Tribunal: TJMT
Processo: 1042438-70.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-20
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PRELIMINARES DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ REJEITADAS. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE ALVARÁS E LICENÇAS. CONTRATO COMPLEXO COM PAGAMENTO VINCULADO AO VGV. PREMISSA FÁTICA INCONSISTENTE. PERICULUM IN MORA INVERSO. PRESERVAÇÃO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. AVERBAÇÃO DA LIDE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. MEDIDA CAUTELAR SUFICIENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento contra decisões que, em ação de rescisão contratual, determinaram a averbação da lide na matrícula do imóvel e a suspensão de alvarás e licenças administrativas do empreendimento.
II. Questão em discussão
2. Saber se é cabível a suspensão de licenças administrativas, em sede de tutela de urgência, diante de controvérsia sobre o inadimplemento em contrato vinculado ao VGV, e se a averbação da lide é medida cautelar suficiente.
III. Razões de decidir
3. As preliminares de ofensa ao princípio da dialeticidade e de litigância de má-fé não se configuram, ausente dissociação entre as razões recursais e os fundamentos da decisão agravada, bem como inexistente dolo processual.
4. A decisão que suspendeu licenças administrativas apoiou-se em premissa fática inconsistente, pois ambas as partes reconhecem a inexistência de obras iniciadas, o que afasta a alegação de simulação de construção.
5. O contrato entabulado possui estrutura complexa, com pagamento vinculado ao Volume Geral de Vendas (VGV), o que impede, em cognição sumária, juízo definitivo sobre mora absoluta das agravantes, sobretudo diante da alegação de inadimplemento precedente e necessidade de dilação probatória.
6. A suspensão de alvarás e licenças caracteriza periculum in mora inverso, por inviabilizar a própria geração de receitas necessárias ao adimplemento da obrigação, comprometendo a preservação da atividade empresarial e a função social do contrato.
7. A averbação da existência da lide na matrícula do imóvel, fundada no poder geral de cautela, possui natureza informativa e acautelatória, mostra-se proporcional, suficiente e apta a resguardar terceiros e o resultado útil do processo, sem inviabilizar o empreendimento.
IV. Dispositivo e tese
8. Agravo de instrumento parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. É desproporcional a suspensão de alvarás e licenças administrativas quando fundada em premissa fática inconsistente e em juízo sumário de inadimplemento em contrato complexo vinculado ao VGV, por configurar periculum in mora inverso e inviabilizar a própria capacidade de pagamento.
2. A averbação da existência da lide na matrícula do imóvel constitui medida cautelar idônea, suficiente e menos gravosa para resguardar terceiros e o resultado útil do processo.”
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 297, 300, 301 e 475; CC/2002, art. 476. Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI 1006696-81.2025.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, 2a Câmara de Direito Privado, j. 21.07.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042438-70.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (AGRAVANTE), COLORADO 41 SPE ECHER INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 37.502.418/0001-07 (AGRAVANTE), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO BRANCO BARRETO - CPF: 551.650.281-00 (AGRAVADO), CLAUDIA CRISTINA NEGRISOLI BARRETO - CPF: 733.406.852-15 (AGRAVADO), ROSEMARY BARRETO DE OLIVEIRA - CPF: 595.153.921-87 (AGRAVADO), TEODORO SIQUEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 436.346.729-00 (AGRAVADO), ROSANA APARECIDA BRANCO BARRETO - CPF: 594.027.841-87 (AGRAVADO), CELSO RICARDO BRANCO BARRETO - CPF: 807.349.601-15 (AGRAVADO), ANDREA CASTRO ROTTA BARRETO - CPF: 024.562.741-30 (AGRAVADO), MURILO CASTRO DE MELO - CPF: 893.322.021-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PRELIMINARES
DE
OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

REJEI
TADAS
. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE ALVARÁS E LICENÇAS. CONTRATO COMPLEXO COM PAGAMENTO VINCULADO AO VGV. PREMISSA FÁTICA INCONSISTENTE.
PERICULUM IN MORA
INVERSO. PRESERVAÇÃO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. AVERBAÇÃO DA LIDE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. MEDIDA CAUTELAR SUFICIENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento contra decisões que, em ação de rescisão contratual, determinaram a averbação da lide na matrícula do imóvel e a suspensão de alvarás e licenças administrativas do empreendimento
.

