Tribunal: TJMT
Processo: 1013980-34.2025.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEDUÇÃO DE IPTU E ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS. PROVIMENTO PARCIAL.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contratos de promessa de compra e venda de lotes e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção parcial, sob o fundamento de atraso na entrega da infraestrutura.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão decorreu de culpa da vendedora ou de iniciativa do comprador; (ii) definir os efeitos patrimoniais do distrato, especialmente quanto à retenção, taxa de fruição e IPTU; e (iii) estabelecer os critérios de incidência dos consectários legais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A prova documental demonstra a entrega da infraestrutura em 2019, afastando a mora da vendedora e evidenciando que a rescisão decorreu da conveniência do comprador.
Em caso de distrato por iniciativa do adquirente, admite-se retenção entre 10% e 25%, sendo adequada a fixação no patamar máximo diante das circunstâncias do caso.
É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, por ausência de proveito econômico ou desgaste do bem.
O IPTU possui natureza propter rem, devendo ser suportado pelo possuidor, com possibilidade de dedução dos valores na restituição.
Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, com aplicação da sistemática da Lei no 14.905/2024.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e parcialmente provido.
Teses de julgamento: “1. A rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador autoriza retenção de até 25% dos valores pagos. 2. É indevida a taxa de fruição em lote não edificado. 3. O IPTU é devido pelo possuidor até a restituição do bem, admitida sua dedução. 4. Os juros moratórios, em tal hipótese, incidem a partir do trânsito em julgado, observada a disciplina da Lei no 14.905/2024.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013980-34.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), LEONARDO BUENO MENDES - CPF: 030.153.721-65 (APELADO), BRUNO VINICIUS FERREIRA DA VEIGA - CPF: 020.429.201-85 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEDUÇÃO DE IPTU E ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contratos de promessa de compra e venda de lotes e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção parcial, sob o fundamento de atraso na entrega da infraestrutura.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão decorreu de culpa da vendedora ou de iniciativa do comprador; (ii) definir os efeitos patrimoniais do distrato, especialmente quanto à retenção, taxa de fruição e IPTU; e (iii) estabelecer os critérios de incidência dos consectários legais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prova documental demonstra a entrega da infraestrutura em 2019, afastando a mora da vendedora e evidenciando que a rescisão decorreu da conveniência do comprador.

Em caso de distrato por iniciativa do adquirente, admite-se retenção entre 10% e 25%, sendo adequada a fixação no patamar máximo diante das circunstâncias do caso.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, por ausência de proveito econômico ou desgaste do bem.

O IPTU possui natureza propter rem, devendo ser suportado pelo possuidor, com possibilidade de dedução dos valores na restituição.

Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, com aplicação da sistemática da Lei no 14.905/2024.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Teses de julgamento: “
1. A rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador autoriza retenção de até 25% dos valores pagos. 2. É indevida a taxa de fruição em lote não edificado. 3. O IPTU é devido pelo possuidor até a restituição do bem, admitida sua dedução. 4. Os juros moratórios, em tal hipótese, incidem a partir do trânsito em julgado, observada a disciplina da Lei no 14.905/2024.
”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores que lhe move Leonardo Bueno Mendes, julgou procedente o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, determinando à ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, autorizando-se um decote máximo de 25% (vinte e cinco por cento) a título de retenção, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, a ocorrência de grave erro de premissa fática no julgado, argumentando que o magistrado de origem desconsiderou prova documental inequívoca (Termo de Recebimento Global) que atesta a entrega formal das obras de infraestrutura do loteamento pelo Município ainda em dezembro de 2019. Aduz que, como a demanda foi ajuizada apenas em 2025, não há que se falar em mora da construtora, caracterizando-se a ruptura negocial como mera desistência imotivada e tardia por parte do comprador.

Segue defendendo, ainda, que o caso comporta a aplicação da teoria do adimplemento substancial inverso, considerando a entrega da obra e a sua renúncia expressa à cobrança do saldo devedor remanescente. Alega haver contradição na sentença, que reconheceu a culpa exclusiva da vendedora, mas, paradoxalmente, autorizou a retenção de até um quarto dos valores pagos. Subsidiariamente, defende o direito à fixação inconteste da retenção no patamar de 25% (vinte e cinco por cento), bem como a condenação do adquirente ao pagamento de taxa de fruição estipulada em 0,5% (meio por cento) ao mês pelo longo período em que teve a posse e a disponibilidade do lote. Por fim, argumenta ser devida a dedução de eventuais débitos de IPTU e postula a alteração do termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado, aplicando-se os ditames supervenientes da Lei Federal no 14.905/2024.

