Tribunal: TJMT
Processo: 0016446-67.2015.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL URBANO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS. POSSE COM ANIMUS DOMINI NÃO COMPROVADA. FRAGILIDADE DO CONJUNTO PROBATÓRIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de usucapião ordinária e extraordinária de imóvel urbano localizado em Rondonópolis/MT. A apelante alegou exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta desde 2005, mediante aquisição verbal do genitor dos apelados. Os apelados, legítimos proprietários registrais por sucessão hereditária, contestaram a pretensão, negando a existência de negócio jurídico e a continuidade exclusiva da posse. A sentença reconheceu a insuficiência probatória quanto ao animus domini e aos demais requisitos da usucapião.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em nulidade por erro de valoração da prova, omissão ou contradição; (ii) verificar se o conjunto probatório documental e oral produzido demonstra o exercício de posse qualificada com animus domini pelo prazo legal; (iii) determinar se estão preenchidos os requisitos para o reconhecimento da usucapião ordinária ou extraordinária do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A sentença não padece de nulidade por ausência de fundamentação, pois expôs os motivos pelos quais considerou insuficiente o conjunto probatório, apontando elementos concretos que embasaram a improcedência, embora pudesse ter detalhado melhor a análise da prova oral.
4. O conjunto documental apresentado revela fragilidade probatória, uma vez que a Escritura Declaratória de Posse constitui documento unilateral sem força vinculante perante terceiros, o Título Definitivo do INTERMAT não foi adequadamente demonstrado, e os comprovantes de benfeitorias e tributos são insuficientes e irregulares.
5. A manutenção das contas de serviços essenciais em nome do falecido proprietário até dezembro de 2022 constitui elemento objetivo que fragiliza a tese de exercício de posse com animus domini exclusivo e incontestado, demonstrando ausência de comportamento típico de proprietário.
6. A prova oral, embora confirme a ocupação prolongada do imóvel, não supre a deficiência documental nem afasta as circunstâncias que indicam ausência de animus domini inequívoco, especialmente diante da controvérsia quanto à exclusividade da posse no período entre 2009 e 2011.
7. A ausência de justo título, embora não impeça a usucapião extraordinária, somada à falta de documentação que comprove a alegada aquisição verbal e à ausência de providências típicas de proprietário, impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
8. O direito de propriedade dos apelados, adquirido por sucessão hereditária e regularmente registrado, merece proteção constitucional, não podendo ser afastado por ocupação que não preencha, de forma robusta e inequívoca, os requisitos legais da usucapião.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de Apelação não provido. Sentença mantida integralmente.
Tese de julgamento: "1. A usucapião, seja ordinária ou extraordinária, exige demonstração inequívoca de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini, não bastando a mera ocupação física prolongada do imóvel. 2. A manutenção de contas de serviços essenciais em nome de terceiro, a irregularidade no pagamento de tributos e a ausência de providências típicas de proprietário constituem elementos objetivos que fragilizam a tese de exercício de posse com animus domini. 3. A prova oral, embora relevante, não supre, isoladamente, a fragilidade do conjunto documental quando ausentes elementos robustos que comprovem a aquisição do bem e o comportamento inequívoco de proprietário. 4. A ausência de justo título na usucapião extraordinária não dispensa a demonstração de que a posse foi exercida com intenção manifesta e incontestada de ser dono do bem."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238 e 1.242; CPC, arts. 371, 489, §1o, e 1.022, parágrafo único; CF/1988, art. 93, IX.
Jurisprudência relevante citada: sem citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0016446-67.2015.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANA CLAUDIA CARDOZO - CPF: 655.065.961-20 (APELANTE), WANDERSON CLAYTON PESTANA - CPF: 003.541.851-60 (ADVOGADO), ADRIANNA VILELA DE MORAES - CPF: 018.353.877-30 (ADVOGADO), FABIANA OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 714.425.531-20 (APELADO), ESTEVAO PINHEIRO JOTA - CPF: 882.664.271-00 (ADVOGADO), FLAVIO ROBERTO DA SILVA - CPF: 957.975.991-04 (APELADO), THIAGO DE SANTANA SILVA - CPF: 037.533.921-38 (APELADO), FABRICIO MIGUEL DA SILVA - CPF: 714.423.321-15 (APELADO), BENEDITO DONIZETE DOS SANTOS (APELADO), AROLDO CARVALHO FRANCA (APELADO), MARIA POSTIL DA SILVA (APELADO), ALLYNE SANTANA SILVA - CPF: 036.657.161-36 (APELADO), TERCEIROS E INTERESSADOS (APELADO), ALLYNE SANTANA SILVA - CPF: 036.657.161-36 (TERCEIRO INTERESSADO), BENEDITO DONIZETE DOS SANTOS (TERCEIRO INTERESSADO), AROLDO CARVALHO FRANÇA (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA POSTIL DA SILVA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL URBANO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS. POSSE COM ANIMUS DOMINI NÃO COMPROVADA. FRAGILIDADE DO CONJUNTO PROBATÓRIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I.

Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de usucapião ordinária e extraordinária de imóvel urbano localizado em Rondonópolis/MT. A apelante alegou exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta desde 2005, mediante aquisição verbal do genitor dos apelados. Os apelados, legítimos proprietários registrais por sucessão hereditária, contestaram a pretensão, negando a existência de negócio jurídico e a continuidade exclusiva da posse. A sentença reconheceu a insuficiência probatória quanto ao animus domini e aos demais requisitos da usucapião.

II.

Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em nulidade por erro de valoração da prova, omissão ou contradição; (ii) verificar se o conjunto probatório documental e oral produzido demonstra o exercício de posse qualificada com animus domini pelo prazo legal; (iii) determinar se estão preenchidos os requisitos para o reconhecimento da usucapião ordinária ou extraordinária do imóvel.

III.

Razões de decidir

3. A sentença não padece de nulidade por ausência de fundamentação, pois expôs os motivos pelos quais considerou insuficiente o conjunto probatório, apontando elementos concretos que embasaram a improcedência, embora pudesse ter detalhado melhor a análise da prova oral.
4. O conjunto documental apresentado revela fragilidade probatória, uma vez que a Escritura Declaratória de Posse constitui documento unilateral sem força vinculante perante terceiros, o Título Definitivo do INTERMAT não foi adequadamente demonstrado, e os comprovantes de benfeitorias e tributos são insuficientes e irregulares.

5. A manutenção das contas de serviços essenciais em nome do falecido proprietário até dezembro de 2022 constitui elemento objetivo que fragiliza a tese de exercício de posse com animus domini exclusivo e incontestado, demonstrando ausência de comportamento típico de proprietário.

6. A prova oral, embora confirme a ocupação prolongada do imóvel, não supre a deficiência documental nem afasta as circunstâncias que indicam ausência de
animus domini
inequívoco, especialmente diante da controvérsia quanto à exclusividade da posse no período entre 2009 e 2011.
7. A ausência de justo título, embora não impeça a usucapião extraordinária, somada à falta de documentação que comprove a alegada aquisição verbal e à ausência de providências típicas de proprietário, impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

8. O direito de propriedade dos apelados, adquirido por sucessão hereditária e regularmente registrado, merece proteção constitucional, não podendo ser afastado por ocupação que não preencha, de forma robusta e inequívoca, os requisitos legais da usucapião.

IV.

Dispositivo e tese

9. Recurso de Apelação não provido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:

"1. A usucapião, seja ordinária ou extraordinária, exige demonstração inequívoca de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini, não bastando a mera ocupação física prolongada do imóvel. 2. A manutenção de contas de serviços essenciais em nome de terceiro, a irregularidade no pagamento de tributos e a ausência de providências típicas de proprietário constituem elementos objetivos que fragilizam a tese de exercício de posse com animus domini. 3. A prova oral, embora relevante, não supre, isoladamente, a fragilidade do conjunto documental quando ausentes elementos robustos que comprovem a aquisição do bem e o comportamento inequívoco de proprietário. 4. A ausência de justo título na usucapião extraordinária não dispensa a demonstração de que a posse foi exercida com intenção manifesta e incontestada de ser dono do bem."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.238 e 1.242; CPC, arts. 371, 489, §1o, e 1.022, parágrafo único; CF/1988, art. 93, IX.

Jurisprudência relevante citada:
sem citação.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
Ana Claudia Cardoso
contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou improcedente a Ação de Usucapião ajuizada em face de
Fabiana Oliveira da Silva, Flávio Roberto da Silva, Thiago de Santana Silva, Allyne Santana Silva e Fabricio Miguel da Silva
.

