Tribunal: TJMT
Processo: 1009474-57.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMÓVEL VENDIDO DUAS VEZES. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO DA PRIMEIRA PROMITENTE COMPRADORA. REGISTRO POSTERIOR EM FAVOR DE TERCEIRA DE BOA-FÉ. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E DO REGISTRO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NA ESCRITURA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a Ação de Nulidade de Escritura Pública c/c Cancelamento de Registro Imobiliário, Indenização por Danos Morais, movida contra a empresa vendedora e terceira adquirente de um mesmo imóvel anteriormente alienado por meio de contrato particular não registrado.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível anular a escritura pública e o respectivo registro imobiliário em nome da segunda adquirente, à luz da existência de venda anterior do mesmo imóvel, não escriturada nem registrada pela primeira adquirente.
III. Razões de decidir
3. A aquisição da propriedade imobiliária exige, para que tenha eficácia erga omnes, o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (CC, arts. 1.227 e 1.245).
4. A apelante, embora afirme ter celebrado contrato particular de promessa de compra e venda em 1997, jamais providenciou seu registro, não constituindo, portanto, direito real passível de opor-se a terceiros.
5. A escritura pública celebrada em favor da segunda adquirente foi regularmente registrada, conferindo-lhe a presunção de veracidade.
6. Não há nos autos qualquer prova robusta que indique vício de consentimento ou formal na escritura impugnada, tampouco má-fé da adquirente posterior, cuja boa-fé é presumida.
7. A conduta da empresa vendedora, embora reprovável, não contamina a validade do negócio jurídico celebrado com a segunda adquirente, não sendo possível anulá-lo sem demonstração de má-fé ou irregularidade formal.
8. A via anulatória eleita não se mostra adequada ao reconhecimento da propriedade pela via possessória, a qual deve ser buscada, se for o caso, em ação específica.
9. A pretensão indenizatória por danos extrapatrimoniais, fundada em suposta nulidade do registro, não pode ser acolhida, nada obstando que a apelante busque reparação por danos decorrentes do inadimplemento contratual por parte da empresa alienante, nas vias próprias.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do título aquisitivo impede o reconhecimento de direito real sobre imóvel, inviabilizando a anulação de escritura pública regularmente registrada em nome de terceira de boa-fé. 2. Não se configura nulidade de escritura pública na ausência de demonstração de vício formal ou de consentimento, sendo insuficiente a mera alegação de negócio anterior desprovido de publicidade registral.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227, 1.245 e 215; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1801448/DF, Rel. Min. Raul Araújo, j. 16.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 2163767/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 13.02.2023; STJ, REsp 2094396/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009474-57.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARILCE NUNES DA SILVA JAQUES - CPF: 346.558.081-87 (APELANTE), TENARESSA APARECIDA ARAUJO DELLA LIBERA - CPF: 040.461.736-02 (ADVOGADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), EDUARDO AQUINO MELLO JUNIOR - CPF: 299.074.858-02 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), ELENA RIBEIRO OLMEDO - CPF: 419.994.011-15 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
IMÓVEL VENDIDO DUAS VEZES
. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO DA PRIMEIRA PROMITENTE COMPRADORA. REGISTRO POSTERIOR EM FAVOR DE TERCEIRA DE BOA-FÉ. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E DO REGISTRO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NA ESCRITURA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a Ação de Nulidade de Escritura Pública c/c Cancelamento de Registro Imobiliário, Indenização por Danos Morais, movida contra a empresa vendedora e terceira adquirente de um mesmo imóvel anteriormente alienado por meio de contrato particular não registrado.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em saber se é possível anular a escritura pública e o respectivo registro imobiliário em nome da segunda adquirente, à luz da existência de venda anterior do mesmo imóvel, não escriturada nem registrada pela primeira adquirente.

III. Razões de decidir

3.
A aquisição da propriedade imobiliária exige,
para que tenha
eficácia
erga omnes
, o registro do título translativo
no Cartório de Registro de Imóveis (
CC,
arts
. 1.227 e 1.245).

4.
A apelante, embora afirme ter
celebrado
contrato particular de
promessa de
compra e venda em 1997, jamais providenciou seu registro, não constituindo, portanto, direito real passível de opor-se a terceiros.

