Tribunal: TJMT
Processo: 1008656-38.2026.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INTERVENÇÃO DE TERCEIRO. ASSISTÊNCIA LITISCONSORCIAL. POSSE AUTÔNOMA. INEFICÁCIA DA CESSÃO PERANTE O LOTEADOR. DISTINÇÃO ENTRE PLANO OBRIGACIONAL E POSSESSÓRIO. INTERESSE JURÍDICO CONFIGURADO. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto por Janine Antonia dos Santos contra decisão que indeferiu seu pedido de intervenção como terceira interessada em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, ao fundamento de ausência de legitimidade e ineficácia das cessões de direitos perante a loteadora, afastando, ainda, pretensão indenizatória e direito de retenção.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a ineficácia da cessão de direitos perante o loteador afasta a existência de posse juridicamente tutelável; e (ii) saber se a agravante possui interesse jurídico apto a justificar sua intervenção como terceira interessada, nos termos do art. 119 do CPC.
III. Razões de decidir
3. A ineficácia da cessão de direitos perante o loteador, nos termos do art. 31, § 1o, da Lei no 6.766/1979, restringe-se ao plano obrigacional, não alcançando a proteção jurídica da posse, que se constitui como fato autônomo tutelado pelo direito das coisas.
4. A posse, conforme os arts. 1.196 e 1.210 do CC, independe da validade ou oponibilidade do título, sendo protegida em razão de seu exercício fático, não se confundindo com a detenção, inexistente na hipótese.
5. A agravante exerce posse direta sobre o imóvel, nele reside e realizou benfeitorias, circunstâncias que evidenciam o animus domini e afastam a qualificação como mera detentora.
6. Configura-se o interesse jurídico exigido pelo art. 119 do CPC, uma vez que a decisão a ser proferida na ação originária incidirá diretamente sobre a esfera jurídica da agravante, especialmente quanto à posse e aos efeitos da reintegração.
7. O indeferimento da intervenção compromete os princípios do contraditório e da ampla defesa, ao impor efeitos diretos a terceiro sem sua participação no processo.
8. O afastamento liminar dos pedidos de indenização por benfeitorias e direito de retenção revela-se prematuro, por demandar dilação probatória, especialmente quanto à boa-fé do possuidor, nos termos do art. 1.219 do CC.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de agravo de instrumento provido.
Tese de julgamento: “1. A ineficácia da cessão de direitos perante o loteador não afasta a tutela jurídica da posse exercida pelo cessionário, por se tratar de planos jurídicos distintos. 2. O possuidor direto do imóvel possui interesse jurídico para intervir como assistente em ação possessória que possa afetar sua esfera jurídica. 3. O indeferimento de pedidos indenizatórios por benfeitorias exige prévia instrução probatória, sendo vedado o julgamento antecipado sem oportunizar o contraditório.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, LIV e LV; CPC, art. 119; CC, arts. 1.196, 1.198, 1.210 e 1.219; Lei no 6.766/1979, arts. 31, § 1o, e 34, p.u.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 647.451/DF, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, j. 14.03.2006; TJMG, AI no 1968585-88.2024.8.13.0000, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 12.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008656-38.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Intervenção de Terceiros, Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JANINE ANTONIA DOS SANTOS - CPF: 015.917.631-00 (AGRAVANTE), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (AGRAVADO), LUIS PEDRO DA SILVA - CPF: 906.896.905-68 (AGRAVADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), PEDRO LUIZ PAIVA CAMILLO - CPF: 442.481.048-81 (ADVOGADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INTERVENÇÃO DE TERCEIRO. ASSISTÊNCIA LITISCONSORCIAL. POSSE AUTÔNOMA. INEFICÁCIA DA CESSÃO PERANTE O LOTEADOR. DISTINÇÃO ENTRE PLANO OBRIGACIONAL E POSSESSÓRIO. INTERESSE JURÍDICO CONFIGURADO. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto por Janine Antonia dos Santos contra decisão que indeferiu seu pedido de intervenção como terceira interessada em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, ao fundamento de ausência de legitimidade e ineficácia das cessões de direitos perante a loteadora, afastando, ainda, pretensão indenizatória e direito de retenção.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a ineficácia da cessão de direitos perante o loteador afasta a existência de posse juridicamente tutelável; e (ii) saber se a agravante possui interesse jurídico apto a justificar sua intervenção como terceira interessada, nos termos do art. 119 do CPC.

