Tribunal: TJMT
Processo: 1018586-25.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Ementa: Direito do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor. Dever de restituição imediata dos valores pagos em razão do contrato. Súmula no 543 do STJ. Dano moral. Não configurado. Recurso de ambas as partes desprovido.
I. Caso em exame
1. Recursos de Apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou em parte procedente o pedido autoral para declarar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto da lide e, por conseguinte, condenar a incorporadora/ré a restituir aos autores os valores pagos em razão do contrato, descontado o montante correspondente ao direito de retenção, o qual fixou no percentual 10% do valor total a ser restituído.
II. Questão em discussão
2. O mérito recursal versa sobre: (i) a investigação quanto ao culpado pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel; (ii) a validade da previsão contratual acerca da multa compensatória e condições de restituição de valores; e (iii) a caracterização de dano moral indenizável na espécie.
III. Razões de decidir
3. Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do compromissário vendedor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas em razão do contrato. Inteligência da Súmula no 543 do STJ.
4. Não há falar em dano moral indenizável em razão do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos decorrentes dessa circunstância, já que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra, nem violação da dignidade humana, de modo que a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que restar demonstrada consequência excepcionalmente graves.
IV. Dispositivo
5. Recurso dos autores desprovido.
6. Recurso da ré desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018586-25.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[THIAGO PEREIRA DA SILVA SOUZA - CPF: 060.308.621-70 (APELANTE), VIVIAN DANIELLE DE ARRUDA E SILVA PIRES - CPF: 928.224.791-00 (ADVOGADO), WIVYANE JENYFFER DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 064.396.381-22 (APELANTE), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELADO), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), THIAGO PEREIRA DA SILVA SOUZA - CPF: 060.308.621-70 (APELADO), VIVIAN DANIELLE DE ARRUDA E SILVA PIRES - CPF: 928.224.791-00 (ADVOGADO), WIVYANE JENYFFER DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 064.396.381-22 (APELADO), VIVIAN DANIELLE DE ARRUDA E SILVA PIRES - CPF: 928.224.791-00 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS.

E M E N T A

Ementa:

Direito do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. C
ontrato de
compromisso de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Rescisão do contrato por culpa do promitente
vendedor
.

Dever de restituição imediata
dos valores pagos em razão do contrato
. Súmula no 543 do
STJ
. Dano moral. Não configurado. R
ecurso
de ambas as partes desprovido.

I. Caso em exame

1. Recurso
s
de Apelação interposto
s por ambas as partes
contra sentença que julgou em parte procedente
o pedido autoral
para declarar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto da lide e, por conseguinte, conden
ar
a
i
ncorporadora/ré a restituir
aos autores
os valores pagos em razão do contrato, descontado o montante correspondente ao direito de retenção, o qual fixou no percentual 10% do valor total a ser restituído
.

II. Questão em discussão

2. O mérito recursal versa sobre: (i) a investigação quanto ao culpado pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel; (
ii
) a validade da previsão contratual acerca da multa compensatória e condições de restituição de valores;
e
(
iii
) a caracterização de dano moral indenizável na espécie.

III. Razões de decidir

3.

Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa
exclusiva
do compromissário
vendedor
, é devida a imediata
e integral
restituição das parcelas pagas em razão do contrato. Inteligência da Súmula no 543 do STJ.

4.

N
ão
há
falar em dano moral indenizável em razão do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos
decorrentes

d
essa circunstância,
já que
o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra, nem violação da dignidade humana, de modo que a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que restar demonstrada consequência excepcionalmente graves
.

IV. Dispositivo

5
. Recurso
dos autores des
provido.

6
. Recurso
d
a ré
des
provido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso
s
de APELAÇÃO CÍVEL interposto
s, respectivamente, pelos autores
THIAGO PEREIRA DA SILVA SOUZA e WIVYANE JENYFFER DE OLIVEIRA SILVA
e pela ré
CEA SADDI SPE LTDA

contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de
Direito da
6a Vara Cível

da

Comarca de
Cuiabá/MT
, que nos autos da ação
de
Rescisão Contratual c/c Indenização
p
or Danos Morais

(Proc. no
1018586-25.2024.8.11.0041
), ajuizada
pelos primeiros apelantes contra a segunda, julgou o pedido em parte procedente para
declarar
a resolução

d
o contrato de
compromisso
de compra e venda do imóvel
objeto da lide

e, p
or conseguinte, conden
ar

a
Incorporadora/ré
a restituir

os valores pagos
em razão d
o contrato
, descontado o
montante correspondente ao direito de retenção, o qual fixou no
percentual 10%
do
valor
total a ser restituído
(
cf. Id. no

336382392
).

