Tribunal: TJMT
Processo: 1043600-03.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – HOMOLOGAÇÃO DE AUTO DE ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL – INOCORRÊNCIA – LANCE CORRESPONDENTE A 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO – AVALIAÇÃO RECENTE – PRECLUSÃO – ALEGAÇÃO DE SOBREPOSIÇÃO DE ÁREAS – MATÉRIA NÃO APRECIADA PELO JUÍZO DE ORIGEM – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que homologou auto de arrematação de imóvel rural em leilão judicial, rejeitou impugnação apresentada pelo executado e aplicou-lhe multa por litigância de má-fé.
2. O imóvel foi arrematado por valor correspondente a 50% da avaliação realizada em setembro de 2024, em leilão realizado em abril de 2025.
3. O agravante alega preço vil, avaliação desatualizada e incompleta, além de incerteza sobre a propriedade do bem por suposta sobreposição de áreas entre a matrícula do imóvel arrematado e outra matrícula de propriedade de terceiro.
II. Questão em discussão
4. Há três questões em discussão: (i) verificar se a arrematação por 50% do valor da avaliação configura preço vil; (ii) analisar se a avaliação do imóvel está desatualizada e incompleta; e (iii) determinar se a alegação de sobreposição de áreas, não apreciada pelo juízo de origem, pode ser conhecida em sede de agravo de instrumento.
III. Razões de decidir
5. Não configura preço vil a arrematação por valor correspondente a 50% da avaliação, percentual considerado válido pela jurisprudência do STJ e expressamente previsto no art. 891, parágrafo único, do CPC.
6. A avaliação do imóvel foi realizada em setembro de 2024, sendo recente, e o agravante, intimado da penhora e avaliação, permaneceu silente, demonstrando concordância tácita com o valor atribuído ao bem.
7. A matéria relativa à avaliação do imóvel já foi objeto de análise em agravo de instrumento anterior, tendo sido validada por este Tribunal, operando-se a preclusão quanto à discussão sobre o valor da avaliação.
8. A alegação de sobreposição de áreas não foi apreciada pelo juízo de origem, não podendo ser conhecida em sede de agravo de instrumento, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.
9. Nos termos do art. 903, caput, do CPC, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação torna-se perfeita, acabada e irretratável, devendo eventual invalidação ser pleiteada por ação autônoma.
10. Configura litigância de má-fé a reiteração de teses preclusas e a tentativa de tumultuar o processo executivo em sua fase final, enquadrando-se na hipótese prevista no art. 80, IV, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido.
Tese de julgamento: "1. Não configura preço vil a arrematação por valor correspondente a 50% da avaliação, percentual expressamente previsto no art. 891, parágrafo único, do CPC. 2. Operada a preclusão quanto à impugnação do valor da avaliação, não pode o executado, após a arrematação, alegar preço vil com base em suposta desatualização do laudo avaliatório. 3. A alegação de sobreposição de áreas não apreciada pelo juízo de origem não pode ser conhecida em sede de agravo de instrumento, sob pena de supressão de instância. 4. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação torna-se perfeita, acabada e irretratável, devendo eventual invalidação ser pleiteada por ação autônoma."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043600-03.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Nulidade - Não Observância da Reserva de Plenário]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[PAULO CELERINO ALVIM DA FONSECA - CPF: 923.517.351-53 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS MOREIRA - CPF: 288.540.041-20 (AGRAVANTE), ALEXANDRE ALVIM DA FONSECA - CPF: 630.595.761-49 (ADVOGADO), MARIA RUTE DOS SANTOS - CPF: 773.600.871-04 (AGRAVADO), MARIA CLAUDIANA DIOGENES DA SILVA - CPF: 849.791.272-15 (TERCEIRO INTERESSADO), XENIA MICHELE ARTMANN GUERRA - CPF: 011.501.261-32 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
HOM
OLOGAÇ
ÃO DE
AUTO
DE
ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL – INOCORRÊNCIA – LANCE CORRESPONDENTE A 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO – AVALIAÇÃO RECENTE – PRECLUSÃO – ALEGAÇÃO DE SOBREPOSIÇÃO DE ÁREAS – MATÉRIA NÃO APRECIADA PELO JUÍZO DE ORIGEM – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que homologou auto de arrematação de imóvel rural em leilão judicial, rejeitou impugnação apresentada pelo executado e aplicou-lhe multa por litigância de má-fé.

