Tribunal: TJMT
Processo: 1026612-12.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-21

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM NULIDADE DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS. FALHAS REITERADAS. RESCISÃO POR JUSTA CAUSA. AFASTAMENTO DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DOS HONORÁRIOS DA AÇÃO E DA RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de rescisão contratual, reconheceu a ruptura do contrato por justa causa em razão de falhas reiteradas na prestação de serviços condominiais, declarou nula a cobrança de multa contratual, vedou o protesto do instrumento e julgou improcedente a reconvenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) a sentença é nula por ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; (ii) a rescisão contratual ocorreu por justa causa, apta a afastar a cláusula penal; (iii) é válida a cumulação de honorários advocatícios na ação principal e na reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sentença é válida quando enfrenta os fundamentos essenciais da controvérsia, sendo desnecessária a análise exaustiva de todos os argumentos ou provas, inexistindo nulidade sem demonstração de prejuízo.
4. Reconhecida a relação de consumo, aplica-se a inversão do ônus da prova, incumbindo à prestadora demonstrar a regularidade dos serviços, o que não ocorreu de forma satisfatória.
5. As notificações reiteradas, corroboradas por provas visuais e testemunhais, evidenciam falhas persistentes na execução dos serviços de portaria e segurança, caracterizando inadimplemento substancial apto a justificar a rescisão motivada.
6. A cláusula penal prevista para rescisão imotivada não incide quando a ruptura decorre de justa causa, sendo indevida a cobrança da multa contratual.
7. A fixação cumulativa de honorários na ação principal e na reconvenção é admitida, haja vista as demandas serem autônomas, não havendo limitação global de 20% sobre o valor total.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento: “1. Não há nulidade da sentença quando presentes fundamentos suficientes à resolução da controvérsia, ainda que não analisados todos os argumentos das partes. 2. A comprovação de falhas reiteradas na prestação de serviços autoriza a rescisão contratual por justa causa, afastando a incidência de cláusula penal prevista para rescisão imotivada. 3. É válida a cumulação de honorários advocatícios na ação principal e na reconvenção, por caracterizarem lides autônomas.”
Dispositivos relevantes citados: CR, art. 93, IX; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, 447, 489, § 1o, IV; CDC, art. 2o.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AREsp n. 2.226.192/MT, AREsp n. 2.647.215/RJ e EDcl no AgInt no AREsp n. 2.383.773/RS; TJMT, N.U 1021421-66.2025.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026612-12.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Prestação de Serviços]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[PARQUE OHARA RNI - CNPJ: 52.112.697/0001-96 (APELANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), PREMIER NEGOCIOS E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.690.941/0001-46 (APELANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), PREMIER NEGOCIOS E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.690.941/0001-46 (APELADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), PARQUE OHARA RNI - CNPJ: 52.112.697/0001-96 (APELADO), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM NULIDADE DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS. FALHAS REITERADAS. RESCISÃO POR JUSTA CAUSA. AFASTAMENTO DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DOS HONORÁRIOS DA AÇÃO E DA RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de rescisão contratual, reconheceu a ruptura do contrato por justa causa em razão de falhas reiteradas na prestação de serviços condominiais, declarou nula a cobrança de multa contratual, vedou o protesto do instrumento e julgou improcedente a reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) a sentença é nula por ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; (ii) a rescisão contratual ocorreu por justa causa, apta a afastar a cláusula penal; (iii) é válida a cumulação de honorários advocatícios na ação principal e na reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença é válida quando enfrenta os fundamentos essenciais da controvérsia, sendo desnecessária a análise exaustiva de todos os argumentos ou provas, inexistindo nulidade sem demonstração de prejuízo.

4. Reconhecida a relação de consumo, aplica-se a inversão do ônus da prova, incumbindo à prestadora demonstrar a regularidade dos serviços, o que não ocorreu de forma satisfatória.

5. As notificações reiteradas, corroboradas por provas visuais e testemunhais, evidenciam falhas persistentes na execução dos serviços de portaria e segurança, caracterizando inadimplemento substancial apto a justificar a rescisão motivada.

6. A cláusula penal prevista para rescisão imotivada não incide quando a ruptura decorre de justa causa, sendo indevida a cobrança da multa contratual.

