Tribunal: TJMT
Processo: 1004169-67.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-17

Ementa:
ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de imissão na posse c/c taxa de ocupação. imóvel vinculado ao sistema financeiro de habitação (sfh). programa minha casa minha vida. recursos do fgts. natureza pública do bem. usucapião. impossibilidade. precedentes do stj. taxa de ocupação (art. 37-a, lei no 9.514/1997). termo inicial. data da aquisição pelo terceiro e registro na matrícula. recurso parcialmente provido.
i. caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes pedidos de imissão na posse e cobrança de taxa de ocupação (1% ao mês). A apelante alega usucapião extraordinária e especial urbana, cerceamento de defesa e impugna o marco inicial da taxa de ocupação, fixado na data da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal (2019).
ii. questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em verificar se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; definir se imóvel vinculado ao SFH/FGTS é passível de usucapião; determinar o termo inicial da taxa de ocupação devida ao adquirente do imóvel em venda direta/leilão.
iii. razões de decidir
3. O magistrado é o destinatário da prova, podendo indeferir diligências inúteis quando o substrato fático-documental é suficiente. Sendo a usucapião juridicamente impossível no caso, a prova testemunhal seria inócua.
4. Imóveis financiados com recursos do FGTS e vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação possuem finalidade pública e social (moradia), sendo insuscetíveis de prescrição aquisitiva (usucapião), independentemente do tempo de posse.
5. O art. 37-A da Lei no 9.514/1997 prevê a taxa em favor do credor ou seu sucessor. Sem prova de cessão de crédito retroativo, o adquirente (sucessor) só faz jus à taxa a partir do momento em que se torna proprietário (registro na matrícula), sob pena de enriquecimento sem causa. Precedentes do STJ (AgInt no REsp 1674191/DF).
iv. dispositivo e tese
6. Recurso parcialmente provido apenas para alterar o termo inicial da taxa de ocupação.
7. Tese de julgamento: “1. Imóveis vinculados ao SFH e financiados com recursos do FGTS possuem natureza pública e não podem ser objeto de usucapião. 2. O termo inicial da taxa de ocupação devida ao terceiro adquirente de imóvel alienado pela credora fiduciária é a data da aquisição/registro do título, e não a data da consolidação anterior da propriedade no patrimônio do banco.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004169-67.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[SUELY MARIA PITA ROCHA - CPF: 376.377.111-53 (APELANTE), DANIELA REGINA ALBUES DA SILVA - CPF: 789.011.971-20 (APELADO), LUCAS FONSECA COSTA - CPF: 066.069.636-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de imissão na posse c/c taxa de ocupação. imóvel vinculado ao sistema financeiro de habitação (sfh). programa minha casa minha vida. recursos do fgts. natureza pública do bem. usucapião. impossibilidade. precedentes do stj. taxa de ocupação (art. 37-a, lei no 9.514/1997). termo inicial. data da aquisição pelo terceiro e registro na matrícula. recurso parcialmente provido.

i. caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes pedidos de imissão na posse e cobrança de taxa de ocupação (1% ao mês). A apelante alega usucapião extraordinária e especial urbana, cerceamento de defesa e impugna o marco inicial da taxa de ocupação, fixado na data da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal (2019).

ii. questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em verificar se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; definir se imóvel vinculado ao SFH/FGTS é passível de usucapião; determinar o termo inicial da taxa de ocupação devida ao adquirente do imóvel em venda direta/leilão.

iii. razões de decidir

3. O magistrado é o destinatário da prova, podendo indeferir diligências inúteis quando o substrato fático-documental é suficiente. Sendo a usucapião juridicamente impossível no caso, a prova testemunhal seria inócua.

4. Imóveis financiados com recursos do FGTS e vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação possuem finalidade pública e social (moradia), sendo insuscetíveis de prescrição aquisitiva (usucapião), independentemente do tempo de posse.

