, caso existente, também da localização da Reserva Legal.

[...] [grifo nosso]

Entender-se que a declaração dos vendedores, em documento público obrigatório,
sem qualquer menção ou ressalva das sobreposições com Área de Preservação Permanente e Parque Nacional no Contrato e Termo Aditivo,
não faz qualquer vinculação ao contrato de compra e venda do respectivo imóvel, seria o mesmo que se afirmar que, na nova sistemática dos negócios jurídicos cíveis, vigente desde 2003, não haveria que se falar em obrigações contratuais decorrentes de fases pré-contratuais, ignorando-se por completo o inteiro teor do atual Código Civil brasileiro, que normatizou a boa-fé objetiva contratual e a função social do contrato.

Ocorre que, desde 2003, com a entrada em vigor do Código Civil atual, não se pode mais entender que, para a composição e solução de lides processuais envolvendo direito material contratual, o Poder Judiciário só poderá se ater ao expressamente disposto no texto do contrato, desconsiderando-se as obrigações decorrentes da
boa-fé objetiva
, da
função social do contrato e da proteção da confiança legítima gerada na fase pré-contratual
.

Nesse sentido, cita-se os
enunciados doutrinários n.o 25 e 170 do Conselho da Justiça Federal
,
in
verbis
:

Enunciado no 25 da I Jornada de Direito Civil, CJF: O art. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação, pelo julgador, do princípio da boa-fé
nas fases
pré
e pós-contratual
.

Enunciado no 170 da III Jornada de Direito Civil, CJF:
A boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares
e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato.

Outrossim, de acordo com a lição de
Nelson
Rosenvald
e Cristiano Chaves
, o princípio da boa-fé objetiva é a mais imediata tradução do princípio da confiança e impõe aos contratantes a atuação de acordo com determinados padrões de lisura, retidão e honestidade, de modo a não frustrar a legítima expectativa e confiança despertada em outrem. Confira-se:

[...]

Em sentido diverso, o princípio da boa-fé objetiva – localizado no campo dos direitos das obrigações – é o objeto de nosso enfoque. Trata-se da “confiança adjetivada”, uma crença efetiva no comportamento alheio.

O princípio compreende um modelo de
eticização
de conduta social, verdadeiro standard jurídico ou regra de comportamento, caracterizado por uma atuação de acordo com determinados padrões sociais de lisura, honestidade e correção, de modo a não frustrar a legítima confiança da outra parte.

A boa-fé objetiva pressupõe: (a) uma relação jurídica que ligue duas pessoas, impondo-lhes especiais deveres mútuos de conduta; (b) padrões de comportamento exigíveis do profissional competente, naquilo que se traduz como bônus pater famílias; (c) reunião de condições suficiente para ensejar na outra parte um estado de confiança no negócio celebrado.
(in Teoria Geral e Contratos em Espécie, 6a ed., Editora Jus
Podivm
, pág. 174/175).

Ou seja, a boa-fé objetiva é um arquétipo ou modelo de comportamento social que nos aproxima de um conceito ético de proceder de forma correta.

Assim, toda pessoa deverá ajustar o seu agir negocial a este padrão objetivo.

A conduta esperada é a conduta devida, de acordo com parâmetros sociais.

Por conseguinte,
a boa-fé objetiva consiste em uma ideia que insere uma suavização e uma correção em uma inteligência demasiadamente estrita
do
pacta sunt servanda
, introduzindo modulações que possam ser exigidas nas circunstâncias do caso concreto
.

Trata-se de
uma fórmula indutora de uma certa dose de moralização na criação e no desenvolvimento das relações obrigacionais, propiciando a consideração de uma série de princípios que a consciência social demanda, mesmo que não envolvam atos e condutas que estejam expressamente
prevista
em contrato escrito.

Assevera-se que, o caso em exame,
a situação é muito mais grave: o erro substancial decorreu não só de informações errôneas, privadas, encaminhadas por corretores de imóveis, mas pela inserção de dados inverídicos sobre
o
imóvel,
declarando-o como grande propriedade produtiva sem qualquer ressalva de sobreposição sobre Área de Preservação Permanente ou Parque Nacional,
em um documento público, com fé-pública, que obrigatoriamente deve ser produzido para imóveis rurais, com autodeclaração dos próprios vendedores meses antes à assinatura do contrato
.