7. A fixação cumulativa de honorários na ação principal e na reconvenção é admitida, haja vista as demandas serem autônomas, não havendo limitação global de 20% sobre o valor total.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento: “1. Não há nulidade da sentença quando presentes fundamentos suficientes à resolução da controvérsia, ainda que não analisados todos os argumentos das partes. 2. A comprovação de falhas reiteradas na prestação de serviços autoriza a rescisão contratual por justa causa, afastando a incidência de cláusula penal prevista para rescisão imotivada. 3. É válida a cumulação de honorários advocatícios na ação principal e na reconvenção, por caracterizarem lides autônomas.”

Dispositivos relevantes citados:

CR, art. 93, IX; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, 447, 489, § 1o, IV; CDC, art. 2o.

Jurisprudências relevantes citadas:
STJ, AREsp n. 2.226.192/MT, AREsp n. 2.647.215/RJ e EDcl no AgInt no AREsp n. 2.383.773/RS; TJMT, N.U 1021421-66.2025.8.11.0003
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto por
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra
sentença e decisão proferidas pelo
Juiz de Direito
Yale Sabo Mendes, da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Nulidade de Cobrança com Pedido de Tutela de Urgência
movida por
CONDOMÍNIO PARQUE OHARA RNI
, julgou procedente o pedido formulado na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e nula a cobrança da multa contratual no importe de R$ 91.221,90, determinando o cancelamento da nota fiscal e do boleto emitidos pela requerida, bem como que esta se abstenha definitivamente de protestar o instrumento ou título

dele decorrente, e de realizar qualquer exigência judicial ou extrajudicial relacionada ao referido encargo, além de condenar a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da causa. Ainda, julgou improcedente o pleito reconvencional, condenando a demandada/reconvinte a arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios respectivos, arbitrados em 20% sobre o montante da reconvenção (id. 361089461).

Em suas razões, a apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e ofensa ao princípio da motivação das decisões judiciais, haja vista a ausência de menção a elemento que, por si só, possui força bastante para infirmar integralmente a conclusão de que houve justa causa para o distrato. Defende não ter sido valorado áudio de conversa entre seu preposto e o ex-síndico do condomínio, segundo o qual a rescisão da avença não decorreu de falha na prestação do serviço, mas sim de um conluio ilícito orquestrado pelo atual gestor para beneficiar empresa concorrente.

Acrescenta que a sentença se embasou nas notificações extrajudiciais expedidas pelo apelado, considerando-as como prova cabal do pretenso inadimplemento, sem analisar suas contranotificações. Afirma que lhe foram indevidamente imputados os efeitos da presunção de veracidade das alegações do autor, em ofensa à regra insculpida no art. 341 do Código de Processo Civil.

No mérito, sustenta a inexistência de falha na prestação dos serviços e erro na valoração probatória.

Aduz que os elementos documentais e testemunhais demonstraram que atuava com notável presteza, não deixando as alegadas ocorrências, em sua maioria pontuais, ordinárias e inerentes à dinâmica de um condomínio de grande porte, sem pronta e efetiva resposta. Pondera que classificar eventuais incidentes corriqueiros, todos devidamente sanados, como inadimplemento absoluto e reiterado apto a justificar a rescisão integral do pacto configura distorção dos fatos.

Relata que os depoimentos prestados por
GUSTAVO APARECIDO ALVES DA CONCEIÇÃO
e por
DANILO MAIA ASTROGILDO SALLES
foram indevidamente desqualificados, pois a mera condição de empregado não consta no rol restrito de incapacidades, impedimentos ou suspeições que, de plano, inquinem a força probante do relato. Indaga sobre quem melhor poderia atestar a realidade da operação e a lisura das condutas senão os próprios profissionais destacados para a fiscalização da prestação dos serviços.

Assinala ser incontroverso que um dos pilares essenciais do ajuste misto global (limpeza e conservação) era executado com excelência, revelando-se juridicamente incompatível e desproporcional a adoção da medida extrema da rescisão integral motivada, de modo a ofender os princípios da razoabilidade e da conservação dos contratos.

Assevera que desconsiderar todo o acervo produzido no feito transforma a inversão do ônus da prova em uma “ditadura probatória” em favor do contratante que rompe o negócio. Enfatiza que a rescisão contratual decorreu de manobra para lhe substituir por empresa concorrente, movimentada por interesses estritamente pessoais e financeiros do novo síndico.

Consigna que, em seu depoimento, o atual síndico admitiu que já vinha negociando com outras empresas antes mesmo da consumação do suposto inadimplemento e do termo final do aviso prévio.

