Tribunal: TJMT
Processo: 1025902-36.2017.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REPARATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CONSECTÁRIOS LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação reparatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-la ao pagamento de multa moratória de 2% sobre os valores pagos pelo comprador e indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00, acrescidos de correção monetária e juros de mora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se houve atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária apto a caracterizar mora da incorporadora; (ii) saber se o atraso enseja indenização por dano moral ao adquirente; e (iii) definir o termo inicial de incidência da correção monetária e dos juros de mora sobre a multa contratual reconhecida.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato fixou a data de término da obra em 30/07/2016, com prazo de tolerância de 180 dias, findando em 26/01/2017. A conclusão das obras ocorreu apenas em 19/04/2017, configurando atraso injustificado, sem que a incorporadora tenha demonstrado a ocorrência de caso fortuito ou força maior externo capaz de afastar sua responsabilidade.
4. A expedição do “Habite-se” constitui ato administrativo distinto da conclusão da obra e não interfere na verificação do cumprimento do prazo contratual para entrega do empreendimento, razão pela qual a mora se configura com a inobservância do cronograma contratual.
5. Demonstrado o inadimplemento, revela-se devida a multa moratória prevista na cláusula contratual específica, a incidir sobre os valores pagos pelo comprador.
6. O mero atraso na entrega do imóvel, desacompanhado de circunstâncias excepcionais que evidenciem efetivo abalo psíquico relevante, não configura dano moral indenizável, constituindo dissabor inerente ao inadimplemento contratual, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
7. A correção monetária sobre a cláusula penal deve fluir desde a data da configuração do descumprimento da avença (26/01/2017), enquanto os juros de mora incidem a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação por danos morais e ajustar o termo inicial dos consectários legais, mantendo-se, no mais, a sentença.
Teses de julgamento: “1. O atraso na conclusão da obra caracteriza mora da incorporadora quando ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância, sendo irrelevante, para esse fim, a data de expedição do ‘Habite-se’. 2. O mero atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, desacompanhado de circunstâncias excepcionais, não gera, por si só, dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, parágrafo único, e 406; Lei n. 14.905/2024; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AREsp n. 2.081.154/RS, AREsp n. 2.155.198/RJ, Tema n. 112, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.702.809/GO e REsp n. 1.864.633/RS (Tema n. 1.059).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025902-36.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Juros de Mora - Legais / Contratuais, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SILVANEI SEBASTIAO CAVALCANTE BARBOZA - CPF: 983.557.241-00 (APELADO), ANTONIO JOAO EVANGELISTA DA SILVA - CPF: 655.278.361-20 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÃO CÍV
EL.
AÇÃO REPARATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE
CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CONSECTÁRIOS LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta
por incorporadora contra sentença que, em ação reparatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-la ao pagamento de multa moratória de 2% sobre os
valores pagos pelo comprador e indenização por danos morais no
importe
de R$ 5.000,00, acrescidos de correção monetária e juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
:
(i)
verificar se
houve atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária apto a caracterizar mora da incorporadora; (
ii
)
saber se o
atraso enseja indenização por dano moral ao adquirente; e (
iii
) definir o termo inicial de incidência da correção monetária e dos juros de mora sobre a multa contratual reconhecida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O contrato fixou a data de término da obra em 30/07/2016, com prazo de tolerância de 180 dias, findando em 26/01/2017. A conclusão das obras ocorreu apenas em 19/04/2017, configurando atraso injustificado,
sem que a incorporadora tenha
demonstrado a ocorrência de caso fortuito ou força maior externo capaz de afastar sua responsabilidade.

4.
A expedição do “Habite-se” constitui ato administrativo distinto da conclusão da obra e não interfere na verificação do cumprimento do prazo contratual para entrega do empreendimento, razão pela qual a mora se configura com
a inobservância
do cronograma contratual.

5.
Demonstrado o inadimplemento, revela-se devida a multa moratória prevista na cláusula contratual específica, a incidir sobre os valores pagos pelo comprador.

6.
O mero atraso na entrega do imóvel, desacompanhado de circunstâncias excepcionais que evidenciem efetivo abalo psíquico relevante, não configura dano moral indenizável, constituindo dissabor inerente ao inadimplemento contratual, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

7.
A correção monetária sobre a cláusula penal deve fluir desde a data da configuração
do descumprimento
da avença
(
26/01/2017
)
, enquanto os juros de mora
incidem
a partir da citação, por se tratar de
responsabilidade contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
. Recurso
conhecido e
parcialmente provido
,
para afastar a condenação por danos morais e ajustar o termo inicial dos consectários legais, mantendo-se, no mais, a sentença.

