Tribunal: TJMT
Processo: 1000616-55.2021.8.11.0093
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
- EMENTA.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA C/C IMISSÃO DE POSSE. ESCRITURA LAVRADA APÓS O FALECIMENTO DO TITULAR. NULIDADE ABSOLUTA. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA ARGUIDA EM DEFESA. POSSE ININTERRUPTA, COM ANIMUS DOMINI, POR MAIS DE 15 ANOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel rural e determinou a imissão dos autores na posse do bem, rejeitando o pedido de usucapião extraordinária deduzido em sede de defesa pelo réu.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a escritura pública lavrada após o falecimento do titular do imóvel, com suposta falsificação de assinatura; e (ii) saber se é possível o reconhecimento da exceção de usucapião extraordinária como defesa processual, diante da posse prolongada, mansa, pacífica e com animus domini exercida pelo réu por mais de 15 anos.
III. Razões de decidir
3. Comprovado o falecimento do titular registral antes da lavratura da escritura pública, impõe-se o reconhecimento da nulidade absoluta do negócio jurídico, por ausência de capacidade do alienante à época do ato, conforme art. 166, VI, do CC/2002.
4. A escritura lavrada em 1988 com base em assinatura falsificada de pessoa falecida desde 1983 configura vício insanável e invalida o ato e seus efeitos registrais derivados.
5. Demonstrado que o réu detém a posse contínua, pacífica e com animus domini do imóvel há mais de 17 anos, além de promover benfeitorias e arcar com tributos incidentes, restam preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, na forma do art. 1.238 do CC/2002.
6. A exceção de usucapião extraordinária é válida como matéria de defesa e, uma vez acolhida, obsta a pretensão possessória, conforme entendimento consolidado na Súmula 237 do STF.
7. A declaração de nulidade da escritura não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária, por se tratar de instituto que independe de justo título e boa-fé.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
“1. A escritura pública lavrada em nome de pessoa falecida é nula de pleno direito, por ausência de capacidade do alienante à época do ato.
2. A exceção de usucapião extraordinária pode ser acolhida em sede de defesa, desde que preenchidos os requisitos legais, independentemente da origem da posse, justo título ou boa-fé.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000616-55.2021.8.11.0093
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[VALMIR VALERIO MASSIGNANI - CPF: 605.227.129-91 (APELANTE), MARCIELI MASSIGNAN - CPF: 048.944.491-10 (ADVOGADO), CELSO YUKIMASA OBIKAWA - CPF: 136.968.409-63 (APELADO), MARCOS DE MOURA HORTA - CPF: 181.476.498-43 (ADVOGADO), FERNANDO NAOHIRO OBIKAWA - CPF: 199.709.439-87 (APELADO), LAURA MASAYO OBIKAWA KYOSEN - CPF: 312.964.409-15 (APELADO), ADRIANA CARMEN DOGENSKI DO NASCIMENTO - CPF: 395.306.471-15 (ADVOGADO), MATEUS DOGENSKI DO NASCIMENTO - CPF: 045.423.521-61 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

-
EMENTA
.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA C/C IMISSÃO DE POSSE. ESCRITURA LAVRADA APÓS O FALECIMENTO DO TITULAR. NULIDADE ABSOLUTA. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA ARGUIDA EM DEFESA. POSSE ININTERRUPTA, COM
ANIMUS DOMINI
, POR MAIS DE 15 ANOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível contra sentença que declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel rural e determinou a imissão dos autores na posse do bem, rejeitando o pedido de usucapião extraordinária deduzido em sede de defesa pelo réu.

II. Questão em discussão

2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a escritura pública lavrada após o falecimento do titular do imóvel, com suposta falsificação de assinatura; e (ii) saber se é possível o reconhecimento da exceção de usucapião extraordinária como defesa processual, diante da posse prolongada, mansa, pacífica e com
animus domini
exercida pelo réu por mais de 15 anos.

III. Razões de decidir

3.