Expõe que, diante da imposição de aditivo que suprimia os postos de portaria e ronda, essência do pacto, buscou sucessivas vezes a realização de reunião presencial para solucionar a questão, tendo o recorrido se negado a recebê-la e utilizado essa recusa como pretexto para deflagrar a rescisão e barrar o acesso dos funcionários. Aponta que a conduta adotada pela gestão condominial afronta o princípio da boa-fé objetiva e caracteriza abuso de direito.

Registra que a
ruptura do vínculo de forma unilateral e despida de justificação legítima enseja o dever de arcar com a cláusula penal livremente pactuada, em atenção ao princípio do
pacta sunt servanda
. Argumenta que a multa correspondente a duas mensalidades, em um contrato com vigência de vinte e quatro meses, rompido com menos de um ano de execução, não representa qualquer abusividade, onerosidade excessiva ou iniquidade, mencionando ser a penalidade
razoável, recíproca e proporcional aos investimentos realizados no local, como instalação de ar-condicionado, rádios etc.

Pontua que a verba sucumbencial imposta é desarrazoada, exorbitante e ilegal. Ressalta que mesmo admitida a cumulação de honorários na ação e na reconvenção, sua somatória não pode ultrapassar o limite global máximo de 20% sobre a base de cálculo, teto absoluto para a remuneração do causídico na fase de conhecimento, sob pena de enriquecimento sem causa do patrono da parte adversa e conversão em gravame confiscatório que onera indevidamente o acesso à jurisdição e deturpa a natureza da verba.

Com essas considerações, requer o acolhimento da preliminar de nulidade da sentença e, mediante aplicação do disposto no art. 1.013, § 3o, IV, do Código de Processo Civil,
que se proceda desde logo ao julgamento da demanda. No mérito, postula a reforma do
decisum
para julgar totalmente improcedente a ação e acolher a reconvenção, com a inversão dos ônus sucumbenciais e a fixação de honorários advocatícios recursais. Subsidiariamente, pleiteia que a condenação à verba honorária seja limitada a 20%.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pela rejeição da preliminar arguida e, no mérito, pelo desprovimento do recurso, com condenação da parte adversa ao pagamento de honorários advocatícios recursais
(id. 361089465).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) -
NULIDADE DA SENTENÇA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A apelante invoca a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e carência de fundamentação, ao argumento de que o Juízo de origem deixou de examinar provas relevantes à solução da controvérsia, sobretudo a gravação de áudio em que o ex-síndico teria mencionado suposto conluio entre o atual dirigente do condomínio e empresa concorrente, assim como as contranotificações apresentadas em resposta às notificações extrajudiciais enviadas pelo recorrido, nas quais demonstrava as medidas corretivas adotadas.

A preliminar não merece guarida.

Nos termos do art. 93, IX, da Constituição da República e do art. 489, § 1o, IV, do Código de Processo Civil, a decisão judicial deve enfrentar os fundamentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada. Essa exigência, todavia, não impõe ao magistrado o dever de rebater, de forma exaustiva e individualizada, todos os argumentos ou documentos invocados pelas partes, bastando que apresente fundamentação suficiente, coerente e apta a revelar as razões de seu convencimento.

No caso, a sentença examinou o ponto central da demanda, consistente em verificar se a rescisão contratual promovida pelo condomínio decorreu de justa causa ou de ruptura imotivada. Para tanto, o Juízo de origem reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, aplicou a inversão do ônus da prova e concluiu, a partir das notificações extrajudiciais, das imagens e vídeos mencionados nos autos e da prova oral produzida, que houve falhas reiteradas na prestação dos serviços de portaria e ronda, suficientes para afastar a incidência da multa rescisória prevista para a hipótese de rescisão imotivada.

Embora a sentença não tenha feito menção expressa e pormenorizada à gravação de áudio indicada pela apelante ou às contranotificações por ela apresentadas, tal circunstância, por si só, não configura nulidade. Com efeito, o pronunciamento judicial adotou fundamento próprio e suficiente para a solução da controvérsia, valorando o conjunto probatório em sentido diverso daquele pretendido pela recorrente, sendo certo que eventual desacerto na apreciação das provas, se existente, constitui matéria de mérito recursal, e não vício de ausência de fundamentação.

Por certo, “
a sentença é válida quando apresenta fundamentação suficiente para enfrentar as questões essenciais da controvérsia, ainda que de forma sucinta, não se configurando nulidade por ausência de fundamentação
” (TJMT, N.U 1021421-66.2025.8.11.0003, Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 24/04/2026, publicado no DJE 29/04/2026).

