Tribunal: TJMT
Processo: 1007457-53.2018.8.11.0002
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ABANDONO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. ENCARGOS DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. LUCROS CESSANTES. NÃO CONFIGURAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO. MANDATO. CULPA SUBJETIVA COMPROVADA. INFORMAÇÕES INVERÍDICAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança c/c indenização por danos materiais e morais decorrente de contrato de locação, condenou locatário e fiador ao pagamento de aluguéis e encargos, afastou a responsabilidade da imobiliária e julgou improcedentes os pedidos indenizatórios, apesar de alegações de inadimplência, abandono do imóvel e falha na administração.
II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se os danos materiais foram comprovados; (ii) estabelecer se há dever de ressarcimento de parcelas de financiamento; (iii) determinar a existência de lucros cessantes; (iv) verificar a responsabilidade da imobiliária; (v) analisar a configuração de dano moral.
III. Razões de decidir
3. A ausência de laudo de vistoria inicial inviabiliza a comprovação dos danos materiais e do nexo causal, nos termos do art. 373, I, do CPC.
4. Provas unilaterais e indícios de vícios preexistentes afastam a responsabilização do locatário pelos alegados danos.
5. O pagamento de financiamento imobiliário constitui obrigação autônoma da proprietária, sem nexo causal direto com o inadimplemento locatício (art. 402 do CC).
6. Os lucros cessantes não são devidos quando não comprovada a destinação locatícia do imóvel e a responsabilidade dos réus pela indisponibilidade.
7. A relação entre locadora e imobiliária configura mandato, regido pela responsabilidade subjetiva (art. 667 do CC).
8. A imobiliária incorre em culpa ao não adotar medidas eficazes de cobrança e ao prestar informações inverídicas sobre o ajuizamento de ação judicial.
9. Configurado o nexo causal, impõe-se a responsabilidade solidária da administradora pelos débitos locatícios.
10. O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral sem prova de violação a direitos da personalidade.
IV. Dispositivo e Tese
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de vistoria inicial impede a comprovação de danos materiais em contrato de locação. 2. O inadimplemento locatício não gera, por si só, dever de ressarcimento de financiamento imobiliário. 3. Os lucros cessantes dependem de prova efetiva da perda de renda e do nexo causal. 4. A imobiliária responde subjetivamente pelos prejuízos decorrentes de falha na administração do imóvel. 5. O descumprimento contratual, sem circunstâncias excepcionais, não configura dano moral”.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, 80, 85, §11, e 98, §3o; CC, arts. 402, 653 e 667; CDC, art. 14.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação Cível n. 1000269-34.2022.8.11.0013; TJ-MT, Apelação Cível n. 1000347-71.2021.8.11.0010; TJ-MT, Apelação Cível n. 1007176-34.2017.8.11.0002; TJ-MT, Recurso Inominado n. 1067832-13.2024.8.11.0001; TJ-MT, Recurso Inominado n. 1005971-17.2024.8.11.0004; TJ-MT, Apelação Cível n. 0000133-20.2014.8.11.0018; STJ, AREsp 2009274/DF (2021/0339534-3).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007457-53.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LECY CAVALCANTE CROZETTA - CPF: 569.626.061-68 (APELANTE), HERMES BEZERRA DA SILVA NETO - CPF: 722.385.341-72 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO SILVA E SOUZA - CPF: 899.546.961-72 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), WILLIAM RODRIGO ENCISO ALVES - CPF: 030.852.411-08 (APELADO), RONALDO RODRIGUES DA CUNHA - CPF: 529.945.461-91 (ADVOGADO), REINALDO GONCALVES - CPF: 503.464.071-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ABANDONO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. ENCARGOS DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. LUCROS CESSANTES. NÃO CONFIGURAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO. MANDATO. CULPA SUBJETIVA COMPROVADA. INFORMAÇÕES INVERÍDICAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança c/c indenização por danos materiais e morais decorrente de contrato de locação, condenou locatário e fiador ao pagamento de aluguéis e encargos, afastou a responsabilidade da imobiliária e julgou improcedentes os pedidos indenizatórios, apesar de alegações de inadimplência, abandono do imóvel e falha na administração.

II. Questão em discussão

2.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se os danos materiais foram comprovados; (ii) estabelecer se há dever de ressarcimento de parcelas de financiamento; (iii) determinar a existência de lucros cessantes; (iv) verificar a responsabilidade da imobiliária; (v) analisar a configuração de dano moral.

III. Razões de decidir

3.

A ausência de laudo de vistoria inicial inviabiliza a comprovação dos danos materiais e do nexo causal, nos termos do art. 373, I, do CPC.

4.

Provas unilaterais e indícios de vícios preexistentes afastam a responsabilização do locatário pelos alegados danos.

5.

O pagamento de financiamento imobiliário constitui obrigação autônoma da proprietária, sem nexo causal direto com o inadimplemento locatício (art. 402 do CC).

6.

Os lucros cessantes não são devidos quando não comprovada a destinação locatícia do imóvel e a responsabilidade dos réus pela indisponibilidade.

7.

A relação entre locadora e imobiliária configura mandato, regido pela responsabilidade subjetiva (art. 667 do CC).

8.

A imobiliária incorre em culpa ao não adotar medidas eficazes de cobrança e ao prestar informações inverídicas sobre o ajuizamento de ação judicial.

9.

