Tribunal: TJMT
Processo: 1021576-52.2025.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITOS REFERENTES A PERÍODO DE OCUPAÇÃO INCONTROVERSA. MÁ-FÉ PROCESSUAL CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto por ESTER WALDINETE DA SILVA LEITE contra sentença proferida nos Embargos à Execução opostos em face do CONDOMÍNIO QUADRA 05/A RESIDENCIAL PAIAGUÁS, que julgou improcedentes os pedidos da Embargante, reconhecendo sua legitimidade passiva para responder por débitos condominiais referentes a período em que detinha a posse do imóvel, e a condenou ao pagamento de custas processuais, honorários advocatícios e multa por litigância de má-fé. A Apelante alegou ser parte ilegítima, pleiteou a extinção da execução, indenização por danos morais e condenação do Embargado por cobrança indevida, além de requerer o afastamento da multa imposta.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão:
(i) definir se a Apelante possui legitimidade passiva para responder pela cobrança de taxas condominiais relativas a período em que não detinha a propriedade registral do imóvel;
(ii) estabelecer se houve má-fé processual por parte da Apelante na oposição dos Embargos; e
(iii) determinar se o Condomínio deve ser condenado ao pagamento em dobro por cobrança indevida e a indenizar a Apelante por supostos danos morais.
III. Razões de decidir
3. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais não decorre exclusivamente da titularidade do domínio, mas sim da posse direta e do usufruto do imóvel, conforme entendimento pacificado pelo STJ no Tema Repetitivo n. 886.
4. A Apelante permaneceu na posse do imóvel de forma exclusiva e ininterrupta durante todo o período dos débitos executados (fevereiro/2019 a novembro/2023), circunstância incontroversa e reconhecida judicialmente em ação de imissão de posse anterior, com decisão transitada em julgado.
5. A jurisprudência majoritária e o entendimento consolidado do STJ atribuem a responsabilidade pelas despesas condominiais ao possuidor, especialmente quando a ocupação é injusta e resistida judicialmente, como no caso concreto.
6. A alegação de ilegitimidade passiva se mostra infundada, pois a Apelante, apesar de não ser a proprietária formal do imóvel, dele se beneficiou sem contraprestação, gerando os encargos ora cobrados pelo Condomínio.
7. Não se verifica qualquer má-fé por parte do Condomínio, que direcionou legitimamente a execução à ocupante do imóvel, com base em decisão judicial anterior e fatos incontroversos.
8. A Apelante incorreu em má-fé processual ao deduzir defesa contra fato incontroverso, alegando ilegitimidade já afastada por sentença anterior transitada em julgado, e ao formular pedidos manifestamente incabíveis na via dos embargos à execução, como indenização por danos morais e cobrança indevida.
9. A multa por litigância de má-fé, no percentual de 2%, é proporcional e encontra amparo no art. 80, incisos I, II e III, e art. 81 do CPC, considerando a conduta temerária da Apelante.
10. Não há falar em cobrança indevida ou dano moral, pois a execução se baseia em título legítimo e decorre da ocupação do imóvel pela Apelante, sendo descabida a aplicação do art. 940 do Código Civil e de qualquer reparação extrapatrimonial.
11. Os embargos à execução não comportam pedidos indenizatórios autônomos, os quais devem ser veiculados em ação própria, motivo pelo qual também se rejeita a alegada omissão da sentença quanto ao ponto.
IV. Dispositivo e tese
12. Recurso de Apelação desprovido.
Tese de julgamento:
1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre quem exerce a posse direta do imóvel, independentemente da titularidade registral.
2. A oposição de embargos à execução fundados em alegações já afastadas por decisão judicial transitada em julgado configura litigância de má-fé.
3. É legítima a cobrança de taxas condominiais do possuidor de imóvel que o utiliza com exclusividade, ainda que não seja o proprietário formal.
4. Pedidos indenizatórios por danos morais e cobrança indevida são incabíveis nos embargos à execução, por se tratar de via inadequada.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80, I, II e III; 81; 85, § 11; 98, § 3o; CC, arts. 884 e 940.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 12.03.2014 (Tema Repetitivo n. 886); STJ, AgInt no RMS 65.504/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.02.2022; TJMG, RAC 51053109720208130024, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, j. 13.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021576-52.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ESTER VALDINETE DA SILVA - CPF: 545.140.371-68 (APELANTE), OLAIR DE OLIVEIRA - CPF: 447.053.601-68 (ADVOGADO), CONDOMINIO QUADRA 05/A RESIDENCIAL PAIAGUAS - CNPJ: 00.675.650/0001-37 (APELADO), CAROLINA BAZIQUETO PERES SALVADOR - CPF: 949.492.121-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITOS REFERENTES A PERÍODO DE OCUPAÇÃO INCONTROVERSA. MÁ-FÉ PROCESSUAL CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto por ESTER WALDINETE DA SILVA LEITE contra sentença proferida nos Embargos à Execução opostos em face do CONDOMÍNIO QUADRA 05/A RESIDENCIAL PAIAGUÁS, que julgou improcedentes os pedidos da Embargante, reconhecendo sua legitimidade passiva para responder por débitos condominiais referentes a período em que detinha a posse do imóvel, e a condenou ao pagamento de custas processuais, honorários advocatícios e multa por litigância de má-fé. A Apelante alegou ser parte ilegítima, pleiteou a extinção da execução, indenização por danos morais e condenação do Embargado por cobrança indevida, além de requerer o afastamento da multa imposta.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão:

