Tribunal: TJMT
Processo: 0002167-97.2011.8.11.0009
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO COMPRADOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. ABUSO DE DIREITO. DEMOLIÇÃO DO BEM. FATO SUPERVENIENTE E DEVER DE INDENIZAR. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1.Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual e reintegração de posse de imóvel urbano.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se restou comprovado o inadimplemento contratual do comprador apto a ensejar a resolução do contrato; (ii) saber se a pendência registral do imóvel, de conhecimento prévio do adquirente, autoriza a suspensão total do pagamento enquanto se mantém o uso e a disposição do bem; e (iii) saber se a demolição da edificação pelo possuidor precário constitui fato superveniente que impõe a condenação em perdas e danos.
III. Razões de decidir
3. A confissão judicial do réu quanto à sustação do pagamento por discordância documental torna o inadimplemento um fato incontroverso, o que dispensa a produção de prova adicional pelos autores e desloca ao devedor o ônus de comprovar causa extintiva ou impeditiva do direito.
4. A legitimidade ativa dos vendedores é preservada quando demonstrada a cadeia de transferência imobiliária mediante mandato outorgado pela proprietária registral;
5. A exceção do contrato não cumprido deve observar a proporcionalidade e a boa-fé objetiva, sendo vedada sua invocação por aquele que exerce atos de domínio, como a transferência do bem a terceiros e sua posterior demolição, sem consignar os valores devidos ou buscar a regularização documental por vias próprias.
6. A destruição da edificação objeto do pacto no curso do processo configura fato modificativo do direito e grave abuso, impondo o dever de ajustar o julgamento para garantir a reparação integral, incluindo o valor do patrimônio demolido e a indenização pela fruição do terreno.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido para reformar integralmente a sentença.
Tese de julgamento: "1. A confissão do inadimplemento em contestação torna o fato incontroverso e autoriza a resolução contratual independentemente de outras provas. 2. A exceção do contrato não cumprido não legitima a suspensão total do pagamento quando o adquirente exerce atos de disposição sobre o bem, sob pena de enriquecimento sem causa."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002167-97.2011.8.11.0009
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ROBERTO SANTOS DA SILVA - CPF: 555.671.699-49 (APELANTE), PAULO CELERINO ALVIM DA FONSECA - CPF: 923.517.351-53 (ADVOGADO), JAMILSA DOS SANTOS SILVA - CPF: 883.904.461-20 (APELANTE), JOZUEL BATISTA DAMASCENA - CPF: 956.942.421-49 (APELADO), ALCIDES FERREIRA DA ROCHA JUNIOR - CPF: 063.846.868-05 (ADVOGADO), ALEXANDRE ALVIM DA FONSECA - CPF: 630.595.761-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO COMPRADOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. ABUSO DE DIREITO. DEMOLIÇÃO DO BEM. FATO SUPERVENIENTE E DEVER DE INDENIZAR. RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual e reintegração de posse de imóvel urbano.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se restou comprovado o inadimplemento contratual do comprador apto a ensejar a resolução do contrato; (ii) saber se a pendência registral do imóvel, de conhecimento prévio do adquirente, autoriza a suspensão total do pagamento enquanto se mantém o uso e a disposição do bem; e (iii) saber se a demolição da edificação pelo possuidor precário constitui fato superveniente que impõe a condenação em perdas e danos.

III. Razões de decidir

3. A confissão judicial do réu quanto à sustação do pagamento por discordância documental torna o inadimplemento um fato incontroverso, o que dispensa a produção de prova adicional pelos autores e desloca ao devedor o ônus de comprovar causa extintiva ou impeditiva do direito.

4. A legitimidade ativa dos vendedores é preservada quando demonstrada a cadeia de transferência imobiliária mediante mandato outorgado pela proprietária registral;

5. A exceção do contrato não cumprido deve observar a proporcionalidade e a boa-fé objetiva, sendo vedada sua invocação por aquele que exerce atos de domínio, como a transferência do bem a terceiros e sua posterior demolição, sem consignar os valores devidos ou buscar a regularização documental por vias próprias.

6. A destruição da edificação objeto do pacto no curso do processo configura fato modificativo do direito e grave abuso, impondo o dever de ajustar o julgamento para garantir a reparação integral, incluindo o valor do patrimônio demolido e a indenização pela fruição do terreno.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido para reformar integralmente a sentença.

Tese de julgamento
: "
1. A confissão do inadimplemento em contestação torna o fato incontroverso e autoriza a resolução contratual independentemente de outras provas. 2. A exceção do contrato não cumprido não legitima a suspensão total do pagamento quando o adquirente exerce atos de disposição sobre o bem, sob pena de enriquecimento sem causa."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Roberto dos Santos Silva e Jamilsa dos Santos Silva
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara da Comarca de Colíder, que julgou improcedentes os pedidos formulados na "Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse" movida em face de
Jozuel Batista Damascena
.

Inconformados, os autores pleiteiam a reforma da sentença, arguindo, que a mora é incontroversa, uma vez que o réu admitiu ter sustado o cheque de pagamento e não apresentou recibos de quitação.

