Tribunal: TJMT
Processo: 1023753-91.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. RELAÇÃO LOCATÍCIA SUPERVENIENTEMENTE ENTRELAÇADA A TRATATIVAS DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. DESOCUPAÇÃO DO BEM NO CURSO DO PROCESSO. PERDA PARCIAL DO OBJETO QUANTO AO DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS CONDENATÓRIOS. INSURGÊNCIA RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo em razão da desocupação do imóvel, mas condenou o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos desde fevereiro de 2022 até a efetiva entrega das chaves, débitos de IPTU relativos ao período de ocupação e multa contratual equivalente a três alugueres, além de custas processuais e honorários advocatícios.
O apelante sustenta nulidade da sentença por omissão, obscuridade e julgamento extra petita, alegando ausência de enfrentamento da tese de transmutação da posse locatícia em posse de promitente comprador, bem como a existência de crédito em seu favor e de depósitos judiciais realizados em processo conexo. No mérito, afirma que a relação locatícia teria sido superada por tratativas avançadas de compra e venda do imóvel, cuja frustração decorreria de comportamento contraditório dos apelados, reconhecido em demanda conexa, razão pela qual seriam indevidos os aluguéis, encargos e multa contratual.
II. Questões em discussão
Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença padece de nulidade por omissão, obscuridade ou julgamento extra petita; (ii) saber se as tratativas de compra e venda afastaram a natureza locatícia da ocupação e, consequentemente, a exigibilidade de contraprestação pelo uso do imóvel; (iii) saber se subsiste a obrigação de pagamento do IPTU durante o período de ocupação; (iv) saber se é exigível a multa contratual prevista no pacto locatício; e (v) saber se devem ser compensados os valores depositados judicialmente em processo conexo e eventual crédito indicado pelo apelante.
III. Razões de decidir
A sentença não é nula, porquanto enfrentou suficientemente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, especialmente a permanência do vínculo obrigacional decorrente da ocupação do imóvel e a ausência de perfectibilização da compra e venda. Inexistência de julgamento extra petita, haja vista que o magistrado permaneceu adstrito aos fatos narrados e aos pedidos formulados, limitando-se a conferir qualificação jurídica compatível com a causa de pedir.
A existência de tratativas avançadas de compra e venda e o reconhecimento, em processo conexo, de violação à boa-fé objetiva pelos apelados não afastam, por si sós, a obrigação de remunerar o uso do imóvel enquanto mantida a posse direta pelo apelante. Ausência de contrato definitivo de compra e venda ou transferência de domínio. Aplicação dos arts. 113, 422 e 884 do Código Civil. Vedação ao enriquecimento sem causa.
Mantida a condenação ao pagamento dos valores correspondentes à ocupação do imóvel desde fevereiro de 2022 até a efetiva desocupação, ainda que sob natureza indenizatória/remuneratória decorrente da fruição exclusiva do bem.
Mantida a condenação relativa ao IPTU proporcional ao período de ocupação, nos termos dos arts. 22, VIII, e 23, I, da Lei no 8.245/1991, observada a necessidade de abatimento de valores comprovadamente pagos ou compensados em liquidação.
Excluída a multa contratual equivalente a três alugueres. Contexto probatório que evidencia peculiaridade da relação jurídica, marcada por negociações de aquisição do imóvel, regularização documental e comportamento contraditório dos locadores reconhecido judicialmente em processo conexo. Incompatibilidade da cláusula penal com os princípios da boa-fé objetiva e da proporcionalidade.
Determinada a compensação, em fase de liquidação, dos valores comprovadamente depositados pelo apelante no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, desde que relacionados à mesma obrigação de remuneração pelo uso do imóvel, bem como de eventual crédito indicado no id 88550689, caso demonstrada sua liquidez, certeza e exigibilidade.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A frustração de tratativas de compra e venda de imóvel, ainda que acompanhada de comportamento contraditório do proprietário reconhecido judicialmente, não afasta o dever de remuneração pelo uso exclusivo do bem enquanto mantida a posse direta pelo ocupante, sob pena de enriquecimento sem causa.
2. A incidência de multa contratual locatícia pode ser afastada quando o conjunto probatório revelar complexa alteração da relação obrigacional originária, marcada por negociações avançadas de aquisição do imóvel e contribuição do locador para a ruptura da avença.
3. Valores depositados judicialmente em processo conexo, relacionados à mesma obrigação de ocupação do imóvel, devem ser compensados em liquidação de sentença, a fim de evitar bis in idem e enriquecimento sem causa.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023753-91.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE LUIZ CARLOS TELÓ - CPF: 126.510.520-00 (APELADO), NORMANDINA KOSLOWSKY TELO - CPF: 775.417.401-44 (APELADO), ELEANDRO VETTORELLO SILVEIRA - CPF: 667.402.150-49 (ADVOGADO), CINTIA TELO OLIVEIRA - CPF: 772.418.781-91 (APELADO), TALITHA TELO - CPF: 002.499.671-89 (APELADO), KARYNE TELO - CPF: 688.990.251-34 (APELADO), NEDILSON MACIEL DOS SANTOS - CPF: 825.035.401-04 (APELANTE), GILMAR FERREIRA RODRIGUES JUNIOR - CPF: 050.118.231-48 (ADVOGADO), CINTIA TELO OLIVEIRA - CPF: 772.418.781-91 (TERCEIRO INTERESSADO), KARYNE TELO - CPF: 688.990.251-34 (TERCEIRO INTERESSADO), TALITHA TELO - CPF: 002.499.671-89 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. RELAÇÃO LOCATÍCIA SUPERVENIENTEMENTE ENTRELAÇADA A TRATATIVAS DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. DESOCUPAÇÃO DO BEM NO CURSO DO PROCESSO. PERDA PARCIAL DO OBJETO QUANTO AO DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS CONDENATÓRIOS. INSURGÊNCIA RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo em razão da desocupação do imóvel, mas condenou o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos desde fevereiro de 2022 até a efetiva entrega das chaves, débitos de IPTU relativos ao período de ocupação e multa contratual equivalente a três alugueres, além de custas processuais e honorários advocatícios.

