Tribunal: TJMT
Processo: 1041511-49.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO DA INCORPORADORA. RETENÇÃO DE VALORES. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. MULTA ABUSIVA. IPTU. POSSE NÃO COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação de restituição de valores cumulada com indenização por danos materiais, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar à devolução de 75% das quantias pagas pela autora, afastando a retenção de valores a título de IPTU.
Fatos relevantes: (i) aquisição de lote em empreendimento imobiliário com posterior rescisão contratual por iniciativa da compradora; (ii) cláusula contratual de exclusão da aplicação da Lei n. 13.786/2018; (iii) ausência de destaque contratual em negrito para cláusula de retenção de 50%; (iv) não comprovação de posse do imóvel pela autora durante a vigência contratual.
Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da validade da cláusula de retenção de 50% com base na Lei n. 13.786/2018; (ii) autorização de retenção dos valores de IPTU relativos ao período de vigência do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos com base no regime de patrimônio de afetação; e (ii) analisar a possibilidade de abatimento de valores referentes ao IPTU do imóvel durante a vigência contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A previsão de retenção de 50% dos valores pagos exige o cumprimento cumulativo dos requisitos legais do art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/64, com redação da cláusula penal em destaque no quadro-resumo contratual, o que não foi observado.
6. A existência de cláusula contratual expressa afastando a aplicação da Lei n. 13.786/2018 impede sua invocação para justificar penalidade em desfavor do consumidor.
7. A jurisprudência do STJ admite a retenção de até 25% dos valores pagos como razoável nos casos de rescisão contratual imputável ao comprador.
8. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU depende da efetiva imissão na posse do imóvel, não se caracterizando apenas com a celebração do contrato ou existência de matrícula individualizada.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso desprovido. Sentença mantida.
Dispositivos relevantes citados: Lei 4.591/64, art. 67-A, §5o; Lei 13.786/18, art. 35-A, VI; CTN, art. 34; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP; TJMT, Ap. Cív. 1012939-03.2023.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1041511-49.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Material, Abatimento proporcional do preço, Efeitos, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 35.857.609/0001-66 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), JULIO CESAR DE ALMEIDA BRAZ - CPF: 374.858.811-91 (APELANTE), ANDRE NAKAZORA TAMURA - CPF: 004.314.321-04 (APELANTE), ARTHUR FELIPE FERRO BRAZ - CPF: 013.941.361-88 (APELANTE), BAIA TINTAS, FERRAGENS E PARAFUSOS LTDA - CNPJ: 30.688.500/0001-29 (APELADO), FERNANDO ALVES DE SA - CPF: 022.579.701-10 (ADVOGADO), EMANUELLE CARDOSO BAIA DE SOUZA - CPF: 604.860.393-23 (ADVOGADO), JULIO CESAR DE ALMEIDA BRAZ - CPF: 374.858.811-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDRE NAKAZORA TAMURA - CPF: 004.314.321-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ARTHUR FELIPE FERRO BRAZ - CPF: 013.941.361-88 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO DA INCORPORADORA. RETENÇÃO DE VALORES. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. MULTA ABUSIVA. IPTU. POSSE NÃO COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação de restituição de valores cumulada com indenização por danos materiais, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar à devolução de 75% das quantias pagas pela autora, afastando a retenção de valores a título de IPTU.

Fatos relevantes: (i) aquisição de lote em empreendimento imobiliário com posterior rescisão contratual por iniciativa da compradora; (ii) cláusula contratual de exclusão da aplicação da Lei n. 13.786/2018; (iii) ausência de destaque contratual em negrito para cláusula de retenção de 50%; (iv) não comprovação de posse do imóvel pela autora durante a vigência contratual.

Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da validade da cláusula de retenção de 50% com base na Lei n. 13.786/2018; (ii) autorização de retenção dos valores de IPTU relativos ao período de vigência do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos com base no regime de patrimônio de afetação; e (ii) analisar a possibilidade de abatimento de valores referentes ao IPTU do imóvel durante a vigência contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A previsão de retenção de 50% dos valores pagos exige o cumprimento cumulativo dos requisitos legais do art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/64, com redação da cláusula penal em destaque no quadro-resumo contratual, o que não foi observado.

6. A existência de cláusula contratual expressa afastando a aplicação da Lei n. 13.786/2018 impede sua invocação para justificar penalidade em desfavor do consumidor.

