Tribunal: TJMT
Processo: 1045694-21.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-18
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL COM BASE EM AVALIAÇÃO IMPUGNADA E NÃO ATUALIZADA. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de execução, que, não obstante impugnação tempestiva da avaliação do imóvel penhorado e determinação de nova perícia pelo juízo deprecado, deferiu a adjudicação do bem com base em avaliação realizada em 27/07/2020.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a adjudicação fundada em avaliação judicial impugnada e não atualizada, quando já determinada nova avaliação pelo juízo competente e verificado lapso temporal relevante entre a primeira avaliação e o ato expropriatório.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O agravo de instrumento limita-se ao exame do acerto técnico da decisão recorrida, sendo vedada a incursão em matérias não apreciadas na origem, sob pena de supressão de instância.
4. A avaliação judicial constitui ato essencial à higidez da expropriação, devendo refletir o valor atual do bem, a fim de evitar preço vil e prejuízo desproporcional ao executado.
5. O art. 873, II, do CPC autoriza nova avaliação quando, posteriormente à avaliação inicial, verificar-se majoração ou diminuição do valor do bem, assim como quando houver fundada dúvida quanto ao montante atribuído.
6. No caso, a avaliação de 2020 foi tempestivamente impugnada, tendo o juízo deprecado determinado a realização de perícia técnica, o que evidencia a existência de controvérsia instaurada sobre o valor do imóvel. A adjudicação com base em avaliação questionada e não atualizada vulnera o contraditório substancial e o devido processo legal.
7. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece que o decurso de lapso temporal significativo entre a avaliação e a alienação judicial impõe a realização de nova avaliação, inclusive de ofício, para evitar alienação por preço vil e enriquecimento sem causa.
8. A execução deve ser orientada pelo princípio da utilidade ao exequente, assegurando-lhe a efetiva satisfação do crédito, e pelo princípio da menor onerosidade ao devedor, previsto no art. 805 do CPC, que impõe a adoção do meio menos gravoso entre aqueles aptos a alcançar o resultado executivo. 9. Tais princípios não se excluem, mas se complementam, exigindo do magistrado atuação equilibrada para que a expropriação produza resultado útil ao credor sem impor ao devedor sacrifício desnecessário ou desproporcional.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e provido para anular a adjudicação do imóvel e determinar a realização de nova avaliação, preferencialmente por perícia técnica, nos termos do art. 873 do CPC.
Tese de julgamento: 1. É inválida a adjudicação fundada em avaliação judicial impugnada e não atualizada, quando já determinada nova avaliação e verificado lapso temporal relevante. 2. O art. 873 do CPC autoriza a realização de nova avaliação sempre que houver fundada dúvida sobre o valor do bem ou alteração superveniente de mercado, a fim de resguardar a regularidade do ato expropriatório.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CPC, arts. 805, 873 e 877. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.778.395/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/05/2022, DJe 21/06/2022; STJ, AgInt no REsp 1.130.982/PB, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 15/08/2017, DJe 29/08/2017; TJMT, AI 1024671-19.2025.8.11.0000, 5a Câmara de Direito Privado, j. 28/08/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045694-21.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Produto Rural, Nulidade, Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GÉRSON WERNER registrado(a) civilmente como GERSON LUIS WERNER - CPF: 644.996.850-87 (ADVOGADO), JOAO OTAVIO DUARTE LAZZAROTTO - CPF: 033.230.191-56 (ADVOGADO), RAFAEL BARION DE PAULA - CPF: 035.724.669-11 (ADVOGADO), ROBERTO CASONATTO - CPF: 537.202.531-04 (AGRAVANTE), CARGILL AGRICOLA S A - CNPJ: 60.498.706/0001-57 (AGRAVADO), CARGILL AGRICOLA S A - CNPJ: 60.498.706/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), GÉRSON WERNER registrado(a) civilmente como GERSON LUIS WERNER - CPF: 644.996.850-87 (ADVOGADO), JOAO OTAVIO DUARTE LAZZAROTTO - CPF: 033.230.191-56 (ADVOGADO), TAMIRES APARECIDA PARTEZANI - CPF: 015.682.712-39 (ADVOGADO), TAMIRES APARECIDA PARTEZANI - CPF: 015.682.712-39 (ADVOGADO), RAQUEL CASONATTO - CPF: 991.992.701-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL COM BASE EM AVALIAÇÃO IMPUGNADA E NÃO ATUALIZADA. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de execução, que, não obstante impugnação tempestiva da avaliação do imóvel penhorado e determinação de nova perícia pelo juízo deprecado, deferiu a adjudicação do bem com base em avaliação realizada em 27/07/2020.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a adjudicação fundada em avaliação judicial impugnada e não atualizada, quando já determinada nova avaliação pelo juízo competente e verificado lapso temporal relevante entre a primeira avaliação e o ato expropriatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O agravo de instrumento limita-se ao exame do acerto técnico da decisão recorrida, sendo vedada a incursão em matérias não apreciadas na origem, sob pena de supressão de instância.

