Tribunal: TJMT
Processo: 1003295-04.2023.8.11.0046
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
Ementa: Direito civil. Apelação cível. Ação de retificação de área rural. Ilegitimidade passiva do oficial de registro. Incorporação de área remanescente não constante do título. Suprimento judicial de título translativo. Instrumentalidade das formas. Necessidade de recolhimento de itbi e emolumentos. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença proferida na Ação de Retificação de Área Rural que julgou procedente o pedido para determinar a retificação de matrículas do 1o Serviço Registral de Imóveis de Comodoro/MT, a fim de que passem a constar área maior, conforme contrato de promessa de compra e venda e laudo técnico, facultando compensação com áreas remanescentes e determinando a retificação independentemente de novo requerimento administrativo, com condenação da registradora ao pagamento de honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o Oficial possui legitimidade passiva na ação; (ii) estabelecer se a retificação pode incorporar área não constante da escritura; (iii) determinar a necessidade de recolhimento de ITBI e emolumentos.
III. Razões de decidir
3. O registrador atua como delegatário de serviço público, sem interesse jurídico na lide, e registrou o título em conformidade com a escritura, inexistindo erro imputável ao serviço.
4. A retificação (CC, art. 1.247; LRP, art. 212) não se presta, em regra, a inovar o registro com área não titulada, o que caracteriza transmissão sujeita ao art. 1.245 do CC e aos princípios da legalidade e continuidade.
5. Havendo sentença transitada em julgado reconhecendo o direito à área contratada, concordância expressa da Massa Falida e inexistência de prejuízo a terceiros, o que autoriza, excepcionalmente, o suprimento judicial do título, com base na instrumentalidade das formas.
6. A incorporação da área configura fato gerador do ITBI (CTN, art. 35), devendo a averbação ficar condicionada à comprovação do recolhimento do tributo e dos emolumentos.
7. Afasta-se a condenação da Oficiala em honorários, devendo cada parte arcar com os patronos que constituiu.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. O Oficial de Registro é parte ilegítima em ação de retificação quando inexistente erro do serviço. 2. A incorporação de área não constante do título pode ser admitida judicialmente, em caráter excepcional, como suprimento de título, havendo concordância do proprietário e ausência de prejuízo a terceiros. 3. A ampliação de área configura fato gerador de ITBI e exige recolhimento prévio do tributo e dos emolumentos.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXVIII; CC, arts. 1.245 e 1.247; CPC, arts. 85 e 487, I; CTN, art. 35; Lei no 6.015/73, arts. 198 e 212.
Jurisprudência relevante citada: TJAL, AC no 0717947-65.2018.8.02.0001, Rel. Des. Fábio Costa de Almeida Ferrario, Quarta Câmara Cível, j. 27.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003295-04.2023.8.11.0046
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Retificação de Área de Imóvel]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ROGERIO VILELA VICTOR DE OLIVEIRA - CNPJ: 06.212.664/0001-09 (APELANTE), ANDRE LUIZ MIRANDA LUCION - CPF: 032.430.111-16 (ADVOGADO), JORGE MONTEIRO - CPF: 730.663.898-04 (APELADO), EDVAR SOARES CIRIACO - CPF: 117.687.838-70 (ADVOGADO), FAZENDAS REUNIDAS BOI GORDO S/A - CNPJ: 02.490.462/0001-60 (TERCEIRO INTERESSADO), IONI ROCHA CARAPIA VICTOR - CPF: 383.699.661-87 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Direito civil. Apelação cível.
Ação de retificação de área rural. Ilegitimidade passiva do oficial de registro. Incorporação de área remanescente não constante do título. Suprimento judicial de título translativo. Instrumentalidade das formas. Necessidade de recolhimento de
itbi
e emolumentos.
Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta
contra sentença
p
roferida na Ação de Retificação de Área Rural que julgou procedente o pedido para determinar a retificação d
e

m
atrículas do 1o Serviço Registral de Imóveis de Comodoro/MT, a fim de que passem a constar
área maior
, conforme contrato de promessa de compra e venda e laudo técnico, facultando compensação com áreas remanescentes e determinando a retificação independentemente de novo requerimento administrativo, com condenação da registradora ao pagamento de honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o Oficial possui legitimidade passiva na ação; (
ii
) estabelecer se a retificação pode incorporar área não constante da escritura; (
iii
) determinar a necessidade de recolhimento de ITBI e emolumentos.