5.
A escritura pública celebrada em favor da segunda adquirente foi regularmente registrada, conferindo-lhe a presunção de veracidade.

6.
Não há nos autos qualquer prova robusta que indique vício de consentimento ou formal na escritura impugnada, tampouco má-fé da adquirente posterior, cuja boa-fé é presumida.

7.
A conduta da empresa vendedora, embora reprovável, não contamina a validade do negócio jurídico celebrado com a segunda adquirente, não sendo possível anulá-lo sem demonstração de má-fé ou irregularidade formal.

8.
A via anulatória eleita não se mostra adequada ao reconhecimento da propriedade pela via possessória, a qual deve ser buscada, se for o caso, em ação específica.

9. A pretensão indenizatória por danos extrapatrimoniais,
fundada em suposta nulidade do registro,
não pode ser acolhida, nada obstando que a apelante busque reparação por danos decorrentes do inadimplemento contratual por parte da empresa alienante, nas vias próprias.

IV. Dispositivo e tese

10.
Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“
1. A ausência de registro do título aquisitivo impede o reconhecimento de direito real sobre imóvel, inviabilizando a anulação de escritura pública regularmente registrada em nome de terceira de boa-fé.

2
.
Não se configura nulidade de escritura pública na ausência de demonstração de vício formal ou de consentimento, sendo insuficiente a mera alegação de negócio anterior despr
ovido de publicidade registral.”

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 1.227, 1.245 e 215; CPC, art.
85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 1801448/DF, Rel. Min. Raul Araújo, j. 16.10.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
2163767/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 13.02.2023; STJ,
REsp
2094396/DF, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, j
. 18.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARILCE NUNES DA SILVA JAQUES

em face de
sentença prolatada pelo Juiz de Direito
André Mauricio Lopes Prioli, da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da
Ação de Nulidade de Escritura Pública c/c Cancelamento de Registro Imobiliário, Indenização por Danos Morais c/c Pedido de Tutela Antecipada de Urgência

ajuizada em desfavor de

EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
e
ELENA RIBEIRO OLMEDO
, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em suas razões
, a apelante alega
que
em 03/03/1997
adquiriu o
Lote de Terreno n. 10, Quadra 76, Loteamento
“
Residencial Nova Fronteira
”
, localizado no Município de Várzea Grande/MT
,
da empresa
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
,
exercendo posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 23 anos, realizando benf
eitorias e arcando com
os
tributos incidentes sobre o bem.

Relata que, ao buscar a regularização do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis em 2020,
foi surpreendida com a constatação de que a primeira requerida
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME

vendeu o mesmo bem para

ELENA RIBEIRO OLMEDO
, em 25/06/
2019
,
tendo esta última
realizado o registro do
título de compra e venda junto à matrícula no 30.774, do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Várzea Grande.

Sustenta que a sentença
desconsiderou
os efeitos jurídicos da
fraude perpetrada pela primeira requerida
, bem como
se equivocou
na compreensão da natureza jurídica da demanda
, tratando-a como ação reivindicatória e não como
ação anulatória de ato jurídico fundado em má-fé e vício de consentimento
.

Assevera que possui
legitimidade ativa
ad causam
, pois o art. 1.247 do Código Civil autoriza “o interessado” a pleitear a retificação ou anulação de registro que não corresponda à verdade material, sendo a autora parte prejudicada diretamente pelo ato registrado em nome de terceiro.

Afirma q
ue o segundo negócio jurídico deve ser declarado
nulo de pleno direito
, na medida em que seu objeto – um imóvel já anteriormente alienado e quitado – revela-se
juridicamente impossível e ilícito
, sendo, portanto, insuscetível de gerar efeitos válidos no mundo jurídico, o que impõe a anulação do registro respectivo, com efeitos
ex

tunc
.

Defende que a sentença violou os princípios da
função social da propriedade
e da
boa-fé objetiva
, ao ignorar a posse longa, contínua, pacífica e onerosa exercida pela autora, que, inclusive, realizou benfeitorias, pagou tributos e jamais teve sua posse contestada, devendo tal circunstância ser considerada como elemento impeditivo da boa-fé da adquirente posterior (segunda requerida).

