Tribunal: TJMT
Processo: 1045043-31.2023.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA RECÍPROCA. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de apelação cível interpostos contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas e indenização. A sentença: (i) confirmou a liminar; (ii) declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade celebrado entre as partes; (iii) condenou solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, incluindo corretagem; (iv) aplicou cláusula penal de 50% sobre o montante a ser restituído; e (v) fixou honorários sucumbenciais em 15% do valor da condenação. As apelantes alegam, em síntese, ilegitimidade passiva, culpa da autora pelo inadimplemento contratual e ilegalidade da cláusula penal imposta.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se duas das requeridas são partes legítimas para figurar no polo passivo; (ii) apurar se a autora incorreu em inadimplemento contratual relevante; (iii) estabelecer se a cláusula penal invertida é aplicável à hipótese; e (iv) determinar a necessidade de redistribuição do ônus da sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A existência de vínculo contratual direto com a autora, bem como a atuação conjunta das empresas rés na oferta e administração do empreendimento, evidenciada por identidade visual comum, canais unificados de atendimento e documentos interligados, legitima as requeridas a figurarem no polo passivo da demanda.
4. As rés fazem parte da mesma cadeia de fornecimento e atuam em regime de interdependência, configurando responsabilidade solidária nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor.
5. A mora da autora é constatada a partir da interrupção dos pagamentos em março de 2023; contudo, tal inadimplemento não afasta o direito à rescisão, uma vez que o empreendimento não foi entregue nem no prazo contratual, nem dentro do período de tolerância.
6. A obrigação de entrega do imóvel é objetiva e independe da adimplência individual do consumidor em empreendimentos de multipropriedade, sendo ilegítima a manutenção compulsória do vínculo contratual diante da inércia das fornecedoras.
7. A coexistência de mora entre as partes caracteriza culpa recíproca, razão pela qual se afasta a aplicação da cláusula penal invertida, que pressupõe inadimplemento exclusivo da parte fornecedora.
8. A redistribuição do ônus sucumbencial se impõe diante do parcial provimento dos recursos, na proporção de 70% para as rés e 30% para a autora, mantendo-se a base de cálculo e o percentual dos honorários fixados na origem.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos parcialmente providos.
Tese de julgamento:
1. Integra o polo passivo da demanda a empresa que figura diretamente no contrato de multipropriedade ou que, por meio de vínculo contratual ou documental, participa da relação jurídica de consumo estabelecida com o adquirente.
2. A entrega do imóvel em regime de multipropriedade é obrigação objetiva, não podendo ser inviabilizada pelo inadimplemento individual do adquirente.
3. A cláusula penal invertida não é devida quando caracterizada a culpa recíproca entre as partes.
4. A redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais é cabível quando houver parcial procedência dos pedidos em face de ambas as partes.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 82, §2o, 85, §§2o e 11, e 86; CDC, arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Ap. Cív. no 1012878-38.2017.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 04.03.2020; TJMT, Ap. Cív. no 0057118-71.2013.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 03.04.2019; TJMT, Ap. Cív. no 24.74/2018, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 01.08.2018;