III. Razões de decidir

3.
O registrador atua como delegatário de serviço público, sem interesse jurídico na lide, e registrou o título em conformidade com a escritura, inexistindo erro imputável ao serviço.

4.
A retificação (CC, art. 1.247; LRP, art. 212) não se presta, em regra, a inovar o registro com área não titulada, o que caracteriza transmissão sujeita ao art. 1.245 do CC e aos princípios da legalidade e continuidade.

5. Havendo
sentença transitada em julgado reconhecendo o direito à área contratada, concordância expressa da Massa Falida e inexistência de prejuízo a terceiros, o que autoriza, excepcionalmente, o suprimento judicial do título, com base na instrumentalidade das formas.

6.
A incorporação da área configura fato gerador do ITBI (CTN, art. 35), devendo a averbação ficar condicionada à comprovação do recolhimento do tributo e dos emolumentos.

7.
Afasta-se a condenação da
Oficiala
em honorários, devendo cada parte arcar com os patronos que constituiu.

IV. Dispositivo e tese

8
. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1.
O Oficial de Registro é parte ilegítima em ação de retificação quando inexistente erro do serviço. 2. A incorporação de área não constante do título pode ser admitida judicialmente, em caráter excepcional, como suprimento de título, havendo concordância do proprietário e ausência de prejuízo a terceiros. 3. A ampliação de área configura fato gerador de ITBI e exige recolhimento prévio do tributo e dos emolumentos.
”

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 5o, LXXVIII; CC,
arts
. 1.245 e 1.247; CPC,
arts
. 85 e 487, I; CTN, art. 35; Lei no 6.015/73,
arts
. 198 e 212.

Jurisprudência relevante citada:

TJAL, AC no 0717947-65.2018.8.02.0001, Rel. Des. Fábio Costa de Almeida
Ferrario
, Quarta Câmara Cível, j. 27.11.2023.

R E L A T Ó R I O

Ilustres membros desta
Primeira
Câmara de Direito Privado
:

Trata-se de
apelação cível interposta
por

Ioni
Rocha
Carapia
Victor

contra decisão do Juízo
da

2
a Vara Cível da Comarca de
Comodoro
/MT,
na

Ação de
Retificação de Área Rural
, autos n. 1003295-04.2023.8.11.0046,

ajuizada por
Jorge Monteiro
, que
julgou procedente o pedido
,
determinando a retificação das Matrículas de números 14.798 e 14.799 para que passem a conter as áreas corretas de

131,0925 ha cada, conforme o contrato de promessa de compra e venda e o laudo técnico apresentados.

Consta da decisão recorrida que foi facultado
a compensação de áreas com as porções remanescentes e disponíveis descritas no laudo técnico, respeitando os limites e confrontações estabelecidos, inclusive com a possibilidade de redistribuição da área de reserva legal.

Além disso, d
eterminou que o 1o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Comodoro proceda à retificação nos moldes determinados, independentemente de novo requerimento administrativo, observando-se o recolhimento de tributos eventualmente devi
dos, condenando a a
pelante ao pagamento de honorários advocatícios fixados em
10%
sobre o valor atribuído à causa.

Nas
razões recursais
,
a

apelante

s
u
scita sua ilegitimidade passiva,
sustentando que sua atuação foi de fiscal da lei e que não deu causa à lide. Argumenta que o erro não foi do serviço registral, mas das partes que lavraram escritura com área a menor, defendendo que, pelo princípio da causalidade, quem deu causa à lide foi a
Massa Falida ao outorgar título incorreto, não devendo a
Oficiala
suportar os ônus sucumbenciais.

No mérito, insiste que a via eleita é inadequada, pois a retificação não pode ser utilizada para inovar o registro, incorporando dados novos sem liame algum com o que já figurava no fólio imobiliário. Sustenta que o registro não estava errado ou omisso em relação ao título que lhe deu origem, sendo o título que foi insuficiente, argumentando que o Judiciário, ao determinar a retificação direta, substitui indevidamente a escritura pública necessária para a transmissão da fração ideal remanescente.

Alega que a sentença viola os princípios da Especialidade Objetiva, Continuidade e Legalidade ao permitir a fusão de áreas de matrículas distintas via mandado judicial de retificação, em detrimento de e
scritura pública de aditamento.

