Tribunal: TJMT
Processo: 1015665-11.2023.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
APELANTE: GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
APELADO: AGOSTINHO PEDRINHO CAMATTI.
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME SHARING). INCIDÊNCIA DO CDC. PRÁTICAS COMERCIAIS ABUSIVAS. MARKETING AGRESSIVO E OMISSÃO DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA DIANTE DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. RESCISÃO POR CULPA DO FORNECEDOR. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. DEVOLUÇÃO DEVIDA. IRRELEVÂNCIA DO NÃO EXERCÍCIO DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO (ART. 49 DO CDC). TERMO DE VERIFICAÇÃO FIRMADO NO MESMO CONTEXTO DE PRESSÃO PSICOLÓGICA. INEFICÁCIA PARA SANAR VÍCIO ORIGINÁRIO DE CONSENTIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de anulação contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, declarou a nulidade de contrato de multipropriedade imobiliária, reconhecendo vício de consentimento decorrente de técnicas de venda emocional empregadas em ambiente de lazer, e determinou a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes se submete ao CDC; (ii) saber se as técnicas de venda utilizadas configuram prática abusiva apta a viciar o consentimento; (iii) saber se é cabível retenção de valores com fundamento na Lei no 13.786/2018 ou em cláusula penal contratual; e (iv) saber se o não exercício do direito de arrependimento e a assinatura de termo de verificação impedem a anulação do negócio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A comercialização de fração imobiliária em regime de multipropriedade caracteriza relação de consumo, impondo-se a incidência do CDC, diante da vulnerabilidade informacional e psicológica do adquirente, exposto a técnicas de persuasão intensiva.
A utilização de técnicas de venda emocional, com pressão prolongada, promessa de vantagens imediatas e indução à contratação sem tempo razoável para reflexão, configura prática abusiva vedada pelo art. 39, IV, do CDC, além de violar o dever de informação adequada (art. 6o, III) e a boa-fé objetiva (art. 4o, III), comprometendo a formação livre e consciente da vontade.
Reconhecido o vício de consentimento, impõe-se a nulidade/anulabilidade do negócio jurídico, afastando-se a aplicação da Lei no 13.786/2018, que regula o distrato por iniciativa do adquirente. Tratando-se de rescisão motivada por culpa do fornecedor, é indevida qualquer retenção, incidindo a orientação da Súmula 543 do STJ, com restituição integral das parcelas pagas.
A cobrança de comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada ao consumidor, conforme tese firmada no Tema 938 do STJ. Ausente comprovação de ciência inequívoca, a devolução do valor é medida que se impõe.
O não exercício do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC não convalida manifestação de vontade viciada, nem impede a anulação do contrato por defeito na formação do consentimento. O denominado “termo de verificação”, firmado no mesmo contexto de pressão psicológica, não possui eficácia saneadora do vício.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento:
“1. A celebração de contrato de multipropriedade mediante técnicas de venda emocional e pressão persuasiva em ambiente de lazer caracteriza prática abusiva e configura vício de consentimento, autorizando a anulação do negócio jurídico. 2. Reconhecida a culpa do fornecedor na dissolução contratual, é devida a restituição integral das parcelas pagas, vedada a retenção com fundamento na Lei no 13.786/2018 ou em cláusula penal, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. A cobrança de comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada, sendo devida a devolução quando ausente tal requisito. 4. O não exercício do direito de arrependimento não impede a anulação do contrato por vício de consentimento.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 4o, III, 6o, III, 39, IV, 46, 49 e 51; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015665-11.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[AGOSTINHO PEDRINHO CAMATTI - CPF: 017.725.369-03 (APELADO), MARCELO AUGUSTO GRASSI REALI - CPF: 251.416.178-90 (ADVOGADO), GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 39.673.888/0001-69 (APELANTE), GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 34.832.326/0001-05 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 39.673.888/0001-69 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

APELADO:

AGOSTINHO PEDRINHO CAMATTI.

EMENTA:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
(TIME SHARING)
.
INCIDÊNCIA DO CDC
. PRÁTICAS COMERCIAIS ABUSIVAS. MARKETING AGRESSIVO E OMISSÃO DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA DIANTE DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO.

