Tribunal: TJMT
Processo: 1015881-88.2023.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA (COMISSÃO DE CORRETAGEM). INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESULTADO ÚTIL DEMONSTRADO. CONFISSÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI. MERA IRREGULARIDADE. BASE DE CÁLCULO. VALOR BRUTO DA VENDA. LUCRO LÍQUIDO IRRELEVANTE. ENCARGOS MORATÓRIOS. CUMULAÇÃO DE IPCA E SELIC. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de honorários de corretagem, fixados em 5% sobre o valor de venda de imóvel (R$ 3.000.000,00), fundamentada na prova documental da intermediação e no reconhecimento da atuação dos corretores em instrumento contratual assinado pelo vendedor.
II. Questão em discussão
2. São quatro questões em discussão: I- saber se a ausência de registro profissional no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) obsta o recebimento da comissão; II- verificar se a intermediação restou efetivamente comprovada; III- definir se a remuneração deve incidir sobre o valor total do negócio ou sobre o lucro líquido do vendedor; IV- analisar a legalidade da cumulação da taxa SELIC com o índice IPCA.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal orienta que a inexistência de inscrição no órgão de classe configura mera irregularidade administrativa, a qual não tem o condão de nulificar o contrato de corretagem nem de servir como escusa ao inadimplemento por serviços efetivamente prestados que geraram resultado útil.
4. O reconhecimento expresso da atuação dos corretores em cláusula de instrumento de cessão de direitos, subscrito pelo próprio devedor, perfaz prova documental de elevada força probante e caracteriza confissão extrajudicial, tornando incontroversa a aproximação das partes e a viabilização do negócio jurídico.
5. A comissão de corretagem deve incidir sobre o valor integral da transação imobiliária, em estrita observância aos usos locais e à natureza do contrato, sendo juridicamente irrelevante o resultado financeiro líquido obtido pelo comitente ou eventuais prejuízos decorrentes de sua gestão do investimento.
6. A aplicação simultânea da Taxa SELIC e de outro índice de atualização monetária (IPCA) implica inaceitável duplicidade de recomposição, porquanto a SELIC já engloba, em sua gênese, tanto a correção da moeda quanto os juros moratórios, devendo incidir de forma isolada a partir da citação.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido em parte para afastar a cumulação de índices moratórios.
Tese de julgamento: "1. A ausência de registro no CRECI não impede a percepção de honorários de corretagem por intermediação útil comprovada. 2. A taxa SELIC, por possuir natureza composta, não admite cumulação com outros índices de correção monetária, sob pena de onerosidade excessiva ao devedor."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 397, 405, 406, 722 a 729; CPC, arts. 373, I, e 1.007.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 87.918/PR, (STJ, REsp o 1795982 - SP (2019/0032658-0), Relator: Min. RAUL ARAÚJO, julgado em 23/08/2024). TJMT, Apelação no 1012213-95.2020.8.11.0015, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 14.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015881-88.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ILDO MOLIN - CPF: 104.354.501-82 (APELANTE), GILSON JOAQUIM SOARES - CPF: 649.935.901-72 (ADVOGADO), NADIELLY GARBIN FEITOSA - CPF: 013.654.671-47 (ADVOGADO), ELIZABETI ARDISSON - CPF: 570.358.301-20 (APELADO), PHILLIPE AUGUSTO MARQUES DUARTE - CPF: 961.595.291-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA
(
COMISSÃO DE CORRETAGEM
)
. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESULTADO ÚTIL DEMONSTRADO. CONFISSÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI. MERA IRREGULARIDADE. BASE DE CÁLCULO. VALOR BRUTO DA VENDA. LUCRO LÍQUIDO IRRELEVANTE. ENCARGOS MORATÓRIOS. CUMULAÇÃO DE IPCA E SELIC. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de honorários de corretagem, fixados em 5% sobre o valor de venda de imóvel (R$ 3.000.000,00), fundamentada na prova documental da intermediação e no reconhecimento da atuação dos corretores em instrumento contratual assinado pelo vendedor.

