Tribunal: TJMT
Processo: 1016475-39.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. CLÁUSULA EXPRESSA DE GARANTIA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA FIADORA. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE PAGAMENTO DE IPTU. CUMULAÇÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS. LICITUDE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança para condenar as rés ao pagamento de aluguéis inadimplidos, débitos de IPTU e honorários contratuais, em razão de contrato de locação residencial, reconhecendo a responsabilidade solidária da fiadora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) saber se a fiadora responde por obrigações decorrentes de contrato prorrogado por prazo indeterminado; (ii) saber se é legítima a compensação unilateral de aluguéis por supostos danos e benfeitorias; (iii) saber se subsiste a obrigação da locatária quanto ao pagamento de IPTU diante de alegada incerteza sobre a titularidade do imóvel; e (iv) saber se a cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais configura bis in idem..
III. RAZÕES DE DECIDIR
A cláusula contratual que estende a garantia fidejussória até a entrega das chaves, aliada ao art. 39 da Lei no 8.245/1991, legitima a responsabilização da fiadora mesmo após a prorrogação por prazo indeterminado, não se aplicando a Súmula no 214 do STJ em hipóteses de prorrogação automática prevista no contrato.
A compensação unilateral de aluguéis carece de respaldo legal, sendo inadmissível a autotutela do locatário para dedução de valores sem comprovação idônea dos prejuízos e sem anuência do locador ou autorização judicial.
A obrigação de pagamento do IPTU decorre de previsão contratual expressa, sendo irrelevante eventual divergência cadastral quanto à titularidade do imóvel, sobretudo quando demonstrado o efetivo uso do bem pela locatária.
A cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais é juridicamente válida, por possuírem natureza e finalidade distintas, não configurando bis in idem, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento: “1. A cláusula contratual que estende a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves legitima sua responsabilização durante a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. 2. É inadmissível a compensação unilateral de aluguéis pelo locatário sem comprovação idônea e sem anuência do locador ou autorização judicial. 3. A obrigação de pagamento de encargos como IPTU, quando prevista em contrato, vincula o locatário independentemente de controvérsia registral. 4. A cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais não configura bis in idem, por possuírem naturezas distintas.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016475-39.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[NATALIA DEBOWSKI HELBEL - CPF: 994.443.642-91 (APELANTE), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), MARCIA CRISTINA DEBOWSKI HELBEL - CPF: 517.575.752-00 (APELANTE), TATIANE PASINI - CPF: 011.010.281-90 (APELADO), GUILHERME DE ALMEIDA ORRO RIBEIRO - CPF: 979.884.211-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. CLÁUSULA EXPRESSA DE GARANTIA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA FIADORA. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE PAGAMENTO DE IPTU. CUMULAÇÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS. LICITUDE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança para condenar as rés ao pagamento de aluguéis inadimplidos, débitos de IPTU e honorários contratuais, em razão de contrato de locação residencial, reconhecendo a responsabilidade solidária da fiadora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a fiadora responde por obrigações decorrentes de contrato prorrogado por prazo indeterminado; (ii) saber se é legítima a compensação unilateral de aluguéis por supostos danos e benfeitorias; (iii) saber se subsiste a obrigação da locatária quanto ao pagamento de IPTU diante de alegada incerteza sobre a titularidade do imóvel; e (iv) saber se a cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais configura bis in idem..

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual que estende a garantia fidejussória até a entrega das chaves, aliada ao art. 39 da Lei no 8.245/1991, legitima a responsabilização da fiadora mesmo após a prorrogação por prazo indeterminado, não se aplicando a Súmula no 214 do STJ em hipóteses de prorrogação automática prevista no contrato.

A compensação unilateral de aluguéis carece de respaldo legal, sendo inadmissível a autotutela do locatário para dedução de valores sem comprovação idônea dos prejuízos e sem anuência do locador ou autorização judicial.