Comprovado o falecimento do titular registral antes da lavratura da escritura pública, impõe-se o reconhecimento da nulidade absoluta do negócio jurídico, por ausência de capacidade do alienante à época do ato, conforme art. 166, VI, do CC/2002.

4.

A escritura lavrada em 1988 com base em assinatura falsificada de pessoa falecida desde 1983 configura vício insanável e invalida o ato e seus efeitos registrais derivados.

5.

Demonstrado que o réu detém a posse contínua, pacífica e com
animus domini
do imóvel há mais de 17 anos, além de promover benfeitorias e arcar com tributos incidentes, restam preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, na forma do art. 1.238 do CC/2002.

6.

A exceção de usucapião extraordinária é válida como matéria de defesa e, uma vez acolhida, obsta a pretensão possessória, conforme entendimento consolidado na Súmula 237 do STF.

7.

A declaração de nulidade da escritura não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária, por se tratar de instituto que independe de justo título e boa-fé.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“1. A escritura pública lavrada em nome de pessoa falecida é nula de pleno direito, por ausência de capacidade do alienante à época do ato.
2. A exceção de usucapião extraordinária pode ser acolhida em sede de defesa, desde que preenchidos os requisitos legais, independentemente da origem da posse, justo título ou boa-fé.”

R E L A T Ó R I O

-
RELATÓRIO
.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
VALMIR VALÉRIO MASSIGNAN

(Id-302883856),

insurgindo-se contra sentença proferida pelo MMo. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Feliz Natal/MT, constante do Id-302883851, que em sede de
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL C/C IMISSÃO DE POSSE
no. 1000616-55.2021.8.11.0093, proposta por
CELSO YUKIMASA OBIKAWA, FERNANDO NAOHIRO OBIKAWA e LAURA MASAYO OBIKAWA KYOSEN
, com o objetivo de
reformar a sentença que declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel rural e determinou a imissão imediata dos autores na posse do bem, rejeitando o pedido contraposto de usucapião, bem como deferiu o pedido de justiça gratuita
.

1. BREVE SÍNTESE DOS FATOS

A ação originária trata-se de
Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública cumulada com Imissão na Posse
, proposta pelos herdeiros de Akira Obikawa, que alegam que a escritura pública lavrada em nome do Apelante é nula, pois teria sido celebrada após o falecimento dos vendedores – os genitores dos autores.

A sentença de mérito julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando
nula a escritura pública de compra e venda do lote no 126
, localizado na Gleba Rio Ferro, em Feliz Natal/MT, lavrada em 16/11/1988, bem como o
registro imobiliário correlato
, com efeitos “
ex tunc
”, e determinando a
imissão imediata dos autores na posse do imóvel
. O pedido de usucapião formulado em sede de contestação pelo réu foi rejeitado sumariamente.

2. DA INSURGÊNCIA DO APELANTE

O Apelante,
Valmir Valério Massignan
, por meio de seus advogados, apresentou
recurso de apelação
sustentando, em síntese:

2.1. Do Pedido de Justiça Gratuita

·

O juízo de primeiro grau
não analisou expressamente o pedido de justiça gratuita
, condenando-o nas custas e honorários advocatícios.

·

Argumenta que se trata de pessoa idosa (62 anos), aposentado, com renda mensal limitada, sendo os custos do processo desproporcionais à sua capacidade financeira.

2.2. Da Síntese da Ação Originária

·

Destaca que a sentença anterior foi anulada por cerceamento de defesa.

·

Alega que comprovou, em audiência de instrução,
posse prolongada e mansa
do imóvel desde 2004.

·

Afirma que houve
fraude processual
por parte dos autores, uma vez que a genitora de um deles já havia falecido e continuou sendo parte no processo.

2.3. Do Mérito Recursal – Usucapião como Matéria de Defesa

·

Sustenta a
possibilidade de reconhecimento da usucapião em sede de defesa
, conforme Súmula 237 do STF.

