Tribunal: TJMT
Processo: 1013076-48.2024.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-20
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
APELANTE(S): SAMUEL HENNES NETO
APELADO(S): FERNANDO VICTOR ARAUJO SILVA
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE PERMUTA IMOBILIÁRIA. PRELIMINARES. PARCELAMENTO DO PREPARO. DESERÇÃO AFASTADA. JUSTIÇA GRATUITA PREJUDICADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. RELAÇÃO DE CONSUMO. DEVERES DE DILIGÊNCIA, PRUDÊNCIA E INFORMAÇÃO DO CORRETOR. AUSÊNCIA DE “RESULTADO ÚTIL” AUTOMÁTICO DIANTE DE ALEGAÇÃO DE FALHA NO SERVIÇO COM PROVA NÃO IMPUGNADA ESPECIFICAMENTE. INEXIGIBILIDADE DO CRÉDITO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. REFORMA DA SENTENÇA. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação monitória destinada à cobrança de comissão por serviços de corretagem relativos a contrato de permuta de imóvel, rejeitou embargos monitórios, converteu o mandado inicial em executivo e condenou o réu ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o proveito econômico.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em: (i) definir a exigibilidade da comissão de corretagem, à luz dos deveres do corretor e da alegação de falha na prestação do serviço e (ii) examinar pedido de condenação por litigância de má-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O parcelamento do preparo recursal deferido e a adesão do apelante com o pagamento da primeira parcela autorizam o processamento do recurso, afastando-se a deserção e resultando como prejudicada a análise sobre o pedido de gratuidade.
4. Não há cerceamento de defesa quando o apelante teve oportunidade de se manifestar sobre os documentos juntados. Ademais, o magistrado pode julgar a causa com base no acervo já existente, entendida desnecessária a produção de outras provas.
5. A relação entre corretor de imóveis e as partes do negócio intermediado é de consumo, devendo a controvérsia ser analisada conforme a boa-fé objetiva e os deveres anexos de diligência, prudência e informação (art. 723 do CC), em harmonia com a regra do “resultado útil” (art. 725 do CC). 6. Em embargos monitórios, admite-se cognição plena sobre a existência e exigibilidade do crédito, inclusive quanto à alegada falha na prestação do serviço que embasa a cobrança.
7. Demonstradas, pelo embargante, circunstâncias atribuídas à atuação do corretor (supervalorização do imóvel, além de outras questões apontadas) e apresentado acervo documental, sem impugnação específica idônea pelo autor quanto aos elementos centrais (ônus de impugnação específica), não se reconhece “resultado útil” como efeito automático da assinatura do contrato, afastando-se a exigibilidade da corretagem.
8. Inexistindo demonstração inequívoca de dolo processual, não se impõe condenação por litigância de má-fé.
IV. DISPOSITIVO E TESES
9. Recurso provido para reformar a sentença e julgar improcedente a pretensão monitória de cobrança de comissão de corretagem, com inversão do ônus da sucumbência e fixação de honorários em 12% sobre o valor da causa.
Teses de julgamento:
“A comissão de corretagem não é exigível quando a frustração do negócio é atribuída a falha na prestação do serviço do corretor, demonstrada por elementos documentais não impugnados especificamente, não se aplicando de modo automático o ‘resultado útil’ do art. 725 do Código Civil.”
DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF/88, art. 5o, LV; CC, arts. 723 e 725; CPC, arts. 98 a 102, art. 99, § 7o, arts. 341, 351, 373, 436 e 437, § 1o, e art. 85, § 2o; CDC, art. 6o, III, IV e VI; CPC, arts. 79 a 81 e art. 80.
JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, AgInt no AREsp 1.430.286/SP, Quarta Turma, j. 23.08.2022, DJe 20.10.2022; STJ, AgInt no REsp 1.681.460/PR, Terceira Turma, j. 03.12.2018, DJe 06.12.2018; STJ, REsp 2.020.895/MG, Terceira Turma, j. 28.02.2023, DJe 06.03.2023; STJ, AgInt no REsp 1.853.203/MG, Quarta Turma, j. 29.06.2020, DJe 05.08.2020; STJ, REsp 1.810.652/SP, Terceira Turma, j. 04.06.2019, DJe 06.06.2019; TJMT, AI 1010646-69.2023.8.11.0000, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 30.08.2023, DJE 31.08.2023; TJMT, AC 0009399-50.2012.8.11.0002, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 04.05.2016, DJE 06.05.2016; TJPR, APL 0011482-55.2021.8.16.0173, 8a Câmara Cível, j. 16.02.2023, pub. 23.02.2023; TJSP, Apelação Cível 1010149-70.2024.8.26.0269, 12a Câmara de Direito Privado, j. 21.10.2025, pub. 21.10.2025; TJMT, RAI 1020936-51.2020.8.11.0000, 1a Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 16.08.2021; TJMT, RAI 1005609-37.2018.8.11.0000, 3a Câmara de Direito Privado, j. 22.08.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013076-48.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Correção Monetária, Corretagem, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[FERNANDO VICTOR ARAUJO SILVA - CPF: 033.797.761-57 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), SAMUEL HENNES NETO - CPF: 292.875.978-63 (APELANTE), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), PATRICIA MACHADO MARDINE SANTANA - CPF: 779.237.231-68 (ADVOGADO), DEBORA LUIZA DE MELO GOMES - CPF: 029.991.951-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

SAMUEL HENNES NETO

APELADO(S):
FERNANDO
VICTOR ARAUJO SILVA

EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE PERMUTA IMOBILIÁRIA. PRELIMINARES. PARCELAMENTO DO PREPARO. DESERÇÃO AFASTADA. JUSTIÇA GRATUITA PREJUDICADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. RELAÇÃO DE CONSUMO. DEVERES DE DILIGÊNCIA, PRUDÊNCIA E INFORMAÇÃO DO CORRETOR. AUSÊNCIA DE “RESULTADO ÚTIL” AUTOMÁTICO DIANTE DE ALEGAÇÃO DE FALHA NO SERVIÇO COM PROVA NÃO IMPUGNADA ESPECIFICAMENTE. INEXIGIBILIDADE DO CRÉDITO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. REFORMA DA SENTENÇA. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação monitória destinada à cobrança de comissão por serviços de corretagem relativos a contrato de permuta de imóvel, rejeitou embargos monitórios, converteu o mandado inicial em executivo e condenou o réu ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o proveito econômico.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. A quest
ão
em discussão consiste em
:
(i)

definir a exigibilidade da comissão de corretagem, à luz dos deveres do corretor e da alegação de falha na prestação do serviço e (
i
i
) examinar pedido de condenação por litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O parcelamento do preparo recursal deferido e a adesão do apelante com o pagamento da primeira parcela autorizam o processamento do
recurso, afastando-se a deserção e
resultando
como
prejudicada
a
análise sobre
o pedido de
gratuidade.

