Tribunal: TJMT
Processo: 1000589-86.2024.8.11.0022
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Promessa De Compra E Venda. Regularização Registral. Adimplemento total pelo comprador. Imóvel excluído da Inventariança há mais de três anos. Legitimidade de o coproprietário viabilizar a sobrepartilha. Mora dos vendedores configurada. Obrigação Possível de ser cumprida. Possibilidade subsidiária de Adjudicação Compulsória. Multa Cominatória. Valor razoável. Sentença confirmada. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por comprador para compelir os promitentes vendedores a regularizar o registro de imóveis adquiridos por contrato de promessa de compra e venda, com o objetivo de viabilizar a outorga da escritura definitiva.
2. Imóveis retirados do inventário judicial a que estavam vinculados, inviabilizando o registro. Comprador requer providências sucessórias ou judiciais para viabilizar a transferência.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a legitimidade e responsabilidade dos vendedores pela regularização registral dos imóveis; (ii) a validade da imposição de multa cominatória e possibilidade de adjudicação compulsória.
III. Razões de decidir
4. A regularização registral integra a obrigação assumida pelos vendedores, sendo dever decorrente da boa-fé objetiva e do contrato, independentemente de estipulação de prazo.
5. A alegação de ilegitimidade para promover sobrepartilha não prospera, pois a obrigação é ampla e admite outras vias jurídicas.
6. A multa cominatória de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia, limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), é proporcional e visa compelir o cumprimento da obrigação, sem configurar excesso.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "Compete aos promitentes vendedores adotar as medidas jurídicas necessárias à regularização registral do imóvel objeto de promessa de compra e venda, inclusive mediante sobrepartilha, viabilizando a outorga da escritura definitiva."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 394; CPC, arts. 616, II, e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000589-86.2024.8.11.0022
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[FLAVIO JOSE PENSO JUNIOR EIRELI - CNPJ: 01.836.999/0001-76 (APELADO), DANIEL DIAS PIO - CPF: 057.490.531-64 (ADVOGADO), ALMIR HEITOR DUARTE - CPF: 288.595.707-78 (APELANTE), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), MARILEUSA MELO DA SILVA DUARTE - CPF: 304.122.691-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Promessa De Compra E Venda. Regularização Registral.
Adimplemento total pelo comprador. Imóvel excluído da Inventariança há mais de três anos. Legitimidade de
o coproprietári
o
viabilizar a sobrepartilha. Mora dos vendedores configurada. Obrigação Possível de ser cumprida. Possibilidade subsidiária de
Adjudicação Compulsória. Multa Cominatória.
Valor razoável. Sentença confirmada.

Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por comprador para compelir os promitentes vendedores a regularizar o registro de imóveis adquiridos por contrato de promessa de compra e venda, com o objetivo de viabilizar a outorga da escritura definitiva.

2.
Imóveis retirados do inventário judicial a que estavam vinculados, inviabilizando o registro. Comprador requer providências sucessórias ou judiciais para viabilizar a transferência.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a legitimidade e responsabilidade dos vendedores pela regularização registral dos imóveis; (
ii
) a validade da imposição de multa cominatória e possibilidade de adjudicação compulsória.

III. Razões de decidir

4. A regularização registral integra a obrigação assumida pelos vendedores, sendo dever decorrente da boa-fé objetiva e do contrato, independentemente de estipulação de prazo.

5. A alegação de ilegitimidade para promover sobrepartilha não prospera,
pois
a obrigação é ampla e admite outras vias jurídicas.

6. A multa cominatória de R$ 500,00
(quinhentos
reais) por
dia, limitada a R$ 30.000,00
(trinta mil reais)
, é proporcional e visa compelir o cumprimento da obrigação, sem configurar
excesso.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
"Compete aos promitentes vendedores adotar as medidas jurídicas necessárias à regularização registral do imóvel objeto de promessa de compra e venda, inclusive mediante sobrepartilha, viabilizando a outorga da escritura definitiva."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 422 e 394; CPC,
arts
. 616, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 239.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de

Recurso de A
pelação interpost
o
por
Almir Heitor Duarte
e

Marileusa
Melo
d
a Silva Duarte

em virtude da
sentença proferida pelo Ju
i
z da Vara Única da Comarca de Pedra Preta/MT que julgou procedente o pedido
formulado na A
ção de
O
brigação de fazer ajuizada por
Flávio José Penso Junior
-
Eireli
.