Pontua que
a
revelia da primeira requerida
não teve os devidos efeitos processuais reconhecidos, especialmente quanto à presunção de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, os quais dizem respeito diretamente à má-fé e à reiteração dolosa de venda de imóvel já alienado e quitado pela vendedora.

Além disso, sustenta ser imperiosa a condenação em
indenização por danos morais
, pois os fatos narrados transcendem o mero dissabor ou aborrecimento cotidiano, atingindo valores existenciais relevantes da pessoa humana,
em especial o direito à moradia, à segurança patrimonial e à dignidade, de modo que a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pleiteada na inicial se mostra razoável, proporcional e adequada à reparação do abalo experimentado.

Ao final, requer o
provimento do recurso
, para
reformar integralmente a sentença recorrida
, afastando-se a preliminar de ilegitimidade ativa, e
julgando-se totalmente procedentes os pedidos iniciais
, com a declaração de
nulidade da escritura pública de 25/06/2019
e do
registro R/3:30.774
da matrícula no 30.774; determinação de cancelamento do referido registro e seus atos subsequentes; reconhecimento de que a apelante é a legítima proprietária do imóvel desde 1997; e a condenação da primeira requerida ao pagamento de
indenização por danos morais
no valor de R$ 10.000,00.

Em sua contraminuta, a apelada
ELENA RIBEIRO OLMEDO
, representada pela Defensoria Pública na condição de curadora especial,
pugna pelo desprovimento do apelo (ID: 338851900).

É o relatório.

Inclua-se na
pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
MARILCE NUNES DA SILVA JAQUES

ajuizou
Ação de Nulidade de Escritura Pública c/c Cancelamento de Registro Imobiliário, Indenização por Danos Morais c/c Pedido de Tutela Antecipada de Urgência

em desfavor de
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
e
ELENA RIBEIRO OLMEDO
, pleiteando
: (i)

a declaração de nulidade da
averbação de escritura pública na matrícula n. 30.774, no 1o Serviço Notarial e de Registro, nesta Comarca de Várzea
Grande-MT
, datada de 25/06/2019, que tem como outorgante vendedor a empresa
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
e como outorgante
comprador
a

ELENA RIBEIRO OLMEDO
;

(
ii
) a declaração de
nulidade do registro imobiliário da referida escritura
; (
iii
) o reconhecimento de que
a requerente é a legítima proprietária do im
óvel desde 03/03/1997; e, por fim, (
iv
)
a condenação da empresa requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) (ID: 338850485)
.

O Juízo de Primeiro Grau proferiu
sentença que julgou
improcedente
a demanda
, nos seguintes termos:

(...)
- Do julgamento antecipado da lide e revelia da segunda demandada.

Atento ao que consta nos autos, não
vislumbro
a necessidade de outras provas para complementação dos subsídios probatórios trazidos ao bojo do caderno processual.

Diante a citação da imobiliária e da inexistência de defesa pela imobiliária e ausência na audiência de conciliação, decreto a
sua revelia, nos termos do art. 344 do CPC, contudo tendo em vista que a primeira ré contestou, deixo de aplicar os seus efeitos, nos termos do art. 345, I, do CPC.

De tal modo, a causa submetida à apreciação do Poder Judiciário merece ser julgada antecipadamente (art. 355, I e II, do CPC), sendo certo que outras provas pretendidas consistem em diligências inúteis e desnecessárias que em nada contribuirão para o deslinde do feito.

-

Do mérito.

Visa
a
parte autora a nulidade do cancelamento do registro da compra e
vendana
matrícula do imóvel em litígio, bem assim de posterior registro da sua propriedade sobre o bem.

No caso, em que pese
a
relevância dos argumentos da requerente, deve ser reconhecida sua ilegitimidade para pleitear a nulidade do registro de compra e venda realizado entre as requeridas, com posterior reconhecimento da titularidade dominial sobre os imóveis, conforme ventilado na decisão de Id. 52021216.

Isso porque, embora a parte autora comprove a aquisição do imóvel em 1997, não apresentou escritura pública nem promoveu o registro da aquisição, sendo sua relação jurídica limitada à posse.

