Tribunal: TJMT
Processo: 1005279-67.2025.8.11.0041
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1005279-67.2025.8.11.0041
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. EMPREENDIMENTO SUJEITO A PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE 50% REDUZIDA PARA 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA E PAGAMENTO COMPROVADO PELA INCORPORADORA. DEDUÇÃO DEVIDA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA REPETITIVO 1.002 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela incorporadora ré contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, para declarar rescindida a promessa de compra e venda e determinar a restituição de R$ 63.471,55 aos autores, já deduzido o percentual de retenção de 10% a título de cláusula penal.
2. Requerimentos do recurso: (i) fixação do percentual de retenção em 50%, conforme cláusula contratual e art. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964, em virtude do regime de patrimônio de afetação; (ii) dedução da comissão de corretagem no valor de R$ 15.634,28; e (iii) incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) definir se o percentual de 50% de retenção dos valores pagos, em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, comporta revisão judicial; (ii) verificar se deve ser deduzido do montante a ser restituído o valor relativo à comissão de corretagem; e (iii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores devidos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O art. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018, admite que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, contudo, reconhece a possibilidade de revisão judicial do percentual quando este resultar em desvantagem exagerada para o consumidor, nos termos do art. 51, §1o, III, do Código de Defesa do Consumidor.
5. Os adquirentes desembolsaram apenas R$ 70.463,94, quantia substancialmente inferior ao preço total do imóvel, fixado em R$ 390.857,00, bem como não houve ocupação do bem, circunstâncias que demonstram que o prejuízo ao patrimônio de afetação não foi de grande monta, motivo pelo qual a retenção de 50% do valor pago, no caso, afigura-se desproporcional.
6. O quadro resumo do contrato prevê, de forma expressa e destacada, a comissão de corretagem em R$ 15.634,28, e a incorporadora comprovou o efetivo pagamento mediante notas fiscais e demonstrativos, documentos não impugnados pelos autores, o que autoriza a dedução da quantia a ser restituída, em conformidade com o art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964 e com o tema repetitivo n. 938 do Superior Tribunal de Justiça.
7. Em compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias em que a resolução é pleiteada por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que inexiste mora anterior.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso parcialmente provido.
___________
Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, §1o, III; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, I e 67-A, § 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, temas repetitivos n. 938 e 1.002, REsp n. 1.740.911/DF, REsp n. 2.091.170/SP, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.106.197/MG, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.426.567/SP; TJMT, ApCív n. 1022548-90.2023.8.11.0041 e ApCív n. 1002302-76.2023.8.11.0040.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005279-67.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ROBYSON SANTOS DE OLIVEIRA - CPF: 011.661.211-86 (APELADO), RIVAIL DENIZART ANTKIEVICZ DE ALBUQUERQUE - CPF: 693.902.741-68 (ADVOGADO), ELISANGELA BELEM DE ASSIS - CPF: 024.464.011-47 (APELADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. EMPREENDIMENTO SUJEITO A PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE 50% REDUZIDA PARA 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA E PAGAMENTO COMPROVADO PELA INCORPORADORA. DEDUÇÃO DEVIDA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA REPETITIVO 1.002 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela incorporadora ré contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, para declarar rescindida a promessa de compra e venda e determinar a restituição de R$ 63.471,55 aos autores, já deduzido o percentual de retenção de 10% a título de cláusula penal.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
fixação do percentual de retenção em 50%, conforme cláusula contratual e art. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964, em virtude do regime de patrimônio de afetação;
(ii)
dedução da comissão de corretagem no valor de R$ 15.634,28; e
(iii)
incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
definir se o percentual de 50% de retenção dos valores pagos, em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, comporta revisão judicial;
(ii)
verificar se deve ser deduzido do montante a ser restituído o valor relativo à comissão de corretagem; e
(iii)
estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O art. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018, admite que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, contudo, reconhece a possibilidade de revisão judicial do percentual quando este resultar em desvantagem exagerada para o consumidor, nos termos do art. 51, §1o, III, do Código de Defesa do Consumidor.

5. Os adquirentes desembolsaram apenas R$ 70.463,94, quantia substancialmente inferior ao preço total do imóvel, fixado em R$ 390.857,00, bem como não houve ocupação do bem, circunstâncias que demonstram que o prejuízo ao patrimônio de afetação não foi de grande monta, motivo pelo qual a retenção de 50% do valor pago, no caso, afigura-se desproporcional.

