Tribunal: TJMT
Processo: 1006363-06.2025.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. LEI DO DISTRATO (LEI No 13.786/2018). APLICAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LIMITE DE 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Ações de apelação interpostas, por ambas as partes, contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, ajuizada por adquirentes de imóvel em face de imobiliária, na qual foi decretada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e determinada a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 25% e da comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 ao contrato firmado; (ii) estabelecer o percentual razoável de retenção dos valores pagos em razão da rescisão por culpa dos compradores; (iii) determinar a forma de restituição dos valores – parcela única; e (iv) definir a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados no mercado de consumo, por estarem presentes os requisitos dos arts. 2o e 3o.
4. É direito potestativo do comprador requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, ainda que por desinteresse ou dificuldades financeiras, nos termos da legislação consumerista e da jurisprudência consolidada.
5. A Lei no 13.786/2018 incide aos contratos firmados após sua vigência, autorizando a estipulação de cláusula penal, limitada ao percentual máximo de 25% dos valores pagos.
6. O percentual de retenção de 25% mostra-se razoável e proporcional, pois visa compensar despesas administrativas e eventuais prejuízos da vendedora, além de estar expressamente previsto em cláusula contratual.
7. Ainda que existente o regime de afetação, o §5o do art. 67-A da Lei no 4.591/1964 estabelece limite máximo facultativo, cabendo ao julgador aferir a adequação do percentual no caso concreto.
8. É abusiva a devolução parcelada ou diferida dos valores pagos, devendo a restituição ocorrer de forma imediata e em parcela única.
9. Configurada a procedência parcial dos pedidos, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido. Majorados os honorários advocatícios em desfavor da requerida apelante.
Tese de julgamento:
1. Nos contratos de promessa de compra e venda firmados após a vigência da Lei no 13.786/2018, a retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente deve observar o limite máximo de 25%, salvo prova idônea do regime de afetação e adequação ao caso concreto.
2. A restituição dos valores pagos em razão da rescisão contratual deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a devolução parcelada.
3. Havendo sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006363-06.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[GEANISON TAVARES DA COSTA - CPF: 012.960.581-66 (APELANTE), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), ADALCINEIDE RIBEIRO DA SILVA COSTA - CPF: 018.123.541-26 (APELANTE), IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (APELANTE), LARIELA MIORANZA THOME - CPF: 036.088.531-46 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (APELADO), LARIELA MIORANZA THOME - CPF: 036.088.531-46 (ADVOGADO), GEANISON TAVARES DA COSTA - CPF: 012.960.581-66 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), ADALCINEIDE RIBEIRO DA SILVA COSTA - CPF: 018.123.541-26 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. LEI DO DISTRATO (LEI No 13.786/2018). APLICAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LIMITE DE 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO.
RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.

Ações de apelação interpostas, por ambas as partes, contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, ajuizada por adquirentes de imóvel em face de imobiliária, na qual foi decretada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e determinada a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 25% e da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 ao contrato firmado; (ii) estabelecer o percentual razoável de retenção dos valores pagos em razão da rescisão por culpa dos compradores; (iii) determinar a forma de restituição dos valores – parcela única; e (iv) definir a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados no mercado de consumo, por estarem presentes os requisitos dos arts. 2o e 3o.

4.

É direito potestativo do comprador requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, ainda que por desinteresse ou dificuldades financeiras, nos termos da legislação consumerista e da jurisprudência consolidada.

5.

A Lei no 13.786/2018 incide aos contratos firmados após sua vigência, autorizando a estipulação de cláusula penal, limitada ao percentual máximo de 25% dos valores pagos.

6.

O percentual de retenção de 25% mostra-se razoável e proporcional, pois visa compensar despesas administrativas e eventuais prejuízos da vendedora, além de estar expressamente previsto em cláusula contratual.

7.

Ainda que existente o regime de afetação, o §5o do art. 67-A da Lei no 4.591/1964 estabelece limite máximo facultativo, cabendo ao julgador aferir a adequação do percentual no caso concreto.

8.

É abusiva a devolução parcelada ou diferida dos valores pagos, devendo a restituição ocorrer de forma imediata e em parcela única.

9.

Configurada a procedência parcial dos pedidos, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido. Majorados os honorários advocatícios em desfavor da requerida apelante.

Tese de julgamento
:

1.

Nos contratos de promessa de compra e venda firmados após a vigência da Lei no 13.786/2018, a retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente deve observar o limite máximo de 25%, salvo prova idônea do regime de afetação e adequação ao caso concreto.

2.

A restituição dos valores pagos em razão da rescisão contratual deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a devolução parcelada.

3.

Havendo sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
Geanison Tavares Da Costa
e
Adalcineide Ribeiro Da Silva Costa
e
Imobiliária Paiaguas Ltda
. contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos movida pelos primeiros recorrentes em face da Imobiliária.