4. Não há cerceamento de defesa quando o apelante teve oportunidade de se manifestar sobre os documentos juntados
. A
demais, o magistrado pode julgar a causa com base no acervo já existente, entendida desnecessária a produção de outras provas.

5. A relação entre corretor de imóveis e as partes do negócio intermediado é de consumo, devendo a controvérsia ser analisada conforme a boa-fé objetiva e os deveres anexos de diligência, prudência e informação (art. 723 do CC), em harmonia com a regra do “resultado útil” (art. 725 do CC).

6. Em embargos monitórios, admite-se cognição plena sobre a existência e exigibilidade do crédito, inclusive quanto à alegada falha na prestação do serviço que embasa a cobrança.

7. Demonstradas, pelo embargante, circunstâncias atribuídas à atuação do corretor (supervalorização do imóvel, além de outras questões apontadas) e apresentado acervo documental, sem impugnação específica idônea pelo autor quanto aos elementos centrais (ônus de impugnação específica), não se reconhece “resultado útil” como efeito automático da assinatura do contrato, afastando-se a exigibilidade da corretagem.

8. Inexistindo demonstração inequívoca de dolo processual, não se impõe condenação por litigância de má-fé.

IV. DISPOSITIVO E TESES

9. Recurso provido para reformar a sentença e julgar improcedente a pretensão monitória de cobrança de comissão de corretagem, com inversão do ônus
da
sucumbência e fixação de honorários em 12% sobre o valor da causa.

Teses de julgamento:

“
A comissão de corretagem não é exigível quando a frustração do negócio é atribuída a falha na prestação do serviço do corretor, demonstrada por elementos documentais não impugnados especificamente, não se aplicando de modo automático o ‘resultado útil’ do art. 725 do Código Civil.”

DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS
: CF/88, art. 5o, LV; CC,
arts
. 723 e 725; CPC,
arts
. 98 a 102, art. 99, § 7o,
arts
.
341, 351, 373, 436 e 437, § 1o, e art. 85, § 2o; CDC, art. 6o, III, IV e VI; CPC,
arts
.
79 a 81 e art. 80.

JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA
: STJ,
AgInt
no
AREsp
1.430.286/SP, Quarta Turma, j. 23.08.2022,
DJe
20.10.2022; STJ,
AgInt
no REsp 1.681.460/PR, Terceira Turma, j. 03.12.2018,
DJe
06.12.2018; STJ, REsp 2.020.895/MG, Terceira Turma, j. 28.02.2023,
DJe
06.03.2023; STJ,
AgInt
no REsp 1.853.203/MG, Quarta Turma, j. 29.06.2020,
DJe
05.08.2020; STJ, REsp 1.810.652/SP, Terceira Turma, j. 04.06.2019,
DJe
06.06.2019; TJMT, AI 1010646-69.2023.8.11.0000, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 30.08.2023, DJE 31.08.2023; TJMT, AC 0009399-50.2012.8.11.0002, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 04.05.2016, DJE 06.05.2016; TJPR, APL 0011482-55.2021.8.16.0173, 8a Câmara Cível, j. 16.02.2023, pub. 23.02.2023; TJSP, Apelação Cível 1010149-70.2024.8.26.0269, 12a Câmara de Direito Privado, j. 21.10.2025, pub. 21.10.2025; TJMT, RAI 1020936-51.2020.8.11.0000, 1a Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 16.08.2021; TJMT, RAI 1005609-37.2018.8.11.0000, 3a Câmara de Direito Privado, j. 22.08.2018.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
SAMUEL HENNES NETO
, contra
sentença
(ID.
329247362
– Autos de Origem no
1013076-48.2024.8.11.0003
), proferida pelo Juízo da
4a Vara Cível
da Comarca de
Rondonópolis/MT
, que, nos autos da
Ação Monitória
ajuizada por
FERNANDO VICTOR ARAUJO SILVA
,
rejeitou os embargos monitórios e julgou procedente a
pretensão, convertendo o mandado inicial em mandado executivo, além de condenar o requerido ao pagamento de custas e honorários advocatícios
, sob os seguintes fundamentos:

“[...]
DISPOSITIVO

Ante o exposto, e tudo mais que dos autos consta, rejeito os embargos do requerido e
JULGO PROCEDENTE
a ação monitória proposta, para o fim de converter o mandado inicial em mandado executivo.

CONDENO
a parte demandada ao pagamento de custas, das despesas processuais e honorários advocatícios, ARBITRADOS esses no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor do proveito econômico atualizado, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

CONVERTA-SE
o mandado inicial em mandado executivo judicial, prosseguindo-se, doravante, na forma prevista do Livro II, Título II, Capítulos II e IV do CPC.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.
[...]” (ID.
329247362
).

Em razões recursais (ID. 329247363), a parte apelante sustenta, em síntese, as seguintes teses:

1. Pedido de concessão de justiça gratuita em grau recursal, com fundamento nos
arts
. 98 a 102 e art. 99, §7o, do CPC, alegando alteração superveniente de sua condição econômica (desemprego, ausência de renda fixa e outras circunstâncias).

2. Nulidade por cerceamento de defesa
e
necessidade de instrução, com invocação de ausência de saneamento e necessidade de produção de prova (inclusive, de forma subsidiária, perícia de avaliação imobiliária e oitiva das partes).

3. Nulidade relacionada à juntada extemporânea de documentos (alegação de “juntada tardia”), com pretensão de anulação do decisum.

4. Mérito: sustenta, ainda, inexistência de resultado útil e descumprimento de deveres do corretor (art. 723 do CC), com pretensão de afastar a comissão de corretagem.

5. Requer, também, atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

6. Pleiteia, ao final, a redução dos honorários sucumbenciais e a inversão da sucumbência.

A parte apelada
apresenta contrarrazões (ID. 329247368) nas quais, em síntese:

1. sustenta questões formais relacionadas ao pedido de justiça gratuita e ao preparo, postulando o reconhecimento de deserção;

2. no mérito, requer a manutenção integral da sentença, afirmando a regularidade do julgamento e a desnecessidade de nova instrução;

3. ao final,
postula, ainda, providências relacionadas à conduta processual do apelante (inclusive com pedido de condenação por litigância de má-fé).