Configurado o nexo causal, impõe-se a responsabilidade solidária da administradora pelos débitos locatícios.

10.

O mero inadimplemento contratual não enseja dano moral sem prova de violação a direitos da personalidade.

IV. Dispositivo e Tese

11.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: “
1. A ausência de vistoria inicial impede a comprovação de danos materiais em contrato de locação. 2. O inadimplemento locatício não gera, por si só, dever de ressarcimento de financiamento imobiliário. 3. Os lucros cessantes dependem de prova efetiva da perda de renda e do nexo causal. 4. A imobiliária responde subjetivamente pelos prejuízos decorrentes de falha na administração do imóvel. 5. O descumprimento contratual, sem circunstâncias excepcionais, não configura dano moral”
.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 373, I, 80, 85, §11, e 98, §3o; CC, arts. 402, 653 e 667; CDC, art. 14.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, Apelação Cível n. 1000269-34.2022.8.11.0013; TJ-MT, Apelação Cível n. 1000347-71.2021.8.11.0010; TJ-MT, Apelação Cível n. 1007176-34.2017.8.11.0002; TJ-MT, Recurso Inominado n. 1067832-13.2024.8.11.0001; TJ-MT, Recurso Inominado n. 1005971-17.2024.8.11.0004; TJ-MT, Apelação Cível n. 0000133-20.2014.8.11.0018; STJ, AREsp 2009274/DF (2021/0339534-3).

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
LECY CAVALCANTE CROZETTA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT que, nos autos da Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Morais e Materiais n. 1007457-53.2018.8.11.0002, ajuizada em desfavor de
IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME, WILLIAM RODRIGO ENCISO ALVES e REINALDO GONÇALVES
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial (Id. 350595139).

Conforme documentado nos autos, a Apelante é proprietária do imóvel residencial localizado na Rua Jaime Benevides, n. 232, Várzea Grande/MT, adquirido mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Em 12/02/2016, firmou contrato de locação com o Apelado William Rodrigo Enciso Alves, pelo valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), tendo como fiador o Apelado Reinaldo Gonçalves. A locação foi intermediada e administrada pela Apelada Ideale Negócios Imobiliários Ltda – ME, com quem a Apelante também celebrou, em 15/02/2016, contrato de administração do imóvel, outorgando-lhe amplos poderes de gestão, inclusive para adotar medidas judiciais e extrajudiciais em defesa dos interesses da proprietária.

A Apelante narrou que, a partir de novembro de 2016, o locatário deixou de adimplir com os aluguéis e demais encargos contratuais, incluindo o IPTU dos exercícios de 2016 e 2017 e as contas de água junto ao Departamento de Água e Esgoto de Várzea Grande (DAE). Ao término do contrato, em fevereiro de 2017, o locatário abandonou o imóvel sem proceder à entrega formal das chaves, sendo necessário o arrombamento dos portões para que a proprietária pudesse reaver a posse do bem. O imóvel foi oficialmente entregue à Apelante somente em 02/09/2017, sete meses após o término contratual.

A Apelante sustentou, ainda, que a imobiliária Ideale foi negligente na administração do bem, omitindo-se na adoção de medidas eficazes de cobrança e, mais gravemente, prestando informações inverídicas à proprietária sobre o ajuizamento de ações judiciais contra o locatário inadimplente. Em razão de todos esses fatos, a Apelante pleiteou a condenação solidária dos Apelados ao pagamento de: aluguéis inadimplidos (R$ 8.000,00), IPTU (R$ 2.365,17) e contas de água (R$ 1.326,28); encargos do financiamento imobiliário (R$ 3.691,35); danos materiais pelos reparos no imóvel (R$ 116.969,95); aluguel de outro imóvel para moradia de seus filhos (R$ 12.600,00); lucros cessantes (R$ 36.000,00); e danos morais (R$ 20.000,00), totalizando R$ 202.121,90.

Após longa e conturbada fase de citação, que envolveu múltiplas redesignações de audiências e expedição de carta precatória para a Comarca de Ipameri/GO, os Apelados apresentaram suas contestações. A imobiliária Ideale arguiu ilegitimidade passiva e negou qualquer negligência na administração do imóvel. O locatário William negou o abandono, contestou a responsabilidade pelos danos ao imóvel, imputando a deterioração à antiguidade do bem e à vistoria unilateral, e impugnou os demais pedidos. O fiador Reinaldo, citado por edital, teve sua defesa apresentada por negativa geral pela Defensoria Pública, que também questionou a validade da citação editalícia.

O Juízo
a quo
, em decisão saneadora, rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva da Ideale e de nulidade da citação por edital do réu Reinaldo, indeferiu o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo réu William e fixou os pontos controvertidos, deferindo a produção de prova oral e documental. Em decisão complementar ao saneador, deferiu a inversão do ônus da prova em relação à Ideale, reconhecendo a relação de consumo, mas afastou a aplicação da responsabilidade objetiva, prevalecendo a responsabilidade subjetiva.

Após a instrução processual, com a colheita de depoimentos pessoais da autora, da preposta da Ideale e do réu William, bem como a oitiva de testemunhas e informantes arrolados pelas partes, sobreveio a r. Sentença, integrada pela decisão dos embargos de declaração, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar, solidariamente, os Apelados William e Reinaldo ao pagamento dos aluguéis atrasados (R$ 8.000,00) e dos débitos de IPTU e água (R$ 3.691,45). Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização pelos danos materiais ao imóvel, encargos do financiamento, lucros cessantes, ressarcimento por aluguel de terceiros (por ilegitimidade ativa da autora) e danos morais. A responsabilidade da imobiliária Ideale foi integralmente afastada.