Nesse sentido, ressalta-se que, nos moldes dos
arts
. 113
e
422 do Código Civil
, impõe-se que os contratos sejam interpretados não apenas conforme a literalidade das cláusulas, mas também considerando-se o
comportamento das partes, o contexto do negócio, as informações veiculadas previamente e a expectativa legítima do contratante
, conforme cita-se:

Art. 113.
Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração
.

[...]

Art. 422.
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

[grifo nosso]

Assim, a boa-fé objetiva impõe às partes
deveres anexos
, como o
dever de lealdade e de informação
, cuja violação autoriza a responsabilização contratual mesmo na ausência de cláusula expressa.

Ademais, assevera-se que,
antes mesmo do advento do atual Código Civil
, ao final da década de 1990, a doutrina já asseverava a necessidade de se superar a secular e inflexível tese do “pacta sunt servanda”, conforme cita-se dos ensinamentos de
Washington de Barros Monteiro
e
Maria Helena Diniz
,
in
verbis
:

[...]

Contrato é declaração de vontade, que se manifesta por símbolos ou sinais, entre os quais a palavra, falada ou escrita, ocupa preeminente lugar
[...]
Determina o Código Civil, no art. 85, que “nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da
linguagem”...
O legislador quer que o intérprete se atenha à intenção que inspirava os contratantes, induzindo-os, de modo precípuo e decisivo, à criação do negócio jurídico
.

Deve o intérprete, por conseguinte, em tal conjuntura, procurar reconstruir, retrospectivamente, o ato volitivo, em que se exteriorizou o negócio jurídico, pesquisando meticulosamente qual teria sido a real vontade do agente e assim corrigindo sua manifestação, verbal ou escrita, expressa erradamente. Uma vez aclarada a vontade, interpretado estará o ato jurídico, espancando-se as dúvidas acaso suscitadas
.

[...]

(MONTEIRO, Washington de Barros.
Curso de Direito Civil
. Vol. 05, 32 ed. São Paulo: Saraiva, 1994, p. 25-37) [grifo nosso]

[...]

Como todo negócio jurídico, o contrato origina-se de ato volitivo, com o escopo de obter um certo objetivo, com base em norma jurídica, direito subjetivo, e impondo, por outro lado, obrigações jurídicas.

Essa declaração de vontade requer sempre uma interpretação, dado o fato
da
possibilidade do negócio jurídico conter cláusula duvidosa, qualquer ponte obscuro ou controvertido.

A interpretação situar-se na seara do conteúdo da declaração volitiva, fixando-se em normas empíricas, mais de lógica prática do que de normação legal, pois a legislação contém tão-somente algumas normas interpretativas
:

1.0)
Nas declarações de vontade atender-se-á mais à sua intenção do que ao sentido literal da linguagem
(CC, art.85; Projeto de CC, art.112,
Ccom
, art.130).
Assim, o intérprete do sentido negocial não deverá ater-se, unicamente, à exegese, isto é, ao exame gramatical de seus termos, mas sim à fixação da vontade dos contraentes, procurando seus efeitos jurídicos, indagando sua intenção e os fins econômicos por eles visados, sem se vincular, estritamente, ao teor
lingüístico
do ato negocial
(RT, 518:229, 510:133, 115:717, 125:573, 146:703; FR 71:113).

[...]

(DINIZ, Maria Helena.
Tratado Teórico e Prático dos Contratos
. Vol.01. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 81) [grifo nosso]

Além disso, a autodeclaração dos vendedores no CA
e a omissão
no contrato de compra e venda

configura
verdadeira
oferta vinculante
, nos termos do
art. 427 do Código Civil
, e gerou no comprador diligente uma legítima confiança quanto às características essenciais do imóvel, especialmente por se tratar de contrato oneroso de grande vulto, celebrado entre partes capazes e com evidente finalidade econômica e produtiva.

Assim, no caso em tela, é patente que a expectativa legítima do comprador
foi frustrada por informação inverídica, objetiva e essencial,
e omissão relevante, de responsabilidade direta dos
vendedores
.