III. Razões de decidir

3. A ineficácia da cessão de direitos perante o loteador, nos termos do art. 31, § 1o, da Lei no 6.766/1979, restringe-se ao plano obrigacional, não alcançando a proteção jurídica da posse, que se constitui como fato autônomo tutelado pelo direito das coisas.

4. A posse, conforme os arts. 1.196 e 1.210 do CC, independe da validade ou oponibilidade do título, sendo protegida em razão de seu exercício fático, não se confundindo com a detenção, inexistente na hipótese.

5. A agravante exerce posse direta sobre o imóvel, nele reside e realizou benfeitorias, circunstâncias que evidenciam o animus domini e afastam a qualificação como mera detentora.

6. Configura-se o interesse jurídico exigido pelo art. 119 do CPC, uma vez que a decisão a ser proferida na ação originária incidirá diretamente sobre a esfera jurídica da agravante, especialmente quanto à posse e aos efeitos da reintegração.

7. O indeferimento da intervenção compromete os princípios do contraditório e da ampla defesa, ao impor efeitos diretos a terceiro sem sua participação no processo.

8. O afastamento liminar dos pedidos de indenização por benfeitorias e direito de retenção revela-se prematuro, por demandar dilação probatória, especialmente quanto à boa-fé do possuidor, nos termos do art. 1.219 do CC.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de agravo de instrumento provido.

Tese de julgamento
:
“
1. A ineficácia da cessão de direitos perante o loteador não afasta a tutela jurídica da posse exercida pelo cessionário, por se tratar de planos jurídicos distintos. 2. O possuidor direto do imóvel possui interesse jurídico para intervir como assistente em ação possessória que possa afetar sua esfera jurídica. 3. O indeferimento de pedidos indenizatórios por benfeitorias exige prévia instrução probatória, sendo vedado o julgamento antecipado sem oportunizar o contraditório.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, arts. 5o, LIV e LV; CPC, art. 119; CC, arts. 1.196, 1.198, 1.210 e 1.219; Lei no 6.766/1979, arts. 31, § 1o, e 34, p.u.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgRg no REsp 647.451/DF, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, j. 14.03.2006; TJMG, AI no 1968585-88.2024.8.13.0000, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 12.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
agravo de instrumento
apresentado por
JANINE ANTONIA DOS SANTOS
contra decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, no bojo da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (Processo n. 1033723-64.2024.8.11.0003
) ajuizada por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de Luís Pedro da Silva
, que indeferiu o pedido de intervenção da Agravante como terceira interessada, por ausência de legitimidade e interesse jurídico, reconhecendo a ineficácia das cessões de direitos alegadas perante a autora/agravada.

Alega a Agravante que a decisão recorrida deve ser reformada, pois a mesma possui legitimidade para intervir no feito como terceira interessada. Em suas razões recursais (ID 350003852), sustenta que adquiriu o imóvel objeto da lide por meio de cessões sucessivas, residindo no local com benfeitorias realizadas, pleiteando direito à restituição e indenização.

Afirma que
"a r. decisão agravada incorre em equívoco ao confundir eficácia contratual perante o loteador com legitimidade processual para integrar ação possessória. A legitimidade para intervenção da Agravante decorre do interesse jurídico direto, que nada mais é que a possibilidade de a decisão judicial atingir imediatamente a esfera jurídica do terceiro. A Agravante é possuidora direta do imóvel e nele reside. A reintegração determinada será cumprida contra quem ocupa o bem, sendo ela a destinatária concreta da ordem judicial."

Para reforçar sua alegação, argumenta que a discussão recai sobre a posse, e não exclusivamente sobre a titularidade dominial, invocando o art. 119 do CPC, que autoriza a intervenção de terceiro juridicamente interessado. Sustenta que
"a exclusão da Agravante do processo, sendo ela quem sofrerá os efeitos materiais da reintegração, configura violação ao devido processo legal."

Aduz ainda que
"a posse constitui fato jurídico autônomo, protegido pelo ordenamento independentemente da regularidade registral ou da eficácia do título perante terceiros, nos termos dos arts. 1.196 e 1.210 do Código Civil."