Tese
s
de julgamento: “
1. O atraso na conclusão da obra caracteriza mora da incorporadora quando ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância, sendo irrelevante, para esse fim, a data de expedição do ‘Habite-se’.

2. O mero atraso na entrega de imóvel adquirido na planta,
desacompanhado de circunstâncias excepcionais, não gera, por si só, dano moral indenizável.
”

Dispositivos relevantes citados:

CC,
arts
. 389, parágrafo único, e
406; Lei n. 14.905/2024; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
AREsp
n. 2.081.154/RS,
AREsp
n. 2.155.198/RJ, Tema n. 112,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.702.809/GO e REsp n. 1.864.633/RS (Tema n. 1.059)
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 348 - SPE LTDA.
contra
sentença proferida
pelo Juiz de Direito Alexandre Elias Filho, da 8a Vara Cível
da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
Ação Reparatória de Dano Material / Lucros Cessantes, Cobrança de Multa Contratual, Juros de Mora e Dano Moral
movida por
SILVANEI SEBASTIÃO CAVALCANTE BARBOZA
, julgou

parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
para condenar a requerida ao pagamento de 2% sobre o valor
adimplido
pelo autor/comprador da unidade imobiliária,
a título de multa moratória
pelo
descumprimento contratual
,
em parcela única e mediante liquidação da sentença por meros

cálculos,
bem como de indenização por danos morais, no
montante
de R$ 5.000,00
, ambos com correção monetária e acrescido
s
de juros moratórios
, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o importe da condenação
(id.
347144914).

Em suas razões, a apelante sustenta

a
inexistência de atraso na entrega
do imóvel
.
Destaca que o prazo
de
conclusão da obra estava inicialmente previsto para 30/07/2016, com contratual e pré-ajustada

tolerância de 180 dias úteis,
sujeito ainda a
d
emoras
provocad
a
s por

motivo
s
de força maior ou caso fortuito, tendo em vista a natureza e vulto da atividade

realizada, conforme
avençado
.

Acrescenta

que o instrumento
pactuado
prevê a
prorroga
ção do lapso para
a entrega da unidade por mais 60 dias úteis
após a
expedição do “Habite-se”
,
cláusula esta reconhecida como válida pela sentença
.

Argumenta que, por motivos que fogem à sua gerência, a autorização do Poder Público foi expedida somente em 04/05/2017
, tendo a
posse d
o

imóvel
pelo
comprador
se d
ado
em 30/06/2017
,
de modo que
ausente a
mora
imputada
, o que afasta as pretensões
indenizatórias
.

Subsidiar
iamente
, defende que o atraso foi mínimo,
de
somente
26 dias,

não justificando a imposição de indenização por danos morais.

Registra
que, mesmo considerado o disposto na sentença,
segundo a qual
o prazo final de conclusão da obra se findaria em março/2017
, tendo
a posse ocorrido em junho/2017,
a extrapolação
foi de apenas 3 meses
, configurando mero aborrecimento.

Aduz
não haver ato ilícito, uma vez que cumpriu estritamente as cláusulas contratuais, agindo no exercício regular de seu direito.
Menciona que o recorrido não logrou êxito em demonstrar que o atraso na entrega da unidade ultrapassou
simples
dissabor inerente à vida em sociedade e ao inadimplemento contratual
.

Afirma ser necessária a modificação do marco de incidência da correção monetária e dos juros de mora, para que a atualização da indenização extrapatrimonial passe a incidir a partir do arbitramento (sentença), e os
encargos
moratórios desde a citação, ocorrida em 05/05/2022.

Com essas considerações,
postula a reforma da sentença para que a demanda seja julgada totalmente improcedente
e,
de forma subsidiária
,

afastada a condenação
a título de

dano
s
mora
is
,
além da fixação
d
os termos iniciais dos consectários legais nos moldes
indicados
.