II. Questão em discussão

2.
São
quatro questões em discussão:
I-
saber se a ausência de registro profissional no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) obsta o recebimento da comissão;
II-
verificar se a intermediação restou efetivamente comprovada;
III-
definir se a remuneração deve incidir
sobre o valor total do negócio ou sobre o lucro líquido do vendedor;
IV-
analisar a legalidade da cumulação da taxa SELIC com o índice IPCA.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal orienta que a inexistência de inscrição no órgão de classe configura mera irregularidade administrativa, a qual não tem o condão de nulificar o contrato de corretagem nem de servir como escusa ao inadimplemento por serviços efetivamente prestados que geraram resultado útil.

4. O reconhecimento expresso da atuação dos corretores em cláusula de instrumento de cessão de direitos, subscrito pelo próprio devedor, perfaz prova documental de elevada força probante e caracteriza confissão extrajudicial, tornando incontroversa a aproximação das partes e a viabilização do negócio jurídico.

5. A comissão de corretagem deve incidir sobre o valor integral da transação imobiliária, em estrita observância aos usos locais e à natureza do contrato, sendo juridicamente irrelevante o resultado financeiro líquido obtido pelo comitente ou eventuais prejuízos decorrentes de sua gestão do investimento.

6. A aplicação simultânea da Taxa SELIC e de outro índice de atualização monetária (IPCA) implica inaceitável duplicidade de recomposição, porquanto a SELIC já engloba, em sua gênese, tanto a correção da moeda quanto os juros moratórios, devendo incidir de forma isolada a partir da citação.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido em parte para afastar a cumulação de índices moratórios.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de registro no CRECI não impede a percepção de honorários de corretagem por intermediação útil comprovada. 2. A taxa SELIC, por possuir natureza composta, não admite cumulação com outros índices de correção monetária, sob pena de onerosidade excessiva ao devedor."

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 397, 405, 406, 722
a
72
9
; CPC,
arts
. 373, I, e 1.007.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 87.918/PR
,
(STJ, REsp o 1795982 - SP (2019/0032658-0), Relator: Min. RAUL ARAÚJO, julgado em 23/08/2024).
TJMT, Apelação no 1012213-95.2020.8.11.0015, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 14.05.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

Recurso de Apelação interposto por

ILDO MOLIN
,
em face de sentença que, nos autos de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem n. 1015881-88.2023.8.11.0041, proposta por
ELIZABETI ARDISSON
,
JULGOU PROCEDENTES
os pedidos para
CONDENAR
o Requerido/Apelante ao pagamento
de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), com juros de mora pela taxa SELIC e correção monetária pelo IPCA desde a celebração do contrato.

Em síntese, o Apelante defende a reforma da sentença,
defendendo a nulidade da cessão de crédito por ausência de notificação do devedor.
Ainda, suscita preliminar de ilegitimidade ativa “ad causam” da autora/apelante.
No mérito, afirma que o valor da condenação é desproporcional ao proveito econômico obtido e configura enriquecimento sem causa da Autora/Apelada, de modo que requer a
redução do percentual para 2% sobre o lucro. Questiona a cumulação da taxa SELIC com o IPCA, alegando “bis in idem”.

Em contrarrazões, pugna pela deserção do apelo, por insuficiência de preparo, argumentando que as custas não abrangeram o valor dos honorários advocatícios de sucumbência. No mérito, requer o desprovimento do recurso, com a majoração da verba honorária.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
– PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA “AD CAUSAM” DA AUTORA/APELANTE

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

O
Apelante suscita preliminar de ilegitimidade ativa da Apelada, por nulidade de cessão de crédito.

Sustenta que a
cessão de crédito firmada entre Marcos Cezar
Felber
Brun e
Elizabeti
Ardisson seria nula de pleno direito, por inobservância das formalidades previstas nos
arts
. 286 a 298 do Código Civil, especialmente pela ausência de notificação ao devedor, conforme exige o art. 290 do mesmo diploma.

A preliminar não merece guarida.

