Tribunal: TJMT
Processo: 1001235-60.2023.8.11.0013
Órgão julgador: JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-05

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. POSSE COMPROVADA. AUSÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto por exequente contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre o imóvel rural denominado Chácara Três Irmãos, sob o fundamento de que a embargante demonstrou ter adquirido anteriormente os direitos possessórios sobre o bem por contrato particular de promessa de compra e venda firmado antes da constrição judicial, com documentação complementar e prova oral aptas a evidenciar a posse.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há 2 questões em discussão: (i) definir se contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel sem registro, firmado anteriormente à penhora, constitui prova suficiente para amparar embargos de terceiro; (ii) estabelecer se há elementos concretos aptos a caracterizar fraude à execução ou simulação negocial capaz de legitimar a manutenção da constrição judicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel ainda que desprovido de registro, desde que haja demonstração mínima da relação possessória.
O contrato particular apresentado pela embargante possui reconhecimento de firma em data anterior à penhora, circunstância que evidencia anterioridade do negócio jurídico em relação à constrição judicial.
A embargante apresenta cadastro de contribuinte, memorial descritivo, declaração de estabelecimento e outros documentos vinculados à ocupação e regularização do imóvel, os quais corroboram o exercício concreto da posse.
A prova oral confirma que o recorrente indicou o bem à penhora com base apenas em presunção derivada da presença de veículos do executado no local, sem prova documental segura da titularidade.
A instrução demonstra que o executado mantinha relação de arrendamento com a área, circunstância incompatível com a alegação de domínio pleno sobre o imóvel.
Não há prova objetiva de conluio, simulação negocial ou participação dolosa da adquirente, permanecendo a alegação de fraude à execução fundada em conjecturas.
O precedente do STJ no REsp 1.861.025/DF reafirma que instrumento particular de compra e venda anterior à constrição, desacompanhado de indícios de má-fé, constitui elemento idôneo para afastar penhora em embargos de terceiro.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. O contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, ainda sem registro, legitima embargos de terceiro quando demonstrada posse anterior à penhora. 2. A anterioridade do negócio jurídico em relação à constrição judicial afasta, por si só, presunção de fraude, salvo prova concreta de má-fé. 3. A mera presunção de titularidade do executado, desacompanhada de prova documental, não autoriza manutenção da penhora contra terceiro possuidor.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674 e 677; CPC/2015, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; STJ, REsp no 1.861.025/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.05.2020, DJe 18.05.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1001235-60.2023.8.11.0013
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Propriedade, Aquisição, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). GLEIDSON DE OLIVEIRA GRISOSTE BARBOSA, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[FRANCISCA AMELIA TOZI - CPF: 923.031.611-34 (RECORRIDO), CARLOS WILSON MATTOS FOLLES - CPF: 241.074.841-49 (ADVOGADO), JONAS RANGEL NETO - CPF: 171.123.971-20 (RECORRENTE), DANIEL SOARES GONCALVES - CPF: 862.597.841-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SUZANA GUIMARAES RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Ementa
:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. POSSE COMPROVADA. AUSÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto por exequente contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre o imóvel rural denominado Chácara Três Irmãos, sob o fundamento de que a embargante demonstrou ter adquirido anteriormente os direitos possessórios sobre o bem por contrato particular de promessa de compra e venda firmado antes da constrição judicial, com documentação complementar e prova oral aptas a evidenciar a posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel sem registro, firmado anteriormente à penhora, constitui prova suficiente para amparar embargos de terceiro; (ii) estabelecer se há elementos concretos aptos a caracterizar fraude à execução ou simulação negocial capaz de legitimar a manutenção da constrição judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel ainda que desprovido de registro, desde que haja demonstração mínima da relação possessória.

O contrato particular apresentado pela embargante possui reconhecimento de firma em data anterior à penhora, circunstância que evidencia anterioridade do negócio jurídico em relação à constrição judicial.

A embargante apresenta cadastro de contribuinte, memorial descritivo, declaração de estabelecimento e outros documentos vinculados à ocupação e regularização do imóvel, os quais corroboram o exercício concreto da posse.

A prova oral confirma que o recorrente indicou o bem à penhora com base apenas em presunção derivada da presença de veículos do executado no local, sem prova documental segura da titularidade.

A instrução demonstra que o executado mantinha relação de arrendamento com a área, circunstância incompatível com a alegação de domínio pleno sobre o imóvel.

Não há prova objetiva de conluio, simulação negocial ou participação dolosa da adquirente, permanecendo a alegação de fraude à execução fundada em conjecturas.

