Tribunal: TJMT
Processo: 1012767-27.2024.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL (LEI No 9.514/1997). CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO E DE ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA E INTIMAÇÃO ACERCA DO LEILÃO. FORMALIDADES LEGAIS OBSERVADAS. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. BENFEITORIAS NÃO AVERBADAS NA MATRÍCULA. LAUDO UNILATERAL. ÔNUS DA PROVA. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CONFIGURADA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente a “Ação Anulatória c/c Danos Morais e Materiais”, na qual a autora pretendia (i) a anulação de leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária e (ii) a condenação do banco ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, sob o fundamento de inexistência de notificação regular, arrematação por preço vil e enriquecimento sem causa decorrente de benfeitorias realizadas no bem.
A sentença reconheceu a regularidade do procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, reputou comprovada a intimação para purgação da mora e para os leilões extrajudiciais (averbação na matrícula), afastou a configuração de preço vil (arrematação por valor superior a 50% da avaliação fiscal do imóvel) e concluiu pela ausência de pressupostos da responsabilidade civil, mantendo a sucumbência em desfavor da autora.
II. Questão em discussão
Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve vício no procedimento extrajudicial por ausência de intimação/notificação do devedor fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997; (ii) saber se a arrematação se deu por preço vil, apto a ensejar nulidade do leilão; (iii) saber se a autora possui direito à indenização por benfeitorias/acessões não averbadas na matrícula do imóvel e não formalmente comunicadas ao credor fiduciário; e (iv) saber se estão configurados danos materiais e morais indenizáveis, com base em alegada ilicitude atribuída à instituição financeira.
III. Razões de decidir
A Lei no 9.514/1997 exige a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora (art. 26, §§ 1o e 3o), sendo que, no caso, a prova documental reconhecida na sentença aponta a existência de intimação/averbação registral, dotada de presunção de legitimidade, não infirmada por prova robusta em sentido contrário, ônus que incumbia à autora (art. 373, I, do CPC).
Não configurado preço vil, pois o parâmetro objetivo adotado pela jurisprudência — arrematação inferior a 50% do valor de avaliação — não foi atingido, uma vez que a arrematação do imóvel (R$ 368.000,00) superou metade da avaliação fiscal consignada no registro (R$ 714.631,88), afastando-se a nulidade do leilão por suposta vileza.
A pretensão indenizatória fundada em benfeitorias e acessões realizadas após a contratação fiduciária não prospera quando (i) inexiste averbação das construções na matrícula e (ii) não há demonstração de comunicação formal ao credor fiduciário, competindo ao devedor diligenciar pela regularização registral e pela informação pertinente, sob pena de não poder imputar ao credor responsabilidade por suposta subavaliação e/ou enriquecimento sem causa, sobretudo quando o procedimento expropriatório observou os ditames legais.
Laudo de avaliação mercadológica unilateralmente produzido, desacompanhado de elementos técnicos contraditados e sem aptidão para desconstituir a presunção de regularidade do leilão extrajudicial, não basta para invalidar a alienação nem para transferir ao credor fiduciário o risco e a consequência da falta de averbação/regularização do acréscimo construtivo.
Inexistente ato ilícito imputável ao banco - que atuou em exercício regular de direito decorrente do inadimplemento contratual e da lei de regência, não se configuram os pressupostos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, razão pela qual não há dever de indenizar danos materiais ou morais.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: “1. Comprovada, por elementos registrais e documentais, a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora e ciência dos leilões, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997, e não infirmada a presunção de legitimidade do ato por prova idônea (art. 373, I, CPC), inexiste nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação e leilão. 2. Não se caracteriza preço vil quando a arrematação supera 50% do valor de avaliação adotado como parâmetro no caso, afastando-se a nulidade do leilão por suposta vileza. 3. Benfeitorias/acessões não averbadas e não comprovadamente comunicadas ao credor fiduciário não ensejam, por si, indenização contra o fiduciário nem infirmam a regularidade do leilão, especialmente quando a parte se ampara apenas em laudo unilateral e não demonstra ato ilícito, dano e nexo causal, pressupostos indispensáveis à responsabilidade civil.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, e 85, §2o (sucumbência na origem); Lei no 9.514/1997, art. 26, §§ 1o, 3o e 4o (intimação/purgação da mora e procedimento de consolidação); CC, arts. 186, 927 e 188, I (responsabilidade civil e exercício regular de direito).
Jurisprudência relevante citada (conforme fundamentação constante da sentença): STJ, AgInt no AREsp 2538428/SP, 4a Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30/09/2024, DJe 03/10/2024; STJ, AgInt no AREsp 2193836/RJ, 1a Turma, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 26/02/2024, DJe 12/03/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012767-27.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ALAYNE NASCIMENTO TUNES - ME - CNPJ: 07.212.952/0001-18 (APELANTE), RENATO SAITO - CPF: 621.210.061-68 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL

CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL (LEI No 9.514/1997). CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO E DE ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA E INTIMAÇÃO ACERCA DO LEILÃO. FORMALIDADES LEGAIS OBSERVADAS. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. BENFEITORIAS NÃO AVERBADAS NA MATRÍCULA. LAUDO UNILATERAL. ÔNUS DA PROVA. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CONFIGURADA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente a “Ação Anulatória c/c Danos Morais e Materiais”, na qual a autora pretendia (i) a anulação de leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária e (ii) a condenação do banco ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, sob o fundamento de inexistência de notificação regular, arrematação por preço vil e enriquecimento sem causa decorrente de benfeitorias realizadas no bem.

A sentença reconheceu a regularidade do procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, reputou comprovada a intimação para purgação da mora e para os leilões extrajudiciais (averbação na matrícula), afastou a configuração de preço vil (arrematação por valor superior a 50% da avaliação fiscal do imóvel) e concluiu pela ausência de pressupostos da responsabilidade civil, mantendo a sucumbência em desfavor da autora.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve vício no procedimento extrajudicial por ausência de intimação/notificação do devedor fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997; (ii) saber se a arrematação se deu por preço vil, apto a ensejar nulidade do leilão; (iii) saber se a autora possui direito à indenização por benfeitorias/acessões não averbadas na matrícula do imóvel e não formalmente comunicadas ao credor fiduciário; e (iv) saber se estão configurados danos materiais e morais indenizáveis, com base em alegada ilicitude atribuída à instituição financeira.

III. Razões de decidir

A Lei no 9.514/1997 exige a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora (art. 26, §§ 1o e 3o), sendo que, no caso, a prova documental reconhecida na sentença aponta a existência de intimação/averbação registral, dotada de presunção de legitimidade, não infirmada por prova robusta em sentido contrário, ônus que incumbia à autora (art. 373, I, do CPC).

Não configurado preço vil, pois o parâmetro objetivo adotado pela jurisprudência — arrematação inferior a 50% do valor de avaliação — não foi atingido, uma vez que a arrematação do imóvel (R$ 368.000,00) superou metade da avaliação fiscal consignada no registro (R$ 714.631,88), afastando-se a nulidade do leilão por suposta vileza.

A pretensão indenizatória fundada em benfeitorias e acessões realizadas após a contratação fiduciária não prospera quando (i) inexiste averbação das construções na matrícula e (ii) não há demonstração de comunicação formal ao credor fiduciário, competindo ao devedor diligenciar pela regularização registral e pela informação pertinente, sob pena de não poder imputar ao credor responsabilidade por suposta subavaliação e/ou enriquecimento sem causa, sobretudo quando o procedimento expropriatório observou os ditames legais.

Laudo de avaliação mercadológica unilateralmente produzido, desacompanhado de elementos técnicos contraditados e sem aptidão para desconstituir a presunção de regularidade do leilão extrajudicial, não basta para invalidar a alienação nem para transferir ao credor fiduciário o risco e a consequência da falta de averbação/regularização do acréscimo construtivo.