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045043-31.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 18.622.215/0001-00 (APELANTE), FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - CPF: 275.375.838-70 (ADVOGADO), JAIR TAVARES DA SILVA - CPF: 674.342.748-91 (ADVOGADO), INCORPORE SOLUCOES LTDA - CNPJ: 29.148.738/0001-82 (APELANTE), CRISTINA LOSCHIAVO PEPINO - CPF: 294.847.838-30 (ADVOGADO), KAWANA PARK LTDA - CNPJ: 42.933.773/0001-70 (APELANTE), COMPARTILHA CLUB LTDA - CNPJ: 33.037.617/0001-30 (APELANTE), OTAVIO ALFIERI ALBRECHT - CPF: 317.005.378-73 (ADVOGADO), MATEUS FERNANDES SOARES - CPF: 028.065.161-96 (ADVOGADO), LUDMILA RODRIGUES DA SILVA - CPF: 069.360.371-27 (APELADO), MARGARETH OZEIKA - CPF: 459.170.781-49 (ADVOGADO), CARMEN LUCIA MENDES DE ARAUJO - CPF: 550.833.231-68 (ADVOGADO), JULIA AFFONSO FERREIRA MESQUITA - CPF: 300.467.708-36 (ADVOGADO), FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - CPF: 275.375.838-70 (ADVOGADO), JULIA AFFONSO FERREIRA MESQUITA - CPF: 300.467.708-36 (ADVOGADO), INCORPORE SOLUCOES LTDA - CNPJ: 29.148.738/0001-82 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDOS, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA RECÍPROCA. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recursos de apelação cível interpostos contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas e indenização. A sentença: (i) confirmou a liminar; (
ii
) declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade em regime de
multipropriedade
celebrado entre as partes; (
iii
) condenou solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, incluindo corretagem; (
iv
) aplicou cláusula penal de 50% sobre o montante a ser restituído; e (v) fixou honorários sucumbenciais em 15% do valor da condenação. As apelantes alegam, em síntese, ilegitimidade passiva, culpa da autora pelo inadimplemento contratual e ilegalidade da cláusula penal imposta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se
duas das requeridas
são partes legítimas para figurar no polo passivo; (
ii
) apurar se a autora incorreu em inadimplemento contratual relevante; (
iii
) estabelecer se a cláusula penal invertida é aplicável à hipótese; e (
iv
) determinar a necessidade de redistribuição do ônus
da
sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A existência de vínculo contratual direto com a autora, bem como a atuação conjunta das empresas rés na oferta e administração do empreendimento, evidenciada por identidade visual comum, canais unificados de atendimento e documentos interligados, legitima
as requeridas
a figurarem no polo passivo da demanda.

4.
As rés fazem parte da mesma cadeia de fornecimento e atuam em regime de interdependência, configurando responsabilidade solidária nos termos dos
arts
. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor.

5.
A mora da autora é constatada a partir da interrupção dos pagamentos em março de 2023; contudo, tal inadimplemento não afasta o direito à rescisão, uma vez que o empreendimento não foi entregue nem no prazo contratual, nem dentro do período de tolerância.

6.
A obrigação de entrega do imóvel é objetiva e independe da adimplência individual do consumidor em empreendimentos de
multipropriedade
, sendo ilegítima a manutenção compulsória do vínculo contratual diante da inércia das fornecedoras.

7.
A coexistência de mora entre as partes caracteriza culpa recíproca, razão pela qual se afasta a aplicação da cláusula penal invertida, que pressupõe inadimplemento exclusivo da parte fornecedora.

8.
A redistribuição do ônus sucumbencial se impõe diante do parcial provimento dos recursos, na proporção de 70% para as rés e 30% para a autora, mantendo-se a base de cálculo e o percentual dos honorários fixados na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

1.
Integra o polo passivo da demanda a empresa que figura diretamente no contrato de
multipropriedade
ou que, por meio de vínculo contratual ou documental, participa da relação jurídica de consumo estabelecida com o adquirente.

2.
A entrega do imóvel em regime de
multipropriedade
é obrigação objetiva, não podendo ser inviabilizada pelo inadimplemento individual do adquirente.

3.
A cláusula penal invertida não é devida quando caracterizada a culpa recíproca entre as partes.

4.
A redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais é cabível quando houver parcial procedência dos pedidos em face de ambas as partes.

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 82, §2o, 85, §§2o e 11, e 86; CDC,
arts
. 7o, parágrafo único, e 25, §1o.

Jurisprudência relevante citada
:

TJMT, Ap.
Cív
. no 1012878-38.2017.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 04.03.2020;

TJMT, Ap.
Cív
. no 0057118-71.2013.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 03.04.2019;

TJMT, Ap.
Cív
. no 24.74/2018, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 01.08.2018;

R E L A T Ó R I O

RAC
1045043-31.2023.8.11.0041

SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
,
KAWANA PARK LTDA
e
COMPARTILHA CLUB LTDA

X
LUDMILA RODRIGUES DA SILVA

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de recursos de apelação cível, interpostos por COMPARTILHA CLUB LTDA, bem como por SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e KAWANA PARK LTDA, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
que,
nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização no 1045043-31.2023.8.11.0041
ajuizada contra as apelantes por
LUDMILA RODRIGUES DA SILVA, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) confirmar a
liminar
; (
ii
) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda em regime de
multipropriedade
(celebrado em 31/05/2022); (
iii
) condenar solidariamente as rés à restituição integral das quantias pagas, inclusive corretagem, no montante de R$ 8.639,73; e (
iv
) condenar solidariamente ao pagamento de cláusula penal de 50% sobre o valor a ser restituído, além d
o

pagamento das custas e despesas judiciais, assim como honorários advocatícios de sucumbência,
estes arbitrados
em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC
(Id.
331207957 e 331207964
).