O
apelad
o
apresentou contrarrazões,
pugnando pelo

desprovimento do recurso

(id.
347144918
).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
SILVANEI SEBASTIÃO CAVALCANTE BARBOZA

ajuiz
ou

Ação Reparatória de Dano Material / Lucros Cessantes, Cobrança de Multa Contratual, Juros de Mora e Dano Moral

em
desfavor de
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 348 - SPE LTDA.
,

visando à
condenação da requerida ao pagamento
de multa de 2% e juros

mora
tórios de 0,5%
pel
a demora
injustificad
a
na entrega
do imóvel

adquirido,
situado no condomínio Golden Green

Residence
, localizado na Rua Atenas, esquina com a Rua Estocolmo, no Bairro Senhor dos Passos, nesta capital
,
assim
como
de
indenização por

danos materiais/lucros cessantes

no importe de R$ 1.500,00
por mês de atraso
,
em razão da impossibilidade de l
ocação do bem
,
e
de danos morais
no
montante

sugerido
de
R$ 10.000,00
,
todos
acrescidos de
correção monetária e juros de mora (id.
347144851).
Ainda, e
m aditamento à inicial, o autor
vindicou
a
diferença de valor entre o piso de porcelanato previsto no memorial descritivo
da unidade
autônoma
e o
material
efetivamente instalado
(id.
347144864
).

Após o regular processamento do feito,

o
Juízo
a quo
proferiu sentença de parcial procedência da demanda,
nos seguintes termos:

“(...)

Cumpre mencionar que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja seu destinatário final (REsp 1.087.225).

Sendo assim, evidente a aplicação do microssistema de defesa do consumidor ao caso em tela, uma vez que os autores e a
empresa ré se amoldam nos conceitos de fornecedor e consumidor estampados nos
Arts
. 2o e 3o do referido diploma.

Para além das considerações acima, cinge-se a controvérsia quanto ao acionamento de cláusula referente a multa por atraso na entrega de imóvel, estipulada no “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA” (ID 9553846) e termo anexo (ID 9553902) - aquisição de unidade imobiliária localizada no condomínio Golden Green
Residence
, na Rua Atenas, esquina com a Rua Estocolmo, no Bairro Senhor dos Passos, em Cuiabá; com área privativa de 89,62m2 - bem como condenação da construtora vendedora em indenização por danos materiais e morais.

Da análise do caderno processual, observa-se prova documental escrita através do instrumento contratual firmado entre as partes (
IDs
9553846 e 9553902); o que permite vislumbrar a existência da relação jurídica e das obrigações ali estampadas - consta da cláusula “QUADRO VII - DA CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE AUTÔNOMA PELA VENDEDORA", o “TÉRMINO PREVISTO PARA 30/07/2016”(ID 9553846),comprazo de carência de 180 (cento e oitenta dias) "OBS. 1: O término supramencionado poderá ser prorrogado injustificadamente pela VENDEDORA por até 180 (cento e oitenta dias), conforme dispõe a Cláusula 7 das "Condições Gerais”(ID 9553846).

Todavia, notadamente ao teor do contrato entabulado entre as partes, tem-se que o prazo para a entrega da obra estava previsto para 30/07/2016, com a possibilidade do acréscimo em razão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e ainda mais 60 dias úteis, após o prazo final de conclusão da obra para o comprador adimplente ("Cláusula 8" e "subitem 8.1"), o que findaria no mês de março de 2017, todavia a posse do imóvel ocorreu em 30 de junho de 2017, in
verbis
:

“CAPÍTULO
8o: DA POSSE

8.1.Ao COMPRADOR, se em dia com os pagamentos de suas obrigações pecuniárias decorrentes deste Contrato, será transmitida a posse sobre a Unidade, dentro do prazo de até sessenta (60) dias úteis contados da data da efetiva conclusão das obras da unidade condicionada a sua habitabilidade, na
modalidade neste instrumento contratada, desde que o COMPRADOR cumpra cumulativamente as seguintes condições: I) cumpra com todas as obrigações pertinentes ao pagamento das parcelas do preço pactuadas no i QUADRO V, sendo que o recebimento do preço atualizado será considerado após o efetivo crédito em favor da VENDEDORA, inclusive no caso de o COMPRADOR optar pelo pagamento da PARTE B através de financiamento imobiliário; e II)realize a vistoria das obras e assine o respectivo termo de entrega das chaves;
III
)na hipótese de financiamento, comprove o efetivo registro do contrato de financiamento perante o Oficial de Registro de Imóveis competente."