6. O quadro resumo do contrato prevê, de forma expressa e destacada, a comissão de corretagem em R$ 15.634,28, e a incorporadora comprovou o efetivo pagamento mediante notas fiscais e demonstrativos, documentos não impugnados pelos autores, o que autoriza a dedução da quantia a ser restituída, em conformidade com o art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964 e com o tema repetitivo n. 938 do Superior Tribunal de Justiça.

7. Em compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias em que a resolução é pleiteada por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que inexiste mora anterior.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, art. 51, §1o, III; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, I e 67-A, § 5o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, temas repetitivos n. 938 e 1.002, REsp n. 1.740.911/DF, REsp n. 2.091.170/SP, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.106.197/MG, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.426.567/SP; TJMT, ApCív n. 1022548-90.2023.8.11.0041 e ApCív n. 1002302-76.2023.8.11.0040.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré
RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA
contra a sentença do Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos registrada sob o n. 1005279-67.2025.8.11.0041, ajuizada pelos autores
ROBYSON SANTOS DE OLIVEIRA
e
ELISANGELA BELÉM DE ASSIS
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindida a promessa de compra e venda pactuada entre as partes e determinou a restituição, aos autores, do valor de R$ 63.471,55 (sessenta e três mil, quatrocentos e setenta e um reais e cinquenta e cinco centavos), já deduzido do percentual de retenção de 10% (dez por cento) (id. 327599410).

Na origem, os requerentes ajuizaram ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, oportunidade na qual narraram que firmaram com a ré, em 31/janeiro/2022, “
instrumento particular de compromisso de compra e venda”
para aquisição da unidade autônoma n. 13, Bloco Quadra 3, do Condomínio RNI Origem do Sol (id. 327598869).

Afirmaram que, em razão de problemas para obter o financiamento do saldo devedor, estabeleceu-se um impasse entre a ré e os autores. A requerida sugeriu a mudança para unidade autônoma de valor inferior, a fim de viabilizar a aprovação do financiamento, mas essa alternativa não foi bem sucedida (id. 327598869).

Sustentaram que, apesar das tentativas administrativas de receber os valores pagos, a ré apresentou condições abusivas e desproporcionais, uma vez que exigia a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores adimplidos, conforme cláusula prevista no contrato (id. 327598869).

Argumentaram que essas cláusulas foram redigidas exclusivamente pela ré e apresentadas em bloco para aceitação, sem possibilidade de discussão, o que evidenciaria desequilíbrio contratual. Aduziram que a relação jurídica é de consumo, motivo pelo qual deveriam ser aplicadas as normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o princípio da interpretação mais favorável (id. 327598869).

Ressaltaram que a retenção de 50% (cinquenta por cento) é abusiva, contrária à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e à Lei n. 13.786/2018, que limita a pena convencional a 25% da quantia paga. Salientaram, ainda, que não houve ocupação do imóvel, de modo que não deveria ser aplicada eventual taxa de fruição (id. 327598869).

Informaram que o valor total pago correspondia a R$ 70.463,94 (setenta mil, quatrocentos e sessenta e três reais e noventa e quatro centavos), conforme planilha emitida pela ré em 15/janeiro/2025.

Com base nisso, postularam a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, a restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago, além de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) (id. 327598869).

Recebida a ação, o Juízo deferiu parcialmente a tutela de urgência, para determinar que a requerida se abstivesse de cobrar valores decorrentes do contrato e de incluir o nome dos autores em cadastros de devedores, bem como concedeu os benefícios da justiça gratuita (id. 327598885).

Citada, a ré apresentou contestação.

Em preliminar, arguiu falta de interesse de agir, uma vez que não houve pretensão resistida e jamais se opôs à rescisão contratual, mas apenas à forma de devolução dos valores (id. 327599370).

No mérito, afirmou que os autores não realizaram o pagamento integral do contrato e, apesar de sucessivas notificações extrajudiciais, tornaram-se inadimplentes desde outubro/2024 (id. 327599370).