Sustentam que o réu tinha plena ciência de que o imóvel estava em nome de terceiros no ato da compra, não podendo usar tal fato como escusa para o inadimplemento.

Destacam que o réu transferiu a posse a outrem em partilha de bens e que o imóvel foi demolido em maio de 2022, o que caracteriza usurpação de direitos e enriquecimento ilícito.

Defendem que a rescisão é medida impositiva, com a apuração de perdas e danos (aluguéis e valor da demolição) em liquidação de sentença.

As contrarrazões foram apresentadas no ID n. 348031864,

defendendo a manutenção do julgado e arguindo a prescrição da pretensão restitutória.

É o relatório.

Cuiabá, 06 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual c.c reintegração de posse proposta por Roberto Santos da Silva e outra em faze de Jozuel Batista Damascena.

Narram os autores que em 26.01.07 firmaram com o réu instrumento particular de compra e venda de um imóvel residencial urbano. Afirmam que o réu tomou posse imediata, contudo, inadimpliu o contrato a partir da segunda parcela, inclusive mediante a sustação de título de crédito. Pugnaram pela rescisão do pacto, reintegração na posse e indenização por perdas e danos.

Em contestação, o requerido alegou que suspendeu os pagamentos pois constatou que o imóvel estava registrado em nome de terceiros, afirmando que os autores não regularizaram a documentação como prometido. No curso do processo, os autores noticiaram que o réu transferiu o imóvel à sua ex-esposa em ação de partilha de bens e que a edificação foi posteriormente demolida.

Cinge-se que decorrida a marcha processual o juiz a
quo
julgou a demanda improcedente, e condenou os autores no ônus sucumbencial.

Não concordando com o édito judicial, recorrem.

Em
preliminar
contrarrecursal o apelado sustenta que a pretensão estaria fulminada pela prescrição.

Todavia em se tratando de ação de rescisão contratual por inadimplemento de obrigação pessoal aplica-se a regra geral do artigo 205 do Código Civil que estabelece o prazo de dez anos. Considerando que o contrato foi firmado em 2007 e a ação ajuizada em 2011 o lapso prescricional não se consumou razão pela qual rejeito a tese defensiva.

Assim a
preliminar
não prospera.

Superado este ponto avança-se ao
mérito
.

A matéria devolvida a este Egrégio Colegiado cinge-se à análise: (i) da existência de inadimplemento contratual apto a ensejar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes; (ii) da legitimidade dos recorrentes à luz da cadeia dominial evidenciada nos autos; e (iii) da possibilidade de reintegração de posse como consequência jurídica da eventual resolução contratual.

O ponto nodal que impõe a reforma reside na valoração das provas e na interpretação da conduta das partes à luz da boa-fé objetiva.

Inicialmente, cumpre destacar que a controvérsia deve ser solucionada à luz da teoria geral dos contratos, especialmente sob a incidência dos arts. 421, 422, 475 e 476 do Código Civil, bem como das regras de distribuição do ônus probatório previstas no art. 373 do Código de Processo Civil, segundo o qual: “ (...)

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

Por sua vez, o art. 475 do Código Civil estabelece:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No caso em pauta, restou incontroverso nos autos que as partes celebraram instrumento particular de compra e venda de imóvel urbano em 26/01/2007, com transferência da posse ao recorrido, conforme consignado na própria sentença de primeiro grau.

A controvérsia reside, portanto, na verificação do alegado inadimplemento contratual.

A sentença recorrida concluiu pela improcedência dos pedidos sob o fundamento de ausência de prova robusta do inadimplemento. Todavia, com a devida vênia, entendo que tal conclusão não se sustenta diante de uma análise mais detida do conjunto probatório.

Com efeito, os recorrentes demonstraram: (i) a celebração do contrato; (ii) a transferência da posse ao recorrido; e (iii) a interrupção dos pagamentos desde as primeiras parcelas, inclusive mediante sustação de título de crédito.

Conforme documentado na contestação o próprio réu confessou que deixou de efetuar os pagamentos pactuados alegando irregularidade documental.

Segundo o sistema processual vigente especialmente o art.

374, II, do Código de Processo Civil os fatos confessados independem de prova. Assim se o devedor admite que não pagou o ônus de provar a existência de causa justificadora cabia integralmente a ele e não aos autores. A sentença ao exigir prova do inadimplemento ignorou a eficácia da confissão judicial.

Nesse contexto, a exigência de prova negativa por parte dos autores (inadimplemento) revela-se excessivamente rigorosa, em descompasso com a moderna teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova.

Avançando na resolução da celeuma, no que tange à titularidade do imóvel e à cadeia dominial a fundamentação da sentença mostra-se dissociada das provas constantes dos autos.