(i) definir se a Apelante possui legitimidade passiva para responder pela cobrança de taxas condominiais relativas a período em que não detinha a propriedade registral do imóvel;

(ii) estabelecer se houve má-fé processual por parte da Apelante na oposição dos Embargos; e

(iii) determinar se o Condomínio deve ser condenado ao pagamento em dobro por cobrança indevida e a indenizar a Apelante por supostos danos morais.

III. Razões de decidir

3. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais não decorre exclusivamente da titularidade do domínio, mas sim da posse direta e do usufruto do imóvel, conforme entendimento pacificado pelo STJ no Tema Repetitivo n. 886.

4. A Apelante permaneceu na posse do imóvel de forma exclusiva e ininterrupta durante todo o período dos débitos executados (fevereiro/2019 a novembro/2023), circunstância incontroversa e reconhecida judicialmente em ação de imissão de posse anterior, com decisão transitada em julgado.

5. A jurisprudência majoritária e o entendimento consolidado do STJ atribuem a responsabilidade pelas despesas condominiais ao possuidor, especialmente quando a ocupação é injusta e resistida judicialmente, como no caso concreto.

6. A alegação de ilegitimidade passiva se mostra infundada, pois a Apelante, apesar de não ser a proprietária formal do imóvel, dele se beneficiou sem contraprestação, gerando os encargos ora cobrados pelo Condomínio.

7. Não se verifica qualquer má-fé por parte do Condomínio, que direcionou legitimamente a execução à ocupante do imóvel, com base em decisão judicial anterior e fatos incontroversos.

8. A Apelante incorreu em má-fé processual ao deduzir defesa contra fato incontroverso, alegando ilegitimidade já afastada por sentença anterior transitada em julgado, e ao formular pedidos manifestamente incabíveis na via dos embargos à execução, como indenização por danos morais e cobrança indevida.

9. A multa por litigância de má-fé, no percentual de 2%, é proporcional e encontra amparo no art. 80, incisos I, II e III, e art. 81 do CPC, considerando a conduta temerária da Apelante.

10. Não há falar em cobrança indevida ou dano moral, pois a execução se baseia em título legítimo e decorre da ocupação do imóvel pela Apelante, sendo descabida a aplicação do art. 940 do Código Civil e de qualquer reparação extrapatrimonial.

11. Os embargos à execução não comportam pedidos indenizatórios autônomos, os quais devem ser veiculados em ação própria, motivo pelo qual também se rejeita a alegada omissão da sentença quanto ao ponto.

IV. Dispositivo e tese

12. Recurso de Apelação desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre quem exerce a posse direta do imóvel, independentemente da titularidade registral.

2. A oposição de embargos à execução fundados em alegações já afastadas por decisão judicial transitada em julgado configura litigância de má-fé.

3. É legítima a cobrança de taxas condominiais do possuidor de imóvel que o utiliza com exclusividade, ainda que não seja o proprietário formal.