O apelante sustenta nulidade da sentença por omissão, obscuridade e julgamento extra petita, alegando ausência de enfrentamento da tese de transmutação da posse locatícia em posse de promitente comprador, bem como a existência de crédito em seu favor e de depósitos judiciais realizados em processo conexo. No mérito, afirma que a relação locatícia teria sido superada por tratativas avançadas de compra e venda do imóvel, cuja frustração decorreria de comportamento contraditório dos apelados, reconhecido em demanda conexa, razão pela qual seriam indevidos os aluguéis, encargos e multa contratual.

II. Questões em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença padece de nulidade por omissão, obscuridade ou julgamento extra petita; (ii) saber se as tratativas de compra e venda afastaram a natureza locatícia da ocupação e, consequentemente, a exigibilidade de contraprestação pelo uso do imóvel; (iii) saber se subsiste a obrigação de pagamento do IPTU durante o período de ocupação; (iv) saber se é exigível a multa contratual prevista no pacto locatício; e (v) saber se devem ser compensados os valores depositados judicialmente em processo conexo e eventual crédito indicado pelo apelante.

III. Razões de decidir

A sentença não é nula, porquanto enfrentou suficientemente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, especialmente a permanência do vínculo obrigacional decorrente da ocupação do imóvel e a ausência de perfectibilização da compra e venda. Inexistência de julgamento extra petita, haja vista que o magistrado permaneceu adstrito aos fatos narrados e aos pedidos formulados, limitando-se a conferir qualificação jurídica compatível com a causa de pedir.

A existência de tratativas avançadas de compra e venda e o reconhecimento, em processo conexo, de violação à boa-fé objetiva pelos apelados não afastam, por si sós, a obrigação de remunerar o uso do imóvel enquanto mantida a posse direta pelo apelante. Ausência de contrato definitivo de compra e venda ou transferência de domínio. Aplicação dos arts. 113, 422 e 884 do Código Civil. Vedação ao enriquecimento sem causa.

Mantida a condenação ao pagamento dos valores correspondentes à ocupação do imóvel desde fevereiro de 2022 até a efetiva desocupação, ainda que sob natureza indenizatória/remuneratória decorrente da fruição exclusiva do bem.