À
luz da teoria da asserção, segundo a qual a verificação das condições da ação — incluindo a legitimidade — se faz em abstrato, com base nas afirmações da parte autora contidas na petição inicial, sem adentrar ao mérito da causa. Nesse p
risma
abstrato, a autora afirma ser titular do crédito de corretagem tanto em razão de sua própria atuação como intermediadora quanto em razão da cessão do crédito que lhe foi feita pelo corretor parceiro. Essa afirmação, por si só,
já
é suficiente para configurar sua legitimidade ativa para a demanda.

A
demais, a questão da validade ou eficácia da cessão de crédito em relação ao devedor não é matéria de legitimidade, mas sim de mérito.

O art. 290 do Código Civil, invocado pelo apelante, dispõe que "a cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada".

“Art. 290
.
A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita”.

Trata-se, portanto, de requisito de eficácia da cessão perante o devedor, e não de requisito de validade do negócio jurídico entre cedente e cessionário. A ausência de notificação formal ao devedor não torna a cessão nula, mas apenas ineficaz perante ele
,
o que, no máximo, poderia influenciar o mérito da pretensão, mas não a legitimidade da parte para demandar.

Verifica-se que o
próprio contrato de cessão de direitos imobiliários celebrado entre o apelante Ildo
Molin
e a empresa GB Administração e Participações Ltda. (Cláusula 15a) já reconhecia expressamente a participação de
Elizabeti
Ardisson e Marcos Cezar
Felber
Brun como intermediadores do negócio.

“Clausula 15a. As partes reconhecem que o presente negócio jurídico referente ao imóvel descrito na cláusula primeira teve a Intermediação dos corretores ELIZABETI ARDISSON inscrita no CPF n" 570.358.301-20 e MARCOS CEZAR FELBER BRUN inscrito no CPF n. 529.222.271-20”.

Assim, e
sse reconhecimento contratual, firmado pelo próprio devedor antes mesmo da cessão de crédito (o contrato de cessão imobiliária data de 24/10/2022
(Id 336424954)
, enquanto a cessão de crédito entre os corretores data de 22/02/2023
– Id. 336424955
), demonstra que o apelante tinha plena ciência da participação de ambos os intermediadores na negociação, o que supre, em termos práticos, a exigência de notificação prevista no art. 290 do Código Civil.

Desse modo,
REJEITO
também
esta
preliminar.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito Convocado

VOTO
– PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA “AD CAUSAM” DA AUTORA/APELANTE

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

A Apelada, em contrarrazões, suscita preliminar de não conhecimento do apelo, alegando recolhimento de preparo em valor insuficiente.

S
ustenta que a condenação total, base de cálculo do preparo, alcançaria R$ 165.000,00, por incluir os honorários advocatícios de 10% (R$ 15.000,00) sobre o valor principal de R$ 150.000,00.

O apelante, por sua vez, recolheu o preparo com base no valor de R$ 150.000,00, gerando guia no importe de R$ 4.500,00.

Pois bem.

O art. 1.007 do CPC estabelece que o preparo recursal deve ser calculado sobre o valor da causa ou, quando a sentença for condenatória, sobre o valor da condenação.

No caso em
tela,
o valor da condenação principal é de R$ 150.000,00, que corresponde exatamente ao valor da causa atribuído na petição inicial.
Ademais, o
s honorários advocatícios, embora integrem a condenação acessória, não compõem a base de cálculo do preparo recursal, pois constituem verba de sucumbência de natureza acessória, não se confundindo com o valor da condenação principal objeto do recurso.

Nesse sentido, constata-se que a
guia de preparo recursal (no 78286) foi emitida pelo
S
istema do TJMT com base no "valor fixado na sentença R$ 150.000,00, informado no ato da emissão da guia", e o pagamento foi devidamente comprovado pelo apelante.

Portanto, ausente qualquer
irregularidade no recolhimento do preparo.

Em face do exposto,
REJEITO
esta preliminar.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito Convocado

VOTO

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

O objeto deste recurso consiste em analisar e decidir acerca do acerto ou não da sentença que julgou procedente os pedidos formulados na Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem n. 1015881-88.2023.8.11.0041, proposta por ELIZABETI ARDISSON em face de ILDO MOLIN.

