Tribunal: TJMT
Processo: 1040877-11.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
Ementa. Direito civil e do consumidor. Agravo de instrumento. Responsabilidade civil. Vícios construtivos. Tutela de urgência. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar a avaliação e reparação de danos estruturais em unidade imobiliária no prazo de 30 dias, além do custeio de taxas condominiais e IPTU pela construtora até a efetiva entrega do bem em condições de habitabilidade. A agravante sustenta a inidoneidade do laudo técnico dos autores com base em relatório do conselho profissional e alega risco de irreversibilidade da medida.
II. Questões em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a existência de vícios construtivos em unidade habitacional específica justifica a recusa no recebimento das chaves com base na exceção do contrato não cumprido; e (ii) verificar a subsistência dos requisitos da tutela de urgência, notadamente o perigo de dano e a reversibilidade da decisão.
III. Razões de decidir
3. A probabilidade do direito é demonstrada por vistorias técnicas que apontam defeitos estruturais no imóvel, as quais não são afastadas por parecer administrativo que analisou unidades distintas daquelas objeto da lide.
4. A entrega de produto com vícios que comprometem o padrão de qualidade contratado autoriza o consumidor a recusar o recebimento das chaves, fundamentando-se na exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil.
5. O perigo de dano milita em favor dos compradores, que estão privados do uso do imóvel para moradia e sujeitos a encargos financeiros sem a respectiva fruição do bem.
6. A determinação de reparos e pagamento de despesas propter rem reveste-se de natureza reversível, pois permite a recomposição financeira futura caso a recusa dos autores se mostre injustificada ao final da instrução.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A constatação de vícios construtivos que afetam a habitabilidade do imóvel justifica a recusa do comprador em receber o bem com base na exceção do contrato não cumprido. 2. A construtora é responsável pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU até a efetiva entrega do imóvel em perfeitas condições de habitação, sendo a medida de antecipação de tutela dotada de plena reversibilidade financeira.”
_____________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476 e 927; CPC, art. 300.
Jurisprudências relevantes citadas: n/a.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único:
1040877-11.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[HUENDEL ROLIM WENDER - CPF: 000.054.731-01 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (AGRAVANTE), ISABELLE CHRISTINNE FIGUEIREDO CORREA - CPF: 042.914.031-27 (AGRAVADO), EDINEY DA SILVA ROQUE RODRIGUES - CPF: 048.392.561-60 (AGRAVADO), VALKIRYA CAMELLO LOPES - CPF: 021.924.981-44 (ADVOGADO), CAROLINE APARECIDA MENDES DA SILVA - CPF: 046.925.721-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RICARDO GOMES DE ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa.

Direito civil e do consumidor. Agravo de instrumento. Responsabilidade civil. Vícios construtivos. Tutela de urgência. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar a avaliação e reparação de danos estruturais em unidade imobiliária no prazo de 30 dias, além do custeio de taxas condominiais e IPTU pela construtora até a efetiva entrega do bem em condições de habitabilidade. A agravante sustenta a inidoneidade do laudo técnico dos autores com base em relatório do conselho profissional e alega risco de irreversibilidade da medida.

II. Questões em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a existência de vícios construtivos em unidade habitacional específica justifica a recusa no recebimento das chaves com base na exceção do contrato não cumprido; e (
ii
) verificar a subsistência dos requisitos da tutela de urgência, notadamente o perigo de dano e a reversibilidade da decisão.

III. Razões de decidir

3. A probabilidade do direito é demonstrada por vistorias técnicas que apontam defeitos estruturais no imóvel, as quais não são afastadas por parecer administrativo que analisou unidades distintas daquelas objeto da lide.

4. A entrega de produto com vícios que comprometem o padrão de qualidade contratado autoriza o consumidor a recusar o recebimento das chaves, fundamentando-se na exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil.

