Tribunal: TJMT
Processo: 1010181-80.2025.8.11.0003
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DANO AO IMÓVEL. ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO E ESTRUTURA. COBRANÇA DE REPAROS, MULTA E IPTU. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado contra sentença que condenou a locatária e o fiador ao pagamento de R$ 37.370,99 (trinta e sete mil, trezentos e setenta reais e noventa e nove centavos), em razão de danos ao imóvel, alterações estruturais não autorizadas, débitos de IPTU e mudança da finalidade residencial para comercial, ao longo de mais de uma década de locação. A recorrente alega, em síntese, cerceamento de defesa, prescrição dos débitos de IPTU, tolerância do locador quanto ao uso comercial e que os danos alegados constituem mero desgaste natural.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide, com base em vistorias de entrada e saída assinadas pelas partes, configura cerceamento de defesa ou se a causa demanda prova pericial complexa; (ii) verificar se a tolerância do locador quanto ao uso comercial do imóvel afasta a incidência da multa contratual por infrações, como alterações estruturais não autorizadas; e (iii) analisar a ocorrência de prescrição da pretensão de cobrança dos débitos de IPTU.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prova documental, consistente nos laudos de vistoria de entrada e saída assinados pela representante da locatária, é suficiente para a análise dos fatos, tornando a causa de menor complexidade e afastando a necessidade de perícia ou de audiência de instrução. Portanto, não há cerceamento de defesa a ser declarado.
4. A tolerância do locador quanto ao uso comercial do imóvel não se estende às alterações estruturais realizadas sem autorização prévia e por escrito, como a remoção de um banheiro e a transformação de um quarto em cozinha industrial. Essas modificações constituem infração contratual autônoma e grave, justificando a aplicação da multa pactuada.
5. A pretensão de cobrança de IPTU, por derivar de obrigação contratual acessória, submete-se ao prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, § 5o, I, do Código Civil. Assim, os débitos vencidos antes do quinquênio que antecede o ajuizamento da ação estão prescritos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. A existência de laudos de vistoria de entrada e saída, assinados por ambas as partes e corroborados por fotografias, constitui prova documental suficiente para afastar a necessidade de perícia em ações de reparação de danos em imóvel locado, não configurando cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide. 2. A tolerância do locador quanto ao uso comercial do imóvel (supressio) não impede a cobrança de multa por infração contratual decorrente de alterações estruturais realizadas sem autorização e conhecimento do locador. 3. A pretensão do locador de cobrar do locatário débitos de IPTU inadimplidos, quando previstos em contrato, sujeita-se ao prazo prescricional de cinco anos (art. 206, § 5o, I, do CC), por se tratar de dívida líquida decorrente de instrumento particular.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, art. 23, II, III e V; art. 35. Código Civil, art. 206, § 5o, I; art. 422. Código de Processo Civil, art. 355.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.803.278/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22/10/2019; STJ, REsp 1.347.136/DF, Rel. Ministra Eliana Calmon, Primeira Seção, j. 11/12/2013; TJ-SP, Apelação Cível 1008955-51.2020.8.26.0309, Rel.: Alfredo Attié, j. 17/12/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1010181-80.2025.8.11.0003
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[DIVINO CHEF REFEICOES EIRELI - CNPJ: 10.516.727/0001-80 (RECORRENTE), LUCIANA CASTREQUINI TERNERO CORREA registrado(a) civilmente como LUCIANA CASTREQUINI TERNERO CORREA - CPF: 265.690.598-23 (ADVOGADO), TARCISO DE MENEZES - CPF: 972.306.930-04 (RECORRENTE), ROBSON FRANCISCO DA SILVA PROENCA - CPF: 384.759.281-53 (RECORRIDO), JANAINA ANTUNES DA SILVA - CPF: 846.115.291-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DANO AO IMÓVEL. ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO E ESTRUTURA. COBRANÇA DE REPAROS, MULTA E IPTU. PRESCRIÇÃO
RECONHECIDA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso inominado contra sentença que condenou a locatária e o fiador ao pagamento de R$ 37.370,99 (trinta e sete mil, trezentos e setenta reais e noventa e nove centavos), em razão de danos ao imóvel, alterações estruturais não autorizadas, débitos de IPTU e mudança da finalidade residencial para comercial, ao longo de mais de uma década de locação. A recorrente alega, em síntese, cerceamento de defesa, prescrição dos débitos de IPTU, tolerância do locador quanto ao uso comercial e que os danos alegados constituem mero desgaste natural.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide, com base em vistorias de entrada e saída assinadas pelas partes, configura cerceamento de defesa ou se a causa demanda prova pericial complexa; (
ii
) verificar se a tolerância do locador quanto ao uso comercial do imóvel afasta a incidência da multa contratual por infrações, como alterações estruturais não autorizadas; e (
iii
) analisar a ocorrência de prescrição da pretensão de cobrança dos débitos de IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A prova documental, consistente nos laudos de vistoria de entrada e saída assinados pela representante da locatária, é suficiente para a análise dos fatos, tornando a causa de menor complexidade e afastando a necessidade de perícia ou de audiência de instrução. Portanto, não há cerceamento de defesa a ser declarado.

