Tribunal: TJMT
Processo: 1023645-82.2022.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
APELANTE(S): ANDRELIO RICARDO MARIN DE LIMA.
APELADO(S): ROGERIO AUGUSTO DE OLIVEIRA, EDNEIA DUARTE OLIVEIRA.
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INVERSÃO DE MATRÍCULAS DE LOTES CONTÍGUOS. INFORMAÇÃO EQUIVOCADA PRESTADA PELO VENDEDOR. OBSTÁCULO À REVENDA DO BEM. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE INFORMAÇÃO PRECISA DO ALIENANTE. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, em Ação Declaratória de Retificação de Registro Imobiliário cumulada com Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Morais, julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores, para condenar o requerido à retificação do registro imobiliário relativo à inversão das matrículas no 85.778 e no 85.779, ao pagamento das despesas cartorárias necessárias e ao pagamento de indenização por danos morais, fixada em R$ 20.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o alienante responde pela inversão das matrículas dos imóveis contíguos alienados, em razão de indicação equivocada ou imprecisa do bem transmitido; (ii) estabelecer se a irregularidade registral, que impediu a alienação do imóvel pelos adquirentes, configura dano moral indenizável; e (iii) determinar se o valor da indenização por danos morais deve ser reduzido à luz da razoabilidade e da proporcionalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade civil decorre da violação de dever jurídico que cause danos a outrem, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.
4. O alienante, proprietário originário da área integral posteriormente desmembrada em dois lotes contíguos, tem o dever de individualizar com precisão física e documental os imóveis transmitidos, em observância aos deveres anexos da boa-fé objetiva previstos no art. 422 do Código Civil.
5. A boa-fé objetiva impõe deveres de informação adequada, lealdade, cooperação e correção técnica do objeto contratual, de modo que a descrição imprecisa do imóvel alienado configura violação positiva do contrato.
6. A indicação incorreta da matrícula no título apresentado faz nascer o vício na origem negocial e irradia seus efeitos sobre a cadeia registral subsequente, não configurando erro autônomo do sistema registral quando ausente prova de culpa exclusiva de terceiro.
7. O réu não comprova fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do CPC, pois se limita a imputar genericamente a responsabilidade ao Cartório de Registro de Imóveis e à instituição financeira.
8. A inversão das matrículas ultrapassa o mero aborrecimento, pois retira dos adquirentes a plena disponibilidade do bem e impede sua alienação ou utilização como garantia, além de frustrar a legítima expectativa contratual e afetar o exercício do direito de propriedade.
9. Percebendo-se o descompasso entre o valor indenizatório e a extensão do prejuízo moral experimentado, deve ser feita a adequação jurídica da indenização estabelecida a tal título.
10. A majoração dos honorários recursais prevista no art. 85, § 11, do CPC é incabível quando a apelação é provida, ainda que parcialmente, conforme orientação firmada no Tema no 1.059 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. O alienante responde pela inversão de matrículas causada por indicação equivocada do imóvel alienado, quando viola o dever de informação precisa decorrente da boa-fé objetiva. 2. A irregularidade registral que impede a alienação do imóvel e restringe o pleno exercício do direito de propriedade configura dano moral indenizável. 3. A indenização por danos morais pode ser reduzida quando fixada em valor excessivo, à luz da razoabilidade e da proporcionalidade.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 187, 422, 927 e 475; CPC, arts. 85, § 11, 373, II, 497, 536 e 537.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.944.616/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08.03.2022, DJe 11.03.2022; TJMT, Apelação Cível no 1000950-14.2024.8.11.0084, Rel. Des. Antonio Veloso Peleja Junior, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 06.05.2026, DJe 11.05.2026.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023645-82.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Retificação de Área de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ROGERIO AUGUSTO DE OLIVEIRA - CPF: 848.369.116-72 (APELADO), NILTON CESAR NALINI SILVA JUNIOR - CPF: 421.773.528-60 (ADVOGADO), EDNEIA DUARTE OLIVEIRA - CPF: 032.456.316-77 (APELADO), ANDRELIO RICARDO MARIN DE LIMA - CPF: 261.325.358-45 (APELANTE), MARCOS ALEXANDRE SCHOFFEN - CPF: 029.910.969-00 (ADVOGADO), JORCY LEMES DA COSTA (TERCEIRO INTERESSADO), REGIANE ALVES DA CUNHA - CPF: 780.071.271-00 (ADVOGADO), JORCY LEMES DA COSTA - CPF: 964.670.881-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

ANDRELIO RICARDO MARIN DE LIMA
.

