Tribunal: TJMT
Processo: 1004975-60.2026.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1004975-60.2026.8.11.0000
AGRAVANTES: W TEIXEIRA TERRAPLENAGEM LTDA – ME e OUTROS
AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S/A
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AÇÃO MONITÓRIA – HASTA PÚBLICA – IMPUGNAÇÃO TARDIA AO LAUDO DE AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO TEMPORAL E CONSUMATIVA – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL – PREVISÃO LEGAL – INDISPONIBILIDADE ANTERIOR – HIPOTECA REGISTRADA ANTERIORMENTE – DIREITO REAL DE GARANTIA – PREFERÊNCIA – COOPERAÇÃO JURISDICIONAL – DESNECESSIDADE DE COMUNICAÇÃO PRÉVIA – DESPROPORCIONALIDADE – PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE – INOCORRÊNCIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Operada a preclusão temporal quando a parte, regularmente intimada para se manifestar sobre o auto de avaliação, permanece inerte por prazo superior a sete meses, não podendo rediscutir a matéria às vésperas do leilão.
A possibilidade de arrematação em segunda praça por valor não inferior à metade da avaliação decorre de expressa previsão legal contida no art. 891, parágrafo único, do CPC, não configurando preço vil.
A existência de ordem de indisponibilidade posterior ao registro de hipoteca não obsta a realização de hasta pública, devendo prevalecer o direito real de garantia anteriormente constituído, com observância do princípio da prioridade registrária.
A cooperação jurisdicional não exige comunicação prévia a todos os juízos que tenham decretado constrições sobre o bem, devendo eventual conflito de preferências ser resolvido na fase de destinação do produto da arrematação, mediante instauração de concurso de credores, se necessário.
A desproporcionalidade entre o valor do débito e o valor do bem não configura excesso de execução quando não há impugnação tempestiva à avaliação, existem múltiplas constrições sobre o imóvel e o bem constitui garantia real do crédito, devendo eventual saldo remanescente ser devolvido ao executado.
Recurso desprovido. Decisão mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004975-60.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Nulidade, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR,

DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ARIDAQUE LUIZ NETO - CPF: 255.859.671-34 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVADO), W TEIXEIRA TERRAPLENAGEM LTDA - ME - CNPJ: 05.679.294/0001-43 (AGRAVANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AÇÃO MONITÓRIA – HASTA PÚBLICA – IMPUGNAÇÃO TARDIA AO LAUDO DE AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO TEMPORAL E CONSUMATIVA – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL – PREVISÃO LEGAL – INDISPONIBILIDADE ANTERIOR – HIPOTECA REGISTRADA ANTERIORMENTE – DIREITO REAL DE GARANTIA – PREFERÊNCIA – COOPERAÇÃO JURISDICIONAL – DESNECESSIDADE DE COMUNICAÇÃO PRÉVIA – DESPROPORCIONALIDADE – PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE – INOCORRÊNCIA – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Operada a preclusão temporal quando a parte, regularmente intimada para se manifestar sobre o auto de avaliação, permanece inerte por prazo superior a sete meses, não podendo rediscutir a matéria às vésperas do leilão.

A possibilidade de arrematação em segunda praça por valor não inferior à metade da avaliação decorre de expressa previsão legal contida no art. 891, parágrafo único, do CPC, não configurando preço vil.

A existência de ordem de indisponibilidade posterior ao registro de hipoteca não obsta a realização de hasta pública, devendo prevalecer o direito real de garantia anteriormente constituído, com observância do princípio da prioridade registrária.

A cooperação jurisdicional não exige comunicação prévia a todos os juízos que tenham decretado constrições sobre o bem, devendo eventual conflito de preferências ser resolvido na fase de destinação do produto da arrematação, mediante instauração de concurso de credores, se necessário.

A desproporcionalidade entre o valor do débito e o valor do bem não configura excesso de execução quando não há impugnação tempestiva à avaliação, existem múltiplas constrições sobre o imóvel e o bem constitui garantia real do crédito, devendo eventual saldo remanescente ser devolvido ao executado.

