Tribunal: TJMT
Processo: 1049051-17.2024.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:
direito civil e processual civil. apelação cível. ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança. contrato verbal de locação não comprovado. mera tolerância para guarda de bens. recurso desprovido.
i. caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto em virtude da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, tendo em vista a falta comprovação de vínculo locatício ou de posse direta com fruição locatícia, reconhecendo apenas a tolerância para guarda de bens.
ii. questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ocupação do imóvel pelo Apelado configura relação locatícia de fato apta a ensejar o pagamento de aluguéis e encargos; (ii) verificar se a falta de instrumento contratual pode ser suprida por outros meios de prova que demonstrem a existência e inadimplência da locação verbal.
iii. razões de decidir
3. A locação verbal possui validade jurídica, desde que sua existência e os termos essenciais do contrato sejam demonstrados por conjunto coerente de provas documentais e testemunhais.
4. Compete ao Autor o ônus da prova dos fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do CPC, incluindo a demonstração da posse qualificada do locatário e da inadimplência nos pagamentos.
5. A permanência de bens no imóvel, desacompanhada de prova de contraprestação ou de cobrança formal, configura mera tolerância e não vínculo locatício.
6. A inexistência de contrato escrito, comprovantes de pagamento, faturas de consumo, comunicações sobre aluguel ou testemunhos da relação locatícia impede o reconhecimento da relação locatícia.
7. A notificação extrajudicial enviada pelo Apelado objetivando a retirada de seus bens confirma a inexistência de locação, ao afirmar que a avença não se concretizou.
8. Correta a sentença ao reconhecer a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de desocupação e ao julgar improcedente o pedido de cobrança por ausência de prova do vínculo contratual.
iv. dispositivo e tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A configuração de contrato verbal de locação exige a produção de prova robusta, documental e/ou testemunhal, que demonstre a ocupação onerosa do imóvel e a inadimplência do locatário. 2. A mera tolerância para guarda de bens, desacompanhada de elementos que indiquem contraprestação, não configura relação locatícia. 3. A ausência de prova mínima do vínculo obrigacional afasta o dever de pagamento de aluguéis e encargos.”
__________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 369 e 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível n. 5022360-37.2020.8.13.0701, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, 18a Câmara Cível, j. 03.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1049051-17.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Assistência Judiciária Gratuita, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[SILVERIO MAEHLER - CPF: 182.814.941-15 (APELANTE), CLAUDIA INFANTINA MARTINS - CPF: 651.541.501-04 (ADVOGADO), INSTITUTO LUTAR - CNPJ: 07.751.823/0001-06 (APELADO), WAGNER ARGUELHO MOURA - CPF: 917.967.251-53 (ADVOGADO), FRANCISCO JOSE PESSOA FERNANDES JUNIOR - CPF: 096.706.177-66 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

direito civil e processual civil. apelação cível. ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança. contrato verbal de locação não comprovado. mera tolerância para guarda de bens.
recurso desprovido.

i. caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto em virtude da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, tendo em vista a falta comprovação de vínculo locatício ou de posse direta com fruição locatícia, reconhecendo apenas a tolerância para guarda de bens.

ii. questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ocupação do imóvel pelo Apelado configura relação locatícia de fato apta a ensejar o pagamento de aluguéis e encargos; (ii) verificar se a falta de instrumento contratual pode ser suprida por outros meios de prova que demonstrem a existência e inadimplência da locação verbal.

iii. razões de decidir

3. A locação verbal possui validade jurídica, desde que sua existência e os termos essenciais do contrato sejam demonstrados por conjunto coerente de provas documentais e testemunhais.

4. Compete ao Autor o ônus da prova dos fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do CPC, incluindo a demonstração da posse qualificada do locatário e da inadimplência nos pagamentos.

5. A permanência de bens no imóvel, desacompanhada de prova de contraprestação ou de cobrança formal, configura mera tolerância e não vínculo locatício.

6. A inexistência de contrato escrito, comprovantes de pagamento, faturas de consumo, comunicações sobre aluguel ou testemunhos da relação locatícia impede o reconhecimento da relação locatícia.