Outrossim, conforme asseverado,
além dos próprios vendedores terem tomado ciência de
restrições
sobre os armazéns de matrícula n.o 921
no Cartório do 1o Ofício de Alto Taquari/MT
, sem intenção de desfazer o negócio, os gravames foram afastados
, conforme

transação
obtida pelos apelados mediante
acordo judicial
, nos Embargos de Terceiro
no 1000931-18.2023.8.11.0092
, entre
a exequente Travessia Securitizadora de Créditos Financeiros XXIII S/A e Eduardo
Scutti

Garbugio
, conforme cita-se:

[...]

Considerando que:

(a) Em 6 de novembro de 2006, a Travessia ajuizou ação de execução de título extrajudicial, de no 0001008-40.2006.8.11.0092 (“Ação de Execução”), em face de Carla Beatriz Piovezan
Turchetto
e Auli
Turchetto
(“Família
Turchetto
”), com fundamento no inadimplemento de 4 (quatro) duplicatas rurais;

(b) Em 16 de junho de 2020, foi reconhecida a fraude à execução perpetrada pela Família
Turchetto
, relacionada à transmissão do imóvel de matrícula no 912, do Cartório de Registro de Imóveis de Alto Taquari/MT (“Imóvel”), à holding familiar
Turchetto
Administradora de Bens Ltda.;

(c)
Em 30 de novembro de 2023, o Sr. Eduardo opôs embargos de terceiro, de no 1000931-18.2023.8.11.0092 (“Embargos de Terceiro”), alegando que teria adquirido de boa-fé o Imóvel da holding familiar
;

(d) Em sentença proferida no dia 26 de outubro de 2024, os Embargos de Terceiro
foram julgados improcedentes, sendo rejeitados os argumentos de boa-fé do Embargante com relação à compra do Imóvel e, consequentemente, condenando o Sr. Eduardo ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa, de R$ 2.446.580,00 (dois milhões e quatrocentos e quarenta e seis mil e quinhentos e oitenta reais);

(e) Em 13 de novembro de 2024, a Travessia e o Sr. Eduardo deram início às negociações do presente acordo;

(f) Em 21 de novembro de 2024, as Partes peticionaram nos autos dos Embargos de Terceiro, requerendo a suspensão do prazo para a interposição de Apelação contra a sentença acima, devido às negociações em trâmite;

(g) Diante da ausência de decisão por parte do órgão julgador dos Embargos de Terceiro referente ao supracitado pedido de suspensão do prazo recursal, o Embargante interpôs recurso de Apelação; e

(h)
A Travessia e o Sr. Eduardo têm interesse em evitar a continuidade de disputas judiciais e expropriações relacionadas ao Imóvel
;

[...]

3.
DO RECONHECIMENTO DA PROPRIEDADE DO SR. EDUARDO E DA CESSAÇÃO DE MEDIDAS EXPROPRIATÓRIAS

3.1.
Em decorrência do pagamento previsto na Cláusula 4, a Travessia,
nesta data, reconhece que o Imóvel é de integral propriedade do Sr. Eduardo
.

3.2.
Diante do disposto na cláusula acima e independentemente do pagamento do Valor do Acordo, conforme Cláusula 4, a Travessia, a partir da data de assinatura deste Instrumento, se absterá de praticar e cessará a prática de qualquer ato expropriatório com relação ao Imóvel no âmbito da Ação de Execução
.

[...] (ID.
330326351) [grifo nosso]

O
acordo foi homologado em Juízo
, nos termos
da sentença de ID.
180247471
(
Embargos de Terceiro no 1000931-18.2023.8.11.0092
).

Portanto, também não há que se falar em equiparação entre a controvérsia relativa aos armazéns dados em dação em pagamento e o vício que recaiu sobre o imóvel rural objeto principal da avença
.

Isso porque, conforme se extrai do próprio Termo Aditivo, os compradores
já tinham ciência da existência de gravame
sobre a matrícula n.o 912
e, mesmo assim, o negócio foi mantido
, tendo as partes ajustado mecanismo específico para o respectivo desembaraço, inclusive com assunção, pelos vendedores, do encargo final de suportar o valor de R$ 40.000,00 no ato de quitação da dívida que originou o gravame.