II. Questão em discussão

2.
Saber se é cabível a suspensão de licenças administrativas, em sede de tutela de urgência, diante de controvérsia sobre o inadimplemento em contrato vinculado ao VGV, e se a averbação da lide é medida cautelar suficiente
.

III. Razões de decidir

3.
As preliminares de ofensa ao princípio da dialeticidade e de litigância de má-fé não se configuram, ausente dissociação entre as razões recursais e os fundamentos da decisão agravada, bem como inexistente dolo processual
.

4
.
A decisão que suspendeu licenças administrativas apoiou-se em premissa fática inconsistente, pois ambas as partes reconhecem a inexistência de obras iniciadas, o que afasta a alegação de simulação de construção.

5
.
O contrato entabulado possui estrutura complexa, com pagamento vinculado ao Volume Geral de Vendas (VGV), o que impede, em cognição sumária, juízo definitivo sobre mora absoluta das agravantes, sobretudo diante da alegação de inadimplemento precedente e necessidade de dilação probatória.

6
.
A suspensão de alvarás e licenças caracteriza periculum in mora inverso, por inviabilizar a própria geração de receitas necessárias ao adimplemento da obrigação, comprometendo a preservação da atividade empresarial e a função social do contrato.

7
.
A averbação da existência da lide na matrícula do imóvel, fundada no poder geral de cautela, possui natureza informativa e acautelatória, mostra-se proporcional, suficiente e apta a resguardar terceiros e o resultado útil do processo, sem inviabilizar o empreendimento.

IV. Dispositivo e tese

8
.
Agravo de instrumento parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“1. É desproporcional a suspensão de alvarás e licenças administrativas quando fundada em premissa fática inconsistente e em juízo sumário de inadimplemento em contrato complexo vinculado ao VGV, por configurar periculum in mora inverso e inviabilizar a própria capacidade de pagamento.

2. A averbação da existência da lide na matrícula do imóvel constitui medida cautelar idônea, suficiente e menos gravosa para resguardar terceiros e o resultado útil do processo.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015,
arts
. 297, 300, 301 e 475; CC/2002, art. 476.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI 1006696-81.2025.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, 2a Câmara de Direito Privado, j. 21.07.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
e
COLORADO 41 SPE ECHER INCORPORAÇÕES LTDA
contra as decisões proferidas pela Dra. Olinda de Quadros
Altomare
, MM. Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos n. 1078299-91.2025.8.11.0041, ajuizada por
CARLOS ROBERTO BRANCO BARRETO
,
CLAUDIA CRISTINA NEGRISOLI BARRETO
,
ROSEMARY BARRETO DE OLIVEIRA
,
TEODORO SIQUEIRA DE OLIVEIRA
,
ROSANA APARECIDA BRANCO BARRETO
,
CELSO RICARDO BRANCO BARRETO
,
ANDREA CASTRO ROTTA BARRETO
, que inicialmente deferiu em parte o pedido de tutela de urgência, determinando apenas a averbação da existência da lide na matrícula do imóvel e, posteriormente, após a emenda da inicial, ampliou os efeitos da tutela para determinar que a Prefeitura Municipal de Cuiabá se abstivesse de conceder ou suspendesse imediatamente a eficácia de qualquer alvará de construção, licença de instalação ou ato administrativo autorizativo relacionado ao imóvel de matrícula n. 70.996 (ID. 210428179 e ID. 208278971, na origem).

Em suas razões (ID. 331511382),

as Agravantes sustentam, em síntese, que não houve inadimplemento contratual de sua parte, afirmando que o imóvel objeto do negócio jurídico não foi entregue pelos agravados nas condições estabelecidas na Cláusula 2.3 do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, o que teria inviabilizado o início das obras e suspendido a exigibilidade de suas prestações, nos termos da Cláusula 6.14 do contrato.