Mantida a condenação relativa ao IPTU proporcional ao período de ocupação, nos termos dos arts. 22, VIII, e 23, I, da Lei no 8.245/1991, observada a necessidade de abatimento de valores comprovadamente pagos ou compensados em liquidação.

Excluída a multa contratual equivalente a três alugueres. Contexto probatório que evidencia peculiaridade da relação jurídica, marcada por negociações de aquisição do imóvel, regularização documental e comportamento contraditório dos locadores reconhecido judicialmente em processo conexo. Incompatibilidade da cláusula penal com os princípios da boa-fé objetiva e da proporcionalidade.

Determinada a compensação, em fase de liquidação, dos valores comprovadamente depositados pelo apelante no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, desde que relacionados à mesma obrigação de remuneração pelo uso do imóvel, bem como de eventual crédito indicado no id 88550689, caso demonstrada sua liquidez, certeza e exigibilidade.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. A frustração de tratativas de compra e venda de imóvel, ainda que acompanhada de comportamento contraditório do proprietário reconhecido judicialmente, não afasta o dever de remuneração pelo uso exclusivo do bem enquanto mantida a posse direta pelo ocupante, sob pena de enriquecimento sem causa.

2. A incidência de multa contratual locatícia pode ser afastada quando o conjunto probatório revelar complexa alteração da relação obrigacional originária, marcada por negociações avançadas de aquisição do imóvel e contribuição do locador para a ruptura da avença.

3. Valores depositados judicialmente em processo conexo, relacionados à mesma obrigação de ocupação do imóvel, devem ser compensados em liquidação de sentença, a fim de evitar bis in idem e enriquecimento sem causa.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Nedilson Maciel dos Santos
contra a r. sentença proferida pela 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança ajuizada por
Luiz Carlos Teló
e
Normandina Koslowsky Teló.

A sentença lançada no id. 355215440 reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao despejo, em razão da desocupação do imóvel em 03.06.2024 e julgou procedentes os pedidos iniciais, ao fundamento de que as partes celebraram contrato de locação em 20/04/2020, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Boa Esperança, no 144, Jardim Leblon, Cuiabá/MT; que, embora o réu tenha sustentado a existência de tratativas de compra e venda do bem, não houve perfectibilização do negócio translativo; que os pagamentos/compensações foram considerados até janeiro de 2022; que, a partir de fevereiro de 2022 o réu permaneceu no imóvel sem efetuar o pagamento dos aluguéis; que era devida a contraprestação pelo uso do imóvel, inclusive à luz do entendimento do Superior Tribunal de Justiça no AgInt nos EDcl no REsp no 1.811.724/GO; que o réu não comprovou a quitação integral do IPTU relativo ao período de ocupação; que a cláusula 14a do contrato previa multa pelo descumprimento das obrigações locatícias; e que não havia indícios de litigância de má-fé dos autores. Ao final, condenou o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos entre fevereiro de 2022 e a efetiva desocupação, a serem apurados em liquidação, corrigidos pelo INPC desde cada inadimplemento e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; ao pagamento do débito de IPTU relativo ao período de ocupação até a efetiva desocupação; ao pagamento da multa contratual equivalente a 03 aluguéis, igualmente corrigida pelo INPC desde o inadimplemento e acrescida de juros de 1% ao mês desde a citação; e ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Foram opostos embargos de declaração por Nedilson Maciel dos Santos, ao argumento de omissão quanto à transmutação da posse, obscuridade quanto ao fundamento jurídico da condenação, omissão sobre crédito em seu favor e ausência de análise da compensação com valores depositados em processo conexo, sobrevindo a decisão de id. 355215445 que os rejeitou, por entender inexistentes omissão, contradição ou obscuridade, consignando tratar-se de inconformismo com o mérito.