Inexistente ato ilícito imputável ao banco - que atuou em exercício regular de direito decorrente do inadimplemento contratual e da lei de regência, não se configuram os pressupostos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, razão pela qual não há dever de indenizar danos materiais ou morais.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento: “1. Comprovada, por elementos registrais e documentais, a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora e ciência dos leilões, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997, e não infirmada a presunção de legitimidade do ato por prova idônea (art. 373, I, CPC), inexiste nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação e leilão. 2. Não se caracteriza preço vil quando a arrematação supera 50% do valor de avaliação adotado como parâmetro no caso, afastando-se a nulidade do leilão por suposta vileza. 3. Benfeitorias/acessões não averbadas e não comprovadamente comunicadas ao credor fiduciário não ensejam, por si, indenização contra o fiduciário nem infirmam a regularidade do leilão, especialmente quando a parte se ampara apenas em laudo unilateral e não demonstra ato ilícito, dano e nexo causal, pressupostos indispensáveis à responsabilidade civil.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, e 85, §2o (sucumbência na origem); Lei no 9.514/1997, art. 26, §§ 1o, 3o e 4o (intimação/purgação da mora e procedimento de consolidação); CC, arts. 186, 927 e 188, I (responsabilidade civil e exercício regular de direito).

Jurisprudência relevante citada (conforme fundamentação constante da sentença): STJ, AgInt no AREsp 2538428/SP, 4a Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 30/09/2024, DJe 03/10/2024; STJ, AgInt no AREsp 2193836/RJ, 1a Turma, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 26/02/2024, DJe 12/03/2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Alayne Nascimento Tunes – ME
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da “Ação Anulatória c.c Danos Morais e Materiais” ajuizada em face de
Banco Bradesco S.A.
, por meio da qual a autora buscava, em síntese, a anulação de leilão extrajudicial e a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, relacionados à alienação de imóvel descrito como lote de terreno com 2.250 m2, com edificações e benfeitorias alegadas de 890,51 m2, denominado “Chácara Chicão”, situado no perímetro urbano de Campo Verde/MT, matrícula no 9.332 do CRI competente.

A sentença recorrida, lançada no id. 336120877, após rejeitar a preliminar de ausência de interesse de agir suscitada pela parte ré, julgou improcedentes os pedidos formulados pela autora, concluindo, em síntese, que: (i) houve regular notificação/intimação da parte autora para purgação da mora e também quanto à realização dos leilões extrajudiciais, conforme averbação na matrícula imobiliária; (ii) não se caracterizou preço vil no caso concreto, pois o valor de arrematação (R$ 368.000,00) superou o patamar correspondente a 50% da avaliação fiscal indicada (R$ 714.631,88), adotado como parâmetro jurisprudencial; (iii) a alegação de valorização decorrente de benfeitorias e acessões não averbadas não deslocaria o resultado, pois incumbia à autora providenciar a regular averbação e/ou informar o credor, ônus do art. 373, I, CPC; (iv) o laudo mercadológico unilateral não bastaria para infirmar a presunção de regularidade do leilão; e (v) não demonstrados ato ilícito, dano e nexo causal, não se configuraria dever de indenizar. Ao final, condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a suspensão prevista no art. 98, §3o, do CPC, diante da gratuidade.

Irresignada, a autora recorre. Em suas razões recursais (id. 336120878), a apelante Alayne Nascimento Tunes – ME sustenta, em síntese: (i) que o banco recorrido teria ciência inequívoca das benfeitorias e construções existentes e realizadas após a contratação, inclusive por avaliações sucessivas e visitas de prepostos; (ii) que teria ocorrido irregularidade no procedimento do leilão e que a autora jamais teria sido notificada regularmente da realização do leilão; (iii) que o imóvel teria sido arrematado pelo valor irrisório de R$ 368.000,00, apontando discrepância relevante em relação ao valor de mercado que afirma ser de R$ 1.252.408,00, com base em avaliação mercadológica indicada; (iv) que o resultado configuraria preço vil e enriquecimento ilícito, devendo o banco indenizar as benfeitorias e construções, bem como arcar com danos materiais e morais, em razão da perda do imóvel, alegadamente único bem utilizado para moradia e exploração econômica; e (v) alternativamente, requer a fixação de indenização “razoável”, caso não acolhida a pretensão integral.

Intimado, o apelado não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 18 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de
Ação Anulatória c.c Danos Morais e Materiais, movida por
Alayne Nascimento Tunes – ME
em desfavor do Banco Bradesco S.A.

