Tribunal: TJMT
Processo: 1004688-42.2024.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. TENTATIVA FRUSTRADA DE ARBITRAGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ÔNUS DA PROVA. PERSUASÃO RACIONAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido subsidiário em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos material e moral, para rescindir contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, condenando a requerida à restituição de R$ 898.000,00, ao pagamento de dano moral e de multa contratual, em razão de inadimplemento absoluto pela não entrega do imóvel.
II. Questão em discussão
Há três questões em discussão: (i) saber se há coisa julgada formal diante de anterior extinção por cláusula compromissória; (ii) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova; e (iii) saber se restou comprovado o pagamento de R$ 898.000,00.
III. Razões de decidir
A extinção anterior do feito com fundamento no art. 485, VII, do CPC não impede a propositura de nova ação quando demonstrada a tentativa idônea de instauração da arbitragem, frustrada por circunstâncias alheias à vontade do consumidor. Atendida a exigência do art. 486, § 1o, do CPC.
Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário da prova, indefere diligências desnecessárias, mediante fundamentação adequada. A alegação de falsidade documental não foi acompanhada de elementos mínimos de prova, incumbindo à parte que a suscita o ônus previsto no art. 429, I, do CPC.
O conjunto probatório revela contrato formal, extrato interno da empresa e mensagens eletrônicas reconhecendo pagamentos no valor indicado na inicial. A ata notarial, aliada aos demais documentos, constitui meio idôneo de prova. A requerida não demonstrou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A tentativa idônea de instauração de arbitragem, frustrada por circunstâncias alheias à vontade do consumidor, supre a exigência do art. 486, § 1o, do CPC e afasta alegação de coisa julgada formal. 2. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se funda em conjunto probatório suficiente e a alegação de falsidade documental não é acompanhada de prova mínima. 3. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, comprovado o inadimplemento da construtora e o pagamento substancial pelo consumidor, é devida a resolução contratual com restituição integral das parcelas pagas.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CPC, arts. 355, I, 370, 371, 373, I e II, 429, I, 485, VII, 486, § 1o, e 85, § 11; CC, arts. 320, 422 e 884; CDC, arts. 2o e 3o; Lei no 9.307/1996, art. 4o, § 2o.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004688-42.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (APELANTE), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), ARNALDO LUIZ DA SILVA - CPF: 276.121.121-91 (APELANTE), SERGIO RICARDO DE ALMEIDA - CPF: 334.697.509-63 (APELADO), ANDRE LUIZ PRIETO - CPF: 662.568.871-15 (ADVOGADO), ARNALDO LUIZ DA SILVA - CPF: 276.121.121-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. TENTATIVA FRUSTRADA DE ARBITRAGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ÔNUS DA PROVA. PERSUASÃO RACIONAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido subsidiário em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos material e moral, para rescindir contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, condenando a requerida à restituição de R$ 898.000,00, ao pagamento de dano moral e de multa contratual, em razão de inadimplemento absoluto pela não entrega do imóvel.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se há coisa julgada formal diante de anterior extinção por cláusula compromissória; (ii) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova; e (iii) saber se restou comprovado o pagamento de R$ 898.000,00.

III. Razões de decidir

A extinção anterior do feito com fundamento no art. 485, VII, do CPC não impede a propositura de nova ação quando demonstrada a tentativa idônea de instauração da arbitragem, frustrada por circunstâncias alheias à vontade do consumidor. Atendida a exigência do art. 486, § 1o, do CPC.

Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário da prova, indefere diligências desnecessárias, mediante fundamentação adequada. A alegação de falsidade documental não foi acompanhada de elementos mínimos de prova, incumbindo à parte que a suscita o ônus previsto no art. 429, I, do CPC.

O conjunto probatório revela contrato formal, extrato interno da empresa e mensagens eletrônicas reconhecendo pagamentos no valor indicado na inicial. A ata notarial, aliada aos demais documentos, constitui meio idôneo de prova. A requerida não demonstrou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A tentativa idônea de instauração de arbitragem, frustrada por circunstâncias alheias à vontade do consumidor, supre a exigência do art. 486, § 1o, do CPC e afasta alegação de coisa julgada formal. 2. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se funda em conjunto probatório suficiente e a alegação de falsidade documental não é acompanhada de prova mínima. 3. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, comprovado o inadimplemento da construtora e o pagamento substancial pelo consumidor, é devida a resolução contratual com restituição integral das parcelas pagas.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CPC, arts. 355, I, 370, 371, 373, I e II, 429, I, 485, VII, 486, § 1o, e 85, § 11; CC, arts. 320, 422 e 884; CDC, arts. 2o e 3o; Lei no 9.307/1996, art. 4o, § 2o.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CX Construções Ltda. em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por dano material e moral que lhe move Sérgio Ricardo de Almeida, julgou procedente o pedido subsidiário inicial, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por inadimplemento absoluto da requerida, condenando-a à restituição da quantia de R$ 898.000,00, devidamente atualizada, ao pagamento de indenização por dano moral fixada em R$ 15.000,00, bem como à incidência de multa moratória contratual de 2% acrescida de juros de 1% ao mês, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante sustenta, preliminarmente, a ocorrência de violação à coisa julgada formal, ao argumento de que demanda anterior, envolvendo as mesmas partes e objeto, foi extinta sem resolução de mérito em razão da existência de cláusula compromissória arbitral, já reconhecida como válida, não tendo o autor sanado o vício apontado, nos termos do art. 486, §1o, do CPC. Alega, ainda, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial grafotécnica destinada a comprovar a falsidade da assinatura aposta no contrato, bem como do indeferimento da produção de prova testemunhal, depoimento pessoal e exibição de declaração de imposto de renda do autor.

