Tribunal: TJMT
Processo: 1023021-42.2024.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:
Apelação. Direito Processual Civil E Do Consumidor. Competência. Cláusula. Eleição De Foro. Abusividade. Consumidor. Domicílio. Escolha. Possibilidade. Promessa De Compra E Venda. Imóvel. Planta. Multipropriedade. Atraso. Entrega. Inadimplemento Contratual. Atraso Configurado. Prazo. Tolerância. Extrapolação. Pandemia. Coronavírus (Covid-19). Caso Fortuito. Força Maior. Ausência. Devolução Integral. Parcelas Quitadas. Possibilidade. Danos Morais. Inocorrência. Recurso Provido em parte.
I. Caso em exame
1. Apelação em virtude da sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em multipropriedade, por atraso na entrega do imóvel, e condenou a promitente vendedora à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em verificar: (i) validade da cláusula de eleição de foro; (ii) aplicabilidade do CDC; (iii) concessão da justiça gratuita; (iv) ocorrência de caso fortuito e força maior; (v) forma de restituição dos valores pagos; e (vi) existência de dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
3. A cláusula de eleição de foro não prevalece quando representa obstáculo ao acesso à justiça do consumidor (CDC, art. 101, I).
4. O CDC é aplicável às relações contratuais envolvendo aquisição de frações imobiliárias para uso próprio (CC, art. 1.358-C).
5. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel justifica a rescisão com restituição imediata e integral das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.
6. A simples frustração contratual, sem demonstração de ofensa a direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido em parte para afastar a condenação por danos morais.
Tese de julgamento: "O atraso na entrega de imóvel em regime de multipropriedade justifica a rescisão contratual com restituição imediata dos valores pagos, mas não enseja dano moral se não houver violação concreta a direitos da personalidade."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, VIII, 101, I; CPC, art. 86; CC, arts. 393, 421, 1.358-C.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; AgInt nos EDcl no CC 185.781/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi; CC 207.283, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

N
úmero Único
:

1023021-42.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. - CNPJ: 24.241.659/0001-06 (APELANTE), MARIANA DIAS DA SILVA - CPF: 621.440.303-91 (ADVOGADO), GIORGE PORTELA DA COSTA - CPF: 691.622.631-53 (APELADO), JOAO LUIZ SOARES SANTIAGO - CPF: 057.590.313-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Apelação. Direito Processual Civil E Do Consumidor. Competência. Cláusula. Eleição De Foro. Abusividade. Consumidor. Domicílio. Escolha. Possibilidade. Promessa De Compra E Venda. Imóvel. Planta. Multipropriedade. Atraso. Entrega. Inadimplemento Contratual. Atraso Configurado. Prazo. Tolerância. Extrapolação. Pandemia. Coronavírus (Covid-19). Caso Fortuito. Força Maior. Ausência. Devolução Integral. Parcelas Quitadas. Possibilidade. Danos Morais. Inocorrência.
Recurso Provido em parte.

I. Caso em exame

1.
Apelação
em virtude d
a sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em multipropriedade, por atraso na entrega do imóvel, e condenou a promitente vendedora à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) validade da cláusula de eleição de foro; (
ii
) aplicabilidade do CDC; (
iii
) concessão da justiça gratuita; (iv) ocorrência de caso fortuito e força maior; (v) forma de restituição dos valores pagos; e (vi) existência de dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. A cláusula de eleição de foro não prevalece quando representa obstáculo ao acesso à justiça do consumidor (CDC, art. 101, I).

4. O CDC é aplicável às relações contratuais envolvendo aquisição de frações imobiliárias para uso próprio (CC, art. 1.358-C).

5. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel justifica a rescisão com restituição imediata e integral das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

6. A simples frustração contratual, sem demonstração de ofensa a direitos da personalidade, não configura dano moral
indenizável.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido
em parte
para afastar a condenação por danos morais
.

Tese de julgamento:
"O atraso na entrega de imóvel em regime de multipropriedade justifica a rescisão contratual com restituição imediata dos valores pagos, mas não enseja dano moral se não houver violação concreta a direitos da personalidade.
"

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CDC,
arts
. 6o, VIII, 101, I; CPC, art. 86; CC,
arts
. 393, 421, 1.358-C.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543;
AgInt
nos
EDcl
no CC 185.781/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi; CC 207.283, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação interposto por
HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A.
, atual
Venture Capital Participações e Investimentos S.A.
,
em virtude da
sentença proferida pel
a
Juíz
a
da 3a Vara Cível de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
Giorge
Portela da Costa
, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais.

