Tribunal: TJMT
Processo: 1000674-63.2025.8.11.0046
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INVALIDADE DA CADEIA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória, ao fundamento de invalidade da cadeia contratual que embasava a pretensão autoral, ausência de comprovação da quitação integral do preço e inexistência dos requisitos legais para transferência compulsória da propriedade.
2. O apelante alegou ter adquirido área rural de 270 hectares, cuja posse derivaria de contrato anterior. Sustentou a regularidade da cadeia negocial, a posse mansa e pacífica do imóvel e a nulidade da sentença por julgamento extra petita, além da ocorrência de decadência.
3. A sentença recorrida reconheceu indícios de simulação e nulidade absoluta do negócio jurídico originário, reputando inválidos os contratos subsequentes e concluindo pela impossibilidade de deferimento da adjudicação compulsória.
II. Questão em discussão
4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao analisar a validade da cadeia contratual; (ii) saber se houve decadência do direito de questionar o negócio jurídico originário; (iii) saber se a cadeia contratual apresentada pelo autor possui validade jurídica apta a fundamentar a adjudicação compulsória; e (iv) saber se estão presentes os requisitos legais para deferimento da adjudicação compulsória.
II. Razões de decidir
5. Não há julgamento extra petita, pois a análise da validade da cadeia contratual constitui requisito indispensável ao exame do pedido de adjudicação compulsória, inexistindo extrapolação dos limites da lide ou violação aos arts. 141 e 492 do CPC.
6. A alegação de decadência não prospera, uma vez que os elementos constantes dos autos evidenciam indícios de nulidade absoluta do negócio jurídico originário, especialmente diante da manifesta desproporção entre a área negociada e o valor declarado, hipótese em que a nulidade não se convalesce pelo decurso do tempo, nos termos do art. 169 do CC.
7. A cadeia contratual apresentada pelo apelante revela fragilidades relevantes, consistentes em indícios de simulação do contrato originário, ausência de autenticidade das alegadas anuências dos herdeiros, exclusão judicial de filiação de um dos anuentes e existência de curatela de outro, circunstâncias que comprometem a validade dos negócios subsequentes.
8. Os recibos apresentados para comprovação da quitação do preço foram produzidos unilateralmente e desacompanhados de comprovantes bancários ou outros elementos idôneos aptos a demonstrar efetivamente o pagamento integral da obrigação.
9. A controvérsia acerca da posse do imóvel e da validade dos contratos já foi apreciada em demandas possessórias conexas, nas quais se reconheceu que o proprietário registral exercia posse mansa, pacífica e contínua sobre o imóvel há mais de 30 anos, afastando-se a alegação de posse do apelante e de seu cedente.
10. A adjudicação compulsória exige a presença cumulativa de contrato válido, quitação integral do preço e recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva. Ausente a validade da cadeia contratual, inviável o acolhimento da pretensão autoral.
IV. Dispositivo e tese
11. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido. Sentença mantida integralmente.
Tese de julgamento: “1. A análise da validade da cadeia contratual integra o exame do pedido de adjudicação compulsória, não configurando julgamento extra petita. 2. A nulidade absoluta de negócio jurídico não se sujeita à decadência. 3. A invalidade do negócio jurídico originário contamina os contratos subsequentes, inviabilizando a adjudicação compulsória. 4. A adjudicação compulsória exige contrato válido, quitação integral do preço e recusa injustificada do vendedor à outorga da escritura definitiva.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 492, 487, I, 85, § 11, e 98, § 3o; CC, arts. 169, 1.418, 1.774 e 1.750.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível no 1001682-88.2022.8.11.0011, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 26.11.2025; TJMT, Apelação Cível no 0005138-39.2012.8.11.0003, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 23.11.2022; TJMT, Apelação Cível no 0000665-73.2018.8.11.0011, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 12.09.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000674-63.2025.8.11.0046
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EDSON DA SILVA TEIXEIRA - CPF: 744.123.292-91 (APELANTE), DAVI ANGELO BERNARDI - CPF: 699.306.862-15 (ADVOGADO), LUCIA MICHALZESZEN - CPF: 835.794.359-49 (APELADO), ANTONIO EDUARDO SCHRAMM DE SOUZA - CPF: 496.160.991-91 (ADVOGADO), HAMILTON AGOSTINI JUNIOR - CPF: 050.163.999-30 (APELADO), CRISTIAN MARCEL CALONEGO SEGA - CPF: 003.489.892-10 (ADVOGADO), THURIAN TERRA AGOSTINI - CPF: 038.428.462-07 (APELADO), JOSE LUIS SERAFIM - CPF: 025.197.249-60 (ADVOGADO), EDUARDO AGOSTINI - CPF: 050.164.069-01 (APELADO), FRANCIELLI HONORATO ALVES - CPF: 351.115.338-77 (ADVOGADO), LUANA HONORATO ALVES - CPF: 351.115.358-10 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE AMILTON AGOSTINI - CPF: 225.381.789-91 (APELADO), LUCIA MICHALZESZEN - CPF: 835.794.359-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INVALIDADE DA CADEIA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória, ao fundamento de invalidade da cadeia contratual que embasava a pretensão autoral, ausência de comprovação da quitação integral do preço e inexistência dos requisitos legais para transferência compulsória da propriedade.