Os autores/apelantes
insiste
m
em que faz
em
jus à indenização por dano moral
“
em razão da frustração grave e
(quebra)
de expectativa legítima

decorrente d
o
atraso substancial na entrega do imóvel, abandono do empreendimento e ausência de qualquer resposta ou solução pela ré
”, razão p
el
a
qu
al
pede
m
o provimento do recurso para que

a
Incorporadora/ré
seja
condena
da
ao pagamento da indenização por danos morais

(cf. Id. no
336382394
).

A
ré/
apelante
alega a inadmissibilidade da rescisão unilateral
do negócio
por
vontade da parte
inadimplente,
isto é,
os autores
/
compromissários compradores,
pois o compromisso de compra e venda objeto da lide está vinculado a mútuo financeiro com recursos do
Programa Minha Casa, Minha Vida
, e,
“
em caso de mútuo habitacional com garanti a real, o seu inadimplemento enseja a execução da garantia real para a satisfação do credor e a eventual devolução ao
mutuário do saldo remanescente, não havendo que falar em incidência do art. 53 do CDC com restituição dos valores pagos
”.

Diz que não se pode admitir
o
“
arrependimento tempos depois da contratação, sem que haja efetiva demonstração de qualquer vício ou mácula no negócio jurídico entabulado
”, e que é faculdade conferida somente ao credor a de, diante do inadimplemento, optar pela resolução do contrato ou pela execução do saldo devedor.

Sustenta que, como é inequívoca a culpa exclusiva dos autores pela resolução contratual dado o inadimplemento das parcelas, é necessário manter o direito de retenção nos exatos termos estipulados no contratado objeto da lide, “
a fim de não prejudicar a empresa e ensejar enriquecimento ilícito o
a
pelado
”, e em atenção à
disciplina
instituída
pela Lei
no
13.786/18
a respeito da matéria.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado improcedente o pedido, ou, ao menos, admitida a retenção de valores de acordo com o ajustado contratualmente
(cf. Id. no
336382395
).

A ré

ofertou

contrarrazões

no

Id. no

336382416
,
enquanto os autores contrarrazo
aram
junto ao Id. no
338047383
, ambos com postulações reciprocas
pelo desprovimento do
apelo adversário.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O mérito recursal gira em torno da discussão sobre o culpado pela resolução d
o Contrato de Promessa
d
e Compra
e
Venda
d
e
Imóvel
, celebrado
entre os litigantes

em

1
0
.
11
.20
21
, tendo por objetivo a aquisição d
e imóvel/unidade no
“
Residencial C&A Saddi
”

(cf. Id. no
336381196
), e dos efeitos
econômicos
daí decorrentes, especialmente no que tange ao modo de restituição dos valores pagos em razão d
a rescisão contratual.

A r. sentença apelada deu a seguinte solução à lide:

“
Thiago Pereira da Silva Souza e
Wivvane

Jenyffer
de Oliveira Silva propuseram ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, com pedido de tutela de urgência, em face de Cea Saddi SPE Ltda., alegando terem firmado, em 10/11/2021, contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a requerida, no valor de R$ 184.813,72, cuja obra, correspondente à unidade 103, bloco 3, do empreendimento
‘
Residencial C&A Saddi
’
, encontra-se paralisada há mais de oito meses.

Sustentaram que investiram R$ 39.906,66 no contrato, por meio de pagamentos mensais e parcelas avulsas, e que, diante de denúncias de outros consumidores, ausência de informações concretas, abandono do canteiro de obras e fechamento da loja física da empresa, não vislumbram possibilidade de continuidade do vínculo contratual.

Requereram, em sede liminar, a suspensão das cobranças vincendas e a abstenção de negativação de seus nomes, e, ao final, a declaração de rescisão do contrato, com restituição integral ou parcial dos valores pagos, além de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. Postularam também os benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova.

(...)