Prolatada sentença (ID. 320314384), nos termos:

“
DISPOSITIVO

Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
julgo parcialmente procedentes
os pedidos formulados por GEANISON TAVARES DA COSTA e ADALCINEIDE RIBEIRO DA SILVA COSTA, para CONDENAR a ré IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA à devolução do valor recebido em virtude do contrato firmado entre as partes, cabendo à empresa reter o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total recebido (R$ 104.089,62), além de R$ 22.500,00 a título de comissão de corretagem. O valor apurado deverá ser devolvido em parcela única.

O valor referente à devolução deverá ser acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar de cada desembolso.

Considerando que a ré decaiu de parte mínima, condeno os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.

Como os autores são beneficiários da Justiça Gratuita, suspendo a exigibilidade do crédito por ele devido, pelo prazo de cinco anos
.”

A parte autora formada por
Geanison Tavares Da Costa e Adalcineide Ribeiro Da Silva Costa
em suas razões recursais (ID. 320314386), pleiteiam a reforma parcial da sentença para reduzir o percentual de retenção contratual para 10% (dez por cento) do valor total pago, subsidiariamente para 15% (quinze por cento), bem como afastar a sucumbência recíproca reconhecida na sentença, com o reconhecimento da sucumbência exclusiva da parte apelada.

Já a
Imobiliária Paiaguas Ltda
., em suas razões (ID. 320314388), apresenta tese de reformar da sentença, ao fim almejado de majorar o percentual de retenção de 25% para 50% com base no regime de afetação do empreendimento MURANO RESIDENCE, conforme previsto no §5o do art. 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, no entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça e nas cláusulas contratuais expressas.

Contrarrazões apresentadas (ID. 320314408 e 320314409).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Considerando que ambos os recursos de apelação versam sobre o mesmo objeto, procedo à análise conjunta das insurgências.

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos, proposta por
Geanison Tavares Da Costa
e
Adalcineide Ribeiro Da Silva Costa
em face de
Imobiliária Paiaguas Ltda
.

Os autores alegam que, por dificuldades financeiras, não puderam dar continuidade ao pagamento das parcelas relativas à aquisição do lote no empreendimento denominado Murano Residence, pelo valor total de R$ 450.000,00, celebrado 24/06/2022 com a empresa requerida.

Narram que buscaram a rescisão amigável do contrato, porém, que a ré se mostrou inflexível, negando-se a restituir qualquer valor pago, ainda que parcialmente. Argumentam que as cláusulas contratuais que impõem a perda integral dos valores pagos são abusivas e nulas de pleno direito, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

Em decorrência disso, requerem a decretação da rescisão contratual e condenação da ré à restituição de 90% dos valores pagos em parcela única, com atualização monetária e juros legais.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré à devolução do valor recebido, cabendo à empresa reter o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total recebido (R$ 10.408,96), além de R$ 22.500,00 a título de comissão de corretagem.

Considerou que a ré decaiu de parte mínima, dessa forma, condenou os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios de sucumbência fixados em 15% do valor da condenação.

Insurgem-se ambas as partes contra a sentença.

No caso em espécie, incontroverso que as partes firmaram, em 24/06/2022, “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Cláusula de Novação na Hipótese de Financiamento” (ID. 320314350), referente a 01 (uma) unidade residencial na planta, a ser edificado, (QD 7 - LT 200), do empreendimento denominado de MURANO RESIDENCE, no valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), a ser pago da seguinte forma:

Extrai-se ainda dos autos que os autores efetuaram o pagamento de R$ 104.089,62 (cento e quatro mil, oitenta e nove reais e sessenta e dois centavos) e, posteriormente, manifestaram desinteresse em prosseguir com o contrato, pleiteando sua rescisão.

A controvérsia cinge-se na aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano); no percentual de retenção; na restituição da comissão de corretagem e distribuição dos honorários sucumbenciais.

Isso porque, os autores pleiteiam a redução do percentual de retenção para 10% (dez por cento) dos valores pagos, subsidiariamente para 15% (quinze por cento), alegando abusividade da cláusula contratual que prevê retenção de 25%.

Enquanto a Imobiliária ré, pleiteia a majoração do percentual de retenção para 50%, com fundamento no regime de afetação do empreendimento, conforme previsto no §5o do art. 67-A da Lei no 4.591/1964.

Dessa forma, tratando-se de aquisição de bem imóvel no mercado de consumo, seja pelo regime de multipropriedade ou não, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez presentes os requisitos do art. 2o e art. 3o, isto é, os autores enquanto consumidores, adquirindo produto como destinatários finais, e a requerida como fornecedora, ou seja, pessoa jurídica privada nacional, que desenvolve atividade de construção e comercialização de imóvel.

Outrossim, induvidoso nos autos a culpa dos autores adquirentes pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não terem mais condições de pagar as prestações perante a Loteadora.