2. O apelante alegou ter adquirido área rural de 270 hectares, cuja posse derivaria de contrato anterior. Sustentou a regularidade da cadeia negocial, a posse mansa e pacífica do imóvel e a nulidade da sentença por julgamento extra petita, além da ocorrência de decadência.

3. A sentença recorrida reconheceu indícios de simulação e nulidade absoluta do negócio jurídico originário, reputando inválidos os contratos subsequentes e concluindo pela impossibilidade de deferimento da adjudicação compulsória.

II. Questão em discussão

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao analisar a validade da cadeia contratual; (ii) saber se houve decadência do direito de questionar o negócio jurídico originário; (iii) saber se a cadeia contratual apresentada pelo autor possui validade jurídica apta a fundamentar a adjudicação compulsória; e (iv) saber se estão presentes os requisitos legais para deferimento da adjudicação compulsória.

II. Razões de decidir

5. Não há julgamento extra petita, pois a análise da validade da cadeia contratual constitui requisito indispensável ao exame do pedido de adjudicação compulsória, inexistindo extrapolação dos limites da lide ou violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

6. A alegação de decadência não prospera, uma vez que os elementos constantes dos autos evidenciam indícios de nulidade absoluta do negócio jurídico originário, especialmente diante da manifesta desproporção entre a área negociada e o valor declarado, hipótese em que a nulidade não se convalesce pelo decurso do tempo, nos termos do art. 169 do CC.

7. A cadeia contratual apresentada pelo apelante revela fragilidades relevantes, consistentes em indícios de simulação do contrato originário, ausência de autenticidade das alegadas anuências dos herdeiros, exclusão judicial de filiação de um dos anuentes e existência de curatela de outro, circunstâncias que comprometem a validade dos negócios subsequentes.

8. Os recibos apresentados para comprovação da quitação do preço foram produzidos unilateralmente e desacompanhados de comprovantes bancários ou outros elementos idôneos aptos a demonstrar efetivamente o pagamento integral da obrigação.

9. A controvérsia acerca da posse do imóvel e da validade dos contratos já foi apreciada em demandas possessórias conexas, nas quais se reconheceu que o proprietário registral exercia posse mansa, pacífica e contínua sobre o imóvel há mais de 30 anos, afastando-se a alegação de posse do apelante e de seu cedente.

10. A adjudicação compulsória exige a presença cumulativa de contrato válido, quitação integral do preço e recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva. Ausente a validade da cadeia contratual, inviável o acolhimento da pretensão autoral.