O
s r
éus
/recorrentes
foram co
mpelidos
a adotar todas as providências necessárias à regularização registral dos Lotes 07 e 08, integrantes da matrícula no 1.474 do Cartório de Registro de Imóveis de Pedra Preta/MT, mediante instauração e impulso da sobrepartilha no
bojo da Ação de
Inventário no 0001695-51.2010.8.11.0003, no prazo de 60
(sessenta)
dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00
(quinhentos reais)
, limitada inicialmente a R$ 30.000,00
(trinta mil reais)
.

Determinou que, concluída a regularização, os
r
éus
/recorrentes
outorguem a escritura pública definitiva em favor do
a
utor
/recorrido
no prazo de 60
(sessenta)
dias, sob pena da mesma multa diária
.

Ao final,
consignou
que
, caso os réus/recorrentes descumpram as deliberações anteriores,

a sentença s
ervirá como título hábil para fins de adjudicação compulsória e registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Lado outro, julgou prejudicado o pedido de
perdas e danos.

Diante da sucumbência, os Réus
/recorrentes
foram compelidos a arcar as custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% do valor atualizado da condenação.

Inconformados, os réus suscitara
m a
preliminar de cerceamento de defesa
, sob o argumento de que
a lide
demandava produção de prova testemunhal para demonstrar que o Apelado tinha pleno conhecimento de que os lotes adquiridos pertenciam também ao falecido
,
Sr.
Nelson Heitor
Machado
,
e que não havia previsão de lavratura das escrituras pela imprevisibilidade de conclusão do inventário.

Arguiram,
também,
preliminar de ilegitimidade ativa
, alegando que incumbe ao inventariante a prerrogativa de promover a reabertura do inventário por meio do procedimento de sobrepartilha, e que os
a
pelantes não são inventariantes no processo de inventário
.

No
mérito
, argumenta
ra
m que a sentença é impossível de ser cumprida, visto que são proprietários de apenas 50%
dos imóveis, pertencendo a outra metade ao
Espólio de Nelson Heitor Machado
, exigindo-se a formação de litisconsórcio passivo necessário, cuja
inexist
ência acarreta nulidade absoluta do processo.

Salienta
ra
m que não há inércia, pois o obstáculo à regularização decorreu de pedido de exclusão do imóvel da partilha formulado pela inventariante, configurando fato de terceiro, excludente de responsabilidade.

Afirma
ra
m que o Apelado tinha plena ciência da complexidade e imprevisibilidade da situação, uma vez que a concretização do negócio dependia do desfecho de processo judicial de inventário
(
cláusula terceira do contrato
)
.

Insurg
ira
m, por fim, contra a desproporcionalidade da multa cominatória, sustentando que se trata de determinação impossível de ser cumprida, pois a situação está
fora

d
o controle dos Apelantes.

Forte nesses argumentos, pediram o provimento do apelo. Em pedido subsidiário, pugnaram pela redução da multa
por descumprimento.

Contrarrazões no ID 329579402.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer proposta por
Flavio Jose Penso Junior EIRELI
em face de
Almir Heitor Duarte
e
Marileusa
Melo da Silva Duarte
com o propósito central de compelir os réus à regularização dominial e, ao final, viabilizar a outorga de escritura definitiva de imóveis objeto de promessa de compra e venda.

Narr
ou
que, em
18/12/2018
, celebrou com o
s
requerido
s/recorrentes o
contrato de promessa de compra e venda referente a
02 (
dois
)

lotes

– n.o 07
com 1.044,15m2
e no 08
com 900
m2
–
vinculados

à
matrícula n.o 1.474 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pedra Preta/MT
, que trata do Loteamento Jardim Tatuapé
(ID 329579356)
.