Firme em seus argumentos, ao final requer o provimento do recurso, para que a ação seja julgada totalmente improcedente ou, subsidiariamente, para que a sentença seja reformada, reconhecendo-se a culpa do promitente comprador pela rescisão, com a readequação dos consectários da resolução contratual e a consequente redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Intimado, o apelado apresentou contrarrazões, defendendo a correta aplicação do Código de Defesa do Consumidor e pugnando pelo integral desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 15 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Leonardo Bueno Mendes move ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas em desfavor de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., objetivando a rescisão de dois contratos de promessa de compra e venda de imóveis (Lotes 06 e 26 da Quadra 27 do Residencial Parque Rosa Bororo) e a restituição dos valores adimplidos.

Alega, em apertada síntese que, em setembro de 2014, firmou os referidos contratos com a previsão de entrega da infraestrutura do loteamento para o ano de 2016, o que não ocorreu, persistindo o atraso até os anos de 2019 e 2020. Aduz que as parcelas se tornaram excessivamente onerosas e requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova, a nulidade das cláusulas abusivas e a devolução imediata dos valores pagos em parcela única, com retenção máxima de 10% (dez por cento) pela ré, sem a incidência de taxa de fruição, por se tratar de lotes não edificados.

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedente o pedido inicial, declarando rescindidos os contratos e determinando a restituição dos valores pagos pelo autor em parcela única, autorizando um "decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento)" do valor pago, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além de custas e honorários de 10% sobre a condenação.

Não concordando com a r. sentença, recorre a ré, sustentando, em suma, que o documento comprobatório da entrega da infraestrutura em 2019 foi expressamente ignorado pelo juízo de origem. Aponta, ainda, a existência de contradição no julgado, que reconheceu culpa exclusiva da vendedora, mas autorizou retenção percentual. Requer a reforma da decisão para afastar a sua mora, reconhecendo-se que a rescisão se dá por iniciativa do comprador. Pleiteia, por conseguinte, a fixação inconteste do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento), a condenação do autor ao pagamento de taxa de fruição pelo período em que o lote esteve indisponível, a autorização para desconto de débitos de IPTU e a alteração do termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado, com a aplicação dos índices previstos na superveniente Lei no 14.905/2024.

Pois bem. A controvérsia central do presente recurso reside em identificar a premissa fática que ensejou o desfazimento do vínculo negocial, uma vez que a atribuição de culpa pela rescisão dita as consequências jurídicas e financeiras do distrato.

Consoante se extrai do
decisum
, o juízo singular alicerçou a condenação da recorrente na assertiva de que a infraestrutura jamais teria sido entregue. Sucede que tal conclusão encerra flagrante erro de valoração probatória.

Isso porque a apelante instruiu o feito com o "Termo de Recebimento Global", emitido pela Prefeitura de Rondonópolis, o qual certifica inequivocamente a conclusão de toda a infraestrutura do Residencial Parque Rosa Bororo em 30 de dezembro de 2019. Assim, por ostentar a natureza de ato administrativo, a mencionada certidão goza de presunção de legitimidade e veracidade, atributo que não foi elidido pelo autor em nenhum momento da instrução.

Avançando na resolução da celeuma, verifico que caso a demanda tivesse sido ajuizada nos idos de 2017 ou 2018, o reconhecimento da mora da construtora seria medida de rigor, entretanto, a realidade dos autos revela que a ação foi proposta apenas em maio de 2025, vale dizer, mais de cinco anos após a efetiva regularização dos lotes. Diante disso, carece de força jurídica a invocação de atraso pretérito para obter a rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor.

Nessa esteira, sobressai que o verdadeiro motivo da rescisão contratual reside nos contratempos financeiros experimentados pelo adquirente, e não na impossibilidade de fruição do bem. Com efeito, a resolução fundamentada na mora exige a atualidade do inadimplemento ou a perda superveniente da utilidade do negócio, circunstância ausente no caso vertente, mormente porque a infraestrutura foi entregue em 2019 e o comprador manteve o vínculo por mais cinco anos. Desse modo, conclui-se que a extinção do pacto decorre de sua conveniência e iniciativa exclusivas.

Impõe-se, portanto, a reforma da sentença nesse ponto basilar.