4. Pedidos indenizatórios por danos morais e cobrança indevida são incabíveis nos embargos à execução, por se tratar de via inadequada.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 80, I, II e III; 81; 85, § 11; 98, § 3o; CC, arts. 884 e 940.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 12.03.2014 (Tema Repetitivo n. 886); STJ, AgInt no RMS 65.504/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.02.2022; TJMG, RAC 51053109720208130024, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, j. 13.11.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
ESTER WALDINETE DA SILVA LEITE
contra sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dra. Ana Cristina Silva Mendes, nos autos dos Embargos à Execução opostos em face de
CONDOMÍNIO QUADRA 05/A RESIDENCIAL PAIAGUÁS
, que
julgou improcedentes os pedidos iniciais
e condenou a Embargante/Apelante ao pagamento de custas processuais, honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da execução e multa por litigância de má-fé no percentual de 2% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça

(
vide
ID. 334387484).

Inconformada com a sentença, a Apelante interpôs o presente Recurso de Apelação de ID. 334387486, sustentando, em síntese, que:
(i)
é parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução, uma vez que não é proprietária do imóvel objeto da cobrança condominial, tendo o bem sido consolidado em nome da Caixa Econômica Federal em 13 de abril de 2012 e posteriormente adquirido por
Itália Elena de Abreu
em 09 de julho de 2014;
(ii)
o Condomínio Embargado agiu com má-fé ao direcionar a cobrança contra pessoa que não detém a propriedade registral do bem, devendo ser condenado ao pagamento em dobro dos valores cobrados indevidamente e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 200.000,00; (iii) não incorreu em litigância de má-fé, pois apenas exerceu o direito constitucional de defesa ao opor os embargos à execução.

Com tais considerações, requereu o
provimento do recurso
para reformar integralmente a sentença e, assim,
reconhecer sua ilegitimidade passiva com a extinção da execução
, condenar o Embargado ao pagamento em dobro dos valores cobrados e ao pagamento de indenização por danos morais, além de afastar a condenação por litigância de má-fé.

O Apelado apresentou contrarrazões ao ID. 334387491, pugnando pelo
integral desprovimento do recurso
e pela manutenção da sentença recorrida.

Recurso tempestivo e dispensado de preparo ante a concessão das benesses da justiça gratuita (ID. 335268386)

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Ressai dos autos que
ESTER WALDINETE DA SILVA LEITE
opôs Embargos à Execução em face de
CONDOMÍNIO QUADRA 05/A RESIDENCIAL PAIAGUÁS
, nos autos da Execução de Título Extrajudicial número 1028905-52.2024.8.11.0041, que visa a cobrança de taxas condominiais referentes aos períodos de fevereiro de 2019 a maio de 2020, julho de 2020 a setembro de 2023 e novembro de 2023, totalizando o valor de dezoito mil, novecentos e quarenta e cinco reais e vinte e dois centavos.

A Embargante sustentou ilegitimidade passiva para responder pela execução, alegando que o imóvel objeto da cobrança (Apartamento número 403, Bloco 03, Quadra 05, Residencial Paiaguás) foi consolidado em nome da Caixa Econômica Federal em 13 de abril de 2012 e posteriormente adquirido por
Itália Elena de Abreu
em 09 de julho de 2014, conforme certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel. Argumentou que o Condomínio tinha pleno conhecimento da transferência de propriedade e agiu com má-fé ao direcionar a cobrança contra pessoa que não é a proprietária registral do bem.

Requereu a extinção da execução por ilegitimidade passiva, a declaração de inexigibilidade dos débitos, a condenação do Embargado ao pagamento em dobro dos valores cobrados indevidamente, indenização por danos morais no valor de R$ 200.000,00 e a condenação do Embargado por litigância de má-fé.

O Condomínio Embargado apresentou impugnação, alegando que a Embargante ocupou o imóvel por mais de 15 anos, desocupando-o apenas em dezembro de 2023 mediante cumprimento de ordem judicial. Sustentou que os débitos cobrados se referem aos períodos em que a Embargante ainda exercia a posse direta sobre o imóvel, fato incontroverso.

Afirmou que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da posse ou da utilização do imóvel, e não exclusivamente da titularidade do domínio, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Juntou cópia da sentença proferida na Ação de Imissão de Posse número 0033198-34.2014.8.11.0041, que reconheceu a posse injusta da Embargante e sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas até a efetiva desocupação do imóvel. Requereu a improcedência dos embargos e a condenação da Embargante por litigância de má-fé.

Após a regular instrução processual, o Juízo de primeiro grau proferiu sentença julgando improcedentes os Embargos à Execução, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade
:

“VISTOS.