Registra-se, o entendimento jurisprudencial do nosso Tribunal é no sentido de que a Construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade as situações de riscos próprios do empreendimento.

Na hipótese, resta evidenciado o descumprimento contratual por parte da empresa ré e, por conseguinte, sua responsabilidade em indenizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, depois do prazo estabelecido no contrato, máxime se levar em conta que não houve justificativa plausível para o atraso (Art. 14 do Código de Defesa do Consumidor).

E, nesse contexto, caracterizado o ilícito contratual pela empresa ré, evidencia-se, assim, o direito a indenização ao autor. Nesse sentido, com relação ao pedido de danos materiais, denota-se que o descumprimento contratual por parte da empresa ré/construtora gerou para o autor a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em recurso repetitivo a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora (por exemplo, se houver atraso na entrega da obra).

No mesmo julgamento, também no rito dos repetitivos, o colegiado definiu que não é possível cumular a cláusula penal
por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes. As teses firmadas foram as seguintes:

"Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

"Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

O relator dos recursos especiais repetitivos, Ministro
Luis
Felipe Salomão, explicou, no REsp 1.186.789, que a cláusula penal moratória tem natureza eminentemente indenizatória, quando fixada de maneira adequada. Segundo ele, havendo cláusula penal para prefixar a indenização, não cabe a cumulação posterior com lucros cessantes, vejamos:

“A cláusula penal constitui pacto secundário acessório – uma condição –, por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (usualmente em pecúnia), consubstanciando indenização para o caso de inadimplemento absoluto ou de cláusula especial, hipótese em que se denomina cláusula penal compensatória. Ou ainda, como no presente caso, pode ser estabelecida para prefixação de indenização para o inadimplemento relativo (quando ainda se mostrar útil o adimplemento, ainda que tardio, isto é, defeituoso), recebendo, nesse caso, a denominação de cláusula penal moratória”, fundamentou.

O Ministro Salomão citou, ainda, precedente que considera a cláusula penal um pacto acessório pelo qual as partes determinam uma sanção de natureza civil para garantir o cumprimento da obrigação principal, além de estipular perdas e danos em caso de inadimplemento parcial ou total de um dever assumido.

Ainda assim, consigno, “em nome da segurança jurídica”, e à luz do disposto no Art. 416do Código Civil, as partes da relação contratual não podem ignorar a cláusula penal
moratória convencionada, prefixando os danos regulares do cumprimento imperfeito da obrigação.

Logo, ainda que possível a inversão da cláusula penal, verifica-se do caso colocado a evidência que há cláusula específica para o caso de atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora, indenização estipulada em multa no importe de 2% (dois por cento), incidentes sobre o valor pago pelo comprador, acrescido de juros de 0,5% (meio por cento) ao mês, como se extrai da Cláusula 7.1 do “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA” (ID 9553846). Vejamos:

"7.1- Havendo atraso injustificável na conclusão das obras, ocasionado por culpa exclusiva da VENDEDORA, e decorrido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o COMPRADOR fará jus a uma multa compensatória no importe de 2% (dois por cento). mesmo momento em que passará a ser computado juros de mora de 0.5% (meio por cento) ao mês (
pró-rata
), ambos incidentes sobre o valor já pago do preço pelo COMPRADOR."

Assim, ante todo o expendido, há que se aplicar a multa moratória no importe de 2% (dois por cento), sobre o valor do imóvel (cláusula 7.1).

Quanto ao dano moral pleiteado, não há dúvidas que a demora na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, de modo que a espera na entrega do apartamento, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.

O fato gerador do dano moral se mostra bem marcante, porquanto o descumprimento da obrigação, revelado no atraso da entrega do imóvel por vários meses ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, dá ensejo à obrigação de indenizar.

Por deveras conhecida avia
crucis
que esse comportamento da empreendedora causa na vida daqueles que, quase sempre, a duras penas, busca a satisfação psicológica de obter a tranquilidade que o abrigo da causa própria lhe proporciona.

Aliás, esse é o entendimento do nosso Tribunal:
(...)