5. O perigo de dano milita em favor dos compradores, que estão privados do uso do imóvel para moradia e sujeitos a encargos financeiros sem a respectiva fruição do bem.

6. A determinação de reparos e pagamento de despesas
propter
rem
reveste-se de natureza reversível, pois permite a recomposição financeira futura caso a recusa dos autores se mostre injustificada ao final da instrução.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A constatação de vícios construtivos que afetam a habitabilidade do imóvel justifica a recusa do comprador em receber o bem com base na exceção do contrato não cumprido. 2. A construtora é responsável pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU até a efetiva entrega do imóvel em perfeitas condições de
habitação
, sendo a medida de antecipação de tutela dotada de plena reversibilidade financeira.”

_____________

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 476 e 927; CPC, art. 300.

Jurisprudências relevantes citadas:
n/a.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA. contra deci
são proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais (Processo n
.

1102312-57.2025.8.11.0041
),
movida por ISABELLE CHRISTINNE FIGUEIREDO CORREA e EDINEY DA SILVA ROQUE RODRIGUES.

A decisão agravada (ID
212035692 na
origem) deferiu a tutela de urgência pleiteada pelos autores para: (i) determinar que a ré realize a avaliação e reparação dos danos estruturais no imóvel (Unidade 154, Quadra 06, Murano
Residence
) no prazo de 30 di
as;
e (
ii
) determinar que a ré efetue o pagamento das despesas condominiais e IPTU até a efetiva reparação dos vícios, sob pena de multa diária.

Em suas razões recursais, a
a
gravante sustenta, em síntese, a ausência de probabilidade do direito dos autores, argumentando que o laudo técnico apresentado por eles seria frágil e imprestável. Para tanto, acosta um
“
Relato Técnico
”
emitido pelo Conselho Regional de En
genharia e Agronomia de Mato Grosso (CREA-MT),
datado
de 29/10/2025, que teria desqualificado laudos elaborados pelo engenheiro contratado pelos autores
(ID 329661885)
. Alega, ainda, perigo de dano inverso e irreversibilidade da medida.

Por d
ecisão monocrática
acostada no I
D

330838879
,
o então relator, Desembargador Sebastião Barbosa Farias,
deferiu o efeito suspensivo
pleiteado
, consignando
que a manutenção da tutela evidenciaria risco de irreversibilidade da medida enquanto “
paira séria controvérsia técnica sobre a existência de vícios impeditivos da fruição do bem
”, notadamente em razão d
o relatório técnico juntado aos autos pela agravante
.

Em contraminuta (ID
330344890
), os
a
gravados pugnam pelo desprovimento do recurso, alertando que o documento do CREA-MT utilizado pela
a
gravante refere-se a imóveis distintos daquele objeto da lide e que os vícios construtivos na sua unidade (Lote 154
, Quadra 06
) são reais e impedem a habitabilidade
.
Defend
em, ainda,
a reversibilidade da medida e a ausência de prejuízo irreparável à construtora
.

É a síntese do necessário.

V O T O R E L A T O R

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da controvérsia reside na verificação dos requisitos autorizadores da tutela de urgência deferida em primeiro grau
(art. 300 do CPC),
especificamente quanto à obrigação da construtora em arcar com as despesas

propter
rem
enquanto o imóvel não estiver em condições de habitabilidade.

Após detida análise dos autos e confrontando os argumentos recursais com a documentação apresentada, revendo o posicionamento liminar anteriormente adotado, entendo que a decisão de primeiro grau deve ser mantida.

A
a
gravante baseia grande parte de sua tese recursal na suposta inidoneidade do laudo técnico apresentado pelos consumidores, utilizando-se de um Relato Técnico emitido pelo CREA-MT (ID
329661885
).

Ocorre que, ao analisar o referido documento do órgão de classe, constata-se q
ue o objeto de análise daquele parecer foram os laudos referentes aos imóveis
“
Quadra 10 - Casa 298
”
e
“
Quadra 10 - Casa 291
”:

Todavia, o imóvel objeto da presente lide, conforme contrato e petição inicial, é a Unidade 154, da Quadra 06 (ID 329661871 - Pág. 69).