Afirma exercer posse direta, pública, contínua e com animus domini, amparada por cadeia nominal documentalmente comprovada, e que a eventual ausência de anuência formal da loteadora não descaracteriza a posse exercida.

Invoca os princípios constitucionais da função social da propriedade (arts. 5o, XXIII, e 170, III, da CF) e do direito fundamental à moradia (art. 6o da CF), argumentando que
"a r. decisão agravada privilegiou exclusivamente a formalidade registral, desconsiderando a realidade fática consolidada."

Defende que adquiriu a posse do imóvel por meio de contratos sucessivos formalmente celebrados, com comprovação documental dos pagamentos realizados, inclusive diretamente à loteadora enquanto lhe foi possível emitir os boletos, o que evidenciaria não apenas a publicidade da posse, mas também a legítima crença na regularidade da aquisição.

Por fim, sustenta que o art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção até o pagamento, e que o afastamento liminar desses pedidos, sem produção de prova pericial, caracteriza cerceamento de defesa.

Requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão agravada, reconhecendo-se a legitimidade da Agravante para intervir na demanda originária, determinando-se sua permanência no feito, bem como a apreciação de seus pedidos, inclusive quanto à indenização por benfeitorias e eventual direito de retenção.

Não houve pedido de tutela de urgência recursal, conforme se verifica no despacho de ID 350216359, que determinou a intimação da parte agravada para apresentar contrarrazões.

A Agravante é beneficiária da justiça gratuita, conforme certificado no ID 350101356.

Em contrarrazões (ID 356099390), a Agravada KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA sustenta que o recurso não merece provimento. Argumenta que as cessões de direitos apresentadas pela Agravante são juridicamente ineficazes perante a loteadora, uma vez que foram realizadas à margem da lei e do contrato, sem qualquer comunicação formal ou anuência da Agravada, em manifesta violação ao disposto no artigo 31, §1o, da Lei no 6.766/79.

Defende que
"a norma é cogente e sua finalidade é garantir a segurança jurídica e a regularidade dos loteamentos, permitindo que o empreendedor tenha controle sobre quem são seus devedores e quem ocupa os imóveis."
Afirma ser fato incontroverso que jamais houve qualquer comunicação formal, notificação ou registro da cadeia de cessões perante a Agravada, e que os contratos particulares juntados pela Agravante não contam com a anuência da loteadora.

Sustenta que
"para a Agravada, a Agravante é uma completa estranha à relação jurídica. O único vínculo contratual existente e válido é aquele firmado com o Requerido original, Sr. LUIS PEDRO DA SILVA. As negociações subsequentes, realizadas à revelia da loteadora, são res inter alios acta (atos entre outros), ou seja, negócios jurídicos que não podem ser opostos contra a Agravada, pois não geram para ela qualquer obrigação."

Quanto à legitimidade processual e interesse de agir, argumenta que
"a natureza do interesse que autoriza a assistência não é meramente econômica, fática ou afetiva; exige-se que a decisão judicial possa afetar uma relação jurídica da qual o terceiro seja titular." Defende que a Agravante possui apenas interesse fático e econômico, não jurídico, e que "permitir a intervenção da Agravante significaria admitir no processo uma discussão paralela e estranha à lide principal."

Refuta a alegação de posse de boa-fé, argumentando que "a boa-fé, nos termos do artigo 1.201 do Código Civil, é a ignorância do vício ou do obstáculo que impede a aquisição da coisa." Sustenta que, no contexto de loteamentos urbanos, a lei impõe formalidade específica como condição de eficácia do negócio perante o loteador, e que a Agravante assumiu deliberadamente o risco de um negócio irregular.

Quanto aos pedidos de indenização por benfeitorias e direito de retenção, argumenta que o art. 1.219 do Código Civil condiciona tais direitos à figura do possuidor de boa-fé, e que incide na hipótese o parágrafo único do artigo 34 da Lei no 6.766/79, que veda a indenização por benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou a lei.

Por fim, requer a manutenção integral da decisão agravada.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado nos autos, cuida-se de
agravo de instrumento
apresentado por
JANINE ANTONIA DOS SANTOS
contra decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, no bojo da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (Processo n. 1033723-64.2024.8.11.0003
) ajuizada por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de Luís Pedro da Silva
, que indeferiu o pedido de intervenção da Agravante como terceira interessada, por ausência de legitimidade e interesse jurídico, reconhecendo a ineficácia das cessões de direitos alegadas perante a autora/agravada.