O precedente do STJ no REsp 1.861.025/DF reafirma que instrumento particular de compra e venda anterior à constrição, desacompanhado de indícios de má-fé, constitui elemento idôneo para afastar penhora em embargos de terceiro.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, ainda sem registro, legitima embargos de terceiro quando demonstrada posse anterior à penhora. 2. A anterioridade do negócio jurídico em relação à constrição judicial afasta, por si só, presunção de fraude, salvo prova concreta de má-fé. 3. A mera presunção de titularidade do executado, desacompanhada de prova documental, não autoriza manutenção da penhora contra terceiro possuidor.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 674 e 677; CPC/2015, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84; STJ, REsp no 1.861.025/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.05.2020, DJe 18.05.2020.

RELATÓRIO E VOTO

Eminentes pares,

Trata-se de recurso inominado interposto por JONAS RANGEL NETO contra sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro oposto por FRANCISCA AMÉLIA TOZI para desconstituir a penhora incidente sobre o imóvel denominado Chácara Três Irmãos, determinada nos autos do cumprimento de sentença no 1003503-29.2019.8.11.0013.

Sustenta o recorrente, em síntese, que não há prova suficiente da posse ou da propriedade exercida pela embargante sobre o bem constrito, afirmando que o contrato particular apresentado não seria apto a afastar a constrição judicial, sobretudo diante de indícios de que o executado CLEISSON IVO DE OLIVEIRA mantinha vínculo direto com o imóvel, o que, a seu ver, evidenciaria tentativa de ocultação patrimonial.

Contrarrazões apresentadas com preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, a qual rejeito, tendo em vista que o recurso impugna de forma específica os termos da sentença.

Superada a preliminar, passo ao mérito.

Não merece razão o Recorrente.

Conforme se extrai dos autos, a constrição questionada decorreu de ato praticado no cumprimento de sentença promovido pelo recorrente em face de CLEISSON IVO DE OLIVEIRA, tendo recaído sobre imóvel rural indicado como pertencente ao executado. Todavia, a embargante instruiu a inicial com contrato particular de promessa de compra e venda, por meio do qual adquiriu os direitos possessórios sobre o imóvel pelo valor de R$ 300.000,00, documento cujo reconhecimento de firma ocorreu em 31/01/2022, portanto em momento anterior à efetivação da penhora, concretizada apenas em 09/03/2023.

A propósito, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite expressamente a oposição de embargos de terceiro baseado em compromisso de compra e venda ainda que desprovido de registro, nos termos da Súmula 84 do STJ: “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro” (Súmula 84-STJ).

No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o REsp 1.861.025/DF, reafirmou que o instrumento particular de compra e venda constitui elemento idôneo para amparar embargos de terceiro, desde que ausente demonstração de má-fé ou fraude à execução, especialmente quando o negócio é anterior à constrição e acompanhado de elementos concretos reveladores da posse.

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.

1. Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença.

2. Ação ajuizada em 08/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 23/01/2020. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ ("É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro") quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador.

4. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Aplicação da Súmula 84/STJ.

5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas.

6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos - ainda que desprovido de registro - deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.

7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.

8. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 1.861.025/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe de 18/5/2020).”

No caso dos autos, além do contrato particular, a embargante juntou cadastro de contribuinte, memorial descritivo, declaração de estabelecimento e documentos vinculados à ocupação do imóvel, evidenciando atuação concreta voltada à regularização e exercício possessório sobre a área.

A prova oral produzida em audiência reforça essa conclusão. Consta expressamente da fundamentação sentencial que o próprio embargado reconheceu não possuir certeza acerca da titularidade do imóvel, admitindo que partiu de mera presunção ao associar a propriedade ao executado em razão da presença de veículos pertencentes a CLEISSON IVO DE OLIVEIRA no local. Tal elemento é particularmente relevante, pois evidencia que a indicação do bem à penhora decorreu de percepção empírica, sem base documental segura acerca do domínio.

Além disso, a instrução demonstrou que CLEISSON IVO DE OLIVEIRA mantinha relação de arrendamento com a área, circunstância incompatível com a tese recursal de propriedade plena em seu favor. A própria sentença registrou que não houve prova de que o executado fosse proprietário do imóvel, mas apenas ocupante em razão de ajuste anterior de exploração rural.

Não se verifica, ademais, qualquer elemento concreto capaz de demonstrar conluio com a finalidade de frustrar a execução. A alegação de fraude permanece fundada em conjecturas, sem prova objetiva de simulação negocial ou de participação dolosa da adquirente.

Assim, estando demonstrado que o negócio jurídico invocado pela embargante antecede a constrição judicial, que há elementos consistentes de exercício possessório e que o próprio recorrente admitiu não possuir certeza quanto à titularidade do bem quando indicou o imóvel à penhora, correta a sentença ao reconhecer a incompatibilidade da constrição com o direito possessório exercido pela embargante.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Preclusa a via recursal, devolvam-se os autos à origem.

Juiz
João Alberto Menna Barreto Duarte

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026