7. A notificação extrajudicial enviada pelo Apelado objetivando a retirada de seus bens confirma a inexistência de locação, ao afirmar que a avença não se concretizou.

8. Correta a sentença ao reconhecer a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de desocupação e ao julgar improcedente o pedido de cobrança por ausência de prova do vínculo contratual.

iv. dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A configuração de contrato verbal de locação exige a produção de prova robusta, documental e/ou testemunhal, que demonstre a ocupação onerosa do imóvel e a inadimplência do locatário. 2. A mera tolerância para guarda de bens, desacompanhada de elementos que indiquem contraprestação, não configura relação locatícia. 3. A ausência de prova mínima do vínculo obrigacional afasta o dever de pagamento de aluguéis e encargos.”

__________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 369 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível n. 5022360-37.2020.8.13.0701, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, 18a Câmara Cível, j. 03.06.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Silvério Maehler
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança ajuizada em face do Instituto
Manduvi (Instituto Lutar)
.

O Juiz
a quo
julgou improcedentes os pedidos iniciais sob o fundamento de que não houve comprovação da formação do vínculo locatício, tampouco da imissão na posse direta com fruição locatícia, tratando-se de mera tolerância para guarda de bens.

Diante da sucumbência, condenou o Autor ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, com exigibilidade suspensa por ser beneficiário da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, o Recorrente alega que a existência da relação locatícia pode ser demonstrada por outros meios além do contrato escrito, conforme o art. 369 do CPC.

Argumenta que a autorização para instalação de equipamentos e o uso contínuo do imóvel por cerca de 10 (dez) meses constituem indícios suficientes da locação de fato.

Ressalta que o uso específico do imóvel pelo Apelado caracteriza usufruto típico de contrato locatício, e não mera guarda de bens.

Afirma que a notificação extrajudicial enviada pelo Recorrido propondo a retirada dos bens confirma implicitamente a ocupação por liberalidade do proprietário.

Alega prejuízo pela impossibilidade de locar o imóvel a terceiros durante o período de uso não remunerado.

Rebate o entendimento de perda superveniente do objeto, defendendo a manutenção da cobrança dos aluguéis e encargos pelo período de ocupação.

Com esses argumentos, requer a reforma da sentença para condenar o Apelado ao pagamento dos valores devidos, com os acréscimos legais.

Contrarrazões no ID. 338398115.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consta nos autos que
Silvério Maehler
ajuizou Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança em desfavor do
Instituto Manduvi (Instituto Lutar)
, representado por Francisco José Pessoa Fernandes Junior.

Na petição inicial, o Autor narrou que permitiu a ocupação da sala comercial n. 100 do Edifício Mestre Inácio, situado em Cuiabá/MT, desde janeiro/2024, mediante locação verbal, porém o Requerido jamais quitou qualquer aluguel ou encargos.

Aduziu que a ocupação perdurou por aproximadamente 10 (dez) meses, período em que o Requerido instalou equipamentos e tatames, inviabilizando a locação a terceiros, sem restituir o contrato de locação devidamente assinado, o qual lhes fora entregue para reconhecimento de firma.

Acrescentou que o comportamento dos Requeridos caracterizou má-fé, visto que, apesar das reiteradas solicitações, não houve devolução do instrumento contratual assinado, tampouco o pagamento de aluguéis, IPTU e encargos condominiais.

Ressaltou que a dívida compreenderia R$ 90.000,00 (noventa mil reais) a título de aluguéis vencidos e não pagos, acrescida de R$ 2.425,55 (dois mil, quatrocentos e vinte e cinco reais e cinquenta e cinco centavos) referente ao IPTU e R$ 900,00 (novecentos reais) relativo aos encargos condominiais, perfazendo o montante de R$ 103.325,00 (cento e três mil, trezentos e vinte e cinco reais) até setembro de 2024.

Pugnou, assim, pela condenação do Requerido ao pagamento do débito atualizado.

Na contestação, o Instituto Manduvi explicitou que iniciou tratativas com o Autor para locação do imóvel, mas o contrato jamais foi formalizado, tendo apenas depositado materiais esportivos no local com autorização do proprietário para limpeza, enquanto se discutiam possíveis parcerias institucionais.