A anulação de registro público ou de escritura de compra e venda exige, como regra, que a parte autora demonstre legítimo interesse de direito real registrado ou registrável, conforme prevê expressamente o artigo 1.245, caput e §1o, do Código Civil:

(...)

Do mesmo modo, o artigo 1.227 do Código Civil dispõe:

(...)

Conforme entendimento do STJ citado na referida decisão, o "O possuidor, sem o registro do título aquisitivo, não possui legitimidade para pleitear a anulação de registro de imóvel em nome de terceiro." (
REsp
1.737.428/SP, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, 3a Turma,
DJe
20/05/2019).

No mesmo sentido, tem-se manifestado o e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso, em casos análogos, confira:

(...)

Da análise dos autos, conclui-se que a demandante não tomou as medidas necessárias e adequadas à transferência da propriedade, deixando de providenciar o registro da escritura de compra e venda na matrícula do imóvel desde o ano de 2017 em que supostamente a empresa ré autorizou a realização da averbação.

Essa contumácia retira da requerente a qualidade de proprietária do imóvel vindicado e, indubitavelmente, o direito de ser imitida na posse do bem com alicerce no direito de propriedade (art. 1.228/CC).

Assim, a demandante, que não detém qualquer título hábil e registrado, não possui direito real oponível
erga omnes
, estando limitado, no máximo, a eventual pretensão de natureza obrigacional decorrente de inadimplemento contratual —
o que não é objeto desta demanda.

Em que pese
a
atitude reprovável da Requerida Nossa Senhora da Guia em proceder a venda em duplicidade do imóvel em litígio, o que, diga-se de passagem, não é fato isolado, pois tramita nesta comarca diversos processos em que se discute a venda em duplicidade pela imobiliária ré, no caso, não ficou demonstrado a participação da corré, quem providenciou a regularização do domínio perante o Cartório de Registro de imóveis após adquirir de quem apresentava-se como legítima proprietária do imóvel, cuja venda deve ser privilegiada, pois observou os regramentos da legislação civil.

A esse propósito, colaciono o seguinte julgado do e. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso:

(...)

Configura-se, portanto, a ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo (
arts
. 17 e 485, incisos
VI
e I, do CPC), por falta de legitimidade e interesse processual para todos os pedidos deduzidos na inicial a ensejar a improcedência dos pedidos iniciais em atenção ao princípio da primazia de mérito.

Registro que, não se ignora que há elementos nos autos que sugerem a posse legítima pela demandante, exercida de forma contínua, mansa e com ânimo de dono. No entanto, a via eleita não é adequada ao reconhecimento da propriedade, cuja declaração demanda o ajuizamento de ação de usucapião, a ser proposta com observância das formalidades legais e presença dos requisitos do art. 1.238 do Código Civil.

Assim, a improcedência da presente ação anulatória e indenizatória não implica o esvaziamento dos direitos possessórios eventualmente adquiridos pela parte autora, o qual poderá ser protegido em ação própria.

- Dispositivo.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial e, por conseguinte, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

(...) (ID: 338851894)

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso, pretendendo a reforma da sentença
.

Pois bem.

Após detida análise dos autos, entendo que o apelo
não comporta
provimento.

De início, cumpre consignar que, embora a sentença tenha reconhecido a ilegitimidade ativa da apelante, constata-se que o julgamento de improcedência dos pedidos formulados na inicial deve ser mantido,
contudo,
por fundamentos diversos daqueles adotados pelo Juízo de origem.

Com efeito, a análise detida do conjunto fático-probatório e do direito aplicável
ao caso
revela que, mesmo superado o óbice da legitimidade, não se encontram presentes os pressupostos jurídicos necessários à anulação do título e do registro impugnados, razão pela qual o
decisum
recorrido merece ser mantido, com adequação da motivação.

A controvérsia em análise diz respeito à alegação de nulidade da
averbação de
escritura pública e do respectivo registro imobiliário lavrado em nome de
ELENA RIBEIRO OLMEDO
, sob o argumento de que o imóvel objeto da transação já teria sido anteriormente vendido à apelante, mediante a celebração de contrato de promessa de compra e venda que não foi escriturado e registrado.