4.
A tolerância do locador quanto ao uso comercial do imóvel não se estende às alterações estruturais realizadas sem autorização prévia e por escrito, como a remoção de um banheiro e a transformação de um quarto em cozinha industrial. Essas modificações constituem infração contratual autônoma e grave, justificando a aplicação da multa pactuada.

5.
A pretensão de cobrança de IPTU, por derivar de obrigação contratual acessória, submete-se ao prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, § 5o, I, do Código Civil. Assim, os débitos vencidos antes do quinquênio que antecede o ajuizamento da ação estão prescritos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. A existência de laudos de vistoria de entrada e saída, assinados por ambas as partes e corroborados por fotografias, constitui prova documental suficiente para afastar a necessidade de perícia em ações de reparação de danos em imóvel locado, não configurando cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide. 2. A tolerância do locador quanto ao uso comercial do imóvel (
supressio
) não impede a cobrança de multa por infração contratual decorrente de alterações estruturais realizadas sem autorização
e conhecimento do locador
. 3. A pretensão do locador de cobrar do locatário débitos de IPTU inadimplidos, quando previstos em contrato, sujeita-se ao prazo prescricional de cinco anos (art. 206, § 5o, I, do CC), por se tratar de dívida líquida decorrente de instrumento particular.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 8.245/91, art. 23, II, III e V; art. 35. Código Civil, art. 206, § 5o, I; art. 422. Código de Processo Civil, art. 355.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.803.278/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 22/10/2019; STJ, REsp 1.347.136/DF, Rel. Ministra Eliana Calmon, Primeira Seção, j. 11/12/2013; TJ-SP, Apelação Cível 1008955-51.2020.8.26.0309, Rel.: Alfredo
Attié
, j. 17/12/2024.

R E L A T Ó R I O

Recurso Inominado
: 1010181-80.2025.8.11.0003

Origem
: 2o Juizado Especial de Rondonópolis

Recorrente
: DIVINO CHEF REFEICOES EIRELI

Recorrido
: ROBSON FRANCISCO DA SILVA PROENCA

RELATÓRIO

Egrégia Turma.

ROBSON FRANCISCO DA SILVA PROENÇA ajuizou reclamação em face de DIVINO CHEF REFEICOES EIRELI e TARCISO DE MENEZES. Noticiou que: a) locou um imóvel de sua propriedade à primeira ré, com o segundo réu figurando como fiador, em um contrato com início em 2011; b) após a desocupação do imóvel em fevereiro de 2024, a vistoria final constatou diversas avarias, alterações estruturais não autorizadas (como a conversão de um quarto em cozinha e a remoção de um banheiro) e a descaracterização do bem; c) a locatária utilizou o imóvel para fins comerciais, embora o contrato previsse uso exclusivamente residencial; d) restaram débitos de IPTU referentes aos anos de 2013, 2015, 2016, 2017, 2022, 2023 e 2024 (proporcional). Requereu a condenação solidária dos réus ao pagamento de R$ 37.370,99, correspondentes aos custos para reparo dos danos, débitos de IPTU e multa por infração contratual.