Recurso desprovido. Decisão mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1004975-60.2026.8.11.0000

AGRAVANTES:

W TEIXEIRA TERRAPLENAGEM LTDA – ME e OUTROS

AGRAVADO:

BANCO DO BRASIL S/A

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo e modificativo, interposto por
W Teixeira Terraplenagem Ltda - ME
e
outros
, contra decisão proferida em 05/02/2026 (Id. 222272418), nos autos do Cumprimento de Sentença no 0016791-93.2016.8.11.0004, que tramita perante a 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, subscrita pelo Juiz de Direito
Michell Lotfi Rocha da Silva
, que rejeitou a alegação de excesso de execução, indeferiu impugnação ao laudo de avaliação e manteve os leilões designados para os dias 06/02/2026 (primeira praça) e 12/02/2026 (segunda praça), relativos ao imóvel rural de matrícula no 7.642, avaliado em R$1.099.112,70 (um milhão, noventa e nove mil, cento e doze reais e setenta centavos).

A insurgência recursal fundamenta-se, primeiramente, na existência de indisponibilidade judicial anterior registrada na matrícula do imóvel sob a averbação AV.07, oriunda de processo judicial datado de dois mil e seis, que tramita na Comarca de Goiânia, Estado de Goiás.

Alegam os recorrentes que essa constrição judicial preexistente não foi adequadamente considerada pela decisão agravada, que teria se limitado a mencionar genericamente a existência de diversas constrições sem enfrentar especificamente as repercussões práticas da indisponibilidade sobre a validade e eficácia da hasta pública.

Sustentam que não há nos autos qualquer demonstração de que a restrição tenha sido levantada ou de que o juízo responsável pela decretação da indisponibilidade tenha sido formalmente cientificado acerca da realização do leilão, inexistindo comprovação de ofício expedido, autorização expressa ou mecanismo de cooperação jurisdicional apto a harmonizar as constrições incidentes sobre o mesmo bem.

Nesse contexto, os agravantes invocam violação aos artigos 67 e 69 do Código de Processo Civil, que consagram o dever de cooperação entre órgãos jurisdicionais, impondo atuação coordenada sempre que decisões distintas incidam sobre o mesmo bem ou relação jurídica.

Argumentam que a alienação judicial de bem gravado por indisponibilidade decretada por outro juízo, sem qualquer comunicação formal ao órgão que impôs a restrição, representa desconsideração prática de ordem judicial preexistente e vulnera a lógica sistêmica do registro imobiliário, criando risco real de conflito interjurisdicional e possibilidade de ineficácia superveniente da arrematação, seja no momento do registro da carta, seja por meio de questionamentos posteriores.

Em segundo plano, os recorrentes apontam manifesta desproporcionalidade entre o valor do débito executado e o valor do bem submetido à expropriação, que supera em mais de quatro vezes o montante da dívida.

Sustentam que a decisão agravada afastou a alegação de excesso de execução sob o fundamento de preclusão, mas que eventual preclusão quanto à impugnação do laudo de avaliação não afasta o dever permanente do juízo de conduzir a execução segundo o princípio da menor onerosidade, previsto no artigo 805 do Código de Processo Civil, que impõe ao magistrado a análise concreta da necessidade da alienação integral do bem, a possibilidade de substituição da penhora ou a adoção de mecanismos menos impactantes ao patrimônio do devedor.

Aduzem ainda que a avaliação judicial realizada pelo oficial de justiça está totalmente equivocada ao classificar o imóvel como mera área bruta, quando laudo particular demonstraria que o bem possui trinta e um vírgula sessenta hectares de pastagem já formada com capins de alta qualidade, cento e nove hectares de cerrado já submetidos a intervenção mecanizada, benfeitorias reais como cerca parcial com postes de eucalipto, rede de energia elétrica percorrendo toda a propriedade, porteira e mata-burro, estando inserido em região de alto potencial agrícola.

Alegam que o edital de leilão não faz qualquer menção à existência de pastagem formada, área preparada, cercas, energia elétrica ou recursos hídricos, limitando-se a repetir a descrição genérica constante na matrícula do imóvel, o que violaria o artigo 886, inciso primeiro, do Código de Processo Civil, que exige descrição completa do bem, incluindo suas características reais, benfeitorias e potencial produtivo, gerando nulidade da hasta pública, especialmente quando resulta em preço vil e publicidade ineficaz.