Ademais,
a constrição incidente sobre os armazéns não impediu a fruição econômica do bem pelos vendedores
, que continuaram a perceber os frutos civis decorrentes da locação, tampouco permaneceu indefinidamente hígida, pois foi posteriormente superada por acordo judicial homologado nos Embargos de Terceiro n.o 1000931-18.2023.8.11.0092, no qual a exequente reconheceu a integral propriedade do imóvel em favor de Eduardo
Scutti

Garbugio
e se obrigou a cessar quaisquer medidas expropriatórias.

Em outras palavras, a questão atinente aos armazéns, embora juridicamente relevante e apta a merecer enfrentamento expresso,
não se mostra idônea, no caso concreto, para descaracterizar a responsabilidade dos vendedores quanto ao núcleo essencial da controvérsia
, nem para infirmar, por si só, a confiança legitimamente despertada nos compradores no tocante às características do imóvel rural negociado.

Cuida-se, quando muito, de
adversidade
patrimonial específica, conhecida, contratualmente endereçada e posteriormente solucionada, ao passo que a situação da
“
Fazenda
Quilombinho
2
”

se projetava sobre a própria utilidade econômica do bem e sobre a possibilidade de concretização da finalidade negocial
.

No que tange à alegação recursal dos apelantes de que a não conclusão da regularização fundiária decorreu de circunstâncias imputáveis aos compradores
, notadamente porque o contrato admitia a regularização em nome de terceiros por eles indicados e porque Eduardo
Scutti

Garbugio
possuía outra ou outras áreas rurais registradas no INCRA/CCIR,
também não lhes assiste razão
.

Isso porque tal linha argumentativa, embora aponte possível entrave procedimental quanto à definição do beneficiário final da titulação, não é suficiente, por si só, para descaracterizar o núcleo da controvérsia demonstrada nos autos.

Com efeito, o ponto central não reside apenas em saber se a regularização poderia, em tese, ser processada em nome de terceiro indicado pelos compradores, mas em verificar que
o imóvel negociado foi apresentado contratualmente como área “livre e desembaraçada”, pendente apenas de regularização documental perante o INCRA
, ao passo que o procedimento administrativo n.o 54000.130971/2022-26 revelou quadro substancialmente mais grave, consistente na sobreposição de aproximadamente 42,437 hectares ao Parque Nacional de Chapada dos Guimarães e de aproximadamente 2.133,0356 hectares à Área de Proteção Ambiental Chapadas de Guimarães.

Cumpre destacar, ainda, que a própria Cláusula Quarta, § 1o, do contrato enfraquece a tese recursal de que a não conclusão da regularização fundiária seria imputável aos compradores em razão da existência de outra área rural em nome de Eduardo
Scutti

Garbugio
.

Isso porque o instrumento negocial previu expressamente que os vendedores se obrigavam a assinar termo de cessão de direitos junto ao INCRA em favor dos compradores
ou de terceiros por eles indicados
,
de modo que eventual obstáculo à regularização diretamente em nome de Eduardo não tornava inviável, por si só, a implementação da obrigação contratual
.

Ao revés, o próprio contrato contemplava solução alternativa para a regularização, razão pela qual a restrição pessoal atribuída ao comprador não se mostra bastante, em tese, para caracterizar culpa recíproca pelo insucesso do negócio
.

Nessa perspectiva, a argumentação dos apelantes, fundada na suposta impossibilidade de regularização em nome de Eduardo, não afasta o dever contratualmente assumido pelos vendedores de colaborar para a cessão de direitos e assinatura dos documentos necessários, tampouco neutraliza a relevância da controvérsia principal acerca das características jurídico-ambientais do imóvel efetivamente negociado.

Desse modo, à luz dos
arts
. 113, 138, 139, I, 422, 427, 441 e 475 do Código Civil
, conclui-se que a tese recursal de que a frustração do negócio decorreu de obstáculos criados pelos próprios compradores, de sonegação de informações por parte destes e de sua prévia ciência integral acerca das restrições incidentes sobre o imóvel não encontra respaldo suficiente no conjunto probatório.

Ao contrário, os elementos constantes dos autos evidenciam que a controvérsia central decorreu da desconformidade entre as características essenciais anunciadas e contratualmente afirmadas pelos vendedores e a efetiva realidade jurídico-ambiental da área negociada, razão pela qual a insurgência, nesse ponto, não comporta acolhimento.

