Tribunal: TJMT
Processo: 1007939-10.2023.8.11.0007
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. IRREGULARIDADES SANÁVEIS. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas por compradora e vendedora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, rescindindo o ajuste, determinando a reintegração de posse, com retenção de 25% dos valores pagos, indenização apenas das benfeitorias necessárias, sem taxa de fruição.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição pela ocupação de lote urbano não edificado em contrato anterior à Lei no 13.786/2018; (ii) saber se a posse exercida pela compradora é de boa-fé, assegurando indenização por benfeitorias necessárias e úteis, bem como direito de retenção; (iii) saber se a indenização por benfeitorias deve ser condicionada à regularidade administrativa das obras; (iv) definir o índice de correção monetária e o termo inicial dos juros de mora.
III. Razões de decidir
3. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, celebrado antes da Lei no 13.786/2018, por ausência de efetiva fruição econômica do bem, sendo suficiente a retenção de percentual das parcelas pagas para recomposição dos prejuízos do vendedor.
4. A posse exercida pela compradora decorre de contrato válido e configura posse de boa-fé, não se convertendo automaticamente em má-fé em razão do inadimplemento, sendo assegurado o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção até o efetivo pagamento.
5. A indenização por benfeitorias não pode ser afastada por mera irregularidade administrativa sanável, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, devendo, na liquidação, ser descontadas as despesas necessárias à regularização, sendo indevida apenas quando constatada ilegalidade insanável.
6. A omissão da sentença quanto aos consectários legais autoriza sua correção de ofício, devendo a atualização monetária ocorrer pelo INPC, como índice de recomposição inflacionária, com incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, em observância ao Tema no 1.002 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
7. Recursos de apelação parcialmente providos. Tese de julgamento: “1. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado, firmado antes da Lei no 13.786/2018. 2. O inadimplemento contratual não descaracteriza, por si só, a posse de boa-fé do compromissário comprador, sendo devida a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, com direito de retenção. 3. A indenização por benfeitorias somente é afastada quando a irregularidade da obra for insanável, admitido o desconto dos custos de regularização quando sanável. 4. A correção monetária deve observar o INPC, com juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema no 1.002 do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.201, p.u., e 1.219; CDC; Lei no 6.766/1979, art. 34; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma; STJ, AgInt no AREsp 1.712.901/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma; STJ, Tema no 1.002.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007939-10.2023.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Aquisição, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 25.062.596/0001-85 (APELADO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), VALDINEIA HERMINIO DA SILVA LEMES - CPF: 042.099.881-03 (APELANTE), JOAO VICTOR LANZANA MENEZES - CPF: 038.532.622-01 (ADVOGADO), RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 25.062.596/0001-85 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), VALDINEIA HERMINIO DA SILVA LEMES - CPF: 042.099.881-03 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE
25%
. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO.
IRREGULARIDADES SANÁVEIS
. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1.
Apelações cíveis interpostas por compradora e vendedora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, rescindi
ndo
o ajuste,
determinando
a reintegração de posse,
com
retenção de 25% dos valores pagos, indenização
apenas das
benfeitorias necessárias,
sem
taxa de fruição.

II. Questão em discussão

2.
Há quatro questões em discussão:

(i) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição pela ocupação de lote urbano não edificado em contrato anterior à Lei no 13.786/2018;

(
ii
) saber se a posse exercida pela compradora é de boa-fé, assegurando indenização por benfeitorias necessárias e úteis, bem como direito de retenção;

(
iii
) saber se a indenização por benfeitorias deve ser condicionada à regularidade administrativa das obras;

(
iv
) definir o índice de correção monetária e o termo inicial dos juros de mora.

III. Razões de decidir

3.
É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, celebrado antes da Lei no 13.786/2018, por
ausência de efetiva fruição econômica do bem, sendo suficiente a retenção de percentual das parcelas pagas para recomposição dos prejuízos do vendedor.

4.
A posse exercida pela compradora decorre de contrato válido e configura posse de boa-fé, não se convertendo automaticamente em má-fé em razão do inadimplemento, sendo assegurado o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção até o efetivo pagamento.