Com propriedade leciona o festejado Paulo Nader, na obra "Curso de direito civil, volume 7: responsabilidade
civil./
Paulo Nader. – 6. ed. rev., atual. e
ampl
. – Rio de Janeiro: Forense, 2016", p. 52/53:

“
10. NOÇÕES DE REPARAÇÃO E INDENIZAÇÃO

De um modo geral a doutrina não distingue as noções de reparação e indenização, aplicando-as como fórmula de satisfação à vítima por danos decorrentes de inadimplemento negocial ou de ato ilícito. Como anota Paulo Luiz Netto Lôbo, reparação é gênero, enquanto indenização é espécie. O Código Civil de 2002, ao tratar da prescrição no art. 206, §3o, refere-se à reparação civil como gênero, fixando o prazo de três anos para a pretensão do ofendido. Igual critério é considerado, entre outras disposições, no caput do art. 932.

Reparação, lato sensu, é prestação devida pelo ofensor ao ofendido em decorrência de violação ou descumprimento de obrigação. Apresenta-se sob três modalidades possíveis: a) reparação in natura;
b)reparação
específica; c) indenização. A primeira – in natura – consiste no modo mais eficaz de satisfação da lesão provocada; é quando o ofensor, às suas expensas, recompõe o quadro fático ao estado em que se encontrava (
restitutio
in
integrum
). Se alguém abalroa o veículo de outrem, haverá reparação in natura se o ofensor volve o objeto ao
statu
quo ante, assumindo as despesas correspondentes.

Diz-se específica a reparação prevista pela ordem jurídica como forma substitutiva da satisfação in natura, como a estipulada pela Constituição Federal, art. 5o, inciso V, que dá o direito de resposta ao ofendido em casos de injúria, calúnia ou difamação, sem prejuízo do pleito de indenização por danos materiais e morais. Indenização consiste na reparação mediante pagamento, pelo ofensor ao ofendido ou seus dependentes, estipulado pelo juízo em razão de danos materiais ou morais. O vocábulo provém de
indemnis
, equivalente à expressão 'que não teve prejuízo'; daí dizer-se que a indenização visa a tornar o ofendido indene, ou seja, sem prejuízo. Teixeira de Freitas denomina indene não o estado decorrente da satisfação de um dano, mas o próprio ofendido que 'por motivo da indenidade, e da indenização, recebe alguma coisa de outrem'. Por
indenidade considera o 'que se dá a alguém, para que não sofra algum dano'. A terminologia, porém, não é corrente na literatura
jurídica.(
...)”.

E sobre os danos reparáveis pontua (ob. citada, p. 53/54):

"11.DANOS REPARÁVEIS

A responsabilidade civil, consoante já assentado, impõe ao ofensor a plena reparação dos danos injustamente impostos à vítima. O cumprimento desta obrigação se faz ressarcindo a pessoa diretamente atingida ou os seus dependentes. Por maior que sejam os prejuízos, estes devem ser arcados pelo responsável, ressalvada a hipótese de excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o prejuízo (art. 944, parágrafo único, do CC).O quantum indenizatório é considerado, para efeito de recurso junto ao Superior Tribunal de Justiça, matéria de direito. Nem todo dano implica a responsabilidade civil, como se verifica, por exemplo, no âmbito das concorrências comerciais ou quando o agente atua em
legitima
defesa, no exercício regular do seu direito ou para remover perigo iminente."

Tocante aos danos material e moral, arremata (ob. citada, p. 120/122):

“44. DANOS PATRIMONIAIS

Ao expressar a noção de ato ilícito, o art. 186 do Código Civil não faz restrição a qualquer modalidade de prejuízo. Assim, desde que o agente, culposamente, produza dano ao direito alheio, não ocorrendo alguma exclusão de ilicitude, haverá a responsabilidade de reparação. O agente deve ser compelido a recompor a situação fática ao
statu
quo ante ou, não sendo isto possível, a indenizar a vítima com o valor correspondente à extensão do seu prejuízo.

O dano se diz patrimonial quando provoca a diminuição do acervo de bens materiais da vítima ou, então, impede o seu aumento. Materializa-se por danos emergentes, com a diminuição do patrimônio, ou por lucros cessantes, quando a vítima se vê impedida da atividade que lhe traria proveito econômico.

A ocorrência do dano patrimonial não requer, necessariamente, que o agente atinja diretamente bens materiais, pois é possível
que advenha, reflexamente, de ofensas morais à vítima. Se um órgão de imprensa, levianamente veicula calúnias contra um diretor de estabelecimento de ensino, envolvendo a prática de pedofilia com alunos, a conduta do agente é meio eficaz para provocar danos patrimoniais à vítima, pois inevitavelmente ocorrerá a evasão de alunos e, com ela, os prejuízos, tanto por danos emergentes quanto por lucros cessantes.