2.
Inexistência de prejuízos em razão de os recorridos permanecerem na posse da área adquirida
;
direito ao ressarcimento de gastos com o imóvel (R$ 600.000,00)
;
ausência de indicação do valor das perdas e danos e diferença entre a área contratada e a área real do imóvel

Os apelantes sustentam que

os
autores/apelados
não teriam sofrido os prejuízos narrados, porque permaneceram na posse da área adquirida.

Nesse sentido, asseveram que,
tendo os compradores permanecido na posse/fruição do imóvel, não haveria prejuízo total ou frustração absoluta do negócio nos moldes reconhecidos na sentença.

Além disso, os recorrentes argumentam
que têm direito ao ressarcimento de gastos realizados com o
s armazéns recebidos como pagamento
da venda e
que, segundo os apelantes
“
[...]
passam de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) e, será demonstrado ao longo do processo
.
[...]
” (
Apelação Cível,
ID.

330326400
, p. 54).

Ademais, os apelantes também
impugnam a condenação em perdas e danos/lucros cessantes sob o argumento de que inexistiria adequada indicação ou definição do valor devido.

Por fim, os recorrentes
abordam a questão da diferença de área, afirmando que a área real
do
fazenda

seria inferior àquela descrita contratualmente.

Nesse sentido, sustentam que
h
á nos autos

diversos documentos
, juntados pelos autores/apelados,
que
apontam a
área
da Fazenda
com medida de 2.403,4293
hectares.

Porém, asseveram que o
documento colacionado
ao
ID
.
160013093, fls. 119 e seguintes
(autos de origem),
que
faz menção à
medição da área em 2
.
175,4726
hectares
,
já foi corrigido junto ao INCRA.

Aduzem que a
correção já foi protocolada junto ao Sistema Mato-grossense de

Cadastro Ambiental Rural (SIMCAR) e a medida estará de acordo com o

contrato, podendo ser ainda maior.

No entanto,
ressaltam que o
contrato não foi celebrado
ad mensuram
e que a
área

do imóvel não foi o que ditou o preço, hectare por hectare.

Ou seja, alegam que n
ão é elemento

determinante e essencial do contrato
e que n
ão possui relação direta com o valor

pactuado
, pois o contrato fez expressa previsão de “área aproximada” no montante de 2.403 hectares e, nesse s
entido, asseveram que, não se obtendo a correção da área, no máximo, o que os autores/apelados poderiam obter seria apenas
o abatimento proporcional do valor da área e não a rescisão do

contrato.

Os apelados, por sua vez,
sustentam que a condenação em perdas e danos é consequência jurídica direta e inafastável da resolução do contrato por culpa dos apelantes.

Nesse sentido, citam expressamente:

o
art. 475 do Código Civil, segundo o qual a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir resolução do contrato e indenização por perdas e danos;

art. 389 do Código Civil, sobre responsabilidade do devedor inadimplente por perdas e danos;
e

o
art. 402 do Código Civil, para caracterizar lucros cessantes.

Outrossim,
afirmam que:

os armazéns dados em pagamento geravam frutos civis, isto é, aluguéis;

os apelantes passaram a usufruir desses aluguéis sem entregar contraprestação útil equivalente;

isso gerou prejuízo mensal concreto aos apelados, correspondente aos frutos que deixaram de perceber;
e

houve enriquecimento indevido dos apelantes à custa dos compradores.

Além disso, o
s apelados rebatem a insurgência dos apelantes sobre ausência de indicação de valor das perdas e danos.

Argumentam
que:

o pedido foi certo e determinado
, qual seja, a
condenação ao pagamento dos lucros cessantes correspondentes aos aluguéis recebidos pelos apelantes;

a exata quantificação do
quantum
debeatur
depende de liquidação de sentença;
e

isso é o procedimento processual adequado quando a existência do dano é certa, mas a quantificação depende de cálculos e documentos a serem produzidos posteriormente.

Outrossim, o
s apelados sustentam que a discussão sobre diferença de área é juridicamente secundária e irrelevante para o desfecho da causa.