O recurso é tempestivo, conforme se depreende da análise dos autos. Ademais, a parte recorrente é beneficiária da justiça gratuita, conforme certificado no ID 350101356, estando dispensada do recolhimento do preparo recursal. Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Infere-se dos autos originários
Tratar-Se De Ação De Rescisão Contratual Cumulada Com Reintegração De Posse
, ajuizada por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Luis Pedro da Silva, na qual foi deferida tutela liminar de reintegração.

No curso do feito, sobreveio pedido de intervenção de terceira interessada, Janine, a qual alega que parte requerida alienou o imóvel objeto da presente demanda ao Sr. IZIDIO SOUZA SANTOS em 29/05/2021, o qual, posteriormente, o transferiu à peticionante em 08/05/2025.

Desde a aquisição, a peticionante
passou a adimplir as obrigações financeiras relativas ao imóvel, razão pela qual, na hipótese de eventual procedência do pedido de rescisão contratual, mostra-se imprescindível a restituição dos valores por ela pagos, na qualidade de terceira interessada.

Relata que assumiu o pagamento das parcelas mensais, tendo, contudo, enfrentado dificuldades financeiras momentâneas que a impediram de adimplir integralmente as prestações. Afirma, ainda, que buscou renegociar os débitos diretamente com a parte autora, sem êxito.

Aduz, ademais, que realizou benfeitorias substanciais no imóvel, consistentes na edificação de uma casa de alvenaria sobre o terreno adquirido (Doc. 07), destacando que a aquisição originária junto à requerida referia-se apenas ao lote, conforme contrato acostado aos autos (Doc. 04).

Diante desse contexto, sustenta sua condição de terceira de boa-fé, evidenciada pela cadeia sucessiva de aquisições, bem como a legitimidade da posse exercida. Requer, assim, em caso de rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos e a devida indenização pelas benfeitorias realizadas.

A parte autora manifestou-se contrariamente ao pleito, sustentando a ineficácia das cessões em relação ao loteador, a ausência de legitimidade e de interesse jurídico da terceira, bem como a impossibilidade de reconhecimento de qualquer direito à indenização ou retenção.

O juízo a quo indeferiu a intervenção de terceiro, nos seguintes fundamentos:

“[...] DECIDO.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de intervenção da terceira interessada e aos efeitos jurídicos da alegada aquisição do lote, especialmente à luz da Lei no 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano.

Consta dos autos que o vínculo contratual originário foi firmado exclusivamente entre a autora, na condição de loteadora, e o requerido, compromissário comprador, não havendo controvérsia quanto à inexistência de anuência formal da autora ou de comunicação escrita acerca das cessões alegadas pela terceira interessada.

O art. 31 da Lei no 6.766/79 dispõe expressamente que “o contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro”, estabelecendo em seu § 1o que “a cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão”.

Da leitura do dispositivo legal, infere-se que, embora a cessão possa ocorrer entre particulares, seus efeitos perante o loteador dependem, necessariamente, de comunicação formal ou de registro, o que não se verifica no caso concreto.

Ausente qualquer prova de que a autora tenha sido cientificada por escrito acerca das cessões ou de que estas tenham sido registradas, as alegadas transferências de direitos não produzem efeitos jurídicos perante a loteadora.

Nesse contexto, a terceira interessada não integrou nem integra a relação jurídica material discutida nos autos, inexistindo vínculo contratual ou obrigacional que a legitime a intervir no feito como parte ou litisconsorte, nos termos dos arts. 119 e seguintes do Código de Processo Civil.

O provimento jurisdicional buscado na presente demanda incide exclusivamente sobre a relação contratual originária, não alcançando terceiros que ocupam o bem sem título oponível ao titular do direito.

A ocupação do imóvel pela terceira interessada, fundada em cessões ineficazes perante a autora, caracteriza mera detenção de fato, desprovida de proteção possessória em face do loteador.

Tal circunstância afasta, igualmente, a possibilidade de reconhecimento de boa-fé objetiva perante a autora, pois a aquisição de direitos sobre lote integrante de loteamento regular pressupõe a observância das formalidades legais específicas, cuja inobservância transfere ao adquirente o risco do negócio celebrado à margem da lei.