5.
A indenização por benfeitorias não pode ser afastada por mera irregularidade administrativa sanável, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, devendo, na liquidação, ser descontadas as despesas necessárias à regularização, sendo indevida apenas quando constatada ilegalidade insanável.

6.
A omissão da sentença quanto aos consectários legais autoriza sua correção de ofício, devendo a atualização monetária ocorrer pelo INPC, como índice de recomposição inflacionária, com incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, em observância ao Tema no 1.002 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recursos de apelação parcialmente providos.

Tese de julgamento:

“1. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado, firmado antes da Lei no 13.786/2018.

2. O inadimplemento contratual não descaracteriza, por si só, a posse de boa-fé do compromissário comprador, sendo devida a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, com direito de retenção.

3. A indenização por benfeitorias somente é afastada quando a irregularidade da obra for insanável, admitido o desconto dos custos de regularização quando sanável.

4. A correção monetária deve observar o INPC, com juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema no 1.002 do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CC/2002,
arts
. 1.201,
p.u
., e 1.219; CDC; Lei no 6.766/1979, art. 34; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.712.901/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma; STJ, Tema no 1.002.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recursos de a
pelação
cível
interpost
os pela requerida
VALDINEIA HERMINIO DA SILVA
e pelo autor
RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
contra a sentença proferida pela Dra. Janaina
Rebucci

Dezanetti
,
MM.
Juíza de Direito da 3a Vara da Comarca de Alta Floresta, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse n. 1007939-10.2023.8.11.0007, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial
,
declar
ou
rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; deferiu a reintegração de posse; autorizou a retenção de 25% dos valores pagos a título de indenização compensatória; e determinou o ressarcimento apenas das benfeitorias necessárias, a serem apuradas em liquidação, indeferindo o pedido de taxa de fruição e o direito de retenção por benfeitorias úteis, sob o fundamento de má-fé da posse
, fixando
honorários de
sucumbência em
10%
sobre o valor da causa
, suspensa a exigibilidade pela gratuidade de justiça
(ID.
340291401
).

Em suas razões (ID. 340291402),
a
requerida
VALDINEIA HERMINIO DA SILVA

sustenta que sua posse é justa e de boa-fé, decorrente de contrato de compra e venda, não podendo ser qualificada como de má-fé ou precária apenas pelo inadimplemento posterior
, p
ugna
ndo
pela reforma da sentença para reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, bem como o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, conforme art. 1.219 do Código Civil.

Por sua vez, o
RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA
alega, em síntese, que a sentença merece reforma para condenar a
Autora
ao pagamento de taxa de fruição mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, sustentando que a ocupação do imóvel sem contraprestação gera enriquecimento ilícito
, aduzindo que
o contrato prevê tal cobrança (cláusula 16a) e que a Súmula do TJSP e precedentes do STJ autorizam a fruição mesmo em lotes não edificados quando há privação do uso. Alega omissão quanto ao índice de correção monetária. Por fim, requer a reforma quanto às benfeitorias, para que sejam indenizadas apenas se comprovada sua regularidade (alvará, habite-se), nos termos da Lei 6.766/79 e do contrato

(ID. 340291411)
.

Contrarrazões do
RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA
no
ID.
340291407
e, de
VALDINEIA HERMINIO DA SILVA
, no ID.
340291416.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Os recursos são tempestivos, estando o apelo do
RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA
devidamente preparado (ID. 340369390), enquanto o da parte autora está isento de preparo (ID. 340559877).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
VALDINEIA HERMINIO DA SILVA LEMES
pretende a reforma da sentença para que seja reconhecida a boa-fé de sua posse, garantindo-se a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, além do direito de retenção do imóvel
, enquanto o
RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA
pretende a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel, a definição do índice de correção monetária e a condicionante da regularidade administrativa para indenização das benfeitorias ou o abatimento de custos para tal fim.