4. A avaliação judicial constitui ato essencial à higidez da expropriação, devendo refletir o valor atual do bem, a fim de evitar preço vil e prejuízo desproporcional ao executado.

5. O art. 873, II, do CPC autoriza nova avaliação quando, posteriormente à avaliação inicial, verificar-se majoração ou diminuição do valor do bem,
assim
como quando houver fundada dúvida quanto ao montante atribuído.

6. No caso, a avaliação de 2020 foi tempestivamente impugnada, tendo o juízo deprecado determinado a realização de perícia técnica, o que evidencia a existência de controvérsia instaurada sobre o valor do imóvel. A adjudicação com base em avaliação questionada e não atualizada vulnera o contraditório substancial e o devido processo legal.

7. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece que o decurso de lapso temporal significativo entre a avaliação e a alienação judicial impõe a realização de nova avaliação, inclusive de ofício, para evitar alienação por preço vil e enriquecimento sem causa.

8
. A execução deve ser orientada pelo princípio da utilidade ao exequente, assegurando-lhe a efetiva satisfação do crédito, e pelo princípio da menor onerosidade ao devedor, previsto no art. 805 do CPC, que impõe a adoção do meio menos gravoso entre aqueles aptos a alcançar o resultado executivo.

9
. Tais princípios não se excluem, mas se complementam, exigindo do magistrado atuação equilibrada para que a expropriação produza resultado útil ao credor sem impor ao devedor sacrifício desnecessário ou desproporcional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10
. Recurso conhecido e provido para anular a adjudicação do imóvel e determinar a realização de nova avaliação, preferencialmente por perícia técnica, nos termos do art. 873 do CPC.

Tese de julgamento:
1. É inválida a adjudicação fundada em avaliação judicial impugnada e não atualizada, quando já determinada nova avaliação e verificado lapso temporal relevante. 2. O art. 873 do CPC autoriza a realização de nova avaliação sempre que houver fundada dúvida sobre o valor do bem ou alteração superveniente de mercado, a fim de resguardar a regularidade do ato expropriatório.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CPC,
arts
. 805, 873 e 877.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1.778.395/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/05/2022,
DJe
21/06/2022; STJ,
AgInt
no REsp 1.130.982/PB, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 15/08/2017,
DJe
29/08/2017; TJMT, AI 1024671-19.2025.8.11.0000, 5a Câmara de Direito Privado, j. 28/08/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por ROBERTO CASONATTO em face de decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde/MT, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 0002332-80.2004.8.11.0045, ajuizada por CARGILL AGRÍCOLA S.A., que deferiu pedido de adjudicação de imóvel rural de propriedade do ora agravante, nos termos de avaliação realizada no ano de 2020 por oficiais de justiça, sem que se promovesse a perícia técnica anteriormente determinada.

Em suas razões, a parte agravante sustenta, em suma, a nulidade da decisão agravada por cerceamento de defesa e violação ao contraditório, na medida em que foi deferida nova avaliação pericial do imóvel, sem que esta tenha sido efetivamente realizada. Assevera a ocorrência de flagrante prejuízo à parte agravante, pois a adjudicação se daria com base em valor desatualizado e inferior ao valor de mercado, alegando existir farta demonstração da expressiva valorização do imóvel, localizado na região de Sorriso/MT, circunstância que por si só justificaria a necessidade de avaliação atual.