Alegam também que o imóvel apresentava irregularidades documentais, ausência de inscrição municipal, necessidade de desmembramento e ocupações irregulares, configurando inadimplemento precedente dos agravados, o que justificaria a aplicação da
exceptio
non
adimpleti

contractus
prevista no art. 476 do Código Civil.

Asseveram, ainda, que envidaram esforços e realizaram vultosos investimentos para regularizar o imóvel, demonstrando boa-fé objetiva. Sustentam que a Escritura Pública de Confissão de Dívida representou ato de cooperação e não reconhecimento de mora, afirmando que os entraves burocráticos e a frustração da base objetiva do negócio jurídico tornaram inexigível o cumprimento da obrigação no prazo convencionado.

Defendendo que as decisões agravadas acarretam grave dano inverso, especialmente pela suspensão de alvarás e licenças, o que inviabilizaria a geração de receitas necessárias ao adimplemento e representaria verdadeira asfixia econômica, pugnam pela antecipação da tutela recursal para suspender os efeitos das decisões agravadas, restabelecendo a possibilidade de obtenção de alvarás e licenças, bem como afastando os efeitos negativos da averbação da lide na matrícula do imóvel, a fim de possibilitar a continuidade das atividades empresariais e evitar danos graves e irreversíveis.

Foi deferida
parcialmente
a tutela de urgência
,
apenas para sustar a ordem de paralisação administrativa do empreendimento, mantendo, contudo, a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel
(ID.
333213874
).

Contra esta decisão os Agravados opuseram embargos de declaração no ID.
335848375
, contrarrazoados no ID.
338096378
e rejeitados monocraticamente no ID.
339273056
.

Os Agravados apresentaram contrarrazões
ao agravo de instrumento
no ID. 341580894, arguindo, preliminarmente, a ofensa ao princípio da dialeticidade e a litigância de má-fé das recorrentes em razão da suposta citação de jurisprudência inexistente ou manipulada.

No mérito, defendem a manutenção das restrições, alegando que as incorporadoras estão inadimplentes desde 2019 e que haveria indícios de simulação de construção para evitar a rescisão, conforme vídeos e vistorias colacionados aos autos originários.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e preparado (ID. 332548397).

É o
relatório
.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR

Ofensa ao princípio da dialeticidade

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, os
A
gravados arguem em suas contrarrazões a preliminar de inadmissibilidade do recurso, ao argumento de que não teria
sido
observado o princípio da dialeticidade, limitando-se
as Agravantes
a repetir argumentos, sem atacar especificamente os fundamentos da decisão recorrida.

Como é cediço, o princípio da dialeticidade, positivado no
caso de agravo de instrumento no
art. 1.016, II e III, do
CPC
, impõe ao recorrente o dever de expor os fundamentos de fato e de direito que justificam o pedido de reforma da decisão, sob pena de não conhecimento por ausência de regularidade formal.

Ocorre que, da análise minuciosa das razões recursais apresentadas, verifico que as Agravantes declinaram, de forma clara e objetiva, os motivos de seu inconformismo com a decisão que determinou a suspensão de alvarás e licenças
.

Ao contrário do alegado, a
tese central do recurso
-
calcada na desproporcionalidade da medida, na necessidade de preservação da atividade econômica (visto que o pagamento da dívida depende do Volume Geral de Vendas - VGV) e na alegação de exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) diante de supostos vícios na entrega do imóvel
-
ataca diretamente a
ratio

decidendi
d
a decisão recorrida
.

Logo, a
s Recorrentes não se limitaram a negar o inadimplemento, mas construíram tese jurídica voltada a demonstrar o desacerto da decisão que paralisou suas atividades, confrontando a premissa de mora absoluta adotada na origem.

De todo modo, é firme a jurisprudência do
STJ
no sentido que a mera repetição de argumentos já deduzidos anteriormente não autoriza, por si só, o não conhecimento do recurso, desde que haja impugnação suficiente aos fundamentos
do
decisum

(STJ.
A
gInt
no
AgInt
no REsp n. 2.014.740/TO)
.

Assim, não demonstrada a alegada dissociação com os fundamentos da
decisão agravada
,
REJEITO
a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

É como voto.