·

Alega preenchimento de todos os requisitos da
usucapião extraordinária
, nos termos do art. 1.238 do Código Civil:

o

Ânimo de dono
: Pagamento de tributos (ITR, CCIR), realização de benfeitorias, energia elétrica, construção de casa.

o

Posse mansa, pacífica e ininterrupta
: Desde 2004, reconhecida por testemunhas e inclusive pelos próprios autores, que só tiveram ciência do imóvel em 2020.

o

Tempo de posse
: Superior a 15 anos; inclusive apto para a redução de prazo para 10 anos (moradia e exploração produtiva).

·

Afirma que o magistrado
ignorou provas robustas
e aplicou equivocadamente o entendimento de que a existência de registro válido em nome de terceiros impede a usucapião.

2.4. Dos Erros da Sentença

·

A sentença negou o pedido de usucapião com base na nulidade da escritura, o que não se aplica à
usucapião extraordinária
, que prescinde de justo título e boa-fé.

·

Aponta
ausência de fundamentação legal concreta
na decisão, o que viola o dever constitucional de motivação (CF, art. 93, IX).

3. PEDIDOS DO APELANTE

Por todo o exposto,
requer:

·

A concessão do benefício da
justiça gratuita
;

·

O
provimento da apelação
para
reformar integralmente a sentença
de primeiro grau, reconhecendo-se a
usucapião extraordinária
em favor do Apelante, e, por consequência, a
improcedência da ação declaratória de nulidade
e do pedido de imissão de posse formulado pelos autores.

Os Apelados, regularmente intimados, deixaram d apresentar contrarrazões ao recurso.

É o relatório.

Cuiabá-MT, datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

-
VOTO – MÉRITO
.

Como relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, em sede de
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL C/C IMISSÃO DE POSSE
, com o objetivo de
reformar a sentença que declarou a nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel rural e determinou a imissão imediata dos autores na posse do bem, rejeitando o pedido contraposto de usucapião, bem como deferiu o pedido de justiça gratuita
.

Passo a análise individualizada dos pontos objeto da insurgência recursal.

I -
DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA
.

Inicialmente, requer o Apelante o deferimento do pedido de justiça gratuita ao argumento de que não possui condições de estar suportando ao pagamento do preparo recursal.

A assistência judiciária gratuita tem por escopo proporcionar ao jurisdicionado o pleno acesso ao Poder Judiciário (CF, 5o, XXXV), cujo pedido pode ser formulado, inclusive, na fase recursal, consoante dicção do artigo 99 do CPC.

Vale dizer que para obtenção da gratuidade, deve o Recorrente declarar, e demonstrar, que não tem condições de arcar com as despesas do processo sem ocasionar prejuízo a si ou à sua família.

Diante dos documentos anexados a inicial, consigno que estou convencido da alegada pobreza do Requerente que, regularmente intimado, trouxe aos autos os documentos que se reputa necessário à concessão da benesse.

Portanto, no tocante ao pedido defensivo de concessão da assistência judiciária gratuita, hei por bem acolhê-lo, porquanto a prova documental leva a crer que não dispõe de condições de arcar com os custos do processo sem prejuízo do próprio sustento.

II -
DO MÉRITO RECURSAL
.

Trata-se de
ação declaratória de nulidade de escritura pública cumulada com pedido de imissão de posse
, promovida por
CELSO YUKIMASA OBIKAWA, FERNANDO NAOHIRO OBIKAWA e LAURA MASAYO OBIKAWA KYOSEN
em face de
VALMIR VALÉRIO MASSIGNAN
, objetivando a desconstituição de negócio jurídico relativo ao imóvel identificado como
Lote 126 da Gleba Rio Ferro, com área de 25 hectares
, situado no município de Feliz Natal/MT, alegadamente transferido por meio de escritura pública lavrada
em 16/11/1988
, embora o titular dominial, Sr.
Akira Obikawa
, já fosse falecido desde
25/08/1983
.

Após o regular contraditório e instrução processual — esta última com produção de prova oral e apresentação de alegações finais — os elementos carreados aos autos revelam que a escritura impugnada foi elaborada
posteriormente ao óbito
do proprietário constante no registro imobiliário, o que compromete, de forma absoluta, a validade do ato jurídico, cuja existência pressupõe a capacidade plena do alienante.

