Tribunal: TJMT
Processo: 1007884-75.2026.8.11.0000
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1007884-75.2026.8.11.0000
EMENTA
DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. PRELIMINAR. NÃO CABIMENTO DE AGRAVO. TAXATIVIDADE MITIGADA DO ROL DO ART. 1.015 DO CPC. INUTILIDADE DO JULGAMENTO DA QUESTÃO EM SEDE DE APELAÇÃO. REJEIÇÃO. MÉRITO. LAUDO PERICIAL. MÉTODO INVOLUTIVO. IMÓVEL RURAL SEM LOTEAMENTO REGISTRADO. VEDAÇÃO DO ART. 42 DA LEI N. 6.766/1979. INADEQUAÇÃO DO MÉTODO AVALIATIVO ADOTADO PELA PERÍCIA. DETERMINAÇÃO DE NOVA PERÍCIA PELO MÉTODO COMPARATIVO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto pela concessionária de energia elétrica autora contra decisão que afastou as impugnações ao laudo pericial de avaliação do imóvel objeto de ação de constituição de servidão administrativa e determinou a elaboração de laudos complementares para individualização das matrículas e delimitação da extensão da ocupação.
2. Requerimentos do recurso: (i) reforma da decisão agravada para anular o laudo pericial, ao argumento de inadequação do método involutivo aplicado a imóvel sem loteamento aprovado ou registrado; (ii) determinação de nova perícia com adoção do método comparativo de dados de mercado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar o cabimento do agravo de instrumento contra decisão que rejeita impugnação ao laudo pericial, à luz da taxatividade mitigada do art. 1.015 do CPC e do tema repetitivo n. 988 do STJ; (ii) aferir a adequação do método involutivo de avaliação para apuração do valor indenizatório em servidão administrativa incidente sobre imóvel explorado para fins agrícolas, sem loteamento aprovado ou registrado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O rol do art. 1.015 do Código de Processo Civil é de taxatividade mitigada, admitindo-se o agravo de instrumento quando a questão não puder ser utilmente reexaminada em sede de apelação. Configura-se a urgência quando o prosseguimento do feito com o método pericial validado tornaria inútil o julgamento do ponto controvertido em sede de apelação, pois eventual reforma implicaria anulação e repetição da instrução de processo cuja tramitação perdura décadas.
5. O art. 42 da Lei n. 6.766/1979 veda a consideração de terrenos como loteados ou loteáveis para fins indenizatórios quando inexistente loteamento ou desmembramento registrado, impedindo que a indenização incorpore valor especulativo fundado em hipótese de parcelamento do solo que não se concretizou.
6. O método involutivo de avaliação, que projeta empreendimento hipotético sobre a área para calcular o valor da gleba por reversão, é inadequado para imóvel explorado para fins agrícolas, sem loteamento aprovado ou registrado à época da intervenção administrativa, por importar em avaliação fundada em loteamento hipotético vedado pela legislação de regência.
7. A classificação do imóvel como zona de expansão urbana no Plano Diretor Municipal não autoriza a utilização do método involutivo quando o bem é efetivamente explorado para fins agrícolas e inexistem providências concretas de parcelamento do solo, pois a vocação urbanística deve ser efetiva e demonstrada, e não meramente projetada.