Diante disso,
requer

a reforma da sentença para

reconhecer sua ilegitimidade passiva e exclusão do polo passivo da ação ou, subsidiariamente, para reformar integralmente a sentença e julgar improcedente o pedido de retificação

(ID.
315628855
).

O

preparo foi recolhido
(ID.

317949880
).

Em contrarrazões, o
autor/apelad
o
defende
a manutenção integral d
a sentença, argumentando que o r
ecorrente deve ser mantido no polo passivo para cumprimento integral da sentença que determinou a retificação da área. Sustenta que não há pretensão de se abster do recolhimento das custas, taxas ou impostos competentes, tratando-se apenas de retificação de área faltante para regularização
registrária
integral dos lotes adquiridos.

Defende que a sentença atacada merece ser mantida, pois o laudo técnico de constatação demonstra a omissão das áreas e a existência de áreas remanescentes dentro do mesmo conjunto imobiliário que podem ser utilizadas para a regularização. Argumenta
, ainda,
que não se trata de transmissão de propriedade, mas sim de
retificação de área para regularização
registrária
integral, fundamentada nos artigos 1.247 do Código Civil e 212 e 213 da Lei de Registros Públicos

(ID.

315628860
)
.

A Procuradoria-Geral de Justiça
manifestou-se pela não intervenção
(ID.
320708890
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

Inicialment
e, convém
apreciar a alegação da
apelante

Ioni
Rocha
Carapia
Victor

acerca de sua ilegitimidade passiva.

A legitimidade para a causa
decorre da titularidade do interesse em conflito. Legitimado é aquele que se encontra em posição processual adequada para conduzir o processo defendendo interesse próprio ou alheio, nos casos autorizados por lei.

A ausência de legitimidade configura condição da ação, cuja falta impede o exame do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

A a
pelante sustenta que não possui interesse jurídico ou patrimonial na lide, atuando apenas instrumentalmente como delegatária do serviço público
registrário
, cuja função se limita à qualifi
cação dos títulos apresentados.

O Oficial de Registro de Imóveis não detém personalidade jurídica própria nem interesse dominial sobre os imóveis objeto de registro. Sua atuação é meramente instrumental, exercendo
o
munus
publicum
de qualificação registral, conforme estabelecido no artigo 198 da Lei de Registros Públicos.

Trata-se de delegatário de serviço público que atua como
custos
tabulae
, zelando pela legalidade e segurança jurídica do sistema registral.

Em ações de retificação de registro, os legitimados passivos são aqueles que podem ser afetados pelo ato
retificatório
, notadamente os confrontantes, alienantes ou seus sucessores.

O registrador não se enquadra nessa categoria, pois não tem interesse material na lide. Sua eventual participação no processo deve se dar na qualidade
de auxiliar do J
uízo, prestando informações técnicas quando solicitado, mas não como parte processual sujeita aos ônus
da
sucumbência.

Oportuno consignar que o e.
Tribunal de Justiça de Alagoas
, em situação semelhante,
reconheceu a ilegitimidade passiva do
oficial de registro de imóveis
em ação de retificação, consignando que não é parte legítima para responder a ação que pretenda anular ou modificar algum registro, pois não tem interesse no resultado da ação e não pode opor-se
à execução do que for decidido (TJAL, AC
0717947-65.2018.8.02.0001
, Rel. Des.
Fábio Costa de Almeida
Ferrario
, Quarta Câmara Cível, j. 27/11/2023).

Oportuno trazer a doutrina utilizada de
Walter Ceneviva:

“O cartório imobiliário não é parte legítima para responder a ação que pretenda anular ou modificar em processo contencioso, algum registro. O oficial, como delegado do Poder Público, ou o cartório, como entidade pública, não têm interesse no resultado da ação e não podem opor-se à execução do que for decidido.”

No caso concreto, verifica-se que o
autor/a
pelado incluiu no polo passivo o Serviço Registral
de Comodoro/MT
, indicando o nome da
Oficiala
, ora apelante.

C
onforme documentado nos autos, não houve erro ou omissão imputável ao serviço registral. O registro foi realizado em estrita conformidade com o título causal apresentado, qual seja, a Escritura Pública de Compra e Venda que descrevia os imóveis com área de
100,7755 há
cada
(ID.
315628463
)
.