No mérito, afirma que não restou comprovado o pagamento da quantia de R$ 898.000,00, sustentando que apenas houve quitação formal de R$ 100.000,00, sendo insuficiente, para fins probatórios, a ata notarial e as conversas extraídas de aplicativo de mensagens. Defende a inexistência de inadimplemento contratual apto a ensejar a restituição integral dos valores e a condenação imposta. Ao final, requer o provimento do recurso, para que sejam acolhidas as preliminares e reconhecida a nulidade da sentença ou, alternativamente, julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial.

O apelado apresentou contrarrazões (id.

322368922), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 25 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Sérgio Ricardo de Almeida move ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por dano material e moral em desfavor de CX Construções Ltda., objetivando a entrega de unidade autônoma do apartamento no 1702 e das vagas de garagem no 65, 66 e 90, integrantes do empreendimento “Forest Hill”, ou, subsidiariamente, a restituição dos valores pagos, acrescidos de encargos legais, além de indenização por dano moral e aplicação de multa contratual.

Alega o autor que firmou, em 08.03.2012, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda com a requerida, ajustando o preço total de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), comprometendo-se ao pagamento parcelado da quantia. Sustenta que, até 30.06.2015, efetuou pagamentos que totalizaram R$ 898.000,00 (oitocentos e noventa e oito mil reais), correspondentes a aproximadamente 90% do valor contratado, afirmando que tal montante foi reconhecido por representante da empresa mediante demonstrativo discriminado e posterior confirmação por
e-mail
. Aduz que, apesar do substancial adimplemento, o imóvel não lhe foi entregue.

Segue relatando que o contrato previa a conclusão das obras e a entrega das chaves até 30.12.2014, admitida cláusula de tolerância de 120 dias, de modo que o prazo final se encerraria em 30.04.2015. Assevera que, mesmo ultrapassado o período contratual de prorrogação, a requerida não procedeu à entrega da unidade, permanecendo inadimplente.

Para demonstrar os pagamentos realizados, informa ter lavrado Ata Notarial perante o 7o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, na qual foram consignadas conversas mantidas por aplicativo de mensagens com sócio da empresa, as quais demonstram reconhecimento dos valores pagos e indicação do saldo contratual.

Narra, ainda, que buscou solução extrajudicial por meio de notificação encaminhada à requerida, sem sucesso. Informa que ajuizou ação anterior (1019411-13.2017.8.1.0041), a qual foi extinta sem resolução do mérito em razão da existência de cláusula compromissória arbitral prevista no contrato.

Sustenta, contudo, que a cláusula teria sido inserida em contrato de adesão sem sua anuência específica, defendendo sua nulidade com fundamento no Código de Defesa do Consumidor e na Lei de Arbitragem. Além disso, afirma que tentou instaurar procedimento arbitral, inicialmente junto à entidade indicada contratualmente (TARCOM), que estava com suas atividades finalizadas e, posteriormente, perante outra instituição devidamente credenciada junto ao Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, a ACORDIA, não obtendo êxito, inclusive por dificuldades na localização e cooperação da própria requerida.

Diante da persistente ausência de entrega do imóvel ou restituição dos valores devidos, ajuizou a presente demanda.

A requerida CX Construções Ltda. apresentou contestação (id. 322368859), defendendo, preliminarmente, a nulidade da citação, a existência de coisa julgada formal em razão de ação anterior extinta por força de cláusula compromissória, e a incompetência do Juízo diante da convenção de arbitragem. No mérito, alegou a existência de dois contratos relativos ao mesmo imóvel, sustentou a simulação do primeiro instrumento, a falsidade da assinatura aposta no contrato, a ocorrência de distrato verbal com devolução de valores em espécie, e a posterior alienação da unidade a terceiro de boa-fé, pugnando pela improcedência dos pedidos e requerendo produção de prova pericial grafotécnica, testemunhal e depoimento pessoal.

O autor impugnou a contestação (id. 322368880) sob o fundamento de que a citação foi válida; que tentou instaurar arbitragem, mas houve ausência de cooperação da requerida; que a cláusula compromissória é nula por se tratar de contrato de adesão em relação de consumo; que a alegação de falsidade é infundada e contraditória, pois a ré alega rescisão e, simultaneamente, nega contrato; que há prova documental suficiente do pagamento de R$ 898.000,00, inclusive por meio de ata notarial e mensagens eletrônicas; e que não há necessidade de dilação probatória.