7. A jurisprudência do STJ admite a retenção de até 25% dos valores pagos como razoável nos casos de rescisão contratual imputável ao comprador.

8. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU depende da efetiva imissão na posse do imóvel, não se caracterizando apenas com a celebração do contrato ou existência de matrícula individualizada.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Dispositivos relevantes citados: Lei 4.591/64, art. 67-A, §5o; Lei 13.786/18, art. 35-A, VI; CTN, art. 34; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP; TJMT, Ap. Cív. 1012939-03.2023.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1041511-49.2023.8.11.0041

APELANTE:
TORRES INCORPORAÇÕES LTDA

APELADA:

MARTA JUCANIA PEREIRA DE VASCONCELOS

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por TORRES INCORPORAÇÕES LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Restituição de Valores c/c Danos Materiais
ajuizada por BAIA TINTAS, FERRAGENS E PARAFUSOS LTDA. (proc. n. 1041511-49.2023.8.11.0041), julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a Apelante a restituir à Autora/Apelada o valor correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo imóvel, sem retenção de valores a título de IPTU, condenando as partes, diante da sucumbência recíproca, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada litigante.

Em suas razões, aduz a validade da cláusula de retenção de 50% à luz do art. 67-A, §5o, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018, diante da alegada instituição do regime de patrimônio de afetação sobre o empreendimento, consoante jurisprudência do STJ e do TJMT.

Alega, ainda, a necessidade de retenção dos valores em aberto do IPTU incidentes sobre o imóvel e que não foram pagos durante o período de posse da compradora (17/06/2021 a 01/09/2022), visto tratar-se de compra e venda de lote com matrícula individualizada.

Pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença
, nos termos acima indicados.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 337956872).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de
Apelação interposta por TORRES INCORPORAÇÕES LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Restituição de Valores c/c Danos Materiais
ajuizada por BAIA TINTAS, FERRAGENS E PARAFUSOS LTDA. (proc. n. 1041511-49.2023.8.11.0041), julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a Apelante a restituir à Autora/Apelada o valor correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo imóvel, sem retenção de valores a título de IPTU.

Segundo narrado na exordial, a Autora/Apelada firmou contrato de compra e venda, em 17/06/2021, de um lote do empreendimento Ginco Empresarial Toronto, realizando o pagamento total de R$ 29.757,77 ao longo da execução contratual.

Todavia, diante de dificuldades pessoais, solicitou a rescisão do contrato em janeiro de 2022, com a restituição de 90% dos valores pagos, tendo sido informada pela incorporadora que sobre o montante a ser devolvido deveria incidir multa de 50% diante do regime de patrimônio de afetação, além de descontos de IPTU.

Pois bem.

O recurso não merece acolhimento.

De início, cumpre anotar, como consta na sentença, que “
a jurisprudência que norteia este julgamento pacifica o entendimento de que a eficácia da alienação fiduciária de bem imóvel, para fins de sujeição ao regime especial de excussão, depende da solenidade do registro. Sem o registro, a promessa de compra e venda assume a primazia, atraindo a incidência do CDC
”, embasado nos princípios da transparência e da informação (arts. 6o, III, e 54, §4o).

Outrossim, a assertiva de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação não é, por si só, suficiente para autorizar a retenção de 50% dos valores pagos.

Com efeito, consoante estabelece a própria Lei n. 13.786/2018, a aplicação da penalidade máxima de 50% depende do preenchimento cumulativo de requisitos legais estritos, quais sejam: (i) comprovação do regime de patrimônio de afetação, por meio de registro regular da incorporação (o que, de fato, consta na matrícula imobiliária) e (ii) redação da cláusula penal com destaque negritado no contrato, nos moldes do art. 35-A, VI, da referida lei.

In casu
, não se verifica que o percentual de 50% de retenção tenha sido inserido no quadro-resumo do contrato com o destaque negritado, conforme a lei exige, a fim de garantir a plena ciência do consumidor sobre as gravosas consequências da rescisão.

Ao revés, a Cláusula Vigésima Quinta do contrato (Id. 337956515, p. 21) estabelece expressamente a incompatibilidade do instrumento com a aplicação da Lei n. 13.786/2018 no momento do distrato, senão vejamos:

“
CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA
: DISTRATO
- A LEI N° 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018, que dispõe sobre resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, é incompatível aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária, devendo seguir de acordo com os critérios estabelecidos na lei especial, de Alienação Fiduciária
”.

