Tribunal: TJMT
Processo: 1029484-68.2022.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPREITADA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONTRATADA. EXECUÇÃO PARCIAL DA OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. ABATIMENTO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recursos de apelação interpostos por condomínio contratante e empresa construtora contra sentença que declarou a resolução de contrato de empreitada por culpa exclusiva da contratada, determinando a restituição do valor pago a título de entrada, com abatimento da quantia correspondente à parcela da obra executada, além do pagamento de cláusula penal. O autor (condomínio) requer a restituição integral do valor pago, alegando inadimplemento absoluto. A ré (construtora) pugna pelo reconhecimento de culpa concorrente e pela redução equitativa da cláusula penal, com base no cumprimento parcial do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se é devido o abatimento do valor correspondente aos serviços parcialmente executados do montante a ser restituído ao contratante e estabelecer se o cumprimento parcial da obrigação contratual impõe a redução equitativa da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A inexecução de contrato de empreitada por abandono da obra configura culpa exclusiva da contratada, contudo, a constatação probatória de que houve início da prestação dos serviços autoriza o abatimento proporcional do valor a ser restituído ao contratante, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa.
O valor estimado pela própria construtora em sua defesa atua como parâmetro mínimo para aferir a execução parcial, recaindo sobre o contratante o ônus probatório de demonstrar a inutilidade total dos serviços prestados para obstar o abatimento, o que não ocorreu no caso.
O cumprimento parcial da obrigação principal atrai a incidência da regra cogente de redução equitativa da cláusula penal, como forma de preservar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.
A base de cálculo da multa contratual deve ser readequada para incidir exclusivamente sobre a parcela não executada do contrato, afastando-se a manifesta excessividade da penalidade calculada sobre o valor total da avença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso do autor não provido e da ré parcialmente provido.
Teses:
A resolução de contrato de empreitada com execução parcial dos serviços impõe a restituição proporcional dos valores antecipados, deduzindo-se o montante relativo à parcela da obra já realizada, em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito.
É dever do julgador reduzir equitativamente a cláusula penal quando houver cumprimento parcial da obrigação, devendo a multa incidir apenas sobre a fração inadimplida do contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029484-68.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Prestação de Serviços]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL SAN MARTIN - CNPJ: 33.708.983/0001-74 (APELADO), JORDAN NAVES COSTA - CPF: 729.604.341-53 (ADVOGADO), YURI ROBSON NADAF BORGES registrado(a) civilmente como YURI ROBSON NADAF BORGES - CPF: 021.331.671-45 (ADVOGADO), EMANOUELLY DE SOUZA MORAES COSTA registrado(a) civilmente como EMANOUELLY DE SOUZA MORAES COSTA - CPF: 020.599.561-61 (ADVOGADO), HCA ENGENHARIA E CONTRUCOES LTDA - CNPJ: 29.668.557/0001-87 (APELANTE), MARCELO FALCAO FERREIRA - CPF: 452.112.301-59 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL SAN MARTIN - CNPJ: 33.708.983/0001-74 (APELANTE), EMANOUELLY DE SOUZA MORAES COSTA registrado(a) civilmente como EMANOUELLY DE SOUZA MORAES COSTA - CPF: 020.599.561-61 (ADVOGADO), YURI ROBSON NADAF BORGES registrado(a) civilmente como YURI ROBSON NADAF BORGES - CPF: 021.331.671-45 (ADVOGADO), JORDAN NAVES COSTA - CPF: 729.604.341-53 (ADVOGADO), HCA ENGENHARIA E CONTRUCOES LTDA - CNPJ: 29.668.557/0001-87 (APELADO), MARCELO FALCAO FERREIRA - CPF: 452.112.301-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
AUTOR NÃO PROVIDO, REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPREITADA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONTRATADA. EXECUÇÃO PARCIAL DA OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. ABATIMENTO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA.
RECURSO
D
O
AUTOR

NÃO
PROVIDO.