A juíza sentenciante
rescindi
u
o contrato de multipropriedade por culpa exclusiva da
recorrente e a
conden
ou
a restituir, em parcela única, a integralidade dos valores pagos
(R$ 45.116,24)
.

Além disso, c
onden
ou-se
ao pagamento de R$ 10.000,00
(dez mil reais)
a título de dano moral
.

Para ambas as verbas condenatórias
,
fixou a
atualização
pela
Taxa Selic até a vigência da Lei no 14.905/2024 e, após
a vigência da norma
,
pelo
IPCA para correção e Selic para juros com abatimento do IPCA, a partir da citação e de cada desembolso

Por fim, compeliu a Recorrente ao pagamento das
custas e honorários advocatícios
arbitrados em
10% sobre o valor atualizado da condenação.

Inconf
ormada, a recorre
nte
arguiu as segu
intes teses recursais: (i) preliminar de i
ncompetência territorial, diante da cláusula de eleição de foro;
(
ii
) i
naplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor;
(
iii
) i
ndevida concessão da justiça gratuita;
(
iv
) o
corrência de caso fortuito e força maior (COVID-19);
(v) i
mpossibilidade de restituição em parcela única
,
(vi) i
nexistência de
danos morais
, (
vii
) excessividade no valor arbitrado; (
viii
) violação aos princípios da função social do contrato e da continuidade da empresa
.

Contrarrazões no ID
331290931.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Trata-se de ação
envolve
ndo
negócio jurídico relativo
à
promessa de compra e venda de imóve
l
na planta
, em que o promitente comprador
resolve
u
pedir a rescisão do contrato por atraso na entrega
do empreendimento
, cuja culpa é atribuível à promitente vendedora.

E
m 23/01/2021,
Giorge
Portela da Costa

aderiu ao
Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Imóvel em Multipropriedade (contrato A2-17602), cujo objeto estaria vinculado a registro imobiliário na Comarca de Paraipaba/CE
.

O
preço
pactuado foi
de R$ 87.000,00
(oitenta e sete mil reais)
, com entrada de R$ 13.050,00
(treze mil e cinquenta reais)
e o restante em 70
(setenta)
prestações mensais de R$ 1.056,42
(um mil e cinquenta e seis reais e quarenta e dois centavos)
, sujeitas a correção anual pelo IGP-M somada a taxa de 6% a.a., com primeiro vencimento indicado para 15/12/2021
.

S
ustent
ou
que a
promitente vendedora
frustr
ou
os prazos de conclusão e entrega, pois embora a previsão de conclusão fosse 31/12/2021 e a entrega 30/06/2022, mesmo em 2024
,
inexistia qualquer indício de finalização da obra, configurando falha na prestação do serviço e quebra contratual imputável à ré
/vendedora
.

Disse que
buscou solução extrajudicial e tentou rescindir o negócio, mas em vez de proceder à devolução em condições compatíveis com a legislação consumerista,
a apelante
teria imposto cláusulas reputadas abusivas: (i) multa/cláusula penal de 25% sobre o valor total do imóvel e (
ii
) cobrança adicional vinculada a taxa de 6% a.a.,
e
resisti
u
à restituição imediata
.

Registr
ou
que os pagamentos realizados a partir de 25/01/2021 totalizariam
a importância de
R$ 45.116,24
(quarenta e cinco mil cento e dezesseis reais e vinte e quatro centavos).

Ao final de seu arrazoado, pediu: (i)
declara
ção de
nulidade das cláusulas abusivas com a consequente rescisão contratual e restituição imediata das parcelas pagas (R$ 45.116,24), com juros e correção, admitindo-se retenção
desde comprovadas
eventuais despesas, limitadas ao máximo de 10%;
e (
ii
)
condenação ao pagamento de danos morais no valor de R$ 25.000,00
(vinte e cinco mil reais).

A demanda foi proposta no foro de domicílio do aderente (Cuiabá/MT).

Encerrada a instrução, a Juíza de primeiro grau

rechaçou as teses preliminares e, no mérito,
resci
ndiu o
contrat
o
por culpa da
vendedora/recorrente
, determin
ou
a devolução integral e imediata dos valores pagos, em parcela única, com
os acréscimos legais
, além d
e
conden
á-la
ao pagamento de
indenização
por danos morais
, no valor de
R$ 10.000,00
(dez mil reais)
.

Inconformada, a empresa recorreu.

-
Preliminar de Incompetência Territorial
:

A
apelante invoc
ou
a cláusula sexagésima primeira do contrato, que estabeleceu o foro da Comarca de Fortaleza/CE para dirimir eventuais controvérsias.