O juízo singular concluiu que: a) o Juizado Especial é competente, pois a matéria é eminentemente documental, não exigindo perícia complexa; b) o fiador TARCISO DE MENEZES é parte legítima, pois assinou os aditivos contratuais e sua responsabilidade se estende até a entrega das chaves; c) as vistorias de entrada e saída, assinadas pela representante da locatária, são provas idôneas e demonstram as alterações indevidas e danos que extrapolam o uso normal; d) a alteração da destinação do imóvel de residencial para comercial, sem autorização, configura infração contratual; e) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU era da locatária, conforme contrato. Ao final
,
proferiu
sentença
de parcial procedência, para
condenar
as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 37.370,99, com correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa Selic.

Foram opostos
Embargos de Declaração
(ID 345812866), os quais foram rejeitados (ID 345812869) por entender o juízo se tratar de tentativa de rediscussão do mérito.

O
Recurso Inominado
(ID 345812870) foi interposto pela parte reclamada DIVINO CHEF REFEIÇÕES EIRELI. Sustentou que: a) a sentença é nula por cerceamento de defesa, pois o julgamento ocorreu sem audiência de instrução e sem a produção de prova pericial necessária para apurar os danos; b) o Juizado é incompetente pela complexidade da causa; c) não houve infração contratual pela alteração da destinação do imóvel, pois o uso comercial era tolerado pelo locador há mais de 12 anos; d) o imóvel foi devolvido pintado e reformado, sendo os danos remanescentes decorrentes do desgaste natural; e) os débitos de IPTU de 2013 a 2017 estão prescritos; f) a multa contratual é indevida. Requereu o provimento do recurso para: a) anular a sentença e determinar o retorno dos autos para instrução e perícia; b) alternativamente, reconhecer a incompetência do Juizado; c) no mérito, reformar a sentença para julgar a ação improcedente; ou d) subsidiariamente, afastar a multa, reconhecer a prescrição do IPTU e determinar o abatimento dos valores já gastos com reparos.

As
contrarrazões
(ID 345812876) foram apresentadas argumentando que: a) o recurso não deveria ser conhecido por ausência de dialeticidade; b) não houve cerceamento de defesa, pois a prova documental é suficiente, sendo correta a competência do Juizado; c) o mérito da sentença deve ser mantido, pois as infrações contratuais (alteração de destinação e danos ao imóvel) e os débitos de IPTU foram comprovados; d) os reparos realizados pela recorrente foram apenas parciais e não a isentam da responsabilidade; e) a multa contratual é devida e não há prescrição a ser declarada.

É a síntese.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR

Colendos pares.

Passo à análise das matérias devolvidas à apreciação do Poder Judiciário.

Incompetência em razão da matéria.

Nos termos do artigo 3o da Lei no 9.099/95, o Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar causas cíveis de menor complexidade.

Em relação ao conceito de menor complexidade, o Enunciado 54 do Fórum Nacional de Juizados Especiais estabelece que se deve
considerar
o objeto da prova e não o direito material discutido:

“ENUNCIADO 54// – A menor complexidade da causa para a fixação da competência é aferida pelo objeto da prova e não em face do direito material.”

A
m
esma exegese é extraída da jurisprudência do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMPLEXIDADE DA CAUSA. NECESSIDADE DE PERÍCIA. (...) 3. O art. 3o da Lei 9.099/95 adota dois critérios distintos – quantitativo (valor econômico da pretensão) e qualitativo (matéria envolvida) – para definir o que são “causas cíveis de menor complexidade”. Exige-se a presença de apenas um desses requisitos e não a sua cumulação, salvo na hipótese do art. 3o, IV, da Lei 9.099/95. Assim, em regra, o limite de 40
salários mínimos
não se aplica quando a competência dos Juizados Especiais Cíveis é fixada com base na matéria. (...) (STJ// RMS 30170/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010,
DJe
13/10/2010)”