Logo, embora tenha sido apresentada certidão de matrícula do imóvel com averbação de patrimônio de afetação, a existência de
cláusula contratual expressa de renúncia à aplicação da Lei n. 13.786/2018
, constitui
óbice
à sua invocação posterior pela incorporadora frente ao CDC e à própria Lei do Distrato.

Cumpre registrar que essa Corte Estadual, inobstante, possui posicionamento de que, mesmo em casos de contratos no regime de afetação, a retenção de 50% deve ser considerada abusiva, devendo ser mitigada.

Nesse contexto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Sodalício tem reconhecido ser legítima, em casos de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos.

Destarte, considerando que o julgador singular determinou o patamar de retenção de 25%, nenhum reparo deve ser feito na sentença.

Por sua vez, no que toca à retenção de valores a título de IPTU, igualmente acertada a sentença ao afastá-la, uma vez que a responsabilidade tributária pelo referido imposto só se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse, circunstância não verificada nos autos.

De fato, pacífica é a jurisprudência no sentido de que a responsabilidade do adquirente pelo pagamento das taxas e impostos, como o IPTU, somente surge a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel, o que ocorreu, no caso de loteamento, com a entrega da infraestrutura e a disponibilização do lote para construção, não bastando a mera existência de matrícula individualizada.

A propósito:

Direito Civil e Processual Civil. Embargos de Declaração em Apelação Cível. Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Desistência do Comprador. Retenção de Valores. Comissão de Corretagem. IPTU. Ônus Sucumbenciais. Inexistência de Vícios No Acórdão. Embargos Rejeitados. I. Caso em Exame 1. Trata-se de Embargos de Declaração opostos em desfavor acórdão que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação interposto pelas Rés em Ação de Rescisão Contratual c/c devolução de quantia paga. O acórdão embargado autorizou retenção de 25% dos valores pagos, excluiu a comissão de corretagem da restituição e fixou os juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantendo, contudo, a condenação das Requeridas ao pagamento das custas e honorários. Os Embargos visam sanar supostas omissões e contradições quanto ao abatimento do IPTU, à distribuição da sucumbência, à taxa de retenção e à devolução da comissão de corretagem. II. Questão em Discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se houve omissão quanto ao abatimento do valor do IPTU pago pelas rés; (ii) examinar eventual contradição na fixação dos ônus sucumbenciais; (iii) analisar a adequação do percentual de retenção fixado; e (iv) averiguar suposta omissão na análise da comissão de corretagem. III. Razões de Decidir 3. O acórdão analisou expressamente a questão do IPTU, concluindo que, por se tratar de tributo propter rem e não havendo posse pelo comprador, a responsabilidade permanece com as vendedoras, afastando a alegação de omissão. 4. A fixação da sucumbência considerou corretamente o princípio da causalidade, pois, embora as Rés tenham obtido êxito parcial, a parte Autora teve acolhida sua pretensão principal, justificando a condenação dessas nas custas e honorários. 5. A manutenção da retenção em 25% foi devidamente fundamentada com base em precedentes do STJ, considerando os custos operacionais e administrativos suportados pelas vendedoras, mesmo diante da ausência de posse do imóvel. 6. A análise sobre a comissão de corretagem também foi realizada, com fundamento na existência de cláusula contratual destacada e ciência do comprador, inexistindo omissão relevante ou contrariedade ao CDC. IV. Dispositivo e Tese 7. Ambos os Embargos rejeitados. Tese de julgamento: “1.
A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o titular do domínio útil, salvo prova de posse pelo comprador, não se admitindo compensação se inexistente fruição do imóvel
. 2. A sucumbência deve observar o princípio da causalidade e não se limita à análise matemática do êxito recursal. 3. É válida a retenção de até 25% dos valores pagos por comprador desistente, desde que justificada por custos efetivos e respaldada em jurisprudência consolidada. 4. A cláusula contratual de repasse da comissão de corretagem é válida quando redigida de forma destacada e de conhecimento do consumidor.” __________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2o e 3o, e 1.022; CTN, art. 34; CDC, arts. 47, 51 e 53. (N.U 1012939-03.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/11/2025, Publicado no DJE 24/11/2025
) (destaquei)

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença tal qual lançada.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos aos patronos da Apelada em 2,5% (dois e meio por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026