Tribunal: TJMT
Processo: 1018471-43.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-03

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1018471-43.2020.8.11.0041
APELANTES: REICAL INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CALCÁRIO LTDA e CALCÁRIO MORRO GRANDE INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA
APELADA: FERRES - PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – AVERBAÇÃO DE AÇÃO JUDICIAL NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – AQUISIÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ – EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO NÃO FORMALIZADO E NÃO REGISTRADO – NEGÓCIO CONDICIONADO AO CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES INADIMPLIDAS – INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS – PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA REGISTRAL – INTERESSE PROCESSUAL CARACTERIZADO – POSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO SUPRIDO NO CURSO DO PROCESSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
É cabível a oposição de embargos de terceiro para afastar a averbação de ação judicial que, embora formalmente premonitória, configure ameaça concreta à posse e ao domínio de imóvel regularmente adquirido por terceiro de boa-fé, nos termos do art. 674 do CPC e da jurisprudência consolidada do STJ.
Demonstrado que a parte embargante adquiriu o bem por meio de escritura pública, com quitação do preço, registro da propriedade e início do exercício da posse, sem que houvesse, à época, qualquer restrição na matrícula, impõe-se o reconhecimento de sua condição de terceiro de boa-fé.
O contrato de dação em pagamento invocado pelas apelantes, além de desprovido de escritura pública e registro, encontrava-se subordinado ao cumprimento de condições que não foram satisfeitas, razão pela qual se mostra ineficaz perante terceiros, à luz dos arts. 108 e 1.245, §1o, do Código Civil.
Regularizada a formação do litisconsórcio passivo necessário no curso do processo, afasta-se a alegação de nulidade processual.
Sentença mantida. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018471-43.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FERRES - PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 22.535.104/0001-33 (APELADO), FRANCISRAY ARTHUR SANTOS ALVES - CPF: 016.997.531-21 (ADVOGADO), MAURICIO AUDE - CPF: 568.581.751-72 (ADVOGADO), REICAL INDUSTRIA E COMERCIO DE CALCARIO LTDA - CNPJ: 26.765.453/0001-00 (APELANTE), GEANDRE BUCAIR SANTOS - CPF: 688.175.331-49 (ADVOGADO), CALCARIO MORRO GRANDE INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - CNPJ: 05.016.322/0001-42 (APELANTE), MARCOS AURELIO COSTA DA SILVA - CPF: 667.844.411-68 (APELANTE), VIVIANE CRISTINE CALDAS - CPF: 700.887.721-87 (ADVOGADO), VAGNER SOARES SULAS - CPF: 299.480.688-66 (ADVOGADO), MARIA CRISTINA DUARTE SILVA - CPF: 931.688.101-34 (APELANTE), MARCOS AURELIO COSTA DA SILVA - CPF: 667.844.411-68 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA CRISTINA DUARTE SILVA - CPF: 931.688.101-34 (TERCEIRO INTERESSADO), FJ COMERCIO CEREAIS EIRELI - ME - CNPJ: 08.533.599/0001-30 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – AVERBAÇÃO DE AÇÃO JUDICIAL NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – AQUISIÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ – EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO NÃO FORMALIZADO E NÃO REGISTRADO – NEGÓCIO CONDICIONADO AO CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES INADIMPLIDAS – INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS – PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA REGISTRAL – INTERESSE PROCESSUAL CARACTERIZADO – POSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO SUPRIDO NO CURSO DO PROCESSO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

É cabível a oposição de embargos de terceiro para afastar a averbação de ação judicial que, embora formalmente premonitória, configure ameaça concreta à posse e ao domínio de imóvel regularmente adquirido por terceiro de boa-fé, nos termos do art. 674 do CPC e da jurisprudência consolidada do STJ.

Demonstrado que a parte embargante adquiriu o bem por meio de escritura pública, com quitação do preço, registro da propriedade e início do exercício da posse, sem que houvesse, à época, qualquer restrição na matrícula, impõe-se o reconhecimento de sua condição de terceiro de boa-fé.