Trata-se de Embargos à Execução opostos por
ESTER WALDINETE DA SILVA LEITE
em face de
CONDOMÍNIO QUADRA 05A RESIDENCIAL PAIAGUÁS
, em razão da Execução de Título Extrajudicial no 1028905-52.2024.8.11.0041, que visa a cobrança de taxas condominiais.

A embargante alega, em síntese, ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da execução, sustentando que não é proprietária do imóvel objeto da cobrança. Afirma que o imóvel foi consolidado em nome da Caixa Econômica Federal em 13/04/2012 e, posteriormente, em 09/07/2014, foi adquirido por Itália Elena de Abreu, conforme certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel. Argumenta que a embargada tinha conhecimento de quem seria a responsável pelos débitos e, mesmo assim, ajuizou a execução contra pessoa ilegítima, agindo de má-fé.

Requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a extinção da execução por ilegitimidade passiva, a declaração de indevida da cobrança, a condenação da embargada ao pagamento em dobro do valor cobrado indevidamente, além de indenização por danos morais no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) e a condenação da embargada por litigância de má-fé.

Por decisão de ID 191022031, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita à embargante e recebidos os embargos sem efeito suspensivo.

Devidamente intimada, a embargada apresentou impugnação (ID 194686520), alegando que a embargante ocupou o imóvel por mais de 15 anos, desocupando-o apenas em dezembro de 2023 mediante cumprimento de ordem judicial. Sustenta que os débitos cobrados referem-se aos períodos de 02/2019 a 05/2020, 07/2020 a 09/2023 e 11/2023, quando a embargante ainda exercia a posse direta sobre o imóvel. Afirma que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da posse ou da utilização do imóvel, e não exclusivamente da titularidade do domínio. Junta aos autos cópia da sentença proferida na Ação de Imissão de Posse no 0033198-34.2014.8.11.0041, que reconheceu a posse injusta da embargante e sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas até a efetiva desocupação do imóvel. Requer a improcedência dos embargos e a condenação da embargante por litigância de má-fé.

A embargante manifestou-se pelo julgamento antecipado da lide (ID 194700043).

Após os autos vieram conclusos.

É o relatório.

Decido.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a questão de mérito é unicamente de direito, não havendo necessidade de produção de outras provas.

(...)

DO MÉRITO

A controvérsia central dos presentes embargos reside na legitimidade passiva da embargante para responder pela execução de taxas condominiais, considerando que não é a proprietária registral do imóvel.

Conforme documentação acostada aos autos, o imóvel objeto da cobrança (Apartamento no 403, Bloco 03, Quadra 05, Residencial Paiaguás) foi consolidado em nome da Caixa Econômica Federal em 13/04/2012 e, posteriormente, em 09/07/2014, foi adquirido por Itália Elena de Abreu, conforme certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel (ID 189371042).

Entretanto, também restou comprovado nos autos que a embargante permaneceu na posse direta do imóvel mesmo após a consolidação da propriedade em nome da CEF e a posterior aquisição por Itália Elena de Abreu, tendo sido necessário o ajuizamento da Ação de Imissão de Posse no 0033198-34.2014.8.11.0041 para sua desocupação, a qual somente se efetivou em dezembro de 2023, conforme certidão do oficial de justiça juntada aos autos (ID 194686528).

Na sentença proferida na referida ação possessória (ID 194686525), o juízo da 9a Vara Cível de Cuiabá reconheceu expressamente que a embargante permaneceu no imóvel por anos sem pagar qualquer quantia, inclusive os encargos condominiais, condenando-a ao pagamento das taxas vencidas até a data da efetiva desocupação do bem.

Nesse contexto, é importante destacar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro do compromisso de compra e venda, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse. Confira-se:

(...)

No caso em análise, é incontroverso que a embargante exerceu a posse direta do imóvel durante todo o período a que se referem os débitos condominiais cobrados na execução (02/2019 a 05/2020, 07/2020 a 09/2023 e 11/2023), conforme expressamente reconhecido na sentença da ação possessória e comprovado pela certidão do oficial de justiça que atestou a desocupação apenas em dezembro de 2023.

Assim, ainda que não seja a proprietária registral do imóvel, a embargante é parte legítima para figurar no polo passivo da execução, pois a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da posse ou da utilização do imóvel, e não exclusivamente da titularidade do domínio.

Nesse sentido, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao imóvel, podendo ser cobradas tanto do proprietário quanto do possuidor que efetivamente usufrui da unidade condominial.

Portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva da embargante, tampouco em cobrança indevida por parte do condomínio embargado.

Quanto ao pedido de condenação da embargada por litigância de má-fé, não se vislumbra qualquer das hipóteses previstas no art. 80 do CPC, uma vez que o condomínio agiu no exercício regular do seu direito de cobrança, direcionando a execução contra quem efetivamente ocupava o imóvel durante o período dos débitos, em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre a matéria.

Por outro lado, a conduta da embargante, que permaneceu no imóvel por anos sem pagar as taxas condominiais e, mesmo após decisão judicial reconhecendo sua responsabilidade pelo pagamento, opôs embargos à execução com alegações manifestamente improcedentes, caracteriza litigância de má-fé, nos termos do art. 80, incisos I, II e III, do CPC.

Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais formulado pela embargante, além de ser manifestamente improcedente diante da legitimidade da cobrança, é incabível nos embargos à execução, que possuem natureza de ação de conhecimento incidental cujo objeto é exclusivamente a análise da existência, validade e exigibilidade do título executivo, não comportando pedidos indenizatórios autônomos.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os embargos à execução opostos por
ESTER WALDINETE DA SILVA LEITE
em face de
CONDOMÍNIO QUADRA 05A RESIDENCIAL PAIAGUÁS
, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e
DETERMINO
o prosseguimento da execução em seus ulteriores termos.

CONDENO
a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da execução, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça (art. 98, §3o, do CPC).

RECONHEÇO
a litigância de má-fé da embargante, condenando-a ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 81 do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

TRASLADE-SE
cópia desta sentença para os autos da execução.
”
(ID. 334387484).

Irresignada, a Apelante interpôs o presente recurso, objetivando a reforma integral da sentença para reconhecer sua ilegitimidade passiva, declarar a inexigibilidade dos débitos, condenar o Condomínio ao pagamento em dobro dos valores cobrados e ao pagamento de indenização por danos morais, além de afastar a condenação por litigância de má-fé.

Pois bem.

Após detida análise,
vislumbra-se que o apelo não comporta provimento
.

A Apelante sustenta sua ilegitimidade passiva argumentando que o imóvel foi consolidado em nome da Caixa Econômica Federal em 2012 e posteriormente adquirido por
Itália Elena de Abreu
em 2014, razão pela qual não poderia ser responsabilizada por débitos condominiais vencidos entre 2019 e 2023.

Entretanto,
tal argumento não merece prosperar
.

Cediço que as obrigações condominiais possuem natureza
propter rem
, ou seja, decorrem da própria existência do direito real sobre a coisa, aderindo ao imóvel e acompanhando-o em suas mutações jurídicas.

Contudo, a determinação de quem efetivamente responde por tais obrigações não se resolve pela simples verificação do registro de propriedade, mas pela identificação de quem exerce, de fato, os poderes inerentes ao domínio sobre a unidade autônoma.

Sobre a matéria, pertinente apontar que o STJ, ao julgar o REsp n. 1.345.331/RS, firmou tese no sentido de que a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido sobre o imóvel, ou seja, é a realidade fática que define com quem o condomínio mantém a relação de credor, a saber:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
(STJ, Tema Repetitivo n. 886)

A aplicação dessa tese ao caso concreto conduz à conclusão diametralmente oposta àquela pretendida pela Apelante, dado que os elementos probatórios constantes dos autos demonstram, de forma inequívoca e incontroversa, que a Apelante permaneceu na posse direta e exclusiva do imóvel durante todo o período a que se referem os débitos condominiais objeto da execução.

A própria jurisprudência citada pela Apelante em suas razões recursais (AgInt no REsp 1.859.553/SP) reforça exatamente o entendimento aplicado pelo juízo de primeiro grau, ao estabelecer que a responsabilidade deve recair sobre quem está na posse, que o registro imobiliário não define a legitimidade, e que o STJ só afasta a responsabilidade do proprietário quando o possuidor já se imitiu na posse.

Portanto, a tentativa da Apelante de utilizar tal precedente em seu favor revela apenas deturpação do teor da jurisprudência para criar artificialmente uma narrativa favorável.

Essa circunstância se encontra reconhecida expressamente na sentença proferida nos autos da Ação de Imissão de Posse n. 0033198-34.2014.8.11.0041, na qual o Juízo da 9a Vara Cível desta Comarca consignou que a Apelante usufruiu do imóvel por anos sem pagar quaisquer despesas relativas à sua ocupação, inclusive os encargos condominiais.