(...)

45. DANOS MORAIS

Os patrimônios individuais são formados por bens materiais e imateriais. Os primeiros se compõem de riquezas suscetíveis de avaliação pecuniária, enquanto os segundos não comportam tal estimativa, como a vida, a honra, a liberdade. Os prejuízos causados aos bens materiais por
damnum

emergens
ou
lucrum

cessans
configuram os danos patrimoniais, enquanto os afetos aos bens imateriais são os danos morais. A indenização por danos morais não visa à reparação, pois não há como a vítima se tornar indene; condena-se com dupla finalidade: a de proporcionar à vítima uma compensação e para se desestimular condutas desta natureza.

(...)”.

Tocante ao

quantum indenizável, a indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos adquirentes/consumidores, devendo o julgador, ao fixar o valor, agir com cautela e bom senso, observando as condições financeiras do condenado e da vítima, bem como a dupla finalidade da reparação, buscando propiciar às vítimas uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa, não se afastando, contudo, do caráter repressivo e pedagógico a ela inerente.

Observados os referidos critérios de ponderação e analisadas as circunstâncias do caso concreto, reputa-se adequado fixar a indenização por dano moral em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

III - DISPOSITIVO

Isto posto, e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PROCEDENTES, em parte,
as pretensões deduzidas na petição
de ingresso, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do Art. 487, inciso I, do CPC, para:

CONDENAR
a empresa ré ao pagamento, a título de
multa moratória
, de
2% sobre o valor pago pelo autor/comprador da unidade imobiliária
, face ao descumprimento contratual promovido pela construtora (ID 9553846 - “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA”), conforme a cláusula 7.1, que prevê especificamente a multa,
em parcela única
, e mediante liquidação da sentença por meros cálculos, com correção monetária e juros moratórios em observância ao disposto na Lei no 14.905/2024, a contar da data do montante apurado. Esclareço que, diante do início da eficácia da Lei n. 14.905/2024 (cf. seu art. 5o):
I –
o índice da correção monetária será: i - até a data de 29/08/2024, o INPC; e
ii
- a partir 30/08/2024, o do IPCA ou do que vier a substituí-lo (art. 389,
parág
. único, CC); e
II -
os juros de mora serão: i- de 1% a.m. até a data de 29/08/2024; e
ii
- a partir 30/08/2024, o da taxa legal, que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC (art. 406, CC);

CONDENAR
a empresa ré, a título de
danos morais
, ao pagamento de
R$ 5.000,00
(cinco mil reais), com correção monetária e juros moratórios em observância ao disposto na Lei no 14.905/2024, a contar da data do montante apurado. Esclareço que, diante do início da eficácia da Lei n. 14.905/2024 (cf. seu art. 5o):
I –
o índice da correção monetária será: i - até a data de 29/08/2024, o INPC; e
ii
- a partir 30/08/2024, o do IPCA ou do que vier a substituí-lo (art. 389,
parág
. único, CC); e
II -
os juros de mora serão: i- de 1% a.m. até a data de 29/08/2024; e
ii
- a partir 30/08/2024, o da taxa legal, que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC (art. 406, CC).

Considerando, ainda, que o autor decaiu de parte mínima de pretensões, condeno, ainda, a empresa ré, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o montante da condenação, nos termos
do Art. 85, §2o, do Código de Processo Civil.

(...)
”
.
(id.
347144910
).

Em face da
retrocitada
sentença a
incorporadora ré
opôs embargos de declaração
(id.
347144911
)
, os quais foram
assim acolhidos:

“(...)
Assiste razão à embargante.

Os embargos de declaração são cabíveis quando a decisão judicial contiver omissão, contradição, obscuridade ou erro material, conforme dispõe o Art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Na hipótese, de fato, houve ausência de menção expressa ao "dies a quo"
do juros
e correção monetária no dispositivo da sentença, que pode ser sanada por embargos de declaração, sem que altere o resultado do julgamento.

Sem maiores delongas,

CONHEÇO

dos Embargos de Declaração opostos, posto que tempestivos (ID 210929897), e
ACOLHO-OS
, atribuindo efeitos modificativos à sentença definitiva (ID 210929897), com o fito de reconhecer a obscuridade, quanto ao dia inicial da contagem dos juros e correção monetária e, via de consequência, sanar o vício, passando a parte dispositiva da sentença, alíneas “a" e “b", a ter a seguinte redação:

“(...)