Na petição inicial (ID 70833959), a apelante alegou que, desde o ano de 2005, exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre imóvel urbano localizado na Rua 28, Lote 14, Quadra 23, Núcleo Habitacional São José II, em Rondonópolis/MT, registrado sob a matrícula no 68.162 do 1o Registro de Imóveis local. Sustentou ter adquirido o bem do Sr. Orozimbio Miguel da Silva, pai dos apelados, mediante compra e venda verbal no valor de R$ 16.000,00, e que, desde então, reside no imóvel com sua família, realizando benfeitorias e arcando com despesas de manutenção. Afirmou que, embora não possua contrato escrito, detém documentos públicos que atestam sua posse, como Escritura Declaratória de Posse registrada em cartório e Título Definitivo de Propriedade expedido pelo INTERMAT. Requereu o reconhecimento da usucapião ordinária ou extraordinária.

Os apelados apresentaram contestação (ID 70833959, p. 151/167), alegando que são os legítimos proprietários do imóvel, adquirido por herança após o falecimento do genitor, conforme inventário judicial transitado em julgado. Sustentaram que a apelante nunca exerceu posse com
animus domini
, que não comprovou a alegada compra e venda, e que uma das apeladas, Allyne Santana Silva, frequentou e residiu no imóvel entre 2009 e 2011, o que afastaria a continuidade da posse. Afirmaram ainda que as contas de água e energia permaneceram em nome do falecido até 2022, demonstrando ausência de comportamento de proprietária por parte da apelante.

A Defensoria Pública atuou como curadora especial dos réus ausentes, incertos e desconhecidos citados por edital, apresentando contestação por negativa geral (ID 106505353).

Após regular instrução, com realização de audiência e colheita de prova oral (ID 189253219), o Juízo proferiu sentença (ID 222855414) julgando improcedente o pedido. O magistrado fundamentou que a apelante não demonstrou o preenchimento dos requisitos legais para a usucapião, destacando que as faturas de serviços públicos permaneceram em nome do falecido proprietário até data recente (dezembro de 2022), o que fragilizaria a tese de exercício de posse com animus domini. Registrou ainda a ausência de justo título hábil e a insuficiência da prova oral para suprir a deficiência documental. Condenou a apelante ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, com suspensão da exigibilidade por cinco anos em razão da gratuidade de justiça.

Inconformada, a apelante interpôs recurso de apelação (ID 224856220), suscitando preliminares de nulidade da sentença por erro de valoração da prova, omissão e contradição, alegando violação aos artigos 371, 489, §1o, e 1.022, parágrafo único, do CPC, bem como ao artigo 93, IX, da Constituição Federal. No mérito, sustentou que a prova documental e oral produzida nos autos é robusta e convergente, demonstrando o exercício de posse qualificada desde 2004. Afirmou que a sentença adotou critério probatório indevido ao exigir regularidade fiscal integral e ao desqualificar a prova oral pela ausência de contrato escrito. Requereu a reforma da sentença para julgar procedente a ação ou, subsidiariamente, sua anulação para novo julgamento.

Os apelados apresentaram contrarrazões (ID 228224387), pugnando pela manutenção integral da sentença, reiterando os argumentos defensivos e destacando a fragilidade das provas apresentadas pela apelante.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
Ana Claudia Cardoso
contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou improcedente a Ação de Usucapião ajuizada em face de
Fabiana Oliveira da Silva, Flávio Roberto da Silva, Thiago de Santana Silva, Allyne Santana Silva e Fabricio Miguel da Silva
.

PRELIMINARES

Da Alegada Nulidade da Sentença por Erro de Valoração da Prova

A apelante sustenta que a sentença incorreu em vício de atividade jurisdicional ao não promover a necessária valoração conjunta e coerente das provas produzidas, especialmente da prova oral colhida em audiência e do conjunto probatório documental. Alega que o magistrado se limitou a qualificações genéricas, como "prova extremamente escassa e frágil", sem demonstrar o itinerário de convencimento e sem enfrentar, com mínima concretude, os elementos centrais efetivamente produzidos.

A fundamentação das decisões judiciais constitui garantia constitucional prevista no artigo 93, IX, da Constituição Federal, e o Código de Processo Civil, em seu artigo 489, §1o, estabelece os parâmetros para que uma decisão seja considerada fundamentada. O livre convencimento motivado do magistrado permite a valoração das provas, desde que exponha as razões de seu convencimento de forma clara e suficiente para permitir o controle recursal.