O registrador não poderia, por sua própria iniciativa, registrar área diversa daquela constante do título notarial, sob pena de violar o princípio da legalidade que rege a atividade registral.

A eventual divergência entre a área contratada em 2001
(
131,0925 ha cada
)
e a área efetivamente transferida pela escritura de 2022
(100,7755 h
a

cada
)
não decorre de falha do serviço registral, mas de imprecisão no título notarial ou na vontade manifestada pelas partes ao lavrá-lo.

O erro, se existente, está no título, não no registro que o espelhou fielmente.

A resistência da a
pelante à prete
nsão do a
utor
/apelado
foi técnica e legítima, visando preservar a legalidade estrita e a segurança jurídica do sistema registral. Não se trata de resistência infundada, mas de defesa dos princípios que regem a atividade registral, notadamente os princípios da Especialidade, Continuidade e Legalidade.

Nesse contexto
, reconheço a ilegitimidade passiva do 1o Serviço Registral de Imóveis de Comodoro
–
Oficiala

Ioni
Rocha
Carapia
Victor
para figurar no polo passivo da demanda,
a quem cabe apenas o
cumprimento da ordem judicial, afastando-se a condenação ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Dessume-se dos autos que o
autor/apela
do

Jorge Monteiro

ajuizou

Ação de

Retificação de Área Rural (
n. 1003295-04.2023.8.11.0046
)
,
em desfavor
d
a
apelante
Ioni
Rocha
Carapia
Victor

e de
Fazendas Reunidas Boi Gordo
S.
A
..

Consta que
o
autor
adquiriu, mediante Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado em 19 de janeiro de 2001, dois lotes rurais identificados como I-02 e I-02R d
a Fazendas Reunidas Boi Gordo S.
A
.
, cada um com área de
131,0925 ha
, totalizando
262,1850

há (ID.
315628462
).

Posteriormente, em cumprimento à sentença proferida em Ação de Adimplemento Contratual
(n.
0130715-78.2010.8.26.0100
)
que tramitou perante a 3a Vara de Falências de São Paulo, foi lavrada
Escritura Pública de Compra e Venda
em
05/10/
2022, perante o 27o Tabelião de Notas da Capital de São Paulo
(ID.
315628463
)
.

Todavia, o título notarial descreveu os imóveis com área de apenas
100,7755 ha
cada, resultando em déficit de aproximadamente
30,3170 ha
por lote, perfazendo o total de
60
ha
a menor.

O
registro
foi efetuado no 1o Serviço Registral de Comodoro
/MT
, dando origem às Matrículas de números 14.798 e 14.799, que reproduziram fielmente a área constante da escritura
(100,7755 ha
cada
)
– (ID.
315628466
).

No cumprimento d
e sentença da ação paulista, o autor/a
pelado reclamou a divergência entre a área contratada e a área efetivamente transferida. O Síndico da Massa Falida e o Ministério Público manifestaram concordância quanto à existência do erro, reconhecendo que a área prometida era superior à efetivamente outorgada.

Contudo, o Juízo Falimentar indeferiu a expedição de ofício direto ao Cartório de Registro de Imóveis para regularização das matrículas, sob o fundamento de que o meio cabível seria através de ação própria.

Diante
disso
,
fora ajuizada
a presente Ação de Retificação de Área Rural perante o Juízo da 2a Vara
da Comarca
de Comodoro
/MT
.

A Massa Falida d
e Fazendas Reunidas Boi Gordo S.A.
, representada pela
Laspro
Consultores Ltda. na qualidade de Administradora Judicial nomeada nos
autos da falência, compareceu aos autos e reconheceu expressamente o pedido, manifestando concordância com a retificação pretendida.

A
Oficiala
do Registro de Imóveis
, ora apelante,
apresentou contestação suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para figu
rar no polo passivo da demanda.
No mérito, defendeu que o registro foi realizado em estrita conformidade com o título causal apresentado, qual seja, a Escritura Pública que descrevia os imóveis com área de
100,7755 ha
cada
.

O Juízo de origem
, em
24/07
/2025,
afastou a alegação de ilegitimidade e julgou
procedente
o pedido
sob os seguintes fundamentos:

“
De início, a preliminar arguida se confunde com o próprio mérito da causa e com ele será analisado, sobretudo em razão do princípio da primazia da decisão de mérito.