APELADO(S):

ROGERIO AUGUSTO DE OLIVEIRA, EDNEIA DUARTE OLIVEIRA
.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INVERSÃO DE MATRÍCULAS DE LOTES CONTÍGUOS. INFORMAÇÃO EQUIVOCADA PRESTADA PELO VENDEDOR. OBSTÁCULO À REVENDA DO BEM. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE INFORMAÇÃO PRECISA DO ALIENANTE. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em Ação Declaratória de Retificação de Registro Imobiliário cumulada com Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Morais, julgou procedentes os pedidos formulados
pelos autores
, para condenar o
requerido
à retificação do registro imobiliário relativo à inversão das matrículas no 85.778 e no 85.779, ao pagamento das despesas cartorárias necessárias e ao pagamento de indenização por danos morais, fixada em R$ 20.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o alienante responde pela inversão das matrículas dos imóveis contíguos alienados, em razão de indicação equivocada ou imprecisa do bem transmitido; (
ii
) estabelecer se a irregularidade registral, que impediu a alienação do imóvel pelos adquirentes, configura dano moral indenizável; e (
iii
) determinar se o valor da indenização por danos morais deve ser reduzido à luz da razoabilidade e da proporcionalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A responsabilidade civil decorre da violação de dever jurídico que cause
danos
a outrem, nos termos dos
arts
. 186 e 927 do Código Civil.

4.
O alienante, proprietário originário da área integral posteriormente desmembrada em dois lotes contíguos, tem o dever de individualizar com precisão física e documental os imóveis transmitidos, em observância aos deveres anexos da boa-fé objetiva previstos no art. 422 do Código Civil.

5.
A boa-fé objetiva impõe deveres de informação adequada, lealdade, cooperação e correção técnica do objeto contratual, de modo que a descrição imprecisa do imóvel alienado configura violação positiva do contrato.

6.
A indicação incorreta da matrícula no título apresentado faz nascer o vício na origem negocial e irradia seus efeitos sobre a cadeia registral subsequente, não configurando erro autônomo do sistema registral quando ausente prova de culpa exclusiva de terceiro.

7.
O réu não comprova fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do CPC, pois se limita a imputar genericamente a responsabilidade ao Cartório de Registro de Imóveis e à
instituição financeira
.

8.
A inversão das matrículas ultrapassa o mero aborrecimento, pois retira dos adquirentes a plena disponibilidade do bem e impede sua alienação ou utilização como garantia, além de frustrar a legítima expectativa contratual e afetar o exercício do direito de propriedade.

9.
Percebendo-se o descompasso entre o valor indenizatório e a extensão do prejuízo moral experimentado, deve ser feita a adequação jurídica da indenização estabelecida a tal título.

10.
A majoração dos honorários recursais prevista no art. 85, § 11, do CPC é incabível quando a apelação é provida, ainda que parcialmente, conforme orientação firmada no Tema no 1.059 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
1. O alienante responde pela inversão de matrículas causada por indicação equivocada do imóvel alienado, quando viola o dever de informação precisa decorrente da boa-fé objetiva. 2. A irregularidade registral que impede a alienação do imóvel e restringe o pleno exercício do direito de propriedade configura dano moral indenizável. 3. A indenização por danos morais pode ser reduzida quando fixada em valor excessivo, à luz da razoabilidade e da proporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 186, 187, 422, 927 e 475; CPC,
arts
. 85, § 11, 373, II, 497, 536 e 537.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.944.616/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08.03.2022,
DJe
11.03.2022; TJMT, Apelação Cível no 1000950-14.2024.8.11.0084, Rel. Des.
Antonio
Veloso Peleja Junior, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 06.05.2026,
DJe
11.05.2026.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso Apelação Cível
interposto por
Andrelio
Ricardo Marin de Lima contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação Declaratória de Retificação de Registro Imobiliário cumulada com Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Morais movida por Rogério Augusto de Oliveira e Edneia Duarte Oliveira, julgou procedentes os pedidos inaugurais.

