Tribunal: TJMT
Processo: 1007168-66.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. ATUAÇÃO ALÉM DA MERA INTERMEDIAÇÃO. DISTINÇÃO DO TEMA 1173 DO STJ. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO.
I. Caso em exame
Reexame de acórdão proferido em apelação cível que manteve a rescisão contratual, com restituição integral dos valores, multa e dano moral, em razão de atraso na entrega do empreendimento
II. Questão em discussão
Questão em discussão: (i) definir se o acórdão recorrido está em desconformidade com o entendimento do STJ firmado no Tema 1173 quanto à responsabilidade do corretor.
III. Razões de decidir
O acórdão recorrido reconhece que a recorrente não atuou apenas como intermediadora, mas integrou efetivamente a cadeia de fornecimento, participando da captação do consumidor, da elaboração da proposta e do recebimento direto de valores.
A participação ativa e o benefício econômico direto evidenciam atuação conjunta com a incorporadora, caracterizando fornecimento de serviços no mercado de consumo.
A incidência do art. 7o, parágrafo único, do CDC impõe responsabilidade solidária a todos os fornecedores que participam da cadeia de consumo e se beneficiam da operação.
O entendimento firmado no Tema 1173 do STJ afasta a responsabilidade do corretor apenas quando sua atuação se limita à intermediação, hipótese diversa da verificada no caso concreto.
Realiza-se distinção em relação ao precedente vinculante, pois há elementos fáticos que demonstram atuação além da corretagem típica.
IV. Dispositivo e tese
Juízo de retratação não exercido.
Tese de julgamento: “1. O Tema 1173 do STJ não se aplica quando demonstrado, por distinção, que a corretora imobiliária atua além da mera intermediação, participando ativamente da cadeia de fornecimento; 2. A corretora que integra a cadeia de consumo e aufere vantagem econômica responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007168-66.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ANDRE LUIS DA SILVA MONTEIRO - CPF: 031.887.061-46 (APELADO), EDUARDO LUIZ ARRUDA CARMO - CPF: 938.604.801-97 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), ALINE DONATONI - CPF: 008.650.231-07 (ADVOGADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANGELO BRUNO DONATONI - CPF: 052.100.321-08 (ADVOGADO), ANDRE LUIS DA SILVA MONTEIRO - CPF: 031.887.061-46 (APELANTE), EDUARDO LUIZ ARRUDA CARMO - CPF: 938.604.801-97 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELADO), ANGELO BRUNO DONATONI - CPF: 052.100.321-08 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (TERCEIRO INTERESSADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, JUIZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. ATUAÇÃO ALÉM DA MERA INTERMEDIAÇÃO. DISTINÇÃO DO TEMA 1173 DO STJ. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO.

MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO.

I. Caso em exame

Reexame de acórdão proferido em apelação cível que manteve a rescisão contratual, com restituição integral dos valores, multa e dano moral, em razão de atraso na entrega do empreendimento

II. Questão em discussão

Questão em discussão: (i) definir se o acórdão recorrido está em desconformidade com o entendimento do STJ firmado no Tema 1173 quanto à responsabilidade do corretor.

III. Razões de decidir

O acórdão recorrido reconhece que a recorrente não atuou apenas como intermediadora, mas integrou efetivamente a cadeia de fornecimento, participando da captação do consumidor, da elaboração da proposta e do recebimento direto de valores.

A participação ativa e o benefício econômico direto evidenciam atuação conjunta com a incorporadora, caracterizando fornecimento de serviços no mercado de consumo.

A incidência do art. 7o, parágrafo único, do CDC impõe responsabilidade solidária a todos os fornecedores que participam da cadeia de consumo e se beneficiam da operação.

O entendimento firmado no Tema 1173 do STJ afasta a responsabilidade do corretor apenas quando sua atuação se limita à intermediação, hipótese diversa da verificada no caso concreto.

Realiza-se distinção em relação ao precedente vinculante, pois há elementos fáticos que demonstram atuação além da corretagem típica.

IV. Dispositivo e tese

Juízo de retratação não exercido.

Tese de julgamento
: “1. O Tema 1173 do STJ não se aplica quando demonstrado, por distinção, que a corretora imobiliária atua além da mera intermediação, participando ativamente da cadeia de fornecimento; 2. A corretora que integra a cadeia de consumo e aufere vantagem econômica responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de reexame do acórdão proferido no julgamento do recurso de Apelação Cível no 1007168-66.2019.8.11.0041, interposto por Goldem Gestão De Negócios Imobiliários Ltda - ME.

A Exma. Vice-Presidência deste Tribunal encaminhou os autos a esta Câmara, com fundamento no art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, por entender necessária a verificação de eventual desconformidade do acórdão recorrido com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1173 dos recursos repetitivos.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 09 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Trata-se de recurso de apelação interposto por Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda - ME em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais movida por André Luís da Silva Monteiro, julgou parcialmente procedente a pretensão para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, bem como condenar solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento), ao pagamento de indenização por dano moral fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescida dos consectários legais, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, mantendo-se o entendimento na decisão integrativa.

