Tribunal: TJMT
Processo: 1008170-75.2025.8.11.0004
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI No 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. MANUTENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% NÃO OBRIGATÓRIO. AUSÊNCIA DE ELEMENTO CONCRETO PARA MAJORAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.Apelação cível contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, declarou rescindido contrato particular de compromisso de compra e venda de lote e condenou a requerida à restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal e despesas administrativas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.A questão em discussão consiste no cabimento da majoração do percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão da rescisão contratual por sua iniciativa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.O contrato foi celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018. Aplica-se, portanto, a disciplina anterior e a jurisprudência formada para os distratos pretéritos, sob a ótica do CDC.
4.Nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção variável, em regra, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.
5.O percentual de 25% não possui caráter automático ou obrigatório. Trata-se de parâmetro jurisprudencial sujeito à aferição casuística.
6.No caso, a retenção de 20% mostra-se adequada, pois o comprador permaneceu adimplente por longo período, o imóvel é lote não edificado, não há taxa de fruição, e o bem retorna ao patrimônio da loteadora, com possibilidade de nova comercialização.
7.A apelante não demonstrou circunstância concreta apta a evidenciar que o percentual fixado na sentença seria insuficiente para recompor despesas administrativas e operacionais.
8.A própria requerida formulou, subsidiariamente, pedido de retenção de 20% na contestação, o que enfraquece a alegação recursal de inadequação do percentual acolhido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9.Recurso de apelação não provido.
Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção de valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão por sua iniciativa, deve ser fixada conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. O percentual de 25% não é obrigatório. 3. Mantém-se a retenção de 20% quando ausente elemento concreto que justifique a adoção do patamar máximo admitido pela jurisprudência.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.788.690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10.05.2021, DJe 13.05.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008170-75.2025.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALTAIR QUINTINO DA SILVA NETO - CPF: 031.619.401-80 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (APELANTE), SARAH OLIVEIRA BRITO - CPF: 025.807.871-51 (ADVOGADO), JOAO VITOR COELHO BRAGA - CPF: 052.885.521-26 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI No 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. MANUTENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% NÃO OBRIGATÓRIO. AUSÊNCIA DE ELEMENTO CONCRETO PARA MAJORAÇÃO.
RECURSO NÃO PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, declarou rescindido contrato particular de compromisso de compra e venda de lote e condenou a requerida à restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal e despesas administrativas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste no cabimento da majoração do percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão da rescisão contratual por sua iniciativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O contrato foi celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018. Aplica-se, portanto, a disciplina anterior e a jurisprudência formada para os distratos pretéritos, sob a ótica do CDC.

4.
Nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção variável, em regra, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.

5.
O percentual de 25% não possui caráter automático ou obrigatório. Trata-se de parâmetro jurisprudencial sujeito à aferição casuística.

6.
No caso, a retenção de 20% mostra-se adequada, pois o comprador permaneceu adimplente por longo período, o imóvel é lote não edificado, não há taxa de fruição, e o bem retorna ao patrimônio da loteadora, com possibilidade de nova comercialização.

7.
A apelante não demonstrou circunstância concreta apta a evidenciar que o percentual fixado na sentença seria insuficiente para recompor despesas administrativas e operacionais.

8.
A própria requerida formulou, subsidiariamente, pedido de retenção de 20% na contestação, o que enfraquece a alegação recursal de inadequação do percentual acolhido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso de apelação
não provido
.

Tese de julgamento:
“1. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção de valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão por sua iniciativa, deve ser fixada conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. O percentual de 25% não é obrigatório. 3. Mantém-se a retenção de 20% quando ausente elemento concreto que justifique a adoção do patamar máximo admitido pela jurisprudência.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1.788.690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 10.05.2021,
DJe
13.05.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto por BG2 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos c/c Tutela de Urgência ajuizada por Altair Quintino da Silva Neto.

A sentença julgou
parcialmente procedentes os pedidos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda do lote n. 29, quadra A-20, do Loteamento Residencial Jardim dos Ipês, e condenar a requerida a restituir ao autor, em parcela única, os valores pagos, autorizada a retenção de 20% a título de cláusula penal e despesas administrativas.

Ficou consignado que o montante a ser restituído seria corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, e que poderiam ser deduzidos eventuais débitos de IPTU comprovadamente em aberto e relativos ao período em que o autor esteve na posse do imóvel, vedada, contudo, a cobrança de taxa de fruição.

Ao final, a requerida foi condenada ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

Em suas razões recursais, a
requerida sustenta, em síntese, que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do promitente comprador, circunstância reconhecida na própria sentença, razão pela qual a retenção fixada em 20% deve ser majorada para 25% dos valores pagos.

Afirma que, em contratos celebrados anteriormente à Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça adota como padrão-base, nos casos de desistência imotivada do comprador, a retenção de 25% do montante pago, por ser percentual adequado para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato.

Alega que a sentença não apresentou fundamentação concreta para justificar a fixação do percentual de 20%, em descompasso
com precedentes recentes do STJ, notadamente julgados da Quarta Turma e da Segunda Seção.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e fixar a retenção em 25% dos valores pagos pelo comprador.

O autor apresentou contrarrazões, pugnando pelo
não provimento
do recurso. Sustenta, em síntese, a manutenção integral da sentença, ao argumento de que o contrato foi celebrado em 2013, sendo inaplicável a Lei n. 13.786/2018.