Nesse sentido, asseveram
que:

os apelantes tentam minimizar o problema dizendo que a diferença seria pequena, que a venda foi
ad corpus
e que não superaria 1/20 da área;

porém, a demanda não é ação
ex

empto
nem
quanti
minoris
; é ação de resolução contratual fundada em vício de qualidade essencial do bem;

o verdadeiro problema não é faltar alguns hectares, mas o fato de a quase totalidade da área estar submetida a severas restrições ambientais;

A
ssim, a
sseveram que a
controvérsia métrica não altera o vício essencial que compromete o imóvel como um todo.

Ademais, os recorridos
afastam a tese dos apelantes de que a posse ou fruição da área compensaria os aluguéis percebidos.

Nesse sentido,
sustentam, em essência, que:

os apelantes receberam bem produtivo, apto a gerar frutos civis;

os apelados receberam bem viciado, economicamente comprometido;
e

por isso, não há equivalência econômica entre a exploração dos armazéns e a posse de imóvel com restrição ambiental severa.

Pois bem
.

Também neste ponto não assiste razão aos apelantes.

Inicialmente,
a alegação de inexistência de prejuízos pelo simples fato de os autores/apelados terem permanecido na posse da área rural não se sustenta
.

Isso porque a posse, por si só, não se confunde com fruição econômica útil, tampouco afasta o inadimplemento quando o bem entregue não corresponde, em suas qualidades essenciais, à finalidade negocial legitimamente esperada.

Outrossim, n
os termos dos
arts
. 389 e 475 do Código Civil
, o inadimplemento da obrigação acarreta responsabilidade por perdas e danos e autoriza a resolução do contrato, quando a prestação se revela inadequada ou inútil ao credor.

No caso dos autos, a controvérsia já delimitada no item anterior
evidencia
que os compradores receberam imóvel cuja realidade jurídico-ambiental comprometia sensivelmente sua aptidão econômica, ao passo que os vendedores passaram a fruir bem diverso, economicamente produtivo, consistente nos armazéns e respectivos contratos de locação.

Nessa perspectiva, não há equivalência jurídica ou econômica entre, de um lado, a posse de área rural gravemente restringida em sua utilidade
produtiva
e, de outro, a percepção dos frutos civis dos armazéns dados em pagamento
.

A posse do imóvel rural, destituída da utilidade produtiva que justificou a contratação, não neutraliza o prejuízo experimentado pelos compradores, especialmente quando os réus/apelantes continuaram a auferir receita mensal dos bens recebidos.

O ordenamento civil
repele o enriquecimento sem causa
(art. 884 do C
C)
e assegura a
reparação integral
do dano, de modo que os lucros cessantes, nos termos do
art. 402 do Código Civil
, abrangem aquilo que razoavelmente se deixou de lucrar em decorrência do inadimplemento.

De igual modo, não prospera a insurgência quanto à suposta ausência de indicação do valor das perdas e danos
.

O pedido inicial foi certo quanto ao objeto da indenização,
consistente na percepção, pelos apelantes, dos aluguéis decorrentes da locação dos armazéns dados em pagamento
, sendo a apuração do
quantum
relegada à fase própria.

Tal técnica processual é compatível com o sistema do Código de Processo Civil, pois, quando não for possível determinar, desde logo, o montante devido, admite-se a fixação da condenação genérica, com posterior liquidação, nos termos dos
arts
. 324, § 1o, inciso II, 491 e 509 do CPC
.

Em outras palavras, a certeza do dano e de sua causa jurídica não se confunde com a
necessidade de imediata liquidação aritmética de todas as parcelas
. Basta que o pedido seja determinado quanto à natureza da prestação jurisdicional buscada, o que se verificou na espécie.

A corroborar o entendimento, cita-se
ementa de julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça,
in
verbis
:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL .
LUCROS CESSANTES. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. SÚMULA 83/STJ. ATRASO POR PERÍODO
EXCESSIVO .
DANOS MORAIS. CABIMENTO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO .
1. "
Consoante a jurisprudência desta Corte
Superior,"restando
definida na sentença a obrigação de indenizar, é perfeitamente possível, a depender das peculiaridades do caso, relegar
à fase de liquidação a apuração dos exatos limites da reparação material devida, visto que tais limites estão relacionados com definição do quantum
debeatur
"( REsp
n. 1.330 .225/SC, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2017,
DJe
24/10/2017).
2 .
"Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis"
(
AgInt
no
AREsp
1408309/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
DJe
1/7/2019). 3. Agravo interno
desprovido .