5. O art. 37-A da Lei no 9.514/1997 prevê a taxa em favor do credor ou seu sucessor. Sem prova de cessão de crédito retroativo, o adquirente (sucessor) só faz jus à taxa a partir do momento em que se torna proprietário (registro na matrícula), sob pena de enriquecimento sem causa. Precedentes do STJ (AgInt no REsp 1674191/DF).

iv. dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido apenas para alterar o termo inicial da taxa de ocupação.

7. Tese de julgamento: “1. Imóveis vinculados ao SFH e financiados com recursos do FGTS possuem natureza pública e não podem ser objeto de usucapião. 2. O termo inicial da taxa de ocupação devida ao terceiro adquirente de imóvel alienado pela credora fiduciária é a data da aquisição/registro do título, e não a data da consolidação anterior da propriedade no patrimônio do banco.”

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SUELY MARIA PITA ROCHA, contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da ação de “Imissão na Posse c/c Cobrança de Taxa de Ocupação” (Proc. no 1004169-67.2024.8.11.0041) ajuizada contra a apelante por DANIELA REGINA ALBUES DA SILVA, julgou procedente os pedidos, para determinar que a ré, ora apelante, desocupe o imóvel e que a autora, ora apelada, seja imitida na posse do bem; condenou a apelante ao pagamento de taxa de ocupação mensal correspondente a 1%, do valor do imóvel, desde a data da consolidação da propriedade fiduciária (20/05/2019) no patrimônio da apelada até sua efetiva imissão na posse do bem (28/06/2024), com incidência de juros de mora pela taxa Selic (CC, art. 406, §1o), a partir da citação, bem como correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, § único), a contar do vencimento de cada parcela mensal (cf. Id. no 338096959).

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da apelada para requerer a cobrança de taxa de ocupação retroativa ao período anterior à sua aquisição do imóvel. Afirma que a apelada somente se tornou proprietária do imóvel em 18/01/2024, data do registro na matrícula, sendo manifesta a impossibilidade jurídica de cobrar indenização por prejuízos sofridos em período no qual sequer detinha a titularidade dominial.

Esclarece, acerca deste aspecto, que a taxa de ocupação possui natureza indenizatória, destinada a compensar o proprietário pela privação da fruição de seu bem, bem como que a legitimidade ativa para pleiteá-la está intrinsecamente vinculada à titularidade do domínio no período correspondente à cobrança.

Aduz, em seguida, a inépcia da petição inicial no tocante ao pedido de taxa de ocupação, dizendo que o pedido formulado pela apelada é genérico e vago, na medida em que não delimitou o termo inicial da cobrança pretendida, não especificou o período exato e tampouco instruiu a inicial com documentos que permitissem aferir a base de cálculo atualizada do imóvel. Sustenta que a ausência de precisão no pedido comprometeu o exercício do contraditório, na medida em que se viu obrigada a contestar “pretensão indeterminada”.

Argumenta que a sentença incorreu em julgamento extra petita, pois, ao fixar como marco temporal o dia 20/05/2019, extrapolou os limites objetivos da lide, considerando que a apelada somente adquiriu o imóvel em 18/01/2024. Insiste em que o juízo de origem teria conferido à apelada direito que materialmente não detinha à época, criando, por decisão judicial, crédito inexistente e, assim, violando o princípio da congruência, consagrado no art. 492 do Código de Processo Civil, bem como o devido processo legal.

Suscita, ainda, cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem oportunizar a produção das provas requeridas, especialmente a prova testemunhal, que constitui elemento essencial por ser o único meio apto a demonstrar o exercício contínuo, público e pacífico da posse, assim como o animus domini, elementos fáticos de difícil comprovação exclusiva por documentos.

Quanto ao mérito, defende a configuração da usucapião especial urbana e da usucapião extraordinária qualificada em seu favor, já que passou a residir no imóvel mediante contrato de locação firmado com seu irmão e, posteriormente, com sua sobrinha, proprietária formal do bem, e que, após o término do contrato, em agosto de 2013, permaneceu na posse do imóvel de forma contínua, pacífica e ininterrupta, sem qualquer oposição dos titulares registrarias, transformando a posse precária em posse qualificada, com “animus domini”.