O contrato de dação em pagamento invocado pelas apelantes, além de desprovido de escritura pública e registro, encontrava-se subordinado ao cumprimento de condições que não foram satisfeitas, razão pela qual se mostra ineficaz perante terceiros, à luz dos arts. 108 e 1.245, §1o, do Código Civil.

Regularizada a formação do litisconsórcio passivo necessário no curso do processo, afasta-se a alegação de nulidade processual.

Sentença mantida. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1018471-43.2020.8.11.0041

APELANTES:

REICAL INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CALCÁRIO LTDA e CALCÁRIO MORRO GRANDE INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA

APELADA:

FERRES - PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Reical Indústria e Comércio de Calcário Ltda.
e
Calcário Morro Grande Indústria e Comércio Ltda.
, contra sentença proferida pelo Juízo da
6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
, subscrita pelo Juiz de Direito
Luis Otávio Pereira Marques
, nos autos da
Ação de Embargos de Terceiro
, processo no 1018471-43.2020.8.11.0041, por meio da qual foram
julgados procedentes os pedidos formulados por
Ferres – Participações e Investimentos Ltda.
, reconhecendo-se a sua condição de terceiro de boa-fé em relação ao imóvel objeto da matrícula no 83.990, com a exclusão definitiva da averbação da ação judicial na matrícula e a declaração de manutenção da posse e domínio do imóvel em favor da embargante.

A sentença ainda condenou as embargadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2o, CPC). Em relação aos corréus Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva, foi afastada a condenação ao pagamento de custas e honorários, diante da ausência de resistência à pretensão da embargante.

Nas razões do apelo (Id. 314514389), as apelantes Reical Indústria e Comércio de Calcário Ltda. e Calcário Morro Grande Indústria e Comércio Ltda. sustentam, inicialmente, a
carência da ação por ausência de interesse processual
, ao argumento de que a averbação premonitória prevista no art. 828 do CPC, efetuada sobre a matrícula do imóvel, não caracteriza ato de constrição judicial, não sendo suficiente para ensejar a propositura de embargos de terceiro. Alegam que a mera averbação da existência de ação judicial não implica turbação ou esbulho possessório, tratando-se de medida de caráter meramente declaratório, não sendo, por isso, passível de desconstituição pela via eleita.

Defendem, também, a existência de
vício processual decorrente da ausência de litisconsórcio passivo necessário
, tendo em vista que os alienantes do imóvel, Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva, além de constarem como réus na ação originária no 1013357-26.2020.8.11.0041, foram os mesmos que pactuaram com as apelantes contrato de dação em pagamento em 01/08/2019.

Explanam que tais sujeitos deveriam integrar o polo passivo dos embargos de terceiro, considerando-se a relação jurídica estabelecida, invocando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e doutrina que reconhecem a existência de litisconsórcio passivo necessário unitário nos embargos de terceiro, quando o provimento do pedido puder afetar tanto o exequente quanto o executado. Defendem, com isso, a extinção do processo sem resolução do mérito, com base no art. 485, incisos IV e VI, do CPC.

No mérito, afirmam que o imóvel objeto da lide foi formalmente pactuado como dação em pagamento em contrato celebrado em 01/08/2019 com FJ Agroindustrial EIRELI, Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva. O referido contrato previu expressamente a entrega do imóvel com suas benfeitorias e mobiliário em favor das credoras, ora apelantes, como forma de quitação de obrigações assumidas em instrumento particular de compra de produto com quitação por dação em pagamento e outras avenças. Alegam que, embora não tenha sido formalizada a transferência por escritura pública, o contrato estabeleceu as condições para imissão na posse e posterior formalização, tendo a inadimplência ensejado a propositura da ação de obrigação de fazer e imissão na posse.