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo

e
preparo
efetuado
de forma parcelada (ID.
341882363
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
SAMUEL HENNES NETO

APELADO(S):
FERNANDO
VICTOR ARAUJO SILVA

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT que, na Ação Monitória ajuizada pelo ora apelado, na qual postulou o pagamento de comissão por serviços de corretagem relativa a contrato de permuta de imóvel, rejeitou os Embargos Monitórios e julgou procedente o pedido autoral para converter o mandado inicial em mandado executivo, além de condenar o recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor do proveito econômico atualizado.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que, embora a parte ré tenha alegado que o negócio de permuta imobiliária não se concretizou em razão da superavaliação do imóvel e de ausência de procuração válida do proprietário, tais circunstâncias não afastariam o direito do autor à percepção da comissão de corretagem, por inexistirem provas de desfazimento do negócio por culpa do corretor.

Isso porque o Juízo de origem entendeu que ficou demonstrado que o corretor logrou êxito em aproximar as partes até o ponto de firmarem o contrato de
permuta, configurando o “resultado útil” exigido pelo art. 725 do Código Civil, sendo que o desfazimento posterior não atingiria o direito à comissão.

Rejeitou, ainda, a alegação do réu quanto à culpa do corretor pela frustração da avença, sob o argumento de que, mesmo afirmando ter havido avaliação acima do preço de mercado, o requerido assinou o contrato de permuta, aceitando o valor do imóvel consignado no pacto.

A seguir, passo ao exame das preliminares suscitadas pelo apelante.

1.
Da prelimin
a
r de
Justiça gratuita e preparo recursal

O apelante requer a concessão da gratuidade da justiça em grau recursal, aduzindo insuficiência de recursos e alteração superveniente da capacidade financeira, pugnando pelo processamento do recurso sem o recolhimento integral do preparo (ID. 329247363).

O apelado, em contrarrazões, impugna o pedido e sustenta inexistência de hipossuficiência,
requerendo
, ainda, o reconhecimento de deserção (ID. 329247368).

No caso, consta o deferimento do parcelamento das custas recursais, ao qual o apelante aderiu mediante o pagamento da primeira parcela, circunstância que autoriza o processamento do recurso.

Dessa forma, rejeito a alegação de deserção e tenho por autorizado o regular processamento do apelo, ficando prejudicada, por ora, maior digressão sobre o pedido de gratuidade, diante da adesão do apelante pelo parcelamento das custas.

É como voto.

2.
Da preliminar de
cerceamento de defesa

O apelante sustenta nulidade por cerceamento de defesa, afirmando a necessidade de dilação probatória e de produção de prova técnica (ID. 329247363).

O apelado refuta a preliminar, defendendo que o conjunto documental é suficiente e que a controvérsia pode ser resolvida com os elementos já constantes dos autos, pugnando pela manutenção do decisum (ID. 329247368).

Pois bem. Não há cerceamento de defesa.

É
fato processual consignado que houve cassação de sentença anterior
ID.
292252856
, com retorno
dos autos
à origem para possibilitar a manifestação do apelante sobre documentos juntados, providência efetivamente cumprida mediante apresentação de manifestação nos
IDs
201612796 e 202651392.

A propósito, destaco trecho do
meu voto
condut
or
da
decisão que anulou a sentença anterior:

“(...)
2.
Ausência de despacho saneador e juntada tardia de documentos sem intimação do réu

O apelante sustenta violação ao art. 5o, LV, da CF/88 e aos
arts
. 357 e 723 do Código de Processo Civil, sob o argumento de que
o Juízo
a quo
não oportunizou a decisão de saneamento do processo para dilação probatória
, o que teria cerceado a defesa, especialmente para demonstrar que o imóvel foi superfaturado pelo autor (corretor).

Alega, ainda, que a sentença usou de trechos alheios aos autos. Isso porque, segundo o apelante, a sentença erroneamente afirmou que houve decisão de saneamento do processo, indicou ID inexistente e comentou sobre prova pericial, a qual sequer foi produzida nos autos.

Por conseguinte, pede a nulidade da sentença para a reabertura da fase de saneamento.

Sustentou, ainda, cerceamento de defesa quanto a documentos (procurações extrajudiciais por escritura pública) juntados pelo autor, dias após o protocolo da impugnação aos Embargos Monitórios, sem que fosse dada oportunidade ao réu, ora apelante, de se manifestar, pois foi proferida sentença logo em sequência.

Assim, neste ponto, pede que seja “[...]
declarada a nulidade dos atos processuais decorrentes da juntada intempestiva de documentos

(especialmente no que tange às procurações apresentadas extemporaneamente e sem a devida intimação do Apelante), em razão de afronta ao princípio do contraditório e da segurança jurídica
. [...]” (ID. 286049873, p. 22).

O apelado, por sua vez, sustenta que não há que se falar em cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado pelo Juízo
a quo
ocorreu porque não havia necessidade de instrução e produção de prova testemunhal.

Isso porque, segundo o recorrido, a matéria controvertida é documental e jurídica, relacionada à cobrança de comissão por contrato de corretagem e, portanto, os documentos juntados (contrato de corretagem, contrato de permuta e comunicações) são suficientes.

Quanto aos documentos juntados extemporaneamente, sem intimação do réu para se manifestar, o apelado argumenta que as procurações apresentadas foram apenas complementares e serviram para confirmar a legitimidade da intermediação do recorrido no negócio.

Assim, aduz que as procurações anexadas posteriormente não tratam de fato novo e que o apelante teve oportunidade de se manifestar sobre os documentos nos embargos monitórios.

Sustenta, ainda, ausência de prejuízo processual, com fulcro no art. 282, § 1o, do Código de Processo Civil.

Pois bem
. Ressai dos autos que o apelante, em seus Embargos Monitórios (ID. 286049850, p. 14), juntou documentos, mas
não postulou pela produção de demais provas
, conforme cita-se:

3. DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se:

a) A improcedência total dos pedidos formulados pelo autor, com a consequente extinção da ação monitória.

b) A condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a serem fixados com fulcro no § 2°, do art. 85, do Código de Processo Civil e demais cominações legais;

c) A condenação do autor por má-fé processual, nos termos do artigo 81 do Código de Processo Civil, em razão da omissão deliberada de informações relevantes previamente comunicadas por meio da contranotificação extrajudicial.

Nestes termos, pede deferimento.