Inconformado, o réu recorre. Em suas razões recursais de id. 355215446, o apelante sustenta, em síntese, que (i) a sentença seria nula por omissão, obscuridade e julgamento extra petita, por não enfrentar a tese de transmutação da posse locatícia em posse de promitente comprador, o crédito de R$ 4.143,84 indicado no documento de id. 88550689, os depósitos judiciais realizados no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041 e a distinção entre cobrança contratual locatícia e indenização pelo uso do imóvel; (ii) a relação entre as partes teria deixado de ser locatícia e passado a ostentar natureza negocial de promessa de compra e venda, uma vez que o recorrente teria assumido despesas de regularização documental, fiscal e estrutural do imóvel para viabilizar financiamento bancário e futura aquisição; (iii) os apelados teriam praticado comportamento contraditório, pois assinaram declaração de venda, forneceram documentos, permitiram a regularização do imóvel e, posteriormente, recusaram a assinatura do contrato de financiamento sob alegação formal de extrapolação de prazo; (iv) no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, ajuizado antes da ação de despejo, teria sido deferida tutela de manutenção de posse em favor do apelante, condicionada ao depósito judicial de valores correspondentes aos aluguéis, e posteriormente proferida sentença reconhecendo a violação da boa-fé objetiva pelos ora apelados e condenando-os ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais; (v) seria indevida a cobrança de aluguéis, multa contratual e IPTU, por inexistência de mora culpável, extinção ou superação do contrato de locação, ocorrência de
supressio
e vedação ao
venire contra factum proprium
; (vi) subsidiariamente, caso mantida alguma condenação, deve ser excluída a multa contratual e o IPTU, reconhecido o crédito de R$ 4.143,84 em favor do apelante, constante do id. 88550689, e determinada a compensação dos valores depositados judicialmente no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, alegadamente já levantados pelos apelados. Requer, ao final, a cassação da sentença ou, subsidiariamente, sua reforma integral para julgar improcedentes os pedidos iniciais; sucessivamente, a reforma parcial para exclusão da multa e do IPTU e determinação das compensações indicadas.

Contrarrazões
no id. 355215465, nas quais Luiz Carlos Teló e Normandina Koslowsky Teló defendem que (i) a sentença enfrentou adequadamente os pontos necessários ao julgamento; (ii) não houve julgamento
extra petita
, pois a condenação observou os pedidos de cobrança de aluguéis, IPTU e multa; (iii) o precedente do STJ foi utilizado apenas como reforço argumentativo para impedir enriquecimento sem causa; (iv) não houve transmutação da posse, inexistindo contrato de compra e venda assinado, registro imobiliário ou documento apto a alterar a natureza da relação; (v) o documento invocado pelo apelante consistiria em planilha unilateral, sem assinatura ou anuência dos locadores; (vi) não há prova de que depósitos judiciais realizados em outro processo digam respeito aos mesmos aluguéis discutidos nestes autos; (vii) não se configura
supressio
, pois o lapso entre o inadimplemento e a propositura da ação foi razoável. Requerem o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios recursais.

Consta, ainda, sentença proferida no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, em que Nedilson Maciel dos Santos e Ilka Mara Alves da Silva Santos litigaram contra Luiz Carlos Teló e Normandina Koslowsky Teló, na qual foi julgada parcialmente procedente a pretensão, condenando os réus daquele feito, solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais, reputando prejudicado o pedido subsidiário de danos materiais em razão de acordo quanto ao pedido principal de obrigação de fazer.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 20 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de Ação de Despejo c/c Cobrança, com pedido de Liminar ajuizada por
Luiz Carlos Teló
e
Normandina Koslowski Teló
em face de
Nedilson Maciel dos Santos.

No id. 94393049, espontaneamente, o requerido apresentou contestação.

O Pedido de tutela de urgência foi indeferido no id. 113446102.

Réplica à contestação no id. 116435672.

Intimados para especificarem as provas a serem produzidas, a parte requerida pugnou pela oitiva do autor e o autor requereu a produção de prova documental, consistente na juntada, pelo réu, do pagamento dos aluguéis e do IPTU.

No id. 131442486, consta a determinação para o réu juntar aos autos a cópia da declaração de imposto de renda, cujo cumprimento se deu no id. 131693569.

No id. 158503619, pela parte autora foi requerida a imissão na posse em razão da desocupação do imóvel pelo requerido em 03.06.2024.

No id. 162281682 houve decisão de saneamento do feito, oportunidade em que foram rejeitadas as preliminares e concedido o benefício da justiça gratuita em favor do réu.