III - DISPOSITIVO

Isto posto, e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PROCEDENTES, em parte,
as pretensões deduzidas na petição de ingresso, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do Art. 487, inciso I, do CPC, para:

CONDENAR
a empresa ré ao pagamento, a título de
multa moratória
, de
2% sobre o valor pago pelo autor/comprador da unidade imobiliária
, face ao descumprimento contratual promovido pela construtora (ID 9553846 - “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA”), conforme a cláusula 7.1, que prevê especificamente a multa,
em parcela única
, e mediante liquidação da sentença por meros cálculos, com correção
monetária e juros moratórios em observância ao disposto na Lei no 14.905/2024, a contar da data que deveria ser entregue o imóvel (mês de março de 2017). Esclareço que, diante do início da eficácia da Lei n. 14.905/2024 (cf. seu art. 5o):
I –
o índice da correção monetária será: i - até a data de 29/08/2024, o INPC; e
ii
- a partir 30/08/2024, o do IPCA ou do que vier a substituí-lo (art. 389,
parág
. único, CC); e
II -
os juros de mora serão: i- de 1% a.m. até a data de 29/08/2024; e
ii
- a partir 30/08/2024, o da taxa legal, que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC (art. 406, CC);

CONDENAR
a empresa ré, a título de
danos morais
, ao pagamento de
R$ 5.000,00
(cinco mil reais), com correção monetária e juros moratórios em observância ao disposto na Lei no 14.905/2024, a contar da data que deveria ser entregue o imóvel (mês de março de 2017). Esclareço que, diante do início da eficácia da Lei n. 14.905/2024 (cf. seu art. 5o):
I –
o índice da correção monetária será: i - até a data de 29/08/2024, o INPC; e
ii
- a partir 30/08/2024, o do IPCA ou do que vier a substituí-lo (art. 389,
parág
. único, CC); e
II -
os juros de mora serão: i- de 1% a.m. até a data de 29/08/2024; e
ii
- a partir 30/08/2024, o da taxa legal, que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC (art. 406, CC).".

(...)”.

No mais, persiste a sentença tal como está lançada (ID 210929897).
(...)”.
(id.
347144913
).

Irresignad
a
,
a
apelante interp
ôs o
presente recurso
,
por meio do qual
almeja
a reforma da sentença
para julgar
totalmente
improcedente a ação.
Subsidiariamente, pretende o
afastamento da condenação p
or

danos morais
,
e

a fixação do termo inicial da correção monetária na data do arbitramento e dos juros de mora na da citação.

Pois bem.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à verificação da existência ou não de atraso na entrega da unidade imobiliária, à configuração de dano moral indenizável e à definição do marco temporal de incidência da correção monetária e dos juros de mora.

No que concerne ao atraso na entrega, o instrumento contratual
(id.
347144890
)
estipulou o término das obras para 30/07/2016, admitida a prorrogação injustificada por até 180 dias
,
lapso durante o qual não incidiria mora da vendedora
.

Findo esse período,
haveria ainda o
prazo

adicional de
até
60 dias úteis, contados da efetiva conclusão
da edificação
, para transmissão da posse ao comprador adimplente.

O Auto de Conclusão
(id.
347144889
)
registra que
as obras somente foram
encerradas
em 19/04/2017
, ou seja,
quase três meses após o vencimento do prazo de tolerância, ocorrido em 26/01/2017,
tendo o
“
Habite-se
”
sido expedido pela Prefeitura Municipal de Cuiabá apenas 15 dias depois
, em 04/05/2017
.

A propósito,
o término da construção constitui fato distinto da emissão do “Habite-se”, que representa mera autorização administrativa para ocupação do imóvel, sem interferir na verificação do cumprimento do prazo contratualmente estabelecido para execução do empreendimento.

Ademais, a
apelante
não demonstrou a ocorrência de evento de força maior ou caso fortuito externo capaz de afastar sua responsabilidade pelo atraso na conclusão do empreendimento.

A mora, portanto, já estava plenamente configurada desde o descumprimento do prazo avençado para a conclusão do empreendimento, sendo irrelevante, para esse efeito, que a transmissão da posse tenha ocorrido dentro dos 60 dias subsequentes à emissão da autorização municipal.
Deveras, o
inadimplemento não se afere pelo intervalo entre o
“
Habite-se
”
e a entrega das chaves, mas pelo descumprimento do cronograma contratualmente estabelecido.