Pois bem. O caso envolve
intermediação de venda de imóvel de mat
rícula no 52.424 do 5o Ofício de Cuiabá, localizado no Distrito Industrial de Cuiabá, adquirido pelo
Requerido/Apelante,
em leilão judicial nos autos da falência da empresa Cotton King Ltda.

O contrato de corretagem está disciplinado nos
arts
. 722 a 729 do Código Civil.

Nos termos do art. 722
do CC
, "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

A remuneração, por sua vez, é devida ao corretor "uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes" (art. 725 do CC).

Para o
reconhecimento do direito à comissão de corretagem, é necessária a demonstração de três elementos essenciais:
1-
a autorização para intermediar (vontade de contratar)
; 2-
a efetiva prestação dos serviços de
aproximação das partes e
3-
a utilidade concreta dessa atuação para a conclusão do negócio (resultado útil).

Segundo provas
dos autos (documental e testemunhal),
a
a
utora, juntamente com corretor parceiro Sr. Marcos Cezar
Felber
Brun, firm
ou
com o Requerido contrato verbal de intermediação
no que diz respeito ao percentual (de
5% do valor da negociação
)
, a título de comissão de corretagem.

Assim, houve a aproximação entre o Requerido e a empresa
GB Administração e Participações Ltda., na pessoa do sócio
Glomir

Bissoni
, resultando na venda do imóvel pelo valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais).

Em de
poimento
,
o Sr.
Glomir

Bissoni
afirmou categoricamente que
"foi ela (
Elizabeti
) que trouxe o imóvel lá, de venda, do seu Ildo para mim"
.
Também é inquestionável que
na Cláusula 15a do contrato de cessão de direitos celebrado entre o réu e a empresa GB Administração e Participações Ltda.,
consta
expressamente a intermediação dos corretores
Elizabeti
Ardisson e Marcos Cezar
Felber
Brun.

O argumento do apelante de que a Cláusula 15a "apenas indica o nome dos corretores, sem fixar percentual, forma de pagamento ou qualquer obrigação específica" não tem o condão de afastar a prova da intermediação.

Não é necessário que a
cláusula
fixe
o percentual para ser válida como prova da participação dos intermediadores;
eis que
a fixação da remuneração é questão distinta, que pode ser resolvida pelos usos e costumes locais, nos termos do art. 724 do Código Civil
: “
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais
”
.

Com esses apontamentos,
a c
onfissão extrajudicial do próprio devedor acerca da participação dos intermediadores no negócio, por si só,
é
suficiente para demonstrar dois dos três requisitos do contrato de corretagem: a autorização para intermediar e a efetiva prestação dos serviços.

O apelante, ao assinar o contrato com essa cláusula, reconheceu expressamente que o negócio teve a intermediação da apelad
a;
e não pode, agora, em juízo, negar o que ele próprio declarou por escrito.

Ainda, a
testemunha
Clarett
Aparecida Faleiro, confirmou que a autora intermediou a venda do imóvel e que o percentual de comissão acordado era de 5% sobre o valor de R$ 3.000.000,00.

A alegação de que
ela
(Sra.
Clarett
)
"foi categórica ao admitir que nunca presenciou qualquer intermediação entre
Elizabeti
e Ildo"
não é
incompatível com o reconhecimento da intermediação: a testemunha pode ter conhecimento do acordo de corretagem sem ter presenciado pessoalmente todas as tratativas entre as partes.

Assim, c
onsiderando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que a prova produzida nos autos é
suficiente para o fim de demonstr
ar a efetiva intermediação imobiliária pela apelada, preenchendo os três requisitos do contrato de corretagem: autorização para intermediar (reconhecida na Cláusula 15a do contrato), efetiva prestação dos serviços de aproximação (confirmada pelos depoimentos de
Glomir

Bissoni
e
Clarett
Aparecida) e resultado útil (a venda foi concluída pelo valor de R$ 3.000.000,00).

Também n
ão é relevante a
ausência de registro
da Apelada
no CRECI
.

O Superior Tribunal de Justiça, desde o julgamento do REsp no 87.918/PR, firmou o entendimento de que a ausência de inscrição no CRECI constitui mera irregularidade administrativa, que não afeta a validade do contrato de corretagem nem impede a cobrança da remuneração pelos serviços efetivamente prestados.