Extrai-se da inicial
“Que a autora é correntista do banco requerido, firmando um empréstimo do tipo capital de giro na data de 04/11/2016, no valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais), dando em garantia um lote de terreno para construção com 2.250 m2, com edificações e benfeitorias de 890,51 m2, benfeitorias estas não averbadas à margem da matrícula, denominado Chácara Chicão, situada no perímetro urbano da cidade de Campo Verde/MT, devidamente registrada na matrícula n. 9.332 do C.R.I. da comarca de Campo Verde/MT, avaliado à época em R$ 640.000,00 (seiscentos e quarenta mil reais); que, o último aditivo do financiamento realizado e registrado à margem da matrícula do imóvel, datado de 25/05/2018, dá conta de uma renegociação da dívida no valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), pagos em 60 (sessenta) vezes, com o vencimento da primeira parcela no dia 25/06/2018 e a última em 25/05/2023; que, o valor da área de terras dada em garantia ao pagamento sempre foi infinitamente maior que a dívida, conforme a avaliação do banco requerido, sendo avaliada na data de 04/11/2019 em R$ 714.631,98 (setecentos e quatorze mil, seiscentos e trinta e um reais e noventa e oito centavos); que, foi surpreendida por um oficial de justiça, dando conta de que seu imóvel havia sido leiloado e arrematado pelo irrisório valor de R$ 368.000,00 (trezentos e sessenta e oito mil reais), por um adquirente, sendo este o senhor Edson Ferreira Gomes, o qual requereu a imissão na posse do imóvel, através do processo 1000341-38.2021.8.11.0051; que, afirma que o imóvel valia a quantia de R$ 1.252.408,00 (um milhão, duzentos e cinquenta e dois mil, quatrocentos e oito reais), diante das benfeitorias realizadas; que, o valor pago em leilão foi abaixo do valor de mercado do imóvel; que, assim, requer a procedência da ação, com a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, bem como ao pagamento dos encargos de sucumbência. Junta documentos e atribui à causa o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais)”.

O pleito de concessão dos benefícios da justiça gratuita foi deferido pelo Magistrado de origem; em contrapartida, indeferiu-se o pleito de inversão do ônus da prova, bem como deixou de designar audiência de conciliação, não sobrevindo recurso.

Devidamente citado, o réu apresentou contestação, onde rebateu os argumentos levados a efeito pela autora, requerendo a improcedência da ação, bem como a condenação no ônus da sucumbência. Juntou documentos.

Houve impugnação à defesa.

Determinada a especificação das provas, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado; em contrapartida, o réu deixou transcorrer o prazo sem manifestação.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
julgou improcedente a ação e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, observando-se o art. 98, §3o, do mesmo diploma.

Irresignada, a autora recorre. Em suas razões recursais (id. 336120878), a apelante Alayne Nascimento Tunes – ME sustenta, em síntese: (i) que o banco recorrido teria ciência inequívoca das benfeitorias e construções existentes e realizadas após a contratação, inclusive por avaliações sucessivas e visitas de prepostos; (ii) que teria ocorrido irregularidade no procedimento do leilão e que a autora jamais teria sido notificada regularmente da realização do leilão; (iii) que o imóvel teria sido arrematado pelo valor irrisório de R$ 368.000,00, apontando discrepância relevante em relação ao valor de mercado que afirma ser de R$ 1.252.408,00, com base em avaliação mercadológica indicada; (iv) que o resultado configuraria preço vil e enriquecimento ilícito, devendo o banco indenizar as benfeitorias e construções, bem como arcar com danos materiais e morais, em razão da perda do imóvel, alegadamente único bem utilizado para moradia e exploração econômica; e (v) alternativamente, requer a fixação de indenização “razoável”, caso não acolhida a pretensão integral.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que a controvérsia devolvida a este colegiado, a partir do recorte efetivamente delineado nas razões e no conteúdo da sentença, cinge-se, substancialmente, a verificar: (a) se houve vício de notificação/intimação da fiduciante quanto à purgação da mora e quanto à realização dos leilões extrajudiciais; (b) se o valor de alienação do bem autoriza o reconhecimento de preço vil com aptidão para infirmar a expropriação; e (c) se, mesmo afastada a anulação do leilão, subsiste pretensão autônoma indenizatória (danos materiais/morais) ou de ressarcimento por benfeitorias/acessões, sob o prisma de alegado enriquecimento sem causa do credor fiduciário.