Em suas razões recursais
(Id. 331207965)
, a COMPARTILHA CLUB LTDA sustenta, em síntese, que não integra a cadeia de fornecimento do empreendimento, não atua no ramo de incorporação/construção e que não recebeu pagamentos da autora, razão pela qual pugna pelo reconhecimento de sua ilegitimidade passiva e, subsidiariamente, pela impossibilidade de condenação à restituição e à multa, por ausência de vínculo e de pertinência subjetiva.

Já SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e KAWANA PARK LTDA arguem, em preliminar, a ilegitimidade passiva de
Kawana
Park, afirmando que o contrato não faria referência à referida pessoa jurídica e que ela teria objeto social voltado à administração de parque/hotelaria, sem atividade de incorporação/construção.

No mérito, sustentam inadimplemento da autora, defendem a legalidade de retenções (inclusive sob argumento de patrimônio de afetação)
e a ilegalidade/indevida aplicação da multa fixada na sentença.
Ao final
requer a Apelante seja dado provimento ao recurso, para: (i.) reconhecer a ilegitimidade passiva da corré KAWANA PARK; (
ii
.) reconhecer o inadimplemento da Autora, com a consequente atribuição de culpa pela rescisão contratual, autorizando que a restituição dos valores pagos observe as retenções livremente pactuadas no contrato; ou, subsidiariamente, (
iii
.) afastar a inversão da cláusula penal de 50% (
iv
.) inverter ou adequar a distribuição do ônus de sucumbência, de forma proporcional na medida do êxito e da derrota de cada parte (CPC, art. 86)
(Id. 331207968)
.

Contrarrazões apresentadas pela autora
(Id. 331207971)
, pugnando pelo desprovimento dos recursos, sustentando a manutenção da sentença, inclusive quanto à responsabilidade solidária e à ausência de prova de entrega do imóvel/justificativa do atraso, bem como impugnando a tese de culpa da consumidora.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

Eminentes pares:

Como relatado, em sede preliminar,
a
s apelantes sustentam a ilegitimidade passiva de determinadas rés, notadamente Compartilha Club Ltda. e
Kawana

Park
Ltda., ao argumento de que não teriam participado diretamente do contrato de promessa de compra e venda, tampouco recebido valores da autora ou exercido atividade de incorporação imobiliária.

Todavia, as alegações preliminares não merecem acolhimento, à luz do conjunto fático-probatório dos autos e do regime jurídico aplicável à espécie.

Com efeito, consta dos autos contrato de adesão ao Programa Compartilha Club devidamente firmado pela autora e pela própria Compartilha Club Ltda., na qualidade de CONTRATADA, instrumento que integrou o mesmo contexto negocial da aquisição da
multipropriedade
no empreendimento denominado “
Kawana

Residence
” (Id.
331207864
). Trata-se, portanto, de vínculo contratual direto, que afasta, por si só, a alegação de ausência de pertinência subjetiva ou de atuação meramente acessória.

Além disso, verifica-se que os documentos contratuais e acessórios indicam central de atendimento vinculada à marca “
Kawana
”, com divulgação de canais oficiais de contato, inclusive endereço eletrônico institucional “atendimento@kawanapark.com.br”, bem como redes sociais relacionadas ao empreendimento, circunstâncias que, sob a ótica do consumidor médio, reforçam a
percepção
de atuação conjunta das empresas rés na oferta, contratação e suporte ao negócio jurídico (Id.
331207864
, especialmente páginas iniciais).

Nesse contexto,
resta evidente a confusão entre as citadas empresas, tornando extremamente difícil para o consumidor/contratante a identificação da empresa com a qual ele contrata, bem como a compreensão da estrutura do conglomerado econômico em que as empresas se inserem.