Com fulcro na permissão legal do artigo 370 do CPC, sobretudo considerando ser o juiz destinatário das provas, por estar suficientemente convencido sobre os pontos controvertidos, tomando por base as provas carreadas no caderno processual, passo a sentenciar o feito, na forma do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil.

A presente ação tem fundamento no artigo 1.247 do Código Civil, que permite ao interessado requerer a retificação do registro quando este não exprime a verdade. A pretensão encontra respaldo também no artigo 212 da Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que autoriza a retificação judicial quando o registro for omisso, impreciso ou não refletir a realidade fática.

No mérito, a pretensão merece acolhimento.

A documentação trazida aos autos comprova a existência de discrepância entre a área contratada pelo autor e a área atualmente descrita nas matrículas
nos
17.951 e 17.952. O contrato de promessa de compra e venda (ID: 129107199) prevê a aquisição de 131,0925 ha em cada lote (I-02 e I-02R), totalizando 262,1850 ha, enquanto os registros mencionam apenas 100,7755 ha por matrícula.

O laudo técnico de constatação (ID: 129107210) demonstra, com base em levantamento topográfico, a omissão das áreas de 30,3170 ha em cada lote, bem como a existência de áreas

remanescentes dentro do mesmo conjunto imobiliário, que podem ser utilizadas para a regularização, inclusive respeitando a destinação de reserva legal.

A Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi Gordo S.A., proprietária originária do imóvel, reconhece expressamente a veracidade da diferença e concorda com a procedência da demanda. Assim, não há controvérsia fática quanto à origem do erro e à existência das áreas faltantes.

No tocante à alegada ilegitimidade passiva do Oficial de Registro de Imóveis, tal argumento não prospera. Embora o registrador não tenha interesse patrimonial na demanda, é parte necessária na ação de retificação
registrária
, nos termos do art. 216-A, § 4o, da Lei de Registros Públicos, devendo tomar ciência da decisão e dar cumprimento às ordens judiciais pertinentes. Sua presença visa garantir o contraditório quanto à higidez formal do procedimento registral.

Por fim, quanto ao argumento de que a área adicional estaria incluída em matrícula diversa (no 14.066), as provas constantes nos autos demonstram que as áreas remanescentes estão fisicamente ligadas ao conjunto dos lotes I-02 e I-02R, e foram inclusive objeto de georreferenciamento. Havendo anuência da Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi Gordo S.A, e não havendo terceiros prejudicados ou contestações nesse sentido, a retificação é juridicamente viável.

ANTE O EXPOSTO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais formulados pela autora JORGE MONTEIRO para o fim de DETERMINAR a retificação das Matrículas
nos
17.951 e 17.952 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Comodoro/MT, para que passem a conter as áreas corretas de 131,0925 ha cada, conforme o contrato de promessa de compra e venda e o laudo técnico apresentados nos autos.

Facultada, caso necessária, a compensação de áreas com as porções remanescentes e disponíveis descritas no laudo técnico, respeitando os limites e confrontações estabelecidos, inclusive com a possibilidade de redistribuição da área de reserva legal.

O 1o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Comodoro/MT deverá proceder à retificação nos moldes determinados nesta sentença, independentemente de novo requerimento administrativo, observando-se o recolhimento de tributos eventualmente devidos.

Arbitro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, conforme artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil, a serem suportados pelo requerido que contestou a ação.
”

(ID.

315628853
).

Irresignad
a
,
a
requerid
a
interpôs o presente recurso

visando a reforma da sentença.

Após a detida an
álise das alegações trazidas na apelação
e da decisão recorrida, verifico que a pretensão recursal
merece
parcial
acolhimento
.

Impende consignar

que
a solução alcançada merece ser mantida, porém por fundamentos jurídicos diversos e mais adequados à natureza da pretensão deduzida.

Importante
definir
, a princípio,
se a ação de retificação de registro é via adequada para incorporar à matrícula do imóvel área substancial que não constou do título translativo, mas que estava prevista em contrato preliminar.

Sob o rigor da técnica registral, a
a
pelante tem razão ao afirmar que a retificação
destina-se
a corrigir erros ou omissões
intramuros
, dentro das divisas do imóvel já descrito no título e no registro.