RESCISÃO POR CULPA DO FORNECEDOR. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. DEVOLUÇÃO DEVIDA. IRRELEVÂNCIA DO NÃO EXERCÍCIO DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO (ART. 49 DO CDC). TERMO DE VERIFICAÇÃO FIRMADO NO MESMO CONTEXTO DE PRESSÃO PSICOLÓGICA. INEFICÁCIA PARA SANAR VÍCIO ORIGINÁRIO DE CONSENTIMENTO.
SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO
CONHECIDO E DES
PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de anulação contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, declarou a nulidade de contrato de multipropriedade imobiliária, reconhecendo vício de consentimento decorrente de técnicas de venda emocional empregadas em ambiente
de lazer, e determinou a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes se submete ao CDC; (
ii
) saber se as técnicas de venda utilizadas configuram prática abusiva apta a viciar o consentimento; (
iii
) saber se é cabível retenção de valores com fundamento na Lei no 13.786/2018 ou em cláusula penal contratual; e (
iv
) saber se o não exercício do direito de arrependimento e a assinatura de termo de verificação impedem a anulação do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A comercialização de fração imobiliária em regime de multipropriedade caracteriza relação de consumo, impondo-se a incidência do CDC, diante da vulnerabilidade informacional e psicológica do adquirente, exposto a técnicas de persuasão intensiva.

A utilização de técnicas de venda emocional, com pressão prolongada, promessa de vantagens imediatas e indução à contratação sem tempo razoável para reflexão, configura prática abusiva vedada pelo art. 39, IV, do CDC, além de violar o dever de informação adequada (art. 6o, III) e a boa-fé objetiva (art. 4o, III), comprometendo a formação livre e consciente da vontade.

Reconhecido o vício de consentimento, impõe-se a nulidade/anulabilidade do negócio jurídico, afastando-se a aplicação da Lei no 13.786/2018, que regula o distrato por iniciativa do adquirente. Tratando-se de rescisão motivada por culpa do fornecedor, é indevida qualquer retenção, incidindo a orientação da Súmula 543 do STJ, com restituição integral das parcelas pagas.

A cobrança de comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada ao consumidor, conforme tese firmada no Tema 938
do STJ. Ausente comprovação de ciência inequívoca, a devolução do valor é medida que se impõe.

O não exercício do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC não convalida manifestação de vontade viciada, nem impede a anulação do contrato por defeito na formação do consentimento. O denominado “termo de verificação”, firmado no mesmo contexto de pressão psicológica, não possui eficácia saneadora do vício.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

“1. A celebração de contrato de multipropriedade mediante técnicas de venda emocional e pressão persuasiva em ambiente de lazer caracteriza prática abusiva e configura vício de consentimento, autorizando a anulação do negócio jurídico.

2. Reconhecida a culpa do fornecedor na dissolução contratual, é devida a restituição integral das parcelas pagas, vedada a retenção com fundamento na Lei no 13.786/2018 ou em cláusula penal, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3. A cobrança de comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada, sendo devida a devolução quando ausente tal requisito.

4. O não exercício do direito de arrependimento não impede a anulação do contrato por vício de consentimento.”

Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 4o, III, 6o, III, 39, IV, 46, 49 e 51; Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso
de apelação
cível
interposto contra a sentença proferida pelo Juízo da
1
a Vara Cível da Comarca de
Sinop
-MT
, que, nos autos da
Ação de anulação contratual e pedido de Restituição de Valor Pago com indenização por danos morais
, movida por
Agostinho Pedrinho
Camatti
.

Na origem, a sentença recorrida reconheceu a existência de vício de consentimento decorrente de prática de marketing agressivo e declarou a nulidade dos contratos entabulados entre as partes, bem como determinou a restituição integral do montante adimplido pelo autor, acrescido dos consectários legais, além de condenar a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas raz
õ
es recursais,
a

recorrente
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
,
invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

Da
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

Da suposta ausência de conduta ilícita imputável à empresa recorrente. Da inexistência de vício de consentimento. Da invocação do princípio do pacta sunt servanda.