O provimento jurisdicional ora combatido determinou que o réu promova a retificação do registro imobiliário relativo à inversão das matrículas n.o 85.778 e 85.779, sob pena de multa diária, além de condená-lo ao pagamento das despesas cartorárias e ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
, sob os seguintes
termos
:

O Juízo de primeiro grau proferiu sentença nos seguintes termos:

“[...]
No caso concreto, a prova documental evidencia que os autores adquiriram determinado imóvel do réu e passaram a ocupá-lo de forma mansa e pacífica, tendo posteriormente constatado que, no momento do registro, as matrículas foram indicadas de forma invertida, de modo que o imóvel efetivamente ocupado não correspondia à matrícula que lhes fora atribuída.

Tal fato, inclusive, não foi negado pelo réu, que reconheceu a existência da inversão, limitando-se a atribuir a responsabilidade ao cartório de registro e ausência de atenção dos prepostos da Caixa Econômica Federal, quando analisaram os documentos para fins de financiamento.
[...]
Os depoimentos revelaram que havia dois imóveis contíguos, circunstância que exigia cuidado redobrado na individualização do bem, e que o réu detinha pleno conhecimento da distinção entre eles.

A prova oral, valorada em conjunto com os documentos constantes dos autos, indica que a confusão registral não decorreu de erro autônomo do cartório, mas sim da indicação equivocada das matrículas fornecida pelo réu, a qual foi posteriormente reproduzida nos atos registrais. Nesse contexto, não se sustenta a tese defensiva de culpa exclusiva de terceiro, pois o cartório atua de forma vinculada às informações apresentadas pelas partes e aos títulos que lhe são submetidos.

Dessa forma, resta configurada a conduta negligente do réu, o nexo causal entre essa conduta e a inversão das matrículas, bem como o dano jurídico suportado pelos autores, consubstanciado na restrição ao pleno exercício do direito de propriedade. Estão, portanto, preenchidos os pressupostos da responsabilidade civil subjetiva, impondo-se a responsabilização do requerido.

[...]
DIANTE DISSO, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados nesta ação para:

a) CONDENAR o réu à obrigação de fazer consistente em promover a retificação do registro imobiliário relativo à inversão de matrículas discutida nos autos, adotando todas as providências necessárias perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da intimação desta sentença;

b) FIXAR multa diária (astreintes) de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada inicialmente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em caso de descumprimento injustificado do item supra, sem prejuízo de ulterior revisão, conforme artigos 497, 536 e 537 do Código de Processo Civil;

c) CONDENAR o réu ao pagamento das custas cartorárias e despesas necessárias à efetivação da retificação registral (emolumentos e atos correlatos), observada a comprovação nos autos em fase de cumprimento; e

d) CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).
”.(grifo nosso)

Em suas razões recursais a parte recorrente invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1. Da
inexistência de responsabilidade civil
.

2.
Do equívoco registral perpetrado
pela serventia extrajudicial
.

3. Da inexistência de danos morais.

4. Da necessária redução
do
valor indenizatório a título de danos morais.

A parte apelada apresenta suas contrarrazões (ID.
361936951
), rebatendo as alegações da recorrente, e defendendo o desprovimento recursal.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes, e preparo efetuado (ID. 365366351).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

ANDRELIO RICARDO MARIN DE LIMA.

APELADO(S):
ROGERIO AUGUSTO DE OLIVEIRA, EDNEIA DUARTE OLIVEIRA.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Conforme relatado, trata-se de Recurso
de

Apelação Cível interposta por
Andrelio
Ricardo Marin de Lima contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação Declaratória de Retificação de Registro Imobiliário cumulada com Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Morais, movida por Rogério Augusto de Oliveira e Edneia Duarte Oliveira, julgou procedentes os pedidos iniciais.

O provimento jurisdicional ora combatido determinou que o réu promovesse a retificação do registro imobiliário relativo à inversão das matrículas n.o 85.778 e 85.779, sob pena de multa diária, além de condená-lo ao pagamento das despesas cartorárias e de indenização por danos morais, fixada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Passo ao exame das teses sustentadas pelo recorrente.

Da inexistência de responsabilidade civil.