A controvérsia central cinge-se à caracterização do inadimplemento contratual por parte da requerida, especialmente no tocante ao cumprimento do prazo de conclusão da obra objeto do contrato celebrado entre as partes.

Os elementos probatórios constantes dos autos demonstram de forma inequívoca que a requerida incorreu em inadimplemento substancial de suas obrigações contratuais.

Com efeito, o contrato de promessa de compra e venda juntado aos autos estabelecia prazo de 36 (trinta e seis) meses para entrega do imóvel, contados de 10/11/2021, com tolerância adicional de 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula expressa que prevê:

D) PRAZO DE ENTREGA DA UNIDADE: 36 (trinta e seis) MESES, a partir da data da assinatura do presente contrato.

Resta, ainda, previsto, PRAZO DE CARÊNCIA, de mais 180 (cento e oitenta) dias, da data acima prevista para entrega do empreendimento, sem que para tanto implique em qualquer penalidade para a PROMITENTE VENDEDORA ou motivo de resolução do contrato pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES).

Dessa forma, o prazo final para entrega expiraria em maio de 2025. Contudo, ainda que o prazo contratual para entrega do imóvel não tenha expirado na data da propositura da ação, a paralisação prolongada da obra por mais de oito meses, sem qualquer perspectiva concreta de retomada, evidencia violação manifesta do dever contratual de boa-fé e cooperação, previstos nos artigos 421, 421-A e 422 do Código Civil, configurando inadimplemento antecipado nos termos do artigo 475 do mesmo diploma legal.

A documentação acostada aos autos pela própria requerida corrobora inequivocamente a situação de grave comprometimento do empreendimento. O ofício no 0008/2023 da Agência Empresarial Triângulo Mineiro da Caixa Econômica Federal, datado de 27 de setembro de 2023, embora ateste que a obra apresentava percentual de execução de 51,45% até setembro de 2023, confirma expressamente a "desmobilização momentânea" do canteiro e a ausência de definição quanto à retomada dos serviços. (ID 154882105).

O documento ainda revela que a construtora apresentou planos emergenciais visando à retomada da execução, os quais se encontravam em fase de
análise pela instituição bancária,
‘
sem que houvesse deliberação conclusiva ou definição de data para retomada dos serviços
’
. Tal cenário evidencia instabilidade quanto à continuidade do empreendimento e reforça o descumprimento contratual apontado pela parte autora.

Ademais, o boletim de ocorrência lavrado em 11/04/2024 por outro adquirente do mesmo empreendimento relata que a construtora paralisou as obras desde agosto de 2023, o que demonstra que a suspensão já perdura por período superior a um ano.

Nesse ponto, embora o prazo contratual para entrega do imóvel não tenha expirado na época da propositura da ação, a paralisação prolongada da obra por mais de oito meses, sem qualquer perspectiva concreta de retomada, evidencia violação manifesta do dever contratual de boa-fé e cooperação (
arts
. 421, 421-A e 422 do Código Civil), configurando inadimplemento antecipado nos termos do art. 475 do mesmo diploma legal.

Desta forma, ficou indubitavelmente caracterizada a culpa exclusiva da requerida pelo inadimplemento contratual, frustrando a legítima expectativa dos autores quanto à aquisição do imóvel.

Caracterizado o inadimplemento substancial e antecipado por parte da requerida, impõe-se o reconhecimento da rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, com fundamento no art. 475 do Código Civil.

(...)

Reconhecida a rescisão do contrato por inadimplemento da requerida, impõe-se a devolução dos valores pagos pelos autores, em atenção ao disposto no art. 67-A da Lei no 4.591/64, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018.

Conforme demonstrado pela documentação acostada aos autos, os pagamentos realizados pelos autores à incorporadora totalizaram R$ 39.906,66, montante este que deverá ser restituído.

O artigo 67-A da Lei 4.591/64 disciplina expressamente a rescisão do contrato por iniciativa do adquirente, estabelecendo regime jurídico taxativo:

(...)

Logo, o percentual máximo de 25% previsto no dispositivo legal não é de aplicação automática, devendo ser analisado à luz das circunstâncias concretas do caso, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entendeu de que, em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga, a depender das peculiaridades do caso concreto e da comprovação de prejuízos efetivamente suportados.

(...)