Embora o Relato do CREA aponte indícios de irregularidades na conduta técnica dos engenheiros em vistorias de outras unidades, não
houve

análise específica do laudo carreado aos autos de origem (ID
329661872 - Pág. 78
)
.

Não se pode, por presunção ou extensão, invalidar a prova técnica específica produzida pelos consumidores com base em um parecer administrativo que analisou documentos estranhos à lide.

A vistoria realizada no imóvel
sub judice
(ID 330349383), datada de 14/08/2025 e a
revistoria
de 12/11/2025 (ID 330344891), apontam vícios concretos que, em cognição sumária, justificam a recusa no recebimento das chaves com base na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC)
. Como bem pontuado pelo magistrado
a quo
:

“
Os registros demonstram uma série de não conformidades, vícios construtivos e falhas de acabamento no imóvel, que culminaram na
reprovação
do seu recebimento. A
robustez
de tal documento confere alta verossimilhança às alegações autorais. A recusa no recebimento das chaves, diante de tal cenário, afigura-se como exercício regular de um direito, amparado pela exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), pois não se pode exigir que o consumidor receba produto defeituoso e inadequado ao fim a que se destina.

A alegação da ré, em âmbito extrajudicial, de que o imóvel atende aos "requisitos mínimos de habitabilidade" (ID 210593480) não se sobrepõe à obrigação de entregar o bem em conformidade com o padrã
o de qualidade ofertado e contratado.

[...]

Neste juízo de cognição sumária, é possível identificar, na pretensão da autora, a resistência injustificada das construtoras rés em realizar os reparos das irregularidades apontadas.
”

Portanto, persiste a probabilidade do direito dos autores, evidenciada pela prova documental que atesta desconformidades na unidade específica adquirida, não tendo a
a
gravante logrado êxito em desconstituir tecnicamente as avarias apontadas neste imóvel específico.

No que tange ao perigo de dan
o ou risco ao resultado útil do processo, este milita em favor dos consumidores. Os
a
gravados adquiriram o imóvel para moradia e encontram-se privados de seu uso devido aos vícios apontados, enquanto as despesas de condomínio e IPTU continuam sendo gerad
as.

A manutenção da decisão agravada, que determina os reparos e o custeio das despesas
propter
rem
pela construtora até a entrega efetiva das chaves, é medida que visa equilibrar a relação contratual, evitando que o consumidor seja duplamente penalizado (pela impossibilidade de uso e pelo custo de manutenção de um bem defeituoso).

Quanto ao alegado perigo de dano inverso sustentado pela
a
gravante, corroboro o entendimento do Magistrado
a quo
,

d
estacando que a
medida é perfeitamente reversível.
Caso, ao final da instrução processual,
reste comprovado que a recusa dos autores foi injustificada ou que os vícios não eram de responsabilidade da construtora, a
a
gravan
te poderá cobrar os valores despendidos com as taxas e reparos.

Trata-se de prejuízo meramente financeiro para a construtora, passível de recomposição, que não se sobrepõe ao direito fundamental à moradia digna e segura dos consumidores.

Sublinho, ainda que sob risco de tautologia, a plena reversibilidade do provimento, o qual permanece sujeito ao reexame pelo magistrado
a quo
diante de eventuais modificações no contexto fático da lide.

Dessa forma, não se vislumbra, neste momento, perigo de dano irreparável à Agravante na manutenção da tutela. Pelo contrário, a suspensão dos reparos perpetuaria o prejuíz
o à parte hipossuficiente da relação.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento interposto por Imobiliária Paiaguás Ltda., mantendo
incólume
a r. decisão proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, revogando-se a liminar recursal anteriormente concedida.

É
como vot
o.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026