Destacam que a
dação em pagamento configura modalidade válida de alienação
, não sendo exigível escritura pública para sua eficácia, ainda que se trate de bem imóvel. Sustentam que o contrato firmado em 01/08/2019 é anterior à aquisição do bem pela embargante, a qual não poderia ser considerada terceiro de boa-fé. Defendem que a ausência de registro do contrato de dação não o torna inválido, mas apenas ineficaz perante terceiros que não tenham ciência da avença, o que não seria o caso dos autos.

Explicam, no mais, que a embargante adquiriu o imóvel com conhecimento da relação obrigacional pré-existente entre os alienantes e as apelantes, razão pela qual não poderia invocar boa-fé para justificar a procedência dos embargos.

Ao final, requerem a
reforma da sentença para: declarar a carência da ação, com extinção do processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual; anular a sentença, por vício processual decorrente da ausência de litisconsórcio passivo necessário; ou

julgar improcedentes os embargos de terceiro, com a condenação da parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Na peça Id. 314514393, foram apresentadas contrarrazões pela parte recorrida Ferres – Participações e Investimentos Ltda., sustentando, em suma, a
regularidade dos embargos de terceiro
, bem como a
legitimidade ativa e a presença dos pressupostos legais para o seu manejo
, em especial a existência de ameaça concreta à posse e à propriedade decorrente da averbação premonitória de ação judicial que envolvia pedido de imissão na posse e indisponibilidade do bem.

Rechaça a alegação de ausência de interesse processual, sustentando que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a viabilidade dos embargos de terceiro nos casos de averbação com potencial de restrição patrimonial.

Quanto à alegada ausência de litisconsórcio passivo necessário, a recorrida esclarece que a regularização do polo passivo foi determinada pelo juízo a quo, com a citação dos alienantes Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva, os quais, ao integrarem a lide, manifestaram expressamente
concordância com os argumentos e pedidos da embargante
, reconhecendo que o contrato de dação celebrado com as apelantes se tratava de
negócio simulado
ou de
mera promessa de dação
, não efetivada por ausência de cumprimento das condições pactuadas.

No mérito, defende que a aquisição do imóvel se deu de forma regular, por meio de
escritura pública lavrada em 07/04/2020
, precedida de contrato de compra e venda firmado em 06/02/2020 com os então proprietários, com integral quitação do preço, ausência de restrições registradas à época da negociação e subsequente registro da propriedade. Reforça que a dação em pagamento alegada pelas apelantes, além de não ter sido formalizada por escritura pública,
não foi registrada
, sendo, por isso, ineficaz perante terceiros de boa-fé.

Requer, ao final, o
desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença
, bem como a condenação das apelantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Custas de preparo recolhidas.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, rata-se de recurso de apelação interposto por
Reical Indústria e Comércio de Calcário Ltda.
e
Calcário Morro Grande Indústria e Comércio Ltda.
contra sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedentes os embargos de terceiro opostos por Ferres – Participações e Investimentos Ltda., reconhecendo-lhe a condição de terceiro de boa-fé em relação ao imóvel objeto da matrícula no 83.990, com a consequente exclusão da averbação da ação judicial na matrícula, bem como a manutenção da posse e domínio do bem em seu favor.

Nas razões recursais (Id. 314514389), as apelantes sustentam, em síntese, a carência da ação por ausência de interesse processual, a nulidade da sentença por ausência de litisconsórcio passivo necessário e, no mérito, defendem a validade e prioridade do contrato de dação em pagamento firmado anteriormente com os alienantes do imóvel, requerendo a extinção do processo sem julgamento de mérito ou, subsidiariamente, a improcedência dos embargos.

A fim de ilustrar a controvérsia, colaciono o teor da sentença recorrida, no ponto de interesse ao deslinde da controvérsia devolvida a esta instância revisora:

“(...) Na decisão de ID 108343113, analisou-se as preliminares, inicialmente afastando a alegação de ausência de interesse processual. Reconheceu que, embora a averbação tenha ocorrido com base no art. 828 do CPC, oriunda de ação de obrigação de fazer, e não de execução, tal registro implica ameaça de constrição à propriedade do bem, autorizando, nos termos do art. 674 do CPC e jurisprudência do STJ, a oposição de embargos por terceiro de boa-fé.