[...] [grifo do original]

Ademais, quanto à discussão probatória,
o apelante se limitou a debater prova documental e teses jurídicas quanto ao direito à comissão de corretagem
, sustentando inexistir prova escrita suficiente quanto à alegada dívida; que a permuta não havia sido concretizada e, portanto, não cabia a cobrança da comissão; que ocorreu erro grave de superfaturamento na avaliação do imóvel pelo autor e, para sustentar a tese, juntou aos embargos monitórios um laudo pericial particular que avaliou o mesmo imóvel pela metade do preço; que o contrato de permuta foi assinado sem poderes (ausência de procuração válida a conferir validade à assinatura) e, assim, seria nulo, além de ter anexado os seguintes documentos:

Laudo Pericial particular de avaliação do valor de mercado do imóvel (ID. 286049853).

Avaliação do Imóvel assinada pelo corretor, ora apelado (ID. 286049854).

“Print” de tela do aplicativo WhatsApp, referente à notificação extrajudicial do autor, encaminhada ao apelante (ID. 286049858).

Cópia do teor da notificação extrajudicial remetida pelo autor ao apelante (ID. 286049859).

Contranotificação Extrajudicial e Aviso de Recebimento (
IDs
. 286049856 e 286049855).

Cópia da matrícula do imóvel relacionado ao litígio (ID. 286049857).

O Juízo
a quo
, por sua vez, proferiu sentença baseando-se apenas nas provas documentais e na discussão de direito relacionada à lide.

Desse modo,
quanto à exigência de despacho saneador, não assiste razão ao apelante
.

Primeiramente porque, o apelante não postulou pela produção de prova oral ou pericial em seus embargos monitórios.

Em segundo, porque a discussão que trouxe em seus Embargos Monitórios foi apenas quanto à prova documental e de direito, sendo, portanto, desnecessário exigir o despacho saneador para produção de outras provas.

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ARRESTO DE COTAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
( CPC
/73, ART. 330, I). CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL (SÚMULA 284/STF). FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS (SÚMULA 283/STF). REQUISITOS DA FRAUDE À EXECUÇÃO (SÚMULA 7/STJ). AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não configura ofensa aos
arts
. 128, 458, 460 e 535 do CPC/73 (atuais
arts
. 141, 489, 492 e 1 .022 do CPC/2015) o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.

2. Tendo a r. sentença julgado antecipadamente os embargos de terceiro, com base na documentação acostada aos autos, aplicou a regra pertinente, do
art
.
330, I, do CPC/73, e não a norma do art. 331 e seu § 2o, invocada pela recorrente, a qual só teria lugar: "Se não ocorrer (esse) qualquer das hipóteses previstas nas seções precedentes".
Consoante a jurisprudência desta Corte, "não é nula a sentença proferida em julgamento antecipado, sem prolação de despacho saneador, desde que estejam presentes nos autos elementos necessários e suficientes à solução da lide
"
(
AgInt
no REsp 1.681 .460/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
,
DJe
de 6/12/2018),
como ocorre no caso
.

[...]

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1430286 SP 2019/0010333-7, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/10/2022) [grifo nosso]

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CONJUGADA COM COBRANÇA DE ALUGUEL. PROCESSUAL CIVIL. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. IDOSO. DESNECESSIDADE. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.
DESPACHO SANEADOR. INEXISTÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO
. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou entendimento no sentido de não ser obrigatória a intervenção do Ministério Público nas ações que envolvam interesse de idoso, exceto se comprovada a situação de risco de que trata o art. 43 da Lei no 10 .741/2003. Precedentes.

3.
Não é nula a sentença proferida em julgamento antecipado, sem prolação de despacho saneador, desde que estejam presentes nos autos elementos necessários e suficientes à solução da lide
. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1681460 PR 2017/0152731-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 03/12/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/12/2018) [grifo nosso]

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO MONITÓRIA
. TÍTULO DE CRÉDITO. CHEQUE PRESCRITO. CAUSA DEBENDI. FATO JURÍDICO SUBJACENTE.
DESPACHO SANEADOR. SANEAMENTO DO PROCESSO
. NÃO INCIDÊNCIA.

1. Cuida-se de ação monitória da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/04/2022 e concluso ao gabinete em 29/08/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se (i) estando prescrito o cheque, é possível opor a
terceiros exceções pessoais
feitas pelo credor originário; e se (
ii
) houve o devido saneamento do processo em razão da ausência de despacho saneador.

3. Se o cheque estiver prescrito e, por conseguinte, extintas estiverem suas características cambiárias, a pretensão se fundará no fato jurídico que precedeu e motivou a sua emissão, impedindo que uma parte enriqueça de forma indevida à custa da outra.

4. Ocorrida a prescrição cambial, o cheque perde os atributos cambiários, sendo possível, na ação monitória, a discussão do negócio jurídico subjacente e a oposição de exceções pessoais a portadores precedentes ou ao próprio emitente do título. Precedentes.

5. Com a oposição embargos monitórios, o rito torna-se comum, admitindo a discussão de todas as matérias pertinentes à dívida, como valores, encargos, inexigibilidade ou até mesmo a própria legitimidade da obrigação, sendo imperioso que o juiz cumpra o saneamento do processo.

6.
Nos termos da jurisprudência, não é nula a sentença proferida em julgamento antecipado, sem prolação de despacho saneador, desde que estejam presentes nos autos elementos necessários e suficientes à solução da lide
.

7. Inexistindo elementos suficientes para que se proceda à correta análise do fato jurídico que precedeu e motivou a emissão do título de crédito, deve ser proferido despacho saneador para que se formule a cognição do juiz quanto à solução da lide.

8. Na cobrança de créditos representados em cheques, ainda que desprovidos de exequibilidade, os juros de mora devem ter como termo inicial a data da primeira apresentação dos títulos para pagamento.

9. Na hipótese dos autos, o Tribunal a quo julgou a ação monitória fundamentado na autonomia de cheque que estava prescrito. Ademais, não foi proferido despacho saneador, apesar do pedido do recorrente.

10. Recurso especial conhecido e provido para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Origem para que seja oportunizado ao recorrente a produção de provas quanto ao fato jurídico que precedeu e motivou a emissão do título de crédito.