Com tais argumentos, requer a concessão do efeito suspensivo ao recurso, a fim de obstar a adjudicação do bem até o julgamento do recurso. No mérito, pugna pelo provimento do agravo de instrumento, para cassar a decisão recorrida, reconhecendo-se sua nulidade, com a consequente realização da perícia técnica previamente deferida e jamais concretizada, com designação de perito judicial e elaboração de laudo atualizado.

Em sede de cognição sumária, foi concedido o efeito suspensivo, sobrestando a ordem de adjudicação do bem imóvel de Matrícula 10.829 do CRI de Sorriso/MT (Id.
337811895
).

Intimada, a parte agravada apresentou suas contrarrazões (Id.
343719374
), sustentando, em suma, a ausência de nulidade ou supressão de avaliação, haja vista que a avaliação judicial realizada em 27/07/2020 permanece válida e eficaz, ao passo que nova avaliação só seria cabível
se o agravante demonstrasse
eventual vício na primeira. Alega ainda que a matéria está preclusa, pois o inconformismo não foi manifestado oportunamente
, defendendo, assim, o desprovimento do recurso.

Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

De início, destacoque o agravo de instrumento é um recurso
secundum
eventum
litis
, tendo a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto técnico da decisão recorrida, não podendo extrapolar para a matéria de fundo e nem para as que não foram deduzidas em primeiro grau, sob pena de supressão de instância.

Na origem, trata-se de ação de execução movida por CARGILL AGRÍCOLA S.A. contraROBERTO CASONATTOeRAQUEL CASONATTO, ajuizada em 10/12/2004,perseguindo crédito no montante de R$ 6.161.643,34 (Id. 66537590 –
PJe
de origem).

Constou dadecisão recorrida, no essencial:

“[...]DA PENHORABILIDADE DO BEM IMÓVEL

Conforme dispõe o art. 5o, XXVI, da Constituição Federal, “a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família, não será objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei sobre os meios de financiar o seu desenvolvimento”.

Por sua vez, o Código de Processo Civil, em seu art. 833, VIII, também reconhece a impenhorabilidade da pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família, sendo que o art. 4o, II, “a”, da Lei no 8.629/1993 define tal propriedade como sendo aquela que possui área inferior a quatro módulos fiscais.

No caso concreto, em que pese o imóvel penhorado possua 105 hectares, sendo, portanto, inferior a 4 módulos fiscais, uma vez que o módulo fiscal no município de Sorriso/MT corresponde a 90 hectares, o excipiente não produziu qualquer prova de que o imóvel seria explorado em regime de agricultura familiar,
limitando-se a alegações genéricas desprovidas de suporte probatório. A mera alegação desacompanhada de elementos concretos de prova não autoriza o reconhecimento da impenhorabilidade.

Esse, inclusive, é o entendimento da jurisprudência, de acordo com o julgado abaixo:

[...]

3 –
INTIMEM-SE
os coproprietários e eventual cônjuge do executado acerca da penhora e do pedido de adjudicação do imóvel requerido pelo exequente (Id 66537590), a fim de garantir o direito de preferência e evitar futuras nulidades processuais.

4 – Permanecendo inertes os terceiros intimados nos termos do item anterior, bem como considerando que as restrições constantes na matrícula juntada nas págs. 21 e 24 do Id 62297555 foram averbadas em favor da exequente e que a dívida é superior ao valor da avaliação do imóvel penhorado (Id 198312422),certificada a inexistência de penhora no rosto destes autos e de habilitação de outros credores, este Juízo desde já
DEFERE
o pedido formulado no Id 66537590 para o fim de conceder a adjudicação do bem penhorado pelo preço da avaliação.

5 – Havendo interesse da exequente e certificada a preclusão desta decisão
, PROCEDA-SE
a lavratura do auto de adjudicação do imóvel penhorado, conforme determina o art. 877, §1o do Código de Processo Civil.