Quanto à preliminar de ausência de pressupostos processuais por falta de litisconsórcio passivo necessário, o juízo entendeu pela possibilidade de regularização da demanda. Com fundamento no art. 115, parágrafo único, do CPC, determinou a citação de Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva para integrarem o polo passivo, concedendo prazo de 30 dias para tal providência, sob pena de extinção. Após a citação, as partes deverão se manifestar em 15 dias, indicando as provas que pretendem produzir, com posterior conclusão dos autos para decisão sobre a instrução ou julgamento antecipado.

FJ Agroindustrial EIRELI, Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva, ao integrarem o polo passivo dos embargos de terceiro, manifestaram concordância com os argumentos e pedidos formulados por Ferres – Participações e Investimentos Ltda., embargante, e declararam não apresentar resistência à pretensão.

Alegaram que o contrato firmado com as embargadas (Reical e Calcário Morro Grande) constituiu negócio simulado ou, alternativamente, mera promessa de dação em pagamento não efetivada, por depender do cumprimento de condições que não foram atendidas, como a quitação de financiamento com alienação fiduciária e a outorga de procuração.

Ressaltaram que o imóvel estava gravado com alienação fiduciária em favor da CEF, o que inviabilizaria a transferência da posse ou propriedade sem a anuência da credora. Invocaram os artigos 108, 357 e 476 do Código Civil para reforçar a ausência de validade do ajuste e a exceção de contrato não cumprido. Reconheceram a aquisição do imóvel pela embargante como legítima e de boa-fé, defendendo a procedência dos embargos e requerendo a isenção do pagamento de custas e honorários advocatícios por ausência de resistência à ação.

Intimadas as partes para manifestarem sobre as provas que ainda pretendem produzir, Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva requereram a produção de prova oral por meio da oitiva de testemunhas, a serem oportunamente arroladas, para comprovação dos fatos alegados na contestação.

Por sua vez, Ferres – Participações e Investimentos Ltda., pugnou pelo julgamento antecipado da lide, alegando suficiência da prova documental, notadamente diante da admissão, pelos corréus, da simulação do contrato de dação em pagamento. Contudo, requereu, caso deferida a produção de prova oral pelas embargadas, que sejam ouvidas suas testemunhas, além do depoimento pessoal dos representantes legais das requeridas e dos corréus.

Os autos vieram conclusos.

É o relatório.

Fundamento e decido.

Do julgamento antecipado da lide

O presente feito comporta julgamento antecipado, uma vez que a controvérsia é essencialmente de direito e os fatos encontram-se suficientemente demonstrados pela prova documental produzida, conforme autoriza o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Do mérito

Os embargos de terceiro constituem instrumento processual destinado a proteger aquele que, não sendo parte em determinada relação processual, tem bem de sua propriedade ou posse indevidamente turbado ou esbulhado por ato judicial praticado em processo do qual não participa.

Para o acolhimento dos embargos, faz-se necessário demonstrar: a) a qualidade de terceiro do embargante em relação à demanda principal; b) a turbação ou esbulho da posse ou propriedade; c) a boa-fé na aquisição.

No presente caso, todos os requisitos encontram-se devidamente comprovados.

Da qualidade de terceiro e da boa-fé na aquisição

A embargante comprovou ter adquirido o imóvel objeto da matrícula no 83.990 por meio de contrato de compra e venda celebrado em 06 de fevereiro de 2020 com os proprietários Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva. O negócio foi posteriormente formalizado através de escritura pública lavrada em 07 de abril de 2020.

O preço total de R$ 1.100.000,00 foi quitado integralmente, sendo R$ 200.000,00 em espécie, conforme comprovantes de transferência bancária juntados no ID 31636319, e R$ 900.000,00 através da dação de dois imóveis devidamente avaliados.