IV. Dispositivo e tese

11. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:
“1. A análise da validade da cadeia contratual integra o exame do pedido de adjudicação compulsória, não configurando julgamento extra petita. 2. A nulidade absoluta de negócio jurídico não se sujeita à decadência. 3. A invalidade do negócio jurídico originário contamina os contratos subsequentes, inviabilizando a adjudicação compulsória. 4. A adjudicação compulsória exige contrato válido, quitação integral do preço e recusa injustificada do vendedor à outorga da escritura definitiva.”

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 141, 492, 487, I, 85, § 11, e 98, § 3o; CC, arts. 169, 1.418, 1.774 e 1.750.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação Cível no 1001682-88.2022.8.11.0011, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 26.11.2025; TJMT, Apelação Cível no 0005138-39.2012.8.11.0003, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 23.11.2022; TJMT, Apelação Cível no 0000665-73.2018.8.11.0011, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 12.09.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por
EDSON DA SILVA TEIXEIRA
contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2a Vara de Comodoro/MT, Dr. Ricardo Garcia Maziero, que, nos autos da
Ação de Adjudicação Compulsória
, em desfavor de
ESPÓLIO DE AMILTON AGOSTINI E OUTROS
, julgou improcedente a pretensão deduzida na inicial de adjudicação compulsória do imóvel rural conhecido como Fazenda Agostini, situada na Linha Estreito, Zona Rural do Município de Comodoro/MT.

Inconformado, o autor, em preliminar, suscita nulidade da sentença por julgamento
extra petita
, alegando violação aos artigos 141 e 492 do CPC, ao argumento de que o magistrado declarou, de ofício, a nulidade do contrato originário celebrado entre AMILTON AGOSTINI e THURIAN TERRA AGOSTINI, matéria que não teria sido objeto de pedido das partes.

Ainda, sustenta a ocorrência da decadência do direito de anular o contrato originário, nos termos do art. 178 do Código Civil, afirmando que eventual pretensão anulatória estaria fulminada pelo decurso do prazo legal.

No mérito, defende a validade da cadeia contratual, a boa-fé do apelante enquanto terceiro adquirente e a necessidade de preservação da segurança jurídica e da estabilidade das relações negociais.

Ao final, requer o provimento do recurso para cassar a sentença ou, subsidiariamente, reformá-la integralmente, julgando procedente o pedido de adjudicação compulsória, com inversão do ônus sucumbencial.

Recursos tempestivo e isento de preparo (id. 366278882).

Em contrarrazões, os apelados pugnaram pelo desprovimento do recurso (ids. 363123885, 363123886 e 363123887).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINARES)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A)

NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO
EXTRA PETITA

Irresignado, preliminarmente, o apelante sustenta nulidade da sentença por julgamento
extra petita.

A preliminar
não merece
acolhimento.

Isso porque não há qualquer extrapolação dos limites da lide pelo magistrado singular. Muito ao contrário, a análise acerca da validade da cadeia contratual apresentada pelo autor constitui matéria intrinsecamente vinculada ao próprio pedido de adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória pressupõe a existência de contrato válido apto a embasar a transferência da propriedade, sendo absolutamente indispensável ao julgador verificar a higidez jurídica dos negócios que fundamentam a pretensão deduzida em juízo.

Nesse contexto, ao examinar o contrato originário celebrado entre Amilton Agostini e Thurian Terra Agostini, bem como os negócios subsequentes, o magistrado apenas apreciou requisito essencial ao acolhimento do pedido autoral, inexistindo qualquer pronunciamento dissociado da causa de pedir ou do pedido formulado na inicial.

Não há falar, portanto, em violação aos artigos 141 e 492 do CPC.

Assim,
rejeito
a preliminar.

B)

DECADÊNCIA

Igualmente não prospera a alegação de decadência do direito de anular o negócio jurídico originário.

Conforme adequadamente consignado na sentença, os elementos constantes dos autos evidenciam fortes indícios de simulação e nulidade absoluta do contrato originário firmado entre Amilton Agostini e Thurian Terra Agostini, especialmente diante da manifesta desproporção entre o objeto negociado — área rural de 564 hectares — e o valor declarado de apenas R$ 10.000,00.

