Tribunal: TJMT
Processo: 1006253-58.2024.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. IPTU. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado, firmado em 28/06/2018. O promitente comprador pagou R$ 32.521,46 em 43 meses e tornou-se inadimplente. A sentença decretou a rescisão com reintegração de posse, determinou restituição dos valores com retenção de 10%, correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação, e indeferiu taxa de fruição e dedução de IPTU.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida taxa de fruição de 0,5% ao mês pelo período de 7 anos; (ii) estabelecer se o percentual de retenção deve ser majorado de 10% para 25%; (iii) determinar se os juros moratórios devem incidir após o trânsito em julgado ou desde a citação; (iv) verificar se é cabível dedução de débitos de IPTU.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. A jurisprudência do STJ afasta o pagamento de taxa de fruição em terreno não edificado pela ausência de requisitos para enriquecimento sem causa (AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2023).
2. O imóvel é lote vago sem comprovação de posse direta, construções ou proveito econômico, de modo que a mera transferência contratual da posse não configura fruição efetiva.
3. O percentual de 10% está em consonância com o CDC (art. 53) e a jurisprudência do STJ: "A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu" (REsp 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).
4. A apelante não comprovou despesas concretas que justificassem retenção superior, de modo que a majoração configuraria enriquecimento sem causa.
5. A citação é o termo inicial para juros de mora em responsabilidade contratual (AgInt no AREsp 2392437 MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 2023), não se aplicando a regra do trânsito em julgado prevista para casos em que o comprador postula rescisão.
6. O IPTU é tributo propter rem que acompanha a titularidade (arts. 130 e 131, I, CTN). Com a rescisão, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, que reassume as obrigações tributárias.
7. O TJMT consolidou que não é cabível retenção de IPTU após rescisão (Apelações Cíveis 1016624-45.2016.8.11.0041 e 1015309-55.2019.8.11.0015).
8. A apelante não comprovou a existência de débitos de IPTU.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. É descabido o pagamento de taxa de fruição em rescisão de contrato de terreno não edificado pela ausência de fruição efetiva e de enriquecimento sem causa.
2. O percentual de retenção de 10% está em consonância com o CDC e a jurisprudência do STJ, exigindo a majoração comprovação de despesas concretas.
3. Em ação de rescisão ajuizada pela vendedora, os juros de mora incidem desde a citação por se tratar de responsabilidade contratual.
4. Com a rescisão e retorno ao status quo ante, a vendedora reassume as obrigações tributárias propter rem, não sendo cabível dedução de IPTU, especialmente sem comprovação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006253-58.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), FERNANDA OLIVEIRA TORRENTE - CPF: 419.435.918-65 (ADVOGADO), WELLINGTON OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 631.664.371-34 (APELADO), VALDECI SOBRINHO PAZ DA SILVA - CPF: 047.789.891-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. IPTU. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado, firmado em 28/06/2018. O promitente comprador pagou R$ 32.521,46 em 43 meses e tornou-se inadimplente. A sentença decretou a rescisão com reintegração de posse, determinou restituição dos valores com retenção de 10%, correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação, e indeferiu taxa de fruição e dedução de IPTU.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida taxa de fruição de 0,5% ao mês pelo período de 7 anos; (ii) estabelecer se o percentual de retenção deve ser majorado de 10% para 25%; (iii) determinar se os juros moratórios devem incidir após o trânsito em julgado ou desde a citação; (iv) verificar se é cabível dedução de débitos de IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A jurisprudência do STJ afasta o pagamento de taxa de fruição em terreno não edificado pela ausência de requisitos para enriquecimento sem causa (AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2023).

2.

O imóvel é lote vago sem comprovação de posse direta, construções ou proveito econômico, de modo que a mera transferência contratual da posse não configura fruição efetiva.

3.

O percentual de 10% está em consonância com o CDC (art. 53) e a jurisprudência do STJ: "A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu" (REsp 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).

4.

A apelante não comprovou despesas concretas que justificassem retenção superior, de modo que a majoração configuraria enriquecimento sem causa.

5.

A citação é o termo inicial para juros de mora em responsabilidade contratual (AgInt no AREsp 2392437 MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 2023), não se aplicando a regra do trânsito em julgado prevista para casos em que o comprador postula rescisão.

6.

O IPTU é tributo propter rem que acompanha a titularidade (arts. 130 e 131, I, CTN). Com a rescisão, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, que reassume as obrigações tributárias.

7.

O TJMT consolidou que não é cabível retenção de IPTU após rescisão (Apelações Cíveis 1016624-45.2016.8.11.0041 e 1015309-55.2019.8.11.0015).