A boa-fé da embargante ficou evidenciada pela ausência de qualquer registro ou averbação impeditiva na matrícula do imóvel à época da aquisição, bem como pela regular formalização do negócio por meio de escritura pública e pelos cuidados adotados na verificação da documentação.

Ademais, a embargante passou imediatamente ao exercício da posse do imóvel, conforme demonstra o contrato de locação celebrado em 10 de março de 2020, apenas quatro dias após o pagamento da parte em espécie (ID 31636324).

Da invalidade da dação em pagamento alegada pelas embargadas

Por outro lado, o suposto contrato de dação em pagamento invocado pelas embargadas não possui eficácia jurídica para obstar os direitos da embargante.

Primeiramente, porque não foi formalizado por escritura pública, conforme exige o artigo 108 do Código Civil para negócios jurídicos cujo valor supere trinta salários mínimos. Tratando-se de imóvel avaliado em valor superior, a ausência de escritura pública torna o negócio nulo.

Além disso, a suposta dação em pagamento não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo, portanto, ineficaz contra terceiros de boa-fé, nos termos do artigo 1.245, § 1o, do Código Civil.

A análise do instrumento particular apresentado pelas embargadas revela ainda que se tratava de mera promessa de dação em pagamento, condicionada ao cumprimento de obrigações que não foram satisfeitas, como a quitação da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e a outorga de procuração.

O próprio documento estabelece na cláusula 4a que "a transferência da titularidade ocorrerá apenas após o cumprimento de todas as obrigações", evidenciando que não houve transferência efetiva da propriedade.

Do princípio da fé pública registral

O ordenamento jurídico brasileiro adota o princípio da fé pública registral, segundo o qual presume-se a veracidade das informações constantes do registro imobiliário. Aquele que adquire imóvel com base nas informações do registro público goza de proteção especial, não podendo ser prejudicado por atos ou negócios não registrados.

No caso dos autos, a embargante adquiriu o imóvel com base nas informações constantes da matrícula, na qual não havia qualquer averbação que indicasse a existência de dação em pagamento anterior ou qualquer impedimento à livre alienação do bem.

Prevalece, portanto, a aquisição registrada sobre negócios jurídicos não levados a registro, em consonância com o disposto no artigo 1.245 do Código Civil.

Da confirmação pelos próprios alienantes

É relevante destacar que os próprios alienantes Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva, quando citados para integrar o polo passivo, manifestaram concordância com os argumentos da embargante, reconhecendo que o contrato com as embargadas constituiu negócio simulado ou mera promessa não efetivada.

Tal manifestação corrobora a tese da embargante e demonstra a fragilidade dos argumentos das embargadas quanto à suposta dação em pagamento.

Diante do exposto, verifica-se que a embargante adquiriu o imóvel de boa-fé, mediante pagamento do preço e formalização por meio de escritura pública, exercendo posse mansa e pacífica sobre o bem. A suposta dação em pagamento alegada pelas embargadas, além de não formalizada adequadamente, não foi registrada, sendo ineficaz contra terceiros de boa-fé.

A proteção conferida pelo ordenamento jurídico ao terceiro de boa-fé que adquire imóvel com base nas informações do registro público deve prevalecer sobre negócios jurídicos não registrados e de duvidosa validade.

Do dispositivo

Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados nos embargos de terceiro opostos por Ferres – Participações e Investimentos Ltda. em face de Reical Indústria e Comércio de Calcário Ltda. e Calcário Morro Grande e Comércio Ltda., para:

a) Reconhecer a qualidade de terceiro de boa-fé da embargante em relação ao imóvel objeto da matrícula no 83.990;

b) Determinar a exclusão definitiva da averbação da ação judicial da matrícula do referido imóvel;

c) Declarar a manutenção da posse e domínio do imóvel em favor da embargante.

Torno definitiva a tutela antecipada anteriormente concedida.