No caso concreto, verifica-se

que a relação jurídica travada entre as partes decorre de contrato de alienação fiduciária de imóvel, regido pela Lei no 9.514/1997. Restou incontroverso nos autos que a apelante firmou contrato de empréstimo em 04.11.2016, com posterior aditivo em 25.05.2018, dando em garantia imóvel matriculado sob no 9.332 do CRI de Campo Verde/MT.

Em detida análise dos autos, verifica-se que a sentença enfrentou devidamente os pontos nucleares e concluiu pela improcedência dos pedidos iniciais, assentando, como premissa fática e jurídica, a regularidade do procedimento extrajudicial, com base na Lei no 9.514/1997, notadamente quanto à constituição em mora, intimação e subsequente consolidação e leilões.

Dito isso, passo à análise individualizada dos pontos questionados no apelo.

1. Da regularidade da notificação e do procedimento extrajudicial.

A sentença reconheceu a regularidade da notificação para purgação da mora e da consolidação da propriedade, com base nas averbações constantes da matrícula (id. 157226379), consignando que houve intimação nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997.

Dispõe o art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, que:
“(...) o devedor será intimado (...) a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida

e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, (...)”.

E ainda que:
“§3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor (...) que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel”.

No caso concreto, o juízo singular registrou que a averbação no 005 da matrícula do imóvel comprova a intimação da apelante, não tendo a autora produzido prova apta a infirmar tal registro.

Como é cediço, o registro imobiliário goza de presunção de veracidade (art. 1.245, §1o, CC), incumbindo à parte interessada prova em contrário.

À vista disso, a simples alegação genérica de ausência de notificação não se sustenta diante da prova documental constante dos autos.

Ademais, nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbe à autora o ônus probatório quanto ao fato constitutivo de seu direito, ônus do qual, não se desincumbiu.

Desta forma, não demonstrada a irregularidade no procedimento legal, não há vício capaz de macular o leilão.

2. Do alegado preço vil.

A apelante sustenta que o imóvel valeria R$ 1.252.408,00, conforme laudo unilateral, e que foi arrematado por R$ 368.000,00, configurando preço vil.

Entretanto, conforme reconhecido na sentença, o imóvel foi avaliado para fins fiscais, na data de 03.10.2019, em R$ 714.631,88, e arrematado por R$ 368.000,00.

Consoante o parâmetro jurisprudencial consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, considera vil o preço inferior a 50% da avaliação, veja:
“Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação.”
(AgInt no AREsp 2538428/SP, j. 03.10.2024).

Assim, metade de R$ 714.631,88 corresponde a R$ 357.315,94, de modo que o valor da arrematação foi de R$ 368.000,00, portanto, superior a 50%.

A apelante, entretanto, procura deslocar o eixo do debate para uma avaliação mercadológica substancialmente superior a (R$ 1.252.408,00), baseada em avaliação indicada como produzida por corretora de imóveis (Lourdes Funkler, CRECI 4443), além de afirmar que o banco tinha ciência inequívoca das edificações e benfeitorias (aproximadamente 890,51 m2) e, ainda assim, teria permitido/impulsionado a alienação a valor muito inferior ao “real”, culminando em enriquecimento sem causa.

Aqui, a sentença foi expressa ao afirmar que a
“apresentação de laudo de avaliação mercadológica unilateralmente produzido pela autora não é suficiente para anular o leilão, que é presumidamente regular e válido”,
e, sobretudo, que competia à parte autora “informar à instituição bancária sobre eventual melhoramento realizado no imóvel, bem como providenciar a devida averbação das construções posteriormente realizadas na matrícula do imóvel, o que não foi demonstrado nos autos, ônus que lhe competia.

Com efeito, sob a perspectiva estritamente processual e probatória vigente, o dispositivo já mencionado anteriormente, atribuiu ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito, e, na arquitetura do caso, a pretensão de (i) anular leilão por preço vil em razão de benfeitorias não refletidas na matrícula e (ii) obter indenização por tais acréscimos, exige demonstração robusta de que o credor fiduciário teria violado dever legal/contratual, ou se beneficiado de modo ilegítimo, ou ainda praticado conduta que, no mínimo, fosse objetivamente ilícita e causalmente ligada ao dano alegado. Nesse sentido, o que se evidencia na decisão de origem é a compreensão de que, inexistindo averbação das construções e inexistindo demonstração de comunicação eficiente ao credor para atualização registral/garantia, não há como imputar ao banco a suposta distorção do valor do bem no procedimento.