Em se tratando de
negócio jurídico nulo
, não há incidência de prazo decadencial, uma vez que a nulidade absoluta constitui vício insanável, podendo ser reconhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive de ofício, nos termos do art. 169 do Código Civil:
“O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”.

Portanto,
rejeito
a preliminar.

V O T O

(MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de
Ação de Adjudicação Compulsória
, ajuizada por
EDSON DA SILVA TEIXEIRA
em desfavor de
ESPÓLIO DE AMILTON AGOSTINI E OUTROS.

Narra o autor que adquiriu, em 08/03/2022, área rural correspondente a 270 hectares, parte integrante da Fazenda Agostini, mediante contrato de compra e venda firmado com THURIAN TERRA AGOSTINI, pelo valor de R$ 210.000,00, quantia que afirma ter quitado integralmente.

Sustenta que a cadeia possessória decorreu de negócio anteriormente celebrado entre o falecido AMILTON AGOSTINI e THURIAN TERRA AGOSTINI, havendo anuência de herdeiros do espólio e registro municipal da posse em favor deste último desde 19/02/2019. Aduz possuir posse mansa e pacífica do imóvel desde a aquisição.

Os réus apresentaram contestação arguindo, preliminarmente, impugnação à gratuidade da justiça, litispendência com ação de interdito proibitório, ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual.

No mérito, sustentaram a invalidade da cadeia contratual, ao argumento de que o imóvel integraria patrimônio familiar, inexistindo transferência formal da propriedade a THURIAN TERRA AGOSTINI, além de alegarem ausência de prova da quitação e impossibilidade de alienação de bens do espólio sem prévio inventário.

Após regular instrução do feito, sobreveio sentença julgando improcedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)
DO MÉRITO

A controvérsia central reside na validade da cadeia contratual que fundamenta o pedido de adjudicação compulsória formulado pelo autor, bem como na existência dos requisitos legais para o deferimento desse pedido.

Da validade da cadeia contratual:

O autor fundamenta sua pretensão em uma cadeia contratual composta por:

1 - Contrato de compra e venda celebrado entre Amilton Agostini e Thurian Terra Agostini em 20/12/2018, referente a uma área de 564 hectares;

2 - Declarações de anuência dos herdeiros Eduardo Agostini e Hamilton Agostini Junior; e

3 – Contrato de compra e venda celebrado entre Thurian Terra Agostini e o autor em 08/03/2022, referente a uma área de 270 hectares.

Analisando os documentos juntados aos autos em ID. 186376434, verifica-se que o contrato entre Amilton Agostini e Thurian Terra Agostini apresenta indícios de irregularidade. O valor da transação de R$ 10.000,00 por uma área de 564 hectares mostra-se desproporcional, sugerindo possível simulação.

Além disso, conforme apontado pelos réus e reconhecido em decisão judicial na ação de interdito proibitório no 1001899-26.2022.8.11.0046, juntado aos autos em ID. 189097394, há "vício insanável da primeira transação" que "gera a nulidade absoluta do contrato de compra e venda firmado".

As declarações de anuência dos herdeiros no ID. 186376437 e ID. 186376439 também apresentam fragilidades. A declaração atribuída a Eduardo Agostini não possui assinatura física ou digital, tratando-se de mero e-mail sem qualquer elemento de autenticação.

Além disso, conforme documentos juntados pelos requeridos em ID. 189097435, Eduardo Agostini não é filho biológico de Amilton Agostini, tendo sido excluída a paternidade por sentença judicial transitada em julgado.

Quanto à declaração atribuída a Hamilton Agostini Junior, além de também se tratar de mero e-mail sem elementos de autenticação, há informação de que ele estaria sob curatela em ID. 200720993, o que tornaria necessária autorização judicial para alienação de seus bens, nos termos dos arts. 1.774 e 1.750 do Código Civil.