Condeno as embargadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Em relação aos corréus Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva, por não terem oferecido resistência à pretensão e tendo manifestado concordância com os pedidos da embargante, deixo de condená-los ao pagamento de custas e honorários.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Luis Otávio Pereira Marques

Juiz de Direito”

Pois bem.

Analisando a insurgência recursal apresentada, infere-se que não deve prosperar.

Inicialmente, quanto à alegada
ausência de interesse processual
, asseveram as recorrentes que a averbação premonitória realizada com fundamento no artigo 828 do Código de Processo Civil não configuraria ato de constrição judicial e, por consequência, não autorizaria o manejo da ação de embargos de terceiro.

Ocorre que, no presente caso, a averbação impugnada nos embargos decorre da distribuição de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de imissão na posse e indisponibilidade de bens, ajuizada pelas próprias apelantes contra os alienantes do imóvel.

Deste modo, embora formalmente classificada como averbação premonitória, o conteúdo da ação originária revela, com clareza, o potencial lesivo à esfera possessória e patrimonial da embargante, a qual adquiriu, de boa-fé, o imóvel e passou a exercê-lo com exclusividade.

Com efeito, a jurisprudência possui orientação no sentido de que a ameaça à posse ou à propriedade — ainda que decorrente de ato judicial diverso da penhora — autoriza o manejo dos embargos de terceiro, desde que demonstrado o risco de constrição.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO.
CERTIDÃO PREMONITÓRIA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. AVERBAÇÃO. AMEAÇA DE CONSTRIÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. CABIMENTO.
SÚMULA 568/STJ. INTERESSE DE AGIR. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. EQUIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. DECISÃO MANTIDA. 1. Ação de execução. Embargos de terceiro.
2. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a anotação prévia na matrícula do imóvel, da existência de ação de execução, legitima a parte para a ação de embargos de terceiro, na medida em que o ato judicial, apesar de não caracterizar efetiva apreensão do bem, configurar ameaça ao pleno exercício da posse ou do direito de propriedade pelo terceiro. Precedentes.
3. O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial. 4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados ou do tema que pretende ser discutido, impede o conhecimento do recurso especial. 5. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2095573 SP 2022/0086429-0, Data de Julgamento: 19/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS DE TERCEIRO. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO DE BOA-FÉ MEDIANTE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
SÚMULA 84 DO STJ.
POSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO MESMO SEM REGISTRO DO CONTRATO.
ATO ILÍCITO NÃO CONFIGURADO. PRETENSÃO RESISTIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. A averbação premonitória prevista no art. 828 do CPC/2015 não representa ato de constrição judicial, mas sim uma medida cautelar e publicitária destinada a dar conhecimento a terceiros sobre a existência de uma execução, não impedindo, por si só, a alienação do bem. É admissível a oposição de embargos de terceiro por adquirente de imóvel que exerce posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, conforme Súmula 84 do STJ. Os embargantes demonstraram ter adquirido o imóvel de boa-fé antes da averbação premonitória, justificando a anulação da averbação, uma vez que esta constituiu ameaça concreta à plena propriedade e posse do bem, legitimando a defesa por meio dos embargos de terceiro. Não se verifica a prática de ato ilícito pelo Banco Safra S/A, visto que a instituição financeira agiu dentro dos limites legais ao promover a averbação premonitória sem conhecimento da existência do contrato de compra e venda anterior, exercendo um direito processual legítimo. A condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios imposta ao embargado decorre da aplicação da Súmula 303 do STJ, uma vez que o embargante resistiu à pretensão dos adquirentes de boa-fé. Recurso de apelação que se nega provimento.”
(TJ-PE - Apelação Cível: 00408019120188172001, Relator.: ELIO BRAZ MENDES, Data de Julgamento: 30/09/2024, Gabinete do Des. Humberto Costa Vasconcelos Júnior (4a CC))