Sobre o tema, sabe-se que a
aquisição da propriedade de bens imóveis se dá pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, que prevê que
“t
ransfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”
.

Ademais, § 1o do art. 1.245 do Código Civil prossegue ainda determinando que
“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”
, ou seja,
é
o registro que confere eficácia
erga omnes
ao direito de propriedade, diferentemente da simples celebração de contrato particular ou mesmo da posse prolongada, ainda que exercida com
animus
domini
.

No caso em análise, embora a apelante alegue ter adquirido o imóvel em 03/03/1997, é
fato incontroverso
que jamais providenciou o registro de seu título aquisitivo junto à matrícula do imóvel. Por outro lado, a apelada
ELENA RIBEIRO OLMEDO
, ao adquirir o bem em 25/06/2019,
regularmente registrou
a escritura pública d
e compra e venda na matrícula n.
30.774 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Várzea Grande.

Assim,
considerando a presunção de veracidade do registro e os ditames do Código de Civil
,
é forçoso reconhecer que

a propriedade do imóvel pertence à segunda apelada

ELENA RIBEIRO OLMEDO
, que primeiro levou seu título a registro, e não à apelante, que permaneceu inerte por mais de duas décadas.

O
art. 1.227 do Código Civil
reforça essa conclusão ao estabelecer que
"os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos"
.

A esse respeito, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA .
PENHORA. BEM IMÓVEL. PROPRIEDADE. REGISTRO
IMOBILIÁRIO .
ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. AGRAVO INTERNO
IMPROVIDO .
1.
Consoante entendimento desta Corte Superior, somente com
o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel (efeito erga omnes).
Precedentes.
2 .
Agravo interno a que se nega provimento. (STJ -
AgInt
no REsp: 1801448 DF 2019/0060716-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/10/2023)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DE BEM
IMÓVEL .
EXIGÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. SÚMULA 568/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO
DEMONSTRADA .
1. Ação reivindicatória. 2.
Nos termos da jurisprudência firmada nesta Corte Superior, a comprovação da propriedade de bem imóvel somente se faz por meio da apresentação da escritura devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos dos
arts
.
1.227 e 1.245 do Código Civil. Precedentes do STJ.

(...)
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2163767 SP 2022/0207518-3, Data de Julgamento: 13/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
15/02/2023)

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO
TARDIO .
IMÓVEL OFERECIDO COMO GARANTIA. CAUÇÃO LOCATÍCIA. AVERBAÇÃO ANTERIOR.
MATRÍCULA .
OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. AFASTAMENTO.
PREQUESTIONAMENTO .
AUSÊNCIA. SÚMULA No 211/STJ. NATUREZA JURÍDICA. EFICÁCIA
REAL .

(...)

4
.
A jurisprudência do STJ converge quanto ao entendimento de que a transmissão da propriedade de imóvel somente se perfaz com o regular registro imobiliário. Assim, o direito real do promitente comprador somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no tabelionato de imóveis. Precedentes.

(...)
(STJ -
REsp
: 2094396 DF 2022/0030168-2, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/06/2024)

No mesmo sentido, já decidiram este Egrégio Tribunal de Justiça e outros Tribunais pátrios:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO ILÍCITO C/C DANOS MORAIS.
IMÓVEL .
LEGITIMIDADE PASSIVA. AQUISIÇÃO POR CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE DIREITO REAL.
ART .
1.245 DO CC. ART. 109 DO
CPC .
CITAÇÃO INDEVIDA. RECURSO PROVIDO.
(...)

3
.
Nos termos do art.
1 .
245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, não sendo o contrato particular desprovido de registro suficiente para conferir direito real
. 4.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a aquisição de propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa com o devido registro, sendo insuficiente a mera assinatura de contrato particular para atribuição de legitimidade passiva em demandas que discutem direitos reais
(STJ,
REsp
2094396/DF, Rel. Min . Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, 3a Turma, j. 18.6.2024,
DJe
24 .6.2024).
(...)
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10010291720258110000, Relator
.:
MARCOS AURELIO DOS REIS FERREIRA
(Juiz de Direito Convocado)
, Data de Julgamento: 09/04/2025, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 10/04/2025)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO, ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1.
Nos termos do
art
.
1.245 do Código Civil, "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis", esclarece o art. 1.227 do mesmo diploma que "os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro d
e Imóveis dos referidos títulos
."