Naquela decisão, o magistrado reconheceu o caráter injusto da posse da Apelante e a condenou ao pagamento das taxas vencidas e vincendas até a efetiva desocupação do bem (
vide
ID. 334387477).

A certidão do Oficial de Justiça acostada ao ID. 334387481 comprova que a desocupação do imóvel pela Apelante somente ocorreu em dezembro de 2023, mediante o cumprimento de mandado judicial. Portanto, durante todo o período dos débitos ora executados, compreendido entre fevereiro de 2019 e novembro de 2023, a Apelante exercia a posse direta da unidade condominial, dela se beneficiando com exclusividade.

A jurisprudência pátria, em casos análogos envolvendo a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, tem reiteradamente aplicado o entendimento de que a obrigação recai sobre quem detém a posse efetiva do imóvel:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - NATUREZA PROPTER REM - AÇÃO DE USUCAPIÃO - IMISSÃO NA POSSE PELO POSSUIDOR - CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO - TEMA REPETITIVO 886 DO STJ - TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE AO POSSUIDOR - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - ART. 485, VI, DO CPC. - As taxas condominiais têm natureza ‘propter rem’, vinculando-se ao imóvel e, em regra, sendo de responsabilidade do proprietário inscrito no cartório de imóveis - No entanto, conforme está firmada no Tema Repetitivo 886 do STJ , a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais pode ser atribuída ao possuidor, mesmo sem o registro formal da propriedade, desde que comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a posse exercida - Na hipótese, os possuidores das unidades condominiais exercem a posse e ajuizaram a ação de usucapião, com plena ciência do condomínio sobre tal fato, devendo ser reconhecida a responsabilidade daqueles pelo pagamento das taxas condominiais.”
(TJ/MG. RAC 51053109720208130024, Relator Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17a Câmara Cível. Julgamento: 13/11/2024, DJe: 14/11/2024).

No caso concreto, a situação apresenta contornos ainda mais evidentes, eis que, conquanto a Apelante jamais tenha tido qualquer título jurídico legítimo sobre o imóvel, sua ocupação foi reconhecida judicialmente como injusta, e ela permaneceu no bem por mais de 15 anos sem arcar com qualquer contraprestação.

É certo que a Caixa Econômica Federal consolidou a propriedade do imóvel em seu nome em 2012 e que
Itália Elena de Abreu
o adquiriu em 2014. Contudo, nenhuma dessas titulares exerceu a posse efetiva do bem durante o período dos débitos cobrados. Ao contrário, a posse permaneceu com a Apelante, que resistiu inclusive judicialmente à sua desocupação, utilizando-se do imóvel sem qualquer contraprestação.

A responsabilidade pelas despesas condominiais, nessa hipótese, não pode recair sobre quem detém apenas a propriedade registral desprovida de posse, mas sim sobre quem efetivamente ocupa e utiliza o imóvel, usufruindo das áreas comuns e dos serviços prestados pelo condomínio.

Admitir o contrário seria permitir o enriquecimento sem causa da Apelante, que permaneceu no imóvel por mais de uma década sem arcar com qualquer encargo, em detrimento da coletividade condominial. Seria, ainda, violar o princípio de que o proprietário impedido de usar seu imóvel não pode ser responsabilizado por despesas geradas exclusivamente pela ocupação irregular de terceiro.

Ademais, a discussão sobre a responsabilidade da Apelante pelos débitos condominiais já foi objeto de cognição exauriente na ação possessória mencionada, na qual restou reconhecido judicialmente seu dever de arcar com as taxas condominiais até a efetiva desocupação do imóvel. Essa decisão transitou em julgado, não havendo razão para que se chegue à conclusão diversa nos presentes embargos, sob pena de afronta à coisa julgada material.

Nesse cenário, denota-se que a Apelante é parte legítima para figurar no polo passivo da execução, sendo descabida a alegação de ilegitimidade passiva.

Outrossim, a Apelante sustenta que o Condomínio Apelado agiu com má-fé ao propor a execução, uma vez que tinha conhecimento de que o imóvel se encontrava registrado em nome de terceira pessoa.

A aludida alegação não prospera
.