“EMENTA: APELAÇÃO -
EMBARGOS DE TERCEIRO - AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA - MEIO HÁBIL PARA IMPUGNAÇÃO - INTERESSE DE AGIR
- SENTENÇA CASSADA.
A averbação premonitória compreende ameaça ao exercício pleno do domínio, garantindo o cabimento dos embargos de terceiro como meio idôneo para impugná-la. Possui interesse de agir o terceiro que impugna averbação premonitória por meio dos competentes embargos
.”
(TJ-MG - AC: 10000220710313001 MG, Relator.: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 29/07/2022, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/08/2022)

Tal entendimento ampara-se na própria literalidade do artigo 674 do Código de Processo Civil, que dispõe:
"Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro”.

Ademais, o juízo de origem, com acerto, reconheceu a existência de risco concreto de prejuízo à esfera jurídica da embargante, diante da possibilidade de restrição à livre disposição do imóvel adquirido e da dúvida jurídica lançada sobre sua titularidade em razão da averbação de ação judicial cuja causa de pedir envolvia diretamente o bem. Assim, restou plenamente demonstrado o interesse de agir da embargante, na forma exigida pela lei processual.

No que se refere à suposta
nulidade por ausência de litisconsórcio passivo necessário
, também não assiste razão às apelantes.

Com efeito, embora os alienantes do imóvel — Marcos Aurélio Costa da Silva e Maria Cristina Duarte Silva — não tenham sido originalmente indicados no polo passivo da demanda,
o vício foi regularizado no curso do processo
, conforme dispõe o artigo 115, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

De fato, por decisão interlocutória, o magistrado determinou a citação dos referidos alienantes, os quais vieram aos autos e manifestaram expressamente concordância com os pedidos da embargante, reconhecendo que o contrato celebrado com as apelantes era simulado ou não chegou a produzir efeitos, em virtude da ausência de cumprimento de condições pactuadas, como a quitação de financiamento com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e a outorga de procuração.

Com isso, houve a formação regular da relação processual, sendo incabível alegar a nulidade por ausência de litisconsórcio necessário, nos termos do artigo supracitado.

No mérito recursal, as apelantes sustentam que, por força de contrato de dação em pagamento celebrado em 01/08/2019, teriam direito à posse e futura propriedade do imóvel objeto da controvérsia, motivo pelo qual a embargante não poderia ser considerada terceira de boa-fé.

Contudo, conforme reconhecido pelo juízo sentenciante,
o negócio jurídico invocado pelas apelantes não foi formalizado por escritura pública, tampouco registrado no cartório competente
, condição essencial para a produção de efeitos perante terceiros, não havendo publicidade do suposto negócio de dação em pagamento.

De outra feita, conforme bem constatado na sentença recorrida, o contrato de dação em pagamento, no caso dos autos, continha cláusulas expressas de condicionalidade, condicionando a transferência da titularidade ao cumprimento de obrigações que, conforme admitido pelas próprias partes contratantes, não foram adimplidas.

Além disso, o negócio da dação não substancia alienação, na medida em que não se reveste da forma prescrita em lei, sendo que, nos termos do artigo 108 do Código Civil, os negócios jurídicos que envolvem valor superior a trinta salários-mínimos e versam sobre imóveis devem ser formalizados por escritura pública, sob pena de nulidade.

Ainda, o artigo 1.245, § 1o, do mesmo diploma legal (
"Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”)
, estabelece que a propriedade do imóvel somente se transfere com o registro do título no cartório competente, sendo, destarte, ineficaz perante terceiros a mera celebração de contrato por instrumento particular
.

A embargante, por sua vez, demonstrou, por meio de documentos acostados aos autos,
a aquisição regular do bem por escritura pública lavrada em 07/04/2020, precedida de contrato de compra e venda datado de 06/02/2020, com registro no cartório competente, quitação integral do preço e posterior exercício da posse, inclusive por meio de contrato de locação
.