6 – Em seguida, sendo efetuado o pagamento do imposto de transmissão ou a concessão de isenção pelo órgão competente,
EXPEÇA-SE
mandado de imissão na posse em favor do exequente atinente ao imóvel adjudicado, nos termos do art. 877, §1o, inciso I do CPC, devendo ser descrito as informações do parágrafo segundo do referido dispositivo.

7 – Após cumpridas as formalidades legais,
INTIME-SE
a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, promova a atualização da dívida amortizando-se o pagamento em relação
aos imóvel adjudicado
, devendo indicar outros bens passíveis de penhora ou para requerer providência úteis ao deslinde da execução no prazo de 10 (dez) dias,sob pena de arquivamento, nos termos do art. 921 do CPC.

8 – No mais, diante dos pedidos de penhora e avaliação da
parte ideal de

656,7582 hectares do imóvel de matrícula no 462 do CRI de Nova Mutum/MT
formulados pelas partes (Id 70987710 e 187553762),
INTIMEM-SE
as partes para juntarem matrícula atualizada do referido bem e esclarecerem se o imóvel pertence aterceiros estranhos aos presentes autos,
no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento do pedido.[...]”
(Id.214541450–
PJe
de origem).

Cinge-se a controvérsia recursal a definir se é válida a adjudicação lastreada em avaliação de 27/07/2020 tempestivamente impugnada, quando o juízo deprecado acolheu a impugnação e determinou nova avaliação por perito, mas a carta precatória foi devolvida sem a realização da perícia, tendo o juízo de origem, ainda assim, avançado para a adjudicação pelo valor da avaliação questionada.

Pois bem.

A matéria submetida à julgamento dispensa maiores delongas, de modo que o recurso merece provimento.

Conforme se extrai das razões recursais, o imóvel
penhora, de
Matrícula no10.829
registrado no
CRI de Sorriso/MT
, foi
avaliado em
27/07/2020
,
conforme
carta precatória autuada sob o no 1001344-95.2020.8.11.0040
,

sendo apontado pelo Oficial de Justiça o valor
de R$ 4.831.050,00
. T
al avaliação foi impugnada em 25/11/2020 perante o juízo deprecado

(Id. 44317240 – autos da carta precatória)
, que reconheceu a possibilidade de desatualização
do valor
e, por isso, acolheu a impugnação, determinando nova avaliação
do bem, com a nomeação de perito avaliador
(Id. 81332079 – autos da carta precatória)
.

A exequente apresentou quesitos (Id. 83783705 – autos da carta precatória)
, o
perito foi intimado para apresentar proposta de honorários (Id. 103143365 – autos da carta precatória), conforme decisão proferida em 2022
, c
ontudo, extrai-se dos autos que a missiva
foi devolvida ao juízo de origem
– comarca de Lucas do Rio Verde/MT –
em junho/2025,
sem que fosse
realizada
a perícia já ordenada, circunstância que teria suprimido prova essencial para a correta aferição do valor do bem antes da adjudicação.

Não
obstante, o Juízo
a quo
,
valendo-se da avaliação realizada em 2020
, proferiu a decisão ora agravada, pela qual determinou a intimação dos coproprietários e do cônjuge do executado, com vistas à adjudicação do imóvel pelo valor da avaliação impugnada,
apesar de existir determinação de nova avaliação por perito e do decurso temporal considerável, revela-se determinação inadequada, atraindo a incidência do art. 873, II, do CPC.

Dispõe o art. 873 do CPC:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I -
qualquer
das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II -
se
verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.

A avaliação judicial é ato instrumental destinado a viabilizar a expropriação em parâmetros minimamente aderentes ao valor do bem, de modo a resguardar a higidez do procedimento e evitar distorções que repercutam diretamente na esfera patrimonial das partes.

Por isso, o art. 873 do CPC prevê hipóteses de nova avaliação, inclusive quando, após a avaliação, verificar-se
alteração
do valor
do bem
ou houver fundada dúvida sobre o valor atribuído
, medidas necessárias a assegurar tanto o direito do exequente quanto do devedor.