Sustent
ou
que a cláusula de eleição de foro é válida e deve ser respeitada, citando precedentes judiciais que reconheceram sua prevalência em casos análogos.

Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza, de forma inequívoca, relação de consumo, porquanto o
promitente comprador
adquiriu fração de unidade imobiliária em multipropriedade para uso pessoal, na condição de destinatário final do produto, enquanto a ré
/recorrente
explora
profissionalmente a atividade de comercialização de frações imobiliárias em regime de multipropriedade.

A cláusula de eleição de foro, embora válida e lícita em regra, não pode prevalecer quando configurar óbice ao exercício do direito de defesa do consumidor ou dificultar substancialmente o acesso à Justiça.

No caso concreto,
o recorrido
ajuizou a demanda no foro de seu domicílio, em estrito cumprimento ao disposto no artigo 101, inciso I, do C
DC
, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade nessa escolha.

A
pesar de
a apelante ter sua sede em Fortaleza/CE ou de o imóvel estar localizado naquela localidade
, tal fato

não afasta a aplicação da regra consumerista, que foi estabelecida justamente para proteger a parte mais vulnerável da relação jurídica.

Sobre o tema, trago julgado recente da Corte de Justiça:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM
INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE. ESCOLHA DO FORO PELO CONSUMIDOR.

1. O consumidor tem a possibilidade de escolher onde ajuizará sua ação, pois é uma faculdade pertencente somente àquela pessoa física ou jurídica destinatária final do bem ou serviço na relação de consumo, como ocorreu no caso.

2. Agravo interno não provido.

(
AgInt
nos
EDcl
no CC n. 185.781/DF, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 16/8/2022,
DJe
de 18/8/2022)
.

(STJ - CC: 207283, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 11/09/2024)
.

Posto isso,
rejeito
a preliminar.

-
I
mpugnação à justiça gratuita
:

A
apelante sustenta que o autor
/recorrido
possui condições financeiras para arcar com as custas processuais, tendo em vista o valor do contrato celebrado (R$ 87.000,00) e a natureza do empreendimento adquirido, empreendimento de alto padrão associado à renomada bandeira
Hard Rock
International
.

No caso concreto, o autor apresentou declaração de hipossuficiência e
a J
uíz
a
de origem deferiu o benefício após rejeitar a impugnação apresentada pela ré.

A mera circunstância de o autor
/recorrido
ter firmado contrato de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade não constitui, por si só, elemento suficiente para afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência.

Ademais
, o contrato foi celebrado em janeiro de 2021, com pagamento parcelado em 70 (setenta) prestações mensais, tendo o autor efetuado pagamento de entrada
(R$ 13.050,00)
e financiado o saldo remanescente.

Até o ajuizamento da demanda, em junho de 2024, havia desembolsado R$ 45.116,24
(quarenta e cinco mil cento e dezesseis reais e vinte e quatro centavos)
, ou seja, aproximadamente 51% do valor total contratado.

A circunstância de o negócio ter sido parcelado em longo prazo indica justamente que o autor não dispunha de recursos suficientes para adquirir o bem à vista, o que é compatível com a alegação de hipossuficiência para fins processuais.

Logo,
rejeito
a impugnação.

-
Mérito
.

O autor adquiriu fração de unidade imobiliária em multipropriedade para uso pessoal, na condição de destinatário final
do produto, enquanto a
recorrente
explora profissionalmente a atividade de comercialização de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, fornecendo o produto ao mercado de consumo.

Conquanto
o instituto da multipropriedade se
ja
disciplinado por legislação específica
,
não
há
afasta
mento
do Código de Defesa do Consumidor, que possui natureza de norma de ordem pública e interesse social, conforme expressamente previsto em seu artigo 1o.

O próprio artigo 1.358-C do Código Civil, introduzido pela Lei no 13.777/2018, estabelece que o contrato de multipropriedade atenderá ao disposto no Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, afasto a
propalada
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

A apelante sustent
ou
que a pandemia de COVID-19 caracterizou caso fortuito e força maior, excludente de responsabilidade civil nos termos do artigo 393 do Código Civil.

Para que se configure o caso fortuito ou a força maior como excludente de responsabilidade civil, é necessário que o evento seja imprevisível, inevitável e estranho à vontade das partes, rompendo o nexo de causalidade entre a conduta do agente e o dano experimentado.

No caso concreto, o contrato foi celebrado em janeiro de 2021, quando a pandemia de COVID-19 já era uma realidade mundial há quase um ano, de modo que seus efeitos sobre a economia e as cadeias produtivas eram notórios e conhecidos.

N
esse contexto específico,
a
pandemia

se
insere no risco inerente à atividade empresarial (fortuito interno),
e
não configura como fortuito externo apto a romper o nexo de causalidade.