Os agravantes sustentam que a avaliação do oficial de justiça, além de subestimar gravemente o valor de mercado, estimado em dois milhões e duzentos mil reais na avaliação técnica particular, impede que eventuais licitantes conheçam as reais condições produtivas do imóvel, afastando compradores qualificados e favorecendo arrematação por preço vil, uma vez que na primeira praça o bem já está sendo ofertado pela metade do preço que realmente vale.

Quanto ao risco de dano irreversível, argumentam que a alienação é iminente e que, uma vez realizada a hasta e assinado o auto, a arrematação tende a se consolidar nos termos do artigo 903 do Código de Processo Civil, adquirindo caráter de definitividade prática que dificulta sobremaneira sua reversão no próprio processo executivo.

Sustentam que a consolidação da arrematação gera irreversibilidade fática, pois o bem sai da esfera patrimonial dos agravantes e ingressa na titularidade de terceiro, e que eventual reconhecimento posterior de vício estrutural não teria o condão de restaurar automaticamente o status quo, exigindo o ajuizamento de ação autônoma para desconstituição do ato ou para reparação de danos, conduzindo inevitavelmente à multiplicação de litígios.

Quanto aos requisitos para concessão da tutela recursal de urgência, os agravantes sustentam a presença do fumus boni iuris na conjugação de elementos objetivos extraídos dos próprios autos, quais sejam, a existência de indisponibilidade judicial anterior regularmente averbada na matrícula do imóvel, a ausência de demonstração de qualquer medida concreta de cooperação interjurisdicional destinada a compatibilizar essa restrição com a alienação autorizada, a manifesta desproporcionalidade entre o valor do débito e o valor do bem submetido à expropriação, e a fundamentação insuficiente da decisão recorrida quanto à compatibilização das restrições incidentes sobre o bem.

Quanto ao
periculum in mora
, alegam que o dano é grave, concreto e de difícil reparação, não se tratando de prejuízo hipotético ou remoto, mas de risco real de consolidação de situação jurídica que, se posteriormente reconhecida como irregular, demandará medidas complexas e custosas para eventual recomposição, com impacto direto na utilidade do presente recurso.

Ao final, os agravantes requerem o recebimento do agravo de instrumento com a formação regular do instrumento e a imediata apreciação do pedido de tutela recursal de urgência, a concessão de efeito suspensivo ativo para determinar a imediata sustação dos leilões designados ou, caso já tenham ocorrido, determinar sua nulidade, impedindo a consolidação da alienação enquanto pendente o exame das irregularidades estruturais apontadas, a determinação para que o juízo de origem promova a prévia compatibilização das constrições incidentes sobre o imóvel, com a expedição de ofício ao juízo da Comarca de Goiânia responsável pela indisponibilidade averbada sob AV.07, a fim de esclarecer a situação atual da restrição e viabilizar a necessária cooperação jurisdicional antes de qualquer ato expropriatório, e, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, determinando que a alienação judicial somente seja realizada após o saneamento integral das restrições registrárias e a análise concreta da proporcionalidade da medida expropriatória, em observância aos princípios da menor onerosidade e da segurança jurídica.

Custas de preparo recolhidas (Id. 344933356).

A almejada liminar recursal foi por mim
indeferida
em 12/02/2026, nos termos da decisão monocrática Id. 345612374.

Os agravados não apresentaram contraminuta, consoante certidão de decurso de prazo Id. 352887887.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo e modificativo, interposto por W TEIXEIRA TERRAPLANAGEM LTDA-ME e outros contra decisão proferida nos autos do processo número 0016791-93.2016.8.11.0004, da Primeira Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, Estado de Mato Grosso, em fase de cumprimento de sentença de ação monitória ajuizada pelo Banco do Brasil S.A, a qual rejeitou a alegação de excesso de execução e manteve a realização de leilões judiciais designados para os dias 06 e 12/02/2026, visando à expropriação de imóvel rural avaliado em aproximadamente um milhão, cento e trinta e oito mil reais, para satisfação de débito executado no montante aproximado de duzentos e setenta e sete mil reais.