No mesmo sentido
é
a jurisprudência da Turma Recursal:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. JUÍZADO ESPECIAL CÍVEL. IMPUGNAÇÃO DE PROVA. NECESSIDADE DE PERÍCIA FONÉTICA. COMPLEXIDADE DA CAUSA. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) A complexidade da causa deve ser aferida pelo objeto da prova, e não em face do direito material discutido, conforme expressamente disposto no Enunciado 54 do FONAJE. A perícia fonética é de natureza técnica e complexa, sendo incompatível com os princípios da celeridade, simplicidade e informalidade que regem os Juizados Especiais, conforme disposto no art. 35 da Lei no 9.099/95. A necessidade de prova pericial fonética para aferir a autenticidade ou autoria das falas no áudio apresentado pela parte recorrida demonstra a incompetência do Juizado Especial para julgar a demanda, devendo o processo ser extinto sem resolução do mérito. O precedente colacionado reforça o entendimento de que, diante da impugnação da autenticidade de áudios ou provas técnicas de alta complexidade, a competência do Juizado Especial é afastada. (...) (N.U 1012999-42.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL//, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 22/11/2024, publicado no DJE 22/11/2024)”

A parte recorrente argui a incompetência do Juizado Especial, sustentando a necessidade de prova pericial para apurar os danos no imóvel, diferenciar o desgaste natural e avaliar as reformas.

Contudo, a controvérsia sobre o estado do imóvel pode ser solucionada pela análise comparativa entre o laudo de vistoria de entrada e o termo de vistoria final (ambos no ID 345811919), os quais foram devidamente acompanhados de registros fotográficos (
IDs
345811920 a 345811923).

Ademais, é crucial ressaltar que ambos os laudos foram assinados pela representante da empresa locatária, Sra. Maria Salette de Menezes, o que lhes confere caráter bilateral e afasta a alegação de unilateralidade. A prova documental existente é, portanto, robusta e suficiente para a formação do convencimento do juízo.

Desse modo, a matéria não demanda conhecimento técnico especializado que justifique a produção de prova pericial complexa, sendo este juízo competente para a causa.

Portanto, não prospera a alegação de incompetência.

Prescrição.

Conforme estabelece o artigo 189 do Código Civil, a prescrição acarreta a extinção da pretensão de pleitear judicialmente a reparação de direito violado, em decorrência da inatividade da parte lesada durante determinado período.

A recorrente sustenta a prescrição dos débitos de IPTU anteriores a 2019, com base no artigo 174 do Código Tributário Nacional.

No

c
aso
,
o dever
de pagamento do IPTU
decorre da cláusula 12 do contrato de locação (ID 345811914, p. 4), tratando-se de uma obrigação de natureza pessoal e contratual entre locador e locatário, e não de uma relação jurídico-tributária.

Assim, aplica-se à pretensão de cobrança o prazo prescricional quinquenal previsto no artigo 206, § 5o, I, do Código Civil, referente a dívidas líquidas constantes de instrumento particular.

Considerando que a presente ação foi ajuizada em 22/04/2025 (ID 345811909), estão prescritas as pretensões de cobrança dos débitos de IPTU vencidos antes de 22/04/2020. Conforme demonstrativo apresentado na petição inicial, os débitos de 2013, 2015, 2016 e 2017, que somam R$ 6.313,03 (seis mil, trezentos e treze reais e três centavos), encontram-se
extintos
pela prescrição.

Por esta razão, o recurso merece parcial provimento para reconhecer a prescrição dos débitos de IPTU referentes aos anos de 2013, 2015, 2016 e 2017.

Cerceamento de defesa.

Nos termos do artigo 355 do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, dispensando a fase instrutória, quando: (a) não houver necessidade de produção de provas em audiência de instrução; ou (b) forem aplicados os efeitos da revelia e não houver requerimento de provas.

Todavia, não sendo hipótese de julgamento antecipado da lide, há cerceamento de defesa.