Inconformada, a Apelante interpôs o presente Recurso de Apelação, sustentando o desacerto da decisão de primeiro grau em relação aos pedidos rejeitados e à exclusão da imobiliária da condenação.

Os Apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da r. Sentença. O Apelado William, em suas contrarrazões, formulou pedido de condenação da Apelante por litigância de má-fé, ao argumento de que o recurso seria manifestamente protelatório.

Registra-se, por fim, que a Apelante interpôs Agravo de Instrumento (no 1023520-52.2024.8.11.0000) contra a decisão que afastou a responsabilidade objetiva da Ideale, o qual foi julgado desprovido por esta Câmara, que fixou a inaplicabilidade da responsabilidade objetiva do art. 14 do CDC ao caso, prevalecendo a responsabilidade subjetiva, condicionada à verificação de culpa, nos termos do art. 667 do Código Civil.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Trata-se Recurso de Apelação interposto por
LECY CAVALCANTE CROZETTA
, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar, solidariamente, os Apelados William e Reinaldo ao pagamento dos aluguéis atrasados (R$ 8.000,00) e dos débitos de IPTU e água (R$ 3.691,45). Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização pelos danos materiais ao imóvel, encargos do financiamento, lucros cessantes, ressarcimento por aluguel de terceiros (por ilegitimidade ativa da autora) e danos morais. A responsabilidade da imobiliária Ideale foi integralmente afastada.

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço. No mérito, após acurada análise do acervo probatório, dos argumentos das partes e do julgamento do Agravo de Instrumento n. 1023520-52.2024.8.11.0000, antecipo que a insurgência da parte Apelante merece parcial provimento, nos termos que passo a expor.

I. Dos Danos Materiais ao Imóvel: A Imprescindibilidade da Prova do Estado Anterior

A Apelante pleiteia a reforma da sentença para que os Apelados sejam condenados a indenizar os danos materiais causados ao imóvel, estimados em R$ 116.969,95, (cento e dezesseis mil, novecentos e sessenta e nove reais e noventa e cinco centavos) com base nos orçamentos e fotografias juntados aos autos.

O cerne da questão reside na prova do estado em que o imóvel foi entregue ao locatário no início da relação contratual.

Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito. Na seara locatícia, isso se traduz no dever do locador de demonstrar, de forma inequívoca, a condição do bem no momento da entrega das chaves, para que, ao final do contrato, seja possível aferir se as avarias existentes extrapolam o desgaste natural do uso regular.

O instrumento probatório por excelência para tal fim é o laudo de vistoria inicial, realizado na presença de ambas as partes ou, ao menos, com a ciência e concordância do locatário. Da análise detida dos autos, verifica-se que, embora o contrato de locação (Cláusulas 3.2) faça menção a um "
Termo de Vistoria
" como anexo integrante do instrumento, tal documento não foi colacionado ao processo. Essa ausência é determinante para a pretensão indenizatória neste ponto específico (Id. 350594388 – p. 2).

Sem um parâmetro objetivo e incontroverso do estado inicial do bem, a comparação torna-se inviável. As fotografias intituladas "
FOTOS ANTES — casa em perfeitas condições
", por não estarem datadas e não integrarem um laudo formalmente aceito pelo locatário, carecem da força probante necessária para estabelecer, com a segurança jurídica exigida, a condição original do imóvel.

Da mesma forma, o laudo de vistoria de saída, produzido meses após a desocupação (21/06/2017 – id. 350594391 – p. 2) e de forma unilateral, não se presta a comprovar, isoladamente, que os danos ali constatados foram efetivamente causados pela parte locatária durante o período da locação.

Nesse contexto, cumpre destacar que a própria apelante, em depoimento pessoal, reconheceu a preexistência de infiltrações no imóvel antes da locação. Ademais, declarou desconhecer a eventual elaboração de laudo preliminar anterior à celebração do contrato, bem como não se recordar da data das fotografias produzidas previamente, além de confirmar que já havia paredes acometidas por infiltração antes da formalização da avença, conforme consignado na sentença (Id. 350595139 – pág. 6).

Esse reconhecimento, aliado às declarações das testemunhas e informantes acerca da antiguidade do imóvel — a informante Carolina Terroso afirmou que a casa já apresentava “
piso quebrado; piscina verde; pintura descascando; infiltração
” quando do ingresso do locatário, ao passo que a testemunha Bruno Balata confirmou que “
a casa era antiga; possuía infiltração; piscina com problemas
” — fragiliza, de forma significativa, a tese de que todos os danos apontados decorreriam de mau uso por parte do apelado William.

Registra-se que a Cláusula 3.3 do contrato de locação dispõe que o locatário “
declarou tê-lo recebido em perfeito estado de conservação e uso
”. Embora tal declaração contratual seja relevante para a distribuição do ônus probatório, não supre a ausência de laudo de vistoria inicial apto a comprovar, de forma objetiva, o estado do bem à época da imissão na posse.

A declaração genérica de recebimento em bom estado, inserida em contrato de adesão, não possui o condão de demonstrar, com a necessária precisão, as condições específicas do imóvel no início da locação, sobretudo diante do conjunto probatório oral que evidencia a preexistência de vícios.