Conforme narrado nos autos, os autores, Rogério e Edneia, adquiriram do requerido,
Andrelio
Ricardo Marin de Lima
, em
16/07/2014
, um imóvel urbano situado no loteamento “Jardim Novo Horizonte”, em Várzea Grande/MT. Posteriormente, em 28/01/2016, a assistente
Jorcy
Lemes da Costa
adquiriu do mesmo requerido o lote vizinho. O ponto central da lide é
que, no momento
da escrituração e registro, as matrículas foram trocadas
, o imóvel ocupado pelos autores foi registrado sob a matrícula no
.
85.779 (em nome de
Jorcy
), enquanto o imóvel de
Jorcy
foi registrado sob a matrícula
no. 85.778 (em nome dos autores).

Ressai
dos autos
que os autores tomaram conhecimento do equívoco em
2021
, quando
tentaram alienar o bem a terceiros.
Conforme depoimento da testemunha Cleydson Santos Augusto (ID
361936941
), a negociação de revenda estava em estágio avançado, mas foi obstada pela Caixa Econômica Federal, cujo engenheiro constatou a divergência entre a realidade física e o registro imobiliário
.

Transcrevo trecho do depoimento
(ID 361936941)
:

Dr. Nilton (advogado dos autores):
O senhor poderia nos esclarecer, já que foi o corretor na época, em que estágio estava a negociação de venda
?

Sr. Cleydson (corretor): Só faltava finalizar o processo de financiamento que a gente fez o contrato de compra e venda, com a nova compradora no caso, que a Edneia era a vendedora, certo? Aí, só não concretizou
por conta da documentação
. Já estava nos finalmentes.

Dr. Nilton (advogado dos autores):
O senhor chegou a acompanhar a vistoria
com o engenheiro da Caixa?

Sr. Cleydson (corretor):
Foi eu que fui acompanhar.

Dr. Nilton (advogado dos autores):
Foi lá que foi identificado essa troca
d
a matrícula, na origem
lá na compra,
quando a Edneia comprou o imóvel
dela junto com o proprietário original:

Sr. Cleydson (corretor):
Foi identificando quando eu fui fazer a vistoria. O engenheiro olhou pelo sistema
da prefeitura, lá você lança o número de inscrição imobiliária
aí aparece qual imóvel é. Aí

tava
apontando que era o imóvel ao lado.

O apelante sustenta a ausência de responsabilidade, afirmando que jamais se recusou a solucionar o impa
sse e que o erro deve ser atribuído
ao Cartório ou à instituição financeira (Caixa Econômica Federal) por falha na conferência dos dados técnicos.

Pois bem.

A responsabilidade civil, à luz dos
arts
. 186 e 927 do Código Civil, funda-se na violação de dever jurídico que cause danos a outrem.

No caso concreto, restou incontroverso que o apelante era o proprietário originário da área integral posteriormente desmembrada em dois lotes contíguos. Ao promover a alienação d
as unidades, incumbia-lhe o dever de precisão na individualização física e documental dos bens transmitidos
, obrigação que se insere no âmbito dos deveres anexos da boa-fé objetiva
(art. 422 do Código Civil),
especialmente os deveres de informação adequada, lealdade, cooperação e correção técnica do objeto contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reforça, de modo paradigmático, a centralidade da boa-fé objetiva como vetor interpretativo e normativo das relações contratuais
. V
ejamos
:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E
VENDA .
PACTO ADJETO. MANEJO FLORESTAL.
BOA-FÉ OBJETIVA.
ART .
422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. COOPERAÇÃO E LEALDADE. COMPORTAMENTO
CONTRADITÓRIO .
DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO
. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO. FACULDADE DO CONTRATANTE.
JULGAMENTO .
CORRELAÇÃO COM O PEDIDO. AUSÊNCIA. DECISÃO EXTRA PETITA. DANOS MATERIAIS
DEVIDOS .
1. Ação ajuizada em 25/9/2017. Recurso especial interposto em 16/6/2021. Autos conclusos ao Gabinete em 24/6/2021 .2. O propósito recursal consiste em definir se o reconhecimento de violação da boa-fé objetiva durante a execução de contrato de compra e venda de imóvel rural com pacto adjeto de arrendamento e exploração florestal enseja, nas circunstâncias dos autos, a resolução parcial da avença.3.
A boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no
art
.
422 do Código Civil, impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a
permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato
.4. O ordenamento jurídico, nesse contexto, repele a prática de condutas contraditórias, impregnadas ou não de malícia ou torpeza, que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual.
5 .
O descumprimento de deveres laterais, decorrentes da incidência do princípio da boa-fé, pode ensejar a resolução do contrato, se for capaz de comprometer o interesse do credor na utilidade da prestação. Doutrina.6. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido está a merecer reforma, pois, a par de reconhecer o descumprimento culposo da avença em prejuízo dos recorrentes (violação da boa-fé objetiva), decidiu de forma descorrelacionada com o pedido deduzido na inicial e impediu os recorrentes de exercerem a faculdade que lhes assegura expressamente a norma do
art
.
475 do CC (resolver o contrato).7. Pedido de resolução parcial do contrato deferido, com condenação ao pagamento de reparação por danos materiais, cujo montante deve ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento.