8. As normas técnicas da ABNT que disciplinam os métodos avaliativos orientam o exercício profissional do perito, mas não prevalecem sobre vedação legal expressa. O art. 42 da Lei n. 6.766/1979 constitui norma imperativa que se sobrepõe às normas técnicas, impedindo a utilização de metodologia que a lei proíbe.
9. O método comparativo direto de dados de mercado é apto a incorporar, por meio dos fatores de homogeneização, os elementos de valorização do imóvel, como a localização em zona de expansão urbana e a proximidade com rodovias federais, sem pressupor a existência de loteamento hipotético incompatível com a utilização efetiva do bem.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso provido.
___________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.015 e 1.015, caput; Lei n. 6.766/1979, art. 42.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 988, REsp 986.470/RN, REsp 1.816.784/SP; TJMT, AI 1031205-09.2021.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007884-75.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Servidão Administrativa]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[PAULO GUILHERME DE MENDONCA LOPES - CPF: 064.148.418-62 (ADVOGADO), EBTE - EMPRESA BRASILEIRA DE TRANSMISSAO DE ENERGIA S.A. - CNPJ: 10.319.371/0001-94 (AGRAVANTE), MUTUM AGRO PECUARIA SA - CNPJ: 03.580.479/0001-70 (AGRAVADO), VALQUIRIA PEREIRA BARBOSA - CPF: 423.273.500-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA.
PRELIMINAR
. NÃO CABIMENTO DE AGRAVO. TAXATIVIDADE MITIGADA DO ROL DO ART. 1.015 DO CPC. INUTILIDADE DO JULGAMENTO DA QUESTÃO EM SEDE DE APELAÇÃO. REJEIÇÃO.
MÉRITO
. LAUDO PERICIAL. MÉTODO INVOLUTIVO. IMÓVEL RURAL SEM LOTEAMENTO REGISTRADO. VEDAÇÃO DO ART. 42 DA LEI N. 6.766/1979. INADEQUAÇÃO DO MÉTODO AVALIATIVO ADOTADO PELA PERÍCIA. DETERMINAÇÃO DE NOVA PERÍCIA PELO MÉTODO COMPARATIVO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pela concessionária de energia elétrica autora contra decisão que afastou as impugnações ao laudo pericial de avaliação do imóvel objeto de ação de constituição de servidão administrativa e determinou a elaboração de laudos complementares para individualização das matrículas e delimitação da extensão da ocupação.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
reforma da decisão agravada para anular o laudo pericial, ao argumento de inadequação do método involutivo aplicado a imóvel sem loteamento aprovado ou registrado;
(ii)
determinação de nova perícia com adoção do método comparativo de dados de mercado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar o cabimento do agravo de instrumento contra decisão que rejeita impugnação ao laudo pericial, à luz da taxatividade mitigada do art. 1.015 do CPC e do tema repetitivo n. 988 do STJ;
(ii)
aferir a adequação do método involutivo de avaliação para apuração do valor indenizatório em servidão administrativa incidente sobre imóvel explorado para fins agrícolas, sem loteamento aprovado ou registrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O rol do art. 1.015 do Código de Processo Civil é de taxatividade mitigada, admitindo-se o agravo de instrumento quando a questão não puder ser utilmente reexaminada em sede de apelação. Configura-se a urgência quando o prosseguimento do feito com o método pericial validado tornaria inútil o julgamento do ponto controvertido em sede de apelação, pois eventual reforma implicaria anulação e repetição da instrução de processo cuja tramitação perdura décadas.