“
CORRETAGEM DE IMÓVEIS. INSCRIÇÃO NO CRECI. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. - A despeito de não inscrito no "Conselho Regional de Corretores de Imóveis", o intermediador faz jus ao recebimento da comissão de corretagem. - É admissível a prova exclusivamente testemunhal, quando não se tenha por objetivo provar a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos de fato dele decorrentes em que se envolveram os litigantes. Precedentes. Recurso especial não conhecido
”
.
(REsp 87918/PR (1996/0008759-8), Relator: Min. BARROS MONTEIRO – julgado em 20/02/2001)

No mesmo sentido, estão os recentes julgados deste
Tribunal de Justiça
:

“
APELAÇÃO. COBRANÇA. CORRETAGEM. PROVAS DOCUMENTAIS E TESTEMUNHAIS. COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI. DESNECESSIDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1- A despeito de nos autos não haver contrato em que se tenha estipulado o dever de pagamento de corretagem à apelada, fato é que tal prova pode ser aferida por documentos que apontem esta condição, tal como por prova testemunhal.

2- Nestes casos o CC estabelece no art. 724 que “
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei,
nem ajustada entre as partes
, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais
.”

3- Se não há qualquer transferência da incumbência ao comprador, a obrigação do pagamento da corretagem é do vendedor.

4- Sobre a alegação de que a apelada não teria inscrição no CRECI, há muito o entendimento do STJ é pela desnecessidade (REsp n. 87.918/PR).

(TJ-MT, Apelação Cível no 1012213-95.2020.8.11.0015, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 14/05/2024).

No tocante ao percentual fixado pelo Juízo “a quo”, sustenta o
apelante que, caso reconhecida a comissão,
ele
deveria ser de 2% e incidir sobre o lucro do requerido, e não sobre o valor total da negociação.

Essa tese não merece acolhimento.

A comissão de corretagem, por sua natureza, incide sobre o valor total do negócio intermediado, e não sobre o lucro do vendedor. Essa é a regra geral do mercado imobiliário e está em consonância com o art. 724 do Código Civil, que determina que a remuneração do corretor, quando não fixada em lei nem ajustada entre as partes
:
"será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais".

O fato de o negócio ter sido menos lucrativo do que o esperado pelo apelante é circunstância que diz respeito exclusivamente à sua gestão do investimento, não podendo ser transferida ao intermediador que cumpriu sua obrigação de aproximar as partes e viabilizar a conclusão do negócio.

A
demais, r
episa-se, a
prova testemunhal produzida nos autos — especialmente o depoimento de
Clarett
Aparecida Faleiro — confirma que o
percentual acordado era de 5% sobre o valor de R$ 3.000.000,00. Esse percentual está em consonância com a tabela de honorários do CRECI/MT e com os usos e costumes locais para negociações imobiliárias de imóveis comerciais. O apelante não produziu qualquer prova de que o percentual acordado seria inferior a 5%, limitando-se a negar a existência do acordo. Diante da ausência de prova em contrário, e considerando que o percentual de 5% é compatível com os usos locais, a sentença recorrida acertou ao mantê-lo.

O argumento subsidiário do apelante de que a condenação de R$ 150.000,00 seria desproporcional ao lucro obtido de R$ 149.930,75, configurando enriquecimento sem causa, tampouco prospera. O enriquecimento sem causa pressupõe a ausência de causa jurídica para o enriquecimento de uma parte em detrimento de outra.

No caso em
versando
, a causa jurídica da remuneração da apelada é o contrato de corretagem e o resultado útil por ela obtido — a venda do imóvel pelo valor de R$ 3.000.000,00. O fato de o apelante ter obtido lucro reduzido em razão de circunstâncias alheias à intermediação (o problema com a metragem do terreno e a necessidade de adquirir o imóvel dos fundos) não elimina a causa jurídica da remuneração da intermediadora.