2.
O imóvel foi arrematado por valor correspondente a 50% da avaliação realizada em setembro de 2024, em leilão realizado em abril de 2025.

3.
O agravante alega preço vil, avaliação desatualizada e incompleta, além de incerteza sobre a propriedade do bem por suposta sobreposição de áreas entre a matrícula do imóvel arrematado e outra matrícula de propriedade de terceiro.

II. Questão em discussão

4.
Há três questões em discussão: (i) verificar se a arrematação por 50% do valor da avaliação configura preço vil; (
ii
) analisar se a avaliação do imóvel está desatualizada e incompleta; e (
iii
) determinar se a alegação de sobreposição de áreas, não apreciada pelo juízo de origem, pode ser conhecida em sede de agravo de instrumento.

III. Razões de decidir

5.
Não configura preço vil a arrematação por valor correspondente a 50% da avaliação, percentual considerado válido pela jurisprudência do STJ e expressamente previsto no art. 891, parágrafo único, do CPC.

6.
A avaliação do imóvel foi realizada em setembro de 2024, sendo recente, e o agravante, intimado da penhora e avaliação, permaneceu silente, demonstrando concordância tácita com o valor atribuído ao bem.

7.
A matéria relativa à avaliação do imóvel já foi objeto de análise em agravo de instrumento anterior, tendo sido validada por este Tribunal, operando-se a preclusão quanto à discussão sobre o valor da avaliação.

8.
A alegação de sobreposição de áreas não foi apreciada pelo juízo de origem, não podendo ser conhecida em sede de agravo de instrumento, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.

9.
Nos termos do art. 903, caput, do CPC, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação torna-se perfeita, acabada e irretratável, devendo eventual invalidação ser pleiteada por ação autônoma.

10.
Configura litigância de má-fé a reiteração de teses preclusas e a tentativa de tumultuar o processo executivo em sua fase final, enquadrando-se na hipótese prevista no art. 80, IV, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

11.
Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não configura preço vil a arrematação por valor correspondente a 50% da avaliação, percentual expressamente previsto no art. 891, parágrafo único, do CPC. 2. Operada a preclusão quanto à impugnação do valor da avaliação, não pode o executado, após a arrematação, alegar preço vil com base em suposta desatualização do laudo avaliatório. 3. A alegação de sobreposição de áreas não apreciada pelo juízo de origem não pode ser conhecida em sede de agravo de instrumento, sob pena de supressão de instância. 4. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação torna-se perfeita, acabada e irretratável, devendo eventual invalidação ser pleiteada por ação autônoma."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por
ANTÔNIO CARLOS MOREIRA
contra
a
decisão proferida no Cumprimento de Sentença no 0000903-54.2015.8.11.0090,
aviado por
MARIA RUTE DOS SANTOS
,
que homologou o auto de arrematação do imóvel de matrícula no 182, rejeitou a impugnação apresentada pelo executado e aplicou-lhe multa por litigância de má-fé.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta, em síntese, que: a) a arrematação se deu por preço vil, correspondente a 50% do valor da avaliação; b) a avaliação do imóvel está desatualizada e incompleta; c) há incerteza sobre a propriedade do bem, tendo a própria arrematante peticionado nos autos originários arguindo a nulidade da arrematação, em razão de ter constatado que a área do imóvel arrematado (matrícula no 182) se sobrepõe à outra matrícula (no 271), de propriedade de terceiro.

Requereu a concessão de
liminar
para suspender os efeitos da decisão agravada e impedir a expedição da carta de arrematação e a imissão da arrematante na posse do imóvel. No mérito, pugnou pela reforma da decisão agravada para anular a arrematação do imóvel.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (ID 335086877).

Em contrarrazões (ID 338895889), a agravada arguiu preliminar de supressão de instância quanto à alegação de sobreposição de áreas, por não ter sido apreciada pelo juízo de origem. No mérito, defendeu a inexistência de preço vil, a preclusão da discussão sobre o valor da avaliação e a impossibilidade de invalidação da arrematação nos próprios autos após a assinatura do auto. Requereu, ainda, a majoração da multa por litigância de má-fé.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Preliminar de supressão de instância:

Assiste razão à agravada quanto à preliminar de supressão de instância no tocante à alegação de nulidade da arrematação por vício do objeto (sobreposição de áreas).