A obrigação de pagamento do IPTU decorre de previsão contratual expressa, sendo irrelevante eventual divergência cadastral quanto à titularidade do imóvel, sobretudo quando demonstrado o efetivo uso do bem pela locatária.

A cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais é juridicamente válida, por possuírem natureza e finalidade distintas, não configurando bis in idem, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento:
“1. A cláusula contratual que estende a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves legitima sua responsabilização durante a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. 2. É inadmissível a compensação unilateral de aluguéis pelo locatário sem comprovação idônea e sem anuência do locador ou autorização judicial. 3. A obrigação de pagamento de encargos como IPTU, quando prevista em contrato, vincula o locatário independentemente de controvérsia registral. 4. A cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais não configura bis in idem, por possuírem naturezas distintas.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Natalia Debowski Helbel e Marcia Cristina Debowski Helbel em face da sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da ação de cobrança que lhe move Tatiane Pasini, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 2.616,82, referentes a aluguéis inadimplidos, e R$ 6.130,21, relativos a débitos de IPTU dos exercícios de 2019, 2020 e 2021, além do pagamento de honorários advocatícios previstos no contrato de locação, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as apelantes sustentam, em síntese, que a retenção parcial dos aluguéis foi legítima, operando-se a compensação de gastos efetuados com reparos emergenciais decorrentes de infiltrações e problemas estruturais no imóvel, os quais teriam danificado móveis pessoais da locatária. Defendem, ainda, a exoneração da responsabilidade solidária da fiadora, ao argumento de que a fiança não se estenderia à prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado sem sua anuência expressa, invocando a aplicação da Súmula n. 214 do Superior Tribunal de Justiça.

Suscitam, outrossim, a ocorrência de cerceamento de defesa e a nulidade da prova relativa ao estado do imóvel. Questionam a cobrança do IPTU por incerteza quanto à titularidade registral do bem à época dos fatos e insurgem-se contra a cumulação de honorários advocatícios contratuais com a verba sucumbencial, alegando a configuração de
bis in idem
e enriquecimento sem causa.

Firme em seus argumentos, ao final requerem o provimento do recurso para reformar a decisão e julgar improcedentes os pedidos condenatórios ou, subsidiariamente, limitar a responsabilidade das recorrentes nos pontos impugnados.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 352281411).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá 22 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Tatiane Pasini move ação de cobrança em desfavor de Natalia Debowski Helbel e Marcia Cristina Debowski Helbel, objetivando o recebimento de encargos locatícios inadimplidos, débitos de IPTU e indenização por reparos necessários em imóvel residencial anteriormente locado.

Alega, em apertada síntese, que celebrou contrato de locação com a primeira requerida, tendo a segunda como fiadora e principal pagadora solidária, e que, após a desocupação do bem em 24 de janeiro de 2022, constatou-se a pendência de aluguéis referentes aos meses de novembro e dezembro de 2021, a existência de débitos tributários de IPTU relativos aos exercícios de 2019, 2020 e 2021, além da entrega do imóvel sem a devida pintura e com avarias estruturais.

As requeridas apresentaram contestação defendendo que a retenção de valores de aluguel decorreu de uma compensação legítima por gastos realizados em reparos emergenciais no imóvel e danos causados a móveis pessoais (armário e guarda-roupa) em razão de infiltrações crônicas e descaso da locadora. Sustentaram, outrossim, a incerteza quanto à titularidade do imóvel, uma vez que o carnê de IPTU figurava em nome de terceiro, e questionaram a validade da vistoria final realizada de forma unilateral, arguindo, quanto à fiadora, a exoneração de sua responsabilidade em razão da prorrogação do contrato por prazo indeterminado sem sua anuência expressa.

Após a regular tramitação processual, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando as rés, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis em atraso, dos débitos de IPTU e dos honorários contratuais de 20% previstos no pacto, declarando, contudo, a perda superveniente do objeto quanto ao pleito de reparos estruturais, ante a notícia de que o imóvel fora vendido e reformado por terceiros adquirentes.

