Tribunal: TJMT
Processo: 1008180-34.2023.8.11.0055
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – RECURSO ESPECIAL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL – RELAÇÃO DE CONSUMO – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL – IMOBILIÁRIA – TEMA REPETITIVO No 1.173/STJ – HIPÓTESE EXCEPCIONAL DE RESPONSABILIZAÇÃO – ENVOLVIMENTO NAS ATIVIDADES DE INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO – PROMESSA DE ENTREGA "CHAVES NA MÃO" – INDICAÇÃO DE CONSTRUTORA INIDÔNEA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – NEGLIGÊNCIA COMPROVADA – ACÓRDÃO DE APELAÇÃO MANTIDO – JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO.
I. Caso em exame
1. Juízo de retratação de acórdão que deu provimento parcial ao recurso de apelação interposto pela requerida/apelante, reduzindo o valor da multa contratual para R$ 13.200,00, e provimento ao recurso adesivo interposto pela requerente, determinando que a recorrente providencie a retomada e conclusão da obra contratada.
2. Recurso especial interposto pela imobiliária sob o fundamento de que o acórdão contrariou a tese firmada no Tema Repetitivo no 1.173/STJ.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar: (i) se o acórdão recorrido contrariou a tese firmada no Tema Repetitivo no 1.173/STJ; (ii) se a imobiliária se enquadra em alguma das hipóteses excepcionais de responsabilização do corretor de imóveis; e (iii) se há envolvimento da imobiliária nas atividades de incorporação e construção que justifique sua responsabilização solidária.
III. Razões de decidir
4. O Tema Repetitivo no 1.173/STJ estabelece que o corretor de imóveis não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.
5. No caso concreto, restou demonstrado que a imobiliária recorrente: (i) prometeu à consumidora a entrega do imóvel na modalidade "chaves na mão"; (ii) indicou a construtora que executaria a obra, apresentando-a como empresa idônea; (iii) confessou ter realizado tal indicação com base em referências insuficientes, sem a devida diligência na verificação da capacidade técnica e financeira da empresa indicada; e (iv) a construtora indicada abandonou a obra e foi declarada revel no processo.
6. O envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção não se limita à participação direta e material na execução da obra, abrangendo também a assunção de obrigações típicas da atividade de incorporação, como a promessa de entrega do imóvel construído ("chaves na mão"), a escolha e indicação da construtora responsável pela execução, e a criação de legítima expectativa no consumidor de que a imobiliária garantiria o resultado final do empreendimento.
7. O acórdão recorrido concluiu que a recorrente ultrapassou os limites da atividade de corretagem, assumindo obrigações e criando expectativas que a vinculam ao resultado do empreendimento, enquadrando-se na primeira hipótese excepcional prevista no Tema Repetitivo no 1.173/STJ.
IV. Dispositivo e tese
8. Juízo de retratação negativo.
Tese de julgamento: "1. O Tema Repetitivo no 1.173/STJ não afasta a responsabilidade do corretor de imóveis quando demonstrado seu envolvimento nas atividades de incorporação e construção, que extrapole a mera intermediação. 2. Configura envolvimento nas atividades de incorporação e construção a assunção, pela imobiliária, de compromisso de entrega do imóvel na modalidade "chaves na mão", a escolha e indicação da construtora responsável pela execução, e a criação de legítima expectativa no consumidor de que a imobiliária garantiria o resultado final do empreendimento. 3. A indicação de construtora inidônea, sem a devida diligência na verificação de sua capacidade técnica e financeira, caracteriza falha na prestação do serviço e atrai a responsabilidade solidária da imobiliária pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008180-34.2023.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Juros de Mora - Legais / Contratuais, Empreitada]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[NOECY DELFINO DE SOUZA - CPF: 866.428.801-10 (APELANTE), NATALIA CARGNIN QUATRIN - CPF: 032.986.271-51 (ADVOGADO), LUIZ QUATRIN - CPF: 225.517.190-20 (ADVOGADO), UAS CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 42.843.099/0001-33 (APELADO), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (APELADO), DAYANE BARATELLI TRINDADE - CPF: 049.971.411-35 (ADVOGADO), NOECY DELFINO DE SOUZA - CPF: 866.428.801-10 (APELADO), LUIZ QUATRIN - CPF: 225.517.190-20 (ADVOGADO), NATALIA CARGNIN QUATRIN - CPF: 032.986.271-51 (ADVOGADO), UAS CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 42.843.099/0001-33 (APELANTE), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (APELANTE), DAYANE BARATELLI TRINDADE - CPF: 049.971.411-35 (ADVOGADO), CAROLINA ATALA CASTILHO - CPF: 667.823.171-68 (ADVOGADO), LISIANE DE FATIMA ZORZO - CPF: 020.305.739-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
–
RECURSO ESPECIAL
–
JUÍZO DE RETRATAÇÃO -