Afirma residir no imóvel há mais de uma década, utilizando-o como moradia habitual e exclusiva juntamente com seu filho portador de Transtorno do Espectro Autista (TEA) e Transtorno do Déficit de Atenção com Hiperatividade (TDAH), arcando integralmente com as despesas de manutenção, energia elétrica e tributos.

Menciona que o imóvel é urbano, com área inferior a 250m2, destinado exclusivamente à moradia, preenchendo, portanto, todos os requisitos da usucapião especial urbana de cinco anos prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil.

Subsidiariamente, argumenta estar preenchida a usucapião extraordinária qualificada do artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil, que exige dez anos de posse ininterrupta e sem oposição com destinação à moradia habitual.

Apresenta linha do tempo segundo a qual sua posse teria se iniciado em 31/08/2013, e o prazo decenal teria se consumado em 31/08/2023, portanto antes da aquisição do imóvel pela apelada em janeiro de 2024 e antes da propositura da presente ação, em fevereiro de 2024. Alega que a oposição judicial somente foi formalizada quando o prazo prescricional aquisitivo já se encontrava integralmente consumado, sendo, pois, tardia e ineficaz para obstar a aquisição originária da propriedade.

Esclarece que a Caixa Econômica Federal se manteve absolutamente omissa durante todo o período de posse, não exercendo vigilância, posse direta ou qualquer ato de retomada do bem, o que, a seu ver, consolidou a prescrição aquisitiva em seu favor, tornando irrelevante a posterior alienação do bem à apelada.

Argumenta que a Lei no 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária em garantia, não tem o condão de afastar o direito constitucional e civil à usucapião, especialmente quando configurada a posse com função social e destinação habitacional por lapso superior a dez anos.

Quanto à taxa de ocupação, sustenta que a condenação deve ser integralmente afastada, por ausência de justa causa material, vedação ao enriquecimento sem causa e necessidade de observância aos princípios constitucionais da razoabilidade, proporcionalidade e dignidade da pessoa humana. Subsidiariamente, caso mantida sua condenação, busca a modificação do termo inicial para que seja fixado na data da citação (maio de 2024), único marco temporal em que teria tomado ciência formal da oposição à sua posse.

Requer, preferencialmente, sejam acolhidas as preliminares suscitadas; no mérito, a reforma da sentença para o reconhecimento da usucapião e a declaração de ineficácia da alienação realizada em favor da apelada, ou, subsidiariamente, o afastamento ou a redução da taxa de ocupação com marco inicial na citação, além da condenação da apelada nas verbas de sucumbência.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA PARA COBRANÇA DA TAXA DE OCUPAÇÃO

A apelante sustenta que a apelada carece de legitimidade para cobrar taxa de ocupação referente ao período anterior à sua aquisição do imóvel (de maio de 2019 a janeiro de 2024), argumentando que, nesse interregno, a titularidade dominial pertencia à Caixa Econômica Federal.

A arguição da apelante confunde dois planos distintos do ordenamento processual civil: a legitimidade ad causam - condição da ação verificada in abstrato com base na relação jurídica de direito material afirmada na petição inicial - e a efetiva titularidade do direito material controvertido, que constitui questão de mérito.

A legitimidade processual ativa da apelada decorre de sua qualidade de proprietária registral do imóvel e de sucessora do credor fiduciário nos termos do artigo 37-A da Lei no 9.514/1997, que dispõe:

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.

(Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

Portanto, considerando que a apelada é a sucessora da credora fiduciante, possui legitimidade para propor e conduzir a presente demanda. Se ela efetivamente ostenta o direito material que alega, inclusive quanto ao período anterior à sua aquisição é questão que pertence ao mérito da causa e como tal será enfrentada.

Diante do exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa.

É como voto.

VOTO - PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL

A apelante sustenta que o pedido de taxa de ocupação formulado na inicial é inepto por ser genérico, sem delimitação do termo inicial e sem base de cálculo precisa.