RECURSO ESPECIAL
PROVIDO .

(STJ - REsp: 1944616 MT 2021/0186469-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
11/03/2022) (
g.n
.)

A doutrina é clara ao reconhecer que a boa-fé objetiva amplia o conteúdo obrigacional do contrato, fazendo nascer deveres laterais de conduta que vinculam as partes para além da obrigação principal. Nesse sentido, lecionam Pablo Stolze
Gagliano
e Rodolfo Pamplona Filho
i
:

“O contrato não se esgota apenas na obrigação principal de dar, fazer ou não fazer.”

E prosseguem os ilustres juristas, ao tratar dos deveres jurídicos anexos decorrentes da boa-fé objetiva:

“
Ladeando, pois, esse dever jurídico principal, a boa-fé objetiva impõe também a observância de deveres jurídicos anexos ou de proteção, não menos relevantes, a exemplo dos deveres de lealdade e confiança, assistência, confidencialidade ou sigilo, informação etc.
”

Concluem:

“São, em verdade, ‘deveres invisíveis’, ainda que juridicamente existentes.”

Com efeito, a alienação de imóvel desmembrado exige do alienante, sobretudo quando proprietário originário da área total, conduta diligente na descrição do bem
, na identificação de suas confrontações, metragens, limites físicos e correspondência documental com a realidade
registral.
A ausência dessa precisão compromete a legítima confiança do adquirente e viola o dever de informação adequada que decorre da boa-fé objetiva.

No mesmo sentido, Carlos Roberto Gonçalves
ii
destaca que a boa-fé objetiva impõe deveres anexos, laterais ou secundários, que excedem a prestação principal:

“
Deve este, ao julgar demanda na qual se discuta a relação contratual, dar por pressuposta a boa-fé objetiva, que impõe ao contratante um padrão de conduta
, de agir com retidão, ou seja, com probidade, honestidade e lealdade, nos moldes do homem comum
.”

E, ao explicitar o alcance desses deveres, o autor reconhece que deles decorrem deveres de esclarecimento e informação:

“
Esses deveres
anexos ou secundários excedem o dever de prestação e derivam diretamente do princípio da boa-fé objetiva
, tais como os deveres
laterais de esclarecimento (informações sobre o uso do bem alienado, capacitações e limites), de conservação
(coisa recebida
para experiência
)
, de lealdade (não exigir cumprimento de contrato com insuportável perda de equivalência entre as prestações), de co
operação (prática dos atos necessários à realização plena dos fins visados pela outra parte) etc
.”

Nesse sentido, sintetiza a Conclusão n. 24 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, realizada sob a coordenação do Superior Tribunal de Justiça
iii
:

“Em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422 do novo Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie inadimplemento, independentemente de culpa”.

Desse modo, aquele que desmembra área própria e aliena lotes contíguos não pode transferir ao adquirente
ou a terceiros
o ônus decorrente
de imprecisão na identificação do imóvel. A correta individualização do objeto contratual constitui pressuposto de validade prática e de eficácia do negócio, pois permite ao comprador saber, com segurança, o que adquiriu, onde se localiza o bem, quais são seus limites e qual a correspondência entre a situação física e a situação documental.