Não concordando com a r. sentença, recorrem as requeridas, ora apelantes, sustentando, em suma, o reconhecimento do direito à compensação integral pelas benfeitorias e danos materiais sofridos pela locatária, a aplicação da Súmula n. 214 do STJ para afastar a responsabilidade da fiadora Marcia Cristina Debowski Helbel, bem como a reforma da decisão quanto à cumulação de honorários contratuais com a verba sucumbencial, sob pena de configuração de
bis in idem
.

A controvérsia recursal cinge-se à verificação da responsabilidade da fiadora pelas obrigações contraídas após a prorrogação do pacto locatício. Nesse contexto, observa-se que o contrato original, celebrado em 2017, contém cláusula expressa (especificamente a Cláusula 15a, parágrafo primeiro) prevendo que a responsabilidade dos garantes subsiste até a efetiva entrega das chaves, mesmo em caso de prorrogação por prazo indeterminado.

Tal previsão harmoniza-se perfeitamente com o artigo 39 da Lei n. 8.245/1991, que estabelece a extensão da garantia até a devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário. Vejamos:

“[...]Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. [...]”.

No que tange à invocada Súmula n. 214 do Superior Tribunal de Justiça, importa ressaltar que sua aplicação decorre das situações de aditamento contratual sem anuência do fiador, o que difere substancialmente da prorrogação automática e legal da locação já prevista no instrumento original.

Conforme sedimentado pela jurisprudência da Corte Cidadã e deste Tribunal de Justiça, havendo previsão de responsabilidade até a entrega das chaves, a garantia fidejussória permanece hígida durante o período de indeterminação do prazo, não havendo que se falar em exoneração automática.

Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PROCEDÊNCIA – [...] CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO – PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 56 DA LEI No 8.245/91 –
GARANTIAS ESTENDIDAS – LEGITIMIDADE DA FIADORA
– PREVISÃO CONTRATUAL DE ACRÉSCIMO AO VALOR DO ALUGUEL PELA PERMANÊNCIA DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL APÓS O PRAZO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO – CORREÇÃO DO VALOR DEVIDO PELO INPC – INCIDÊNCIA DE MAIS DE UMA MULTA CONTRATUAL NO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – BIS IN IDEM –RECURSOS DESPROVIDOS. [...] 2. Se o autor permaneceu no imóvel por anos após o fim do prazo estipulado, tem-se que houve a renovação automática e por prazo indeterminado do contrato de locação, na forma do parágrafo único do Lei no 8.245/91.

[...] 4.
Da mesma forma, não prospera a alegação de ilegitimidade passiva da fiadora, por supostamente não poder responder pelos encargos contratuais após o período de vigência do contrato, sobretudo porque de acordo com o artigo 39 da Lei 8.245/91, “as garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.”
[...]”.
(RAC 1008874-19.2021.8.11.0040, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 05.03.2025 - grifei).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DOS FIADORES NA PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO - INAPLICABILIDADE - INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO POR SER A CÓPIA DOS CONTRATOS – AFASTADA - ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Consoante dispõe o artigo 39 da Lei do Inquilinato, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
[...]”.

(RAC 0006889-39.2015.8.11.0041, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 09.05.2018 - grifei).

Quanto ao abatimento unilateral de valores realizado pela locatária, nota-se que a conduta carece de amparo legal e contratual. Com efeito, o regime jurídico da locação não autoriza o abatimento unilateral de valores de aluguel pelo locatário sem a prévia anuência do locador ou autorização judicial. O artigo 35 da Lei no 8.245/1991 disciplina a indenização por benfeitorias, mas não confere ao locatário o poder de autotutela para fixar, por conta própria, o valor de supostos danos a móveis e descontá-los da obrigação principal.