Ademais, a sentença agregou fundamento jurídico específico ao anotar que, “nos termos do artigo 24, inciso IV, da Lei 9.514/1997, o único momento em que se exige a descrição do imóvel para a adoção de qualquer providência legal é quando da celebração do contrato fiduciário, não existindo obrigatoriedade de nova avaliação que preceda o leilão”, afastando-se, com isso, a pretensão de impor ao credor o dever de reavaliar o bem a cada alteração fática não levada ao registro.

Esse ponto, portanto, é decisivo para o desate, pois, se, de um lado, a apelante sustenta que o banco “sabia” das benfeitorias por visitas e por avaliações sucessivas, de outro, o regime da alienação fiduciária imobiliária, tal como aplicado pelo juízo de origem, prestigia a objetividade formal do título e do registro (especialmente quando as construções alegadas sequer estavam averbadas na matrícula), e, portanto, não permite, sem demonstração concreta de violação legal, transferir ao credor a responsabilidade por acréscimos que não foram formalizados na matrícula por iniciativa do próprio interessado. Situação que a apelante, em sua peça recursal, inclusive reconhece.

Logo, não comunicadas as benfeitorias ao credor fiduciário, não há direito à indenização após a consolidação da propriedade, pois com isso, se extingue o direito real do fiduciante (art. 26, §7o, Lei 9.514/1997), inexistindo direito de retenção.

3. Da responsabilidade civil e dos danos morais

No tocante ao dano moral e material, a sentença foi igualmente clara ao assentar a lógica clássica da responsabilidade civil, exigindo a tríade (ato ilícito, dano e nexo causal) e concluindo que, no caso, não se evidenciou conduta ilícita da parte ré, nem prova mínima apta a respaldar a pretensão indenizatória.

Nesse passo, o
decisum
ancorou-se na compreensão de que atos regulares de direito não ensejam reparação e que a parte autora não carreou prova suficiente dos fatos constitutivos alegados.

Por seu turno, a apelante narra cenário de grande abalo, afirmando que o imóvel seria seu único bem, utilizado para moradia e exploração econômica (inclusive mencionando residir com a mãe, pessoa idosa/doente), e que a perda do imóvel teria causado dano moral, além do suposto dano material derivado do “valor vil” da alienação. Todavia, ainda que tais circunstâncias humanas sejam relevantes, elas não dispensam a demonstração objetiva do ilícito e do nexo causal, sobretudo quando o juízo reconheceu a regularidade do procedimento fiduciário e afastou preço vil pelo critério objetivo de metade da avaliação fiscal, e quando também assentou o ônus da parte autora em averbar/consolidar formalmente as construções que diz ter realizado.

Destarte, é digno de nota, ainda, que a própria sentença enfrentou e refutou a tese de enriquecimento ilícito, ao menos implicitamente, ao considerar inexistente o dever do banco de indenizar por benfeitorias não formalizadas e ao sublinhar que, respeitado o procedimento extrajudicial, “não cabe ao devedor questionar eventual valor da arrematação, cujo interesse remanesce apenas quanto ao eventual saldo credor”, entendimento esse reforçado na fundamentação por precedentes transcritos.

Em suma, à luz do conjunto probatório constante dos autos, verifico que: (i) a sentença assentou a regularidade da intimação para purgação da mora e ciência do leilão com base em averbação registral; (ii) afastou preço vil por critério objetivo (arrematação acima de 50% da avaliação fiscal indicada na matrícula); (iii) imputou à autora o ônus de comunicar/averbar benfeitorias, reputando insuficiente o laudo unilateral para desconstituir a presunção de regularidade do leilão; e (iv) afastou a responsabilidade civil do banco por ausência de ato ilícito e prova constitutiva mínima.

Logo, embora extensos e enfáticos os fundamentos recursais, não demonstram qualquer elemento novo e idôneo à desconstituir o quadro decisório.

Diante do exposto, mantenho a sentença por seus próprios fundamentos, os quais se mostram coerentes com a moldura normativa aplicada e com a análise probatória realizada pelo juízo de origem.

De outra banda, estando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) nos termos da sentença, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, observado o disposto no art. 98, §3o, do mesmo
codex
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 18 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026