Se o alienante, detentor da documentação técnica e pleno conhecedor da individualização dos lotes, indica matrícula incorreta no título apresentado, o vício nasce na origem negocial e irradia efeitos sobre toda a cadeia registral subsequente. O erro não é autônomo do sistema registral; é reflexo de informação inadequada prestada no momento da contratação.

A alegação defensiva de que o equívoco decorreu exclusivamente de falha cartorária ou da instituição financeira não veio acompanhada de qualquer prova técnica ou documental capaz de demonstrar a ruptura do nexo causal. Limitou-se o apelante a imputar genericamente a terceiros a responsabilidade pelo vício registral.

Todavia, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia-lhe comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

II –
ao
réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Tratando-se de alegação de culpa exclusiva de terceiro, o encargo probatório era do apelante. Contudo, não trouxe aos autos qualquer elemento idôneo que demonstrasse erro autônomo do Cartório ou atuação culposa da instituição financeira capaz de romper a cadeia causal originada na descrição negocial do imóvel. Ônus do qual não se desincumbiu.

A conduta do apelante, portanto, configura violação positiva do contrato, por descumprimento do dever de informação. Trata-se de inadimplemento contratual fundado na quebra da boa-fé objetiva, nos termos
dos
arts
. 187 e 422 do Código Civil, impondo-se o reconhecimento de sua responsabilidade pelas consequências jurídicas da descrição imprecisa ou tecnicamente defeituosa do imóvel alienado.

Por tais razões, rejeito a tese recursal deduzida pelo apelante, mantendo-se, nesse particular, a r. sentença objurgada.

2. Da inexistência de danos morais.

No que concerne ao dano moral, a situação experimentada pelos apelados ultrapassa o conceito de “mero aborrecimento”. A inversão de matrículas retira do proprietário o atributo da plena disponibilidade do bem, impedindo-o de aliená-lo ou oferecê-lo em garantia, como ocorreu no presente caso.
Soma-se a isso a nítida violação à legítima expectativa do comprador e ao direito constitucional de propriedade, circunstâncias que, sem dúvida, geram desconforto, aflição e transtornos e, por isso, possuem extensão suficiente para configurar o dano moral.

Nesse sentido,
se manifesta
a jurisprudência deste Sodalício:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE EMBARGO AMBIENTAL E FINANCIAMENTOS GRAVADOS NA MATRÍCULA. BOA-FÉ OBJETIVA. VÍCIO REDIBITÓRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. TAXA DE FRUIÇÃO. ARBITRAMENTO COM BASE NOS VALORES DE ARRENDAMENTO ALEGADOS EM AUDIÊNCIA. COMPENSAÇÃO RECÍPROCA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural c/c danos morais, materiais e lucros cessantes, declarando rescindido o contrato firmado em 18/05/2023, condenando os réus à restituição de R$ 770.000,00, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais e ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor de arrendamento anual da área, a serem apurados em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se ocorreu julgamento ultra petita na condenação em lucros cessantes, diante de pedido genérico formulado na petição inicial sem especificação de quantum determinado; (
ii
) analisar se a omissão de informações sobre embargo ambiental e financiamentos gravados na matrícula configura violação à boa-fé objetiva e vício redibitório justificador da rescisão contratual; e (
iii
) definir se a condenação em lucros cessantes sem compensação com os valores efetivamente recebidos pelo autor a título de arrendamento durante o período de ocupação configura enriquecimento sem causa, e qual o critério adequado para o arbitramento da taxa de fruição devida pelo comprador aos vendedores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de julgamento ultra petita não prospera,
pois
a petição inicial requereu expressamente condenação em lucros cessantes em valor a ser apurado em liquidação de sentença, sem especificar quantum determinado, hipótese que se amolda ao art. 324, §1o, II do CPC/15, que permite pedido genérico quando não for possível determinar desde logo as consequências do ato ou do fato.

4. A omissão de informações essenciais pelos vendedores quanto ao embargo ambiental e aos financiamentos hipotecários gravados na matrícula do imóvel configura violação ao dever de boa-fé objetiva previsto no art. 422 do CC, caracterizando vício redibitório que compromete substancialmente a utilidade econômica do imóvel rural, nos termos do art. 441 do CC.