Não havia, à época da aquisição, qualquer restrição ou averbação impeditiva na matrícula do imóvel, circunstância que consolida a boa-fé objetiva da embargante, em conformidade com o princípio da fé pública registral, que rege o sistema imobiliário brasileiro.

Nesse sentido tem proclamado esta egrégia Corte de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA
– EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA –
IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIRO ANTES DA AVERBAÇÃO DA HIPOTECA – POSSE DE BOA-FÉ COMPROVADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E PROCURAÇÃO PÚBLICA DE 2010 – AVERBAÇÃO DA HIPOTECA POSTERIOR – REGISTRO DO COMPROMISSO APÓS AVERBAÇÃO NÃO ELIDE A POSSE LEGÍTIMA – INCIDÊNCIA DA SÚMULA 84 DO STJ
– INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO – PRECLUSÃO DAS MATÉRIAS REITERADAS NA APELAÇÃO – CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA EM HONORÁRIOS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A posse de boa-fé do embargante, adquirida antes da averbação da hipoteca, por meio de instrumento particular de compra e venda com procuração pública, confere-lhe proteção possessória nos termos da Súmula 84 do STJ, ainda que o registro do contrato tenha se dado posteriormente ao gravame hipotecário.

A ausência de impugnação tempestiva por parte da credora hipotecária acarreta preclusão das matérias de defesa, inclusive quanto à alegada ausência de boa-fé do terceiro adquirente.

A condenação solidária aos ônus sucumbenciais é medida que se impõe diante da atuação da credora em prosseguir com a execução contra bem de terceiro, mesmo após ciência inequívoca da alienação pretérita.”
(N.U 1040509-44.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/09/2025, Publicado no DJE 12/09/2025)

“DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA.
SUSPENSÃO DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL SOBRE IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. BOA-FÉ NA AQUISIÇÃO.
EFEITO SUSPENSIVO CONCEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto por Maicon Rodrigo Fogliatto contra decisão interlocutória da 5a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra-MT, que indeferiu o pedido de tutela de urgência nos Embargos de Terceiro, visando à suspensão de medidas constritivas sobre o imóvel de matrícula no 647 do CRI de Sapezal-MT.

II. Questão em discussão

2. A questão principal consiste em verificar a possibilidade de suspensão da constrição judicial sobre o imóvel de propriedade do agravante, adquirida em 2009, considerando a sua boa-fé e a inexistência de registros impeditivos na época da compra.

III. Razões de decidir

3. A concessão de efeito suspensivo foi justificada pela posse pacífica do imóvel pelo agravante e
pela ausência de provas de que ele tivesse ciência de litígios envolvendo o bem à época da aquisição, amparando-se na fé pública do registro imobiliário
.

4. O deferimento da penhora nos autos de execução sobre parte do imóvel ocorreu posteriormente à compra, não tendo sido demonstrada má-fé por parte do agravante.

5. Aplicação do art. 674 do CPC, que protege o direito de quem, sem ser parte no processo, vê seus bens indevidamente constritos.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido, com a suspensão das medidas constritivas sobre o imóvel até julgamento definitivo dos Embargos de Terceiro.

Tese de julgamento: “Nos Embargos de Terceiro, demonstrada a boa-fé e a posse anterior à constrição judicial, é cabível a suspensão das medidas constritivas sobre o bem.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300 e art. 674; CC, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Agravo de Instrumento 1020344-36.2022.8.11 .0000; TJ-SP, AI 2114366-52.2022.8.26.0000; STJ, REsp 1.853.401.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10200796320248110000, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 17/09/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/09/2024)

Em conclusão, o juízo de origem decidiu com acerto ao reconhecer a condição de terceiro de boa-fé da embargante, diante da ineficácia do contrato de dação em pagamento não registrado e da plena regularidade jurídica da aquisição do imóvel, circunstâncias que impõem a manutenção da sentença recorrida em todos os seus termos.

Ante o exposto

NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto,
mantenho inalterada a sentença objurgada
e
, diante do trabalho adicional nesta instância,
MAJORO
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026