5. O art. 42 da Lei n. 6.766/1979 veda a consideração de terrenos como loteados ou loteáveis para fins indenizatórios quando inexistente loteamento ou desmembramento registrado, impedindo que a indenização incorpore valor especulativo fundado em hipótese de parcelamento do solo que não se concretizou.

6. O método involutivo de avaliação, que projeta empreendimento hipotético sobre a área para calcular o valor da gleba por reversão, é inadequado para imóvel explorado para fins agrícolas, sem loteamento aprovado ou registrado à época da intervenção administrativa, por importar em avaliação fundada em loteamento hipotético vedado pela legislação de regência.

7. A classificação do imóvel como zona de expansão urbana no Plano Diretor Municipal não autoriza a utilização do método involutivo quando o bem é efetivamente explorado para fins agrícolas e inexistem providências concretas de parcelamento do solo, pois a vocação urbanística deve ser efetiva e demonstrada, e não meramente projetada.

8. As normas técnicas da ABNT que disciplinam os métodos avaliativos orientam o exercício profissional do perito, mas não prevalecem sobre vedação legal expressa. O art. 42 da Lei n. 6.766/1979 constitui norma imperativa que se sobrepõe às normas técnicas, impedindo a utilização de metodologia que a lei proíbe.

9. O método comparativo direto de dados de mercado é apto a incorporar, por meio dos fatores de homogeneização, os elementos de valorização do imóvel, como a localização em zona de expansão urbana e a proximidade com rodovias federais, sem pressupor a existência de loteamento hipotético incompatível com a utilização efetiva do bem.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.015 e 1.015,
caput
; Lei n. 6.766/1979, art. 42.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 988, REsp 986.470/RN, REsp 1.816.784/SP; TJMT, AI 1031205-09.2021.8.11.0003.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pela parte autora
EBTE – EMPRESA BRASILEIRA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA S.A
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara da Comarca de Nova Mutum que, nos autos da ação de constituição de servidão administrativa autuada sob o n. 0002218-08.2010.8.11.0086, ajuizada em desfavor de
MUTUM AGRO PECUÁRIA S.A.
, não acolheu as impugnações deduzidas pela autora ao laudo pericial de avaliação do imóvel objeto da lide (id. 348687377).

A demanda originária consiste em ação de constituição de servidão administrativa, proposta pela concessionária de energia elétrica autora para viabilizar a instalação de linha de transmissão sobre imóvel rural de propriedade da ré, com área de 300 hectares (trezentos hectares) (id. 40664586 dos autos de origem).

Na petição inicial, a autora ofertou o valor de R$ 57.427,22 (cinquenta e sete mil, quatrocentos e vinte e sete reais e vinte e dois centavos) a título de indenização, com base em laudo de avaliação elaborado por engenheiro agrônomo (id. 40664586 dos autos de origem).

Citada, a ré apresentou contestação, na qual discordou do valor indenizatório e alegou conexão com o processo n. 0002642-50.2010.8.11.0086 (id. 40664586 dos autos de origem).

No curso da instrução processual, foi realizada perícia técnica, cujo laudo apurou a área efetivamente ocupada pela faixa de servidão em 26,5877 hectares e fixou o valor indenizatório em R$ 6.610.961,65 (seis milhões, seiscentos e dez mil, novecentos e sessenta e um reais e sessenta e cinco centavos), com a utilização do método involutivo de avaliação (id. 87597742 dos autos de origem).

A autora apresentou impugnação ao laudo pericial, acompanhada de parecer técnico divergente elaborado por assistente técnico, que estimou o valor da indenização em R$ 2.433.744,91 (dois milhões, quatrocentos e trinta e três mil, setecentos e quarenta e quatro reais e noventa e um centavos), com base no método comparativo direto de dados de mercado. Na impugnação, sustentou a inadequação do método involutivo para o caso concreto, a utilização de elementos amostrais pertencentes ao mesmo grupo econômico da ré e a incompatibilidade das amostras com as características do imóvel avaliado (id. 91518177 e 91518178 dos autos de origem).

O perito judicial prestou esclarecimentos, nos quais informou que, à época da vistoria, a faixa de servidão atingia os imóveis registrados sob as matrículas n. 19.440, 19.309 e 19.293 do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum, e que, posteriormente, o imóvel de matrícula n. 19.309 foi desmembrado, com a abertura das matrículas n. 25.453 e 25.452 (id. 165223402 dos autos de origem).

A autora requereu novos esclarecimentos, ao argumento de que os pontos suscitados na impugnação não foram abordados pelo perito (id. 167885809 dos autos de origem).

Em paralelo, nos autos do processo conexo n. 0002642-50.2010.8.11.0086, a perícia técnica realizada pelo perito nomeado confirmou a existência de áreas coincidentes entre as duas demandas (id. 192103225 e 192103230 dos autos de origem).

O Juízo de origem, em decisão conjunta proferida para ambos os processos, afastou as impugnações formuladas pela autora quanto à metodologia da avaliação e determinou a elaboração de laudos periciais complementares, a fim de identificar as matrículas incidentes sobre cada feito, a cadeia dominial correspondente, a extensão da ocupação e o valor a ser indenizado (id. 203263381 dos autos de origem).

A autora opôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados pelo Juízo de origem, que manteve a decisão por seus próprios fundamentos (id. 220635997).

Irresignada, a autora interpõe o presente recurso de agravo (id. 348687377).

Em suas razões recursais, a agravante sustenta o cabimento do agravo de instrumento com fundamento no tema repetitivo n. 988 do Superior Tribunal de Justiça, sob o argumento de que a manutenção da decisão impugnada acarretará prejuízo irreparável (id. 348687377).