Nessa linha,
inclusive,
cito a jurisprudência
pacífica do
c. Superior Tribunal de Justiça:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. IMÓVEL PENHORADO. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. TRANSCURSO DE LAPSO DE TEMPO SIGNIFICATIVO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 282 do STF.
2. "A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive,
ser determinada de ofício a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora
, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial,
houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil
"
(
EDcl
no Ag 1 .365.203/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012,
DJe
de 02/08/2012,
g.n
.). 3. No caso em exame,
transcorridos cerca de 6 (seis) anos da avaliação do imóvel penhorado
,
mostra-se necessária a realização de nova avaliação do bem antes de sua alienação judicial
, a fim de evitar a configuração de preço vil e indevido prejuízo ao executado. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.
”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1778395 GO 2020/0275422-8, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/06/2022)
(
g.n
)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. DECURSO DE TEMPO CONSIDERÁVEL ENTRE A AVALIAÇÃO E A REALIZAÇÃO DA PRAÇA. AUSÊNCIA DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO
IMÓVEL .
PREÇO VIL. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. A realização de leilão mais de dois anos após a data em que feita a avaliação
do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem.
2. Ademais, é de se considerar que a variação do valor de imóveis perante o mercado imobiliário não ocorre pelos mesmos índices aplicáveis à dívida executada, de modo que se torna essencial que o leilão ocorra com base no valor atualizado do bem, para evitar descompasso entre o valor pago pelo arrematante e o verdadeiro valor do bem. 3. Agravo interno a que se nega provimento.
”
(STJ -
AgInt
no REsp: 1130982 PB 2009/0057999-6, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/08/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/08/2017 RB vol. 649 p. 47)
(
g.n
)

Aqui, não se trata de mero inconformismo tardio
. A
avaliação foi impugnada tempestivamente
,
a impugnação
apresentada pelo devedor
foi acolhida
pelo juízo deprecado e

foi determinada a realização de avaliação por
profissional especializado
, não se consumando por intercorrências do trâmite da precatória
,
e, ainda assim, o juízo de origem promoveu a adjudicação pelo valor impugnado.

Tal sucessão de atos, por si, evidencia vício relevante
, já que

os atos executórios
avanç
aram
sem a produção da prova técnica já reputada necessária pelo próprio Estado-Juiz, o que vulnera o contraditório substancial e o devido processo legal, sobretudo em matéria em que o preço do bem é elemento central do ato expropriatório.

Ressalta-se, ademais, que para além do
eixo estritamente procedimental, o agravante agrega reforço fático
, apresentando elementos que evidenciam a valorização dos imóveis rurais
na região de Sorriso, Lucas do Rio Verde e no eixo da BR-163
,
destacando-se,
ainda,
o considerável prazo transcorrido entre a avaliação
inicial, realizada em
2020
,
e o momento em que se pretendeu consumar a adjudicação.

Ainda que tal reforço não substitua, por óbvio, a prova técnica, ele é compatível com a
ratio
do art. 873, II, do CPC e robustece a necessidade de atualização, sobretudo quando a própria dinâmica do feito revela que a avaliação de 2020 já havia sido objeto de impugnação acolhida e de determinação de perícia.

Para mais, ao revés do que alega a parte agravada, não há que se falar em preclusão

quando o próprio agravante impugnou oportunamente a avaliação e, mais que isso, o juízo deprecado acolheu a impugnação e determinou nova avaliação por perito.

Ou seja
,
a discussão sobre o acerto/atualidade do valor não apenas foi instaurada em tempo devido, como resultou em decisão judicial determinativa de reavaliação, que não pode ser ignorada na etapa expropriatória seguinte.

Vale dizer, ademais, que o ordenamento pátrio contempla expressamente a possibilidade de nova avaliação, e, no caso,
os requisitos se mostram satisfeitos não só pelo lapso temporal e pelos elementos indiciários trazidos, mas sobretudo pelo dado decisivo de que já havia
controvérsia instaurada sobre a avaliação realizada em 2020, cuja celeuma não se concretizou
por
ausência de diligência do juízo deprecado.