Ademais, a questão foi novamente submetida ao Juízo de primeiro grau por meio de embargos de declaração, ocasião em que a decisão integrativa consignou expressamente que a pretensão da embargante possuía caráter infringente, pois buscava fazer prevalecer a transcrição de conversa unilateral e as contranotificações sobre os elementos probatórios que haviam formado o convencimento judicial, notadamente as notificações, vídeos e fotografias relativos às falhas apontadas na execução contratual, restando evidenciado que o pronunciamento jurisdicional enfrentou adequadamente a controvérsia posta, ainda que em sentido desfavorável à recorrente.

Ainda, sob o prisma sistemático, a nulidade processual exige demonstração de efetivo prejuízo, nos termos do princípio
pas de nullité sans grief
, o que não se evidencia no caso concreto.

Aliás, “
a invalidação de atos processuais pressupõe demonstração de prejuízo concreto à parte que a invoca, conforme o princípio pas de nullité sans grief
” (STJ, AREsp n. 2.226.192/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026).

Diante disso
,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que o
CONDOMÍNIO PARQUE OHARA RNI
ajuizou
Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Nulidade de Cobrança com Pedido de Tutela de Urgência
em desfavor de
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, visando à declaração de rescisão do contrato entabulado entre as partes, motivada pela alegada má prestação dos serviços pela requerida, e à nulidade da cobrança da multa contratual (id. 361088885).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que julgou procedente a demanda, nos seguintes termos:

“(...) Inicialmente, cumpre reconhecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, uma vez que o condomínio autor se enquadra no conceito de consumidor, enquanto destinatário final dos serviços prestados pela requerida, que, por sua vez, se caracteriza como fornecedora, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.

Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência: (...)

Reconhecida a relação de consumo, aplica-se a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, nos termos do art. 6o, VIII, do CDC, conforme já determinado na decisão de ID 160799571 e reiterado na decisão saneadora (ID 197182659).

O
cerne da controvérsia reside em verificar se houve justa causa para a rescisão contratual promovida pelo condomínio autor, o que afastaria a incidência da multa prevista na cláusula 7.1 do contrato.

Analisando detidamente os autos, verifico que a parte autora logrou êxito em comprovar as falhas na prestação dos serviços pela requerida, especialmente nos postos de portaria e ronda, o que justifica a rescisão contratual por justa causa.

Diante da falha na prestação do serviço, é cabível a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a consequente devolução dos valores pagos pela autora.

O art. 20 do CDC estabelece que: (...)

No mesmo sentido, o art. 475 do Código Civil dispõe: (...)

As notificações extrajudiciais enviadas pelo condomínio à requerida (IDs 160145507, 160145506, 160145504, 160145501, 160145540, 160146343, 160146357 e 160146355) demonstram de forma inequívoca as reiteradas falhas na prestação dos serviços, tais como:

1. Abandono de posto por parte dos porteiros;

2. Liberação de entrada de pessoas sem cadastro;

3. Ausência de controle de veículos;

4. Funcionários dormindo em serviço;

5. Ausência de registros de ocorrências;

6. Falta de treinamento adequado dos funcionários;

7. Comportamentos inadequados ou com grosseria para com os moradores;

8. Portas das torres deixadas abertas, comprometendo a segurança do condomínio.

Além das notificações, a parte autora apresentou link de acesso a vídeos e fotos que comprovam as falhas apontadas (https://drive.google.com/drive/folders/1u5doBTkB-1KNo15LevJpz6l5OA47ZSG-Gu?usp=sharing), conforme mencionado na petição inicial (ID 160143868, p. 12) e reiterado nas alegações finais (ID 212507692).

As imagens juntadas nas alegações finais (ID 212507692) corroboram as alegações da parte autora, demonstrando reclamações de moradores sobre a liberação de entrada de pessoas sem cadastro, portaria tumultuada sem ninguém no posto do ronda, portas abertas nas torres e funcionários questionando quem os substituiria.

Em contrapartida, a requerida não se desincumbiu do ônus de comprovar a regularidade dos serviços prestados, limitando-se a negar genericamente as falhas apontadas, sem apresentar provas concretas que refutassem as alegações da parte autora, descumprindo o disposto no art. 373, II, do CPC: (...)

Os depoimentos das testemunhas arroladas pela requerida, Sr. Gustavo Aparecido Alves da Conceição e Sr. Danilo Maia Astrogildo Salles, não se mostram suficientes para afastar as provas documentais apresentadas pela parte autora, uma vez que ambos possuem vínculo direto com a requerida, sendo funcionários da própria empresa e responsáveis pela fiscalização da execução contratual, o que compromete a imparcialidade de seus depoimentos.