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos dest
a Câmara Julgadora
:

“
APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE PERDA DE OBJETO E ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADAS - DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM – ADEQUADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – MANTIDA - SENTENÇA MANTIDA
- RECURSO DESPROVIDO. Não há falar-se em perda do objeto recursal, em razão da entrega do imóvel, já que o recurso também diz respeito ao cabimento ou não da obrigação de indenizar e a imposição de multa moratória, por fatos ocorridos antes da entrega do imóvel. Ambas as empresas requeridas fazem parte do mesmo grupo econômico e, nessa condição, participaram da relação de consumo logo, são responsáveis pelas consequências decorrentes da contratação e legitimadas para a causa. Configurado o dano moral, porquanto embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pelos autores não só pelo atraso na entrega da obra, mas pela completa falta de previsão de conclusão da obra. No que se refere ao arbitramento do valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”
(REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão,
DJe
25-6-2019). (TJ-MT - EMBDECCV: 10128783820178110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 04/03/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2020)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DE AMBAS AS CONSTRUTORAS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA - RECURSO NÃO PROVIDO. Configurada a relação de consumo e a atuação de ambas as construtoras no processo de produção dos imóveis, as duas são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda que
visa o ressarcimento por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual
”. (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – Recurso de Apelação Cível no 24.74/2018 – Rel. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO - Julgado em 01/08/2018,
Publicado
no DJE 03/08/2018).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS –PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REQUERIDAS QUE FAZEM PARTE DO MESMO GRUPO ECONÔMICO - REJEITADA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO –RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE - DANO MORAL CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não se verifica a ilegitimidade passiva das empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico, porquanto todas estão envolvidas na cadeia de consumo, logo responsáveis pelos danos causados ao consumidor. Demonstrado que o atraso na entrega da obra decorreu de culpa exclusiva das requeridas, ora apelantes, incumbe-lhes restituir integralmente os valores pagos pelos autores, sem qualquer retenção. A jurisprudência do STJ já se pronunciou no sentido de cabimento da condenação ao pagamento de indenização por danos morais pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel residencial, objeto do compromisso de compra e venda, porque tal situação atinge a esfera íntima da vítima, principalmente os seus direitos de personalidade. Não comporta redução o quantum fixado a título de indenização por danos morais fixado com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como das circunstâncias da causa, em especial o tempo de atraso do empreendimento e as frustrações suportadas pela parte autora
”. (TJ-MT - AC: 00571187120138110041 MT, Relator: GUIOMAR
TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 03/04/2019, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2019)

Com efeito, nos termos dos
arts
. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos decorrentes da falha na prestação do serviço, sendo irrelevante, para fins de responsabilização perante o consumidor, a demonstração de qual fornecedor auferiu diretamente os valores ou executou determinada etapa do empreendimento.

Ainda que assim não fosse
,
o que se admite apenas por argumentar, a forma como as empresas se apresentaram ao mercado e à consumidora, mediante oferta integrada, identidade visual comum, canais de atendimento unificados e documentos contratuais interligados, é suficiente para atrair a aplicação da teoria da aparência, amplamente acolhida na jurisprudência em matéria
consumerista
, segundo a qual responde aquele que, de algum modo, contribui para a legítima expectativa do consumidor quanto à existência de uma relação jurídica unitária.

Dessa forma, seja pela existência de vínculo contratual direto, seja pela atuação conjunta evidenciada nos autos, seja, ainda, pela responsabilidade solidária imposta pelo Código de Defesa do Consumidor, não
há
falar em ilegitimidade passiva da Compartilha Club Ltda. ou da
Kawana

Park
Ltda.

REJEITO
, portanto, as preliminares de ilegitimidade passiva e de ausência de responsabilidade solidária, prosseguindo-se ao exame do mérito
recursal
.

É como voto.

VOTO

E
minentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia acerca da atribuição do inadimplemento contratual, a possibilidade de rescisão do contrato por iniciativa da adquirente, a restituição das quantias pagas
e
a incidência da cláusula penal invertida

no percentual de 50% sobre o valor a ser restituído, além da necessidade de eventual redistribuição do ônus de sucumbência.