Nesse sentido:

“Ementa: DIREITO ADMINISTRATIVO. RECURSO INOMINADO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. READAPTAÇÃO DE FUNÇÃO. NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. PROVIMENTO DO RECURSO. (...) .III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Diante da divergência entre laudos médicos apresentados, a produção de prova pericial se revela imprescindível para a correta solução da controvérsia. 4. A ausência de produção da referida prova, requerida oportunamente, caracteriza cerceamento de defesa, impondo a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para a realização da perícia. (...) Tese de julgamento: “A não realização de prova pericial requerida, necessária à comprovação da redução da capacidade laborativa, caracteriza cerceamento de defesa e impõe a anulação da sentença, com o retorno dos autos à origem para regular instrução processual.” (...) (N.U 1011723-73.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL//, EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, Primeira Turma Recursal, Julgado em 26/06/2025, publicado no DJE 26/06/2025)”

A recorrente alega cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide sem a realização de audiência de instrução para produção de prova oral.

Entretanto, o magistrado pode julgar antecipadamente o mérito quando a questão for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir outras provas. No presente caso, a controvérsia sobre o estado do imóvel e as alterações realizadas foi suficientemente elucidada pela prova documental, especialmente
os laudos de vistoria e fotografias, que são robustos e
produzidos de forma bilateral.

Ademais, a recorrente, em sua contestação, requereu a produção de provas de forma genérica, sem especificar quais fatos pretendia comprovar com a prova testemunhal que não estivessem já demonstrados pelos documentos. A mera alegação de necessidade de instrução, sem a indicação da sua pertinência e relevância, não é suficiente para anular a sentença.

Portanto, não há cerceamento de defesa a ser reconhecido.

Tolerância de regra não questionada ao longo do tempo
.

O princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) atua como um limite ao exercício de direitos subjetivos, impedindo que a letra fria do contrato seja utilizada para romper uma legítima expectativa consolidada pelo tempo.

Assim, o comportamento omissivo do locador, ao tolerar por anos uma regra contratual que não estava sendo observada, transmuda a relação jurídica, incidindo a vedação ao
venire
contra
factum

proprium
, princípio que proíbe o comportamento contraditório.

No caso, tendo
o locador
conhecimento da regra contratual que está sendo descumprida e permanece
ndo

inerte
, ger
ou
na parte adversa a confiança de que aquela conduta
foi admitida e
não será mais
punida.

Desta forma, a tentativa repentina de retomar a literalidade contratual após anos de mútua anuência tácita configura um abuso de direito, ferindo a segurança jurídica e a eticidade que devem nortear os negócios jurídicos.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – LOCAÇÃO – Valor do aluguel – Pagamento de quantia inferior por diversos meses – Inércia da locadora – Vedação do "
venire
contra
factum

proprium
" e aplicação do instituto da "
supressio
" – Comportamento da parte autora que gerou às rés justa expectativa – Precedentes desta Corte – Negado provimento. (TJ-SP - Apelação Cível: 1015261-34.2023.8 .26.0405 Osasco, Relator.: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 11/03/2024, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/03/2024)”

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário. 3. A
supressio
decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. (...) 7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos. 8. Recursos especiais não providos. (STJ// REsp n. 1.803.278/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 22/10/2019,
DJe
de 5/11/2019.)”

A parte recorrente alega que o locador tolerou o uso comercial do imóvel por mais de uma década, o que impediria a cobrança da multa contratual por desvio de finalidade.

Entretanto, a controvérsia não se limita ao uso comercial, mas abrange, principalmente, as alterações estruturais realizadas no imóvel sem autorização. A cláusula 11 do contrato (ID 345811914, p. 5) é expressa ao vedar modificações, acréscimos ou demolições sem a prévia autorização por escrito do locador.

Assim
, embora haja mudança na fachada do imóvel
(ID 345811909, p. 17)
, no presente caso
não há como presumir que
o proprietário
,
reside
nte
em outr
a
Unidade da Federação (João Pessoa/PB, cf.
ID/PJe2 345811911 e 345811913)
, tinha conhecimento d
ess
as alterações
.