VOTO - PRELIMINAR

Litigância de Má-Fé (
c
itação de
j
urisprudência
falsa
)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Os Agravados pugnam
ainda preliminarmente
pela condenação das Agravantes em litigância de má-fé, apontando que a peça recursal cita jurisprudências fictícias ou com dados incorretos.

Sabe-se que o dever de lealdade e boa-fé processual é pilar do sistema jurídico pátrio, sendo vedado às partes alterar a verdade dos fatos ou proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo, nos termos do art. 80, II e V, do
CPC
.

No
presente
caso
, todavia,
embora os Agravados tenham apontado inconsistências em determinados precedentes citados pelas Agravantes, tenho que tal insurgência não deve prosperar como óbice ao conhecimento do recurso ou como causa de
imposição imediata de multa
nesta fase processual
, uma vez que,
para a caracterização da litigância de má-fé, exige-se a demonstração inequívoca do dolo processual e do prejuízo efetivo à parte contrária
- além da
oportunização
de contraditório quanto à imputação da má-fé -
, o que não se verifica de pronto
.

P
ara além do debate sobre a higidez formal dos precedentes citados, importa registrar que tais citações, ainda que contenham vícios de identificação ou sejam fictícias
-
como alegam os Agravados
-
, seriam incapazes de alterar o entendimento ora proferido ou de induzir este Juízo a erro substancial.

I
sso porque as teses jurídicas defendidas pelas Agravantes
-
em especial a aplicação da exceção de contrato não cumprido
-
encontram pleno respaldo no ordenamento jurídico pátrio e na jurisprudência verídica e consolidada do
Superior Tribunal de Justiça, de modo que o resultado jurídico alcançado independe da
autenticidade
dos julgados específicos trazidos
nas razões dos Agravantes.

Como cediço, a
exceção de contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
),
está
prevista no
art.
476 do Código Civil,
consistindo
instituto que assegura a reciprocidade das obrigações nos contratos bilaterais,
ao possibilitar
que uma das partes suspenda o cumprimento de sua prestação enquanto a outra não houver adimplido a contraprestação legítima e relevante.

Sobre a matéria, o

STJ
possui precedentes sólidos que tratam da matéria com exatidão, como se observa no
AREsp
2
.
855
.
268/RS (
p.
06/05/2025), no qual a Corte firmou entendimento de que o atraso na entrega de imóvel, sem caso fortuito, impede que o vendedor exija o adimplemento pontual do comprador, reconhecendo a culpa daquele pela quebra do cronograma
; assim como
o
AgInt
no
AREsp
2507032/RN (
j.
11/11/2024), reafirm
ando
que a exceção não pode ser afastada quando a mora do vendedor precede a do comprador, impondo-se a observância da ordem cronológica dos inadimplementos para a distribuição das responsabilidades contratuais
; e ainda
o
AgInt
no
AREsp
1155057/SP
, que
valida
a aplicação do instituto como óbice à incidência de multa moratória em contratos sinalagmáticos.

Nesse contexto
, ainda que se
compreenda que o
advogado é o garantidor da veracidade técnica de sua peça
, bem como que o
uso de Inteligência Artificial sem revisão humana
é suficiente para
configura
r

a
culpa grave ou erro inescusável, não sendo aceito como excludente de má-fé
, ao fim e ao cabo,
o conteúdo jurídico por elas invocado não contraria o direito posto
,
o que afasta,
neste caso concreto,
o dolo específico de
“
alterar a verdade dos fatos
”
para
“
obter vantagem ilegal no mérito da causa
”, como alegam os Agravados.

De todo modo
, cumpre deixar registrado
o alerta
severo quanto ao dever de veracidade nas citações jurisprudenciais
, uma vez que a
utilização de ferramentas de inteligência artificial generativa sem a devida checagem,
que
resulta na apresentação de
fatos
ou jurisprudências inexistentes, configura
flagrante
conduta grave que tangencia a má-fé e a violação ética
,
podendo
sujeita
r
o causídico a responsabilidade profissional e a parte à multa processual.