A Escritura Pública de Compra e Venda citada pelo próprio juízo demonstra com clareza que Roberto dos Santos Silva atuou no negócio como procurador da Distribuidora de Bebidas Cerv-Norte que é a proprietária registral do bem, estabelecendo a legitimidade da cadeia de transferência: Cerv-Norte → Roberto (procurador) → Jozuel (comprador) - (ID n. 348031391 – fl. 53) Veja:

No ordenamento jurídico brasileiro o mandato outorga poderes para representar o dono da coisa na prática de atos jurídicos conforme disciplina o artigo 653 do Código Civil. Portanto a venda era legítima e os autores detinham a posse indireta do imóvel na condição de promitentes vendedores.

Negar a legitimidade dos apelantes sob o argumento de falta de registro formal em nome próprio ignora a validade do instituto da representação e a realidade dos negócios imobiliários.

A tese da exceção do contrato não cumprido invocada pelo réu também não resiste a um exame sistemático e teleológico. O apelado alega que parou de pagar porque o imóvel estava em nome de terceiro. Contudo o contrato assinado previa expressamente a origem do bem, descrevendo na cláusula primeira a cadeia possessória originaria de Cecilia Contatto – Distribuidora Cerv-Norte, evidenciando que o adquirente tinha plena ciência da situação registral no ato da compra. Confira:

A interpretação gramatical das cláusulas contratuais revela que o comprador assumiu o risco e as condições ali expostas. Além disso a aplicação da boa-fé objetiva prevista no art. 422 do Código Civil impede que o contratante utilize uma escusa documental para usufruir do imóvel por mais de 15 anos sem pagar o saldo devedor.

Logo, a análise do comportamento do recorrido evidencia flagrante violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, previstos nos arts. 422 e 421 do Código Civil, que dispõem: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Demais disso, a

conduta do réu ao longo do processo revela um nítido abuso de direito nos termos do art. 187 do Código Civil. Conforme documentado nos autos, o adquirente mesmo em mora entregou o imóvel em partilha judicial para sua ex-esposa agindo como se proprietário pleno fosse o que configura comportamento contraditório e desleal.

Mais grave ainda é o fato superveniente da demolição da residência ocorrida em maio de 2022. Trata-se de alteração fática que nos termos do art. 423 do Código de Processo Civil deve ser obrigatoriamente considerada pelo magistrado no momento de decidir.

A demolição do objeto do contrato constitui inadimplemento absoluto e ato ilícito que agrava severamente os prejuízos dos vendedores. Não é juridicamente aceitável que o comprador inadimplente destrua o patrimônio alheio e saia ileso de uma demanda judicial sob argumentos puramente formalistas. A manutenção da sentença de improcedência consagraria o enriquecimento sem causa do apelado vedado pelo artigo 884 do Código Civil, pois este usufruiu da moradia repassou-a em partilha e permitiu sua destruição sem nunca ter quitado o preço justo.

Assim sendo, uma vez reconhecido o inadimplemento do comprador, impõe-se a resolução do contrato e o retorno das partes ao
status quo ante
, o que implica, necessariamente, a restituição da posse do imóvel ao vendedor, buscando a reparação integral dos danos sofridos, ainda que por meio de conversão em perdas e danos, caso inviável a restituição in natura, como parece ser a hipótese diante da alegada demolição do bem.

A recomposição do estado anterior exige que os vendedores recuperem o terreno e sejam indenizados pela fruição do bem. Adicionalmente, em razão da demolição confessada e comprovada o réu deve ser condenado a indenizar o valor da edificação que existia no local cujo montante deve ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento.

É lícito e impositivo que se proceda à compensação entre esses créditos indenizatórios e os valores que o réu eventualmente pagou no início da negociação garantindo-se assim a equidade e evitando-se o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

Em síntese os fatos comprovados indicam que o comprador descumpriu o pacto e excedeu os limites da boa-fé ao dar destinação indevida ao imóvel. A interpretação sistemática do Código Civil e do Código de Processo Civil impõe a reforma da sentença recorrida para restabelecer a justiça contratual e proteger o direito de propriedade dos apelantes violado por uma posse que se tornou injusta e precária.

Nesse sentido, colaciono precedente em caso análogo:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E FRUIÇÃO DE BEM – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA - SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem, as quais podem ser compensadas, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes”.
(RAC n. 00357396920168110041. Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, 3a Câm. Dir. Privado. J 13.11.20).

Diante do exposto, impõe-se a reforma da sentença para JULGAR PROCEDENTE a ação a fim de:

(i) declarar rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, por inadimplemento do apelado;

(ii) determinar a reintegração de posse dos autores apelantes sobre o terreno objeto da lide fixando o prazo de 15 dias para desocupação voluntária sob pena de expedição de mandado coercitivo.

(iii) condenar o réu apelado ao pagamento de indenização por perdas e danos consistente em aluguéis mensais pelo período de ocupação do imóvel contados desde a data da imissão na posse até a efetiva desocupação bem como ao pagamento do valor integral da edificação que foi demolida cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença por arbitramento.

(iv) Autorizo a compensação entre os créditos dos autores (aluguéis e valor da demolição) e os débitos para com o réu (devolução das parcelas pagas por este no início do contrato) incidindo correção monetária e juros de mora pela Selic.

(v) condenar o recorrido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 06 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026