Tribunal: TJMT
Processo: 1017316-80.2024.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. JULGAMENTO CITRA PETITA. SUPRIMENTO PELO TRIBUNAL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que, nos autos de Ação de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Reintegração de Posse, julgou procedente o pedido e rescindiu o contrato e reintegrou a autora na posse do bem, sem, contudo, apreciar pedidos relativos às consequências econômicas da rescisão, tais como retenção de valores, taxa de fruição e responsabilidade por encargos incidentes sobre o imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por julgamento citra petita diante da ausência de apreciação de pedidos acessórios; (ii) estabelecer se é cabível a retenção de percentual sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente; (iii) determinar a possibilidade de incidência de taxa de fruição e a responsabilidade por encargos propter rem durante o período de posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Tribunal reconhece a omissão da sentença quanto a pedidos relevantes, caracterizando julgamento citra petita, mas afasta a nulidade diante da maturidade da causa e da possibilidade de julgamento imediato com base no art. 1.013, §§ 1o e 3o, do CPC. 4. A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva dos compradores, o que autoriza a retenção parcial dos valores pagos, fixada em 25%, em conformidade com a jurisprudência do STJ e em observância ao equilíbrio contratual. 5. A retenção nesse patamar revela-se razoável diante do tempo de indisponibilidade do bem, dos custos operacionais e do risco suportado pela vendedora, afastando enriquecimento sem causa. 6. A taxa de fruição é devida quando comprovada a posse do imóvel pelo comprador inadimplente, devendo ser fixada em 0,5% ao mês sobre o valor contratual atualizado, desde a imissão na posse até a restituição do bem. 7. A indenização pela fruição do imóvel visa compensar a indisponibilidade do bem e o proveito econômico obtido pelo possuidor, admitida sua compensação com valores a serem restituídos. 8. Os encargos de natureza propter rem, como IPTU e taxas correlatas, são de responsabilidade do possuidor direto do imóvel durante o período de exercício da posse, devendo eventual apuração ocorrer em liquidação de sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. O Tribunal pode suprir omissão de sentença citra petita quando a causa estiver madura, em observância ao art. 1.013 do CPC. 2. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ. 3. É devida taxa de fruição pelo uso do imóvel, calculada sobre o valor contratual, desde a imissão na posse até a restituição do bem. 4. Os encargos propter rem incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade do possuidor direto durante o período de posse.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.013, §§ 1o e 3o; CPC, art. 85, § 11; CTN, arts. 32 e 34.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.940.984/RJ, j. 06.06.2022; STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação no 1013922-02.2023.8.11.0003; TJMT, Embargos de Declaração no 1019309-61.2024.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017316-80.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), MARCOS DO AMARAL FREITAS DE OLIVEIRA - CPF: 719.158.181-68 (APELADO), ELLEN CRISTINY LOPES DE OLIVEIRA - CPF: 029.713.791-32 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. JULGAMENTO
CITRA PETITA
. SUPRIMENTO PELO TRIBUNAL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. ENCARGOS PROPTER REM.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que, nos autos de Ação de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Reintegração de Posse, julgou procedente o pedido e rescindiu o contrato e reintegrou a autora na posse do bem, sem, contudo, apreciar pedidos relativos às consequências econômicas da rescisão, tais como retenção de valores, taxa de fruição e responsabilidade por encargos incidentes sobre o imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por julgamento
citra petita
diante da ausência de apreciação de pedidos acessórios; (ii) estabelecer se é cabível a retenção de percentual sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente; (iii) determinar a possibilidade de incidência de taxa de fruição e a responsabilidade por encargos
propter rem
durante o período de posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Tribunal reconhece a omissão da sentença quanto a pedidos relevantes, caracterizando julgamento
citra petita
, mas afasta a nulidade diante da maturidade da causa e da possibilidade de julgamento imediato com base no art. 1.013, §§ 1o e 3o, do CPC. 4. A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva dos compradores, o que autoriza a retenção parcial dos valores pagos, fixada em 25%, em conformidade com a jurisprudência do STJ e em observância ao equilíbrio contratual. 5. A retenção nesse patamar revela-se razoável diante do tempo de indisponibilidade do bem, dos custos operacionais e do risco suportado pela vendedora, afastando enriquecimento sem causa. 6. A taxa de fruição é devida quando comprovada a posse do imóvel pelo comprador inadimplente, devendo ser fixada em 0,5% ao mês sobre o valor contratual atualizado, desde a imissão na posse até a restituição do bem. 7. A indenização pela fruição do imóvel visa compensar a indisponibilidade do bem e o proveito econômico obtido pelo possuidor, admitida sua compensação com valores a serem restituídos. 8. Os encargos de natureza
propter rem
, como IPTU e taxas correlatas, são de responsabilidade do possuidor direto do imóvel durante o período de exercício da posse, devendo eventual apuração ocorrer em liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. O Tribunal pode suprir omissão de sentença
citra petita
quando a causa estiver madura, em observância ao art. 1.013 do CPC. 2. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ. 3. É devida taxa de fruição pelo uso do imóvel, calculada sobre o valor contratual, desde a imissão na posse até a restituição do bem. 4. Os encargos
propter rem
incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade do possuidor direto durante o período de posse.