Os agravantes fundamentam a insurgência recursal em três eixos principais. Primeiro, sustentam a existência de indisponibilidade judicial anterior registrada na matrícula do imóvel sob a averbação AV.07, oriunda de processo de dois mil e seis que tramita na Comarca de Goiânia, Estado de Goiás, sem que tenha havido qualquer comunicação ao juízo responsável pela restrição, violando o dever de cooperação jurisdicional previsto nos artigos 67 e 69 do Código de Processo Civil e criando risco de ineficácia superveniente da arrematação. Segundo, apontam manifesta desproporcionalidade entre o valor do débito e o valor do bem expropriado, que supera em mais de quatro vezes o montante da dívida, violando o princípio da menor onerosidade previsto no artigo 805 do Código de Processo Civil. Terceiro, alegam que a avaliação judicial está equivocada ao classificar o imóvel como mera área bruta, quando laudo particular demonstraria a existência de pastagem formada, área preparada, benfeitorias e infraestrutura, e que o edital de leilão omite essas características, violando o artigo 886, inciso primeiro, do Código de Processo Civil e gerando nulidade da hasta pública por preço vil.

Requerem o provimento do recurso para que a alienação judicial somente seja realizada após o saneamento integral das restrições registrárias e análise concreta da proporcionalidade da medida expropriatória

Pois bem.

No mérito, o recurso não merece provimento.

De fato,
a análise detida dos autos eletrônicos do processo de origem revela que os agravantes foram regularmente intimados para se manifestarem sobre o auto de avaliação realizado pelo Oficial de Justiça
.

Verifica-se que em 12/02/2025 foi juntado o auto de avaliação elaborado pelo Oficial de Justiça Valdeci Custódio Barros, atribuindo ao imóvel rural de matrícula no 7.642 o valor total de R$1.099.112,70 (Id. 183674015).

Na mesma data foi intimação das partes para manifestação sobre o laudo de avaliação, tendo permanecido silentes, consoante atestados de decurso de prazo do sistema PJE.

Posteriormente, em 02/10/2025, foi proferida decisão que declarou preclusa a manifestação dos executados sobre a avaliação do imóvel, ante a inércia, e homologou o auto de avaliação para que produzisse seus jurídicos e legais efeitos (Id. 210194013).

Constata-se, portanto, que transcorreu prazo superior a sete meses entre a intimação para manifestação em fevereiro de 2025 e a decisão que declarou a preclusão em outubro de 2025, sem que os executados apresentassem qualquer impugnação ao valor atribuído ao imóvel.

Além disso, a decisão homologatória do laudo não foi objeto de recurso pelos agravantes, consolidando-se definitivamente no processo.

Somente em 23/01/2026, às vésperas da realização do leilão e quase um ano após a intimação, os executados apresentaram impugnação ao laudo (Id. 220822636), pretendendo rediscutir matéria já estabilizada pela preclusão temporal e lógica
.

Nestes termos, depreende-se que a decisão agravada corretamente indeferiu a impugnação tardia, consignando expressamente que a matéria encontrava-se fulminada pela preclusão temporal e lógica, uma vez que os executados foram devidamente intimados para se manifestarem sobre o laudo do Oficial de Justiça há cerca de um ano, mantendo-se inertes na oportunidade processual adequada, o que ensejou a prolação da decisão que declarou expressamente a preclusão da faculdade de impugnar e homologou o valor avaliado, sem a interposição de qualquer recurso.

Com efeito, a preclusão é instituto fundamental à segurança jurídica e à marcha processual, impedindo a rediscussão de questões já decididas ou não impugnadas no momento oportuno.

A preclusão temporal ocorre quando a parte deixa escoar o prazo para a prática do ato processual sem manifestação, e operada a preclusão, não mais se admite a prática do ato, ainda que a parte alegue justo motivo.

A propósito:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA ON-LINE. LEVANTAMENTO INTEGRAL DO VALOR SEM RESSALVAS. PRECLUSÃO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que declarou extinta a execução, reconhecendo a satisfação da obrigação, nos termos art. 924, II do CPC.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em saber se o exequente pode reabrir a execução para exigir correção monetária e juros anteriores à penhora, sob o argumento de que tais verbas configuram pedidos implícitos e matéria de ordem pública.
III. Razões de decidir
3. A ausência de impugnação do valor penhorado no momento oportuno caracteriza preclusão temporal. 4. O levantamento integral da quantia depositada, sem ressalvas, configura aceitação tácita do pagamento, atraindo a preclusão lógica; 5. O art. 322, §1o, do CPC não afasta o dever do credor de se manifestar tempestivamente sobre o quantum executado; 6. O Tema 677 do STJ é inaplicável à hipótese, por não afastar a preclusão nem autorizar a rediscussão de valores aceitos no curso da execução.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Opera-se a preclusão quando o exequente, ciente do valor penhorado, deixa de impugná-lo tempestivamente e levanta integralmente a quantia sem ressalvas. 2. Juros e correção monetária, embora pedidos implícitos, submetem-se às regras de preclusão no curso da execução.”