No mérito, alega a inadequação do método involutivo de avaliação, uma vez que o imóvel não possuía loteamento aprovado ou registrado à época da imissão na posse, circunstância que vedaria a projeção de hipotético parcelamento do solo para fins de apuração do valor indenizatório, nos termos do artigo 42 da Lei n. 6.766/1979 (id. 348687377).

Sustenta, ainda, que o laudo pericial incorreu em vício de amostragem, porquanto treze dos dezesseis elementos utilizados na pesquisa de mercado foram obtidos junto à empresa JAR Empreendimentos Imobiliários, integrante do mesmo grupo econômico da agravada, o que comprometeria a imparcialidade da pesquisa e violaria as normas técnicas da ABNT (id. 348687377).

Aduz a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, sob o fundamento de que o Juízo de origem não enfrentou os argumentos centrais da impugnação, notadamente quanto à parcialidade da amostragem e à utilização de microamostras incompatíveis com a dimensão do imóvel avaliado (id. 348687377).

Com base nisso, requer a reforma da decisão agravada para que seja anulada a decisão que rejeitou a impugnação, com a determinação de que eventual nova perícia observe o método comparativo de mercado (id. 348687377).

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (id. 349697365).

Em contrarrazões, a agravada suscita, em preliminar, o não cabimento do agravo de instrumento, ao argumento de que a decisão impugnada não se enquadra no rol do artigo 1.015 do Código de Processo Civil e de que a hipótese não se amolda à exceção prevista no tema repetitivo n. 988 do Superior Tribunal de Justiça (id. 358806874).

No mérito, defende a adequação do método involutivo, por se tratar de imóvel inserido em zona de expansão urbana, nas proximidades da BR-163, conforme reconhecido no laudo pericial e na decisão impugnada. Sustenta que as normas da ABNT não estabelecem hierarquia rígida entre os métodos avaliativos e que a escolha do método depende das características do bem avaliado (id. 358806874).

Refuta a alegação de parcialidade das amostras, ao fundamento de que o perito judicial atua como auxiliar do Juízo, com independência técnica, e de que a agravante não demonstrou manipulação ou distorção concreta dos dados. Argumenta, ainda, que a alegação de violação ao princípio da justa indenização é prematura, pois o valor indenizatório não foi fixado de forma definitiva e o laudo se encontra em fase de complementação (id. 358806874).

Requer o não conhecimento do recurso e, subsidiariamente, o seu desprovimento integral (id. 358806874).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pela parte autora
EBTE – EMPRESA BRASILEIRA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA S.A
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara da Comarca de Nova Mutum que, nos autos da ação de constituição de servidão administrativa autuada sob o n. 0002218-08.2010.8.11.0086, ajuizada em desfavor de
MUTUM AGRO PECUÁRIA S.A.
, não acolheu as impugnações deduzidas pela autora ao laudo pericial de avaliação do imóvel objeto da lide (id. 348687377).

O cerne recursal reside em verificar se é cabível o recurso de agravo, considerando que a decisão agravada não se insere no rol do artigo 1.015 do Código de Processo Civil e, no mérito, na aferição da adequação do método involutivo de avaliação adotado pelo perito judicial para a apuração do valor indenizatório em ação de constituição de servidão administrativa, quando inexistente loteamento aprovado ou registrado sobre o imóvel avaliado.

O recurso deve ser conhecido e, no mérito, provido.

PRELIMINAR

Em contrarrazões, a agravada suscitou, como preliminar de inadmissibilidade, o não conhecimento do presente recurso, ao fundamento de que a decisão agravada não se enquadra no rol do artigo 1.015 do Código de Processo Civil, que a hipótese não se amolda à exceção prevista no tema repetitivo n. 988 do Superior Tribunal de Justiça e que eventual inconformismo pode ser discutido em sede de apelação.

A objeção não merece prosperar.

Conforme tema repetitivo n. 988 do Superior Tribunal de Justiça, o rol do artigo 1.015 do Código de Processo Civil é de taxatividade mitigada, admitindo-se a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão em sede de apelação.

No caso, ao contrário do que sustenta a agravada, o pronunciamento judicial impugnado não se limitou a ordenar a complementação do laudo pericial.