_____________

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.013, §§ 1o e 3o; CPC, art. 85, § 11; CTN, arts. 32 e 34.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.940.984/RJ, j. 06.06.2022; STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação no 1013922-02.2023.8.11.0003; TJMT, Embargos de Declaração no 1019309-61.2024.8.11.0003.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Kappa
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2.a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Reintegração de Posse ajuizada em face de
Marcos do Amaral Freitas de Oliveira e Ellen Cristiny Lopes de Oliveira
.

O Juiz
a quo
julgou procedente o pedido inicial, rescindiu o contrato de compra e venda firmado entre as partes e determinou a reintegração da empresa autora na posse do imóvel.

Diante da sucumbência, condenou os Requeridos ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.

Em suas razões, a Apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por julgamento
citra petita
ao argumento de que não houve apreciação integral dos pedidos formulados na petição inicial, notadamente quanto às consequências da rescisão contratual, configurando omissão relevante já reconhecida por este Tribunal em casos análogos.

No mérito, sustenta que tais omissões devem ser supridas em sede recursal.

Aduz que a rescisão decorreu de culpa do comprador, em razão de inadimplemento, devendo incidir a penalidade prevista na Cláusula 16 do contrato ou, subsidiariamente, ser fixada retenção mínima de 25% dos valores pagos, conforme orientação do STJ, afirmando não haver abusividade nos percentuais pactuados e ser a retenção necessária à recomposição dos prejuízos.

Defende que a resolução contratual com devolução das parcelas impõe o retorno das partes ao estado anterior, o que não se limita à restituição dos valores, devendo incluir compensação pelo período em que o bem permaneceu indisponível à vendedora, mediante fixação de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse até a restituição do imóvel.

Assevera que, transferida a posse, incumbem ao comprador as obrigações
propter rem
, tais como tributos, taxas condominiais e encargos correlatos, sendo indevida sua imputação à vendedora após a rescisão. Logo, deve ser reconhecido o direito de descontar tais valores (IPTU, taxas e demais encargos) do montante a ser restituído ao Apelado, a fim de evitar prejuízo indevido.

Por fim, sustenta que tais pretensões encontram amparo legal e contratual, além de observarem o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa.

Requer, pois, a reforma integral da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais e declarar a validade das disposições contratuais.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
ajuizou Ação de Rescisão de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Reintegração de Posse em face de
Marcos do Amaral Freitas de Oliveira e Ellen Cristiny Lopes de Oliveira
.

Na petição inicial, a Autora explicitou que celebrou com os Requeridos, em 06/04/2016, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda referente ao lote 07 da quadra 65, do Loteamento Parque Rosa Bororo, na cidade de Rondonópolis/MT, sendo ajustado o pagamento do preço de forma parcelada.

Alegou que, até o momento do ajuizamento da ação, os Requeridos efetuaram o pagamento parcial da obrigação, totalizando R$ 13.667,19 (treze mil, seiscentos e sessenta e sete reais e dezenove centavos). Ou seja, os compromissários compradores deixaram de adimplir as parcelas subsequentes, encontrando-se em mora, com saldo devedor de R$ 21.860,52 (vinte e um mil, oitocentos e sessenta reais e cinquenta e dois centavos), apurado até 12/07/2024.

Afirmou que, apesar das tentativas extrajudiciais de recebimento do crédito, todas restaram infrutíferas, havendo resistência dos Requeridos em regularizar o débito, culminando inclusive na recusa em proceder ao pagamento.

Diante desses fatos, requereu seja decretada a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, com a autorização de retenção de valores, incluindo cláusula penal nunca inferior a 25% sobre as quantias pagas, bem como a incidência de taxa de fruição correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato durante o período de posse, além do desconto de encargos moratórios e tributos incidentes sobre o imóvel.