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedente o pedido subsidiário inicial, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por inadimplemento absoluto da requerida, condenando-a a restituição da quantia de R$ 898.000,00, devidamente atualizada, ao pagamento de indenização por dano moral fixada em R$ 15.000,00, bem como à incidência de multa moratória contratual de 2% acrescida de juros de 1% ao mês, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (id. 322368909).

Não concordando com a r. sentença, recorre a requerida, ora apelante, sustentando, em suma, a preliminar de violação à coisa julgada formal diante da existência de cláusula compromissória arbitral anteriormente reconhecida. Ainda, defende a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da perícia grafotécnica e demais provas requeridas. No mérito, alega a ausência de comprovação do pagamento além da quantia de R$ 100.000,00, requerendo a anulação da sentença ou, alternativamente, a improcedência dos pedidos iniciais.

Pois bem.

Preliminarmente, a apelante sustenta, em suma, que o autor já havia ajuizado ação anterior, extinta sem resolução do mérito com fundamento no art. 485, VII, do CPC, ante a existência de cláusula compromissória arbitral. Alega que tal pronunciamento teria feito coisa julgada formal, de modo que a nova ação somente poderia ser proposta após a correção do vício, nos termos do art. 486, §1o, do CPC, o que não teria ocorrido, pois o autor não teria instaurado adequadamente o procedimento arbitral.

A controvérsia, portanto, reside em verificar se, na hipótese concreta, houve a superação do vício que conduziu à extinção anterior, isto é, se o autor promoveu providências idôneas à instauração do procedimento arbitral e se, ainda assim, restou inviabilizada a via eleita no contrato.

Dispõe o art. 486, §1o, do CPC:
“No caso de extinção em razão de litispendência e nos casos dos incisos I, IV, VI e VII do art. 485, a propositura da nova ação depende da correção do vício que levou à sentença sem resolução do mérito.”

No caso dos autos, é incontroverso que a ação anteriormente ajuizada (1019411-13.2017.8.11.0041) foi extinta em razão da existência de cláusula compromissória arbitral, decisão mantida em grau recursal. Contudo, aquela deliberação limitou-se a reconhecer a existência da convenção de arbitragem naquele contexto fático, não havendo julgamento do mérito da controvérsia contratual nem exame acerca da efetiva instauração do procedimento arbitral.

Após o trânsito em julgado da decisão extintiva, consta dos autos que o autor buscou instaurar a arbitragem.

Inicialmente, tentou promover o procedimento perante a entidade indicada contratualmente (TARCOM), não logrando êxito na efetiva tramitação, uma vez que haveria encerrado suas atividades. Posteriormente, promoveu a abertura de procedimento junto ao Instituto ACORDIA – Câmara de Conciliação, Mediação e Arbitragem Ltda., instituição credenciada junto ao Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, tendo efetuado o pagamento da taxa correspondente e apresentado a documentação necessária.

A movimentação do procedimento revela que foram realizadas tentativas de notificação da requerida por
e-mail
, telefone e no endereço físico constante dos cadastros, todas sem sucesso. Inclusive, a empresa de mediação realizou contato com os próprios advogados da ré em 25.07.2022, veja:

O procedimento, ao final, não avançou para a constituição regular do juízo arbitral.

Nesse cenário, ao contrário do que sustenta o apelante, não se pode afirmar que o autor permaneceu inerte ou deixou de corrigir o vício que conduziu à extinção anterior. Houve comportamento efetivo voltado à instauração da arbitragem, conforme determinado em decisão anterior, não sendo exigível da parte a produção de resultado impossível ou dependente exclusivamente da colaboração da contraparte.

A exigência do art. 486, §1o, do CPC não pode ser interpretada de forma meramente formalista, sob pena de converter a cláusula compromissória em obstáculo permanente ao exercício do direito de ação. A correção do vício pressupõe providência idônea para instaurar o procedimento, não a garantia de sua conclusão quando inviabilizada por circunstâncias alheias à esfera de atuação do autor.

Ademais, é cediço que o processo civil é regido pelos princípios da boa-fé objetiva e da cooperação (arts. 5o e 6o do CPC). Não se mostra juridicamente admissível que a parte que invoca a cláusula compromissória adote postura que inviabilize a formação do tribunal arbitral e, posteriormente, utilize a própria ineficácia do procedimento como fundamento para impedir o exame jurisdicional da controvérsia, incidindo a vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

Ainda, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, em contratos de consumo, como no presente caso, não se pode impor a arbitragem como obstáculo absoluto ao acesso à jurisdição, notadamente quando evidenciada a discordância do consumidor. Nesse sentido:

“
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO COMINATÓRIA PARA ENTREGA DE IMÓVEL. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. LIMITES E EXCEÇÕES. CONTRATOS DE CONSUMO. IMPOSIÇÃO DA ARBITRAGEM. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE.