Conforme se extrai das provas coligidas, a locadora reconheceu e aceitou os descontos relativos a materiais e mão de obra de reparos emergenciais comprovados por notas fiscais, tanto que tais valores não foram objeto de cobrança. Contudo, a retenção de R$ 2.199,99 relativa a supostos danos em um armário de cozinha e um guarda-roupa não foram comprovados. Mormente porque não houve perícia, não houve vistoria conjunta no momento do alegado dano, nem apresentação de orçamentos ou notas fiscais que comprovassem o valor exato do prejuízo material alegado.

Avançando na resolução da celeuma, no que concerne aos débitos de IPTU, a obrigação da locatária é cristalina, por força da Cláusula Terceira, § 6o (id. 352280858), que expressamente lhe atribuiu o encargo.
In verbis
:

“[...]CLÁUSULA 3a [...] Parágrafo Sexto - O pagamento de taxas e despesas incidentes sobre o imóvel, água/esgoto, energia elétrica, IPTU, taxa condominial e todas as despesas de seguro contra incêndio, fica a cargo exclusivo do LOCATÁRIA, independentemente da LOCADORA apresentar-lhe os comprovantes previamente.”.

Dessa forma, a alegação de incerteza sobre a titularidade registral do imóvel no cadastro municipal não possui o condão de afastar a obrigação
ex contractu
, uma vez que a locatária usufruiu do bem por mais de quatro anos e tinha plena ciência de qual imóvel se tratava.

Além disso, a autora logrou comprovar a regularização cadastral posterior em nome de seu genitor (id. 352281382).

Finalmente, afasta-se a tese de
bis in idem
quanto à cumulação das verbas honorárias. Isso porque os honorários previstos em contrato possuem natureza indenizatória, visando ressarcir os custos pré-processuais da credora, ao passo que os honorários sucumbenciais ostentam natureza processual e remuneratória do labor profissional em juízo.

Ambas as verbas, portanto, possuem fatos geradores e finalidades distintas, sendo plenamente lícita a sua incidência cumulativa conforme pactuado livremente entre as partes.

A jurisprudência admite a convivência de ambos quando previstos contratualmente para a hipótese de inadimplemento, não configurando
bis in idem
, uma vez que um remunera o esforço profissional judicial e o outro recompõe o patrimônio da parte lesada pelo descumprimento do pacto.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/1973). EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS . PACTUAÇÃO. LEGALIDADE. PRECEDENTES ESPECÍFICOS DESTA CORTE. 1 .
Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte, é válida a cláusula contratual que prevê o pagamento das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial da obrigação, suportadas pelo credor. 2. A previsão contratual de honorários advocatícios em caso de inadimplemento da obrigação decorre diretamente do art. 389 do CC, não guardando qualquer relação com os honorários de sucumbência .
[...]”.
(STJ, AgInt no REsp: 1377564 AL 2013/0096733-2, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 27.06.2017 - grifei).

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL .
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS PACTUADOS. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL
. POSSIBILIDADE DE REPASSE AO LOCATÁRIO. RECURSO PROVIDO .[...] 3 .
A cláusula contratual impugnada estabelece obrigação de ressarcimento de honorários advocatícios contratuais, distintos dos honorários sucumbenciais previstos no art. 85 do CPC, configurando repasse de custos do locador ao locatário, conforme entendimento consolidado pelo STJ.
4. Nos termos dos arts . 421, parágrafo único, e 421-A do Código Civil, os contratos civis e empresariais devem ser interpretados sob a ótica da intervenção mínima e da autonomia privada.
O art. 389 do mesmo diploma legal respalda a exigibilidade dos honorários de advogado como consequência do inadimplemento da obrigação contratual
[...] 2 .
A estipulação contratual de honorários advocatícios não configura bis in idem em relação aos honorários de sucumbência, por se tratarem de verbas autônomas com finalidades distintas.
[...]”.
(TJMG, Apelação Cível: 39437467320138130024, 12a Câmara Cível, Rel. Desa. Maria Lúcia Cabral Caruso, j. 19.12.2025 - grifei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
deci-sum
objurgado está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantido por seus próprios fundamentos.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe
NEGO
PROVIMENTO.

Cuiabá, 22 de abril de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026