Requereu também que, constatada eventual edificação no imóvel, seja autorizada sua demolição e a limpeza do terreno, com abatimento dos respectivos custos do valor a ser restituído à parte Requerida. Pleiteou que os juros moratórios incidam apenas após o trânsito em julgado da decisão.

Citada, a parte requerida não apresentou contestação.

Ao sentenciar, o Juiz
a quo
julgou procedente o pedido inicial, rescindiu o contrato de compra e venda firmado entre as partes e determinou a reintegração da empresa autora na posse do imóvel.

Diante da sucumbência, condenou os Requeridos ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.

Inconformada,
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
interpôs este Recurso de Apelação.

VOTO PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA:

A Apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por julgamento
citra petita
ao argumento de que não houve apreciação integral dos pedidos formulados na petição inicial, notadamente quanto às consequências da rescisão contratual, configurando omissão relevante já reconhecida por este Tribunal em casos análogos.

A preliminar, em que pese fundada em vício formal efetivamente verificável, não comporta acolhida para o fim de anular a sentença.

Com efeito, é certo que o Juiz
a quo
deixou de apreciar pedidos expressamente formulados pela Autora/Apelante na petição inicial, quais sejam, a fixação de cláusula penal, a incidência de taxa de fruição e o desconto de tributos e encargos do montante a ser eventualmente restituído.

Dessume-se, assim, que a omissão apontada pela Recorrente efetivamente ocorreu, configurando, em tese, o vício de julgamento
citra petita
.

No entanto, a declaração de nulidade da sentença e a consequente devolução dos autos ao Juiz de primeira instância mostra-se medida desproporcional e contrária à economia processual. Isso porque a causa se encontra madura para julgamento, na medida em que os fatos estão suficientemente demonstrados nos autos e a matéria é exclusivamente de direito, não demandando dilação probatória adicional.

Nessa linha de intelecção, verificada a omissão da sentença sobre pedido formulado, é possível ao Tribunal, ao invés de decretar a nulidade, suprir a omissão e apreciar diretamente a questão em sede recursal, com fundamento no efeito devolutivo amplo do recurso de apelação, nos termos do art. 1.013, §§ 1.o e 3.o, do Código de Processo Civil.

Dessa forma, a solução mais adequada é rejeitar a preliminar e enfrentar as questões omitidas diretamente no mérito do presente Apelo, o que se fará a seguir.

Portanto, rejeito a preliminar:

VOTO MÉRITO:

A Apelante alega que a rescisão decorreu de culpa do comprador, em razão de inadimplemento, devendo incidir a penalidade prevista na Cláusula 16 do contrato ou, subsidiariamente, ser fixada retenção mínima de 25% dos valores pagos, conforme orientação do STJ, afirmando não haver abusividade nos percentuais pactuados e ser a retenção necessária à recomposição dos prejuízos.

Defende que a resolução contratual com devolução das parcelas impõe o retorno das partes ao estado anterior, o que não se limita à restituição dos valores, devendo incluir compensação pelo período em que o bem permaneceu indisponível à vendedora, mediante fixação de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse até a restituição do imóvel.

Assevera que, transferida a posse, incumbem ao comprador as obrigações
propter rem
, tais como tributos, taxas condominiais e encargos correlatos, sendo indevida sua imputação à vendedora após a rescisão. Logo, deve ser reconhecido o direito de descontar tais valores (IPTU, taxas e demais encargos) do montante a ser restituído ao Apelado, a fim de evitar prejuízo indevido.

Por fim, sustenta que tais pretensões encontram amparo legal e contratual, além de observarem o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa.

Requer, pois, a reforma integral da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais e declarar a validade das disposições contratuais.

Pois bem. Consoante exposto, a rescisão contratual e a reintegração de posse foram acolhidas na origem, pelo que à míngua de Recurso da parte contrária, essas questões transitaram em julgado.

O Recurso discute apenas os efeitos econômicos da rescisão: i) percentual de retenção sobre valores pagos; ii) taxa de fruição pelo uso do imóvel; iii) responsabilidade por tributos incidentes durante a posse.

No caso em exame, as partes celebraram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano em 06/04/2016, cujo objeto consistiu na aquisição do Lote n.o 07, da Quadra 65, integrante do empreendimento “Parque Rosa Bororo”, localizado no Município de Rondonópolis/MT.