(STJ - REsp: 2020895 MG 2022/0257281-4, Data de Julgamento: 28/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/03/2023) [grifo nosso]

No mesmo sentido, cita-se ementa de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CC DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA –
JULGAMENTO ANTECIPADO – AUSÊNCIA DE DESPACHO SANEADOR – INOCORRÊNCIA – PRELIMINIAR REJEITADA
– AUSÊNCIA DE PROVA DE CORTE DE ENERGIA E DE INSCRIÇÃO INDEVIDA – ÔNUS DO QUAL NÃO SE DESICUMBIU A PARTE AUTORA - A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO RETIRA DO AUTOR O DEVER DE FAZER PROVA MÍNIMA DE SUAS ALEGAÇÕES INICIAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “
Não é nula a sentença proferida em julgamento antecipado, sem prolação de despacho saneador, desde que estejam presentes nos autos elementos necessários e suficientes à solução da lide. Precedentes
”
(
AgInt
no REsp 1681460/PR) A garantia da inversão do ônus da prova ao consumidor previsto no CDC, não retira do consumidor o dever de comprovar minimamente os fatos constitutivos de seu direito.

(TJ-MT 10004102820198110023 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 16/11/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2021)

Porém, quanto às procurações juntadas aos autos extemporaneamente e sem que o réu fosse intimado para se manifestar, com razão o apelante
.

Ressai dos autos que,
uma das teses sustentadas pelo apelante em seus embargos monitórios, foi a ausência das aludidas procurações
, conforme cita-se de trechos de sua defesa na origem:

[...]

Não bastasse a enorme diferença no valor da avaliação, o contrato de permuta foi assinado por suposto procurador, entretanto,
A PROCURAÇÃO NUNCA FOI APRESENTADA.

[...]

A falta de procuração torna o contrato TOTALMENTE NULO, mesmo que, como no caso, quem tenha assinado o contrato seja filho dos reais proprietários
.

[...] (ID. 286049850, p. 05-06) [grifo nosso]

Verifica-se, realmente, que as mencionadas procurações não foram juntadas com a exordial da Ação Monitória.

Ademais, o autor, ora apelado, em sua
impugnação
aos Embargos Monitórios (ID. 286049862, p. 03) protocolada em
13/09/2024
, também não fez a referida juntada das procurações, apenas sustentando que a faria em momento posterior, conforme cita-se:

[...]

08. Dessa forma, requer-se que Vossa Excelência desconsidere as preliminares arguidas quanto à inadequação da ação monitória para cobrança de comissão de
corretagem, bem como a validade do contrato, considerando
que o autor apresentará a devida procuração questionada pelo
requerido
.
[...]
(ID. 286049862, p. 03) [grifo do original]

Em sequência, no dia
18/09/2024
, o autor, ora recorrido, peticionou nos autos de origem juntando as referidas procurações extrajudiciais (ID. 286049863).

Todavia, o réu, ora apelante,
não foi intimado para se manifestar quanto aos novos documentos juntados
e pertinentes ao deslinde da causa e, na sequência, a sentença foi proferida em
22/11/2024
(ID. 286049866).

Desse modo, o Juízo
a quo
não observou o disposto nos
arts
. 436 e 437, §1o, do Código de Processo Civil
e não há, na sentença, justificativa para o julgamento antecipado da lide sem a prévia intimação do autor para se manifestar quanto às citadas procurações juntadas posteriormente à impugnação. Veja-se o teor do mencionado enunciado normativo:

Art. 436.
A
parte, intimada a falar sobre documento constante dos autos, poderá:

I -
impugnar
a admissibilidade da prova documental;

II -
impugnar
sua autenticidade;

III - suscitar sua falsidade, com ou sem deflagração do incidente de arguição de falsidade;

IV -
manifestar-se
sobre seu conteúdo.

Parágrafo único. Nas hipóteses dos incisos II e III, a impugnação deverá basear-se em argumentação específica, não se admitindo alegação genérica de falsidade.

Art. 437. O réu manifestar-se-á na contestação sobre os documentos anexados à inicial, e o autor manifestar-se-á na réplica sobre os documentos anexados à contestação.

§ 1o
Sempre que uma das partes requerer a juntada de documento aos autos, o juiz ouvirá, a seu respeito, a outra parte, que disporá do prazo de 15 (quinze) dias para adotar qualquer das posturas indicadas no art. 436
.

[...] [grifo nosso]

Desse modo, também não se observou os
princípios da ampla defesa e do contraditório
, nos termos do
art. 5o, LV, da CF/88
e
arts
. 7o e 9o do Código de Processo Civil
.

A corroborar o entendimento, cita-se as seguintes ementas de julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INÉPCIA DA INICIAL. NÃO OCORRÊNCIA.
JUNTADA SUPERVENIENTE
. ABERTURA DE VISTA À PARTE CONTRÁRIA. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
O STJ possui jurisprudência no sentido de que "é admitida a juntada de documentos, em outras fases do processo, até mesmo na via recursal,
desde que respeitado o contraditório
e inexistente a má-fé"
(
AgInt
no REsp 1.625.029/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/03/2018,
DJe
de 13/03/2018). Precedentes.

2 A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que, em que pese não tenha sido juntado com a inicial, o autor cuidou de juntar aos
autos, ainda que em momento posterior, o contrato relativo à dívida objeto de cobrança,
sendo concedida vista à parte contrária para impugnação do seu conteúdo
, de modo que não há falar em ofensa a direito de defesa.

3. A suficiência dos documentos juntados aos autos para fins de comprovação do débito em questão constitui o próprio mérito da ação de cobrança, ensejando a procedência ou improcedência da demanda, e não sua extinção sem resolução do mérito.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(
AgInt
no REsp n. 1.853.203/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/6/2020,
DJe
de 5/8/2020.) [grifo nosso]

No mesmo sentido, cita-se ementas de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça e de outros Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – JUNTADA DE NOVOS DOCUMENTOS EM SEDE DE ALEGAÇÕES FINAIS – NÃO INTIMAÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA – DOCUMENTAÇÃO ESSENCIAL PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA – AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA PARTE AUTORA – VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA - CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO – NULIDADE RECONHECIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA ANULADA.

1. Se por um lado é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois de articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos (CPC/15, art. 435, caput e CPC/73, art. 397), por outro lado,
cabe ao magistrado conceder vista à parte contrária para exercer seu direito ao contraditório, conforme se infere do art. 398 do CPC/73 (atual art. 437, §1o, do CPC/15)
.

2.
Ofende diretamente o princípio do contraditório e ampla defesa
quando, juntado novos documentos pela parte requerida, o magistrado não concede prazo para manifestação da parte autora, principalmente quando restar comprovado que os documentos influenciaram diretamente a deslinde da controvérsia, o que caracteriza o prejuízo sofrido pela parte.