1. O propósito dos embargos de divergência consiste em dizer se: a) é nula a cláusula de contrato de consumo que determina a utilização compulsória da arbitragem; e b) se o fato de o consumidor ajuizar ação judicial afasta a obrigatoriedade de participação no procedimento arbitral.

2. Na linha da pacífica e atual jurisprudência desta Corte Superior, observa-se que, com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade: (I) a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes; (II) a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e (III) a regra ainda mais específica, incidente sobre contratos sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4o, § 2o, da Lei no 9.307/96.

3. É nula a cláusula de contrato de consumo que determina a utilização compulsória da arbitragem.

4. O ajuizamento, pelo consumidor, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza a sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização.

5. Na hipótese dos autos, extrai-se dos fatos delineados pelas instâncias ordinárias, que se está diante de contrato de consumo, motivo pelo qual é nula a cláusula que determina a utilização compulsória da arbitragem pelos consumidores, que, ademais, optaram por ajuizar a presente ação, o que denota a sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização.

6. Embargos de divergência acolhidos para negar provimento ao recurso especial.”
(EREsp: 1636889/MG, Rel.: Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 09.08.2023 – destaquei).

Logo, com a devida vênia, não se revela razoável exigir do consumidor diligência indefinida para localizar fornecedor que não mantém regularidade cadastral ou não coopera para a formação do tribunal arbitral, sob pena de esvaziamento do direito fundamental de acesso à Justiça (art. 5o, XXXV, da Constituição Federal).

Dessa forma, verificada a tentativa concreta de instauração da arbitragem e a frustração do procedimento por circunstâncias que não podem ser imputadas exclusivamente ao autor, tem-se por atendida a exigência do art. 486, §1o, do CPC, inexistindo afronta à coisa julgada.

Portanto,
rejeito a preliminar
.

Avançando, ainda em sede de preliminar, a empresa apelante sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o juízo de origem teria indeferido indevidamente a produção de prova pericial grafotécnica destinada a aferir a autenticidade da assinatura atribuída ao sócio da requerida no instrumento particular de compromisso de compra e venda datado de 08.03.2012. Aduz, ainda, que foram indeferidas a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal do autor, tendo o magistrado julgado antecipadamente a lide mesmo diante da controvérsia instaurada acerca da alegada falsidade documental.

Apesar das substanciosas alegações, a preliminar não merece acolhimento.

De início, cumpre recordar que o art. 370 do CPC dispõe que:
“Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.”

O magistrado é o destinatário da prova, competindo-lhe aferir a necessidade e utilidade dos meios probatórios requeridos, podendo indeferir aqueles que considerar inúteis, protelatórios ou desnecessários à formação de seu convencimento, desde que o faça de maneira fundamentada.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que não houve indeferimento arbitrário ou imotivado. Ao contrário, a sentença enfrentou expressamente o pedido de produção de prova pericial grafotécnica e o incidente de falsidade documental suscitado pela requerida, consignando, de forma fundamentada, que o conjunto probatório constante dos autos era suficiente para o julgamento da controvérsia.

Isso porque, denota-se que a requerida se limitou a alegar a falsidade da assinatura aposta no instrumento contratual de 08.03.2012, sem apresentar qualquer elemento concreto que indicasse adulteração ou vício de forma, tampouco documento comparativo apto a infirmar a autenticidade do pacto à época.

Ora, é sabido que incumbe à parte que suscita a falsidade comprovar o vício alegado, nos termos do art. 429 do CPC.

“
Art. 429. Incumbe o ônus da prova quando:

I - se tratar de falsidade de documento ou de preenchimento abusivo, à parte que a arguir;
”

Além disso, extrai-se dos autos que a própria defesa apresentou versões sucessivas e internamente contraditórias acerca da relação jurídica, ora sustentando a inexistência do contrato (simulação), ora afirmando a existência de dois instrumentos distintos, ora alegando distrato verbal com devolução de valores em espécie, ora reconhecendo pagamentos efetuados ao sócio da empresa. Tal postura, com a devida vênia, fragiliza sobremaneira a plausibilidade da alegação de falsidade absoluta da assinatura e do documento.

De igual modo, a prova testemunhal e o depoimento pessoal do autor revelaram-se desnecessários à elucidação de matéria cuja controvérsia central se assentava em documentos já carreados aos autos.

Acrescente-se que a própria tese defensiva articulada, no sentido de que a negociação teria sido conduzida exclusivamente por seu ex-sócio Daniel Ernesto Moreno Garcia, que teria agido à revelia da empresa, demandaria, em tese, a oitiva do referido agente para esclarecimento dos fatos. Todavia, a ré sequer requereu a oitiva do mencionado ex-sócio. Ora, não se revela coerente, portanto, sustentar cerceamento de defesa quando a própria parte deixa de indicar ou produzir prova apta a corroborar a narrativa por ela apresentada.