Analisando a sentença proferida (ID 222855414), verifica-se que o magistrado expôs os fundamentos de sua decisão, indicando os motivos pelos quais considerou insuficiente o conjunto probatório apresentado pela apelante. O decisum destacou que as faturas de serviços públicos essenciais permaneceram em nome do falecido proprietário até dezembro de 2022, circunstância que fragiliza a tese de exercício de posse com
animus domini
exclusivo e incontestado desde 2005. Registrou ainda a ausência de justo título hábil e a insuficiência da prova oral para suprir a deficiência documental.

Embora a apelante discorde da valoração conferida às provas, tal discordância não configura, por si só, vício de fundamentação. O magistrado analisou os elementos probatórios e expôs as razões pelas quais entendeu não estarem preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião. A sentença não se limitou a afirmações genéricas, mas apontou elementos concretos que embasaram a conclusão pela improcedência do pedido.

Assim,
rejeito a preliminar de nulidade da sentença por erro de valoração da prova, sem prejuízo da análise aprofundada do mérito recursal
.

Da Alegada Omissão e Contradição

A apelante alega que a sentença incorreu em omissões relevantes e contradições internas, configurando negativa de prestação jurisdicional. Sustenta que o magistrado afirmou que o feito foi "devidamente instruído", mas depois declarou que "a prova produzida nos autos é extremamente escassa e frágil", sem demonstrar como os depoimentos colhidos influenciaram o convencimento. Aponta ainda contradição entre a premissa normativa de que a usucapião extraordinária dispensa título e boa-fé e a afirmação de que a ausência de justo título impediu a consolidação da prova oral.

O artigo 1.022, parágrafo único, do CPC estabelece que a omissão pode se caracterizar quando a decisão deixa de enfrentar adequadamente pontos essenciais, violando o artigo 489, §1o. A contradição ocorre quando há incompatibilidade lógica entre os fundamentos da decisão ou entre estes e o dispositivo.

Analisando a sentença, observo que o magistrado expôs os fundamentos de sua decisão, indicando os motivos pelos quais considerou insuficiente o conjunto probatório. A afirmação de que o feito foi "devidamente instruído" refere-se ao cumprimento das fases processuais, enquanto a conclusão de que a prova é "escassa e frágil" diz respeito à valoração do conteúdo probatório. Não há, portanto, contradição lógica entre essas afirmações.

Quanto à alegada contradição entre a premissa de que a usucapião extraordinária dispensa título e a afirmação de que a ausência de justo título impediu a consolidação da prova oral, entendo que a sentença não estabeleceu a existência de título como requisito absoluto, mas apontou que a ausência de documentação robusta não foi suprida pela prova oral produzida. Trata-se de análise do conjunto probatório, e não de imposição de requisito não previsto em lei.

Todavia, reconheço que a sentença poderia ter sido mais clara ao explicitar qual modalidade de usucapião serviu de parâmetro decisório e ao analisar especificamente o conteúdo da prova oral. Essa deficiência, contudo, não configura omissão ou contradição que justifique a anulação do julgado, podendo ser suprida na análise do mérito recursal.

Assim,
rejeito a preliminar de omissão e contradição
.

Do Mérito

Dos Requisitos da Usucapião

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, fundado na posse prolongada e qualificada do bem. O Código Civil prevê diversas modalidades de usucapião, cada qual com requisitos específicos.

A usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil, exige posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, pelo prazo de dez anos. A usucapião extraordinária, disciplinada no artigo 1.238 do mesmo diploma, dispensa o justo título e a boa-fé, exigindo posse contínua e incontestada pelo prazo de quinze anos, reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Em ambas as modalidades, é indispensável a demonstração de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini, ou seja, com a intenção de ser dono do bem. A posse deve ser exercida de forma pública, sem oposição eficaz, e com comportamento típico de proprietário.

Da Análise da Prova Documental

A apelante sustenta que a prova documental produzida nos autos é robusta e convergente, demonstrando o exercício de posse qualificada. Afirma ter juntado Escritura Declaratória de Posse registrada em cartório, Título Definitivo de Propriedade expedido pelo INTERMAT, notas fiscais de benfeitorias, comprovantes de pagamento de IPTU e faturas de energia elétrica em seu nome.

