Tribunal: TJMT
Processo: 1005427-08.2019.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA – PROCEDENCIA - IMÓVEL URBANO – POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA – JUSTO TÍTULO – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – BOA-FÉ – FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE – REQUISITOS DO ART. 1.242 DO CC PREENCHIDOS – RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de usucapião ordinária, declarando o domínio do autor sobre imóvel urbano com área de 360m2, registrado em nome da empresa ré.
2. O autor alega posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel desde 25 de fevereiro de 2008, quando o adquiriu mediante contrato particular de compra e venda, tendo realizado benfeitorias e arcado com todas as despesas do imóvel.
3. A empresa ré sustenta ausência dos requisitos necessários para a usucapião ordinária, especialmente justo título e boa-fé, alegando que os documentos foram firmados com terceiros sem poderes para alienar o imóvel e que o autor tinha conhecimento da real propriedade.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em verificar se estão preenchidos os requisitos para a configuração da usucapião ordinária, nos termos do art. 1.242 do Código Civil: (i) posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos; (ii) existência de justo título; e (iii) boa-fé do possuidor.
III. Razões de decidir
5. A prova testemunhal produzida em audiência, corroborada pelos documentos acostados aos autos, demonstra que o autor exerce a posse sobre o imóvel desde, no mínimo, 25 de fevereiro de 2008, de modo público, contínuo e sem qualquer oposição.
6. O contrato particular de compra e venda firmado pelo autor, ainda que não registrado, constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião ordinária, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
7. A boa-fé do possuidor é presumida quando há justo título, nos termos do art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil, não tendo a empresa ré logrado demonstrar qualquer vício insanável no negócio jurídico originário ou má-fé do autor.
8. A tentativa de regularização da propriedade, longe de configurar má-fé, demonstra a preocupação do possuidor em regularizar sua situação jurídica, não descaracterizando o animus domini.
9. O autor assumiu obrigações e tributos (IPTU, contas de consumo), realizou benfeitorias, e nunca foi cientificado de qualquer oposição da proprietária registral antes da propositura da ação, evidenciando o exercício da posse com animus domini.
10. A função social da propriedade foi plenamente atendida pelo autor, que deu destinação habitacional ao imóvel, realizando benfeitorias e melhorias ao longo dos anos, enquanto a empresa ré manteve-se inerte.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. O contrato particular de compra e venda, ainda que não registrado, constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião ordinária, desde que demonstrado o animus domini do possuidor. 2. A posse mansa, pacífica e ininterrupta, exercida com animus domini pelo prazo legal, aliada ao justo título e à boa-fé, configura a usucapião ordinária prevista no art. 1.242 do Código Civil. 3. A tentativa de regularização da propriedade não descaracteriza o animus domini, mas evidencia a preocupação do possuidor em regularizar sua situação jurídica."-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005427-08.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[CELSO FERREIRA - CPF: 503.864.331-00 (APELADO), THIAGO DOS ANJOS ARAUJO - CPF: 054.617.431-02 (ADVOGADO), MARIA DE FATIMA GOMES COELHO - CPF: 345.561.411-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ GOMES DURAN - CPF: 022.312.251-31 (ADVOGADO), POZZA S. A. INDUSTRIAL MOVELEIRA - CNPJ: 87.548.210/0001-05 (APELANTE), MARK GIULIANI KRAS BORGES - CPF: 697.619.060-00 (ADVOGADO), RAIMUNDA FELICIO DE LIMA - CPF: 862.464.701-06 (TERCEIRO INTERESSADO), CRISLAINE DE BARROS CASEIRO OLIVEIRA - CPF: 027.381.131-25 (TERCEIRO INTERESSADO), MAURICIO DE ALMEIDA LOPES (TERCEIRO INTERESSADO), WANDERSON BATISTA OLIVEIRA - CPF: 006.233.091-81 (TERCEIRO INTERESSADO), TANIA CRISTINA PEREIRA DE ALMEIDA - CPF: 012.495.811-76 (TERCEIRO INTERESSADO), RÉUS AUSENTES, INCERTOS, DESCONHECIDOS E EVENTUAIS INTERESSADOS (TERCEIRO INTERESSADO), MAURICIO DE ALMEIDA LOPES - CPF: 012.077.371-60 (TERCEIRO INTERESSADO), FRANK GIULIANI KRAS BORGES - CPF: 697.618.410-49 (ADVOGADO), CARLOS DUARTE JUNIOR - CPF: 732.159.700-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA –
PROCEDENCIA -
IMÓVEL URBANO – POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA – JUSTO TÍTULO – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – BOA-FÉ – FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE – REQUISITOS DO ART. 1.242 DO CC PREENCHIDOS – RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de usucapião ordinária, declarando o domínio do autor sobre imóvel urbano com área de 360m2, registrado em nome da empresa ré.