Seria um cont
rassenso jurídico permitir que o apelante se beneficiasse da venda pelo valor de R$ 3.000.000,00
(
valor que
alcançado com a
intermediação da apelada
),
sem lhe pagar a remuneração correspondente, sob o argumento de que seu lucro líquido foi reduzido por problemas que ele próprio deveria ter verificado antes de arrematar o imóvel.

Não procede a reforma da sentença, com alegação de problemas com a metragem do imóvel.

O
apelante arrematou o imóvel em leilão judicial realizado em 01/09/2022, pagando o sinal e a comissão do leiloeiro naquela data. Somente em 17/10/2022 — mais de um mês após a arrematação — o apelante a apelada para intermediar a venda do imóvel que já havia arrematado. Portanto, a decisão de arrematar o imóvel foi tomada pelo apelante antes de qualquer envolvimento da apelada na negociação. A apelada foi contratada para vender o imóvel que o apelante já havia adquirido, e não para assessorá-lo na decisão de compra.

Os problemas com a metragem do terreno
,
decorrentes do desmembramento da área original em duas matrículas distintas (52.424 e 55.648), que constava da própria matrícula do imóvel e do edital do leilão
,
são de responsabilidade exclusiva do apelante, que deveria ter verificado as características do bem antes de arrematá-lo.

Todavia, n
o que diz respeito aos encargos moratórios:
cumulação de SELIC e IPCA
,
o recurso
merece
acolhimento parcial.

A sentença recorrida determinou a aplicação da taxa SELIC para os juros de mora (com fundamento no art. 406, §1o, do CC) e do IPCA para a correção monetária (com fundamento no art. 389, parágrafo único, do CC), ambos a contar da celebração do contrato.

A taxa SELIC, conforme definida pelo Banco Central do Brasil, é uma taxa de juros que incorpora tanto a remuneração do capital (juros) quanto a correção monetária (inflação). Sua aplicação como índice único de atualização já contempla, portanto, tanto os juros de mora quanto a correção monetária. A cumulação da SELIC com o IPCA, nesse contexto, resultaria em dupla incidência da correção monetária — uma vez pela SELIC e outra pelo IPCA —, o que configura, de fato, bis in idem e onera excessivamente o devedor.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do (REsp 1.795.982/SP), firmou o entendimento de que, nas condenações cíveis em geral, os juros de mora devem ser calculados pela taxa SELIC, que já engloba tanto os juros quanto a correção monetária, sendo vedada a cumulação com qualquer outro índice de atualização.
Vejamos:

“
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INTERPRETAÇÃO DO ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÕES CIVIS. JUROS MORATÓRIOS. TAXA LEGAL. APLICAÇÃO DA SELIC. RECURSO PROVIDO. 1. O art. 406 do Código Civil de 2002 deve ser interpretado no sentido de que é a SELIC a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa "em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional". 2. A SELIC é taxa que vigora para a mora dos impostos federais, sendo também o principal índice oficial macroeconômico, definido e prestigiado pela Constituição Federal, pelas Leis de Direito Econômico e Tributário e pelas autoridades competentes. Esse indexador vigora para todo o
sistema financeiro-tributário pátrio. Assim, todos os credores e devedores de obrigações civis comuns devem, também, submeter-se ao referido índice, por força do art. 406 do CC. 3. O art. 13 da Lei 9.065/95, ao alterar o teor do art. 84, I, da Lei 8.981/95, determinou que, a partir de 1o de abril de 1995, os juros moratórios "serão equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC para títulos federais, acumulada mensalmente". 4. Após o advento da Emenda Constitucional 113, de 8 de dezembro de 2021, a SELIC é, agora também constitucionalmente, prevista como única taxa em vigor para a atualização monetária e compensação da mora em todas as demandas que envolvem a Fazenda Pública. Desse modo, está ainda mais ressaltada e obrigatória a incidência da taxa SELIC na correção monetária e na mora, conjuntamente, sobre o pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, sendo, pois, inconteste sua aplicação ao disposto no art. 406 do Código Civil de 2002. 5. O Poder Judiciário brasileiro não pode ficar desatento aos cuidados com uma economia estabilizada a duras penas, após longo período de inflação