Do cotejo dos autos,
contudo,
constato que
ambos os
recurso
s
comporta
m
apenas parcial provimento
. Vejamos.

Constou da
sentença recorrida
, no que
pertine
:

“(...)
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse com pedido liminar e indenização por perdas e danos, ajuizada por
RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, em face de
VALDINEIA HERMINIO DA SILVA
.

Alega que aos 18 de outubro de 2018 as partes firmaram “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno” de formulário no 1167A, cujo objeto é descrito como: lote de terras localizado na Rua B41, quadra 037B, lote 13, Residencial Jardim Ipiranga, Alta Floresta, Mato Grosso, com área de 220,00 m2. Na oportunidade, a adquirente/requerida se comprometeu a pagar pelo bem em tela o valor inicial de R$ 44.521,40 (quarenta e quatro mil, quinhentos e vinte e um reais e quarenta centavos), montante que seria financiado em parcelas, conforme descrito no instrumento contratual.

No entanto, por estar inadimplente a requerida firmou com a Autora “Termo de Renegociação Aditivo ao Contrato Particular no 1.064 de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno”, renegociando o pagamento do saldo devedor.

Contudo, houve o descumprimento desse termo de renegociação, tendo a requerida deixado de quitar as parcelas vencidas a partir de 01.02.2023. Assim, houve a rescisão administrativa do contrato aos 23/06/2023, tendo sido a requerida devidamente notificada.

Desta feita, requer a procedência da ação para rescindir o contrato firmado entre as partes, reintegrar a Autora na posse do imóvel e condenar a requerida ao pagamento ou indenização dos encargos tributários e contas de consumo devidas referente ao lote/terreno, multa pelo inadimplemento contratual e indenização pela fruição do imóvel.

Com a inicial, documentos.

Recebida a inicial, indeferiu-se a tutela de urgência e determinou-se a realização da audiência de conciliação, a qual restou infrutífera.

Certidão de decurso do prazo para apresentação de contestação pela parte requerida.

Na sequência, a parte autora requereu a decretação da revelia da parte requerida, bem como julgamento antecipado da lide.

Acórdão do TJMT anulou a sentença, em razão da nulidade de citação.

Determinada a realização de nova citação e designada audiência de conciliação.

Contestação apresentada, alegando preliminares e, no mérito, ausência de comprovação da posse da autora e direito de retenção pelas benfeitorias úteis realizadas no imóvel.

Impugnação apresentada.

Determinada a retificação do valor da causa, com a indicação dos valores pleiteados, o que foi cumprido.

Oportunizado às partes se manifestarem sobre a produção de provas.

Decisão saneadora rejeitou as preliminares, fixou como ponto controvertido a existência de benfeitorias úteis ou necessárias no imóvel e designou audiência instrutória.

Realizada a audiência instrutória, concedido prazo para alegações finais.

É o relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO
.

A parte autora pretende rescindir o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano, por culpa exclusiva da requerida, tendo em vista o inadimplemento contratual.

Inicialmente, consigno que não há que se falar em inadequação da via eleita arguida pela parte requerida, eis que o inadimplemento contratual autoriza a resolução do contrato e a reintegração da posse ao vendedor, conforme entendimento consolidado (...) (TJMT, N.U 0002208-41.2011.8.11.0049).

Na presente hipótese, é incontroversa a existência do contrato e o inadimplemento contratual por parte da requerida.

A rescisão contratual é medida que se impõe, em face ao inadimplemento das obrigações por parte da requerida, conforme entabulado no instrumento contratual (...).

Assim, verifica-se inviável a manutenção de um contrato quando um dos contratantes deixa de cumprir com suas imposições.

Os negócios jurídicos regidos pelo direito privado seguem o princípio do pacta sunt servanda.

Em casos análogos, a melhor solução é a rescisão contratual (...) (TJMG, Apelação Cível 1.0000.20.459673-8/002) e (...) (TJ-SP, AC 1084547-20.2018.8.26.0100).

Procede, portanto, o pedido de declaração da rescisão contratual do instrumento de promessa de compra e venda, ante a inadimplência da parte requerida.