Assentada a premissa de que a responsabilidade pela rescisão do contrato recai exclusivamente sobre o consumidor, impende dimensionar os reflexos patrimoniais do distrato. Uma vez que os contratos foram entabulados em 2014, a lide escapa à incidência da Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018), atraindo, por força da legislação consumerista, a diretriz delineada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Na esteira do entendimento sedimentado pela Corte Cidadã, a resilição por iniciativa do comprador enseja a retenção, pela vendedora, de 10% a 25% dos valores adimplidos. Na espécie, levando-se em conta a expressiva longevidade do vínculo e a abdicação formal da loteadora quanto à cobrança de eventual saldo devedor remanescente, a fixação da margem de retenção em 25% revela-se medida proporcional e razoável.

Diversamente, a pretensão recursal voltada à fixação de taxa de fruição não comporta acolhimento, sobretudo porque o propósito subjacente a essa indenização reside na estrita compensação do promitente vendedor pelo uso efetivo e pelo consequente desgaste estrutural do imóvel. Noutro giro, os bens objetos da lide constituem terrenos nus, inteiramente desprovidos de qualquer edificação erigida pelo comprador.

Portanto, afigura-se descabida a reparação por fruição quando o distrato envolver lote não edificado, porquanto a mera posse jurídica de um terreno vazio não proporciona proveito econômico imediato ao adquirente, tampouco enseja a depreciação do imóvel, o qual retornará intacto ao acervo da empresa para nova comercialização. Nesse sentido é a jurisprudência do c. STJ, vejamos:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS .
TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.
POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE . AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. [...] 3.
A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
[...]”.
(STJ, REsp 2113745 SP 2023/0439294-7, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.05.2024 - grifei).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1 . A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa"
(AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). [...]”.
(STJ, AgInt no AREsp 2541026 SP 2023/0432638-0, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 01.07.2024 - grifei).

Sem embargo, sorte distinta socorre à apelante no que tange à responsabilidade pelo adimplemento dos encargos tributários. Em virtude de sua natureza
propter rem
, obrigações dessa estirpe, notadamente o IPTU, recaem de forma direta sobre o possuidor do bem. Tendo em vista que o apelado deteve a posse jurídica dos lotes desde 2014 até a decretação judicial da rescisão, assume ele o irrefutável dever de quitar as exações geradas nesse ínterim. Diante disso, revela-se legítima a autorização para que se deduzam os débitos fiscais comprovadamente em aberto, abatendo-se o montante correspondente do valor total a ser restituído, cuja apuração exata deverá ser relegada à fase de liquidação de sentença.

Assim tem decidido esta Câmara em julgamentos de casos análogos,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – [...]
DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR
DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. [...]
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes
.”.
(RAC 10117112520218110015, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, j. 22.01.2025 - grifei).

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEDUÇÃO DE IPTU DEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...]
É cabível a dedução do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei no 6 .766/1979.
[...]
Recurso parcialmente provido, apenas para autorizar a dedução, do montante a ser restituído, dos valores de IPTU vencidos e não pagos durante a posse do comprador
.”.
(RAC 10052551020238110041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 15.11.2025 - grifei).

No que concerne aos consectários legais, impõe-se a reforma da decisão da sentença, porquanto o juízo singular laborou em equívoco ao fixar a citação como termo inicial dos juros de mora. Como já demonstrado, a extinção do pacto derivou de iniciativa e conveniência do comprador, circunstância que afasta, de plano, a configuração de mora anterior por parte da construtora. Nessa linha, os juros moratórios devem incidir única e exclusivamente a partir do trânsito em julgado do provimento jurisdicional que decreta a resolução, em estrita observância à tese vinculante firmada no Tema Repetitivo 1.002 do STJ.

Além disso, merece guarida o pleito de submissão do cálculo aos ditames da Lei no 14.905/2024, de modo que, o montante restituível sujeitar-se-á à correção monetária pelo IPCA, calculada desde cada desembolso. A partir do trânsito em julgado, por sua vez, incidirão juros moratórios orientados pela taxa legal fixada pelo Banco Central do Brasil, correspondente à diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, afastando-se, assim, a aplicação do percentual fixo de 1% (um por cento) ao mês outrora imposto pela sentença.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece parcial reforma a fim de reconhecer a culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão contratual, fixar a retenção em 25% dos valores adimplidos, autorizar a dedução de eventuais débitos de IPTU e adequar os consectários legais nos moldes acima delineados. Mantendo-se incólume nos demais termos.

Restando parcialmente provido o recurso da apelante, impõe-se a redistribuição dos ônus processuais e a condenação em honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da restituição, a serem rateados igualmente entre as partes, já atendendo ao que dispõe o art. 85, § 11, do CPC, observada, contudo, a suspensão da exigibilidade em favor do autor, por ser beneficiário da justiça gratuita.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 15 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026