A propósito, a sentença enfrentou o tema de maneira fundamentada e estruturada, cujos trechos ora transcrevo,
in verbis:

“
In casu, a requerida alega que o contrato de compra e venda juntado pelo autor contém assinatura falsificada do Sr. Daniel Ernesto Moreno Garcia, ex-sócio da empresa.

Analisando detidamente esta alegação, verifico que ela se mostra não apenas desprovida de prova, como também eivada de gravíssimas contradições internas que comprometem sua credibilidade.

Em primeiro lugar, a requerida, em sua contestação, ao mesmo tempo em que alega falsidade do contrato e da assinatura do Sr. Daniel Ernesto Moreno Garcia, afirma categoricamente que "o Autor realizou diversos pagamentos ao mencionado cidadão" (Sr. Daniel Ernesto), chegando a detalhar que "OS PAGAMENTOS FORAM EFETUADOS SEMPRE NA CALADA DA NOITE EM DINHEIRO VIVO EM ESPÉCIE VIA MALAS E MOCHILAS para o Sr. Daniel Moreno" (sic - fls. 19 da contestação).

Esta afirmação é absolutamente incompatível com a alegação de falsidade documental, pois reconhece expressamente a existência da relação contratual entre as partes e do adimplemento substancial pelo autor. Ora, se o contrato fosse falso e a assinatura falsificada, como justificar os pagamentos realizados pelo autor ao ex-sócio da empresa?

Em segundo lugar, a requerida sustenta contraditoriamente que: (i) o contrato seria falso, com assinatura falsificada; (ii) na verdade existiriam dois contratos sobre o mesmo imóvel, sendo um deles uma "simulação"; (iii) posteriormente, teria havido rescisão consensual do contrato; e (iv) o imóvel já teria sido vendido a terceiro.

Estas alegações são mutuamente excludentes e revelam patente contradição em sua defesa. Se o contrato apresentado pelo autor é falso, não poderia ter sido objeto de rescisão consensual. Se houve simulação com dois contratos, está reconhecida a existência da relação contratual.

Ademais, o exame das assinaturas constantes do contrato firmado com o autor e de outros contratos do mesmo empreendimento, juntados aos autos na impugnação, revela, mesmo a olho nu, perfeita similaridade entre elas. A ré sequer apresentou algum documento a fim de comparar as assinaturas.

No caso, a comparação com outros documentos com assinatura incontroversa do mesmo signatário (Sr. Daniel) demonstra a autenticidade da assinatura no contrato do autor
.

Ressalte-se, ainda, que a alegação de falsidade não veio acompanhada de qualquer elemento probatório, sequer indiciário, que a sustente, ônus que incumbia à requerida, nos termos do art. 429, I, do CPC.

Nesse sentido, colaciono julgado no sentido de que a perícia grafotécnica pode ser dispensada quando, por outros meios, for possível verificar a autenticidade da assinatura, especialmente quando há evidente similaridade entre as rubricas, como no caso dos autos, conforme precedente do TJMT:

(...)

Ainda mais contraditória é a alegação da requerida de que o contrato teria sido "rescindido consensualmente" e que os valores pagos pelo autor teriam sido "devolvidos em espécie na calada da noite da forma como conviesse ao Autor". Tal afirmação, além de desprovida de qualquer comprovação, vai de encontro aos elementos de prova constantes dos autos, em especial a Ata Notarial lavrada no 7o Serviço Notarial e Registral de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT, que registrou conversas via WhatsApp entre o autor e o Sr. Adeir Pinto da Silva, sócio da requerida.

Nas mensagens registradas na Ata Notarial, datadas de 2017 (portanto, muito depois da alegada "rescisão consensual"), o Sr. Adeir Pinto da Silva reconhece expressamente que o autor efetuou pagamentos no valor de R$ 898.000,00 (oitocentos e noventa e oito mil reais) para aquisição da unidade 1702 do Edifício Forest Hill, e que havia um saldo devedor remanescente.

Se houvesse ocorrido a alegada rescisão com devolução de valores, não faria sentido o sócio da empresa, em 2017, confirmar a existência do contrato e dos pagamentos efetuados, sem qualquer menção a eventual rescisão ou devolução de valores
.

(
...)

Em especial, quanto à tese defensiva de que a negociação teria sido conduzida exclusivamente por seu ex-sócio Daniel Ernesto Moreno Garcia, que teria agido à revelia da empresa, observa-se que a requerida não requereu o depoimento pessoal do referido sócio, tampouco o indicou como testemunha, para que pudesse esclarecer de forma objetiva e efetiva os fatos invocados
.”
(id. 322368909).

O julgamento antecipado da demanda, portanto, não decorreu de supressão do contraditório, mas do entendimento fundamentado de que a prova documental produzida era suficiente para a formação do convencimento judicial, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário da prova, indefere diligência que reputa desnecessária, desde que a decisão esteja devidamente fundamentada, como se observou no presente caso. Nesse sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. DISCRICIONARIEDADE DO JULGADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

[...]
2. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias
. [...].”
(AgInt no AREsp: 1604351/MG, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, j. 14.06.2022 - destaquei).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA E DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA. SÚMULA N. 7/STJ.