No que se refere ao pleito de indenização por benfeitorias e ao alegado direito de retenção, também não assiste razão à terceira interessada.

O art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79 estabelece que “não serão indenizáveis as construções ou benfeitorias realizadas em desacordo com o projeto aprovado ou sem autorização do loteador”, norma que se harmoniza com a exigência de regularidade da ocupação e da edificação.

Ademais, inexistindo relação jurídica válida com a autora, eventuais benfeitorias realizadas decorrem de ato voluntário do ocupante, sem autorização do titular do domínio, não sendo oponíveis ao loteador.

O direito de retenção, por sua vez, pressupõe posse justa e fundada em título válido, o que manifestamente não se verifica na hipótese dos autos.

Ressalte-se, ainda, que admitir a intervenção da terceira interessada e suspender ou condicionar a reintegração de posse à prévia indenização significaria legitimar práticas de cessões informais e revendas irregulares em loteamentos, em afronta direta ao regime jurídico instituído pela Lei no 6.766/79, com grave comprometimento da segurança jurídica e da função social do parcelamento do solo.

Diante desse cenário, não se evidencia interesse jurídico direto da terceira interessada apto a justificar sua intervenção no feito, devendo eventuais pretensões de natureza indenizatória ser discutidas em ação própria, exclusivamente contra aqueles que lhe transferiram irregularmente a posse do lote.

Ante o exposto,
indefiro o pedido de intervenção da terceira interessada,
por ausência de legitimidade e de interesse jurídico, reconhecendo a ineficácia, perante a autora, das cessões de direitos alegadas, nos termos do art. 31, § 1o, da Lei no 6.766/79. Em consequência, afasto os pedidos de indenização por benfeitorias, direito de retenção e produção de prova pericial formulados pela terceira interessada, e mantenho a tutela liminar de reintegração de posse anteriormente deferida, que deverá ser cumprida integralmente, com a restituição do imóvel à autora, livre e desocupado. [...]”

Como se sabe, em sede de agravo de instrumento cumpre tão somente analisar se houve acerto ou desacerto na decisão atacada, e se estão presentes ou não os requisitos necessários para a concessão da medida pretendida, de forma que resta inviabilizada a incursão em matéria não analisada na decisão agravada, sob pena de configurar supressão de instância.

Pois bem.

A controvérsia central do presente recurso consiste em verificar se a agravante detém legitimidade e interesse jurídico para intervir, na condição de terceira interessada, na ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada pela agravada em face de LUIS PEDRO DA SILVA, à luz do art. 119 do Código de Processo Civil, considerando que alega ter adquirido o imóvel objeto da lide por meio de cessões sucessivas não comunicadas formalmente à loteadora, exercer a posse direta do bem, onde reside e ter realizado edificação de alvenaria sobre o terreno.

A análise detida dos autos, contudo, revela que, embora o fundamento adotado pela decisão recorrida seja parcialmente correto no plano estritamente contratual,
sua extensão ao âmbito possessório e ao direito de participação processual da agravante mostra-se excessiva e tecnicamente inadequada
, conforme se demonstrará.

Denota-se dos autos que a relação contratual entre as partes é compra e venda de lote, o art. 31 da Lei no 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, estabelece em seu § 1o que
"a cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão".

No plano estritamente contratual-obrigacional, a decisão agravada revela-se acertada, na medida em que
as cessões realizadas, de fato, não produzem efeitos perante a loteadora sem a devida comunicação ou registro
. Nesse contexto, a agravante não pode opor à agravada Kappa Empreendimentos direitos decorrentes do contrato originário firmado com Luis Pedro da Silva, do qual não é parte, nem foi regularmente integrada pelos meios legalmente exigidos.

Todavia, a norma prevista no art. 31, § 1o, da Lei no 6.766/79
limita-se
a disciplinar os
efeitos da cessão no âmbito das relações obrigacionais entre o cessionário e o loteador
, restringindo-se à oponibilidade do negócio jurídico perante o empreendedor.
Não alcança, portanto, a existência, validade ou proteção autônoma da posse exercida pelo cessionário
sobre o imóvel.

Ao estender os efeitos da ineficácia contratual ao plano possessório, concluindo que a
agravante seria mera detentora
, desprovida de tutela jurídica, a decisão agravada
acabou por confundir esferas normativas distintas,
regidas por fundamentos próprios. Tal equívoco técnico compromete a adequada solução da controvérsia e impõe a devida correção.