Analisando os documentos constantes nos autos, observo que a Escritura Declaratória de Posse mencionada pela apelante é documento unilateral, elaborado sem a participação dos proprietários registrais do imóvel. Embora registrada em cartório, tal escritura não tem o condão de comprovar, por si só, a aquisição da propriedade ou a existência de justo título, pois se trata de declaração unilateral que não vincula terceiros.

O Título Definitivo de Propriedade expedido pelo INTERMAT, por sua vez, não consta de forma clara nos autos, não sendo possível verificar seu conteúdo e alcance. A apelante menciona sua existência, mas não demonstra que tal documento se refere especificamente ao imóvel objeto da presente ação ou que tenha força para transferir a propriedade.

Quanto às notas fiscais de benfeitorias, não foram juntadas aos autos de forma a permitir a verificação de sua autenticidade e pertinência ao imóvel em questão. A apelante afirma ter realizado reformas e melhorias, mas não apresentou documentação robusta que comprove tais alegações.

Os comprovantes de pagamento de IPTU apresentados são isolados e não demonstram regularidade ao longo de todo o período alegado de posse. A jurisprudência é pacífica no sentido de que o pagamento de tributos, embora seja indício de animus domini, não é requisito essencial para a usucapião, mas sua ausência ou irregularidade pode enfraquecer a tese de exercício de posse como proprietário.

Quanto às faturas de energia elétrica, a apelante junta alguns comprovantes em seu nome, mas a sentença destacou, com razão, que as faturas de água e esgoto permaneceram em nome do falecido proprietário até dezembro de 2022. Esse fato é relevante, pois demonstra que a apelante não adotou todas as providências típicas de quem se considera proprietário do bem. A manutenção das contas de serviços essenciais em nome de terceiro, por período tão prolongado, fragiliza a tese de exercício de posse com
animus domini
exclusivo e incontestado.

Assim,
o conjunto documental apresentado pela apelante, embora contenha alguns elementos indicativos de posse, não é suficiente, por si só, para demonstrar o preenchimento dos requisitos legais para a usucapião
.

Da Análise da Prova Oral

A apelante sustenta que a prova oral colhida em audiência é coerente, convergente e suficiente para demonstrar a posse qualificada. Afirma que as testemunhas confirmaram que reside no imóvel desde 2004, de forma contínua e pacífica, sendo reconhecida pela vizinhança como proprietária.

Analisando a transcrição da audiência de instrução e julgamento (ID 189253219), observo que a apelante, em seu depoimento pessoal, afirmou ter adquirido o imóvel do Sr. Orozimbio Miguel da Silva no ano de 2004, mediante pagamento em parcelas e cheques, e que desde então reside no local. Declarou que a compra foi verbal e que não possui contrato escrito.

A testemunha Joseani Aparecida de Mello França, vizinha do imóvel, confirmou que a apelante reside no local desde 2004 e que é reconhecida pela vizinhança como proprietária. Afirmou que a posse é exercida de forma tranquila, sem oposição, e que nunca presenciou qualquer reclamação quanto à propriedade.

A prova oral produzida, de fato, corrobora a alegação da apelante de que reside no imóvel há longo período e que é reconhecida pela comunidade como proprietária. Contudo, a prova testemunhal, por si só, não é suficiente para suprir a ausência de documentação robusta que comprove a aquisição do bem ou o exercício de posse com
animus domini
de forma inequívoca.

É importante destacar que a posse para fins de usucapião não se resume à ocupação física do imóvel. É necessário que o possuidor atue perante a sociedade como se fosse o verdadeiro proprietário, adotando todas as providências típicas de quem detém o domínio do bem. A manutenção das contas de serviços essenciais em nome de terceiro, a ausência de regularidade no pagamento de tributos e a falta de documentação que comprove a aquisição do bem são elementos que enfraquecem a tese de exercício de posse com
animus domini
.

Além disso, os apelados alegaram, em sua contestação, que uma das herdeiras, Allyne Santana Silva, frequentou e residiu no imóvel entre os anos de 2009 e 2011, o que afastaria a continuidade da posse pela apelante. Embora a testemunha tenha negado tal fato, a controvérsia não foi suficientemente esclarecida nos autos, gerando dúvida quanto à exclusividade e continuidade da posse.