Compulsando os autos, verifica-se que a decisão agravada
limitou-se
a analisar dois pontos específicos: a) a rejeição da alegação de preço vil; e b) a aplicação de multa por litigância de má-fé. A questão relativa à suposta sobreposição de áreas entre a matrícula no 182 (imóvel arrematado) e a matrícula no 271 não foi objeto de apreciação pelo juízo de origem.

É pacífico o entendimento jurisprudencial de que não cabe ao Tribunal examinar questão não decidida pelo juízo
a quo
, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.

Nesse sentido:

"RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO – CONCESSÃO DE TUTELA CAUTELAR DE URGÊNCIA PARA A BUSCA E APREENSÃO DOS BENS OBJETO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE ALEGA FRAUDULENTO – ALEGAÇÃO DE LITISPENDÊNCIA – AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO PELO JUÍZO A QUO – IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO PELO TRIBUNAL AD QUEM – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – RECURSO NÃO CONHECIDO. Se a questão debatida neste recurso não foi enfrentada pelo Juízo a quo, não há como conhecer do agravo de instrumento, por manifesta supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição." (TJ-MT - AI: 10035007420238110000, Relator.: MARILSEN ANDRADE
ADDARIO, Data de Julgamento: 05/07/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2023).

Portanto, não conheço do recurso no tocante à alegação de nulidade da arrematação por vício do objeto (sobreposição de áreas), devendo tal matéria ser primeiramente debatida e decidida no juízo de origem.

No mérito

Da
alegação
de preço vil

No que tange à alegação de preço vil, o recurso não merece provimento.

Conforme se depreende dos autos, o imóvel foi arrematado pelo valor de R$ 2.950.000,00 (dois milhões, novecentos e cinquenta mil reais), correspondente a 50% do valor da avaliação.

O art. 891, parágrafo único, do CPC estabelece que
"considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação".

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a arrematação por valor igual ou superior a 50% da avaliação não configura preço vil:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal
dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido." (
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021,
DJe
de 25/11/2021).

No caso em análise, a arrematação se deu exatamente pelo percentual de 50% da avaliação, não configurando, portanto, preço vil.

Quanto à alegação de que a avaliação estaria desatualizada e incompleta, verifica-se que a avaliação foi realizada em setembro de 2024, sendo, portanto, recente.

Ademais, conforme destacado na decisão agravada, o executado foi intimado da penhora e avaliação e permaneceu silente, demonstrando concordância tácita com o valor atribuído ao bem.

Importante ressaltar, ainda, que a matéria relativa à avaliação do imóvel já foi objeto de análise em agravo de instrumento anterior (no 1003082-68.2025.8.11.0000), tendo sido validada por este Tribunal. Assim, operou-se a preclusão quanto à discussão sobre o valor da avaliação, não podendo o agravante, após a arrematação, alegar preço vil com base em suposta desatualização do laudo avaliatório.

Da litigância de má-fé

Por fim, quanto à aplicação da multa por litigância de má-fé, a decisão agravada não merece reparo.

O agravante, ao insistir em teses já superadas pela preclusão e ao tentar tumultuar o processo executivo em sua fase final, demonstrou comportamento processual desleal, enquadrando-se na hipótese
prevista no art. 80, IV, do CPC (opor resistência injustificada ao andamento do processo).

A conduta do agravante de tentar ressuscitar a discussão sobre o valor do imóvel sob o manto da alegação de "preço vil", quando a matéria já havia sido decidida em recurso anterior, justifica plenamente a aplicação da multa por litigância de má-fé.

Ademais, cumpre destacar que, nos termos do art. 903, caput, do CPC,
"qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos"
.

O § 2o do mesmo dispositivo estabelece que
"o juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1o, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação".
Já o § 4o dispõe que
"após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário"
.

Assim, a tentativa do agravante de invalidar a arrematação nos próprios autos, após a assinatura do auto, configura manobra processual indevida, que justifica a aplicação da multa por litigância de má-fé.

Ante o exposto, não conheço do recurso no tocante à alegação de nulidade da arrematação por vício do objeto (sobreposição de áreas) e, na parte conhecida,
nego-lhe provimento
.

É
como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026