RESPONSABILIDADE CIVIL
–
RELAÇÃO DE CONSUMO
–
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL
–
IMOBILIÁRIA
–
TEMA REPETITIVO No 1.173/STJ
–
HIPÓTESE EXCEPCIONAL DE RESPONSABILIZAÇÃO
–
ENVOLVIMENTO NAS ATIVIDADES DE INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO
–
PROMESSA DE ENTREGA
"CHAVES NA MÃO"
–
INDICAÇÃO DE CONSTRUTORA INIDÔNEA
–
FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO
–
NEGLIGÊNCIA COMPROVADA
–
ACÓRDÃO
DE APELAÇÃO
MANTIDO
– JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO
.

I. Caso em exame

1.
Juízo de retratação de acórdão que deu provimento parcial ao recurso de apelação interposto pela
requerida/apelante
, reduzindo o valor da multa contratual para R$ 13.200,00, e provimento ao recurso adesivo interposto p
ela requerente
, determinando que a recorrente providencie a retomada e conclusão da obra contratada.

2.
Recurso especial interposto pela imobiliária sob o fundamento de que o acórdão contrariou a tese firmada no Tema Repetitivo no 1.173/STJ.

II. Questão em discussão

3.
A questão em discussão consiste em
analisar
: (i) se o acórdão recorrido contrariou a tese firmada no Tema Repetitivo no 1.173/STJ; (
ii
) se a imobiliária se enquadra em alguma das hipóteses excepcionais de responsabilização do corretor de imóveis; e (
iii
) se há envolvimento da imobiliária nas atividades de incorporação e construção que justifique sua responsabilização solidária.

III. Razões de decidir

4.
O Tema Repetitivo no 1.173/STJ estabelece que o corretor de imóveis não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (
ii
) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (
iii
) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

5.
No caso concreto, restou demonstrado que a imobiliária recorrente: (i) prometeu à consumidora a entrega do imóvel na modalidade
"chaves na mão"
; (
ii
) indicou a construtora que executaria a obra, apresentando-a como empresa idônea; (
iii
) confessou ter realizado tal indicação com base em referências insuficientes, sem a devida diligência na verificação da capacidade
técnica e financeira da empresa indicada; e (
iv
) a construtora indicada abandonou a obra e foi declarada revel no processo.

6.
O envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção não se limita à participação direta e material na execução da obra, abrangendo também a assunção de obrigações típicas da atividade de incorporação, como a promessa de entrega do imóvel construído (
"chaves na mão"
), a escolha e indicação da construtora responsável pela execução, e a criação de legítima expectativa no consumidor de que a imobiliária garantiria o
resultado final
do empreendimento.

7.
O acórdão recorrido

concluiu que a recorrente ultrapassou os limites da atividade de corretagem, assumindo obrigações e criando expectativas que a vinculam ao resultado do empreendimento, enquadrando-se na primeira hipótese excepcional prevista no Tema Repetitivo no 1.173/STJ.

IV. Dispositivo e tese

8.
Juízo de retratação negativo.

Tese de julgamento:
"1.
O Tema Repetitivo no 1.173/STJ não afasta a responsabilidade do corretor de imóveis quando demonstrado seu envolvimento nas atividades de incorporação e construção, que extrapole a mera intermediação.
2.
Configura envolvimento nas atividades de incorporação e construção a assunção, pela imobiliária, de compromisso de entrega do imóvel na modalidade
"chaves na mão"
, a escolha e indicação da construtora responsável pela execução, e a criação de legítima expectativa no consumidor de que a imobiliária garantiria o
resultado final
do empreendimento.
3.
A indicação de construtora inidônea, sem a devida diligência na verificação de sua capacidade técnica e financeira, caracteriza falha na prestação do
serviço e atrai a responsabilidade solidária da imobiliária pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC
."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Juízo de Retratação de acórdão que, à unanimidade,
deu
provimento
parcial

ao recurso de apelação cível interposto
pela requerida
AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, apenas para reduzir o valor da multa contratual para R$ 13.200,00, e provimento ao recurso adesivo interposto por
NOECY DELFINO DE SOUZA
, determinando que a recorrente providencie a retomada e conclusão da obra contratada.

Contra o mencionado acórdão a requerida
AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

opôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

A embargante
AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

interpôs o Recurso Especial
, ID. 341987426
, alegando
violação aos
arts
. 927, III e § 4o, do CPC;
arts
. 722 a 729 do CC; e art. 14, §3o, II, do CDC. Alega, em síntese, que o acórdão contrariou a tese firmada no Tema Repetitivo no 1.173 do S
TJ
, que delimita as hipóteses excepcionais de responsabilização do corretor de imóveis por inadimplemento da construtora.

