Tribunal: TJMT
Processo: 1020159-18.2024.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
O recurso. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por iniciativa do adquirente e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção contratual.
Fato relevante. O apelante sustenta que foi induzido à contratação por promessas de valorização e facilidade de revenda, além de alegar superveniente impossibilidade financeira de manutenção do contrato em razão de circunstâncias pessoais. Defende a abusividade da retenção de 50% dos valores pagos e requer sua redução para 10%.
A decisão recorrida. O juízo de origem reconheceu a resolução contratual por iniciativa do comprador e aplicou o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, autorizando a retenção de 50% dos valores pagos, em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber se é abusiva a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de resolução contratual por sua iniciativa, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei no 13.786/2018, que disciplinou expressamente os efeitos patrimoniais da resolução contratual em incorporações imobiliárias.
O contrato prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do adquirente, em conformidade com o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964.
A resolução contratual decorreu de iniciativa do comprador, por razões pessoais e financeiras, sem demonstração de inadimplemento imputável à incorporadora.
Não houve comprovação de vício de consentimento apto a invalidar o negócio jurídico.
A retenção possui fundamento legal expresso e não configura enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento: “A retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, celebrado sob a vigência da Lei no 13.786/2018, é válida quando a resolução contratual decorrer de iniciativa do adquirente e houver previsão contratual expressa.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/1964, art. 67-A, § 5o; Lei no 13.786/2018; CPC, art. 98, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 2.733.052/RJ, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti, 3a Turma, j. 17.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020159-18.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ROGER MAURICIO CAMPOS DOS SANTOS - CPF: 987.041.331-53 (APELANTE), VALERIA SOUZA FONTANA DE ASSIS - CPF: 018.345.081-77 (ADVOGADO), RAFAEL NEPOMUCENO DE ASSIS - CPF: 713.786.501-15 (ADVOGADO), MAX MARAGOGI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 49.510.210/0001-19 (APELADO), MAURICIO DE FREITAS CARNEIRO - CPF: 020.940.834-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por iniciativa do adquirente e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção contratual.

Fato relevante.
O apelante sustenta que foi induzido à contratação por promessas de valorização e facilidade de revenda, além de alegar superveniente
impossibilidade financeira de manutenção do contrato em razão de circunstâncias pessoais. Defende a abusividade da retenção de 50% dos valores pagos e requer sua redução para 10%.

A decisão recorrida.
O juízo de origem reconheceu a resolução contratual por iniciativa do comprador e aplicou o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, autorizando a retenção de 50% dos valores pagos, em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se é abusiva a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de resolução contratual por sua iniciativa, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei no 13.786/2018, que disciplinou expressamente os efeitos patrimoniais da resolução contratual em incorporações imobiliárias.

O contrato prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do adquirente, em conformidade com o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964.

A resolução contratual decorreu de iniciativa do comprador, por razões pessoais e financeiras, sem demonstração de inadimplemento imputável à incorporadora.

Não houve comprovação de vício de consentimento apto a invalidar o negócio jurídico.

A retenção possui fundamento legal expresso e não configura enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento:
“A retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, celebrado sob a vigência da Lei no 13.786/2018, é válida quando a resolução contratual decorrer de iniciativa do adquirente e houver previsão contratual expressa.”

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 4.591/1964, art. 67-A, § 5o; Lei no 13.786/2018; CPC, art. 98, § 3o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
no 2.733.052/RJ, Rel. Min. Carlos Cini
Marchionatti
, 3a Turma, j. 17.02.2025.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores, julgada parcialmente procedente para
:

“
1. DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda referente à unidade 224A do empreendimento "Max
Tulum
Maragogi", por culpa (desistência) do adquirente;

2. CONFIRMAR a tutela de urgência anteriormente deferida, tornando-a definitiva, para obstar atos de cobrança e negativação do nome do Autor relativos a este contrato;

3. DETERMINAR que a Ré proceda à restituição dos valores pagos pelo Autor, autorizando-se a retenção de:

a) 50% (cinquenta por cento) da quantia paga a título de cláusula penal, por se tratar de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5o, Lei 4.591/64);

b) A totalidade do valor pago a título de comissão de corretagem.

4. O montante a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo índice previsto no contrato (INCC) a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença (conforme Tema 1002 do STJ).