O ordenamento jurídico brasileiro, conforme delineado no Código Civil de 2002, reconhece a
posse como fato jurídico autônomo
, cuja proteção independe da regularidade, validade ou oponibilidade do título que eventualmente lhe sirva de fundamento.

Nos termos do art. 1.196 do Código Civil, considera-se possuidor todo aquele que
exerce, de fato, ainda que de forma não plena
, algum dos poderes inerentes à propriedade, sem que se exija, para tanto, a existência de título válido, registrado ou oponível a terceiros. A posse, assim, é tutelada em
razão de seu exercício fático
, e
não da regularidade formal
de sua origem.

No mesmo sentido, o art. 1.210 do referido diploma assegura ao possuidor o direito à manutenção ou reintegração na posse, proteção que se fundamenta no estado de fato e não na relação jurídica subjacente.

Por outro lado, a
detenção
, figura juridicamente distinta, pressupõe, conforme dispõe o art. 1.198 do Código Civil, que o agente conserve a coisa em nome de outrem, em situação de dependência ou subordinação. Tal hipótese
não se verifica no caso concreto, em que a agravante exerce posse direta sobre o imóvel, nele reside, realizou edificação de alvenaria e efetuou pagamentos relativos ao bem
, circunstâncias que evidenciam o
animus domini
,
incompatível com a mera detenção
.

A ineficácia da cessão perante o loteador, decorrente da inobservância do art. 31, § 1o, da Lei no 6.766/79,
não tem o condão de descaracterizar a posse exercida.
Trata-se de institutos situados em planos distintos: enquanto a ineficácia se insere no âmbito das relações obrigacionais,
a posse constitui fato jurídico protegido pelo direito das coisas, independentemente da validade ou eficácia do negócio que lhe deu origem.

Negar tutela possessória à agravante com fundamento exclusivo na ineficácia contratual da cessão
implica esvaziar a autonomia do direito possessório,
em descompasso com a sistemática adotada pelo Código Civil de 2002.

Assentada a autonomia do plano possessório, impõe-se verificar se a
agravante preenche os requisitos previstos no art. 119 do CPC
para intervir na demanda como terceira interessada.

Nos termos do referido dispositivo, a
admissão da assistência exige a demonstração de interesse jurídico
, o qual se distingue do mero interesse econômico ou afetivo. Trata-se da hipótese em que a decisão judicial é apta a repercutir diretamente na esfera jurídica do terceiro, afetando relação jurídica própria.

De acordo com a doutrina de FREDIE DIDIER JÚNIOR
: ‘A assistência litisconsorcial cabe quando terceiro alegar a existência de um interesse jurídico imediato na causa. Diz-se que há esse tipo de interesse jurídico quando a decisão puder afetar relação jurídica de que seja o terceiro, também, ou só ele titular. Mantém, o terceiro, relação jurídica com a parte adversária daquela a quem pretende ajudar.’
(Curso de Processo Civil, Vol. 1, pg. 379).

No caso concreto, tal requisito
mostra-se plenamente configurado
. A agravante exerce posse direta sobre o imóvel objeto da lide, nele reside, realizou edificação de alvenaria, agregando valor patrimonial ao bem e efetuou pagamentos relacionados à sua aquisição, sob a legítima expectativa de regularidade.

Ademais, é a
efetiva ocupante do imóvel,
razão pela qual será diretamente atingida por eventual cumprimento do mandado de reintegração de posse.

Nesse sentido:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE USUCAPIÃO - ALEGAÇÃO DE COMPRA DO BEM - PEDIDO DE PARTICIPAÇÃO NO FEITO - ASSISTÊNCIA LITISCONSORCIAL - POSSIBILIDADE - DECISÃO REFORMADA. - As hipóteses de admissibilidade da assistência estão previstas no art. 119 e seguintes, do Código de Processo Civil - Verifica-se que a pretensão de participação no feito se justifica em razão da aquisição do imóvel objeto da ação por meio do contrato de "Compra e Venda". Logo, os requisitos para o ingresso da agravante como assistente foram preenchidos, mormente porque a sentença a ser proferida no feito irá influir na relação jurídica existente entre ela e o requerente . (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 1968585-88.2024.8.13 .0000 1.0000.24.196857-7/001, Relator.: Des .(a) Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 12/06/2024, 21a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 18/06/2024)

Diante desse contexto, a decisão a ser proferida na ação originária não se limitará à relação contratual entre o loteador e o compromissário comprador, mas incidirá diretamente sobre a esfera jurídica da agravante, atingindo sua posse, sua moradia e as benfeitorias realizadas.