Sustent
ou
que o preço foi pactuado
de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), cujo pagamento se deu
mediante entrada de R$ 10.000,00
(dez mil reais)
e 24 parcelas de R$ 2.000,00
(dois mil reais)
, todas integralmente adimplidas
.

Como prova da quitação do preço, o requerente/recorrido
anexo
u
documentos/cheques
no ID 329573952.

Alegou que
a controvérsia
não se circunscreve
ao pagamento,
e
sim à etapa final de consolidação do negócio, consistente na transferência formal da propriedade mediante título hábil e registro.

S
ustent
ou
que os bens negociados teriam
, em parte,
origem hereditária, inserindo-se no âmbito d
a Ação

de I
nventário n.o 0001695-51.2010.8.11.0003
, atinente aos bens deixados por
Nelson Heitor Machado
,

coproprietário
registral dos lotes alienados
.

Aleg
ou
que, ao consultar a tramitação do inventário, constat
ou
que
todos
os
lotes

do Loteamento Tatuapé
foram retirados do acervo inventariado, por decisão
judicial
homologa
tória, proferida em
09/06/2022
, circunstância que inviabilizaria ou
,
ao menos
,
obstaculizaria

a adoção das providências necessárias para a formalização da transferência dominial ao comprador
/recorrido
.

Nessa perspectiva, a
comprador
afirm
ou
que a conclusão do negócio estaria condicionada à
ado
ção de
medidas jurídicas adequadas para tornar possível a outorga do título definitivo,
mediante providência sucessória
a ser tomada pelos vendedores
que viabilize a recomposição do acervo ou a adequada transmissão, apontando-se, entre as alternativas, a sobrepartilha.

R
ealç
ou
que, apesar de tentativas de solução extrajudicial e d
a
insistência para que a situação fosse sanada, os réus teriam permanecido
inertes, prolongando indevidamente a pendência e impedido que
o comprador
alcançasse o
resultado
esperado
, que é
a obtenção de instrumento definitivo apto ao registro
.

Ao final de seu arrazoado, o comprador
postula
que os vendedores/recorrentes fossem
compeli
dos
a regularizar os imóveis pelos meios jurídicos adequados (com destaque para a providência sucessória mencionada) e, então, outorgar a escritura definitiva
.

Pediu
a fixação de
astreintes
em caso de descumprimento e, se necessário, o suprimento judicial do ato de vontade para que a transferência se viabilize independentemente da
resistência do obrigado;
em pedido
subsidi
ário
, requer
eu
a conversão em perdas e danos caso a tutela específica não possa ser concretizada.

Em sua defesa, os
vendedores/recorrentes
alegaram
a
preliminar
de
inépcia da inicial por
falta
de causa de pedir quanto ao pedido de perdas e danos.

No mérito, afirmaram que o
comprador
tinha plena ciência da condição registral dos imóveis, cuja regularização dependia de inventário judicial em curso, inclusive previsto na cláusula
3a
.

Argumentaram que não houve estipulação de prazo para a outorga da escritura, e que a demora se deu por causas alheias à
s
sua
s
vontade
s
, notadamente pela exclusão do bem do inventário a pedido da inventariante, sob alegação de inconsistências na matrícula no 1.474
do RGI de Pedra Petra/MT
.

Asseveraram que são coproprietários de 50% do imóvel, sendo a outra metade pertencente ao espólio de
Nelson Heitor Machado
.

Reforçaram que não houve qualquer recusa em outorgar a escritura e que estão buscando, junto às herdeiras do espólio, a regularização da matrícula.

E
xplica
ram
que a retirada do imóvel d
a Ação de

I
nventário não teria sido causada pelos
vendedores/recorrentes
, mas
por requerimento expresso da inventariante
, Sra.
Maria Marlene da Costa, que justificou a exclusão para futura sobrepartilha, devido a inconsistências na matrícula
, consistentes em:
divergências de área e anotações, necessidade de suscitação de dúvida/retificação, impactos em ITCMD e apuração exata da área remanescente, inclusive com notícia de alienação de alguns lotes.