8.

A apelante não comprovou a existência de débitos de IPTU.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

É descabido o pagamento de taxa de fruição em rescisão de contrato de terreno não edificado pela ausência de fruição efetiva e de enriquecimento sem causa.

2.

O percentual de retenção de 10% está em consonância com o CDC e a jurisprudência do STJ, exigindo a majoração comprovação de despesas concretas.

3.

Em ação de rescisão ajuizada pela vendedora, os juros de mora incidem desde a citação por se tratar de responsabilidade contratual.

4.

Com a rescisão e retorno ao status quo ante, a vendedora reassume as obrigações tributárias propter rem, não sendo cabível dedução de IPTU, especialmente sem comprovação.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1006253-58.2024.8.11.0003

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA X WELLINGTON OLIVEIRA DA SILVA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA com o fito de reformar a sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda c/c reintegração de posse ajuizada em face de WELLINGTON OLIVEIRA DA SILVA, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, determinar a reintegração de posse em favor da autora, a restituição dos valores pagos, com retenção de 10% a título de despesas administrativas, , além de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, indeferindo a cobrança de taxa de fruição e a dedução de débitos de IPTU.

A apelante recorre requerendo: (a) condenação do apelado ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período de mais de 7 anos em que o imóvel permaneceu indisponível, desde 28/06/2018 até a efetiva desocupação, invocando a Súmula no 1 do TJMT, precedentes do TJSP e o artigo 32-A, I, da Lei 6.766/79; (b) majoração do percentual de retenção de 10% para 25% dos valores pagos, alegando que o percentual fixado isoladamente é insuficiente para cobrir os prejuízos, citando precedentes do STJ (AgInt no AREsp 714.250/SC e REsp 2029566/SP); (c) incidência de juros moratórios apenas após o trânsito em julgado, fundamentando-se no julgamento de recurso repetitivo pela 2a Seção do STJ (REsp 1.008.610/RJ) e no artigo 987, § 2o, do CPC, por ausência de mora anterior da vendedora; (d) autorização para dedução de débitos de IPTU e taxas associativas vencidos durante a vigência contratual, com base nos artigos 32 e 34 do CTN e na Cláusula Quarta do contrato.

O apelado apresentou contrarrazões defendendo a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por construtora em face de promitente comprador inadimplente.

O contrato, firmado em 28/06/2018, refere-se a lote urbano não edificado. O réu pagou R$ 32.521,46 em 43 meses e tornou-se inadimplente, manifestando interesse na dissolução do pacto.

A sentença decretou a rescisão com reintegração de posse, determinando restituição dos valores pagos com retenção de 10%, correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação, indeferindo taxa de fruição e dedução de IPTU.

A controvérsia recursal está em saber se adequada a: (i) cobrança de taxa de fruição de 0,5% ao mês; (ii) majoração da retenção para 25%; (iii) juros moratórios apenas após o trânsito em julgado; e (iv) dedução de débitos de IPTU.

A jurisprudência do STJ é firme: é descabido o pagamento de taxa de fruição em terreno não edificado, pela ausência de requisitos para enriquecimento sem causa (STJ – AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).

No caso, o imóvel é lote vago, sem comprovação de posse direta, construções ou proveito econômico pelo apelado.

A mera transferência contratual da posse não configura fruição efetiva, já que a apelante será reintegrada no bem sem qualquer depreciação.

Assim, mantenho o indeferimento da taxa de fruição.

Por outro lado, a retenção no percentual de 10% está em consonância com o CDC (art. 53) e a jurisprudência do STJ: "
A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu
" (REsp 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).

Aqui, vale salientar que a apelante não comprovou despesas concretas que justificassem retenção superior, de modo que a majoração sem comprovação configuraria enriquecimento sem causa.

Portanto, mantenho o percentual de 10%.

Vale dizer que a situação difere do precedente invocado (REsp 1.008.610/RJ), pois foi a vendedora quem ajuizou a ação. Reconhecida a rescisão, surge a obrigação de restituir valores.

Ademais, a jurisprudência do STJ é firme: "a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de responsabilidade contratual" (AgInt no AREsp 2392437 MG).

Assim, é caso de manter os juros desde a citação.

Por fim, certo é que o IPTU é tributo
propter rem
que acompanha a titularidade, de maneira que, com a rescisão e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, que reassume as obrigações tributárias (arts. 130 e 131, I, CTN).

O TJMT consolidou esse entendimento (Apelações Cíveis 1016624-45.2016.8.11.0041 e 1015309-55.2019.8.11.0015). Ademais, a apelante não comprovou a existência de débitos.

Mantenho o indeferimento da dedução.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026