No caso dos autos, não há elementos que demonstrem prejuízos extraordinários suportados pelas requeridas em razão da rescisão contratual, tais como impedimento na revenda do imóvel, despesas excepcionais com a resolução da avença ou perda de oportunidade comercial devidamente comprovada.

Dessa forma, não se justifica a elevação do percentual de retenção para além do limite de 10% do valor pago, percentual este que se mostra adequado para indenizar as requeridas pelas despesas administrativas e eventuais prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

Portanto, a requerida deverá restituir à autora 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos, nos termos do art. 67-A, II, da Lei 4.591/64, consideradas as circunstâncias do caso concreto.

A restituição deverá ser efetuada de forma simples, em parcela única, considerando-se o caráter resolutivo do contrato e o retorno das partes ao estado anterior à contratação.

(...)

No caso concreto, embora os autores aleguem frustração, insegurança e prejuízos financeiros decorrentes da paralisação da obra, tais efeitos não extrapolam o âmbito do inadimplemento contratual em si, não sendo suficientes, por si sós, para configurar abalo extrapatrimonial indenizável. O inadimplemento contratual, por mais que gere desconforto ou transtornos, não constitui, por si só, fato gerador de indenização por dano moral.

Nesse sentido, o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o mero inadimplemento contratual não enseja automaticamente a reparação por dano moral, salvo se demonstradas circunstâncias excepcionais que acarretem efetiva lesão a direitos da personalidade, o que não se verifica no presente caso.

Dessa forma, ausente nos autos qualquer elemento concreto que demonstre violação aos direitos da personalidade dos autores em decorrência do inadimplemento da requerida, o pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento.

Posto isto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial e firmado entre as partes.

Por conseguinte, condeno a requerida a restituir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelos autos, que deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA a partir de cada desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação.
”

É inegável que
os
autor
es
/
promitentes
comprador
es
e
a
ré/
promitente
vendedora inserem-se, respectivamente, no conceito de consumidor e de fornecedor (CDC, art. 2o e 3o), de modo que a lide deve ser analisada sob a ótica do CDC,
sendo que, conforme já pontuou o MM. Juiz sentenciante, “o
vínculo obrigacional estabelecido entre os autores e a requerida por meio do contrato de promessa de compra e venda possui autonomia jurídica e eficácia própria, não sendo afetado pela existência de contratos acessórios de financiamento
;

a
obrigação principal da incorporadora, consistente na construção e entrega do imóvel, permanece íntegra e exigível, independentemente da estrutura de financiamento adotada
”
, daí porque manifestamente insubsistente a tese recursal de que o negócio objeto da lide deve receber o mesmo tratamento dado ao “
mútuo habitacional com
garantia real
”, mormente quando se lembra que a n
inguém
é dado
pleitear direito alheio
(CPC, art. 18).

Anoto, no mais, que toda a argumentação da Incorporadora/ré em torno da impossibilidade da rescisão unilateral e imotivada pelo superveniente desinteresse do consumidor já
foi
considerada, debatida e há muito superada pela jurisprudência nacional,
como evidencia a fixação de tese repetitiva a respeito da matéria em 2012 (Tema no 577 do STJ), seguida de edição de verbete sumular ainda mais amplo pouco tempo depois (
Súmula no 543 do ST
J
), sendo assente a posição de que,
a despeito d
a previsão
contratual
de irretratabilidade e irrevogabilidade, o
consumidor
pode realizar a denúncia unilateral do contrato, independentemente de qual seja a motivação, operando-se mediante simples manifestação de vontade dirigida ao promitente vendedor
.

Nas palavras do
próprio
STJ
, “apesar de irretratável, segundo a Lei 4.591/64, a jurisprudência reconheceu excepcionalmente ao promissário comprador o direito (potestativo) de exigir a rescisão do contrato com devolução das parcelas pagas de forma imediata e em parcela única” (STJ - Segunda Seção - REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/8/2019,
DJe
de 22/8/2019).

No mesmo sentido:

EMENTA:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. RECURSO PROVIDO.