Portanto, a despeito da eventual imprecisão das citações na peça recursal,
ausente
o dolo específico de alterar a verdade dos fatos para obter vantagem ilegal
,
REJEITO
a preliminar e o pedido de condenação
à multa prevista no
art. 8
1
do CPC
, remanescendo a
advertência de que a reiteração de citações incorretas ou a comprovação de dolo na fabricação de julgados poderá ensejar a aplicação rigorosa das penalidades
cabíveis
em momento oportuno.

É como voto.

VOTO

-
MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARC
OS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Superadas estas questões, no mérito
,
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
e
COLORADO 41 SPE ECHER INCORPORAÇÕES LTDA
pretendem a reforma das decisões agravadas para revogar as tutelas de urgência concedidas, especialmente no que tange à suspensão de alvarás e licenças administrativas perante a municipalidade, argumentando que a paralisação do empreendimento inviabiliza o próprio mecanismo de pagamento da dívida (VGV), além de sustentarem a inexistência de mora por culpa exclusiva das incorporadoras ante as condições em que o imóvel foi entregue pelos vendedores.

Do
cotejo
dos autos,
contudo,
constato que
o recurso

comporta
apenas parcial
provimento
. Vejamos.

Constou da
s
decis
ões

recorrida
s
,
no que
pertine
:

“(...) Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos com pedido de tutela de urgência ajuizada por Carlos Roberto Branco Barreto E Outros em face de
Echer
Empreendimentos Ltda E Colorado 41
Spe

Echer
Incorporações Ltda, todos devidamente qualificados nos autos, por meio da qual a parte autora busca a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda, a reintegração na posse de um imóvel e a condenação das requeridas ao pagamento de perdas e danos, em razão de alegado inadimplemento contratual.

Narra que firmou, em 26/12/2019, "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" com as partes requeridas, tendo por objeto um imóvel de 100.000,00 m2 (
matrícula n° 70.996
), pelo valor de R$ 4.833.000,00.

Aduz que o pagamento estava condicionado à construção de um empreendimento imobiliário e atrelado ao seu "Volume Geral de Vendas".

Afirma que, agindo de boa-fé, transferiu a propriedade do imóvel à parte requerida para viabilizar o projeto, contudo, até a presente data, as obras sequer foram iniciadas, o que configura o total descumprimento da obrigação.

No mérito, a parte autora argumenta que o inadimplemento absoluto das partes requeridas autoriza a rescisão do contrato, com fundamento em cláusula resolutiva expressa e no artigo 475 do Código Civil.

Requer, em sede de tutela de urgência, a reintegração na posse do bem e a averbação da existência desta ação na matrícula, a fim de evitar danos irreparáveis decorrentes da delicada situação financeira das requeridas, comprovada por inúmeros protestos e ações judiciais.

Ao final, requer a confirmação da tutela de urgência e a procedência da ação para declarar a rescisão do contrato, com a condenação das requeridas ao pagamento de cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do negócio, a reintegração definitiva na posse do imóvel e o cancelamento do registro de propriedade (R-10) em nome da parte requerida.

Vieram os autos conclusos.

Diante do exposto, e por preencher os requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, recebo a petição inicial.

A parte autora cumpriu a decisão que deferiu o parcelamento das custas, comprovando o recolhimento da primeira parcela id. 207463621.

Acerca da tutela provisória de urgência, sabe-se que a mesma poderá ser concedida quando houver a comprovação dos elementos que demonstrarem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, bem como quando não possuir risco de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Prescreve o art. 300, do Código de Processo Civil:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.” (negritei)

Sobre o tema, leciona José Miguel Garcia Medina, em comentários à nova legislação, sob o título “Código de Processo Civil Comentado, 1a Ed.”.

“A medida de urgência deverá ser determinada em atenção a uma série de elementos, habitualmente sintetizados na fórmula fumus + periculum, mas que são bastante abrangentes. A medida a ser concedida será adequada à proteção e realização do direito frente ao perito. Para se deliberar entre uma medida conservativa “leve” ou “menos agressiva” à esfera jurídica do réu e uma medida antecipatória (ou, no extremo, antecipatória e irreversível) deve-se levar em consideração a importância do bem jurídico a ser protegido (em favor do autor) frente ao bem defendido pelo réu.”.