(TJMT, AC 0009399-50.2012.8.11.0002
, ,
SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/05/2016,
Publicado
no DJE 06/05/2016) [grifo nosso]

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
JUNTADA DE DOCUMENTO NOVO - INTIMAÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA PARA MANIFESTAÇÃO - AUSÊNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA
- SENTENÇA CASSADA.

A prolação de sentença, sem que seja oportunizada a uma das partes a manifestação quanto ao documento novo juntado pela outra, ofende os princípios do contraditório e da ampla defesa, sendo imperioso o reconhecimento de sua nulidade
.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50013855820198130012, Relator.: Des.(a) Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 15/05/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 21a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 21/05/2024) [grifo nosso]

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS. CONTESTAÇÃO E IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO APRESENTADAS. TUTELA INCIDENTAL.
DOCUMENTOS NOVOS. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTIMAÇÃO PARA POSSÍVEL DEFESA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA
.

1. O julgamento do agravo de instrumento se limita a aferir o acerto ou o desacerto do que foi decidido, não autorizando à instância recursal pronunciar-se sobre pontos
não decididos no juízo inicial, inclusive de ordem pública, sob pena de supressão de instância.

2. É absolutamente indispensável tenham as partes a possibilidade de pronunciar-se sobre tudo que pode servir de ponto de apoio para a decisão da causa, inclusive quanto àquelas questões que o juiz pode apreciar de ofício (
art
.
10.o, CPC). Fora daí há evidente violação à colaboração e ao diálogo no processo, com afronta inequívoca ao dever judicial de consulta e ao contraditório.

3.
Trazidos argumentos e documentos novos pela parte autora, após a apresentação da contestação e da impugnação à contestação, os quais foram utilizados como razões de decidir na decisão recorrida, à míngua de oitiva da parte contrária, exsurge patente a violação aos
arts
. 10 e 437, § 1o, ambos do Código de Processo Civil
. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO CASSADA.

(TJ-GO 57723895020238090024, Relator.: DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES - (DESEMBARGADOR), 9a Câmara Cível, Data de Publicação: 12/07/2024) [grifo nosso]

Desse modo, quanto à nulidade por ausência de intimação do réu, ora apelante, para se manifestar em relação aos documentos juntados pela parte autora após a impugnação aos Embargos Monitórios, assiste razão ao recorrente.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para anular a sentença objurgada, a fim de que seja oportunizado o pronunciamento do réu, ora apelante, acerca dos documentos novos apresentados pela autora, ora recorrida, após a impugnação aos Embargos Monitórios.

Por fim, em razão da cassação da sentença com o retorno dos autos à origem, não há que se falar em honorários de sucumbência em sede recursal.

É como voto
”
.

Ademais,
conforme ressaltado, o apelante não apresentou pedido de produção de provas nos embargos monitórios,
requerendo
,

na manifestação que impugnou as procurações apresentadas
,
a produção de prova testemunhal para a oitiva do perito que realizou a nova avaliação do imóvel (ID.
329246935
).

Assim,
diante da garantia do contraditório e ampla defesa,
constato que
o apelante se manifestou expressamente sobre as procurações juntadas aos autos,
cuja medida foi decorrente da anulação da sentença anterior que permitiu
a
manifestação da parte, demonstrando a ausência de prejuízos que justifi
que
a reanalise desta situação.

Inclusive,
conforme ressaltado na decisão anterior,
o magistrado, como destinatário, possui a liberdade para o julgamento da causa quando entender a
desnecessidade de produção de outras provas, além daquelas já produzidas no processo.

Deste modo rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.

É como voto.

DO MÉRITO

3.
D
a inexi
gibilidade
da
Comissão de corretagem
pela
f
alha na prestação do serviço

do corretor de imóveis

O apelante sustenta, em síntese, que a hipótese se insere em relação de consumo, pois o corretor/imobiliária presta serviço ao consumidor, incidindo deveres de informação, cautela e orientação. Afirma que não houve resultado útil, pois o contrato de permuta não se concretizou por falha na prestação do serviço, sobretudo pela supervalorização da avaliação realizada pelo corretor
. Afirma o apelante que
apresentou documentação comprobatória, não impugnada especificamente pelo apelado (ID. 329247363).

O apelado, em contrarrazões, sustenta que a comissão é devida porque houve assinatura do contrato, o que configuraria o “resultado útil” exigido pelo art. 725 do CC, pugnando pela manutenção integral da sentença (ID. 329247368).

A relação
que envolve
o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo
. O
art. 6o, III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos
.

Sobre o tema, destaco o seguinte julgado:

EMENTA RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DO PAGAMENTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DA INVERSÃO EM RELAÇÃO À CORRETORA POR INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DESCABIMENTO – RELAÇÃO DE
CONSUMO ENTRE O CORRETOR DE IMÓVEIS E AS PARTES DO NEGÓCIO – PRECEDENTES – RECURSO DESPROVIDO. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
( REsp
n. 1.364 .574/RS), a relação havida entre o corretor de imóveis e as partes do negócio por ele intermediado é de consumo, o qual, conforme estabelece o artigo 723 do CC, está obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, informando o cliente sobre os riscos do negócio, uma vez que responde por perdas e danos. Logo, configurada a relação de consumo entre o corretor e os compradores do imóvel, escorreita a decisão que determinou a inversão do ônus da prova.

(TJ-MT - AI: 10106466920238110000, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 30/08/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2023)

A
lém disso, tem-se que a
controvérsia
pode ser resolvida
à luz da boa-fé objetiva e dos deveres anexos do corretor, especialmente os deveres de diligência, prudência e informação (art. 723 do CC), em harmonia com a regra do art. 725 do CC.

Destaco o disposto nos artigos 723 e 725 do Código Civil:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
(Redação dada pela Lei no 12.236, de
2010 )

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
(Incluído pela Lei no 12.236, de
2010 )

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Por oportuno, impende ressaltar que a
ação monitória não se confunde com execução automática. Embora se inicie com um mandado de pagamento
e
entrega, a sua natureza é de procedimento voltado à constituição de título executivo judicial, a partir de prova escrita sem eficácia executiva.

O ponto decisivo é que, opostos embargos monitórios, instaura-se verdadeira fase de cognição exauriente, com contraditório pleno e ampla defesa. Nessa etapa, o processo deixa de ter feição meramente sumária e passa a comportar julgamento de mérito com profundidade equivalente à de uma ação de conhecimento.