O contrato entre Thurian Terra Agostini e o autor, juntado aos autos em ID. 186376436, embora formalmente regular, tem sua validade comprometida pela irregularidade dos atos anteriores da cadeia contratual. Se Thurian não adquiriu validamente a posse do imóvel, não poderia transferi-la ao autor.

Ademais, conforme decisão judicial na ação de interdito proibitório, juntado aos autos em ID. 189097394, reconheceu-se que Amilton Agostini exercia a posse do imóvel há mais de 30 anos, afastando-se a alegação de posse por parte de Thurian Terra Agostini ou do autor.

Portanto, concluo pela invalidade da cadeia contratual que fundamenta o pedido de adjudicação compulsória.

Dos requisitos para a adjudicação compulsória:

A adjudicação compulsória, prevista no art. 1.418 do Código Civil, é o instrumento processual que permite ao promitente comprador obter a transferência da propriedade do imóvel quando o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, após o cumprimento integral das obrigações contratuais pelo comprador.

São requisitos para a adjudicação compulsória:

1- Existência de contrato válido de promessa de compra e venda;

2- Quitação integral do preço; e

3- Recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

No caso em análise, o primeiro requisito não está presente, pois, conforme demonstrado no tópico anterior, a cadeia contratual que fundamenta o pedido do autor é inválida. Se o contrato que serve de base para a pretensão é nulo, não há como deferir a adjudicação compulsória.

Quanto ao segundo requisito, embora o autor tenha juntado recibos que comprovariam o pagamento do preço em ID. 186377794, documentos de recibos preenchidos unilateralmente, sem valor probante suficiente, sem comprovantes bancários.

O terceiro requisito também não está presente, pois a recusa dos réus em outorgar a escritura definitiva não é injustificada, mas decorre da invalidade da cadeia contratual e da ausência de prova robusta do pagamento integral do preço.

Portanto, não estão presentes os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória.

Da coisa julgada em relação à posse do imóvel:

Conforme documentos juntados aos autos em ID. 189097394, ID. 189097411 e ID. 189097414, a questão da posse do imóvel objeto desta ação já foi decidida em outras demandas judiciais, notadamente na ação de interdito proibitório no 1001899-26.2022.8.11.0046, na qual se reconheceu que Amilton Agostini exercia a posse do imóvel há mais de 30 anos, afastando-se a alegação de posse por parte de Thurian Terra Agostini ou do autor.

O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso na referida ação em ID. 189095789 foi categórico ao afirmar que "o apelante [Edson da Silva Teixeira] não comprovou posse efetiva sobre o imóvel, limitando-se a apresentar um Contrato de Compra e Venda já analisado em outros processos, nos quais se reconheceu a existência de vícios e inconsistências que indicam simulação do negócio jurídico".

Embora a presente ação tenha natureza petitória e não possessória, a decisão judicial que reconheceu a invalidade do contrato de compra e venda e a inexistência de posse por parte do autor constitui fato impeditivo do direito pleiteado, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Portanto, a pretensão do autor encontra óbice na coisa julgada material formada em ação anterior, que reconheceu a invalidade do negócio jurídico que fundamenta o pedido de adjudicação compulsória.

Diante do exposto, concluo que o pedido de adjudicação compulsória formulado pelo autor não merece acolhimento, pois: (I) a cadeia contratual que fundamenta a pretensão é inválida; (II) não estão presentes os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória; e (III) há decisão judicial transitada em julgado reconhecendo a invalidade do negócio jurídico que serve de base para o pedido.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido formulado por
EDSON DA SILVA TEIXEIRA
em face do
ESPÓLIO DE AMILTON AGOSTINI e outros
, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida, conforme art. 98, § 3o, do CPC. (...)” (ID. 363123881)

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se deve ser reformada a sentença que julgou improcedente a ação de adjudicação compulsória ajuizada pelo apelante, ao fundamento de invalidade da cadeia contratual que embasa a pretensão autoral, bem como da ausência dos requisitos legais necessários ao deferimento da adjudicação compulsória.