A leitura da decisão revela duas deliberações de natureza distinta. De um lado, o Juízo de origem afastou a impugnação da agravante quanto à metodologia avaliativa, validou a utilização do método involutivo e rejeitou as alegações relativas à inadequação dos elementos amostrais. De outro, determinou a elaboração de laudos complementares, porém com finalidade restrita à individualização das matrículas incidentes nos processos conexos e à delimitação da extensão da ocupação.

A complementação determinada, portanto, não guarda qualquer relação com os vícios metodológicos apontados pela agravante.

O Juízo de origem decidiu que o método involutivo é adequado, que as amostras são válidas e que a perícia deve prosseguir sobre essas mesmas bases. A partir dessa deliberação, a perícia complementar seguirá o mesmo método que a agravante reputa viciado, sobre a mesma base amostral que considera parcial e com os mesmos critérios que entende contrários à legislação de regência.

Nesse contexto, a urgência revela-se de forma concreta, na medida em que, se o feito prosseguir até a sentença com o método involutivo validado pelo Juízo de origem, eventual reconhecimento da inadequação metodológica em sede de apelação resultará na anulação da sentença e na determinação de nova perícia, com retrocesso processual de anos, sobretudo ao se considerar que a demanda tramita desde 2010 e a fase instrutória ainda não se encerrou.

Esse cenário configura a inutilidade do julgamento da questão em apelação, que é o requisito exigido pelo tema repetitivo n. 988 do Superior Tribunal de Justiça para a mitigação da taxatividade do rol do artigo 1.015 do Código de Processo Civil.

Por essas razões, impõe-se o processamento do presente recurso de agravo, a ensejar a rejeição da preliminar ventilada pela agravada.

MÉRITO

O artigo 42 da Lei n. 6.766/1979 estabelece que, nas desapropriações, não devem ser considerados como loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não registrado. A norma visa impedir que a indenização incorpore valor especulativo fundado em hipótese de parcelamento do solo que não se concretizou e que depende do preenchimento de inúmeros requisitos legais para sua implementação.

A finalidade do dispositivo se harmoniza com o princípio constitucional da justa indenização, que opera tanto para proteger o proprietário contra a subavaliação do bem quanto para proteger o Poder Público, ou o concessionário de serviço público, contra o pagamento de valor que exceda o efetivo prejuízo patrimonial imposto pela intervenção administrativa.

Essa orientação é reiteradamente afirmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

A Corte Superior apregoa que a fixação do preço justo não pode fundar-se em mera hipótese de aproveitamento do imóvel, jamais cogitada pelos expropriados antes do procedimento expropriatório, e que não se pode levar em conta a possibilidade de implantação de loteamento em imóvel que, antes da intervenção do Poder Público, sempre foi utilizado para a atividade agropecuária (STJ, REsp n. 986.470/RN, relatora Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 13/maio/2008, DJe 30/junho/2008).

Essa orientação foi reafirmada pela Segunda Turma no julgamento do Recurso Especial n. 1.816.784/SP, no qual o Superior Tribunal de Justiça deu parcial provimento ao recurso especial para anular o feito desde a perícia, determinando que outra fosse realizada com observância do artigo 42 da Lei n. 6.766/1979, por considerar que o acórdão recorrido divergiu do entendimento consolidado de que, nas desapropriações, não devem ser considerados como loteados ou loteáveis os terrenos que não possuam loteamento ou desmembramento registrado (STJ, REsp n. 1.816.784/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 5/setembro/2019, DJe 11/outubro/2019).

Este Tribunal de Justiça também já teve a oportunidade de consignar que a utilização do método involutivo somente se justifica quando impossibilitada a adoção da metodologia comparativa de dados de mercado, pela ausência de imóveis que possuam atributos técnicos que possam ser utilizados como elementos de comparação. Confira-se:

“[...] A utilização do método involutivo somente é justificável quando impossibilitada a adoção da metodologia comparativa de dados de mercado, pela ausência de imóveis que possuam atributos técnicos que possam ser utilizados como elementos de comparação, constituintes das amostras. 3 - Apesar de também apresentar valores pela metodologia comparativa, estes se mostraram desproporcionais em relação aos valores apontados tanto na petição inicial quanto na contestação, impondo-se a anulação da sentença que levou em consideração o valor encontrado pelo método involutivo, para que nova perícia seja realizada apenas com base no método comparativo, a fim de fixar a justa indenização pelo imóvel [...]”
(TJMT, AI n. 1031205-09.2021.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Público, Helena Maria Bezerra Ramos, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 17/07/2024, Publicado no DJE 25/07/2024).