A relação jurídica afetada é, ao menos, a relação possessória autônoma que a agravante mantém com o bem, a qual, como demonstrado, subsiste independentemente da eficácia das cessões perante a loteadora.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que se coaduna com o espírito da intervenção de terceiro,
“a assistência litisconsorcial tem o desiderato de assegurar o resultado favorável para o assistido”
( AgRg no REsp 647.451/DF, Rel . Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 14/03/2006, DJ 25/05/2006, p. 159).

Presentes, portanto, os requisitos do art. 119 do CPC, impõe-se o reconhecimento da legitimidade da agravante para intervir no feito.

Ressalte-se, por fim, que impedir sua participação,
quando é ela quem sofrerá os efeitos concretos da ordem de reintegração
, equivaleria a
impor provimento jurisdicional a terceiro estranho à relação processual
, em afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa (art. 5o, LV, da CF/88), bem como do devido processo legal (art. 5o, LIV, da CF/88).

Outrossim, a análise da controvérsia deve considerar, ainda, os vetores constitucionais que informam o direito privado contemporâneo, notadamente a
função social da propriedade
(arts. 5o, XXIII, e 170, III, da CF/88) e o direito fundamental à moradia (art. 6o da CF/88).

No caso, a decisão agravada privilegiou a formalidade registral em detrimento da realidade fática consolidada, na qual a agravante exerce a posse, reside no imóvel e nele estabeleceu sua moradia. A execução da reintegração sem a prévia oitiva da ocupante tensiona tais garantias constitucionais.

Ressalte-se, contudo, que a invocação desses princípios, nesta sede, opera como vetor interpretativo processual, a justificar a admissão da intervenção da agravante, sem implicar, por ora, reconhecimento de direito real ou afastamento do direito da loteadora à reintegração.

Por fim, a
decisão agravada afastou liminarmente os pedidos de indenização por benfeitorias e de retenção formulados pela agravante,
com fundamento no art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79.

Embora juridicamente válido em abstrato,
tal fundamento não se mostra adequado ao caso concreto
. O referido dispositivo pressupõe a existência de relação jurídica direta entre o construtor e o loteador, o que não se verifica na hipótese, já que a própria decisão reconhece a inexistência de vínculo contratual entre a agravante e a loteadora. Sua aplicação, nesse contexto, conduz a incoerência lógica, ao utilizar a ausência de relação jurídica simultaneamente para afastar direitos e impor restrições.

De outro lado, os pedidos foram corretamente fundamentados no art. 1.219 do Código Civil, que assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção. A análise quanto ao preenchimento desses requisitos, especialmente a boa-fé,
demanda dilação probatória
, não podendo ser resolvida de plano.

Assim, o indeferimento liminar dos pedidos configura cerceamento de defesa, em afronta ao art. 5o, LV, da CF/88 e ao art. 369 do CPC.

Ressalva-se, por fim, que a qualificação jurídica das obras realizadas — se benfeitorias ou
acessões
— deverá ser
apreciada pelo juízo de origem, após regular instrução, não cabendo, nesta sede, antecipar exame de questão não devolvida de forma específica.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do agravo de instrumento interposto por
JANINE ANTONIA DOS SANTOS
, e no mérito lh
DOU PROVIMENTO
para
reformar a decisão agravada
nos seguintes termos:
(i)
reconheço a legitimidade e o interesse jurídico da agravante para intervir, na condição de terceira interessada, na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse (Processo no 1033723-64.2024.8.11.0003), com fundamento no art. 119 do Código de Processo Civil, em razão de sua condição de possuidora direta do imóvel e destinatária dos efeitos da tutela jurisdicional,
(ii)
determinando, por conseguinte, o retorno dos autos ao juízo de origem para que lhe seja assegurado o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, com a apreciação dos pedidos relativos à indenização por benfeitorias e eventual direito de retenção, após regular instrução probatória.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026