Pois bem.

Da detida análise dos autos, verifica-se que a sentença recorrida examinou adequadamente o conjunto probatório e corretamente concluiu pela invalidade da cadeia contratual apresentada pelo autor.

O apelante pretende a adjudicação compulsória de área rural de 270 hectares, alegando ter adquirido o imóvel de Thurian Terra Agostini, que, por sua vez, teria recebido os direitos possessórios do próprio Amilton Agostini.

Entretanto, toda a pretensão autoral está alicerçada justamente em negócio jurídico cuja validade já foi amplamente questionada em demandas conexas e que apresenta relevantes indícios de simulação e irregularidade.

A sentença destacou, com acerto, que o contrato originário firmado entre Amilton Agostini e Thurian Terra Agostini (id. 363122916) revela manifesta incompatibilidade econômica, além de diversas fragilidades formais.

Além disso, as alegadas anuências dos herdeiros Eduardo Agostini e Hamilton Agostini Junior também não conferem segurança jurídica à negociação. Isso porque as declarações juntadas aos autos (id. 363122918 e 363122919) consistem em supostos e-mails sem assinatura física ou certificação digital, destituídos de autenticidade mínima capaz de conferir robustez probatória às supostas anuências.

Some-se a isso o fato de que Eduardo Agostini teve judicialmente excluída sua filiação em relação a Amilton Agostini (id. 363122944), ao passo que Hamilton Agostini Junior estaria submetido à curatela (id. 363123871), circunstância que exigiria autorização judicial específica para eventual disposição patrimonial.

Ademais, embora o apelante alegue ter quitado integralmente o preço ajustado, a sentença também consignou, acertadamente, que os recibos (id. 363122924) apresentados foram unilateralmente produzidos e desacompanhados de comprovantes bancários ou outros elementos idôneos aptos a demonstrar efetivamente o pagamento da quantia alegada.

Além disso, a questão relativa à posse do imóvel e à própria validade dos contratos já foi objeto de amplo debate judicial nos autos do
Interdito Proibitório no 1001899-26.2022.8.11.0046
, cuja sentença (id. 363122941) foi confirmada em sede recursal pela Quarta Câmara de Direito Privado deste Tribunal (id. 363122941).

Naquela demanda,
reconheceu-se expressamente que Amilton Agostini exercia posse mansa, pacífica e contínua sobre o imóvel há mais de 30 ano
s,
circunstância comprovada mediante vasta documentação, incluindo notas fiscais, contratos de arrendamento, cadastros rurais, registros perante órgãos fiscalizadores, inscrições no INDEA, guias de transporte animal, declarações de vacinação e demais elementos probatórios da exploração efetiva da área.

Por outro lado, o ora apelante jamais conseguiu comprovar posse efetiva sobre o imóvel litigioso. Conforme consignado no próprio acórdão proferido pelo TJMT, o recorrente limitou-se à apresentação de contrato particular de compra e venda já analisado em outras demandas, nas quais foram reconhecidas inconsistências e vícios indicativos de simulação do negócio jurídico.

A propósito, a sentença do interdito proibitório foi expressa ao consignar que o requerido não apresentou qualquer prova concreta de exercício da posse, trazendo apenas contrato de compra e venda considerado simulado, destacando-se, inclusive, que o imóvel descrito no contrato sequer correspondia à área efetivamente ocupada e retratada nas fotografias juntadas aos autos.

Ainda naquele processo, consignou-se que o vício insanável do negócio originário contamina os negócios subsequentes, transmitindo-se a nulidade aos contratos posteriores, independentemente da alegação de boa-fé do terceiro adquirente.

Nesse contexto, correta a conclusão adotada pelo magistrado singular no sentido de que a invalidade do negócio jurídico originário inviabiliza toda a cadeia contratual subsequente.

Evidentemente,
se Thurian Terra Agostini não adquiriu validamente a posse ou direitos sobre o imóvel, igualmente não poderia transferi-los ao apelante.