Defende a razoabilidade do percentual de retenção fixado em 20%, afirmando que o patamar de 25% não é obrigatório, mas apenas um limite admitido pela jurisprudência, e que, no caso concreto, a retenção arbitrada já se mostra suficiente para compensar a vendedora, especialmente porque o imóvel retornará ao seu patrimônio, podendo ser novamente comercializado.

Aduz que a majoração pretendida configuraria enriquecimento sem causa. Reitera, ainda, a impossibilidade de cobrança de taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado, e a correção da sentença ao determinar a restituição em parcela única, em consonância com a Súmula 543 do STJ.

Requer, por fim, a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

A insurgência recursal devolve exame restrito ao percentual de retenção a ser suportado pelo promitente comprador em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

Não há controvérsia, nesta fase, quanto ao desfazimento do negócio, à restituição em parcela única, ao afastamento da taxa de fruição, à possibilidade de dedução de débitos de IPTU comprovadamente em aberto, nem aos critérios de correção monetária e juros de mora fixados na sentença.

A apelante sustenta que, sendo incontroversa a resilição por iniciativa do comprador, a retenção deveria ser elevada de 20% para 25% dos valores pagos, porque este seria o parâmetro jurisprudencial adotado pelo Superior Tribunal de Justiça para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018.

É incontroverso que o contrato foi celebrado em 20/08/2013, antes, portanto, da entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018. Assim, a solução da controvérsia deve observar a disciplina então vigente e a jurisprudência construída para os distratos anteriores à referida alteração legislativa, à luz do Código de Defesa do Consumidor, cuja incidência foi corretamente reconhecida na sentença.

Também não se discute que a resolução contratual decorreu da iniciativa do promitente comprador. Nessa hipótese, a orientação jurisprudencial consolidada admite a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual apto a compensar o vendedor pelas despesas administrativas, comerciais e pelos efeitos do rompimento do vínculo. De igual modo, é firme o entendimento de que, para contratos anteriores à Lei do Distrato, o percentual de retenção pode oscilar, em regra, entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso concreto.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que
“
nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
13/05/2021)
.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao adotar o patamar de 25% como padrão-base em hipóteses dessa natureza, não o fez em caráter automático, inflexível ou obrigatório para toda e qualquer situação. Ao contrário, a própria orientação da Corte Superior admite a fixação de percentual inferior quando presentes circunstâncias concretas
aptas a justificar solução diversa. Não se trata, portanto, de índice cogente, mas de parâmetro jurisprudencial sujeito à aferição casuística.

Na espécie, a sentença expôs fundamento idôneo para a adoção do percentual de 20%. Consta dos autos que o comprador permaneceu adimplindo o contrato por aproximadamente doze anos, circunstância que evidencia execução prolongada da avença antes da opção pelo desfazimento do negócio.

Soma-se a isso o fato de que o objeto contratual consiste em lote não edificado, hipótese em que, como corretamente reconhecido no decisum, não há falar em taxa de fruição, tampouco em utilização econômica do bem apta a justificar gravame mais severo ao consumidor. Além disso, o imóvel retorna ao patrimônio da loteadora, que poderá novamente disponibilizá-lo ao mercado, auferindo novo proveito econômico com sua alienação.

Nesse cenário, não se identifica elemento concreto que imponha a adoção do percentual máximo de retenção admitido pela jurisprudência. A apelante limitou-se a invocar precedentes do STJ que reconhecem 25% como padrão-base, sem, contudo, demonstrar particularidade fática do caso apta a evidenciar que os 20% fixados na sentença seriam insuficientes à recomposição de suas despesas ou ao equilíbrio contratual. Faltou, em outras palavras, demonstração específica de prejuízo extraordinário ou de circunstância singular que reclamasse a majoração pretendida.

Há, ademais, aspecto processual relevante que reforça a manutenção do julgado. Conforme se extrai da contestação, a própria requerida, ora apelante, formulou pedido subsidiário de retenção de 20% dos valores pagos, cumulada com taxa de fruição e dedução de eventuais débitos de IPTU.

A sentença, ao afastar a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e ao admitir a dedução de IPTU comprovadamente em aberto, acolheu, em essência, a solução subsidiária apresentada pela própria defesa. Embora isso, por si só, não impeça a interposição do recurso, enfraquece sensivelmente a alegação de que o percentual de 20% seria manifestamente inadequado ou juridicamente insuficiente.

Também não procede a alegação de ausência de fundamentação concreta para a adoção do percentual inferior. O juízo de origem registrou expressamente que a retenção de 20% se mostrava suficiente para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas e operacionais da venda, sem gerar enriquecimento ilícito, consideradas as circunstâncias específicas do caso, notadamente o longo período de pagamentos realizado pelo comprador.

A
sentença não contrariou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Apenas aplicou, de forma motivada, a ressalva que a própria jurisprudência admite, ao reconhecer que o percentual de 25% não é automático e pode ser mitigado conforme as particularidades da hipótese examinada.

Assim, a retenção de 20% revela-se proporcional, razoável e suficiente para compensar a loteadora pelas despesas ordinárias do empreendimento e pelos efeitos do rompimento contratual, sem impor ao consumidor ônus excessivo nem autorizar enriquecimento sem causa da vendedora. A majoração pretendida, à míngua de fundamento fático concreto que a justifique, não se mostra necessária.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo incólume a sentença recorrida.

Majoro
os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2026