No caso em apreço, a análise dos pedidos liminares deve ser feita de forma distinta, ponderando a natureza e os efeitos de cada medida pleiteada.

O pedido de averbação da existência da lide na matrícula do imóvel (no 70.996) reveste-se de nítido caráter cautelar e encontra amparo no poder geral do juízo para determinar medidas que assegurem o direito (art. 297, CPC)
.

O periculum in mora para esta medida é evidente, pois, conforme demonstrado pela parte autora por meio de consulta id. 204127432, as requeridas possuem um passivo considerável, com diversas ações judiciais e pendências financeiras.

A ausência de publicidade sobre o litígio que envolve o imóvel cria um risco concreto de que o bem seja alienado ou onerado a terceiros de boa-fé, o que poderia frustrar por completo a eficácia de uma futura sentença de mérito.

Ademais, a medida é, portanto, razoável e necessária para resguardar o resultado útil do processo, sem representar um prejuízo desproporcional à parte requerida.

Por outro lado, o pedido de reintegração de posse, por se tratar de medida satisfativa de maior impacto e de reversibilidade mais complexa, demanda uma cautela superior nesta fase processual.

Embora os indícios de inadimplemento contratual sejam relevantes, a prudência recomenda que a análise sobre a posse seja realizada após a instauração do contraditório, garantindo à parte requerida a oportunidade de apresentar sua defesa e seus argumentos
.

A postergação da análise deste pedido específico não acarreta prejuízo irreparável à parte autora, uma vez que a averbação da lide já se mostra suficiente, por ora, para proteger seus interesses patrimoniais.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso já decidiu:

(...) (TJMT, RAI 1014368-77.2024.8.11.0000, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Marcio Aparecido Guedes, j. em 12.02.2025)

Diante do exposto,
defiro parcialmente o pedido de tutela provisória de urgência
para, com fundamento no
poder geral de cautela
(art. 297, CPC),
determinar a expedição de ofício
ao 2o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá/MT
para que proceda à averbação, na margem da matrícula no 70.996, da existência da presente ação
.

Posterga-se, por ora, a análise do pedido de reintegração de posse, que será apreciado após o prazo de resposta da parte requerida. (...)” (ID. 208278971, na origem) (
g.n
.)

“(...) A parte autora apresentou emenda à petição inicial id. 208321320, juntando documento novo (Escritura Pública de Confissão de Dívida) e requerendo a ampliação dos efeitos da tutela de urgência anteriormente deferida parcialmente.

A parte autora juntou aos autos Escritura Pública de Confissão de Dívida lavrada perante o 2o Serviço Notarial e Registral de Santo Antônio do Leverger/MT, firmada entre as partes litigantes, na qual as requeridas reconhecem formalmente a dívida no valor de R$ 4.833.000,00 (quatro milhões, oitocentos e trinta e três mil reais), com vencimento em 01/07/2024, que, segundo alegado, não foi cumprida
.

Vieram os autos conclusos.

Recebo a emenda à petição inicial apresentada pela parte autora id. 208321320), com fundamento no art. 329, I, do CPC.

O art. 296 do CPC estabelece que "a tutela provisória conserva sua eficácia na pendência do processo, mas pode, a qualquer tempo, ser revogada ou modificada".

Assim,
diante da juntada de fato novo, passo a reanalisar o pedido de ampliação da tutela de urgência
.

O documento novo apresentado (Escritura Pública de Confissão de Dívida) constitui fato superveniente relevante que reforça significativamente a probabilidade do direito da parte autora, uma vez que as próprias requeridas reconheceram formalmente a dívida decorrente do inadimplemento contratual.

Considerando a simulação de construção evidenciada no vídeo anexado aos autos id. 204127434, bem como o fato de que as requeridas, mesmo após confessarem formalmente a dívida, mantêm a propriedade do imóvel sem cumprir suas obrigações
,
mostra-se necessária a ampliação da tutela de urgência para evitar que sejam obtidos alvarás ou licenças que possam criar fatos consumados e prejudicar o resultado útil do processo
.