Ademais, o próprio preposto da requerida, em seu depoimento, admitiu que a qualidade dos serviços de limpeza era satisfatória, tanto que o condomínio propôs aditivo contratual para manter apenas esses serviços, o que demonstra a boa-fé da parte autora em buscar uma solução que atendesse aos interesses de ambas as partes.

Nesse contexto, entendo que
a rescisão contratual promovida pelo condomínio autor se deu por justa causa, em razão das reiteradas falhas na prestação dos serviços pela requerida, o que afasta a incidência da multa prevista na cláusula 7.1 do contrato, que se refere exclusivamente à rescisão imotivada.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a parte lesada pelo inadimplemento contratual tem o direito de resolver o contrato, sem a incidência de multa por rescisão imotivada: (...)

Assim,
reconheço a rescisão contratual por justa causa, afastando a incidência da multa prevista na cláusula 7.1 do contrato
.

Reconhecida a rescisão contratual por justa causa, a cobrança da multa prevista na cláusula 7.1 do contrato se mostra indevida, uma vez que tal cláusula se refere exclusivamente à rescisão imotivada, o que não é o caso dos autos.

Ademais, ainda que se considerasse a rescisão como imotivada, o que não é o caso, a cláusula penal seria manifestamente abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC, que considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade: (...)

Nesse sentido: (...)

Portanto,
declaro nula a cobrança da multa contratual no valor de R$ 91.221,90 (noventa e um mil, duzentos e vinte e um reais e noventa centavos), determinando o cancelamento definitivo da nota fiscal e do boleto emitidos pela requerida.

A parte autora alega que o contrato firmado entre as partes não constitui título executivo extrajudicial passível de protesto, uma vez que não preenche os requisitos legais, especialmente a assinatura de duas testemunhas.

De fato, o art. 784, III, do CPC estabelece que o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo extrajudicial: (...)

No caso dos autos, verifica-se que o contrato (ID 160145496) não possui a assinatura de duas testemunhas, o que afasta sua caracterização como título executivo extrajudicial.

Ademais, conforme apontado pela parte autora, o contrato não tem assinatura da contratada nem a caneta nem com certificado digital, embora tenha assinatura do contratante. E o aditivo não tem assinatura do contratante, embora tenha assinatura da contratada.

Nesse contexto, o contrato não preenche os requisitos legais para ser considerado título executivo extrajudicial, não sendo passível de protesto, conforme dispõe o art. 1o da Lei no 9.492/97: (...)

Assim,
reconheço a impossibilidade de protesto do contrato, determinando que a requerida se abstenha definitivamente de protestar o contrato ou qualquer boleto dele decorrente.

DA RECONVENÇÃO

A requerida apresentou reconvenção pleiteando a condenação da autora ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 91.221,90 (noventa e um mil, duzentos e vinte e um reais e noventa centavos), com fundamento na cláusula 7.1 do contrato.

Contudo, conforme já fundamentado,
a rescisão contratual se deu por justa causa, em razão das reiteradas falhas na prestação dos serviços pela requerida, o que afasta a incidência da multa prevista na cláusula 7.1 do contrato, que se refere exclusivamente à rescisão imotivada.

Ademais, ainda que se considerasse a rescisão como imotivada, o que não é o caso, a cláusula penal seria manifestamente abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

Portanto,
julgo improcedente o pedido reconvencional.

ANTE O EXPOSTO
, e com base no artigo
487, I, do CPC
,
JULGO PROCEDENTE
o pedido inicial formulado por
CONDOMÍNIO PARQUE OHARA RNI
em face de
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
para:

a)
DECLARAR
rescindido o contrato firmado entre as partes (ID. 177787063).

b)
DECLARAR
nula a cobrança da multa contratual no valor de R$ 91.221,90 (noventa e um mil, duzentos e vinte e um reais e noventa centavos), determinando o cancelamento definitivo da nota fiscal e do boleto emitidos pela requerida;

c)
DETERMINAR
que a requerida se abstenha definitivamente de protestar o contrato ou qualquer boleto dele decorrente, bem como de realizar qualquer cobrança judicial ou extrajudicial em nome da requerente relacionada à multa contratual declarada nula.

CONDENO
a parte Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85,§2o do NCPC.

Por conseguinte, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional. CONDENO
a requerida/reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios relativos à reconvenção, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da reconvenção, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil. (...).
(id. 361089452).