Nos termos do artigo 330, §1o, inciso II, do Código de Processo Civil, considera-se inepta a petição inicial quando “o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico”.

Entre essas hipóteses, o artigo 324, §1o, inciso II, do mesmo diploma, autoriza a formulação de pedido genérico “quando não for possível determinar, desde logo, as consequências do ato ou do fato”.

No caso dos autos, o pedido de taxa de ocupação foi formulado com indicação expressa do fundamento legal do artigo 37-A da Lei no 9.514/1997; do critério de cálculo de 1% ao mês sobre o valor do imóvel constante do contrato de financiamento e do valor aproximado até a data do ajuizamento (cf. Id. no 338095394 – pág. 15).

A autora esclareceu que o valor definitivo dependeria da data da efetiva imissão na posse, elemento futuro e incerto ao tempo da propositura. Trata-se, portanto, de pedido naturalmente ilíquido em razão da natureza continuada da obrigação, cujo valor definitivo somente poderia ser apurado no momento da efetiva desocupação.

Não há inépcia quando a indeterminação do pedido decorre da própria natureza da pretensão e a parte adversa tem plenas condições de compreender o objeto da demanda e de exercer o contraditório, o que efetivamente ocorreu, uma vez que a apelante contestou especificamente tanto o período quanto o critério de cálculo, demonstrando inequívoca ciência dos limites da pretensão.

Portanto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

VOTO - PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA

A apelante sustenta que a sentença julgou além do pedido formulado na petição inicial, ao fixar o marco inicial da taxa de ocupação em 20/05/2019, data anterior à aquisição do imóvel pela apelada, criando, assim, direito inexistente em seu favor.

A preliminar não comporta acolhimento.

O artigo 492 do Código de Processo Civil consagra o princípio da congruência, vedando ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, ou condenar a parte em quantidade superior ao que foi demandado.

A violação desse princípio configura julgamento extra petita quando o órgão julgador se pronuncia sobre matéria não deduzida pelas partes, ou ultra petita quando concede mais do que foi pedido.

A autora requereu expressamente na petição inicial a condenação dos ocupantes ao pagamento da taxa de ocupação prevista no artigo 37-A, da Lei no 9.514/1997 “computando-se desde a data da consolidação da propriedade fiduciária, a qual ocorreu em 28/08/2018, conforme averbação AV.14 na matrícula do imóvel, até a data de hoje, temos que já se perfaz um total de 65 (sessenta e cinco meses) meses de ocupação irregular, devendo este tempo total ser atualizado quando da efetiva imissão na posse do imóvel” (sic – Id. no 338095394 – pág. 16).

O artigo 37-A, por sua vez, fixa expressamente como termo inicial a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário.

A sentença limitou-se a aplicar o dispositivo legal de regência, fixando a data que os documentos dos autos indicavam como marco da consolidação. Não houve, portanto, julgamento além do pedido: o juízo apenas concretizou o pedido da parte com base no conjunto probatório constante dos autos.

Eventual divergência quanto à data exata da consolidação da propriedade constitui questão a ser examinada no âmbito da análise da taxa de ocupação, não configurando vício de julgamento extra petita, mas mero erro material passível de correção, o qual não compromete a validade formal da sentença.

Diante do exposto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

VOTO - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

A apelante sustenta que o indeferimento da produção de prova testemunhal, destinada à demonstração do preenchimento dos requisitos da usucapião, aliado ao julgamento antecipado da lide, configurou cerceamento de seu direito de defesa.

Contudo, a preliminar não merece acolhimento.

Nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil “caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”.

No caso concreto, ao indeferir o pedido de produção de prova testemunhal formulado pela apelante, a MM. Juíza fundamentou sua decisão na constatação de que os fatos relevantes para o deslinde da controvérsia poderiam ser suficientemente esclarecidos pelos documentos já constantes dos autos, apresentados tanto pela parte autora, ora apelada, quanto pela parte ré, ora apelante. Destacou, inclusive, que “a autora juntou aos autos os seguintes documentos: certidão da matrícula do imóvel (Id. 140548468), contrato de financiamento (Id. 140548469), certidão da prefeitura (Id. 140548470) e notificação extrajudicial (Id. 140548471)”.