galopante, prestigiando as concepções do sistema antigo de índices próprios e independentes de correção monetária e de juros moratórios, justificável para uma economia de elevadas espirais inflacionárias, o que já não é mais o caso do Brasil, pois, desde a implantação do padrão monetário do Real, vive-se um cenário de inflação relativamente bem controlada. 6. É inaplicável às dívidas civis a taxa de juros moratórios prevista no art. 161, § 1o, do CTN, porquanto este dispositivo trata do inadimplemento do crédito tributário em geral. Diferentemente, a norma do art. 406 do CC determina mais especificamente a fixação dos juros pela taxa aplicável à mora de pagamento dos impostos federais, espécie do gênero tributo. 7. Tal entendimento já havia sido afirmado por esta Corte Especial, por ocasião do julgamento do
EREsp
727.842/SP, no qual se deu provimento àqueles embargos de divergência justamente para alinhar a jurisprudência dos Órgãos Colegiados internos, no sentido de que "a taxa dos juros moratórios a que se refere o referido dispositivo é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais" (Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, julgado em 8/9/2008 e publicado no
DJe
de 20/11/2008). Deve-se reafirmar esta jurisprudência, mantendo-a estável e coerente com o sistema normativo em vigor. 8. Recurso especial provido
”
.
(STJ, REsp
o 1795982 - SP (2019/0032658-0)
, Relator: Min. RAUL ARAÚJO, julgado em 23/08/2024).

Esse entendimento, embora tenha sido firmado no contexto de condenações contra a Fazenda Pública, reflete a compreensão de que a SELIC é um índice composto que não admite cumulação com outros índices de atualização.

Nesse contexto, a sentença recorrida deve ser parcialmente reformada nesse ponto específico, para afastar a cumulação de SELIC com IPCA, determinando-se a aplicação exclusiva da taxa SELIC como índice de atualização monetária e de juros de mora, a contar da data da citação — e não da celebração do contrato, como determinado na sentença
.

Nos termos do art. 405 do Código Civil, os juros de mora nas obrigações provenientes de ato ilícito contam-se desde a citação.
E, p
ara as obrigações contratuais, o art. 397 do mesmo diploma estabelece que o devedor incorre em mora quando não realiza o pagamento no tempo, lugar e forma convencionados. No caso em exame, trata-se de obrigação contratual (comissão de corretagem), e o apelante não foi constituído em mora antes da citação, pois não há nos autos qualquer notificação extrajudicial prévia. Portanto, o termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, e não a data da celebração do
c
ontrato.

Quanto à correção monetária, esta deve incidir desde o inadimplemento, que, na ausência de data certa para o pagamento, deve ser considerado a partir da data em que a obrigação se tornou exigível — ou seja, a partir da conclusão do negócio intermediado (24/10/2022, data da assinatura do contrato de cessão de direitos imobiliários). Contudo, como a sentença fixou o termo inicial na "celebração do contrato"
,
que coincide com essa data
;
e como a aplicação exclusiva da SELIC já incorpora a correção monetária, o ajuste mais adequado é determinar a incidência da taxa SELIC a partir da data da citação, para os juros de mora, e do inadimplemento (24/10/2022) para a atualização monetária, aplicando-se o IPCA desde o inadimplemento até a citação e, a partir daí, a SELIC.

Assim, considera-se plausível afastar a cumulação da S
ELIC com IPCA, determinando a aplicação exclusiva da taxa SELIC como índice de atualização e de juros de mora, a contar da data da citação, mantendo-se o IPCA como índice de correção monetária desde o inadimplemento (24/10/2022) até a data da citação, a partir de quando incidirá exclusivamente a SELIC
, eis que o Apelante não impugnou
especificamente o termo inicial de correção monetária, mas limitou-se a suscitar a ocorrência de “bis in idem”’.

Em face do exposto,
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso,
apenas para reformar a sentença recorrida no tocante aos encargos moratórios, determinando que:

a) a correção monetária incida pelo
IPCA
desde o inadimplemento (24/10/2022) até a data da citação; e

a partir da data da citação, incida exclusivamente a
taxa SELIC
, que já engloba juros de mora e atualização monetária, afastando-se a cumulação de SELIC com IPCA determinada na sentença.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026