1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o julgador, destinatário final da prova, pode, de maneira fundamentada, indeferir a realização de provas e diligências protelatórias, desnecessárias ou impertinentes.

(...).

3. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera desnecessária a produção de prova, mediante a existência nos autos de elementos suficientes para a formação de seu convencimento.
Precedentes. Agravo interno provido.
” (AgInt no AgInt no AREsp: 661203/ES, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, j. 24.04.2023 – destaquei).

Na hipótese, a apelante não demonstra de que modo a realização de perícia grafotécnica alteraria o desfecho da controvérsia, sobretudo diante da existência de outros elementos probatórios que corroboram a relação negocial e os pagamentos alegados. A nulidade processual, como sabido, exige demonstração de efetivo prejuízo, o que não se verifica no presente caso.

Assim, inexistindo demonstração de prejuízo concreto e estando a decisão de indeferimento devidamente fundamentada, não há falar em cerceamento de defesa.

Portanto, também
rejeito esta preliminar
.

Superadas as questões preliminares, passa-se ao exame do mérito recursal, nos estritos limites da devolução estabelecida pelas razões de apelação.

No ponto, a recorrente sustenta que o autor não teria comprovado o pagamento do montante de R$ 898.000,00, afirmando que apenas haveria prova documental de R$100.000,00, invocando, para tanto, o art. 373, I, do CPC e o art. 320 do CC. Aduz, ainda, que a Ata Notarial juntada aos autos não constituiria prova idônea do pagamento, pois apenas documentaria conversas eletrônicas, não comprovando a efetiva transferência de valores, concluindo que a manutenção da sentença implicaria enriquecimento sem causa.

Desta forma, a controvérsia devolvida restringe-se à suficiência da prova produzida quanto ao montante efetivamente adimplido pelo autor.

De antemão, é relevante assentar que o caso se submete ao microssistema consumerista, na medida em que se discute compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento residencial, figurando o autor Sérgio Ricardo de Almeida como destinatário final do produto a CX Construções Ltda. como fornecedora do serviço de construção/incorporação, incidindo, pois, os arts. 2o e 3o do CDC.

Nos termos do art. 373, inc. I e II, do CPC, cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando que é ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

In casu,
tal fato consiste no pagamento substancial do preço ajustado no compromisso de compra e venda. Contudo, o sistema processual brasileiro não adota prova tarifada nem estabelece hierarquia absoluta entre os meios probatórios. O art. 371 do CPC consagra o princípio da persuasão racional, segundo o qual
“O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.

Nesse sentido, o doutrinador Daniel Amorim Assumpção Neves esclarece:

“Atualmente o sistema de valoração adotado pelo sistema processual brasileiro é o da persuasão racional, também conhecido como o principio do livre conhecimento motivado, no qual
o juiz é livre para formar seu convencimento
, dando às provas produzidas o peso que entender cabível em cada processo,
não havendo uma hierarquia entre os meios de prova
. Isso, claramente, não significa que o juiz possa decidir fora dos fatos alegados no processo, mas sim que dará aos fatos alegados a devida consideração diante das provas produzidas.

Em tese, portanto, não há uma hierarquia preestabelecida da carga probatória dos meios de prova.
Diante dessa regra, não seria possível afirmar que um meio de prova é mais importante do que outro, ou que seja insuficiente para demonstrar a ocorrência de determinado fato.
É possível, por exemplo, que num determinado processo a prova testemunhal desbancasse a prova pericial, ou até mesmo a confissão.
E é também em razão do sistema admitido que as conclusões do laudo pericial não vinculam obrigatoriamente o juiz
.”
(Manual de Direito Processual Civil, 6a Ed. Rev. Atual. e Amp. - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014, págs. 488/489 - negritei).

Já à luz do Novo Diploma Processual Civil, o mesmo doutrinador pontua:

“
Entendo que o Novo Código de Processo Civil manteve o sistema de valoração do livre convencimento motivado, anteriormente previsto no art. 131 do CPC/73 e atualmente consagrado no art. 371 do Novo CPC, não me impressionando com a supressão do ordenamento processual a todas as referências ao termo livre convencimento e a outras expressões em sentido parelho
.

(...)

E nesses termos, o Novo Código de Processo Civil não traz qualquer novidade, porque continua o juiz livre – no sentido de não estar condicionado à valoração abstrata feita por lei – a dar a carga de convencimento a cada meio de prova no caso concreto
.”
(Novo Código de Processo Civil Comentado, Salvador: Ed. JuspPodivm, 2016, p. 650).

A apelante parte da premissa de que, ausente comprovante bancário formal de transferência ou recibo individualizado de cada parcela, não se poderia reconhecer o pagamento alegado. Tal raciocínio não encontra respaldo no ordenamento jurídico.