Por isso, no julgamento dos embargos, o magistrado pode examinar não apenas aspectos formais do documento, mas também o conteúdo material da pretensão, incluindo: a existência e exigibilidade do crédito, a validade do negócio jurídico subjacente, a ocorrência de inadimplemento, bem como a presença de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito afirmado pelo autor.

Consequentemente, é plenamente possível discutir, em embargos monitórios, matérias relacionadas à falha na prestação do serviço que embasa a cobrança, sobretudo quando tal falha é apontada como causa da inexistência do crédito, de sua inexigibilidade, ou como fato extintivo/impeditivo do direito do credor.

No presente caso concreto, a narrativa recursal do apelante aponta que a causa determinante para a não concretização do negócio foi justamente a supervalorização do imóvel decorrente da avaliação realizada pelo corretor, fato que teria desorganizado a base econômica da permuta e inviabilizado sua conclusão (ID. 329247363).

Além disso, o apelante assevera que houve outros problemas relevantes que impediram a conclusão do negócio, conforme expressamente consignado na contranotificação
encaminha ao corretor
e
n
a notificação
encaminhada aos contratantes
, demonstrando falha na prestação dos serviços
do corretor de imóveis
, como: existência de débitos de IPTU, não apresentação de procuração no momento oportuno e ausência de esclarecimentos pelo corretor de inexist
ê
ncia da averbação da construção do imóvel (“habite-se”), cujas questões resultaram na não concretização do negócio jurídico entabulado.

Neste prisma, analisando detidamente os autos, constato que
todas essas teses apresentadas pelo apelante nos embargos monitórios, inclusive com a apresentação de documentos e laudo de avaliação demonstrando o valor atribuído ao imóvel era incompatível com o contratado,
sendo
o Laudo de avaliação elaborado pelo apelado (ID 161862166): R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) e o
Contra-laudo
técnico (ID 161862153): aproximadamente R$ 866.332,00 (oitocentos e sessenta e seis mil trezentos e trinta e dois reais)
,
estes documentos e argumentos não foram rebatidos pelo corretor/apelado, que se limitou a afirmar
que
a assinatura do contrato
de permuta dos imóveis
é
suficiente para a cobrança da comissão de corretagem
, pois demonstrou a anuência do apelante
(
IDs
329247363 e 329247368).

Nesse cenário, incide, com especial relevância, a regra d
a distribuição do ônus da prova (CPC- art. 373
),
especialmente
o ônus de impugnação específica
. O art. 341 do CPC impõe às partes o dever de se manifestarem de forma precisa sobre as alegações de fato deduzidas no processo, estabelecendo presunção relativa de veracidade quanto ao que não for impugnado, ressalvadas as hipóteses legais. Do mesmo modo, o CPC disciplina a dinâmica do contraditório e da resposta às defesas e aos documentos apresentados, assegurando oportunidade de manifestação e, quando cabível, produção de prova (
arts
. 351 e 437 do CPC).

Sobre o tema, destaco o seguinte julgado:

Apelação cível. Ação declaratória de inexigibilidade de débito c/c danos morais. Sentença de improcedência. Irresignação da parte autora. Alegação de que não houve notificação válida. Documento não impugnado no momento oportuno. Ausência de produção de prova hábil a contrapô-lo. Presunção de veracidade. Inteligência dos
arts
. 341, 351 e 437 do Código de Processo Civil. Recurso não provido. Honorários majorados. 1. Haja vista o direito fundamental à igualdade no processo (
arts
. 5o, I, CF e 7o, CPC), o ônus de impugnação específica das alegações fáticas apanha tanto o réu, na contestação, como o autor, acaso esse tenha que se manifestar sobre eventual defesa indireta arguida pelo réu na contestação (art. 350, CPC). Silenciando o autor, consideram-se verdadeiras eventuais alegações fáticas do réu que visam a extinguir, modificar ou impedir o direito alegado por esse; se o réu
levanta
na contestação defesa indireta de mérito, tem o autor ônus de impugnação específica dessas alegações (art. 341, CPC). Não o fazendo, há presunção de veracidade (MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Código de Processo Civil
comentado .
5a ed. rev. atual. e
ampl
.
São Paulo: Thomson
Reuteurs
Brasil, 2019. p. 470 e 482, respectivamente).
2 .
E-mail encaminhado e não negado pela autora e consumidora. 3. Recurso não provido. (TJPR - 8a Câmara Cível - 0011482-55 .2021.8.16.0173 - Umuarama -
Rel
.
: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA - J. 16.02.2023)

(TJ-PR - APL: 00114825520218160173 Umuarama 0011482-55 .2021.8.16.0173 (Acórdão), Relator.: Luciano Carrasco Falavinha Souza, Data de Julgamento: 16/02/2023, 8a Câmara Cível, Data de Publicação: 23/02/2023)

A doutrina, nesse sentido, reconhece que o dever de impugnação específica não incide apenas sobre o réu em relação aos fatos narrados na inicial, mas também sobre o autor quando instado a se manifestar sobre alegações defensivas indiretas e fatos extintivos, modificativos ou impeditivos do direito afirmado, sob pena de presunção relativa de veracidade.

Em termos práticos, o silêncio, a impugnação genérica ou o não enfrentamento concreto do conteúdo probatório apresentado fragiliza a tese do crédito e reforça a consistência da defesa, sobretudo quando o julgamento ocorre em contexto de cognição plena.

Dessa forma, considerada a dinâmica probatória delineada nos autos, a alegação de “resultado útil” não pode ser acolhida como consequência automática da assinatura do
contrato
, quando a defesa aponta que a frustração da avença decorreu
especificamente
de circunstâncias diretamente relacionadas à atuação profissional do corretor e sustenta tais fatos
em provas
sem contraposição específica.

Nessa perspectiva
, a interpretação do art. 725 do Código Civil deve ser harmonizada com os deveres de diligência e informação previstos no art. 723 do mesmo diploma e com o contraditório efetivo assegurado pelo CPC,
bem como dos deveres inerentes à
relação de consumo,
de modo a concluir que, não demonstrada a exigibilidade do crédito diante de falha do serviço, não há falar em dever de pagar a comissão de corretagem.