Nesse sentido

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA CONTRATUAL. ALUGUÉIS POSTERIORES À DESOCUPAÇÃO. DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE LAUDOS DE VISTORIA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por Natália Costa Pedrosa contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de cobrança decorrente de contrato de locação comercial ajuizada em desfavor de Soubhia & Cia Ltda (atual Alvorada Comércio de Produtos Agropecuários Ltda). A autora pretendia o pagamento de aluguéis vencidos, multa contratual, lucros cessantes e indenização por danos materiais. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se há direito à cobrança de multa contratual diante da prorrogação do contrato por prazo indeterminado; (ii) se são devidos aluguéis posteriores à desocupação do imóvel; (iii) se há prova suficiente dos danos materiais alegados; e (iv) se restou configurado o direito à indenização por lucros cessantes. III. Razões de decidir 3. A prorrogação automática do contrato de locação comercial por prazo indeterminado (Lei n. 8.245/1991, art. 56, p.u) afasta a incidência da multa por rescisão antecipada, aplicável apenas a contratos de prazo determinado. 4. Os aluguéis são devidos até a efetiva devolução do imóvel, o que ocorreu em setembro de 2021. Inexistindo ocupação após essa data, é indevida a cobrança de aluguéis posteriores. 5. A ausência de laudos de vistoria inicial e final impede a comprovação técnica dos danos materiais alegados, sendo insuficientes vídeos, fotos ou depoimentos unilaterais. 6. Não demonstrado o nexo de causalidade entre a conduta da locatária e eventual indisponibilidade do imóvel, não há que se falar em lucros cessantes. 7. A autora não se desincumbiu do ônus probatório quanto aos fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I). IV. Dispositivo e tese 8. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: “1. A prorrogação do contrato de locação comercial por prazo indeterminado afasta a incidência da multa por rescisão antecipada. 2. A cobrança de aluguéis é indevida após a devolução do imóvel. 3. A ausência de laudos de vistoria inviabiliza a comprovação de danos materiais e o reconhecimento de lucros cessantes.”. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1000269-34.2022.8.11.0013, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 24/11/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/11/2025).

Diante da ausência de prova robusta do estado inicial do imóvel e da existência de elementos que indicam a preexistência de problemas, a Apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório. Não há como imputar aos Apelados a responsabilidade pela reparação de danos cuja origem e preexistência não foram devidamente elididas. A sentença de primeiro grau, ao afastar a condenação pelos reparos no imóvel, mostra-se irretocável e deve ser mantida neste ponto.

II. Dos Encargos do Financiamento Imobiliário

A Apelante pleiteia o ressarcimento de R$ 3.691,35, (três mil seiscentos e noventa e um reais e trinta e cinco centavos) correspondentes a 03 (três) três parcelas do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal que deixou de pagar em razão da inadimplência do locatário.

O pedido não merece acolhimento.

A obrigação de pagar as parcelas do financiamento imobiliário é exclusiva da Apelante perante a instituição financeira, decorrente de contrato autônomo e distinto do contrato de locação. Não há relação jurídica direta entre o inadimplemento do locatário e a obrigação da proprietária perante o banco financiador.

O nexo de causalidade exigido pelo art. 402 do Código Civil para a configuração dos danos emergentes pressupõe uma relação direta e imediata entre a conduta ilícita e o prejuízo, o que não se verifica no caso.

A inadimplência do locatário pode ter dificultado o pagamento das parcelas do financiamento, mas não é sua causa jurídica direta, pois a obrigação de pagar o financiamento subsiste independentemente do recebimento dos aluguéis.

Mantém-se, portanto, a improcedência deste pedido.

III. Dos Lucros Cessantes

A Apelante pleiteia R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) a título de lucros cessantes, correspondentes a 18 (dezoito) meses de aluguel pelo período em que o imóvel ficou indisponível para nova locação.

O pedido não prospera.

Os lucros cessantes, nos termos do art. 402 do Código Civil, correspondem àquilo que o credor "
razoavelmente deixou de lucrar"
. Para sua configuração, é necessária a demonstração de que a parte efetivamente deixou de auferir uma renda que, não fosse o ato ilícito, teria obtido.

No caso em exame, dois elementos afastam o pedido.

Primeiro
, conforme documentado nos e-mails juntados aos autos, a própria Apelante manifestou expressamente, antes mesmo do término do contrato – 23/01/2017 –, a intenção de não renovar a locação para que pudesse retornar ao imóvel com sua família (Id. 350594397 – p. 1). Essa declaração de intenção afasta a presunção de que o bem seria realocado imediatamente após a desocupação, pois a destinação pretendida era o uso próprio, e não a geração de renda locatícia.