Sustentou que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva dos autores, que descumpriram suas obrigações, e que o empreendimento se encontra sob regime de patrimônio de afetação, registrado na matrícula n. 111.539 do Cartório de Registro de Imóveis de Várzea Grande, o que autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, conforme dispõe o artigo 67-A, §5o, da Lei n. 4.591/64, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018 (id. 327599370).

Defendeu, ainda, a legalidade da retenção da comissão de corretagem no valor de R$ 15.634,28 (quinze mil, seiscentos e trinta e quatro reais e vinte e oito centavos), conforme previsão do artigo 67-A, inciso I, da Lei n. 4.591/64 e cláusula contratual expressa (id. 327599370).

Quanto aos juros de mora, pleiteou que incidissem apenas a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça (id. 327599370).

Ainda impugnou o pedido de danos morais, porquanto inexistiria ato ilícito de sua parte, bem como não haveria comprovação de prejuízo extrapatrimonial (id. 327599370).

Assim, requereu a improcedência dos pedidos autorais e, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, além da comissão de corretagem no valor de R$ 15.634,28 (quinze mil, seiscentos e trinta e quatro reais e vinte e oito centavos) (id. 327599370).

Os autores apresentaram impugnação à contestação. Reiteraram que o percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento) é excessivo e contrário à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sobretudo porque houve violação ao direito de informação e transparência, uma vez que a ré não apresentou cálculo detalhado dos valores retidos (id. 327599392).

Alegaram que a ré impôs distrato unilateral sem possibilidade de negociação, em afronta ao princípio da boa-fé objetiva. Ratificaram o pedido de indenização por danos morais e requereram o julgamento de total procedência dos pedidos iniciais (id. 327599392).

Após, o Juízo
a quo
proferiu sentença de parcial procedência dos pedidos. Fundamentou que o percentual de retenção previsto no contrato seria abusivo e determinou a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga. Por outro lado, julgou improcedente o pedido de condenação em danos morais (id. 327599392).

Assim, condenou a ré à restituição de R$ 63.417,55 (sessenta e três mil, quatrocentos e dezessete reais e cinquenta e cinco centavos), atualizado pela taxa SELIC desde o desembolso. Ainda, fixou honorários de sucumbência em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, calculado de forma recíproca na proporção de 50% (cinquenta por cento) devido por cada parte (id. 327599392).

A ré opôs embargos de declaração. Alegou que a sentença seria contraditória, pois, apesar de reconhecer a culpa exclusiva dos autores, não aplicou as retenções previstas no contrato. Apontou, ainda, omissão quanto à retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem e quanto ao termo inicial dos juros, que deveria ser o trânsito em julgado, conforme Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça (id. 327599399).

Os embargos de declaração foram rejeitados (id. 327599406).

Irresignada, a ré interpôs recurso de apelação.

Em síntese, reitera os argumentos expostos em sede de contestação, de modo que, em razão do patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos deve ser no percentual de 50% (cinquenta por cento). Além disso, afirma que deve ser deduzido do montante a comissão de corretagem, uma vez que está disposta de forma clara no contrato firmado entre as partes e o valor foi efetivamente pago, conforme notas fiscais juntadas aos autos (id. 327599406).

Relativamente aos juros de mora, a ré pretende que a incidência se dê a partir do trânsito em julgado, conforme tese fixada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça (id. 327599406).

Intimados, os autores apresentaram contrarrazões.

Defendem a manutenção integral da sentença, a qual teria observado os parâmetros legais e jurisprudenciais pertinentes ao caso, notadamente quanto à validade da retenção de 10% (dez por cento) e restituição integral da comissão de corretagem (id. 327599369).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré
RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA
contra a sentença do Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos registrada sob o n. 1005279-67.2025.8.11.0041, ajuizada pelos autores
ROBYSON SANTOS DE OLIVEIRA
e
ELISANGELA BELÉM DE ASSIS
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindida a promessa de compra e venda pactuada entre as partes e determinou a restituição, aos autores, do valor de R$ 63.471,55 (sessenta e três mil, quatrocentos e setenta e um reais e cinquenta e cinco centavos), já deduzido do percentual de retenção de 10% (dez por cento) (id. 327599410).