Houveram novas manifestações das partes.

Após regular tramitação processual, a douta magistrada
a quo
julgou procedentes os pedidos iniciais para: 1)
condenar
o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos entre fevereiro/2022 até a efetiva desocupação do imóvel a ser apurado em liquidação de sentença, que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do inadimplemento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação; 2)
condenar
o réu ao pagamento do débito de IPTU do imóvel, relativo ao período de ocupação do imóvel até a efetiva desocupação; 3)
condenar
o réu ao pagamento da multa contratual no valor de 03 (três) aluguéis, corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do inadimplemento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação; e 4)
condenar
o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, do CPC).

Não concordando com a r. sentença, recorre o requerido, ora apelante, sustentando, em suma,
que (i) a sentença seria nula por omissão, obscuridade e julgamento extra petita, por não enfrentar a tese de transmutação da posse locatícia em posse de promitente comprador, o crédito de R$ 4.143,84 indicado no documento de id. 88550689, os depósitos judiciais realizados no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041 e a distinção entre cobrança contratual locatícia e indenização pelo uso do imóvel; (ii) a relação entre as partes teria deixado de ser locatícia e passado a ostentar natureza negocial de promessa de compra e venda, uma vez que o recorrente teria assumido despesas de regularização documental, fiscal e estrutural do imóvel para viabilizar financiamento bancário e futura aquisição; (iii) os apelados teriam praticado comportamento contraditório, pois assinaram declaração de venda, forneceram documentos, permitiram a regularização do imóvel e, posteriormente, recusaram a assinatura do contrato de financiamento sob alegação formal de extrapolação de prazo; (iv) no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, ajuizado antes da ação de despejo, teria sido deferida tutela de manutenção de posse em favor do apelante, condicionada ao depósito judicial de valores correspondentes aos aluguéis, e posteriormente proferida sentença reconhecendo a violação da boa-fé objetiva pelos ora apelados e condenando-os ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais; (v) seria indevida a cobrança de aluguéis, multa contratual e IPTU, por inexistência de mora culpável, extinção ou superação do contrato de locação, ocorrência de
supressio
e vedação ao
venire contra factum proprium
; (vi) subsidiariamente, caso mantida alguma condenação, deve ser excluída a multa contratual e o IPTU, reconhecido o crédito de R$ 4.143,84 em favor do apelante, constante do id. 88550689, e determinada a compensação dos valores depositados judicialmente no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, alegadamente já levantados pelos apelados. Requer, ao final, a cassação da sentença ou, subsidiariamente, sua reforma integral para julgar improcedentes os pedidos iniciais; sucessivamente, a reforma parcial para exclusão da multa e do IPTU e determinação das compensações indicadas.

Pois bem. A matéria controvertida devolvida a este colegiado restringe-se a verificar: se a sentença é nula por omissão, obscuridade ou julgamento
extra petita
; se as tratativas de compra e venda afastaram a natureza locatícia da ocupação e, por consequência, a exigibilidade de aluguéis, encargos e multa; se o comportamento dos apelados, reconhecido no processo conexo como violador da boa-fé objetiva, impede total ou parcialmente a cobrança; se é devida a cobrança de IPTU; se subsiste a multa contratual de três aluguéis; e se devem ser compensados o crédito de R$ 4.143,84 indicado pelo apelante e os depósitos judiciais realizados no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041.

Inicialmente, passo a análise da preliminar suscitada.

Nos termos do art. 489, § 1o, IV, do Código de Processo Civil, não se considera fundamentada a decisão que deixa de enfrentar argumento capaz de infirmar a conclusão adotada; entretanto, a sentença recorrida examinou a existência do contrato de locação, a alegada negociação de compra e venda, a ausência de perfectibilização do negócio translativo e a permanência do réu no imóvel sem pagamento a partir de fevereiro de 2022.

Com efeito, a fundamentação é sintética, mas suficiente para revelar o itinerário lógico adotado. Também não há falar em julgamento
extra petita,
posto que a

causa de pedir deduzida na inicial consistiu na ocupação do imóvel sem pagamento dos valores devidos, e a utilização, pela sentença, de fundamento jurídico relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, não altera os fatos essenciais da demanda.