É certo que a
apelante poderia ter estabelecido no contrato prazo mais dilatado para a conclusão do empreendimento, considerando as dificuldades conhecidas à época da contratação, mas optou por fixar prazo de entrega em 30 de junho de 2022, assumindo o compromisso de cumpri-lo.

Assim, afasto a alegação de ocorrência de caso fortuito e força maior.

Quanto à forma de restituição dos valores pagos, a apelante sustenta que a devolução não deveria ser imediata, mas sim parcelada no prazo de até 60 (sessenta) dias, nos termos do artigo 43-A da Lei no 4.591/64, com as deduções previstas no artigo 67-A do mesmo diploma legal.

A questão está pacificada na Corte de Justiça. A
o editar
o Verbete de
Súmula 543,
o STJ
consolidou entendimento
segundo o qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

N
a espécie
,
tal qual
reconhecido
n
a sentença, a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da promitente vendedora, que não entregou o imóvel no prazo contratualmente estipulado,
e
sequer observ
ou
o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

O imóvel deveria ter sido entregue, no máximo, até 27 de dezembro de 2022, considerando-se o prazo de tolerância, mas até o ajuizamento da demanda, em junho de 2024, ou seja, mais de um ano e cinco meses após o esgotamento do prazo de tolerância, a obra ainda não havia sido concluída.

Inexiste
ilegalidade ou abusividade na
ordem de restituição dos valores pagos
, pois
deu causa à rescisão contratual por não cumprir a obrigação principal assumida, sob pena de locupletamento ilícito.

Quanto ao prazo para restituição,
a Juíza
determinou o pagamento em parcela única, acrescido dos consectários legais a partir da citação e de cada desembolso.

Trata-se de determinação que se coaduna com o princípio da imediata restituição consagrado n
o Verbete d
a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e que visa evitar que o consumidor seja compelido a aguardar prazo adicional para reaver os valores que pagou.

Registro, por oportuno, que o
princípio da função social do contrato, previsto no artigo 421 do Código Civil, não pode ser invocado para validar o descumprimento de obrigações contratualmente assumidas ou para afastar a responsabilidade civil do agente inadimplente.

A função social do contrato exige que os pactos sejam celebrados e executados de boa-fé, com observância dos deveres de lealdade, informação e colaboração, não podendo ser utilizada como escudo para proteger aquele que viola as obrigações pactuadas.

Do mesmo modo, o princípio da continuidade da empresa não pode ser invocado para afastar a responsabilidade civil decorrente do inadimplemento contratual, sobretudo quando o risco da atividade econômica deve ser suportado pelo fornecedor, e não transferido ao consumidor.

Por outro lado
,
entendo que a condenação por
danos morais
não se sustenta no caso concreto.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em reiterados precedentes, no sentido de que
o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de que a conduta do devedor causou efetivo abalo à esfera extrapatrimonial do credor, com ofensa a direito da personalidade.

Em termos mais claros
, nem todo ato desconforme ao ordenamento jurídico enseja indenização por dano moral, sendo importante que o ato ilícito seja capaz de
se
irradiar para a esfera da dignidade da pessoa, ofendendo-a de maneira relevante.

O
aborrecimento, sem consequências graves, por ser inerente à vida em sociedade, é insuficiente à caracterização do abalo, tendo em vista que este depende da constatação, por meio de exame objetivo e prudente arbítrio do magistrado, da real lesão à personalidade daquele que se diz ofendido.

No caso concreto, embora seja inegável que o atraso na entrega do imóvel causou frustração e desapontamento ao autor
/recorrido
, não se verifica a ocorrência de situação excepcional apta a caracterizar dano moral indenizável.

Vale dizer, o recorrido
não demonstrou ter sofrido humilhação pública, constrangimento perante terceiros, abalo psicológico grave ou qualquer outra consequência que ultrapasse o dissabor ordinário decorrente do inadimplemento contratual.

Em verdade, o caso retrata mais uma situação de
típico inadimplemento contratual decorrente de atraso na conclusão de obra, situação que, embora configure descumprimento de obrigação e ensej
a
a rescisão contratual com restituição dos valores pagos, não é suficiente para caracterizar dano moral indenizável.

Logo, excluo tal condenação da sentença.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento ao apelo
para afastar a condenação por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca,
pois as partes foram igualmente vencidas e vencedoras
,
re
distribuo os ônus sucumbenciais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, vedada a compensação, nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil.

Mantenho o percentual dos honorários advocatícios, devendo ser observada a suspensão da exigibilidade em face do recorrido por ser beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026