5. O pagamento deverá ocorrer no prazo de 30 (trinta) dias após a expedição do "habite-se".

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (proveito econômico), na proporção de 70% a cargo do Autor e 30% a cargo da Ré. Observe-se, quanto ao Autor, a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida (art. 98, §3o, CPC).
”

O apelante alega que
foi induzido
à
firmar
o
contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária vinculada ao empreendimento “Max
Tulum
Maragogi”, mediante promessas de
valorização rápida do imóvel e facilidade de revenda
o que
, segundo afirma, configurariam vício de consentimento e prática abusiva.

Sustenta que, diante de circunstâncias supervenientes de ordem pessoal e financeira, especialmente relacionadas ao processo de divórcio e aos compromissos econômicos assumidos, tornou-se inviável a continuidade do adimplemento contratual.

Argumenta que a sentença incorreu em equívoco ao admitir a retenção de 50% dos valores pagos, por entender tratar-se de percentual excessivo, abusivo e confiscatório, incompatível com os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

Defende que, embora a rescisão contratual tenha sido corretamente reconhecida, a cláusula penal deveria ser reduzida para percentual mais moderado, postulando a limitação da retenção ao patamar de 10% sobre os valores efetivamente pagos.

Pede
a reforma parcial da sentença para
que a retenção seja reduzida
10%
, além da
inversão do ônus sucumbenciais, com condenação exclusiva da apelada

C
ontrarrazões no Id n
.
359933903.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O apelante firmou
, em 6/11/2023,
com a apelada
o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de A
partamento do Max
Tulom
Maragogi (Id n.
359933861
), para aquisição da
unidade 224A do empreendimento “Max
Tulum
Maragogi”
, por
R$342.900,00
.

O
autor/apelante, posteriormente, buscou a resolução contratual, alegando vício de consentimento, dificuldades financeiras supervenientes e abusividade das cláusulas contratuais.

O Juízo de origem

reconheceu a rescisão contratual, mas atribuiu ao adquirente a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, aplicando a disciplina da Lei n. 13.786/2018, com retenção de 50% dos valores pagos, em razão da submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação.

A controvérsia recursal restringe-se à legalidade
do percentual
da retenção dos valores pagos pelo comprador em razão da resolução contratual por sua iniciativa.

Conforme se extrai dos autos, o contrato foi celebrado já sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, diploma que alterou a Lei n. 4.591/1964 e disciplinou expressamente os efeitos patrimoniais da resolução dos contratos de incorporação imobiliária.

O empreendimento objeto da controvérsia está submetido ao regime de patrimônio de afetação,
conforme se vê
do item 1.9 da avença que expressamente dispõe
que:

“
1.9. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE – Acarretará devolução das importâncias até então recebidas, de

acordo com a Lei 13.786/18, com: (a) retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor total pago pelo ADQUIRENTE à

INCORPORADORA, por força deste contrato, a título de Pena Convencional compensatória das perdas e danos

decorrentes da resolução do contrato em face do empreendimento objeto
do
contrato encontrar-se submetida ao

regime de PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
.”

Nessas hipóteses,

legislação expressamente autoriza retenção de até 50% dos valores pagos
(
art. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018
), e a jurisprudência dos Tribunais Superiores
recomendam a observação de estar expressamente previsto no ajuste, como neste caso.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI
N .
13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE
. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13 .786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (
ii
) o cabimento da análise do termo inicial dos juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que
expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5o, da Lei n. 4.591/1964
.

4.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.

(...).”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2733052 RJ 2024/0323296-9, Relator.: Ministro CARLOS CINI MARCHIONATTI DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025)

A resolução contratual decorreu de iniciativa do próprio comprador, por razões pessoais e financeiras, sem demonstração de inadimplemento contratual imputável à vendedora.

Não houve comprovação de vício de consentimento apto a invalidar o negócio jurídico.

Também não há enriquecimento sem causa, pois a retenção possui fundamento legal objetivo.

Diante do exposto,
nego provimento

ao
R
ecurso de
A
pelação
.
Majoro os honorários advocatícios
para 12% sobre
o valor da causa,
observada a suspensão de exigibilidade, se aplicável, em razão da gratuidade da justiça.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026