Cumpre ressaltar que a adjudicação compulsória exige a presença cumulativa de requisitos legais específicos, dentre eles a existência de contrato válido, quitação integral do preço e recusa injustificada à outorga da escritura definitiva.

No caso concreto, o requisito primordial — validade do contrato — não se encontra presente.

Sobre o tema, este eg. Tribunal de Justiça já se manifestou:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA . JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. AUSÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL. INEXISTÊNCIA DE CADEIA DOMINIAL VÁLIDA . BOA-FÉ E QUITAÇÃO INSUFICIENTES. RECURSO DESPROVIDO. (...). III. Razões de decidir 3. O indeferimento da prova testemunhal é legítimo quando a controvérsia for eminentemente documental, sendo o juiz o destinatário da prova (arts. 355, I, 370 e 371 do CPC) . 4. A prova oral não supre a ausência de título formal apto a transferir o domínio, como exige o princípio da continuidade registral ( CC, art. 1.227; L . 6.015/1973, art. 195).
5 . A ausência de vínculo contratual direto ou sucessório com o proprietário registral inviabiliza a adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do CC. 6. A boa-fé e a quitação do preço não substituem o requisito essencial do título jurídico oponível ao titular do registro, sendo incabível ao Judiciário substituir a manifestação de vontade sem esse pressuposto.
(...)” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10016828820228110011, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 26/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2025) (g. n.)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS PRIMEVO DECLARADO NULO – NULIDADE DE TODA A CADEIA DOMINIAL – NEGÓCIO NULO QUE NÃO SE CONVALIDA COM A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA AÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Quando declarado nulo o primevo contrato de cessão de direito, toda a cadeia de transmissão do bem até o ora autor/apelante também o é. E, como cediço, os negócios nulos não se convalidam, de maneira que a boa-fé do último adquirente, ora autor/apelante, é incapaz de conferir validade à celebração, independentemente do fato de os imóveis terem sido adquiridos antes da referida ação de anulação de ato jurídico, porquanto, firmado com quem não ostentava titularidade dominial . 2. Assim, nulo o negócio jurídico, não há que se falar em outorga da escritura pública dos imóveis sub judice, devendo prevalecer a sentença de improcedência da adjudicação compulsória
. (TJ-MT 00051383920128110003 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 23/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2022) (g. n.)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – BEM IMÓVEL – REQUISITOS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DA PROPRIEDADE – NÃO DEMONSTRADA A CADEIA SUCESSÓRIA - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O instituto da adjudicação compulsória induz que o direito de postular deve ser dirigido em face do proprietário do bem e não do cedente, sob pena de ofensa à continuidade registral. Trata-se de medida que depende da comprovação da titularidade do bem pelo vendedor.
À luz dos artigos 1 .417 e 1.418 do Código Civil, o autor da ação de adjudicação compulsória deve preencher os seguintes requisitos: i) a prova do negócio jurídico celebrado entre as partes, ii) a quitação das obrigações assumidas pelo adquirente e iii) a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do bem para sua transcrição.
A propositura da ação de adjudicação compulsória sem a presença de um de seus requisitos impõe-se a manutenção da sentença de extinção da demanda, sem julgamento de mérito. (TJ-MT - AC: 00006657320188110011, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023) (g. n.)

A recusa dos apelados em outorgar escritura pública não se mostra injustificada, mas decorre justamente da existência de relevantes vícios na cadeia negocial e da ausência de demonstração segura do direito invocado pelo autor.

Assim, diante do robusto conjunto probatório produzido nos autos e das conclusões já firmadas nas demandas possessórias conexas, não há qualquer elemento apto a justificar a reforma da sentença recorrida.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por EDSON DA SILVA TEIXEIRA,
mantendo a sentença em todos os seus termos, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios de
10% para 12%
(doze por cento), mantida a suspensão da exigibilidade, tendo em vista a gratuidade da justiça deferida (art. 98, §3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2026