Além disso, o imóvel teve
também
profundas alterações internas, como a supressão de um banheiro e a transformação de um quarto em cozinha.

Não há nos autos nenhuma prova de que o locador

tinha conhecimento ou anuiu com essas modificações.

Portanto,
não há dúvida
quanto
à

infração contratual
e
à
aplicação da
multa.

Cláusula penal.

Incide a cláusula penal quando uma das partes, culposamente, deixa de cumprir a obrigação contratual.

A multa pode ser reduzida equitativamente se a obrigação tiver sido cumprida parcialmente ou a penalidade se manifestar excessiva diante da natureza do negócio.

Estas são as regras previstas nos
arts
. 408 e 413 do Código Civil:

“Art.
408./
/ Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. (...)”

“Art.
413./
/ A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

A aplicação da multa contratual, prevista na cláusula 20 do instrumento (ID 34581191
3
, p.
4
), é devida. Conforme já fundamentado, a recorrente cometeu, no mínimo, duas infrações contratuais graves.

A primeira consiste na alteração da finalidade do imóvel, de residencial para comercial, sem autorização expressa, violando a cláusula 10 do contrato. A segunda, e mais grave, refere-se às modificações estruturais realizadas sem qualquer consentimento do locador, em afronta direta à cláusula 11.

Cada uma dessas infrações, por si só, já autorizaria a incidência da penalidade. Portanto, a cobrança da multa é legítima e deve ser mantida.

Responsabilidade pelos reparos no imóvel locado
.

A responsabilidade pela realização de reparos em imóveis locados é compartilhada entre locador e locatário, conforme a Lei no 8.245/91 e o Código Civil, distinguindo-se o desgaste natural do uso daquele decorrente de mau uso ou danos anômalos.

Essa divisão visa equilibrar os deveres de conservação e o direito de uso do bem.

Ao locatário incumbe o dever de zelar pelo imóvel (art. 23, II, Lei 8.245/91), restituindo-o no estado em que o recebeu, salvo deteriorações do uso normal (art. 23, III, Lei 8.245/91). É sua responsabilidade a reparação imediata de danos que excedam o desgaste natural, causados por si, seus dependentes ou visitantes (art. 23, V, Lei 8.245/91). Alterações estruturais sem autorização expressa são vedadas, não gerando direito a indenização por benfeitorias não consentidas (art. 35, Lei 8.245/91).

Já o locador, por sua vez, responde por vícios ou defeitos preexistentes à locação e por reparos estruturais não decorrentes do uso normal ou culpa do locatário, garantindo a habitabilidade do bem.

Nesse sentido:

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. Sentença de procedência. Apelo da ré. Preliminares relativas à nulidade da sentença afastadas. Decisão devidamente fundamentada. Desnecessidade de reabertura da instrução para produção de prova oral. (...) Mérito. (...) Locatário que tem o dever de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal",
ex
vi do art. 23, III, da Lei no 8 .245/91. Contrato que, ademais, previu expressamente o compromisso da ré em devolver o imóvel" em perfeito estado de conservação, integridade e limpeza, inclusive com pintura nova ". Perícias realizadas na ação anterior e
na presente
que confirmam o uso anormal do imóvel pela locatária, afastando expressamente a hipótese de mero desgaste natural. (...) (TJ-SP// - Apelação Cível: 10089555120208260309 Jundiaí, Relator.: Alfredo
Attié
, Data de Julgamento: 17/12/2024, 27a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2024)”

O critério para diferenciar o desgaste natural do dano anormal é o bom senso. O desgaste natural é o envelhecimento esperado das coisas com o uso cuidadoso e o passar do tempo, como o afrouxamento de uma maçaneta após anos de uso. Já o dano que excede esse desgaste é aquele que não aconteceria sozinho e resulta de um evento específico, como uma mancha de vinho na parede, um buraco no piso ou forro ou um cano que entupiu por descarte de lixo indevido. Em suma, se o problema surgiu do uso normal e cuidadoso, a responsabilidade tende a ser do locador (se for estrutural); se surgiu de um descuido, acidente ou uso incorreto, a responsabilidade é do locatário.