Segundo a
pretensão de lucros cessantes está diretamente ligada à prova dos danos materiais ao imóvel, a qual, como visto, não restou suficientemente demonstrada como sendo de responsabilidade dos Apelados.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL DESTINADO A ATIVIDADE COMERCIAL (ART. 51, LEI No 8.245/1991)– IMÓVEL ENTREGUE AO LOCATÁRIO COM OBRAS INCOMPLETAS – ENCARGOS DA OBRA REPASSADOS AO LOCATÁRIO COM A POSSE DO ESPAÇO LOCADO – AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL NO ÍNICIO DA LOCAÇÃO – POSTERIOR RESCISÃO CONTRATUAL E ENTREGA DO BEM – ARGUIÇÃO DE DETERIORAÇÕES CAUSADAS PELOS LOCATÁRIOS – AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL QUE COMPROVE A CONDIÇÃO INICIAL DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDA DE AFERIÇÃO DOS PREJUÍZOS CAUSADOS – GASTOS FINANCEIROS REFERENTES AOS REPAROS REALIZADOS NÃO COMPROVADOS – PLANILHA DE ORÇAMENTO DESACOMPANHADA DE NOTAS FISCAIS E/OU RECIBOS DE PAGAMENTO – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES –DESCABIMENTO – RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CONFIGURADA – REPARAÇÃO INDEVIDA – IPTU DEVIDO PELO LOCATÁRIO DE FORMA PROPORCIONAL AO USO BEM LOCADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na impossibilidade de se aferir as características intrínsecas e consolidadas do imóvel quando foi entregue ao locatário, em virtude do bem ter sido repassado ao inquilino em meio a obras e sem confecção do “Termo de Vistoria Inicial”, a responsabilização do locatário pelas avarias apontadas pelo locador encontradas no bem após findada a locação é infactível, máxime porque cabia ao locador, no mínimo, provar quais foram os termos estabelecidos em relação ao repasse da obra ao locatário, especificar as mudanças que seriam realizadas, individualizadas por termo escrito, para que restasse claro as reais condições, padrões e tipicidades do bem que deveriam ser mantidas incólumes durante o ínterim da locação. 2. A indenização por danos materiais depende da demonstração efetiva do prejuízo sofrido. Logo, se o autor visa o reembolso de valores pagos à prestação dos serviços reparadores do prejuízo, precisa provar o pagamento realizado, pois, na falta deles, não há comprovação efetiva do dano material. 3. Na hipótese em que o locatário se obriga ao pagamento do Imposto Predial (IPTU) pelo período de vigência contratual, deve arcar com o respectivo pagamento na medida proporcional de ocupação do imóvel locado durante o ano correspondente ao tributo. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1000347-71.2021.8.11.0010, Relator: JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 01/08/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2022).

Se não é possível afirmar que os Apelados deram causa ao estado inabitável do imóvel, tampouco se pode atribuir a eles a responsabilidade pelo período em que o bem permaneceu indisponível.

Mantém-se, portanto, a improcedência deste pedido.

IV. Da Responsabilidade da Imobiliária Ideale – Culpa Subjetiva Comprovada

O ponto que merece reforma na decisão vergastada reside na análise da responsabilidade da imobiliária Apelada. O Juízo
a quo
a eximiu de responsabilidade, entendendo não haver prova de sua negligência. Com a devida vênia, discordo.

Antes de adentrar na análise de mérito, impõe-se registrar que o Agravo de Instrumento no 1023520-52.2024.8.11.0000, interposto pela Apelante contra a decisão que afastou a
responsabilidade objetiva
da Ideale, foi julgado desprovido por esta Câmara.

O acórdão proferido fixou que a relação jurídica entre locador e administradora imobiliária apresenta características de mandato civil, nos termos do art. 667 do Código Civil, e que a aplicação da responsabilidade objetiva do art. 14 do CDC depende da constatação de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica inequívoca do locador e de situações que evidenciam desequilíbrio na relação contratual, o que não restou demonstrado no caso concreto.

Declara-se, portanto,
prejudicada a tese de responsabilidade objetiva
no presente recurso, prevalecendo a responsabilidade subjetiva, condicionada à verificação de culpa. Não obstante, a análise dos elementos concretos dos autos demonstra que a Ideale agiu com culpa na gestão do contrato de locação, configurando a
responsabilidade subjetiva
que lhe é imputável nos termos do art. 667 do Código Civil.

Como mandatária da proprietária, a Ideale assumiu o dever de agir com diligência e prudência na gestão do contrato de locação, adotando as medidas necessárias para a proteção dos interesses da mandante. Esse dever abrange, no mínimo, a cobrança eficaz dos aluguéis inadimplidos, a adoção de medidas judiciais e extrajudiciais para a retomada do imóvel e, fundamentalmente, a prestação de informações verdadeiras e transparentes à proprietária sobre o andamento da gestão.

A prova mais contundente da culpa da recorrida Ideale reside nos e-mails trocados com a Apelante, conforme documentado nos autos.

Neles, a administradora, de forma reiterada, assegurou à proprietária que estava tomando as providências judiciais cabíveis contra o locatário inadimplente. Em maio de 2017, afirmou categoricamente: "
a ação de despejo já está em andamento
.
Está tudo sendo feito conforme a lei do inquilinato para não dar margem para futura ação judicial por parte do inquilino
" (Id. 350594397 – p. 3).

Em julho do mesmo ano, reiterou: "
O processo contra o inquilino está em andamento e incluso as cobranças cabíveis a ele. Estamos dependendo da justiça para solucionarmos o caso
" (Id. 350594397 – p. 4).

Contudo, as pesquisas processuais realizadas nos sistemas do Tribunal de Justiça de Mato Grosso e do PROJUDI, juntadas aos autos, demonstram que tais informações eram manifestamente inverídicas (Ids. 350594399 e 350594850). Nenhuma ação judicial foi ajuizada pela Ideale contra o locatário inadimplente.