Aplicando-se essas normas ao caso concreto, se o embargante/apelante apresentou documentos para sustentar fatos impeditivos ou extintivos do crédito
,
isto é, para demonstrar que a corretagem não é exigível porque o negócio não se concretizou por falha do serviço prestado
,
cabia ao autor/apelado impugnar especificamente tais elementos e, se fosse o caso, produzir contraprova idônea
, demonstrando, por exemplo, que a avaliação apresentada estava compatível com o valor de mercado do imóvel e não representava mais que o dobro do
seu
valor real
,
supervalorizando a negociação
e prejudicando
a conclusão do negócio e os interesses de seu cliente
.

Não se mostra suficiente, para infirmar a tese defensiva, a resposta meramente genérica de que “o contrato foi assinado” e, por isso, haveria resultado útil automático, quando o núcleo da insurgência aponta para falhas técnicas e informacionais atribuídas à atuação do corretor,
que pre
j
udicaram a continuidade do negócio
celebrado,
cuja tese encontra ressonância na jurisprudência,
vejamos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO MOTIVADO. FATO ATRIBUÍVEL AOS CORRETORES. COMISSÃO INDEVIDA
. 1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. Ação ajuizada em 21/07/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 11/12/2018. Julgamento: CPC/2015.3. O propósito recursal, a par de decidir acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, motivada por posterior ciência da existência de várias demandas judiciais em desfavor de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios.

4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.

5. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelos recorrentes em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.6. As obrigações do corretor, a par daquelas comuns a todo contrato, estão estipuladas no art. 723 do CC/02, que dispõe que
o mesmo
é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Ademais, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio.7. A remuneração devida ao corretor - e preceituada no art. 725 do CC/02 como sendo cabível quando atingido o resultado útil da mediação, ainda que haja arrependimento dos contratantes - deve harmonizar-se com o disposto no art. 723 do mesmo diploma legal, que prevê que a sua atividade de mediação deve pautar-se na prudência e diligência de seus atos.8. Na presente hipótese, constata-se que os ora
recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores - ou das pessoas jurídicas de que são sócios -, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença.9 . Assim, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, sendo indevida, por este motivo, a comissão de corretagem.10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários.

(STJ - REsp: 1810652 SP 2018/0320507-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 04/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/06/2019)

EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO IMPROVIDA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. FINANCIAMENTO CONDICIONADO À PAGAMENTO DE DÍVIDA DA EMBARGANTE COM A INSTITUIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS PELO EMBARGADO. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO ADEQUADA. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 46 E 54 DO CDC. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXIGIBILIDADE. Embargos à execução. Sentença de procedência. Discussão acerca da exigibilidade da comissão de corretagem. A embargante firmou contrato para alienação de imóvel, antes da informação do embargado sobre o financiamento aprovado junto à Caixa Econômica Federal. Corretor que deveria informar à interessada e promitente vendedora de que a existência da dívida perante
à
instituição funcionaria como impeditivo para o financiamento. A condição do contrato (aprovação do financiamento) não fora cumprida. Ou seja, a suposta "aprovação" somente atenderia as exigências legais com o pagamento da dívida. Aliás, há de se considerar a situação da executada embargante, idosa, a qual necessitava alienar o seu imóvel a fim de adimplir suas dívidas. Era imperioso o fornecimento de informações adequadas sobre o negócio jurídico. Essas informações eram obrigação do corretor, para o negócio seguir adiante, traduzindo-se violação do direito básico do consumidor embargante (art. 6o, III, 46 e 54, todos do CDC). Falha na prestação de serviços do exequente embargado, tornando-se inexigível o crédito. Embargos julgados procedentes. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10101497020248260269 Itapetininga, Relator.: Alexandre David Malfatti, Data de Julgamento: 21/10/2025, 12a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2025)

Com efeito, a regra do art. 725 do CC não autoriza aplicação automática quando a frustração do negócio decorre de circunstâncias atribuídas à atuação do corretor, sob pena de esvaziar o art. 723 do CC e os deveres de informação e cautela inerentes ao serviço. Nessas condições, demonstrado que o negócio não se concretizou por questões motivadas e diretamente relacionadas à atividade do corretor, afasta-se o dever de pagar a corretagem.

Diante disso, assiste razão ao apelante para reconhecer a inexistência de dever legal de pagamento da comissão de corretagem.

4. Da alegação de litigância de má-fé

O apelado, em contrarrazões, requer a condenação do apelante por litigância de má-fé (ID. 329247368).

Todavia, a aplicação das sanções previstas nos
arts
. 79 a 81 do Código de Processo Civil exige demonstração inequívoca de que a parte tenha atuado com dolo processual, isto é, que tenha alterado a verdade dos fatos, usado o processo para fim ilegal, resistido injustificadamente ao andamento do feito, procedido de modo temerário, provocado incidentes manifestamente infundados ou interposto recurso com intuito manifestamente protelatório, dentre as hipóteses do art. 80 do CPC.

Sobre o tema já decidiu este Tribunal,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DANOS MORAIS – PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA INDEFERIDO – HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO COMPROVADA – APLICAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO CABIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.

[...]

3 - Não se observa a litigância de má-fé, uma vez que não restou demonstrado qualquer forma de dolo processual ou ofensa ao dever de lealdade pelo autor.” (RAI n. 1020936-51.2020.8.11.0000, 1a Câm. Dir. Público e Coletivo, j. 16.08.2021 – negritei)

“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ASTREINTES – EXCESSIVIDADE – REDUÇÃO – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO CONFIGURAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

[...]

Para a condenação da parte nas cominações da litigância de má-fé, faz-se indispensável à comprovação da prática de alguma das condutas expressamente
listadas no rol taxativo do art. 80, do CPC, o que não restou demonstrado na espécie.” (RAI n. 1005609-37.2018.8.11.0000, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 22.08.2018 – negritei)

No caso concreto, não se verifica, a partir do que foi deduzido nos autos, conduta processual do apelante apta a enquadrá-lo nas hipóteses legais de má-fé, notadamente porque o manejo do recurso e a sustentação de teses defensivas inserem-se no âmbito do exercício regular do direito de ação e de defesa, assegurados pelo contraditório e ampla defesa (art. 5o, LV, da CF/88), inexistindo elementos seguros que evidenciem intuito deliberado de alterar a verdade, causar prejuízo processual à parte adversa ou procrastinar o feito.

Assim,
nego provimento ao
pedido de condenação do apelante por litigância de má-fé.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença (ID. 329247362) e julgar improcedente a pretensão monitória de cobrança de comissão de corretagem.

Em razão do êxito recursal, inverto o ônus
da
sucumbência
e condeno
o apelado ao pagamento das custas e de honorários advocatícios, que fixo em 1
2
% (d
oze
por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2026