Da inviabilidade de restituição integral dos valores adimplidos e da pretensão de retenção de quantias a título de cláusula penal compensatória ou arras confirmatórias.

Da impossibilidade de restituição dos valores adimplidos a título de comissão de corretagem.

Da inaplicabilidade do direito de arrependimento e da sustentada irretratabilidade da avença contratual.

O recurso é tempestivo, estando devidamente comprovado o recolhimento do preparo recursal, conforme se infere do
ID no 346613868.

A parte recorrida apresentou contrarrazões, nas quais suscita, preliminarmente, suposta ofensa ao princípio da dialeticidade recursal e, no mérito, impugna especificamente as razões expendidas pela recorrente, pugnando pelo desprovimento do recurso.
(ID no 345778914)

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE: GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

APELADO:
AGOSTINHO PEDRINHO CAMATTI.

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Conforme relatado anteriormente, trata-se
de recurso de apelação cível interposto contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop-MT, que, nos autos da Ação de anulação contratual e pedido de Restituição de Valor Pago com indenização por danos morais, movida por Agostinho Pedrinho
Camatti
.

Na origem, a sentença recorrida reconheceu a existência de vício de consentimento decorrente de prática de marketing agressivo e declarou a nulidade dos contratos entabulados entre as partes, bem como determinou a restituição integral do montante adimplido pelo autor, acrescido dos consectários legais, além de condenar a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Pois bem. Feitos os esclarecimentos pertinentes, passo à análise das teses meritórias aventadas no
apelo
recurs
al
e contrarrazões.

Da pr
eliminar
s
uscitada
e
m
c
ontrarrazões
p
or Agostinho Pedrinho
Camatti
.

Da
alegada violação ao princípio da dialeticidade
.

A parte recorrida suscita preliminar de não conhecimento do recurso, ao argumento de afronta ao princípio da dialeticidade, sustentando ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença.

A preliminar, contudo, não procede.

Nos termos do art. 1.010, II e III, do CPC, exige-se que o recorrente exponha as razões de fato e de direito pelas quais pretende a reforma da decisão.

No caso, verifica-se que as razões recursais enfrentam os fundamentos centrais do decisum, ainda que mediante reiteração de teses já defendidas, o que, por si só, não caracteriza ofensa à dialeticidade.

Portanto
, rejeita-se a preliminar
vindicada
.

É como voto.

Das razões recursais meritórias de GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
.

Da
alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto. Da suposta ausência de conduta ilícita imputável à empresa recorrente. Da inexistência de vício de consentimento. Da invocação do princípio do pacta sunt servanda.

Inicialmente, cabe afastar a alegação
da recorrente
de que a relação contratual não se submete ao Código de Defesa do Consumidor.

A multipropriedade imobiliária, embora regulada pela Lei no 13.777/2018, não exclui a incidência do CDC, uma vez que envolve aquisição de direitos sobre unidade imobiliária por consumidores finais, enquadrando-se no conceito de fornecimento de produtos e serviços.

Ademais, a apelante enquadra-se perfeitamente no conceito de fornecedora (art. 3o, CDC), atuando na comercialização de produtos imobiliários e hoteleiros, enquanto o apelado figura como destinatário final (art. 2o, CDC). A vulnerabilidade do consumidor, neste cenário, não é apenas técnica ou econômica, mas, sobretudo,
informacional e psicológica
, dadas as técnicas de abordagem utilizadas.

Portanto, as normas consumeristas prevalecem no presente caso, impondo as fornecedoras o dever de informação, transparência e respeito à boa-fé objetiva.

Prosseguindo, o
apelante sustenta a validade da avença sob a égide do
pacta sunt servanda
e da autonomia da vontade. Contudo, sob a ótica das Ciências Cognitivas aplicadas ao Direito, a autonomia da vontade pressupõe um processo decisório racional, livre de interferências que turvem a capacidade de análise crítica do sujeito.