É direito potestativo do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54) autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES. RESCISÃO DA AVENÇA. CABIMENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

2. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). Precedentes. (...)” (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1851404/RJ , 3a Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 03.05.2021) (g.n.)

Declarado em sentença a rescisão do contrato.

De consequência o juízo
a quo
condenou a Imobiliária à devolução do valor recebido, cabendo à empresa reter o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total recebido, sendo (R$ 10.408,96), além de R$ 22.500,00 a título de comissão de corretagem.

Neste contexto, verifica-se que a sentença deve ser mantida, cuja determinação concedeu o direito de retenção, à quantia equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor recebido, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

No caso em análise, a sentença aplicou corretamente o limite máximo de 25% previsto na legislação específica, não havendo que se falar em abusividade, uma vez que o percentual está em conformidade com os parâmetros legais, inclusive de previsão contratual – “Cláusula 5. Da Rescisão” – “5.1.a”.

Ressalta-se que a pena convencional pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da disposição do artigo 32-A da Lei no 13.786/2018, contudo, não pode exceder ao montante de 25% da quantia paga, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A 1 da Lei 4.591/64.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser aplicada a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.
Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.
Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018. Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora. De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.” (N.U 1017924-13.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2024, Publicado no DJE 20/05/2024) (g.n.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido ( AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016)

Portanto, o juízo de primeiro grau decidiu acertadamente, pela justa devolução dos valores pagos, com a
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor do pago, na forma da cláusula penal pactuada
. Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei no 13.786/2018,
e que não excede ao montante de 25% da quantia paga
, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Quanto a insurgência de majoração do percentual de retenção para 50%, com fundamento no regime de afetação do empreendimento, conforme previsto no §5o do art. 67-A da Lei no 4.591/1964, embora a ré alegue que o empreendimento estaria submetido ao regime de afetação, não há nos autos prova inequívoca de tal condição.

A mera menção no contrato não é suficiente para comprovar a efetiva submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, sendo necessária a comprovação do registro da incorporação sob tal regime perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Ademais, mesmo que comprovado o regime de afetação, como alega a apelante, o dispositivo legal utiliza a expressão "admitindo-se", o que denota faculdade e não obrigatoriedade na aplicação do percentual de 50%. Trata-se de um limite máximo que pode ser estabelecido, cabendo ao julgador, diante das circunstâncias do caso concreto, avaliar a razoabilidade e proporcionalidade do percentual a ser aplicado.

Desta forma, razoável que o percentual de 25%, como fixado na sentença, mostra-se adequado e suficiente para compensar eventuais prejuízos sofridos pela incorporadora.

No tocante à possibilidade de restituição dos valores pagos de maneira parcelada ou em período posterior (180 dias após)
, melhor sorte não socorre à requerida/apelante.

Isto porque, conforme entendimento jurisprudencial, é abusiva a cláusula contratual que determina a devolução parcelada de valores no caso de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

Nesse sentido, precedente deste eg. Tribunal de Justiça:

“RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – HONORARIOS ADVOCATICIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.
É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.
O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.” (TJ-MT 10029096520188110040 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/05/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2021)

Nesses termos, agiu com acerto o d. magistrado
a quo
ao determinar que a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador se dê de forma imediata e única.

No que tange à sucumbência, merece acolhimento o recurso dos autores.

Analisando detidamente o caso, verifica-se que o pedido principal dos autores — consistente na rescisão contratual — foi integralmente acolhido.

Considerando que a Imobiliária requerida deu causa à propositura da ação ao se recusar rescindir o contrato de compra e venda, de forma amigável e devolver à autora a quantia devida na forma da lei e do contrato.

Todavia o pedido de restituição dos valores pagos, embora não tenha sido acolhido em sua integralidade (90% do montante pleiteado), reconheceu-se o direito à devolução parcial, tendo sido afastada a alegação de abusividade contratual, bem como reconhecido o direito de retenção de percentual pela parte ré, inclusive a título de comissão de corretagem, o que configura a procedência parcial da pretensão autoral.

Nesse contexto, aplica-se o disposto no caput do artigo 86 do Código de Processo Civil, que estabelece: "Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas."

Desta forma, a distribuição das custas e honorários sucumbencial ficará na seguinte proporção: 75% deverá ser arcado pela parte requerida e 25% pela parte autora.

Ante o exposto, conheço os recursos, para:

1)
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso da parte requerida.

2)
DAR PROVIMENTO PARCIAL
ao apelo dos autores, para reformar em parte a sentença, a apenas para melhor redistribuir os ônus sucumbenciais, conforme o resultado da lide, com à condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, o qual fixo em 10% sobre o valor da condenação, sendo que a distribuição das custas e honorários sucumbencial ficará na seguinte proporção: 75% deverá ser arcado pela parte requerida e 25% pela parte autora, cuja exigibilidade encontra-se suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

MAJORO
os honorários advocatícios em desfavor da Imobiliária requerida em mais 1% (um por cento) sobre valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026