2
.
Logo, não há como o instrumento particular prevalecer frente ao negócio jurídico celebrado por escritura pública e devidamente registrada na matrícula do imóvel, diante da presunção de propriedade advindo do registro do imóvel em cartório competente
. 3.
Não registrada a promessa de compra e venda em nome do de cujus, produzindo eficácia apenas entre as contratantes, não há que se falar em nulidade da escritura pública relativa ao negócio jurídico entabulado entre a segunda apelada e a terceira apelada, porquanto ausente comprovação de vícios e devidamente registrada junto ao Cartório de Registro de
Imóveis e Anexo da Comarca de Alto Paraíso de Goiás
(primeiro apelado
)
.

(...)

(TJ-GO - AC: 55519307620208090004 ALTO PARAÍSO DE GOIÁS, Relator
.:
Des(a
) .
Fernando de Mello Xavier, 7a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Portanto, diante da
ausência de registro do contrato
de promessa de compra e venda
celebrado pela apelante, é impossível reconhecer-lhe a titularidade dominial do imóvel, de modo que a sua relação jurídica, na melhor das hipóteses, está circunscrita à esfera obrigacional, não possuindo eficácia real oponível a terceiros.

Ressalte-se ainda que, para que se cogite a anulação da escritura pública e do registro realizado em nome de
ELENA RIBEIRO OLMEDO
, seria imprescindível a demonstração de
eventual
vício formal no ato registral ou de vício de consentimento na própria escritura pública, todavia, nenhum desses elementos restou evidenciado nos autos.

Pelo contrário, observa-se que a
apelante
limita-se
a afirmar a existência de venda anterior, mas não aponta qualquer defeito intrínseco no negócio jurídico entabulado entre a empresa e a segunda adquirente, tampouco qualquer irregularidade no procedimento registral.

Ademais, não se pode perder de vista, que a escritura pública é dotada de presunção legal de veracidade (fé pública), somente podendo ser afastada por provas produzidas em sentido contrário, de forma indene de dúvida, conforme preceito insculp
ido no art. 215 do Código Civil.
A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA. VÍCIOS DO NEGÓCIO
JURÍDICO .
ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. NÃO COMPROVAÇÃO. 1.
A escritura pública possui fé pública, sendo dotada de presunção legal de veracidade, que somente pode ser afastada diante da existência de provas robustas em sentido contrário (
art
.
215 do Código Civil).
2. À luz do art. 373, inciso I, CPC, cabia ao autor/apelante provar que o imóvel objeto da escritura pública que se pretende anular foi por ele adquirido, e não pelo requerido/apelado, o que não ocorreu na
espécie .
3.
Ausente qualquer vício do negócio jurídico, não há como se desconstituir um documento público, lavrado com todas as formalidades legais, com base apenas em declaração
unilateral da parte autora, e que não foi corroborada com provas constantes dos autos em comento
. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO -
APC
02385492720188090107 MORRINHOS, Relator
.:
Des(a
) .
JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/02/2021, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 02/02/2021)

Logo, não há como o instrumento particular
apresentado pela apelante
prevalecer frente ao negócio

jurídico celebrado por escritura pública e devidamente registrada na matrícula do imóvel, diante da presunção de propriedade advindo do registro do imóvel em cartório competente.

Nesse sentido, não merece prosperar a alegação da recorrente no sentido de que o objeto do negócio jurídico celebrado entre as apeladas seria juridicamente impossível e ilícito, na medida em que a vendedora figurava, à época, como legítima proprietária do bem no registro imobiliário, o que lhe conferia, ao menos formalmente, presunção de titularidade e capacidade para dispor do imóvel.

Merece destaque, ainda, que eventual pretensão de anulação ou retificação de ato registral, quando fundada em vício no registro em si, deveria ser dirigida
também
contra o
próprio Cartório de Registro de Imóveis, na pessoa de seu representante legal
, e não
somente
contra a e
mpresa vendedora e a adquirente, uma vez que alega a existência de vícios no próprio ato registral.