Importa ressaltar que o Código de Processo Civil adotou o princípio do livre convencimento do juiz (CPC, art. 470), segundo o qual cabe a ele, como destinatário da prova, verificar a real necessidade de outros elementos para formação do próprio convencimento, e não a parte, ao seu próprio alvedrio, pretender a reabertura da instrução processual sem sequer indicar “quais” testemunhas seriam imprescindíveis à eventual modificação do desfecho decisório.

A propósito:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. DISCRICIONARIEDADE DO JULGADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O Agravo Interno não merece prosperar, pois a ausência de argumentos hábeis para alterar os fundamentos da decisão ora agravada torna incólume o entendimento nela firmado.

2. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias.

3. Consoante entendimento desta Corte, "a apuração da necessidade de produção da prova testemunhal ou a ocorrência de cerceamento de defesa decorrente da falta daquela demandam reexame de aspectos fático-probatórios, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ" (STJ, REsp 1.791.024/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 23/04/2019).

4. Agravo interno não provido.

(STJ - Segunda Turma - relator Ministro Mauro Campbell Marques - AgInt no AREsp n. 1.604.351/MG, julgado em 14/6/2022, DJe de 20/6/2022).

A apelante não demonstra que a oitiva de testemunhas seria apta a alterar o substrato fático da demanda. Tanto é assim que a recorrente limita-se a afirmar, de forma genérica, a necessidade da produção desse meio probatório para a plena elucidação da controvérsia, sem, contudo, especificar de que maneira tal prova poderia contribuir para o esclarecimento dos fatos.

Ademais, considerando que a ação de imissão na posse possui natureza petitória, baseada no domínio/propriedade, constituindo instrumento processual destinado a permitir que o adquirente da propriedade, munido de título devidamente registrado, se invista na posse do bem, superando a resistência do detentor em entregá-la, conclui-se que a controvérsia posta em análise possui natureza eminentemente documental, razão pela qual a prova testemunhal mostra-se inapta a contribuir para o esclarecimento da questão.

A prova testemunhal foi requerida pela recorrente exclusivamente para demonstrar o tempo, a continuidade e a pacificidade da posse exercida pela apelante, com o objetivo de embasar a tese de usucapião, modo originário de aquisição da propriedade, baseada na posse prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta com “animus domini”.

Ocorre que a pretensão da apelante diz respeito à possibilidade de reconhecimento da prescrição aquisitiva sobre imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cuja natureza jurídica - e a consequente impossibilidade de usucapião - decorre de norma constitucional e de entendimento jurisprudencial consolidado, questão que será examinada por ocasião da análise do mérito.

Sendo assim, se a usucapião é juridicamente impossível sobre o imóvel em litígio, independentemente de quantos anos de posse sejam comprovados pela apelante, a produção de prova testemunhal sobre esse aspecto fático torna-se absolutamente inútil para o deslinde do feito.

Portanto, admitir a instrução para colher prova sobre fato que não tem aptidão para alterar o resultado jurídico da causa significaria postergar o desfecho do processo sem qualquer benefício concreto às partes ou ao sistema de justiça, razão pela qual, o julgamento antecipado, portanto, não apenas foi correto, como era imperativo.

Diante do exposto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

VOTO – MÉRITO

A presente ação de imissão na posse foi ajuizada pela autora Daniela Regina Albues da Silva alegando ter adquirido o imóvel urbano localizado na Rua Florentino Leite da Silva, Bloco 03, Apartamento no 07, Bairro Coophamil, em Cuiabá/MT, registrado sob a matrícula no 15.558.

Esclareceu que a aquisição de se deu por meio de Contrato de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária, vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, celebrado com a Caixa Econômica Federal em 08/01/2024, com registro efetivado em 18/01/2024, conforme Registro R.16, constante da matrícula.