No caso presente, inexiste qualquer conduta contraditória por parte do Condomínio. Como demonstrado, o Condomínio não ocultou nenhum fato. A própria petição inicial da execução menciona expressamente a titularidade da Caixa Econômica Federal e a posterior aquisição pela Senhora
Itália Elena de Abreu
, esclarecendo que ambas jamais exerceram a posse do imóvel e que a ocupação exclusiva sempre foi da Apelante.

O Condomínio fundamentou a execução na posse efetiva exercida pela Apelante sobre o imóvel, circunstância que, conforme já demonstrado, é suficiente para ensejar a responsabilidade pelas obrigações condominiais.

Não houve, portanto, qualquer ocultação de informações ou tentativa de induzir o juízo a erro. Pelo contrário, conforme destacado pelo Apelado, quem manipula os fatos é a Apelante, ao tentar transformar em cobrança indevida aquilo que o STJ já pacificou como legítimo dever do possuidor.

A opção do Condomínio por direcionar a cobrança contra a Apelante, possuidora de fato do imóvel durante o período dos débitos, encontra amparo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e na própria sentença proferida na ação possessória, que reconheceu expressamente a responsabilidade da Apelante pelos encargos condominiais.

Inexiste, assim, qualquer conduta processual que possa ser caracterizada como má-fé por parte do Condomínio Embargado, dado que o exercício regular do direito de cobrança, fundamentado em título executivo extrajudicial e em decisão judicial transitada em julgado, não configura abuso ou temeridade.

Dessume-se ainda que a sentença reconheceu a litigância de má-fé da Apelante, condenando-a ao pagamento de multa de 2% sobre o valor atualizado da causa.

A Apelante se insurge contra essa condenação, argumentando que apenas exerceu o direito constitucional de defesa ao opor os embargos à execução.

Razão não lhe assiste
.

A caracterização da litigância de má-fé pressupõe a prática de atos que evidenciem a intenção de alterar a verdade dos fatos, deduzir defesa contra fato incontroverso ou proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo, nos termos do artigo 80 do Código de Processo Civil,
in verbis
:

“Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

I - deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;

II - alterar a verdade dos fatos;

III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal;

IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo;

V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;

VI - provocar incidente manifestamente infundado;

VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.”

In casu
, nota-se que a ora Apelante opôs Embargos à Execução alegando ilegitimidade passiva, quando já havia sido reconhecida judicialmente, em decisão transitada em julgado, sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais referentes ao período em que exerceu a posse do imóvel. A sentença proferida na ação de imissão de posse, da qual a Apelante foi parte, condenou-a expressamente ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas até a efetiva desocupação do bem.

Ao sustentar, nos Embargos, que não seria responsável pelos débitos em razão de não ser proprietária registral do imóvel, a Apelante ignorou por completo a decisão judicial anterior que já havia solucionado essa questão, bem como o fato incontroverso de que permaneceu na posse do imóvel durante todo o período dos débitos executados.

Tal conduta revela manifesta alteração da verdade dos fatos e dedução de defesa contra fato incontroverso, nos termos do artigo 80, incisos II e III, do Código de Processo Civil.

Não bastando, a Apelante formulou pedidos manifestamente incabíveis nos Embargos à Execução, como a condenação do Condomínio ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 200.000,00, matéria que não se compatibiliza com a natureza e o objeto dessa espécie de defesa executiva.

A toda evidência, a cumulação de pedidos incompatíveis com a via eleita evidencia o intuito meramente protelatório da oposição dos embargos e a falta de compromisso com a ética e com a boa-fé processual esperada de todos aqueles que participam do processo judicial.

Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. ATO COATOR. DECISÃO JUDICIAL. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA. DILAÇÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. VALOR DA CAUSA. ESTIMATIVA. POSSIBILIDADE. CONDUTA TEMERÁRIA DA PARTE. AGREGAÇÃO DE TESES E PEDIDOS NO CURSO DA MARCHA PROCESSUAL. PROVOCAÇÃO DE INCIDENTES MANIFESTAMENTE INFUNDADOS. APLICAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. 1. O mandado de segurança somente é cabível quando plenamente aferível o direito líquido e certo no momento da impetração, cuja existência e delimitação devem ser comprovadas de plano, sem a necessidade de dilação probatória. 2. A petição inicial do mandado de segurança deve ser instruída com prova pré-constituída, requisito esse que não pode ser suprido por fato posterior à impetração. 3. Hipótese dos autos em que o prosseguimento de cumprimento de sentença contra o cônjuge da impetrante não viola, em qualquer medida, seus direitos ao contraditório e à ampla defesa, tampouco implica, por si só, em qualquer constrangimento ilegal à sua esfera patrimonial. 4. Na ausência de proveito econômico certo e imediatamente aferível, é possível a fixação do valor da causa por estimativa, como de fato procedeu a parte impetrante na espécie. 5.
Reputa-se como litigante de má-fé aquele que procede de modo temerário no processo, modificando o teor das argumentações recursais à medida que reste vencido. Conduta que revela falta de compromisso com a ética e com a boa-fé esperada de todos aqueles que participam do processo judicial, prejudicando a eficiente prestação jurisdicional
. Aplicação da multa prevista no art. 81, § 2o, do CPC/2015. 6. Agravo interno não provido, com aplicação de multa.”
(STJ. AgInt no RMS 65.504/SC, Relator Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma. Julgamento: 21/02/2022, DJe 24/02/2022; g. n).