5. O embargo ambiental constitui restrição administrativa grave que inviabiliza o uso econômico regular do imóvel e sujeita o proprietário a sanções administrativas e penais, devendo ser informado de forma clara e inequívoca ao comprador antes da celebração do contrato, não bastando menção genérica a "multinha" em conversa informal via aplicativo de mensagens.

6. A existência de outras propriedades do autor na região com embargos ambientais não elide a responsabilidade dos vendedores pela omissão de informações cruciais sobre o imóvel específico objeto da transação, pois cada negócio jurídico possui autonomia própria e o dever de informação recai sobre o vendedor independentemente do perfil do comprador.

7. A condenação em danos morais no valor de R$ 10.000,00 mostra-se razoável e proporcional, pois a omissão de informações essenciais em contrato de elevado valor econômico, com consequente frustração da legítima expectativa do comprador, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral in
re

ipsa
.

8. A condenação em lucros cessantes sem compensação com os valores
efetivamente recebidos pelo autor a título de arrendamento durante o período de ocupação configura enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do CC, pois o autor não pode receber simultaneamente a devolução integral dos valores pagos, indenização por lucros cessantes equivalente ao arrendamento e ainda reter os valores que efetivamente auferiu com a exploração econômica da área.

9. A taxa de fruição devida pelo autor aos vendedores pela ocupação e exploração econômica do imóvel deve ser fixada por arbitramento com base na média dos valores de arrendamento alegados e confirmados em audiência de instrução, correspondente a R$ 18.000,00 mensais, calculados à razão de R$ 45,00 por cabeça sobre as aproximadamente 400 cabeças de gado que ocupam a área, incidindo desde a imissão na posse em 18/05/2023 até a efetiva devolução do imóvel.

10. Os lucros cessantes devidos pelos vendedores ao autor, correspondentes ao valor que este razoavelmente deixou de auferir em razão da impossibilidade de exploração plena do imóvel em decorrência do embargo ambiental, fixados pelo mesmo critério de arbitramento no valor de R$ 18.000,00 mensais, compensam-se integralmente com a taxa de fruição devida pelo autor, resultando em saldo nulo entre as partes a esse título, sem necessidade de remessa à liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. A omissão de informações essenciais sobre embargo ambiental e ônus reais gravados na matrícula do imóvel configura violação à boa-fé objetiva prevista no art. 422 do CC e caracteriza vício redibitório justificador da rescisão contratual, independentemente do conhecimento genérico do comprador sobre irregularidades ambientais na região. 2. Os lucros cessantes devidos pelos vendedores em razão da rescisão contratual devem ser compensados com a taxa de fruição devida pelo comprador pela ocupação e exploração econômica do imóvel durante o período de posse, fixada por arbitramento com base nos valores de arrendamento alegados e confirmados em audiência de instrução, a fim de evitar enriquecimento sem causa e restabelecer o equilíbrio patrimonial entre as partes, nos termos do art. 884 do CC. 3. O pedido genérico de lucros cessantes formulado sem especificação de quantum determinado, com remessa à liquidação de sentença, não configura julgamento ultra petita quando o magistrado estabelece critério objetivo de apuração, nos termos do art. 324, §1o, II do CPC/15."

(N.U 1000950-14.2024.8.11.0084, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2026,
Publicado
no DJE 11/05/2026)
(
g.n
.)

Por isso, diante da comprovação da responsabilidade civil do apelante
, penso que inegavelmente, trouxe desgaste emocional e prejuízos de ordem moral à
s
parte
s

recorrida
s
, indenizáveis,
portanto
.

3
. Da necessária redução valor indenizatório a título de danos morais.

Neste ponto recursal, tenho que
deve
ser dada guarida à pretensão da parte recorrente. É que o valor de
R$
20
.000,00 (
vinte
mil reais)
, destinados a recompor os prejuízos extrapatrimoniais em decorrência falha na prestação dos serviços, para o caso em testilha, se afigura em desconformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos.

Por tais motivos, entendo razoável a redução do “
quantum
” indenizatório a título de danos morais para o importe de
R$
10
.000,00 (
dez
mil reais)
, em observância a razoabilidade e a proporcionalidade.

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
para reduzir o
quantum
indenizatório a título de danos morais para o valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, mantendo-se, quanto ao mais, a sentença objurgada.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que está condicionado ao desprovimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023).

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026