(N.U 0002413-39.2007.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2026, Publicado no DJE 18/02/2026)

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE ANÁLISE DE NOMEAÇÃO DE BENS. INEXISTÊNCIA DE REQUERIMENTO FORMAL. DEFERIMENTO DE PENHORAS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, converteu em definitiva a penhora realizada via SISBAJUD, deferiu a penhora da fração ideal de imóvel rural e determinou a penhora de quotas sociais do executado. O agravante alegou nulidade da decisão por ausência de apreciação de “nomeação de bens” que teria sido realizada na exceção de pré-executividade.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) saber se há nulidade por ausência de manifestação do juízo a respeito de suposta nomeação de bens feita na exceção de pré-executividade; e (ii) saber se a penhora via SISBAJUD deve ser considerada ilegal por incidir sobre conta conjunta e por envolver valor considerado ínfimo.
III. Razões de decidir
A juntada de documentos patrimoniais na exceção de pré-executividade não configura nomeação formal de bens à penhora, nos termos do art. 847 do CPC.
A ausência de impugnação específica às penhoras requeridas pela exequente, apesar da intimação regular, caracteriza preclusão consumativa e renúncia tácita à oposição.
A penhora via SISBAJUD, realizada sobre valor inferior ao débito e sem prova de impenhorabilidade, é válida. Alegações genéricas não são suficientes para afastar os efeitos da constrição.
A alegação de ausência de contraditório não procede, pois o executado teve oportunidade de se manifestar e optou por impugnar apenas parte das medidas.
IV. Dispositivo e tese
Agravo de instrumento conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A juntada de documentos patrimoniais na exceção de pré-executividade, desacompanhada de requerimento formal e autônomo de nomeação ou substituição de penhora, não configura oferta válida de bens, nos termos do art. 847 do CPC. 2. A ausência de impugnação específica a medidas constritivas regularmente informadas implica preclusão consumativa da faculdade de oposição. 3. A penhora de valores via SISBAJUD não é nula por recair sobre conta conjunta, se não comprovada a titularidade exclusiva de terceiro ou a impenhorabilidade legal dos valores.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CPC, arts. 10, 805 e 847.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp no 2.631.904/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 25.08.2025; STJ, AgInt no AREsp no 2.540.434/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23.09.2024.”

(N.U 1030208-93.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/11/2025, Publicado no DJE 10/11/2025)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – IPTU –
HASTA PÚBLICA DESIGNADA – NÃO CONCORDÂNCIA COM O VALOR DA AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO
- BEM DE FAMÍLIA - IMPENHORABILIDADE - EXCEÇÃO - DÉBITO PROVENIENTE DO PRÓPRIO IMÓVEL – RECURSO DESPROVIDO.
1- Embora devidamente intimada do auto de avaliação, o Agravante não realizou a devida impugnação no momento oportuno, não podendo, agora, alegar preço vil diante da ocorrência da preclusão consumativa.
2- Em se tratando de execução fiscal que objetiva a cobrança de débitos oriundos do próprio imóvel, como no caso do IPTU, incide, à espécie, a exceção ao regime de impenhorabilidade do bem de família. Inteligência do artigo 3o, inciso IV, da Lei 8.009/90.”
(N.U 1006123-53.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 11/05/2020, Publicado no DJE 21/05/2020)

No caso concreto, os agravantes tiveram ampla oportunidade de impugnar o laudo de avaliação, foram regularmente intimados para tanto, permaneceram inertes e deixaram transcorrer
in albis
o prazo legal e o prazo adicional concedido pelo juízo.

A tentativa de rediscutir a avaliação apenas às vésperas do leilão, após quase um ano de inércia, afronta aos princípios da preclusão, da segurança jurídica e da boa-fé processual.

Os agravantes insurgem-se também contra a possibilidade de arrematação do imóvel, em segunda praça, por 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação, alegando que isso configuraria preço vil e desproporcionalidade excessiva.