A avença foi entabulada pelo preço de R$ 49.660,94 (quarenta e nove mil, seiscentos e sessenta reais e noventa e quatro centavos), a ser pago da seguinte forma:

i)

Sinal: R$ 1.173,26 (um mil, cento e setenta e três reais e vinte e seis centavos) com vencimento em 09/04/2016

ii)

Sinal: R$ 1.558,08 (um mil, quinhentos e cinquenta e oito reais e oito centavos) a ser pago em duas parcelas, com vencimento da primeira em 09/05/2016

iii)

Parcelamento = 180 prestações mensais e sucessivas no valor de R$ 260,72 (duzentos e sessenta reais e setenta e dois centavos) cada, com vencimento inicial em 09/07/2016 e as demais nos meses subsequentes.

Ocorre que o Apelado deixou de adimplir as parcelas do preço avençado, situação que ensejou sua regular constituição em mora por notificação extrajudicial expedida em fevereiro/2023 (Id. 349178892).

Consoante se extrai do Extrato de Id. 349178891, o montante total pago até 12/07/2024 perfaz a quantia de R$ 8.001,41 (oito mil, um real e quarenta e um centavo), remanescendo saldo devedor correspondente a R$ 18.410,49 (dezoito mil, quatrocentos e dez reais e quarenta e nove centavos), referente às parcelas vencidas (Id. 349178890).

Quanto à cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, inexistindo inadimplemento contratual por parte da vendedora, é cabível a retenção parcial dos valores pagos pelo comprador desistente, variando o percentual conforme as peculiaridades do caso concreto, entre 10% e 25% da quantia paga: “
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
.”. (STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp 1940984/RJ, Data de Julgamento: 06/06/2022, publicado no DJe 08/06/2022).

Além disso, o Verbete 543 de Súmula do STJ dispõe que: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Na hipótese, a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva dos Apelados, que permaneceram inadimplentes quanto às obrigações assumidas no compromisso de compra e venda, fato devidamente comprovado nos autos.

A fixação da retenção no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos revela-se razoável e proporcional, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Tal percentual mostra-se compatível com as circunstâncias do caso concreto, especialmente diante do longo período de vinculação do imóvel ao contrato, do risco empresarial suportado pela Apelante com a indisponibilidade do bem para nova comercialização e dos custos operacionais inerentes à gestão contratual e à posterior resolução do ajuste.

Os Apelados não demonstraram a ocorrência de qualquer abuso contratual ou enriquecimento sem causa por parte da empresa Apelante. Assim, a restituição do montante remanescente, após as deduções legal e contratualmente admitidas, preserva o equilíbrio econômico da relação, observando o retorno das partes ao
status quo ante
, nos limites reconhecidos pela jurisprudência.

Nesse cenário, a fixação da retenção no percentual de 25% mostra-se adequada e alinhada ao entendimento desta Corte, inclusive em precedente envolvendo situação análoga e a mesma Apelante:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – DEDUÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS RELATIVAS ÀS PARCELAS PAGAS EM ATRASO E DO IPTU – DESCABIMENTO – PARCELAS JÁ PAGAS COM ENCARGOS DE MORA – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PROVEITO ECONÔMICO MENSURÁVEL – FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Não há falar-se em dedução dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo autor se constatado do extrato de pagamento que tais parcelas já foram pagas com encargos de mora. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU só é devida pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação.
Havendo condenação e sendo mensurável o proveito econômico obtido pelo autor, a verba honorária deve ser fixada sobre o valor da condenação, nos termos da ordem estabelecida pelo artigo 85, § 2o, do CPC/15. (TJMT, Segunda Câmara de Direito Privado, Apelação 1013922-02.2023.8.11.0003, Relatora Des.a Marilsen Andrade Addario, publicado no DJE em 22/07/2024)(sem destaque no original).

No que se refere à taxa de fruição, a Autora/Apelante demonstrou que os Requeridos/Apelados permaneceram na posse do imóvel durante todo o período de vigência contratual, circunstância que manteve o lote indisponível para nova comercialização, privando a promitente vendedora do exercício pleno do direito de propriedade.

Diante desse contexto, a empresa Apelante sustenta o cabimento de indenização pelo período de indisponibilidade do bem, fixada em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor contratual atualizado, desde a imissão do comprador na posse até a efetiva restituição do imóvel, com compensação em relação ao montante a ser devolvido ao promitente comprador.

No caso, os Apelados, embora revel, não impugnaram a permanência na posse do lote, tampouco questionaram a base de cálculo contratual, expressamente consignada no quadro-resumo do contrato como lote urbano com área de 200 m2, com preço estipulado em instrumento particular.