No caso em tela, verifica-se o
modus operandi
clássico de vendas de multipropriedade (
time-sharing
): abordagem de turistas em momento de lazer (férias), convites para palestras em troca de brindes, ambientes festivos, consumo de bebidas alcoólicas e longas explanações que exaurem a resistência cognitiva do consumidor.

Esse cenário é arquitetado para induzir o que a psicologia comportamental chama de "estado de fluxo" ou "euforia induzida", reduzindo drasticamente a capacidade do indivíduo de avaliar riscos de longo prazo, focando apenas na gratificação imediata ou na cessação da pressão exercida pelos vendedores.

Desta feita, no meu sentir, a análise detida do acervo probatório evidencia a ocorrência de prática amplamente reconhecida tanto na jurisprudência contemporânea quanto nos estudos de psicologia do consumo, consistente na denominada “venda emocional”, também referida como
high
pressure

sales

tactics
, caracterizada pela indução do consumidor à contratação
sob intensa pressão persuasiva, com comprometimento de sua liberdade volitiva e mitigação da capacidade de reflexão crítica acerca do negócio jurídico entabulado.

Ora, a
liberdade de contratar não se resume à aposição de uma assinatura; ela exige a plena compreensão do objeto e a ausência de coação, ainda que moral ou psicológica. A prática de
marketing
agressivo, sem permitir ao consumidor o tempo hábil para reflexão fora do ambiente controlado pela fornecedora, configura prática abusiva vedada pelo art. 39, IV, do CDC, pois prevalece-se da fraqueza do consumidor, tendo em vista sua condição momentânea (férias/lazer), para impingir-lhe produtos.

Aliás
, t
al conduta compromete significativamente a manifestação livre e consciente de vontade do consumidor, violando o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações de consumo (art. 4o, III, CDC).

Ainda nessa linha
, a comercialização do contrato violou o dever de informação, pois não foram esclarecidos pontos essenciais, sobre encargos e obrigações contratuais, o que configura nulidade das cláusulas abusivas, conforme o art. 51, IV, do CDC.

Não se trata, portanto, de mero arrependimento posterior, mas de um
vício na formação do consentimento
.

Portanto, a premissa da apelante de que o contrato é válido e eficaz cai por terra diante da constatação de que a vontade do apelado foi viciada na origem. O contrato não nasceu de um consenso equilibrado, mas de uma estratégia de captação predatória.

Na sequência, colaciona-se excerto de julgado em caso análogo, cujo entendimento converge com as teses ora sustentadas, servindo como reforço argumentativo à fundamentação aqui delineada.

Veja-se:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE SERVIÇO HOTELEIRO NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA. ABUSO. DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTÚDO DO CONTRATO. NÃO CUMPRIMENTO. EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO
. 1. Submete-se ao Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si contrato de adesão à em regime de multipropriedade em complexo turístico-hoteleiro, porquanto as figuras do aderente e do estipulante abrangem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor. 2. É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado.
3 O art. 37, caput, do Código de Defesa do Consumidor condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor. O uso de técnicas agressiva viola a boa-fé do consumidor e relativiza o princípio da força obrigatória do contrato. 4 O legislador assegurou, com a intenção de resguardar o consumidor de táticas agressivas de venda, o direito de arrependimento para possibilitar a reflexão adequada e preservar sua vontade livre e racional. 5. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva e, portanto, ilícita que viola os seus direitos e são suficientes para inferir a ofensa aos direitos da personalidade.
6. O art. 46, caput, primeira parte, do Código de Defesa do Consumidor afasta qualquer efeito obrigacional ao contrato de consumo que não demonstra oportunidade prévia do conteúdo contratual ao consumidor. Proteção legal de prática abusiva em sede contratual. Acolhimento do pedido de extinção do contrato de consumo e condenação à devolução simples da quantia paga a título de sinal ou aceite. 7. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), consideradas as peculiaridades do caso concreto. 8. Apelação provida.
(TJ-DF 07021324220228070003 1655662, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 25/01/2023, 2a Turma Cível, Data de Publicação: 07/02/2023) grifo nosso.