O cerne da controvérsia recursal consiste em examinar três questões:
(i)
o percentual de retenção aplicável à hipótese de rescisão contratual por culpa do adquirente em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação;
(ii)
a possibilidade de dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído; e
(iii)
o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores devidos.

A detida análise dos autos revela que o recurso comporta parcial provimento.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO

A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) introduziu modificações substanciais na Lei n. 4.591/1964, ao disciplinar as consequências patrimoniais do desfazimento dos contratos de aquisição de imóveis celebrados com incorporadoras. O artigo 67-A do referido diploma estabelece que, em caso de resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, este fará jus à restituição das quantias pagas, deduzidos, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

O §5o do mesmo dispositivo prevê hipótese específica para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, ao admitir que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Não obstante a previsão legal e contratual, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, mesmo em contratos celebrados sob a égide da Lei n. 13.786/2018, é possível a revisão do percentual de retenção quando este resultar em desvantagem exagerada para o consumidor, nos termos do artigo 51, §1o, III, do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, à luz da legislação consumerista, a cláusula penal, conquanto legalmente autorizada no patamar de 50% (cinquenta por cento), deve ser aferida em cada caso concreto, em atenção ao equilíbrio contratual e à vedação do enriquecimento sem causa.

A propósito, a Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal já teve a oportunidade de examinar a validade da cláusula penal em patamar de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, e concluiu pela abusividade da avença:

“[...] Ainda que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, pois em descompasso com a legislação consumerista. [...] Dessa forma, tem-se que a retenção de 25% sobre o valor pago pelos apelados se mostra suficiente para compensar a incorporadora recorrente pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além do que, não acarretará enriquecimento ilícito. [...]”
(TJMT, ApCiv 1022548-90.2023.8.11.0041, Relatora Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 2025).

O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria, também reconhece a possibilidade de revisão judicial da cláusula penal, ainda que o empreendimento esteja sujeito a patrimônio de afetação, especialmente nos casos em que o percentual configurar onerosidade excessiva ao consumidor:

“[...] Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei no 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor. 4. O acórdão recorrido, ao validar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de sua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça [...]”
(STJ, REsp n. 2.091.170/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025).

No caso em exame, conforme se observa da matrícula n. 111.539 do Cartório de Registro de Imóveis de Várzea Grande, o empreendimento RNI Origem do Sol encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação e a cláusula 6.5 do contrato firmado entre as partes prevê o percentual de retenção de 50 % dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do adquirente (id. 327598873 e 327599382).

Contudo, observa-se que os apelados desembolsaram apenas R$ 70.463,94 (setenta mil, quatrocentos e sessenta e três reais e noventa e quatro centavos), quantia substancialmente inferior ao preço total do imóvel, fixado em R$ 390.857,00 (trezentos e noventa mil, oitocentos e cinquenta e sete reais). Esta circunstância revela que o montante efetivamente recebido pela incorporadora é diminuto em relação ao valor global contratado, de modo que a rescisão não produziu repercussão patrimonial relevante a ponto de justificar a aplicação integral da cláusula penal pactuada.

Ademais, não houve ocupação do bem pelos compradores, de modo que a incorporadora poderá recolocá-lo no mercado e auferir nova vantagem com a comercialização da unidade.

Nessas condições, a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos afigura-se desproporcional, porquanto acarretaria enriquecimento sem causa da incorporadora, que, além de manter a propriedade do imóvel para nova alienação, reteria montante excessivo a título de penalidade.

Assim, mostra-se adequada a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, patamar que se revela suficiente para compensar a incorporadora pelas despesas administrativas e pela resilição do negócio jurídico e preserva o equilíbrio contratual.

COMISSÃO DE CORRETAGEM

O artigo 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, estabelece que, em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente, serão deduzidas cumulativamente do valor a restituir “
a integralidade da comissão de corretagem
”.

Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em conformidade com o tema repetitivo 938, compreende como válida “
a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
(STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.106.197/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).

Na espécie, o quadro resumo do contrato firmado entre as partes prevê, de forma expressa e destacada, o valor da comissão de corretagem em R$ 15.634,28 (quinze mil, seiscentos e trinta e quatro reais e vinte e oito centavos). A cláusula 6.5 do instrumento contratual também estabelece que, em caso de rescisão por culpa do adquirente, será deduzida a integralidade da comissão de corretagem paga pela incorporadora ao intermediador.