Disse ainda que a aquisição decorreu da consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF, operada em razão da inadimplência da ex-mutuária, Mara Luiza Barros Pita Rocha, sobrinha da ora apelante, após regular notificação para purga da mora, seguida de realização de primeiro e segundo leilões infrutíferos e subsequente termo de quitação da dívida, tendo a CEF, posteriormente, alienado o bem em venda direta à apelada.

A autora requereu a imissão liminar na posse do imóvel, a condenação da ocupante ao pagamento da taxa de ocupação mensal de 1% do valor do imóvel, com fundamento no artigo 37-A, da Lei no 9.514/1997, além da fixação de astreintes para o caso de descumprimento da ordem de desocupação.

O juízo de primeiro grau deferiu a tutela antecipada, determinando a desocupação voluntária no prazo de quinze dias (cf. Id. no 338096867).

Ultrapassado o prazo para cumprimento espontâneo, foi expedido mandado de desocupação coercitiva, o qual foi cumprido em 28/06/2024 (cf. doc. Id. no 338096911).

A recorrente apresentou contestação, sustentando possuir o imóvel há mais de dez anos de forma mansa, pacífica e ininterrupta, inicialmente mediante contrato de locação com seu irmão Raimundo Nonato Pita Rocha e, após, com sua sobrinha Mara Luiza Barros Pita Rocha, ex-mutuária do financiamento. Afirmou que, findo o contrato de locação em agosto de 2013, permaneceu no imóvel sem qualquer oposição dos familiares, circunstância que, a seu ver, caracterizaria o preenchimento dos requisitos da usucapião extraordinária. Pugnou, ainda, pela produção de prova testemunhal. (cf. Id. no 338096920).

A r. sentença julgou procedentes os pedidos formulados pela autora, reconhecendo a propriedade do imóvel com base no registro cartorial e rejeitou a tese de usucapião invocada pela ré, ora apealnte, pois, os imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, com recursos públicos provenientes do FGTS e do Programa Minha Casa Minha Vida, possuem natureza pública para fins jurídicos, sendo insuscetível de prescrição aquisitiva.

Condenou a ré ao pagamento de taxa de ocupação correspondente a 1% ao mês sobre o valor do imóvel, desde a data da consolidação da propriedade fiduciária (20/05/2019) até a efetiva imissão na posse (28/06/2024), com incidência de juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação e correção monetária pelo IPCA a partir do vencimento mensal de cada parcela.

Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso, por meio do qual busca o reconhecimento da usucapião e a declaração de ineficácia da alienação realizada em favor da apelada, ou, subsidiariamente, o afastamento ou a redução da taxa de ocupação, com a fixação do termo inicial na data da citação, além da condenação da apelada ao pagamento das verbas sucumbenciais.

Os fatos são incontroversos quanto à origem do imóvel, adquirido pela ex-mutuária Mara Luiza Barros Pita Rocha em 30/04/2010, por meio de Contrato de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária firmado com a Caixa Econômica Federal, com utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, conforme consta dos registros R.12 e R.13 da matrícula do imóvel (Id. no 338096922).

Essa circunstância é determinante para o deslinde da controvérsia.

O Sistema Financeiro de Habitação, instituído pela Lei no 4.380/1964, é dotado de finalidade eminentemente pública, de promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda, com utilização de recursos públicos captados junto ao FGTS e ao SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) possuem finalidade pública, uma vez que visam garantir o direito social à moradia, financiando habitações com recursos do FGTS ou do SBPE, geralmente no âmbito de programas governamentais. Em razão de sua função social e da natureza de bem público, tais imóveis são insuscetíveis de usucapião, mesmo quando ocupados por terceiros.