N
a origem, trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada pela adquirente de unidade imobiliária em regime de
multipropriedade
, fundada no alegado atraso na entrega do empreendimento denominado
Kawana

Residence
.

O contrato previa a entrega do imóvel em dezembro de 2022, com cláusula de tolerância de 180 dias, tendo a autora sustentado que, mesmo após o escoamento de ambos os prazos, o empreendimento permanecia em obras, sem disponibilização da unidade adquirida. Em razão desse cenário, requereu a resolução do vínculo contratual, com a restituição integral das quantias pagas e a aplicação de penalidades às fornecedoras.

A sentença acolheu parcialmente a pretensão inicial, reconhecendo o inadimplemento das rés quanto à obrigação de entrega do imóvel, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição das parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem, além da aplicação de cláusula penal invertida

no percentual de 50% sobre o valor a ser restituído
. As rés, por sua vez, insurgem-se quanto à atribuição do inadimplemento, sustentando mora da autora, a legalidade das retenções contratuais e a inadequação da penalidade aplicada
.

Pois bem.

Embora a sentença tenha consignado que a autora teria efetuado pagamentos relativos a parcelas compreendidas entre 31/05/2022 e 15/12/2023, a análise do extrato financeiro constante dos autos
no Id. 331207914
evidencia que os pagamentos realizados
concentraram-se
até o início de 2023, havendo posterior interrupção, o que autoriza o reconhecimento de mora da adquirente a partir de março de 2023, conforme sustentado pelas rés. Trata-se de equívoco pontual na fundamentação da sentença.

Tal circunstância, contudo, não afasta o direito da autora à rescisão contratual.

Isso porque o prazo originalmente pactuado para a entrega do empreendimento era dezembro de 2022 e, ainda que se considere válida a cláusula de tolerância de 180 dias, é
incontroverso que o imóvel não foi entregue nem no prazo ordinário, nem no prazo de tolerância, permanecendo o empreendimento em obras quando do ajuizamento da ação, em novembro de 2023.

Em contratos de
multipropriedade
, a obrigação de entrega do imóvel é objetiva e independe da adimplência individual de cada adquirente, tratando-se de empreendimento coletivo, com múltiplos compradores.

A eventual mora superveniente de um deles não autoriza o fornecedor a descumprir a obrigação principal de concluir e entregar a obra, nem impõe ao consumidor a manutenção compulsória do vínculo contratual.

Ademais, nada impedia que as rés, caso entendessem caracterizado inadimplemento relevante da autora, tivessem ajuizado ação própria de rescisão contratual, o que não ocorreu, evidenciando a intenção de dar continuidade ao contrato, mesmo sem a entrega do empreendimento.

Por outro lado, a coexistência de mora da adquirente afasta a caracterização de culpa exclusiva das rés, circunstância que repercute diretamente na análise da penalidade imposta na sentença.

Nesse contexto, não se mostra juridicamente adequada a manutenção da condenação solidária das rés ao pagamento de cláusula penal invertida no percentual de 50% sobre o valor a ser restituído, por se tratar de sanção que pressupõe inadimplemento exclusivo do fornecedor.

A solução que melhor se harmoniza com o equilíbrio contratual consiste em manter a rescisão contratual e a restituição das parcelas efetivamente pagas, inclusive comissão de corretagem, afastando-se a aplicação da cláusula penal invertida, sem imposição de penalidade adicional.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
aos recursos de apelação
, para afastar a condenação das rés ao pagamento da cláusula penal invertida no percentual de 50% sobre o valor a ser restituído, mantendo-se, no mais, a sentença
,
especialmente quanto à rescisão contratual, à restituição das parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem, e à legitimidade passiva das rés.

Em razão do parcial provimento, redistribuem-se os ônus de sucumbência, fixando-se a responsabilidade na proporção de 70% (setenta por cento) para as rés e 30% (trinta por cento) para a autora, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil
, mantendo-se
os honorários advocatícios fixados na origem quanto à base de cálculo e ao percentual, ajustando-se apenas a
responsabilidade pelo pagamento. Considerando o parcial provimento dos recursos, não há majoração de honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026