Tribunal: TJMT
Processo: 1038143-87.2025.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO - PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO - MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1 - Agravo de Instrumento interposto por empresas rés contra decisão proferida nos autos de Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes, que deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar o pagamento de aluguel mensal de R$ 700,00 à autora da ação, até a efetiva entrega do imóvel adquirido em contrato de promessa de compra e venda. As agravantes alegam ausência de mora, em razão de prorrogação do prazo de entrega por comissão interna do empreendimento, e risco de dano inverso decorrente da irreversibilidade da medida. Questionam ainda a concessão do benefício da gratuidade judiciária à parte autora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 - Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória de urgência; (ii) determinar se a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por deliberação de comissão interna é oponível à adquirente; (iii) estabelecer se é devida a gratuidade judiciária à autora, à luz de sua renda mensal declarada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 - A tutela provisória de urgência está condicionada à presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, requisitos devidamente preenchidos no caso.
4 - A mora das agravantes é incontroversa, visto que o prazo contratual de entrega do imóvel expirou em setembro de 2023 e até o momento não houve entrega das chaves, o que presume o prejuízo da adquirente.
5 - O STJ, em sede de recurso repetitivo (Tema 996), reconhece a presunção de prejuízo do comprador em caso de atraso na entrega do imóvel, autorizando o pagamento de indenização equivalente ao valor locatício mensal até a entrega das chaves.
6 - A alegada prorrogação contratual deliberada por comissão interna não tem eficácia contra a agravada, que afirma não integrá-la, sendo abusiva a modificação unilateral do prazo contratual em relação de consumo.
7 - O suposto caso fortuito ou força maior invocado (pandemia) demanda dilação probatória e não afasta a verossimilhança da mora contratual para fins de tutela antecipada.
8 - O alegado risco de dano inverso não se sustenta, pois o valor dos alugueis, arbitrado (R$ 700,00 mensais) é razoável e a medida é reversível, podendo ser compensada ou cobrada ao final do processo.
9 - A renda líquida comprovada da autora (R$ 4.162,09), aliada às despesas ordinárias, é compatível com a concessão da gratuidade judiciária, nos termos do art. 98 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10 - Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1 - A inadimplência contratual pelo atraso na entrega do imóvel presume o prejuízo do comprador, legitimando a fixação de indenização mensal a título de aluguel até a efetiva entrega das chaves.
2 - A deliberação de comissão interna de empreendimento que altera prazo contratual não tem eficácia contra adquirente que dela não participa, em especial no contexto de relação de consumo.
3 - A concessão da gratuidade judiciária depende da compatibilidade entre a renda e as despesas da parte requerente, admitindo-se sua manutenção mesmo com rendimento superior ao salário mínimo, desde que comprovada a insuficiência de recursos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038143-87.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 31.092.477/0001-78 (AGRAVANTE), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (AGRAVANTE), KASSILA CONCEICAO FERREIRA SANTOS - CPF: 023.019.391-97 (AGRAVADO), EDENICIO AVELINO SANTOS - CPF: 502.407.141-72 (ADVOGADO), PATRICIA SILVA SOUZA - CPF: 032.566.761-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO - PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO - MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA -
RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de Instrumento interposto por empresas rés contra decisão proferida nos autos de Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes, que deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar o pagamento de aluguel mensal de R$ 700,00 à autora da ação, até a efetiva entrega do imóvel adquirido em contrato de promessa de compra e venda. As agravantes alegam ausência de mora, em razão de prorrogação do prazo de entrega por comissão interna do empreendimento, e risco de dano inverso decorrente da irreversibilidade da medida. Questionam ainda a concessão do benefício da gratuidade judiciária à parte autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória de urgência; (ii) determinar se a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por deliberação de comissão interna é oponível à adquirente; (iii) estabelecer se é devida a gratuidade judiciária à autora, à luz de sua renda mensal declarada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A tutela provisória de urgência está condicionada à presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, requisitos devidamente preenchidos no caso.

4 - A mora das agravantes é incontroversa, visto que o prazo contratual de entrega do imóvel expirou em setembro de 2023 e até o momento não houve entrega das chaves, o que presume o prejuízo da adquirente.

5 - O STJ, em sede de recurso repetitivo (Tema 996), reconhece a presunção de prejuízo do comprador em caso de atraso na entrega do imóvel, autorizando o pagamento de indenização equivalente ao valor locatício mensal até a entrega das chaves.

6 - A alegada prorrogação contratual deliberada por comissão interna não tem eficácia contra a agravada, que afirma não integrá-la, sendo abusiva a modificação unilateral do prazo contratual em relação de consumo.

7 - O suposto caso fortuito ou força maior invocado (pandemia) demanda dilação probatória e não afasta a verossimilhança da mora contratual para fins de tutela antecipada.

8 - O alegado risco de dano inverso não se sustenta, pois o valor dos alugueis, arbitrado (R$ 700,00 mensais) é razoável e a medida é reversível, podendo ser compensada ou cobrada ao final do processo.

9 - A renda líquida comprovada da autora (R$ 4.162,09), aliada às despesas ordinárias, é compatível com a concessão da gratuidade judiciária, nos termos do art. 98 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10 - Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1 - A inadimplência contratual pelo atraso na entrega do imóvel presume o prejuízo do comprador, legitimando a fixação de indenização mensal a título de aluguel até a efetiva entrega das chaves.

2 - A deliberação de comissão interna de empreendimento que altera prazo contratual não tem eficácia contra adquirente que dela não participa, em especial no contexto de relação de consumo.