(STJ -
AgInt
no REsp: 1861063 RS 2020/0028944-3, Data de Julgamento: 19/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
04/10/2022)
[grifo nosso]

Outrossim, a
alegação de direito a indenização em valor aproximado de R$ 600.000,00, por sua vez, não encontra respaldo documental ou jurídico suficiente nos autos
.

Verifica-se que, em primeira instância, os requeridos/apelantes
não formularam reconvenção

voltada
à condenação dos autores ao ressarcimento de supostos gastos realizados com os armazéns. Limitaram-se a afirmar, em contestação, que teriam investido valor superior a R$ 600.000,00 e que comprovariam tais despesas no curso do processo.

Todavia, eventual pretensão condenatória em favor do réu, em processo de conhecimento submetido ao procedimento comum, reclama formulação adequada por meio de reconvenção, nos termos do
art. 343 do Código de Processo Civil
, não bastando a mera alegação defensiva desacompanhada de pedido contraposto formal e individualizado.

Ademais, incumbia aos apelantes, a teor do
art. 373, inciso II, do CPC
, comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, bem como demonstrar, de forma minimamente objetiva, a origem, a natureza, a necessidade e a vinculação causal dos alegados dispêndios ao negócio jurídico controvertido, ônus do qual não se desincumbiram.

Ausente pedido reconvencional e desprovida de prova robusta a alegação de gastos, não há base processual nem probatória para acolher a pretensão ressarcitória deduzida apenas de forma lateral e genérica.

Também não merece acolhimento a tese recursal concernente à diferença entre a área contratada e a área real do imóvel
.

Isso porque,
essa discussão não altera o desfecho da controvérsia tal como posta nos autos
, uma vez que
a causa de pedir acolhida na sentença não se funda
em deficiência quantitativa do imóvel, mas em
vício de qualidade essencial do bem
, apto a
comprometer
sua utilidade econômica para a finalidade que determinou a contratação.

Em outras palavras, a controvérsia não se resume à existência de alguns hectares a menos, mas ao fato de que
o imóvel entregue não apresentava as condições substanciais de aproveitamento econômico que legitimamente integraram a base objetiva do negócio
.

A invocação de que a área constante de determinado documento do INCRA teria sido posteriormente corrigida junto ao SIMCAR tampouco é suficiente para afastar a conclusão sentencial.

Ainda que se admitisse a possibilidade de retificação cadastral da metragem, tal providência não elide, por si só, os demais elementos constantes do procedimento administrativo n.o 54000.130971/2022-26, nem neutraliza a relevância das restrições ambientais e administrativas já constatadas

e não se coaduna com a causa de pedir e pedido da exordial
.

Logo, a tese de diferença de área, isoladamente considerada,
que sequer faz parte da causa de pedir ou pedido,
não tem aptidão para infirmar a resolução contratual quando o vício reconhecido nos autos é qualitativo, estrutural e juridicamente relevante.

Por conseguinte, à luz dos
arts
. 389, 402, 441, 475 e 500 do Código Civil, bem como dos
arts
. 324, § 1o, II, 343, 373, II, 491 e 509 do Código de Processo Civil, conclui-se que: (i) a posse da área pelos autores/apelados não afasta os prejuízos decorrentes do inadimplemento, porque não se confunde com fruição econômica equivalente à dos armazéns; (
ii
) a condenação em perdas e danos/lucros cessantes foi adequadamente formulada e pode ser liquidada em fase própria; (
iii
) a alegação de ressarcimento de gastos de aproximadamente R$ 600.000,00 não pode ser acolhida, por ausência de reconvenção e de prova suficiente; e (
iv
) a discussão sobre diferença de área não descaracteriza o vício essencial reconhecido nos autos nem impede a solução adotada na sentença
, além de não se compatibilizar com a causa de pedir e pedidos da exordial
.

Desse
modo, também neste capítulo, a insurgência recursal não comporta acolhimento
.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo-se, na íntegra, a sentença objurgada.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial anteriormente fixada em 10%, para 12% sobre o valor total da condenação, com suspensão da exigibilidade com fulcro no art. 98, § 3o, do mesmo Código.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026