Argumentou que, após o rompimento das negociações em virtude de alterações unilaterais das condições por parte do Autor, tentou retirar os bens, mas foi impedido, o que o levou a notificar extrajudicialmente o Autor em 09/09/2024 e registrar boletim de ocorrência em 11/09/2024.

Refutou, ainda, os valores cobrados a título de aluguéis, encargos, IPTU e condomínio, qualificando-os como arbitrários e sem fundamento contratual ou legal, uma vez que o contrato sequer foi celebrado e as chaves do imóvel nunca foram entregues.

Encerrada a fase postulatória, o Juiz singular julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, ao fundamento de que não houve comprovação da formação do vínculo locatício, tampouco da imissão na posse direta com fruição locatícia, tratando-se de mera tolerância para guarda de bens. Ressaltou, por fim, que em virtude de a sala já ter sido desocupada durante o tramite processual, essa parte do pedido perdeu o objeto.

Inconformado,
Silvério Maehler
interpôs este Recurso de Apelação.

Em suas razões recursais, o Apelante argumenta que a relação locatícia pode ser comprovada por meios diversos do contrato formal, conforme art. 369 do Código de Processo Civil.

Salienta que a permissão para instalação de equipamentos e tatames, somada à ocupação prolongada do imóvel por aproximadamente 10 (dez) meses, configura indícios suficientes de uma relação locatícia de fato.

Afirma que a ocupação do imóvel pelo Instituto Apelado, com a instalação de equipamentos específicos para suas atividades, demonstra inequivocamente o uso e gozo do bem, elementos característicos da locação, e não uma simples guarda de bens.

Alega que a notificação extrajudicial enviada pelo Instituto propondo a retirada dos móveis, longe de afastar a relação locatícia, a reforça, pois ao propor a retirada dos bens, o Apelado reconhece implicitamente que ocupava o imóvel por liberalidade do proprietário.

Pondera que a ocupação do imóvel impediu o Apelante de locá-lo a terceiros, gerando prejuízo que deve ser reparado, tendo permanecido o Instituto no imóvel por 10 (dez) meses utilizando-o para seus fins sem pagar qualquer contraprestação.

Insurge, por fim, contra o entendimento de perda superveniente do objeto, afirmando que a superação da crise possessória por meio de determinação judicial não implica a perda do objeto da ação de cobrança dos aluguéis, permanecendo hígida e exigível a obrigação de pagar os aluguéis e encargos referentes ao período em que o Instituto utilizou o imóvel.

Com esses argumentos, pugna pela reforma da sentença, com a procedência da pretensão autoral e a condenação do Instituto Apelado ao pagamento dos aluguéis, IPTU e encargos condominiais vencidos até a efetiva desocupação do imóvel, bem como multa contratual, juros de mora e correção monetária.

Pois bem. Ao que se extrai dos autos, é inconteste a ausência de instrumento contratual.

Partindo dessa constatação, nos casos em que se pretende a condenação ao pagamento de aluguéis decorrentes de contrato de locação verbal, impõe ao Autor, na qualidade de locador, o ônus de demonstrar cabalmente tanto a existência da relação locatícia quanto a inadimplência do Réu, locatário, no cumprimento das obrigações pactuadas.

Com efeito, inexistindo instrumento contratual escrito, a configuração da avença e seus termos deve emergir de um conjunto harmônico e coerente de elementos probatórios, aptos a convencer o juízo da verossimilhança da narrativa inaugural.

Conforme dispõe o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, compete ao Autor o encargo de provar os fatos constitutivos de seu direito, razão pela qual se exige a produção de prova robusta da celebração do contrato, ainda que verbal, bem como da fruição do bem locado e da mora no pagamento das prestações locatícias.