O artigo 212 da Lei de Registros Públicos estabelece que, se o registro for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial competente. A retificação pressupõe a existência de erro ou omissão no registro em relação à realidade fática ou ao título que lhe deu origem, não se prestando a inovar o registro incorporando dados absolutamente novos.

Na presente hipótese
, a pretensão do
autor/a
pelado não é de mera correção de medidas, mas de incorporação de área remanescente que se encontra em outra matrícula
(n. 14.066)
.

A Escritura Pública descreveu os imóveis com especialização precisa, indicando coordenadas geodésicas, confrontantes, distâncias e azimutes, resultando em área de
100,7755 ha
para cada matrícula
(n.
14.798 e
n.
14.799
).
Trata-se de alienação
ad mensuram
, co
m medidas certas e determinadas e o
registro foi realizado em estrita conformidade com o título apresentado.

Para acrescer
aproximadamente 30 há para cada
, seria necessária, em regra, Escritura de Rerratificação com novo recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Tecnicamente, a pretensão configura aquisição de propriedade de área não titulada, o que exigiria observância das formas prescritas em lei para transmissão de bens imóveis. A utilização da ação de retificação para transferir propriedade sem título translativo formal viola, em tese, o artigo 1.245 do Código Civil e os princípios da Especialidade, Continuidade e Legalidade que regem o sistema registral brasileiro.

Contudo, o caso apresenta peculiaridades excepcionais que justificam a flexibilização do rigor formal, sem comprometer a segurança jurídica.

O autor/a
pelado tentou a regularização no cumprimento de sentença da ação de adimplemento contratual, onde o Síndico da Massa Falida e o Ministério Público reconheceram o erro, mas o Juízo Falimentar indeferiu a expedição de ofício direto, determinando expressamente que a correção
fosse buscada em ação própria, conforme narrado desde a inicial.

A proprietária da área remanescente
(apelada
Fazendas Reunidas Boi Gordo S.
A
.
)
reconheceu o pedido nos autos da presente ação, não oferecendo
qualquer
resistência
(ID.
315628494
)
. Não há
, portanto,
confrontantes ou terceiros prejudicados.

Frise-se que o autor
/a
pelado
possui sentença transitada em julgado reconhecendo seu direito à aquisição dos imóveis com a área contratada.

Diante dessas peculiaridades, entendo que a ação de retificação assume, no caso concreto, caráter de
suprimento judicial
de vontade e forma, perfectibilizando a transmissão já reconhecida pelo Juízo Falimentar e pela Massa Falida.

Trata-se de aplicação do princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual o processo é instrumento para a realização do direito material, devendo ser interpretado de modo a privilegiar a efetividade e a justiça da decisão.

Desse modo, exigir que o autor/a
pelado retorne ao Tabelionato para lavrar escritura de rerratificação, que dependeria de nova autorização do Juízo Falimentar, configuraria circuito processual inútil e violação ao princípio da razoável
duração do processo, consagrado no artigo 5o, inciso LXXVIII, da Constituição Federal.

A concordância expressa da Massa Falida com a retificação equivale, em termos práticos, à manifestação de vontade que seria exigida para a lavratura de escritura de rerratificação.
A diferença é meramente formal, pois, a
o invés de manifestar sua vontade perante o Tabelião, a Massa Fa
lida manifestou sua vontade em J
uízo, reconhecendo o pedido.

O resultado prático é o mesmo, qual seja,
a transfe
rência da área remanescente ao autor/a
pelado.

Assim sendo
, a sentença acertou ao julgar procedente o pedido de retificação. Contudo, os fundamentos devem ser ajustados para reconhecer expressamente que não se trata de mera retificação de erro registral, mas de suprimento judicial de título translativo, com base na instrumentalidade das formas, na concordância da Massa Falida e na decisão do Juízo Falimentar que remeteu a questão às vias ordinárias.

Para que essa flexibilização do rigor formal não se torne fraude fiscal ou registral, é imprescindível que o acórdão imponha as mesmas exigências que seriam feitas se a rerratificação fosse realizada extrajudicialmente.

A efetividade processual não pode ser alcançada às custas da legalidade tributária ou da segurança do sistema registral.

A incorporação de área remanescente à matrícula do imóvel constitui fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, conforme estabelecido no artigo 35 do Código Tributário Nacional, que define como fato gerador do imposto a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física.