2.
O autor alega posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel desde 25 de fevereiro de 2008, quando o adquiriu mediante contrato particular de compra e venda, tendo realizado benfeitorias e arcado com todas as despesas do imóvel.

3.
A empresa ré sustenta ausência dos requisitos necessários para a usucapião ordinária, especialmente justo título e boa-fé, alegando que os documentos foram firmados com terceiros sem poderes para alienar o imóvel e que o autor tinha conhecimento da real propriedade.

II. Questão em discussão

4.

A questão em discussão consiste em verificar se estão preenchidos os requisitos para a configuração da usucapião ordinária, nos termos do art. 1.242 do Código Civil: (i) posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos; (
ii
) existência de justo título; e (
iii
) boa-fé do possuidor.

III. Razões de decidir

5.

A prova testemunhal produzida em audiência, corroborada pelos documentos acostados aos autos, demonstra que o autor exerce a posse sobre o imóvel desde, no mínimo, 25 de fevereiro de 2008, de modo público, contínuo e sem qualquer oposição.

6.

O contrato particular de compra e venda firmado pelo autor, ainda que não registrado, constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião ordinária, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

7.
A boa-fé do possuidor é presumida quando há justo título, nos termos do art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil, não tendo a empresa ré logrado demonstrar qualquer vício insanável no negócio jurídico originário ou má-fé do autor.

8.

A tentativa de regularização da propriedade, longe de configurar má-fé, demonstra a preocupação do possuidor em regularizar sua situação jurídica, não descaracterizando o
animus
domini
.

9.

O autor assumiu obrigações e tributos (IPTU, contas de consumo), realizou benfeitorias, e nunca foi cientificado de qualquer oposição da proprietária registral antes da propositura da ação, evidenciando o exercício da posse com
animus
domini
.

10.

A função social da propriedade foi plenamente atendida pelo autor, que deu destinação habitacional ao imóvel,
realizando benfeitorias e melhorias ao longo dos anos, enquanto a empresa ré manteve-se inerte
.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. O contrato particular de compra e venda, ainda que não registrado, constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião ordinária, desde que demonstrado o
animus
domini
do possuidor. 2. A posse mansa, pacífica e ininterrupta, exercida com
animus
domini
pelo prazo legal, aliada ao justo título e à boa-fé, configura a usucapião ordinária prevista no art. 1.242 do Código Civil. 3. A tentativa de regularização da propriedade não descaracteriza o
animus
domini
, mas evidencia a preocupação do possuidor em regularizar sua situação jurídica."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
POZZA S/A INDUSTRIAL MOVELEIRA
contra
a
sentença proferida
na ação de usucapião ordinária
proposta por
CELSO FERREIRA
,
que reconheceu
o domínio do autor sobre o imóvel situado à Rua Graciliano Ramos, no 882, Quadra 44, Lote 13, Bairro Jardim Rui Barbosa, em Rondonópolis/MT, com área de 360m2, registrado sob a matrícula no 15.407 do 1o Ofício de Registro de Imóveis daquela Comarca.

Condeno
u
o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação
.