O art. 320 do Código Civil dispõe que a quitação regular prova o pagamento, mas não estabelece que apenas o recibo formal seja meio admissível de comprovação. O dispositivo, que disciplina forma típica de quitação, não institui regime de prova tarifada, nem exclui a possibilidade de demonstração do pagamento por outros meios idôneos.

A interpretação sistemática do Código Civil com o Código de Processo Civil conduz à conclusão de que o pagamento pode ser comprovado por qualquer meio probatório legítimo apto a formar convicção judicial.

No caso concreto, a prova não se limita à ata notarial isoladamente considerada. O acervo documental revela instrumento formal de Compromisso de Compra e Venda (id.

322368380), identificando o imóvel e as partes, bem como documento intitulado “Extrato Cliente III – 1702 Forest Hill – Sergio Ricardo”, constante da Ata Notarial (id. 322368377), contendo planilha interna da própria empresa com histórico financeiro e totalização que alcança o montante de R$ 898.000,00, cuja apresentação no contexto probatório reforça que a própria organização empresarial mantinha controle do histórico financeiro do cliente e do montante pago:

Não se trata, portanto, de alegação isolada do consumidor ou de documento unilateral produzido exclusivamente para o litígio. A natureza e a origem aparente do extrato exibido convergem com a tese autoral de adimplemento substancial.

Mais relevante ainda é a mensagem igualmente registrada na Ata Notarial, na qual o representante vinculado à empresa afirma expressamente:
“Considerando seus pagamentos efetuados, de 898.000,00 (a ser confirmado), e o preço corrigido pelo INCC (como feito para todos os clientes), vc teria um saldo devedor de 1.407.000,00
”, indicando, inclusive, a possibilidade de parcelamento e a ligação entre quitação e entrega: “
maio é a entrega
” (id. 322368377)

Ainda que a Ata Notarial, nos termos do art. 384 do CPC, apenas ateste o conteúdo das mensagens visualizadas pelo tabelião, o valor probatório não reside na ata isoladamente, mas na convergência entre extrato interno da própria empresa, reconhecimento expresso de pagamentos no exato montante indicado na inicial e menção a saldo devedor remanescente.

A apelante limita-se a afirmar que apenas R$ 100.000,00 estariam comprovados por recibo, sem apresentar documentos contábeis próprios que infirmem o extrato interno exibido, tampouco demonstrar concretamente que o valor ali mencionado seria incorreto. A negativa genérica não é suficiente para neutralizar documento emanado da própria esfera do fornecedor. Se inexistissem pagamentos além de R$ 100.000,00, competiria à empresa demonstrar, por seus registros financeiros, a improcedência do montante indicado em seu próprio controle interno e reconhecido em comunicação eletrônica. Não o fez.

A propósito, bem pontuou o douto magistrado ao asseverar:

“
Ao contrário, o conjunto documental é coeso e consistente: o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 08/03/2012 é corroborado por extratos financeiros assinados, recibos de pagamento emitidos pela própria empresa, notificações extrajudiciais, e, ainda, por ata notarial lavrada por tabelionato de notas contendo transcrição de mensagens eletrônicas atribuídas ao sócio da requerida, nas quais se reconhece expressamente a dívida e o histórico de pagamentos.

Não bastasse toda prova documental, colhe-se que foi colacionado com a inicial, extrato timbrado da requerida que dá conta do saldo adimplido do contrato pelo autor.

Tais documentos, considerados em sua totalidade e harmonia, confirmam a existência da avença e demonstram o vínculo obrigacional entre as partes.

Além disso, a requerida confessa ter recebido R$ 898.000,00 pagos pelo autor, valor que representa cerca de 90% do preço ajustado. Trata-se, portanto, de adimplemento substancial, instituto consagrado na doutrina e jurisprudência como apto a impedir a rescisão unilateral do contrato pelo vendedor, conferindo ao adquirente o direito à contraprestação pactuada — neste caso, à entrega da unidade imobiliária.

A tese defensiva, ao sustentar que o contrato seria inválido por conter assinatura falsa e que a negociação se deu exclusivamente entre particulares, não apenas colide com os documentos dos autos, mas também com a própria postura processual da empresa que reconhece os efeitos econômicos da avença e tenta justificar sua inexecução por meio de suposta devolução em espécie, nunca demonstrada
.

A narrativa revela-se juridicamente inadmissível à luz do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e do princípio da proibição de se beneficiar da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Nesse sentido, a parte que pratica ato contraditório com sua conduta anterior, especialmente em prejuízo da outra parte, não pode obter amparo jurisdicional para invalidar a obrigação que assumiu ou que de fato executou.

A requerida recebeu valores significativos em nome da empresa, em conta bancária da empresa, e em nome de sócio que agia como representante de fato e de direito, não podendo agora pretender descaracterizar a avença por alegação de falsidade sem nenhuma prova idônea.

Verifica-se, ainda, que a requerida não comprovou a entrega do imóvel, tampouco a restituição dos valores recebidos, o que caracteriza inadimplemento absoluto da obrigação contratual
.