3 - A concessão da gratuidade judiciária depende da compatibilidade entre a renda e as despesas da parte requerente, admitindo-se sua manutenção mesmo com rendimento superior ao salário mínimo, desde que comprovada a insuficiência de recursos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA
e
VIASUL ENGENHARIA LTDA
contra decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes, no 1024707-52.2025.8.11.0003, ajuizada por
KASSILA CONCEIÇÃO FERREIRA SANTOS
, deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que as Agravantes efetuem o pagamento de aluguel mensal à Agravada no valor de R$ 700,00 (setecentos reais), até a efetiva entrega do imóvel.

Em suas razões recursais, as Agravantes sustentam, em síntese, a ausência dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

Argumentam que não há mora a lhes ser imputada, uma vez que o prazo para a conclusão da obra foi legitimamente prorrogado para março de 2026 por deliberação da Comissão de Representantes do empreendimento, órgão instituído com base no art. 50 da Lei no 4.591/64.

Aduzem que a decisão de origem causa-lhes grave prejuízo e risco de dano inverso, dada a irreversibilidade da medida, pois, em caso de improcedência do pedido ao final, não conseguirão reaver os valores pagos a título de aluguel.

Por fim, impugnam o deferimento do benefício da justiça gratuita à Agravada, afirmando que ela possui renda bruta mensal superior a R$ 7.000,00 (sete mil reais), valor incompatível com a alegada hipossuficiência.

Requerem, assim, a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, o provimento do recurso para cassar a decisão agravada.

Recebido o recurso (id. 326974380), a relatora indeferiu a liminar vindicada.

Apresentada contrarrazões (id. 335301357), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EGRÉGIA CÂMARA

A controvérsia recursal reside na verificação dos requisitos autorizadores da tutela provisória de urgência, previstos no art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Após análise detida dos autos, entendo que tais requisitos se encontram devidamente preenchidos em favor da Agravada, devendo a decisão de origem ser mantida em sua integralidade.

A probabilidade do direito da Agravada está solidamente amparada em prova documental e na legislação aplicável.

O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (fato incontroverso) estabelecia como prazo final para a entrega do imóvel a data de 30 de setembro de 2023.

É igualmente incontroverso que, até o presente momento, as chaves não foram entregues.

A mora das Agravantes, portanto, é a premissa fática inicial, e dela decorre a presunção de prejuízo da compradora, privada do uso do bem que adquiriu.

O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).

Nesse sentido, colaciono a seguinte jurisprudência:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

(...)

O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).

(...)

(TJMT, RAC 1018367-08.2019.8.11.0002, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, RELATORA:

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, JULGADO 19/06/2024).

Ademais, a principal tese defensiva das Agravantes, de que o prazo fora estendido para março de 2026 por uma Comissão de Representantes, não se sustenta nesta fase processual.

Primeiro, porque, como bem apontado na decisão que indeferiu o efeito suspensivo, as recorrentes não trouxeram prova inequívoca da regularidade da constituição e das deliberações de tal comissão.

Segundo, e mais importante, a Agravada afirma não integrar o referido grupo.

Em uma relação consumerista, a alteração unilateral de cláusula contratual essencial, o prazo de entrega, sem a anuência expressa do consumidor é flagrantemente abusiva e viola o dever de informação e a boa-fé objetiva.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme em conceder a tutela de urgência em casos análogos, quando o atraso é evidente:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA PAGAMENTO DE ALUGUEL – POSSIBILIDADE – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO – REQUISITOS DEMONSTRADOS – ART. 300 DO CPC/15 – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

A tutela provisória de urgência depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC/15.

Se todos os requisitos estão presentes no caso, a probabilidade do direito encontra amparo na comprovação de atraso na entrega do imóvel – fato confessado pela agravante. Já o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, este também está comprovado e decorre dos gastos que o agravado está tendo que suportar por culpa exclusiva da agravante, razão de ser mantida a tutela de urgência concedida para que a requerida deposite o valor do aluguel de um imóvel em favor da parte autora
. (TJMT, 1022261-27.2021.8.11.0000, segunda câmara cível, relatora:

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, julgado em 23/03/2022).

Assim, a alegação de excludente de responsabilidade demanda dilação probatória, a ser realizada no bojo da ação principal, não possuindo o condão de afastar, de plano, a verossimilhança do direito da Agravada.

Ainda
, o perigo de dano para a Agravada é manifesto e atual, consistindo na necessidade de despender mensalmente recursos para o pagamento de aluguel, um ônus financeiro que não existiria se o contrato tivesse sido cumprido a tempo.

Dessa forma, nesse ponto, não vislumbro o alegado perigo de dano inverso ou a irreversibilidade da medida.

O valor mensal de R$ 700,00 (setecentos reais), não aparenta ter o potencial de causar abalo financeiro significativo às Agravantes, empresas do ramo da construção civil.

Ademais, a medida é perfeitamente reversível, pois, na hipótese de improcedência da demanda, os valores poderão ser reavidos por meio de cobrança ou compensados com eventual saldo devedor, não havendo que se falar em prejuízo irreparável.

Quanto à gratuidade judiciária
, a agravada demonstrou renda líquida de

R$ 4.162,09 (quatro mil cento e sessenta e dois reais e nove centavos), compatível com a concessão do benefício, o que, aliado às despesas comprovadas com aluguel e outras obrigações básicas, justifica a manutenção da benesse nos termos do art. 98 do CPC.

Assim, a decisão agravada, portanto, está em consonância com os princípios constitucionais da razoabilidade, da efetividade da tutela jurisdicional e da dignidade da pessoa humana, bem como com a jurisprudência dominante dos tribunais pátrios.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento, para manter na íntegra a decisão agravada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026