Recebido o recurso pela eminente Vice-Presidente deste
Tribunal
- Desa.Nilza Maria
Pôssas
de Carvalho, esta determinou a devolução dos autos para os fins do art. 1.030, II, do CPC/15.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Cuida-se de exame em Juízo de Retratação, com fundamento no artigo1.030, II, do CPC/15, relativo ao v. acórdão proferido no ID
. 310075370
e ID
. 333463874
, em razão de suposta contrariedade à
tese firmada no
Tema Repetitivo no 1.173 do Superior Tribunal de Justiça
, que estabelece as hipóteses excepcionais de responsabilização do corretor de imóveis por inadimplemento da construtora ou incorporadora.

Pois bem.

A tese fixada no referido precedente vinculante dispõe:

"O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (
ii
) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (
iii
) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor."

A recorrente argumenta que não se enquadra em nenhuma das hipóteses excepcionais previstas na tese, pois: (i) não participou das atividades de incorporação ou construção; (
ii
) não integra
grupo econômico com a construtora inadimplente; e (
iii
) não há qualquer indício de confusão patrimonial.

Analisando detidamente o acórdão recorrido (ID 310075370) e os elementos constantes dos autos,
constata-se
que a controvérsia
foi analisada em adequação às
circunstâncias fáticas que envolve
ram
a atuação da recorrente na relação de consumo estabelecida.

Isto porque, o
acórdão recorrido
consignou expressamente:

"No caso em apreço, não estamos diante de mera prestação de serviços de corretagem imobiliária. Conforme se depreende dos autos, a apelante teve participação ativa e determinante na relação jurídica estabelecida, atuando na escolha e indicação da construtora UAS, apresentando-a à autora como empresa idônea e apta para realizar a obra pretendida, conforme demonstrado no contrato de prestação de serviços e outras avenças, ID. 289901405."

E prosseguiu:

"Observa-se que houve falha na prestação do serviço de intermediação, uma vez que a apelante indicou à consumidora uma construtora que não tinha idoneidade financeira e técnica para concluir a obra contratada, fato demonstrado pelo abandono da construção e pela revelia da construtora no processo, não comparecendo aos atos processuais mesmo após ter sido devidamente citada."

O acórdão também destacou que:

"A embargante prometeu à consumidora a entrega do imóvel na modalidade 'chaves na mão'."

E ainda:

"O próprio sócio da embargante confessou em audiência de instrução que a indicação da construtora foi feita com base em referências insuficientes, o que demonstra negligência no exercício de sua atividade profissional."

Da análise do conjunto probatório valorado pelas instâncias ordinárias, extrai-se que a recorrente não atuou como mera intermediadora na aproximação das partes, mas assumiu compromisso de resultado perante a consumidora, prometendo a entrega do imóvel construído na modalidade "chaves na mão", indicou a construtora que executaria a obra, apresentando-a como empresa idônea, e confessou ter realizado tal indicação com base em referências insuficientes, sem a devida diligência na verificação da capacidade técnica e financeira da empresa indicada.

Tais circunstâncias fáticas, devidamente consignadas no acórdão recorrido, enquadram-se na primeira hipótese excepcional prevista no Tema Repetitivo no 1.173/STJ:
envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção
.

O
"envolvimento"
a que se refere a tese não se limita à participação direta e material na execução da obra, mas abrange também a assunção de obrigações típicas da atividade de incorporação, como a promessa de entrega do imóvel construído
("chaves na mão"
), a escolha e indicação da construtora responsável pela execução, e a criação de legítima expectativa no consumidor de que a imobiliária garantiria o
resultado final
do empreendimento.

Nesse sentido, o próprio S
TJ
, ao julgar os recursos representativos da controvérsia que deram origem ao Tema 1.173 (REsp 2.008.542/RJ e REsp 2.008.545/DF), consignou que a responsabilização do corretor é excepcional, mas possível quando demonstrado seu envolvimento que extrapole a mera intermediação.

No caso concreto, o
acórdão recorrido
, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu que a recorrente ultrapassou os limites da atividade de corretagem, assumindo obrigações e criando expectativas que a vinculam ao resultado do empreendimento.

Nesse contexto, não houve qualquer contrariedade à tese contida no citado recurso repetitivo
,
mas aplic
ação adequada
às peculiaridades do caso concreto, reconhecendo a presença de uma das hipóteses excepcionais de responsabilização do corretor.

Com essas considerações, em
Juízo de Retratação Negativo
, mantenho o acórdão recorrido pelos seus próprios fundamentos.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026