Tribunal: TJMT
Processo: 1035812-77.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM CANCELAMENTO DE HIPOTECA – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ – CIÊNCIA PRÉVIA DA HIPOTECA PELO ADQUIRENTE – MATÉRIA EXPRESSAMENTE ENFRENTADA NO ACÓRDÃO – INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO – PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo embargante, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na ação de adjudicação compulsória cumulada com cancelamento de hipoteca.
2. O embargante alega omissão no acórdão quanto à inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, sustentando que o adquirente tinha ciência inequívoca da hipoteca, pois esta estava registrada na matrícula do imóvel antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda, o que afasta a presunção de boa-fé.
3. Invoca o art. 54 da Lei no 13.097/2015, que consagra o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, e os arts. 113 e 422 do Código Civil, relativos à boa-fé objetiva.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se houve omissão no acórdão quanto à análise da inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ em razão da ciência prévia da hipoteca pelo adquirente, circunstância que, segundo o embargante, afasta a presunção de boa-fé e impediria a aplicação do enunciado sumular.
III. Razões de decidir
5. Não há omissão a ser sanada, pois o acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, inclusive abordando especificamente o argumento de que a hipoteca estava registrada antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda.
6. O acórdão afirmou categoricamente que "o fato de a hipoteca ter sido registrada anteriormente à celebração dos contratos de promessa de compra e venda não impede a aplicação da súmula", demonstrando que a questão foi devidamente analisada.
7. A Súmula 308 do STJ estabelece que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não fazendo qualquer ressalva quanto ao conhecimento prévio do gravame pelo adquirente. 8. O mero conhecimento da existência da hipoteca, por constar na matrícula do imóvel, não caracteriza má-fé do adquirente nem afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ, pois o objetivo do enunciado é justamente proteger o adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação de pagamento. 9. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria já decidida, devendo ser rejeitados quando o embargante pretende, na verdade, a reforma do julgado por meio de via processual inadequada.
IV. Dispositivo e tese
10. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: "1. A Súmula 308 do STJ aplica-se independentemente de o adquirente ter conhecimento prévio da hipoteca registrada na matrícula do imóvel, pois o enunciado não faz ressalva quanto a essa circunstância, protegendo o adquirente que quitou integralmente o preço. 2. Não há omissão no acórdão que enfrenta expressamente a questão da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, afirmando que o registro anterior da hipoteca não impede sua aplicação."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035812-77.2023.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/4738-47 (EMBARGANTE), NELSON FEITOSA JUNIOR - CPF: 903.673.671-49 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (EMBARGANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), 3T HOLDING DE PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 20.968.799/0001-11 (EMBARGADO), JUNIO CESAR DE NORONHA - CPF: 980.400.301-53 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM CANCELAMENTO DE HIPOTECA – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ – CIÊNCIA PRÉVIA DA HIPOTECA PELO ADQUIRENTE – MATÉRIA EXPRESSAMENTE ENFRENTADA NO ACÓRDÃO – INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO – PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

1.
Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo embargante, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na ação de adjudicação compulsória cumulada com cancelamento de hipoteca.

2.
O embargante alega omissão no acórdão quanto à inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, sustentando que o adquirente tinha ciência inequívoca da hipoteca, pois esta estava registrada na matrícula do imóvel antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda, o que afasta a presunção de boa-fé.

3.
Invoca o art. 54 da Lei no 13.097/2015, que consagra o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, e os
arts
. 113 e 422 do Código Civil, relativos à boa-fé objetiva.

II. Questão em discussão

4.
A questão em discussão consiste em saber se houve omissão no acórdão quanto à análise da inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ em razão da ciência prévia da hipoteca pelo adquirente, circunstância que, segundo o embargante, afasta a presunção de boa-fé e impediria a aplicação do enunciado sumular.

III. Razões de decidir

5.
Não há omissão a ser sanada, pois o acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, inclusive abordando especificamente o argumento de que a hipoteca estava registrada antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda.

6.
O acórdão afirmou categoricamente que "
o fato de a hipoteca ter sido registrada anteriormente à celebração dos contratos de promessa de compra e venda não impede a aplicação da súmula"
, demonstrando que a questão foi devidamente analisada.

7.
A Súmula 308 do STJ estabelece que "
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"
, não fazendo qualquer ressalva quanto ao conhecimento prévio do gravame pelo adquirente
.
8
. O mero conhecimento da existência da hipoteca, por constar na matrícula do imóvel, não caracteriza má-fé do adquirente nem afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ, pois o objetivo do enunciado é justamente proteger o adquirente que
cumpriu integralmente sua obrigação de pagamento.

9. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria já decidida, devendo ser rejeitados quando o embargante pretende, na verdade, a reforma do julgado por meio de via processual inadequada.

IV. Dispositivo e tese

10.
Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: "1. A Súmula 308 do STJ aplica-se independentemente de o adquirente ter conhecimento prévio da hipoteca registrada na matrícula do imóvel, pois o enunciado não faz ressalva quanto a essa circunstância, protegendo o adquirente que quitou integralmente o preço. 2. Não há omissão no acórdão que enfrenta expressamente a questão da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, afirmando que o registro anterior da hipoteca não impede sua aplicação."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos pelo
BANCO DO BRASIL S.A.
contra
o
acórdão que, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo embargante, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na ação de adjudicação compulsória cumulada com cancelamento de hipoteca ajuizada por
3T HOLDING DE PARTICIPAÇÕES LTDA - EPP
.

Em suas razões, o embargante alega omissão no acórdão quanto à inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, sustentando que o adquirente tinha ciência inequívoca da hipoteca, pois esta estava registrada na matrícula do imóvel antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda, o que afasta a presunção de boa-fé.

Argumenta que o acórdão não enfrentou o ponto específico da ciência prévia do gravame pelo adquirente, circunstância que, segundo o embargante, imped
e
a aplicação da Súmula 308 do STJ.

Invoca o art. 54 da Lei no 13.097/2015, que consagra o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, e os
arts
. 113 e 422 do Código Civil, relativos à boa-fé objetiva.

Requer o acolhimento dos embargos para sanar as omissões apontadas e, atribuindo-lhes efeito infringente, afastar a aplicação da Súmula 308 do STJ, reconhecendo a inexistência de boa-fé do adquirente e julgando improcedente o pedido de adjudicação compulsória.

Em contrarrazões, a embargada sustenta que não há qualquer omissão no acórdão, afirmando que o caso se amolda perfeitamente à hipótese prevista na Súmula 308 do STJ, que não faz qualquer ressalva quanto ao conhecimento prévio da hipoteca pelo adquirente. Pugna pela rejeição dos embargos.

É o
relatório.
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V O T O R E L A T O R

VOTO

No caso em análise, a embargante alega a existência de omissões no acórdão, mas, na realidade, busca a reforma da decisão por discordar do entendimento adotado pelo Colegiado.

No caso em análise, o embargante alega omissão no acórdão quanto à inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ em razão da ciência prévia da hipoteca pelo adquirente, o que afastaria a presunção de boa-fé.

Contudo, não há omissão a ser sanada, pois o acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, inclusive abordando especificamente o argumento de que a hipoteca estava registrada antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda.

Com efeito, consta do acórdão embargado:

"Quanto à aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, o apelante alega que a hipoteca estava registrada antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda, o que afasta a boa-fé da parte autora. Entretanto, tal argumento não encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A Súmula 308 do STJ dispõe expressamente que 'a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel'. Portanto, o fato de a hipoteca ter sido registrada anteriormente à
celebração dos contratos de promessa de compra e venda não impede a aplicação da súmula."

Como se vê, o acórdão enfrentou diretamente a questão da anterioridade do registro da hipoteca em relação aos contratos de promessa de compra e venda, concluindo que tal circunstância não impede a aplicação da Súmula 308 do STJ.

O próprio enunciado da Súmula 308 do STJ é claro ao estabelecer que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
"anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda"
, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Portanto, o conhecimento prévio da hipoteca pelo adquirente, por constar na matrícula do imóvel, não afasta a aplicação da súmula.

O objetivo da Súmula 308 do STJ
visa
justamente proteger o adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação de pagamento, não podendo ser prejudicado por dívida contraída pela construtora junto à instituição financeira, independentemente de ter ou não conhecimento prévio da hipoteca.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o mero conhecimento da existência da hipoteca não caracteriza má-fé do adquirente nem afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ. O que se exige para a aplicação da súmula é apenas a comprovação da quitação do preço pelo adquirente, requisito que foi devidamente demonstrado nos autos e reconhecido pela própria construtora.

Quanto à invocação do art. 54 da Lei no 13.097/2015 e dos
arts
. 113 e 422 do Código Civil, trata-se de argumentação que visa, na
verdade, à rediscussão do mérito da causa, o que não é possível em sede de embargos de declaração.

O que se verifica, portanto, é que o embargante pretende, na realidade, a reforma do julgado por meio de via processual inadequada, buscando rediscutir matéria já decidida, o que não se admite em sede de embargos de declaração.

Ante o exposto,
rejeito
os embargos de declaração.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026