O acréscimo de aproximadamente
60
ha
representa transmissão onerosa de propriedade, devendo incidir o tributo municipal sobre o valor venal da área acrescida.

A sentença recorrida fez ressalva genérica quanto ao recolhimento de tributos eventualmente devidos
–
“observando-se o recolhimento de tributos eventualmente devidos”
.
Porém
, essa ressalva é insuficiente para garantir a regularidade fiscal da operação.

A
expressão tributos eventualmente de
vidos
mantém ambiguidade, pois em
uma ação de retificação pura, em regra, não incide
ITBI
, pois não há transmissão de propriedade, apenas adequação fática. Ao usar essa fórmula genérica, o Juízo deixa a carga interpretativa e a respo
nsabilidade fiscal nas mãos do r
egistrador, que pode ser responsabilizado por omissão de receita se não exigir o tributo, ou pode ser questionado pela parte se exigir tributo em operação que formalmente é de retificação.

Para evitar essa ambiguidade e resguardar a responsabilidade da
Oficiala
, o acórdão deve ser expresso ao declarar a natureza translativa do ato. Não basta dizer que se observem os tributos.

Assim, de rigor
condicionar a eficácia do mandado à prova inequívoca do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis sobre a área acrescida. Essa condicionante é essencial para que a decisão não configure burla à legislação tributária.

Do mesmo modo, o ato registral deve ser cobrado como averbação com valor declarado, correspondente ao valor venal da área acrescida, e não como mera retificação sem conteúdo econômico. Os emolumentos devem ser calculados sobre o valor da transmissão, conforme estabelecido na legislação estadual que regula as custas e emolumentos dos serviços notariais e registrais.

A determinação judicial deve ser expressa e condicionante, resguardando a
Oficiala
de qualquer responsabilidade funcional ou fiscal decorrente do ato.

Portanto, a

Oficiala
deve apenas cumprir a ordem judicial após a apresentação das guias de recolhimento do
ITBI
e dos emolumentos devidamente quitadas
.

Essas condicionantes são essenciais para que a flexibilização do rigor formal não comprometa a segurança jurídica e a legalidade tributária. Com essas ressalvas, a decisão concilia a efetividade processual com a preservação dos princípios registrais e fiscais, alcançando solução justa e equilibrada para o caso concreto.

Conforme fundamentado na análise da preliminar de ilegitimidade passiva, o Serviço Registral não deve suportar os ônus sucumbenciais, pois não deu causa à lide e atuou na defesa da legalidade estrita do sistema registral.

A condenação da a
pelante em honorários advocatícios viola o princípio da causalidade, consagrado no artigo 85 do Código de Processo Civil. Quem deu causa à necessidade de ajuizamento da ação foi a Massa Falida, ao outorgar escritura com área infer
ior à contratada, ou o próprio autor/a
pelado, ao aceitar escritura divergente do contrato originário.

Ademais, a Massa Falida reconheceu o pedido, não oferecendo resistência à pretensão do
autor/a
pelado. Nessa situação, não há propriamente sucumbência, pois não houve lide.

A única resistência provém da
Oficiala
, que atuou na defesa da legalidade, não tendo interesse patrimonial na causa.

Dessa forma
, cada parte deve arcar com os honorários de seus respectivos patronos, dada a ausência de pretensão resistida pela Massa Falida e a legitimidade da defesa técnica da
Oficiala
. Essa solução é mais justa e equilibrada, evitando que a
Oficiala
seja onerada por defender a legalidade do sistema registral.

Pelo
exposto
,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação

para
:

Reconhecer a ilegitimidade passiva da
a
pelante
Ioni
Rocha
Carapiá
Victor para figurar no polo passivo da demanda,

afastando a condenação ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais impostas na sentença;

b) Manter a procedência do pedido de retificação das Matrículas n
.
14.798 e
n.
14.799 do 1o Serviço Registral de Imóveis de Comodoro/MT, para que constem as áreas de 131,0925 h
a
cada;

c)
C
ondicionar a expedição do mandado judicial ou a efetivação da averbação à comprovação prévia do recolhimento do ITBI sobre a área acrescida e dos emolumentos correspondentes a uma transmissão de propriedade;

d) Determinar que cada parte arque com os honorários de seus respectivos patronos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026