Isso porque, consta dos autos que o pai dos Apelados –
Sr. Akira Obikawa
, adquiriu a propriedade do lote em discussão em
14/12/1965
da empresa Colonizadora Rio Ferro Ltda., todavia, o genitor dos Recorridos veio a falecer em
25/08/1983
.

Por outro lado o Apelante procedeu à escrituração do imóvel no dia
16/11/1988
, ou seja,
5 (cinco) anos
após o falecimento do genitor dos Apelados, bem como levando a escritura a registro em
10/10/2005
.

Comprovada nos autos a falsificação da assinatura do
de cujus
, impõe-se o reconhecimento da
nulidade absoluta
da escritura pública em questão, por manifesta infração ao artigo
166, VI
, do Código Civil, consubstanciando vício insanável, assim como o fez o Juízo de primeiro grau. A cadeia dominial subsequente, por derivar de ato inválido, igualmente se torna ineficaz, devendo ser desconstituída com efeitos
ex tunc
.

Ou seja, segundo infere-se da prova documental que instruiu a petição inicial, à época em que houve a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda (
16/11/1988
) o outorgante vendedor achava-se falecido, o que, flagrantemente, retirou-lhe personalidade e capacidade, razão pela qual deve ser anulada haja vista que o negócio jurídico fora realizada de forma fraudulenta.

Ademais, muito embora na Escritura Pública de Compra e Venda tenha sido declarada o pagamento, efetivamente, falta provas de que indigitada quantia tenha se destinado aos verdadeiros interessados.

Portanto, nesse ponto correto o julgamento proferido pelo Juízo de primeiro grau ao concluiu pela declaração de nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda do lote n.o 126, com 25 hectares, localizado na Gleba Rio Ferro, em Feliz Natal/MT, lavrada na fl. 28, do livro 05, em
16/11/1988
, no Serviço Notarial e Registral do Distrito de Bom Sucesso, Município de Várzea Grande/MT, por óbvio, reconhece-se também a nulidade do registro imobiliário correlato, qual seja, o registro R-02/303 da matrícula n.o 303, ficha 01, livro 02, do RGI de Feliz Natal/MT.

Outrossim, muito embora tenha anteriormente concluído pela manutenção da sentença quanto a alegação de exceção de usucapião arguida pelo Apelante e tendo a oportunidade de revisitar os autos, tenho que referida matéria merece nova análise, senão vejamos:

Quando da apresentação da contestação pelo Apelante, trouxe em sua defesa ser adquirente de boa-fé e que mesmo sendo acolhido o pedido de nulidade da escritura, preenche os requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião, por estar na posse do imóvel há mais de 17 (dezessete) anos.

A exceção de usucapião é uma defesa processual usada pelo réu em uma ação judicial (como reivindicatória ou possessória) para provar que, na verdade, ele já adquiriu a propriedade do imóvel pela posse prolongada, impedindo assim que o autor da ação retome o bem, mesmo que não tenha o registro formal, bastando cumprir os requisitos legais de posse (com
"animus domini"
, mansa e pacífica) e tempo, conforme a Súmula 237 do STF e o Código Civil.

Serve exclusivamente para repelir a ação possessória ou petitória do autor, não gerando automaticamente o título de propriedade para registro em cartório, pois para regularizar a propriedade no Registro de Imóveis, o possuidor deve ajuizar ação própria de usucapião, mesmo após ter a exceção acolhida na defesa.

O possuidor alega a usucapião como sua
"exceção"
(defesa) na contestação, demonstrando que sua posse preenche os requisitos para adquirir o domínio.

Sobre o caso, tem-se que a usucapião extraordinária, regulada pelo art. 1.238 do Código Civil é a modalidade de aquisição de propriedade que exige o maior tempo de posse, mas, em contrapartida, é a que impõe menos burocracia quanto à origem da ocupação.

São os requisitos essenciais para o seu acolhimento:

-
Tempo de Posse:
Regra geral de 15 anos ininterruptos.