No caso, a comparação entre a vistoria de entrada e a de saída (ID 345811919),
somada
as fotografias (
IDs
345811920 a 345811923), demonstra que a deterioração do imóvel ultrapassou o mero desgaste natural.

A completa remoção das louças e equipamentos de um banheiro social e a transformação de um quarto em cozinha industrial, com instalação de revestimentos e ralo no piso
são alterações substanciais que descaracterizam o imóvel e configuram dano anormal, cuja reparação é de responsabilidade da locatária.

Ademais, embora a recorrente tenha comprovado despesas com pintura e alguns reparos (
IDs
345811940 a 345811942), as provas dos autos demonstram que a reforma foi parcial e insuficiente para restituir o imóvel ao seu estado original, não a eximindo da obrigação de indenizar os danos remanescentes, que são expressivos.

Portanto, a condenação ao pagamento dos danos materiais apurados está em conformidade com as provas e a legislação aplicável.

Dano material.

O dano material constitui prejuízo ou perda que atinge o patrimônio corpóreo de alguém.

Nos termos do artigo 402 do Código Civil, os danos materiais podem ser
subclassificados
em danos emergentes (o que efetivamente se perdeu) ou lucros cessantes (o que razoavelmente se deixou de lucrar).

Sobre o tema, a jurisprudência do c. STJ é firme, no sentido de que os danos materiais, sejam os danos emergentes ou os lucros cessantes, "
exigem efetiva comprovação, não se admitindo indenização em caráter hipotético, ou presumido, dissociada da realidade efetivamente provada"
(STJ// REsp 1.347.136/DF, Rel. Ministra ELIANA CALMON, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 11/12/2013,
DJe
de 7/3/2014).

Em
igual
sentido
,
manifesta
-se
a Turma Recursal:

“RECURSO INOMINADO.DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INVASÃO DE CONTA EM REDE SOCIAL. DEVER DE SEGURANÇA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE ACESSO À REDE SOCIAL. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) 2. Dano material. Os danos materiais podem ser
subclassificados
em danos emergentes (o que efetivamente se perdeu) ou lucros cessantes (o que razoavelmente se deixou de lucrar). Embora se deva proporcionar ao consumidor a facilitação das provas de seus direitos (art. 6o, inciso VIII do CDC), o ônus de provar o dano material, na modalidade de lucros cessantes, continua com o consumidor, visto que este não é presumido (STJ
AgInt
no
AREsp
964.233/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2017,
DJe
23/05/2017). No caso dos autos, a parte reclamante não apresentou evidências de que, efetivamente, deixou de auferir lucros em razão do período que permaneceu sem acesso à rede social, razão pela qual não se mostra devida a indenização material pretendida. (...) (N.U 1004566-18.2025.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL//, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 11/07/2025,
Publicado
no DJE 11/07/2025)”

A recorrente impugna a cobrança dos débitos de IPTU, alegando a prescrição dos exercícios anteriores a 2019.

Como já abordado em tópico próprio, a cobrança dos
IPTUs de 2013, 2015, 2016 e 2017 encontra
-se prescrit
a
.

Assim, assiste razão à recorrente neste ponto, devendo ser afastada da condenação a quantia de R$ 6.313,03 (seis mil, trezentos e treze reais e três centavos), referente aos IPTUs prescritos, conforme discriminado na petição inicial (ID 345811909, p. 13 e 19).

Dispositivo.

Posto isso,
conheço
do recurso e
dou-lhe parcial
provimento
tão somente
para
reduzir o quantum da indenização por danos materiais
para
R$ 31.057,96 (trinta e um mil, cinquenta e sete reais e noventa e seis centavos)
,
em razão do reconhecimento da prescrição parcial do
ressarcimento de
IPTU
.

Nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95 e diante do provimento parcial do recurso,
deixo
de condenar a parte recorrente em custas e honorários advocatícios.

É como voto.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2026