Inconformada, a empresa ré interpôs recurso de apelação, reiterando a ausência de justo título e boa-fé, bem como questionando a natureza e a extensão da posse do autor.

Alegou que o imóvel era considerado "baldio" em seus registros e que a Prefeitura de Rondonópolis lançava o IPTU como terreno sem edificação.

Argumentou que as contas de consumo juntadas pelo autor são recentes (2018) e incompatíveis com uma posse alegadamente iniciada em 2008
, sendo que s
egundo documentos da Prefeitura, nenhum lindeiro construiu imóvel antes de 2010, o que contradiz os depoimentos testemunhais.

Por fim, apontou que a tentativa de negociação para aquisição do imóvel demonstra a ausência de
animus
domini

e a má-fé do autor.

Em contrarrazões, o apelado defendeu a manutenção da sentença, reafirmando o preenchimento dos requisitos legais para a usucapião ordinária e destacando que a empresa apelante nunca contestou sua posse sobre o imóvel até a citação no processo.

Esclareceu que a conta de água mencionada pela apelante não corresponde ao imóvel objeto da ação, mas à propriedade do confinante.

Argumentou
que o contrato de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião, conforme jurisprudência pacífica.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na inicial, o autor alegou ser possuidor do imóvel desde 25 de fevereiro de 2008, quando o adquiriu da Sra. Ofélia Ramos de Oliveira por meio de contrato particular de compra e venda, exercendo posse mansa, pacífica e ininterrupta, com
animus
domini
, por mais de 11 anos. Sustentou que a Sra. Ofélia havia adquirido o imóvel mediante permuta com
Valdiney
de Assunção em 09 de julho de 2007. Afirmou que, desde a aquisição, tem arcado com todas as despesas do imóvel, incluindo energia elétrica, água e IPTU, tendo realizado benfeitorias no local, que serve de moradia para si e sua família.

Em contestação, a empresa ré argumentou a ausência dos requisitos necessários para a configuração da usucapião ordinária, especialmente o justo título e a boa-fé, alegando que não houve comprovação da transferência da propriedade por parte da real proprietária, ora apelante. Sustentou que os documentos foram firmados com terceiros sem poderes para alienar o imóvel. Questionou a legitimidade da posse do autor, mencionando um contato de um terceiro, identificado como Wanderson, que teria tentado negociar a aquisição do imóvel com a ré em abril de 2019.

Após regular instrução processual, com a oitiva de testemunhas, o juízo
singular j
ulgou procedente o pedido, reconhecendo o domínio do autor sobre o imóvel, por entender comprovados os requisitos da usucapião ordinária previstos no art. 1.242 do Código Civil.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se à verificação do preenchimento dos requisitos necessários para a configuração da usucapião ordinária, nos termos do art. 1.242 do Código Civil, que assim dispõe:

"Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos."

Para a configuração desta modalidade de usucapião, exige-se a comprovação cumulativa dos seguintes elementos: (i) posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos; (
ii
) existência de justo título; e (
iii
) boa-fé do possuidor.

No caso em análise, a prova testemunhal produzida em audiência, corroborada pelos documentos acostados aos autos, demonstra que o autor/apelado, de fato, exerce a posse sobre o imóvel desde, no mínimo, 25 de fevereiro de 2008, de modo público, contínuo e sem qualquer oposição.

As testemunhas ouvidas em juízo, todas vizinhas e confinantes do imóvel, confirmaram de forma convergente que o apelado já residia no local quando elas se mudaram para a vizinhança, tendo realizado benfeitorias ao longo do tempo, agindo como proprietário, sem que houvesse qualquer contestação por parte da empresa apelante ou de terceiros.