Colhe-se, ademais, da jurisprudência consolidada desta Egrégia Câmara, entendimento que prestigia a tese ora sufragada, nos seguintes termos,
in
verbis
:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME SHARING). MARKETING AGRESSIVO. PROPAGANDA ENGANOSA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS. VALOR REDUZIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]
III. Razões de decidir

3. A caracterização da relação de consumo impõe a aplicabilidade integral do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo-se a vulnerabilidade presumida dos consumidores no mercado de consumo e o desequilíbrio inerente aos contratos de adesão celebrados no setor de multipropriedade imobiliária.

4. Restou demonstrada a utilização de técnicas agressivas de promoção de vendas, com aplicação de pressão psicológica durante apresentação prolongada, oferta de brindes e bebidas alcoólicas, configurando prática abusiva que vicia o consentimento e relativiza o princípio da força obrigatória dos contratos.

5. A divergência entre as informações prestadas verbalmente no ato da contratação e as cláusulas contratuais efetivamente pactuadas caracteriza violação ao dever de informação adequada e clara, constituindo propaganda enganosa vedada pelo artigo 37, §1o, do Código de Defesa do Consumidor.

6. O princípio pacta sunt servanda não possui caráter absoluto no ordenamento jurídico contemporâneo, sendo relativizado pelos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, especialmente quando verificado desequilíbrio contratual e abusividade das cláusulas impostas ao consumidor.

[...]
(N.U 1000673-53.2023.8.11.0077, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Gabinete 1 - Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/12/2025, publicado no DJE 11/12/2025)

Dessarte, neste ponto recursal, a sentença objurgada não merece qualquer reparo, porquanto alinhada ao arcabouço normativo aplicável e à orientação jurisprudencial dominante sobre a matéria.

Da alegada inviabilidade de restituição integral dos valores adimplidos e da pretensão de retenção de quantias a título de cláusula penal compensatória ou arras confirmatórias.

Prosseguindo, a empresa apelante alega que a devolução integral dos valores pagos pela apelada é indevida, pois a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) prevê a possibilidade de retenção de percentual sobre os valores pagos, especialmente quando o distrato ocorre por iniciativa do comprador.

Todavia, a tese não prospera.

A aplicação das penalidades previstas na Lei do Distrato ou nas cláusulas contratuais pressupõe a
resolução imotivada
ou por
culpa do adquirente
(desistência simples ou inadimplemento). No entanto, o caso em apreço trata de rescisão por
culpa da fornecedora
, decorrente de falha na fase pré-contratual (violação da boa-fé objetiva, do dever de informação e prática abusiva de abordagem).

Ao viciar o consentimento do consumidor através de técnicas agressivas de venda, a fornecedora deu causa à anulação do negócio. Aplicar multa ou retenção ao consumidor que foi induzido a erro ou coagido psicologicamente seria premiar a torpeza da fornecedora e chancelar o enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, aplica-se a lógica consolidada na
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Uma vez reconhecido o vício de consentimento e a nulidade do contrato (ou sua anulabilidade com efeitos
ex

tunc
no que tange à restituição ao
status quo ante
), não há espaço para retenção de valores a título de
cláusula penal
ou arras.

Nesse sentido:

“
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. CONTRATO CELEBRADO MEDIANTE PRÁTICAS COMERCIAIS ABUSIVAS. ABORDAGEM AGRESSIVA DURANTE PERÍODO DE FÉRIAS. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.
DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA. RECURSO PROVIDO.

[...] III. Razões de decidir

3. O contrato de multipropriedade foi celebrado mediante abordagem comercial agressiva durante período de lazer dos consumidores, com promessas verbais e pressão para conclusão imediata do negócio, sem tempo hábil para leitura atenta do instrumento, violando os deveres de informação (CDC, art. 6o, III) e de boa-fé objetiva (CDC, art. 4o, III), caracterizando vício de consentimento.

4. As práticas relatadas — como marketing emocional, omissão sobre correções monetárias e cobrança de valores divergentes dos anunciados — são típicas do modelo comercial aplicado em contratos de time
sharing
, reconhecido como abusivo pela jurisprudência do STJ (
AgInt
no
AREsp
2.506.293/SP) e deste Tribunal (TJMT, RAC 1012809-98.2020.8.11.0041), o que justifica o reconhecimento de culpa exclusiva das fornecedoras na dissolução contratual.