Ademais, a apelante comprovou o efetivo pagamento da comissão de corretagem por intermédio das notas fiscais de serviço emitidas pela empresa InvestLar Representações e Consultoria Imobiliária Ltda, nas quais consta expressamente o nome do adquirente
Robyson Santos de Oliveira
como cliente vinculado ao contrato n. 210 do empreendimento RNI Origem do Sol (id. 327599383 a 327599387).

Além das notas fiscais, a recorrente juntou demonstrativo de pagamento que especifica o valor total da comissão de corretagem em R$ 15.634,28 (quinze mil, seiscentos e trinta e quatro reais e vinte e oito centavos) (id. 327599376 a 327599381).

Importa ressaltar que os autores, apesar de intimados, os documentos comprobatórios juntados do pagamento da comissão de corretagem não foram objeto de impugnação específica pelos autores em sede de impugnação a contestação.

Este Tribunal de Justiça, em casos análogos, tem reconhecido a legalidade da retenção da comissão de corretagem quando preenchidos os requisitos do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça:

“[...] É devida a retenção da comissão de corretagem paga pelo promissário comprador quando previamente informado no contrato, devendo ser deduzida cumulativamente à cláusula penal, conforme art. 67-A, I e II, da Lei no 4.591/1964. [...]”
(TJMT, ApCiv 1022548-90.2023.8.11.0041, Relatora Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 2025).

Portanto, preenchidos os requisitos legais e jurisprudenciais para a dedução da comissão de corretagem, merece reforma a sentença para determinar que o valor de R$ 15.634,28 (quinze mil, seiscentos e trinta e quatro reais e vinte e oito centavos) seja deduzido do montante a restituir aos autores, cumulativamente à cláusula penal de 25% (vinte e cinco por cento).

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o tema repetitivo 1.002, fixou a tese de que “
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
” (STJ, REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019).

A
ratio decidendi
do precedente vinculante reside na compreensão de que, quando a rescisão contratual decorre de iniciativa do próprio adquirente, inexiste mora anterior do promitente vendedor, razão pela qual os juros moratórios somente podem incidir após a definição judicial do
quantum debeatur
.

Muito embora a tese tenha sido fixada para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aplicado o mesmo entendimento aos contratos celebrados após a vigência do referido diploma legal:

“[...] Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, os valores a serem restituídos devem ser corrigidos desde cada desembolso e que os juros moratórios, na hipótese de culpa ou iniciativa do comprador, incidirão a partir do trânsito em julgado [...]”
(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.426.567/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025).

De igual forma, a jurisprudência deste Sodalício perfilha do entendimento de que, se a resolução do contrato ocorre por culpa exclusiva do comprador, não há falar em mora da vendedora desde a citação, motivo pelo qual os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da condenação (TJMT, ApCív 1002302-76.2023.8.11.0040, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/07/2024, Publicado no DJE 09/07/2024).

In casu
, é incontroverso que a rescisão contratual decorre do inadimplemento dos compradores, que deixaram de efetuar o pagamento das parcelas avençadas e não obtiveram êxito na aprovação do financiamento bancário para quitação do saldo devedor, a ensejar a incidência de juros moratórios apenas após o trânsito em julgado.

A correção monetária, por sua vez, deve incidir desde o desembolso de cada parcela, porquanto visa apenas recompor o poder aquisitivo da moeda, sem configurar penalidade ou acréscimo ao valor nominal.

Dessa forma, merece reforma a sentença para estabelecer que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado, mantida a correção monetária desde cada desembolso.

Por conseguinte, considerando que os apelados efetuaram o pagamento de R$ 70.463,94 (setenta mil, quatrocentos e sessenta e três reais e noventa e quatro centavos) e, após a dedução da taxa de corretagem e a aplicação da retenção de 25% sobre o saldo remanescente, chega-se ao montante de R$ 41.122,24 (quarenta e um mil, cento e vinte e dois reais e vinte e quatro centavos) a ser restituído pela apelante.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA
para determinar a dedução da comissão de corretagem (R$ 15.634,28), fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) e estabelecer que os juros de mora, a serem calculados pela taxa SELIC, incidam a partir do trânsito em julgado, mantida a correção monetária desde o desembolso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026