Com base nisso, os
vendedores
informam que estão buscando medidas para a regularização documental da matrícula
e
que sem essa colaboração e sem a correção registral, a outorga da escritura definitiva não se viabiliza nos termos pretendidos pelo autor
/comprador
.

Conquanto as partes tenham manifestados a intenção de produzir prova oral, o Juiz encerrou a fase instrutória e
julgou antecipadamente a lide, com a procedência do pedido autoral
, o que deu azo à interposição do apelo
.

Passo, então, à análise individualizadas dos argumentos recursais.

-
Preliminar de Nulidade por cerceamento de defesa
:

Os vendedores
argument
aram
que a prova testemunhal era imprescindível para demonstrar que o
comprador
possuía pleno conhecimento de que os lotes adquiridos
,
também
, pertenciam
ao falecido
Nelson Heitor Duarte
e que não havia previsão de proceder à lavratura das escrituras dos imóveis, pela imprevisibilidade de conclusão do inventário.

Alega
ra
m
,
ainda
,
que a prova oral seria crucial para demonstrar que a exclusão do bem do processo de inventário se deu por meio de requerimento expresso formulado pela inventariante, sem qualquer participação ou manifestação dos apelantes nesse sentido.

A preliminar não prospera.

No caso, os fatos essenciais ao deslinde da controvérsia
se
encontram amplamente demonstrados pela prova documental
.

Isto é. São fatos incontroversos
: (i)
contrato de promessa de compra e venda firmado em 18
/12/
2018,
(
ii
) prova d
o pagamento integral do preço ajustado,
(
iii
)
a obrigação contratual de regularização e posterior outorga da escritura,
(iv)
a exclusão dos
imóveis do inventário
por sentença proferida
em
09/06/
2022
(ID 329579393);
(v)
a omissão dos
vendedores
quanto à sobrepartilha
.

Logo, a
produção de prova
oral
para comprovar que o
comprador
tinha ciência da condição registral dos imóveis
se
revela absolutamente desnecessária, porquanto tal circunstância jamais foi negada pelo apelado.

O próprio contrato firmado entre as partes, em sua cláusula terceira, faz expressa menção à pendência de regularização junto ao inventário.

No particular,
o ponto nodal da controvérsia não reside em saber se o
comprador/
apelado tinha ou não conhecimento da situação registral dos imóveis, mas sim em verificar se os
vendedores/
apelantes cumpriram a obrigação contratual de promover a regularização e a posterior outorga da escritura definitiva.

Dito isso, rejeito a preliminar.

-
Preliminar de Ilegitimidade e Falta de Litisconsórcio
passivo necessário
:

Sustenta
ra
m que carecem de legitimidade processual para instaurar o procedimento de sobrepartilha, ao argumento de que o artigo 615 do Código de Processo Civil confere tal prerrogativa ao inventariante.

Com o devido respeito, a tese não prospera.

Na
sentença recorrida o Juiz não condicionou os
vendedores/
apelantes à realização exclusiva de sobrepartilha
.

Em verdade, o Julgador
determinou que
os vendedores
adotassem todas as providências necessárias à regularização registral dos lotes, inclusive mediante instauração e impulso da sobrepartilha.

Trata-se de formulação ampla, que não se restringe a uma única modalidade de atuação, mas confere aos apelantes diversas possibilidades para o cumprimento da obrigação contratual assumida.

Vale dizer,
em comum esforço com
a
inventariante e demais herdeiros,
podem
promover a sobrepartilha, postular ação obrigacional em desfavor do espólio e d
a
inventariante para que seja promovida a regularização, ou adotar qualquer outro ato apto a viabilizar a outorga da escritura definitiva.
Essa é a inteligência do
artigo 616, inciso II, do Código de Processo Civil
.

Do cotejo da Ação de I
nventário no 0001695-51.2010.8.11.0003
, verifica-se que se
encontra arquivad
a
desde 2022.