No caso dos autos, o imóvel sobre o qual incide a faixa de servidão administrativa é a Fazenda Irmandade, de propriedade da agravada
MUTUM AGROPECUÁRIA S.A
, registrada sob matrículas do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Mutum, com área total de 2.992 hectares, com a faixa de servidão ocupando 26,5877 hectares dessa área.

A ação de constituição de servidão administrativa foi ajuizada em julho/2010, quando a agravante obteve a imissão provisória na posse para instalação da linha de transmissão LT Nova Mutum–Sorriso 230 KV.

Ao se analisar o laudo pericial elaborado pela Real Brasil Consultoria Ltda, verifica-se que o
expert
adotou o método involutivo de avaliação, que consiste na projeção de um empreendimento hipotético sobre a área avaliada para, por reversão, calcular o valor da gleba (id. 87597742 dos autos de origem).

O perito projetou um loteamento com lotes de 1.000 m2 (mil metros quadrados) sobre 269,22 hectares, com prazo de venda estimado em 120 (cento e vinte) meses, e aplicou regressão linear sobre 16 (dezesseis) elementos amostrais de lotes urbanos para obter o valor unitário de R$ 535,44/m2 (quinhentos e trinta e cinco reais e quarenta e quatro centavos por metro quadrado), que, após a operação involutiva, resultou no valor de R$ 69,42/m2 (sessenta e nove reais e quarenta e dois centavos por metro quadrado) para a gleba desapropriada (id. 87597742 dos autos de origem).

A justificativa apresentada pelo perito para a adoção desse método foi que o imóvel se encontra em área de expansão urbana, conforme o Plano Diretor Municipal de Nova Mutum, e que inexistem áreas agrícolas à venda situadas em zonas de expansão urbana que possibilitassem trabalhar apenas com o método comparativo de dados de mercado (id. 87597742 dos autos de origem).

Porém, a justificativa apresentada pelo perito denota falhas que comprometem a higidez da aferição da justa indenização devida à agravada.

Isso porque o perito partiu da premissa de que o imóvel deveria ser avaliado como urbanizável e, a partir disso, construiu a impossibilidade do método comparativo. Porém, se o imóvel fosse considerado pelo que era à época da intervenção estatal, a pesquisa de mercado deveria buscar imóveis rurais comparáveis na região, e não lotes urbanos.

Não se observa, pelo laudo, a realização de eventuais diligências para a busca de elementos comparativos de imóveis rurais antes de concluir pela impossibilidade do método comparativo.

O próprio perito, ao responder ao quesito 04 formulado pela agravante, reconheceu que, em junho de 2010, quando da propositura da ação e da imissão na posse, a área estava “
antropizada
”, sem identificar se se tratava de culturas anuais ou pastagens. Na vistoria realizada em outubro de 2021, o perito constatou que a área estava “
parcialmente plantada
” (id. 87597742 dos autos de origem).

Em ambos os momentos, portanto, o imóvel era destinado para a prática da atividade agrícola.

Neste ponto, é preciso distinguir duas situações substancialmente diversas.

Uma coisa é o imóvel já situado em área efetivamente urbanizada ou em processo concreto de urbanização, com loteamento registrado, infraestrutura implantada e comercialização em curso, hipótese em que o método involutivo pode ser adequado para captar o valor de mercado.

Situação diversa é o imóvel que apenas consta em mapa de plano diretor como zona de expansão urbana, mas que continua a ser explorado para fins agrícolas, sem qualquer providência concreta de parcelamento do solo.

Na segunda hipótese, que corresponde ao caso dos autos, incide a vedação do artigo 42 da Lei n. 6.766/1979.