Essa conduta não representa mera inércia ou omissão; configura uma grave violação do dever de informação, transparência e lealdade que deve reger o contrato de mandato, caracterizando culpa por negligência e, em sua dimensão mais grave, por desonestidade na prestação de contas.

Ao prestar informações falsas sobre o ajuizamento de ações, a Ideale não apenas falhou em seu serviço, mas induziu a proprietária a um estado de inação, sob a crença de que seus direitos estavam sendo judicialmente tutelados. Essa conduta culposa contribuiu diretamente para a perpetuação do prejuízo, pois, se a Apelante tivesse ciência da real situação, poderia ter tomado providências próprias para a cobrança dos débitos e a retomada do imóvel.

A culpa da Ideale, portanto, está comprovada pelos elementos concretos dos autos, independentemente da aplicação da responsabilidade objetiva. O nexo de causalidade entre a conduta culposa da administradora e os prejuízos sofridos pela Apelante — especificamente os aluguéis e encargos inadimplidos que a Ideale tinha o dever contratual de cobrar — é direto e inequívoco. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. MULTA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME. Apelação interposta por IMÓVELI CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA EPP contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por WALDECI LAIA FERREIRA em ação de rescisão de contrato de administração de imóveis c/c indenização por danos materiais. A sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes, condenou a apelante ao pagamento de multa contratual, ressarcimento de valores referentes a aluguéis e encargos inadimplidos e de despesas acessórias ao contrato, além de majoração dos honorários sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Há duas questões em discussão: (i) verificar a responsabilidade da administradora pela inadimplência dos aluguéis e encargos locatícios nos imóveis administrados; (ii) analisar a proporcionalidade do quantum indenizatório e da multa contratual fixados na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre as partes, considerando o locador como destinatário final dos serviços da administradora (art. 2o do CDC). O contrato de administração de imóveis configura relação de mandato (art. 653 do CC), atraindo a responsabilidade subjetiva do mandatário (art. 667 do CC), que deve agir com diligência e zelo na execução do contrato.
Ficou comprovada nos autos a falha na prestação de serviços da administradora, que deixou de repassar os aluguéis ao locador e de tomar providências em relação aos locatários inadimplentes, mesmo tendo pactuado acordo de adimplemento com um dos locatários sem repassar os valores recebidos ao proprietário
.
A ausência de comprovação, pela apelante, de prestação de contas ou de adoção de medidas previstas contratualmente, como a propositura de ações de despejo, configura descumprimento do contrato e legitima a rescisão contratual e a condenação por danos materiai
s. A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6o, VIII, do CDC, revela-se acertada, uma vez que a administradora, na condição de fornecedora de serviços, tinha melhores condições de comprovar o cumprimento do contrato. A cláusula contratual que fixa multa de 10% sobre o valor correspondente a 12 aluguéis em caso de rescisão por inadimplência da administradora mostra-se proporcional e razoável, estando em consonância com o princípio da equidade nas relações contratuais. A sentença recorrida deve ser mantida em sua integralidade, não havendo elementos que justifiquem sua reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso desprovido. Tese de julgamento: A administradora de imóveis responde pelos prejuízos causados ao locador decorrentes da falha na prestação dos serviços de administração, incluindo a inadimplência de aluguéis e encargos locatícios, quando não comprova o cumprimento de suas obrigações contratuais. A rescisão de contrato por inadimplência da administradora, com a aplicação de multa contratual proporcional e previamente pactuada, está em conformidade com o princípio da equidade. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 653 e 667; CDC, arts. 2o, 3o e 6o, VIII; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação no 00044441420168110041, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 09.09.2022; TJ-MT, Apelação no 0033631-77.2010.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 16.08.2017. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1007176-34.2017.8.11.0002, Relator: Marcos Regenold Fernandes, Data de Julgamento: 28/01/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/01/2025).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. MANDATO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME. Recurso inominado interposto contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, por reconhecer ilegitimidade passiva da Imobiliária Rosenil Marques da Conceição em ação de cobrança cumulada com indenização por danos morais e materiais. A parte autora sustenta ter firmado contrato com a referida imobiliária para administrar imóvel de sua propriedade, inclusive com responsabilidade pela cobrança de aluguéis e demais encargos da locação. Alegando inadimplemento do locatário e prejuízo financeiro, pleiteia o ressarcimento dos danos causados, imputando à administradora responsabilidade pela má gestão contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. A questão em discussão consiste em definir se a imobiliária contratada para administrar imóvel locado possui legitimidade passiva para figurar em ação de cobrança e indenização promovida pelo locador, diante do inadimplemento do locatário e da suposta omissão na gestão do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR.
O contrato celebrado entre as partes prevê expressamente que a administradora assume a responsabilidade pela gestão integral do imóvel, incluindo a cobrança dos aluguéis, encargos e ajuizamento de medidas judiciais em caso de inadimplemento. A relação jurídica entre a autora e a imobiliária configura vínculo de mandato, nos termos do art. 653 do Código Civil, aplicando-se o art. 667 do mesmo diploma, que impõe ao mandatário o dever de diligência e a responsabilização por prejuízos decorrentes de sua culpa. A eventual negligência na gestão da locação, especialmente no que tange à fiscalização do pagamento dos aluguéis e encargos, configura fundamento suficiente para reconhecimento da legitimidade passiva da administradora. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Mato Grosso reconhece a responsabilidade da administradora em hipóteses de falha contratual na gestão de imóveis locados, inclusive em relação a danos materiais oriundos do inadimplemento do locatário
. Diante disso, a sentença que extinguiu o feito por ilegitimidade passiva deve ser anulada, com o retorno dos autos à origem para regular processamento da demanda. IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso provido. Tese de julgamento: A administradora de imóvel locado, contratada para gerir todas as etapas da locação, inclusive cobrança e fiscalização dos encargos, possui legitimidade passiva para responder por eventuais prejuízos decorrentes de inadimplemento do locatário, quando demonstrada possível falha na execução do mandato. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 653 e 667; Lei no 9.099/95, art. 55, caput. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Ap. Cível no 0004444-14.2016.811.0041, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, 3a Câmara de Direito Privado, j. 09.09.2022. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 1067832-13.2024.8.11.0001, Relator: Aristeu Dias Batista Vilella, Data de Julgamento: 16/04/2025, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 16/04/2025).