Neste ponto, vale esclarecer que a
recorrente
parte de premissa contratual equivocada ao computar o prazo de tolerância em dias úteis, quando a Cláusula 7 do instrumento fixou simplesmente 180 dias, sem qualquer qualificação nesse sentido.

Logo, acolher a argumentação recursal importaria permitir que a construtora, ao descumprir o cronograma de obras, se valesse do próprio inadimplemento

para ampliar artificialmente o período de tolerância, incorporando ao seu favor o tempo decorrido até a expedição do
“
Habite-se
”

e
postergando
,
assim
,
a configuração da mora, resultado incompatível com a boa-fé objetiva e com a proteção que o microssistema consumerista confere ao adquirente
.

Reconhecido o inadimplemento, a multa compensatória mostra-se devida nos exatos termos da Cláusula 7.1 do instrumento contratual, que expressamente previu essa sanção para a hipótese de atraso injustificável por culpa exclusiva da vendedora,
razão pela qual escorreita a
sentença nes
t
e ponto.

No que tange aos danos morais, contudo,
a insurgência comporta guarida.

Isso porque
o mero atraso na entrega de obra não enseja, por si só, indenização por dano extrapatrimonial, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais reveladoras de efetivo e relevante abalo psíquico.

A respeito, o
utro não é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça
:

“
(...)
A
jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o mero atraso na entrega da obra não causa dano moral, sendo necessária a presença de circunstâncias excepcionais que demonstrem o abalo psíquico. Precedentes
(...)
”
.
(STJ,
AREsp
n. 2.081.154/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026).

“(...) Não caracteriza dano moral ao adquirente o mero atraso na entrega de obra. Exige-se, para a configuração do dano
extrapatrimonial indenizável, que o atraso seja excessivo, injustificado e causador de prejuízo relevante (Precedentes). (...)”.
(STJ,
AREsp
n. 2.155.198/RJ, relator Ministro
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026).

No caso, os autos não revelam qualquer elemento concreto que demonstre situação excepcional além do natural dissabor decorrente do inadimplemento contratual.

À vista disso, a
usente a demonstração de prejuízo que ultrapasse a esfera do aborrecimento ordinário, impõe-se o afastamento da condenação por danos morais.

Quanto aos consectários incidentes sobre a multa moratória, tem-se que a correção monetária deve incidir a partir de 26/01/2017, data em que se configurou a mora contratual, com o vencimento do prazo de tolerância.

Por certo,
a
cláusula penal possui fato gerador e base de cálculo previamente definidos no instrumento contratual, sendo a eventual liquidação por cálculos medida meramente operacional destinada à apuração do montante devido, sem interferir no marco inicial da atualização.

Os juros de mora, por sua vez,
fluem a partir da citação,
por se tratar
de responsabilidade de natureza contratual.

Ressalte-se que
os
referidos encargos
devem

ser calculados

pela taxa SELIC, observando-se a data em que a Lei n. 14.905/2024 passou a produzir efeitos, após o que deverão seguir os índices dos
arts
. 389, parágrafo único, e 406, ambos do CC (Tema n. 112 do STJ).

Pertinente apontar que,
por se tratar

de matér
ia de ordem pública e constituir
mera decorrência lógica da condenação,
o consectário legal
pode ser revisto de ofício, a qualquer tempo ou grau de jurisdição.

Sobre o tema, “
a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, de ordem pública, podendo ser analisados de ofício, sem configurar
julgamento extra petita ou reformatio in pejus
” (STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.702.809/GO, relator Ministro Carlos Cini
Marchionatti
(Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025).

Em face do exposto, conheço e
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 348
- SPE LTDA.
,

para
: (i) afastar a condenação a título de danos morais, ante a ausência de demonstração de circunstâncias excepcionais reveladoras de abalo psíquico relevante; e (
ii
)
fixar
que
a correção monetária incidente sobre a multa moratória
tenha início
a contar de
26/01/2017
,
e os juros de mora a
partir da
data da citação, observados os índices e marcos temporais
estabelecidos
na fundamentação
supra
.
Mantém-se, no mais,
a sentença vergastada.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionado ao não conhecimento do recurso ou seu improvimento, e incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026