1. A jurisprudência do STJ admite a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente, desde que o vendedor seja ressarcido pelas despesas decorrentes da execução contratual, conforme Súmula 543/STJ.
(...).
(
AREsp
n. 2.570.132/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025)

O desate desta lide passa necessariamente pela observância da
orienta
ção

fixada n
a
Súmula no 543 do ST
J
, que reza que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Sobre
o
culpa
do
pela
resolução

contratual
,
a sentença apelada é categórica ao definir que “
ficou indubitavelmente caracterizada a culpa exclusiva da requerida pelo inadimplemento contratual, frustrando a legítima expectativa dos autores quanto à aquisição do imóvel
”, sob o fundamento de que, “
ainda que o prazo contratual para entrega do imóvel não tenha expirado na data da propositura da ação, a paralisação prolongada da obra por mais de oito meses, sem qualquer perspectiva concreta de retomada, evidencia violação manifesta do dever contratual de boa-fé e cooperação, previstos nos artigos 421, 421-A e 422 do Código Civil, configurando inadimplemento antecipado nos termos do artigo 475 do mesmo diploma legal
”.

Aqui, nas razões recursais, a Incorporadora/ré na
da diz acerca dos motivos fáticos e jurídicos, cujo enfoque principal é direcionado à conduta por ela adotada na execução do contrato, declinados pelo magistrado para estabelecer essa conclusão decisória, a
o invés disso,
dedica seus esforços argumentativos para convencer da incidência da exceção de contrato não cumprido na espécie, porque, à época da propositura da demanda, os autores se encontravam inadimplentes em relação a diversas prestações contratuais.

Ocorre que,
ao revisar a contestação, não localizei
a invocação desse motivo como uma das matérias de defesa, logo, não cabe
conhecer da objeção
suscita somente agora, em grau recursal, porquanto se trata de inaceitável inovação recursal, e, como inexiste impugnação específica às razões sentenciais nesse ponto, cumpre-me, aqui, ratificar a conclusão de culpa exclusiva da
Incorporadora/ré
pela rescisão do contrato objeto da lide.

Posto isso, de acordo com o entendimento da
Súmula no 543 do ST
J
, o desfecho
decisório deveria ter sido pela condenação da
Incorporadora/ré
a restituir integralmente os valores pagos em razão do contrato resolvido, porém, contraditoriamente, em que pese reconhecer a culpa exclusiva da compromissária vendedora, o MM. Juiz sentenciante reconheceu o direito de retenção de 10% do total das parcelas, e, como
os autores não
impugna
ram
esse capítulo da sentença,
descabe modificá-lo agora, sob pena de ferir o princípio da
non

reformatio in pejus
; não obstante, considerando que, na verdade, a ré não tinha direito de reter nada em decorrência do precoce fim da relação contratual, resta,
logicamente
, prejudicada a discussão relacionada ao percentual de retenção e/ou a inclusão da comissão de corretagem.

Quanto aos danos morais, ainda na esteira dos precedentes da Corte Superior, a orientação jurisprudencial é a de que não se pode falar em dano moral indenizável em razão do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, como a resolução do contrato, já que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra, nem violação da dignidade humana, de modo que a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que restar demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do compromisso de compra e venda.

Nesse sentido:

“EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento contratual, caracterizado pelo atraso na entrega de imóvel, não gera danos morais in
re

ipsa
, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que afetem os direitos da personalidade.

2. O atraso de dois meses na entrega do imóvel foi considerado pelo Tribunal de origem como mero aborrecimento, não configurando dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ.
(...).”
(REsp n. 2.214.514/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 947.202/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2018,
DJe
15/3/2018).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento.” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 1.020.223/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/11/2017,
DJe
23/11/2017).

Não se nega e nem se duvida do sentimento de frustração e revolta gerado em razão do descumprimento da obrigação contratual, no entanto, a questão é que a situação em si não foge da raia da repercussão normal inerente ao inadimplemento do negócio em questão, não havendo mínima prova de que, para além do desgosto e frustação comercial,
os
autor
es
experiment
aram
qualquer outra situação de magnitude excepcional que justifique ou autorize a condenação indenizatória, isto é, não há provas que demonstrem a existência de outros tipos de violações aos direitos da personalidade ou, então, excepcional intensidade daquela presumidamente sofrida, a qual é comumente aventada nas diversas demandas judiciais envolvendo o tema.

Pelo exposto, nego provimento a ambos os recursos, e,
em obediência à regra do
art. 85, §

11, do CPC, majoro
os
honorários advocatícios
para 15% sobre o valor da condenação.

Custas
recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026