Assim, a imobiliária deve responder solidariamente com o locatário e o fiador pelos débitos locatícios que tinha o dever de gerir e cobrar.

V. Dos Danos Morais

A Apelante busca a reforma da sentença para que seja reconhecida a ocorrência de dano moral indenizável, argumentando que a situação vivenciada extrapolou o mero aborrecimento e contribuiu para o agravamento de seu estado de saúde.

É pacífico no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o mero descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar dano moral. É necessária a demonstração de uma consequência mais gravosa, que atinja de forma significativa os direitos da personalidade, com a comprovação do nexo de causalidade entre a conduta ilícita e o dano extrapatrimonial.

No presente caso, embora a situação tenha sido, inegavelmente, fonte de grande estresse e frustração, a prova produzida não foi suficiente para estabelecer um nexo de causalidade direto e inequívoco entre a conduta dos Apelados e os problemas de saúde da Apelante.

Os laudos médicos juntados aos autos, embora atestem as patologias (síndrome depressiva e isquemia cerebral), não estabelecem relação causal com o litígio em questão. Atribuir a um descumprimento contratual, ainda que grave, a responsabilidade por um Acidente Vascular Cerebral demandaria prova técnica robusta e específica, a qual não foi produzida nos autos.

Os dissabores, a inadimplência e a necessidade de buscar o Judiciário para a satisfação de um direito, embora lamentáveis, inserem-se, neste caso específico e diante da fragilidade do nexo causal com o dano à saúde, no âmbito do aborrecimento decorrente do risco do negócio jurídico locatício. Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INEXISTÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL ROBUSTA DOS DANOS ALEGADOS – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO GERA DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS – SENTENÇA REFORMADA -RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME. Recurso inominado interposto pela autora contra a sentença de primeiro grau, prolatada em Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais, que condenou o requerido ao pagamento de R$ 6.000,00 a título de danos materiais e de R$ 5.000,00 a título de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Há duas questões em discussão: (i) Verificar se os elementos de prova constantes dos autos são suficientes para comprovar os prejuízos materiais alegados – cuja quantificação depende de documentos como notas fiscais, orçamentos ou recibos; (ii) e se os transtornos decorrentes dos vícios no imóvel, por si só, atingem o patamar necessário para caracterizar danos morais indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR. 1. Da Inexistência de Prova dos Danos Materiais: - Constatou-se que, apesar de a autora ter juntado fotografias e vídeos que indicam a existência de defeitos, não foi apresentada prova documental idônea (notas fiscais, orçamentos ou recibos) que individualize e quantifique, de forma precisa, os prejuízos alegados no valor de R$ 6.000,00. - À luz do art. 373, inciso I, do CPC, o ônus da prova do dano material recai sobre a parte autora, razão pela qual a ausência de documentação robusta impede a confirmação de seu prejuízo. 2. Dos Danos Morais: - Quanto à indenização por danos morais, entendo que o simples descumprimento contratual e os inconvenientes decorrentes de infiltrações e goteiras, embora possam causar transtornos, constituem, isoladamente, aborrecimentos inerentes às relações contratuais. - Para que haja indenização por danos morais seja necessária a comprovação de violação a direitos da personalidade – elemento que não restou demonstrado nos autos –, afastando, assim, o pleito indenizatório. 3. Da Alegação de Força Maior: - O requerido invoca a ocorrência de chuvas torrenciais como suposto caso fortuito e de força maior, o que, apesar de afetar toda a região, não pode ser considerado causa exclusiva dos prejuízos, pois os esforços para mitigar os danos foram demonstrados. - Portanto, a ocorrência do evento meteorológico não enseja, por si só, a atribuição de responsabilidade para fins indenizatórios, principalmente na ausência de prova dos danos materiais e de ofensa à dignidade que justifique danos morais. IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença de primeiro grau, determinando a IMPROCEDÊNCIA dos pedidos de indenização por danos materiais e por danos morais, em razão da ausência de prova idônea que comprove os prejuízos alegados. Tese de Julgamento: “O mero descumprimento contratual e os transtornos decorrentes dos vícios no imóvel não são suficientes para ensejar indenização por danos materiais ou morais, sendo imprescindível a comprovação robusta e documental dos prejuízos e da ofensa aos direitos da personalidade para a configuração dos referidos danos.” DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: Lei no 9.099/1995, art. 46 e art. 55; Código de Processo Civil, art. 373, inciso I. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TRMT, N.U 1004721-37.2024.8.11.0007, Turma Recursal Cível, Rel. Hildebrando da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025; TRMT, N.U 1005255-96.2024.8.11.0001, Turma Recursal Cível, Rel. Gonçalo Antunes de Barros Neto, Primeira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 13/02/2025. (TJ-MT - Recurso Inominado: 1005971.17.2024.8.11.0004, Relator: EDSON DIAS REIS, Data de Julgamento: 09/05/2025, Segunda Turma Recursal, Data de Publicação: 09/05/2025).