Como bem sintetizado pelo Apelado em suas contrarrazões, quem, na verdade, altera a verdade dos fatos é a Apelante, que afirma não dever nada após 15 anos de usufruto exclusivo do imóvel, pretende que o proprietário impedido de dispor de sua unidade arque pelas despesas geradas por ela, tenta transformar uma cobrança legítima em ato malicioso e insiste em tese frontalmente contrária ao entendimento consolidado do STJ.

A conduta da Apelante configura dedução de defesa contra fato incontroverso e resistência injustificada ao andamento do processo, caracterizando a litigância de má-fé prevista no artigo 80, incisos I, II e III, do Código de Processo Civil. O fato incontroverso que a Apelante ignora é precisamente sua permanência na posse do imóvel durante todo o período dos débitos executados, circunstância reconhecida em decisão judicial transitada em julgado.

A sentença foi precisa ao reconhecer que a Apelante permaneceu por anos no imóvel sem pagar as taxas condominiais, resistiu mesmo após decisão possessória reconhecendo sua responsabilidade, opôs Embargos com alegações manifestamente improcedentes e utilizou o processo como instrumento de resistência infundada e de obtenção de vantagem indevida.

Logo, a multa aplicada, no percentual de 2% sobre o valor atualizado da causa, encontra-se dentro dos limites legais previstos no artigo 81 do mesmo diploma processual e mostra-se adequada e proporcional à conduta praticada, considerando-se a gravidade da postura processual adotada pela Apelante, que além de insistir em tese já definitivamente afastada pelo Poder Judiciário, formulou pedidos manifestamente inadmissíveis na via eleita, evidenciando intuito protelatório e desrespeito aos deveres de lealdade e boa-fé processuais.

Assim sendo, longe de ser afastada, a condenação por litigância de má-fé deve ser integralmente mantida, pois decorre da análise criteriosa do conjunto fático-probatório e está em perfeita harmonia com a jurisprudência e com o padrão de conduta reiteradamente adotado pela Apelante.

Pelas razões acima expendidas, descabe cogitar a condenação do Condomínio Apelado ao pagamento em dobro dos valores cobrados indevidamente e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 200.000,00.

Como já demonstrado, a cobrança promovida pelo Condomínio não é indevida, já que a Apelante é responsável pelo pagamento das taxas condominiais referentes ao período em que exerceu a posse do imóvel, sendo legítima a execução. Inexiste, portanto, fundamento para a aplicação do artigo 940 do Código Civil ou para a condenação por danos morais.

O valor pretendido pela Apelante, de R$ 200.000,00 a título de danos morais, representa quantia mais de 10 vezes superior ao valor total da execução, evidenciando nítida pretensão de enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico brasileiro, conforme dispõe o artigo 884 do Código Civil.

Além de que os embargos à execução possuem natureza de ação incidental de conhecimento cujo objeto se limita à análise da existência, validade e exigibilidade do título executivo, não comportando pedidos indenizatórios autônomos, que demandariam ação própria.

Nessa ordem de ideias, tenho que a alegação de que houve omissão da sentença quanto ao pedido indenizatório seja artificial, pois a rejeição decorre da própria natureza jurídica da via eleita.

Diante do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
ESTER WALDINETE DA SILVA LEITE
, mantendo inalterada a sentença recorrida por este e seus próprios fundamentos.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majoro
a condenação em honorários advocatícios para
15% (quinze por cento)
, mantida a suspensão da exigibilidade, tendo em vista a gratuidade da justiça deferida (art. 98, § 3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2026