5. Em razão da rescisão ter sido motivada por conduta ilícita das fornecedoras, aplica-se o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, segundo a qual, nos contratos regidos pelo CDC, a devolução das parcelas deve ser integral em caso de culpa do fornecedor. Assim, mostra-se indevida a retenção de qualquer percentual, inclusive dos valores pagos a título de arras.

6. A sentença deve ser reformada para afastar a retenção de 25% dos valores pagos, bem como para incluir integralmente as arras na restituição devida, porquanto a cláusula penal cumulada com a penalidade já imposta configura bis in idem, em contrariedade ao entendimento do STJ.

[...]
(N.U 1028979-87.2024.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD
FERNANDES, Gabinete 2 - Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/12/2025, publicado no DJE 21/01/2026)

Destarte, revela-se escorreita a sentença ao determinar a restituição integral dos valores adimplidos, porquanto evidenciado que o ajuste contratual foi celebrado sem que a consumidora detivesse ciência adequada, clara e inequívoca acerca dos encargos assumidos e dos riscos inerentes à avença, circunstância que compromete a higidez da manifestação de vontade e configura vício de consentimento, nos termos amplamente fundamentados no corpo deste voto.

2.3.
Da alegada impossibilidade de restituição dos valores adimplidos a título de comissão de corretagem.

No que tange à
devolução da comissão de corretagem
, pelo que se extrai do conjunto fático-probatório,
não houve informação prévia e destacada sobre a cobrança dessa taxa.

A propósito, o
S
uperior
T
ribunal de
J
ustiça
, no Tema 938, firmou entendimento de que a comissão de corretagem só pode ser cobrada se houver informação clara e destacada antes da contratação. Senão vejamos:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(
ii
, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

No caso em apreço, conforme delineado pelo juízo de origem, a cobrança foi imposta sem a anuência expressa da consumidora, caracterizando prática abusiva.

Assim, correta a devolução integral do valor, pois a cobrança violou o direito à informação clara e adequada
, nos termos do
art. 6o, III, do CDC
,
in
verbis
:

“(...) III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; (...)”

2.4. Da alegada inaplicabilidade do direito de arrependimento e da sustentada irretratabilidade da avença contratual.

Por fim, a
apelante argumenta que o apelado assinou um "termo de verificação" confirmando a ciência das cláusulas e que não exerceu o direito de arrependimento de 7 dias
, nos termos do artigo
49, CDC e art. 67-a, § 10,
L
ei 4.591/64
.

Entretanto
, tal argumentação não se sustenta diante da moldura fático-probatória delineada nos autos
, revelando-se insuficiente para infirmar as conclusões extraídas do caso concreto.

Explico.

A assinatura de um "Termo de Verificação" no mesmo contexto de pressão e exaustão mental em que o contrato principal foi assinado não convalida o vício. Pelo contrário, é parte da estratégia de "blindagem jurídica" da empresa, que busca criar provas documentais contra o consumidor no próprio momento da venda emocional, sabendo que a leitura atenta e reflexiva é inviável naquele ambiente.

Quanto ao prazo de arrependimento de 7 dias, a sua não utilização imediata não preclui o direito do consumidor de pleitear a anulação do negócio por vício de consentimento (erro, dolo, coação) ou por práticas abusivas, cujos prazos decadenciais ou prescricionais são mais dilatados.

O direito de arrependimento é uma faculdade objetiva (sem necessidade de motivo), enquanto a anulação por vício de consentimento baseia-se na subjetividade da formação da vontade defeituosa, que muitas vezes só é percebida pelo consumidor após o "encantamento" inicial se dissipar e a racionalidade retornar, o que pode ocorrer após os 7 dias.

Portanto, a manutenção da decisão vergastada é a medida que se impõe.

CONCLUSÃO

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo-se, na integralidade, a sentença fustigada.

Por fim, ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência fixados pelo Juízo de 1o Grau, em desfavor da empresa recorrente, para o importe de 1
3
% (
treze
por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11o, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026