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ALEGADO DANO MORAL DECORRENTE DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. Apelação interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara da Comarca de Juara, que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Morais, condenando a parte requerida ao pagamento de R$ 11.400,00 pelo inadimplemento contratual, mas indeferindo o pedido de danos morais. II. Questão em discussão. 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se o inadimplemento da obrigação contratual pela Recorrida configuraria dano moral indenizável, considerando o alegado sofrimento psicológico causado ao Recorrente; e (ii) a base de cálculo aplicável aos honorários advocatícios. III. Razões de decidir. 3. A responsabilidade civil exige a presença cumulativa de ato ilícito, dano e nexo causal, conforme arts. 186 e 927 do CC/2002. No caso, o inadimplemento contratual, por si só, não caracteriza dano moral, pois não ultrapassa o limite dos aborrecimentos ordinários inerentes ao descumprimento de obrigações civis. 4. Quanto aos honorários advocatícios, correta a base de cálculo fixada sobre o proveito econômico obtido pela parte recorrida, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, ante a inexistência de condenação relativa ao pedido de danos morais. IV. Dispositivo e tese. 5. Recurso desprovido. Majoração dos honorários advocatícios da parte recorrida para 12% sobre o proveito econômico, conforme art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: "O inadimplemento contratual, sem reflexos que extrapolem o mero aborrecimento, não configura dano moral indenizável.". Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 186 e 927; CPC, art. 85, § 2o e § 11. Jurisprudência relevante citada: TJSC, AI no 5063464-35.2021.8.24.0000, Rel. Des. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 11.08.2022. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0000133-20.2014.8.11.0018, Relator: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 26/11/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2024).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 17/06/2022)

Não se visualiza, com a segurança necessária, uma ofensa à honra, à imagem ou à dignidade da Apelante que justifique a imposição de uma condenação por danos morais. Mantém-se, portanto, a improcedência deste pedido.

VI. Do Pedido de Litigância de Má-Fé

O Apelado William Rodrigo Enciso Alves, em suas contrarrazões, formulou pedido de condenação da Apelante por litigância de má-fé, ao argumento de que o recurso seria manifestamente protelatório, nos termos do art. 80, inciso VII, do Código de Processo Civil.

O pedido não merece acolhimento. A litigância de má-fé por interposição de recurso com intuito manifestamente protelatório pressupõe a demonstração de que a parte recorrente age com dolo ou culpa grave, valendo-se do processo para fins ilícitos ou para retardar indevidamente a solução do litígio.

No caso em exame, a Apelante interpôs recurso de apelação contra sentença que julgou parcialmente procedentes seus pedidos, buscando a reforma em relação aos pontos que entende mal decididos.

O recurso apresenta fundamentação jurídica consistente, ainda que não integralmente acolhida, e não se reveste de caráter manifestamente protelatório.

Rejeita-se, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé.

DISPOSITIVO

Em face do exposto,
conheço
do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar em parte a r. Sentença e:

i)
RECONHECER
e
DECLARAR
a responsabilidade solidária da Apelada IDEALE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME pelos débitos locatícios, com fundamento na culpa subjetiva comprovada nos termos do art. 667 do Código Civil, estendendo a ela a condenação ao pagamento, junto aos demais Apelados, da quantia de R$ 11.691,45 (onze mil, seiscentos e noventa e um reais e quarenta e cinco centavos), referente aos aluguéis inadimplidos (R$ 8.000,00) e aos encargos de IPTU e DAE (R$ 3.691,45), com correção monetária pelo IPCA desde cada vencimento e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, desde cada vencimento.

ii)
MANTER
, em seus demais termos, a r. Sentença de primeiro grau, que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais relativos aos reparos no imóvel, encargos do financiamento imobiliário, lucros cessantes e danos morais.

iii)
REJEITAR
o pedido de condenação da Apelante por litigância de má-fé, formulado pelo Apelado William nas contrarrazões, por ausência dos requisitos do art. 80 do Código de Processo Civil.

iv) Em razão da sucumbência recíproca, mas em proporções distintas,
REDISTRIBUIR
o ônus sucumbencial da seguinte forma: a Apelante arcará com 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios dos patronos dos Apelados, e os Apelados, de forma solidária, arcarão com os 30% (trinta por cento) restantes.

Fixo os honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação em favor dos patronos da Apelante, e em 12% (doze por cento) sobre o valor total dos pedidos rejeitados (R$ 172.969,95, correspondentes à soma dos pedidos de danos materiais ao imóvel, encargos do financiamento, lucros cessantes e danos morais) em favor dos patronos dos Apelados, vedada a compensação entre os honorários. Majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) sobre os respectivos valores-base, em razão do trabalho adicional desenvolvido na fase recursal, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

A exigibilidade dos honorários em relação à Apelante fica SUSPENSA, nos termos do art. 98, § 3o, do Código de Processo Civil, em razão do benefício da gratuidade da justiça que lhe foi concedido.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026