Assim,
a prova oral, embora relevante, não é suficiente para, isoladamente, garantir o reconhecimento da usucapião
, especialmente diante da fragilidade do conjunto documental e das circunstâncias que indicam ausência de comportamento típico de proprietário.

Da Ausência de Justo Título

A apelante sustenta que a ausência de contrato escrito não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária, que dispensa justo título e boa-fé. Afirma que a sentença incorreu em erro ao condicionar a eficácia da prova oral à existência de documento de compra e venda.

De fato, a usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, não exige justo título nem boa-fé, bastando a posse contínua e incontestada pelo prazo de quinze anos, ou dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual. Contudo, a ausência de justo título não dispensa a demonstração de que a posse foi exercida com
animus domini
, ou seja, com a intenção de ser dono do bem.

No caso dos autos, a apelante alega ter adquirido o imóvel mediante compra e venda verbal, mas não apresentou qualquer documento que comprove a transação. A ausência de contrato, recibo ou qualquer outro elemento que ateste a aquisição do bem fragiliza a tese de que a posse foi exercida com
animus domini
desde o início.

Além disso, a manutenção das contas de serviços essenciais em nome do falecido proprietário, a ausência de regularidade no pagamento de tributos e a falta de providências típicas de quem se considera proprietário são elementos que indicam que a posse, ainda que prolongada, não foi exercida com a intenção inequívoca de ser dono do bem.

Assim,
a ausência de justo título, somada à fragilidade do conjunto probatório, impede o reconhecimento da usucapião
.

Da Jurisprudência Aplicável

A jurisprudência dos tribunais superiores é pacífica no sentido de que a usucapião exige a demonstração de posse mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
, não bastando a mera ocupação física do imóvel. A ausência de documentação robusta e de comportamento típico de proprietário são elementos que afastam o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

O Superior Tribunal de Justiça, em diversos precedentes, tem decidido que a falta de pagamento de tributos, embora não seja requisito essencial para a usucapião, pode enfraquecer a tese de exercício de posse com
animus domini
. Da mesma forma, a manutenção de contas de serviços essenciais em nome de terceiro é circunstância que indica ausência de comportamento típico de proprietário.

No caso dos autos,
a apelante não demonstrou, de forma inequívoca, que exerceu a posse com animus domini ao longo de todo o período alegado
. A fragilidade do conjunto probatório, somada às circunstâncias que indicam ausência de comportamento típico de proprietário, impede o reconhecimento da usucapião.

Da Proteção ao Direito de Propriedade dos Apelados

Os apelados são os legítimos proprietários do imóvel, conforme registro na matrícula no 68.162 do 1o Registro de Imóveis de Rondonópolis. A propriedade foi adquirida por herança, após o falecimento do genitor, mediante inventário judicial transitado em julgado.

O direito de propriedade é garantido constitucionalmente e deve ser protegido contra ocupações injustas ou precárias. A usucapião, embora seja instituto de relevância social, não pode ser utilizada para legitimar ocupações que não preencham os requisitos legais, sob pena de violação ao direito de propriedade dos legítimos titulares.

No caso dos autos,
a apelante não demonstrou, de forma robusta e inequívoca, que exerceu a posse com
animus domini
ao longo de todo o período alegado
. A fragilidade do conjunto probatório, somada às circunstâncias que indicam ausência de comportamento típico de proprietário, impede o reconhecimento da usucapião e impõe a manutenção da sentença que julgou improcedente o pedido.

Diante de todo o exposto, entendo que a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Rondonópolis deve ser mantida. A apelante não demonstrou, de forma robusta e inequívoca, o preenchimento dos requisitos legais para o reconhecimento da usucapião, seja na modalidade ordinária, seja na extraordinária.

A fragilidade do conjunto probatório, a ausência de documentação que comprove a aquisição do bem, a manutenção das contas de serviços essenciais em nome do falecido proprietário, a ausência de regularidade no pagamento de tributos e a falta de providências típicas de quem se considera proprietário são elementos que afastam o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

A prova oral, embora relevante, não é suficiente para, isoladamente, garantir o reconhecimento da usucapião, especialmente diante da fragilidade do conjunto documental e das circunstâncias que indicam ausência de comportamento típico de proprietário.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Rondonópolis (ID 222855414), que julgou improcedente a Ação de Usucapião ajuizada por Ana Claudia Cardoso.

Majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida à apelante.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026