Por fim, cumpre destacar que a apelada
ELENA RIBEIRO OLMEDO
figura na relação jurídica como terceira adquirente de boa-fé, condição essa presumida na medida em que não há nos autos qualquer indício de sua ciência acerca da anterior
alienação do imóvel, a qual havia sido firmada exclusivamente por instrumento particular não oponível
erga omnes
.

Nesse contexto, a proteção conferida pela boa-fé objetiva e a segurança jurídica
,
que norteiam o sistema registral brasileiro
,
impõe a manutenção da validade do negócio jurídico celebrado e registrado pela segunda apelada, vedando o acolhimento do pedido de nulidade com base em venda anterior desprovida de publicidade registral.

Registre-se que, no presente caso, não se está considerando como correta a conduta da empresa que, segundo alega a apelante, teria alienado o mesmo bem por duas vezes para pessoas distintas, circunstância essa que certamente poderá ensejar a responsabilização da vendedora por danos materiais e extrapatrimoniais decorrentes de sua conduta.

Contudo, essa circunstância, por si só, não confere à apelante o direito
à anulação do registro imobiliári
o em nome da segunda adquirente, tendo em vista a inexistência de comprovação de eventuais vícios na formação da escritura pública
e no seu registro, bem como a boa-fé da segunda adquirente que não pode ser penalizada pela conduta praticada pela empresa apelada.

Quanto aos direitos possessórios alegadamente exercidos pela apelante, estes podem ser
evidentemente
tutelados em
ação própria
, como ação de usucapião ou ação possessória, observadas as formalidades e requisitos legais espe
cíficos, mas não na presente via
.

A alegação de posse longa, contínua, pacífica e onerosa exercida pela autora, com realização de benfeitoras e pagamento de tributos, certamente poderá ser considerada no âmbito de eventual ação possessória, caso assim entenda pertinente e caso também se encontrem preenchidos os requisitos
legais
para tanto, contudo, este não foi o objeto da ação na origem.

Dessa forma
,
a ausência de demonstração de eventuais vícios na formalização da escritura pública e do registro pela adquirente de boa-fé
inviabiliza
o acolhimento do pleito anulatório,
bem como o pedido de reconhecimento da propriedade do imóvel em favor da apelante
.

Por sua vez, com relação aos
alegados danos extrapatrimoniais
que possam ter sido experimentados pela apelante em decorrência d
a conduta da empresa vendedora,
denota-se que
a presente
demanda teve como objeto a
anulação da averbação da escritura pública e do registro do imóvel
,
realizados pela segunda compradora, de modo que
eventual pleito indenizatório
de natureza obrigacional, fundado em inadimplemento contratual ou enriquecimento ilícito da vendedora,
deverá ser
veiculado
pela apelante na via própria
.

Nestes autos, a
causa de pedir da pretensão indenizatória está intrinsecamente vinculada à alegada nulidade do negócio jurídico celebrado entre a empresa vendedora e a segunda adquirente, bem como ao suposto abalo decorrente da impossibilidade de registro do título da apelante.

Contudo, a
natureza jurídica da presente ação
, de finalidade anulatória,
é incompatível com a pretensão indenizatória de cunho obrigacional decorrente de inadimplemento contratual da vendedora, tratando-se de demandas distintas, com causas de pedir diversas.

Ressalte-se que a
improcedência da presente ação
não implica preclusão do direito da apelante de pleitear, em demanda própria e contra a parte legítima (a empresa vendedora), eventuais perdas e danos, lucros cessantes, danos morais ou qualquer outra reparação decorrente do inadimplemento contratual ou da venda em duplicidade do imóvel.

Sendo assim, considerando a inexistência de eventuais vícios na formação da escritura pública e no seu registro, bem como a boa-fé da segunda adquirente,
não há como se acolher os pedidos de anulação da escritura pública e do registro imobiliário, bem como de reconhecimento da propriedade em favor da apelante.

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
MARILCE NUNES DA SILVA JAQUES
, mantendo-se a sentença recorrida por
estes
fundamentos.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios de 10% para
12% (doze por cento)
(art. 98, § 3o, do CPC), observada a concessão da gratuidade de justiça à apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026