Também se mostra procedente o pedido para reintegração na posse do bem, já que a reintegração é consectário lógico da rescisão.

Ainda,
procede em parte o pedido em relação às perdas e danos, para reconhecer tão somente o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas,
a título de indenização de natureza compensatória.

Os valores pagos a título de corretagem, repassados a terceiros, não integram o patrimônio da vendedora
.

É inadmissível a cumulação de cláusula penal compensatória com a perda da quantia paga a título de sinal de negócio, por configurar bis in idem
(...) (STJ, Súmula 543).

Considerando a retenção sobre os valores pagos, não há que se falar em fixação de aluguéis, o que resultaria em dupla penalização
(...) (TJ-PR, Apelação 0003377-63.2020.8.16.0193).

Entretanto,
ante a previsão contratual, a parte autora poderá descontar dos valores pagos pela parte requerida encargos tributários e contas de consumo devidas referentes ao lote/terreno
.

Quanto ao pedido de retenção por benfeitorias, o direito à indenização está subordinado à análise da boa-fé da posse, sendo constatada a posse de má-fé por precariedade.

Diante disso, é devido o ressarcimento
somente quanto às benfeitorias necessárias
, cujo valor será apurado em liquidação de sentença
(...) (TJMT, N.U 0002208-41.2011.8.11.0049).

Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos para
:

DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel entabulado entre as partes, determinando o retorno das partes ao status quo ante;

DEFERIR a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da presente ação
;

AUTORIZAR a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas, a título de indenização de natureza compensatória;

DETERMINAR o ressarcimento das benfeitorias necessárias realizadas pela requerida, se existentes, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença;

CONDENAR
a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor da causa
, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, observada a justiça gratuita.

Intimem-se.

(...)”
(ID.
340291401
)
(
g.n
.)

Como visto,
o
cerne da controvérsia reside nos efeitos patrimoniais da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado em 18/10/2018, motivada pelo inadimplemento da compradora.

Assim, d
ada a conexidade das matérias, procedo ao julgamento conjunto
dos recursos.

Ressalto, de início, que ao caso aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor e o entendimento jurisprudencial anterior à Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), visto que a avença foi celebrada antes de sua vigência
(18/10/2018, ID.
217166127
)
, sendo vedada a retroatividade prejudicial ao consumidor
, conforme a jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça
.

Pois bem
.

A Construtora pleiteia a
modificação da sentença para acrescentar a
condenação da requerida ao pagamento de taxa de fruição.

Ocorre que a
jurisprudência dest
e

Sodalício
e do
STJ
se consolidou
no sentido de que, em se tratando de lote não edificado (terreno vazio no momento da venda) e de contrato anterior à Lei do Distrato, é indevida a cobrança de taxa de ocupação.

Nesse sentido:

“
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DISTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de distrato de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com restituição dos valores pagos, alegando o autor não
possuir condições financeiras de arcar com o pagamento das prestações avençadas.

2.
Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado
. Precedentes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. Recurso especial não provido.
”
(
STJ.
REsp n. 2.223.396/RS, rel
. Min.
Moura Ribeiro,
3a
Turma,
j.
25/8/2025, DJEN 28/8/2025
) (
g.n
.)

Ademais, a
lógica jurídica é a de que a retenção de percentual sobre as parcelas pagas (no caso, fixada em 25%, patamar máximo admitido pelo STJ para a época) já possui natureza indenizatória ampla, cobrindo despesas administrativas e eventuais perdas e danos pela indisponibilidade do bem
, de modo que c
umular essa retenção com aluguéis (fruição) sobre um terreno que não possuía edificação habitável à época da entrega configuraria
bis in idem
e desequilíbrio contratual.

Frise-se que, a
inda que a parte ré tenha edificado posteriormente (o que é objeto da discussão sobre benfeitorias), o objeto do contrato era
o lote de um terreno, sendo certo que a

“
privação do uso
”
alegada pela
Vendedora
é compensada pela retenção de 25% dos valores e pela retomada do bem valorizado pelas construções (se indenizadas corretamente).