Como é cediço, o juiz não está vinculado à capitulação jurídica conferida pela parte, desde que permaneça adstrito aos fatos narrados e aos pedidos formulados, conforme os arts. 141 e 492 do CPC. A circunstância de a sentença ter citado precedente do Superior Tribunal de Justiça sobre remuneração pelo uso do imóvel após frustração de negócio imobiliário não significa que tenha concedido providência diversa da postulada, mas apenas que atribuiu qualificação jurídica à ocupação remunerável do bem. O CPC disciplina a sentença, a fundamentação, a congruência e o efeito devolutivo da apelação nos artigos 141, 355, 373, 489, 492 e 1.013, respectivamente.

Diante disso,
rejeito a preliminar de nulidade
.

No mérito, a apelação comporta parcial provimento.

É incontroverso que Nedilson Maciel dos Santos ocupou imóvel de propriedade de Luiz Carlos Teló e Normandina Koslowsky Teló, situado na Rua Boa Esperança, no 144, Jardim Leblon, Cuiabá/MT, inicialmente sob contrato de locação celebrado em 20.04.2020, com aluguel mensal de R$ 1.000,00.

Também é incontroverso que as partes avançaram em tratativas de compra e venda, a ponto de o apelante ajuizar a ação conexa no 1016931-86.2022.8.11.0041, na qual se discutiu obrigação de fazer, indenização por danos materiais e morais, tutela de urgência e frustração do negócio imobiliário.

A sentença do processo conexo, juntada nestes autos, reconheceu que os autores daquele feito aceitaram a proposta, realizaram diligências para concretização da compra, obtiveram financiamento, e que os ora apelados recusaram a assinatura final do contrato sob fundamento reputado frágil, contraditório e ofensivo à boa-fé objetiva, sendo condenados, solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais.

Todavia, esse cenário não autoriza concluir que o apelante pudesse permanecer no imóvel gratuitamente. Ainda que se reconheça a existência de tratativas avançadas de compra e venda e a conduta contraditória dos apelados na fase de conclusão do negócio, o contrato definitivo de compra e venda não se perfectibilizou, o pedido de adjudicação/obrigação de fazer perdeu objeto por acordo parcial e o imóvel somente foi desocupado em 03.06.2024. A boa-fé objetiva protege a confiança legítima, mas não transforma a posse prolongada em uso gratuito do bem alheio.

Conforme se sabe, o Código Civil, em seus arts. 113 e 422, impõe interpretação conforme a boa-fé e dever de probidade nas relações obrigacionais; e o art. 884 veda o enriquecimento sem causa.

Nesse ponto, a sentença deve ser mantida quanto à obrigação de pagamento de valores correspondentes ao uso do imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite o pagamento de aluguel ou indenização equivalente pelo tempo de permanência no imóvel quando frustrado ou resilido negócio de compra e venda, independentemente da apuração do causador da ruptura, sob pena de enriquecimento sem causa.

A tese de transmutação absoluta da posse, portanto, não procede. As tratativas de compra e venda podem influenciar a análise da mora, da multa e das compensações, mas não eliminam, por si sós, o dever de remunerar a ocupação. A posse exercida pelo apelante estava fundada em relação jurídica derivada de contrato anterior e de negociação posterior não concluída; contudo, ausente transferência de domínio, ausente contrato definitivo e comprovada a permanência no imóvel, subsiste obrigação de pagar contraprestação pelo uso.

Quanto ao IPTU, a sentença também merece manutenção, com ressalva de apuração em liquidação e abatimento de valores eventualmente pagos ou compensados. A Lei no 8.245/1991 estabelece, em seu art. 23, I, que o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis; e o art. 22, VIII, atribui ao locador o dever de pagar impostos e taxas, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

No caso, a própria narrativa defensiva admite que o apelante assumiu débitos de IPTU e despesas de regularização do imóvel, utilizando-os como forma de compensação com aluguéis. A controvérsia, portanto, não está na inexistência absoluta de pacto, mas na extensão dos valores devidos após as compensações já realizadas. Assim, deve permanecer a condenação relativa ao IPTU proporcional ao período de ocupação,
desde que em liquidação sejam abatidos todos os pagamentos comprovados, evitando-se duplicidade
.