Ante o exposto:

a) Recebo a emenda à petição inicial id. 208321320;

b)
Defiro a ampliação da tutela de urgência para Determinar a expedição de ofício
, com a máxima urgência, à Prefeitura Municipal de Cuiabá, mais especificamente à Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano,
para que se abstenha de conceder e/ou suspenda imediatamente a eficácia de qualquer alvará de construção, licença de instalação ou qualquer outro ato administrativo autorizativo relacionado a obras ou intervenções no imóvel de matrícula no 70.996
, do 2o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá/MT, em nome da Requerida COLORADO 41 SPE ECHER INCORPORAÇÕES LTDA, sem a autorização deste Juízo;

Prossiga-se nos demais termos da decisão anterior. (...)” (ID. 210428179, na origem) (
g.n
.)

Como visto,
o
mérito do agravo cinge-se à correção da decisão que determinou a suspensão de todas as licenças e alvarás do empreendimento das Agravantes na matrícula n. 70.996, bem como a averbação da lide.

Pois bem
.

Como destaquei na fundamentação da decisão liminar, no caso
sub judice

a fundamentação adotada pelo juízo
a quo
, ao ampliar a tutela de urgência na decisão de 06/10/2025 (ID 210428179), partiu da premissa de que haveria possível
“
simulação de construção
”
, apoiando-se em vídeo juntado pelos autores (ID
.
204127434)
, premissa esta que, a meu ver,
não se sustenta quando confrontada com a narrativa expressa das partes e a lógica dos autos.

Tanto é verdade que a
s próprias Agravantes afirmam que as obras não foram iniciadas, atribuindo tal fato a entraves administrativos e burocráticos (fato do príncipe),
sem
aleg
ar,
em momento algum
,
que exista obra em execução
, de modo que tal
circunstância contraria logicamente a conclusão de que haveria tentativa de
“
simulação
”
de obra
-
exatamente porque as Agravantes não afirmam existir construção real em curso.

A inconsistência da premissa do juízo de origem torna-se ainda mais evidente quando confrontada com a própria petição inicial dos autores/agravados, a qual expressamente reconhece:
“
em razão da ausência de construção do empreendimento, não houve a comercialização dos imóveis
”
(ID 204120637).

Ora, se ambas as partes (Autores e Réus) convergem no fato de que
as
obras
não foram
iniciadas, esvazia-se por completo o argumento
utilizado para fundamentar a decisão agravada quanto à suposta “
simulação de construção
”, pois, evidentemente, a

tal
simulação pressuporia a tentativa de aparentar uma realidade
que não existe
.

Depreende-se, portanto
, que
a decisão agravada
se ancorou
em fundamento logicamente inconsistente para determinar a medida gravosa de suspensão de licenças
, comportando reforma neste ponto.

Mesmo que assim não o fosse
,
também é certo que
a
manutenção da decisão agravada pressupõe um juízo de certeza quanto ao inadimplemento culposo das Agravantes que,
data
venia
,
não se sustenta à luz da complexidade do negócio jurídico
entabulado
, ao menos nesta fase de cognição sumária.

Isso porque o
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda estabeleceu que o preço de R$ 4.833.000,00 seria adimplido mediante o repasse de percentual do Volume Geral de Vendas (VGV)
, do que se depreende que se t
rata

de negócio jurídico complexo, cuja liquidação financeira depende
intrinsecamente
da viabilidade técnica e do sucesso comercial do empreendimento.

Logo, p
ara afirmar que as Agravantes estão em mora absoluta, é indispensável verificar se a ausência de geração de VGV decorreu de desídia empresarial ou de obstáculos externos (como a alegada entrega do imóvel com ônus e irregularidades, invocando a
exceptio
non
adimpleti

contractus
)
, sendo certo que a
definição dessa responsabilidade
,
à toda evidência,
exige perícia técnica e análise documental aprofundada, incompatíveis com a cognição sumária e com medidas irreversíveis de paralisação
deferidas no
decisum
agravado.

Disso se extrai que a
manutenção da ordem de suspensão de alvarás e licenças configura flagrante
periculum in mora
inverso
, tendo em vista que, s
e o crédito dos Agravados depende do VGV (vendas), impedir a construção e a comercialização das unidades
implica inequivocamente em
aniquilar a própria capacidade de pagamento da dívida.