Com efeito, inexiste qualquer informação no processo de que a agravada tenha iniciado providências concretas para lotear o imóvel, de modo que a classificação no Plano Diretor como zona de expansão urbana e a proximidade com a BR-163, embora sejam fatores de valorização que podem ser incorporados pelo método comparativo por meio de ajustes nos fatores de homogeneização, não autorizam, por si, a avaliação do imóvel como se loteamento fosse.

A respeito disso, ainda que a agravada sustente que as normas da ABNT não estabelecem hierarquia rígida entre os métodos avaliativos e que o método involutivo é admitido pela engenharia de avaliações para áreas de expansão urbana, esta premissa não conduz à conclusão pretendida pela agravada.

A ausência de hierarquia rígida entre os métodos não afasta a incidência de norma legal específica que veda a consideração de loteamento hipotético para fins indenizatórios em expropriações. O artigo 42 da Lei n. 6.766/1979 constitui vedação legislativa que se sobrepõe às normas técnicas de engenharia de avaliações, porquanto as normas da ABNT orientam o exercício profissional do avaliador, mas não podem autorizar metodologia que a lei proíbe.

Além disso, apesar de agravada citar precedentes do Tribunal de Justiça de Goiás e do Tribunal de Justiça de São Paulo em sustento da legitimidade do método involutivo em áreas de expansão urbana, os julgados tratam de situações em que a vocação urbanística era efetiva e demonstrada, com aproveitamento concreto da área para fins urbanos ou existência de elementos que permitissem a utilização do método sem contrariar a vedação legal.

Ademais, o argumento de que o afastamento do método involutivo conduziria à subavaliação do imóvel desconsidera que o método comparativo direto de dados de mercado é capaz de incorporar, por meio dos fatores de homogeneização, os elementos de valorização que a agravada pretende serem utilizados, a exemplo da localização em zona de expansão, proximidade com rodovia federal e potencial de valorização futura.

O que o método comparativo não faz, e acertadamente, é pressupor a existência de loteamento que não existe para elevar o valor do imóvel a patamar incompatível com sua utilização efetiva.

Acrescente-se que o próprio laudo pericial contém contradição interna que enfraquece a premissa central da avaliação pelo método involutivo.

O perito calculou que a absorção do loteamento hipotético de 269,22 hectares levaria “
no mínimo 10 anos
”, considerando que em oito anos (2013-2020) o município de Nova Mutum expandiu apenas 399 hectares (id. 87597742 dos autos de origem).

Essa constatação revela que a transformação da área agrícola em empreendimento imobiliário se trata de projeção de longo prazo, dependente de fatores mercadológicos incertos, o que reforça o caráter especulativo da avaliação e sua incapacidade de alcançar a justa indenização, sob pena de excessiva oneração da concessionária de serviço público.

Conforme já destacado pela Corte de Precedentes, “
a implantação de um loteamento não é um fato corriqueiro, que depende apenas da vontade do proprietário do imóvel loteado. Para tanto, devem ser preenchidos inúmeros requisitos previstos em lei. Tal fato, portanto, também obsta a fixação do justo preço com base na mera possibilidade de implantação de um loteamento na área expropriada, tendo em vista que a concretização desse ato depende de diversos outros fatores
” (STJ, REsp n. 986.470/RN, relatora Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 13/maio/2008, DJe 30/junho/2008).

Diante desse panorama normativo, jurisprudencial e fático, não há outra conclusão senão a de que o método involutivo adotado pelo laudo pericial é inadequado para o caso concreto, porquanto fundado em loteamento hipotético vedado pelo artigo 42 da Lei n. 6.766/1979, aplicado a imóvel com utilização agrícola, sem qualquer providência concreta de parcelamento do solo.

Dessarte, os vícios de método que acometem o laudo pericial impõem a sua desconstituição e a determinação de nova perícia, que observe o método comparativo direto de dados de mercado, com elementos amostrais de imóveis rurais ou glebas comparáveis na região, em conformidade com a legislação de regência e com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento interposto por
EBTE – EMPRESA BRASILEIRA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA S.A
para reformar a decisão agravada e determinar a realização de nova perícia nos autos de origem, a qual deverá observar o método comparativo de dados de mercado, com utilização de elementos amostrais de imóveis comparáveis ao avaliado, em conformidade com o artigo 42 da Lei n. 6.766/1979.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026