A jurisprudência pátria tem reiteradamente reconhecido que a locação verbal possui plena validade jurídica, desde que sua existência e condições sejam devidamente comprovadas por meios idôneos.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO CONSUMADA. EXISTÊNCIA DO CONTRATO VERBAL COMPROVADA POR PROVAS DOCUMENTAIS E TESTEMUNHAIS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pelos autores da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, com fundamento na existência de contrato verbal de locação não reconhecido na sentença de improcedência. Sustentam cerceamento de defesa diante do indeferimento da prova oral. Pleiteiam a reforma da sentença para que seja reconhecida a existência do contrato verbal de locação e determinada a desocupação do imóvel, com a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis vencidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova oral requerida pelos apelantes; (ii) verificar se restou demonstrada a existência de contrato verbal de locação que justifique o pedido de despejo e a cobrança de aluguéis. III. RAZÕES DE DECIDIR
A existência de contrato verbal de locação pode ser comprovada por conjunto de provas documentais, testemunhais e indícios consistentes, tais como depósitos mensais recorrentes na conta do locador.
A condenação ao pagamento de aluguéis deve observar a prescrição trienal prevista no Código Civil. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 278 e 357, § 1o; CC, art. 206, § 3o, I. (TJ-MG - Apelação Cível: 50223603720208130701, Relator: Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 03/06/2025, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: 04/06/2025) (sem destaque no original)

Assim, a prova documental consiste em instrumento de singular relevância, ainda que não consista em contrato escrito.

Nesses termos, comprovantes de pagamento, tais como extratos bancários que evidenciem depósitos mensais com valores compatíveis aos usualmente praticados no mercado imobiliário, constituem fortes indícios da contraprestação decorrente da posse direta exercida pelo locatário.

Igualmente relevantes são as comunicações trocadas entre as partes, por meio de aplicativos de mensagens instantâneas, e-mails ou redes sociais, que revelem tratativas sobre valores, datas de vencimento, reajustes ou mesmo sobre a própria ocupação do imóvel.

Além disso, faturas de consumo (água, energia elétrica, gás ou serviços de internet) emitidas em nome da parte Requerida e correspondentes ao período alegado da locação reforçam a narrativa de ocupação consentida mediante retribuição.

Soma-se a tais elementos a eventual existência de notificações, formais ou informais, endereçadas ao locatário inadimplente, nas quais o Locador pleiteia o pagamento dos aluguéis em atraso, servindo tais peças como expressão inequívoca do vínculo locatício.

De igual modo, a prova testemunhal assume relevo substancial na demonstração da avença. Testemunhas que tenham presenciado o ajuste verbal, bem como aquelas que possam atestar a ocupação do imóvel pelo Requerido, em condição típica de inquilino, como vizinhos, porteiros ou empregados do edifício, podem prestar depoimentos elucidativos e determinantes à formação do convencimento judicial.

A conjugação de provas documentais e testemunhais, quando harmônica e coerente, representa o meio mais eficaz de evidenciar a existência do contrato verbal e o inadimplemento das obrigações dele decorrentes.

Reitero, pois, a validade da locação verbal, condicionada, porém, à comprovação firme da existência da avença e de suas cláusulas essenciais, mormente quanto ao valor do aluguel, ao período da locação e à inadimplência do locatário.

Em síntese, a procedência da ação de cobrança fundada em contrato de locação não escrito exige, do Autor, a apresentação de acervo probatório sólido, que conjugue elementos documentais indicativos da relação obrigacional e testemunhos que corroborem a efetiva ocupação do imóvel a título de aluguel, a fim de formar um juízo seguro e fundamentado sobre a realidade fática subjacente.

No caso concreto, consoante relatado, o Autor/Apelante não trouxe aos autos provas documentais sólidas, tampouco manifestou interesse pela produção de prova oral que pudesse demonstrar as tratativas negociais da locação comercial do imóvel
sub judice
e, sobretudo, a cobrança dos aluguéis supostamente inadimplidos, tampouco a ocupação efetiva do imóvel pelo Instituto Apelado.

Da análise dos elementos probatórios coligidos verifica-se que o acervo documental se limita, essencialmente, a notificação extrajudicial do Apelado, datada de 09/09/2024 (Id. 336485374), e a contranotificação do Apelante, datada de 26/09/2024.

Na notificação extrajudicial, o Instituto Apelado afirma expressamente que, por razões alheias à sua vontade, as tratativas não foram formalizadas e a locação não se concretizou. Todavia, os materiais esportivos (tatames e tapetes de wrestling) que haviam sido levados para o local estão na posse do Notificado (Autor/Apelante), pessoa esta que tem recusado o acesso do notificante ao local. A notificação consistiu, portanto, em interpelação para que o Apelante entregasse ou possibilitasse ao Instituto notificante a retirada dos materiais.