Em face da retrocitada sentença a empresa ré opôs embargos de declaração (id. 361089453), os quais foram parcialmente acolhidos, senão vejamos:

“(...)
Da Alegada Omissão e Contradição na Apreciação da Prova (Mérito)

Quanto às alegações de omissão na análise da transcrição de áudio (ID 168661269), contranotificações e prova testemunhal, bem como a suposta contradição na aplicação do CDC, verifica-se o nítido caráter infringente do recurso.

O julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos e documentos trazidos pelas partes, quando já tiver encontrado motivo suficiente para fundar a decisão. A sentença foi clara ao fundamentar a rescisão por justa causa baseada nas notificações e, sobretudo, nas provas visuais (vídeos e fotos) que demonstraram falhas graves na segurança (portaria e ronda), elementos estes que formaram o convencimento deste Juízo e preponderaram sobre a tese de defesa e os depoimentos de informantes/funcionários da requerida.

A pretensão de fazer prevalecer a transcrição de conversa unilateral ou as contranotificações sobre a prova documental acolhida pelo Juízo configura inconformismo com o resultado da lide, matéria que deve ser objeto de recurso de Apelação, e não de Embargos de Declaração.

Dos Honorários Advocatícios

Não há contradição ou ilegalidade na fixação dos honorários. A ação principal e a reconvenção são lides autônomas, embora processadas nos mesmos autos. Havendo sucumbência em ambas, são devidos honorários em ambas, podendo a verba ser fixada de forma cumulativa, conforme entendimento pacificado pelo STJ. O limite de 20% previsto no art. 85, §2o do CPC aplica-se a cada demanda individualmente considerada.

Mantenho, portanto, a condenação tal como lançada.

Da Obscuridade quanto aos Serviços Prestados (01/06 a 17/06)

Neste ponto, assiste razão parcial à Embargante.

A sentença declarou a nulidade da multa contratual e do boleto dela decorrente. Contudo, para evitar o enriquecimento ilícito da parte Autora e futuras controvérsias em sede de cumprimento de sentença, faz-se necessário esclarecer que a anulação da cobrança recai sobre a penalidade (multa rescisória) e encargos decorrentes da rescisão antecipada.

Os serviços efetivamente prestados até a data da rescisão (17/06/2024) são devidos, devendo a contraprestação ser paga pelo Condomínio, caso ainda não o tenha sido, sob pena de enriquecimento sem causa. Acolho o ponto para aclarar a sentença.

Do Erro Material

De fato, constata-se erro material na indicação do ID do contrato no dispositivo da sentença. Onde se lê "ID 177787063", deve-se ler o ID correto constante nos autos. Compulsando o caderno processual, verifica-se que o Contrato de Prestação de Serviços encontra-se no
ID 160145495
. Acolho para retificar.

ANTE O EXPOSTO,
com fulcro no art. 1.022 do CPC,
ACOLHO PARCIALMENTE
os
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
interposto pela Requerida, para
RETIFICAR
a alínea "a" do dispositivo da sentença de ID 220262657, que passa a ter a seguinte redação: "a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes (ID 160145495/160145496)."

E para
ACLARAR
a sentença para que conste na fundamentação e no comando decisório que:

"A declaração de nulidade da cobrança e o cancelamento da nota fiscal/boleto referem-se especificamente à multa contratual de R$ 91.221,90 (noventa e um mil e duzentos e vinte e um reais e noventa centavos) e eventuais encargos decorrentes da rescisão antecipada. Tal decisão não exime a parte Autora (Condomínio) do pagamento proporcional pelos dias de serviços efetivamente prestados pela Requerida até a data do encerramento das atividades (17/06/2024), caso ainda não quitados, vedando-se o enriquecimento ilícito."

Esta decisão faz parte integrante da sentença de ID. 220262657, permanecendo no mais tal como está lançada. (...)”.
(id. 361089456).

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso, por meio do qual almeja que a sentença seja reformada, a fim de julgar totalmente improcedente a ação, afastando-se o reconhecimento de justa causa para a rescisão contratual e, via de consequência, validando a plena vigência da Cláusula 7.1, bem como a legalidade da cobrança e a higidez da respectiva nota fiscal e boletos, com restabelecimento de seu direito à efetivação do protesto em caso de inadimplemento. Ademais, vindica o acolhimento da reconvenção, condenando o condomínio ao pagamento da multa compensatória no importe de R$ 91.221,90, com incidência de correção monetária e juros de mora. De forma subsidiária, busca que os honorários sucumbenciais sejam limitados ao patamar de 20%.