Tal alegação não prospera, pois a possibilidade de arrematação em segunda praça por valor não inferior à metade do valor da avaliação decorre de expressa previsão legal, contida no art. 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

No caso, a decisão Id. 210194013 de 02/10/2025, que não foi objeto de recurso, expressamente determinou que, caso houvesse a necessidade de segunda praça, o bem não poderia ser arrematado em lance inferior a cinquenta por cento do valor do bem, nos termos do art. 891, parágrafo único, do CPC.

Trata-se de aplicação literal da lei processual, não havendo qualquer ilegalidade ou abusividade no ponto.

Deste modo, a alegação de preço vil não se sustenta quando o valor mínimo de arrematação decorre de expressa previsão legal e o bem foi regularmente avaliado por Oficial de Justiça, sem impugnação tempestiva.

Os agravantes alegam ainda que a avaliação judicial está totalmente equivocada e que o edital contém descrição incompleta do imóvel, omitindo benfeitorias existentes.

Contudo, tais alegações não encontram respaldo nos autos.

O auto de avaliação foi elaborado pelo Oficial de Justiça com vistoria presencial ao imóvel, em 11/02/2025, na presença do próprio executado Juliano Fraga Teixeira, que acompanhou e indicou a área a ser avaliada, nada se opondo ao cumprimento do mandado.

O laudo descreve detalhadamente a localização e acesso ao imóvel, a área total de 157,01,61 hectares, a composição com 139,65,61 hectares em campos de terceira classe e 17,36 hectares em pedras, a cerca de divisa quase toda fechada com cinco fios de arame liso e postes de eucalipto, a ausência de divisões internas, a classificação como área bruta, a pesquisa de preços junto a corretores locais, e o valor de R$7.000,00 (sete mil reais) por hectare, totalizando R$1.099.112,70 (um milhão, noventa e nove mil, cento e doze reais e setenta centavos).

A avaliação foi realizada por auxiliar da Justiça, dotado de fé pública, e goza de presunção de legitimidade e veracidade, somente podendo ser afastada mediante prova robusta em contrário, produzida no momento processual adequado.

No caso, os agravantes apresentaram laudo particular apenas em fevereiro de 2026, quase um ano após a intimação para impugnar o laudo oficial, quando já operada a preclusão, não se podendo admitir que a parte, intimada regularmente para impugnar a avaliação, permaneça inerte por quase um ano e, às vésperas do leilão, apresente laudo unilateral pretendendo desconstituir avaliação judicial já homologada e não impugnada tempestivamente.

Quanto à alegada omissão no edital, verifica-se que este contém a descrição constante da matrícula do imóvel e do auto de avaliação, atendendo aos requisitos do art. 886, incisos I, II e III, do CPC, e eventuais benfeitorias não mencionadas deveriam ter sido objeto de impugnação ao laudo de avaliação no momento oportuno, o que não ocorreu.

Quanto à questão da indisponibilidade anterior averbada sob AV.07, ainda que se considere a existência da ordem de indisponibilidade, tal circunstância não obsta a realização da hasta pública do imóvel, especialmente quando se verifica que o exequente Banco do Brasil possui hipoteca anterior registrada em favor da instituição financeira, que lhe confere direito real de garantia e preferência sobre o bem.

Nestes termos, embora a penhora efetivada nos presentes autos seja posterior à ordem de indisponibilidade mencionada pelos agravantes, o registro da hipoteca em favor do Banco do Brasil é anterior, devendo, portanto, ser observada esta ordem de precedência na destinação do produto da arrematação.

Outrossim, a indisponibilidade de bens impede o proprietário de alienar (vender/doar) o imóvel voluntariamente.

Contudo, ela não impede a alienação forçada (hasta pública/leilão) ordenada judicialmente, especialmente para a satisfação de um crédito garantido por hipoteca anterior.

De outra feita, a ordem de indisponibilidade genérica de determinado bem imóvel, sem indicação específica do título que a ordem pretende atingir, não tem o condão de sustar os registros dos títulos que já estejam tramitando ou que tenham sido constituídos anteriormente, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade, conforme os princípios registrários que regem a matéria.

A hipoteca, por ser direito real de garantia registrado anteriormente à ordem de indisponibilidade, confere ao credor hipotecário o direito de preferência sobre o produto da alienação do bem, nos termos dos artigos 1.419 e seguintes do Código Civil, combinados com o art. 908 do Código de Processo Civil.