P
ortanto,
não há
óbice processual
par
a que, na qualidade de coproprietários de 50% do imóvel,
os apelantes
promovam a sobrepartilha ou adotem outras medidas necessárias à regularização registral dos bens.

Ademais, a
alegada
falta
de formação de litisconsórcio passivo necessário, em razão de o imóvel pertencer, em condomínio, ao espólio de
Nelson Heitor Machado
, não foi suscitada em contestação, tampouco foi objeto de decisão na sentença recorrida.

Trata-se de inovação recursal, vedada pelo sistema processual vigente, que não pode ser conhecida nesta instância revisora.

Dito isso, rejeito a preliminar arguida.

-
Mérito:

Conforme relatado alhures, o
contrato de promessa de compra e venda
,
firmado em 18
/12/
2018
, teve o p
reço integralmente quitado pelo
comprador
, conforme reconhecido pelos próprios
vendedores
em sua contestação.

Decorridos mais de
06 (
seis
)
anos da celebração do contrato e mais de
03 (
três
)
anos da exclusão dos imóveis do inventário, os
vendedores/
apelantes não adotaram qualquer providência concreta para promover a regularização registral dos bens ou viabilizar a outorga da escritura definitiva.

Os apelantes
/vendedores
assumiram, perante o
comprador/
apelado, a obrigação de promover a regularização dos
imóveis, obrigação que decorre da própria natureza do contrato de promessa de compra e venda.

Com efeito, à luz d
o artigo 422 do Código Civil,
a boa-fé objetiva
impõe aos contratantes o dever de cooperação para viabilizar o cumprimento das obrigações assumidas.

Na espécie, a falta
de manifestação contrária ao pedido de exclusão formulado pela inventariante, a omissão em interpor recurso e a inércia em promover a sobrepartilha desde 2022 revelam descumprimento do dever de cooperação.

A
tese
de que não houve estipulação de prazo para a outorga da escritura não afasta a caracterização da mora.
Isso porque o
artigo 394 do Código Civil considera em mora o devedor que não cumpre a obrigação no tempo oportuno.

Ora, se estão
certos o objeto e o preço, o contrato de promessa de compra e venda é perfeito e obrigatório, cabendo ao vendedor o dever de transferir a propriedade ao comprador.

A
demais, não custa reforçar que o Verbete de
Súmula
n.
239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, bastando a comprovação do contrato e do pagamento integral do preço.

E, n
o caso, ambos os requisitos
do verbete sumular citado acima se
encontram satisfeitos, impondo-se aos
vendedores/
apelantes o cumprimento da contraprestação assumida.
Logo, a sentença não merece retoques neste ponto.

Quanto
à alegada desproporcionalidade da multa cominatória, a insurgência não merece acolhida.

A multa foi fixada em R$ 500,00
(quinhentos reais)
por dia de atraso, limitada inicialmente a R$ 30.000,00
(trinta mil reais)
, valor que se revela razoável e proporcional à natureza da obrigação e ao tempo decorrido desde a celebração do contrato
, pois a natureza da multa é coercitiva destinada a forçar o devedor a cumprir sua obrigação em tempo razoável
.

A fixação em patamar módico, desprovido de aptidão para compelir ao adimplemento, esvaziaria a eficácia da tutela específica.

Por fim, ao contrário do alegado, a
sentença não impõe aos apelantes obrigação impossível de ser cumprida.

Em realidade
, confer
iu
prazo razoável para a adoção das providências necessárias à regularização registral dos imóveis e à outorga da escritura definitiva, sob pena de multa diária.

E
não só isso.
Persistindo a inércia,
perfeitamente escorreito o capítulo da
sentença
que
servirá como título para
adjudicação compulsória, medida que viabiliza a transferência da propriedade ao apelado independentemente da vontade dos apelantes.

A meu sentir, t
rata-se de solução que observa o princípio da efetividade da tutela jurisdicional e prestigia o cumprimento das obrigações contratuais livremente assumidas.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento ao apelo
.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
em 12% sobre o valor já arbitrado na origem, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026