A segunda prova documental consiste na contranotificação do Apelante, datada de 26/09/2024, na qual afirmou que nunca impediu a retirada dos materiais esportivos e, inobstante frisar que a ocupação se deu pelo período de 10 (dez) meses, nenhuma cobrança de aluguéis foi formalizada.

Vale dizer que o Apelante não mencionou nesta contranotificação quaisquer valores de aluguéis inadimplidos, tampouco comprovou por qualquer outro meio ter realizado tal cobrança anteriormente.

Nesse cenário, dessume-se que o Apelante não se desincumbiu do ônus probatório que lhe cabia, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que inexiste nos autos contrato de locação assinado, termo de vistoria, comprovante de entrega de chaves, extratos bancários que demonstrem pagamentos ou cobranças de aluguéis, comunicações entre as partes tratando de valores locatícios, faturas de consumo em nome do suposto locatário, ou qualquer outro elemento documental idôneo a comprovar a existência da relação locatícia alegada.

Ademais, o Autor/Apelante manifestou expressamente, por meio da petição de Id. 336486362, o interesse pelo julgamento antecipado da lide.

Ora, se o Apelante pretendia demonstrar a existência do contrato verbal de locação e a inadimplência do Apelado, deveria ter requerido a produção de prova testemunhal, com a oitiva de pessoas que pudessem atestar as tratativas, os termos do ajuste, os valores pactuados e a ocupação efetiva do imóvel para fins locatícios. A inércia probatória do Autor milita em seu desfavor.

Certo é que a mera permanência de bens (tatames e equipamentos esportivos) no interior do imóvel não configura, por si só, relação de locação, especialmente quando, como no caso concreto,
ficou evidenciado que a entrada e o depósito dos materiais ocorreram com autorização precária do proprietário, durante tratativas que não se concretizaram,
sem transferência da posse direta nem autorização para uso e fruição econômica do imóvel
, e sem qualquer contraprestação ajustada ou comprovada
.

Nessa conjuntura, a sentença de primeiro grau acertadamente qualificou a situação fática como mera tolerância para guarda de bens, sem demonstração de imissão do Apelado na posse direta locatícia com o correlato uso e fruição do bem, o que afasta a pretensão de cobrança de aluguéis por ausência de suporte fático e jurídico.

Quanto à alegação de que a notificação extrajudicial enviada pelo Instituto Apelado reforçaria a existência da relação locatícia, tal argumento não comporta guarida.

A notificação em comento revela, ao contrário do sustentado pelo Apelante, que o Instituto Apelado buscava justamente reaver seus materiais esportivos, afirmando categoricamente que a locação não se concretizou. Trata-se, portanto, de exercício regular de direito, e não de reconhecimento de obrigação locatícia.

No tocante à tese de que a ocupação do imóvel por 10 (dez) meses configuraria locação de fato, também não merece acolhida.

Isso porque, o próprio Apelante reconhece em sua contranotificação que permitiu a instalação dos equipamentos antes mesmo da formalização do contrato, por confiança depositada no Apelado.

Importante destacar, que confiança não se confunde com contrato, e a ausência de qualquer cobrança documentada durante todo o período alegado de ocupação evidencia que não havia, de fato, relação locatícia onerosa estabelecida entre as partes.

Por derradeiro, quanto à alegação de perda indevida do objeto da ação, verifica-se que o Juiz
a quo
corretamente reconheceu a perda superveniente do objeto especificamente quanto ao pleito de desocupação e entrega de bens, uma vez que a crise possessória foi superada no curso do processo por meio de determinação judicial, com subsequente cumprimento a requerimento de ambas as partes.

No entanto, quanto ao pedido de cobrança de aluguéis, a improcedência decorreu da análise do mérito, por falta de comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado, e não por perda de objeto.

A sentença, portanto, não comporta qualquer reparo.

Feitas essas considerações,
nego provimento
ao recurso.

Nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% do valor da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026