Cabe, neste ponto, analisar a questão quanto as benfeitorias e o direito de retenção (recurso de
VALDINEIA
), visto que a
sentença limitou a indenização às benfeitorias necessárias, considerando a posse de má-fé após o inadimplemento
, sendo que a Requerida visa
a inclusão das úteis e o direito de retenção.

De fato, com
razão
a
compradora
neste ponto.

É que a
posse exercida
por
VALDINEIA HERMINIO DA SILVA

deriva de contrato de compra e venda (justo título)
, na esteira do
art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil
, que
estabelece a presunção de boa-fé ao possuidor com justo título.

Vale destacar, a propósito, que o
inadimplemento contratual leva à resolução do negócio, mas não tem o condão de transmutar, automaticamente e com efeitos retroativos (
ex

tunc
), a natureza da posse exercida durante a vigência contratual para
“
má-fé
por precariedade”, como constou da sentença objurgada.

Ora, evidentemente a
s construções (acessões) e melhorias foram realizadas enquanto a compradora detinha a posse legítima e a expectativa de aquisição do domínio
, devendo ser aplicado à espécie
o art. 1.219 do Código Civil
, segundo o qual:

“
Art. 1.219.
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis
, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa,
e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis
”

Logo, a sentença
deve ser modificada neste ponto,
para reconhecer o direito à indenização
tanto da
s benfeitorias úteis
quanto das
necessárias, assegurando-se o direito de retenção até o pagamento da indenização
, nos termos da Lei.

A par disso, cumpre também analisar a pretensão recursal do
RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA
,
que
pretende sej
a
a
indenização condicionada à regularidade das obras (Lei 6.766/79, art. 34)
, ponto em que o
recurso
igualmente
merece parcial provimento.

De fato, o art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/
19
79 veda a indenização de benfeitorias em desconformidade com a lei. Entretanto, a interpretação literal do dispositivo poderia gerar enriquecimento sem causa da vendedora, que receberia o imóvel com uma casa construída (valorizada) sem nada pagar, apenas
por mera irregularidade documental prevista em contrato,
especialmente quanto tal desconformidade pode ser sanada
.

Em casos como tais, o
STJ pacificou o entendimento distinguindo irregularidade sanável de insanável:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS NO IMÓVEL. REGULARIZAÇÃO PENDENDE PERANTE A MUNICIPALIDADE. VÍCIO SANÁVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(...)
2. No caso, o Tribunal de origem concluiu que
a irregularidade presente nas acessões e benfeitorias realizadas no imóvel não se trata de um vício insanável, sendo passível de regularização
perante a Municipalidade e,
portanto, devida a
correspondente indenização
.

3. Agravo interno desprovido.
”
(
STJ.
AgInt
no
AREsp
n. 1.712.901/SP, rel
.
Min
.
Raul Araújo,
4a
Turma,
j.
26/4/2021,
DJe
de 28/5/2021
)

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73.
(...)
6.
O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável
.

7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
”
(
STJ.
REsp n. 1.643.771/PR, rel
.
Min
.
Nancy Andrighi,
3a
Turma,
j.
18/6/2019,
DJe
21/6/2019
) (
g.n
.)

Observa-se, também, que a C
láusula
17a
estabelece um procedimento que, na prática, pode ser excessivamente oneroso e desfavorável ao comprador
, uma vez que a
exigência de
“
comum acordo
”
para a escolha de três profissionais pode criar um impasse interminável, onde o vendedor pode simplesmente se recusar a concordar com os peritos indicados pelo comprador, forçando-o a aceitar uma avaliação desfavorável ou a arcar com os custos de uma longa disputa judicial.

Além disso, e
mbora não seja uma renúncia explícita, a cláusula cria um obstáculo significativo ao exercício do direito à justa indenização pelas benfeitorias, que é garantido pelo art. 34 da Lei n
.
6.766/79 e pelo art. 1.219 do
CC acima transcrito, pois, a
o impor um método de avaliação que depende do
“
comum acordo
”
, o contrato, na prática, dificulta ou até impossibilita a obtenção de uma indenização justa
, pois relega
o comprador à mercê da vontade do vendedor, que pode usar essa prerrogativa para protelar a indenização ou forçar um valor menor.