Pois bem.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, dado que o condomínio se posiciona como destinatário final dos serviços prestados pela apelante, enquadrando-se no conceito de consumidor previsto no art. 2o do referido diploma.

Efetivamente, o condomínio edilício é passível de proteção consumerista quando contrata serviços de terceiros em benefício da coletividade de condôminos e, reconhecida a natureza da relação, a inversão do ônus da prova, já deferida desde a decisão liminar (id. 361089373), impõe à prestadora o encargo de demonstrar a regularidade da execução contratual.

Assentada essa premissa, pertinente dizer que o núcleo da controvérsia reside em aferir se a rescisão promovida pelo condomínio encontra amparo nas provas encartadas nos autos, hipótese que afastaria a incidência da cláusula penal prevista para a rescisão imotivada, ou se, ao revés, a ruptura não possui justa causa, tornando exigível a multa de duas mensalidades fixada na Cláusula 7.1 do instrumento.

Da análise documental que integra os autos, extrai-se que a relação contratual foi pontuada, desde seus primeiros meses, por sucessivas notificações extrajudiciais encaminhadas pelo condomínio à recorrente.

Neste ponto, vale destacar que as primeiras comunicações formais remontam a julho de 2023 (ids. 361088893, 361088894 e 361088895), período ainda sob a administração do então síndico
GABRIEL HENRIQUE SABINO MARQUES
- o mesmo que, mais tarde, protagonizaria a gravação de áudio invocada pela apelante como prova central de sua tese recursal. As irregularidades registradas à época abrangiam abandono de posto, liberação de acesso sem cadastro, uso indevido de equipamentos do condomínio e ausência de registros no livro de ocorrências.

Ao longo do vínculo contratual, o condomínio expediu notificações extrajudiciais, às quais a apelante respondeu por meio de contranotificações, refutando as alegações e relatando medidas corretivas. Essa dinâmica de comunicação revela que a recorrente tinha pleno conhecimento das reclamações e que, em boa parte das ocorrências, reconhecia a necessidade de intervenção, ainda que as apresentasse como situações pontuais e prontamente sanadas.

A continuidade das falhas apontadas nas notificações subsequentes e a reiteração de episódios similares demonstram, porém, que as medidas adotadas não produziram regularização efetiva e duradoura nos serviços de portaria e ronda. A persistência das ocorrências ao longo de aproximadamente onze meses evidencia quadro de inadimplemento substancial nessa parcela do objeto contratual, suficiente para lastrear a rescisão motivada.

Importa destacar, nesse contexto, que a conduta do condomínio revela observância ao princípio da boa-fé objetiva, já que promoveu sucessivas notificações, oportunizou a correção das irregularidades e, ao final, chegou a propor aditivo contratual visando à manutenção parcial da avença, o que afasta a alegação de ruptura abrupta ou abusiva.

Em sede de instrução, o depoimento pessoal do atual síndico
TIAGO OSORSKI DE MATTOS
confirmou os elementos nucleares que motivaram a ruptura, quais sejam, as reclamações dos moradores relativas à liberação indevida de acesso ao condomínio, a ausência de controle efetivo na portaria e os registros de colaboradores dormindo em serviço durante plantão noturno. Admitiu, ainda, que realizou orçamentos com outras empresas antes da consumação formal da rescisão, o que se explica pelo fato de que a notificação de 31/05/2024 (id. 361089358) já havia comunicado à apelante que a não aceitação do aditivo proposto implicaria o encerramento do contrato, tornando necessária a prospecção de alternativas para garantir a continuidade dos serviços condominiais.

Registre-se que os depoimentos dos funcionários da recorrente merecem valoração ponderada. Não obstante a mera condição de empregado não figure no rol de impedimentos e suspeições do art. 447 do CPC, o vínculo de subordinação direta à parte e o interesse no resultado do litígio são elementos que o juízo pode legitimamente considerar ao aquilatar o peso dos relatos.

No caso concreto,
GUSTAVO APARECIDO ALVES DA CONCEIÇÃO
, ouvido como testemunha, e
DANILO MAIA ASTROGILDO SALLES
, como informante, confirmaram que medidas corretivas eram adotadas diante das reclamações, mas suas narrativas foram marcadas por generalidades e pela impossibilidade de precisar episódios específicos, não sendo hábeis a afastar o conjunto documental que demonstra a continuidade das deficiências nos postos de segurança. Logo, tais depoimentos não foram desconsiderados, mas sopesados em conjunto com os demais elementos probatórios, especialmente a prova documental consistente nas sucessivas notificações extrajudiciais e nos registros visuais, os quais evidenciam a persistência das falhas apontadas.