-
Animus Domini
:
O possuidor deve agir como se fosse o dono (pagar impostos, cuidar da manutenção, etc.).

- Posse Mansa e Pacífica:
Não pode haver contestação ou oposição do proprietário original durante o período.

- Independência de Título e Boa-fé:
Diferente de outras modalidades, não exige "justo título" (contrato de compra e venda) nem comprovação de "boa-fé".

A
Súmula 237 do STF
estabelece que o usucapião pode ser arguido como matéria de defesa em qualquer ação, servindo como um escudo protetor para o possuidor, especialmente em ações possessórias ou reivindicatórias, permitindo que o direito à usucapião seja reconhecido para regularizar a posse, mesmo sem uma ação de usucapião autônoma prévia, como em casos de imóveis não individualizados em matrícula.

No caso em apreço, restou demonstrado nos autos que quando do ajuizamento da presente ação
(2021)
o Apelante já se encontrava na posse do lote
17 (dezessete) anos
, ou seja, tempo suficiente para o preenchimento do primeiro requisito.

A
animus domini
também restou demonstrado nos autos a atuação do Recorrente como dono do imóvel procedendo ao pagamento de tributos e realização de benfeitorias no local.

Inexiste nos autos comprovação de que durante esse período tenha havido oposição do proprietário à posse exercida pelo Apelante, tanto que a ação somente fora proposta em
2021
, ou seja, após
38 (trinta e oito) anos
após o falecimento do genitor dos Apelados (
25/08/1983
).

O último requisito e não menos importante e justamente a independência de justo título e boa-fé, pois para essa modalidade de reconhecimento da usucapião extraordinária não se discute as razões pelas quais se deu a origem da posse, tanto que o legislador exigiu o maior tempo de exercício da posse para seu reconhecimento.

Ainda sobre o caso, muito embora o magistrado singular tenha afirmado que sobre o caso incide a regra do art. 169 do Código Civil ao qual não se admite a convalidação de negócio nulo, ainda que pelo decurso do tempo. Todavia, tenho que referida regra não se aplica ao reconhecimento da usucapião extraordinária, haja vista que sua independência quanto a origem da posse, ou seja, independentemente de ser por justo título e boa-fé.

Assim, o objetivo direto da exceção é servir como um "escudo". Se o juiz reconhecer que o réu preencheu os requisitos da usucapião, ele julgará improcedente o pedido de retomada do imóvel feito pelo autor (seja para reintegração de posse ou reivindicação de domínio).

Desta feita, a procedência do acolhimento da exceção de usucapião em sede de defesa é imperativa, visto que os requisitos possessórios se perfectibilizaram, pois a usucapião extraordinária dispensa a presença de justo título e de boa-fé do possuidor da área, razão pela qual a declaração da usucapião em relação ao imóvel litigioso independe de qualquer discussão acerca da validade do negócio jurídico que a levou ingressar no bem, assim como no que concerne a presença de boa-fé na posse exercida sobre o imóvel por esses longos anos.

Assim, preenchendo a posse os requisitos do art. 1.238 do Código Civil, o reconhecimento da exceção de usucapião se impõe, o que obsta à procedência da demanda anulatória.

Logo, a sentença merece parcial reforma para o fim de acolher a exceção de usucapião extraordinária alegada em defesa pelo Apelante concernente ao lote n.o 126, com 25 hectares, localizado na Gleba Rio Ferro, em Feliz Natal/MT.

Diante dessas considerações
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso proposto
para o fim de afastar a pretensão possessória acolhendo a exceção de usucapião apresentada em defesa
, mantendo na íntegra a parte da sentença que houve por declarar a nulidade da escritura, lavrada na fl. 28, do livro 05, em
16/11/1988
, no Serviço Notarial e Registral do Distrito de Bom Sucesso, Município de Várzea Grande/MT, por óbvio, reconhece-se também a nulidade do registro imobiliário correlato, qual seja, o registro R-02/303 da matrícula n.o 303, ficha 01, livro 02, do RGI de Feliz Natal/MT.

Tendo havido sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, para os patronos de cada uma das partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026