RECURSO
D
A
RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação interpostos por condomínio contratante e empresa construtora contra sentença que declarou a resolução de contrato de empreitada por culpa exclusiva da contratada, determinando a restituição do valor pago a título de entrada, com abatimento da quantia correspondente à parcela da obra executada, além do pagamento de cláusula penal. O autor (condomínio) requer a restituição integral do valor pago, alegando inadimplemento absoluto. A ré (construtora) pugna pelo reconhecimento de culpa concorrente e pela redução equitativa da cláusula penal, com base no cumprimento parcial do contrato.

II. QUESTÃO EM
DISCUSSÃO

D
efinir se é devido o abatimento do valor correspondente aos serviços parcialmente executados do montante a ser restituído ao contratante
e
estabelecer se o cumprimento parcial da obrigação contratual impõe a redução equitativa da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A inexecução de contrato de empreitada por abandono da obra configura culpa exclusiva da contratada, contudo, a constatação probatória de que houve início da prestação dos serviços autoriza o abatimento proporcional do valor a ser restituído ao contratante, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa.

O valor estimado pela própria construtora em sua defesa atua como parâmetro mínimo para aferir a execução parcial, recaindo sobre o contratante o ônus probatório de demonstrar a inutilidade total dos serviços prestados para obstar o abatimento, o que não ocorreu no caso.

O cumprimento parcial da obrigação principal atrai a incidência da regra cogente de redução equitativa da cláusula penal, como forma de preservar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.

A base de cálculo da multa contratual deve ser readequada para incidir exclusivamente sobre a parcela não executada do contrato, afastando-se a manifesta excessividade da penalidade calculada sobre o valor total da avença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

R
ecurso
do autor

não p
rovido
e da ré
parcialmente provido.

Teses
:

A resolução de contrato de empreitada com execução parcial dos serviços impõe a restituição proporcional dos valores antecipados, deduzindo-se o montante relativo à parcela da obra já realizada, em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito.

É dever do julgador reduzir equitativamente a cláusula penal quando houver cumprimento parcial da obrigação, devendo a m
ulta incidir apenas sobre a fração inadimplida do contrato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SAN MARTIN
e
HCA ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Resolução Contratual no 1029484-68.2022.8.11.0041, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para
declarar a resolução do contrato de empreitada por culpa exclusiva da ré, com sua condenação à restituição de R$ 37.462,00 (já descontados R$ 22.538,00 referentes à parte executada) e ao pagamento de R$ 11.663,10 a título de cláusula penal, equivalente a 5% do valor da obra, além da fixação da sucumbência em 80% para a ré e 20% para o autor.

O
autor
, em seu apelo, insurge-se exclusivamente contra o abatimento do valor de R$ 22.538,00. Sustenta que a ré não produziu prova da execução parcial, tratando-se de inadimplemento absoluto, motivo pelo qual a restituição do valor pago a título de entrada (R$ 60.000,00) deve ser integral.

Por sua vez, a
ré
apela defendendo, em síntese, a culpa concorrente do condomínio pela rescisão e a necessidade de redução equitativa da cláusula penal, nos termos do art. 413 do Código Civil, por ser excessiva e desproporcional diante do cumprimento parcial da obrigação.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes, pugnando pelo
não
provimento do recurso adverso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Eminentes Pares,

Analiso conjuntamente os apelos, dada a interconexão das matérias.

1. Da Culpa pela Rescisão e do Dever de Restituição Parcial

A controvérsia principal reside na definição da responsabilidade pela inexecução do contrato de empreitada e seus consectários lógicos.

A sentença reconheceu a culpa exclusiva da empreiteira

pelo abandono da obra. Tal conclusão
está
solidamente amparada no conjunto probatório, especialmente na prova oral colhida, que demonstrou
que
a paralisação dos serviços decorreu da falta de pagamento dos funcionários da ré, e não de qualquer interferência do condomínio contratante.

Embora a rescisão tenha sido motivada por culpa da contratada, a própria petição inicial e as provas dos autos, incluindo os depoimentos, confirmam que houve um início de execução dos serviços. A sentença, ao acolher o pedido de abatimento do valor correspondente à parcela da obra executada (R$ 22.538,00), agiu em

conformidade com o princípio que veda o enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil.