Outrossim, a alegação central da apelante, de que a rescisão decorreu de conluio entre o atual síndico e empresa concorrente, mediante o pagamento de vantagem financeira, ancora-se, de modo preponderante, na gravação de áudio envolvendo seu próprio representante e o ex-síndico
GABRIEL HENRIQUE SABINO MARQUES
. A análise objetiva do conteúdo do áudio, todavia, revela insuficiência probatória que lhe retira aptidão para infirmar o quadro documental consolidado nos autos.

Deveras, a conversa foi travada entre um preposto da recorrente e o ex-síndico afastado da gestão condominial em abril de 2024, que no próprio diálogo demonstra manifesta parcialidade, na medida em que externalizou ressentimento em relação ao sucessor, declarou que este se associou à advogada do condomínio para removê-lo do cargo, e afirmou estar envidando esforços para ajudar a apelante a obter outros contratos, como forma de compensar o que reputava uma injustiça. A afirmação de que o atual gestor receberia pagamento da empresa concorrente é reproduzida pelo ex-síndico na qualidade de relato de terceiro, o que a caracteriza como prova indireta, oriunda de fonte declaradamente interessada, sem qualquer suporte em elemento probatório independente que a corrobore, inexistindo nos autos documentos, comprovantes de transferência ou testemunhos idôneos que confiram consistência à narrativa de corrupção.

Diante desse quadro, a gravação não possui aptidão para infirmar a justa causa, pois não se contrapõe à robusta cadeia documental formada pelas notificações extrajudiciais, algumas lavradas pelo próprio ex-síndico
GABRIEL HENRIQUE SABINO MARQUES
quando ainda no exercício do cargo, pelas imagens e vídeos encartados nos autos e pelo depoimento pessoal do síndico, todos convergindo para o mesmo ponto: a reiteração de falhas nos serviços de portaria e ronda ao longo de todo o período contratual, sem regularização definitiva.

Ainda que os serviços de limpeza fossem executados de forma satisfatória, fato reconhecido pelo próprio síndico em juízo e que motivou a proposta de aditivo para sua manutenção, tal circunstância não ilide o inadimplemento relevante nas demais obrigações assumidas. O ajuste celebrado era uno e global, abrangendo limpeza, zeladoria, portaria e ronda, e as deficiências documentadas recaíam justamente sobre os postos diretamente vinculados à segurança de um condomínio com 450 unidades habitacionais, o que configura inadimplemento apto a ensejar a rescisão motivada do pacto.

Em verdade, a execução adequada de parte do objeto não neutraliza o descumprimento substancial de outra parcela, sobretudo quando esta compromete bem jurídico de tamanha relevância para toda a coletividade. A proposta de aditivo formulada pelo condomínio em 31/05/2024, suprimindo os postos de portaria e ronda, com preservação apenas dos serviços gerais,

visou manter aquela fração do contrato que era satisfatoriamente executada, de modo a evitar a ruptura total da avença.

Assim, uma vez que a recorrente não aderiu ao aditivo, e a reunião realizada entre as partes não resultou em acordo, consumou-se a rescisão na data previamente comunicada.

Firmada a justa causa para a rescisão, afasta-se a incidência da Cláusula 7.1 do contrato, que prevê a multa compensatória de duas mensalidades exclusivamente para a hipótese de ruptura imotivada. A cobrança de R$ 91.221,90 revela-se, portanto, indevida, e a reconvenção formulada pela apelante, que objetivava exatamente o recebimento dessa verba, não comporta acolhimento.

No que concerne aos honorários advocatícios, a sentença também não comporta ajustes ao fixar a verba em 20% sobre o valor da causa para a ação principal e em igual percentual sobre o valor da reconvenção.

Isso porque, ostentando a reconvenção natureza de ação autônoma, o arbitramento dos honorários a ela relativos é independente daquele fixado para a demanda originária, sem que a soma dos percentuais encontre barreira no limite previsto no art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

De fato, “
a reconvenção é ação autônoma e comporta honorários independentes dos da ação principal; a soma dos percentuais não se submete ao limite do art. 85, § 2o, do CPC
” (STJ, AREsp n. 2.647.215/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026).

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, mantendo incólume a sentença vergastada.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que fixados no limite máximo legal na origem (STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.383.773/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026