Diversa é a conclusão quanto à multa contratual de três aluguéis. A cláusula penal pressupõe inadimplemento imputável ao devedor, e o contexto probatório revela que, no período controvertido, a relação entre as partes já havia sido contaminada por tratativas avançadas de aquisição, autorização para regularização documental e fiscal do imóvel, depósito judicial de valores em processo conexo e posterior reconhecimento judicial de comportamento contraditório dos ora apelados. A cobrança de remuneração pelo uso do imóvel é compatível com a vedação ao enriquecimento sem causa; a incidência cumulativa de multa contratual locatícia, porém, mostra-se excessiva e incompatível com a complexidade da relação jurídica, sobretudo porque a sentença do processo conexo reconheceu que os ora apelados contribuíram decisivamente para a frustração do negócio. Assim, deve ser excluída a condenação do apelante ao pagamento da multa contratual equivalente a três aluguéis.

Também procede, em parte, o pedido subsidiário de compensação.

O art. 368 do Código Civil dispõe que,
“se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”.
Havendo nos autos referência específica ao documento de id. 88550689, que segundo o apelante indicaria crédito de R$ 4.143,84 em seu favor, e considerando que a sentença não enfrentou de modo específico esse ponto, impõe-se determinar que, na fase de liquidação, seja apurada a existência, origem, liquidez e exigibilidade desse crédito, com abatimento caso confirmado. Não se está reconhecendo, desde logo, a certeza absoluta do crédito, mas impedindo que a liquidação ignore documento potencialmente relevante à formação do saldo.

Igualmente devem ser compensados, em liquidação, os valores comprovadamente depositados por Nedilson Maciel dos Santos no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, desde que correspondentes ao mesmo período e à mesma finalidade econômica dos aluguéis ou taxa de ocupação aqui cobrados. A tutela de urgência daquele processo, conforme a própria sentença conexa juntada aos autos, condicionou a manutenção da posse ao depósito mensal de aluguéis em subconta judicial. Se tais valores foram depositados e, eventualmente, levantados pelos apelados, sua desconsideração na presente condenação acarretaria
bis in idem
e enriquecimento sem causa. A compensação, contudo, deverá observar prova documental na liquidação, com atualização dos depósitos e abatimento apenas daquilo que guarde identidade com a obrigação ora reconhecida.

Em consequência, a sentença deve ser reformada apenas para excluir a multa contratual de três aluguéis e determinar, em liquidação, a compensação: (i) de eventual crédito de R$ 4.143,84 em favor do apelante, se confirmado a partir do id. 88550689 e demais documentos; e (ii) dos valores comprovadamente depositados no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041, quando relacionados ao mesmo período de ocupação e à mesma obrigação de remuneração pelo uso do imóvel, mantendo-se, no mais, a condenação ao pagamento dos valores correspondentes à ocupação do imóvel de fevereiro de 2022 até a efetiva desocupação, bem como do IPTU proporcional ao período de ocupação, sempre com abatimento de pagamentos e compensações já demonstrados.

Quanto à sucumbência, considerando que os autores permanecem vencedores na parte substancial da pretensão - cobrança pelo uso do imóvel e encargos proporcionais, mas houve decaimento relevante quanto à multa contratual e às compensações, redistribuo o ônus da sucumbência para 80% em desfavor do réu/apelante e 20% aos autores/apelados, observada a gratuidade da justiça deferida ao recorrente. Mantidos os honorários em 10% sobre o proveito econômico/condenação, na proporção ora estabelecida, sem majoração recursal, diante do parcial provimento do recurso.

Em arremate, tenho que a sentença merece parcial reforma, apenas para excluir da condenação a multa contratual de três aluguéis e determinar que, em liquidação de sentença, sejam compensados eventual crédito de R$ 4.143,84 em favor do apelante, se comprovado, bem como os valores comprovadamente depositados no processo conexo no 1016931-86.2022.8.11.0041 relacionados à mesma obrigação, redistribuindo o ônus da sucumbência conforme acima exposto, mantendo-se, no mais, a sentença.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL
PROVIMENTO.

Cuiabá, 20 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026