Permitir que o condomínio recebesse de volta a integralidade do valor pago, mesmo tendo se beneficiado de parte dos serviços prestados, configuraria um locupletamento ilícito. A decisão de primeiro grau, portanto, equilibrou adequadamente as consequências da rescisão, determinando o retorno das partes ao
status quo ante
na medida do possível.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

"[...] A inexecução parcial do contrato de empreitada, ainda que sem culpa exclusiva de uma das partes, gera o dever de restituição dos valores pagos pelo contratante, proporcionalmente ao serviço não prestado." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10113578720198110041, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024)

Adicionalmente, a tese do condomínio apelante de que a ausência de prova pericial impediria o abatimento e que a contratação de nova empresa para "refazer" os serviços anularia o trabalho inicial não se sustenta.

A decisão de primeiro grau adotou como base o valor de R$ 22.538,00, correspondente ao montante reconhecido pela própria ré em sua contestação como custo estimado dos serviços executados. Essa admissão, ainda que unilateral, gera presunção de veracidade em desfavor de quem a realizou e funciona como parâmetro mínimo para o reconhecimento da execução parcial. Caberia ao condomínio, ao sustentar a total inutilidade dos serviços, o ônus de demonstrar que nada do que foi feito era aproveitável (art. 373, I, do CPC), encargo do qual não se desincumbiu.

A simples alegação de que outra empresa refez o trabalho não anula o fato de que a
contratada
mobilizou mão de obra, despendeu materiais e executou uma etapa da obra, agregando, ainda que minimamente, valor ao imóvel. Manter o abatimento é, portanto,
a
medida que melhor reflete a realidade fática e jurídica, impedindo que o condomínio se beneficie tanto da restituição integral do preço quanto da parcela de trabalho que, bem ou mal, foi incorporada ao seu patrimônio.

Assim, nego provimento ao recurso d
o autor
.

2. Da Cláusula Penal e sua Redução Equitativa

Quanto ao
recurso da
ré
,
a
sentença condenou a empreiteira ao pagamento de multa de 5% sobre o valor
total
da obra (R$ 233.262,00), resultando em R$ 11.663,10. Contudo, ao mesmo tempo, reconheceu que houve cumprimento parcial do contrato.

Essa situação atrai a incidência do artigo 413 do Código Civil, que dispõe:

Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida
equitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte
, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

A redução da cláusula penal não é uma mera faculdade, mas um dever do julgador quando presentes seus pressupostos, como forma de garantir o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva, mesmo no momento da rescisão.

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a redução é cabível e impositiva nessas hipóteses:

"[...] A multa estabelecida no art. 35, § 5o, da Lei no 4.591/64 tem como fato determinante o descumprimento, pela incorporadora, da sua obrigação de registrar a incorporação no prazo previsto na legislação.
A sua natureza é de cláusula penal, razão pela qual é possível a sua redução equitativa, pelo juiz, nos termos do art. 413 do CC/02.
Esse dispositivo legal é lei posterior, que consagra uma cláusula geral de redução de cláusula penal, devendo ser aplicada conjuntamente às disposições já existentes. Assim, na hipótese, afigura-se correta a redução da penalidade realizada pelas instâncias ordinárias com base em circunstâncias concretas." (STJ - REsp: 1952243 PE 2021/0217361-1, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/08/2023)

No caso
, a
aplicação da multa sobre a totalidade do contrato se mostra excessiva, uma vez que parte da obrigação foi adimplida. A solução mai
s
equitativa é adequar a base de cálculo da penalidade, fazendo-a incidir apenas sobre a parcela não executada do contrato.

O valor total do contrato era de R$ 233.262,00. Tendo sido reconhecida a execução de serviços no montante de R$ 22.538,00, a parcela inadimplida corresponde a R$ 210.724,00. A multa de 5%, portanto, deve ser calculada sobre este valor, resultando em
R$ 10.536,20
.

A reforma da sentença neste ponto é, portanto, medida de justiça.

Ante o exposto,

nego provimento
ao recurso do autor e
dou parcial provimento
ao da ré, apenas para reduzir a cláusula penal para R$ 10.536,20, mantendo-se, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência
recíproca
, mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem, arcando a ré com 80% das custas processuais e honorários advocatícios, e o autor com os 20% restantes, vedada a compensação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026