Em síntese, a apelante Goldem Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. - ME sustenta que atuou apenas como intermediadora da negociação imobiliária, não possuindo qualquer responsabilidade pelo inadimplemento contratual relacionado ao atraso na entrega do empreendimento, inexistindo nexo causal entre sua atuação e os danos alegados pelo autor. Defende a ausência de responsabilidade solidária, ao argumento de que sua atividade se limita à corretagem, regida pelos arts. 722 e 723 do Código Civil, pugnando, ao final, pela reforma da sentença para afastar sua condenação.

Esta Câmara, sob a minha relatoria, na sessão de julgamento de 22.10.2025, negou provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença, restando assim ementado,
verbis
:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL DEVIDOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

Apelações cíveis interpostas contra a sentença proferida na ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por dano material e moral e que julgou parcialmente procedente os pedidos, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote, condenando solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, à multa contratual de 10% e ao pagamento de R$10.000,00 a título de dano moral.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se é devida a manutenção da sentença que declarou a rescisão contratual por culpa das rés; (ii) saber se é legítima a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem; (iii) saber se é cabível a multa contratual estipulada em favor do consumidor; e (iv) saber se houve dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

A Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. integra a cadeia de consumo, sendo parte legítima e responsável solidária pelos vícios do produto e do serviço, conforme art. 7o, par. único, do CDC.

O atraso na entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento, sendo incabível a retenção contratual quando a culpa pela rescisão é exclusiva do fornecedor.

A cláusula penal estipulada contratualmente é aplicável em benefício do consumidor lesado, conforme jurisprudência do STJ (Tema 971).

O inadimplemento substancial do contrato, aliado à frustração do legítimo planejamento pessoal e financeiro do autor, caracteriza dano moral indenizável.

O valor de R$10.000,00 arbitrado a título de dano moral atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. Dispositivo e tese

Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.

Tese de julgamento: “1. A intermediadora que participa da cadeia de consumo e comercialização de empreendimento responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento. 2. O atraso injustificado na entrega de loteamento no prazo contratual configura inadimplemento contratual e autoriza a rescisão com restituição integral das parcelas pagas. 3. A cláusula penal estipulada em favor do fornecedor pode ser aplicada em benefício do consumidor quando o inadimplemento for de responsabilidade daquele. 4. O inadimplemento que frustra legítima expectativa do consumidor configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 7o, par. único, 25, §1o, e 34; CC, art. 927.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.768.177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 03.05.2021; STJ, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 22.05.2019; STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 13.11.2013; Súmula 543/STJ.

Diante disso, foram opostos embargos de declaração, rejeitados por esta Câmara, razão pela qual a recorrente interpôs recurso especial, sendo determinado pela Exma. Vice-Presidente o retorno dos autos a este Relator, para que delibere sobre possível desconformidade do acórdão recorrido com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado no Tema 1173 dos recursos repetitivos.

Pois bem.

Examinando a matéria, não se vislumbra razão para retratação, devendo ser mantido integralmente o acórdão recorrido.

A decisão colegiada anterior fundamentou a responsabilidade solidária da Recorrente (Goldem) não apenas na sua qualidade de corretora, mas na comprovação fática de que esta integrou efetivamente a cadeia de fornecimento, extrapolando a mera intermediação imobiliária prevista nos arts. 722 e 723 do Código Civil.

Conforme delineado nos autos e no voto condutor, a recorrente participou ativamente da captação do consumidor (id. 171802206), elaboração da proposta (id. 171802204) e, crucialmente, recebeu valores diretamente do adquirente (id. 171802204 – Pág.02), beneficiando-se economicamente do negócio de forma direta e atuando em parceria ostensiva com a incorporadora.

Tais circunstâncias atraem, inclusive, a aplicação do artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, configurando a solidariedade entre todos os fornecedores que participaram da cadeia de consumo e lucraram com a operação frustrada.

Portanto, realiza-se aqui o
distinguishing
(distinção) do caso concreto em relação ao precedente vinculante. A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1173 afasta, como regra, a responsabilidade do corretor quando sua atuação se limita à mera intermediação, o que não corresponde à realidade fática destes autos, onde houve atuação conjunta e direta na viabilização do empreendimento perante o consumidor.

A matéria em discussão não é nova no âmbito deste Tribunal, havendo diversos precedentes desta Corte, inclusive envolvendo a mesma recorrente, veja:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CORRETORA IMOBILIÁRIA. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CDC, ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

(...) Tese de julgamento:
“1. A corretora imobiliária que participa da estrutura negocial de comercialização de empreendimento imobiliário integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor
.”
(RAC n.o Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, 2a Câmara de Direito Privado, j. 25.03.2026 – destaquei).

“DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE INTERMEDIADORA. DANO MORAL CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.

(...) Tese de julgamento: “1. A empresa que atua na intermediação de contrato de compra e venda de imóvel, beneficiando-se diretamente da avença, integra a cadeia de consumo e responde solidariamente pelos vícios do produto, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.
(...). (RED no RAC n.o 1011439-21.2019.8.11.0041, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, 1a Câmara de Direito Privado, j. 25.11.2025 – destaquei).

Ante o exposto, em sede de juízo de retratação, mantenho integralmente o acórdão recorrido por seus próprios e jurídicos fundamentos, por entender que o caso concreto apresenta particularidades que o distinguem da regra geral firmada no Tema 1173, do STJ.

Com base nessas considerações, a manutenção do acordão recorrido é medida impositiva.

Posto isso, deixo de exercer o juízo de retratação.

Cuiabá, 09 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026