Não obstante a insurgência legitima da parte agravada em realizar nova avaliação do bem, sua pretensão
não vem acompanhada de elementos mínimos aptos a infirmar a plausibilidade de valorização apontada
. Limita-se
a afirmar ausência de prova técnica e a defender a suficiência da avaliação antiga, sem trazer, por exemplo, dados comparativos objetivos
capazes de
neutralizar, ao menos em juízo de probabilidade, a necessidade de atualização antes da adjudicação.

Por fim, cumpre reiterar que
o processo executivo deve ser conduzido de forma a assegurar, simultaneamente, a máxima utilidade ao exequente e a menor onerosidade ao devedor, princípios que não se excluem, mas exigem atuação equilibrada, especialmente quando o ato expropriatório pode ser praticado com lastro valorativo defasado, ampliando risco de descompasso entre o valor do bem e o resultado do procedimento.

Nesse quadro, a realização de nova avaliação não configura entrave indevido à satisfação do crédito, mas medida de correção procedimental para que a expropriação se opere com segurança jurídica e aderência à realidade econômica do bem, evitando distorções que potencialmente gerem enriquecimento sem causa ou prejuízo desproporcional.

Corroborando o entendimento,
cito a jurisprudência deste
Eg
. Sodalício:

“
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL PENHORADO. AVALIAÇÃO REALIZADA HÁ MAIS DE TREZE ANOS. ART. 873, II, DO CPC. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. RECURSO PROVIDO.
[...]
3. O art. 873, II, do CPC autoriza nova avaliação quando verificada majoração ou diminuição no valor do bem após a avaliação inicial. 4. Lapso temporal superior a 13 anos configura alteração presumida no valor de mercado, notadamente em imóveis rurais em região de valorização agrícola, sendo medida que evita alienação por preço vil.
5 .
O princípio da menor onerosidade (CPC, art. 805) impõe que a execução se realize pelo modo menos gravoso ao devedor, sem prejuízo do direito do credor. 6. Precedentes deste Tribunal e do STJ reconhecem que até mesmo dois anos de defasagem justificam nova avaliação.
[...]”

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10246711920258110000, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO,
Data de Julgamento: 28/08/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2025)

“
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – ERRO NA AVALIAÇÃO – MANIFESTA DESPROPORÇÃO ENTRE ADJUDICAÇÃO E O VALOR REAL DO IMOVEL – BENFEITORIAS DESCONSIDERADAS – NOVA AVALIAÇÃO REALIZADA – DIFERENÇA DISCREPANTE ENTRE AS AVALIAÇÕES – NULIDADE DA PENHORA E ADJUDICAÇÃO DO VALOR EXCEDENTE AO DÉBITO EXECUTADO – VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE – CASO CONCRETO QUE A EXCEÇÃO DE IMPENHORABILIDADE SE APLICA AO LIMITE DO CRÉDITO E ACRÉSCIMOS – DÍVIDA ORIUNDA DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “(...) Havendo manifesta desproporção entre o valor do imóvel e a avaliação do meirinho, que não considerou as benfeitorias nele existentes, mostra-se possível a realização de nova avaliação, suspendendo-se a adjudicação do imóvel, de modo a evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0271.01 .003749-4/003, Relator(a): Des.(a)
Mariangela

Meyer ,
10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/06/2015, publicação da sumula em 22/07/2015). Em observância ao disposto no art. 3o, II da Lei 8 .009/90, a impenhorabilidade se excetua quando dívida em questão é oriunda da aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato.
”

(
TJ-MT 10254479220208110000 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/04/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2022)

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento
interposto por
ROBERTO CASONATTO
,
para anular a ordem de adjudicação do bem imóvel de
M
atrícula no 10.829
, registrado no
CRI de Sorriso
/MT,
e determinar que o Juízo
a quo
adote as providências cabíveis para a realização de nova avaliação do imóvel, preferencialmente por perícia
técnica, nos termos do art. 873 do CPC, prosseguindo-se a execução a partir daí.

É c
omo voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2026