D
a instrução processual, de se destacar
os depoimentos de Raimunda Felício de Lima, confinante do lote 12, que declarou residir ao lado do imóvel há aproximadamente 10 anos, e quando chegou, o Sr. Celso já morava lá;
Crislaine
de Barros Caseiro, confinante do lote 14, que atestou ter se mudado para a vizinhança em fevereiro de 2012, tendo comprado a casa em setembro de 2011, e o Sr. Celso já residia no imóvel à época;
Roseni
Peixoto de Souza, que mora de frente para o imóvel há 33 anos e confirmou que o Sr. Celso adquiriu o imóvel da Sra. Ofélia (também chamada Célia), tendo realizado melhorias na casa ao longo do tempo; e Sheila Regina Barros
dos Anjos, que reside uma casa antes do autor há 10 anos e confirmou que, quando se mudou, o Sr. Celso já morava lá.

Quanto ao justo título, o autor instruiu a inicial com o contrato particular de compra e venda firmado com Ofélia Ramos de Oliveira em 25 de fevereiro de 2008, bem como o contrato de permuta anterior da Sra. Ofélia. Embora não registrados, tais documentos são considerados idôneos para caracterizar o justo título previsto no art. 1.242 do CC
,
conforme se pode verificar dos contratos (
IDs
. 322628035 e
322628036), vejamos:

-

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o contrato particular de promessa de compra e venda, ainda que não registrado, é hábil a configurar o justo título para fins de usucapião ordinária, desde que demonstre o
animus
domini
do possuidor. Confira-se:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA. 1. O acórdão recorrido, ao concluir que o instrumento de compra e venda se enquadra no conceito de justo título para fins de
usucapião, encontra amparo na jurisprudência desta Corte, fazendo incidir o teor da Súmula 83/STJ, aplicável aos recursos por ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Agravo interno desprovido." (STJ.
AgInt
no
AREsp
n. 2.026.266/SP, Rel. Min. Marco
Buzzi
, 4a Turma, j. 29/8/2022,
DJe
01/09/2022)

No que tange à boa-fé, cumpre ressaltar que o próprio Código Civil, em seu art. 1.201, parágrafo único, estabelece que
"o possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção".

A apelante alega que o apelado tinha conhecimento de que ela era a proprietária registral do imóvel e que a tentativa de negociação para aquisição do bem demonstraria a ausência de boa-fé. Contudo, tal argumento não prospera. A tentativa de regularização da propriedade, longe de configurar má-fé, demonstra a preocupação do possuidor em regularizar sua situação jurídica, não descaracterizando o
animus
domini
.

Ademais, a apelante não logrou demonstrar qualquer vício insanável no negócio jurídico originário ou má-fé do apelado. Pelo contrário, o autor assumiu obrigações e tributos (IPTU, contas de consumo), realizou benfeitorias, e nunca foi cientificado de qualquer oposição da proprietária registral antes da propositura da ação.

Quanto às alegações da apelante de que o imóvel era considerado "baldio" em seus registros e que as contas de consumo juntadas pelo autor são recentes, tais argumentos não são suficientes para afastar a robusta prova testemunhal produzida nos autos.

Conforme entendimento do STJ, a prova da posse mansa, pacífica e ininterrupta, pelo tempo legalmente exigido, é suficiente
para a procedência do pedido de usucapião, sendo prescindível a produção de prova documental exaustiva, desde que a testemunhal seja harmônica e robusta.

Ademais, o apelado esclareceu que a conta de água mencionada pela apelante não corresponde ao imóvel objeto da ação, mas à propriedade do confinante Wanderson Batista Oliveira, proprietário do lote 14, quadra 44, o que se comprovou pelos documentos juntados aos autos.

Por fim, cabe destacar que a função social da propriedade, princípio constitucional previsto nos
arts
. 5o, XXIII, e 170, III, da Constituição Federal, foi plenamente atendida pelo apelado, que deu destinação habitacional ao imóvel, realizando benfeitorias e melhorias ao longo dos anos, enquanto a apelante manteve-se inerte, considerando o imóvel como "baldio" e não exercendo qualquer ato possessório sobre ele.

Diante do exposto,
constata-se
que o apelado preencheu todos os requisitos do art. 1.242 do Código Civil, restando plenamente caracterizada a aquisição por usucapião ordinária.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo réu para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026