Desse modo, a
o determinar
liminarmente
a suspensão de todas as licenças, o
Juízo
a quo
acabou por
cria
r
um
verdadeiro
ciclo vicioso
, pois
sem licença, não há obra; sem obra, não há VGV;
e,
sem VGV, não há pagamento.

De fato, t
al medida caracteriza
a “
asfixia econômica
” propalada pelos Agravantes
, violando o princípio da preservação da empresa e a função social do contrato
, pois evidentemente a
paralisação forçada coloca em risco os investimentos
até então
realizados pelas Agravantes (apontados em quase R$ 2 milhões em regularização)
, além de
inviabiliza
r
a única fonte de recursos capaz de quitar a dívida confessada.

Por outro lado, a decisão proferida em 18/09/2025 (ID 208278971), que determinou a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, deve ser mantida.

Esta medida, fundada no poder geral de cautela (art. 297 e 301 do CPC), possui natureza informativa e acautelatória
, sem
imped
ir
a atividade econômica
e
confer
indo
publicidade
erga omnes
ao litígio, afastando a presunção de boa-fé de terceiros adquirentes e prevenindo fraudes,
evitando
o gravame desproporcional da paralisação das obras
deferida pelo Juízo a quo, configurando
a medida menos gravosa e suficiente para resguardar o resultado útil do processo neste momento.

Em caso análogo, a propósito, já decidiu este Sodalício:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA DOS SÓCIOS DA EXECUTADA - PRETENSÃO AO DEFERIMENTO DE CERTIDÃO PREMONITÓRIA E ANOTAÇÃO NA INSCRIÇÃO DAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS PERTENCENTES A PARTE DEMANDADA ACERCA DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO EM TRÂMITE - POSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO - PROTEÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ - RECURSO PROVIDO.(...)
A determinação judicial de
averbação na matrícula do imóvel, acerca da existência da demanda, visa apenas preservar o patrimônio e conferir publicidade da litigiosidade que existe sobre o bem a terceiros
, prevenindo direito e interesses destes terceiros, situação que encontra amparo na legislação processual civil e impede ocorrência de dano irreparável à parte Agravante e ao resultado útil do processo,
estando a medida inserida no poder geral de cautela do Juiz
.”(TJMT. N.U 1006696-
81.2025.8.11.0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, 2a Câmara de Direito Privado, j. 21/07/2025,
DJe
21/07/2025) (
g.n
.)

Com tais considerações
, tenho que a ordem de suspensão de alvarás e licenças administrativas configura medida desproporcional e prematura, pois, além de fundamentada em premissa fática inconsistente quanto à suposta simulação de obras, impõe grave asfixia econômica às Agravantes e inviabiliza o próprio mecanismo de pagamento da dívida vinculado ao VGV,
ao passo que
a averbação da lide na matrícula do imóvel
configura
cautela idônea e suficiente para resguardar terceiros sem comprometer a viabilidade do empreendimento, cuja culpa pelo inadimplemento contratual ainda depende de necessária dilação probatória, razão pela qual a decisão agravada deve ser reformada apenas para permitir a regular continuidade administrativa e material do projeto.

Dian
te
d
o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao
a
gravo de
i
nstrumento
interposto por
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
e
COLORADO 41 SPE ECHER INCORPORAÇÕES LTDA
, ratificando a liminar recursal deferida (ID
.
333213874),
apenas
para

REFORMAR
a decisão interlocutória de 06/10/2025 (ID
.
210428179
, daqueles autos
),
REVOGANDO
a ordem que determinou à Prefeitura Municipal de Cuiabá a abstenção ou suspensão de alvarás de construção, licenças de instalação ou quaisquer atos administrativos relacionados ao imóvel de matrícula n
.
70.996, restabelecendo-se a regular continuidade administrativa e material do empreendimento
; restando mantida

a
determinação de averbação da existência da ação na matrícula do imóvel n. 70.996, medida cautelar idônea para resguardar terceiros e o resultado útil do processo
,
assim como os demais termos da decisão agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2026