Deferida a tutela comprovou-se a relutância da requerida no seu cumprimento, seja inerente a obrigação de fazer, seja de ressarcir.

Observou-se a impossibilidade da entrega a unidade comprada e ainda a inexistência de outra unidade disponível, impondo-se ao autor apenas o direito a reaver os valores dispendidos com os consectários, em análise ao pedido subsidiário.

Considerando que o imóvel objeto da lide — apartamento no 1702 e garagens nos 65, 66 e 90 do Condomínio Forest Hill — já foi alienado a terceiro, conforme reconhecido pela própria requerida na contestação, e ausente prova nos autos da disponibilidade ou posse do referido bem pela ré, impõe-se o exame do pedido subsidiário formulado na inicial, consistente na restituição integral dos valores pagos, com encargos legais, em substituição à entrega da unidade.”
(id. 322368909).

É decisivo notar que a defesa não é apenas uma negativa simples. Ela constrói narrativa múltipla: contrato com assinatura falsa, existência de dois contratos, simulação, distrato verbal, devolução em espécie, e venda a terceiro.

Nesse contexto, não basta à apelante a negativa da suficiência da prova produzida, competindo-lhe demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ou ao menos infirmar concretamente o conteúdo do extrato interno e das mensagens que reconhecem os pagamentos no montante indicado na inicial. Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - NULIDADE DA SENTENÇA - ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA INICIAL POR AUSÊNCIA DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - DOCUMENTOS ALTERNATIVOS QUE DEMONSTRAM A RELAÇÃO JURÍDICA - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS NÃO FORMALIZADO - PROVA DOCUMENTAL POR FATURAS E E-MAILS - CONFISSÃO EXTRAJUDICIAL DA DÍVIDA - ÔNUS DA PROVA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS -MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - A ausência de contrato formal não torna inepta a petição inicial quando a relação jurídica puder ser demonstrada por outros meios de prova -
Também não impede a cobrança judicial, desde que a relação jurídica seja demonstrada por outros meios de prova idôneos - E-mails e faturas, quando não impugnados e corroborados por confissão extrajudicial, são suficientes para comprovar a obrigação de pagamento - O ônus da prova do fato extintivo, modificativo ou impeditivo incumbe ao réu, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC
- A fixação de honorários no mínimo legal de 10% do valor da condenação é adequada, devendo ser majorados em grau recursal - Preliminar rejeitada e recurso desprovido.”
(TJMG, RAC n.o 1.0000.25.066854-8/001, Rel. Des. Amorim Siqueira, 9a Câmara Cível, j. 30.09.2025 – negritei).

Por fim, a alegação de enriquecimento sem causa também não prospera. Nos termos dos arts. 884 a 886 do Código Civil, o enriquecimento ilícito pressupõe ausência de fundamento jurídico para a atribuição patrimonial. No caso, a restituição decorre da resolução contratual por inadimplemento da própria fornecedora, diante da não entrega do imóvel no prazo pactuado. A devolução do que foi pago não constitui vantagem indevida, mas mera recomposição patrimonial decorrente da frustração da prestação principal, fazendo jus, inclusive, à condenação pelo dano moral, não impugnado pelo recurso.

Nesse sentido, julgados desta Terceira Câmara:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS – ATRASO DE OBRA – CULPA DO VENDEDOR – CONFIGURAÇÃO – ENTREGA DO EMPRENDIMENTO APÓS TRÊS ANOS DO PRAZO FATAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – APLICAÇÃO DO TEMA 1095 – INOVAÇÃO RECURSAL – RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE TOCANTE –
RESCISÃO COM RESSARCIMENTO INTEGRAL – MANUTENÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO E JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – REVERSÃO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL
– CONFIGURAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO ARBITRAMENTO – ACOLHIMENTO QUANTO AO JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – MANUTENÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.

(...) Na hipótese resta configurada a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do vendedor, em decorrência do excessivo atraso da obra, devendo ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente.
(...)”
(RAC n.o 1024280-34.2020.8.11.0002, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 08.05.2024 – destaquei).

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL – REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – CLÁUSULA PENAL DEVIDA DE ACORDO COM A PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – MULTA COMINATÓRIA (ASTREINTE) FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL – READEQUAÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

(...)
O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ).
(...)”.
(RAC n.o 1007541-97.2019.8.11.0041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 21.09.2022 – destaquei).

Diante desse quadro, o conjunto probatório constante dos autos revela-se suficiente, à luz do art. 371 do CPC, para demonstrar o adimplemento substancial pelo autor. A apelante não produziu prova apta a infirmar tais elementos, limitando-se a negar sua suficiência com fundamento em interpretação restritiva do art. 320 do Código Civil.

Nesse cenário, a manutenção da sentença é medida que melhor se coaduna com o sistema de distribuição do ônus probatório, com a boa-fé objetiva e com a tutela do consumidor.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença objurgada está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Por fim, desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, consoante dispõe o art.85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 25 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026