Sobre o tema, o entendimento consolidado adota como base de cálculo o valor contratual do imóvel, justamente por refletir de forma mais adequada a utilidade econômica da posse exercida,
verbis:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO VERIFICADA. TAXA DE FRUIÇÃO. EFEITOS INFRINGENTES. ACOLHIMENTO. (...)
4. Estão presentes os requisitos cumulativos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt no REsp 1.996.109/SP para o cabimento da taxa de fruição, notadamente a rescisão contratual motivada por inadimplemento, a imissão na posse pela parte compradora, a fruição do bem e o consequente enriquecimento sem causa.

5. A condenação ao pagamento da taxa de fruição, fixada em 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, encontra respaldo contratual e jurídico, devendo incidir desde a imissão na posse até a restituição do imóvel, com apuração do montante em liquidação de sentença.

6. A base de cálculo da taxa de fruição deve corresponder ao valor contratual atualizado, em consonância com o índice pactuado entre as partes.
7. A pretensão de alterar a base de cálculo da retenção para o valor total do contrato não encontra amparo no acórdão anterior nem restou demonstrada omissão ou contradição nesse ponto, devendo prevalecer o percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos, com base nos princípios do Código de Defesa do Consumidor, equilíbrio contratual e da função social dos contratos. (...) Tese de julgamento: (...) 2.
A taxa de fruição é devida desde a imissão na posse até a efetiva desocupação do imóvel, calculada sobre o valor contratual atualizado, nos termos do percentual pactuado contratualmente.
(...). (TJMT, Segunda Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração 1019309-61.2024.8.11.0003, relatora Juíza Convocada Tatiane Colombo, publicado no DJE 01/12/2025).

Cumpre destacar, ainda, que a fixação da taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor contratual atualizado não configura penalidade desarrazoada.

Além disso, o montante apurado permanecerá sujeito à compensação com o crédito eventualmente devido aos compradores/Apelados, em observância ao Verbete 543 de Súmula do STJ, que assegura a restituição das parcelas pagas com retorno das partes ao
status quo ante
, admitida a compensação com despesas administrativas e valor arbitrado pelo tempo de ocupação.

Diante de tais considerações, reconhece-se o cabimento da indenização por taxa de fruição, a ser fixada em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor contratual atualizado, desde a imissão do comprador na posse até a efetiva desocupação e restituição do lote, com apuração em sede de liquidação de sentença e compensação com o crédito do promitente comprador.

Em relação à responsabilidade pelos tributos de natureza
propter rem
, a Apelante postulou, desde a petição inicial, que, uma vez decretada a rescisão contratual, fosse delimitado o período em que os Apelados devem responder por encargos como IPTU, multas e eventual taxa condominial, enquanto perdurou a posse do imóvel, com fundamento nos arts. 32 e 34 do Código Tributário Nacional.

É certo que os tributos incidentes sobre a propriedade imobiliária ostentam natureza
propter rem
, acompanhando, como regra, o titular do domínio útil ou o possuidor com
animus domini
. Assim, aquele que exerce a posse direta do bem, usufruindo do lote, deve suportar o pagamento do IPTU e encargos correlatos enquanto perdurar essa situação fática.

Nessas condições, a solução que melhor se harmoniza com o conjunto probatório e com o direito aplicável consiste em: i) declarar a responsabilidade do Apelado pelos tributos, taxas e encargos de natureza
propter rem
incidentes sobre o imóvel durante o período em que exerceu a posse; ii) remeter à fase de liquidação a verificação da existência de débitos exigíveis, bem como eventual abatimento ou compensação, conforme se apurar.

Esse delineamento prestigia a natureza jurídica do tributo, respeita o conteúdo da avença firmada entre as partes e afasta qualquer risco de enriquecimento sem causa.

Feitas essas considerações,
dou provimento ao recurso
para suprir a omissão da sentença e fixar os efeitos econômicos da rescisão contratual, nos seguintes termos:

a) autorizar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos Apelados, a título de cláusula penal compensatória, a ser apurada em sede de liquidação de sentença;

b) reconhecer o cabimento de indenização por taxa de fruição, fixada em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor contratual atualizado, desde a imissão dos compradores na posse até a efetiva desocupação e restituição do imóvel, montante a ser apurado em liquidação de sentença, com compensação em relação ao crédito eventualmente devido aos promitentes compradores;

c) declarar a responsabilidade dos Apelados pelos tributos, taxas e encargos de natureza
propter rem
incidentes sobre o imóvel durante o período em que exerceram a posse, remetendo-se à fase de liquidação a verificação da existência de débitos exigíveis e eventual abatimento ou compensação.

Mantêm-se inalterados os demais termos da sentença.

Ao caso não se aplica a majoração de honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, visto que além do provimento do Apelo, não houve condenação da Apelante ao pagamento da verba honorária no Juízo de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2026