A propósito:

EMENTA. DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. USUCAPIÃO DE IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, com fundamento nas Súmulas n. 7 e 83 do STJ, concluindo pela impossibilidade de aquisição de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) por usucapião.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível reconhecer a usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, considerando sua natureza pública e a vinculação aos recursos do SFH.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação possuem natureza pública, sendo imprescritíveis e, portanto, não passíveis de usucapião.

4. A vinculação do imóvel ao SFH foi comprovada por meio de documentação nos autos, incluindo contrato de financiamento e termo de cessão, o que afasta a alegação de ausência de prova cabal.

5. A revisão das conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática, providência vedada em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: 1. Imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação possuem natureza pública e são imprescritíveis, não sendo passíveis de usucapião. 2. O reexame de matéria fática é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 183, § 3o; CF/1988, art. 191, parágrafo único; CC, art. 102; Lei n. 4.380/1964, arts. 8o, 35, 39, 61 e 62; CPC, arts. 373, 400 e 489.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.513.476/AL, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9.10.2018; STJ, REsp n. 1.874.632/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25.11.2021.

(STJ – Quarta Turma - relator Ministro João Otávio de Noronha, AgInt no AREsp n. 2.501.902/RS, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)

A apelante invoca precedente do Tribunal de Justiça do Amazonas que distinguiu imóveis financiados pelo Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, regido pela Lei no 9.514/1997, com recursos estritamente privados, daqueles financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, com recursos públicos do FGTS.

Contudo, considerando que o imóvel em litígio foi adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida com recursos do FGTS, conforme expressamente consignado nos registros cartorários (R.12 e R.13 da matrícula), o que o insere, inequivocamente no SFH, afasta qualquer aproximação com o SFI puro tratado no precedente do TJAM, no qual o imóvel havia sido adquirido exclusivamente com recursos privados, sem vinculação a programa habitacional governamental.

Não se trata, portanto, de imóvel da Caixa Econômica Federal em razão de sua atividade tipicamente econômica e privada, mas de bem originalmente concebido, financiado e afetado à política pública habitacional do Estado, com capital integralmente público proveniente do FGTS. A natureza pública do recurso que financiou a aquisição é determinante e não se altera pelo fato de o titular formal do bem ser uma empresa pública de direito privado.

Portanto, sendo o imóvel insuscetível de usucapião, torna-se desnecessário examinar o preenchimento dos requisitos fáticos das modalidades invocadas pela apelante, quer a usucapião especial urbana, quer a usucapião extraordinária.

Afastada a tese de usucapião, passa-se ao exame da taxa de ocupação, cujo afastamento integral e, subsidiariamente, a limitação de seu marco inicial à data da citação, são objeto de pedido específico da apelante.

A sentença fixou como termo inicial para a condenação da apelante ao pagamento da taxa de ocupação o dia 20/05/2019, correspondente ao registro da Averbação AV.15 na matrícula do imóvel, data em que se completou formalmente o procedimento de consolidação plena da propriedade fiduciária em nome da Caixa Econômica Federal (cf. doc. Id. no 338096850).

O Superior Tribunal de Justiça, firmou posicionamento expresso no sentido de que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado ou alienado em leilão extrajudicial é a data de alienação do bem, e não a data da consolidação da propriedade fiduciária.

A propósito:

EMENTA. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. OCUPAÇÃO. TAXA. TERMO INICIAL. ALIENAÇÃO DO BEM. DATA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. VIOLAÇÃO. INDICAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 284/STF.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento no sentido de que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial é a data de alienação do bem. Precedentes.

3. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não indica os dispositivos legais supostamente violados pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai a incidência, por analogia, da Súmula no 284/STF.

4. Agravo interno não provido.

(STJ - Terceira Turma - Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - AgInt no REsp: 1674191 DF 2017/0058090-9, Data de Julgamento: 26/04/2021, Data de Publicação: DJe 29/04/2021).

EMENTA. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSSESSÓRIA. 1. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE A PARTIR DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES. 2. INTIMAÇÃO PESSOAL QUANTO AOS LEILÕES. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. DEVEDORES DEVIDAMENTE INTIMADOS. REVER AS CONCLUSÕES DA CORTE ESTADUAL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO.