Dessa forma,
tenho que
a solução
mais
equânime é determinar que,
na fase de liquidação de sentença, do valor apurado para as benfeitorias, sejam descontadas as
eventuais
despesas necessárias para
su
a regularização
, não sendo exigível a indenização a
penas se constata
do
que a
benfeitoria
é
ilegal ou a irregularidade seja insanável
(exigindo demolição
, por exemplo
)
, devendo ser apuradas
pelo valor de mercado.

Por fim, q
uanto
ao índice
de atualização, também merece reparo a sentença, uma vez que omissa neste ponto
, além do que,
por se tratar de matéria de ordem pública e constituir mera decorrência lógica da condenação, o
s
consectário
s
lega
is
pode
m
ser revisto
s
de ofício, a qualquer tempo ou grau de jurisdição
,
sem configurar julgamento
extra petita
ou
reformatio in pejus

(STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.702.809/GO
)
.

Todavia, n
este ponto, é imperioso esclarecer a inaplicabilidade da Taxa Selic nesta fase processual, a despeito das inovações da Lei n. 14.905/2024
ao Código Civil.

Explico.

O STJ fixou
em seu
Tema
n.
1
.
002 que, em rescisão por
imotivada
do comprador, os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado, pois não há mora da vendedora antes disso
,
conforme se vê
:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO
.

1. Para os fins dos
arts
. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

2. Recurso especial provido.
”
(
STJ.
REsp n. 1.740.911/DF,
r
el
.
Min
.
Moura Ribeiro, rel
. p/
acórdão Min
.
Maria Isabel Gallotti,
2a
Seção,
j.
14/8/2019,
DJe
22/8/2019
) (
g.n
.)

Ocorre que, como cediço, a
Taxa Selic é um índice híbrido (
pois
engloba juros e correção
ao mesmo tempo
)
, razão pela qual, s
e aplicada desde o desembolso das parcelas (para restituição) ou desde a avaliação (para benfeitorias), estar-se-ia aplicando juros de mora de forma antecipada, contrariando o precedente vinculante e penalizando indevidamente a
Vendedora.

Não obstante, a
própria Lei 14.905/2024, na nova redação do art. 389 do CC, permite o uso de índice de preços (IPCA/INPC) quando se trata de atualização monetária pura, separada dos juros.

Logo
, para garantir a
correta
recomposição da moeda sem a incidência indevida de juros moratórios na fase de conhecimento/liquidação,
entendo que
deve ser utilizado o INPC, índice oficial que
melhor
reflete a inflação de forma adequada
para a atualização dos valores neste caso concreto.

Diante d
o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso

de apelação
de
VALDINEIA HERMINIO DA SILVA
, apenas para r
econhecer a boa-fé da posse exercida durante a vigência do contrato
e, por conseguinte, e
stender a indenização
também
às benfeitorias úteis
, a
ssegura
ndo
o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento da indenização apurada
; e também
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação
do
RESIDENCIAL JARDIM IPIRANGA
, apenas para d
eterminar que,
na
liquidação de sentença, seja apurada a regularidade das
benfeitorias
, podendo ser
descontadas eventuais despesas necessárias para sua regularização, não sendo exigível a indenização apenas se constatado que a benfeitoria é ilegal ou a irregularidade seja insanável
, bem como para f
ixar o
INPC
como índice de correção monetária para os valores a serem restituídos (desde
cada
desembolso) e indenizados (desde a avaliação)
,
com
juros de mora a partir do trânsito em julgado
(
Tema n. 1
.
002
/
STJ
)
,
restando mantidos os demais termos da sentença, por estes e por seus próprios fundamentos.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionada ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo incabível quando for
em
provida
s
a
s
apelaç
ões
, ainda que parcialmente, como na espécie
(STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026