Assim, a existência de indisponibilidade posterior ao registro da hipoteca não impede a realização da hasta pública, devendo eventual conflito de preferências ser resolvido na fase de destinação do produto da arrematação, mediante observância da ordem legal de preferências estabelecida pela legislação civil e processual.

A propósito
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
INDISPONIBILIDADE DE BENS – POSSIBILIDADE DE LEVAR À HASTA PÚBLICA OS BENS
- A indisponibilidade de bens é medida que atinge exclusivamente a esfera de direitos do executado, situação essa que não obsta o prosseguimento dos atos expropriatórios em desfavor dele, ou seja, não suspende as constrições realizadas anteriormente, tampouco impede a realização de hasta pública dos bens constritos -
Sendo certo que a existência de registro de indisponibilidade, assim como a existência de outra constrição não impedem a possibilidade de realização de leilão judicial, mas apenas impõe a necessidade de estabelecimento de concurso de credores após a eventual alienação, com verificação da ordem de preferências
, de rigor a reforma da r. sentença de forma a permitir a alienação dos bens gravados com indisponibilidade, aproveitando-se, assim a determinação de alienação dos imóveis determinada pelo R. Juízo Trabalhista. RECURSO PROVIDO.”
(TJ-SP - AI: 20404672120228260000 SP 2040467-21.2022.8.26.0000, Relator.: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 28/04/2022, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2022)

Neste contexto, a decisão agravada consignou expressamente que a matrícula imobiliária denota a existência de diversas outras constrições e penhoras averbadas, cenário que poderá eventualmente exigir a análise de concurso de credores para a destinação do produto da venda, consumindo eventual saldo remanescente.

A existência de múltiplas constrições sobre o imóvel não obsta a realização da hasta pública, devendo eventual conflito de preferências ser resolvido na fase de destinação do produto da arrematação, mediante instauração de concurso de credores, se necessário.

A cooperação jurisdicional não exige comunicação prévia a todos os juízos que tenham decretado constrições sobre o bem, mas sim a observância de eventual ordem de preferência entre os credores, o que será analisado após a arrematação, respeitando-se a anterioridade do registro da hipoteca em favor do exequente.

Não há, portanto, qualquer ilegalidade na realização do leilão sem prévia comunicação ao juízo de Goiânia, especialmente porque a indisponibilidade não se equipara a penhora ou hipoteca para fins de preferência, o exequente possui hipoteca anterior registrada conferindo-lhe direito real de garantia e precedência sobre a ordem de indisponibilidade posterior, a destinação do produto da arrematação observará a ordem legal de preferências, e eventual conflito será resolvido em concurso de credores, se necessário, respeitando-se o direito de prioridade do credor hipotecário.

A ordem genérica de indisponibilidade não tem o efeito de sustar ou invalidar direitos reais de garantia anteriormente constituídos, devendo prevalecer o princípio da prioridade registrária que rege o sistema imobiliário brasileiro.

Quanto à alegada desproporcionalidade entre o valor do débito e o valor do bem avaliado, tal argumento não configura fundamento para suspensão da hasta pública.

Em primeiro lugar, porque a avaliação não foi impugnada tempestivamente, estando preclusa a discussão sobre o valor do bem.

Em segundo lugar, porque a existência de múltiplas constrições sobre o imóvel, conforme consignado na decisão agravada, indica a possibilidade de que o produto da arrematação seja destinado a outros credores, não havendo garantia de que haverá saldo remanescente em favor dos executados.

Em terceiro lugar, porque o princípio da menor onerosidade não impede a expropriação de bem cujo valor supera a dívida, especialmente quando não há outros bens penhoráveis ou quando o bem constitui garantia real do crédito.

Ou seja, a existência de bem penhorado com valor superior ao débito não configura, por si só, excesso de execução ou violação ao princípio da menor onerosidade, devendo eventual saldo remanescente ser devolvido ao executado após a satisfação integral do crédito e das despesas processuais.

Por fim, os executados não ofereceram bem alternativo à penhora, nem demonstraram a existência de outros bens suficientes e desembaraçados para garantir a execução, o que afasta a alegação de violação ao princípio da menor onerosidade.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026