1. "A mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel" (REsp 1.328.656/GO, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/08/2012, DJe 18/09/2012).

2. Ficou expressamente consignado pelo Tribunal estadual que não houve nenhuma irregularidade formal nos procedimentos extrajudiciais. Infirmar tais conclusões exigiria o imprescindível reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(STJ - Terceira Turma - relator Ministro Marco Aurélio Bellizze - AgInt nos EDcl no REsp n. 1.378.468/SP, julgado em 8/5/2018, DJe de 21/5/2018).

O artigo 37-A da Lei no 9.514/1997 estabelece que a taxa é devida ao credor fiduciário “ou ao seu sucessor”.

A expressão “ou ao seu sucessor” define o sujeito ativo da obrigação em cada período: credor da taxa é aquele que, naquele momento, detém a qualidade de proprietário do bem e sofre a privação de sua fruição. Entre a consolidação e a alienação, o credor fiduciário, no caso, a CEF, era proprietário do imóvel e titular do crédito referente à ocupação. Após a alienação, a adquirente/apelante assumiu essa posição de forma prospectiva em 18/01/2024 (cf. doc. Id. no 338096850 – pág. 9), tornando-se a credora da taxa mensal pelos períodos subsequentes à aquisição.

Não há sub-rogação retroativa automática dos créditos já vencidos em favor da alienante, pois estes nasceram na esfera jurídica da CEF e a ela pertencem, salvo cessão expressa que os transfira à adquirente, instrumento ausente dos presentes autos.

Esse entendimento é o mais coerente com a vedação ao enriquecimento sem causa prevista no artigo 884 do Código Civil.

Ora, a apelada adquiriu o imóvel por R$ 92.350,00 em financiamento habitacional, recebendo o bem com a situação ocupacional que ele apresentava. Admitir que, automaticamente e sem cessão, ela passasse a ser credora de mais de R$ 52.000,00 em taxa acumulada pela CEF entre 2019 e 2024 equivaleria a um benefício patrimonial expressivo sem contraprestação equivalente, não previsto no contrato de compra e venda nem amparado por norma legal expressa, configuração que a vedação ao enriquecimento sem causa precisamente repele.

Quanto ao pedido subsidiário da apelante de fixação do marco na data da citação, este tampouco merece acolhimento.

A partir do momento em que a apelada se tornou proprietária registral (em 18/01/2024), a taxa passou a fluir em seu favor automaticamente, sem necessidade de interpelação, notificação ou citação para a constituição da obrigação.

O marco da citação representaria benefício ainda maior à ocupante, retardando o termo inicial para momento posterior ao início efetivo da privação da fruição do bem pela nova proprietária, o que contraria a finalidade compensatória do artigo 37-A.

Portanto, a sentença comporta reparos neste aspecto, apenas para fixar o termo inicial da taxa de ocupação em 18/01/2024, data do registro da matrícula do imóvel em nome da apelada e início da privação da fruição pela apelada, encerrando-se em 28/06/2024, data da efetiva imissão na posse, conforme mandado cumprido e certificado nos autos no Id. no 338096911.

Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, tão somente para modificar o termo inicial da taxa de ocupação fixado na sentença, que passa a ser a data de 18/01/2024 data da alienação do imóvel e do registro da matrícula em nome da apelada, encerrando-se em 28/06/2024, data da efetiva imissão na posse, mantidos os critérios de atualização monetária e de juros de mora estabelecidos na sentença.

Considerando que o recurso foi provido apenas parcialmente, com a reforma do termo inicial da taxa de ocupação, a apelante sagrou-se vencedora apenas na limitação temporal da cobrança, ponto que, conquanto relevante, representa fração menor do objeto recursal globalmente considerado.

Redimensiono o ônus sucumbencial, condenando a apelante ao pagamento de 70% das custas recursais e a apelada ao pagamento dos 30% restantes, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à apelante, em razão da gratuidade de justiça que lhe foi concedida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026